CA Paris, Pôle 4 - ch. 2, 25 février 2026, n° 22/09999
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 25 FEVRIER 2026
(n° , 16 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/09999 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF3VN
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Avril 2022 -Tribunal de Grande Instance de Bobigny - RG n° 21/02762
APPELANTE
S.C.I. AIEG
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 429 116 619
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Florence Eva MARTIN et plaidant par Me Dimitrios KOGEORGOS - SELARL GMR AVOCATS - GRANGE MARTIN RAMDENIE - avocat au barreau de PARIS, toque : R0251
INTIMES
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, la société CADOT BEAUPLET, SAS immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 328 413 000
C/O Société CADOT BEAUPLET
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représenté par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Ayant pour avocat plaidant : par Me Pierre-Henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1202
Société CADOT BEAUPLET
SAS immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 328 413 000
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Ayant pour avocat plaidant : Me Pierre-Henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1202
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Marie CHABROLLE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, pour la Présidente de Chambre empêchée, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
La société civile immobilière AIEG est propriétaire du lot n°37 correspondant à une ancienne station-service au sein d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], ayant pour syndic la société par actions simplifiée Cadot Beauplet, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Une assemblée générale s'est tenue le 2 novembre 2020 au cours de laquelle la société AIEG a présenté plusieurs résolutions visant à l'autoriser à effectuer des travaux dans son lot, y compris sur une partie utilisée par la copropriété et dont il revendiquait la propriété. Ces résolutions ont été rejetées.
Par acte du 27 janvier 2021, la société AIEG a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à Bagnolet et la société Cadot Beauplet aux fins, notamment, d'obtenir l'annulation de ces décisions de l'assemblée générale du 2 novembre 2020.
Par jugement du 6 avril 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a :
- déclaré irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4],
- annulé les résolutions n°5 et 6 de l'assemblée générale du 2 novembre 2020,
- dit n'y avoir lieu à annuler les résolutions n°17 à 22 de l'assemblée générale de 2 novembre 2020, non adoptées,
- dit que le passage situé [Adresse 5] à [Localité 4] est une partie commune de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4],
- autorisé la société AIEG à :
' remplacer les vitrines existantes du local commercial au rez-de-chaussée du bâtiment A sous la surveillance de l'architecte de la copropriété à ses frais,
' adapter le local du lot n°37 aux règles d'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite applicables aux établissements recevant du public sous la surveillance de l'architecte de la copropriété à ses frais et sans empiéter sur les parties communes,
' percer les murs internes au local commercial sous la surveillance de l'architecte de la copropriété à ses frais et sans altérer le mur séparant le local du passage situé [Adresse 5] à [Localité 4],
- ordonné à la société AIEG de supprimer la palissade métallique posée sur des plots en plastique et formant l'accès au passage situé [Adresse 5] à [Localité 4] dans un délai de 24 heures à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte provisoire de 400 euros par jour de retard pendant une durée de 6 mois,
- ordonné à la société AIEG de ne pas faire obstacle à l'accès des piétons par le passage situé [Adresse 5] à [Localité 4] à compter du retrait de la palissade métallique ou, si elle a déjà été enlevée, à compter de la signification du présent jugement sous astreinte provisoire de 10 000 euros par infraction constatée pendant une durée de 12 mois,
- condamné la société AIEG à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêts,
- condamné la société AIEG à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes :
' 4 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4],
' 2 000 euros à la société Cadot-Beauplet,
- rappelé que la présente décision est, de droit, exécutoire par provision,
- rejeté le surplus des demandes.
La société AIEG a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 20 mai 2022.
La procédure devant la cour a été clôturée le 8 octobre 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par conclusions notifiées le 19 septembre 2025, la société AIEG, appelante, invite la cour, à :
- réformer le jugement contesté,
- rejeter l'ensemble des conclusions et prétentions adverses,
et statuant à nouveau,
- annuler les résolutions n° 17, 18, 19, 20, 21 et 22 de l'assemblée générale de la copropriété du [Adresse 4] à [Localité 4] du 2 novembre 2020,
- dire et juger que le passage menant vers les parkings extérieurs situé derrière l'immeuble et que toute l'aire de distribution compris dans le descriptif du lot n° 37 constituent bien des parties privatives de la société AIEG,
par conséquent,
- confirmer la pleine propriété et la libre jouissance de la société AIEG sur l'ensemble du lot n°37 y compris sur le passage litigieux, en l'absence de toute servitude conventionnelle ou légale,
- confirmer que les refus des résolutions n° 17 à 22 ont été entachés d'un abus de majorité,
- ordonner la cessation immédiate de l'utilisation abusive du passage au sein du lot 37 relevant des parties privatives de la société AEIG,
- ordonner la dépose du portail installé illégalement sur les parties privatives du lot 37 sous un délai de 2 mois à compter de l'intervention du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
- ordonner le remboursement de 8 000 euros de dommages et intérêts versés par la société AIEG au syndicat des copropriétaires en exécution du jugement contesté,
- condamner in solidum la copropriété le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] et la société Cadot Beauplet en sa qualité de syndic, à lui verser les sommes de :
' 35 250 euros au titre de la perte de valeur locative de juin 2018 à juin 2023,
' la perte de chance de pouvoir louer le local plus cher à compter de juin 2023, à hauteur de 7 050 euros / an, à préciser selon la date de l'arrêt d'appel à intervenir,
' 26 000 euros de préjudice lié aux frais de procédure déduction faite de toute condamnation au titre des articles 696 et 700 du code de procédure civile,
' 64 750 euros au titre de son préjudice moral,
en tout état de cause,
- ordonner la dispense de la société AIEG au titre de sa quote-part des charges communes, pour les frais relatifs au présent contentieux, en première instance comme en appel, en application de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] et la société Cadot Beauplet en sa qualité de syndic à la somme de 25 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] aux dépens au titre de l'article 696 du code de procédure civile, dont :
' les frais d'huissiers pour 1 412 euros HT,
' les honoraires d'experts géomètres pour 697,50 euros HT,
' les honoraires d'expert en valorisation pour 3 500 euros HT.
Par conclusions notifiées le 1er octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] et la société Cadot Beauplet, intimés, invitent la cour, au visa des articles 9, 10, 15, 18, 25 b), 26, 30 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 8, 10 et 45-1 du décret du 17 mars 1967, 682 et 2222 du code civil et 901 et 910-4 du code de procédure civile, à :
1) Sur l'appel de la société AIEG,
sur la propriété du passage et du porche,
- confirmer le jugement en ce qu'il a « dit que le passage situé [Adresse 5] à [Localité 4] est une partie commune de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] »,
y ajoutant,
- dire que le porche situé [Adresse 5] à [Localité 4] est une partie commune à l'ensemble des copropriétaires,
très subsidiairement,
- dire que les propriétaires des lots d'appartements bénéficient d'une servitude de passage sur la zone extérieure située devant le [Adresse 5] à [Localité 4] et sous le porche,
sur les demandes de nullité des résolutions 17 à 22 de l'assemblée générale du 2 novembre 2020,
- juger que le rejet des demandes d'autorisations de travaux ayant fait l'objet des résolutions 17, 18, 19, 20 et 22 de l'assemblée générale du 2 novembre 2020 est une condition de l'action aux fins d'autorisation judiciaire fondée sur les articles 25 b et 30 de la loi du 10 juillet 1965,
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n°21,
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dépose du portail et débouté la société AIEG de cette demande,
- confirmer le jugement en ce qu'il a « dit n'y avoir lieu à annuler les résolutions n°17 à 22 de l'assemblée générale du 2 novembre 2020 »,
sur les demandes de dommages et intérêts de la société AIEG,
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes financières de la société AIEG, à l'égard du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] et de la société Cadot Beauplet et la débouter de l'ensemble de ses demandes devant la cour,
sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4],
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société AIEG à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts,
sur la condamnation de la société AIEG à déposer tout aménagement empêchant l'accès des copropriétaires par le [Adresse 5] à [Localité 4],
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
' ordonné à la société AIEG de supprimer la palissade métallique posée sur des plots en plastique et fermant l'accès au passage situé [Adresse 5] à [Localité 4] dans un délai de 24 heures à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte provisoire de 400 euros par jour de retard pendant une durée de 6 mois,
' ordonné à la société AIEG de ne pas faire obstacle à l'accès des piétons par le passage situé [Adresse 5] à [Localité 4] à compter du retrait de la palissade métallique ou, si elle a déjà été enlevée, à compter de la signification du présent jugement sous astreinte provisoire de 10 000 euros par infraction constatée pendant une durée de 12 mois,
y ajoutant,
- assortir ces condamnations d'une nouvelle astreinte dans les mêmes conditions qui commencera à courir à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
2) Sur l'appel incident du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4],
sur les autorisations de travaux accordées par le tribunal judiciaire de Bobigny, dans l'hypothèse où la cour annulerait tout ou parties des résolutions 17, 18, 19, 20 et 22 de l'assemblée générale du 2 novembre 2020, il est demandé à la cour de :
- dire irrecevables les demandes d'autorisations de travaux,
- infirmer en conséquence le jugement en ce qu'il a autorisé la société AIEG à :
' remplacer les vitrines existantes du local commercial au rez-de-chaussée du bâtiment A sous la surveillance de l'architecte de la copropriété à ses frais,
' adapter le local du lot n°37 aux règles d'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite applicables aux établissements recevant du public sous la surveillance de l'architecte de la copropriété à ses frais et sans empiéter sur les parties communes,
' percer les murs internes au local commercial sous la surveillance de l'architecte de la copropriété à ses frais et sans altérer le mur séparant le local du passage situé [Adresse 5] à [Localité 4],
- rejeter les demandes d'autorisations de travaux ayant fait l'objet des résolutions susvisées,
sur l'annulation des résolutions 5 et 6 de l'assemblée générale du 2 novembre 2020,
- infirmer le jugement en ce qu'il a « annulé les résolutions n°5 et 6 de l'assemblée générale du 2 novembre 2020 » et débouter la société AIEG de sa demande d'annulation,
3) En tout état de cause,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société AIEG à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes :
' 4 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4],
' 2 000 euros à la société Cadot Beauplet,
- débouter la société AIEG de toute demande à ce titre,
- condamner la société AIEG à payer :
' au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' à la société Cadot Beauplet la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire que la société AIEG ne peut pas bénéficier des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- la condamner aux dépens de première instance et d'appel.
SUR CE,
A titre liminaire, il est rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'dire/juger/constater/donner acte' dès lors qu'elles ne constituent pas des prétentions susceptibles d'entraîner des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Sur la propriété du passage litigieux
La SCI AIEG allègue que :
- le règlement de copropriété intègre le passage litigieux dans le lot n° 37 et tous les contrats de vente ayant trait à ce lot comprenaient ce passage ;
- il n'existe aucune contradiction des titres, l'ensemble des pièces du dossier confirme que le passage litigieux fait parties du lot n° 37 et les seuls arguments plaidant en sens inverse sont tirés de l'habitude prise au fil des années par certains des copropriétaires d'employer par commodité ce passage, et d'une interprétation erronée des plans de l'immeuble, pourtant clairs ;
- les véhicules se servant des pompes à carburant, situées le long de l'aire de distribution à droite du lot en regardant depuis la voie publique, n'avaient pas d'autre moyen que de faire le tour de l'immeuble via le passage situé côté [Cadastre 1] ;
- les murs porteurs de l'entrée et de la sortie du passage situé sous l'immeuble côté 103 présentent un retour d'angle permettant leur fermeture, contrairement à ceux du passage côté 99, lequel est en outre pourvu de caniveaux ;
- les numéros 99, 101 et 103 ne constituent pas des accès, mais uniquement la numérotation de voirie du plan cadastral et d'une partie des parcelles où se trouve l'immeuble ;
- le juge de première instance s'est trompé en estimant que le relevé du géomètre du 20 décembre 2019 ne correspond pas aux surfaces indiquées au règlement de copropriété, au motif que le certificat carrez visé n'était pas joint aux débats, alors que ce relevé représente l'emprise au sol du lot n° 37 et qu'aucun métrage Carrez n'a dès lors été réalisé.
Le syndicat des copropriétaires et la société Cadot Beauplet soulignent que la question doit être tranchée à la fois pour le passage et pour le porche et soutiennent que :
- il existe à la fois une contradiction des titres et une divergence d'interprétation ;
- le règlement de copropriété ne vise pas expressément comme parties communes les deux porches mais précise que les parties communes comprennent notamment le hall d'entrée, ses portes, les escaliers et accès aux parties privées, ce que sont les deux porches ;
- le modificatif du règlement de copropriété du 3 octobre 1970 stipule qu'il est interdit à l'exploitant de la station-service de laisser en stationnement des véhicules sur les pistes de la station-service et ses abords et cette interdiction a notamment pour objet de permettre le libre-accès des copropriétaires au porche du [Adresse 6] ;
- il n'est pas contesté que depuis la construction de l'immeuble l'accès des piétons se fait par le passage conduisant au porche du [Adresse 6] et la société Elf Antar France avait d'ailleurs déclaré en 1997 que les accès étaient communs à l'immeuble ; une zone extérieure donnant accès à la cour commune puis au hall de l'immeuble, utilisée par l'ensemble des occupants de l'immeuble, n'est pas réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire et ne peut donc être une partie privative ;
- la rédaction de la consistance du lot n° 37 signifie simplement que l'exploitant de la station-service bénéficiait d'un droit de passage au profit de ses clients pour leur permettre de faire le tour en passant sous les deux porches ;
- le règlement de copropriété ne donne pas de valeur contractuelle à l'état descriptif de division et le sol est défini par le règlement de copropriété comme étant commun.
Réponse de la cour
Selon l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes notamment le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès.
Si l'état descriptif de division n'a pas de caractère contractuel, il permet toutefois d'éclairer les stipulations du règlement de copropriété et cas d'obscurité ou d'ambiguïté de celui-ci.
Selon le règlement de copropriété de l'immeuble, est une partie commune la totalité du sol. Cependant, l'état descriptif de division décrit ainsi le lot n° 37 : « station service comprenant en façade à l'air libre, une aire de distribution, sous l'immeuble, à gauche en regardant l'immeuble, une aire de lavage, une réserve, un dépôt et un escalier menant à une réserve en sous-sol, au centre des bureaux et sanitaires, à gauche une aire de graissage, un dépôt, une chaufferie, et un passage vers les parkings extérieurs situé derrière l'immeuble. »
Le syndicat des copropriétaires et la société Cadot Beauplet ne conteste pas que l'aire de distribution, ayant son emprise sur le sol, est pourtant une partie privative.
L'approximation du règlement de copropriété, qui ne fait au demeurant référence à aucune voie d'accès, ne permet pas d'interpréter l'état descriptif de division et ce dernier, en soit, ne permet pas de connaître avec précision la consistance du lot. En effet, d'une part, la superficie ou les limites de l'aire de distribution ne sont pas précisées et, d'autre part, et, en ce qui concerne le passage, la distinction dans la description entre d'abord « en façade à l'air libre » puis « sous l'immeuble » permet même de penser que le passage ne concernerait que la partie sous l'immeuble, que le syndicat qualifie de porche, tandis que la partie s'avançant jusqu'à la rue ferait partie de l'aire de distribution.
Les plans annexés au règlement de copropriété n'apportent aucun éclairage sur ce point. Le plan d'ensemble annexé au règlement de copropriété comporte la mention « station-service » sur le triangle séparant le bâtiment principal de la rue, sans délimitation de passages ni côté 99 ni côté 103. Il comporte plusieurs flèches indiquant, comme s'accordent à l'exposer les parties, le sens de circulation des clients de la station-service : entrée par le passage côté 103, passage sous l'immeuble, puis dans la cour derrière celui-ci pour repasser sous l'immeuble côté 99 (passage dont il n'est pas contesté qu'il est une partie commune) et rejoindre l'avenue. Ces flèches apparaissent également sur le plan du rez-de-chaussée.
Le règlement de copropriété dresse la liste des parties communes, laquelle, après avoir cité notamment le sol, les clôtures, les locaux, compteurs et branchements communes, les fondations, charpentes et gros 'uvres et les ornements, comprend :
« 11 ' le hall d'entrée, ses portes,
12 ' les escaliers et accès aux portes privées », et non pas aux parties privées comme le prétendent le syndicat et la société Beauplet.
Ces dernières sont donc mal fondées à soutenir que cette référence aux « accès » concerne les passages sous l'immeuble menant à la cour intérieure et au hall de l'immeuble.
Par ailleurs, leur allégation selon laquelle le « passage » cité par l'état descriptif de division doit s'entendre d'un « droit de passage » n'est démontrée par aucun élément versé au débat pouvant fonder cette interprétation.
Ils procèdent de même par simple allégation lorsqu'ils prétendent que l'interdiction prévue par le modificatif du règlement de copropriété du 3 octobre 1970 stipulant qu'il est interdit à l'exploitant de la station-service de laisser en stationnement des véhicules sur les pistes de la station-service et ses abords a notamment pour objet de permettre le libre-accès des copropriétaires au porche du [Adresse 6].
A ce titre, le courrier du chargé d'affaire de la société Elf Antar France adressé 12 juin 1997 à la direction de la voirie de Conseil général à l'occasion de la fermeture de la station-service et indiquant : « en ce qui concerne les accès, nous vous confirmons qu'ils sont commun à l'immeuble pour les stationnements et les garages qui sont derrière le bâtiment. » n'a aucune valeur probante.
C'est à tort que le tribunal a déduit du fait que l'immeuble se trouve au [Adresse 7] la nature commune du passage droit de l'immeuble comme correspondant au [Adresse 6], les numéros de voirie répondant à une logique cadastrale et de bâtiments avoisinants et non pas à des entrées ou accès précis à des bâtiments.
Par ailleurs, le jugement n'explicite pas en quoi le plan du géomètre établi par la société AIEG entrerait en contradiction avec l'acte de vente du 15 mars 2000. En tout état de cause, comme le souligne l'appelante, le plan du géomètre ne constitue pas un titre au sens de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965.
Les actes de vente versés aux débats ne comporte pas davantage de contradiction avec l'état descriptif de division.
La société AIEG produit un courrier qu'elle a adressé en avril 2019 au conseil du syndicat des copropriétaires dans lequel figure un plan de la station-service qu'elle indique avoir reçu de la présidente du conseil syndical lors de l'assemblée générale de juin 2018, ce que le syndicat ne conteste pas. Il ressort de ce plan, comme le soutient la société, que les murs aux extrémités du passage côté 103 comprennent des retours d'angle qui laissent penser que la fermeture du passage est possible.
A l'inverse, du côté du [Adresse 8], le passage comprend distinctement un trottoir, lequel se prolonge jusqu'à l'entrée du hall de l'immeuble puis jusqu'au coin du passage du [Adresse 6], dans lequel il ne se poursuit pas. Cette configuration ressort également des photos versées aux débats par les parties.
Il ressort donc de ce plan que, comme le soutient la société AIEG, l'entrée des piétons, aussi malcommode soit-elle au regard notamment des normes en vigueur aujourd'hui, a bien été conçue par le passage côté 99.
Il résulte de ces éléments que le lot n° 37 s'étend sur l'ensemble du triangle se situant entre l'immeuble et la rue et intègre la passage côté [Adresse 6] situé sous l'immeuble et donnant accès à la cour arrière, tel qu'il est représenté sur le plan dressé par un géomètre le 20 décembre 2019.
Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a :
- dit que le passage situé [Adresse 5] est une partie commune de l'immeuble.
- ordonné à la société AIEG de ne pas faire obstacle à l'accès des piétons par ce passage sous astreinte.
Sur la servitude d'enclave
Moyens parties
Le syndicat des copropriétaires et la société Beauplet revendiquent une servitude légale fondée sur les dispositions de l'article 682 du code civil, reconnaissant ne pouvoir se prévaloir d'une servitude conventionnelle acquise par prescription, et soutiennent que :
- les résidents de l'immeuble ont besoin d'un accès piéton et ne peuvent se voir imposer un accès par le passage des véhicules, ce qui représente un danger tant pour les adultes que les personnes âgées ou handicapées ou les enfants dans des poussettes ;
- les trottoirs de l'accès ont une largeur de 30 cm et 60 cm ; la largeur requise pour la circulation d'un fauteuil roulant est de 1,20 m pouvant être réduite ponctuellement à 90 cm ;
- les personnes ayant des voitures peuvent se rendre au parking avec leur bip mais ce n'est pas le cas des piétons.
La société AIEG répond que :
- le passage est équipé d'un trottoir d'une largeur suffisante, commençant à l'entrée du porche et allant jusqu'à l'entrée de l'immeuble ; il est également praticable (et pratiqué) par les piétons pour entrer dans l'immeuble, depuis la construction de l'immeuble.
Réponse de la cour
Selon l'article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
Selon l'article 6-1 A de la loi du 10 juillet 1965, aucune servitude ne peut être établie sur une partie commune au profit d'un lot.
En application de ces dispositions, la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts (3e Civ., 1er juillet 2009, pourvoi n° 08-14.963, Bull. 2009, III, n° 164).
En l'espèce, il est incontestable que les habitants de l'immeuble disposent d'un accès à la voie publique, composé d'une voie pour les voitures et de trottoirs du côté du [Adresse 9]. Il ressort d'un constat d'huissier du 19 décembre 2019 que le trottoir côté droit en entrant mesure une soixantaine de centimètres de large et celui de gauche une trentaine de centimètres.
Néanmoins, les parties n'indiquent pas la largeur du passage destiné aux voitures et les intimées, qui se prévalent de l'enclave, ne produisent aucune étude ou analyse de faisabilité de travaux d'agrandissement du trottoir de droite (desservant un lot d'habitation), notamment par la suppression du trottoir de gauche, et de travaux de sécurisation d'un accès piétons.
En outre, l'argument selon lequel les habitants doivent disposer d'un badge d'ouverture du portail pour accéder à cet accès est inopérant, rien n'interdisant au syndicat de modifier ce portail pour créer un accès piéton comme il l'a fait pour le passage côté [Adresse 6].
Le syndicat des copropriétaires et la société Cadot Beauplet ne démontrant pas la réalité de l'enclave, leur demande visant à voir reconnaître au profit des lots d'appartement une servitude de passage sur la zone extérieure située devant le [Adresse 5] et sous le porche doit être rejetée.
Il y a donc lieu d'ordonner au syndicat des copropriétaires de déposer le portail installé à l'entrée du porche situé côté [Adresse 5] sous astreinte de 100 euros par jour pendant trois mois passé un délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt.
Il n'y a pas lieu néanmoins d'ordonner la cessation immédiate de l'utilisation du passage, cette cessation étant une simple conséquence du présent arrêt.
Sur les demandes d'annulation des résolutions n° 17 à 22 de l'assemblée générale du 2 novembre 2020
Une décision d'assemblée générale existe et peut faire l'objet d'une contestation dès qu'une question est soumise à l'ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote, que celui-ci ait conduit ou non à leur adoption. C'est donc à tort que le tribunal a considéré que les demandes d'annulation des résolutions n° 17 à 22 étaient sans objet.
Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à annuler les résolutions n°l7 à 22 de l'assemblée générale de 2 novembre 2020, non adoptées.
' Sur les demandes d'annulation des résolutions n° 17 à 19
Moyen des parties
La société AIEG soutient que le rejet des résolutions n° 17 et 18 constitue un abus de majorité, dès lors que :
- alors que la résolution n° 17 a été rejetée faute de majorité absolue, le syndic a omis de procéder au deuxième vote prévu par l'article 25-1 de la loi ;
- le dossier présenté au syndicat était complet ;
- les travaux prévus visaient à une meilleure isolation des locaux, dans une démarche d'amélioration des conditions de travail du personnel de la société ;
- le règlement de copropriété autorise explicitement le propriétaire du lot n° 37 à décider librement de la décoration et de l'aménagement de sa devanture ;
- les résolutions n° 17 à 19 ne concernent pas la zone extérieure ou le passage litigieux sous le porche ;
- aucune gêne n'est caractérisée pour les copropriétaires par les travaux, ni aucune infraction au règlement et à la destination de l'immeuble, ni aucune problématique d'ordre urbanistique.
Elle soutient que le rejet de la résolution n° 19 constitue un abus de majorité dès lors que :
- son projet d'ouvrir des cloisons à l'intérieur de son lot a fait l'objet d'une analyse structurelle par un bureau d'étude et que le règlement de copropriété l'autorise à modifier la distribution intérieure de son lot ;
- le motif invoqué par le syndicat dans ses écritures pour rejeter cette résolution était que l'objectif était d'intégrer au local la partie correspondant au passage situé côté [Cadastre 1] alors que ce projet relevait de la résolution n° 22.
Le syndicat des copropriétaires et la société Cadot Beauplet allèguent que :
- le rejet de ces demandes d'autorisation de travaux par l'assemblée générale est la condition de recevabilité de la demande d'autorisation judiciaire de travaux à laquelle le tribunal a partiellement fait droit ;
- l'assemblée générale est souveraine ;
- les résolutions proposées par la société AIEG étaient de nature à porter une atteinte grave aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble puisqu'elles avaient comme conséquence d'empêcher l'accès des copropriétaires au passage côté [Adresse 6] et de créer des places de stationnement en violation du modificatif au règlement de copropriété
Réponse de la cour
Les résolutions litigieuses, ainsi rédigées, ont toutes été rejetées par l'assemblée générales :
« 17ème résolution : autorisation au propriétaire du lot 37 de remplacer les vitrines existantes du local commercial du rez-de-chaussée du bâtiment A dans le cadre de travaux d'amélioration, d'isolation et d'esthétique ;
18ème résolution : autorisation au propriétaire du lot 37, dans ses parties privatives, de créer l'accessibilité au local commercial pour les personnes à mobilité réduite conformément aux normes d'accessibilité des [Localité 5] ;
19ème résolution : autorisation au propriétaire du lot 37 de procéder à des ouvertures dans les gros murs internes au local commercial du rez-de-chaussée du bâtiment A dans le cadre du réaménagement de ces espaces ».
Les projets objets des résolutions n° 17, 18 et 19 ayant donné lieu à des autorisations judiciaires de travaux dont la société AIEG n'a pas fait appel, son appel principal portant sur le rejet de ses demandes d'annulation de ces résolutions est sans objet.
Partant, l'appel incident du syndicat des copropriétaires sur les autorisations de travaux, qu'il ne soutient que subsidiairement dans l'hypothèse où la cour annulerait ces résolutions, est également sans objet.
' Sur les demandes d'annulation des résolutions n° 20 et 22
Moyen des parties
La société AIEG allègue que :
- la résolution n° 20 vise à clore son lot par l'installation d'un portail coulissant identique à celui installé à l'autre extrémité de ses parties privatives donnant sur la voie publique ;
- elle bénéficie d'une autorisation administrative de travaux qu'elle a affichée et a exposé son projet de manière explicite lors de l'assemblée générale ;
- le portail ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires mais, au contraire, la copropriété a aliéné l'une de ses parties privatives en installant un portail à l'entrée du porche ;
- concernant la résolution n° 22, le passage litigieux est une partie privative et le refus de la copropriété de lui permettre de fermer le porche et créer des ouvertures dans les murs de son local est abusif.
Le syndicat des copropriétaires et la société Cadot Beauplet font valoir que :
- la résolution n° 20 a pour objet de privatiser l'accès à l'immeuble par le [Adresse 6] et d'interdire l'usage du portail commun et doit donc faire l'objet d'un vote à l'unanimité puisqu'elle porte atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des copropriétaires ;
- la demande ne comporte aucun devis ni plan d'implantation du nouveau portail et les copropriétaires n'ont pas disposé d'informations suffisantes pour se prononcer, peu important que des informations aient été données au syndic et au conseil syndical ;
- concernant la résolution n° 22, l'appelante ne pouvait être autorisée à étendre la surface commerciale du lot 37 sans proposer le rachat du porche et présenter un projet de modificatif de l'état descriptif de division et de répartition des charges
Réponse de la cour
Les résolutions litigieuses, ainsi rédigées, ont été rejetées par l'assemblée générales :
« 20ème résolution : autorisation au propriétaire du lot 37 de poser un portail au niveau de la limite de la voie publique côté [Adresse 5] afin de sécuriser l'accès au lot 37 ;
22ème résolution : autorisation pour le propriétaire du lot 37 d'étendre la partie bâtie de son local commercial dans ses parties privatives, par fermeture du porche et création d'ouvertures dans les murs ».
L'article 10 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 dispose que le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.
La société AIEG verse aux débats le courrier recommandé adressé le 21 juin 2020 au syndic en vue de l'inscription de résolutions à l'ordre du jour. Ce courrier contient notamment l'autorisation administrative d'installation du portail, des plans d'architecte et une notice indiquant notamment que le portail coulissant sera similaire à celui déjà installé au niveau du bateau côté numéro [Adresse 9].
Le syndicat des copropriétaires est donc mal fondé à soutenir que l'assemblée générale n'était pas en possession des éléments lui permettant d'autoriser l'installation de ce portail.
Ceci étant exposé, si une résolution peut être annulée pour abus de majorité, il appartient au copropriétaire qui sollicite cette annulation de démontrer que la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou avait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
En l'espèce, la société AIEG ne caractérise pas l'abus de majorité qu'elle invoque et la croyance erronée du syndicat des copropriétaires selon laquelle le passage côté [Adresse 5] était une partie commune ne peut qualifier un abus de majorité, le syndicat ayant au contraire, même à tort, entendu prendre une décision dans l'intérêt de la majorité.
Les demandes d'annulation des résolution n° 20 et 22 doivent par conséquent être rejetées. Le jugement sera confirmé sur ce point.
' Sur la demande d'annulation de la résolution n° 21
La résolution litigieuse, ainsi rédigée, a été rejetée par l'assemblée générales :
« 21ème résolution : dépose du portail installé par le syndicat des copropriétaires en partie privative du lot 37 ».
Le syndicat des copropriétaires étant d'ores et déjà condamné sous astreinte à supprimer le portail installé à l'entrée du porche côté [Adresse 5], cette demande est sans objet.
Sur les demandes indemnitaires de la SCI AIEG
' Sur la perte de valeur locative et le préjudice moral
Moyens des parties
La société AIEG allègue que :
- le refus constant de la copropriété depuis 2018 de fermer le porche l'a empêchée de mettre en location la totalité de son bien et lui a ainsi occasionné un préjudice à hauteur de 7 050 euros par an, soit 35 250 euros de juin 2018 à juin 2023 ;
- elle a dû engager des frais d'avocats, d'huissiers, d'expert géomètre et d'expert en valorisation pour la défense de ses intérêts ;
- ces items sont considérés comme des chefs de préjudice pour la part excédant les condamnations au titre des frais irrépétibles
- la jurisprudence admet l'indemnisation des préjudices moraux d'une société commerciale ;
- une évaluation symbolique mais raisonnable à hauteur de 500 euros par lot d'habitation ou de local d'activité par an sur un nombre de 37 au sein de la copropriété correspond à 18 500 euros par an depuis juin 2018 et durant 3 ans et demi de nuisances, soit au total 64 750 euros arrêté en fin d'année 2021
- le syndic a commis de nombreuses fautes de gestion des affaires courantes de la copropriété et s'est rendue coupable de nombreux préjudices à l'égard de la société AIEG.
Réponse de la cour
L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
La responsabilité d'un syndic vis-à-vis d'un copropriétaire est délictuelle.
Le tribunal a justement retenu que compte tenu du contexte particulier de demandes de travaux multiples et au regard de la confusion des parties quant au caractère commun ou privatif de certaines zones, le rejet de toutes les résolutions aux fins de travaux n'était pas fautif et n'engageait pas la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires.
Par ailleurs, la société AIEG ne démontre aucune faute commise par la société Cadot Beauplet et celles qu'elle allègue ne présentent aucun lien de causalité avec le préjudice qu'elle prétend avoir subi.
Ses demandes indemnitaires devront par conséquent être rejetées. Le jugement doit être confirmé sur ce point.
Sur les demandes d'annulation des résolutions n° 5 et 6 de l'assemblée générale du 2 novembre 2020
Moyens des parties
Le syndicat des copropriétaires et la société Cadot Beauplet font valoir que :
- concernant la résolution n° 5, le tribunal a fait une confusion entre l'approbation des comptes et leur répartition : la résolution avait pour objet l'approbation d'un compte-travaux, uniquement, et si en effet une erreur a bien été commise au détriment de la société AIEG auprès de laquelle a été appelée la somme de 150,65 euros alors que le règlement de copropriété la dispense de ces charges, son compte sera recrédité de cette somme ;
- concernant la résolution n° 6, celle-ci avait pour objet d'approbation des comptes, que la société AIEG ne conteste pas, et le compte de cette dernière a été recrédité de sa quote-part des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi le 9 février 2021.
Réponse de la cour
La résolution n°5 est ainsi rédigée : « l'assemblée générale, après avoir pris connaissance des documents suivants notifiés à chaque copropriétaire et notamment de l'annexe 5 faisant apparaître les travaux et opérations exceptionnelles de l'article 14-2 non clôturés à la fin de l'exercice comptable, approuve le compte FERMETURE VIDE-ORDURE présenté par le syndic ['] ».
La résolution n° 6 est ainsi rédigée : « l'assemblée générale, après avoir pris connaissance des documents suivants notifiés à chaque copropriétaire ['], approuve les comptes présentés par le syndic, arrêté à la date du 31 décembre 2019 pour un montant de 98 918,96 euros ».
Il ressort des écritures des intimées, non combattues par l'appelante, et de la motivation du jugement que le tribunal a commis une erreur de droit en annulant ces résolutions.
Le jugement doit en conséquence être infirmé en ce qu'il a annulé les résolutions n° 5 et 6 de l'assemblée générale du 2 novembre 2022.
Sur les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ce que, considérant que la société AIEG commis une faute en s'accaparant une partie commune et en faisant obstacle à la libre jouissance de celle-ci par les autres copropriétaires, il a condamné l'appelante à payer des dommages et intérêts.
Il convient de rappeler que le présent arrêt infirmatif emporte restitution des sommes réglées au titre de l'exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ce qu'elle a condamné la SCI AIEG à indemniser le syndicat pour ses frais irrépétibles et à le confirmer en ce qu'elle l'a condamné à indemniser la société Cadot-Beauplet.
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance, le tribunal ayant omis de statuer sur ceux-ci, et d'appel, ainsi qu'à payer à la SCI AIEG la somme de 10 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel.
Il est rappelé que les dépens ne comprennent pas le coût des constats d'huissiers et d'experts non judiciairement désignés, ces frais étant indemnisés au titre des frais irrépétibles.
La société AIEG doit être condamnée à payer à la société Cadot-Beauplet la somme de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.
Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
La société AIEG demande à être dispensée de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».
L'appelante, gagnant son procès contre le syndicat, est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d'appel, incluant les dépens comprenant l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l'avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Infirme le jugement en ses dispositions frappées d'appel en ce qu'il a :
- annulé les résolutions n°5 et 6 de l'assemblée générale du 2 novembre 2020,
- dit n'y avoir lieu à annuler les résolutions n°20 et 22 de l'assemblée générale de 2 novembre 2020, non adoptées,
- dit que le passage situé [Adresse 5] à [Localité 4] est une partie commune de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4],
- ordonné à la société AIEG de ne pas faire obstacle à l'accès des piétons par le passage situé [Adresse 5] à [Localité 4] à compter du retrait de la palissade métallique ou, si elle a déjà été enlevée, à compter de la signification du présent jugement sous astreinte provisoire de 10 000 euros par infraction constatée pendant une durée de 12 mois,
- condamné la société AIEG à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêts,
- condamné la société AIEG à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 4 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4],
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit que le passage menant vers les parkings extérieurs situés derrière l'immeuble et toute l'aire de distribution compris dans le descriptif du lot n° 37 constituent des parties privatives de la société AIEG ;
Rejette la demande de reconnaissance d'une servitude de passage sur la zone extérieure située devant le [Adresse 5] et sous le porche ;
Ordonne au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] de déposer le portail installé à l'entrée du porche situé côté [Adresse 5] sous astreinte de 100 euros par jour pendant trois mois passé un délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt ;
Dit n'y avoir lieu à statuer sur l'appel portant sur l'annulation des résolutions n° 17, 18, 19 et 21 ;
Dit n'y avoir lieu à statuer sur l'appel incident du syndicat des copropriétaires sur les autorisations de travaux ;
Rejette les demandes d'annulation des résolutions n° 20 et 22 ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à Bagnolet aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la SCI AIEG la somme de 10 000 euros par application de l'article 700 du même code en cause de première instance et d'appel ;
Condamne la société AIEG à payer à la société Cadot-Beauplet la somme de 1 000 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Dispense la société AIEG de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d'appel, incluant notamment les dépens comprenant les frais d'expertise, l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l'avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE ,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 25 FEVRIER 2026
(n° , 16 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/09999 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF3VN
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Avril 2022 -Tribunal de Grande Instance de Bobigny - RG n° 21/02762
APPELANTE
S.C.I. AIEG
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 429 116 619
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Florence Eva MARTIN et plaidant par Me Dimitrios KOGEORGOS - SELARL GMR AVOCATS - GRANGE MARTIN RAMDENIE - avocat au barreau de PARIS, toque : R0251
INTIMES
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, la société CADOT BEAUPLET, SAS immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 328 413 000
C/O Société CADOT BEAUPLET
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représenté par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Ayant pour avocat plaidant : par Me Pierre-Henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1202
Société CADOT BEAUPLET
SAS immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 328 413 000
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Ayant pour avocat plaidant : Me Pierre-Henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1202
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Marie CHABROLLE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, pour la Présidente de Chambre empêchée, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
La société civile immobilière AIEG est propriétaire du lot n°37 correspondant à une ancienne station-service au sein d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], ayant pour syndic la société par actions simplifiée Cadot Beauplet, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Une assemblée générale s'est tenue le 2 novembre 2020 au cours de laquelle la société AIEG a présenté plusieurs résolutions visant à l'autoriser à effectuer des travaux dans son lot, y compris sur une partie utilisée par la copropriété et dont il revendiquait la propriété. Ces résolutions ont été rejetées.
Par acte du 27 janvier 2021, la société AIEG a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à Bagnolet et la société Cadot Beauplet aux fins, notamment, d'obtenir l'annulation de ces décisions de l'assemblée générale du 2 novembre 2020.
Par jugement du 6 avril 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a :
- déclaré irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4],
- annulé les résolutions n°5 et 6 de l'assemblée générale du 2 novembre 2020,
- dit n'y avoir lieu à annuler les résolutions n°17 à 22 de l'assemblée générale de 2 novembre 2020, non adoptées,
- dit que le passage situé [Adresse 5] à [Localité 4] est une partie commune de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4],
- autorisé la société AIEG à :
' remplacer les vitrines existantes du local commercial au rez-de-chaussée du bâtiment A sous la surveillance de l'architecte de la copropriété à ses frais,
' adapter le local du lot n°37 aux règles d'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite applicables aux établissements recevant du public sous la surveillance de l'architecte de la copropriété à ses frais et sans empiéter sur les parties communes,
' percer les murs internes au local commercial sous la surveillance de l'architecte de la copropriété à ses frais et sans altérer le mur séparant le local du passage situé [Adresse 5] à [Localité 4],
- ordonné à la société AIEG de supprimer la palissade métallique posée sur des plots en plastique et formant l'accès au passage situé [Adresse 5] à [Localité 4] dans un délai de 24 heures à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte provisoire de 400 euros par jour de retard pendant une durée de 6 mois,
- ordonné à la société AIEG de ne pas faire obstacle à l'accès des piétons par le passage situé [Adresse 5] à [Localité 4] à compter du retrait de la palissade métallique ou, si elle a déjà été enlevée, à compter de la signification du présent jugement sous astreinte provisoire de 10 000 euros par infraction constatée pendant une durée de 12 mois,
- condamné la société AIEG à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêts,
- condamné la société AIEG à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes :
' 4 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4],
' 2 000 euros à la société Cadot-Beauplet,
- rappelé que la présente décision est, de droit, exécutoire par provision,
- rejeté le surplus des demandes.
La société AIEG a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 20 mai 2022.
La procédure devant la cour a été clôturée le 8 octobre 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par conclusions notifiées le 19 septembre 2025, la société AIEG, appelante, invite la cour, à :
- réformer le jugement contesté,
- rejeter l'ensemble des conclusions et prétentions adverses,
et statuant à nouveau,
- annuler les résolutions n° 17, 18, 19, 20, 21 et 22 de l'assemblée générale de la copropriété du [Adresse 4] à [Localité 4] du 2 novembre 2020,
- dire et juger que le passage menant vers les parkings extérieurs situé derrière l'immeuble et que toute l'aire de distribution compris dans le descriptif du lot n° 37 constituent bien des parties privatives de la société AIEG,
par conséquent,
- confirmer la pleine propriété et la libre jouissance de la société AIEG sur l'ensemble du lot n°37 y compris sur le passage litigieux, en l'absence de toute servitude conventionnelle ou légale,
- confirmer que les refus des résolutions n° 17 à 22 ont été entachés d'un abus de majorité,
- ordonner la cessation immédiate de l'utilisation abusive du passage au sein du lot 37 relevant des parties privatives de la société AEIG,
- ordonner la dépose du portail installé illégalement sur les parties privatives du lot 37 sous un délai de 2 mois à compter de l'intervention du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
- ordonner le remboursement de 8 000 euros de dommages et intérêts versés par la société AIEG au syndicat des copropriétaires en exécution du jugement contesté,
- condamner in solidum la copropriété le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] et la société Cadot Beauplet en sa qualité de syndic, à lui verser les sommes de :
' 35 250 euros au titre de la perte de valeur locative de juin 2018 à juin 2023,
' la perte de chance de pouvoir louer le local plus cher à compter de juin 2023, à hauteur de 7 050 euros / an, à préciser selon la date de l'arrêt d'appel à intervenir,
' 26 000 euros de préjudice lié aux frais de procédure déduction faite de toute condamnation au titre des articles 696 et 700 du code de procédure civile,
' 64 750 euros au titre de son préjudice moral,
en tout état de cause,
- ordonner la dispense de la société AIEG au titre de sa quote-part des charges communes, pour les frais relatifs au présent contentieux, en première instance comme en appel, en application de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] et la société Cadot Beauplet en sa qualité de syndic à la somme de 25 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] aux dépens au titre de l'article 696 du code de procédure civile, dont :
' les frais d'huissiers pour 1 412 euros HT,
' les honoraires d'experts géomètres pour 697,50 euros HT,
' les honoraires d'expert en valorisation pour 3 500 euros HT.
Par conclusions notifiées le 1er octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] et la société Cadot Beauplet, intimés, invitent la cour, au visa des articles 9, 10, 15, 18, 25 b), 26, 30 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 8, 10 et 45-1 du décret du 17 mars 1967, 682 et 2222 du code civil et 901 et 910-4 du code de procédure civile, à :
1) Sur l'appel de la société AIEG,
sur la propriété du passage et du porche,
- confirmer le jugement en ce qu'il a « dit que le passage situé [Adresse 5] à [Localité 4] est une partie commune de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] »,
y ajoutant,
- dire que le porche situé [Adresse 5] à [Localité 4] est une partie commune à l'ensemble des copropriétaires,
très subsidiairement,
- dire que les propriétaires des lots d'appartements bénéficient d'une servitude de passage sur la zone extérieure située devant le [Adresse 5] à [Localité 4] et sous le porche,
sur les demandes de nullité des résolutions 17 à 22 de l'assemblée générale du 2 novembre 2020,
- juger que le rejet des demandes d'autorisations de travaux ayant fait l'objet des résolutions 17, 18, 19, 20 et 22 de l'assemblée générale du 2 novembre 2020 est une condition de l'action aux fins d'autorisation judiciaire fondée sur les articles 25 b et 30 de la loi du 10 juillet 1965,
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n°21,
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dépose du portail et débouté la société AIEG de cette demande,
- confirmer le jugement en ce qu'il a « dit n'y avoir lieu à annuler les résolutions n°17 à 22 de l'assemblée générale du 2 novembre 2020 »,
sur les demandes de dommages et intérêts de la société AIEG,
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes financières de la société AIEG, à l'égard du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] et de la société Cadot Beauplet et la débouter de l'ensemble de ses demandes devant la cour,
sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4],
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société AIEG à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts,
sur la condamnation de la société AIEG à déposer tout aménagement empêchant l'accès des copropriétaires par le [Adresse 5] à [Localité 4],
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
' ordonné à la société AIEG de supprimer la palissade métallique posée sur des plots en plastique et fermant l'accès au passage situé [Adresse 5] à [Localité 4] dans un délai de 24 heures à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte provisoire de 400 euros par jour de retard pendant une durée de 6 mois,
' ordonné à la société AIEG de ne pas faire obstacle à l'accès des piétons par le passage situé [Adresse 5] à [Localité 4] à compter du retrait de la palissade métallique ou, si elle a déjà été enlevée, à compter de la signification du présent jugement sous astreinte provisoire de 10 000 euros par infraction constatée pendant une durée de 12 mois,
y ajoutant,
- assortir ces condamnations d'une nouvelle astreinte dans les mêmes conditions qui commencera à courir à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
2) Sur l'appel incident du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4],
sur les autorisations de travaux accordées par le tribunal judiciaire de Bobigny, dans l'hypothèse où la cour annulerait tout ou parties des résolutions 17, 18, 19, 20 et 22 de l'assemblée générale du 2 novembre 2020, il est demandé à la cour de :
- dire irrecevables les demandes d'autorisations de travaux,
- infirmer en conséquence le jugement en ce qu'il a autorisé la société AIEG à :
' remplacer les vitrines existantes du local commercial au rez-de-chaussée du bâtiment A sous la surveillance de l'architecte de la copropriété à ses frais,
' adapter le local du lot n°37 aux règles d'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite applicables aux établissements recevant du public sous la surveillance de l'architecte de la copropriété à ses frais et sans empiéter sur les parties communes,
' percer les murs internes au local commercial sous la surveillance de l'architecte de la copropriété à ses frais et sans altérer le mur séparant le local du passage situé [Adresse 5] à [Localité 4],
- rejeter les demandes d'autorisations de travaux ayant fait l'objet des résolutions susvisées,
sur l'annulation des résolutions 5 et 6 de l'assemblée générale du 2 novembre 2020,
- infirmer le jugement en ce qu'il a « annulé les résolutions n°5 et 6 de l'assemblée générale du 2 novembre 2020 » et débouter la société AIEG de sa demande d'annulation,
3) En tout état de cause,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société AIEG à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes :
' 4 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4],
' 2 000 euros à la société Cadot Beauplet,
- débouter la société AIEG de toute demande à ce titre,
- condamner la société AIEG à payer :
' au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' à la société Cadot Beauplet la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire que la société AIEG ne peut pas bénéficier des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- la condamner aux dépens de première instance et d'appel.
SUR CE,
A titre liminaire, il est rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'dire/juger/constater/donner acte' dès lors qu'elles ne constituent pas des prétentions susceptibles d'entraîner des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Sur la propriété du passage litigieux
La SCI AIEG allègue que :
- le règlement de copropriété intègre le passage litigieux dans le lot n° 37 et tous les contrats de vente ayant trait à ce lot comprenaient ce passage ;
- il n'existe aucune contradiction des titres, l'ensemble des pièces du dossier confirme que le passage litigieux fait parties du lot n° 37 et les seuls arguments plaidant en sens inverse sont tirés de l'habitude prise au fil des années par certains des copropriétaires d'employer par commodité ce passage, et d'une interprétation erronée des plans de l'immeuble, pourtant clairs ;
- les véhicules se servant des pompes à carburant, situées le long de l'aire de distribution à droite du lot en regardant depuis la voie publique, n'avaient pas d'autre moyen que de faire le tour de l'immeuble via le passage situé côté [Cadastre 1] ;
- les murs porteurs de l'entrée et de la sortie du passage situé sous l'immeuble côté 103 présentent un retour d'angle permettant leur fermeture, contrairement à ceux du passage côté 99, lequel est en outre pourvu de caniveaux ;
- les numéros 99, 101 et 103 ne constituent pas des accès, mais uniquement la numérotation de voirie du plan cadastral et d'une partie des parcelles où se trouve l'immeuble ;
- le juge de première instance s'est trompé en estimant que le relevé du géomètre du 20 décembre 2019 ne correspond pas aux surfaces indiquées au règlement de copropriété, au motif que le certificat carrez visé n'était pas joint aux débats, alors que ce relevé représente l'emprise au sol du lot n° 37 et qu'aucun métrage Carrez n'a dès lors été réalisé.
Le syndicat des copropriétaires et la société Cadot Beauplet soulignent que la question doit être tranchée à la fois pour le passage et pour le porche et soutiennent que :
- il existe à la fois une contradiction des titres et une divergence d'interprétation ;
- le règlement de copropriété ne vise pas expressément comme parties communes les deux porches mais précise que les parties communes comprennent notamment le hall d'entrée, ses portes, les escaliers et accès aux parties privées, ce que sont les deux porches ;
- le modificatif du règlement de copropriété du 3 octobre 1970 stipule qu'il est interdit à l'exploitant de la station-service de laisser en stationnement des véhicules sur les pistes de la station-service et ses abords et cette interdiction a notamment pour objet de permettre le libre-accès des copropriétaires au porche du [Adresse 6] ;
- il n'est pas contesté que depuis la construction de l'immeuble l'accès des piétons se fait par le passage conduisant au porche du [Adresse 6] et la société Elf Antar France avait d'ailleurs déclaré en 1997 que les accès étaient communs à l'immeuble ; une zone extérieure donnant accès à la cour commune puis au hall de l'immeuble, utilisée par l'ensemble des occupants de l'immeuble, n'est pas réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire et ne peut donc être une partie privative ;
- la rédaction de la consistance du lot n° 37 signifie simplement que l'exploitant de la station-service bénéficiait d'un droit de passage au profit de ses clients pour leur permettre de faire le tour en passant sous les deux porches ;
- le règlement de copropriété ne donne pas de valeur contractuelle à l'état descriptif de division et le sol est défini par le règlement de copropriété comme étant commun.
Réponse de la cour
Selon l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes notamment le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès.
Si l'état descriptif de division n'a pas de caractère contractuel, il permet toutefois d'éclairer les stipulations du règlement de copropriété et cas d'obscurité ou d'ambiguïté de celui-ci.
Selon le règlement de copropriété de l'immeuble, est une partie commune la totalité du sol. Cependant, l'état descriptif de division décrit ainsi le lot n° 37 : « station service comprenant en façade à l'air libre, une aire de distribution, sous l'immeuble, à gauche en regardant l'immeuble, une aire de lavage, une réserve, un dépôt et un escalier menant à une réserve en sous-sol, au centre des bureaux et sanitaires, à gauche une aire de graissage, un dépôt, une chaufferie, et un passage vers les parkings extérieurs situé derrière l'immeuble. »
Le syndicat des copropriétaires et la société Cadot Beauplet ne conteste pas que l'aire de distribution, ayant son emprise sur le sol, est pourtant une partie privative.
L'approximation du règlement de copropriété, qui ne fait au demeurant référence à aucune voie d'accès, ne permet pas d'interpréter l'état descriptif de division et ce dernier, en soit, ne permet pas de connaître avec précision la consistance du lot. En effet, d'une part, la superficie ou les limites de l'aire de distribution ne sont pas précisées et, d'autre part, et, en ce qui concerne le passage, la distinction dans la description entre d'abord « en façade à l'air libre » puis « sous l'immeuble » permet même de penser que le passage ne concernerait que la partie sous l'immeuble, que le syndicat qualifie de porche, tandis que la partie s'avançant jusqu'à la rue ferait partie de l'aire de distribution.
Les plans annexés au règlement de copropriété n'apportent aucun éclairage sur ce point. Le plan d'ensemble annexé au règlement de copropriété comporte la mention « station-service » sur le triangle séparant le bâtiment principal de la rue, sans délimitation de passages ni côté 99 ni côté 103. Il comporte plusieurs flèches indiquant, comme s'accordent à l'exposer les parties, le sens de circulation des clients de la station-service : entrée par le passage côté 103, passage sous l'immeuble, puis dans la cour derrière celui-ci pour repasser sous l'immeuble côté 99 (passage dont il n'est pas contesté qu'il est une partie commune) et rejoindre l'avenue. Ces flèches apparaissent également sur le plan du rez-de-chaussée.
Le règlement de copropriété dresse la liste des parties communes, laquelle, après avoir cité notamment le sol, les clôtures, les locaux, compteurs et branchements communes, les fondations, charpentes et gros 'uvres et les ornements, comprend :
« 11 ' le hall d'entrée, ses portes,
12 ' les escaliers et accès aux portes privées », et non pas aux parties privées comme le prétendent le syndicat et la société Beauplet.
Ces dernières sont donc mal fondées à soutenir que cette référence aux « accès » concerne les passages sous l'immeuble menant à la cour intérieure et au hall de l'immeuble.
Par ailleurs, leur allégation selon laquelle le « passage » cité par l'état descriptif de division doit s'entendre d'un « droit de passage » n'est démontrée par aucun élément versé au débat pouvant fonder cette interprétation.
Ils procèdent de même par simple allégation lorsqu'ils prétendent que l'interdiction prévue par le modificatif du règlement de copropriété du 3 octobre 1970 stipulant qu'il est interdit à l'exploitant de la station-service de laisser en stationnement des véhicules sur les pistes de la station-service et ses abords a notamment pour objet de permettre le libre-accès des copropriétaires au porche du [Adresse 6].
A ce titre, le courrier du chargé d'affaire de la société Elf Antar France adressé 12 juin 1997 à la direction de la voirie de Conseil général à l'occasion de la fermeture de la station-service et indiquant : « en ce qui concerne les accès, nous vous confirmons qu'ils sont commun à l'immeuble pour les stationnements et les garages qui sont derrière le bâtiment. » n'a aucune valeur probante.
C'est à tort que le tribunal a déduit du fait que l'immeuble se trouve au [Adresse 7] la nature commune du passage droit de l'immeuble comme correspondant au [Adresse 6], les numéros de voirie répondant à une logique cadastrale et de bâtiments avoisinants et non pas à des entrées ou accès précis à des bâtiments.
Par ailleurs, le jugement n'explicite pas en quoi le plan du géomètre établi par la société AIEG entrerait en contradiction avec l'acte de vente du 15 mars 2000. En tout état de cause, comme le souligne l'appelante, le plan du géomètre ne constitue pas un titre au sens de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965.
Les actes de vente versés aux débats ne comporte pas davantage de contradiction avec l'état descriptif de division.
La société AIEG produit un courrier qu'elle a adressé en avril 2019 au conseil du syndicat des copropriétaires dans lequel figure un plan de la station-service qu'elle indique avoir reçu de la présidente du conseil syndical lors de l'assemblée générale de juin 2018, ce que le syndicat ne conteste pas. Il ressort de ce plan, comme le soutient la société, que les murs aux extrémités du passage côté 103 comprennent des retours d'angle qui laissent penser que la fermeture du passage est possible.
A l'inverse, du côté du [Adresse 8], le passage comprend distinctement un trottoir, lequel se prolonge jusqu'à l'entrée du hall de l'immeuble puis jusqu'au coin du passage du [Adresse 6], dans lequel il ne se poursuit pas. Cette configuration ressort également des photos versées aux débats par les parties.
Il ressort donc de ce plan que, comme le soutient la société AIEG, l'entrée des piétons, aussi malcommode soit-elle au regard notamment des normes en vigueur aujourd'hui, a bien été conçue par le passage côté 99.
Il résulte de ces éléments que le lot n° 37 s'étend sur l'ensemble du triangle se situant entre l'immeuble et la rue et intègre la passage côté [Adresse 6] situé sous l'immeuble et donnant accès à la cour arrière, tel qu'il est représenté sur le plan dressé par un géomètre le 20 décembre 2019.
Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a :
- dit que le passage situé [Adresse 5] est une partie commune de l'immeuble.
- ordonné à la société AIEG de ne pas faire obstacle à l'accès des piétons par ce passage sous astreinte.
Sur la servitude d'enclave
Moyens parties
Le syndicat des copropriétaires et la société Beauplet revendiquent une servitude légale fondée sur les dispositions de l'article 682 du code civil, reconnaissant ne pouvoir se prévaloir d'une servitude conventionnelle acquise par prescription, et soutiennent que :
- les résidents de l'immeuble ont besoin d'un accès piéton et ne peuvent se voir imposer un accès par le passage des véhicules, ce qui représente un danger tant pour les adultes que les personnes âgées ou handicapées ou les enfants dans des poussettes ;
- les trottoirs de l'accès ont une largeur de 30 cm et 60 cm ; la largeur requise pour la circulation d'un fauteuil roulant est de 1,20 m pouvant être réduite ponctuellement à 90 cm ;
- les personnes ayant des voitures peuvent se rendre au parking avec leur bip mais ce n'est pas le cas des piétons.
La société AIEG répond que :
- le passage est équipé d'un trottoir d'une largeur suffisante, commençant à l'entrée du porche et allant jusqu'à l'entrée de l'immeuble ; il est également praticable (et pratiqué) par les piétons pour entrer dans l'immeuble, depuis la construction de l'immeuble.
Réponse de la cour
Selon l'article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
Selon l'article 6-1 A de la loi du 10 juillet 1965, aucune servitude ne peut être établie sur une partie commune au profit d'un lot.
En application de ces dispositions, la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts (3e Civ., 1er juillet 2009, pourvoi n° 08-14.963, Bull. 2009, III, n° 164).
En l'espèce, il est incontestable que les habitants de l'immeuble disposent d'un accès à la voie publique, composé d'une voie pour les voitures et de trottoirs du côté du [Adresse 9]. Il ressort d'un constat d'huissier du 19 décembre 2019 que le trottoir côté droit en entrant mesure une soixantaine de centimètres de large et celui de gauche une trentaine de centimètres.
Néanmoins, les parties n'indiquent pas la largeur du passage destiné aux voitures et les intimées, qui se prévalent de l'enclave, ne produisent aucune étude ou analyse de faisabilité de travaux d'agrandissement du trottoir de droite (desservant un lot d'habitation), notamment par la suppression du trottoir de gauche, et de travaux de sécurisation d'un accès piétons.
En outre, l'argument selon lequel les habitants doivent disposer d'un badge d'ouverture du portail pour accéder à cet accès est inopérant, rien n'interdisant au syndicat de modifier ce portail pour créer un accès piéton comme il l'a fait pour le passage côté [Adresse 6].
Le syndicat des copropriétaires et la société Cadot Beauplet ne démontrant pas la réalité de l'enclave, leur demande visant à voir reconnaître au profit des lots d'appartement une servitude de passage sur la zone extérieure située devant le [Adresse 5] et sous le porche doit être rejetée.
Il y a donc lieu d'ordonner au syndicat des copropriétaires de déposer le portail installé à l'entrée du porche situé côté [Adresse 5] sous astreinte de 100 euros par jour pendant trois mois passé un délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt.
Il n'y a pas lieu néanmoins d'ordonner la cessation immédiate de l'utilisation du passage, cette cessation étant une simple conséquence du présent arrêt.
Sur les demandes d'annulation des résolutions n° 17 à 22 de l'assemblée générale du 2 novembre 2020
Une décision d'assemblée générale existe et peut faire l'objet d'une contestation dès qu'une question est soumise à l'ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote, que celui-ci ait conduit ou non à leur adoption. C'est donc à tort que le tribunal a considéré que les demandes d'annulation des résolutions n° 17 à 22 étaient sans objet.
Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à annuler les résolutions n°l7 à 22 de l'assemblée générale de 2 novembre 2020, non adoptées.
' Sur les demandes d'annulation des résolutions n° 17 à 19
Moyen des parties
La société AIEG soutient que le rejet des résolutions n° 17 et 18 constitue un abus de majorité, dès lors que :
- alors que la résolution n° 17 a été rejetée faute de majorité absolue, le syndic a omis de procéder au deuxième vote prévu par l'article 25-1 de la loi ;
- le dossier présenté au syndicat était complet ;
- les travaux prévus visaient à une meilleure isolation des locaux, dans une démarche d'amélioration des conditions de travail du personnel de la société ;
- le règlement de copropriété autorise explicitement le propriétaire du lot n° 37 à décider librement de la décoration et de l'aménagement de sa devanture ;
- les résolutions n° 17 à 19 ne concernent pas la zone extérieure ou le passage litigieux sous le porche ;
- aucune gêne n'est caractérisée pour les copropriétaires par les travaux, ni aucune infraction au règlement et à la destination de l'immeuble, ni aucune problématique d'ordre urbanistique.
Elle soutient que le rejet de la résolution n° 19 constitue un abus de majorité dès lors que :
- son projet d'ouvrir des cloisons à l'intérieur de son lot a fait l'objet d'une analyse structurelle par un bureau d'étude et que le règlement de copropriété l'autorise à modifier la distribution intérieure de son lot ;
- le motif invoqué par le syndicat dans ses écritures pour rejeter cette résolution était que l'objectif était d'intégrer au local la partie correspondant au passage situé côté [Cadastre 1] alors que ce projet relevait de la résolution n° 22.
Le syndicat des copropriétaires et la société Cadot Beauplet allèguent que :
- le rejet de ces demandes d'autorisation de travaux par l'assemblée générale est la condition de recevabilité de la demande d'autorisation judiciaire de travaux à laquelle le tribunal a partiellement fait droit ;
- l'assemblée générale est souveraine ;
- les résolutions proposées par la société AIEG étaient de nature à porter une atteinte grave aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble puisqu'elles avaient comme conséquence d'empêcher l'accès des copropriétaires au passage côté [Adresse 6] et de créer des places de stationnement en violation du modificatif au règlement de copropriété
Réponse de la cour
Les résolutions litigieuses, ainsi rédigées, ont toutes été rejetées par l'assemblée générales :
« 17ème résolution : autorisation au propriétaire du lot 37 de remplacer les vitrines existantes du local commercial du rez-de-chaussée du bâtiment A dans le cadre de travaux d'amélioration, d'isolation et d'esthétique ;
18ème résolution : autorisation au propriétaire du lot 37, dans ses parties privatives, de créer l'accessibilité au local commercial pour les personnes à mobilité réduite conformément aux normes d'accessibilité des [Localité 5] ;
19ème résolution : autorisation au propriétaire du lot 37 de procéder à des ouvertures dans les gros murs internes au local commercial du rez-de-chaussée du bâtiment A dans le cadre du réaménagement de ces espaces ».
Les projets objets des résolutions n° 17, 18 et 19 ayant donné lieu à des autorisations judiciaires de travaux dont la société AIEG n'a pas fait appel, son appel principal portant sur le rejet de ses demandes d'annulation de ces résolutions est sans objet.
Partant, l'appel incident du syndicat des copropriétaires sur les autorisations de travaux, qu'il ne soutient que subsidiairement dans l'hypothèse où la cour annulerait ces résolutions, est également sans objet.
' Sur les demandes d'annulation des résolutions n° 20 et 22
Moyen des parties
La société AIEG allègue que :
- la résolution n° 20 vise à clore son lot par l'installation d'un portail coulissant identique à celui installé à l'autre extrémité de ses parties privatives donnant sur la voie publique ;
- elle bénéficie d'une autorisation administrative de travaux qu'elle a affichée et a exposé son projet de manière explicite lors de l'assemblée générale ;
- le portail ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires mais, au contraire, la copropriété a aliéné l'une de ses parties privatives en installant un portail à l'entrée du porche ;
- concernant la résolution n° 22, le passage litigieux est une partie privative et le refus de la copropriété de lui permettre de fermer le porche et créer des ouvertures dans les murs de son local est abusif.
Le syndicat des copropriétaires et la société Cadot Beauplet font valoir que :
- la résolution n° 20 a pour objet de privatiser l'accès à l'immeuble par le [Adresse 6] et d'interdire l'usage du portail commun et doit donc faire l'objet d'un vote à l'unanimité puisqu'elle porte atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des copropriétaires ;
- la demande ne comporte aucun devis ni plan d'implantation du nouveau portail et les copropriétaires n'ont pas disposé d'informations suffisantes pour se prononcer, peu important que des informations aient été données au syndic et au conseil syndical ;
- concernant la résolution n° 22, l'appelante ne pouvait être autorisée à étendre la surface commerciale du lot 37 sans proposer le rachat du porche et présenter un projet de modificatif de l'état descriptif de division et de répartition des charges
Réponse de la cour
Les résolutions litigieuses, ainsi rédigées, ont été rejetées par l'assemblée générales :
« 20ème résolution : autorisation au propriétaire du lot 37 de poser un portail au niveau de la limite de la voie publique côté [Adresse 5] afin de sécuriser l'accès au lot 37 ;
22ème résolution : autorisation pour le propriétaire du lot 37 d'étendre la partie bâtie de son local commercial dans ses parties privatives, par fermeture du porche et création d'ouvertures dans les murs ».
L'article 10 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 dispose que le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.
La société AIEG verse aux débats le courrier recommandé adressé le 21 juin 2020 au syndic en vue de l'inscription de résolutions à l'ordre du jour. Ce courrier contient notamment l'autorisation administrative d'installation du portail, des plans d'architecte et une notice indiquant notamment que le portail coulissant sera similaire à celui déjà installé au niveau du bateau côté numéro [Adresse 9].
Le syndicat des copropriétaires est donc mal fondé à soutenir que l'assemblée générale n'était pas en possession des éléments lui permettant d'autoriser l'installation de ce portail.
Ceci étant exposé, si une résolution peut être annulée pour abus de majorité, il appartient au copropriétaire qui sollicite cette annulation de démontrer que la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou avait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
En l'espèce, la société AIEG ne caractérise pas l'abus de majorité qu'elle invoque et la croyance erronée du syndicat des copropriétaires selon laquelle le passage côté [Adresse 5] était une partie commune ne peut qualifier un abus de majorité, le syndicat ayant au contraire, même à tort, entendu prendre une décision dans l'intérêt de la majorité.
Les demandes d'annulation des résolution n° 20 et 22 doivent par conséquent être rejetées. Le jugement sera confirmé sur ce point.
' Sur la demande d'annulation de la résolution n° 21
La résolution litigieuse, ainsi rédigée, a été rejetée par l'assemblée générales :
« 21ème résolution : dépose du portail installé par le syndicat des copropriétaires en partie privative du lot 37 ».
Le syndicat des copropriétaires étant d'ores et déjà condamné sous astreinte à supprimer le portail installé à l'entrée du porche côté [Adresse 5], cette demande est sans objet.
Sur les demandes indemnitaires de la SCI AIEG
' Sur la perte de valeur locative et le préjudice moral
Moyens des parties
La société AIEG allègue que :
- le refus constant de la copropriété depuis 2018 de fermer le porche l'a empêchée de mettre en location la totalité de son bien et lui a ainsi occasionné un préjudice à hauteur de 7 050 euros par an, soit 35 250 euros de juin 2018 à juin 2023 ;
- elle a dû engager des frais d'avocats, d'huissiers, d'expert géomètre et d'expert en valorisation pour la défense de ses intérêts ;
- ces items sont considérés comme des chefs de préjudice pour la part excédant les condamnations au titre des frais irrépétibles
- la jurisprudence admet l'indemnisation des préjudices moraux d'une société commerciale ;
- une évaluation symbolique mais raisonnable à hauteur de 500 euros par lot d'habitation ou de local d'activité par an sur un nombre de 37 au sein de la copropriété correspond à 18 500 euros par an depuis juin 2018 et durant 3 ans et demi de nuisances, soit au total 64 750 euros arrêté en fin d'année 2021
- le syndic a commis de nombreuses fautes de gestion des affaires courantes de la copropriété et s'est rendue coupable de nombreux préjudices à l'égard de la société AIEG.
Réponse de la cour
L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
La responsabilité d'un syndic vis-à-vis d'un copropriétaire est délictuelle.
Le tribunal a justement retenu que compte tenu du contexte particulier de demandes de travaux multiples et au regard de la confusion des parties quant au caractère commun ou privatif de certaines zones, le rejet de toutes les résolutions aux fins de travaux n'était pas fautif et n'engageait pas la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires.
Par ailleurs, la société AIEG ne démontre aucune faute commise par la société Cadot Beauplet et celles qu'elle allègue ne présentent aucun lien de causalité avec le préjudice qu'elle prétend avoir subi.
Ses demandes indemnitaires devront par conséquent être rejetées. Le jugement doit être confirmé sur ce point.
Sur les demandes d'annulation des résolutions n° 5 et 6 de l'assemblée générale du 2 novembre 2020
Moyens des parties
Le syndicat des copropriétaires et la société Cadot Beauplet font valoir que :
- concernant la résolution n° 5, le tribunal a fait une confusion entre l'approbation des comptes et leur répartition : la résolution avait pour objet l'approbation d'un compte-travaux, uniquement, et si en effet une erreur a bien été commise au détriment de la société AIEG auprès de laquelle a été appelée la somme de 150,65 euros alors que le règlement de copropriété la dispense de ces charges, son compte sera recrédité de cette somme ;
- concernant la résolution n° 6, celle-ci avait pour objet d'approbation des comptes, que la société AIEG ne conteste pas, et le compte de cette dernière a été recrédité de sa quote-part des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi le 9 février 2021.
Réponse de la cour
La résolution n°5 est ainsi rédigée : « l'assemblée générale, après avoir pris connaissance des documents suivants notifiés à chaque copropriétaire et notamment de l'annexe 5 faisant apparaître les travaux et opérations exceptionnelles de l'article 14-2 non clôturés à la fin de l'exercice comptable, approuve le compte FERMETURE VIDE-ORDURE présenté par le syndic ['] ».
La résolution n° 6 est ainsi rédigée : « l'assemblée générale, après avoir pris connaissance des documents suivants notifiés à chaque copropriétaire ['], approuve les comptes présentés par le syndic, arrêté à la date du 31 décembre 2019 pour un montant de 98 918,96 euros ».
Il ressort des écritures des intimées, non combattues par l'appelante, et de la motivation du jugement que le tribunal a commis une erreur de droit en annulant ces résolutions.
Le jugement doit en conséquence être infirmé en ce qu'il a annulé les résolutions n° 5 et 6 de l'assemblée générale du 2 novembre 2022.
Sur les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ce que, considérant que la société AIEG commis une faute en s'accaparant une partie commune et en faisant obstacle à la libre jouissance de celle-ci par les autres copropriétaires, il a condamné l'appelante à payer des dommages et intérêts.
Il convient de rappeler que le présent arrêt infirmatif emporte restitution des sommes réglées au titre de l'exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ce qu'elle a condamné la SCI AIEG à indemniser le syndicat pour ses frais irrépétibles et à le confirmer en ce qu'elle l'a condamné à indemniser la société Cadot-Beauplet.
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance, le tribunal ayant omis de statuer sur ceux-ci, et d'appel, ainsi qu'à payer à la SCI AIEG la somme de 10 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel.
Il est rappelé que les dépens ne comprennent pas le coût des constats d'huissiers et d'experts non judiciairement désignés, ces frais étant indemnisés au titre des frais irrépétibles.
La société AIEG doit être condamnée à payer à la société Cadot-Beauplet la somme de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.
Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
La société AIEG demande à être dispensée de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».
L'appelante, gagnant son procès contre le syndicat, est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d'appel, incluant les dépens comprenant l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l'avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Infirme le jugement en ses dispositions frappées d'appel en ce qu'il a :
- annulé les résolutions n°5 et 6 de l'assemblée générale du 2 novembre 2020,
- dit n'y avoir lieu à annuler les résolutions n°20 et 22 de l'assemblée générale de 2 novembre 2020, non adoptées,
- dit que le passage situé [Adresse 5] à [Localité 4] est une partie commune de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4],
- ordonné à la société AIEG de ne pas faire obstacle à l'accès des piétons par le passage situé [Adresse 5] à [Localité 4] à compter du retrait de la palissade métallique ou, si elle a déjà été enlevée, à compter de la signification du présent jugement sous astreinte provisoire de 10 000 euros par infraction constatée pendant une durée de 12 mois,
- condamné la société AIEG à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêts,
- condamné la société AIEG à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 4 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4],
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit que le passage menant vers les parkings extérieurs situés derrière l'immeuble et toute l'aire de distribution compris dans le descriptif du lot n° 37 constituent des parties privatives de la société AIEG ;
Rejette la demande de reconnaissance d'une servitude de passage sur la zone extérieure située devant le [Adresse 5] et sous le porche ;
Ordonne au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] de déposer le portail installé à l'entrée du porche situé côté [Adresse 5] sous astreinte de 100 euros par jour pendant trois mois passé un délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt ;
Dit n'y avoir lieu à statuer sur l'appel portant sur l'annulation des résolutions n° 17, 18, 19 et 21 ;
Dit n'y avoir lieu à statuer sur l'appel incident du syndicat des copropriétaires sur les autorisations de travaux ;
Rejette les demandes d'annulation des résolutions n° 20 et 22 ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à Bagnolet aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la SCI AIEG la somme de 10 000 euros par application de l'article 700 du même code en cause de première instance et d'appel ;
Condamne la société AIEG à payer à la société Cadot-Beauplet la somme de 1 000 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Dispense la société AIEG de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d'appel, incluant notamment les dépens comprenant les frais d'expertise, l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l'avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE ,