CA Rennes, 1re ch., 24 février 2026, n° 25/02395
RENNES
Arrêt
Autre
1e chambre civile
N° RG 25/02395 - N° Portalis DBVL-V-B7J-V5ON
(Réf 1ère instance : 20/00455)
M. [P] [X] [O] [G]
Mme [F] [Y] [G]
M. [M] [X] [D] [Q] [G]
M. [Z] [A] [G]
S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU ROCHER
C/
M. [X] [L] [C] [G]
S.C.I. LV2ML
S.A.S. 1270 NOTAIRES
Caisse CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE PLERIN C.C.M. DE PLERIN [Localité 1]
Copie exécutoire délivrée
le : 25/02/2026
à : Me Garnier
Me [Localité 2]
Me Pelois
Me Dardy
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 24 FEVRIER 2026
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre
Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre
Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère, entendue en son rapport
GREFFIER
Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS
A l'audience publique du 27 janvier 2026
ARRÊT
Contradictoire, prononcé publiquement le 24 février 2026 par mise à disposition au greffe
****
APPELANTS
Monsieur [P] [X] [O] [G]
né le 15 juin 1990 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Madame [F] [Y] [G]
née le 6 novembre 1951 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Monsieur [M] [X] [D] [Q] [G]
né le 16 mars 1953 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Monsieur [Z] [A] [G]
né le 23 février 1954 à [Localité 3]
[Adresse 4]
[Localité 6]
S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU ROCHER, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 390.095.453, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 5]
[Localité 8]
Tous cinq représentés par Me Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Lucas GERGAUD, plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC
INTIMÉS
Monsieur [X] [L] [C] [G]
- décédé le 9.10.2025-
né le 22 août 1930 à [Localité 3]
S.C.I. LV2ML
[Adresse 6]
[Localité 9]
Représentée par Me Simon AUBIN de la SELARL SIMON AUBIN,avocat au barreau de RENNES
S.A.S. 1270 NOTAIRES venant aux droits de la SAS 'CLEMENCEAU NOTAIRES', elle-même aux droits de la SCP '[T] [I], [W] [K] et [E] [H] notaires associés', immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SAINT-BRIEUC sous le numéro 414.126.326, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 7]
[Localité 10]
Représentée par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Carine PRAT, plaidant, avocat au barreau de RENNES
Caisse CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE PLERIN C.C.M. DE PLERIN, Société immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SAINT BRIEUC sous le numéro 309.518.371, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 8]
[Localité 5]
Représentée par Me Hervé DARDY de la SELARL KOVALEX, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC
EXPOSE DU LITIGE
La société civile immobilière du Rocher a été constituée le 16 février 1993 entre M. [X] [G], porteur de 64 parts en pleine propriété et usufruitier de 1178 autres (sur les 1252 parts constituant le capital de la société) et ses quatre enfants, M. [Z] [G], M. [M] [G], Mme [F] [G] et M. [S] [G] (aujourd'hui décédé et ayant laissé pour héritier son fils, M. [P] [G]). La gérance de la société a été initialement confié à M. [X] [G]. L'article 12 des statuts stipule que le droit de vote appartient à l'usufruitier.
Les associés ont apporté à cette société un immeuble et un terrain contigu dont ils étaient propriétaires pour les avoir recueillis dans la succession de Mme [B] [J] épouse de M. [X] [G]. Ce terrain a fait l'objet d'un bail à construction le 28 juin 1991 conclu pour une durée de trente ans qui est arrivé à terme le 31 décembre 2021.
L'immeuble a fait l'objet d'importants travaux pour créer treize studios dont le coût a été supporté par la société qui avait souscrit un emprunt auprès du Crédit Mutuel de Bretagne pour 1 956 000 francs, à ce jour entièrement remboursé.
En 1998, M. [X] [G] a voté en assemblée générale la vente des studios et la distribution de dividendes. Après une longue procédure judiciaire, ces délibérations ont été définitivement annulées à la demande des autres associés.
Suivant délibération du 22 mai 2018 votée par M. [X] [G], l'assemblée générale a autorisé la vente de tous les studios appartenant à la société.
La vente de ces biens a été effectuée le 24 mai 2018, soit deux jours après le vote en assemblée générale, suivant acte authentique reçu par Me [W] [K] (notaire à Lamballe associé au sein de la SCP [I], [K], [H]) et avec la participation de la Me [V] [N], notaire associé à Rennes, (assistant l'acquéreur) au profit de la société LV2ML.
Suivant délibération du 27 juin 2019 également votée par M. [X] [K], l'assemblée générale a décidé de la distribution à celui-ci d'une somme de 32 191 euros à titre de dividendes.
À la demande des autres associés, M. [X] [K] a été révoqué de ses fonctions de gérant de la société du Rocher par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Saint Brieuc du 19 septembre 2019. Par délibération du 21 novembre 2019, l'assemblée générale a désigné Messieurs [M] et [P] [G] en qualité de gérants.
Contestant la vente du 24 mai 2018 ainsi que la résolution précitée du 27 juin 2019, M. [Z] [G], M. [M] [G], Mme [F] [G] et M. [P] [G] ont fait assigner, par exploits du 13 mars 2020, M. [X] [G], la société LV2ML, la SCP [I], [K] [H] et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 11] devant le tribunal judiciaire de Saint Brieuc.
La société LV2ML a, par acte du 11 mai 2020, assigné en intervention forcée la Sarl [N] et Associés.
Par jugement du 17 mars 2025, le tribunal a :
1. débouté la société civile immobilière du Rocher, M. [Z] [G], M. [M] [G], Mme [F] [G] et M. [P] [G] de leur demande tendant à la nullité de l'acte authentique de vente et des demandes consécutives dirigées contre la société LV2ML, M. [X] [G], la SCP Société [T] [I], [W] [K] et [E] [H] et la Caisse de Crédit Mutuel de Plérin,
2. débouté la société civile du Rocher de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre la la SCP Société [T] [I], [W] [K] et [E] [H],
3. condamné M. [X] [G] à payer à la société du Rocher la somme de 234 355 euros,
4. prononcé la nullité de la résolution n° 3 du procès-verbal d'assemblée générale du 27 juin 2019,
5. condamné en conséquence M. [X] [G] à payer à la société du Rocher la somme de 32 191 euros,
6. condamné M. [X] [G] à supporter les dépens exposés par la société civile immobilière du Rocher à son endroit uniquement,
7. dit que les surplus des dépens restent à la charge des parties exposantes,
8. dit que les parties garde la charge des frais irrépétibles exposés et sont en conséquence déboutées de leur demande à ce titre.
La société civile immobilière du Rocher, M. [Z] [G], M. [M] [G], Mme [F] [G] et M. [P] [G] ont interjeté appel de cette décision, intimant M. [X] [G], la société LV2ML, la société 1270 Notaires (venant aux droits de la SCP [I], [K] [H]) et la Caisse de Crédit Mutuel de Plérin et déférant à la cour les chefs 1, 2, 4, 6, 7 et 8 du jugement.
M. [X] [G] étant décédé le 9 octobre 2025, les appelants se sont désistés, par conclusions de mise en état du 12 janvier 2026 de leur appel le concernant.
La société LV2ML et la caisse de crédit mutuel de [Localité 11] ont maintenu leurs demandes à son encontre.
La Sas 1270 Notaires et la caisse de crédit mutuel de [Localité 11] ont sollicité que soit constatée l'interruption de l'instance par message RPVA des 30 octobre et 5 novembre 2025.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2026.
L'affaire a été appelée à l'audience du 27 janvier 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 24 février 2006.
Aux termes de leurs dernières écritures (5 janvier 2026), la société civile immobilière du Rocher, M. [Z] [G], M. [M] [G], Mme [F] [G] et M. [P] [G] demandent à la cour de :
- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint Brieuc du 17 mars 2025 en ce qu'il a :
'' débouté la société du Rocher, M. [Z] [G], M. [M] [G], Mme [F] [G] et M. [P] [G] de leur demande de nullité de l'acte authentique de vente du 24 mai 2018 intervenu entre la société du Rocher et la société LV2ML,
'' débouté la société du Rocher, M. [Z] [G], M. [M] [G], Mme [F] [G] et M. [P] [G] de leur demande de dommages et intérêts d'un montant de 410.000 euros formulée à l'encontre de la société [T] [I], [W] [K] et [E] [H], Notaires associés,
'' débouté la société du Rocher, M. [Z] [G], M. [M] [G], Mme [F] [G] et M. [P] [G] de leur demande au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Statuant à nouveau,
à titre principal :
- prononcer la nullité de l'acte authentique de vente du 24/05/2018 intervenu entre la société du Rocher et la société LV2ML, publié au registre de la publicité foncière de Saint Brieuc le 22/06/2018, Volume 2018 P, numéro 5436 et rectifié suivant attestation rectificative valant reprise pour ordre du 11/03/2019 publiée au service de la publicité foncière de Saint Brieuc le 12/04/2019, volume 2019P03195,
- ordonner la publication du présent jugement au service de la publicité foncière de [Localité 12],
- constater que le privilège de prêteur de deniers inscrit sur le bien de la société du Rocher [Adresse 9] est rétroactivement annulé par l'effet de l'annulation de la vente,
- ordonner la radiation du bordereau d'inscription de privilège de prêteur de deniers du 23/05/2018 publié au service de la publicité foncière de [Localité 12] le 25/06/2018 (2018V2680) et rectifié suivant bordereau rectificatif valant reprise pour ordre du 13/03/2019 publié au service de la publicité foncière de [Localité 12] le 19/03/2019 (2019V01266),
sur la restitution des loyers :
à titre principal,
- condamner in solidum les sociétés 1270 Notaires et LV2ML à payer à la société du Rocher la somme mensuelle de 4 332,72 euros du mois de juin 2018 jusqu'à la restitution des clefs de l'immeuble, à majorer de l'intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation,
subsidiairement,
- désigner tel technicien qu'il plaira à la cour avec pour mission de :
' réunir les parties et les entendre ou leur conseil en leurs dires et explications ;
' visiter l'immeuble litigieux, le décrire en sa nature et consistance ;
' se faire justifier du montant du chiffres d'affaires obtenus par la société LV2ML au titre de la location des lots objets de la vente du 24 mai 2018 depuis la signature de l'acte authentique jusqu'à la restitution de ces lots à la société du Rocher,
très subsidiairement,
- condamner in solidum la société 1270 Notaires à payer à la société du Rocher la somme de 260 000 euros à titre de dommages et intérêts,
en toute hypothèse,
- débouter les sociétés 1270 Notaires, LV2ML et Crédit Mutuel de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
sur les demandes reconventionnelles de la société LV2ML et M. [R],
à titre principal,
- débouter la société LV2ML et M. [R] de toutes leurs demandes fins et conclusions,
subsidiairement,
- condamner la société 1270 Notaires à garantir la société du Rocher de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre de l'indemnisation du préjudice financier subi par la société LV2ML et par M. [R] du fait de la nullité de la vente immobilière,
article 700 et dépens :
- condamner in solidum les sociétés 1270 Notaires et LV2ML à payer à la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G] et M. [Z] [G] chacun la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel,
- ordonner la capitalisation des intérêts.
Pour conclure à la nullité de la résolution ayant autorisé la vente et à la nullité de la vente du 24 mai 2018, les appelants font valoir que l'objet social tel que défini par les statuts de la société ne comprend la vente des de ses biens de sorte que l'acte étranger à son objet social ne peut qu'être annulé. Ils ajoutent que cet acte n'est d'aucune utilité pour la société ce que confirme le prix anormalement bas (315 000 euros) de la cession au regard de la valeur des biens cédés (550 000 euros) tel qu'estimée à dire d'expert. Ils contestent en tout état de cause l'interprétation faite par le tribunal (et reprise par la société LV2ML) qui a considéré que la vente était un acte accessoire à l'objet social.
Ils observent qu'il ne peut être considéré que les statuts ont été modifiés puisque l'un des usufruitiers ([P] [G]) n'a pas approuvé la délibération et soutiennent que M. [X] [G] a commis un abus de majorité.
La société LV2ML et M. [U] [R], intervenant volontaire, demandent dans leurs dernières conclusions (7 octobre 2025) à la cour de :
- recevoir M. [U] [R] en son intervention volontaire,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint Brieuc le 17 mars 2025 sous le numéro RG 20/00455 en ce qu'il : « DEBOUTE la SCI DU ROCHER, Monsieur [P] [G], Madame [F] [G], Monsieur [M] [G], Monsieur [Z] [G] de leur demande tendant à la nullité de l'acte authentique de vente et des demandes consécutives dirigées contre la SCI LV2L, Monsieur [X] [G], la SCP Société [T] [I], [W] [K] et [E] [H] et la CCM de PLERIN »,
- réformer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de SAINT-BRIEUC le 17 mars 2025 sous le numéro RG 20/00455 en ce qu'il : « DIT que les surplus des dépens restent à la charge des parties exposantes », « DIT que les parties garde la charge des frais irrépétibles exposés et sont en conséquence déboutées de leur demande à ce titre »,
et, statuant à nouveau,
à titre principal :
- débouter la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G] et M. [Z] [G] de leur demande tendant à se qu'il soit prononcé la nullité de la vente conclue entre la société du Rocher et la société LV2ML le 24 mai 2018 et des demandes incidentes,
- débouter la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G] et M. [Z] [G] de toutes leurs autres demandes, fins et prétentions dirigées à leur encontre,
à titre subsidiaire :
- condamner la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G], M. [Z] [G], M. [X] [G] et la société 1270 Notaires venant aux droits de la SCP [I], [K] et [H], notaires associés à verser à la société LV2ML la somme de 236 952,92 euros au titre des frais inutilement engagés,
- condamner in solidum la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G], M. [Z] [G], M. [X] [G] et la société 1270 Notaires venant aux droits de la SCP [I], [K] et [H] à verser à la société LV2ML la somme de 815 183 euros au titre de la perte de gains futurs,
- condamner in solidum la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G] et M. [Z] [G] et la société 1270 Notaires venant aux droits de la SCP [I], [K] et [H] à verser à M. [U] [R] la somme de 4 000 € au titre de son préjudice moral,
- condamner la société 1270 Notaires venant aux droits de la SCP [I], [K] et [H] à garantir et relever indemne la SCI LV2ML au titre de la restitution des loyers,
en tout état de cause,
- condamner in solidum la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G] et M. [Z] [G] et la société 1270 Notaires venant aux droits de la SCP [I], [K] et [H], notaires associés, à verser à la société LV2ML la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance,
- condamner in solidum la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G] et M. [Z] [G] et la société 1270 Notaires venant aux droits de la SCP [I], [K] et [H], notaires associés aux entiers dépens de première instance,
- condamner in solidum la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G] et M. [Z] [G] et la société 1270 Notaires venant aux droits de la SCP [I], [K] et [H], notaires associés, à verser à la société LV2ML la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en appel,
- condamner in solidum la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G] et M. [Z] [G] et la société 1270 Notaires venant aux droits de la SCP [I], [K] et [H], notaires associés, aux entiers dépens d'appel.
Aux termes de ses dernières écritures (21 octobre 2025), la société 1270 Notaires venant aux droits de la société Clémenceau Notaires, venant elle même aux droits de la SCP [I], [K] et [H], notaires associés, demande à la cour de :
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint Brieuc en date du 17 mars 2025 en ce qu'il a :
o débouté la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G] et M. [Z] [G] de leurs demandes tendant à la nullité de l'acte authentique de vente et des demandes consécutives dirigées contre la société LV2ML, M. [X] [G], la SCP [T] [I], [W] [K], [E] [H] et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 11],
o débouté la société du Rocher de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre la SCP [T] [I], [W] [K], [E] [H],
- débouter la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G] et M. [Z] [G] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à son encontre,
- débouter la SCI LV2ML et M. [R] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à son encontre,
- condamner la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G] et M. [Z] [G] à lui verser une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G] et M. [Z] [G] aux entiers dépens de l'instance, lesquels seront recouvrés par la Selarl Ab Litis conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 11] demande à la cour dans ses dernières conclusions (5 novembre 2025) de :
- statuer ce que de droit sur l'appel principal de la société du Rocher et des consorts [G] associés nues-propriétaires de ladite société portant sur leur demande de résolution de la vente immobilière,
Et pour l'hypothèse où la résolution de la vente serait prononcée,
Vu les articles EL3 113 ' 50 et suivants du Code de la Consommation,
Vu l'article 1217 du code civil
- prononcer la résolution du contrat de prêt conclus entre la société LV2ML et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 11],
- ordonner la remise en état des parties et, à cette fin :
a. condamner la société LV2ML à lui payer le capital emprunté en exécution du contrat de prêt souscrit aux termes de l'offre de prêt à titre de restitution des fonds prêtés,
b. lui décerner acte de ce qu'elle s'engage à rembourser les échéances en capital et intérêts qui ont déjà été payés par la société LV2ML en exécution du contrat de prêt,
c. ordonner la compensation entre les sommes dues et ce, à concurrence de la plus faible des deux créances,
Vu l'article 1240 du code civil,
- condamner « in solidum » la société du Rocher et M. [X] [G] à lui payer, en réparation de son préjudice résultant de la résolution du contrat de prêt la somme suivante de 850 euros en un paiement des frais de dossier, les intérêts contractuels tels que stipulés au tableau d'amortissement réglés à la
date d'effet de la résolution et devant être restitués à l'emprunteur, et une indemnité de remboursement anticipé calculée à la date d'effet de la résolution conformément aux conditions générales du prêt, soit la somme de 14.041,98 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt,
- débouter la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G] et M. [Z] [G] de leur demande tendant à voir constater que le privilège de prêteur de deniers inscrit, sur les biens vendus à la société LV2ML, à son profit est rétroactivement annul,
- dire et juger que les garanties réelles qu'elle a prises sur l'immeuble continueront de produire leurs effets, tant que la société LV2ML débitrice de la restitution complète des sommes, n'aura pas exécuté son obligation de restitution,
- condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner toute partie succombante aux entiers dépens de première instance dont distraction au profit de la Selarl Kovalex I, avocats conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il résulte de l'article 370 du code de procédure civile qu'à compter de la notification qui en est faite à l'autre partie, l'instance est interrompue par le décès d'une partie lorsque l'action est transmissible.
Selon les articles 373 et 374 du même code, l'instance peut être volontairement reprise dans les formes prévues pour la présentation des moyens de défense et, à défaut de reprise volontaire, elle peut l'être par voie de citation, l'instance reprenant son cours en l'état où elle se trouvait au moment où elle a été interrompue.
En l'espèce, l'action porte sur la nullité d'un acte de vente et les demandes consécutives ainsi que sur des demandes indemnitaires, de sorte qu'il s'agit d'une action transmissible.
PAR CES MOTIFS
Constate l'interruption de l'instance ;
Dit que l'instance pourra être reprise après justification de la régularisation de la procédure dans les conditions prévues à l'article 373 du code de procédure civile ;
Renvoie l'affaire à la mise en état et dit que l'instance sera radiée à défaut de reprise d'instance avant le 12 mai 2026.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier
Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des services de greffe judiciaire de la cour d'appel de Rennes.
N° RG 25/02395 - N° Portalis DBVL-V-B7J-V5ON
(Réf 1ère instance : 20/00455)
M. [P] [X] [O] [G]
Mme [F] [Y] [G]
M. [M] [X] [D] [Q] [G]
M. [Z] [A] [G]
S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU ROCHER
C/
M. [X] [L] [C] [G]
S.C.I. LV2ML
S.A.S. 1270 NOTAIRES
Caisse CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE PLERIN C.C.M. DE PLERIN [Localité 1]
Copie exécutoire délivrée
le : 25/02/2026
à : Me Garnier
Me [Localité 2]
Me Pelois
Me Dardy
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 24 FEVRIER 2026
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre
Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre
Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère, entendue en son rapport
GREFFIER
Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS
A l'audience publique du 27 janvier 2026
ARRÊT
Contradictoire, prononcé publiquement le 24 février 2026 par mise à disposition au greffe
****
APPELANTS
Monsieur [P] [X] [O] [G]
né le 15 juin 1990 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Madame [F] [Y] [G]
née le 6 novembre 1951 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Monsieur [M] [X] [D] [Q] [G]
né le 16 mars 1953 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Monsieur [Z] [A] [G]
né le 23 février 1954 à [Localité 3]
[Adresse 4]
[Localité 6]
S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU ROCHER, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 390.095.453, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 5]
[Localité 8]
Tous cinq représentés par Me Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Lucas GERGAUD, plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC
INTIMÉS
Monsieur [X] [L] [C] [G]
- décédé le 9.10.2025-
né le 22 août 1930 à [Localité 3]
S.C.I. LV2ML
[Adresse 6]
[Localité 9]
Représentée par Me Simon AUBIN de la SELARL SIMON AUBIN,avocat au barreau de RENNES
S.A.S. 1270 NOTAIRES venant aux droits de la SAS 'CLEMENCEAU NOTAIRES', elle-même aux droits de la SCP '[T] [I], [W] [K] et [E] [H] notaires associés', immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SAINT-BRIEUC sous le numéro 414.126.326, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 7]
[Localité 10]
Représentée par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Carine PRAT, plaidant, avocat au barreau de RENNES
Caisse CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE PLERIN C.C.M. DE PLERIN, Société immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SAINT BRIEUC sous le numéro 309.518.371, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 8]
[Localité 5]
Représentée par Me Hervé DARDY de la SELARL KOVALEX, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC
EXPOSE DU LITIGE
La société civile immobilière du Rocher a été constituée le 16 février 1993 entre M. [X] [G], porteur de 64 parts en pleine propriété et usufruitier de 1178 autres (sur les 1252 parts constituant le capital de la société) et ses quatre enfants, M. [Z] [G], M. [M] [G], Mme [F] [G] et M. [S] [G] (aujourd'hui décédé et ayant laissé pour héritier son fils, M. [P] [G]). La gérance de la société a été initialement confié à M. [X] [G]. L'article 12 des statuts stipule que le droit de vote appartient à l'usufruitier.
Les associés ont apporté à cette société un immeuble et un terrain contigu dont ils étaient propriétaires pour les avoir recueillis dans la succession de Mme [B] [J] épouse de M. [X] [G]. Ce terrain a fait l'objet d'un bail à construction le 28 juin 1991 conclu pour une durée de trente ans qui est arrivé à terme le 31 décembre 2021.
L'immeuble a fait l'objet d'importants travaux pour créer treize studios dont le coût a été supporté par la société qui avait souscrit un emprunt auprès du Crédit Mutuel de Bretagne pour 1 956 000 francs, à ce jour entièrement remboursé.
En 1998, M. [X] [G] a voté en assemblée générale la vente des studios et la distribution de dividendes. Après une longue procédure judiciaire, ces délibérations ont été définitivement annulées à la demande des autres associés.
Suivant délibération du 22 mai 2018 votée par M. [X] [G], l'assemblée générale a autorisé la vente de tous les studios appartenant à la société.
La vente de ces biens a été effectuée le 24 mai 2018, soit deux jours après le vote en assemblée générale, suivant acte authentique reçu par Me [W] [K] (notaire à Lamballe associé au sein de la SCP [I], [K], [H]) et avec la participation de la Me [V] [N], notaire associé à Rennes, (assistant l'acquéreur) au profit de la société LV2ML.
Suivant délibération du 27 juin 2019 également votée par M. [X] [K], l'assemblée générale a décidé de la distribution à celui-ci d'une somme de 32 191 euros à titre de dividendes.
À la demande des autres associés, M. [X] [K] a été révoqué de ses fonctions de gérant de la société du Rocher par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Saint Brieuc du 19 septembre 2019. Par délibération du 21 novembre 2019, l'assemblée générale a désigné Messieurs [M] et [P] [G] en qualité de gérants.
Contestant la vente du 24 mai 2018 ainsi que la résolution précitée du 27 juin 2019, M. [Z] [G], M. [M] [G], Mme [F] [G] et M. [P] [G] ont fait assigner, par exploits du 13 mars 2020, M. [X] [G], la société LV2ML, la SCP [I], [K] [H] et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 11] devant le tribunal judiciaire de Saint Brieuc.
La société LV2ML a, par acte du 11 mai 2020, assigné en intervention forcée la Sarl [N] et Associés.
Par jugement du 17 mars 2025, le tribunal a :
1. débouté la société civile immobilière du Rocher, M. [Z] [G], M. [M] [G], Mme [F] [G] et M. [P] [G] de leur demande tendant à la nullité de l'acte authentique de vente et des demandes consécutives dirigées contre la société LV2ML, M. [X] [G], la SCP Société [T] [I], [W] [K] et [E] [H] et la Caisse de Crédit Mutuel de Plérin,
2. débouté la société civile du Rocher de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre la la SCP Société [T] [I], [W] [K] et [E] [H],
3. condamné M. [X] [G] à payer à la société du Rocher la somme de 234 355 euros,
4. prononcé la nullité de la résolution n° 3 du procès-verbal d'assemblée générale du 27 juin 2019,
5. condamné en conséquence M. [X] [G] à payer à la société du Rocher la somme de 32 191 euros,
6. condamné M. [X] [G] à supporter les dépens exposés par la société civile immobilière du Rocher à son endroit uniquement,
7. dit que les surplus des dépens restent à la charge des parties exposantes,
8. dit que les parties garde la charge des frais irrépétibles exposés et sont en conséquence déboutées de leur demande à ce titre.
La société civile immobilière du Rocher, M. [Z] [G], M. [M] [G], Mme [F] [G] et M. [P] [G] ont interjeté appel de cette décision, intimant M. [X] [G], la société LV2ML, la société 1270 Notaires (venant aux droits de la SCP [I], [K] [H]) et la Caisse de Crédit Mutuel de Plérin et déférant à la cour les chefs 1, 2, 4, 6, 7 et 8 du jugement.
M. [X] [G] étant décédé le 9 octobre 2025, les appelants se sont désistés, par conclusions de mise en état du 12 janvier 2026 de leur appel le concernant.
La société LV2ML et la caisse de crédit mutuel de [Localité 11] ont maintenu leurs demandes à son encontre.
La Sas 1270 Notaires et la caisse de crédit mutuel de [Localité 11] ont sollicité que soit constatée l'interruption de l'instance par message RPVA des 30 octobre et 5 novembre 2025.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2026.
L'affaire a été appelée à l'audience du 27 janvier 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 24 février 2006.
Aux termes de leurs dernières écritures (5 janvier 2026), la société civile immobilière du Rocher, M. [Z] [G], M. [M] [G], Mme [F] [G] et M. [P] [G] demandent à la cour de :
- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint Brieuc du 17 mars 2025 en ce qu'il a :
'' débouté la société du Rocher, M. [Z] [G], M. [M] [G], Mme [F] [G] et M. [P] [G] de leur demande de nullité de l'acte authentique de vente du 24 mai 2018 intervenu entre la société du Rocher et la société LV2ML,
'' débouté la société du Rocher, M. [Z] [G], M. [M] [G], Mme [F] [G] et M. [P] [G] de leur demande de dommages et intérêts d'un montant de 410.000 euros formulée à l'encontre de la société [T] [I], [W] [K] et [E] [H], Notaires associés,
'' débouté la société du Rocher, M. [Z] [G], M. [M] [G], Mme [F] [G] et M. [P] [G] de leur demande au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Statuant à nouveau,
à titre principal :
- prononcer la nullité de l'acte authentique de vente du 24/05/2018 intervenu entre la société du Rocher et la société LV2ML, publié au registre de la publicité foncière de Saint Brieuc le 22/06/2018, Volume 2018 P, numéro 5436 et rectifié suivant attestation rectificative valant reprise pour ordre du 11/03/2019 publiée au service de la publicité foncière de Saint Brieuc le 12/04/2019, volume 2019P03195,
- ordonner la publication du présent jugement au service de la publicité foncière de [Localité 12],
- constater que le privilège de prêteur de deniers inscrit sur le bien de la société du Rocher [Adresse 9] est rétroactivement annulé par l'effet de l'annulation de la vente,
- ordonner la radiation du bordereau d'inscription de privilège de prêteur de deniers du 23/05/2018 publié au service de la publicité foncière de [Localité 12] le 25/06/2018 (2018V2680) et rectifié suivant bordereau rectificatif valant reprise pour ordre du 13/03/2019 publié au service de la publicité foncière de [Localité 12] le 19/03/2019 (2019V01266),
sur la restitution des loyers :
à titre principal,
- condamner in solidum les sociétés 1270 Notaires et LV2ML à payer à la société du Rocher la somme mensuelle de 4 332,72 euros du mois de juin 2018 jusqu'à la restitution des clefs de l'immeuble, à majorer de l'intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation,
subsidiairement,
- désigner tel technicien qu'il plaira à la cour avec pour mission de :
' réunir les parties et les entendre ou leur conseil en leurs dires et explications ;
' visiter l'immeuble litigieux, le décrire en sa nature et consistance ;
' se faire justifier du montant du chiffres d'affaires obtenus par la société LV2ML au titre de la location des lots objets de la vente du 24 mai 2018 depuis la signature de l'acte authentique jusqu'à la restitution de ces lots à la société du Rocher,
très subsidiairement,
- condamner in solidum la société 1270 Notaires à payer à la société du Rocher la somme de 260 000 euros à titre de dommages et intérêts,
en toute hypothèse,
- débouter les sociétés 1270 Notaires, LV2ML et Crédit Mutuel de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
sur les demandes reconventionnelles de la société LV2ML et M. [R],
à titre principal,
- débouter la société LV2ML et M. [R] de toutes leurs demandes fins et conclusions,
subsidiairement,
- condamner la société 1270 Notaires à garantir la société du Rocher de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre de l'indemnisation du préjudice financier subi par la société LV2ML et par M. [R] du fait de la nullité de la vente immobilière,
article 700 et dépens :
- condamner in solidum les sociétés 1270 Notaires et LV2ML à payer à la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G] et M. [Z] [G] chacun la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel,
- ordonner la capitalisation des intérêts.
Pour conclure à la nullité de la résolution ayant autorisé la vente et à la nullité de la vente du 24 mai 2018, les appelants font valoir que l'objet social tel que défini par les statuts de la société ne comprend la vente des de ses biens de sorte que l'acte étranger à son objet social ne peut qu'être annulé. Ils ajoutent que cet acte n'est d'aucune utilité pour la société ce que confirme le prix anormalement bas (315 000 euros) de la cession au regard de la valeur des biens cédés (550 000 euros) tel qu'estimée à dire d'expert. Ils contestent en tout état de cause l'interprétation faite par le tribunal (et reprise par la société LV2ML) qui a considéré que la vente était un acte accessoire à l'objet social.
Ils observent qu'il ne peut être considéré que les statuts ont été modifiés puisque l'un des usufruitiers ([P] [G]) n'a pas approuvé la délibération et soutiennent que M. [X] [G] a commis un abus de majorité.
La société LV2ML et M. [U] [R], intervenant volontaire, demandent dans leurs dernières conclusions (7 octobre 2025) à la cour de :
- recevoir M. [U] [R] en son intervention volontaire,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint Brieuc le 17 mars 2025 sous le numéro RG 20/00455 en ce qu'il : « DEBOUTE la SCI DU ROCHER, Monsieur [P] [G], Madame [F] [G], Monsieur [M] [G], Monsieur [Z] [G] de leur demande tendant à la nullité de l'acte authentique de vente et des demandes consécutives dirigées contre la SCI LV2L, Monsieur [X] [G], la SCP Société [T] [I], [W] [K] et [E] [H] et la CCM de PLERIN »,
- réformer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de SAINT-BRIEUC le 17 mars 2025 sous le numéro RG 20/00455 en ce qu'il : « DIT que les surplus des dépens restent à la charge des parties exposantes », « DIT que les parties garde la charge des frais irrépétibles exposés et sont en conséquence déboutées de leur demande à ce titre »,
et, statuant à nouveau,
à titre principal :
- débouter la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G] et M. [Z] [G] de leur demande tendant à se qu'il soit prononcé la nullité de la vente conclue entre la société du Rocher et la société LV2ML le 24 mai 2018 et des demandes incidentes,
- débouter la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G] et M. [Z] [G] de toutes leurs autres demandes, fins et prétentions dirigées à leur encontre,
à titre subsidiaire :
- condamner la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G], M. [Z] [G], M. [X] [G] et la société 1270 Notaires venant aux droits de la SCP [I], [K] et [H], notaires associés à verser à la société LV2ML la somme de 236 952,92 euros au titre des frais inutilement engagés,
- condamner in solidum la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G], M. [Z] [G], M. [X] [G] et la société 1270 Notaires venant aux droits de la SCP [I], [K] et [H] à verser à la société LV2ML la somme de 815 183 euros au titre de la perte de gains futurs,
- condamner in solidum la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G] et M. [Z] [G] et la société 1270 Notaires venant aux droits de la SCP [I], [K] et [H] à verser à M. [U] [R] la somme de 4 000 € au titre de son préjudice moral,
- condamner la société 1270 Notaires venant aux droits de la SCP [I], [K] et [H] à garantir et relever indemne la SCI LV2ML au titre de la restitution des loyers,
en tout état de cause,
- condamner in solidum la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G] et M. [Z] [G] et la société 1270 Notaires venant aux droits de la SCP [I], [K] et [H], notaires associés, à verser à la société LV2ML la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance,
- condamner in solidum la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G] et M. [Z] [G] et la société 1270 Notaires venant aux droits de la SCP [I], [K] et [H], notaires associés aux entiers dépens de première instance,
- condamner in solidum la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G] et M. [Z] [G] et la société 1270 Notaires venant aux droits de la SCP [I], [K] et [H], notaires associés, à verser à la société LV2ML la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en appel,
- condamner in solidum la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G] et M. [Z] [G] et la société 1270 Notaires venant aux droits de la SCP [I], [K] et [H], notaires associés, aux entiers dépens d'appel.
Aux termes de ses dernières écritures (21 octobre 2025), la société 1270 Notaires venant aux droits de la société Clémenceau Notaires, venant elle même aux droits de la SCP [I], [K] et [H], notaires associés, demande à la cour de :
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint Brieuc en date du 17 mars 2025 en ce qu'il a :
o débouté la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G] et M. [Z] [G] de leurs demandes tendant à la nullité de l'acte authentique de vente et des demandes consécutives dirigées contre la société LV2ML, M. [X] [G], la SCP [T] [I], [W] [K], [E] [H] et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 11],
o débouté la société du Rocher de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre la SCP [T] [I], [W] [K], [E] [H],
- débouter la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G] et M. [Z] [G] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à son encontre,
- débouter la SCI LV2ML et M. [R] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à son encontre,
- condamner la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G] et M. [Z] [G] à lui verser une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G] et M. [Z] [G] aux entiers dépens de l'instance, lesquels seront recouvrés par la Selarl Ab Litis conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 11] demande à la cour dans ses dernières conclusions (5 novembre 2025) de :
- statuer ce que de droit sur l'appel principal de la société du Rocher et des consorts [G] associés nues-propriétaires de ladite société portant sur leur demande de résolution de la vente immobilière,
Et pour l'hypothèse où la résolution de la vente serait prononcée,
Vu les articles EL3 113 ' 50 et suivants du Code de la Consommation,
Vu l'article 1217 du code civil
- prononcer la résolution du contrat de prêt conclus entre la société LV2ML et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 11],
- ordonner la remise en état des parties et, à cette fin :
a. condamner la société LV2ML à lui payer le capital emprunté en exécution du contrat de prêt souscrit aux termes de l'offre de prêt à titre de restitution des fonds prêtés,
b. lui décerner acte de ce qu'elle s'engage à rembourser les échéances en capital et intérêts qui ont déjà été payés par la société LV2ML en exécution du contrat de prêt,
c. ordonner la compensation entre les sommes dues et ce, à concurrence de la plus faible des deux créances,
Vu l'article 1240 du code civil,
- condamner « in solidum » la société du Rocher et M. [X] [G] à lui payer, en réparation de son préjudice résultant de la résolution du contrat de prêt la somme suivante de 850 euros en un paiement des frais de dossier, les intérêts contractuels tels que stipulés au tableau d'amortissement réglés à la
date d'effet de la résolution et devant être restitués à l'emprunteur, et une indemnité de remboursement anticipé calculée à la date d'effet de la résolution conformément aux conditions générales du prêt, soit la somme de 14.041,98 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt,
- débouter la société du Rocher, M. [P] [G], Mme [F] [G], M. [M] [G] et M. [Z] [G] de leur demande tendant à voir constater que le privilège de prêteur de deniers inscrit, sur les biens vendus à la société LV2ML, à son profit est rétroactivement annul,
- dire et juger que les garanties réelles qu'elle a prises sur l'immeuble continueront de produire leurs effets, tant que la société LV2ML débitrice de la restitution complète des sommes, n'aura pas exécuté son obligation de restitution,
- condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner toute partie succombante aux entiers dépens de première instance dont distraction au profit de la Selarl Kovalex I, avocats conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il résulte de l'article 370 du code de procédure civile qu'à compter de la notification qui en est faite à l'autre partie, l'instance est interrompue par le décès d'une partie lorsque l'action est transmissible.
Selon les articles 373 et 374 du même code, l'instance peut être volontairement reprise dans les formes prévues pour la présentation des moyens de défense et, à défaut de reprise volontaire, elle peut l'être par voie de citation, l'instance reprenant son cours en l'état où elle se trouvait au moment où elle a été interrompue.
En l'espèce, l'action porte sur la nullité d'un acte de vente et les demandes consécutives ainsi que sur des demandes indemnitaires, de sorte qu'il s'agit d'une action transmissible.
PAR CES MOTIFS
Constate l'interruption de l'instance ;
Dit que l'instance pourra être reprise après justification de la régularisation de la procédure dans les conditions prévues à l'article 373 du code de procédure civile ;
Renvoie l'affaire à la mise en état et dit que l'instance sera radiée à défaut de reprise d'instance avant le 12 mai 2026.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier
Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des services de greffe judiciaire de la cour d'appel de Rennes.