CA Rennes, 5e ch., 25 février 2026, n° 23/00112
RENNES
Arrêt
Autre
5ème Chambre
ARRÊT N° 54
N° RG 23/00112 - N° Portalis DBVL-V-B7H-TM4X
(Réf 1ère instance : 20/00006)
S.C.I. LE PAVILLON
C/
S.A.R.L. D3C
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Kerjean
Me Denis
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 25 FEVRIER 2026
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,
GREFFIER :
Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 01 Décembre 2025, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
contradictoire, prononcé publiquement le 25 Février 2026 sur prorogation du 04 Février 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
S.C.I. LE PAVILLON, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 431 797 261, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 1]
[Localité 2]/FRANCE
Représentée par Me Pierre-Guillaume KERJEAN de la SELARL SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, plaidant/postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO
INTIMÉE :
S.A.R.L. D3C, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 531 364 560, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 2]
[Localité 3]/FRANCE
Représentée par Me Manuella STEPHAN substituant Me Céline DENIS de la SELARL DENIS & HERREMAN-GAUTRON, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES
Suivant acte authentique reçu par M. [K] [Q], notaire à [Localité 4], le 8 avril 2011, la société Le Pavillon a donné à bail à la société D3C des locaux à usage commercial dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 3], cadastré section BM, n°[Cadastre 1].
Ledit bail a été conclu pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er avril 2011, pour se terminer le 31 mars 2020, moyennant un loyer annuel de 48 000 euros hors taxe.
Par acte du 11 février 2020, la société D3C a fait signifier à la société Le Pavillon une demande de renouvellement de bail commercial, aux charges et conditions initiales, à compter du 1er avril 2020, sauf à voir porter le montant du loyer annuel à la somme de 37 000 euros hors taxe.
Par acte du 2 avril 2020, la société Le Pavillon a fait signifier à la société D3C un acte intitulé 'réponse à demande de renouvellement de bail commercial' aux termes duquel elle indique qu'elle n'entend pas s'opposer au principe du renouvellement dudit bail pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er avril 2020. Qu'elle entend que le loyer du bail commercial renouvelé soit conforme au montant du loyer actuel réindexé en conformité avec le statut des baux commerciaux applicable en l'espèce, et notamment l'article L.145-34 du code de commerce, soit un loyer du bail renouvelé de 53 539 euros hors taxe et hors charges, calculé sur la base de l'indice ILC à la date du début du bail et du dernier indice publié à ce jour. Lui déclarant que pour le cas où il n'accepterait pas le renouvellement du bail pour le prix proposé, le requérant se réserve le droit de se pourvoir devant la juridiction compétente suivant les formes requises à cet effet par les dispositions de l'article R 145-23 du code de commerce'.
Par requête datée du 20 novembre 2020, la société D3C a sollicité du président du tribunal judiciaire l'autorisation d'assigner la société Le Pavillon à jour fixe.
Par ordonnance rendue le 25 novembre 2021, le président du tribunal judiciaire de Saint-Malo a fait droit à sa demande.
Par acte d'huissier de justice du 14 décembre 2020, la société D3C a assigné la société Le Pavillon devant le juge des loyers commerciaux.
Par jugement en date du 11 février 2021, le juge des loyers commerciaux a, d'une part, constaté que les parties se sont accordées pour le renouvellement du bail au 1er avril 2020 pour une durée de 9 années et aux mêmes clauses et conditions à l'exception du montant du loyer et, d'autre part, ordonné une
expertise en commettant M. [G] [J] à cet effet.
Le 30 septembre 2021, l'expert a déposé son rapport.
Par jugement en date du 8 décembre 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Saint-Malo a :
- fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 à la somme annuelle de 45 409 euros hors charges et taxes,
- ordonné l'apurement des comptes entre les parties sur cette base et condamné la société Le Pavillon à restituer à la société D3C le trop-perçu de loyers avec intérêts au taux légal à compter de sa date de perception jusqu'à sa date de restitution,
- dit que conformément aux dispositions de l'article L. 145-57 du code de commerce, dans le délai d'un mois qui suivra la signification de la décision, les parties procéderont à la rédaction d'un bail et que faute pour l'une ou l'autre de procéder à la signature dudit bail, le présent jugement vaudra bail,
- dit qu'à compter de la date du renouvellement du bail, l'indice de référence servant à l'indexation annuelle du loyer sera désormais l'indice des loyers commerciaux tel qu'il est établi par l'Institut [K] et des Etudes Economiques (INSEE), et l'indice de base sera le dernier paru à la date du renouvellement du bail, soit l'ILC du 4ème trimestre 2019 valeur : 116,6, selon les nouvelles conditions proposées aux termes de la réponse du bailleur à la demande de renouvellement du bail réalisée par le locataire,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- débouté les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que les dépens et les frais d'expertise seront partagés par moitié entre les parties.
Le 6 janvier 2023, la société Le Pavillon a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 27 octobre 2025, elle demande à la cour d'appel de Rennes de :
- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 45 409 euros par an (hors droits et hors charges) à compter du 1er avril 2020, condamné la société bailleresse à restituer le trop-perçu de loyer et partagé la charge des dépens,
- fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 55 000 euros par an (hors droits et hors charges) à compter du 1er avril 2020, date du renouvellement,
- débouter la société D3C de toutes ses demandes incidentes,
- condamner la société D3C à payer 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Par dernières conclusions notifiées le 10 novembre 2025, la société D3C demande à la cour d'appel de Rennes de :
- dire partiellement bien jugé et mal appelé,
- infirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux de [Localité 4] en date du 8 décembre 2022 en ce qu'il a :
* fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 à la somme annuelle de 45 409 euros hors charges et taxes,
* l'a déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* dit que les dépens et les frais d'expertise seront partagés par moitié entre les parties,
En conséquence et statuant à nouveau :
A titre principal,
- fixer le loyer, à compter du 1er avril 2020, à la somme de 40 194 euros par an hors charges et hors taxes, pour les locaux situés [Adresse 4],
- condamner la société Le Pavillon aux entiers dépens de première instance et aux frais d'expertise,
- débouter la société Le Pavillon de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement pour le surplus,
A titre subsidiaire et si par impossible la cour d'appel de Rennes devait intégrer les recettes petits-déjeuners,
alors :
- fixer le loyer à compter du 1er avril 2020 à hauteur de la somme de 42 803 euros par an hors charges et hors taxes pour les locaux situés [Adresse 5] [Localité 4],
En tout état de cause,
- condamner la société Le Pavillon aux dépens d'appel et à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l'indemnité visée à l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Au soutien de son appel tendant à fixer la valeur locative du bail renouvelé à 55 000 euros, la SCI Le Pavillon demande à la cour de faire application de la méthode hôtelière actualisée, selon elle, normative et beaucoup plus objective en qu'elle est déconnectée de la performance de l'exploitant.
Si elle admet certains éléments retenus par l'expert tel que :
- le taux du loyer de 18 %,
- le taux d'abattement de 11,75 % au titre des commissions et remises,
- le taux d'occupation de 66 %,
elle demande à la cour de tenir compte de la recette hébergement et de la recette petits-déjeuners, s'oppose à la méthode retenue par l'expert qui consiste à fixer le loyer par référence aux prix pratiqués par le preneur, ce qui conduit, selon elle, à faire descendre le prix du loyer à l'activité de l'exploitant, ce qui n'est pas l'essence du bail.
Elle entend voir retenu par la cour que la société D3C exploite 13 chambres et non 12, solliciter de calculer la recette théorique sur 12 mois ou 365 jours avec un prix moyen d'une chambre dans un hôtel 3 étoiles à [Localité 4] de 100 euros HT, soit une recette théorique de 474 500 euros.
Elle demande secondairement qu'il soit tenu compte des recettes pour les petits-déjeuners, et conteste le taux de 12,5 % appliqué par l'expert au chiffre d'affaire petits-déjeuners, considérant pour sa part qu'un taux de 19 % sur les recettes a été retenu dans un arrêt du 23 février 2022 par la cour d'appel de Paris et devra être retenu.
La SCI Pavillon soutient enfin que les abattements pour transfert de charges de mise aux normes sont injustifiés juridiquement en matière de locaux monovalents.
Si elle expose dans ses motifs des demandes subsidiaires, celles-ci ne sont pas reprises dans le dispositif de ses conclusions. La cour n'en est pas saisie, conformément à l'article 954 3ème alinéa du code de procédure civile.
En réponse la Sarl D3C entend voir le loyer ramené à 40 194 euros HT et HC.
Elle note que le bailleur n'a, à aucun moment des opérations d'expertise, contesté la méthode de calcul de l'expert.
Elle affirme que l'hôtel ne comporte que 12 chambres, que s'il y a une suite, cette dernière ne peut être commercialisée à deux clients distincts donc on ne peut considérer qu'elle vaut 2 chambres, et que la chambre 301 n'est pas commercialisable.
Elle demande de retenir comme le premier juge un calcul de la recette sur une base de 12 chambres et comme fixé par l'expert et validé par le premier juge de 423 600 euros, sur la base des prix pratiqués en 2020 selon les types de chambre et les jours de location.
Elle demande de retenir comme l'expert un taux de 66 % et de le réduire si l'on calcule sur 12 mois.
Selon elle, la recette petits-déjeuners ne doit pas être prise en compte. Elle indique que si la cour prenait en compte cette dernière comme le premier juge, il conviendra de procéder à un abattement de 50 % sur le montant de cette recette, afin de prendre en compte la part de travail de l'exploitant.
Elle applique en outre un correctif de 5 % pour le transfert de charges des travaux de mise aux normes et déduit l'impôt foncier de 5 159 euros à sa charge, comme conclu par l'expert.
Les locaux dont s'agit sont précisément décrits par l'expert comme étant situés [Adresse 2] à [Localité 4] servant à l'exploitation d'un hôtel 3 étoiles connu sous le nom ' [Adresse 6]'.
Ils sont constitués d'un ensemble immobilier en L aspecté sur cour, édifié en pierre sous enduit, couvert en ardoise entièrement rénové il y a une vingtaine d'années, d'une surface totale d'environ 195 m², avec :
- au rez-de-chaussée : SAS accueil/réception, salle petits-déjeuners, cuisine, toilettes, 4 chambres d'hôtel dont une aménagée PMR, d'une surface totale d'environ 195 m²,
- au 1er étage : 4 chambres d'hôtel d'une surface totale de 150 m² environ,
- au 2ème étage mansardé : 4 chambres d'hôtel d'une surface utile d'environ 99 m²,
- au 3ème étage mansardé : un studio d'une surface utile d'environ 34,5 m².
L'expert précise qu'intérieurement les locaux sont agencés avec des matériaux de bonne qualité, en bon état d'entretien locatif.
Le caractère monovalent des locaux litigieux à usage exclusif d'hôtel n'est pas contestable et n'est d'ailleurs pas contesté par les parties
En application des articles L 145-36 et R 145-10 du code de commerce, le prix du bail de ces locaux monovalents échappe à la règle du plafonnement et doit être fixé à la valeur locative laquelle peut être déterminée selon les usages observés dans la branche d'activité considérée, à savoir la méthode hôtelière.
Pour déterminer cette valeur locative, l'expert a utilisé la méthode hôtelière qui, selon les usages de la profession, consiste à dégager la recette théorique annuelle que l'exploitant peut obtenir en louant la totalité des chambres sur l'ensemble de l'année en retenant les seuls prix affichés, et, en appliquant des correctifs, en raison, notamment, du taux d'occupation, des remises à la clientèle, et du pourcentage sur recettes (ou taux adapté).
Il détermine 4 valeurs selon que l'on calcule celle-ci sur une base de 12 ou 13 chambres, et en tenant compte ou non de la recette petits-déjeuners.
Les parties ne discutent pas un taux de loyer de 18 % appliqué à la recette théorique réalisable, retenu par l'expert puis le tribunal, qui sera donc validé par la cour.
Le débat porte sur le calcul de la recette réalisable, tenant compte non seulement du nombre de chambres à prendre en considération, mais aussi du nombre de jours de location, ce que la cour considère comme étant susceptible de jouer sur le taux d'occupation, sur la prise en compte ou non de la recette petit-déjeuners et enfin la prise en compte ou non d'un abattement pour transfert de charges et la déduction ou non de l'impôt foncier.
* sur le nombre de chambres
La discussion porte sur la chambre n° 301 dont l'expert indique qu'elle peut être commercialisée occasionnellement mais qu'elle est davantage à considérer comme un logement de fonction. Il retient toutefois une majoration de la valeur locative de 7,5 % pour ce dernier.
L'hôtel comporte précisément 3 chambres standard, 3 chambres supérieures, 4 chambres luxe, une chambre prestige et une suite, soit 12 chambres d'hôtel.
Il est classé comme hôtel 3 étoiles de 12 chambres le 12 décembre 2017 et la commission de sécurité passée en 2018 indique avoir visité 12 chambres, précisant que le logement privé situé au 3ème étage n'était pas occupé le jour de la visite.
L'expert, au vu des données communiquées par l'expert comptable, a pu constater que l'occupation de la chambre n° 301 était marginale.
La cour approuve les premiers juges qui retiennent une capacité d'exploitation de 12 chambres, en tenant compte d'une majoration de la valeur locative de 7,5 % pour le logement privé compris dans l'assiette du bail, tel que proposé par l'expert.
* sur les remises et commissions
Il n'est pas discuté que sur le montant de la recette théorique maximale, il y a lieu d'appliquer un abattement pour remises et commissions de 11,75 %.
* sur les petits-déjeuners
Le premier juge souligne à raison, que les petits déjeuners sont servis dans une salle spécifique à cet usage et qu'ainsi la recette y afférente doit être prise en compte pour le calcul du loyer.
L'expert indique qu'au regard des données transmises certifiées par l'expert comptable de la société D3C, la part des petits déjeuners dans le chiffre d'affaire est de 12,01 % en 2017, 10,86 % en 2018, et 11,69 % en 2019.
Il retient à ce titre un coefficient de majoration de 11,5 %, qu'il convient d'adopter, la cour observant que la société appelante ne communique aucun élément pertinent de nature à contredire les conclusions de l'expert et justifiant de porter cette majoration à 19%.
La cour écarte de même les prétentions de l'intimé qui demande de n'appliquer cette majoration que sur 50 % des recettes pour prendre en compte la part de l'exploitant, ce qui n'est pas l'usage, comme rappelé par l'expert.
La cour appliquera donc une majoration de 11,5 % sur la recette théorique.
* sur les charges
L'expert rappelle que le bail met à la charge du preneur l'impôt foncier et ainsi que les travaux qui sont imposés par l'administration et relève qu'en l'espèce, il s'agit d'un immeuble récent, disposant d'une chambre PMR mais avec deux escaliers intérieurs, ce qui n'est pas discuté.
La cour validera les conclusions de l'expert qui opère une déduction de 5 % pour transfert de charges et d'une somme de 5 159 euros au titre des impôts fonciers.
* sur la méthode de calcul
L'expert part donc d'une base de recettes arrêtée à 423 600 euros, au regard des prix affichés des différentes chambres de l'établissement sur 290 jours en 2020 selon la période dans l'année.
En prenant en compte les recettes petits-déjeuners au moyen d'une majoration de 11,75 % et en considérant par ailleurs la surface du logement privé par une majoration de la valeur locative de 7,5 %, la valeur locative est calculée comme suit par l'expert :
- recette théorique maximale : 423 600 euros
- correctif remises et commissions (- 11,75 %) : 373 827 euros
- majoration petits-déjeuners (+ 11,5 %) : 416 817 euros
- application du taux d'occupation de 66 % = 275 100 euros,
- taux du loyer de 18 % : 49 518 euros,
- majoré de 7,5 % pour tenir compte du logement du 3ème étage : 53 230 euros,
- après correctif de 5 % pour transfert de charges et déduction de l'impôt foncier : 45 409 euros.
La méthode proposée par la SCI Pavillon de calcul de la recette théorique hébergement repose sur un prix moyen de 100 HT par chambre sur 365 jours et non plus 290 jours.
La cour considère qu'en adoptant un tel calcul sur 365 jours, il conviendrait alors de ramener le taux d'occupation à 62 % qui est le taux moyen des hôtels de l'agglomération de [Localité 4] toute catégories confondues en 2017 et 2018 (cf page 27 du rapport d'expertise) et non de fixer le taux d'occupation de 66 % retenu par l'expert qui base son évaluation sur les prix affichés durant l'année et donc une période de location totale de 290 jours ou encore 64 % comme semble le suggérer le bailleur dans ses écritures.
Un telle méthode n'est favorable au bailleur qu'en évaluant la recette pour 13 chambres et non 12 chambres outre une majoration de loyer pour la chambre du 3ème étage, critères non retenus par la cour, le calcul sur 12 chambres au prix de 100 euros par chambre sur 365 jours, outre les majorations et abattements retenus par la cour, revenant à un chiffre inférieur à 53 230 euros, méthode qui ne saurait être appliquée ici, au regard des prétentions de la SCI Le Pavillon à la hausse du loyer fixé par le tribunal.
La cour approuve en conséquence la méthode de calcul de l'expert, validée par le tribunal, sur un calcul sur les prix pratiqués en 2020 sur 290 jours, avec un taux d'occupation de 66 %, d'autant que le calcul de la recette sur la base des prix affichés n'a pas donné lieu à observations des parties devant l'expert.
En conséquence, le tribunal fixe à raison le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 à la somme de 45 409 euros. Le jugement est confirmé.
- sur les frais irrépétibles et les dépens
Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens, en ce que le tribunal rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et partage par moitié entre les parties, les dépens en ce compris les frais d'expertise, sont confirmées, au regard des prétentions initiales des parties, toutes écartées.
L'équité commande toutefois de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société D3C. La SCI Le Pavillon, qui succombe en son appel et supportera les dépens d'appel, est condamnée à lui payer de ce chef une somme de 1 500 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne la SCI Le Pavillon à payer à la société D3C la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI Le Pavillon aux dépens d'appel.
Le Greffier La Présidente
ARRÊT N° 54
N° RG 23/00112 - N° Portalis DBVL-V-B7H-TM4X
(Réf 1ère instance : 20/00006)
S.C.I. LE PAVILLON
C/
S.A.R.L. D3C
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Kerjean
Me Denis
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 25 FEVRIER 2026
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,
GREFFIER :
Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 01 Décembre 2025, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
contradictoire, prononcé publiquement le 25 Février 2026 sur prorogation du 04 Février 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
S.C.I. LE PAVILLON, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 431 797 261, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 1]
[Localité 2]/FRANCE
Représentée par Me Pierre-Guillaume KERJEAN de la SELARL SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, plaidant/postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO
INTIMÉE :
S.A.R.L. D3C, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 531 364 560, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 2]
[Localité 3]/FRANCE
Représentée par Me Manuella STEPHAN substituant Me Céline DENIS de la SELARL DENIS & HERREMAN-GAUTRON, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES
Suivant acte authentique reçu par M. [K] [Q], notaire à [Localité 4], le 8 avril 2011, la société Le Pavillon a donné à bail à la société D3C des locaux à usage commercial dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 3], cadastré section BM, n°[Cadastre 1].
Ledit bail a été conclu pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er avril 2011, pour se terminer le 31 mars 2020, moyennant un loyer annuel de 48 000 euros hors taxe.
Par acte du 11 février 2020, la société D3C a fait signifier à la société Le Pavillon une demande de renouvellement de bail commercial, aux charges et conditions initiales, à compter du 1er avril 2020, sauf à voir porter le montant du loyer annuel à la somme de 37 000 euros hors taxe.
Par acte du 2 avril 2020, la société Le Pavillon a fait signifier à la société D3C un acte intitulé 'réponse à demande de renouvellement de bail commercial' aux termes duquel elle indique qu'elle n'entend pas s'opposer au principe du renouvellement dudit bail pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er avril 2020. Qu'elle entend que le loyer du bail commercial renouvelé soit conforme au montant du loyer actuel réindexé en conformité avec le statut des baux commerciaux applicable en l'espèce, et notamment l'article L.145-34 du code de commerce, soit un loyer du bail renouvelé de 53 539 euros hors taxe et hors charges, calculé sur la base de l'indice ILC à la date du début du bail et du dernier indice publié à ce jour. Lui déclarant que pour le cas où il n'accepterait pas le renouvellement du bail pour le prix proposé, le requérant se réserve le droit de se pourvoir devant la juridiction compétente suivant les formes requises à cet effet par les dispositions de l'article R 145-23 du code de commerce'.
Par requête datée du 20 novembre 2020, la société D3C a sollicité du président du tribunal judiciaire l'autorisation d'assigner la société Le Pavillon à jour fixe.
Par ordonnance rendue le 25 novembre 2021, le président du tribunal judiciaire de Saint-Malo a fait droit à sa demande.
Par acte d'huissier de justice du 14 décembre 2020, la société D3C a assigné la société Le Pavillon devant le juge des loyers commerciaux.
Par jugement en date du 11 février 2021, le juge des loyers commerciaux a, d'une part, constaté que les parties se sont accordées pour le renouvellement du bail au 1er avril 2020 pour une durée de 9 années et aux mêmes clauses et conditions à l'exception du montant du loyer et, d'autre part, ordonné une
expertise en commettant M. [G] [J] à cet effet.
Le 30 septembre 2021, l'expert a déposé son rapport.
Par jugement en date du 8 décembre 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Saint-Malo a :
- fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 à la somme annuelle de 45 409 euros hors charges et taxes,
- ordonné l'apurement des comptes entre les parties sur cette base et condamné la société Le Pavillon à restituer à la société D3C le trop-perçu de loyers avec intérêts au taux légal à compter de sa date de perception jusqu'à sa date de restitution,
- dit que conformément aux dispositions de l'article L. 145-57 du code de commerce, dans le délai d'un mois qui suivra la signification de la décision, les parties procéderont à la rédaction d'un bail et que faute pour l'une ou l'autre de procéder à la signature dudit bail, le présent jugement vaudra bail,
- dit qu'à compter de la date du renouvellement du bail, l'indice de référence servant à l'indexation annuelle du loyer sera désormais l'indice des loyers commerciaux tel qu'il est établi par l'Institut [K] et des Etudes Economiques (INSEE), et l'indice de base sera le dernier paru à la date du renouvellement du bail, soit l'ILC du 4ème trimestre 2019 valeur : 116,6, selon les nouvelles conditions proposées aux termes de la réponse du bailleur à la demande de renouvellement du bail réalisée par le locataire,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- débouté les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que les dépens et les frais d'expertise seront partagés par moitié entre les parties.
Le 6 janvier 2023, la société Le Pavillon a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 27 octobre 2025, elle demande à la cour d'appel de Rennes de :
- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 45 409 euros par an (hors droits et hors charges) à compter du 1er avril 2020, condamné la société bailleresse à restituer le trop-perçu de loyer et partagé la charge des dépens,
- fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 55 000 euros par an (hors droits et hors charges) à compter du 1er avril 2020, date du renouvellement,
- débouter la société D3C de toutes ses demandes incidentes,
- condamner la société D3C à payer 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Par dernières conclusions notifiées le 10 novembre 2025, la société D3C demande à la cour d'appel de Rennes de :
- dire partiellement bien jugé et mal appelé,
- infirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux de [Localité 4] en date du 8 décembre 2022 en ce qu'il a :
* fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 à la somme annuelle de 45 409 euros hors charges et taxes,
* l'a déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* dit que les dépens et les frais d'expertise seront partagés par moitié entre les parties,
En conséquence et statuant à nouveau :
A titre principal,
- fixer le loyer, à compter du 1er avril 2020, à la somme de 40 194 euros par an hors charges et hors taxes, pour les locaux situés [Adresse 4],
- condamner la société Le Pavillon aux entiers dépens de première instance et aux frais d'expertise,
- débouter la société Le Pavillon de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement pour le surplus,
A titre subsidiaire et si par impossible la cour d'appel de Rennes devait intégrer les recettes petits-déjeuners,
alors :
- fixer le loyer à compter du 1er avril 2020 à hauteur de la somme de 42 803 euros par an hors charges et hors taxes pour les locaux situés [Adresse 5] [Localité 4],
En tout état de cause,
- condamner la société Le Pavillon aux dépens d'appel et à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l'indemnité visée à l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Au soutien de son appel tendant à fixer la valeur locative du bail renouvelé à 55 000 euros, la SCI Le Pavillon demande à la cour de faire application de la méthode hôtelière actualisée, selon elle, normative et beaucoup plus objective en qu'elle est déconnectée de la performance de l'exploitant.
Si elle admet certains éléments retenus par l'expert tel que :
- le taux du loyer de 18 %,
- le taux d'abattement de 11,75 % au titre des commissions et remises,
- le taux d'occupation de 66 %,
elle demande à la cour de tenir compte de la recette hébergement et de la recette petits-déjeuners, s'oppose à la méthode retenue par l'expert qui consiste à fixer le loyer par référence aux prix pratiqués par le preneur, ce qui conduit, selon elle, à faire descendre le prix du loyer à l'activité de l'exploitant, ce qui n'est pas l'essence du bail.
Elle entend voir retenu par la cour que la société D3C exploite 13 chambres et non 12, solliciter de calculer la recette théorique sur 12 mois ou 365 jours avec un prix moyen d'une chambre dans un hôtel 3 étoiles à [Localité 4] de 100 euros HT, soit une recette théorique de 474 500 euros.
Elle demande secondairement qu'il soit tenu compte des recettes pour les petits-déjeuners, et conteste le taux de 12,5 % appliqué par l'expert au chiffre d'affaire petits-déjeuners, considérant pour sa part qu'un taux de 19 % sur les recettes a été retenu dans un arrêt du 23 février 2022 par la cour d'appel de Paris et devra être retenu.
La SCI Pavillon soutient enfin que les abattements pour transfert de charges de mise aux normes sont injustifiés juridiquement en matière de locaux monovalents.
Si elle expose dans ses motifs des demandes subsidiaires, celles-ci ne sont pas reprises dans le dispositif de ses conclusions. La cour n'en est pas saisie, conformément à l'article 954 3ème alinéa du code de procédure civile.
En réponse la Sarl D3C entend voir le loyer ramené à 40 194 euros HT et HC.
Elle note que le bailleur n'a, à aucun moment des opérations d'expertise, contesté la méthode de calcul de l'expert.
Elle affirme que l'hôtel ne comporte que 12 chambres, que s'il y a une suite, cette dernière ne peut être commercialisée à deux clients distincts donc on ne peut considérer qu'elle vaut 2 chambres, et que la chambre 301 n'est pas commercialisable.
Elle demande de retenir comme le premier juge un calcul de la recette sur une base de 12 chambres et comme fixé par l'expert et validé par le premier juge de 423 600 euros, sur la base des prix pratiqués en 2020 selon les types de chambre et les jours de location.
Elle demande de retenir comme l'expert un taux de 66 % et de le réduire si l'on calcule sur 12 mois.
Selon elle, la recette petits-déjeuners ne doit pas être prise en compte. Elle indique que si la cour prenait en compte cette dernière comme le premier juge, il conviendra de procéder à un abattement de 50 % sur le montant de cette recette, afin de prendre en compte la part de travail de l'exploitant.
Elle applique en outre un correctif de 5 % pour le transfert de charges des travaux de mise aux normes et déduit l'impôt foncier de 5 159 euros à sa charge, comme conclu par l'expert.
Les locaux dont s'agit sont précisément décrits par l'expert comme étant situés [Adresse 2] à [Localité 4] servant à l'exploitation d'un hôtel 3 étoiles connu sous le nom ' [Adresse 6]'.
Ils sont constitués d'un ensemble immobilier en L aspecté sur cour, édifié en pierre sous enduit, couvert en ardoise entièrement rénové il y a une vingtaine d'années, d'une surface totale d'environ 195 m², avec :
- au rez-de-chaussée : SAS accueil/réception, salle petits-déjeuners, cuisine, toilettes, 4 chambres d'hôtel dont une aménagée PMR, d'une surface totale d'environ 195 m²,
- au 1er étage : 4 chambres d'hôtel d'une surface totale de 150 m² environ,
- au 2ème étage mansardé : 4 chambres d'hôtel d'une surface utile d'environ 99 m²,
- au 3ème étage mansardé : un studio d'une surface utile d'environ 34,5 m².
L'expert précise qu'intérieurement les locaux sont agencés avec des matériaux de bonne qualité, en bon état d'entretien locatif.
Le caractère monovalent des locaux litigieux à usage exclusif d'hôtel n'est pas contestable et n'est d'ailleurs pas contesté par les parties
En application des articles L 145-36 et R 145-10 du code de commerce, le prix du bail de ces locaux monovalents échappe à la règle du plafonnement et doit être fixé à la valeur locative laquelle peut être déterminée selon les usages observés dans la branche d'activité considérée, à savoir la méthode hôtelière.
Pour déterminer cette valeur locative, l'expert a utilisé la méthode hôtelière qui, selon les usages de la profession, consiste à dégager la recette théorique annuelle que l'exploitant peut obtenir en louant la totalité des chambres sur l'ensemble de l'année en retenant les seuls prix affichés, et, en appliquant des correctifs, en raison, notamment, du taux d'occupation, des remises à la clientèle, et du pourcentage sur recettes (ou taux adapté).
Il détermine 4 valeurs selon que l'on calcule celle-ci sur une base de 12 ou 13 chambres, et en tenant compte ou non de la recette petits-déjeuners.
Les parties ne discutent pas un taux de loyer de 18 % appliqué à la recette théorique réalisable, retenu par l'expert puis le tribunal, qui sera donc validé par la cour.
Le débat porte sur le calcul de la recette réalisable, tenant compte non seulement du nombre de chambres à prendre en considération, mais aussi du nombre de jours de location, ce que la cour considère comme étant susceptible de jouer sur le taux d'occupation, sur la prise en compte ou non de la recette petit-déjeuners et enfin la prise en compte ou non d'un abattement pour transfert de charges et la déduction ou non de l'impôt foncier.
* sur le nombre de chambres
La discussion porte sur la chambre n° 301 dont l'expert indique qu'elle peut être commercialisée occasionnellement mais qu'elle est davantage à considérer comme un logement de fonction. Il retient toutefois une majoration de la valeur locative de 7,5 % pour ce dernier.
L'hôtel comporte précisément 3 chambres standard, 3 chambres supérieures, 4 chambres luxe, une chambre prestige et une suite, soit 12 chambres d'hôtel.
Il est classé comme hôtel 3 étoiles de 12 chambres le 12 décembre 2017 et la commission de sécurité passée en 2018 indique avoir visité 12 chambres, précisant que le logement privé situé au 3ème étage n'était pas occupé le jour de la visite.
L'expert, au vu des données communiquées par l'expert comptable, a pu constater que l'occupation de la chambre n° 301 était marginale.
La cour approuve les premiers juges qui retiennent une capacité d'exploitation de 12 chambres, en tenant compte d'une majoration de la valeur locative de 7,5 % pour le logement privé compris dans l'assiette du bail, tel que proposé par l'expert.
* sur les remises et commissions
Il n'est pas discuté que sur le montant de la recette théorique maximale, il y a lieu d'appliquer un abattement pour remises et commissions de 11,75 %.
* sur les petits-déjeuners
Le premier juge souligne à raison, que les petits déjeuners sont servis dans une salle spécifique à cet usage et qu'ainsi la recette y afférente doit être prise en compte pour le calcul du loyer.
L'expert indique qu'au regard des données transmises certifiées par l'expert comptable de la société D3C, la part des petits déjeuners dans le chiffre d'affaire est de 12,01 % en 2017, 10,86 % en 2018, et 11,69 % en 2019.
Il retient à ce titre un coefficient de majoration de 11,5 %, qu'il convient d'adopter, la cour observant que la société appelante ne communique aucun élément pertinent de nature à contredire les conclusions de l'expert et justifiant de porter cette majoration à 19%.
La cour écarte de même les prétentions de l'intimé qui demande de n'appliquer cette majoration que sur 50 % des recettes pour prendre en compte la part de l'exploitant, ce qui n'est pas l'usage, comme rappelé par l'expert.
La cour appliquera donc une majoration de 11,5 % sur la recette théorique.
* sur les charges
L'expert rappelle que le bail met à la charge du preneur l'impôt foncier et ainsi que les travaux qui sont imposés par l'administration et relève qu'en l'espèce, il s'agit d'un immeuble récent, disposant d'une chambre PMR mais avec deux escaliers intérieurs, ce qui n'est pas discuté.
La cour validera les conclusions de l'expert qui opère une déduction de 5 % pour transfert de charges et d'une somme de 5 159 euros au titre des impôts fonciers.
* sur la méthode de calcul
L'expert part donc d'une base de recettes arrêtée à 423 600 euros, au regard des prix affichés des différentes chambres de l'établissement sur 290 jours en 2020 selon la période dans l'année.
En prenant en compte les recettes petits-déjeuners au moyen d'une majoration de 11,75 % et en considérant par ailleurs la surface du logement privé par une majoration de la valeur locative de 7,5 %, la valeur locative est calculée comme suit par l'expert :
- recette théorique maximale : 423 600 euros
- correctif remises et commissions (- 11,75 %) : 373 827 euros
- majoration petits-déjeuners (+ 11,5 %) : 416 817 euros
- application du taux d'occupation de 66 % = 275 100 euros,
- taux du loyer de 18 % : 49 518 euros,
- majoré de 7,5 % pour tenir compte du logement du 3ème étage : 53 230 euros,
- après correctif de 5 % pour transfert de charges et déduction de l'impôt foncier : 45 409 euros.
La méthode proposée par la SCI Pavillon de calcul de la recette théorique hébergement repose sur un prix moyen de 100 HT par chambre sur 365 jours et non plus 290 jours.
La cour considère qu'en adoptant un tel calcul sur 365 jours, il conviendrait alors de ramener le taux d'occupation à 62 % qui est le taux moyen des hôtels de l'agglomération de [Localité 4] toute catégories confondues en 2017 et 2018 (cf page 27 du rapport d'expertise) et non de fixer le taux d'occupation de 66 % retenu par l'expert qui base son évaluation sur les prix affichés durant l'année et donc une période de location totale de 290 jours ou encore 64 % comme semble le suggérer le bailleur dans ses écritures.
Un telle méthode n'est favorable au bailleur qu'en évaluant la recette pour 13 chambres et non 12 chambres outre une majoration de loyer pour la chambre du 3ème étage, critères non retenus par la cour, le calcul sur 12 chambres au prix de 100 euros par chambre sur 365 jours, outre les majorations et abattements retenus par la cour, revenant à un chiffre inférieur à 53 230 euros, méthode qui ne saurait être appliquée ici, au regard des prétentions de la SCI Le Pavillon à la hausse du loyer fixé par le tribunal.
La cour approuve en conséquence la méthode de calcul de l'expert, validée par le tribunal, sur un calcul sur les prix pratiqués en 2020 sur 290 jours, avec un taux d'occupation de 66 %, d'autant que le calcul de la recette sur la base des prix affichés n'a pas donné lieu à observations des parties devant l'expert.
En conséquence, le tribunal fixe à raison le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 à la somme de 45 409 euros. Le jugement est confirmé.
- sur les frais irrépétibles et les dépens
Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens, en ce que le tribunal rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et partage par moitié entre les parties, les dépens en ce compris les frais d'expertise, sont confirmées, au regard des prétentions initiales des parties, toutes écartées.
L'équité commande toutefois de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société D3C. La SCI Le Pavillon, qui succombe en son appel et supportera les dépens d'appel, est condamnée à lui payer de ce chef une somme de 1 500 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne la SCI Le Pavillon à payer à la société D3C la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI Le Pavillon aux dépens d'appel.
Le Greffier La Présidente