CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 19 février 2026, n° 22/10601
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 19 FEVRIER 2026
ph
N° 2026/ 46
Rôle N° RG 22/10601 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJZTW
[F] [O]
[B] [O]
S.C.I. AU BOUT DU MONDE
C/
[U] [M]
[R] [C]
[G] [H]
[S] [M]
[T] [C]
[J] [D]
[I] [H]
Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE [F]
S.C.I. CLAREMMA
S.C.I. BIOT BUND
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jean-Marc SZEPETOWSKI
SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER
SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 12 Juillet 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00198.
APPELANTS
Monsieur [F] [O]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE
Madame [B] [O]
demeuran [Adresse 1]
représentée par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE
S.C.I. AU BOUT DU MONDE, dont le siège social [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Madame [U] [M]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE
Madame [Q] [C]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE
Madame [G] [H]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE
Monsieur [S] [M]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE
Monsieur [T] [C]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE
Monsieur [J] [D]
demeurant [Adresse 2]
assignation portant signification de la déclaration d'appel remise le 28.09.2022 en étude
défaillant
Monsieur [I] [H]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE [F], sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL CAP AGENCE, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]
représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Fabienne LATTY de la SELARL BOURGOGNE - LATTY & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE
S.C.I. CLAREMMA, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de ses gérants en exercice en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Me Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE
S.C.I. BIOT BUND, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 16 Décembre 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026,
Signé par Madame Patricia HOARAU, Conseiller faisant fonction de président de chambre pour Monsieur Marc MAGNON, Président, empéché et Mme Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
M. [F] [O] et Mme [B] [E] épouse [O] ont fait l'acquisition selon acte notarié du 17 avril 1998, du lot n° 2 (lot n° 3 de la division d'origine) comprenant la jouissance exclusive et particulière du terrain à bâtir d'une superficie de 2 788 m² environ et les 100/1 200e des parties communes générales et de la copropriété du sol, dépendant de l'ensemble immobilier dénommé [F], sis [Adresse 2] à Biot, visant « le règlement de copropriété, le règlement intérieur s'il y a lieu et toutes les décisions prises en Assemblée Générale des copropriétaires susceptibles de concerner le bien ».
Par acte notarié du 18 octobre 2005, il a été fait donation entre vifs en avancement d'hoirie de droits sociaux et de comptes courants d'une société en cours d'immatriculation dénommée SCI Au bout du monde, à laquelle a été apporté le lot n° 1 de la même copropriété, ainsi que les 100/1 300e des parties communes générales et de la copropriété du sol, avec terrain autour d'une superficie de 2 500 m² environ.
Le règlement de copropriété prévoit en page 52 au paragraphe intitulé : « Servitude de clôture » que : « Il est précisé que l'édification de clôture entre les lots est rigoureusement prohibée ».
Par exploit d'huissier des 8 et 9 novembre 2018, la SCI Au bout du monde et M. et Mme [O] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [F], la SCI Biot Bund, M. [S] [M], Mme [U] [M], Mme [J] [D], M. [T] [C], Mme [Q] [C], M. [I] [H], Mme [G] [H] et la SCI Claremma, devant le tribunal de grande instance de Grasse, aux fins de les voir condamner sous astreinte à supprimer l'ensemble des portails, murets, clôtures et grillages en contravention du règlement de copropriété.
Par jugement du 12 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Grasse a :
- débouté la SCI Au bout du monde et M. et Mme [O], de l'ensemble de leurs demandes,
- débouté la SCI Biot Bund, M. et Mme [M], M. et Mme [C], M. et Mme [H] et la SCI Claremma de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamné in solidum la SCI Au bout du monde et M. et Mme [O] à verser à la SCI Biot Bund, M. et Mme [M], M. et Mme [C], M. et Mme [H] et la SCI Claremma la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum la SCI Au bout du monde et M. et Mme [O] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Assus Juttner,
- ordonné l'exécution provisoire.
Le tribunal a considéré notamment :
- qu'il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 26 août 1995 que la résolution n° 8 a été adoptée à l'unanimité et est donc définitive et que dès lors s'agissant des clôtures, ce sont ses nouvelles dispositions qui sont applicables,
- que le règlement de copropriété est opposable aux copropriétaires dès son adoption par l'assemblée générale, les règles de publicité n'étant destinées qu'à l'information de leurs ayant-cause à titre particulier,
- que dès lors les copropriétaires qui ont clos leur propriété en conformité avec le modificatif, ne peuvent être contraints de ne plus se clore au motif que le modificatif n'aurait pas été publié,
- que de plus, les nouveaux copropriétaires qui pourraient légitimement ne pas avoir eu connaissance de ce modificatif, ont lors des visites préalables, parfaitement pu voir que certaines propriétés étaient closes,
- que les défendeurs ne démontrent aucune faute des demandeurs, faisant dégénérer leur droit d'agir en abus,
- que les demandeurs succombent en leur action et n'ont formulé aucune demande à l'encontre du syndicat des copropriétaires, conduisant au rejet de la demande d'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par déclaration du 21 juillet 2022, la SCI Au bout du monde et M. et Mme [O] ont interjeté appel de ce jugement.
Dans leurs conclusions d'appelants déposées et notifiées sur le RPVA le 26 septembre 2022, la SCI Au bout du monde et M. et Mme [O] demandent à la cour de :
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- débouté les appelants de leur demande de condamnation dirigée à l'encontre des copropriétaires visant à obtenir la démolition des constructions infractionnelles réalisées,
- condamné les appelants à payer aux intimés une somme au titre de l'article 700 et les entiers dépens,
Statuant à nouveau,
Sur le fondement des stipulations du règlement de copropriété ainsi que des dispositions des articles 8 et 13 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1103 et 1104 du code civil,
- juger que la SCI Biot Bund, M. et Mme [M], M. et Mme [C], Mme [D], la SCI Claremma et M. et Mme [H] ont édifié des clôtures, plus exactement un portail d'entrée, un muret de clôture et/ou un muret de clôture surmonté d'un grillage en bordure de lot, entre les lots situés au sein de la copropriété [F] en violation des stipulations du règlement de copropriété,
- condamner les mêmes à la suppression du portail d'entrée, des murets de clôtures et/ou des murets surmontés d'un grillage en bordure de lot, ainsi que tout type de clôture édifiés en infraction avec le règlement de copropriété et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- débouter les intimés de l'intégralité de leurs moyens, exceptions et demandes reconventionnelles,
- condamner solidairement les mêmes au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- les exonérer conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, c'est-à-dire de toutes sommes qui seront mises à la charge du syndicat des copropriétaires [F] au titre des frais de procédure quelle qu'en soit la nature, dépens et indemnité de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI Biot Bund, M. et Mme [M], M. et Mme [C], Mme [D], la SCI Claremma et M. et Mme [H] aux entiers dépens.
La SCI Au bout du monde et M. et Mme [O] font valoir en substance :
- que le règlement de copropriété interdit aux copropriétaires de se clôturer,
- que ce règlement n'a jamais fait l'objet d'une modification, et que seule une délibération de l'assemblée générale intervenue le 26 août 1995 a autorisé certaines clôtures, sans faire l'objet d'une publication au bureau foncier,
- qu'il ressort des dispositions de l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 que : « Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier » et de l'article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits,
- qu'une modification au règlement qui n'a pas été publiée n'est pas opposable à une partie qui a acquis ultérieurement un lot dans l'immeuble,
- que dès lors que la modification intervenue et non publiée ne figure pas dans les actes d'acquisition des ayants causes à titre particulier, même si ces derniers étaient susceptibles d'avoir connaissance de la modification, cette dernière leur demeure inopposable,
- que l'argumentation de la prescription ne résiste pas à l'examen,
- le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires invoquent une modification intervenue en 1995 qui aurait seule permis l'édification de clôtures, ce qui signifie que ces dernières, réalisées en exécution de cette résolution, l'auraient été il y a moins de trente ans,
- la SCI Biot Bund a acquis son bien en 2015, les époux [M] en 2012 et la SCI Claremma en 2010,
- la preuve de l'édification il y a plus de trente ans, n'est pas rapportée.
Dans ses conclusions d'intimé déposées et notifiées par le RPVA le 13 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires Les Hauts de Biots demande à la cour de :
Vu les pièces versées aux débats,
- juger que la SCI Au bout du monde et les époux [O] ne formulent aucune prétention en cause d'appel à son encontre,
- juger que lors de l'assemblée générale du 26 août 1995, les copropriétaires ont décidé de modifier le règlement de copropriété afin de permettre la clôture de chaque lot, tant en bordure de la voie commune qu'en limite avec les voisins,
- juger que l'assemblée générale du 26 août 1995 n'a pas fait l'objet de contestation de sorte qu'elle est aujourd'hui définitive,
- condamner la SCI Au bout du monde et les époux [O] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens,
- statuer ce que de droit sur les dépens.
Le syndicat des copropriétaires [F] soutient :
- que le choix du fondement juridique de la demande des appelants (articles 1103 et 1104 du code civil) est étonnant dans la mesure où ils produisent pour la première fois en cause d'appel leur acte de vente reçu par Me Mergy le 17 avril 1998,
- que cet acte précise « Le nouveau propriétaire respectera et imposera à tous ses ayants cause le règlement de copropriété, le règlement intérieur s'il y a lieu et toutes les décisions prises en Assemblée Générales des copropriétaires susceptibles de concerner le bien' En outre, le nouveau propriétaire reconnaît être en possession de tous les documents, actes et pièces afférents à cet immeuble dont la remise a eu lieu ce jour »,
- qu'en l'état de l'adoption de la résolution n° 8 de l'assemblée générale du 26 août 1995, le règlement de copropriété doit être modifié et cette diligence a été confiée à Me [A], notaire à [Localité 1].
Dans leurs conclusions d'intimés déposées et notifiées par le RPVA le 26 décembre 2022, la SCI Biot Bund, M. et Mme [M], M. et Mme [C], M. et Mme [H], la SCI Claremma demandent à la cour de :
Vu l'article 2272 du code civil,
Vu l'article 647 du code civil,
Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu la jurisprudence,
Vu le règlement de copropriété,
Vu le procès-verbal d'assemblée générale du 26 août 1995,
Vu les articles 122 du code de procédure civile,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI Au bout du monde et les époux [O] de l'ensemble de leurs demandes,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'ils ont été déboutés de leur demande de dommages et intérêts,
En tant que de besoin,
A titre principal,
- juger que la résolution n° 8 du procès-verbal d'assemblée générale du 26 août 1995, autorisant les copropriétaires à se clore par un muret de 0,40 cm surmonté d'un grillage n'a jamais fait l'objet d'une contestation,
- juger que la SCI Au bout du monde et les consorts [O] ne se sont jamais opposés à aucune décision d'assemblée générale portant sur les clôtures,
- juger que les demandes de la SCI Au bout du monde et M. et Mme [O] sont totalement infondées dès lors que les clôtures ont été autorisées,
A titre subsidiaire,
- juger que la SCI Au bout du monde et M. et Mme [O] sont irrecevables en leur demande dès lors que la prescription trentenaire est acquise,
- juger que la disposition du règlement de copropriété « il est précisé que l'édification de clôture entre les lots est rigoureusement prohibée » est rayée,
A titre infiniment subsidiaire,
- juger que tout propriétaire peut clore son héritage,
- juger que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires puisque la destination de l'immeuble ne justifie en rien des limites,
- juger que la clause litigieuse invoquée par la SCI Au bout du monde et les consorts [O] est nulle et de nul effet dès lors qu'elle contrevient au principe fondamental qui est celui de pouvoir clore sa propriété,
En tout état de cause,
- juger que la SCI Au bout du monde et les consorts [O] ont assigné uniquement certains copropriétaires, selon leur affinité et en rupture totale d'égalité,
- juger que seuls les propriétaires, dont les parcelles sont clôturées, qui ne se sont pas opposés à la proposition en assemblée générale de la SCI Au bout du monde et les consorts [O] n'ont pas été assignés,
- juger que la SCI Au bout du monde et les consorts [O] ont engagé une procédure abusive à l'encontre des défendeurs,
- condamner la SCI Au bout du monde et les consorts [O] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts à chacun des copropriétaires ayant subi cette procédure abusive,
- condamner la SCI Au bout du monde et les consorts [O] à payer à chacun des copropriétaires ayant subi cette procédure la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, dont distraction sera faite au profit de la SCP Assus Juttner.
La SCI Biot Bund, M. et Mme [M], M. et Mme [C], M. et Mme [H], la SCI Claremma répliquent :
- que selon la résolution n° 8 de l'assemblée générale du 26 août 1995, qui n'a pas été contestée, les copropriétaires ont été autorisés à se clore par un muret de 0,40 cm surmonté d'un grillage, que sur la voie commune les piliers et portail sont autorisés dans le respect de l'harmonie générale,
- qu'aucune contestation des décisions d'assemblée générale du 15 décembre 2011, 13 février 2013, 6 mai 2013 ou du 1er juillet 2013 concernant des clôtures, portail et murs, n'a été constatée,
- que sur leur acte authentique de vente, le règlement de copropriété comporte une mention barrée concernant la servitude de clôture,
- que les murs de clôture ont été édifiés il y a plus de trente ans, comme il résulte du jugement rendu le 5 février 1987,
- que l'article 647 du code civil prévoit le droit de se clore et que la destination de l'immeuble ne justifie en rien de restreindre ce droit, par référence aux articles 8 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,
- que plusieurs autres copropriétaires dont les parcelles sont clôturées, n'ont pas été attraits à la procédure,
- trois jours après leur assignation, ils ont fait part de leur souhait, lors de l'assemblée générale du 12 novembre 2018, de sortir de la copropriété, pour vendre leurs parcelles à un promoteur, et lors de l'assemblée générale du 4 août 2020 les consorts [O] ont mis à l'ordre du jour une résolution tendant à l'autorisation d'un permis de construire, qui a été rejetée,
- les propriétaires, dont les parcelles sont clôturées et qui ne se sont pas opposés à cette proposition ne sont, curieusement, pas attraits à cette procédure.
La déclaration d'appel et les conclusions d'appelants ont été signifiées à Mme [J] [D], selon acte du 28 septembre 2022 en l'étude de l'huissier.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 2 décembre 2025.
Par soit-transmis adressé par le greffe sur le RPVA le 17 décembre 2025, les parties ont été avisées que la question de la prescription de l'action des appelants étant soulevée, la cour met dans le débat, la durée de cette prescription en matière de violation par un copropriétaire du règlement de copropriété en application de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 ayant réduit cette durée de dix ans à cinq ans.
Par note en délibéré notifiée sur le RPVA le 20 décembre 2025, le conseil de la SCI Biot Bund, M. et Mme [M], M. et Mme [C], M. et Mme [H], la SCI Claremma a indiqué que la prescription a commencé à courir au plus tard à compter de l'acte de donation du 18 octobre 2005, date à laquelle la SCI Au bout du monde a eu connaissance du règlement de copropriété et des décisions d'assemblée générale, notamment celle du 26 août 1995, ainsi que de la situation matérielle des lieux, et que par conséquent toute action personnelle entre copropriétaires est prescrite à compter du 18 octobre 2015.
Par note en délibéré du 6 janvier 2026, le conseil du syndicat des copropriétaires [F] a fait des observations dans le même sens.
Par note en délibéré du 12 janvier 2026, le conseil de la SCI Au bout du monde et M. et Mme [O] a précisé qu'il appartient à la partie qui prétend se prévaloir de la prescription d'apporter la preuve de cette dernière et que la preuve de la date de l'édification des murets actuellement existants n'a pas été rapportée.
L'arrêt sera rendu par défaut en application de l'article 474 du code de procédure civile, en l'état de l'absence de constitution d'avocat par Mme [D], non citée à sa personne.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la saisine de la cour
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Le dispositif des conclusions des parties comporte des demandes de « juger », qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie, à l'exception des demandes suivantes :
- juger que la SCI Au bout du monde et M. et Mme [O] sont irrecevables en leur demande dès lors que la prescription trentenaire est acquise,
- juger que la clause litigieuse invoquée par la SCI Au bout du monde et les consorts [O] est nulle et de nul effet dès lors qu'elle contrevient au principe fondamental qui est celui de pouvoir clore sa propriété.
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande au titre d'une violation du règlement de copropriété
Il est soutenu que les clôtures ont été autorisées par l'assemblée générale du 26 août 1995 et que lorsque la SCI Au bout du monde est devenue propriétaire par l'acte de donation du 18 octobre 2005, elle a eu connaissance de la décision d'assemblée générale du 26 août 1995, ainsi que de la situation matérielle des lieux.
La SCI Au bout du monde et M. et Mme [O], qui réclament par assignation des 8 et 9 novembre 2018, la suppression du portail d'entrée, des murets de clôtures et/ou des murets surmontés d'un grillage en bordure de lot, ainsi que tout type de clôture édifiés en infraction avec le règlement de copropriété, opposent que le règlement de copropriété leur est seul opposable en l'absence de publication de l'assemblée générale modificative du 26 août 1995 et qu'il n'est pas rapporté la preuve de la date de l'édification des clôtures.
Aux termes de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1956 dans sa rédaction en vigueur avant la loi du 25 novembre 2018, sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de son application entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Le point de départ de la prescription est naturellement la date de la connaissance des faits permettant d'exercer l'action.
Il est constant que la charge de la preuve de la prescription pèse sur la partie qui l'allègue.
M. et Mme [O] sont devenus propriétaires en 1998, soit depuis plus de vingt ans à la date de l'assignation.
La SCI Au bout du monde est devenue propriétaire en octobre 2005, soit depuis plus de treize ans à la date de l'assignation.
Ils reprochent aux copropriétaires assignés en présence du syndicat des copropriétaires, une violation du règlement du copropriété du 3 juillet 1980, interdisant l'édification de clôtures, au motif que les modificatifs autorisant les clôtures n'ont pas été publiés.
Sont versés aux débats, notamment :
- le règlement intérieur de l'association syndicale [F] du 24 juillet 1995 contenant un paragraphe « clôture » ainsi rédigé : « Le règlement de copropriété permet de clôturer chaque lot, tant en bordure de voie commune qu'en limite avec les voisins. La clôture devrait être constituée par un muret mitoyen de 0,40 m surmonté d'un grillage de 1 m derrière lequel une haie vive à feuillage persistant devrait être plantée (') » ; cette association syndicale est visée dans le règlement de copropriété qui précise qu'elle a pour objet l'usage et la mise en 'uvre des servitudes d'intérêt général établies dans le règlement de copropriété et qu'elle existera à compter du jour où il y aura deux propriétaires divis de l'ensemble immobilier,
- le procès-verbal d'assemblée générale du 26 août 1995 approuvant le « règlement intérieur de la copropriété » en précisant que sur la voie commune il s'agit d'un muret avec portail et piliers au choix du propriétaire mais respectant l'harmonie générale, sur les parties mitoyennes il s'agit du muret de 0,40 cm (sic) surmonté d'un grillage,
- le titre de propriété de la SCI Biot Bund du 12 février 2015 concernant le lot n° 10, vendu par les époux [X], issu d'un partage des parts sociales de la SCI [F] en octobre 1996,
- l'acte de cession de parts sociales du 27 février 1980, de la SCI [F] constituée en 1978 entre « [X] », « [P] », « [V] », « [N] », « [K] », par les époux [K] à M. [C],
- le titre de propriété de la SCI Claremma du 31 mars 2010, concernant le lot n° 5, vendu par les consorts [L] [Y], l'origine de propriété remontant à des parts sociales de « [N] »,
- des conclusions devant le tribunal d'instance d'Antibes en 1987 concernant un mur séparatif, faisant l'objet d'un litige entre M. [C] et les époux [X],
- un dossier photographique annoté avec des dates dans les années 1980, faisant référence à ce litige concernant « [X] », présentant des photographies d'une clôture entre les deux lots.
En l'état de ces pièces, il y a lieu de conclure qu'il est rapporté la preuve que déjà dans les années 1980, au moins une clôture a été édifiée et que la problématique des clôtures tant en limite de voie commune qu'entre les lots était déjà abordée en 1995 en lien manifeste avec l'édification actuelle ou à venir de clôtures, M. et Mme [O] à partir du 17 avril 1998 et la SCI Au bout du monde à partir du 18 octobre 2005, ont pu se rendre compte que ces clôtures existaient, même si leur lot respectif ne disposait pas de telles clôtures.
Dès lors, ils sont prescrits à invoquer la violation du règlement de copropriété au titre des clôtures.
Le jugement appelé sera donc infirmé en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes, qui seront déclarées irrecevables.
Dans la mesure où il est fait droit à la première demande subsidiaire de la SCI Biot Bund, M. et Mme [M], M. et Mme [C], M. et Mme [H] et la SCI Claremma, la deuxième demande subsidiaire concernant la nullité de la clause du règlement de copropriété, n'a plus d'objet.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts
Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s'il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l'article 1240 du code civil.
En l'espèce, s'il ressort du procès-verbal de constat d'huissier établi à la requête des intimés le 13 mars 2019, que d'autres villas que les leurs, disposent de clôtures et que leurs propriétaires n'ont pourtant pas été assignés, il n'est pas démontré que la SCI Au bout du monde et M. et Mme [O] ont abusé de leur droit d'agir en justice contre eux, dans une intention de leur nuire, ou la mauvaise foi ou une légèreté particulièrement blâmable, étant observé que les procès-verbaux d'assemblée générale produits datés du 12 novembre 2018 et du 4 août 2020, sont postérieurs à l'assignation datée des 8 et 9 novembre 2018 et ne peuvent donc pas expliquer le fait qu'ils aient seuls été assignés. En outre, aucune information n'est donnée sur la nature du préjudice consécutif.
La SCI Biot Bund, M. et Mme [M], M. et Mme [C], M. et Mme [H] et la SCI Claremma seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts et le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que sur les frais irrépétibles.
La SCI Au bout du monde et M. et Mme [O] qui succombent dans leur appel, seront condamnés aux dépens distraits au profit du conseil de la SCI Biot Bund, M. et Mme [M], M. et Mme [C], M. et Mme [H] et la SCI Claremma qui la réclame, ainsi qu'aux frais irrépétibles, qu'il est inéquitable de laisser à la charge des intimés.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté la SCI Au bout du monde, M. [F] [O] et Mme [B] [E] épouse [O], de l'ensemble de leurs demandes ;
Statuant à nouveau sur ce chef infirmé,
Déclare la SCI Au bout du monde, M. [F] [O] et Mme [B] [E] épouse [O] irrecevables en leurs demandes ;
Y ajoutant,
Condamne la SCI Au bout du monde, M. [F] [O] et Mme [B] [E] épouse [O] aux dépens qui seront distraits au profit de la SCP Assus Juttner ;
Condamne la SCI Au bout du monde, M. [F] [O] et Mme [B] [E] épouse [O] à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes :
- 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [F], représenté par son syndic,
- 5 000 euros (cinq mille euros) à la SCI Biot Bund, M. [S] [M], Mme [U] [M], M. [T] [C], Mme [Q] [C], M. [I] [H], Mme [G] [H] et la SCI Claremma, ensemble.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 19 FEVRIER 2026
ph
N° 2026/ 46
Rôle N° RG 22/10601 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJZTW
[F] [O]
[B] [O]
S.C.I. AU BOUT DU MONDE
C/
[U] [M]
[R] [C]
[G] [H]
[S] [M]
[T] [C]
[J] [D]
[I] [H]
Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE [F]
S.C.I. CLAREMMA
S.C.I. BIOT BUND
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jean-Marc SZEPETOWSKI
SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER
SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 12 Juillet 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00198.
APPELANTS
Monsieur [F] [O]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE
Madame [B] [O]
demeuran [Adresse 1]
représentée par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE
S.C.I. AU BOUT DU MONDE, dont le siège social [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Madame [U] [M]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE
Madame [Q] [C]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE
Madame [G] [H]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE
Monsieur [S] [M]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE
Monsieur [T] [C]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE
Monsieur [J] [D]
demeurant [Adresse 2]
assignation portant signification de la déclaration d'appel remise le 28.09.2022 en étude
défaillant
Monsieur [I] [H]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE [F], sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL CAP AGENCE, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]
représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Fabienne LATTY de la SELARL BOURGOGNE - LATTY & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE
S.C.I. CLAREMMA, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de ses gérants en exercice en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Me Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE
S.C.I. BIOT BUND, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 16 Décembre 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026,
Signé par Madame Patricia HOARAU, Conseiller faisant fonction de président de chambre pour Monsieur Marc MAGNON, Président, empéché et Mme Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
M. [F] [O] et Mme [B] [E] épouse [O] ont fait l'acquisition selon acte notarié du 17 avril 1998, du lot n° 2 (lot n° 3 de la division d'origine) comprenant la jouissance exclusive et particulière du terrain à bâtir d'une superficie de 2 788 m² environ et les 100/1 200e des parties communes générales et de la copropriété du sol, dépendant de l'ensemble immobilier dénommé [F], sis [Adresse 2] à Biot, visant « le règlement de copropriété, le règlement intérieur s'il y a lieu et toutes les décisions prises en Assemblée Générale des copropriétaires susceptibles de concerner le bien ».
Par acte notarié du 18 octobre 2005, il a été fait donation entre vifs en avancement d'hoirie de droits sociaux et de comptes courants d'une société en cours d'immatriculation dénommée SCI Au bout du monde, à laquelle a été apporté le lot n° 1 de la même copropriété, ainsi que les 100/1 300e des parties communes générales et de la copropriété du sol, avec terrain autour d'une superficie de 2 500 m² environ.
Le règlement de copropriété prévoit en page 52 au paragraphe intitulé : « Servitude de clôture » que : « Il est précisé que l'édification de clôture entre les lots est rigoureusement prohibée ».
Par exploit d'huissier des 8 et 9 novembre 2018, la SCI Au bout du monde et M. et Mme [O] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [F], la SCI Biot Bund, M. [S] [M], Mme [U] [M], Mme [J] [D], M. [T] [C], Mme [Q] [C], M. [I] [H], Mme [G] [H] et la SCI Claremma, devant le tribunal de grande instance de Grasse, aux fins de les voir condamner sous astreinte à supprimer l'ensemble des portails, murets, clôtures et grillages en contravention du règlement de copropriété.
Par jugement du 12 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Grasse a :
- débouté la SCI Au bout du monde et M. et Mme [O], de l'ensemble de leurs demandes,
- débouté la SCI Biot Bund, M. et Mme [M], M. et Mme [C], M. et Mme [H] et la SCI Claremma de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamné in solidum la SCI Au bout du monde et M. et Mme [O] à verser à la SCI Biot Bund, M. et Mme [M], M. et Mme [C], M. et Mme [H] et la SCI Claremma la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum la SCI Au bout du monde et M. et Mme [O] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Assus Juttner,
- ordonné l'exécution provisoire.
Le tribunal a considéré notamment :
- qu'il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 26 août 1995 que la résolution n° 8 a été adoptée à l'unanimité et est donc définitive et que dès lors s'agissant des clôtures, ce sont ses nouvelles dispositions qui sont applicables,
- que le règlement de copropriété est opposable aux copropriétaires dès son adoption par l'assemblée générale, les règles de publicité n'étant destinées qu'à l'information de leurs ayant-cause à titre particulier,
- que dès lors les copropriétaires qui ont clos leur propriété en conformité avec le modificatif, ne peuvent être contraints de ne plus se clore au motif que le modificatif n'aurait pas été publié,
- que de plus, les nouveaux copropriétaires qui pourraient légitimement ne pas avoir eu connaissance de ce modificatif, ont lors des visites préalables, parfaitement pu voir que certaines propriétés étaient closes,
- que les défendeurs ne démontrent aucune faute des demandeurs, faisant dégénérer leur droit d'agir en abus,
- que les demandeurs succombent en leur action et n'ont formulé aucune demande à l'encontre du syndicat des copropriétaires, conduisant au rejet de la demande d'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par déclaration du 21 juillet 2022, la SCI Au bout du monde et M. et Mme [O] ont interjeté appel de ce jugement.
Dans leurs conclusions d'appelants déposées et notifiées sur le RPVA le 26 septembre 2022, la SCI Au bout du monde et M. et Mme [O] demandent à la cour de :
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- débouté les appelants de leur demande de condamnation dirigée à l'encontre des copropriétaires visant à obtenir la démolition des constructions infractionnelles réalisées,
- condamné les appelants à payer aux intimés une somme au titre de l'article 700 et les entiers dépens,
Statuant à nouveau,
Sur le fondement des stipulations du règlement de copropriété ainsi que des dispositions des articles 8 et 13 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1103 et 1104 du code civil,
- juger que la SCI Biot Bund, M. et Mme [M], M. et Mme [C], Mme [D], la SCI Claremma et M. et Mme [H] ont édifié des clôtures, plus exactement un portail d'entrée, un muret de clôture et/ou un muret de clôture surmonté d'un grillage en bordure de lot, entre les lots situés au sein de la copropriété [F] en violation des stipulations du règlement de copropriété,
- condamner les mêmes à la suppression du portail d'entrée, des murets de clôtures et/ou des murets surmontés d'un grillage en bordure de lot, ainsi que tout type de clôture édifiés en infraction avec le règlement de copropriété et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- débouter les intimés de l'intégralité de leurs moyens, exceptions et demandes reconventionnelles,
- condamner solidairement les mêmes au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- les exonérer conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, c'est-à-dire de toutes sommes qui seront mises à la charge du syndicat des copropriétaires [F] au titre des frais de procédure quelle qu'en soit la nature, dépens et indemnité de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI Biot Bund, M. et Mme [M], M. et Mme [C], Mme [D], la SCI Claremma et M. et Mme [H] aux entiers dépens.
La SCI Au bout du monde et M. et Mme [O] font valoir en substance :
- que le règlement de copropriété interdit aux copropriétaires de se clôturer,
- que ce règlement n'a jamais fait l'objet d'une modification, et que seule une délibération de l'assemblée générale intervenue le 26 août 1995 a autorisé certaines clôtures, sans faire l'objet d'une publication au bureau foncier,
- qu'il ressort des dispositions de l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 que : « Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier » et de l'article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits,
- qu'une modification au règlement qui n'a pas été publiée n'est pas opposable à une partie qui a acquis ultérieurement un lot dans l'immeuble,
- que dès lors que la modification intervenue et non publiée ne figure pas dans les actes d'acquisition des ayants causes à titre particulier, même si ces derniers étaient susceptibles d'avoir connaissance de la modification, cette dernière leur demeure inopposable,
- que l'argumentation de la prescription ne résiste pas à l'examen,
- le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires invoquent une modification intervenue en 1995 qui aurait seule permis l'édification de clôtures, ce qui signifie que ces dernières, réalisées en exécution de cette résolution, l'auraient été il y a moins de trente ans,
- la SCI Biot Bund a acquis son bien en 2015, les époux [M] en 2012 et la SCI Claremma en 2010,
- la preuve de l'édification il y a plus de trente ans, n'est pas rapportée.
Dans ses conclusions d'intimé déposées et notifiées par le RPVA le 13 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires Les Hauts de Biots demande à la cour de :
Vu les pièces versées aux débats,
- juger que la SCI Au bout du monde et les époux [O] ne formulent aucune prétention en cause d'appel à son encontre,
- juger que lors de l'assemblée générale du 26 août 1995, les copropriétaires ont décidé de modifier le règlement de copropriété afin de permettre la clôture de chaque lot, tant en bordure de la voie commune qu'en limite avec les voisins,
- juger que l'assemblée générale du 26 août 1995 n'a pas fait l'objet de contestation de sorte qu'elle est aujourd'hui définitive,
- condamner la SCI Au bout du monde et les époux [O] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens,
- statuer ce que de droit sur les dépens.
Le syndicat des copropriétaires [F] soutient :
- que le choix du fondement juridique de la demande des appelants (articles 1103 et 1104 du code civil) est étonnant dans la mesure où ils produisent pour la première fois en cause d'appel leur acte de vente reçu par Me Mergy le 17 avril 1998,
- que cet acte précise « Le nouveau propriétaire respectera et imposera à tous ses ayants cause le règlement de copropriété, le règlement intérieur s'il y a lieu et toutes les décisions prises en Assemblée Générales des copropriétaires susceptibles de concerner le bien' En outre, le nouveau propriétaire reconnaît être en possession de tous les documents, actes et pièces afférents à cet immeuble dont la remise a eu lieu ce jour »,
- qu'en l'état de l'adoption de la résolution n° 8 de l'assemblée générale du 26 août 1995, le règlement de copropriété doit être modifié et cette diligence a été confiée à Me [A], notaire à [Localité 1].
Dans leurs conclusions d'intimés déposées et notifiées par le RPVA le 26 décembre 2022, la SCI Biot Bund, M. et Mme [M], M. et Mme [C], M. et Mme [H], la SCI Claremma demandent à la cour de :
Vu l'article 2272 du code civil,
Vu l'article 647 du code civil,
Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu la jurisprudence,
Vu le règlement de copropriété,
Vu le procès-verbal d'assemblée générale du 26 août 1995,
Vu les articles 122 du code de procédure civile,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI Au bout du monde et les époux [O] de l'ensemble de leurs demandes,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'ils ont été déboutés de leur demande de dommages et intérêts,
En tant que de besoin,
A titre principal,
- juger que la résolution n° 8 du procès-verbal d'assemblée générale du 26 août 1995, autorisant les copropriétaires à se clore par un muret de 0,40 cm surmonté d'un grillage n'a jamais fait l'objet d'une contestation,
- juger que la SCI Au bout du monde et les consorts [O] ne se sont jamais opposés à aucune décision d'assemblée générale portant sur les clôtures,
- juger que les demandes de la SCI Au bout du monde et M. et Mme [O] sont totalement infondées dès lors que les clôtures ont été autorisées,
A titre subsidiaire,
- juger que la SCI Au bout du monde et M. et Mme [O] sont irrecevables en leur demande dès lors que la prescription trentenaire est acquise,
- juger que la disposition du règlement de copropriété « il est précisé que l'édification de clôture entre les lots est rigoureusement prohibée » est rayée,
A titre infiniment subsidiaire,
- juger que tout propriétaire peut clore son héritage,
- juger que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires puisque la destination de l'immeuble ne justifie en rien des limites,
- juger que la clause litigieuse invoquée par la SCI Au bout du monde et les consorts [O] est nulle et de nul effet dès lors qu'elle contrevient au principe fondamental qui est celui de pouvoir clore sa propriété,
En tout état de cause,
- juger que la SCI Au bout du monde et les consorts [O] ont assigné uniquement certains copropriétaires, selon leur affinité et en rupture totale d'égalité,
- juger que seuls les propriétaires, dont les parcelles sont clôturées, qui ne se sont pas opposés à la proposition en assemblée générale de la SCI Au bout du monde et les consorts [O] n'ont pas été assignés,
- juger que la SCI Au bout du monde et les consorts [O] ont engagé une procédure abusive à l'encontre des défendeurs,
- condamner la SCI Au bout du monde et les consorts [O] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts à chacun des copropriétaires ayant subi cette procédure abusive,
- condamner la SCI Au bout du monde et les consorts [O] à payer à chacun des copropriétaires ayant subi cette procédure la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, dont distraction sera faite au profit de la SCP Assus Juttner.
La SCI Biot Bund, M. et Mme [M], M. et Mme [C], M. et Mme [H], la SCI Claremma répliquent :
- que selon la résolution n° 8 de l'assemblée générale du 26 août 1995, qui n'a pas été contestée, les copropriétaires ont été autorisés à se clore par un muret de 0,40 cm surmonté d'un grillage, que sur la voie commune les piliers et portail sont autorisés dans le respect de l'harmonie générale,
- qu'aucune contestation des décisions d'assemblée générale du 15 décembre 2011, 13 février 2013, 6 mai 2013 ou du 1er juillet 2013 concernant des clôtures, portail et murs, n'a été constatée,
- que sur leur acte authentique de vente, le règlement de copropriété comporte une mention barrée concernant la servitude de clôture,
- que les murs de clôture ont été édifiés il y a plus de trente ans, comme il résulte du jugement rendu le 5 février 1987,
- que l'article 647 du code civil prévoit le droit de se clore et que la destination de l'immeuble ne justifie en rien de restreindre ce droit, par référence aux articles 8 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,
- que plusieurs autres copropriétaires dont les parcelles sont clôturées, n'ont pas été attraits à la procédure,
- trois jours après leur assignation, ils ont fait part de leur souhait, lors de l'assemblée générale du 12 novembre 2018, de sortir de la copropriété, pour vendre leurs parcelles à un promoteur, et lors de l'assemblée générale du 4 août 2020 les consorts [O] ont mis à l'ordre du jour une résolution tendant à l'autorisation d'un permis de construire, qui a été rejetée,
- les propriétaires, dont les parcelles sont clôturées et qui ne se sont pas opposés à cette proposition ne sont, curieusement, pas attraits à cette procédure.
La déclaration d'appel et les conclusions d'appelants ont été signifiées à Mme [J] [D], selon acte du 28 septembre 2022 en l'étude de l'huissier.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 2 décembre 2025.
Par soit-transmis adressé par le greffe sur le RPVA le 17 décembre 2025, les parties ont été avisées que la question de la prescription de l'action des appelants étant soulevée, la cour met dans le débat, la durée de cette prescription en matière de violation par un copropriétaire du règlement de copropriété en application de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 ayant réduit cette durée de dix ans à cinq ans.
Par note en délibéré notifiée sur le RPVA le 20 décembre 2025, le conseil de la SCI Biot Bund, M. et Mme [M], M. et Mme [C], M. et Mme [H], la SCI Claremma a indiqué que la prescription a commencé à courir au plus tard à compter de l'acte de donation du 18 octobre 2005, date à laquelle la SCI Au bout du monde a eu connaissance du règlement de copropriété et des décisions d'assemblée générale, notamment celle du 26 août 1995, ainsi que de la situation matérielle des lieux, et que par conséquent toute action personnelle entre copropriétaires est prescrite à compter du 18 octobre 2015.
Par note en délibéré du 6 janvier 2026, le conseil du syndicat des copropriétaires [F] a fait des observations dans le même sens.
Par note en délibéré du 12 janvier 2026, le conseil de la SCI Au bout du monde et M. et Mme [O] a précisé qu'il appartient à la partie qui prétend se prévaloir de la prescription d'apporter la preuve de cette dernière et que la preuve de la date de l'édification des murets actuellement existants n'a pas été rapportée.
L'arrêt sera rendu par défaut en application de l'article 474 du code de procédure civile, en l'état de l'absence de constitution d'avocat par Mme [D], non citée à sa personne.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la saisine de la cour
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Le dispositif des conclusions des parties comporte des demandes de « juger », qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie, à l'exception des demandes suivantes :
- juger que la SCI Au bout du monde et M. et Mme [O] sont irrecevables en leur demande dès lors que la prescription trentenaire est acquise,
- juger que la clause litigieuse invoquée par la SCI Au bout du monde et les consorts [O] est nulle et de nul effet dès lors qu'elle contrevient au principe fondamental qui est celui de pouvoir clore sa propriété.
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande au titre d'une violation du règlement de copropriété
Il est soutenu que les clôtures ont été autorisées par l'assemblée générale du 26 août 1995 et que lorsque la SCI Au bout du monde est devenue propriétaire par l'acte de donation du 18 octobre 2005, elle a eu connaissance de la décision d'assemblée générale du 26 août 1995, ainsi que de la situation matérielle des lieux.
La SCI Au bout du monde et M. et Mme [O], qui réclament par assignation des 8 et 9 novembre 2018, la suppression du portail d'entrée, des murets de clôtures et/ou des murets surmontés d'un grillage en bordure de lot, ainsi que tout type de clôture édifiés en infraction avec le règlement de copropriété, opposent que le règlement de copropriété leur est seul opposable en l'absence de publication de l'assemblée générale modificative du 26 août 1995 et qu'il n'est pas rapporté la preuve de la date de l'édification des clôtures.
Aux termes de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1956 dans sa rédaction en vigueur avant la loi du 25 novembre 2018, sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de son application entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Le point de départ de la prescription est naturellement la date de la connaissance des faits permettant d'exercer l'action.
Il est constant que la charge de la preuve de la prescription pèse sur la partie qui l'allègue.
M. et Mme [O] sont devenus propriétaires en 1998, soit depuis plus de vingt ans à la date de l'assignation.
La SCI Au bout du monde est devenue propriétaire en octobre 2005, soit depuis plus de treize ans à la date de l'assignation.
Ils reprochent aux copropriétaires assignés en présence du syndicat des copropriétaires, une violation du règlement du copropriété du 3 juillet 1980, interdisant l'édification de clôtures, au motif que les modificatifs autorisant les clôtures n'ont pas été publiés.
Sont versés aux débats, notamment :
- le règlement intérieur de l'association syndicale [F] du 24 juillet 1995 contenant un paragraphe « clôture » ainsi rédigé : « Le règlement de copropriété permet de clôturer chaque lot, tant en bordure de voie commune qu'en limite avec les voisins. La clôture devrait être constituée par un muret mitoyen de 0,40 m surmonté d'un grillage de 1 m derrière lequel une haie vive à feuillage persistant devrait être plantée (') » ; cette association syndicale est visée dans le règlement de copropriété qui précise qu'elle a pour objet l'usage et la mise en 'uvre des servitudes d'intérêt général établies dans le règlement de copropriété et qu'elle existera à compter du jour où il y aura deux propriétaires divis de l'ensemble immobilier,
- le procès-verbal d'assemblée générale du 26 août 1995 approuvant le « règlement intérieur de la copropriété » en précisant que sur la voie commune il s'agit d'un muret avec portail et piliers au choix du propriétaire mais respectant l'harmonie générale, sur les parties mitoyennes il s'agit du muret de 0,40 cm (sic) surmonté d'un grillage,
- le titre de propriété de la SCI Biot Bund du 12 février 2015 concernant le lot n° 10, vendu par les époux [X], issu d'un partage des parts sociales de la SCI [F] en octobre 1996,
- l'acte de cession de parts sociales du 27 février 1980, de la SCI [F] constituée en 1978 entre « [X] », « [P] », « [V] », « [N] », « [K] », par les époux [K] à M. [C],
- le titre de propriété de la SCI Claremma du 31 mars 2010, concernant le lot n° 5, vendu par les consorts [L] [Y], l'origine de propriété remontant à des parts sociales de « [N] »,
- des conclusions devant le tribunal d'instance d'Antibes en 1987 concernant un mur séparatif, faisant l'objet d'un litige entre M. [C] et les époux [X],
- un dossier photographique annoté avec des dates dans les années 1980, faisant référence à ce litige concernant « [X] », présentant des photographies d'une clôture entre les deux lots.
En l'état de ces pièces, il y a lieu de conclure qu'il est rapporté la preuve que déjà dans les années 1980, au moins une clôture a été édifiée et que la problématique des clôtures tant en limite de voie commune qu'entre les lots était déjà abordée en 1995 en lien manifeste avec l'édification actuelle ou à venir de clôtures, M. et Mme [O] à partir du 17 avril 1998 et la SCI Au bout du monde à partir du 18 octobre 2005, ont pu se rendre compte que ces clôtures existaient, même si leur lot respectif ne disposait pas de telles clôtures.
Dès lors, ils sont prescrits à invoquer la violation du règlement de copropriété au titre des clôtures.
Le jugement appelé sera donc infirmé en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes, qui seront déclarées irrecevables.
Dans la mesure où il est fait droit à la première demande subsidiaire de la SCI Biot Bund, M. et Mme [M], M. et Mme [C], M. et Mme [H] et la SCI Claremma, la deuxième demande subsidiaire concernant la nullité de la clause du règlement de copropriété, n'a plus d'objet.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts
Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s'il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l'article 1240 du code civil.
En l'espèce, s'il ressort du procès-verbal de constat d'huissier établi à la requête des intimés le 13 mars 2019, que d'autres villas que les leurs, disposent de clôtures et que leurs propriétaires n'ont pourtant pas été assignés, il n'est pas démontré que la SCI Au bout du monde et M. et Mme [O] ont abusé de leur droit d'agir en justice contre eux, dans une intention de leur nuire, ou la mauvaise foi ou une légèreté particulièrement blâmable, étant observé que les procès-verbaux d'assemblée générale produits datés du 12 novembre 2018 et du 4 août 2020, sont postérieurs à l'assignation datée des 8 et 9 novembre 2018 et ne peuvent donc pas expliquer le fait qu'ils aient seuls été assignés. En outre, aucune information n'est donnée sur la nature du préjudice consécutif.
La SCI Biot Bund, M. et Mme [M], M. et Mme [C], M. et Mme [H] et la SCI Claremma seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts et le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que sur les frais irrépétibles.
La SCI Au bout du monde et M. et Mme [O] qui succombent dans leur appel, seront condamnés aux dépens distraits au profit du conseil de la SCI Biot Bund, M. et Mme [M], M. et Mme [C], M. et Mme [H] et la SCI Claremma qui la réclame, ainsi qu'aux frais irrépétibles, qu'il est inéquitable de laisser à la charge des intimés.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté la SCI Au bout du monde, M. [F] [O] et Mme [B] [E] épouse [O], de l'ensemble de leurs demandes ;
Statuant à nouveau sur ce chef infirmé,
Déclare la SCI Au bout du monde, M. [F] [O] et Mme [B] [E] épouse [O] irrecevables en leurs demandes ;
Y ajoutant,
Condamne la SCI Au bout du monde, M. [F] [O] et Mme [B] [E] épouse [O] aux dépens qui seront distraits au profit de la SCP Assus Juttner ;
Condamne la SCI Au bout du monde, M. [F] [O] et Mme [B] [E] épouse [O] à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes :
- 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [F], représenté par son syndic,
- 5 000 euros (cinq mille euros) à la SCI Biot Bund, M. [S] [M], Mme [U] [M], M. [T] [C], Mme [Q] [C], M. [I] [H], Mme [G] [H] et la SCI Claremma, ensemble.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ