CA Lyon, 8e ch., 25 février 2026, n° 24/08559
LYON
Arrêt
Autre
N° RG 24/08559 - N° Portalis DBVX-V-B7I-P7ZL
Décision du Président du TJ de [Localité 1] en référé du 02 septembre 2024
RG : 23/01632
S.C.I. 2EKN
C/
Syndic. de copro. [Adresse 1]
S.A.S. OPTIMUS
S.A.S. [J]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 25 Février 2026
APPELANTE :
La S.C.I. 2EKN, société au capital de 500 €, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 880 661 012 dont le siège social est sis [Adresse 2]
Représentée par Me Pierre-laurent MATAGRIN, avocat au barreau de LYON, toque : 1150
INTIMÉS :
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, la société REGIE CARRON, SAS immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro B 327 908 703, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentée par Me Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocat au barreau de LYON, toque : 1037
La société [J], exerçant sous le nom commercial OGAM CHICKEN, SAS, dont le siège social est situé [Adresse 5], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous numéro 914 311 527, représentée par son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité
Représentée par Me Alban JARS de la SELARL JARS PAPPINI & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1174
S.A.S. OPTIMUS
[Adresse 6]
[Localité 2]
Ordonnance de caducité partielle du 22 janvier 2025
Défaillante
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 20 Janvier 2026
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Janvier 2026
Date de mise à disposition : 25 Février 2026
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Véronique DRAHI, conseiller
- Olivier GOURSAUD, magistrat honoraire
assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
La SCI 2EKN est propriétaire d'un local commercial sis [Adresse 6] à 69001 Lyon dans un immeuble à usage pour partie commerciale, pour partie professionnelle et pour partie habitation.
Par acte du 3 août 2022, la SCI 2EKN a donné à bail ce local commercial à la société [J] pour une durée de neuf ans, dans le cadre d'une acquisition par cette dernière du fonds de commerce de restauration rapide de la SAS Optimus.
L'activité de la société [J], spécialisée dans la vente à emporter de poulets frits, a démarré au second semestre 2022.
Plusieurs copropriétaires s'étant plaint de désagréments causés par les odeurs de friture et de cuisine dans les parties communes se dégageant du système d'évacuation ainsi que par l'encombrement du local poubelles, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] à Lyon 1er, ci-après le syndicat des copropriétaires, a, suivant actes des 8 et 12 septembre 2023, fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Lyon la société 2EKN et la société [J] afin de les voir condamner in solidum à supprimer à leurs frais exclusifs le système de ventilation/extraction non autorisé en façade, à lui communiquer les justificatifs de conformité et d'entretien de ce système et de gestion des déchets de la société [J] et à lui payer une provision à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices.
Par acte du 29 novembre 2023, la société [J] a appelé en cause la société Optimus qui l'avait précédée dans ce local.
Elle a sollicité, à titre subsidiaire la condamnation de la société 2EKN sous astreinte à effectuer à ses frais toute démarche aux fins d'autorisation et tous travaux de mise en conformité du système actuel d'extraction, et des sociétés 2EKN et Optimus à l'indemniser de ses pertes d'exploitation consécutives à toute suspension d'activité.
Les deux instances ont été jointes.
Par ordonnance de référé du 2 septembre 2024, rectifiée pour erreur matérielle par ordonnance du 7 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a :
- condamné in solidum la société 2EKN et la société [J] à supprimer à leurs frais exclusifs le système de ventilation / extraction non autorisé en façade sur la [Adresse 7] à [Localité 3], sous astreinte de 300 € par jour de retard, qui commencera à courir un mois après la signification de la décision et pour une durée de quatre mois,
- rejeté la demande de condamnation à communication de documents présentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Localité 1], [Adresse 6],
- rejeté la demande du syndicat des copropriétaires relative à la condamnation de la société [J] à payer une pénalité en matière de gestion de ses déchets,
- condamné in solidum la société 2EKN et la société [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 1.000 € en indemnisation de son préjudice,
- rejeté la demande de garantie formée par la société 2EKN contre la société [J],
- rejeté les demandes formées contre la société Optimus,
- condamné la société 2EKN à effectuer toute démarche aux fins de travaux de conformité du système d'extraction de la société [J], qui devra être réalisée dans un délai de six mois de la signification de la décision,
- rejeté la demande de la société [J] de suspension du paiement de ses loyers et d'indemnisation de sa perte d'exploitation,
- condamné in solidum les sociétés 2EKN et [J] aux dépens,
- condamné in solidum les sociétés 2EKN et [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- laissé à la charge de la société Optimus les frais irrépétibles qu'elle a engagés.
Par déclaration du 12 novembre 2024, la SCI 2EKN a interjeté appel de cette décision.
L'affaire a été fixée par le président de la chambre à l'audience du 20 janvier 2026.
Par ordonnance de caducité partielle du 22 janvier 2025, la présidente de la chambre a prononcé la caducité de la déclaration d'appel uniquement à l'égard de la société Optimus et dit que l'instance se poursuivait entre les autres parties.
Aux termes de ses conclusions en date du 4 février 2025, la société 2EKN demande à la cour de :
- réformer l'ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Lyon statuant en matière de référé le 2 septembre 2024, rectifiée par celle du 7 octobre 2024,
en conséquence,
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] représenté par son syndic la régie Carron de ses demandes en condamnation in solidum de la SCI 2EKN avec la société [J] à effectuer des travaux de modification du système d'extraction ventilation qui resteront seuls à la charge de la société [J],
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 2] représenté par son syndic la régie Carron de sa demande de condamnation formée à son encontre à effectuer les formalités nécessaires à obtenir les autorisations utiles pour ces travaux qui restent exclusivement à la charge de la société [J],
- réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires représenté par la régie Carron la somme de 1.000 € à titre de provision à valoir sur les réparations de son préjudice,
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 2] représenté par son syndic la régie Carron de sa demande en condamnation formée à son encontre en application de l'article 700 du code de procédure civile,
en tout état de cause,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 2] représenté par son syndic la régie Carron et la société [J] à lui payer la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner les mêmes solidairement aux dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 12 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance du 2 septembre 2024 rectifiée le 7 octobre 2024 en ce qu'elle a :
condamné in solidum la SCI 2EKN et la société [J] à supprimer à leurs frais exclusifs le système de ventilation/extraction non autorisé sur la façade sur la [Adresse 7] à Lyon 1er, sous astreinte de 300 € par jour de retard qui commencera à courir un mois après la signification de la présente décision et pour une durée de 4 mois,
condamné in solidum la SCI 2EKN et la société [J] à lui payer une provision de 1.000 € en indemnisation de son préjudice,
condamné in solidum les sociétés 2EKN et [J] aux dépens,
condamné in solidum les sociétés 2EKN et [J] à lui payer la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
y ajoutant,
- débouter la S.C.I. 2EKN et la société [J] de leurs demandes,
- condamner in solidum la SCI 2EKN et la société [J] à supprimer réellement et définitivement l'installation litigieuse de ventilation/extraction non autorisé de la façade (simplement déconnectée), et à remettre en état la devanture (façade), en supprimant la grille litigieuse, sous astreinte portée à 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- condamner in solidum la société [J] et la SCI 2EKN à cesser et faire cesser toute cuisson occasionnant des émanations malodorantes dans les communs sous peine d'indemnité provisionnelle de 1.000 € à chaque infraction constatée,
- condamner in solidum la S.C.I 2EKN et la société [J] à lui verser une nouvelle indemnité provisionnelle de 3.000 € pour résistance abusive,
- condamner in solidum la S.C.I. 2EKN et la société [J] à lui régler une nouvelle provision de 7.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel qui comprendront notamment le coût des constats de commissaire de justice des 3 mars et 27 mai 2025.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 19 janvier 2026, la société [J] demande à la cour de :
sur l'appel principal,
- débouter la société 2EKN de ses demandes, fins et prétentions,
- confirmer l'ordonnance de référé du 2 septembre 2024 rectifiée le 7 octobre 2024 en ce qu'elle a :
rejeté la demande de condamnation à communication de documents présentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 9], [Adresse 10]
rejeté la demande du syndicat des copropriétaires relative à sa condamnation à payer une pénalité en matière de gestion de ses déchets,
rejeté la demande de garantie formée par la société 2EKN à son encontre,
condamné la société 2EKN à effectuer toute démarche aux fins de travaux de conformité du système d'extraction de la société [J], qui devra être réalisée dans un délai de six mois de la signification de la présente décision,
laissé à la charge de la société Optimus les frais irrépétibles qu'elle a exposés.
sur l'appel incident,
- infirmer l'ordonnance de référé du 2 septembre 2024 rectifiée le 7 octobre 2024 en ce qu'elle a :
condamné in solidum la société 2EKN et la société [J] à supprimer à leurs frais exclusifs le système de ventilation/ extraction non autorisé en façade sur la [Adresse 7] à [Localité 3], sous astreinte de 300 euros par jour de retard, qui commencera à courir un mois après la signification de la présente décision et pour une durée de 4 mois,
condamné in solidum la société 2EKN et la société [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 1.000 € en indemnisation de son préjudice,
rejeté la demande de la société [J] de suspension du paiement de ses loyers et d'indemnisation de sa perte d'exploitation,
condamné in solidum les sociétés 2EKN et [J] aux dépens,
condamné in solidum les sociétés 2EKN et [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Localité 1], [Adresse 10] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
et statuant à nouveau,
sur la réalisation des travaux,
- juger que l'obligation de réaliser les travaux de mise en conformité de la gaine incombe à la société 2EKN en sa qualité de bailleur,
- juger que la société 2EKN manque à son obligation de délivrance,
en conséquence,
- constater la nécessité de procéder à des travaux de mise en conformité,
- condamner la société 2EKN à effectuer à ses frais toute démarche aux fins d'autorisation et tous travaux de mise en conformité du système actuel d'extraction et notamment :
dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, adresser au syndicat de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 6], une demande de convocation à une assemblée générale extraordinaire ayant pour objet de statuer sur la mise en conformité de la gaine,
participer et voter à cette assemblée générale,
en cas de rejet, dans un délai de 15 jours suivant la décision de l'assemblée générale, exercer tout recours aux fins de contestation.
- assortir cette condamnation d'une astreinte de 1.000 euros par jour de retard,
- ordonner la suspension du paiement des loyers ou à minima la réduction du montant du loyer loué par la société 2EKN à hauteur de 70% à compter du retrait de la gaine d'extraction et ce jusqu'à la réalisation des travaux de mises en conformité,
- l'autoriser, dans l'hypothèse d'un maintien des loyers, à séquestrer les loyers jusqu'à l'achèvement des travaux sur un compte CARPA ouvert au nom de l'affaire par son conseil,
sur l'absence de solidarité,
- juger que la société [J] est, tout comme le syndicat des copropriétaires, victime des manquements de la société 2EKN et qu'elle ne peut être condamnée à régler une quelconque somme à l'égard de ces derniers,
en conséquence,
- condamner seule la société 2EKN à verser au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 1. 000 euros en indemnisation de son préjudice et la somme de 3.000 euros au titre des frais de l'article 700 de la procédure de civile ainsi qu'aux dépens relatifs à la procédure par devant le tribunal judiciaire.
sur le préjudice subi par elle au titre des manquements de la société 2EKN,
- juger qu'elle subit un préjudice économique et moral compte tenu des agissements de la société 2EKN,
en conséquence,
- condamner la société 2EKN à l'indemniser de ses pertes d'exploitation dont la perte de marge brute s'élève pour le préjudice déjà subi à la somme de 68.755 euros et pour celui qui sera subi jusqu'à minima au 31 août 2025 soit la somme à parfaire de 206.265 euros,
- condamner la société 2EKN à l'indemniser de son préjudice moral évalué à la somme de 50.000 euros.
sur les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6],
- juger qu'elle ne fait preuve d'aucune résistance abusive et qu'elle a procédé au retrait de la gaine litigieuse,
en conséquence,
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de ses demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre.
en tout état de cause,
- condamner la société 2EKN à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 janvier 2026.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Par suite de l'ordonnance de caducité partielle de la déclaration d'appel à l'encontre de la société Optimus, la cour est dessaisie de l'appel en tant que dirigée à l'encontre de cette partie.
A titre préliminaire, la cour relève que l'ordonnance déférée n'est pas remise en cause par le syndicat des copropriétaires en ce qu'elle a rejeté sa demande de communication de documents et celle tendant au paiement par la société [J] d'une pénalité en matière de ses déchets.
Il convient enfin de rappeler que les demandes tendant à voir "constater" ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour, de même que les demandes tendant à voir "dire et juger" lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.
1° sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 3] :
La société 2EKN soutient que les demandes dirigées à son encontre se heurtent à l'existence d'une contestation sérieuse et fait valoir notamment que :
- en vertu du bail conclu avec la société [J], tous les agencements nécessaires à l'exploitation du fonds de commerce, incluant même les installations pour le cas où l'évolution de la réglementation actuelle viendrait à l'exiger ainsi que toutes les mises en conformité de sécurité, accessibilité, réglementation environnementale et énergétique ainsi que les réglementations issues de la loi Grenelle II restent exclusivement à la charge du locataire, seules les grosses réparations étant à celle du bailleur,
- le premier juge s'est contenté d'affirmer, sans preuve objective, que les travaux d'extraction et de ventilation utilisés par la société [J] étaient des gros travaux au sens de l'article 606,
- en tout cas, l'appréciation de la nature des travaux à effectuer et leur qualification juridique échappe à la compétence du juge des référés.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
- la société 2EKN n'a jamais justifié d'une autorisation du syndicat des copropriétaires pour modifier la façade en créant une ouverture dans sa devanture afin d'y installer une grille d'extraction / ventilation, ce système actuel d'extraction / ventilation n'est pas conforme à la réglementation puisque la grille est accolée à la porte d'entrée de l'immeuble et située juste au-dessous des fenêtres du premier étage sans respecter la distance de 8 mètres prescrite par le règlement sanitaire départemental et le système n'assure pas sa fonction, des nuisances olfactives et audibles ayant été constatées à plusieurs reprises,
- la présence de cette extraction non autorisée caractérise un trouble manifestement illicite permettant de solliciter la suppression définitive du système d'extraction /ventilation assortie d'une astreinte,
- en effet, la société 2EKN se désintéresse totalement des nuisances provoquées par son locataire, alors qu'elle en est juridiquement responsable et de son côté, la société [J] n'a rien fait pour mettre fin à la situation, concernant notamment les odeurs d'extraction,
- les travaux relèvent de l'obligation de délivrance du bailleur, qui ne pouvait donner en location son local pour une activité de restauration sans s'inquiéter de la faisabilité et de la réalité d'une extraction devant exclure toute gêne pour le voisinage,
- aucun dossier complet sur la réalisation des travaux ne lui a été transmis en assemblée générale,
- les troubles n'ont toujours pas cessé, la société [J] proposant à nouveau du poulet frit, les équipements litigieux n'ont pas été déposés, mais simplement "déconnectés et débranchés', de sorte que la situation est encore pire puisqu'il n'existe plus aucune extraction, même inadaptée,
- en réalité, les locaux sont définitivement inadaptés à une activité de restaurant car ils ne peuvent être raccordés à une gaine, les travaux entrepris sans autorisation ne pourront jamais être rendus conformes et une remise en état s'imposera en tout état de cause,
- la cessation de l'activité est donc nécessaire, à charge pour les sociétés E2KN et [J] de remettre les lieux en état et de régler leurs différends.
La société [J] fait valoir que :
- les travaux afférents à la réfection d'une gaine d'extraction ne peuvent s'apparenter qu'à de grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil, notamment parce qu'ils porteront sur le bâti de l'immeuble car ils toucheront aux fondations, à la façade et à la charpente, et en vertu de l'article R.145-35 2° du code de commerce, leur réalisation incombe incontestablement à la société 2EKN,
- le juge des référés n'a pas tiré les conséquences légales de ces manquements en prononçant des condamnations solidaires et elle ne peut être condamnée à réparer le préjudice subi par la copropriété ou à devoir retirer la gaine d'extraction à ses frais alors même qu'elle est la première victime de son bailleur, lequel étant à l'origine de l'installation de la gaine d'extraction, doit seul en assumer les conséquences,
- la réalisation de travaux de mise en conformité est tout à fait possible puisqu'il existe déjà une gaine d'extraction qu'il suffit de relier à son local, sans modification de la façade,
- par contre, les travaux mis à la charge de la société 2EKN doivent être assortis d'une astreinte, au risque d'un défaut d'exécution.
Sur ce :
La demande du syndicat des copropriétaires n'est pas formée au titre d'une obligation non sérieusement contestable mais au visa des dispositions de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile selon lesquelles, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il est constant par ailleurs que tous travaux privatifs réalisés par un copropriétaire qui affectent les parties communes ou impactent l'aspect extérieur de l'immeuble, caractérisent un trouble manifestement illicite si ces travaux n'ont pas été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires.
Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a justement relevé au vu des différentes pièces produites que la mise en place d'un système de ventilation/extraction sur la façade du N° [Adresse 6], dont il n'est pas contesté qu'il n'a jamais été autorisé par le syndicat des copropriétaires, son absence de conformité au règlement sanitaire départemental en ce qu'accolé à la porte d'entrée de l'immeuble juste en dessous des fenêtres du 1er étage, il ne respecte pas la distance de 8 mètres prescrite par ce règlement, les nuisances occasionnées par les odeurs d'huile chaude et d'aliments frits constatés par huissier et le fait que les odeurs étaient perceptibles dans les parties communes et jusqu'à l'intérieur des appartements, caractérisaient un trouble manifestement illicite dont le syndicat des copropriétaires était fondé à exiger la cessation.
Ce point n'est d'ailleurs contesté, ni par l'appelante, ni par la société [J], la discussion entre ces deux parties devant la cour portant sur le point de savoir à qui incombent les travaux d'extraction et de ventilation.
La cour relève à cet égard que ce débat est indifférent dans le cadre de l'action engagée par le syndicat des copropriétaires lequel a seulement la charge de prouver l'existence du trouble dont il demande la cessation, et de diriger son action contre le ou les auteurs du trouble.
A l'évidence, le trouble allégué par le syndicat des copropriétaires au titre de nuisances, notamment olfactives, est le fait de la société [J], exploitante du fonds de commerce de restauration rapide.
De même, il convient de rappeler que la société 2EKN, propriétaire des lieux est, en vertu du règlement de copropriété, responsable à l'égard des copropriétaires et du syndicat des troubles de jouissance dont lui-même ou ses locataires seraient les auteurs.
Il appartenait à la société 2EKN dans ce cadre de s'assurer de la conformité de son bien loué à une activité de restauration rapide tant à l'égard du réglement de copropriété que du règlement sanitaire départemental, de faire installer un système d'extraction et de ventilation efficace et qui ne soit pas de nature à gêner le voisinage, et enfin de solliciter une autorisation de l'assemblée générale dès lors qu'il était installé sur la façade, partie commune de l'immeuble, ce qu'elle ne justifie, ni même ne soutient avoir fait.
C'est donc à juste titre que le premier juge a condamné in solidum les deux sociétés à supprimer à leurs frais exclusifs le système de ventilation/extraction non autorisé en façade sur la [Adresse 7] et a assorti cette obligation d'une astreinte.
Il convient seulement, ajoutant au jugement, de préciser que la suppression de ce système inclut celle de la grille implantée en façade sans autorisation.
Il n'est pas justifié par les pièces produites que le système de ventilation/extraction a été totalement enlevé et la cour estime que l'efficacité de la présente décision impose de fixer une nouvelle astreinte à hauteur de 300 € par jour, astreinte qui commencera à courir un mois après la signification du présent arrêt pendant une durée de trois mois.
Par ailleurs, le premier juge a justement considéré que le syndicat des copropriétaires avait subi un préjudice causé par les odeurs émises depuis plusieurs années depuis le local commercial ce qui justifiait, de manière non sérieusement contestable, l'allocation à ce titre d'une indemnité provisionnelle de 1.000 € et l'ordonnance est confirmée de ce chef.
Le syndicat des copropriétaires sollicite devant la cour la condamnation des sociétés [J] et 2EKN à cesser et faire cesser toute cuisson occasionnant des émanations malodorantes dans les communs.
Il verse aux débats deux constats d'huissier établis les 31 mars et 27 mai 2025, soit postérieurement au délai accordé par le juge des référés, d'où il ressort, même si l'enseigne de l'établissement a changé, désormais [K] avec mention [Adresse 11] [Adresse 12], que les nuisances olfactives persistent dans les parties communes et privatives de l'immeuble.
Il n'est pas contestable que le seul fait d'enlever le système actuel de ventilation extraction, sans qu'il ne soit remplacé par un autre efficace, n'est pas en soi de nature à faire cesser le trouble.
Il convient dés lors, faisant droit à la demande du syndicat des copropriétaires, de condamner la société [J] et la société 2EKN, in solidum, à cesser ou à faire cesser toute nuisance olfactive liée à une odeur de friture et ce, à peine d'une indemnité de 1.000 € par infraction constatée.
Enfin, ni les circonstances du litige, ni les éléments de la procédure, ne permettent de caractériser à l'encontre des sociétés [J] et 2EKN une faute de nature à faire dégénérer en abus leur droit de se défendre en justice.
Le syndicat des copropriétaires est donc débouté de sa demande en dommages et intérêts formée à ce titre.
2° sur les demandes de la société [J] :
La société [J] fait valoir que :
- la SCI 2EKN n'a pas respecté son obligation de délivrance prescrite par l'article 1719 du code civil, le local étant non conforme à l'activité exploitée, ce qu'elle ignorait lors de la conclusion du bail commercial, et elle ne peut plus exercer son activité de restauration telle que prévue aux termes du contrat de bail,
- les travaux nécessaires à la mise en conformité qui porteront sur le bâti de l'immeuble relèvent des grosses réparations à la charge de la société 2EKN,
- ces travaux de mise en conformité sont possibles en reliant une gaine d'extraction existante à son local,
- il appartient donc à la société 2EKN d'effectuer toute démarche en vue d'obtenir une autorisation de l'assemblée générale et cette condamnation doit être assortie du prononcé d'une astreinte.
A l'appui de ses demandes d'indemnisation, elle déclare qu'elle a retiré la gaine à ses frais exclusifs sans que la société 2EKN ne réalise les démarches nécessaires ainsi que les travaux à faire et elle se prévaut de deux chefs de préjudice :
- pertes d'exploitation consécutives à toute cessation ou suspension d'activité entre la date de dépose et la fin des travaux,
- préjudice moral caractérisé par un préjudice d'image important, ayant été contrainte de renoncer à la vente de son produit phare et ayant dû changer de concept au détriment de sa clientèle fidèle.
Pour les mêmes raisons, elle s'estime fondée à solliciter la suspension du paiement de loyers.
La société 2EKN n'a formulé aucune observation sur les demandes de la société [J] si ce n'est, ainsi que rappelé plus haut, en soutenant qu'en vertu du bail, les travaux et installations nécessaires à l'exploitation du fonds de commerce sont la charge du locataire et qu'à tout le moins, la qualification de la nature des travaux à faire excède la compétence du juge des référés.
Sur ce :
Aux termes du bail signé entre les parties, les locaux sont loués pour l'exercice exclusif de restaurant, bar, snack et vente à emporter.
Ainsi, cette activité, notamment celle de restaurant, implique des opérations de cuisson et nécessite impérativement une installation d'extraction des fumées et odeurs.
Il ressort de ce qui précède que la suppression du système de ventilation/extraction actuellement en place sur la façade de la [Adresse 7] a été ordonnée et qu'il n'existe actuellement au sein du local occupé par la société [J], aucun système de ventilation/extraction efficace.
La société [J] n'est donc pas en mesure d'exercer son activité conformément à la destination fixée au bail ce qui caractérise un manquement du bailleur à l'obligation de délivrance.
S'il n'appartient pas au juge des référés d'interpréter les clauses du bail et de distinguer les travaux incombant au bailleur ou au preneur, la cour relève que la problématique du dossier concerne l'obligation de délivrance du local conforme à sa destination, à savoir une activité de restaurant, donc équipé d'un système de ventilation/extraction efficace, ce qui n'était pas le cas lorsque la société [J] a pris possession des lieux, et non pas la prise en charge de travaux qui auraient été nécessités par l'évolution de la réglementation.
Ainsi, les clauses du bail invoquées par la société 2EKN pour se soustraire à ses obligations ne sont pas de nature à la dégager de sa responsabilité.
En outre, la cour rappelle que les travaux doivent être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires et qu'il appartient donc à la société 2EKN de solliciter une telle autorisation.
La société [J] verse aux débats différents documents dont il semble, sous réserve d'une validation par la copropriété, qu'elle soit techniquement possible.
Les quelques pièces que la société 2EKN verse aux débats sont insuffisantes pour démontrer qu'elle ait fait preuve de diligences efficaces pour obtenir une telle autorisation puisqu'elle se contente de produire un simple devis sans plus d'explications, et que lors de sa réunion du 10 mars 2025, l'assemblée générale a refusé cette demande de mise en conformité.
Il convient de confirmer l'ordonnance sur le principe en ce qu'elle a condamné la société 2EKN à effectuer des démarches aux fins de travaux de conformité du système d'extraction.
Il apparaît toutefois nécessaire de préciser les modalités de cette intervention, ainsi que sollicité par la société [J], et de dire que la société 2EKN, à charge pour la société [J] de proposer préalablement un projet technique de faisabilité, devra :
dans un délai de 15 jours suivant la présentation de ce projet, adresser au syndicat des copropriétaires une demande de convocation à une assemblée générale extraordinaire, ayant pour objet de statuer sur la mise en conformité de la gaine d'extraction,
participer et voter à cette assemblée générale,
en cas de rejet, exercer dans un délai de 15 jours suivant la décision de l'assemblée générale, tout recours aux fins de contestation.
L'efficacité de la présente décision commande d'assortir cette injonction d'une astreinte selon les modalités définies au dispositif du présent arrêt.
Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et les difficultés rencontrées par la société [J] dans l'exploitation de son local, sans qu'elles interdisent toutefois complètement cette exploitation, justifient la demande de suspension du paiement du loyer à raison de 50 % depuis la date du retrait de la gaine d'extraction jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité.
Aucune autre considération ne conduit toutefois à ordonner le séquestre des loyers jusqu'à l'achèvement des travaux sur un compte Carpa.
La cour estime pour le surplus que la demande en paiement de dommages et intérêts au titre d'un préjudice économique et moral se heurte à l'existence d'une contestation sérieuse et excède la compétence du juge des référés, l'ordonnance étant confirmée de ce chef.
3° sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
L'ordonnance déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.
Les dépens de l'instance d'appel sont à la charge de la société 2EKN qui succombe en sa tentative de remise en cause de l'ordonnance, sans qu'il y ait lieu toutefois d'inclure dans le montant des dépens le coût des constats de commissaire de justice des 3 mars et 27 mai 2025.
L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel au profit du syndicat des copropriétaires et de la société [J] et il leur est alloué à ce titre et à chacun la somme de 2.500 €.
PAR CES MOTIFS
La cour,
statuant dans les limites de sa saisine ;
Confirme l'ordonnance déférée en ses dispositions soumises à son appréciation sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de fixation d'une astreinte au titre des démarches de conformité du système d'extraction et la demande de suspension du paiement des loyers ;
Statuant de nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,
Dit que la suppression du système d'extraction qui devra être complète inclut celle de la grille implantée en façade sans autorisation,
Dit que la suppression définitive de l'installation de ventilation/extraction devra être exécutée au plus tard dans le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et que passé ce délai, il sera dû par les sociétés [J] et 2EKN, in solidum, une nouvelle astreinte de 200 € par jour de retard pendant un délai de trois mois,
Condamne la société [J] et la société 2EKN, in solidum, à cesser ou à faire cesser toute nuisance olfactive liée à une odeur de friture et ce, à peine d'une indemnité de 1.000 € par infraction constatée,
Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
Condamne la société 2EKN, à charge pour la société [J] de proposer préalablement un projet technique de faisabilité, à :
- dans un délai de 15 jours suivant la présentation de ce projet, adresser au syndicat des copropriétaires une demande de convocation à une assemblée générale extraordinaire ayant pour objet de statuer sur la mise en conformité de la gaine d'extraction,
- participer et voter à cette assemblée générale,
- en cas de rejet, exercer dans un délai de 15 jours suivant la décision de l'assemblée générale, tout recours aux fins de contestation.
Dit que passé ces délais, il sera dû par la société 2EKN une astreinte de 200 € par jour de retard pendant un délai de trois mois.
Ordonne la suspension du paiement du loyer par la société [J] à la société 2EKN à raison de 50 % du montant de ce loyer, depuis la date du retrait complet de la gaine d'extraction jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité.
Rejette le surplus des demandes ;
Condamne la société 2EKN à payer en cause d'appel au syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] à [Localité 2] et à la société [J] la somme de 2.500 €, à chacun, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société 2EKN aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Décision du Président du TJ de [Localité 1] en référé du 02 septembre 2024
RG : 23/01632
S.C.I. 2EKN
C/
Syndic. de copro. [Adresse 1]
S.A.S. OPTIMUS
S.A.S. [J]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 25 Février 2026
APPELANTE :
La S.C.I. 2EKN, société au capital de 500 €, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 880 661 012 dont le siège social est sis [Adresse 2]
Représentée par Me Pierre-laurent MATAGRIN, avocat au barreau de LYON, toque : 1150
INTIMÉS :
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, la société REGIE CARRON, SAS immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro B 327 908 703, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentée par Me Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocat au barreau de LYON, toque : 1037
La société [J], exerçant sous le nom commercial OGAM CHICKEN, SAS, dont le siège social est situé [Adresse 5], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous numéro 914 311 527, représentée par son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité
Représentée par Me Alban JARS de la SELARL JARS PAPPINI & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1174
S.A.S. OPTIMUS
[Adresse 6]
[Localité 2]
Ordonnance de caducité partielle du 22 janvier 2025
Défaillante
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 20 Janvier 2026
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Janvier 2026
Date de mise à disposition : 25 Février 2026
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Véronique DRAHI, conseiller
- Olivier GOURSAUD, magistrat honoraire
assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
La SCI 2EKN est propriétaire d'un local commercial sis [Adresse 6] à 69001 Lyon dans un immeuble à usage pour partie commerciale, pour partie professionnelle et pour partie habitation.
Par acte du 3 août 2022, la SCI 2EKN a donné à bail ce local commercial à la société [J] pour une durée de neuf ans, dans le cadre d'une acquisition par cette dernière du fonds de commerce de restauration rapide de la SAS Optimus.
L'activité de la société [J], spécialisée dans la vente à emporter de poulets frits, a démarré au second semestre 2022.
Plusieurs copropriétaires s'étant plaint de désagréments causés par les odeurs de friture et de cuisine dans les parties communes se dégageant du système d'évacuation ainsi que par l'encombrement du local poubelles, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] à Lyon 1er, ci-après le syndicat des copropriétaires, a, suivant actes des 8 et 12 septembre 2023, fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Lyon la société 2EKN et la société [J] afin de les voir condamner in solidum à supprimer à leurs frais exclusifs le système de ventilation/extraction non autorisé en façade, à lui communiquer les justificatifs de conformité et d'entretien de ce système et de gestion des déchets de la société [J] et à lui payer une provision à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices.
Par acte du 29 novembre 2023, la société [J] a appelé en cause la société Optimus qui l'avait précédée dans ce local.
Elle a sollicité, à titre subsidiaire la condamnation de la société 2EKN sous astreinte à effectuer à ses frais toute démarche aux fins d'autorisation et tous travaux de mise en conformité du système actuel d'extraction, et des sociétés 2EKN et Optimus à l'indemniser de ses pertes d'exploitation consécutives à toute suspension d'activité.
Les deux instances ont été jointes.
Par ordonnance de référé du 2 septembre 2024, rectifiée pour erreur matérielle par ordonnance du 7 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a :
- condamné in solidum la société 2EKN et la société [J] à supprimer à leurs frais exclusifs le système de ventilation / extraction non autorisé en façade sur la [Adresse 7] à [Localité 3], sous astreinte de 300 € par jour de retard, qui commencera à courir un mois après la signification de la décision et pour une durée de quatre mois,
- rejeté la demande de condamnation à communication de documents présentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Localité 1], [Adresse 6],
- rejeté la demande du syndicat des copropriétaires relative à la condamnation de la société [J] à payer une pénalité en matière de gestion de ses déchets,
- condamné in solidum la société 2EKN et la société [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 1.000 € en indemnisation de son préjudice,
- rejeté la demande de garantie formée par la société 2EKN contre la société [J],
- rejeté les demandes formées contre la société Optimus,
- condamné la société 2EKN à effectuer toute démarche aux fins de travaux de conformité du système d'extraction de la société [J], qui devra être réalisée dans un délai de six mois de la signification de la décision,
- rejeté la demande de la société [J] de suspension du paiement de ses loyers et d'indemnisation de sa perte d'exploitation,
- condamné in solidum les sociétés 2EKN et [J] aux dépens,
- condamné in solidum les sociétés 2EKN et [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- laissé à la charge de la société Optimus les frais irrépétibles qu'elle a engagés.
Par déclaration du 12 novembre 2024, la SCI 2EKN a interjeté appel de cette décision.
L'affaire a été fixée par le président de la chambre à l'audience du 20 janvier 2026.
Par ordonnance de caducité partielle du 22 janvier 2025, la présidente de la chambre a prononcé la caducité de la déclaration d'appel uniquement à l'égard de la société Optimus et dit que l'instance se poursuivait entre les autres parties.
Aux termes de ses conclusions en date du 4 février 2025, la société 2EKN demande à la cour de :
- réformer l'ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Lyon statuant en matière de référé le 2 septembre 2024, rectifiée par celle du 7 octobre 2024,
en conséquence,
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] représenté par son syndic la régie Carron de ses demandes en condamnation in solidum de la SCI 2EKN avec la société [J] à effectuer des travaux de modification du système d'extraction ventilation qui resteront seuls à la charge de la société [J],
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 2] représenté par son syndic la régie Carron de sa demande de condamnation formée à son encontre à effectuer les formalités nécessaires à obtenir les autorisations utiles pour ces travaux qui restent exclusivement à la charge de la société [J],
- réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires représenté par la régie Carron la somme de 1.000 € à titre de provision à valoir sur les réparations de son préjudice,
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 2] représenté par son syndic la régie Carron de sa demande en condamnation formée à son encontre en application de l'article 700 du code de procédure civile,
en tout état de cause,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 2] représenté par son syndic la régie Carron et la société [J] à lui payer la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner les mêmes solidairement aux dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 12 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance du 2 septembre 2024 rectifiée le 7 octobre 2024 en ce qu'elle a :
condamné in solidum la SCI 2EKN et la société [J] à supprimer à leurs frais exclusifs le système de ventilation/extraction non autorisé sur la façade sur la [Adresse 7] à Lyon 1er, sous astreinte de 300 € par jour de retard qui commencera à courir un mois après la signification de la présente décision et pour une durée de 4 mois,
condamné in solidum la SCI 2EKN et la société [J] à lui payer une provision de 1.000 € en indemnisation de son préjudice,
condamné in solidum les sociétés 2EKN et [J] aux dépens,
condamné in solidum les sociétés 2EKN et [J] à lui payer la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
y ajoutant,
- débouter la S.C.I. 2EKN et la société [J] de leurs demandes,
- condamner in solidum la SCI 2EKN et la société [J] à supprimer réellement et définitivement l'installation litigieuse de ventilation/extraction non autorisé de la façade (simplement déconnectée), et à remettre en état la devanture (façade), en supprimant la grille litigieuse, sous astreinte portée à 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- condamner in solidum la société [J] et la SCI 2EKN à cesser et faire cesser toute cuisson occasionnant des émanations malodorantes dans les communs sous peine d'indemnité provisionnelle de 1.000 € à chaque infraction constatée,
- condamner in solidum la S.C.I 2EKN et la société [J] à lui verser une nouvelle indemnité provisionnelle de 3.000 € pour résistance abusive,
- condamner in solidum la S.C.I. 2EKN et la société [J] à lui régler une nouvelle provision de 7.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel qui comprendront notamment le coût des constats de commissaire de justice des 3 mars et 27 mai 2025.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 19 janvier 2026, la société [J] demande à la cour de :
sur l'appel principal,
- débouter la société 2EKN de ses demandes, fins et prétentions,
- confirmer l'ordonnance de référé du 2 septembre 2024 rectifiée le 7 octobre 2024 en ce qu'elle a :
rejeté la demande de condamnation à communication de documents présentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 9], [Adresse 10]
rejeté la demande du syndicat des copropriétaires relative à sa condamnation à payer une pénalité en matière de gestion de ses déchets,
rejeté la demande de garantie formée par la société 2EKN à son encontre,
condamné la société 2EKN à effectuer toute démarche aux fins de travaux de conformité du système d'extraction de la société [J], qui devra être réalisée dans un délai de six mois de la signification de la présente décision,
laissé à la charge de la société Optimus les frais irrépétibles qu'elle a exposés.
sur l'appel incident,
- infirmer l'ordonnance de référé du 2 septembre 2024 rectifiée le 7 octobre 2024 en ce qu'elle a :
condamné in solidum la société 2EKN et la société [J] à supprimer à leurs frais exclusifs le système de ventilation/ extraction non autorisé en façade sur la [Adresse 7] à [Localité 3], sous astreinte de 300 euros par jour de retard, qui commencera à courir un mois après la signification de la présente décision et pour une durée de 4 mois,
condamné in solidum la société 2EKN et la société [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 1.000 € en indemnisation de son préjudice,
rejeté la demande de la société [J] de suspension du paiement de ses loyers et d'indemnisation de sa perte d'exploitation,
condamné in solidum les sociétés 2EKN et [J] aux dépens,
condamné in solidum les sociétés 2EKN et [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Localité 1], [Adresse 10] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
et statuant à nouveau,
sur la réalisation des travaux,
- juger que l'obligation de réaliser les travaux de mise en conformité de la gaine incombe à la société 2EKN en sa qualité de bailleur,
- juger que la société 2EKN manque à son obligation de délivrance,
en conséquence,
- constater la nécessité de procéder à des travaux de mise en conformité,
- condamner la société 2EKN à effectuer à ses frais toute démarche aux fins d'autorisation et tous travaux de mise en conformité du système actuel d'extraction et notamment :
dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, adresser au syndicat de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 6], une demande de convocation à une assemblée générale extraordinaire ayant pour objet de statuer sur la mise en conformité de la gaine,
participer et voter à cette assemblée générale,
en cas de rejet, dans un délai de 15 jours suivant la décision de l'assemblée générale, exercer tout recours aux fins de contestation.
- assortir cette condamnation d'une astreinte de 1.000 euros par jour de retard,
- ordonner la suspension du paiement des loyers ou à minima la réduction du montant du loyer loué par la société 2EKN à hauteur de 70% à compter du retrait de la gaine d'extraction et ce jusqu'à la réalisation des travaux de mises en conformité,
- l'autoriser, dans l'hypothèse d'un maintien des loyers, à séquestrer les loyers jusqu'à l'achèvement des travaux sur un compte CARPA ouvert au nom de l'affaire par son conseil,
sur l'absence de solidarité,
- juger que la société [J] est, tout comme le syndicat des copropriétaires, victime des manquements de la société 2EKN et qu'elle ne peut être condamnée à régler une quelconque somme à l'égard de ces derniers,
en conséquence,
- condamner seule la société 2EKN à verser au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 1. 000 euros en indemnisation de son préjudice et la somme de 3.000 euros au titre des frais de l'article 700 de la procédure de civile ainsi qu'aux dépens relatifs à la procédure par devant le tribunal judiciaire.
sur le préjudice subi par elle au titre des manquements de la société 2EKN,
- juger qu'elle subit un préjudice économique et moral compte tenu des agissements de la société 2EKN,
en conséquence,
- condamner la société 2EKN à l'indemniser de ses pertes d'exploitation dont la perte de marge brute s'élève pour le préjudice déjà subi à la somme de 68.755 euros et pour celui qui sera subi jusqu'à minima au 31 août 2025 soit la somme à parfaire de 206.265 euros,
- condamner la société 2EKN à l'indemniser de son préjudice moral évalué à la somme de 50.000 euros.
sur les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6],
- juger qu'elle ne fait preuve d'aucune résistance abusive et qu'elle a procédé au retrait de la gaine litigieuse,
en conséquence,
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de ses demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre.
en tout état de cause,
- condamner la société 2EKN à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 janvier 2026.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Par suite de l'ordonnance de caducité partielle de la déclaration d'appel à l'encontre de la société Optimus, la cour est dessaisie de l'appel en tant que dirigée à l'encontre de cette partie.
A titre préliminaire, la cour relève que l'ordonnance déférée n'est pas remise en cause par le syndicat des copropriétaires en ce qu'elle a rejeté sa demande de communication de documents et celle tendant au paiement par la société [J] d'une pénalité en matière de ses déchets.
Il convient enfin de rappeler que les demandes tendant à voir "constater" ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour, de même que les demandes tendant à voir "dire et juger" lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.
1° sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 3] :
La société 2EKN soutient que les demandes dirigées à son encontre se heurtent à l'existence d'une contestation sérieuse et fait valoir notamment que :
- en vertu du bail conclu avec la société [J], tous les agencements nécessaires à l'exploitation du fonds de commerce, incluant même les installations pour le cas où l'évolution de la réglementation actuelle viendrait à l'exiger ainsi que toutes les mises en conformité de sécurité, accessibilité, réglementation environnementale et énergétique ainsi que les réglementations issues de la loi Grenelle II restent exclusivement à la charge du locataire, seules les grosses réparations étant à celle du bailleur,
- le premier juge s'est contenté d'affirmer, sans preuve objective, que les travaux d'extraction et de ventilation utilisés par la société [J] étaient des gros travaux au sens de l'article 606,
- en tout cas, l'appréciation de la nature des travaux à effectuer et leur qualification juridique échappe à la compétence du juge des référés.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
- la société 2EKN n'a jamais justifié d'une autorisation du syndicat des copropriétaires pour modifier la façade en créant une ouverture dans sa devanture afin d'y installer une grille d'extraction / ventilation, ce système actuel d'extraction / ventilation n'est pas conforme à la réglementation puisque la grille est accolée à la porte d'entrée de l'immeuble et située juste au-dessous des fenêtres du premier étage sans respecter la distance de 8 mètres prescrite par le règlement sanitaire départemental et le système n'assure pas sa fonction, des nuisances olfactives et audibles ayant été constatées à plusieurs reprises,
- la présence de cette extraction non autorisée caractérise un trouble manifestement illicite permettant de solliciter la suppression définitive du système d'extraction /ventilation assortie d'une astreinte,
- en effet, la société 2EKN se désintéresse totalement des nuisances provoquées par son locataire, alors qu'elle en est juridiquement responsable et de son côté, la société [J] n'a rien fait pour mettre fin à la situation, concernant notamment les odeurs d'extraction,
- les travaux relèvent de l'obligation de délivrance du bailleur, qui ne pouvait donner en location son local pour une activité de restauration sans s'inquiéter de la faisabilité et de la réalité d'une extraction devant exclure toute gêne pour le voisinage,
- aucun dossier complet sur la réalisation des travaux ne lui a été transmis en assemblée générale,
- les troubles n'ont toujours pas cessé, la société [J] proposant à nouveau du poulet frit, les équipements litigieux n'ont pas été déposés, mais simplement "déconnectés et débranchés', de sorte que la situation est encore pire puisqu'il n'existe plus aucune extraction, même inadaptée,
- en réalité, les locaux sont définitivement inadaptés à une activité de restaurant car ils ne peuvent être raccordés à une gaine, les travaux entrepris sans autorisation ne pourront jamais être rendus conformes et une remise en état s'imposera en tout état de cause,
- la cessation de l'activité est donc nécessaire, à charge pour les sociétés E2KN et [J] de remettre les lieux en état et de régler leurs différends.
La société [J] fait valoir que :
- les travaux afférents à la réfection d'une gaine d'extraction ne peuvent s'apparenter qu'à de grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil, notamment parce qu'ils porteront sur le bâti de l'immeuble car ils toucheront aux fondations, à la façade et à la charpente, et en vertu de l'article R.145-35 2° du code de commerce, leur réalisation incombe incontestablement à la société 2EKN,
- le juge des référés n'a pas tiré les conséquences légales de ces manquements en prononçant des condamnations solidaires et elle ne peut être condamnée à réparer le préjudice subi par la copropriété ou à devoir retirer la gaine d'extraction à ses frais alors même qu'elle est la première victime de son bailleur, lequel étant à l'origine de l'installation de la gaine d'extraction, doit seul en assumer les conséquences,
- la réalisation de travaux de mise en conformité est tout à fait possible puisqu'il existe déjà une gaine d'extraction qu'il suffit de relier à son local, sans modification de la façade,
- par contre, les travaux mis à la charge de la société 2EKN doivent être assortis d'une astreinte, au risque d'un défaut d'exécution.
Sur ce :
La demande du syndicat des copropriétaires n'est pas formée au titre d'une obligation non sérieusement contestable mais au visa des dispositions de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile selon lesquelles, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il est constant par ailleurs que tous travaux privatifs réalisés par un copropriétaire qui affectent les parties communes ou impactent l'aspect extérieur de l'immeuble, caractérisent un trouble manifestement illicite si ces travaux n'ont pas été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires.
Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a justement relevé au vu des différentes pièces produites que la mise en place d'un système de ventilation/extraction sur la façade du N° [Adresse 6], dont il n'est pas contesté qu'il n'a jamais été autorisé par le syndicat des copropriétaires, son absence de conformité au règlement sanitaire départemental en ce qu'accolé à la porte d'entrée de l'immeuble juste en dessous des fenêtres du 1er étage, il ne respecte pas la distance de 8 mètres prescrite par ce règlement, les nuisances occasionnées par les odeurs d'huile chaude et d'aliments frits constatés par huissier et le fait que les odeurs étaient perceptibles dans les parties communes et jusqu'à l'intérieur des appartements, caractérisaient un trouble manifestement illicite dont le syndicat des copropriétaires était fondé à exiger la cessation.
Ce point n'est d'ailleurs contesté, ni par l'appelante, ni par la société [J], la discussion entre ces deux parties devant la cour portant sur le point de savoir à qui incombent les travaux d'extraction et de ventilation.
La cour relève à cet égard que ce débat est indifférent dans le cadre de l'action engagée par le syndicat des copropriétaires lequel a seulement la charge de prouver l'existence du trouble dont il demande la cessation, et de diriger son action contre le ou les auteurs du trouble.
A l'évidence, le trouble allégué par le syndicat des copropriétaires au titre de nuisances, notamment olfactives, est le fait de la société [J], exploitante du fonds de commerce de restauration rapide.
De même, il convient de rappeler que la société 2EKN, propriétaire des lieux est, en vertu du règlement de copropriété, responsable à l'égard des copropriétaires et du syndicat des troubles de jouissance dont lui-même ou ses locataires seraient les auteurs.
Il appartenait à la société 2EKN dans ce cadre de s'assurer de la conformité de son bien loué à une activité de restauration rapide tant à l'égard du réglement de copropriété que du règlement sanitaire départemental, de faire installer un système d'extraction et de ventilation efficace et qui ne soit pas de nature à gêner le voisinage, et enfin de solliciter une autorisation de l'assemblée générale dès lors qu'il était installé sur la façade, partie commune de l'immeuble, ce qu'elle ne justifie, ni même ne soutient avoir fait.
C'est donc à juste titre que le premier juge a condamné in solidum les deux sociétés à supprimer à leurs frais exclusifs le système de ventilation/extraction non autorisé en façade sur la [Adresse 7] et a assorti cette obligation d'une astreinte.
Il convient seulement, ajoutant au jugement, de préciser que la suppression de ce système inclut celle de la grille implantée en façade sans autorisation.
Il n'est pas justifié par les pièces produites que le système de ventilation/extraction a été totalement enlevé et la cour estime que l'efficacité de la présente décision impose de fixer une nouvelle astreinte à hauteur de 300 € par jour, astreinte qui commencera à courir un mois après la signification du présent arrêt pendant une durée de trois mois.
Par ailleurs, le premier juge a justement considéré que le syndicat des copropriétaires avait subi un préjudice causé par les odeurs émises depuis plusieurs années depuis le local commercial ce qui justifiait, de manière non sérieusement contestable, l'allocation à ce titre d'une indemnité provisionnelle de 1.000 € et l'ordonnance est confirmée de ce chef.
Le syndicat des copropriétaires sollicite devant la cour la condamnation des sociétés [J] et 2EKN à cesser et faire cesser toute cuisson occasionnant des émanations malodorantes dans les communs.
Il verse aux débats deux constats d'huissier établis les 31 mars et 27 mai 2025, soit postérieurement au délai accordé par le juge des référés, d'où il ressort, même si l'enseigne de l'établissement a changé, désormais [K] avec mention [Adresse 11] [Adresse 12], que les nuisances olfactives persistent dans les parties communes et privatives de l'immeuble.
Il n'est pas contestable que le seul fait d'enlever le système actuel de ventilation extraction, sans qu'il ne soit remplacé par un autre efficace, n'est pas en soi de nature à faire cesser le trouble.
Il convient dés lors, faisant droit à la demande du syndicat des copropriétaires, de condamner la société [J] et la société 2EKN, in solidum, à cesser ou à faire cesser toute nuisance olfactive liée à une odeur de friture et ce, à peine d'une indemnité de 1.000 € par infraction constatée.
Enfin, ni les circonstances du litige, ni les éléments de la procédure, ne permettent de caractériser à l'encontre des sociétés [J] et 2EKN une faute de nature à faire dégénérer en abus leur droit de se défendre en justice.
Le syndicat des copropriétaires est donc débouté de sa demande en dommages et intérêts formée à ce titre.
2° sur les demandes de la société [J] :
La société [J] fait valoir que :
- la SCI 2EKN n'a pas respecté son obligation de délivrance prescrite par l'article 1719 du code civil, le local étant non conforme à l'activité exploitée, ce qu'elle ignorait lors de la conclusion du bail commercial, et elle ne peut plus exercer son activité de restauration telle que prévue aux termes du contrat de bail,
- les travaux nécessaires à la mise en conformité qui porteront sur le bâti de l'immeuble relèvent des grosses réparations à la charge de la société 2EKN,
- ces travaux de mise en conformité sont possibles en reliant une gaine d'extraction existante à son local,
- il appartient donc à la société 2EKN d'effectuer toute démarche en vue d'obtenir une autorisation de l'assemblée générale et cette condamnation doit être assortie du prononcé d'une astreinte.
A l'appui de ses demandes d'indemnisation, elle déclare qu'elle a retiré la gaine à ses frais exclusifs sans que la société 2EKN ne réalise les démarches nécessaires ainsi que les travaux à faire et elle se prévaut de deux chefs de préjudice :
- pertes d'exploitation consécutives à toute cessation ou suspension d'activité entre la date de dépose et la fin des travaux,
- préjudice moral caractérisé par un préjudice d'image important, ayant été contrainte de renoncer à la vente de son produit phare et ayant dû changer de concept au détriment de sa clientèle fidèle.
Pour les mêmes raisons, elle s'estime fondée à solliciter la suspension du paiement de loyers.
La société 2EKN n'a formulé aucune observation sur les demandes de la société [J] si ce n'est, ainsi que rappelé plus haut, en soutenant qu'en vertu du bail, les travaux et installations nécessaires à l'exploitation du fonds de commerce sont la charge du locataire et qu'à tout le moins, la qualification de la nature des travaux à faire excède la compétence du juge des référés.
Sur ce :
Aux termes du bail signé entre les parties, les locaux sont loués pour l'exercice exclusif de restaurant, bar, snack et vente à emporter.
Ainsi, cette activité, notamment celle de restaurant, implique des opérations de cuisson et nécessite impérativement une installation d'extraction des fumées et odeurs.
Il ressort de ce qui précède que la suppression du système de ventilation/extraction actuellement en place sur la façade de la [Adresse 7] a été ordonnée et qu'il n'existe actuellement au sein du local occupé par la société [J], aucun système de ventilation/extraction efficace.
La société [J] n'est donc pas en mesure d'exercer son activité conformément à la destination fixée au bail ce qui caractérise un manquement du bailleur à l'obligation de délivrance.
S'il n'appartient pas au juge des référés d'interpréter les clauses du bail et de distinguer les travaux incombant au bailleur ou au preneur, la cour relève que la problématique du dossier concerne l'obligation de délivrance du local conforme à sa destination, à savoir une activité de restaurant, donc équipé d'un système de ventilation/extraction efficace, ce qui n'était pas le cas lorsque la société [J] a pris possession des lieux, et non pas la prise en charge de travaux qui auraient été nécessités par l'évolution de la réglementation.
Ainsi, les clauses du bail invoquées par la société 2EKN pour se soustraire à ses obligations ne sont pas de nature à la dégager de sa responsabilité.
En outre, la cour rappelle que les travaux doivent être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires et qu'il appartient donc à la société 2EKN de solliciter une telle autorisation.
La société [J] verse aux débats différents documents dont il semble, sous réserve d'une validation par la copropriété, qu'elle soit techniquement possible.
Les quelques pièces que la société 2EKN verse aux débats sont insuffisantes pour démontrer qu'elle ait fait preuve de diligences efficaces pour obtenir une telle autorisation puisqu'elle se contente de produire un simple devis sans plus d'explications, et que lors de sa réunion du 10 mars 2025, l'assemblée générale a refusé cette demande de mise en conformité.
Il convient de confirmer l'ordonnance sur le principe en ce qu'elle a condamné la société 2EKN à effectuer des démarches aux fins de travaux de conformité du système d'extraction.
Il apparaît toutefois nécessaire de préciser les modalités de cette intervention, ainsi que sollicité par la société [J], et de dire que la société 2EKN, à charge pour la société [J] de proposer préalablement un projet technique de faisabilité, devra :
dans un délai de 15 jours suivant la présentation de ce projet, adresser au syndicat des copropriétaires une demande de convocation à une assemblée générale extraordinaire, ayant pour objet de statuer sur la mise en conformité de la gaine d'extraction,
participer et voter à cette assemblée générale,
en cas de rejet, exercer dans un délai de 15 jours suivant la décision de l'assemblée générale, tout recours aux fins de contestation.
L'efficacité de la présente décision commande d'assortir cette injonction d'une astreinte selon les modalités définies au dispositif du présent arrêt.
Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et les difficultés rencontrées par la société [J] dans l'exploitation de son local, sans qu'elles interdisent toutefois complètement cette exploitation, justifient la demande de suspension du paiement du loyer à raison de 50 % depuis la date du retrait de la gaine d'extraction jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité.
Aucune autre considération ne conduit toutefois à ordonner le séquestre des loyers jusqu'à l'achèvement des travaux sur un compte Carpa.
La cour estime pour le surplus que la demande en paiement de dommages et intérêts au titre d'un préjudice économique et moral se heurte à l'existence d'une contestation sérieuse et excède la compétence du juge des référés, l'ordonnance étant confirmée de ce chef.
3° sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
L'ordonnance déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.
Les dépens de l'instance d'appel sont à la charge de la société 2EKN qui succombe en sa tentative de remise en cause de l'ordonnance, sans qu'il y ait lieu toutefois d'inclure dans le montant des dépens le coût des constats de commissaire de justice des 3 mars et 27 mai 2025.
L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel au profit du syndicat des copropriétaires et de la société [J] et il leur est alloué à ce titre et à chacun la somme de 2.500 €.
PAR CES MOTIFS
La cour,
statuant dans les limites de sa saisine ;
Confirme l'ordonnance déférée en ses dispositions soumises à son appréciation sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de fixation d'une astreinte au titre des démarches de conformité du système d'extraction et la demande de suspension du paiement des loyers ;
Statuant de nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,
Dit que la suppression du système d'extraction qui devra être complète inclut celle de la grille implantée en façade sans autorisation,
Dit que la suppression définitive de l'installation de ventilation/extraction devra être exécutée au plus tard dans le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et que passé ce délai, il sera dû par les sociétés [J] et 2EKN, in solidum, une nouvelle astreinte de 200 € par jour de retard pendant un délai de trois mois,
Condamne la société [J] et la société 2EKN, in solidum, à cesser ou à faire cesser toute nuisance olfactive liée à une odeur de friture et ce, à peine d'une indemnité de 1.000 € par infraction constatée,
Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
Condamne la société 2EKN, à charge pour la société [J] de proposer préalablement un projet technique de faisabilité, à :
- dans un délai de 15 jours suivant la présentation de ce projet, adresser au syndicat des copropriétaires une demande de convocation à une assemblée générale extraordinaire ayant pour objet de statuer sur la mise en conformité de la gaine d'extraction,
- participer et voter à cette assemblée générale,
- en cas de rejet, exercer dans un délai de 15 jours suivant la décision de l'assemblée générale, tout recours aux fins de contestation.
Dit que passé ces délais, il sera dû par la société 2EKN une astreinte de 200 € par jour de retard pendant un délai de trois mois.
Ordonne la suspension du paiement du loyer par la société [J] à la société 2EKN à raison de 50 % du montant de ce loyer, depuis la date du retrait complet de la gaine d'extraction jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité.
Rejette le surplus des demandes ;
Condamne la société 2EKN à payer en cause d'appel au syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] à [Localité 2] et à la société [J] la somme de 2.500 €, à chacun, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société 2EKN aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT