CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 19 février 2026, n° 25/04128
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 19 FEVRIER 2026
N°2026/113
Rôle N° RG 25/04128 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BOUNQ
S.A.S. S5D
C/
[F] [P]
[B] [E]
[Y] [S]
S.C.I. MARÉCHAL JUIN
Syndic. de copro. RESIDENCE [Adresse 1]
S.D.C. [Adresse 2]
S.C.I. AVA IMMO
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Yannick HENTZIEN
Me Sydney CHARDON
Me Martine BITTARD
Me Renaud ESSNER
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 23 Juillet 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02022 et 24/00253.
APPELANTE
S.A.S. S5D
prise en la personne de sa présidente Madame [Z] [V] non d'usage [J]
dont le siège social est [Adresse 3] - [Localité 1]
représentée par Me Yannick HENTZIEN de la SCP HENTZIEN - BOCQUET-HENTZIEN, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
INTIMEES
Madame [F] [P]
née le [Date naissance 1] 1967
demeurant [Adresse 4] - [Localité 1]
représentée par Me Sydney CHARDON de la SCP CHARDON - ASSADOURIAN, avocat au barreau de GRASSE
Madame [B] [E]
née le [Date naissance 2] 1995 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 4] - [Localité 1]
représentée par Me Sydney CHARDON de la SCP CHARDON - ASSADOURIAN, avocat au barreau de GRASSE
Madame [Y] [S]
née le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 4] - [Localité 1]
représentée par Me Sydney CHARDON de la SCP CHARDON - ASSADOURIAN, avocat au barreau de GRASSE
S.C.I. MARÉCHAL JUIN,
dont le siège social est [Adresse 5] - [Localité 4]
représentée par Me Martine BITTARD de la SCP BITTARD - GARNERO - PIERAZZI, avocat au barreau de GRASSE,
assistée par Me Guillaume COSTE-FLORET de la SCP SOULIE - COSTE-FLORET & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 1]
sise [Adresse 6] - [Localité 1]
pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CGCI,
dont le siège social est sis [Adresse 7] [Localité 5],
représentée par Me Sydney CHARDON de la SCP CHARDON - ASSADOURIAN, avocat au barreau de GRASSE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]
sis [Adresse 6] - [Localité 1]
pris en la personne de son syndic en exercice la SARL BOUMANN IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 8], [Adresse 9], [Localité 6]
représentée par Me Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Benoît CITEAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
S.C.I. AVA IMMO
dont le siège social est [Adresse 4] - [Localité 1]
représentée par Me Sydney CHARDON de la SCP CHARDON - ASSADOURIAN, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente chargée du rapport, et Madame Paloma REPARAZ, Conseillère.
Mme Angélique NETO, Présidente, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Angélique NETO, Présidente
Mme Séverine MOGILKA, Conseillère
Madame Paloma REPARAZ, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026.
Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSE DU LITIGE
Mme [C], aux droits de laquelle intervient la société civile immobilière (SCI) Maréchal Juin, selon acte de vente du 23 juillet 2023, a donné à bail, suivant acte sous seing privé du 2 octobre 2004, à M. [K] [L] et Mme [I] [M], aux droits desquels est intervenue la société Bock, suivant acte de cession du fonds de commerce en date du 26 janvier 2010, puis la société par actions simplifiée (SAS) S5D, suivant acte d'acquisition du fonds de commerce du 31 juillet 2017, deux corps de bâtiment reliés par une terrasse non couverte, le premier corps de bâtiment se composant de trois pièces cuisine, salle de bain, salle d'eau et WC et le deuxième corps de bâtiment se composant d'une salle de réception avec bar, cuisine avec plonge, WC indépendante avec lavabo, réserve et garage indépendant, situés [Adresse 10] à [Localité 1].
Plusieurs procédures judiciaires ont opposé la société S5D à Mme [C] puis à la société Maréchal Juin en raison de désordres affectant les locaux loués.
A la demande de la société S5D, une expertise judiciaire a été ordonnée par ordonnance en date du 22 novembre 2022 rendue par le juge des référés de Grasse au contradictoire de Mme [C] en désignant pour y procéder M. [D] [Q] aux frais avancés du demandeur. Aux termes de la même décision, Mme [C] a été condamnée à verser au preneur une provision de 6 000 euros à valoir sur son préjudice de jouissance tandis que le preneur a été condamné à lui verser une provision de 6 207 euros à valoir sur le paiement des loyers. Le preneur a été débouté de sa demande de provision ad litem.
Les opérations d'expertise ont été étendues, à la demande de la société S5D, au syndicat des copropriétaires le résidence Le Boticcelli par ordonnance du juge des référés de Grasse rendue le 18 juillet 2023 et rectifiée par ordonnance du 28 novembre 2023 aux frais avancés du demandeur. Aux termes de la même ordonnance, le preneur a été débouté de ses demandes d'extension de la mission de l'expert, d'interdiction d'accès aux locaux et de suspension du paiement des loyers. En revanche, Mme [C] a été condamnée à verser au preneur une provision ad litem de 3 000 euros.
Un arrêté de mise en sécurité portant sur le local commercial loué sera pris par la ville de [Localité 7] le 20 septembre 2023. L'accès à ce local a été temporairement interdit à toute utilisation, et ce, jusqu'à sa mainlevée.
***
Le 20 décembre 2023, la société Maréchal Juin a délivré à la société S5D un commandement de payer les loyers échus entre les mois de juillet et décembre 2023 en visant la clause résolutoire insérée au bail.
La société S5D a fait opposition à cet acte devant le tribunal judiciaire de Grasse suivant acte introductif d'instance du 19 janvier 2024.
Le 21 février 2024, la société Maréchal Juin a assigné la société S5D devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse en référé expulsion.
Par ordonnance en date du 9 septembre 2024, ce magistrat a notamment dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la société Maréchal Juin.
***
Par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2024, la société S5D a fait assigner la société Maréchal Juin devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de lui étendre les opérations d'expertise, de l'autoriser à suspendre le paiement de ses loyers commerciaux jusqu'à la réalisation des travaux, de fixer la valeur locative de l'espace habitation à la somme de 500 euros par mois sous réserve de l'exécution de travaux rendant le logement décent, de suspendre le paiement du loyer pour l'espace habitation jusqu'à la réalisation des travaux et de condamner la bailleresse à réaliser lesdits travaux sous astreinte et à lui verser diverses sommes au titre de la perte de ses chiffres d'affaires, outre une provision ad litem.
Par ordonnance en date du 23 juillet 2024, ce magistrat, après avoir ordonné la jonction de deux procédures, a :
- déclaré recevables les interventions volontaires de Mme [F] [P] et de la SCI Ava Immo ;
- donné acte au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] et à la société Maréchal Juin de leurs protestations et réserves d'usage ;
- déclaré communes et exécutoires à l'égard de Mme [P], la SCI Ava Immo et la SCI Maréchal Juin l'ordonnance du 22 novembre 2022 ayant désigné M. [Q] en qualité d'expert et celle du 18 juillet 2023, rectifiée le 28 novembre 2023 ;
- rejeté la demande d'extension de mission formulée par la SCI Maréchal Juin ;
- étendu la mission confiée à M. [U] [T] du chef de mission suivant : vérifier la réalisation des désordres affectant les lots n° 34, 35 et 36 appartenant à la SCI Ava Immo et le lot n° 53 appartenant à Mme [P] ;
- dit que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] devra consigner la somme de 2 000 euros à valoir sur la rémunération de l'expert ;
- dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens qu'elles ont engagés.
Par ordonnance en date du 26 novembre 2024, ce même magistrat a :
- rectifié les erreurs matérielles affectant l'ordonnance du 23 juillet 2024 en :
* ajoutant le nom des parties intervenantes dans le chapeau de sa décision, à savoir la SCI Ava Immo, Mme [F] [P], Mme [B] [E] et Mme [Y] [S] ;
* disant que l'extension de la mission concerne celle confiée à M. [D] [Q] et non M. [U] [T] ;
- réparé les omissions de statuer en :
* déclarant recevables les interventions volontaires de Mme [B] [E] et Mme [Y] [S] ;
* déclarant communes et opposables au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], à Mme [B] [E] et Mme [Y] [S] l'ordonnance du 22 novembre 2022 ayant ordonné l'expertise judiciaire ainsi que celle du 18 juillet 2023, rectifiée le 28 novembre 2023 ;
* étendant la mission confiée à M. [Q] au chef de mission suivant : vérifier la réalité des désordres affectant le lot n° 55 appartenant à Mme [E] et le lot n° 54 appartenant à Mme [S] ;
* condamné la société S5D à payer à la société Maréchal Juin une provision de 4 950 euros à valoir sur le montant des loyers dus sur la période d'octobre 2023 à juin 2024 ;
- dit n'y avoir lieu à omission de statuer sur la demande de condamnation formée par la société Maréchal Juin à l'encontre de la société S5D au titre de l'occupation du bien loué ;
- laissé les dépens à la charge du trésor public ;
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Suivant acte en date du 3 avril 2025, la société S5D a interjeté appel de ces ordonnances en toutes leurs dispositions dûment reprises.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 11 juin 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, elle sollicite de la cour qu'elle :
- infirme l'ordonnance rectificative du 26 novembre 2024 en ce qu'elle :
* l'a condamnée à verser à la société Maréchal Juin une provision de 4 950 euros à valoir sur le montant des loyers dus sur la période d'octobre 2023 à juin 2024 ;
* a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- infirme l'ordonnance du 23 juillet 2024 en ce qu'elle :
* a omis de statuer sur ses demandes portant sur :
° la suspension du loyer pour la partie habitation principale ;
° les travaux sous astreinte pour le rendre décent dans la partie habitation principale ;
° les condamnations provisionnelles pour perte de chiffre d'affaires ;
° la provision ad litem ;
° les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
* l'a déboutée de l'ensemble de ces demandes ;
* l'a condamnée au titre des loyers concernant la partie habitation principale ;
- les confirme en leurs autres dispositions ;
- statuant à nouveau,
- qualifie la convention entre les parties de bail mixte ;
- ordonne la suspension des loyers concernant la partie habitation principale, et ce, jusqu'à l'exécution de travaux rendant ladite partie décente dûment constatée ;
- condamne la société Maréchal Juin à réaliser les travaux rendant la partie habitation de sa propriété décente conformément aux dispositions légales sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la notification de la décision à intervenir, à savoir :
* installer un tableau électrique pour l'appartement ;
* installer un mode de chauffage adapté ;
* installer un système d'aération et de ventilation ;
* remplacer le simple vitrage bois par du double vitrage PVC étanche ;
- fixe à la somme de 500 euros par mois sans charges le montant du loyer concernant la partie habitation après constat par acte de commissaire de justice de la réalisation des travaux rendant le logement décent ;
- fixe, à titre subsidiaire, le montant de ce loyer mensuel à 150 euros ;
- condamne la société Maréchal Juin au titre de la perte du chiffre d'affaires à lui payer les sommes suivantes :
* 35 201 euros au titre de la perte d'exploitation pour l'année 2023 ;
* 44 288 euros au titre de la perte d'exploitation pour l'année 2024 ;
* 22 200 euros au titre de la perte d'exploitation pour la période allant du 1er janvier au 30 juin 2025 ;
soit une somme totale de 101 689 euros arrêtée au 30 juin 2025 ;
* 3 700 euros par mois à compter du 1er juillet 2025 au titre de la perte de chiffre d'affaires en 2025 jusqu'à la réalisation des travaux de confortement pérennes, la mainlevée de la mise en sécurité et la reprise normale de son activité de restauration ;
- condamne la société Maréchal Juin à lui verser la somme de 15 000 euros au titre de la provision ad litem ;
- condamne la société Maréchal Juin au paiement de la somme de 20 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel.
Elle fait notamment valoir :
- que l'arrêté de mise en sécurité portant sur le corps du bâtiment à vocation d'exploitation commerciale pris le 20 septembre 2023 a eu pour effet la suspension du paiement des loyers concernant cette partie ;
- que le corps du bâtiment à vocation d'habitation ne répond pas aux critères de décence, tel que cela résulte d'un rapport d'expertise établi à la demande de la précédente propriétaire, des deux avis de valeur locative et d'un constat de logement indécent en date du 24 avril 2025, ce qui justifie également la suspension du paiement des loyers concernant cette partie ;
- que le bail ne fait aucune distinction entre les deux corps du bâtiment quant au type de traitement en termes de répartition de loyer et d'exécution de travaux ;
- que les dispositions de l'article 1719 du code civil qui dispose que le bailleur doit délivrer au preneur un logement décent dès lors qu'il s'agit de son habitation principale s'applique dans le cas d'un bail mixte portant sur des locaux à usage commercial et d'habitation ;
- être fondée à se prévaloir d'une exception d'inexécution en application de l'article 1219 du code civil ;
- que sa demande de suspension du paiement des loyers concernant la partie habitation jusqu'à la réalisation des travaux pour rendre le logement décent ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;
- qu'il en est de même de sa demande de voir condamner la société Maréchal Juin à réaliser des travaux, sous astreinte, afin de rendre décente la partie d'habitation principale ;
- que les travaux sollicités portent sur le tableau électrique, le système de chauffage, le système d'aération et de ventilation et le remplacement du simple vitrage bois par du double vitrage PVC étanche ;
- que c'est donc à tort qu'elle a été condamnée au paiement d'une provision à valoir sur les loyers concernant la partie habitation principale pour la période allant d'octobre 2023 à juin 2024.
- qu'il convient de fixer le montant du loyer portant sur la partie habitation dans le cas où les travaux seraient réalisés dès lors qu'il n'est pas certain que les travaux prescrits par la ville soient réalisés ;
- que le loyer portant sur la partie habitation doit être fixé à 500 euros par mois ;
- que dans le cas où il ne serait pas fait droit à sa demande de suspension du paiement du loyer concernant cette partie habitation, le montant du loyer doit être fixé à 150 euros par mois en l'état des désordres affectant le logement ;
- que, nonobstant la suspension du paiement du loyer concernant la partie exploitation, elle se prévaut de pertes de chiffres d'affaires résultant de la fermeture du restaurant qui ne sont pas pris en charge par son assureur ;
- qu'elle se fonde sur les éléments comptables retenus par son expert-comptable pour évaluer ses pertes d'exploitation depuis l'année 2023 ;
- que dès lors que la fermeture de son restaurant s'explique par des désordres structurels affectant le local, sa demande de provision ad litem est justifiée, d'autant que la précédente propriétaire-bailleresse, Mme [C], a été condamnée à lui verser 3 000 euros de ce chef par ordonnance du 18 juillet 2023 et que la société Maréchal Juin, qui connaissait la situation lorsqu'elle a acquis les locaux, s'est engagée à en faire son affaire personnelle ;
- qu'alors même qu'elle a déjà versé à l'expert une consignation de 4 000 euros, elle doit faire face à une consignation complémentaire sollicitée à hauteur de plus de 11 000 euros ;
- que les désordres structurels affectant les locaux relèvent incontestablement de l'obligation de délivrance de la bailleresse.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 29 juillet 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Maréchal Juin sollicite de la cour qu'elle :
à titre principal,
- confirme l'ordonnance entreprisse ;
- déboute l'appelante de ses demandes ;
- la condamne à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
à titre subsidiaire,
- dise et juge que l'appelante ne peut s'affranchir du paiement de la contrepartie de l'occupation du bâtiment qui sert d'habitation en l'absence de preuve de désordres le rendant inhabitable ;
- condamne l'appelante à assumer mensuellement une somme de 1 000 euros au titre de l'occupation du bien d'une superficie de 80 m2 ;
- condamne l'appelante à titre provisionnel à lui verser la somme de 22 000 euros au titre de l'occupation de la partie habitation pour la période d'octobre 2023 à juillet 2025 ;
- déboute l'appelante de ses demandes ;
- la condamne à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elle fait notamment valoir :
- que les demandes formées par l'appelante pour manquement à son obligation de délivrance sont manifestement irrecevables dès lors que son assignation a été introduite plus de 5 ans après que l'appelante soit entrée dans les lieux ;
- que ces demandes ne peuvent être dirigées à son encontre dès lors qu'elle n'est pas à l'origine des désordres en question, faisant observer que le bailleur qui vend son immeuble n'est pas dispensé de son obligation de prendre en charge les travaux nécessaires alors qu'il était propriétaire et dont la charge lui incombait ;
- que l'appelante apparaît responsable des difficultés qu'elle rencontre et de l'arrêt de son activité comme ayant attendu plus de 5 ans pour solliciter une expertise judiciaire, et ce, sans jamais mettre en demeure la précédente bailleresse d'effectuer les travaux ;
- que les stipulations du bail commercial de 2004 met à la charge du preneur de nombreux travaux, de sorte qu'il appartient à la juridiction du fond d'interpréter ces clauses ;
- qu'alors même que le logement n'était pas insalubre lorsque l'appelante est entrée dans les lieux, il se peut que cette dernière a manqué à son obligation d'entretien ;
- que l'appelante n'est pas fondée à se plaindre de pertes d'exploitation sachant qu'elle a pris possession des lieux en connaissance de cause de leur état ;
- que les éléments sur lesquels se fondent l'appelante pour les chiffrer ne sont pas probants, outre le fait qu'aucun prévisionnel n'est produit ;
- que l'appelante demeure redevable des loyers concernant la partie commerciale pour la période allant de juillet à septembre 2023, l'arrêté de mise en sécurité n'ayant été pris que le 20 septembre 2023, ce qui explique le commandement de payer visant la clause résolutoire qu'elle a délivré le 20 décembre 2023 ;
- que si la suspension du loyer pour la partie commerciale à compter du 1er octobre 2023 peut se justifier par l'arrêté de mise en sécurité, il en va différemment de la suspension du loyer concernant la partie habitation qui ne se justifie pas ;
- que l'appelante a toujours occupé la partie habitation qui représente une surface de plus de 80 m2, soit une surface sensiblement identique à la partie commerciale, d'une valeur locative de 1 000 euros ;
- qu'elle n'a rien réglé depuis le mois d'octobre 2023 ;
- que son obligation de réaliser des travaux pour rendre le logement décent est sérieusement contestable en raison de désordres nés antérieurement à son acquisition, de l'imprécision des travaux sollicités et de l'absence de preuve de l'imputabilité de ces travaux à la bailleresse ;
- que la provision ad litem qui est sollicitée ne se justifie pas dès lors que les frais d'expertise sont à la charge du demandeur et payés pour le compte de qui il appartiendra.
Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 8 juillet 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Ava Immo, Mme [P], Mme [E] et Mme [S] demandent à la cour de :
- confirmer les ordonnances entreprises s'agissant de l'extension de mission de l'expert judiciaire aux désordres affectant les lots des quatre copropriétaires ;
- en conséquence, recevoir les quatre copropriétaires en leurs interventions volontaires ;
- dire et juger que les opérations d'expertise seront communes et opposables à ces quatre copropriétaires ;
- étendre la mission de l'expert aux désordres et préjudices affectant les lots n° 53, 34, 35, 56, 55 et 54 ;
- déclarer commune et opposables les mêmes opérations d'expertise au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] [Adresse 6] ;
- condamner tous succombants au paiement d'une somme de 2 000 euros chacun ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 29 juillet 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, demande à la cour de :
- lui donner acte qu'il s'en rapporte sur les demandes exposés par la société S5D ;
- condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 15 décembre 2025.
Par soit-transmis en date du 20 janvier 2026, la cour a indiqué aux parties que l'irrecevabilité des demandes formées par la société S5D tendant à la condamnation de la société Maréchal Juin à lui verser diverses sommes au titre de la perte d'exploitation et de chiffres d'affaires pour les années 2023, 2024 et 2025, et ce, jusqu'à la réalisation des travaux, la mainlevée de la mise en sécurité et la reprise normale de son activité, se pose, s'agissant de condamnations sollicitées, tant en première instance qu'en appel, à titre définitif (et non provisionnel), dans le dispositif de ses conclusions, au regard des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.
S'agissant d'une irrecevabilité que la cour entend soulever d'office, elle leur a imparti un délai expirant le mardi 27 janvier 2026 à midi afin de lui transmettre leurs éventuelles observations sur ce point précis, par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile).
Par notes en délibéré en date des 21 et 22 janvier 2026, le conseil de la société Maréchal juin relève que les sommes sollicitées au titre des pertes d'exploitation ne le sont pas à titre provisionnel, de sorte que ces demandes sont irrecevables. Elle estime par ailleurs qu'il n'y pas lieu de tenir compte des conclusions transmises en cours de délibéré ni de faire droit à la demande de réouverture des débats avec révocation de l'ordonnance de clôture dès lors que ces évènements font suite à un soit-transmis adressé par la cour pour permettre aux parties de formuler leurs éventuelles observations sur la fin de non-recevoir qu'elle entend soulever.
Par note en délibéré en date du 21 janvier 2026, le conseil de la société S5D indique avoir omis d'indiquer, dans le dispositif de ses conclusions, que les demandes formées au titre des pertes d'exploitation l'étaient à titre provisionnel, et ce, alors même qu'elle sollicite expressément l'infirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de condamnation provisionnelle pour perte de chiffre d'affaires et que, dans la partie discussion, elle forme expressément des demandes provisionnelles. Elle expose joindre à sa note en délibéré des conclusions rectifiées et laisse à la cour apprécier s'il y a lieu ou non de réouvrir les débats.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de qualification du bail
En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En l'espèce, il n'est pas contesté que le bail liant la société S5D à la société Maréchal Juin porte à la fois sur des locaux servant à l'exploitation du fonds et un logement annexe.
Il s'agit donc bien d'un bail mixte à usage commercial et d'habitation, bien que réputés commerciaux pour le tout dès lors que le logement du preneur est considéré comme exclusivement destiné à faciliter l'exploitation de son fonds de commerce.
En revanche, outre le fait qu'une demande qualification n'est pas une mesure provisoire relevant des pouvoirs du juge des référés, la qualification sollicitée ne peut s'analyser comme une demande de nature à produire des effets juridiques. Il s'agit uniquement de constater que les lieux loués comportent une partie affectée à un usage commercial et une partie affectée à l'habitation.
La société S5D sera donc déboutée de sa demande de qualification.
Sur les demandes portant sur la partie habitation
Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'urgence est caractérisée chaque fois qu'un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.
Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande.
Dans tous les cas, une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier non seulement l'urgence mais également l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ces moyens.
Sur la demande de travaux sous astreinte
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du' bail. Cet article'précise que s'il s'agit de son habitation principale le bailleur doit également délivrer un logement décent.
Il est admis que la connaissance par le preneur de l'état des lieux n'exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance tout au long de l'exécution du bail et non pas seulement lors de l'entrée dans les lieux dès lors qu'un bail commercial inclut un logement et qu'il constitue l'habitation principale du preneur. Ce dernier doit répondre aux caractéristiques définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
De même, la clause du' bail 'selon laquelle'le preneur prendra les locaux loués tels qu'ils se comportent à l'époque fixée pour l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune espèce de réparation d'aménagement ou aucune réduction de loyer de ce chef' ne peut faire échec à l'obligation de délivrance, à la charge du bailleur, de mise en conformité de l'appartement de telle façon que celui-ci remplisse les caractéristiques d'un logement décent.
L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...) ».
En l'espèce, le corps de bâtiment à usage d'habitation est décrit par la bail commercial comme comportant trois pièces, cuisine, salle de bains, salle d'eau et WC.
L'état d'entrée dans les lieux dressé le 17 octobre 2017 fait état de désordres affectant la maison, et notamment de prises électriques et de radiateurs qui ne fonctionnent pas, d'interrupteurs et prises à nu, de deux portes-fenêtres qui ne se ferment pas, d'un plafond qui cloque et présente des fuites et fissures par endroit, de toilettes qui fuient, d'un mur humide et abîmé par endroit, de la serrure de la porte d'entrée qui ne marche pas et des portails qui ne se ferment pas.
Il résulte d'un constat d'huissier dressé le 2 octobre 2019 que quatre des huit radiateurs du logement fuient, que les portes-fenêtres en bois des deux chambres, de la cuisine et du séjour ne se ferment pas et que le plafond de la première chambre à droite présente des traces de dégât des eaux.
Dans son rapport d'expertise dressé le 12 mars 2021 à la demande de Mme [C], précédente propriétaire-bailleresse, M. [N] indique que la partie habitation, qui date de 1960, est vétuste, malgré des travaux occasionnels réalisés par le locataire.
La société Geotech Riviera relève, lors d'un état des lieux réalisé le 8 octobre 2020, des désordres et fissures sur les façades résultant d'une mauvaise exécution dans la construction et la maçonnerie des murs, outre des malfaçons dans l'exécution des murs et des linteaux et le fait que l'extension n'a pas été correctement raccordée à l'ouvrage. Il lui semble que ces désordres et fissures s'expliquent en partie par une mauvaise conception des fondations.
Tout en constatant que des travaux d'embellissement camouflant les fissures sur les façades de la partie habitation ont été réalisés et que, depuis, aucun désordre n'est réapparu, l'expert désigné par ordonnance de référé du 22 novembre 2022, indique, dans un compte-rendu de la réunion du 19 avril 2023, que la zone extension comprenant la cuisine du restaurant et le mur de soutènement ont subi des mouvements de déversement et basculement vers la zone avale.
La société Bat expert 06 constate, le 23 avril 2025, que la partie habitation ne répond pas aux caractéristiques d'un logement décent en l'absence de protection contre les infiltrations d'air parasites, d'une aération suffisante, d'une installation électrique et de gaz aux normes, d'équipements de chauffage fonctionnels et d'une évacuation des eaux usées conforme. Il est préconisé d'installer un tableau électrique pour la partie habitation, un mode de chauffage adapté, un système d'aération et de ventilation et de remplacer le simple vitrage bois par du double vitrage PVC étanche.
La preuve est donc rapportée, avec l'évidence requise en référé, que les portes et fenêtres ne présentent pas une étanchéité à l'air suffisante, que les dispositifs de ventilation du logement ne permettent pas un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement, que le système électrique n'est pas conforme aux normes en l'absence de tableau électrique dédié à la partie habitation et que les équipements de chauffage ne sont pas en bon état d'usage et de fonctionnement.
Dès lors que ces désordres existent depuis que la société S5D est entrée dans les lieux, de l'état de vétusté de tout l'ensemble immobilier et que le local commercial contigu fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité depuis le 20 septembre 2023 avec interdiction d'y accéder par suite d'un manquement de la propriétaire-bailleresse à ses obligations de délivrance, d'entretien et de jouissance, le manquement de la société Maréchal Juin à son obligation de délivrer un logement décent concernant la partie habitation n'est pas sérieusement contestable.
En effet, elle ne peut sérieusement soutenir que l'origine des désordres résulte d'un manque d'entretien du preneur. Ces derniers portent principalement sur les éléments équipant le logement depuis l'origine voire sa structure. De plus, il apparaît que le preneur a tenté d'y remédier en procédant à des réparations de fortune.
En outre, le fait pour la société S5D d'avoir acquis le fonds de commerce, incluant le bail, en connaissant l'état de vétusté des locaux, n'exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance tout au long de l'exécution du bail dès lors que le bail commercial inclut un logement qui constitue l'habitation principale du preneur.
Enfin, le fait que l'indécence du logement existait déjà lorsqu'elle a acquis les locaux n'exonère pas la société Maréchal Juin de son obligation de délivrance. En effet, en plus d'être une obligation qui se poursuit tout au long de l'exécution du bail, elle avait parfaitement connaissance du litige opposant Mme [C] à la société S5D, lorsqu'elle a acquis le bien litigieux, le 28 juillet 2023, le vendeur [ayant déclaré] que les constructions de la propriété présentement vendue [étaient] vétustes, que les murs [étaient] fissurés et qu'un mur de séparation [s'était] effondré (page 4) mais également avoir un litige en cours avec son locataire concernant un arriéré de loyers de trois mois (...) et un délitement structurel du bien loué pour lequel une expertise judiciaire a été ordonnée (page 7), suite à quoi le vendeur a déclaré vouloir faire son affaire personnelle de [cette] situation sans recours contre le vendeur (page 8).
Compte tenu de l'urgence de la situation et de l'absence de contestations sérieuses portant sur son obligation de réaliser des travaux de mise en conformité de la partie habitation louée, la société Maréchal Juin sera condamnée à réaliser tous les travaux sollicités afin de rendre la partie habitation conforme aux caractéristiques d'un logement décent en installant un tableau électrique pour la partie habitation conforme aux normes, un mode de chauffage adapté, un système d'aération et de ventilation suffisant et en remplaçant le simple vitrage bois des portes et fenêtres par du double vitrage PVC étanche.
Afin de l'y contraindre, il y a lieu d'assortir cette obligation de faire d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la notification de la décision, laquelle courra pendant un délai de six mois.
Il y a donc lieu d'ajouter cette obligation de faire à l'ordonnance entreprise qui a omis de statuer sur cette demande.
Sur la demande de suspension du paiement du loyer portant sur la partie habitation
Il s'évince de l'article 1728 du même code que le preneur est tenu de deux obligations principales, comprenant celle de payer le prix du bail aux termes convenus.
Ainsi, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil, qui énonce qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins qu'il apporte la preuve de ce que l'inertie de ce dernier a pour effet d'empêcher totalement un usage des lieux suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.
L'article 1220 du même code poursuit en indiquant qu'une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.
En l'espèce, s'il est acquis que la partie habitation est toujours occupée par les gérants de la société S5D, à l'inverse de la partie commerciale dont l'accès a été interdit par la ville dans l'attente de la réalisation de travaux, il n'en demeure pas moins que la nature des désordres, leur importance, le fait qu'ils s'inscrivent dans la durée et que la société S5D est empêchée d'exploiter le fonds de commerce pour lequel le logement a été consenti rendent le manquement de la société Maréchal Juin suffisamment grave justifiant que le non-paiement par le preneur de l'intégralité de ses loyers et charges, en ce compris ceux portant sur la partie habitation, depuis le mois d'octobre 2023.
Dans ces conditions, il y a lieu d'autoriser la société S5D à suspendre le paiement de ses loyers et charges concernant la partie habitation depuis le mois d'octobre 2023, et ce, jusqu'à la réalisation des travaux susvisés constatés par un acte de commissaire de justice.
L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a condamné la société S5D à verser une provision de 4 950 euros à valoir sur l'arriéré locatif échu entre les mois d'octobre 2023 et juin 2024.
La société Maréchal Juin sera déboutée de sa demande de provision formée de ce chef actualisée à la somme de 22 000 euros dans ses dernières conclusions pour la période allant d'octobre 2023 à juillet 2025.
Sur la demande de fixation du loyer portant sur la partie habitation
Le deuxième alinéa de l'article R 145-4 du code de commerce concerne les baux mixtes à usage commercial et d'habitation. Ce texte précise les critères de fixation de la valeur locative de cette partie des lieux loués, et ce par dérogation aux règles de droit commun qui déterminent les caractéristiques des locaux ou les éléments de comparaison.
En application de l'article R 145-4 alinéa 2 du code de commerce, lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.
Compte tenu de l'obligation de délivrance d'un logement décent pesant sur le bailleur lorsque le bail commercial liant les parties est mixte, l'état d'entretien et la conformité de la partie habitation avec les normes applicables aux locaux d'habitation doit nécessairement être prise en considération.
L'article susvisé impose une évaluation spécifique aux locaux à usage d'habitation inclus dans une location commerciale : le prix au m2 est déterminé selon les éléments de comparaison fournis par les parties ou l'expert désigné par la juridiction saisie, dès lors qu'il s'agit de locaux analogues faisant l'objet d'une location nouvelle. Il s'agit donc bien de prix dits de marché. La vétusté des locaux peut être prise en compte sous la forme d'un abattement.
L'estimation de la partie à usage d'habitation est donc faite d'une façon distincte de la partie commerciale, mais elle peut également y être intégrée après pondération de la surface utile.
En l'espèce, il résulte d'un rapport d'expertise dressé le 12 mars 2021 par M. [N], à la demande de Mme [C], que la partie habitation présente une surface de 82,31 m2 d'une valeur locative annuelle de 9 104 euros tandis que celle de la partie commerciale est de 59,69 m2 d'une valeur locative annuelle de 14 815,80 euros, la surface du garage et de l'entrepôt n'ayant pas été pris en compte.
Or, M. [R], conseiller immobilier, a estimé la valeur locative de la partie habitation le 29 novembre 2023 à un prix compris entre 500 et 600 euros net par mois en tenant compte non seulement de l'excellente situation géographique dans [Localité 1] à proximité immédiate de [Localité 6], du quartier résidentiel dans lequel il se trouve, de la surface habitation de 80,45 m2 et des prix pratiqués sur le marché de la vente mais également de l'état général de la propriété et des futurs travaux à mettre en oeuvre pour valoriser l'ensemble immobilier et le mettre dans un standard acceptable de confort. En effet, il a été tenu compte du fait que l'ensemble immobilier n'était pas entretenu, que les façades et murs d'enceinte présentaient des fissures structurelles, que l'intérieur du bâtiment présentait des désordres avec des portes qui laissent passer l'air et qui ne se ferment pas correctement, des portes fenêtre en simple vitrage en très mauvais état qui laissent passer l'air, des murs en agglo sans revêtement d'enduit par endroit, une mauvaise isolation des murs, des traces d'un dégât des eaux au plafond du salon, du toit du garage qui menace de s'effondrer, d'une installation électrique non conforme et d'un bâtiment contigu abritant le restaurant ayant fait l'objet d'un arrêté municipal, de péril interdisant son accès et son exploitation.
Mme [A], conseillère immobilière, l'a estimée le 26 novembre 2023 à 2 % du prix du marché actuel, soit 500 euros net, sous réserve d'effectuer les travaux d'isolation et de mise aux normes obligatoires, dans la mesure où, compte tenu de l'absence de confort d'habitation et de l'état délabré du local, il n'entre pas dans le marché locatif habituel. Elle relève que si le local est situé dans un bon secteur, il est dépourvu de tout confort d'habitation avec une installation électrique dangereuse, des huisseries qui ne se ferment pas et qui ne sont pas isolées, une absence de chauffage, l'absence d'isolation, une toiture en mauvais état, aucun élément de sécurité et une partie du bâtiment qui s'affaisse dangereusement.
Si ces évaluations tiennent compte de l'absence de conformité de la partie habitation aux critères d'un logement décent, la société Maréchal Juin ne produit aucun élément permettant de retenir une valeur locative de 1 000 euros par mois.
Dès lors, la valeur locative de la partie habitation sera évaluée, à titre provisionnel, à un montant non sérieusement contestable de 500 euros par mois, provision qui devra être versée dès la réalisation des travaux susvisés par la société Maréchal Juin dans la partie habitation.
Il y a donc lieu d'ajouter à l'ordonnance entreprise en fixant, à titre provisionnel, la valeur locative de la partie habitation à la somme de 500 euros par mois.
Sur la recevabilité des demandes portant sur la partie commerciale
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Ils ne peuvent donc accorder qu'une provision au créancier, à l'exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.
En l'espèce, il convient de relever que la société S5D sollicite la condamnation de la société Maréchal Juin à lui verser les sommes de 35 201 euros au titre de la perte d'exploitation pour l'année 2023, 44 288 euros au titre de la perte d'exploitation pour l'année 2024, 22 200 euros au titre de la perte d'exploitation pour la période allant du 1er janvier au 30 juin 2025, outre 3 700 euros par mois à compter du 1er juillet 2025 au titre de la perte de chiffre d'affaires de 2025 jusqu'à la réalisation des travaux de confortement pérennes, la mainlevée de la mise en sécurité et la reprise normale de son activité de restauration.
Or, ces demandes de condamnation excèdent les pouvoirs du juge des référés, tels que définis par l'article précité, comme n'étant pas formées à titre provisionnel.
Si la société S5D, avant de former ses demandes par un 'statuant à nouveau', a demandé à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a omis de statuer sur ses demandes portant sur les condamnations provisionnelles pour perte de chiffre d'affaires et/ou l'a déboutée de ses demandes formées de ce chef, il reste qu'à la lecture de l'ordonnance entreprise (en page 5) les sommes en question n'avaient pas été demandées à titre provisionnel. C'est donc en statuant ultra petita que le premier juge a examiné ces demandes (en page 15), dans le corps de sa motivation, en considérant qu'elles avaient été demandées à titre provisionnel.
En outre, le fait même pour l'appelante de se référer dans le corps de ses écritures (en page 36) à sa demande de condamnation provisionnelle pour perte de chiffre d'affaires ainsi qu'à une créance non sérieusement contestable n'est pas de nature à régulariser les demandes, telles qu'elles sont formées dans le dispositif des conclusions, dès lors que ce sont elles qui saisissent la cour.
Il y a donc lieu d'ajouter à l'ordonnance entreprise, qui a omis de statuer sur ces demandes dans le dispositif de sa décision, en déclarant irrecevables les sommes sollicitées par la société S5D au titre de la perte d'exploitation et du chiffre d'affaires pour les années 2023, 2024 et 2025 jusqu'à la réalisation des travaux de confortement pérennes, la mainlevée de la mise en sécurité et la reprise normale de son activité de restauration.
Sur la demande de provision ad litem
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent accorder, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision au créancier où ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
En l'espèce, l'expertise judiciaire ordonnée par ordonnance de référé en date du 22 novembre 2022 l'a été à la demande de la société S5D. Elle a été étendue au syndicat des copropriétaires la résidence Le Boticcelli par ordonnance de référé en date du 18 juillet 2023 puis à Mme [P], Mme [E], Mme [S], la société Ava Immo et la société Maréchal Juin aux termes des ordonnances entreprises. L'expertise a été ordonnée aux frais avancés de la société S5D. Outre 4 000 euros de provision initiale à valoir sur la rémunération de l'expert, la provision complémentaire à consigner avant le 19 juillet 2025 a été fixée par le juge chargé du contrôle des expertises à la somme de 11 038,71 euros.
Lors de ses opérations d'expertise, l'expert a confirmé la réalité des désordres dénoncés par la société S5D touchant à la structure des locaux loués, et notamment l'extension où se trouve la cuisine du restaurant avec une partie qui s'est dissociée du bâtiment avant de basculer ou s'enfoncer vers l'aval et le mur de soutènement qui s'est déversé.
Un arrêté de mise en sécurité selon une procédure urgente a été pris par la ville [Localité 1] le 20 septembre 2023 en raison du danger imminent manifeste que représente la partie des locaux à usage commercial avec interdiction de les utiliser jusqu'à sa mainlevée. De graves désordres affectant la structure, et en particulier au droit de l'extension réalisé à l'aplomb du mur mitoyen avec la propriété située en contrebas, ont été constatés par l'expert mandaté par la ville.
De plus, par arrêté en date du 28 novembre 2023, la ville [Localité 1] a mis en demeure la société Maréchal Juin de procéder à la mise en sécurité du branchement d'assainissement en procédant à son branchement sur le réseau public, de reconfigurer et réparer le réseau d'eaux pluviales de manière à en garantir l'étanchéité et à supprimer tout risque de détérioration des ouvrages présents sur les lieux liées aux infiltrations d'eaux et à mettre en sécurité la conduite d'alimentation de gaz de l'immeuble posée sur l'arase supérieure du mur de soutènement.
Enfin, il résulte de ce qui précède que la partie habitation ne répond pas aux caractéristiques d'un logement décent par suite d'un manquement de la société Maréchal Juin à son obligation de délivrance.
La responsabilité contractuelle de la société Maréchal Juin à l'égard de la société S5D est donc manifeste ce qui rend non sérieusement contestable le principe même de la provision ad litem sollicitée.
En tenant compte des frais d'expertise mais également de la provision ad litem de 3 000 euros à laquelle Mme [C] a été condamnée, aux termes de l'ordonnance de référé du 18 juillet 2023, rectifiée le 28 novembre 2023, l'obligation pour la société Maréchal Juin de régler une provision ad litem de 12 000 euros n'est pas sérieusement contestable.
L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle n'a pas fait droit à la demande de l'appelante formée de ce chef.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
La société S5D, obtenant gain de cause, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens engagés et n'a pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Maréchal Juin sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, sauf ceux résultant de l'ordonnance rectifiée qui seront laissés à la charge du trésor public conformément à ce que le premier juge a décidé.
L'équité commande en outre de la condamner à verser à la société S5D la somme de 5 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile.
En tant que partie tenue aux dépens, la société Maréchal Juin sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.
Les autres parties de première instance n'ayant pas été intimés par la société Maréchal juin, l'équité ne commande pas de la condamner à leur verser une indemnité sur le même fondement.
La société S5D, qui n'est pas tenue aux dépens, ne peut être condamnée au paiement d'une telle indemnité.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Ava Immo, Mme [P], Mme [E], Mme [S] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, seront donc déboutés de leur demande formée de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant dans les limites de l'appel,
Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déboute la SAS S5D de sa demande tendant à qualifier la convention entre les parties de bail mixte ;
Condamne la SCI Maréchal juin à réaliser les travaux nécessaires afin de rendre la partie habitation louée conforme aux caractéristiques d'un logement décent en installant un tableau électrique pour la partie habitation conforme aux normes, un mode de chauffage adapté, un système d'aération et de ventilation suffisant et en remplaçant le simple vitrage bois des portes et fenêtres par du double vitrage PVC étanche ;
Assortit cette obligation de faire d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la notification de la décision, laquelle courra pendant un délai de six mois ;
Autorise la SAS S5D à suspendre le paiement de ses loyers et charges concernant la partie habitation depuis le mois d'octobre 2023, et ce, jusqu'à la réalisation des travaux susvisés constatés par un acte de commissaire de justice ;
Fixe à titre provisionnel à la somme de 500 euros par mois la valeur locative de la partie habitation louée ;
Condamne la SCI Maréchal juin à verser à la SAS S5D une provision ad litem de 12 000 euros ;
Condamne la SCI Maréchal juin à verser à la SAS S5D la somme de 5 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la SCI Maréchal juin, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SCI Ava Immo, Mme [F] [P], Mme [B] [E], Mme [Y] [S] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, de leurs demandes formées sur le même fondement ;
Condamne la SCI Maréchal juin aux dépens de première instance et d'appel.
La greffière La présidente
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 19 FEVRIER 2026
N°2026/113
Rôle N° RG 25/04128 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BOUNQ
S.A.S. S5D
C/
[F] [P]
[B] [E]
[Y] [S]
S.C.I. MARÉCHAL JUIN
Syndic. de copro. RESIDENCE [Adresse 1]
S.D.C. [Adresse 2]
S.C.I. AVA IMMO
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Yannick HENTZIEN
Me Sydney CHARDON
Me Martine BITTARD
Me Renaud ESSNER
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 23 Juillet 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02022 et 24/00253.
APPELANTE
S.A.S. S5D
prise en la personne de sa présidente Madame [Z] [V] non d'usage [J]
dont le siège social est [Adresse 3] - [Localité 1]
représentée par Me Yannick HENTZIEN de la SCP HENTZIEN - BOCQUET-HENTZIEN, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
INTIMEES
Madame [F] [P]
née le [Date naissance 1] 1967
demeurant [Adresse 4] - [Localité 1]
représentée par Me Sydney CHARDON de la SCP CHARDON - ASSADOURIAN, avocat au barreau de GRASSE
Madame [B] [E]
née le [Date naissance 2] 1995 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 4] - [Localité 1]
représentée par Me Sydney CHARDON de la SCP CHARDON - ASSADOURIAN, avocat au barreau de GRASSE
Madame [Y] [S]
née le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 4] - [Localité 1]
représentée par Me Sydney CHARDON de la SCP CHARDON - ASSADOURIAN, avocat au barreau de GRASSE
S.C.I. MARÉCHAL JUIN,
dont le siège social est [Adresse 5] - [Localité 4]
représentée par Me Martine BITTARD de la SCP BITTARD - GARNERO - PIERAZZI, avocat au barreau de GRASSE,
assistée par Me Guillaume COSTE-FLORET de la SCP SOULIE - COSTE-FLORET & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 1]
sise [Adresse 6] - [Localité 1]
pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CGCI,
dont le siège social est sis [Adresse 7] [Localité 5],
représentée par Me Sydney CHARDON de la SCP CHARDON - ASSADOURIAN, avocat au barreau de GRASSE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]
sis [Adresse 6] - [Localité 1]
pris en la personne de son syndic en exercice la SARL BOUMANN IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 8], [Adresse 9], [Localité 6]
représentée par Me Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Benoît CITEAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
S.C.I. AVA IMMO
dont le siège social est [Adresse 4] - [Localité 1]
représentée par Me Sydney CHARDON de la SCP CHARDON - ASSADOURIAN, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente chargée du rapport, et Madame Paloma REPARAZ, Conseillère.
Mme Angélique NETO, Présidente, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Angélique NETO, Présidente
Mme Séverine MOGILKA, Conseillère
Madame Paloma REPARAZ, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026.
Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
Mme [C], aux droits de laquelle intervient la société civile immobilière (SCI) Maréchal Juin, selon acte de vente du 23 juillet 2023, a donné à bail, suivant acte sous seing privé du 2 octobre 2004, à M. [K] [L] et Mme [I] [M], aux droits desquels est intervenue la société Bock, suivant acte de cession du fonds de commerce en date du 26 janvier 2010, puis la société par actions simplifiée (SAS) S5D, suivant acte d'acquisition du fonds de commerce du 31 juillet 2017, deux corps de bâtiment reliés par une terrasse non couverte, le premier corps de bâtiment se composant de trois pièces cuisine, salle de bain, salle d'eau et WC et le deuxième corps de bâtiment se composant d'une salle de réception avec bar, cuisine avec plonge, WC indépendante avec lavabo, réserve et garage indépendant, situés [Adresse 10] à [Localité 1].
Plusieurs procédures judiciaires ont opposé la société S5D à Mme [C] puis à la société Maréchal Juin en raison de désordres affectant les locaux loués.
A la demande de la société S5D, une expertise judiciaire a été ordonnée par ordonnance en date du 22 novembre 2022 rendue par le juge des référés de Grasse au contradictoire de Mme [C] en désignant pour y procéder M. [D] [Q] aux frais avancés du demandeur. Aux termes de la même décision, Mme [C] a été condamnée à verser au preneur une provision de 6 000 euros à valoir sur son préjudice de jouissance tandis que le preneur a été condamné à lui verser une provision de 6 207 euros à valoir sur le paiement des loyers. Le preneur a été débouté de sa demande de provision ad litem.
Les opérations d'expertise ont été étendues, à la demande de la société S5D, au syndicat des copropriétaires le résidence Le Boticcelli par ordonnance du juge des référés de Grasse rendue le 18 juillet 2023 et rectifiée par ordonnance du 28 novembre 2023 aux frais avancés du demandeur. Aux termes de la même ordonnance, le preneur a été débouté de ses demandes d'extension de la mission de l'expert, d'interdiction d'accès aux locaux et de suspension du paiement des loyers. En revanche, Mme [C] a été condamnée à verser au preneur une provision ad litem de 3 000 euros.
Un arrêté de mise en sécurité portant sur le local commercial loué sera pris par la ville de [Localité 7] le 20 septembre 2023. L'accès à ce local a été temporairement interdit à toute utilisation, et ce, jusqu'à sa mainlevée.
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Le 20 décembre 2023, la société Maréchal Juin a délivré à la société S5D un commandement de payer les loyers échus entre les mois de juillet et décembre 2023 en visant la clause résolutoire insérée au bail.
La société S5D a fait opposition à cet acte devant le tribunal judiciaire de Grasse suivant acte introductif d'instance du 19 janvier 2024.
Le 21 février 2024, la société Maréchal Juin a assigné la société S5D devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse en référé expulsion.
Par ordonnance en date du 9 septembre 2024, ce magistrat a notamment dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la société Maréchal Juin.
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Par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2024, la société S5D a fait assigner la société Maréchal Juin devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de lui étendre les opérations d'expertise, de l'autoriser à suspendre le paiement de ses loyers commerciaux jusqu'à la réalisation des travaux, de fixer la valeur locative de l'espace habitation à la somme de 500 euros par mois sous réserve de l'exécution de travaux rendant le logement décent, de suspendre le paiement du loyer pour l'espace habitation jusqu'à la réalisation des travaux et de condamner la bailleresse à réaliser lesdits travaux sous astreinte et à lui verser diverses sommes au titre de la perte de ses chiffres d'affaires, outre une provision ad litem.
Par ordonnance en date du 23 juillet 2024, ce magistrat, après avoir ordonné la jonction de deux procédures, a :
- déclaré recevables les interventions volontaires de Mme [F] [P] et de la SCI Ava Immo ;
- donné acte au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] et à la société Maréchal Juin de leurs protestations et réserves d'usage ;
- déclaré communes et exécutoires à l'égard de Mme [P], la SCI Ava Immo et la SCI Maréchal Juin l'ordonnance du 22 novembre 2022 ayant désigné M. [Q] en qualité d'expert et celle du 18 juillet 2023, rectifiée le 28 novembre 2023 ;
- rejeté la demande d'extension de mission formulée par la SCI Maréchal Juin ;
- étendu la mission confiée à M. [U] [T] du chef de mission suivant : vérifier la réalisation des désordres affectant les lots n° 34, 35 et 36 appartenant à la SCI Ava Immo et le lot n° 53 appartenant à Mme [P] ;
- dit que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] devra consigner la somme de 2 000 euros à valoir sur la rémunération de l'expert ;
- dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens qu'elles ont engagés.
Par ordonnance en date du 26 novembre 2024, ce même magistrat a :
- rectifié les erreurs matérielles affectant l'ordonnance du 23 juillet 2024 en :
* ajoutant le nom des parties intervenantes dans le chapeau de sa décision, à savoir la SCI Ava Immo, Mme [F] [P], Mme [B] [E] et Mme [Y] [S] ;
* disant que l'extension de la mission concerne celle confiée à M. [D] [Q] et non M. [U] [T] ;
- réparé les omissions de statuer en :
* déclarant recevables les interventions volontaires de Mme [B] [E] et Mme [Y] [S] ;
* déclarant communes et opposables au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], à Mme [B] [E] et Mme [Y] [S] l'ordonnance du 22 novembre 2022 ayant ordonné l'expertise judiciaire ainsi que celle du 18 juillet 2023, rectifiée le 28 novembre 2023 ;
* étendant la mission confiée à M. [Q] au chef de mission suivant : vérifier la réalité des désordres affectant le lot n° 55 appartenant à Mme [E] et le lot n° 54 appartenant à Mme [S] ;
* condamné la société S5D à payer à la société Maréchal Juin une provision de 4 950 euros à valoir sur le montant des loyers dus sur la période d'octobre 2023 à juin 2024 ;
- dit n'y avoir lieu à omission de statuer sur la demande de condamnation formée par la société Maréchal Juin à l'encontre de la société S5D au titre de l'occupation du bien loué ;
- laissé les dépens à la charge du trésor public ;
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Suivant acte en date du 3 avril 2025, la société S5D a interjeté appel de ces ordonnances en toutes leurs dispositions dûment reprises.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 11 juin 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, elle sollicite de la cour qu'elle :
- infirme l'ordonnance rectificative du 26 novembre 2024 en ce qu'elle :
* l'a condamnée à verser à la société Maréchal Juin une provision de 4 950 euros à valoir sur le montant des loyers dus sur la période d'octobre 2023 à juin 2024 ;
* a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- infirme l'ordonnance du 23 juillet 2024 en ce qu'elle :
* a omis de statuer sur ses demandes portant sur :
° la suspension du loyer pour la partie habitation principale ;
° les travaux sous astreinte pour le rendre décent dans la partie habitation principale ;
° les condamnations provisionnelles pour perte de chiffre d'affaires ;
° la provision ad litem ;
° les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
* l'a déboutée de l'ensemble de ces demandes ;
* l'a condamnée au titre des loyers concernant la partie habitation principale ;
- les confirme en leurs autres dispositions ;
- statuant à nouveau,
- qualifie la convention entre les parties de bail mixte ;
- ordonne la suspension des loyers concernant la partie habitation principale, et ce, jusqu'à l'exécution de travaux rendant ladite partie décente dûment constatée ;
- condamne la société Maréchal Juin à réaliser les travaux rendant la partie habitation de sa propriété décente conformément aux dispositions légales sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la notification de la décision à intervenir, à savoir :
* installer un tableau électrique pour l'appartement ;
* installer un mode de chauffage adapté ;
* installer un système d'aération et de ventilation ;
* remplacer le simple vitrage bois par du double vitrage PVC étanche ;
- fixe à la somme de 500 euros par mois sans charges le montant du loyer concernant la partie habitation après constat par acte de commissaire de justice de la réalisation des travaux rendant le logement décent ;
- fixe, à titre subsidiaire, le montant de ce loyer mensuel à 150 euros ;
- condamne la société Maréchal Juin au titre de la perte du chiffre d'affaires à lui payer les sommes suivantes :
* 35 201 euros au titre de la perte d'exploitation pour l'année 2023 ;
* 44 288 euros au titre de la perte d'exploitation pour l'année 2024 ;
* 22 200 euros au titre de la perte d'exploitation pour la période allant du 1er janvier au 30 juin 2025 ;
soit une somme totale de 101 689 euros arrêtée au 30 juin 2025 ;
* 3 700 euros par mois à compter du 1er juillet 2025 au titre de la perte de chiffre d'affaires en 2025 jusqu'à la réalisation des travaux de confortement pérennes, la mainlevée de la mise en sécurité et la reprise normale de son activité de restauration ;
- condamne la société Maréchal Juin à lui verser la somme de 15 000 euros au titre de la provision ad litem ;
- condamne la société Maréchal Juin au paiement de la somme de 20 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel.
Elle fait notamment valoir :
- que l'arrêté de mise en sécurité portant sur le corps du bâtiment à vocation d'exploitation commerciale pris le 20 septembre 2023 a eu pour effet la suspension du paiement des loyers concernant cette partie ;
- que le corps du bâtiment à vocation d'habitation ne répond pas aux critères de décence, tel que cela résulte d'un rapport d'expertise établi à la demande de la précédente propriétaire, des deux avis de valeur locative et d'un constat de logement indécent en date du 24 avril 2025, ce qui justifie également la suspension du paiement des loyers concernant cette partie ;
- que le bail ne fait aucune distinction entre les deux corps du bâtiment quant au type de traitement en termes de répartition de loyer et d'exécution de travaux ;
- que les dispositions de l'article 1719 du code civil qui dispose que le bailleur doit délivrer au preneur un logement décent dès lors qu'il s'agit de son habitation principale s'applique dans le cas d'un bail mixte portant sur des locaux à usage commercial et d'habitation ;
- être fondée à se prévaloir d'une exception d'inexécution en application de l'article 1219 du code civil ;
- que sa demande de suspension du paiement des loyers concernant la partie habitation jusqu'à la réalisation des travaux pour rendre le logement décent ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;
- qu'il en est de même de sa demande de voir condamner la société Maréchal Juin à réaliser des travaux, sous astreinte, afin de rendre décente la partie d'habitation principale ;
- que les travaux sollicités portent sur le tableau électrique, le système de chauffage, le système d'aération et de ventilation et le remplacement du simple vitrage bois par du double vitrage PVC étanche ;
- que c'est donc à tort qu'elle a été condamnée au paiement d'une provision à valoir sur les loyers concernant la partie habitation principale pour la période allant d'octobre 2023 à juin 2024.
- qu'il convient de fixer le montant du loyer portant sur la partie habitation dans le cas où les travaux seraient réalisés dès lors qu'il n'est pas certain que les travaux prescrits par la ville soient réalisés ;
- que le loyer portant sur la partie habitation doit être fixé à 500 euros par mois ;
- que dans le cas où il ne serait pas fait droit à sa demande de suspension du paiement du loyer concernant cette partie habitation, le montant du loyer doit être fixé à 150 euros par mois en l'état des désordres affectant le logement ;
- que, nonobstant la suspension du paiement du loyer concernant la partie exploitation, elle se prévaut de pertes de chiffres d'affaires résultant de la fermeture du restaurant qui ne sont pas pris en charge par son assureur ;
- qu'elle se fonde sur les éléments comptables retenus par son expert-comptable pour évaluer ses pertes d'exploitation depuis l'année 2023 ;
- que dès lors que la fermeture de son restaurant s'explique par des désordres structurels affectant le local, sa demande de provision ad litem est justifiée, d'autant que la précédente propriétaire-bailleresse, Mme [C], a été condamnée à lui verser 3 000 euros de ce chef par ordonnance du 18 juillet 2023 et que la société Maréchal Juin, qui connaissait la situation lorsqu'elle a acquis les locaux, s'est engagée à en faire son affaire personnelle ;
- qu'alors même qu'elle a déjà versé à l'expert une consignation de 4 000 euros, elle doit faire face à une consignation complémentaire sollicitée à hauteur de plus de 11 000 euros ;
- que les désordres structurels affectant les locaux relèvent incontestablement de l'obligation de délivrance de la bailleresse.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 29 juillet 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Maréchal Juin sollicite de la cour qu'elle :
à titre principal,
- confirme l'ordonnance entreprisse ;
- déboute l'appelante de ses demandes ;
- la condamne à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
à titre subsidiaire,
- dise et juge que l'appelante ne peut s'affranchir du paiement de la contrepartie de l'occupation du bâtiment qui sert d'habitation en l'absence de preuve de désordres le rendant inhabitable ;
- condamne l'appelante à assumer mensuellement une somme de 1 000 euros au titre de l'occupation du bien d'une superficie de 80 m2 ;
- condamne l'appelante à titre provisionnel à lui verser la somme de 22 000 euros au titre de l'occupation de la partie habitation pour la période d'octobre 2023 à juillet 2025 ;
- déboute l'appelante de ses demandes ;
- la condamne à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elle fait notamment valoir :
- que les demandes formées par l'appelante pour manquement à son obligation de délivrance sont manifestement irrecevables dès lors que son assignation a été introduite plus de 5 ans après que l'appelante soit entrée dans les lieux ;
- que ces demandes ne peuvent être dirigées à son encontre dès lors qu'elle n'est pas à l'origine des désordres en question, faisant observer que le bailleur qui vend son immeuble n'est pas dispensé de son obligation de prendre en charge les travaux nécessaires alors qu'il était propriétaire et dont la charge lui incombait ;
- que l'appelante apparaît responsable des difficultés qu'elle rencontre et de l'arrêt de son activité comme ayant attendu plus de 5 ans pour solliciter une expertise judiciaire, et ce, sans jamais mettre en demeure la précédente bailleresse d'effectuer les travaux ;
- que les stipulations du bail commercial de 2004 met à la charge du preneur de nombreux travaux, de sorte qu'il appartient à la juridiction du fond d'interpréter ces clauses ;
- qu'alors même que le logement n'était pas insalubre lorsque l'appelante est entrée dans les lieux, il se peut que cette dernière a manqué à son obligation d'entretien ;
- que l'appelante n'est pas fondée à se plaindre de pertes d'exploitation sachant qu'elle a pris possession des lieux en connaissance de cause de leur état ;
- que les éléments sur lesquels se fondent l'appelante pour les chiffrer ne sont pas probants, outre le fait qu'aucun prévisionnel n'est produit ;
- que l'appelante demeure redevable des loyers concernant la partie commerciale pour la période allant de juillet à septembre 2023, l'arrêté de mise en sécurité n'ayant été pris que le 20 septembre 2023, ce qui explique le commandement de payer visant la clause résolutoire qu'elle a délivré le 20 décembre 2023 ;
- que si la suspension du loyer pour la partie commerciale à compter du 1er octobre 2023 peut se justifier par l'arrêté de mise en sécurité, il en va différemment de la suspension du loyer concernant la partie habitation qui ne se justifie pas ;
- que l'appelante a toujours occupé la partie habitation qui représente une surface de plus de 80 m2, soit une surface sensiblement identique à la partie commerciale, d'une valeur locative de 1 000 euros ;
- qu'elle n'a rien réglé depuis le mois d'octobre 2023 ;
- que son obligation de réaliser des travaux pour rendre le logement décent est sérieusement contestable en raison de désordres nés antérieurement à son acquisition, de l'imprécision des travaux sollicités et de l'absence de preuve de l'imputabilité de ces travaux à la bailleresse ;
- que la provision ad litem qui est sollicitée ne se justifie pas dès lors que les frais d'expertise sont à la charge du demandeur et payés pour le compte de qui il appartiendra.
Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 8 juillet 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Ava Immo, Mme [P], Mme [E] et Mme [S] demandent à la cour de :
- confirmer les ordonnances entreprises s'agissant de l'extension de mission de l'expert judiciaire aux désordres affectant les lots des quatre copropriétaires ;
- en conséquence, recevoir les quatre copropriétaires en leurs interventions volontaires ;
- dire et juger que les opérations d'expertise seront communes et opposables à ces quatre copropriétaires ;
- étendre la mission de l'expert aux désordres et préjudices affectant les lots n° 53, 34, 35, 56, 55 et 54 ;
- déclarer commune et opposables les mêmes opérations d'expertise au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] [Adresse 6] ;
- condamner tous succombants au paiement d'une somme de 2 000 euros chacun ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 29 juillet 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, demande à la cour de :
- lui donner acte qu'il s'en rapporte sur les demandes exposés par la société S5D ;
- condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 15 décembre 2025.
Par soit-transmis en date du 20 janvier 2026, la cour a indiqué aux parties que l'irrecevabilité des demandes formées par la société S5D tendant à la condamnation de la société Maréchal Juin à lui verser diverses sommes au titre de la perte d'exploitation et de chiffres d'affaires pour les années 2023, 2024 et 2025, et ce, jusqu'à la réalisation des travaux, la mainlevée de la mise en sécurité et la reprise normale de son activité, se pose, s'agissant de condamnations sollicitées, tant en première instance qu'en appel, à titre définitif (et non provisionnel), dans le dispositif de ses conclusions, au regard des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.
S'agissant d'une irrecevabilité que la cour entend soulever d'office, elle leur a imparti un délai expirant le mardi 27 janvier 2026 à midi afin de lui transmettre leurs éventuelles observations sur ce point précis, par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile).
Par notes en délibéré en date des 21 et 22 janvier 2026, le conseil de la société Maréchal juin relève que les sommes sollicitées au titre des pertes d'exploitation ne le sont pas à titre provisionnel, de sorte que ces demandes sont irrecevables. Elle estime par ailleurs qu'il n'y pas lieu de tenir compte des conclusions transmises en cours de délibéré ni de faire droit à la demande de réouverture des débats avec révocation de l'ordonnance de clôture dès lors que ces évènements font suite à un soit-transmis adressé par la cour pour permettre aux parties de formuler leurs éventuelles observations sur la fin de non-recevoir qu'elle entend soulever.
Par note en délibéré en date du 21 janvier 2026, le conseil de la société S5D indique avoir omis d'indiquer, dans le dispositif de ses conclusions, que les demandes formées au titre des pertes d'exploitation l'étaient à titre provisionnel, et ce, alors même qu'elle sollicite expressément l'infirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de condamnation provisionnelle pour perte de chiffre d'affaires et que, dans la partie discussion, elle forme expressément des demandes provisionnelles. Elle expose joindre à sa note en délibéré des conclusions rectifiées et laisse à la cour apprécier s'il y a lieu ou non de réouvrir les débats.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de qualification du bail
En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En l'espèce, il n'est pas contesté que le bail liant la société S5D à la société Maréchal Juin porte à la fois sur des locaux servant à l'exploitation du fonds et un logement annexe.
Il s'agit donc bien d'un bail mixte à usage commercial et d'habitation, bien que réputés commerciaux pour le tout dès lors que le logement du preneur est considéré comme exclusivement destiné à faciliter l'exploitation de son fonds de commerce.
En revanche, outre le fait qu'une demande qualification n'est pas une mesure provisoire relevant des pouvoirs du juge des référés, la qualification sollicitée ne peut s'analyser comme une demande de nature à produire des effets juridiques. Il s'agit uniquement de constater que les lieux loués comportent une partie affectée à un usage commercial et une partie affectée à l'habitation.
La société S5D sera donc déboutée de sa demande de qualification.
Sur les demandes portant sur la partie habitation
Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'urgence est caractérisée chaque fois qu'un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.
Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande.
Dans tous les cas, une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier non seulement l'urgence mais également l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ces moyens.
Sur la demande de travaux sous astreinte
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du' bail. Cet article'précise que s'il s'agit de son habitation principale le bailleur doit également délivrer un logement décent.
Il est admis que la connaissance par le preneur de l'état des lieux n'exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance tout au long de l'exécution du bail et non pas seulement lors de l'entrée dans les lieux dès lors qu'un bail commercial inclut un logement et qu'il constitue l'habitation principale du preneur. Ce dernier doit répondre aux caractéristiques définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
De même, la clause du' bail 'selon laquelle'le preneur prendra les locaux loués tels qu'ils se comportent à l'époque fixée pour l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune espèce de réparation d'aménagement ou aucune réduction de loyer de ce chef' ne peut faire échec à l'obligation de délivrance, à la charge du bailleur, de mise en conformité de l'appartement de telle façon que celui-ci remplisse les caractéristiques d'un logement décent.
L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...) ».
En l'espèce, le corps de bâtiment à usage d'habitation est décrit par la bail commercial comme comportant trois pièces, cuisine, salle de bains, salle d'eau et WC.
L'état d'entrée dans les lieux dressé le 17 octobre 2017 fait état de désordres affectant la maison, et notamment de prises électriques et de radiateurs qui ne fonctionnent pas, d'interrupteurs et prises à nu, de deux portes-fenêtres qui ne se ferment pas, d'un plafond qui cloque et présente des fuites et fissures par endroit, de toilettes qui fuient, d'un mur humide et abîmé par endroit, de la serrure de la porte d'entrée qui ne marche pas et des portails qui ne se ferment pas.
Il résulte d'un constat d'huissier dressé le 2 octobre 2019 que quatre des huit radiateurs du logement fuient, que les portes-fenêtres en bois des deux chambres, de la cuisine et du séjour ne se ferment pas et que le plafond de la première chambre à droite présente des traces de dégât des eaux.
Dans son rapport d'expertise dressé le 12 mars 2021 à la demande de Mme [C], précédente propriétaire-bailleresse, M. [N] indique que la partie habitation, qui date de 1960, est vétuste, malgré des travaux occasionnels réalisés par le locataire.
La société Geotech Riviera relève, lors d'un état des lieux réalisé le 8 octobre 2020, des désordres et fissures sur les façades résultant d'une mauvaise exécution dans la construction et la maçonnerie des murs, outre des malfaçons dans l'exécution des murs et des linteaux et le fait que l'extension n'a pas été correctement raccordée à l'ouvrage. Il lui semble que ces désordres et fissures s'expliquent en partie par une mauvaise conception des fondations.
Tout en constatant que des travaux d'embellissement camouflant les fissures sur les façades de la partie habitation ont été réalisés et que, depuis, aucun désordre n'est réapparu, l'expert désigné par ordonnance de référé du 22 novembre 2022, indique, dans un compte-rendu de la réunion du 19 avril 2023, que la zone extension comprenant la cuisine du restaurant et le mur de soutènement ont subi des mouvements de déversement et basculement vers la zone avale.
La société Bat expert 06 constate, le 23 avril 2025, que la partie habitation ne répond pas aux caractéristiques d'un logement décent en l'absence de protection contre les infiltrations d'air parasites, d'une aération suffisante, d'une installation électrique et de gaz aux normes, d'équipements de chauffage fonctionnels et d'une évacuation des eaux usées conforme. Il est préconisé d'installer un tableau électrique pour la partie habitation, un mode de chauffage adapté, un système d'aération et de ventilation et de remplacer le simple vitrage bois par du double vitrage PVC étanche.
La preuve est donc rapportée, avec l'évidence requise en référé, que les portes et fenêtres ne présentent pas une étanchéité à l'air suffisante, que les dispositifs de ventilation du logement ne permettent pas un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement, que le système électrique n'est pas conforme aux normes en l'absence de tableau électrique dédié à la partie habitation et que les équipements de chauffage ne sont pas en bon état d'usage et de fonctionnement.
Dès lors que ces désordres existent depuis que la société S5D est entrée dans les lieux, de l'état de vétusté de tout l'ensemble immobilier et que le local commercial contigu fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité depuis le 20 septembre 2023 avec interdiction d'y accéder par suite d'un manquement de la propriétaire-bailleresse à ses obligations de délivrance, d'entretien et de jouissance, le manquement de la société Maréchal Juin à son obligation de délivrer un logement décent concernant la partie habitation n'est pas sérieusement contestable.
En effet, elle ne peut sérieusement soutenir que l'origine des désordres résulte d'un manque d'entretien du preneur. Ces derniers portent principalement sur les éléments équipant le logement depuis l'origine voire sa structure. De plus, il apparaît que le preneur a tenté d'y remédier en procédant à des réparations de fortune.
En outre, le fait pour la société S5D d'avoir acquis le fonds de commerce, incluant le bail, en connaissant l'état de vétusté des locaux, n'exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance tout au long de l'exécution du bail dès lors que le bail commercial inclut un logement qui constitue l'habitation principale du preneur.
Enfin, le fait que l'indécence du logement existait déjà lorsqu'elle a acquis les locaux n'exonère pas la société Maréchal Juin de son obligation de délivrance. En effet, en plus d'être une obligation qui se poursuit tout au long de l'exécution du bail, elle avait parfaitement connaissance du litige opposant Mme [C] à la société S5D, lorsqu'elle a acquis le bien litigieux, le 28 juillet 2023, le vendeur [ayant déclaré] que les constructions de la propriété présentement vendue [étaient] vétustes, que les murs [étaient] fissurés et qu'un mur de séparation [s'était] effondré (page 4) mais également avoir un litige en cours avec son locataire concernant un arriéré de loyers de trois mois (...) et un délitement structurel du bien loué pour lequel une expertise judiciaire a été ordonnée (page 7), suite à quoi le vendeur a déclaré vouloir faire son affaire personnelle de [cette] situation sans recours contre le vendeur (page 8).
Compte tenu de l'urgence de la situation et de l'absence de contestations sérieuses portant sur son obligation de réaliser des travaux de mise en conformité de la partie habitation louée, la société Maréchal Juin sera condamnée à réaliser tous les travaux sollicités afin de rendre la partie habitation conforme aux caractéristiques d'un logement décent en installant un tableau électrique pour la partie habitation conforme aux normes, un mode de chauffage adapté, un système d'aération et de ventilation suffisant et en remplaçant le simple vitrage bois des portes et fenêtres par du double vitrage PVC étanche.
Afin de l'y contraindre, il y a lieu d'assortir cette obligation de faire d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la notification de la décision, laquelle courra pendant un délai de six mois.
Il y a donc lieu d'ajouter cette obligation de faire à l'ordonnance entreprise qui a omis de statuer sur cette demande.
Sur la demande de suspension du paiement du loyer portant sur la partie habitation
Il s'évince de l'article 1728 du même code que le preneur est tenu de deux obligations principales, comprenant celle de payer le prix du bail aux termes convenus.
Ainsi, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil, qui énonce qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins qu'il apporte la preuve de ce que l'inertie de ce dernier a pour effet d'empêcher totalement un usage des lieux suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.
L'article 1220 du même code poursuit en indiquant qu'une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.
En l'espèce, s'il est acquis que la partie habitation est toujours occupée par les gérants de la société S5D, à l'inverse de la partie commerciale dont l'accès a été interdit par la ville dans l'attente de la réalisation de travaux, il n'en demeure pas moins que la nature des désordres, leur importance, le fait qu'ils s'inscrivent dans la durée et que la société S5D est empêchée d'exploiter le fonds de commerce pour lequel le logement a été consenti rendent le manquement de la société Maréchal Juin suffisamment grave justifiant que le non-paiement par le preneur de l'intégralité de ses loyers et charges, en ce compris ceux portant sur la partie habitation, depuis le mois d'octobre 2023.
Dans ces conditions, il y a lieu d'autoriser la société S5D à suspendre le paiement de ses loyers et charges concernant la partie habitation depuis le mois d'octobre 2023, et ce, jusqu'à la réalisation des travaux susvisés constatés par un acte de commissaire de justice.
L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a condamné la société S5D à verser une provision de 4 950 euros à valoir sur l'arriéré locatif échu entre les mois d'octobre 2023 et juin 2024.
La société Maréchal Juin sera déboutée de sa demande de provision formée de ce chef actualisée à la somme de 22 000 euros dans ses dernières conclusions pour la période allant d'octobre 2023 à juillet 2025.
Sur la demande de fixation du loyer portant sur la partie habitation
Le deuxième alinéa de l'article R 145-4 du code de commerce concerne les baux mixtes à usage commercial et d'habitation. Ce texte précise les critères de fixation de la valeur locative de cette partie des lieux loués, et ce par dérogation aux règles de droit commun qui déterminent les caractéristiques des locaux ou les éléments de comparaison.
En application de l'article R 145-4 alinéa 2 du code de commerce, lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.
Compte tenu de l'obligation de délivrance d'un logement décent pesant sur le bailleur lorsque le bail commercial liant les parties est mixte, l'état d'entretien et la conformité de la partie habitation avec les normes applicables aux locaux d'habitation doit nécessairement être prise en considération.
L'article susvisé impose une évaluation spécifique aux locaux à usage d'habitation inclus dans une location commerciale : le prix au m2 est déterminé selon les éléments de comparaison fournis par les parties ou l'expert désigné par la juridiction saisie, dès lors qu'il s'agit de locaux analogues faisant l'objet d'une location nouvelle. Il s'agit donc bien de prix dits de marché. La vétusté des locaux peut être prise en compte sous la forme d'un abattement.
L'estimation de la partie à usage d'habitation est donc faite d'une façon distincte de la partie commerciale, mais elle peut également y être intégrée après pondération de la surface utile.
En l'espèce, il résulte d'un rapport d'expertise dressé le 12 mars 2021 par M. [N], à la demande de Mme [C], que la partie habitation présente une surface de 82,31 m2 d'une valeur locative annuelle de 9 104 euros tandis que celle de la partie commerciale est de 59,69 m2 d'une valeur locative annuelle de 14 815,80 euros, la surface du garage et de l'entrepôt n'ayant pas été pris en compte.
Or, M. [R], conseiller immobilier, a estimé la valeur locative de la partie habitation le 29 novembre 2023 à un prix compris entre 500 et 600 euros net par mois en tenant compte non seulement de l'excellente situation géographique dans [Localité 1] à proximité immédiate de [Localité 6], du quartier résidentiel dans lequel il se trouve, de la surface habitation de 80,45 m2 et des prix pratiqués sur le marché de la vente mais également de l'état général de la propriété et des futurs travaux à mettre en oeuvre pour valoriser l'ensemble immobilier et le mettre dans un standard acceptable de confort. En effet, il a été tenu compte du fait que l'ensemble immobilier n'était pas entretenu, que les façades et murs d'enceinte présentaient des fissures structurelles, que l'intérieur du bâtiment présentait des désordres avec des portes qui laissent passer l'air et qui ne se ferment pas correctement, des portes fenêtre en simple vitrage en très mauvais état qui laissent passer l'air, des murs en agglo sans revêtement d'enduit par endroit, une mauvaise isolation des murs, des traces d'un dégât des eaux au plafond du salon, du toit du garage qui menace de s'effondrer, d'une installation électrique non conforme et d'un bâtiment contigu abritant le restaurant ayant fait l'objet d'un arrêté municipal, de péril interdisant son accès et son exploitation.
Mme [A], conseillère immobilière, l'a estimée le 26 novembre 2023 à 2 % du prix du marché actuel, soit 500 euros net, sous réserve d'effectuer les travaux d'isolation et de mise aux normes obligatoires, dans la mesure où, compte tenu de l'absence de confort d'habitation et de l'état délabré du local, il n'entre pas dans le marché locatif habituel. Elle relève que si le local est situé dans un bon secteur, il est dépourvu de tout confort d'habitation avec une installation électrique dangereuse, des huisseries qui ne se ferment pas et qui ne sont pas isolées, une absence de chauffage, l'absence d'isolation, une toiture en mauvais état, aucun élément de sécurité et une partie du bâtiment qui s'affaisse dangereusement.
Si ces évaluations tiennent compte de l'absence de conformité de la partie habitation aux critères d'un logement décent, la société Maréchal Juin ne produit aucun élément permettant de retenir une valeur locative de 1 000 euros par mois.
Dès lors, la valeur locative de la partie habitation sera évaluée, à titre provisionnel, à un montant non sérieusement contestable de 500 euros par mois, provision qui devra être versée dès la réalisation des travaux susvisés par la société Maréchal Juin dans la partie habitation.
Il y a donc lieu d'ajouter à l'ordonnance entreprise en fixant, à titre provisionnel, la valeur locative de la partie habitation à la somme de 500 euros par mois.
Sur la recevabilité des demandes portant sur la partie commerciale
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Ils ne peuvent donc accorder qu'une provision au créancier, à l'exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.
En l'espèce, il convient de relever que la société S5D sollicite la condamnation de la société Maréchal Juin à lui verser les sommes de 35 201 euros au titre de la perte d'exploitation pour l'année 2023, 44 288 euros au titre de la perte d'exploitation pour l'année 2024, 22 200 euros au titre de la perte d'exploitation pour la période allant du 1er janvier au 30 juin 2025, outre 3 700 euros par mois à compter du 1er juillet 2025 au titre de la perte de chiffre d'affaires de 2025 jusqu'à la réalisation des travaux de confortement pérennes, la mainlevée de la mise en sécurité et la reprise normale de son activité de restauration.
Or, ces demandes de condamnation excèdent les pouvoirs du juge des référés, tels que définis par l'article précité, comme n'étant pas formées à titre provisionnel.
Si la société S5D, avant de former ses demandes par un 'statuant à nouveau', a demandé à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a omis de statuer sur ses demandes portant sur les condamnations provisionnelles pour perte de chiffre d'affaires et/ou l'a déboutée de ses demandes formées de ce chef, il reste qu'à la lecture de l'ordonnance entreprise (en page 5) les sommes en question n'avaient pas été demandées à titre provisionnel. C'est donc en statuant ultra petita que le premier juge a examiné ces demandes (en page 15), dans le corps de sa motivation, en considérant qu'elles avaient été demandées à titre provisionnel.
En outre, le fait même pour l'appelante de se référer dans le corps de ses écritures (en page 36) à sa demande de condamnation provisionnelle pour perte de chiffre d'affaires ainsi qu'à une créance non sérieusement contestable n'est pas de nature à régulariser les demandes, telles qu'elles sont formées dans le dispositif des conclusions, dès lors que ce sont elles qui saisissent la cour.
Il y a donc lieu d'ajouter à l'ordonnance entreprise, qui a omis de statuer sur ces demandes dans le dispositif de sa décision, en déclarant irrecevables les sommes sollicitées par la société S5D au titre de la perte d'exploitation et du chiffre d'affaires pour les années 2023, 2024 et 2025 jusqu'à la réalisation des travaux de confortement pérennes, la mainlevée de la mise en sécurité et la reprise normale de son activité de restauration.
Sur la demande de provision ad litem
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent accorder, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision au créancier où ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
En l'espèce, l'expertise judiciaire ordonnée par ordonnance de référé en date du 22 novembre 2022 l'a été à la demande de la société S5D. Elle a été étendue au syndicat des copropriétaires la résidence Le Boticcelli par ordonnance de référé en date du 18 juillet 2023 puis à Mme [P], Mme [E], Mme [S], la société Ava Immo et la société Maréchal Juin aux termes des ordonnances entreprises. L'expertise a été ordonnée aux frais avancés de la société S5D. Outre 4 000 euros de provision initiale à valoir sur la rémunération de l'expert, la provision complémentaire à consigner avant le 19 juillet 2025 a été fixée par le juge chargé du contrôle des expertises à la somme de 11 038,71 euros.
Lors de ses opérations d'expertise, l'expert a confirmé la réalité des désordres dénoncés par la société S5D touchant à la structure des locaux loués, et notamment l'extension où se trouve la cuisine du restaurant avec une partie qui s'est dissociée du bâtiment avant de basculer ou s'enfoncer vers l'aval et le mur de soutènement qui s'est déversé.
Un arrêté de mise en sécurité selon une procédure urgente a été pris par la ville [Localité 1] le 20 septembre 2023 en raison du danger imminent manifeste que représente la partie des locaux à usage commercial avec interdiction de les utiliser jusqu'à sa mainlevée. De graves désordres affectant la structure, et en particulier au droit de l'extension réalisé à l'aplomb du mur mitoyen avec la propriété située en contrebas, ont été constatés par l'expert mandaté par la ville.
De plus, par arrêté en date du 28 novembre 2023, la ville [Localité 1] a mis en demeure la société Maréchal Juin de procéder à la mise en sécurité du branchement d'assainissement en procédant à son branchement sur le réseau public, de reconfigurer et réparer le réseau d'eaux pluviales de manière à en garantir l'étanchéité et à supprimer tout risque de détérioration des ouvrages présents sur les lieux liées aux infiltrations d'eaux et à mettre en sécurité la conduite d'alimentation de gaz de l'immeuble posée sur l'arase supérieure du mur de soutènement.
Enfin, il résulte de ce qui précède que la partie habitation ne répond pas aux caractéristiques d'un logement décent par suite d'un manquement de la société Maréchal Juin à son obligation de délivrance.
La responsabilité contractuelle de la société Maréchal Juin à l'égard de la société S5D est donc manifeste ce qui rend non sérieusement contestable le principe même de la provision ad litem sollicitée.
En tenant compte des frais d'expertise mais également de la provision ad litem de 3 000 euros à laquelle Mme [C] a été condamnée, aux termes de l'ordonnance de référé du 18 juillet 2023, rectifiée le 28 novembre 2023, l'obligation pour la société Maréchal Juin de régler une provision ad litem de 12 000 euros n'est pas sérieusement contestable.
L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle n'a pas fait droit à la demande de l'appelante formée de ce chef.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
La société S5D, obtenant gain de cause, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens engagés et n'a pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Maréchal Juin sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, sauf ceux résultant de l'ordonnance rectifiée qui seront laissés à la charge du trésor public conformément à ce que le premier juge a décidé.
L'équité commande en outre de la condamner à verser à la société S5D la somme de 5 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile.
En tant que partie tenue aux dépens, la société Maréchal Juin sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.
Les autres parties de première instance n'ayant pas été intimés par la société Maréchal juin, l'équité ne commande pas de la condamner à leur verser une indemnité sur le même fondement.
La société S5D, qui n'est pas tenue aux dépens, ne peut être condamnée au paiement d'une telle indemnité.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Ava Immo, Mme [P], Mme [E], Mme [S] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, seront donc déboutés de leur demande formée de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant dans les limites de l'appel,
Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déboute la SAS S5D de sa demande tendant à qualifier la convention entre les parties de bail mixte ;
Condamne la SCI Maréchal juin à réaliser les travaux nécessaires afin de rendre la partie habitation louée conforme aux caractéristiques d'un logement décent en installant un tableau électrique pour la partie habitation conforme aux normes, un mode de chauffage adapté, un système d'aération et de ventilation suffisant et en remplaçant le simple vitrage bois des portes et fenêtres par du double vitrage PVC étanche ;
Assortit cette obligation de faire d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la notification de la décision, laquelle courra pendant un délai de six mois ;
Autorise la SAS S5D à suspendre le paiement de ses loyers et charges concernant la partie habitation depuis le mois d'octobre 2023, et ce, jusqu'à la réalisation des travaux susvisés constatés par un acte de commissaire de justice ;
Fixe à titre provisionnel à la somme de 500 euros par mois la valeur locative de la partie habitation louée ;
Condamne la SCI Maréchal juin à verser à la SAS S5D une provision ad litem de 12 000 euros ;
Condamne la SCI Maréchal juin à verser à la SAS S5D la somme de 5 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la SCI Maréchal juin, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SCI Ava Immo, Mme [F] [P], Mme [B] [E], Mme [Y] [S] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, de leurs demandes formées sur le même fondement ;
Condamne la SCI Maréchal juin aux dépens de première instance et d'appel.
La greffière La présidente