CA Aix-en-Provence, ch. 1-9, 19 février 2026, n° 25/10544
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-9
ARRÊT DE CADUCITÉ DE L'APPEL
DU 19 FÉVRIER 2026
N° 2026/102
Rôle N° RG 25/10544 N° Portalis DBVB-V-B7J-BPEVP
[X] [A]
C/
Syndic. de copro. PALAIS NEW YORK
S.A. FRANFINANCE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Laetitia GABORIT
Me Stéphanie HOBSTERDRE-HAUTECOEUR
Me Julie DE VALKENAERE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge de l'exécution de [Localité 1] en date du 05 Août 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 25/00071.
APPELANT
Monsieur [X] [A]
né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 2]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 1]
représenté et assisté par Me Laetitia GABORIT de la SEP GABORIT - SAMMOUR, avocat au barreau de NICE
INTIMÉS
Syndicat de copropriété de l'ensemble immobilier PALAIS NEW YORK
[Adresse 2]
agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, le CABINET LUCIEN CROUZET ET [O] [P] SAS immatriculée au RCS DE [Localité 1] sous le n° 965.800.691, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]
représenté et assisté par Me Stéphanie HOBSTERDRE-HAUTECOEUR de la SELARL HAUTECOEUR - DUCRAY, avocat au barreau de NICE, substituée par Me Prunelle CEYRAC, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
S.A. FRANFINANCE,
immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 719 807 406
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 4]
représentée et assistée par Me Julie DE VALKENAERE de la SELARL JDV AVOCATS, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président
Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller
Madame Joëlle TORMOS, Conseiller (rédactrice)
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026,
Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et Mme Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
[X] [A] est propriétaire d'un appartement dans un immeuble en copropriété situé à [Localité 1], [Adresse 5].
Par jugement rendu le 27 octobre 2023 le tribunal judiciaire de Nice a condamné [X] [A] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 3725, 68 euros au titre des charges impayées arrêtée au 1er avril 2023 incluant les frais nécessaires et au titre des sommes non échues arrêtées au 1er juillet 2024 selon décompte joint, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement et capitalisation des intérêts, ainsi qu'à payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Ce jugement a été signifié le 4 décembre 2024 et n'a fait l'objet d'aucun recours.
Le 12 mars 2025, un commandement de payer valant saisie immobilière lui a été signifié à la requête du syndicat des copropriétaires [Adresse 7] pour la somme de 6341,48 euros arrêtée au 1er mars 2025.
Le commandement a été publié au service de la publicité foncière de [Localité 1] Vol2025 S n°72 le 18 avril 2025.
Une assignation à comparaître à l'audience d'orientation devant le juge de l'exécution lui a été délivrée le 19 mai 2025 pour une audience du 26 juin 2025 à laquelle il n'a pas comparu.
Par jugement du 5 août 2025 le juge de l'exécution a ordonné la vente forcée du bien et fixé la date d'adjudication au 23 octobre 2025.
[X] [A] a formé appel de ce jugement par déclaration du 2 septembre 2025. Il a déposé une requête aux fins d'être autorisé à assigner à jour fixe le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et la société Franfinance le 9 septembre 2025.
Par ordonnance du 10 septembre 2025 [X] [A] a été autorisé à faire citer à comparaître devant la chambre 1-9 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence le syndicat des copropriétaires Palais [Adresse 8] et la société Franfinance à l'audience du 14 janvier 2026.
Par jugement du 20 novembre 2025 la date d'adjudication a été reportée au 25 juin 2026.
Par conclusions notifiées en leur dernier état, auxquelles il est expressément fait référence pour l'exposé complet de ses moyens et prétentions en application de l'article 455 du Code de procédure civile, [X] [A] demande à la cour de :
Infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
Prononcer la nullité du commandement valant saisie vente du 12 mars 2025,
Prononcer la nullité de la procédure de saisie immobilière diligentée sans autorisation spécifique du syndic,
À titre subsidiaire, si la nullité de procédure n'est pas prononcée, de :
Autoriser la vente amiable du bien immobilier moyennant le prix de 130000 euros,
Rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 6],
Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'exécution.
[X] [A] fait valoir que :
- l'irrecevabilité soulevée tenant à sa non-comparution à l'audience d'orientation doit être écartée car les conditions de délivrance du commandement et de l'assignation sont irrégulières et lui ont causé un préjudice, que le commissaire de justice s'est contenté de vérifier son nom sur la boîte aux lettres alors que s'il avait interrogé ses voisins il aurait appris qu'à cette époque il était hospitalisé et ne pouvait recevoir utilement ces actes ;
- il n'a pu assurer sa défense devant le juge de l'exécution ce qui le prive de tout moyen de contestation en cause d'appel en vertu de l'article R. 311-5 du Code des procédures civiles d'exécution, qu'ainsi il est fondé à demander la nullité du commandement de payer valant saisie vente en date du 12 mars 2025 ;
- le commandement de payer du 12 mars 2025 mentionne le principal et des intérêts chiffrés avec la mention du taux légal majoré et la mention « mémoire», qu'ainsi le montant des intérêts échus à la date du commandement n'est pas précisé, qu'il ne répond pas aux critères de l'article R321-3, qu'il mentionne des frais de commandement à hauteur de 600 euros qui ne sont pas justifiés ;
- le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'autorisation votée en assemblée générale avec la description précise du lot appartenant à l'appelant qui doit être vendu ;
- il rencontre d'importants problèmes de santé depuis de nombreux mois, qu'il a entrepris des démarches pour vendre amiablement son bien, qu'un compromis de vente a été signé en décembre 2025, qu'il est donc fondé à solliciter l'autorisation de vendre amiablement son bien dont le prix couvre la créance du syndicat des copropriétaires.
Aux termes de ses dernières conclusions, auxquelles il est expressément fait référence pour l'exposé complet de ses moyens et prétentions en application de l'article 455 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] demande à la cour de :
Déclarées les demandes de [X] [A] irrecevables,
Le débouter de ses demandes de nullité et d'autorisation de vente amiable,
Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
Le condamner à lui payer la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Le condamner aux entiers dépens distraits au profit de son avocat.
Le syndicat des copropriétaires soutient que :
- en application de l'article R. 311-5 du Code des procédures civiles d'exécution les demandes de [X] [A] présentées pour la première fois en cause d'appel doivent être déclarées irrecevables ;
A titre subsidiaire, que :
- le commandement de payer est régulier, que les intérêts ont été arrêtés au 1er mars 2025 soit la date la plus proche de la délivrance de l'acte, que la mention du coût de l'acte de 600 euros répond à une exigence du juge de l'exécution de [Localité 1] pour respecter les prescriptions de l'article R.321-3 du Code des procédures civiles d'exécution ;
- le syndicat des copropriétaires a été autorisé à poursuivre la vente forcée du bien de l'appelant par assemblée générale du 19 mai 2024, qu'il en justifie par la communication de la pièce n°5 ;
- il ne justifie pas d'une vente amiable en cours, cette demande étant en outre présentée pour la première fois devant la cour.
Par conclusions notifiées en leur dernier état auxquelles il convient de se reporter en application de l'article 455 du Code de procédure civile, la société SA Franfinance demande à la cour de prendre acte de sa qualité de créancier inscrit et de ce qu'elle s'en rapporte à justice. Elle sollicite en outre la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
En vertu des dispositions de l'article 920 du Code de procédure civile, l'appelant bénéficiaire du jour fixe doit procéder à l'assignation de l'adversaire pour le jour fixé. Cet article décrit les mentions requises et les pièces qui doivent être jointes à l'assignation. En outre, elle doit indiquer la nécessité pour l'intimé de se constituer et l'informer du dépôt des pièces au greffe.
Elle lui fait sommation de communiquer avant la date d'audience arrêtée dans l'ordonnance les pièces dont il entend se prévaloir.
En application de l'article 922 du Code de procédure civile, une copie de l'assignation délivrée à la partie adverse doit être remise au greffe avant la date fixée pour l'audience, et le président est tenu, à défaut, de constater la caducité de l'appel qui doit être constatée d'office par le président de la chambre à laquelle l'affaire est distribuée.
La remise de l'assignation au greffe doit se faire par la voie de la communication électronique.
En l'espèce l'appelant ne justifie pas avoir procédé aux formalités prescrites par ces articles, l'appel est donc caduc.
Sur les dépens et frais irrépétibles :
A hauteur de cour, il convient d'accorder au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et à la SA Franfinance, chacun, la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. [X] [A] supportera les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE l'appel formé par [X] [A] caduc.
CONDAMNE [X] [A] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et à la SA Franfinance, chacun, la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
DÉBOUTE [X] [A] de sa demande à ce titre ;
CONDAMNE [X] [A] aux dépens d'appel.
AUTORISE la distraction des dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Chambre 1-9
ARRÊT DE CADUCITÉ DE L'APPEL
DU 19 FÉVRIER 2026
N° 2026/102
Rôle N° RG 25/10544 N° Portalis DBVB-V-B7J-BPEVP
[X] [A]
C/
Syndic. de copro. PALAIS NEW YORK
S.A. FRANFINANCE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Laetitia GABORIT
Me Stéphanie HOBSTERDRE-HAUTECOEUR
Me Julie DE VALKENAERE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge de l'exécution de [Localité 1] en date du 05 Août 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 25/00071.
APPELANT
Monsieur [X] [A]
né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 2]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 1]
représenté et assisté par Me Laetitia GABORIT de la SEP GABORIT - SAMMOUR, avocat au barreau de NICE
INTIMÉS
Syndicat de copropriété de l'ensemble immobilier PALAIS NEW YORK
[Adresse 2]
agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, le CABINET LUCIEN CROUZET ET [O] [P] SAS immatriculée au RCS DE [Localité 1] sous le n° 965.800.691, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]
représenté et assisté par Me Stéphanie HOBSTERDRE-HAUTECOEUR de la SELARL HAUTECOEUR - DUCRAY, avocat au barreau de NICE, substituée par Me Prunelle CEYRAC, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
S.A. FRANFINANCE,
immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 719 807 406
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 4]
représentée et assistée par Me Julie DE VALKENAERE de la SELARL JDV AVOCATS, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président
Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller
Madame Joëlle TORMOS, Conseiller (rédactrice)
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026,
Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et Mme Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
[X] [A] est propriétaire d'un appartement dans un immeuble en copropriété situé à [Localité 1], [Adresse 5].
Par jugement rendu le 27 octobre 2023 le tribunal judiciaire de Nice a condamné [X] [A] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 3725, 68 euros au titre des charges impayées arrêtée au 1er avril 2023 incluant les frais nécessaires et au titre des sommes non échues arrêtées au 1er juillet 2024 selon décompte joint, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement et capitalisation des intérêts, ainsi qu'à payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Ce jugement a été signifié le 4 décembre 2024 et n'a fait l'objet d'aucun recours.
Le 12 mars 2025, un commandement de payer valant saisie immobilière lui a été signifié à la requête du syndicat des copropriétaires [Adresse 7] pour la somme de 6341,48 euros arrêtée au 1er mars 2025.
Le commandement a été publié au service de la publicité foncière de [Localité 1] Vol2025 S n°72 le 18 avril 2025.
Une assignation à comparaître à l'audience d'orientation devant le juge de l'exécution lui a été délivrée le 19 mai 2025 pour une audience du 26 juin 2025 à laquelle il n'a pas comparu.
Par jugement du 5 août 2025 le juge de l'exécution a ordonné la vente forcée du bien et fixé la date d'adjudication au 23 octobre 2025.
[X] [A] a formé appel de ce jugement par déclaration du 2 septembre 2025. Il a déposé une requête aux fins d'être autorisé à assigner à jour fixe le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et la société Franfinance le 9 septembre 2025.
Par ordonnance du 10 septembre 2025 [X] [A] a été autorisé à faire citer à comparaître devant la chambre 1-9 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence le syndicat des copropriétaires Palais [Adresse 8] et la société Franfinance à l'audience du 14 janvier 2026.
Par jugement du 20 novembre 2025 la date d'adjudication a été reportée au 25 juin 2026.
Par conclusions notifiées en leur dernier état, auxquelles il est expressément fait référence pour l'exposé complet de ses moyens et prétentions en application de l'article 455 du Code de procédure civile, [X] [A] demande à la cour de :
Infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
Prononcer la nullité du commandement valant saisie vente du 12 mars 2025,
Prononcer la nullité de la procédure de saisie immobilière diligentée sans autorisation spécifique du syndic,
À titre subsidiaire, si la nullité de procédure n'est pas prononcée, de :
Autoriser la vente amiable du bien immobilier moyennant le prix de 130000 euros,
Rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 6],
Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'exécution.
[X] [A] fait valoir que :
- l'irrecevabilité soulevée tenant à sa non-comparution à l'audience d'orientation doit être écartée car les conditions de délivrance du commandement et de l'assignation sont irrégulières et lui ont causé un préjudice, que le commissaire de justice s'est contenté de vérifier son nom sur la boîte aux lettres alors que s'il avait interrogé ses voisins il aurait appris qu'à cette époque il était hospitalisé et ne pouvait recevoir utilement ces actes ;
- il n'a pu assurer sa défense devant le juge de l'exécution ce qui le prive de tout moyen de contestation en cause d'appel en vertu de l'article R. 311-5 du Code des procédures civiles d'exécution, qu'ainsi il est fondé à demander la nullité du commandement de payer valant saisie vente en date du 12 mars 2025 ;
- le commandement de payer du 12 mars 2025 mentionne le principal et des intérêts chiffrés avec la mention du taux légal majoré et la mention « mémoire», qu'ainsi le montant des intérêts échus à la date du commandement n'est pas précisé, qu'il ne répond pas aux critères de l'article R321-3, qu'il mentionne des frais de commandement à hauteur de 600 euros qui ne sont pas justifiés ;
- le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'autorisation votée en assemblée générale avec la description précise du lot appartenant à l'appelant qui doit être vendu ;
- il rencontre d'importants problèmes de santé depuis de nombreux mois, qu'il a entrepris des démarches pour vendre amiablement son bien, qu'un compromis de vente a été signé en décembre 2025, qu'il est donc fondé à solliciter l'autorisation de vendre amiablement son bien dont le prix couvre la créance du syndicat des copropriétaires.
Aux termes de ses dernières conclusions, auxquelles il est expressément fait référence pour l'exposé complet de ses moyens et prétentions en application de l'article 455 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] demande à la cour de :
Déclarées les demandes de [X] [A] irrecevables,
Le débouter de ses demandes de nullité et d'autorisation de vente amiable,
Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
Le condamner à lui payer la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Le condamner aux entiers dépens distraits au profit de son avocat.
Le syndicat des copropriétaires soutient que :
- en application de l'article R. 311-5 du Code des procédures civiles d'exécution les demandes de [X] [A] présentées pour la première fois en cause d'appel doivent être déclarées irrecevables ;
A titre subsidiaire, que :
- le commandement de payer est régulier, que les intérêts ont été arrêtés au 1er mars 2025 soit la date la plus proche de la délivrance de l'acte, que la mention du coût de l'acte de 600 euros répond à une exigence du juge de l'exécution de [Localité 1] pour respecter les prescriptions de l'article R.321-3 du Code des procédures civiles d'exécution ;
- le syndicat des copropriétaires a été autorisé à poursuivre la vente forcée du bien de l'appelant par assemblée générale du 19 mai 2024, qu'il en justifie par la communication de la pièce n°5 ;
- il ne justifie pas d'une vente amiable en cours, cette demande étant en outre présentée pour la première fois devant la cour.
Par conclusions notifiées en leur dernier état auxquelles il convient de se reporter en application de l'article 455 du Code de procédure civile, la société SA Franfinance demande à la cour de prendre acte de sa qualité de créancier inscrit et de ce qu'elle s'en rapporte à justice. Elle sollicite en outre la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
En vertu des dispositions de l'article 920 du Code de procédure civile, l'appelant bénéficiaire du jour fixe doit procéder à l'assignation de l'adversaire pour le jour fixé. Cet article décrit les mentions requises et les pièces qui doivent être jointes à l'assignation. En outre, elle doit indiquer la nécessité pour l'intimé de se constituer et l'informer du dépôt des pièces au greffe.
Elle lui fait sommation de communiquer avant la date d'audience arrêtée dans l'ordonnance les pièces dont il entend se prévaloir.
En application de l'article 922 du Code de procédure civile, une copie de l'assignation délivrée à la partie adverse doit être remise au greffe avant la date fixée pour l'audience, et le président est tenu, à défaut, de constater la caducité de l'appel qui doit être constatée d'office par le président de la chambre à laquelle l'affaire est distribuée.
La remise de l'assignation au greffe doit se faire par la voie de la communication électronique.
En l'espèce l'appelant ne justifie pas avoir procédé aux formalités prescrites par ces articles, l'appel est donc caduc.
Sur les dépens et frais irrépétibles :
A hauteur de cour, il convient d'accorder au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et à la SA Franfinance, chacun, la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. [X] [A] supportera les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE l'appel formé par [X] [A] caduc.
CONDAMNE [X] [A] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et à la SA Franfinance, chacun, la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
DÉBOUTE [X] [A] de sa demande à ce titre ;
CONDAMNE [X] [A] aux dépens d'appel.
AUTORISE la distraction des dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE