CA Riom, 1re ch., 24 février 2026, n° 24/00964
RIOM
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE [Localité 1]
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 24 février 2026
N° RG 24/00964 - N° Portalis DBVU-V-B7I-GGFP
- VC-
S.C.I. LES VARENNES OUEST / SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES CENTRE COMMERCIAL [Localité 2] [Adresse 1] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA LOIRE AUVERGNE
Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3], décision attaquée en date du 02 Mai 2024, enregistrée sous le n° 22/03857
Arrêt rendu le MARDI VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président
M. Vincent CHEVRIER, Conseiller
Mme Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé, Conseiller
En présence de :
Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
S.C.I. LES VARENNES OUEST
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Maître Jean-Paul GUINOT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND
Timbre fiscal acquitté
APPELANTE
ET :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES CENTRE COMMERCIAL [Adresse 3] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA LOIRE AUVERGNE ([Adresse 4])
[Adresse 5]
[Localité 5]
Représenté par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
INTIME
DÉBATS : A l'audience publique du 05 janvier 2026
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 24 février 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE :
La SCI [Adresse 6] est propriétaire de locaux commerciaux donnés en location constituant les lots n°5 et 13 d'un immeuble en copropriété dénommé «'[Adresse 7]'» situé [Adresse 8] à CLERMONT-FERRAND.
Suivant procès-verbal du 28 juillet 2022, l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les résolutions 12 et 13 concernant': 1) la création d'un lot n°20 avec approbation du modificatif au règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, et 2) la cession du lot n°20 au profit de la ville de [Localité 3]. La SCI LES VARENNES OUEST a voté contre ces deux résolutions.
Par acte du 28 septembre 2022, la SCI LES VARENNES OUEST a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] devant le tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir annuler les résolutions 12 et 13 de la délibération de l'assemblée générale ordinaire du 28 juillet 2022.
Par jugement rendu le 2 mai 2024, le tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND a rendu la décision suivante':
«'Le tribunal, statuant par jugement contradictoire en premier ressort,
- Déboute la SCI LES VARENNES OUEST de l'ensemble de ses demandes,
- Condamne la SCI LES VARENNES OUEST à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 1500,00€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamnne la SCI LES VARENNES OUEST aux dépens,
- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.'»
Par acte du 11 juin 2024, la SCI LES VARENNES OUEST a fait appel de la décision, précisant ainsi l'objet et la portée de l'appel': «'En ce que le tribunal a :
- débouté la SCI LES VARENNES OUEST visant à déclarer nulles les délibérations n° 12 et 13 prises par Assemblée Générale ordinaire des copropriétaires en date du 28 juillet 2022.
- débouté la SCI LES VARENNES OUEST de sa demande de condamnation à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 9], à payer la somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts, outre 4 000 € en application de l'article 700 du CPC.
- condamné la SCI LES VARENNES OUEST aux entiers dépens d'instance.'»
L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2025, et l'affaire fixée pour être plaidée à l'audience du 5 janvier 2026.
***
Au terme de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 août 2024, l'appelant demande à la cour :
- d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en date du 2 mai 2024,
- en conséquence, de déclarer nulles les délibérations 12 et 13 prises à l'occasion de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires [Adresse 9] en date du 28 juillet 2022,
- de condamner le syndicat des copropriétaires centre commercial [Adresse 3] à payer et porter à la SCI [Adresse 10] ouest la somme de 3.000 euros à titre de dommages- intérêts outre 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 25 novembre 2024, l'intimé demande à la cour :
- de confirmer en toutes ses dispositions la décision rendue par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand le 2 mai 2024,
- de débouter la SCI [Adresse 10] ouest de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- de condamner en cause d'appel la SCI les Varennes ouest à payer et porter au syndicat des copropriétaires centre commercial [Adresse 3] la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner la même aux entiers dépens.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la demande principale :
L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que':
«'l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble».
En l'espèce, il ressort du règlement de copropriété que l'immeuble objet du litige est constitué d'un bâtiment d'un seul niveau, composé de deux rangées de magasins (7 au total), séparées par un mail réservé à la circulation piétonnière'; à l'intérieur du bâtiment, il est également prévu une salle de réunion et des locaux à usage de WC toilettes et débarras. Le règlement prévoit en outre que l'immeuble est destiné à l'usage des locaux commerciaux ou artisanaux, la commune de [Localité 3] se réservant le droit d'utiliser les locaux non vendus à usage d'équipement collectif.
L'assemblée générale des copropriétaires a adopté à la majorité des deux tiers de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, les deux résolutions suivantes':
- résolution 12': création d'un lot n°20 issu des parties communes dénommé': Local (circulation placard technique patio) correspondant au 1233/11 333 tantièmes généraux
- résolution 13': cession moyennant un prix minimum de 45925,00€ la partie commune correspondant au futur lot n°20 à la ville de [Localité 3].
Il ressort du projet de modification établi par le cabinet GEOVAL et versé aux débats que les délibérations litigieuses ont pour finalité de privatiser des parties communes, à savoir le patio (6,20m²), la salle de réunion (17,20m²), le bureau (5,80m²), le dégagement (12,10m²), placard technique (2,30m²) et la circulation de la galerie commerciale (232,30m²).
La SCI LES VARENNES OUEST soutient que ces délibérations ne pouvaient être prises à la majorité mais seulement à l'unanimité, dès lors que la commune de CLERMONT-FERRAND, devient propriétaire du couloir de circulation desservant les différents commerces, et la création d'une servitude de passage dont les modalités ne sont pas présentées, ne constitue pas une garantie suffisante.
Le syndicat de copropriétaire de l'immeuble soutient au contraire que les résolutions contestées ne nécessitent pas un vote unanime des copropriétaires dès lors que des servitudes de passage seront créées au profit de chaque local commercial, si bien que les conditions de fonctionnement des commerces ne seront nullement modifiées.
Or, il convient de souligner que l'immeuble est un centre commercial comportant une voie de circulation centrale d'une superficie de 232,30m² desservant les 7 lots à usage commercial, tel que cela ressort des pièces versées aux débats, notamment du rapport du cabinet GEOVAL qui a établi le projet modificatif de règlement de copropriété. La transformation des parties communes ainsi prévue par les résolutions litigieuses, notamment s'agissant de la voie de circulation unique du centre commercial, en parties privatives est, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, de nature à porter atteinte à la destination de l'immeuble telle qu'elle est précisée dans le règlement de copropriété, l'ensemble des clients des commerces du centre commercial devant nécessairement emprunter la voie de circulation pour rejoindre la voie publique. Le fait que les résolutions litigieuses mentionnent que des servitudes de passage devront être prévues au profit de chaque local commercial ne constitue pas une garantie suffisante dès lors que le propriétaire du lot n°20 contesté, même s'il s'agit en l'état d'une collectivité publique, disposera désormais d'un droit exclusif sur la galerie du centre commercial et pourra décider d'en restreindre l'usage aux dépens des locaux commerciaux situés dans l'immeuble. En outre, la seule intention de créer des servitudes de passage, sans précision quant à leurs modalités, démontre d'autant plus que l'utilisation du passage central du centre commercial est indispensable au bon fonctionnement des commerces et donc au respect de la destination de l'immeuble dans son ensemble.
La cour considère donc que les résolutions litigieuses emportant à terme aliénation des parties communes sont de nature à porter atteinte à la destination du centre commercial, et ne pouvaient dès lors être adoptées à la majorité qualifiée de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, mais seulement à l'unanimité de tous les copropriétaires.
Il conviendra donc d'infirmer la décision du tribunal judiciaire ayant débouté la SCI LES VARENNES OUEST de ses prétentions, et de prononcer la nullité de la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires en ce qu'elle porte sur l'adoption des résolutions 12 et 13.
La SCI LES VARENNES OUEST sollicite des dommages-intérêts sans préciser le préjudice subi. Il sera jugé en effet que l'appelante ne démontre pas avoir supporté la moindre perte à la suite de la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires.
Sur les demandes accessoires :
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 9], partie perdante, sera condamné aux dépens.
Il sera également tenu de payer la somme de 1500,00€ à la SCI LES VARENNES OUEST sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement rendu le 2 mai 2024 par le tribunal judiciaire de CLERMONT- FERRAND en ses dispositions soumises à la cour,
Statuant à nouveau,
Prononce la nullité des délibérations de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 28 juillet 2022 portant sur les résolutions N°12 et 13';
Déboute la SCI LES VARENNES OUEST de sa demande de dommages et intérêts';
Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] aux dépens';
Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à payer la somme de 1500,00€ à la SCI LES VARENNES OUEST sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Le conseiller
DE [Localité 1]
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 24 février 2026
N° RG 24/00964 - N° Portalis DBVU-V-B7I-GGFP
- VC-
S.C.I. LES VARENNES OUEST / SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES CENTRE COMMERCIAL [Localité 2] [Adresse 1] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA LOIRE AUVERGNE
Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3], décision attaquée en date du 02 Mai 2024, enregistrée sous le n° 22/03857
Arrêt rendu le MARDI VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président
M. Vincent CHEVRIER, Conseiller
Mme Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé, Conseiller
En présence de :
Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
S.C.I. LES VARENNES OUEST
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Maître Jean-Paul GUINOT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND
Timbre fiscal acquitté
APPELANTE
ET :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES CENTRE COMMERCIAL [Adresse 3] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA LOIRE AUVERGNE ([Adresse 4])
[Adresse 5]
[Localité 5]
Représenté par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
INTIME
DÉBATS : A l'audience publique du 05 janvier 2026
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 24 février 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE :
La SCI [Adresse 6] est propriétaire de locaux commerciaux donnés en location constituant les lots n°5 et 13 d'un immeuble en copropriété dénommé «'[Adresse 7]'» situé [Adresse 8] à CLERMONT-FERRAND.
Suivant procès-verbal du 28 juillet 2022, l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les résolutions 12 et 13 concernant': 1) la création d'un lot n°20 avec approbation du modificatif au règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, et 2) la cession du lot n°20 au profit de la ville de [Localité 3]. La SCI LES VARENNES OUEST a voté contre ces deux résolutions.
Par acte du 28 septembre 2022, la SCI LES VARENNES OUEST a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] devant le tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir annuler les résolutions 12 et 13 de la délibération de l'assemblée générale ordinaire du 28 juillet 2022.
Par jugement rendu le 2 mai 2024, le tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND a rendu la décision suivante':
«'Le tribunal, statuant par jugement contradictoire en premier ressort,
- Déboute la SCI LES VARENNES OUEST de l'ensemble de ses demandes,
- Condamne la SCI LES VARENNES OUEST à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 1500,00€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamnne la SCI LES VARENNES OUEST aux dépens,
- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.'»
Par acte du 11 juin 2024, la SCI LES VARENNES OUEST a fait appel de la décision, précisant ainsi l'objet et la portée de l'appel': «'En ce que le tribunal a :
- débouté la SCI LES VARENNES OUEST visant à déclarer nulles les délibérations n° 12 et 13 prises par Assemblée Générale ordinaire des copropriétaires en date du 28 juillet 2022.
- débouté la SCI LES VARENNES OUEST de sa demande de condamnation à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 9], à payer la somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts, outre 4 000 € en application de l'article 700 du CPC.
- condamné la SCI LES VARENNES OUEST aux entiers dépens d'instance.'»
L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2025, et l'affaire fixée pour être plaidée à l'audience du 5 janvier 2026.
***
Au terme de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 août 2024, l'appelant demande à la cour :
- d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en date du 2 mai 2024,
- en conséquence, de déclarer nulles les délibérations 12 et 13 prises à l'occasion de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires [Adresse 9] en date du 28 juillet 2022,
- de condamner le syndicat des copropriétaires centre commercial [Adresse 3] à payer et porter à la SCI [Adresse 10] ouest la somme de 3.000 euros à titre de dommages- intérêts outre 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 25 novembre 2024, l'intimé demande à la cour :
- de confirmer en toutes ses dispositions la décision rendue par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand le 2 mai 2024,
- de débouter la SCI [Adresse 10] ouest de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- de condamner en cause d'appel la SCI les Varennes ouest à payer et porter au syndicat des copropriétaires centre commercial [Adresse 3] la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner la même aux entiers dépens.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la demande principale :
L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que':
«'l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble».
En l'espèce, il ressort du règlement de copropriété que l'immeuble objet du litige est constitué d'un bâtiment d'un seul niveau, composé de deux rangées de magasins (7 au total), séparées par un mail réservé à la circulation piétonnière'; à l'intérieur du bâtiment, il est également prévu une salle de réunion et des locaux à usage de WC toilettes et débarras. Le règlement prévoit en outre que l'immeuble est destiné à l'usage des locaux commerciaux ou artisanaux, la commune de [Localité 3] se réservant le droit d'utiliser les locaux non vendus à usage d'équipement collectif.
L'assemblée générale des copropriétaires a adopté à la majorité des deux tiers de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, les deux résolutions suivantes':
- résolution 12': création d'un lot n°20 issu des parties communes dénommé': Local (circulation placard technique patio) correspondant au 1233/11 333 tantièmes généraux
- résolution 13': cession moyennant un prix minimum de 45925,00€ la partie commune correspondant au futur lot n°20 à la ville de [Localité 3].
Il ressort du projet de modification établi par le cabinet GEOVAL et versé aux débats que les délibérations litigieuses ont pour finalité de privatiser des parties communes, à savoir le patio (6,20m²), la salle de réunion (17,20m²), le bureau (5,80m²), le dégagement (12,10m²), placard technique (2,30m²) et la circulation de la galerie commerciale (232,30m²).
La SCI LES VARENNES OUEST soutient que ces délibérations ne pouvaient être prises à la majorité mais seulement à l'unanimité, dès lors que la commune de CLERMONT-FERRAND, devient propriétaire du couloir de circulation desservant les différents commerces, et la création d'une servitude de passage dont les modalités ne sont pas présentées, ne constitue pas une garantie suffisante.
Le syndicat de copropriétaire de l'immeuble soutient au contraire que les résolutions contestées ne nécessitent pas un vote unanime des copropriétaires dès lors que des servitudes de passage seront créées au profit de chaque local commercial, si bien que les conditions de fonctionnement des commerces ne seront nullement modifiées.
Or, il convient de souligner que l'immeuble est un centre commercial comportant une voie de circulation centrale d'une superficie de 232,30m² desservant les 7 lots à usage commercial, tel que cela ressort des pièces versées aux débats, notamment du rapport du cabinet GEOVAL qui a établi le projet modificatif de règlement de copropriété. La transformation des parties communes ainsi prévue par les résolutions litigieuses, notamment s'agissant de la voie de circulation unique du centre commercial, en parties privatives est, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, de nature à porter atteinte à la destination de l'immeuble telle qu'elle est précisée dans le règlement de copropriété, l'ensemble des clients des commerces du centre commercial devant nécessairement emprunter la voie de circulation pour rejoindre la voie publique. Le fait que les résolutions litigieuses mentionnent que des servitudes de passage devront être prévues au profit de chaque local commercial ne constitue pas une garantie suffisante dès lors que le propriétaire du lot n°20 contesté, même s'il s'agit en l'état d'une collectivité publique, disposera désormais d'un droit exclusif sur la galerie du centre commercial et pourra décider d'en restreindre l'usage aux dépens des locaux commerciaux situés dans l'immeuble. En outre, la seule intention de créer des servitudes de passage, sans précision quant à leurs modalités, démontre d'autant plus que l'utilisation du passage central du centre commercial est indispensable au bon fonctionnement des commerces et donc au respect de la destination de l'immeuble dans son ensemble.
La cour considère donc que les résolutions litigieuses emportant à terme aliénation des parties communes sont de nature à porter atteinte à la destination du centre commercial, et ne pouvaient dès lors être adoptées à la majorité qualifiée de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, mais seulement à l'unanimité de tous les copropriétaires.
Il conviendra donc d'infirmer la décision du tribunal judiciaire ayant débouté la SCI LES VARENNES OUEST de ses prétentions, et de prononcer la nullité de la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires en ce qu'elle porte sur l'adoption des résolutions 12 et 13.
La SCI LES VARENNES OUEST sollicite des dommages-intérêts sans préciser le préjudice subi. Il sera jugé en effet que l'appelante ne démontre pas avoir supporté la moindre perte à la suite de la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires.
Sur les demandes accessoires :
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 9], partie perdante, sera condamné aux dépens.
Il sera également tenu de payer la somme de 1500,00€ à la SCI LES VARENNES OUEST sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement rendu le 2 mai 2024 par le tribunal judiciaire de CLERMONT- FERRAND en ses dispositions soumises à la cour,
Statuant à nouveau,
Prononce la nullité des délibérations de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 28 juillet 2022 portant sur les résolutions N°12 et 13';
Déboute la SCI LES VARENNES OUEST de sa demande de dommages et intérêts';
Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] aux dépens';
Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à payer la somme de 1500,00€ à la SCI LES VARENNES OUEST sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Le conseiller