CA Pau, 2e ch - sect. 1, 26 février 2026, n° 24/01248
PAU
Arrêt
Autre
LB/SH
Numéro 26/593
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRÊT DU 26 Février 2026
Dossier : N° RG 24/01248 -
N° Portalis DBVV-V-B7I-I2TR
Nature affaire :
Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion
Affaire :
S.A.R.L. SOCIÉTÉ D'EXPLOITATION DU GRAND HÔTEL
C/
S.C.I. DES CARMES
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 26 Février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 02 Octobre 2025, devant :
Madame BAYLAUCQ, magistrate chargée du rapport,
assistée de M. MAGESTE, greffier présent à l'appel des causes,
Madame BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame PELLEFIGUES, Présidente
Monsieur DARRACQ, Conseiller
Madame BAYLAUCQ, Conseillère
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
S.A.R.L. SOCIÉTÉ D'EXPLOITATION DU GRAND HÔTEL, exploitant sous l'enseigne MERCURE [Localité 1] [Adresse 1]' immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 411 357 056 agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Maître DUALE de la SELARL DUALE - LIGNEY - BOURDALLE, avocat au barreau de PAU
assistée de Maître MARCET, du Cabinet BRAULT & Associés, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉE :
S.C.I. DES CARMES immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 421 545 385 représentée par son co-gérant, Monsieur [K] [Z], dûment domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Maître PIAULT, avocat au barreau de PAU
assistée de Maître OBOEUF, de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de DAX
sur appel de la décision
en date du 08 AVRIL 2024
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte authentique du 31 janvier 1984, la société civile immobilière « Des Carmes » a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée « Aux deux rivières » un ensemble immobilier à usage d'hôtel, bar, restaurant situé à [Localité 1] à l'angle de la [Adresse 4] dont il porte le numéro [Adresse 5] de la [Adresse 6] dont il porte le numéro 4.
Par jugement du 17 février 1997, le tribunal de commerce de Bayonne a autorisé le plan de cession du fonds de commerce de la société en nom collectif Le Grand Hôtel à Messieurs [M] et [R] ou toute personne morale qui se substituerait et notamment la Société d'Exploitation du Grand Hôtel en cours de formation.
L'acte de cession du fonds de commerce est intervenu ensuite au profit de la Société d'Exploitation du Grand Hôtel.
Un congé avec offre de renouvellement a été délivré le 9 octobre 2007 et modifié le 4 janvier 2008.
Un contentieux a opposé les parties au sujet de la fixation du loyer commercial du bail renouvelé.
A la suite d'une médiation proposée par la cour d'appel de Pau, les parties ont signé un accord de médiation le 14 mars 2014 homologué par l'arrêt de la cour d'appel de Pau du 16 septembre 2014. Les parties ont notamment convenu de signer un avenant de renouvellement du bail moyennant un loyer principal annuel de 105 000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2014.
Un avenant de renouvellement de bail commercial a été conclu entre les parties le 5 juin 2014 stipulant le renouvellement du bail commercial à effet du 1er juillet 2014 pour une durée de trois, six ou neuf années, moyennant le montant de loyer convenu entre les parties dans l'accord de médiation.
Par acte du 7 avril 2021, la SCI Des Carmes a fait délivrer à la Société d'Exploitation du Grand Hôtel un commandement d'avoir à se conformer à l'article 15 du bail en visant des modifications statutaires (cessions de parts et changements de gérants) intervenues entre 1999 et 2019 sans signification au bailleur dans le mois de la modification, et ce dans le délai d'un mois, au visa des articles L145-41 à L145-60 du code de commerce.
Le 28 avril 2021, la SCI Des Carmes a fait délivrer un second commandement d'avoir à se conformer à l'article 15 du bail commercial visant les mêmes manquements.
Le 28 avril 2021, la SCI des Carmes a également fait délivrer à la Société d'Exploitation du Grand Hôtel un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme totale de 15 835,74 euros correspondant à l'échéance contractuelle pour la période du 3 avril au 11 mai 2020 (13 525,81 euros), 2 100 euros de frais d'avocat et les frais d'huissier.
Par acte d'huissier du 30 juin 2021, la Société d'Exploitation du Grand Hôtel a assigné la SCI Des Carmes devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de voir notamment juger que les commandements des 7 et 28 avril 2021 sont sans effet, à titre subsidiaire suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder les plus larges délais de paiement.
La SCI Des Carmes a notamment sollicité devant le tribunal judiciaire de constater l'acquisition de la clause résolutoire et donc la résiliation du bail le 29 mai 2021, ordonner l'expulsion du preneur, sa condamnation au paiement de la somme de 2 100 euros TTC au titre des frais visés dans le commandement de payer outre les intérêts au taux légal sur le principal de la créance correspondant aux loyers impayés entre le 3 avril et le 11 mai 2020 courus entre la mise en demeure du 15 mai 2020 jusqu'au 20 septembre 2022, et de la somme de 10 500 euros TTC à compter du 29 mai 2021 à titre d'indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à complète vidange des lieux. Elle a également sollicité le débouté de la Société d'Exploitation du Grand Hôtel de ses demandes, notamment de celle tendant à l'octroi d'un délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.
Par jugement contradictoire du 8 avril 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a :
Dit que le commandement de se conformer au bail visant la clause résolutoire du 28 avril 2021 est sans effet,
Débouté la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel de sa demande tendant à juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 avril 2021 est sans effet,
Donné acte à la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel de ce qu'elle a procédé au règlement des causes du commandement de payer, soit 13 525,81 euros correspondant à la dette locative pour la période du 3 avril au 11 mai 2021, outre le règlement des honoraires de conseil et frais d'huissier,
Débouté la SCI les Carmes de sa demande tendant à condamner la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel au paiement de la somme de 2 100 euros au titre des frais visés dans le commandement de payer outre les intérêts au taux légal sur le principal correspondant aux loyers impayés entre le 3 avril et le 11 mai 2021, courus entre la mise en demeure du 15 mai 2020 jusqu'au 20 septembre 2022,
Constaté l'acquisition de la clause après la date du commandement de payer délivré le 28 avril 2021, soit le 29 mai 2021,
Ordonné l'expulsion de la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel et de tous occupants de son chef de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] [Adresse 7] et [Adresse 8],
Condamné la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 10 500 euros TTC à compter du 29 mai 2021, sous réserve des règlements déjà effectués à ce titre,
Suspendu les effets de la clause résolutoire pour non paiement des loyers,
Dit que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel règle les 24 prochaines échéances de loyers et ses accessoires conformément au contrat de bail, à compter de ce jour,
Dit qu'à défaut de règlement d'une échéance de loyer avec ses accessoires, et après une mise en demeure par acte de commissaire de justice restée sans effet pendant 15 jours, la clause résolutoire reprendra ses effets, ainsi que les dispositions du présent jugement relatives à l'expulsion,
Condamné la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Par déclaration du 26 avril 2024, la Société d'Exploitation du Grand Hôtel a relevé appel de ce jugement.
L'ordonnance de clôture a été rendue 10 septembre 2025.
* * *
Vu les dernières conclusions notifiées le 28 juillet 2025, par la Société d'Exploitation du Grand Hôtel qui demande à la cour de :
' Recevoir la Société d'Exploitation du Grand Hôtel en son appel et ses conclusions, y faisant droit ;
' Déclarer irrecevable la SCI Des Carmes en sa demande nouvelle et subsidiaire, tendant notamment à dire « que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel règle les 24 prochaines échéances de loyers et ses accessoires conformément au contrat de bail, à compter de ce jour, et qu'à défaut de règlement d'une échéance de loyer avec ses accessoires, et après une mise en demeure par acte de commissaire de justice restée sans effet pendant 15 jours, la clause résolutoire reprendra ses effets, ainsi que les dispositions du jugement relatives à l'expulsion », le tout en application de l'article 564 du code de procédure civile ;
' Infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il (i) a dit que le commandement de « se conformer au bail » visant la clause résolutoire du 28 avril 2021 est
sans effet, (ii) a donné acte à la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel de ce qu'elle a procédé au règlement des causes du commandement de payer, soit 13 525,81 euros correspondant à la dette locative pour la période du 3 avril au 11 mai 2021, outre le règlement des honoraires de conseil et frais d'huissier et (iii) a débouté la SCI Les Carmes
de sa demande tendant à condamner la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel au paiement de la somme de 2 100 euros au titre des frais visés dans le commandement de payer outre les intérêts au taux légal sur le principal correspondant aux loyers impayés entre le 3 avril et le 11 mai 2011, courus entre la mise en demeure du 15 mai 2020 jusqu'au 20 septembre 2022 ;
Statuant à nouveau,
' Juger que le commandement de payer litigieux délivré le 28 avril 2024 à son encontre se trouve privé d'effet au titre de l'ensemble des sommes concernées, dès lors que les mesures de police mises en 'uvre par le législateur ont affecté l'activité du preneur et que les dispositions de la loi du 14 novembre 2020 et du décret du 30 décembre 2020 ont vocation à s'appliquer en l'état, avec les conséquences en découlant sur le caractère réputé non écrit de la clause résolutoire au titre des sommes considérées ;
' Juger que le commandement de payer litigieux délivré le 28 avril 2024 se trouve de plus
fort privé d'effet dès lors qu'il a été délivré dans des conditions exemptes de bonne foi, tant
en considération de la date effective de sa délivrance que de ses conditions, et ce en application de la jurisprudence constante sur ce point ;
En conséquence,
' Déclarer nul et de nul effet le commandement litigieux ;
' Débouter en conséquence le bailleur de ses demandes, fins et prétentions tant en ce qui concerne le principal que les accessoires dudit acte ;
À titre infiniment subsidiaire :
' Accorder rétroactivement à la locataire des délais de paiement de sa dette locative
jusqu'au 20 septembre 2022, date à laquelle il a été procédé à la régularisation des loyers
charges et accessoires visés au commandement, et ce bien avant que le tribunal judiciaire
de [Localité 1] ne statue ;
' Suspendre en conséquence rétroactivement les effets de la clause résolutoire du bail jusqu'à la date effective du règlement de l'arriéré considéré ;
' Dire et juger qu'en conséquence, la clause résolutoire n'a pas joué.
En tout état de cause :
' Débouter la SCI Des Carmes de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
' Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société appelante au paiement
d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et statuant
à nouveau, condamner la SCI Des Carmes à payer à la Société d'Exploitation du Grand Hôtel la somme de 10 000 € (dix mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel,
' Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société concluante aux dépens
et condamner la SCI Des Carmes, aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Christophe Duale, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions notifiées le 14 avril 2025par la SCI Des Carmes qui demande à la cour de :
Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne du 8 avril 2024 en ce qu'il a :
Débouté la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel de sa demande tendant à juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 avril 2021 est sans effet,
Donné acte à la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel de ce qu'elle a procédé au règlement des causes du commandement de payer, soit 13 525,81 euros correspondant à la dette locative pour la période du 3 avril au 11 mai 2021, outre le règlement des honoraires de conseil et frais d'huissier.
Débouté la SCI Des Carmes de sa demande tendant à condamner la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel au paiement de la somme de 2 100 euros au titre des frais visés dans le commandement de payer outre les intérêts au taux légal sur le principal correspondant aux loyers impayés entre le 3 avril et le 11 mai 2011, courus entre la mise en demeure du 15 mai 2020 jusqu'au 20 septembre 2022,
Constaté l'acquisition de la clause après la date du commandement de payer délivré le 28 avril 2021, soit le 29 mai 2021,
Ordonné l'expulsion de la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel et de tous occupants de son chef de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] [Adresse 7] et [Adresse 8],
Condamné la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 10 500 euros TTC à compter du 29 mai 2021, sous réserve des règlements déjà effectués à ce titre,
Condamne la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Infirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Bayonne du 8 avril 2024 en ce qu'il a :
Dit que le commandement de se conformer au bail visant la clause résolutoire du 28 avril 2021 est sans effet,
Suspendu les effets de la clause résolutoire pour non paiement des loyers,
Dit que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel règle les 24 prochaines échéances de loyers et ses accessoires conformément au contrat de bail, à compter de ce jour,
Dit qu'à défaut de règlement d'une échéance de loyer avec ses accessoires, et après une mise en demeure par acte de commissaire de justice restée sans effet pendant 15 jours, la clause résolutoire reprendra ses effets, ainsi que les dispositions du présent jugement relatives à l'expulsion,
Statuant à nouveau,
' Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial renouvelé le 1er juillet 2014, et donc la résiliation de plein droit du bail commercial, un mois après la date de la délivrance du commandement d'avoir à respecter les clauses du bail, soit au 29 mai 2021,
' Ordonner l'expulsion de la société du Grand Hôtel ainsi que celle de tous occupants de son chef de l'ensemble immobilier à usage d'hôtel, bar-restaurant, situé à [Localité 1], à l'angle de la [Adresse 4] dont il porte le numéro 21 et de la [Adresse 6] dont il porte le numéro 4, qu'elle occupe au besoin avec le concours de la force publique sans délai ;
' Débouter la Société d'Exploitation du Grand Hôtel de sa demande de délai de paiement rétroactif et de suspension de la clause résolutoire, en l'absence de bonne foi, ayant d'ores et déjà bénéficié des plus larges délais de paiement et ne justifiant pas de son impossibilité de régler les sommes restant dues,
A titre subsidiaire, si par impossible la résiliation du bail n'était pas acquise du fait de la délivrance du commandement de se conformer au bail et si des délais de paiement rétroactifs étaient accordés au preneur,
' Suspendre les effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers,
' Confirmer le jugement du 8 avril 2024 en ce qu'il a dit :
o que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel règle les 24 prochaines échéances de loyers et ses accessoires conformément au contrat de bail, à compter de ce jour,
o qu'à défaut de règlement d'une échéance de loyer avec ses accessoires, et après une mise en demeure par acte de commissaire de justice restée sans effet pendant 15 jours, la clause résolutoire reprendra ses effets, ainsi que les dispositions du jugement relatives à l'expulsion,
En tout état de cause,
' Débouter la S.A.R.L. Société d'Exploitation du Grand Hôtel de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
' Condamner la Société d'Exploitation du Grand Hôtel à payer à la SCI Des Carmes, la somme de 6 000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'acte liés à la délivrance des deux commandements du 28 avril 2021 et les frais éventuels d'exécution.
MOTIFS :
Sur le commandement de se conformer au bail visant la clause résolutoire du 28 avril 2021
La Société d'Exploitation du Grand Hôtel demande de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit que le commandement de se conformer au bail visant la clause résolutoire du 28 avril 2021 est sans effet.
Toutefois, la SCI Des Carmes a formé appel incident sur ce chef de jugement dont elle demande l'infirmation.
La Société d'Exploitation du Grand Hôtel fait valoir qu'elle a justifié dans le délai d'un mois qui lui était imparti tant par la loi que par le bailleur lui-même des modifications statutaires intervenues depuis l'acquisition du fonds de commerce par elle, de sorte que le commandement visant la clause résolutoire délivré par le bailleur le 28 avril 2021 ne peut produire ses effets.
La SCI Des Carmes soutient que des modifications statutaires de la société preneuse sont intervenues (cessions de parts, modification sur la gérance) sans signification au bailleur dans le mois de la modification, en violation de l'article 15 du bail commercial.
Elle considère que la signification tardive des changements statutaires intervenus par exploit d'huissier du 11 mai 2021 ne peut valoir régularisation de la situation car le manquement était irréversible, l'information devant être donnée au bailleur dans le mois du changement, et l'information n'ayant pas été délivrée dans les délais requis contractuellement.
Elle avance que le preneur ayant bafoué ses obligations en parfaite connaissance des sanctions qu'il encourait, la cour constatera l'acquisition de la clause résolutoire après la date du commandement d'avoir à se conformer au bail délivré le 28 avril 2021, soit le 29 mai 2021.
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L'article L145-41 du code de commerce dispose en son alinéa 1er que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, le contrat de bail commercial stipule en son article « 15) Modification des statuts de la société preneuse » :
« En cas de modification des statuts de la société preneuse (transformation, changement de dénomination ou de raison sociale, changement de siège social, changement de gérant, etc') elle devra signifier au bailleur, dans le mois de la modification le changement intervenu sous peine de résiliation des présentes, si bon semble [Localité 4]. »
Le commandement du 28 avril 2021 a fait commandement à la Société d'Exploitation du Grand Hôtel de se conformer à l'article 15 du bail dans le délai d'un mois à compter de sa délivrance.
Or, dans le délai d'un mois à compter du commandement soit par exploit d'huissier du 11 mai 2021 (pièce numérotée 23 de l'appelante), la Société d'Exploitation du Grand Hôtel a transmis les justificatifs des changements statutaires intervenus la concernant entre 1999 et 2021, répondant aux causes du commandement.
En vertu de l'alinéa 1er de l'article L145-41 précité toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, ce que rappelle le commandement en conformité avec les dispositions légales. Par conséquent, la SCI Des Carmes est infondée à invoquer un manquement irréversible.
La Société d'Exploitation du Grand Hôtel ayant le 11 mai 2021 notifié à la SCI des Carmes une information complète sur les changements statutaires visés dans le commandement avec les justificatifs afférents, dans le délai requis, la clause résolutoire du bail visé par le commandement de se conformer au bail n'a pas joué.
Par conséquent, c'est à juste titre et par des motifs pertinents que le tribunal judiciaire a jugé que le commandement de se conformer au bail visant la clause résolutoire du 28 avril 2021 est sans effet. Il y a lieu de le confirmer de ce chef.
Sur le commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 avril 2021
Tout d'abord il y a lieu de constater que les chefs du jugement déféré suivants ne sont pas discutés en cause d'appel :
- donne acte à la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel de ce qu'elle a procédé au règlement des causes du commandement de payer, soit 13 525,81 euros correspondant à la dette locative pour la période du 3 avril au 11 mai 2021, outre le règlement des honoraires de conseil et frais d'huissier,
- déboute la SCI Les Carmes de sa demande tendant à condamner la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel au paiement de la somme de 2 100 euros au titre des frais visés dans le commandement de payer outre les intérêts au taux légal sur le principal correspondant aux loyers impayés entre le 3 avril et le 11 mai 2011, courus entre la mise en demeure du 15 mai 2020 jusqu'au 20 septembre 2022.
Par conséquent, leur connaissance n'est pas dévolue à la cour et ils ont acquis force de chose jugée.
- Sur l'application des dispositions de la loi du 14 novembre 2020 et du décret du 30 décembre 2020
La Société d'Exploitation du Grand Hôtel demande d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire après la date du commandement de payer délivré le 28 avril 2021, soit le 29 mai 2021, ordonner son expulsion, l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation, ainsi que sur les autres dispositions relatives à la suspension des effets de la clause résolutoire, aux modalités selon lesquelles elle sera réputée avoir joué ou au contraire pourra reprendre ses effets.
A titre principal, la Société d'Exploitation du Grand Hôtel demande de juger que le commandement de payer litigieux se trouve privé d'effet et de le déclarer nul et de nul effet.
Elle fait valoir tout d'abord que les mesures de police mises en 'uvre par le législateur ont affecté son activité et que les dispositions de la loi du 14 novembre 2020 et du décret du 30 décembre 2020 ont vocation à s'appliquer avec les conséquences en découlant sur le caractère réputé non écrit de la clause résolutoire au titre des sommes considérées.
Elle explique qu'en application de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020, elle ne peut encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action ou sanction pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux commerciaux qu'elle exploite.
La SCI Des Carmes répond que le non paiement des loyers sur la période du 3 avril au 11 mai 2020 ne bénéficie pas de la protection issue de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 qui n'est entrée en vigueur que le 17 octobre 2020 et ne peut concerner au mieux que les loyers échus à compter du 11 juillet 2020.
Elle ajoute que pour les périodes antérieures, le législateur était déjà intervenu par voie d'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 et par les décrets n°2020-371 du 30 mars 2020 et n° 2020-757 du 20 juin 2020 mais que le preneur ne peut se prévaloir de la protection visée par ces dispositions dans la mesure où il n'entre pas dans les critères d'application de ces mesures.
* * *
L'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 a instauré un dispositif destiné à protéger certains preneurs de locaux professionnels et commerciaux dans les termes suivants : « I.- Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L3121-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'Etat dans le département en application du second alinéa du I de l'article L3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.
II- Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.
Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en 'uvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.
Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.
III- Le II ne fait pas obstacle à la compensation au sens de l'article 1347 du code civil.
IV- Le II s'applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I. Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu'à compter de l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du II.
En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à la date mentionnée au même premier alinéa. »
L'article 1er du décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020 a défini les critères d'éligibilité au dispositif de protection s'agissant des seuils d'effectifs de la personne morale et de perte de chiffre d'affaires.
En l'espèce l'éligibilité de la Société d'Exploitation du Grand Hôtel à la protection de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 au regard des dispositions susvisées n'est pas discutée par les parties.
L'article 14 est applicable à compter du 17 octobre 2020.
La Société d'Exploitation du Grand Hôtel fait valoir que les loyers, objet du commandement de payer du 28 avril 2021, concernent une période au cours de laquelle son activité était « affectée par une mesure de police mentionnée au I (décret du 10 juillet 2020 pris en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n°2020-856 du 9 juillet 2020). »
Toutefois, le décret n° 2020-860 du 10 juillet 2020 pris en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire et mettant en place un régime transitoire, tout comme cette loi sont entrés en vigueur à compter du 11 juillet 2020.
Par conséquent, la protection invoquée par la Société d'Exploitation du Grand Hôtel résultant de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 s'applique en l'espèce pour les loyers et charges locatives échus et dus à compter du 11 juillet 2020.
Et le non paiement des loyers pour la période du 3 avril 2020 au 11 mai 2020 visée par le commandement de payer du 28 avril 2021 ne bénéficie pas de la protection issue de la loi du 14 novembre 2020.
Le moyen tiré de la protection issue de la loi du 14 novembre 2020 et du décret du 30 décembre 2020 sera donc écarté et la demande tendant à voir dire que le commandement de payer du 28 avril 2021 non écrit pour ce motif sera rejetée.
- Sur la bonne foi dans la délivrance du commandement de payer du 28 avril 2021
La Société d'Exploitation du Grand Hôtel demande au surplus de juger que le commandement de payer litigieux se trouve privé d'effet dès lors qu'il a été délivré par le bailleur de mauvaise foi, tant en considération de la date effective de sa délivrance que de ses conditions.
Elle reproche tout d'abord à la SCI des Carmes de lui avoir délivré ce commandement alors qu'elle connaissait des difficultés en raison de la crise sanitaire, d'avoir opposé une fin de non-recevoir à ses tentatives de privilégier une solution amiable, ne daignant pas lui répondre directement, lui adressant 4 mises en demeure entre les mois de juillet et novembre 2020 en plein c'ur de la crise sanitaire, avant de lui faire délivrer trois commandements successifs visant la clause résolutoire les 7 et 28 avril 2021.
Elle fait valoir que la mauvaise foi du bailleur se traduit également par la nature même des sommes visées à l'acte qui portent exclusivement sur les loyers du 1er avril au 11 mai 2020 soit les loyers échus pendant les périodes de fermeture de l'établissement, de confinement de la population et de limitation de la circulation des biens et des personnes.
Elle avance au surplus la répercussion sur elle des honoraires du conseil du bailleur à hauteur de la somme de 2 100 euros dans des conditions injustifiées en droit comme en fait.
La SCI Des Carmes répond qu'elle n'a pas fait preuve de mauvaise foi tant dans l'exécution du bail qu'en délivrant les deux commandements visant la clause résolutoire.
Elle avance que la Société d'Exploitation du Grand Hôtel a exigé d'elle un avoir en invoquant la force majeure et donc un abandon par elle de sa créance au lieu de solliciter l'autorisation de suspendre le paiement de ses loyers sur les périodes considérées.
Elle ajoute que si elle a rappelé l'exigibilité des loyers même en période de fermeture administrative elle a accordé des délais de paiement à son preneur.
* * *
L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
En l'espèce, il résulte des courriers produits aux débats que la Société d'Exploitation du Grand Hôtel a sollicité auprès de la SCI Des Carmes des avoirs pour les loyers correspondant à la période où elle a fermé l'hôtel entre le 18 mars 2020 et le 24 mai 2020 dans le cadre de la crise sanitaire de Covid 19 en invoquant la force majeure.
La SCI Des Carmes a néanmoins sollicité par plusieurs courriers de mise en demeure les loyers correspondant à cette période ainsi que les loyers postérieurs de juin, juillet et août 2020.
Le conseil de la SCI Des Carmes a répondu à la Société d'Exploitation du Grand Hôtel par courrier du 16 juillet 2020 que les loyers étaient dus dans leur intégralité, a contesté de manière argumentée la force majeure invoquée par le preneur et s'est opposée à la demande d'avoirs formulée. La SCI Des Carmes a ensuite maintenu cette position et a mis en demeure la société preneuse de régler les loyers impayés, en lui accordant néanmoins des délais de paiement jusqu'au 31 août 2020 (courrier de son conseil du 10 août 2020), puis jusqu'au 15 octobre 2020 (courrier du 24 septembre 2020) invoquant le fait que le chiffre d'affaires généré pendant la saison devrait lui permettre d'apurer sa dette.
La Société d'Exploitation du Grand Hôtel a néanmoins maintenu sa demande d'avoirs pour la période du 18 mars au 24 mai 2020 dans ses courriers du 28 juillet 2020 et du 13 août 2020 et a contesté la demande de règlement des frais d'avocat (2 100 euros) faite par le bailleur (courrier du preneur du 8 octobre 2020). Elle a ensuite limité sa demande d'avoir à la période du 3 avril au 11 mai 2020 et s'est heurtée au refus persistant du bailleur.
Ce n'est qu'après délivrance du commandement de payer du 28 avril 2021 que la Société d'Exploitation du Grand Hôtel réglera les loyers impayés du 3 avril au 11 mai 2020 à hauteur de 13 525,81 euros par virement du 20 septembre 2022.
Il convient de rappeler que les loyers échus pendant la période de fermeture de l'établissement hôtelier sont dus, le preneur, débiteur des loyers, étant infondé à invoquer à son profit la force majeure pour obtenir la suspension de son obligation. (Cour de cassation, chambre civile 3, 30 juin 2022, n° 21-20.190).
Par conséquent, la Société d'Exploitation du Grand Hôtel était infondée à invoquer des avoirs, c'est-à-dire l'abandon par le bailleur de sa créance de loyers.
La SCI Des Carmes qui a répondu à l'argumentation soulevée par la Société d'Exploitation du Grand Hôtel liée à la force majeure de manière circonstanciée dans les courriers adressés par son conseil, et lui a vainement proposé de différer le règlement des loyers du 3 avril au 11 mai 2020, a tenu compte des circonstances exceptionnelles liées à la pandémie de Covid-19 et n'a pas fait preuve de mauvaise foi en délivrant le commandement de payer litigieux le 28 avril 2021.
Aucune mauvaise foi ne peut, en outre, être invoquée s'agissant de la demande de règlement des frais d'avocat de la bailleresse à hauteur de 2 100 euros au visa du contrat de bail, ou de la délivrance d'un premier commandement le 7 avril 2021 qui l'a été en raison d'une erreur de l'huissier qui avait été dessaisi ainsi que l'intimée en justifie, pour faire appel à un nouvel huissier.
Par conséquent, il convient d'écarter le moyen tiré de la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance de ce commandement de payer et de rejeter la demande tendant à juger qu'il est privé d'effet.
Les moyens tirés de la protection édictée par les dispositions de la loi du 14 novembre 2020 et du décret du 30 décembre 2020 ainsi que de la mauvaise foi de la bailleresse étant écartés, il convient de rejeter également les demandes de la Société d'Exploitation du Grand Hôtel tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 28 avril 2021 (la bailleresse commettant une erreur matérielle sur l'année dans le dispositif de ses écritures, car il ne s'agit pas de l'année 2024).
Sur la fin de non recevoir
La Société d'Exploitation du Grand Hôtel demande en outre de déclarer irrecevable la SCI Des Carmes en sa demande nouvelle tendant notamment à « dire que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel règle les 24 prochaines échéances de loyers et ses accessoires conformément au contrat de bail, à compter de ce jour, et qu'à défaut de règlement d'une échéance de loyer avec ses accessoires, et après une mise en demeure par acte de commissaire de justice restée sans effet pendant 15 jours, la clause résolutoire reprendra ses effets ainsi que les dispositions du jugement relatives à l'expulsion ».
Elle fait valoir sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile que cette demande subsidiaire est nouvelle et reprend opportunément une partie du dispositif du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne qui a lui-même statué ultra petita en violation de l'article 5 du code de procédure civile. Elle soutient que cette demande nouvelle ne tend pas aux mêmes fins que ses premières demandes.
La SCI Des Carmes demande à titre infiniment subsidiaire, si la cour maintenait des délais de paiement rétroactifs ayant pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire, de confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a indiqué que la clause sera réputée ne pas avoir joué si la Société d'Exploitation du Grand Hôtel règle les 24 prochaines échéances de loyers et ses accessoires conformément au contrat de bail.
Elle conteste qu'il s'agisse d'une demande nouvelle dans la mesure où elle sollicite simplement à titre subsidiaire la confirmation du jugement de première instance.
Elle ajoute qu'alors que la Société d'Exploitation du Grand Hôtel avait demandé en première instance des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, le tribunal pouvait souverainement statuer sur ce point et n'a pas statué ultra petita en accordant des délais de paiement tout en les subordonnant au respect par le preneur au paiement à bonne date des échéances futures, et ce même si aucune des parties ne l'avait demandé expressément.
* * *
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
En l'espèce, il convient de constater qu'en première instance, la SCI Des Carmes n'avait pas demandé à titre subsidiaire de dire que, dans le cadre de délais de paiement avec effet rétroactif, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la Société d'Exploitation du Grand Hôtel règle les 24 prochaines échéances de loyers et ses accessoires conformément au contrat de bail.
Une telle demande n'avait pas davantage était formulée par la Société d'Exploitation du Grand Hôtel.
En effet, cette demande n'était pas incluse dans la demande de délais de paiement avec effet rétroactif qu'avait formulée la Société d'Exploitation du Grand Hôtel.
Par conséquent, quand bien même la SCI Des Carmes sollicite sur ce point la confirmation du tribunal judiciaire (lequel a statué ultra petita), cette demande formulée pour la première fois en cause d'appel est nouvelle.
Elle ne tend pas aux mêmes fins que la demande initiale de délais de paiement avec effet rétroactif, et n'a pas pour objet de faire écarter les prétentions adverses.
Il convient par conséquent de déclarer irrecevable la demande nouvelle de la SCI Des Carmes tendant à voir dire que, dans le cadre de la suspension de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la Société d'Exploitation du Grand Hôtel règle les 24 prochaines échéances de loyers et ses accessoires conformément au contrat de bail.
Et le jugement déféré sera infirmé en ce que, statuant ultra petita, il a dit que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la Société d'Exploitation du Grand Hôtel règle les 24 prochaines échéances de loyers et ses accessoires conformément au contrat de bail à compter de ce jour.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement
A titre subsidiaire, la Société d'Exploitation du Grand Hôtel demande de lui accorder rétroactivement des délais de paiement de sa dette locative jusqu'au 20 septembre 2022, date à laquelle elle a procédé à la régularisation des loyers, charges et accessoires visés au commandement, de suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire du bail jusqu'à la date effective de ce règlement et de dire qu'en conséquence la clause résolutoire n'a pas joué.
Elle avance qu'elle a apuré à la date du 20 septembre 2022 sa dette locative visée par le commandement de payer délivré le 28 avril 2021, à l'exclusion des honoraires de conseil et des frais d'huissier dépourvus de toute exigibilité contractuelle. Elle ajoute que malgré ses réserves sur le bien fondé des accessoires de la créance, elle a réglé la somme complémentaire de 2 309,33 euros le 23 mai 2023, ainsi que celle de 250,98 euros au titre des intérêts le 11 octobre 2023.
Elle en déduit que sa bonne foi n'est donc plus à démontrer et justifie que les effets de la clause résolutoire soient suspendus jusqu'à la date de règlement effectif des causes du commandement de payer.
La SCI Des Carmes répond que le preneur ne s'étant pas exécuté dans le délai d'un mois du commandement d'avoir à payer les loyers visant la clause résolutoire, la résiliation du bail est acquise au 29 mai 2021.
Elle ajoute que le preneur ne justifie pas de difficulté de trésorerie l'ayant empêché de régler la somme de 2 309,93 euros visée au commandement de payer (frais article 15 du bail et coût du commandement) outre les intérêts sur le principal de la somme de 13 525,81 euros pendant plus de deux années. Elle ajoute que les résultats financiers de la Société d'Exploitation du Grand Hôtel durant l'année 2021 démontrent une activité certaine et non des difficultés financières, ainsi que sa mauvaise foi au regard de son exercice 2021 bénéficiaire et des aides perçues pour faire face aux loyers pendant la crise sanitaire. Selon elle, la Société d'Exploitation du Grand Hôtel est toujours dans l'impossibilité de démontrer qu'à la date de la délivrance du commandement de payer elle n'était pas en mesure de régler le loyer, qu'elle était confrontée à des difficultés financières certaines.
* * *
L'article L145-1 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Selon l'article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, le 28 avril 2021, la SCI des Carmes a fait délivrer à la Société d'Exploitation du Grand Hôtel un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme totale de 15 835,74 euros correspondant à l'échéance contractuelle pour la période du 3 avril au 11 mai 2020 (13 525,81 euros), 2 100 euros de frais d'avocat et les frais d'huissier (émolument proportionnel à hauteur de 18,42 euros, et coût de l'acte de 191,51 euros).
Il n'est pas contesté que les causes du commandement n'avaient pas été réglées dans le délai d'un mois après sa délivrance qui était imparti au preneur, soit à la date du 29 mai 2021.
Par conséquent la résiliation du bail est intervenue de plein droit le 29 mai 2021.
Toutefois la Société d'Exploitation du Grand Hôtel a réglé la dette principale d'un montant de 13 525,81 euros par virement du 20 septembre 2022.
Elle a en outre réglé la somme de 2 309,22 euros par virement du 23 mai 2023 et celle de 250,98 euros au titre des intérêts au taux légal sur la dette locative du 17 mai 2020 au 20 septembre 2022 par virement du 11 octobre 2023.
Toutes les causes du commandement de payer litigieux ont donc été réglées à la date du 11 octobre 2023, la somme principale due ayant été réglée dès le 20 septembre 2022.
Il convient de relever la perte de chiffre d'affaires subie par la société preneuse entre les années 2019 et 2020 (de plus de 50% au titre du mois de novembre 2020 ainsi que le reconnaît la bailleresse dans ses écritures), mais aussi les incertitudes qui existaient à la date de la délivrance du commandement de payer litigieux quant à la durée de la crise sanitaire, à ses conséquences financières pour la Société d'Exploitation du Grand Hôtel, et aux aides pouvant lui être octroyées tant sur le plan des dispositifs légaux que des aides financières ; il existait en outre des incertitudes tant financières dans la période qui a suivi la sortie de l'état d'urgence sanitaire en 2020 que juridiques s'agissant de l'exigibilité des loyers échus pendant cette période de pandémie subie par toutes les parties.
La SCI Des Carmes indique qu'elle est une SCI familiale et que la perception des loyers constitue une source de complément de revenus pour ses associés.
Au regard de ces éléments, du règlement total de la dette locative selon les modalités ci-dessus exposées, de la situation du débiteur, mais également des besoins du créancier, il convient d'accorder à la Société d'Exploitation du Grand Hôtel des délais de paiement rétroactifs jusqu'à la date du 20 septembre 2022 et de constater la suspension de la clause résolutoire pendant ce délai.
La Société d'Exploitation du Grand Hôtel s'étant libérée pendant le délai octroyé, il convient de constater que la clause résolutoire n'a pas joué.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la Société d'Exploitation du Grand Hôtel aux dépens et l'a condamnée à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.
Il convient d'ajouter que les dépens de première instance incluront le coût des deux commandements du 28 avril 2021.
La Société d'Exploitation du Grand Hôtel, qui succombe partiellement en appel, sera condamnée également aux dépens d'appel, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.
Il convient de condamner la Société d'Exploitation du Grand Hôtel à payer à la SCI Des Carmes la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
La demande de la Société d'Exploitation du Grand Hôtel formulée à ce titre sera en revanche rejetée.
PAR CES MOTIFS,
La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, dans les limites de sa saisine, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Déclare irrecevable la demande nouvelle de la SCI Des Carmes tendant à voir dire que, dans le cadre de la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la Société d'Exploitation du Grand Hôtel règle les 24 prochaines échéances de loyers et ses accessoires conformément au contrat de bail ;
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de la Société d'Exploitation du Grand Hôtel et l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle ;
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a suspendu les effets de la clause résolutoire pour non paiement des loyers, dit que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la Société d'Exploitation du Grand Hôtel règle les 24 prochaines échéances de loyers et ses accessoires conformément au contrat de bail, à compter de ce jour, et dit qu'à défaut de règlement d'une échéance de loyer avec ses accessoires, et après une mise en demeure par acte de commissaire de justice restée sans effet pendant 15 jours, la clause résolutoire reprendra ses effets, ainsi que les dispositions du jugement relatives à l'expulsion ;
Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions déférées à la cour ;
Statuant à nouveau sur les chefs de décision infirmés et y ajoutant,
Déboute la Société d'Exploitation du Grand Hôtel de ses demandes tendant à voir juger le commandement de payer du 28 avril 2021 sans effet ou nul ;
Accorde à la Société d'Exploitation du Grand Hôtel, avec effet rétroactif, des délais de paiement des causes du commandement de payer du 28 avril 2021 jusqu'au 20 septembre 2022 ;
Constate la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais ;
Constate que la Société d'Exploitation du Grand Hôtel s'étant libérée, la clause n'a pas joué ;
Déboute en conséquence la SCI Des Carmes de ses demandes tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire un mois après la date du commandement de payer le 28 avril 2021 soit le 29 mai 2021, ordonné l'expulsion de la Société d'Exploitation du Grand Hôtel, condamner la Société d'Exploitation du Grand Hôtel au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle ;
Condamne la Société d'Exploitation du Grand Hôtel aux dépens d'appel et dit que les dépens de première instance incluront le coût des deux commandements du 28 avril 2021 ;
Condamne la Société d'Exploitation du Grand Hôtel à payer à la SCI Des Carmes la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
Déboute la Société d'Exploitation du Grand Hôtel de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Monsieur MAGESTE, greffier, suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,
Numéro 26/593
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRÊT DU 26 Février 2026
Dossier : N° RG 24/01248 -
N° Portalis DBVV-V-B7I-I2TR
Nature affaire :
Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion
Affaire :
S.A.R.L. SOCIÉTÉ D'EXPLOITATION DU GRAND HÔTEL
C/
S.C.I. DES CARMES
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 26 Février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 02 Octobre 2025, devant :
Madame BAYLAUCQ, magistrate chargée du rapport,
assistée de M. MAGESTE, greffier présent à l'appel des causes,
Madame BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame PELLEFIGUES, Présidente
Monsieur DARRACQ, Conseiller
Madame BAYLAUCQ, Conseillère
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
S.A.R.L. SOCIÉTÉ D'EXPLOITATION DU GRAND HÔTEL, exploitant sous l'enseigne MERCURE [Localité 1] [Adresse 1]' immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 411 357 056 agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Maître DUALE de la SELARL DUALE - LIGNEY - BOURDALLE, avocat au barreau de PAU
assistée de Maître MARCET, du Cabinet BRAULT & Associés, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉE :
S.C.I. DES CARMES immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 421 545 385 représentée par son co-gérant, Monsieur [K] [Z], dûment domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Maître PIAULT, avocat au barreau de PAU
assistée de Maître OBOEUF, de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de DAX
sur appel de la décision
en date du 08 AVRIL 2024
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte authentique du 31 janvier 1984, la société civile immobilière « Des Carmes » a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée « Aux deux rivières » un ensemble immobilier à usage d'hôtel, bar, restaurant situé à [Localité 1] à l'angle de la [Adresse 4] dont il porte le numéro [Adresse 5] de la [Adresse 6] dont il porte le numéro 4.
Par jugement du 17 février 1997, le tribunal de commerce de Bayonne a autorisé le plan de cession du fonds de commerce de la société en nom collectif Le Grand Hôtel à Messieurs [M] et [R] ou toute personne morale qui se substituerait et notamment la Société d'Exploitation du Grand Hôtel en cours de formation.
L'acte de cession du fonds de commerce est intervenu ensuite au profit de la Société d'Exploitation du Grand Hôtel.
Un congé avec offre de renouvellement a été délivré le 9 octobre 2007 et modifié le 4 janvier 2008.
Un contentieux a opposé les parties au sujet de la fixation du loyer commercial du bail renouvelé.
A la suite d'une médiation proposée par la cour d'appel de Pau, les parties ont signé un accord de médiation le 14 mars 2014 homologué par l'arrêt de la cour d'appel de Pau du 16 septembre 2014. Les parties ont notamment convenu de signer un avenant de renouvellement du bail moyennant un loyer principal annuel de 105 000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2014.
Un avenant de renouvellement de bail commercial a été conclu entre les parties le 5 juin 2014 stipulant le renouvellement du bail commercial à effet du 1er juillet 2014 pour une durée de trois, six ou neuf années, moyennant le montant de loyer convenu entre les parties dans l'accord de médiation.
Par acte du 7 avril 2021, la SCI Des Carmes a fait délivrer à la Société d'Exploitation du Grand Hôtel un commandement d'avoir à se conformer à l'article 15 du bail en visant des modifications statutaires (cessions de parts et changements de gérants) intervenues entre 1999 et 2019 sans signification au bailleur dans le mois de la modification, et ce dans le délai d'un mois, au visa des articles L145-41 à L145-60 du code de commerce.
Le 28 avril 2021, la SCI Des Carmes a fait délivrer un second commandement d'avoir à se conformer à l'article 15 du bail commercial visant les mêmes manquements.
Le 28 avril 2021, la SCI des Carmes a également fait délivrer à la Société d'Exploitation du Grand Hôtel un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme totale de 15 835,74 euros correspondant à l'échéance contractuelle pour la période du 3 avril au 11 mai 2020 (13 525,81 euros), 2 100 euros de frais d'avocat et les frais d'huissier.
Par acte d'huissier du 30 juin 2021, la Société d'Exploitation du Grand Hôtel a assigné la SCI Des Carmes devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de voir notamment juger que les commandements des 7 et 28 avril 2021 sont sans effet, à titre subsidiaire suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder les plus larges délais de paiement.
La SCI Des Carmes a notamment sollicité devant le tribunal judiciaire de constater l'acquisition de la clause résolutoire et donc la résiliation du bail le 29 mai 2021, ordonner l'expulsion du preneur, sa condamnation au paiement de la somme de 2 100 euros TTC au titre des frais visés dans le commandement de payer outre les intérêts au taux légal sur le principal de la créance correspondant aux loyers impayés entre le 3 avril et le 11 mai 2020 courus entre la mise en demeure du 15 mai 2020 jusqu'au 20 septembre 2022, et de la somme de 10 500 euros TTC à compter du 29 mai 2021 à titre d'indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à complète vidange des lieux. Elle a également sollicité le débouté de la Société d'Exploitation du Grand Hôtel de ses demandes, notamment de celle tendant à l'octroi d'un délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.
Par jugement contradictoire du 8 avril 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a :
Dit que le commandement de se conformer au bail visant la clause résolutoire du 28 avril 2021 est sans effet,
Débouté la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel de sa demande tendant à juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 avril 2021 est sans effet,
Donné acte à la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel de ce qu'elle a procédé au règlement des causes du commandement de payer, soit 13 525,81 euros correspondant à la dette locative pour la période du 3 avril au 11 mai 2021, outre le règlement des honoraires de conseil et frais d'huissier,
Débouté la SCI les Carmes de sa demande tendant à condamner la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel au paiement de la somme de 2 100 euros au titre des frais visés dans le commandement de payer outre les intérêts au taux légal sur le principal correspondant aux loyers impayés entre le 3 avril et le 11 mai 2021, courus entre la mise en demeure du 15 mai 2020 jusqu'au 20 septembre 2022,
Constaté l'acquisition de la clause après la date du commandement de payer délivré le 28 avril 2021, soit le 29 mai 2021,
Ordonné l'expulsion de la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel et de tous occupants de son chef de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] [Adresse 7] et [Adresse 8],
Condamné la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 10 500 euros TTC à compter du 29 mai 2021, sous réserve des règlements déjà effectués à ce titre,
Suspendu les effets de la clause résolutoire pour non paiement des loyers,
Dit que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel règle les 24 prochaines échéances de loyers et ses accessoires conformément au contrat de bail, à compter de ce jour,
Dit qu'à défaut de règlement d'une échéance de loyer avec ses accessoires, et après une mise en demeure par acte de commissaire de justice restée sans effet pendant 15 jours, la clause résolutoire reprendra ses effets, ainsi que les dispositions du présent jugement relatives à l'expulsion,
Condamné la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Par déclaration du 26 avril 2024, la Société d'Exploitation du Grand Hôtel a relevé appel de ce jugement.
L'ordonnance de clôture a été rendue 10 septembre 2025.
* * *
Vu les dernières conclusions notifiées le 28 juillet 2025, par la Société d'Exploitation du Grand Hôtel qui demande à la cour de :
' Recevoir la Société d'Exploitation du Grand Hôtel en son appel et ses conclusions, y faisant droit ;
' Déclarer irrecevable la SCI Des Carmes en sa demande nouvelle et subsidiaire, tendant notamment à dire « que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel règle les 24 prochaines échéances de loyers et ses accessoires conformément au contrat de bail, à compter de ce jour, et qu'à défaut de règlement d'une échéance de loyer avec ses accessoires, et après une mise en demeure par acte de commissaire de justice restée sans effet pendant 15 jours, la clause résolutoire reprendra ses effets, ainsi que les dispositions du jugement relatives à l'expulsion », le tout en application de l'article 564 du code de procédure civile ;
' Infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il (i) a dit que le commandement de « se conformer au bail » visant la clause résolutoire du 28 avril 2021 est
sans effet, (ii) a donné acte à la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel de ce qu'elle a procédé au règlement des causes du commandement de payer, soit 13 525,81 euros correspondant à la dette locative pour la période du 3 avril au 11 mai 2021, outre le règlement des honoraires de conseil et frais d'huissier et (iii) a débouté la SCI Les Carmes
de sa demande tendant à condamner la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel au paiement de la somme de 2 100 euros au titre des frais visés dans le commandement de payer outre les intérêts au taux légal sur le principal correspondant aux loyers impayés entre le 3 avril et le 11 mai 2011, courus entre la mise en demeure du 15 mai 2020 jusqu'au 20 septembre 2022 ;
Statuant à nouveau,
' Juger que le commandement de payer litigieux délivré le 28 avril 2024 à son encontre se trouve privé d'effet au titre de l'ensemble des sommes concernées, dès lors que les mesures de police mises en 'uvre par le législateur ont affecté l'activité du preneur et que les dispositions de la loi du 14 novembre 2020 et du décret du 30 décembre 2020 ont vocation à s'appliquer en l'état, avec les conséquences en découlant sur le caractère réputé non écrit de la clause résolutoire au titre des sommes considérées ;
' Juger que le commandement de payer litigieux délivré le 28 avril 2024 se trouve de plus
fort privé d'effet dès lors qu'il a été délivré dans des conditions exemptes de bonne foi, tant
en considération de la date effective de sa délivrance que de ses conditions, et ce en application de la jurisprudence constante sur ce point ;
En conséquence,
' Déclarer nul et de nul effet le commandement litigieux ;
' Débouter en conséquence le bailleur de ses demandes, fins et prétentions tant en ce qui concerne le principal que les accessoires dudit acte ;
À titre infiniment subsidiaire :
' Accorder rétroactivement à la locataire des délais de paiement de sa dette locative
jusqu'au 20 septembre 2022, date à laquelle il a été procédé à la régularisation des loyers
charges et accessoires visés au commandement, et ce bien avant que le tribunal judiciaire
de [Localité 1] ne statue ;
' Suspendre en conséquence rétroactivement les effets de la clause résolutoire du bail jusqu'à la date effective du règlement de l'arriéré considéré ;
' Dire et juger qu'en conséquence, la clause résolutoire n'a pas joué.
En tout état de cause :
' Débouter la SCI Des Carmes de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
' Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société appelante au paiement
d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et statuant
à nouveau, condamner la SCI Des Carmes à payer à la Société d'Exploitation du Grand Hôtel la somme de 10 000 € (dix mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel,
' Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société concluante aux dépens
et condamner la SCI Des Carmes, aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Christophe Duale, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions notifiées le 14 avril 2025par la SCI Des Carmes qui demande à la cour de :
Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne du 8 avril 2024 en ce qu'il a :
Débouté la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel de sa demande tendant à juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 avril 2021 est sans effet,
Donné acte à la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel de ce qu'elle a procédé au règlement des causes du commandement de payer, soit 13 525,81 euros correspondant à la dette locative pour la période du 3 avril au 11 mai 2021, outre le règlement des honoraires de conseil et frais d'huissier.
Débouté la SCI Des Carmes de sa demande tendant à condamner la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel au paiement de la somme de 2 100 euros au titre des frais visés dans le commandement de payer outre les intérêts au taux légal sur le principal correspondant aux loyers impayés entre le 3 avril et le 11 mai 2011, courus entre la mise en demeure du 15 mai 2020 jusqu'au 20 septembre 2022,
Constaté l'acquisition de la clause après la date du commandement de payer délivré le 28 avril 2021, soit le 29 mai 2021,
Ordonné l'expulsion de la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel et de tous occupants de son chef de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] [Adresse 7] et [Adresse 8],
Condamné la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 10 500 euros TTC à compter du 29 mai 2021, sous réserve des règlements déjà effectués à ce titre,
Condamne la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Infirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Bayonne du 8 avril 2024 en ce qu'il a :
Dit que le commandement de se conformer au bail visant la clause résolutoire du 28 avril 2021 est sans effet,
Suspendu les effets de la clause résolutoire pour non paiement des loyers,
Dit que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel règle les 24 prochaines échéances de loyers et ses accessoires conformément au contrat de bail, à compter de ce jour,
Dit qu'à défaut de règlement d'une échéance de loyer avec ses accessoires, et après une mise en demeure par acte de commissaire de justice restée sans effet pendant 15 jours, la clause résolutoire reprendra ses effets, ainsi que les dispositions du présent jugement relatives à l'expulsion,
Statuant à nouveau,
' Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial renouvelé le 1er juillet 2014, et donc la résiliation de plein droit du bail commercial, un mois après la date de la délivrance du commandement d'avoir à respecter les clauses du bail, soit au 29 mai 2021,
' Ordonner l'expulsion de la société du Grand Hôtel ainsi que celle de tous occupants de son chef de l'ensemble immobilier à usage d'hôtel, bar-restaurant, situé à [Localité 1], à l'angle de la [Adresse 4] dont il porte le numéro 21 et de la [Adresse 6] dont il porte le numéro 4, qu'elle occupe au besoin avec le concours de la force publique sans délai ;
' Débouter la Société d'Exploitation du Grand Hôtel de sa demande de délai de paiement rétroactif et de suspension de la clause résolutoire, en l'absence de bonne foi, ayant d'ores et déjà bénéficié des plus larges délais de paiement et ne justifiant pas de son impossibilité de régler les sommes restant dues,
A titre subsidiaire, si par impossible la résiliation du bail n'était pas acquise du fait de la délivrance du commandement de se conformer au bail et si des délais de paiement rétroactifs étaient accordés au preneur,
' Suspendre les effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers,
' Confirmer le jugement du 8 avril 2024 en ce qu'il a dit :
o que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel règle les 24 prochaines échéances de loyers et ses accessoires conformément au contrat de bail, à compter de ce jour,
o qu'à défaut de règlement d'une échéance de loyer avec ses accessoires, et après une mise en demeure par acte de commissaire de justice restée sans effet pendant 15 jours, la clause résolutoire reprendra ses effets, ainsi que les dispositions du jugement relatives à l'expulsion,
En tout état de cause,
' Débouter la S.A.R.L. Société d'Exploitation du Grand Hôtel de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
' Condamner la Société d'Exploitation du Grand Hôtel à payer à la SCI Des Carmes, la somme de 6 000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'acte liés à la délivrance des deux commandements du 28 avril 2021 et les frais éventuels d'exécution.
MOTIFS :
Sur le commandement de se conformer au bail visant la clause résolutoire du 28 avril 2021
La Société d'Exploitation du Grand Hôtel demande de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit que le commandement de se conformer au bail visant la clause résolutoire du 28 avril 2021 est sans effet.
Toutefois, la SCI Des Carmes a formé appel incident sur ce chef de jugement dont elle demande l'infirmation.
La Société d'Exploitation du Grand Hôtel fait valoir qu'elle a justifié dans le délai d'un mois qui lui était imparti tant par la loi que par le bailleur lui-même des modifications statutaires intervenues depuis l'acquisition du fonds de commerce par elle, de sorte que le commandement visant la clause résolutoire délivré par le bailleur le 28 avril 2021 ne peut produire ses effets.
La SCI Des Carmes soutient que des modifications statutaires de la société preneuse sont intervenues (cessions de parts, modification sur la gérance) sans signification au bailleur dans le mois de la modification, en violation de l'article 15 du bail commercial.
Elle considère que la signification tardive des changements statutaires intervenus par exploit d'huissier du 11 mai 2021 ne peut valoir régularisation de la situation car le manquement était irréversible, l'information devant être donnée au bailleur dans le mois du changement, et l'information n'ayant pas été délivrée dans les délais requis contractuellement.
Elle avance que le preneur ayant bafoué ses obligations en parfaite connaissance des sanctions qu'il encourait, la cour constatera l'acquisition de la clause résolutoire après la date du commandement d'avoir à se conformer au bail délivré le 28 avril 2021, soit le 29 mai 2021.
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L'article L145-41 du code de commerce dispose en son alinéa 1er que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, le contrat de bail commercial stipule en son article « 15) Modification des statuts de la société preneuse » :
« En cas de modification des statuts de la société preneuse (transformation, changement de dénomination ou de raison sociale, changement de siège social, changement de gérant, etc') elle devra signifier au bailleur, dans le mois de la modification le changement intervenu sous peine de résiliation des présentes, si bon semble [Localité 4]. »
Le commandement du 28 avril 2021 a fait commandement à la Société d'Exploitation du Grand Hôtel de se conformer à l'article 15 du bail dans le délai d'un mois à compter de sa délivrance.
Or, dans le délai d'un mois à compter du commandement soit par exploit d'huissier du 11 mai 2021 (pièce numérotée 23 de l'appelante), la Société d'Exploitation du Grand Hôtel a transmis les justificatifs des changements statutaires intervenus la concernant entre 1999 et 2021, répondant aux causes du commandement.
En vertu de l'alinéa 1er de l'article L145-41 précité toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, ce que rappelle le commandement en conformité avec les dispositions légales. Par conséquent, la SCI Des Carmes est infondée à invoquer un manquement irréversible.
La Société d'Exploitation du Grand Hôtel ayant le 11 mai 2021 notifié à la SCI des Carmes une information complète sur les changements statutaires visés dans le commandement avec les justificatifs afférents, dans le délai requis, la clause résolutoire du bail visé par le commandement de se conformer au bail n'a pas joué.
Par conséquent, c'est à juste titre et par des motifs pertinents que le tribunal judiciaire a jugé que le commandement de se conformer au bail visant la clause résolutoire du 28 avril 2021 est sans effet. Il y a lieu de le confirmer de ce chef.
Sur le commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 avril 2021
Tout d'abord il y a lieu de constater que les chefs du jugement déféré suivants ne sont pas discutés en cause d'appel :
- donne acte à la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel de ce qu'elle a procédé au règlement des causes du commandement de payer, soit 13 525,81 euros correspondant à la dette locative pour la période du 3 avril au 11 mai 2021, outre le règlement des honoraires de conseil et frais d'huissier,
- déboute la SCI Les Carmes de sa demande tendant à condamner la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel au paiement de la somme de 2 100 euros au titre des frais visés dans le commandement de payer outre les intérêts au taux légal sur le principal correspondant aux loyers impayés entre le 3 avril et le 11 mai 2011, courus entre la mise en demeure du 15 mai 2020 jusqu'au 20 septembre 2022.
Par conséquent, leur connaissance n'est pas dévolue à la cour et ils ont acquis force de chose jugée.
- Sur l'application des dispositions de la loi du 14 novembre 2020 et du décret du 30 décembre 2020
La Société d'Exploitation du Grand Hôtel demande d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire après la date du commandement de payer délivré le 28 avril 2021, soit le 29 mai 2021, ordonner son expulsion, l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation, ainsi que sur les autres dispositions relatives à la suspension des effets de la clause résolutoire, aux modalités selon lesquelles elle sera réputée avoir joué ou au contraire pourra reprendre ses effets.
A titre principal, la Société d'Exploitation du Grand Hôtel demande de juger que le commandement de payer litigieux se trouve privé d'effet et de le déclarer nul et de nul effet.
Elle fait valoir tout d'abord que les mesures de police mises en 'uvre par le législateur ont affecté son activité et que les dispositions de la loi du 14 novembre 2020 et du décret du 30 décembre 2020 ont vocation à s'appliquer avec les conséquences en découlant sur le caractère réputé non écrit de la clause résolutoire au titre des sommes considérées.
Elle explique qu'en application de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020, elle ne peut encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action ou sanction pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux commerciaux qu'elle exploite.
La SCI Des Carmes répond que le non paiement des loyers sur la période du 3 avril au 11 mai 2020 ne bénéficie pas de la protection issue de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 qui n'est entrée en vigueur que le 17 octobre 2020 et ne peut concerner au mieux que les loyers échus à compter du 11 juillet 2020.
Elle ajoute que pour les périodes antérieures, le législateur était déjà intervenu par voie d'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 et par les décrets n°2020-371 du 30 mars 2020 et n° 2020-757 du 20 juin 2020 mais que le preneur ne peut se prévaloir de la protection visée par ces dispositions dans la mesure où il n'entre pas dans les critères d'application de ces mesures.
* * *
L'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 a instauré un dispositif destiné à protéger certains preneurs de locaux professionnels et commerciaux dans les termes suivants : « I.- Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L3121-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'Etat dans le département en application du second alinéa du I de l'article L3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.
II- Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.
Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en 'uvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.
Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.
III- Le II ne fait pas obstacle à la compensation au sens de l'article 1347 du code civil.
IV- Le II s'applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I. Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu'à compter de l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du II.
En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à la date mentionnée au même premier alinéa. »
L'article 1er du décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020 a défini les critères d'éligibilité au dispositif de protection s'agissant des seuils d'effectifs de la personne morale et de perte de chiffre d'affaires.
En l'espèce l'éligibilité de la Société d'Exploitation du Grand Hôtel à la protection de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 au regard des dispositions susvisées n'est pas discutée par les parties.
L'article 14 est applicable à compter du 17 octobre 2020.
La Société d'Exploitation du Grand Hôtel fait valoir que les loyers, objet du commandement de payer du 28 avril 2021, concernent une période au cours de laquelle son activité était « affectée par une mesure de police mentionnée au I (décret du 10 juillet 2020 pris en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n°2020-856 du 9 juillet 2020). »
Toutefois, le décret n° 2020-860 du 10 juillet 2020 pris en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire et mettant en place un régime transitoire, tout comme cette loi sont entrés en vigueur à compter du 11 juillet 2020.
Par conséquent, la protection invoquée par la Société d'Exploitation du Grand Hôtel résultant de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 s'applique en l'espèce pour les loyers et charges locatives échus et dus à compter du 11 juillet 2020.
Et le non paiement des loyers pour la période du 3 avril 2020 au 11 mai 2020 visée par le commandement de payer du 28 avril 2021 ne bénéficie pas de la protection issue de la loi du 14 novembre 2020.
Le moyen tiré de la protection issue de la loi du 14 novembre 2020 et du décret du 30 décembre 2020 sera donc écarté et la demande tendant à voir dire que le commandement de payer du 28 avril 2021 non écrit pour ce motif sera rejetée.
- Sur la bonne foi dans la délivrance du commandement de payer du 28 avril 2021
La Société d'Exploitation du Grand Hôtel demande au surplus de juger que le commandement de payer litigieux se trouve privé d'effet dès lors qu'il a été délivré par le bailleur de mauvaise foi, tant en considération de la date effective de sa délivrance que de ses conditions.
Elle reproche tout d'abord à la SCI des Carmes de lui avoir délivré ce commandement alors qu'elle connaissait des difficultés en raison de la crise sanitaire, d'avoir opposé une fin de non-recevoir à ses tentatives de privilégier une solution amiable, ne daignant pas lui répondre directement, lui adressant 4 mises en demeure entre les mois de juillet et novembre 2020 en plein c'ur de la crise sanitaire, avant de lui faire délivrer trois commandements successifs visant la clause résolutoire les 7 et 28 avril 2021.
Elle fait valoir que la mauvaise foi du bailleur se traduit également par la nature même des sommes visées à l'acte qui portent exclusivement sur les loyers du 1er avril au 11 mai 2020 soit les loyers échus pendant les périodes de fermeture de l'établissement, de confinement de la population et de limitation de la circulation des biens et des personnes.
Elle avance au surplus la répercussion sur elle des honoraires du conseil du bailleur à hauteur de la somme de 2 100 euros dans des conditions injustifiées en droit comme en fait.
La SCI Des Carmes répond qu'elle n'a pas fait preuve de mauvaise foi tant dans l'exécution du bail qu'en délivrant les deux commandements visant la clause résolutoire.
Elle avance que la Société d'Exploitation du Grand Hôtel a exigé d'elle un avoir en invoquant la force majeure et donc un abandon par elle de sa créance au lieu de solliciter l'autorisation de suspendre le paiement de ses loyers sur les périodes considérées.
Elle ajoute que si elle a rappelé l'exigibilité des loyers même en période de fermeture administrative elle a accordé des délais de paiement à son preneur.
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L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
En l'espèce, il résulte des courriers produits aux débats que la Société d'Exploitation du Grand Hôtel a sollicité auprès de la SCI Des Carmes des avoirs pour les loyers correspondant à la période où elle a fermé l'hôtel entre le 18 mars 2020 et le 24 mai 2020 dans le cadre de la crise sanitaire de Covid 19 en invoquant la force majeure.
La SCI Des Carmes a néanmoins sollicité par plusieurs courriers de mise en demeure les loyers correspondant à cette période ainsi que les loyers postérieurs de juin, juillet et août 2020.
Le conseil de la SCI Des Carmes a répondu à la Société d'Exploitation du Grand Hôtel par courrier du 16 juillet 2020 que les loyers étaient dus dans leur intégralité, a contesté de manière argumentée la force majeure invoquée par le preneur et s'est opposée à la demande d'avoirs formulée. La SCI Des Carmes a ensuite maintenu cette position et a mis en demeure la société preneuse de régler les loyers impayés, en lui accordant néanmoins des délais de paiement jusqu'au 31 août 2020 (courrier de son conseil du 10 août 2020), puis jusqu'au 15 octobre 2020 (courrier du 24 septembre 2020) invoquant le fait que le chiffre d'affaires généré pendant la saison devrait lui permettre d'apurer sa dette.
La Société d'Exploitation du Grand Hôtel a néanmoins maintenu sa demande d'avoirs pour la période du 18 mars au 24 mai 2020 dans ses courriers du 28 juillet 2020 et du 13 août 2020 et a contesté la demande de règlement des frais d'avocat (2 100 euros) faite par le bailleur (courrier du preneur du 8 octobre 2020). Elle a ensuite limité sa demande d'avoir à la période du 3 avril au 11 mai 2020 et s'est heurtée au refus persistant du bailleur.
Ce n'est qu'après délivrance du commandement de payer du 28 avril 2021 que la Société d'Exploitation du Grand Hôtel réglera les loyers impayés du 3 avril au 11 mai 2020 à hauteur de 13 525,81 euros par virement du 20 septembre 2022.
Il convient de rappeler que les loyers échus pendant la période de fermeture de l'établissement hôtelier sont dus, le preneur, débiteur des loyers, étant infondé à invoquer à son profit la force majeure pour obtenir la suspension de son obligation. (Cour de cassation, chambre civile 3, 30 juin 2022, n° 21-20.190).
Par conséquent, la Société d'Exploitation du Grand Hôtel était infondée à invoquer des avoirs, c'est-à-dire l'abandon par le bailleur de sa créance de loyers.
La SCI Des Carmes qui a répondu à l'argumentation soulevée par la Société d'Exploitation du Grand Hôtel liée à la force majeure de manière circonstanciée dans les courriers adressés par son conseil, et lui a vainement proposé de différer le règlement des loyers du 3 avril au 11 mai 2020, a tenu compte des circonstances exceptionnelles liées à la pandémie de Covid-19 et n'a pas fait preuve de mauvaise foi en délivrant le commandement de payer litigieux le 28 avril 2021.
Aucune mauvaise foi ne peut, en outre, être invoquée s'agissant de la demande de règlement des frais d'avocat de la bailleresse à hauteur de 2 100 euros au visa du contrat de bail, ou de la délivrance d'un premier commandement le 7 avril 2021 qui l'a été en raison d'une erreur de l'huissier qui avait été dessaisi ainsi que l'intimée en justifie, pour faire appel à un nouvel huissier.
Par conséquent, il convient d'écarter le moyen tiré de la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance de ce commandement de payer et de rejeter la demande tendant à juger qu'il est privé d'effet.
Les moyens tirés de la protection édictée par les dispositions de la loi du 14 novembre 2020 et du décret du 30 décembre 2020 ainsi que de la mauvaise foi de la bailleresse étant écartés, il convient de rejeter également les demandes de la Société d'Exploitation du Grand Hôtel tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 28 avril 2021 (la bailleresse commettant une erreur matérielle sur l'année dans le dispositif de ses écritures, car il ne s'agit pas de l'année 2024).
Sur la fin de non recevoir
La Société d'Exploitation du Grand Hôtel demande en outre de déclarer irrecevable la SCI Des Carmes en sa demande nouvelle tendant notamment à « dire que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la SARL Société d'Exploitation du Grand Hôtel règle les 24 prochaines échéances de loyers et ses accessoires conformément au contrat de bail, à compter de ce jour, et qu'à défaut de règlement d'une échéance de loyer avec ses accessoires, et après une mise en demeure par acte de commissaire de justice restée sans effet pendant 15 jours, la clause résolutoire reprendra ses effets ainsi que les dispositions du jugement relatives à l'expulsion ».
Elle fait valoir sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile que cette demande subsidiaire est nouvelle et reprend opportunément une partie du dispositif du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne qui a lui-même statué ultra petita en violation de l'article 5 du code de procédure civile. Elle soutient que cette demande nouvelle ne tend pas aux mêmes fins que ses premières demandes.
La SCI Des Carmes demande à titre infiniment subsidiaire, si la cour maintenait des délais de paiement rétroactifs ayant pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire, de confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a indiqué que la clause sera réputée ne pas avoir joué si la Société d'Exploitation du Grand Hôtel règle les 24 prochaines échéances de loyers et ses accessoires conformément au contrat de bail.
Elle conteste qu'il s'agisse d'une demande nouvelle dans la mesure où elle sollicite simplement à titre subsidiaire la confirmation du jugement de première instance.
Elle ajoute qu'alors que la Société d'Exploitation du Grand Hôtel avait demandé en première instance des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, le tribunal pouvait souverainement statuer sur ce point et n'a pas statué ultra petita en accordant des délais de paiement tout en les subordonnant au respect par le preneur au paiement à bonne date des échéances futures, et ce même si aucune des parties ne l'avait demandé expressément.
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Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
En l'espèce, il convient de constater qu'en première instance, la SCI Des Carmes n'avait pas demandé à titre subsidiaire de dire que, dans le cadre de délais de paiement avec effet rétroactif, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la Société d'Exploitation du Grand Hôtel règle les 24 prochaines échéances de loyers et ses accessoires conformément au contrat de bail.
Une telle demande n'avait pas davantage était formulée par la Société d'Exploitation du Grand Hôtel.
En effet, cette demande n'était pas incluse dans la demande de délais de paiement avec effet rétroactif qu'avait formulée la Société d'Exploitation du Grand Hôtel.
Par conséquent, quand bien même la SCI Des Carmes sollicite sur ce point la confirmation du tribunal judiciaire (lequel a statué ultra petita), cette demande formulée pour la première fois en cause d'appel est nouvelle.
Elle ne tend pas aux mêmes fins que la demande initiale de délais de paiement avec effet rétroactif, et n'a pas pour objet de faire écarter les prétentions adverses.
Il convient par conséquent de déclarer irrecevable la demande nouvelle de la SCI Des Carmes tendant à voir dire que, dans le cadre de la suspension de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la Société d'Exploitation du Grand Hôtel règle les 24 prochaines échéances de loyers et ses accessoires conformément au contrat de bail.
Et le jugement déféré sera infirmé en ce que, statuant ultra petita, il a dit que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la Société d'Exploitation du Grand Hôtel règle les 24 prochaines échéances de loyers et ses accessoires conformément au contrat de bail à compter de ce jour.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement
A titre subsidiaire, la Société d'Exploitation du Grand Hôtel demande de lui accorder rétroactivement des délais de paiement de sa dette locative jusqu'au 20 septembre 2022, date à laquelle elle a procédé à la régularisation des loyers, charges et accessoires visés au commandement, de suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire du bail jusqu'à la date effective de ce règlement et de dire qu'en conséquence la clause résolutoire n'a pas joué.
Elle avance qu'elle a apuré à la date du 20 septembre 2022 sa dette locative visée par le commandement de payer délivré le 28 avril 2021, à l'exclusion des honoraires de conseil et des frais d'huissier dépourvus de toute exigibilité contractuelle. Elle ajoute que malgré ses réserves sur le bien fondé des accessoires de la créance, elle a réglé la somme complémentaire de 2 309,33 euros le 23 mai 2023, ainsi que celle de 250,98 euros au titre des intérêts le 11 octobre 2023.
Elle en déduit que sa bonne foi n'est donc plus à démontrer et justifie que les effets de la clause résolutoire soient suspendus jusqu'à la date de règlement effectif des causes du commandement de payer.
La SCI Des Carmes répond que le preneur ne s'étant pas exécuté dans le délai d'un mois du commandement d'avoir à payer les loyers visant la clause résolutoire, la résiliation du bail est acquise au 29 mai 2021.
Elle ajoute que le preneur ne justifie pas de difficulté de trésorerie l'ayant empêché de régler la somme de 2 309,93 euros visée au commandement de payer (frais article 15 du bail et coût du commandement) outre les intérêts sur le principal de la somme de 13 525,81 euros pendant plus de deux années. Elle ajoute que les résultats financiers de la Société d'Exploitation du Grand Hôtel durant l'année 2021 démontrent une activité certaine et non des difficultés financières, ainsi que sa mauvaise foi au regard de son exercice 2021 bénéficiaire et des aides perçues pour faire face aux loyers pendant la crise sanitaire. Selon elle, la Société d'Exploitation du Grand Hôtel est toujours dans l'impossibilité de démontrer qu'à la date de la délivrance du commandement de payer elle n'était pas en mesure de régler le loyer, qu'elle était confrontée à des difficultés financières certaines.
* * *
L'article L145-1 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Selon l'article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, le 28 avril 2021, la SCI des Carmes a fait délivrer à la Société d'Exploitation du Grand Hôtel un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme totale de 15 835,74 euros correspondant à l'échéance contractuelle pour la période du 3 avril au 11 mai 2020 (13 525,81 euros), 2 100 euros de frais d'avocat et les frais d'huissier (émolument proportionnel à hauteur de 18,42 euros, et coût de l'acte de 191,51 euros).
Il n'est pas contesté que les causes du commandement n'avaient pas été réglées dans le délai d'un mois après sa délivrance qui était imparti au preneur, soit à la date du 29 mai 2021.
Par conséquent la résiliation du bail est intervenue de plein droit le 29 mai 2021.
Toutefois la Société d'Exploitation du Grand Hôtel a réglé la dette principale d'un montant de 13 525,81 euros par virement du 20 septembre 2022.
Elle a en outre réglé la somme de 2 309,22 euros par virement du 23 mai 2023 et celle de 250,98 euros au titre des intérêts au taux légal sur la dette locative du 17 mai 2020 au 20 septembre 2022 par virement du 11 octobre 2023.
Toutes les causes du commandement de payer litigieux ont donc été réglées à la date du 11 octobre 2023, la somme principale due ayant été réglée dès le 20 septembre 2022.
Il convient de relever la perte de chiffre d'affaires subie par la société preneuse entre les années 2019 et 2020 (de plus de 50% au titre du mois de novembre 2020 ainsi que le reconnaît la bailleresse dans ses écritures), mais aussi les incertitudes qui existaient à la date de la délivrance du commandement de payer litigieux quant à la durée de la crise sanitaire, à ses conséquences financières pour la Société d'Exploitation du Grand Hôtel, et aux aides pouvant lui être octroyées tant sur le plan des dispositifs légaux que des aides financières ; il existait en outre des incertitudes tant financières dans la période qui a suivi la sortie de l'état d'urgence sanitaire en 2020 que juridiques s'agissant de l'exigibilité des loyers échus pendant cette période de pandémie subie par toutes les parties.
La SCI Des Carmes indique qu'elle est une SCI familiale et que la perception des loyers constitue une source de complément de revenus pour ses associés.
Au regard de ces éléments, du règlement total de la dette locative selon les modalités ci-dessus exposées, de la situation du débiteur, mais également des besoins du créancier, il convient d'accorder à la Société d'Exploitation du Grand Hôtel des délais de paiement rétroactifs jusqu'à la date du 20 septembre 2022 et de constater la suspension de la clause résolutoire pendant ce délai.
La Société d'Exploitation du Grand Hôtel s'étant libérée pendant le délai octroyé, il convient de constater que la clause résolutoire n'a pas joué.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la Société d'Exploitation du Grand Hôtel aux dépens et l'a condamnée à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.
Il convient d'ajouter que les dépens de première instance incluront le coût des deux commandements du 28 avril 2021.
La Société d'Exploitation du Grand Hôtel, qui succombe partiellement en appel, sera condamnée également aux dépens d'appel, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.
Il convient de condamner la Société d'Exploitation du Grand Hôtel à payer à la SCI Des Carmes la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
La demande de la Société d'Exploitation du Grand Hôtel formulée à ce titre sera en revanche rejetée.
PAR CES MOTIFS,
La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, dans les limites de sa saisine, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Déclare irrecevable la demande nouvelle de la SCI Des Carmes tendant à voir dire que, dans le cadre de la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la Société d'Exploitation du Grand Hôtel règle les 24 prochaines échéances de loyers et ses accessoires conformément au contrat de bail ;
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de la Société d'Exploitation du Grand Hôtel et l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle ;
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a suspendu les effets de la clause résolutoire pour non paiement des loyers, dit que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la Société d'Exploitation du Grand Hôtel règle les 24 prochaines échéances de loyers et ses accessoires conformément au contrat de bail, à compter de ce jour, et dit qu'à défaut de règlement d'une échéance de loyer avec ses accessoires, et après une mise en demeure par acte de commissaire de justice restée sans effet pendant 15 jours, la clause résolutoire reprendra ses effets, ainsi que les dispositions du jugement relatives à l'expulsion ;
Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions déférées à la cour ;
Statuant à nouveau sur les chefs de décision infirmés et y ajoutant,
Déboute la Société d'Exploitation du Grand Hôtel de ses demandes tendant à voir juger le commandement de payer du 28 avril 2021 sans effet ou nul ;
Accorde à la Société d'Exploitation du Grand Hôtel, avec effet rétroactif, des délais de paiement des causes du commandement de payer du 28 avril 2021 jusqu'au 20 septembre 2022 ;
Constate la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais ;
Constate que la Société d'Exploitation du Grand Hôtel s'étant libérée, la clause n'a pas joué ;
Déboute en conséquence la SCI Des Carmes de ses demandes tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire un mois après la date du commandement de payer le 28 avril 2021 soit le 29 mai 2021, ordonné l'expulsion de la Société d'Exploitation du Grand Hôtel, condamner la Société d'Exploitation du Grand Hôtel au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle ;
Condamne la Société d'Exploitation du Grand Hôtel aux dépens d'appel et dit que les dépens de première instance incluront le coût des deux commandements du 28 avril 2021 ;
Condamne la Société d'Exploitation du Grand Hôtel à payer à la SCI Des Carmes la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
Déboute la Société d'Exploitation du Grand Hôtel de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Monsieur MAGESTE, greffier, suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,