CA Paris, Pôle 1 - ch. 3, 26 février 2026, n° 25/08911
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 26 FÉVRIER 2026
(n° 72 , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/08911 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLMEO
Décision déférée à la cour : ordonnance du 11 septembre 2024 - président du TJ de [Localité 1] - RG n°23/59518
APPELANTE
S.N.C. MACDONALD [R], RCS de [Localité 1] n°524049244, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Eric Allerit de la SELEURL TBA, avocat au barreau de Paris, toque : P0241
Ayant pour avocat plaidant Me Sabine Chastagnier du cabinet Brault & associés, avocat au barreau de Paris
INTIMÉE
S.A.R.L. CC PARKS, RCS de [Localité 1] n°909644320, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Frédérique Etevenard, avocat au barreau de Paris, toque : K0065
Ayant pour avocat plaidant Me Gilles Hittinger-Roux du cabinet HB & associés, avocat au barreau de Paris
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 janvier 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel Rispe, président de chambre, et Aurélie Fraisse, vice-présidente placée chargée du rapport, conformément à l'article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Michel Rispe, président de chambre
Aurélie Fraisse, vice-présidente placée
Laurent Najem, conseiller
Greffier lors des débats : Jeanne Pambo
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.
********
Par acte sous seing privé en date du 24 février 2021, la société MacDonald [R] a donné à bail commercial à M. [S] [M], agissant au nom et pour le compte d'une société en cours de constitution aux droits de laquelle est venue la société CC Parks, un local à usage de « restauration rapide à base de poulet » dépendant du centre commercial « [Adresse 3] » situé [Adresse 2] à [Localité 4].
Un litige est né entre les parties s'agissant de la livraison du local aboutissant à la signature d'un protocole d'accord transactionnel, le 2 octobre 2023.
Le 9 octobre 2023, la société MacDonald [R] a fait délivrer à la société CC Parks un commandement de payer la somme de 40 196,12 euros au titre du solde débiteur de son compte locataire à la date du 4 octobre 2023 outre les intérêts, pénalités et frais d'acte, visant la clause résolutoire.
Par acte du 18 décembre 2023, la société MacDonald [R] a fait assigner la société CC Parks devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et de la voir condamner au paiement d'une provision au titre des loyers impayés et d'une indemnité d'occupation mensuelle.
Par ordonnance contradictoire du 11 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société MacDonald [R] tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 24 février 2021 et à voir ordonner l'expulsion de la société CC Parks et sa condamnation au paiement par provision d'une indemnité d'occupation ;
condamné la société CC Parks à payer à la société MacDonald [R] la somme provisionnelle de 35 769,17 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et frais arrêté à la date du 14 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 ;
autorisé la société CC Parks à régler la provision ci-dessus fixée en 23 acomptes mensuels consécutifs d'un montant de 1 500 euros outre une dernière mensualité d'un montant correspondant au solde de la provision due ;
dit que ces mensualités devront être versées en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;
dit que le paiement de la première mensualité devra intervenir avant le 10 du mois suivant celui de la signification de la présente ordonnance et les suivants avant le 10 de chacun des mois suivants ;
dit qu'en cas de défaut de paiement de la provision selon l'échéancier fixé, la société CC Parks perdra le bénéfice dudit échéancier, le solde de la dette devenant immédiatement exigible passé le délai d'un mois après mise en demeure de payer ;
dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
dit que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles et des dépens qu'elle a exposées.
Par déclaration du 14 mai 2025, la société MacDonald [R] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs.
Dans ses conclusions remises et notifiées le 19 janvier 2026, la société MacDonald [R] demande à la cour de :
la recevoir en son appel et la déclarer bien fondée ;
y faisant droit,
infirmer l'ordonnance du 11 septembre 2024 en ce qu'elle a :
- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société MacDonald [R] tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 24 février 2021 et à voir ordonner l'expulsion de la société CC Parks et sa condamnation au paiement par provision d'une indemnité d'occupation ;
- condamné la société CC Parks à payer à la société MacDonald [R] la somme provisionnelle de 35 769,17 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et frais arrêté à la date du 14 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 ;
autorisé la société CC Parks à régler la provision ci-dessus fixée en 23 acomptes mensuels consécutifs d'un montant de 1 500 euros outre une dernière mensualité d'un montant correspondant au solde de la provision due ;
- dit que ces mensualités devront être versées en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;
- dit que le paiement de la première mensualité devra intervenir avant le 10 du mois suivant celui de la signification de la présente ordonnance et les suivants avant le 10 de chacun des mois suivants ;
- dit qu'en cas de défaut de paiement de la provision selon l'échéancier fixé, la société CC Parks perdra le bénéfice dudit échéancier, le solde de la dette devenant immédiatement exigible passé le délai d'un mois après mise en demeure de payer ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
- dit que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles et des dépens qu'elle a exposés ;
et statuant à nouveau,
débouter la société CC Parks de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions particulièrement infondées ;
constater que le commandement de payer du 9 octobre 2023 a été signifié de parfaite bonne foi ;
constater que la société CC Parks n'a pas procédé au règlement intégral des causes du commandement du 9 octobre 2023 dans le délai d'un mois ;
en conséquence,
constater l'acquisition de la clause résolutoire à effet du 9 novembre 2023, et dès lors la résiliation de plein droit du bail à compter de cette date ;
condamner la société CC Parks à payer à la société MacDonald [R], à titre d'arriéré de loyers/indemnités d'occupation, charges et accessoires impayés au 19 janvier 2026, la somme de 29 654,68 euros, sauf à parfaire, et sous réserve de la fixation de l'indemnité d'occupation ;
condamner la société CC Parks à payer à la société MacDonald [R], au titre de la clause pénale, la somme au 19 janvier 2026 de 2 965,47 euros, sauf à parfaire ;
condamner la société CC Parks à payer à la société MacDonald [R] des intérêts de retard fixés conventionnellement au taux d'intérêt appliqué par la Banque Centrale Européenne à son opération de refinancement la plus récente en vigueur à la date d'exigibilité, majoré de cinq (5) points de pourcentage, sans pouvoir être inférieur à trois fois le taux d'intérêt légal en vigueur ;
ordonner l'expulsion des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4], Local R 114, de la société CC Parks et de toute personne dans les lieux de son fait, et ce avec l'assistance de la [Localité 5] publique s'il y a lieu ;
ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tel garde-meubles qu'il plaira au tribunal de désigner, et ce en garantie des indemnités d'occupation et de réparations locatives qui pourront être dues ;
fixer le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à libération des lieux loués au montant du dernier loyer contractuel majoré de 100%, outre les charges, taxes et accessoires exigibles selon la convention locative échue, et condamner sur ces bases la société CC Parks à compter du 9 novembre 2023 et jusqu'à complète libération des lieux ;
juger que la somme versée à titre de dépôt de garantie restera acquise au bailleur à titre d'indemnité ;
condamner par provision la société CC Parks à payer à la société MacDonald [R] une indemnité égale à six (6) mois de loyer à compter de la reprise des lieux par le bailleur ;
débouter la société CC Parks de toute demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d'octroi de délais qui pourrait être formulée, et plus généralement débouter la société CC Parks de toutes ses demandes, fins, et conclusions ;
juger, si par extraordinaire la cour octroyait à la société CC Parks des délais de paiement, qu'à défaut de paiement à la date fixée par le jugement d'un seul terme exigible au titre de la créance arriérée comme à défaut de paiement d'un seul terme des loyers et charges courants à la date fixée par le tribunal, la clause résolutoire du bail sera acquise et l'expulsion pourra être poursuivie sans délai, le bailleur pourra en outre exiger de plein droit le paiement immédiat sans qu'aucune mise en demeure ou formalité ne soit nécessaire ;
et plus généralement,
débouter la société CC Parks de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
en tout état de cause,
condamner la société CC Parks aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de Maître Eric Allerit, membre de la SELARL T.B.A, avocat au barreau de Paris ;
condamner la société CC Parks à payer à la société MacDonald [R] la somme 2 500 euros en application de l'article 700 au titre de la première instance et en outre condamner la société CC Parks au paiement d'une somme supplémentaire de 5 000 euros au titre de la présente instance en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 janvier 2026, la société CC Parks demande à la cour de :
confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société MacDonald [R] tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 24 février 2021 et à voir ordonner l'expulsion de la société CC Parks et sa condamnation au paiement par provision d'une indemnité d'occupation ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- condamné la société CC Parks à payer à la société MacDonald [R] la somme provisionnelle de 35 769,17 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et frais arrêté à la date du 14 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 ;
- autorisé la société CC Parks à régler la provision ci-dessus fixée en 23 acomptes mensuels consécutifs d'un montant de 1 500 euros outre une dernière mensualité d'un montant correspondant au solde de la provision due ;
- dit que ces mensualités devront être versées en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;
- dit que le paiement de la première mensualité devra intervenir avant le 10 du mois suivant celui de la signification de la présente ordonnance et les suivants avant le 10 de chacun des mois suivants ;
- dit qu'en cas de défaut de paiement de la provision selon l'échéancier fixé, la société CC Parks perdra le bénéfice dudit échéancier, le solde de la dette devenant immédiatement exigible passé le délai d'un mois après mise en demeure de payer ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
- dit que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles et des dépens qu'elle a exposés ;
et statuant à nouveau,
débouter la société MacDonald [R] de l'ensemble de ses demandes.
à titre subsidiaire,
accorder à la société CC Parks, un délai de 24 mois pour le règlement de toutes sommes qui pourraient être allouées au bailleur, et ce à compter de l'expiration d'un délai de quinze jours de la signification par acte extrajudiciaire de la décision à intervenir ;
- juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l'échéancier de paiement ;
- juger qu'en conséquence la clause résolutoire ne jouera pas dans le cas où la société CC Parks s'acquitte effectivement du solde des sommes dans les conditions fixées par la décision à intervenir ;
juger que toute éventuelle déchéance du terme de l'échéancier accordé ne pourra être mise en 'uvre que quinze jours après une mise en demeure par acte extrajudiciaire, restée infructueuse ;
en tout état de cause,
condamner la société MacDonald [R] à payer à la société CC Parks la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société MacDonald [R] en tous les dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Frédérique Etevenard, avocat au barreau de Paris, par application de l'article 699 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 janvier 2026.
Sur ce,
A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir "constater", "donner acte" ou encore "dire et juger" ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne visent pas à conférer des droits à la partie qui les requiert. Ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués par les parties, elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.
Sur la demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend'.
L'article L.145-41 alinéa 1er du code de commerce dispose que 'toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai'.
Sur le fondement de ces textes, le constat, en référé, de la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire est possible lorsque la mise en 'uvre de cette clause ne se heurte pas à des contestations sérieuses.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Aux termes de l'article 1104 alinéa 1er du code civil, 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'.
En application de ces dispositions, il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, dès lors qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.
Est ainsi privé d'effet le commandement de payer visant la clause résolutoire, qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivré de mauvaise foi par le bailleur dans des circonstances démontrant sa volonté d'exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.
La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l'invoque et s'apprécie au jour où le commandement a été délivré.
Au cas présent, la société MacDonald [R] a délivré le 9 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 40 196,12 euros au titre du solde débiteur de son compte locataire à la date du 4 octobre 2023 outre les intérêts, pénalités et frais d'acte.
Il est constant que le bail conclu entre les parties comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle est prévue sa résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement à échéance d'un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il est également constant que c'est dans le cadre du protocole signé le 2 octobre 2023 que les parties ont convenu de la date de prise d'effet du bail au 1er mars 2023.
Pour contester l'acquisition de la clause résolutoire, le preneur fait notamment valoir que le bailleur, de mauvaise foi, était parfaitement conscient qu'il ne pourrait régulariser sa situation en ce que la délivrance du commandement de payer est intervenue antérieurement à l'ouverture au public du local en raison de la réalisation de travaux d'aménagement pour lesquels le bailleur aurait imposé le recours à son propre bureau de contrôle.
Il convient de relever que le commandement de payer a été délivré sept jours après la date de signature du protocole en se prévalant d'un solde débiteur établi deux jours après cette date tandis que la société CC Parks n'était toujours pas en mesure d'assurer l'exploitation du restaurant du fait des travaux. Par ailleurs, postérieurement à la délivrance du commandement de payer, le bailleur a autorisé l'ouverture au public sans émettre de réserve permettant à la société CC Parks de débuter son activité.
Ainsi, la circonstance évoquée par le bailleur que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance est insuffisante pour écarter le moyen tiré de sa mauvaise foi, soulevé par le preneur.
Il appartient au seul juge du fond de se prononcer sur le moyen relatif à la bonne foi du bailleur dans la délivrance du commandement visant la clause résolutoire.
Au cas d'espèce, la contestation relative à la mauvaise foi du bailleur est sérieuse.
En conséquence, par confirmation de la décision entreprise, il convient de dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à l'acquisition de la clause résolutoire et à ses effets.
Sur la demande de provision
Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La provision qui peut être allouée n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Ainsi, s'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.
Au cas présent, le preneur se prévaut d'une exception d'inexécution en ce que le bailleur aurait retardé l'ouverture du restaurant au public en imposant son propre bureau de contrôle des travaux.
Il résulte de l'article 2.6.3 du bail que « le Bailleur consent au Preneur, à titre exceptionnel et purement personnel, une franchise totale du loyer pour une période prenant fin à la première ces deux dates entre :
- l'ouverture au public du Local,
- et l'expiration d'un délai de deux (2) mois suivant la date de prise d'effet du bail. »
Au cas d'espèce, la date de prise d'effet du bail a été fixée par le protocole au 1er mars 2023.
Par ailleurs, l'article 12.1.1 du bail stipule que « Dans tous les cas l'ouverture au public du Local, que ce soit après la prise d'effet du Bail ou après achèvement de tous travaux en cours de Bail, ne pourra intervenir qu'après la justification par le Preneur au Bailleur d'un avis favorable de la commission de sécurité et d'accessibilité ainsi que d'un rapport final sans réserve d'un Bureau de Contrôle agréé sur la mission « Sécurité » et « Installations électriques », « Mission solidité » et de toutes autres autorisations administratives éventuellement requises. »
Il résulte du constat du Bureau Veritas Construction en date du 7 février 2024 et de son rapport en date du 8 février 2024 produits par l'appelant ainsi que le rapport du 13 mars 2024 produit par l'intimé que plusieurs non-conformités et non-respects de la règle d'accessibilité applicable y étaient relevés.
Le rapport du Bureau Veritas Construction en date du 7 mai 2024 n'a mentionné aucune non-conformité relativement à la réalisation des travaux et l'ouverture du restaurant au public est intervenue le 18 mai 2024.
Aussi, c'est justement que le premier juge a considéré que la vérification des travaux par le bailleur, au cas d'espèce, ne constitue pas un manquement aux obligations qui lui incombent.
Le bailleur sollicite l'infirmation de la décision entreprise et la condamnation du preneur à payer à la société MacDonald [R], à titre d'arriéré de loyers/indemnités d'occupation, charges et accessoires impayés au 19 janvier 2026, la somme de 29 654,68 euros.
Le bail prévoit un dépôt de garantie d'un montant de 10 000 euros en son article 2.8.
Le protocole signé le 2 octobre 2023 mentionne le versement par virement effectué par le preneur au bailleur en date du 2 février 2022 de la somme de 10 000 euros avec le libellé « caution ».
S'agissant de la garantie à première demande, elle est stipulée à l'article 25 du bail comme ayant vocation à couvrir l'ensemble des sommes dues par le preneur au titre du bail avec la précision que « Cette garantie bancaire à première demande doit être valable pendant toute la durée du présent Bail et subsistera jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois suivant l'expiration du présent Bail et la restitution effective du Local. ».
Le protocole signé par les parties le 2 octobre 2023 mentionne que la date de prise d'effet du bail a été fixée au 1er mars 2023.
En outre, il est constant que la somme de 10 000 euros relative à la garantie à première demande a été versée par le preneur le 23 février 2022.
Néanmoins, l'appelant soutient que la validité de cette garantie à première demande jusqu'au 31 janvier 2032 n'est pas conforme au bail et doit être considérée comme une absence de versement de la garantie à première demande en ce qu'elle ne court pas jusqu'à l'échéance du bail, soit le 28 février 2033.
Dans le décompte figurant au commandement de payer, le bailleur considère que le preneur doit lui régler la somme de 10 000 euros au titre de la garantie à première demande ainsi que celle de 10 610,88 euros au titre du dépôt de garantie. Il tient ensuite compte du virement de 10 000 euros effectué par le preneur au titre du dépôt de garantie.
Il apparaît donc que les demandes en paiement relatives à la garantie et à la garantie à première demande souffrent d'une contestation sérieuse au regard de la somme de 10 610,88 euros sollicitée et du libellé des sommes retenues dans le commandement de payer.
Relativement au montant de la taxe foncière, le bailleur justifie de son quantum auprès de la cour en produisant l'avis d'impôt relatif aux taxes foncières pour l'année 2023 sur la base duquel est retenue la somme de 1 895, 53 euros hors taxes soit la somme de 2 274, 64 euros toutes taxes comprises au 10 novembre 2023.
Le preneur n'oppose aucun moyen s'agissant de cette demande justifiée à hauteur d'appel.
Par ailleurs, il est constant que le preneur a effectué des virements au bailleur à savoir, 12 733, 06 euros en date du 14 juin 2024, 5 000 euros en date du 5 août 2024 et 15 000 euros, le 14 janvier 2026 et la société MacDonald [R] produit un relevé de compte locataire au 19 janvier 2026 arrêtant une somme de 29 654,68 euros tenant compte des virements effectués par la société CC Parks jusqu'au 19 janvier 2026 inclus
Enfin, le premier juge a déduit du montant de la provision retenue la somme de 1 000 euros sans autre explication.
En conséquence, la décision entreprise sera infirmée s'agissant du montant de la provision que le preneur doit verser au bailleur en ce qu'étaient exclus le montant de la taxe foncière, dont il est désormais justifié, ainsi qu'une somme de 1 000 euros déduite sans aucune motivation.
Ainsi, la créance de la société MacDonald [R] au titre des loyers, charges et frais à la date du 19 janvier 2026 apparaît non sérieusement contestable à hauteur de 19 043,80 euros (29 654,68-10 610,88) avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023.
Enfin, la société MacDonald [R] demande la condamnation de la société CC Parks à lui payer le montant de la provision avec des intérêts contractuels. Elle se prévaut à cet égard de l'article 23.3 du bail qui stipule que 'toute somme exigible au titre des loyers, des charges de quelque nature que ce soit, du fonds de roulement, des impôts et taxes, des pénalités, des accessoires, des indemnités d'occupation et de toute somme exigible d'après le Bail, payée en retard sera productrice d'un intérêt de retard calculé par jour de retard au taux d'intérêt appliqué par la Banque Centrale Européenne à son opération de refinancement la plus récente en vigueur à la date d'exigibilité, majoré de 10 points de pourcentage, sans pouvoir être inférieur à trois fois le taux d'intérêt légal en vigueur, qui s'appliquera de plein droit, sans mise en demeure préalable, à compter de la date d'échéance.
Par ailleurs, à défaut de paiement du loyer, des charges de quelque nature que ce soit, du fonds de roulement, des impôts et taxes, des accessoires, des indemnités d'occupation et de toute somme exigible d'après le Bail et ce, immédiatement après leur échéance, les sommes dues seront automatiquement majorées de dix pour cent à titre d'indemnité forfaitaire compensatrice des troubles commerciaux, des frais de gestion du contentieux et des frais de défense irrépétibles, ladite pénalité étant distincte des droits à condamnation prévus à l'article 700 du nouveau Code de procédure civile'.
Au cas d'espèce, une majoration de cinq points est sollicitée.
Cependant, cette clause est constitutive d'une clause pénale qui est susceptible de modération par le juge du fond.
Dès lors, il n'y a pas lieu à référé et l'ordonnance entreprise doit être confirmée de ce chef.
Sur la demande de délais de paiement
L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce prévoit que 'les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.
Aux termes de l'article 1343-5 alinéa 1er du code civil, 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.
Le premier juge a autorisé la société CC Parks à se libérer de la somme provisionnelle en 23 mensualités consécutives de 1 500 euros outre une dernière mensualité d'un montant correspondant au solde de la provision due, en plus du loyer et des charges courants après avoir pris en considération le quantum de la dette, l'absence de péril s'agissant de l'activité exercée par le preneur et les paiements effectués par ce dernier ayant permis la réduction de la dette locative.
En outre, il a prévu qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible passé le délai d'un mois après la mise en demeure de payer.
Pour obtenir l'infirmation de l'ordonnance entreprise et le rejet de la demande de délais, la société MacDonald [R] fait valoir, d'une part, que la société CC Parks ne justifie pas de sa situation et, d'autre part, l'importance de la créance et du délai écoulé depuis qu'elle est due.
Toutefois, la société CC Parks rappelle qu'en paiement des loyers, deux virements ont été effectués en 2024. Elle justifie également d'un virement de 15 000 euros effectué le 14 janvier 2026, d'un premier exercice bénéficiaire pour l'année 2024 et d'un chiffre d'affaires en hausse pour l'année 2025.
Dans ces conditions, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a accordé des délais de paiement au preneur en répondant aux critères des dispositions susmentionnées.
Sur les demandes accessoires
Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution résulte des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, sans qu'il appartienne au juge de la modifier ni d'y ajouter, notamment s'agissant d'y inclure tel ou tel frais.
En application de l'article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.
En application de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Au regard du sens du présent arrêt, la décision entreprise sera confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.
La société MacDonald [R] sera condamnée aux dépens de l'appel dont distraction au profit de Maître Frédérique Etevenard, avocat au barreau de Paris, par application de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle sera également condamnée à payer à la société CC Parks la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'elle a condamné la société CC Parks à payer à la société MacDonald [R] la somme provisionnelle de 35 769,17 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et frais arrêté à la date du 14 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 ;
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,
Condamne la société CC Parks à payer à la société MacDonald [R] la somme provisionnelle de 19 043,80 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et frais arrêté à la date du 19 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 ;
Condamne la société MacDonald [R] aux dépens de l'appel dont distraction au profit de Maître Frédérique Etevenard, avocat au barreau de Paris, par application de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne la société MacDonald [R] à payer à la société CC Parks la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'appel.
Rejette le surplus des demandes.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 26 FÉVRIER 2026
(n° 72 , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/08911 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLMEO
Décision déférée à la cour : ordonnance du 11 septembre 2024 - président du TJ de [Localité 1] - RG n°23/59518
APPELANTE
S.N.C. MACDONALD [R], RCS de [Localité 1] n°524049244, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Eric Allerit de la SELEURL TBA, avocat au barreau de Paris, toque : P0241
Ayant pour avocat plaidant Me Sabine Chastagnier du cabinet Brault & associés, avocat au barreau de Paris
INTIMÉE
S.A.R.L. CC PARKS, RCS de [Localité 1] n°909644320, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Frédérique Etevenard, avocat au barreau de Paris, toque : K0065
Ayant pour avocat plaidant Me Gilles Hittinger-Roux du cabinet HB & associés, avocat au barreau de Paris
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 janvier 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel Rispe, président de chambre, et Aurélie Fraisse, vice-présidente placée chargée du rapport, conformément à l'article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Michel Rispe, président de chambre
Aurélie Fraisse, vice-présidente placée
Laurent Najem, conseiller
Greffier lors des débats : Jeanne Pambo
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.
********
Par acte sous seing privé en date du 24 février 2021, la société MacDonald [R] a donné à bail commercial à M. [S] [M], agissant au nom et pour le compte d'une société en cours de constitution aux droits de laquelle est venue la société CC Parks, un local à usage de « restauration rapide à base de poulet » dépendant du centre commercial « [Adresse 3] » situé [Adresse 2] à [Localité 4].
Un litige est né entre les parties s'agissant de la livraison du local aboutissant à la signature d'un protocole d'accord transactionnel, le 2 octobre 2023.
Le 9 octobre 2023, la société MacDonald [R] a fait délivrer à la société CC Parks un commandement de payer la somme de 40 196,12 euros au titre du solde débiteur de son compte locataire à la date du 4 octobre 2023 outre les intérêts, pénalités et frais d'acte, visant la clause résolutoire.
Par acte du 18 décembre 2023, la société MacDonald [R] a fait assigner la société CC Parks devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et de la voir condamner au paiement d'une provision au titre des loyers impayés et d'une indemnité d'occupation mensuelle.
Par ordonnance contradictoire du 11 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société MacDonald [R] tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 24 février 2021 et à voir ordonner l'expulsion de la société CC Parks et sa condamnation au paiement par provision d'une indemnité d'occupation ;
condamné la société CC Parks à payer à la société MacDonald [R] la somme provisionnelle de 35 769,17 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et frais arrêté à la date du 14 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 ;
autorisé la société CC Parks à régler la provision ci-dessus fixée en 23 acomptes mensuels consécutifs d'un montant de 1 500 euros outre une dernière mensualité d'un montant correspondant au solde de la provision due ;
dit que ces mensualités devront être versées en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;
dit que le paiement de la première mensualité devra intervenir avant le 10 du mois suivant celui de la signification de la présente ordonnance et les suivants avant le 10 de chacun des mois suivants ;
dit qu'en cas de défaut de paiement de la provision selon l'échéancier fixé, la société CC Parks perdra le bénéfice dudit échéancier, le solde de la dette devenant immédiatement exigible passé le délai d'un mois après mise en demeure de payer ;
dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
dit que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles et des dépens qu'elle a exposées.
Par déclaration du 14 mai 2025, la société MacDonald [R] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs.
Dans ses conclusions remises et notifiées le 19 janvier 2026, la société MacDonald [R] demande à la cour de :
la recevoir en son appel et la déclarer bien fondée ;
y faisant droit,
infirmer l'ordonnance du 11 septembre 2024 en ce qu'elle a :
- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société MacDonald [R] tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 24 février 2021 et à voir ordonner l'expulsion de la société CC Parks et sa condamnation au paiement par provision d'une indemnité d'occupation ;
- condamné la société CC Parks à payer à la société MacDonald [R] la somme provisionnelle de 35 769,17 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et frais arrêté à la date du 14 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 ;
autorisé la société CC Parks à régler la provision ci-dessus fixée en 23 acomptes mensuels consécutifs d'un montant de 1 500 euros outre une dernière mensualité d'un montant correspondant au solde de la provision due ;
- dit que ces mensualités devront être versées en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;
- dit que le paiement de la première mensualité devra intervenir avant le 10 du mois suivant celui de la signification de la présente ordonnance et les suivants avant le 10 de chacun des mois suivants ;
- dit qu'en cas de défaut de paiement de la provision selon l'échéancier fixé, la société CC Parks perdra le bénéfice dudit échéancier, le solde de la dette devenant immédiatement exigible passé le délai d'un mois après mise en demeure de payer ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
- dit que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles et des dépens qu'elle a exposés ;
et statuant à nouveau,
débouter la société CC Parks de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions particulièrement infondées ;
constater que le commandement de payer du 9 octobre 2023 a été signifié de parfaite bonne foi ;
constater que la société CC Parks n'a pas procédé au règlement intégral des causes du commandement du 9 octobre 2023 dans le délai d'un mois ;
en conséquence,
constater l'acquisition de la clause résolutoire à effet du 9 novembre 2023, et dès lors la résiliation de plein droit du bail à compter de cette date ;
condamner la société CC Parks à payer à la société MacDonald [R], à titre d'arriéré de loyers/indemnités d'occupation, charges et accessoires impayés au 19 janvier 2026, la somme de 29 654,68 euros, sauf à parfaire, et sous réserve de la fixation de l'indemnité d'occupation ;
condamner la société CC Parks à payer à la société MacDonald [R], au titre de la clause pénale, la somme au 19 janvier 2026 de 2 965,47 euros, sauf à parfaire ;
condamner la société CC Parks à payer à la société MacDonald [R] des intérêts de retard fixés conventionnellement au taux d'intérêt appliqué par la Banque Centrale Européenne à son opération de refinancement la plus récente en vigueur à la date d'exigibilité, majoré de cinq (5) points de pourcentage, sans pouvoir être inférieur à trois fois le taux d'intérêt légal en vigueur ;
ordonner l'expulsion des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4], Local R 114, de la société CC Parks et de toute personne dans les lieux de son fait, et ce avec l'assistance de la [Localité 5] publique s'il y a lieu ;
ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tel garde-meubles qu'il plaira au tribunal de désigner, et ce en garantie des indemnités d'occupation et de réparations locatives qui pourront être dues ;
fixer le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à libération des lieux loués au montant du dernier loyer contractuel majoré de 100%, outre les charges, taxes et accessoires exigibles selon la convention locative échue, et condamner sur ces bases la société CC Parks à compter du 9 novembre 2023 et jusqu'à complète libération des lieux ;
juger que la somme versée à titre de dépôt de garantie restera acquise au bailleur à titre d'indemnité ;
condamner par provision la société CC Parks à payer à la société MacDonald [R] une indemnité égale à six (6) mois de loyer à compter de la reprise des lieux par le bailleur ;
débouter la société CC Parks de toute demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d'octroi de délais qui pourrait être formulée, et plus généralement débouter la société CC Parks de toutes ses demandes, fins, et conclusions ;
juger, si par extraordinaire la cour octroyait à la société CC Parks des délais de paiement, qu'à défaut de paiement à la date fixée par le jugement d'un seul terme exigible au titre de la créance arriérée comme à défaut de paiement d'un seul terme des loyers et charges courants à la date fixée par le tribunal, la clause résolutoire du bail sera acquise et l'expulsion pourra être poursuivie sans délai, le bailleur pourra en outre exiger de plein droit le paiement immédiat sans qu'aucune mise en demeure ou formalité ne soit nécessaire ;
et plus généralement,
débouter la société CC Parks de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
en tout état de cause,
condamner la société CC Parks aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de Maître Eric Allerit, membre de la SELARL T.B.A, avocat au barreau de Paris ;
condamner la société CC Parks à payer à la société MacDonald [R] la somme 2 500 euros en application de l'article 700 au titre de la première instance et en outre condamner la société CC Parks au paiement d'une somme supplémentaire de 5 000 euros au titre de la présente instance en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 janvier 2026, la société CC Parks demande à la cour de :
confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société MacDonald [R] tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 24 février 2021 et à voir ordonner l'expulsion de la société CC Parks et sa condamnation au paiement par provision d'une indemnité d'occupation ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- condamné la société CC Parks à payer à la société MacDonald [R] la somme provisionnelle de 35 769,17 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et frais arrêté à la date du 14 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 ;
- autorisé la société CC Parks à régler la provision ci-dessus fixée en 23 acomptes mensuels consécutifs d'un montant de 1 500 euros outre une dernière mensualité d'un montant correspondant au solde de la provision due ;
- dit que ces mensualités devront être versées en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;
- dit que le paiement de la première mensualité devra intervenir avant le 10 du mois suivant celui de la signification de la présente ordonnance et les suivants avant le 10 de chacun des mois suivants ;
- dit qu'en cas de défaut de paiement de la provision selon l'échéancier fixé, la société CC Parks perdra le bénéfice dudit échéancier, le solde de la dette devenant immédiatement exigible passé le délai d'un mois après mise en demeure de payer ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
- dit que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles et des dépens qu'elle a exposés ;
et statuant à nouveau,
débouter la société MacDonald [R] de l'ensemble de ses demandes.
à titre subsidiaire,
accorder à la société CC Parks, un délai de 24 mois pour le règlement de toutes sommes qui pourraient être allouées au bailleur, et ce à compter de l'expiration d'un délai de quinze jours de la signification par acte extrajudiciaire de la décision à intervenir ;
- juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l'échéancier de paiement ;
- juger qu'en conséquence la clause résolutoire ne jouera pas dans le cas où la société CC Parks s'acquitte effectivement du solde des sommes dans les conditions fixées par la décision à intervenir ;
juger que toute éventuelle déchéance du terme de l'échéancier accordé ne pourra être mise en 'uvre que quinze jours après une mise en demeure par acte extrajudiciaire, restée infructueuse ;
en tout état de cause,
condamner la société MacDonald [R] à payer à la société CC Parks la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société MacDonald [R] en tous les dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Frédérique Etevenard, avocat au barreau de Paris, par application de l'article 699 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 janvier 2026.
Sur ce,
A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir "constater", "donner acte" ou encore "dire et juger" ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne visent pas à conférer des droits à la partie qui les requiert. Ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués par les parties, elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.
Sur la demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend'.
L'article L.145-41 alinéa 1er du code de commerce dispose que 'toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai'.
Sur le fondement de ces textes, le constat, en référé, de la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire est possible lorsque la mise en 'uvre de cette clause ne se heurte pas à des contestations sérieuses.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Aux termes de l'article 1104 alinéa 1er du code civil, 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'.
En application de ces dispositions, il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, dès lors qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.
Est ainsi privé d'effet le commandement de payer visant la clause résolutoire, qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivré de mauvaise foi par le bailleur dans des circonstances démontrant sa volonté d'exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.
La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l'invoque et s'apprécie au jour où le commandement a été délivré.
Au cas présent, la société MacDonald [R] a délivré le 9 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 40 196,12 euros au titre du solde débiteur de son compte locataire à la date du 4 octobre 2023 outre les intérêts, pénalités et frais d'acte.
Il est constant que le bail conclu entre les parties comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle est prévue sa résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement à échéance d'un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il est également constant que c'est dans le cadre du protocole signé le 2 octobre 2023 que les parties ont convenu de la date de prise d'effet du bail au 1er mars 2023.
Pour contester l'acquisition de la clause résolutoire, le preneur fait notamment valoir que le bailleur, de mauvaise foi, était parfaitement conscient qu'il ne pourrait régulariser sa situation en ce que la délivrance du commandement de payer est intervenue antérieurement à l'ouverture au public du local en raison de la réalisation de travaux d'aménagement pour lesquels le bailleur aurait imposé le recours à son propre bureau de contrôle.
Il convient de relever que le commandement de payer a été délivré sept jours après la date de signature du protocole en se prévalant d'un solde débiteur établi deux jours après cette date tandis que la société CC Parks n'était toujours pas en mesure d'assurer l'exploitation du restaurant du fait des travaux. Par ailleurs, postérieurement à la délivrance du commandement de payer, le bailleur a autorisé l'ouverture au public sans émettre de réserve permettant à la société CC Parks de débuter son activité.
Ainsi, la circonstance évoquée par le bailleur que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance est insuffisante pour écarter le moyen tiré de sa mauvaise foi, soulevé par le preneur.
Il appartient au seul juge du fond de se prononcer sur le moyen relatif à la bonne foi du bailleur dans la délivrance du commandement visant la clause résolutoire.
Au cas d'espèce, la contestation relative à la mauvaise foi du bailleur est sérieuse.
En conséquence, par confirmation de la décision entreprise, il convient de dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à l'acquisition de la clause résolutoire et à ses effets.
Sur la demande de provision
Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La provision qui peut être allouée n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Ainsi, s'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.
Au cas présent, le preneur se prévaut d'une exception d'inexécution en ce que le bailleur aurait retardé l'ouverture du restaurant au public en imposant son propre bureau de contrôle des travaux.
Il résulte de l'article 2.6.3 du bail que « le Bailleur consent au Preneur, à titre exceptionnel et purement personnel, une franchise totale du loyer pour une période prenant fin à la première ces deux dates entre :
- l'ouverture au public du Local,
- et l'expiration d'un délai de deux (2) mois suivant la date de prise d'effet du bail. »
Au cas d'espèce, la date de prise d'effet du bail a été fixée par le protocole au 1er mars 2023.
Par ailleurs, l'article 12.1.1 du bail stipule que « Dans tous les cas l'ouverture au public du Local, que ce soit après la prise d'effet du Bail ou après achèvement de tous travaux en cours de Bail, ne pourra intervenir qu'après la justification par le Preneur au Bailleur d'un avis favorable de la commission de sécurité et d'accessibilité ainsi que d'un rapport final sans réserve d'un Bureau de Contrôle agréé sur la mission « Sécurité » et « Installations électriques », « Mission solidité » et de toutes autres autorisations administratives éventuellement requises. »
Il résulte du constat du Bureau Veritas Construction en date du 7 février 2024 et de son rapport en date du 8 février 2024 produits par l'appelant ainsi que le rapport du 13 mars 2024 produit par l'intimé que plusieurs non-conformités et non-respects de la règle d'accessibilité applicable y étaient relevés.
Le rapport du Bureau Veritas Construction en date du 7 mai 2024 n'a mentionné aucune non-conformité relativement à la réalisation des travaux et l'ouverture du restaurant au public est intervenue le 18 mai 2024.
Aussi, c'est justement que le premier juge a considéré que la vérification des travaux par le bailleur, au cas d'espèce, ne constitue pas un manquement aux obligations qui lui incombent.
Le bailleur sollicite l'infirmation de la décision entreprise et la condamnation du preneur à payer à la société MacDonald [R], à titre d'arriéré de loyers/indemnités d'occupation, charges et accessoires impayés au 19 janvier 2026, la somme de 29 654,68 euros.
Le bail prévoit un dépôt de garantie d'un montant de 10 000 euros en son article 2.8.
Le protocole signé le 2 octobre 2023 mentionne le versement par virement effectué par le preneur au bailleur en date du 2 février 2022 de la somme de 10 000 euros avec le libellé « caution ».
S'agissant de la garantie à première demande, elle est stipulée à l'article 25 du bail comme ayant vocation à couvrir l'ensemble des sommes dues par le preneur au titre du bail avec la précision que « Cette garantie bancaire à première demande doit être valable pendant toute la durée du présent Bail et subsistera jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois suivant l'expiration du présent Bail et la restitution effective du Local. ».
Le protocole signé par les parties le 2 octobre 2023 mentionne que la date de prise d'effet du bail a été fixée au 1er mars 2023.
En outre, il est constant que la somme de 10 000 euros relative à la garantie à première demande a été versée par le preneur le 23 février 2022.
Néanmoins, l'appelant soutient que la validité de cette garantie à première demande jusqu'au 31 janvier 2032 n'est pas conforme au bail et doit être considérée comme une absence de versement de la garantie à première demande en ce qu'elle ne court pas jusqu'à l'échéance du bail, soit le 28 février 2033.
Dans le décompte figurant au commandement de payer, le bailleur considère que le preneur doit lui régler la somme de 10 000 euros au titre de la garantie à première demande ainsi que celle de 10 610,88 euros au titre du dépôt de garantie. Il tient ensuite compte du virement de 10 000 euros effectué par le preneur au titre du dépôt de garantie.
Il apparaît donc que les demandes en paiement relatives à la garantie et à la garantie à première demande souffrent d'une contestation sérieuse au regard de la somme de 10 610,88 euros sollicitée et du libellé des sommes retenues dans le commandement de payer.
Relativement au montant de la taxe foncière, le bailleur justifie de son quantum auprès de la cour en produisant l'avis d'impôt relatif aux taxes foncières pour l'année 2023 sur la base duquel est retenue la somme de 1 895, 53 euros hors taxes soit la somme de 2 274, 64 euros toutes taxes comprises au 10 novembre 2023.
Le preneur n'oppose aucun moyen s'agissant de cette demande justifiée à hauteur d'appel.
Par ailleurs, il est constant que le preneur a effectué des virements au bailleur à savoir, 12 733, 06 euros en date du 14 juin 2024, 5 000 euros en date du 5 août 2024 et 15 000 euros, le 14 janvier 2026 et la société MacDonald [R] produit un relevé de compte locataire au 19 janvier 2026 arrêtant une somme de 29 654,68 euros tenant compte des virements effectués par la société CC Parks jusqu'au 19 janvier 2026 inclus
Enfin, le premier juge a déduit du montant de la provision retenue la somme de 1 000 euros sans autre explication.
En conséquence, la décision entreprise sera infirmée s'agissant du montant de la provision que le preneur doit verser au bailleur en ce qu'étaient exclus le montant de la taxe foncière, dont il est désormais justifié, ainsi qu'une somme de 1 000 euros déduite sans aucune motivation.
Ainsi, la créance de la société MacDonald [R] au titre des loyers, charges et frais à la date du 19 janvier 2026 apparaît non sérieusement contestable à hauteur de 19 043,80 euros (29 654,68-10 610,88) avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023.
Enfin, la société MacDonald [R] demande la condamnation de la société CC Parks à lui payer le montant de la provision avec des intérêts contractuels. Elle se prévaut à cet égard de l'article 23.3 du bail qui stipule que 'toute somme exigible au titre des loyers, des charges de quelque nature que ce soit, du fonds de roulement, des impôts et taxes, des pénalités, des accessoires, des indemnités d'occupation et de toute somme exigible d'après le Bail, payée en retard sera productrice d'un intérêt de retard calculé par jour de retard au taux d'intérêt appliqué par la Banque Centrale Européenne à son opération de refinancement la plus récente en vigueur à la date d'exigibilité, majoré de 10 points de pourcentage, sans pouvoir être inférieur à trois fois le taux d'intérêt légal en vigueur, qui s'appliquera de plein droit, sans mise en demeure préalable, à compter de la date d'échéance.
Par ailleurs, à défaut de paiement du loyer, des charges de quelque nature que ce soit, du fonds de roulement, des impôts et taxes, des accessoires, des indemnités d'occupation et de toute somme exigible d'après le Bail et ce, immédiatement après leur échéance, les sommes dues seront automatiquement majorées de dix pour cent à titre d'indemnité forfaitaire compensatrice des troubles commerciaux, des frais de gestion du contentieux et des frais de défense irrépétibles, ladite pénalité étant distincte des droits à condamnation prévus à l'article 700 du nouveau Code de procédure civile'.
Au cas d'espèce, une majoration de cinq points est sollicitée.
Cependant, cette clause est constitutive d'une clause pénale qui est susceptible de modération par le juge du fond.
Dès lors, il n'y a pas lieu à référé et l'ordonnance entreprise doit être confirmée de ce chef.
Sur la demande de délais de paiement
L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce prévoit que 'les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.
Aux termes de l'article 1343-5 alinéa 1er du code civil, 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.
Le premier juge a autorisé la société CC Parks à se libérer de la somme provisionnelle en 23 mensualités consécutives de 1 500 euros outre une dernière mensualité d'un montant correspondant au solde de la provision due, en plus du loyer et des charges courants après avoir pris en considération le quantum de la dette, l'absence de péril s'agissant de l'activité exercée par le preneur et les paiements effectués par ce dernier ayant permis la réduction de la dette locative.
En outre, il a prévu qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible passé le délai d'un mois après la mise en demeure de payer.
Pour obtenir l'infirmation de l'ordonnance entreprise et le rejet de la demande de délais, la société MacDonald [R] fait valoir, d'une part, que la société CC Parks ne justifie pas de sa situation et, d'autre part, l'importance de la créance et du délai écoulé depuis qu'elle est due.
Toutefois, la société CC Parks rappelle qu'en paiement des loyers, deux virements ont été effectués en 2024. Elle justifie également d'un virement de 15 000 euros effectué le 14 janvier 2026, d'un premier exercice bénéficiaire pour l'année 2024 et d'un chiffre d'affaires en hausse pour l'année 2025.
Dans ces conditions, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a accordé des délais de paiement au preneur en répondant aux critères des dispositions susmentionnées.
Sur les demandes accessoires
Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution résulte des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, sans qu'il appartienne au juge de la modifier ni d'y ajouter, notamment s'agissant d'y inclure tel ou tel frais.
En application de l'article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.
En application de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Au regard du sens du présent arrêt, la décision entreprise sera confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.
La société MacDonald [R] sera condamnée aux dépens de l'appel dont distraction au profit de Maître Frédérique Etevenard, avocat au barreau de Paris, par application de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle sera également condamnée à payer à la société CC Parks la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'elle a condamné la société CC Parks à payer à la société MacDonald [R] la somme provisionnelle de 35 769,17 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et frais arrêté à la date du 14 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 ;
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,
Condamne la société CC Parks à payer à la société MacDonald [R] la somme provisionnelle de 19 043,80 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et frais arrêté à la date du 19 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 ;
Condamne la société MacDonald [R] aux dépens de l'appel dont distraction au profit de Maître Frédérique Etevenard, avocat au barreau de Paris, par application de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne la société MacDonald [R] à payer à la société CC Parks la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'appel.
Rejette le surplus des demandes.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT