CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 26 février 2026, n° 23/06212

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT DU 26 FEVRIER 2026

(n° 39, 23 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/06212 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHMXG

Décision déférée à la Cour : jugement du 17 novembre 2022 - Tribunal judiciaire de PARIS - 18ème chambre 2ème section - RG n°21/02379

APPELANTE AU PRINCIPAL et INTIMEE INCIDENTE

S.N.C. 51 JONCQUIERE, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé

[Adresse 1]

[Localité 1]

Immatriculée au rcs de Compiègne sous le numéro 842 108 250

Représentée par Me Eric ALLERIT de la SELARL TAZE-BERNARD ALLERIT, avocat au barreau de PARIS, toque P 241

Assistée de Me Charles-Edouard BRAULT, avocat au barreau de PARIS, toque J 082

INTIME AU PRINCIPAL et APPELANT INCIDENT

M. [N] [K]

Né le 26 juin 1982 à [Localité 2] (Chine)

De nationalité française

Demeurant [Adresse 2]

Dont l'adresse de son établissement sous éviction est [Adresse 3]

Immatriculé au rcs de Paris sous le numéro 521 365 932

Représenté par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocate au barreau de PARIS, toque B 515

Assisté de Me Rémy CONSEIL plaidant pour la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque C 987

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport,

Mme Nathalie RECOULES a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

- Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre

- Mme Marie GIROUSSE, conseillère

- Mme Hélène BUSSIERE, conseillère, désignée en remplacement de - Mme Stéphanie DUPONT, conseillère, empêchée

Greffier, lors des débats : Mme Carole TREJAUT

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Nathalie RECOULES, présidente de chambre et par Wendy PANG FOU, greffier présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

1. La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 17 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Paris, dans une affaire opposant la société 51 Jonquière, appelante, à M. [N] [K], intimé.

2. Le litige à l'origine de cette décision porte sur la validité de l'exercice du droit d'option par le bailleur et la fixation d'indemnités d'éviction et d'occupation.

3. Par actes sous seings privés en date des 27 février 2007 et 9 mars 2007, MM. [X], [T] et [D] [F] (ci-après les consorts [F]) ont donné à bail commercial à M. [A] [E] et Mme [M] [V], épouse [E] (ci-après les consorts [E]), pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2006 pour se terminer le 30 septembre 2015, moyennant un loyer annuel en principal de 24.000 euros hors taxes et hors charges, divers locaux dépendant d'un ensemble immobilier situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 3], consistant en :

« Au rez-de-chaussée (') :

Boutique d'angle,

Cuisine,

W.C.

Au premier étage, un logement comprenant :

Trois pièces.

Une cuisine.

Une salle de bain.

Au sous-sol :

Quatre caves communiquant entre elles dont une comprenant un monte-charge à mains ».

Il est stipulé audit bail la destination des locaux suivante : « commerce café ' bar ' brasserie ». Il est précisé que le locataire pourra également gérer dans les locaux loués « un débit de tabacs, un point P.M.U. et un guichet de produits de la française des jeux ».

Par acte sous seing privé en date du 15 mars 2010, les consorts [E] ont cédé leur fonds de commerce de « café ' bar - brasserie » à M. [K], en ce compris le droit au bail précité.

Le bail s'est prolongé tacitement à compter du 1er octobre 2015.

Par actes extrajudiciaires du 6 juin 2016, M. [K] a signifié aux consorts [F] une demande de renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2016, aux charges et conditions initiales.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 14 juin 2018, les consorts [F] ont notifié à l'attention de M. [K], au [Adresse 3], un mémoire préalable, distribué et réceptionné le 16 juin 2018, sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2016 à la somme annuelle en principal hors charges et hors taxes de 62.000 euros.

Selon acte notarié du 18 septembre 2018, les consorts [F] ont cédé les lieux loués à la société 51 Jonquière.

Par actes sous seings privés en date des 6 et 11 février 2019, les consorts [F] et la société 51 Jonquière ont conclu un protocole d'accord par lequel la société 51 Jonquière se trouve subrogée dans les droits et obligations découlant de la situation locative des consorts [F], notamment pour la poursuite éventuelle de la procédure de fixation de loyer pour le local loué par M. [K] ou l'exercice du droit d'option prévu à l'article L.145-57 du code de commerce.

Par exploit d'huissier en date du 21 février 2019, la société 51 Jonquière, venant aux droits des consorts [F], a exercé ce droit d'option et délivré à M. [K] un refus de renouvellement avec offre de payer une indemnité d'éviction.

4. Par ordonnance de référés du 11 juin 2019, le président du tribunal de grande instance de Paris a, en substance, rejeté les demandes portant sur l'absence de notification d'un mémoire interrompant la prescription ainsi que sur l'absence de subrogation de la société bailleresse dans l'exercice du droit d'option, ces demandes excédant les pouvoirs du juge des référés, désigné M. [Y] [P], expert judiciaire, aux fins d'évaluation de l'indemnité d'éviction due par la société 51 Jonquière au locataire et de l'indemnité d'occupation due par ce dernier à compter du 1er juillet 2016.

Le 7 octobre 2020, M. [P] a déposé son rapport.

5. Par acte du 12 février 2021, M. [K] a assigné la société 51 Jonquière devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de voir juger que le bail commercial portant sur les locaux litigieux a été définitivement renouvelé à compter du 1er juillet 2016, avec un loyer égal au montant du dernier loyer du bail expiré et aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré.

6. Par jugement rendu le 17 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

débouté M. [K] de sa demande tendant à voir juger « irrecevable pour défaut de qualité à agir la société 51 Jonquière, en l'absence de subrogation expresse ou opposable, suite à la vente de l'immeuble » et de sa demande tendant à voir juger que « le droit d'option signifié par la bailleresse en date du 21 février 2019 est inopérant, nul et de nul effet » ;

débouté M. [K] de sa demande tendant à voir juger que « le mémoire préalable du 14 juin 2018 est nul en ce que sa notification irrégulière a causé un grief à M. [K] puisqu'il a permis ultérieurement à la société 51 Jonquière d'exercer son droit d'option, privant M. [K] du renouvellement acquis de son bail » ;

constaté que par suite de l'exercice par la société 51 Jonquière de son droit d'option rétractant ainsi l'offre de renouvellement du bail et y substituant un refus de renouvellement avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction dans les termes de l'article L.145-14 du code de commerce, le bail commercial liant la société 51 Jonquière, d'une part, et M. [K], d'autre part, et portant sur les locaux sis [Adresse 3] et [Adresse 4], à [Localité 3] a pris fin le 30 juin 2016 à minuit ;

dit que ce congé a ouvert droit, pour M. [K], au paiement d'une indemnité d'éviction, et pour la société 51 Jonquière, au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2016 ;

condamné la société 51 Jonquière à payer à M. [K], la somme globale de 660.358 euros (six cent soixante mille trois cent cinquante-huit euros) au titre de l'indemnité d'éviction qui se décompose ainsi :

indemnité principale : 536.947 euros ;

indemnités accessoires :

pour les frais de remploi : 53.695 euros ;

pour les frais de réinstallation : 30.600 euros ;

pour les frais de déménagement : 7.500 euros ;

pour le trouble commercial : 27.616 euros ;

pour la perte de stock : 1.000 euros ;

pour les frais administratifs : 3.000 euros ;

pour les frais de licenciement : sur justificatifs ;

débouté M. [K] de ses demandes indemnitaires au titre du double loyer et de la perte du logement familial ;

fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [K], à compter du 1er juillet 2016, à la somme annuelle de 45.732 euros (quarante-cinq mille sept cent trente-deux euros), outre les taxes et les charges ;

débouté M. [K] de sa demande de condamnation de la société 51 Jonquière à lui rembourser les trop-perçus d'indemnité d'occupation, avec intérêt légal à compter du 1er juillet 2016 puis à compter de chaque échéance et intérêts capitalisés pour les sommes dues depuis plus d'un an ;

condamné la société 51 Jonquière aux dépens, en ce inclus les frais d'expertise judiciaire ;

condamné la société 51 Jonquière à payer à M [K], la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

débouté M. [K] de sa demande tendant à voir écarter l'exécution provisoire ;

rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.

7. Par déclaration en date du 30 mars 2023, la société 51 Jonquière a interjeté appel de ce jugement.

8. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 12 novembre 2025.

9. L'affaire a été appelée à l'audience du 16 décembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

10. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 novembre 2025, la société 51 Jonquière, appelante à titre principal, demande à la cour de :

reformer le jugement dont appel en ce qu'il :

condamné l'appelante à payer à M. [N] [K] (ci-après désigné indifféremment « Monsieur [K] », l' « Intimée » ou le « Locataire ») la somme globale de 660.358 euros au titre de l'indemnité d'éviction qui se décompose ainsi :

indemnité principale : 536.947 euros ;

indemnités accessoires :

frais de remploi : 53.695 euros ;

frais de réinstallation : 30.600 euros ;

frais de déménagement : 7.500 euros ;

trouble commercial : 27.616 euros ;

perte de stock : 1.000 euros ;

frais administratifs : 3.000 euros ;

frais de licenciement : sur justificatifs ;

condamné l'appelante aux dépens, en ce inclus les frais d'expertise ;

condamné l'appelante à payer à l'Intimée la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau :

fixer l'indemnité d'éviction revenant à M. [K] à la somme globale, sauf à parfaire, de 464.769 euros (quatre cent soixante-quatre mille sept cent soixante-neuf euros) ;

juger que le paiement de l'indemnité d'éviction interviendra selon les modalités prévues à l'article L. 145-29 du code de commerce ;

juger que les frais de licenciement seront remboursés en sus sur production de justificatifs ;

juger que les dépens seront partagés par moitié entre les parties, en ce compris les frais d'expertise ;

juger qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

sur l'appel incident :

débouter M. [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions au titre de son appel incident ;

confirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation à la somme annuelle HT/HC de 45.732 euros (quarante-cinq mille sept cent trente-deux euros), et y ajoutant,

dire que cette somme sera actualisée annuellement sur la base de l'Indice des Loyers Commerciaux ;

condamner M. [K] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Eric Allerit, membre de la SELARL Taze-Bernard Allerit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

11. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 novembre 2025, M. [K], intimé à titre principal, demande à la cour de :

déclarer M. [K] recevable en son appel incident, ses demandes, fins et conclusions d'appel ;

infirmer le jugement rendu le 17 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a :

débouté M. [K] de sa demande tendant à voir juger que « irrecevable pour défaut de qualité à agir la société 51 Jonquière, en l'absence de subrogation expresse ou opposable, suite à la vente de l'immeuble » et de sa demande tendant à voir juger que « le droit d'option signifié par la bailleresse en date du 21 février 2019 est inopérant, nul et de nul effet » ;

débouté M. [K] de sa demande tendant à voir juger que « le mémoire préalable du 14 juin 2018 est nul en ce que sa notification irrégulière a causé un grief à M. [K] puisqu'il a permis ultérieurement à la société 51 Jonquière d'exercer son droit d'option, privant M. [K] du renouvellement acquis de son bail » ;

constaté que par suite de l'exercice par la société 51 Jonquière de son droit d'option rétractant ainsi l'offre de renouvellement du bail et y substituant un refus de renouvellement avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction dans les termes de l'article L.145-14 du code de commerce, le bail commercial liant la société 51 Jonquière, d'une part, et M. [K], d'autre part, et portant sur les locaux sis [Adresse 3] et [Adresse 4], à [Localité 3] a pris fin le 30 juin 2016 à minuit ;

dit que ce congé a ouvert droit, pour M. [K], au paiement d'une indemnité d'éviction, et pour la société 51 Jonquière, au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2016 ;

condamné la société 51 Jonquière à payer à M. [K], la somme globale de 660.358 euros (six cent soixante mille trois cent cinquante-huit euros) au titre de l'indemnité d'éviction qui se décompose ainsi :

indemnité principale : 536.947 euros ;

indemnités accessoires :

pour les frais de remploi : 53.695 euros ;

pour les frais de réinstallation : 30.600 euros ;

pour les frais de déménagement : 7.500 euros ;

pour le trouble commercial : 27.616 euros ;

pour la perte de stock : 1.000 euros ;

pour les frais administratifs : 3.000 euros ;

pour les frais de licenciement : sur justificatifs ;

débouté M. [K] de ses demandes indemnitaires au titre du double loyer et de la perte du logement familial ;

fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [K], à compter du 1er juillet 2016, à la somme annuelle de 45.732 euros (quarante-cinq mille sept cent trente-deux euros), outre les taxes et les charges ;

débouté M. [K] de sa demande de condamnation de la société 51 Jonquière à lui rembourser les trop-perçus d'indemnité d'occupation, avec intérêt légal à compter du 1er juillet 2016 puis à compter de chaque échéance et intérêts capitalisés pour les sommes dues depuis plus d'un an ;

débouté M. [K] de sa demande tendant à voir écarter l'exécution provisoire ;

rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

confirmer le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveaux sur ces points :

Sur le renouvellement du bail :

dire et juger irrecevable pour défaut de qualité à agir la société 51 Jonquière, en l'absence de subrogation expresse ou opposable, suite à la vente de l'immeuble ;

dire et juger que le mémoire préalable du 14 juin 2018 n'a pas été notifié au domicile de M. [K], n'a pas été notifié à personne et, au surplus n'a pas été signé par lui et qu'en conséquence la formalité de notification du mémoire n'a pas été remplie ;

dire et juger que le mémoire qui n'a pas été régulièrement notifié, inopposable à M. [K] et n'a pas interrompu la prescription ;

dire et juger que le droit d'option (refus de renouvellement) signifié par la société 51 Jonquière en date du 21 février 2019 est inopérant, nul et de nul effet ;

subsidiairement, dire et juger que le mémoire préalable du 14 juin 2018 est nul en ce que sa notification irrégulière a causé un grief à M. [K] puisqu'il a permis ultérieurement à la société 51 Jonquière d'exercer son droit d'option, privant M. [K] du renouvellement acquis de son bail ;

en conséquence, dire et juger que le bail commercial portant sur les locaux du [Adresse 3] à [Localité 3] a été définitivement renouvelé aux mêmes clauses et conditions à compter du 1er juillet 2016, moyennant le montant du dernier loyer à cette date ;

Subsidiairement, si la cour confirme la validité du droit d'option de la bailleresse (refus de renouvellement) :

Sur l'indemnité d'éviction :

juger que par suite de l'exercice par la société 51 Jonquière de son droit d'option rétractant ainsi l'offre de renouvellement du bail et y substituant un refus de renouvellement avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction dans les termes de l'article L.145-14 du code de commerce, le bail commercial liant la société 51 Jonquière, d'une part, et M. [K], d'autre part, et portant sur les locaux sis [Adresse 3] et [Adresse 4], à [Localité 3] a pris fin le 30 juin 2016 à minuit ;

juger que ce congé a ouvert droit, pour M. [K], au paiement d'une indemnité d'éviction, et pour la société 51 Jonquière, au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2016 ;

fixer l'indemnité d'éviction due par la société 51 Jonquière à M. [K], suite au droit d'option exercé le 21 février 2019 pour les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3] , à la somme de 1.018.577 euros, sauf à parfaire ou compléter ;

condamner la société 51 Jonquière à verser à M. [K] une indemnité d'éviction d'un montant de 1.018.577 euros, sauf à parfaire ou compléter ;

juger que les frais de licenciement seront remboursés sur justificatifs ;

Sur l'indemnité d'occupation :

fixer l'indemnité d'occupation due par M. [K] à la société 51 Jonquière pour les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3], à la somme de 24.690,60 euros HT HC / an à compter du 1er juillet 2016 ;

condamner la société 51 Jonquière à rembourser à M. [K] les trop-perçus d'indemnité d'occupation, avec intérêt légal à compter du 1er juillet 2016 puis à compter de chaque échéance et intérêts capitalisés pour les sommes dues depuis plus d'un an ;

En tout état de cause :

débouter la société 51 Jonquière de l'ensemble de son appel, de ses demandes, fins et conclusions ;

condamner la société 51 Jonquière à verser à M. [K] une somme de 10.000 euros au titre des frais de procédure d'appel, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

la condamner aux entiers dépens de premier instance et d'appel, comprenant notamment les frais d'expertise.

12. La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire la cour rappelle qu'elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'donner acte', 'constater', 'dire' ou 'juger', lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

En outre, pour la clarté des débats, la cour examinera préalablement les fins de non-recevoir soutenues par l'intimée.

1) Sur le renouvellement du bail

Sur la prescription de l'action en fixation de loyer

Moyens des parties

13. M. [K] conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

- concernant la notification du mémoire du 14 juin 2018, celle-ci est irrégulière et n'a pas interrompu la prescription, car le mémoire a été délivré à l'adresse de l'établissement commercial et non au domicile personnel de M. [K], figurant sur son Kbis et sur l'acte de cession du fonds de commerce. Ce domicile est opposable aux consorts [F] qui ont été destinataires de l'acte de cession conformément au bail, peu important que la demande de renouvellement du bail mentionne l'adresse des lieux loués ;

- concernant la remise à personne, l'accusé de réception n'a pas été signé par M. [K], mais vraisemblablement par un employé sans mandat, ce qui constitue une irrégularité de fond ou de forme avec grief. La comparaison des signatures entre l'acte de cession et l'accusé de réception atteste qu'elles ne sont pas identiques. M. [K] ne pouvant rapporter la preuve négative d'un mandat inexistant, la notification n'a pas été faite à personne. Cette irrégularité lui a causé un grief, car il a été privé de la connaissance du mémoire et légitimement convaincu que l'action du bailleur était prescrite. La formalité n'étant pas remplie, le mémoire est inopposable et n'a pas interrompu le délai de prescription biennale ;

- concernant l'impossibilité de notifier le droit d'option du 21 février 2019 du fait de la prescription, la demande de renouvellement du locataire ayant pris effet le 1er juillet 2016, le bailleur avait jusqu'au 30 juin 2018 pour engager une procédure en fixation du loyer ou signifier son droit d'option. Or, le mémoire du 14 juin 2018 n'ayant aucun effet interruptif de prescription, le droit d'option signifié le 21 février 2019 est inopérant. La société 51 Jonquière n'ayant pu exercer son droit d'option à l'encontre de M. [K], le bail a bien été renouvelé à compter du 1er juillet 2016 pour 9 années.

14. La société 51 Jonquière répond que concernant la régularité de la notification du mémoire, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a validé la notification du mémoire et l'exercice du droit d'option et la contestation tardive du locataire est infondée. D'une part, conformément à la jurisprudence de la Cour de Cassation, la formalité est remplie lorsque le destinataire est à même de retirer la lettre recommandée présentée à son domicile, la simple présentation produisant effet même en l'absence de remise effective. En l'espèce, la notification est parfaitement valable puisque l'avis de réception a été signé et que la remise a été effectuée au domicile déclaré par le locataire lui-même dans sa demande de renouvellement. L'argument selon lequel la signature serait celle d'un salarié sans mandat est inopérant faute de preuve d'un défaut de pouvoir. D'autre part, à supposer qu'une irrégularité de forme existe, elle ne saurait entraîner la nullité de l'acte en l'absence de grief, le locataire ayant nécessairement eu connaissance du mémoire. Ce dernier a donc valablement interrompu la prescription biennale.

Réponse de la cour

15. En droit, il résulte de l'article L.145-57 alinéa 2 du code de commerce que le bailleur, qui ne s'est pas initialement opposé au renouvellement du bail, dispose de la faculté de refuser ce renouvellement tant que l'action en fixation du loyer n'est pas prescrite et de L.145-60 du même code, que l'action en fixation du loyer du bail renouvelé se prescrit par deux ans à compter du point de départ du nouveau bail.

En vertu de l'article 33, alinéa 2 du décret du 30 septembre 1953, toujours en vigueur, la notification du mémoire préalable en fixation du loyer du bail renouvelé interrompt la prescription de l'action en fixation de ce loyer.

Aux termes de l'article R.145-26 du code de commerce, ce mémoire préalable est notifié par chacune des parties à l'autre, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Il est admis que cette formalité est accomplie sans qu'il soit nécessaire de démontrer une remise effective de la lettre à la partie et même si ledit mémoire est affecté d'un vice de fond.

En outre, selon l'article 670 du code de procédure civile, la notification est réputée faite à personne lorsque l'avis de réception est signé par son destinataire. La notification est réputée faite à domicile ou à résidence lorsque l'avis de réception est signé par une personne munie d'un pouvoir à cet effet.

Il en résulte que la signature figurant sur l'avis de réception d'une lettre recommandée adressée à une personne physique est présumée être, jusqu'à preuve du contraire, celle de son destinataire ou de son mandataire.

Selon l'article 689 du même code, les notifications sont faites au lieu où demeure le destinataire s'il s'agit d'une personne physique. Toutefois, lorsqu'elle est faite à personne, la notification est valable quel que soit le lieu où elle est délivrée, y compris le lieu de travail ; il est en outre admis que la notification faite à une mauvaise adresse constitue une irrégularité de forme nécessitant la preuve d'un grief pour entrainer la nullité de l'acte et donc l'absence d'effet interruptif de prescription, et que ce n'est pas le cas lorsque le destinataire reçoit le mémoire.

16. En l'espèce, au regard des éléments soumis à son appréciation la cour retient que les anciens bailleurs, les consorts [F] ont, en date du 14 juin 2018, établi un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé et l'ont adressé, ainsi que la loi l'exige, par lettre recommandée avec avis de réception à M. [K], à l'adresse des locaux loués, soit [Adresse 3] à [Localité 3], où M. [K] a affirmé dans ses écritures avoir son domicile familial, sachant que ladite adresse correspond également à celle indiquée comme étant son domicile dans sa demande de renouvellement. Il est en outre constant que, pour rapporter la preuve de la notification du mémoire à M. [K], les bailleurs versent aux débats l'avis de réception dudit mémoire signé en date du 16 juin 2018.

Dans la mesure où il résulte de l'article 670 du code de procédure civile susvisé, que la signature figurant sur l'avis de réception d'une lettre recommandée adressée à une personne physique est présumée être, jusqu'à preuve contraire, celle de son destinataire ou de son mandataire, alors à défaut pour M. [K] de rapporter cette preuve contraire, la notification du mémoire dans les formes prévues par la loi a interrompu la prescription de deux ans prévue à l'article L. 145-60 susvisé, conformément à l'article 33, alinéa 2 du décret du 30 septembre 1953 susmentionné.

Il sera simplement ajouté qu'il est inopérant de la part de M. [K] de soutenir que la comparaison des signatures entre l'acte de cession du fonds de commerce et l'accusé de réception atteste qu'elles ne sont pas identiques, dans la mesure où non seulement ces signatures sont tout à fait ressemblantes, mais encore il n'apporte aucun autre élément propre à renverser cette présomption.

17. En conséquence, la cour retient que le tribunal a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties et confirme sur ce point le jugement querellé.

Sur la validité du droit d'option

Moyens des parties

18. M. [K] conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir à titre subsidiaire que :

- la société 51 Jonquière est irrecevable à exercer un droit d'option en l'absence de subrogation expresse qui lui serait opposable, car l'action en fixation du loyer, initiée par le mémoire des vendeurs est une action personnelle qui ne se transmet pas de plein droit avec l'immeuble. La cession de cette action, ainsi que de ses accessoires comme le droit d'option, nécessite une clause de subrogation expresse et précise dans l'acte de vente, ce que le tribunal a omis de vérifier, l'extrait de l'acte de vente produit par attestation notariée étant insuffisant en ce qu'il est partiel et ne mentionne qu'une subrogation dans la « procédure locative susvisée », sans viser explicitement le droit d'option ou le refus de renouvellement ;

- le protocole d'accord du 11 février 2019, invoqué pour combler cette lacune, est un acte sous seing privé postérieur à la vente, non enregistré et donc dépourvu de date certaine. Il est par conséquent inopposable aux tiers, dont le locataire, à la date de notification du droit d'option. Ainsi, faute de qualité à agir régulièrement transmise, l'exercice du droit d'option est nul et le bail définitivement renouvelé.

19. La société 51 Jonquière répond que :

- elle est parfaitement recevable à exercer le droit d'option, car l'exercice de ce droit est une faculté ouverte à tout propriétaire tant que le loyer n'est pas définitivement fixé ;

- subsidiairement, la subrogation a été expressément prévue par les parties, l'acte de vente et le protocole d'accord du 6 février 2019 stipulant que le vendeur subroge l'acquéreur dans la procédure locative et lui donne mandat irrévocable pour poursuivre les discussions, la procédure de fixation et exercer le droit d'option. Ce dernier ayant été exercé avant l'acquisition de la prescription, il produit ses entiers effets et le jugement doit sur ce point être confirmé.

Réponse de la cour

20. En droit, en application des dispositions de l'article L.145-57 du code de commerce, le bailleur qui ne s'est pas opposé au renouvellement du bail peut exercer son droit d'option et refuser ce renouvellement, même si le principe en est acquis, à la condition qu'aucun accord avec le locataire ne soit intervenu sur le montant du loyer.

Ainsi est-il jugé de manière constante que l'acceptation de principe du renouvellement du bail résultant de l'absence de réponse du bailleur à une demande de renouvellement formée par son locataire ne présente qu'un caractère provisoire et ne fait pas obstacle à l'exercice ultérieur du droit d'option du bailleur qui refuse le renouvellement du bail en offrant le paiement d'une indemnité d'éviction.

En outre, l'article 1743 du code civil, pose le principe de transmission des droits et obligations du bailleur à l'acquéreur de l'immeuble loué.

La vente de l'immeuble emporte en conséquence cession légale du bail au nouveau propriétaire, qui se trouve du seul fait de cette cession, titulaire de tous les droits et obligations qui pèsent sur le bailleur pour l'avenir et, notamment, l'exercice du droit d'option.

21. En l'espèce, c'est par des motifs précis et pertinents auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte, que le premier juge a estimé que l'acquéreur des lieux loués bénéfice de toutes les actions qui s'attachent à sa qualité de propriétaire et qu'il est seul investi, au jour de l'acquisition des lieux loués, de la faculté d'exercer le droit d'option en refusant le renouvellement avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction, étant précisé qu'il n'est pas contesté qu'aucun accord n'était intervenu entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Il est donc inopérant de la part de M. [K] de soutenir que le tribunal a omis de vérifier l'existence d'une clause de subrogation expresse et précise dans l'acte de vente ou encore de soulever l'inopposabilité de l'accord passé le 11 février 2019 entre les consorts [F], anciens bailleurs et la société 51 Jonquière, acquéreur de l'immeuble, la stipulation d'une subrogation étant en l'occurrence inutile.

Ainsi, le bail en cause a bien pris fin le 30 juin 2016, en raison de la mise en 'uvre, par la société 51 Jonquière, cessionnaire des lieux loués, de l'option prévue à l'article L.145-57 susmentionné.

22. En conséquence, la décision querellée sera confirmée sur ce point et le non renouvellement du bail a ouvert droit au paiement, par la bailleresse au locataire, d'une indemnité d'éviction et par le locataire à la bailleresse, d'une indemnité d'occupation conformément aux articles L.145 14 et L.145-28 du code de commerce.

2) Sur l'indemnité d'éviction

23. Le jugement déféré a fixé l'indemnité d'éviction due au locataire évincé à la somme totale de 660.358 euros, dont 536.947 euros au titre de l'indemnité principale.

La société 51 Jonquière demande l'infirmation de ce jugement et entend voir fixer ladite indemnité d'éviction à la somme totale de 464.769 euros, dont 385.608 euros au titre de l'indemnité principale.

M. [K] sollicite également l'infirmation du jugement sur ce point et la fixation de l'indemnité d'éviction à la somme totale de 1.018.577 euros, dont 750.000 euros au titre de l'indemnité principale.

24. En droit, selon l'article L.145-14 du code de commerce, le refus de renouvellement signifié par le bailleur met fin au bail, mais ouvre droit, sauf exception, au profit du locataire, à une indemnité d'éviction qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Sur l'indemnité principale

Moyens des parties

25. La société 51 Jonquière, appelante à titre principal, conclut à la réformation du jugement en faisant valoir que :

- l'indemnité principale d'éviction doit être fixée à la somme de 385.608 euros ;

- concernant l'approche par le chiffre d'affaires, elle doit être privilégiée, mais le coefficient de 135 % retenu par le tribunal, sur proposition de l'expert, est surévalué au regard de l'état général des locaux nécessitant des travaux de modernisation, de l'accès à la réserve et de la situation sur une artère secondaire à clientèle résidentielle, incomparable avec les emplacements de meilleure commercialité cités par l'expert ;

- la demande du locataire d'appliquer un coefficient de 200% pour tenir compte d'un emplacement en plein essor, du local à usage d'habitation inclus dans l'assiette du bail et des activité exercées dans les locaux commerciaux qui outrepassent la simple activité de café-bar, est excessive et doit être écartée, comme l'a très justement décidé le premier juge ;

- un coefficient de 110 %, appliqué au chiffre d'affaires moyen actualisé des années 2022 à 2024, soit 350.553 euros, est justifié par les annonces de cession de fonds similaires dans le [Localité 3], l'indemnité d'éviction devant être évaluée à la date la plus proche du départ du locataire ;

- concernant l'approche par le résultat d'exploitation (EBE), elle doit être écartée faute de références probantes fournies par l'expert et en raison du caractère non significatif de l'EBE 2020, artificiellement gonflé par les mesures liées à la crise sanitaire ;

- en outre, le coefficient de 6 proposé par l'expert et adopté par le premier juge n'est pas justifié, compte tenu de ce que l'exploitation est indépendante et non sous enseigne nationale. Usuellement, un coefficient de 5 à 5,5 est retenu pour les activités de brasserie-bar-tabac ;

- la demande nouvelle de majoration pour dépréciation du fonds, formée en appel par le locataire, est infondée, la moyenne des EBE ayant augmenté et ce préjudice étant déjà couvert par l'indemnité pour trouble commercial et l'abattement sur l'indemnité d'occupation.

26. M. [K] répond que :

- l'indemnité principale d'éviction fixée par le tribunal a été sous-évaluée et doit être portée à 750.000 euros ;

- concernant l'approche par l'EBE, le coefficient de 6 retenu par le tribunal correspond à une fourchette basse ne reflétant pas la rentabilité du fonds, supérieure à la moyenne, ni la croissance constante des résultats avant la crise sanitaire. L'argument de la localisation sur une artère secondaire est réfuté par l'accroissement de la clientèle de quartier lié au télétravail, prouvé par la résilience de l'activité en 2020. L'actualisation sur la base des exercices de 2022, 2023 et 2024 fait ressortir un EBE moyen pondéré de 82.926 euros. L'application d'un coefficient de 8, justifié par l'augmentation constante des résultats et la solidité du fonds, porte la valorisation selon cette méthode à 663.408 euros. La demande de la bailleresse d'appliquer un coefficient de 5 doit être rejetée en l'absence de justification, tout comme sa demande d'écarter l'année 2020 ;

- concernant l'approche par le chiffre d'affaires, le coefficient de 135 % retenu par l'expert est insuffisant au regard de la réalité du fonds qui cumule des activités multiples à forte attractivité et ne se limite pas à un simple café-bar. De plus, la présence d'un appartement au 1er étage constitue un atout rare et recherché qui n'a pas été valorisé ;

- l'actualisation sur les années 2022 à 2024 dégage un chiffre d'affaires moyen pondéré de 353.059 euros. L'application d'un coefficient de 200 %, cohérent avec les fourchettes hautes du marché pour ce type d'établissement mixte, aboutit à une valorisation de 706.118 euros. Les références de comparaison avancées par la bailleresse pour justifier un coefficient de 110 % ne sont pas pertinentes (activités de restaurant uniquement, localisations imprécises ou non comparables), tandis que d'autres annonces démontrent des coefficients pouvant atteindre 214 %. La moyenne des deux méthodes actualisées s'établit à 685.000 euros ;

- la baisse des résultats constatée entre 2022 et 2025 résulte directement de la longueur de la procédure et de l'impossibilité pour le locataire d'investir dans son outil de travail en raison de sa précarité. Cette déperdition de valeur, imputable au refus de renouvellement, justifie l'application d'un coefficient de majoration de 1,1 pour dépréciation du fonds. L'indemnité principale sollicité se monte ainsi à 750.000 euros.

Réponse de la cour

27. En droit, les conséquences de l'éviction s'apprécient in concreto, au regard de la possibilité pour le locataire de conserver son fonds de commerce sans perte de clientèle importante, auquel cas l'indemnisation prend la forme d'une indemnité de transfert, ou de la perte du fonds de commerce, auquel cas l'indemnisation prend la forme d'une indemnité de remplacement.

L'indemnité de remplacement doit correspondre à la valeur marchande du fonds de commerce à la date du départ du locataire, mais en fonction de sa consistance à l'époque du refus de renouvellement, selon les usages de la profession considérée. Cette valeur marchande doit donc être appréciée à la date à laquelle les juges statuent.

L'estimation de la valeur du fonds de commerce est d'habitude réalisée à l'aide de deux méthodes, celle du chiffre d'affaires et celle de la rentabilité.

28. En l'espèce, les parties s'accordant sur le fait que le fonds n'est pas transférable, elles admettent que l'éviction engendrera sa perte et qu'en conséquence elle va entraîner le paiement d'une indemnité de remplacement.

Les parties ne contestent pas non plus la valeur du droit au bail retenue par l'expert judiciaire à hauteur de 123.000 euros.

En revanche, elles sont en désaccord sur la valeur du fonds de commerce et partant, sur le montant de l'indemnité principale d'éviction, qui a été fixée à 470.000 euros par l'expert et à 536.947 euros par le premier juge, lequel a rappelé les constats opérés par l'expert concernant les caractéristiques du bail et des locaux, par des motifs détaillés auxquels la cour renvoie.

En l'absence de moyens nouveaux développés par les parties en cause d'appel et après examen des éléments soumises à son appréciation, la cour retient que le premier juge, par des motifs précis et pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en se fondant en premier lieu sur la méthode classique du chiffre d'affaires, consistant à appliquer à la moyenne des chiffres d'affaires des trois dernières années consécutives connues le coefficient de 135%, sur proposition de l'expert, qui n'est en l'occurrence sérieusement critiqué ni par la bailleresse, ni pas le locataire et en recoupant cette méthode avec celle dite du résultat ou de la rentabilité.

En effet, il est inopérant de la part de la société 51 Jonquière de solliciter l'application d'un coefficient de 110% à la moyenne des chiffres d'affaires des trois dernière années, au regard de l'état général des locaux nécessitant des travaux de modernisation et de l'étroitesse de l'accès à la réserve, dans la mesure où ces éléments ont été pris en considération par l'expert pour aboutir au coefficient de 135% proposé, mais également de la situation sur une artère secondaire à clientèle résidentielle, qui serait incomparable avec les emplacements de meilleure commercialité cités par l'expert, ce qu'elle ne démontre pas plus en cause d'appel qu'en première instance.

Il est tout aussi inopérant de la part de M. [K] de solliciter l'application d'un coefficient de 200% à cette moyenne, en raison de la présence d'un appartement au premier étage et du développement d'activités de brasserie, débit de tabac, point PMU et vente de produits La Française des Jeux, en plus de l'activité de café-bar, seule activité représentée dans les références de cessions produites par l'expert judiciaire, dans la mesure où non seulement l'expert indique dans sa réponse aux dires du locataire, que tous ces éléments ont été pris en considération pour proposer le coefficient de 135%, mais encore que s'il s'en tenait uniquement à des références de fonds de commerce de café-bar, une convergence se ferait autour de 100% et non 135%. Il est au demeurant également inopérant de la part du locataire de soutenir que l'expert n'aurait pas tenu compte du fait que le quartier serait en plein essor, à défaut d'en faire la démonstration, d'autant que l'expert estime que l'emplacement du fonds est de qualité moyenne et bénéficie surtout d'une clientèle de quartier, même s'il jouit d'une bonne commercialité en pied d'immeuble bien que situé sur une artère secondaire.

Lors des opérations d'expertise, comme c'est également l'usage, l'expert approuvé par le premier juge a déterminé la valeur du fonds par la méthode du résultat, consistant en l'occurrence à appliquer un coefficient de 6 à la moyenne des excédents bruts d'exploitation (EBE) des trois dernières années d'exploitation connues.

En cause d'appel, la bailleresse ne rapportant toujours pas la preuve de ce qu'une exploitation indépendante et non sous enseigne nationale impliquerait un coefficient réduit à 5 et dans la mesure où l'expert a tenu compte des caractéristique des locaux, de l'emplacement et des agrégats comptables, la bonne commercialité du quartier étant contrebalancée par le fait que les locaux se trouvent dans une artère secondaire, il n'y a pas non plus lieu d'augmenter le coefficient multiplicateur à 8 comme le sollicite le locataire, de sorte que le coefficient multiplicateur de 6 sera retenu.

En revanche, la valeur du fonds de commerce devant être appréciée à la date à laquelle les juges statuent, il convient, ainsi que le sollicite l'appelante, de prendre en considération les chiffres d'affaires des années 2022, 2023 et 2024, versés aux débats par le locataire et de les recouper avec les excédents bruts d'exploitation des mêmes années.

Ainsi, les deux approches permettent d'aboutir aux résultats suivants :

- L'approche par le « chiffre d'affaires », en retenant les résultats des années 2022 à 2024, soit :

2022 = 348.904 euros,

2023 = 338.818 euros,

2024 = 363.938 euros,

aboutit à une moyenne pondérée arrondie de 353.059 euros (348.904 + 338.818 x 2+ 363.938 euros x 3)/6, également retenue par le locataire, à laquelle il convient d'appliquer le coefficient de 135%, soit 476.629,65 euros, arrondies à 476.630 euros.

- L'approche par le « résultat » dégagé en 2022, 2023 et 2024, soit :

2022 = 81.351 euros,

2023 = 72.479 euros,

2024 = 90.417 euros,

aboutit à une moyenne pondérée de 82.926,67 euros (81.351 + 72.479 x 2 + 90.417 x 3)/6, également retenue par le locataire, à laquelle il convient d'appliquer le coefficient multiplicateur de 6, soit 497.560 euros.

Le recoupement de ces deux méthodes aboutit à des évaluations cohérentes du fonds de commerce cependant dans la mesure où ce fonds présente une bonne rentabilité, bien qu'il soit installé dans une artère secondaire, restée constante malgré la procédure d'éviction, cela justifie de privilégier l'évaluation par la méthode du résultat et donc de fixer le montant de l'indemnité principale d'éviction à la somme de 497.560 euros.

En cause d'appel, le locataire sollicite l'application d'un coefficient de majoration de 1,1 à l'estimation du fonds de commerce, pour dépréciation de ce dernier, laquelle serait directement liée à la longueur de la procédure et à l'impossibilité pour lui d'investir dans son outil de travail en raison de sa précarité et qui serait démontrée par la baisse des résultats constatés entre 2022 et 2025. Or, il y a lieu de constater, comme le soutient à juste titre la bailleresse, non seulement que cette prétendue dépréciation se trouve contredite par l'augmentation de la moyenne des EBE des trois dernières années, mais encore que le préjudice résultant de la précarité due à l'éviction se trouve déjà réparé par l'octroi d'une indemnité accessoire pour trouble commercial et par un abattement sur l'indemnité d'occupation.

29. En conséquence, le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

b) Sur les indemnités accessoires

Moyens des parties

30. La société 51 Jonquière, appelante à titre principal, conclut à la réformation du jugement en faisant valoir que :

- concernant l'indemnité de remploi, celle-ci doit être évaluée forfaitairement à 10 % de l'indemnité principale actualisée ;

- concernant les frais de réinstallation, le prix unitaire doit s'appliquer uniquement sur les surfaces commerciales et ouvertes à la clientèle, soit 76,50 m², à l'exclusion des locaux à usage d'habitation dont les frais de libération relèvent du poste déménagement. Les prétentions de l'exploitant au titre des aménagements spécifiques doivent être rejetées, dès lors que l'indemnité principale valorise par essence un fonds de commerce déjà équipé pour la cuisine et les installations techniques inhérentes à l'activité. Seuls des travaux de rafraîchissement doivent être retenus, sur une base ramenée à 400 euros/m² ;

- concernant le trouble commercial, l'indemnité est actualisée sur la base de 3 mois de l'EBE 2024, l'EBE 2020 n'étant pas représentatif et devant être écarté ;

- concernant les frais administratifs divers, l'indemnité doit être appréciée à une somme forfaitaire maximum de 1.500 euros, les démarches pouvant désormais intervenir le plus souvent par internet ;

- concernant les frais de déménagement, ils s'élèvent à la somme de 7.500 euros TTC ;

- concernant la perte sur stock, il convient de retenir la somme de 1.000 euros ;

- concernant les indemnités de licenciement, ils feront l'objet d'un remboursement sur mémoire et présentation des justificatifs.

31. M. [K], intimé à titre principal, répond que :

- concernant l'indemnité de remploi, il est d'usage de fixer ce poste destiné à couvrir les frais d'acquisition d'un nouveau fonds à 10 % de l'indemnité principale. Sur la base du montant corrigé de cette dernière, il convient d'infirmer le jugement et de fixer cette indemnité à la somme de 75.000 euros ;

- concernant les frais de réinstallation, le montant alloué par le tribunal est insuffisant en ce qu'il omet la surface du logement pourtant inclue dans l'assiette locative, portant la surface totale à prendre en compte à 93,2 m². La pluralité des activités de brasserie, tabac, PMU et jeux exige des installations spécifiques coûteuses, telles que l'extraction d'air ou la sécurisation, bien au-delà d'un simple rafraîchissement. Les frais de réinstallations doivent donc être fixés à la somme de 93.200 euros ;

- concernant les frais de déménagement, l'estimation de l'expert est déconnectée de la réalité au regard de la configuration des lieux et du volume important des biens professionnels et personnels à déplacer. Le manque d'accessibilité imposant l'usage d'engins élévateurs et une manutention importante justifie, sur la base du devis réel, une indemnité de 10.000 euros ;

- concernant le trouble commercial, ce poste compensant la perte d'exploitation doit être calculé sur la base de trois mois du dernier Excédent Brut d'Exploitation. En retenant l'EBE 2020 de 110.463 euros, plus pertinent que celui de 2019, l'indemnité sollicitée s'établit à 27.617 euros ;

- concernant la perte sur stock, le montant de 1.000 euros retenu par l'expert et le tribunal n'est pas contesté ;

- concernant les frais administratifs, la somme forfaitaire de 3.000 euros est justifiée par la pluralité des activités exercées, chacune nécessitant des démarches propres dont le coût demeure inchangé malgré la dématérialisation. Il convient de confirmer le jugement sur ce point ;

- concernant l'indemnité de licenciement, il convient de confirmer le jugement prévoyant sa prise en charge par le bailleur sur présentation des justificatifs ;

- concernant le double loyer, l'intimé fait valoir que leur rejet fondé sur la perte du fonds doit être infirmé, dans la mesure où il a la volonté avérée de se rétablir. Devant supporter simultanément l'indemnité d'occupation des lieux à libérer et le loyer des nouveaux locaux durant leur aménagement, il convient d'infirmer le jugement et d'allouer la somme de 8.761 euros ;

- concernant la perte du logement familial, le refus de renouvellement entraînera la perte concomitante du domicile inclus dans le bail. L'expert ayant constaté l'absence de locaux de remplacement disponibles dans le quartier, cette éviction cause un préjudice accessoire distinct, caractérisé par des difficultés de relogement et de rescolarisation, justifiant une indemnité de 50.000 euros.

Réponses de la cour

Concernant les frais de remploi

32. En droit, les frais de remploi sont ceux que doit supporter le locataire évincé pour se réinstaller, notamment les droits de mutation et honoraires afférents au rachat d'un nouveau fonds de commerce.

33. En l'espèce le tribunal a retenu le taux forfaitaire usuel de 10% du montant de l'indemnité d'éviction principale, suivant ainsi la proposition de l'expert. Les parties acceptant l'application de ce taux forfaitaire à l'indemnité principale qu'elles proposent, il convient d'en faire application au montant de l'indemnité principale retenu ci-dessus.

34. Par conséquent, le jugement sera infirmé en ce qu'il a fixé le montant des frais de remploi à la somme de 53.695 euros, ils seront fixés à la somme de 49.756 euros.

Concernant les frais de réinstallation

35. En droit, il résulte de l'article L.145-14 du code de commerce précité, que le locataire doit être indemnisé de ses « frais normaux de réinstallation ». Ce poste indemnise les installations rendues nécessaires du fait de l'activité exercée, afin de mettre en place dans les nouveaux locaux des aménagements semblables à ceux que le preneur perd et qu'il ne peut déménager. Cette indemnité est due même en cas de perte du fonds de commerce, sauf à ce qu'il soit démontré que le preneur ne se réinstallera pas.

Ces frais doivent réparer un préjudice distinct de celui compris dans l'indemnité principale d'éviction qui correspond à la valeur du fonds de commerce abandonné ; ils doivent donc correspondre à des frais spécifiques qui ne sont pas déjà couverts par l'indemnité principale.

36. En l'espèce, aux termes du jugement querellé, le premier juge a considéré que M. [K] ne justifiait pas en quoi les locaux occupés présentaient des aménagements spécifiques dans un style qu'il revendiquerait, ni en quoi il ne retrouverait pas d'équipement équivalent lors de l'achat d'un nouveau fonds, ce qui devrait conduire à rejeter sa demande, mais que compte tenu de l'indemnisation proposée par la bailleresse, il y avait lieu de lui attribuer la somme proposée.

En cause d'appel, le locataire ne justifie toujours pas d'aménagements spécifiques qu'il devra réinstaller dans les locaux de remplacement et la bailleresse maintient sa proposition d'indemnisation. En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en octroyant au locataire la somme de 30.600 euros au titre des frais de réinstallation, dans la mesure où le locataire devra nécessairement, en cas de réinstallation, réaliser des travaux de peinture et de rafraîchissement dans les nouveaux locaux.

37. En conséquence, la décision déférée est confirmée sur ce point et il sera alloué au locataire la somme de 30.600 euros au titre des frais de réinstallation.

Concernant les frais de déménagement

38. En droit, conformément au principe énoncé à l'article L.145-14 précité, les frais de déménagement doivent être indemnisés, mais en cas de perte du fonds de commerce, ces frais ne concernent que le déménagement des effets personnels du preneur évincé, ainsi que le stock de marchandises invendues, les archives commerciales et le mobilier appartenant au preneur. Il incombe à ce dernier de rapporter la preuve de son préjudice, le cas échéant en produisant devis et factures détaillés.

39. En l'espèce, aux termes du jugement querellé, l'indemnité pour frais de déménagement a été fixée à la somme de 7.500 euros TTC, qui est acceptée par la bailleresse, mais contestée en cause d'appel par le locataire, qui n'apporte pas de nouveaux éléments et se réfère aux deux devis déjà produits en première instance.

En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, en considérant qu'il convenait de rejeter le devis imprécis établi par Mme [S], mais qu'il y avait lieu de retenir le devis de la société Logismart pour un montant TTC de 7.500 euros, lequel ne paraît pas excessif au regard du volume de 60 m3 à déménager et de la nécessité de démonter et remonter des équipements de cuisine et des meubles, sachant que la partie habitation est d'une surface utile de 48,8 m2 et comporte notamment une cuisine à démonter.

40. En conséquence, le jugement querellé sera confirmé sur ce point et il sera alloué au locataire la somme de 7.500 euros TTC au titre des frais de déménagement.

Concernant le trouble commercial

41. En droit, l'indemnisation du trouble commercial correspond au préjudice subi par le locataire du fait de la gestion de l'éviction ; elle est destinée à compenser la perte de temps engendrée par l'éviction et le moindre investissement dans l'activité commerciale. Il est d'usage qu'elle soit calculée en fonction de l'EBE, de la masse salariale ou du chiffre d'affaires.

42. En l'espèce, les parties se sont accordées sur le fait qu'il convenait de fixer l'indemnité pour trouble commercial à trois mois d'excédent brut d'exploitation. Le premier juge a évalué cette indemnité à la somme de 27.616 euros en se basant sur l'EBE de l'année 2020.

Compte tenu du fait que l'indemnité doit être évaluée à la date la plus proche du départ du locataire, il convient d'actualiser ladite indemnité au regard de l'EBE de l'année 2024, soit la somme de :

90.417/12 x 3 = 22.604, 25, arrondie à 22.604 euros.

43. En conséquence, le jugement querellé sera infirmé sur ce point et l'indemnité pour trouble commercial sera fixée à 22.604 euros.

Concernant la perte sur stock

44. En droit, il est admis que quand un fonds de commerce doit cesser son activité dans un bref délai en raison d'une procédure d'éviction, une indemnisation spécifique peut être accordée au titre de la perte sur stock, en particulier lorsqu'il s'agit de denrées périssables qui ne peuvent être conservées.

Le preneur doit justifier d'un préjudice spécifique résultant de la perte sur stock.

45. En l'espèce, la bailleresse et le locataire ne contestent pas le montant de 1.000 euros retenu par l'expert et le tribunal à ce titre.

46. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Concernant les frais administratifs

47. En droit, l'indemnité pour frais administratifs a pour objet de compenser les frais de formalités et d'actes au registre du commerce, ainsi que les frais exposés par le locataire évincé pour informer sa clientèle et ses fournisseurs de son déménagement ou sa cessation d'activité.

48. En l'espèce, le jugement querellé, retenant la somme proposée par l'expert, a évalué l'indemnité au titre des frais administratif à la somme forfaitaire de 3.000 euros, que le locataire ne conteste pas.

En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation par la bailleresse qui se contente de soutenir en cause d'appel, comme en première instance, que les démarches peuvent désormais intervenir le plus souvent sur internet ce qui justifierait de réduire la somme à 1.000 euros, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en allouant la somme de 3.000 euros au locataire, ce dernier soutenant à juste titre que malgré la dématérialisation de ces démarches, leurs coûts demeurent inchangés.

49. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Concernant les indemnités de licenciement

50. En droit, en cas de perte du fonds le remboursement des indemnités de licenciement versées aux salariés suite à l'éviction, intervient sur justificatifs.

51. En l'espèce, les parties s'accordent sur un remboursement sur justificatifs.

52. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Concernant le double loyer

53. En droit, dans le cadre d'un transfert, il est d'usage d'indemniser un préjudice complémentaire lié au fait que le locataire va devoir supporter sur une certaine période deux loyers correspondants aux locaux libérés et aux locaux nouvellement pris à bail, en raison de son déménagement et des travaux nécessaires à sa réinstallation. Cette indemnité est fonction de la durée probable de cette période, par référence à la valeur locative de marché des locaux objet de l'éviction.

54. En l'espèce, dans la mesure où le locataire ne démontre pas la réalité d'un préjudice reposant sur un double loyer et qu'il ne conteste pas que son éviction va entraîner la perte de son fonds de commerce, entraînant le paiement d'une indemnité de remplacement, il n'y a pas lieu de lui accorder d'indemnisation au titre du double loyer.

55. En conséquence, il convient de débouter le locataire de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

Concernant la perte du logement familial

56. En l'espèce, en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation par le locataire qui se contente de soutenir, sans en rapporter la preuve, qu'il ne pourra pas se réinstaller à proximité des lieux loués et que son relogement aura des répercussions sur sa vie familiale, sollicitant de ce fait en cause d'appel, comme en première instance, la somme de 50.000 euros, il y a lieu de le débouter de cette demande. Il sera simplement précisé, ainsi que le relèvent à juste titre l'expert et la bailleresse, que le locataire dispose du droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, ce qui est de nature à lui laisser le temps nécessaire pour retrouver un logement, notamment à proximité des lieux loués.

57. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

58. Les indemnités accessoires seront ainsi fixées aux sommes suivantes :

frais de remploi : 49.756 euros

frais de réinstallation : 30.600 euros

frais de déménagement : 7.500 euros

trouble commercial : 22.604 euros

perte de stock : 1.000 euros

frais administratifs : 3.000 euros

frais de licenciement : sur justificatifs

soit un montant total de 114.460 euros, outre les frais de licenciement.

L'indemnité d'éviction est ainsi fixée à la somme totale de 612.020 euros (497.560 + 114.460), outre les frais de licenciement sur justificatifs.

59. En conséquence, la société 51 Jonquière sera condamnée à verser à M. [K] la somme de 612.020 euros dans la mesure où, comme l'a justement considéré par le premier juge, la bailleresse a exercé son droit d'option, de sorte qu'elle ne dispose plus du droit de repentir prévu à l'article L. 145-9 du code de commerce.

3) Sur l'indemnité d'occupation

Moyens des parties

60. M. [K], appelant à titre incident, conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

- sur la valeur locative des locaux, la surface pondérée et la valeur de marché doivent être revues à la baisse ;

- concernant la surface pondérée des locaux à usage d'habitation, l'application de la Charte de l'expertise impose d'intégrer les locaux du 1er étage à usage d'habitation selon la pondération boutique, et non de les traiter isolément comme l'a fait le tribunal. En effet, cet appartement, accessible uniquement par un escalier intérieur relié au restaurant, a perdu toute autonomie et ne peut être comparé à un logement classique disposant d'une entrée indépendante. De plus, l'abattement de 20 % retenu par le tribunal est insuffisant au regard de la configuration des lieux. L'accès s'effectue par un escalier non conforme et non sécuritaire. L'intérieur présente une cuisine et une salle de bain vétustes ainsi qu'une installation électrique hors normes, la bailleresse ne respectant pas les normes du décret du 30 janvier 2002. L'absence de défaut d'entretien imputable au locataire justifie d'écarter le coefficient de 0,4 proposé par l'expert judiciaire au profit d'un coefficient de 0,2. La surface pondérée de l'habitation s'établit ainsi à 9,76 m²P, portant la surface totale pondérée à 99,76 m²P ;

- concernant la valeur locative de marché, l'estimation de l'expert judiciaire à 400 euros/m² pondéré ne saurait être retenue. Il convient de retenir l'analyse de Monsieur [J] [G], dont les références pertinentes et en concordance avec les caractéristiques des locaux justifient une valeur de 330 euros/m²P ;

- sur les majorations et abattements appliqués par Monsieur [P], l'appréciation de la valeur locative doit être corrigée concernant les majorations et abattements ;

- concernant le prétendu droit de terrasse, la majoration de 5 % appliquée par le tribunal ne saurait être retenue dès lors que la valeur locative a pour objet d'estimer les seuls locaux loués, or la terrasse porte sur le domaine public et n'en fait pas partie. Ce droit étant accordé par la Mairie moyennant le paiement d'une redevance, le bailleur ne saurait profiter d'un espace ne lui appartenant pas pour augmenter la valeur locative de son bien. Il ne s'agit que d'une possibilité d'occupation qui ne saurait motiver une majoration ;

- concernant l'abattement pour précarité, le taux de 10 % retenu est faible compte tenu de la durée de la procédure, qui a débuté dès le mémoire préalable du 14 juin 2018 et non à la date de l'assignation de 2021. La jurisprudence applique usuellement un abattement de 20 %, voire 30 %, lorsque la procédure est particulièrement longue et la situation aggravée par l'existence d'un logement. En l'espèce, les bailleurs successifs ont retardé l'issue en changeant d'avis au gré des cessions, maintenant le preneur et sa famille dans une précarité tant commerciale que résidentielle depuis plus de 7 ans. Un abattement de 25 % est par conséquent justifié ;

- sur le montant de l'indemnité d'occupation, après abattement de 20 % justifié par la précarité, l'indemnité d'occupation doit être fixée à la somme de 24.690,60 euros par an à compter du 1er janvier 2016. Ainsi, il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [K] de sa demande de remboursement des trop-perçus d'indemnité d'occupation.

61. La société 51 Jonquière, intimée à titre incident, répond que :

- l'indemnité d'occupation annuelle doit être confirmée à hauteur de 45.732 euros, tout en étant assortie d'une clause d'indexation ;

- concernant le prix unitaire, la demande du locataire de retenir 330 euros/m²P sur la base du seul rapport amiable de M. [G] doit être rejetée. En effet, seul le prix unitaire de 400 euros/m²P retenu par le tribunal doit être confirmé, l'expert judiciaire ayant déjà réduit la valeur moyenne constatée (450 euros/m²P) pour prendre en considération l'état des locaux ;

- concernant la majoration pour droit de terrasse, le taux de 5 % est validé par la pratique des cours d'appel, qui l'appliquent malgré le caractère précaire de l'autorisation municipale ou l'augmentation de la redevance versée à la ville ;

- concernant l'abattement de précarité, la prétention du locataire à hauteur de 25 % en raison de la longueur de la procédure est infondée. Seul l'abattement de précarité d'usage ou primaire de 10 % est justifié, le locataire ne démontrant aucun préjudice particulier susceptible de fonder un abattement complémentaire, son chiffre d'affaires étant resté constant depuis le début de la procédure. Enfin, la durée du maintien dans les lieux justifie que l'indemnité d'occupation soit indexée annuellement sur l'Indice des Loyers Commerciaux, conformément à la jurisprudence.

Réponses de la cour

62. En droit, en application de l'article L.145-28 du code de commerce, l'indemnité d'occupation due par le locataire pouvant prétendre au maintien dans les lieux, est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII du chapitre de ce code relative au bail commercial compte tenu de tous éléments d'appréciation. Cette indemnité doit être fixée à la valeur locative de renouvellement déplafonnée, déterminée conformément à l'article L.145-33 du même code, à l'exclusion de l'article L.145-34.

Selon l'article R.145-4, alinéa 2 du code de commerce, lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

63. En l'espèce, le premier juge a fixé l'indemnité d'occupation à la somme annuelle de 45.732 euros HT et HC, après correctifs, somme qui n'est pas remise en cause par la bailleresse, mais qui est contestée par le locataire.

Concernant la partie habitation, à défaut d'éléments nouveaux développés en cause d'appel par le locataire, la cour estime que c'est par des motifs détaillés et pertinents auxquels elle renvoie, que le premier juge a fixé la valeur locative de cette partie à la somme de 11.712 euros.

Il sera simplement précisé qu'il est inopérant de la part de M. [K] de soutenir que le premier juge aurait dû suivre les préconisations de l'expert en ce qu'il a englobé la surface dédiée à l'habitation dans sa pondération, au motif que l'addendum de la Charte de l'expertise 2015 prévoit que quand un local à usage d'habitation n'est pas accessible par les parties communes, mais uniquement par le local commercial, il conviendrait d'appliquer la ponderation boutique pour le tout, alors que la Charte de l'expertise ne contient que des préconisations qui ont pour objectif de permettre une harmonisation des pratiques et que le juge n'est pas tenu de les suivre. Le premier juge disposant d'éléments de comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, c'est à bon droit qu'il a retenu la surface utile de 48,8 m2, non contestée par les parties, minorée de 20 %, pour tenir compte des inconvénients liés à leur intégration dans un tout commercial, comme le lui permet l'alinéa 2 de l'article R145-4 précité, en l'occurrence l'accès unique par un escalier intérieur raide, étroit et peu pratique. M. [K] ne contestant pas la valeur locative de marché retenue par le premier juge à hauteur de 25 euros/mois/m2 avant minoration de 20%, il y a lieu de confirmer le jugement sur ce point.

Ainsi ce dernier sera confirmé en ce qu'il a fixé la valeur locative de la partie habitation à la somme annuelle de 11.712 euros (48,8m2U x 20 euros x 12 mois).

Concernant la partie commerciale, le locataire ne saurait en outre reprocher au premier juge d'avoir retenu, à l'instar de l'expert judiciaire, une valeur locative de marché de 400 euros/m2 et solliciter la valeur de marché retenue par son expert M. [G], dans la mesure où il ne démontre pas que les éléments de comparaison sur lesquels son expert s'est basé seraient plus adéquats, l'unique référence de café-bar-brasserie étant ancienne et éloignée de 1.000 mètres des locaux en cause, quand l'expert judiciaire se fonde sur des éléments de comparaison incluant trois fonds de commerce de restauration proches des lieux et antérieurs à 2016, de sorte qu'il convient d'approuver le premier juge pour avoir retenu cette valeur locative de marché, étant précisé que l'indemnité d'occupation doit être fixée au 1er juillet 2016, le bail ayant pris fin le 30 juin 2016.

Concernant la majoration de 5% retenu par le premier juge sur préconisation de l'expert, en raison d'un droit de terrasse accordé au locataire sur la [Adresse 5] et la [Adresse 6], il est inopérant de la part de M. [K] de soutenir que dans la mesure où cette terrasse ne fait partie de l'assiette du bail et où l'autorisation d'utiliser le domaine public fait l'objet du paiement d'une redevance à la mairie, la bailleresse ne pourrait en profiter et voir augmenter de ce fait la valeur locative de son bien, alors qu'il est d'usage et de jurisprudence constante d'accorder dans ce cas une majoration de la valeur locative de 5%, d'autant qu'en l'occurrence, il n'est pas contesté que ladite terrasse permet d'augmenter de 14 couverts la capacité d'accueil de 20 couverts de la salle de restauration quand le temps le permet.

En revanche, concernant l'abattement de 10% accordé par le premier juge sur préconisation de l'expert, au titre de la précarité dans laquelle se trouve le locataire, compte tenu de ce que cette situation se trouve aggravée par la longueru de la de plus de 7 ans et qu'une aprtie des surfaces sont destinées au logement famililal, c'est à juste titre que le locataire sollicite une augmentation. Cette précarité tant commerciale que résidentielle justifie d'appliquer un abattement de 20%.

Par conséquent, la valeur locative des locaux commerciaux, après abattement, sera fixée à la somme de 30.240 euros (90m2P x 400 euros/m2P + 5% = 37.800 x 0,80).

Il convient en conséquence de fixer l'indemnité d'occupation à la somme globale de 41.952 euros (11.712 + 30.240), majorée des charges et taxes prévus par le bail.

64. En conséquence, le jugement déféré sera infirmé sur ce dernier point, mais sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [K] de sa demande de remboursement d'un trop-perçu, qu'il ne démontre pas à ce titre, de même qu'il est confirmé en ce qu'il a débouté la société 51 Jonquière de sa demande de condamnation de M. [K] à lui payer l'indemnité d'occupation, un compte entre les paries devant intervenir du fait de la condamnation de la bailleresse à payer au locataire une indemnité d'éviction de 604.536 euros.

Au regard de la durée de la procédure, l'indemnité d'occupation ainsi fixée sera indexée annuellement selon les usages habituels en la matière.

4) Sur les frais accessoires

65. Il convient de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

66. L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et de partager les dépens d'appel par moitié entre les parties.

DISPOSITIF

La cour :

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 17 novembre 2022 en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation due par M. [K] à la société 51 Jonquière à la somme de 45.732 euros et en ce qu'il a condamné la société 51 Jonquière à payer à M. [K] la somme globale de 660.358 euros au titre de l'indemnité d'éviction qui se décompose ainsi :

indemnité principale : 536.947 euros ;

indemnités accessoires :

pour les frais de remploi : 53.695 euros ;

pour les frais de réinstallation : 30.600 euros ;

pour les frais de déménagement : 7.500 euros ;

pour le trouble commercial : 27.616 euros ;

pour la perte de stock : 1.000 euros ;

pour les frais administratifs : 3.000 euros ;

pour les frais de licenciement : sur justificatifs ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société 51 Jonquière à payer à M. [K] la somme globale de 612.020 euros au titre de l'indemnité d'éviction qui se décompose ainsi :

indemnité principale : 497.560 euros ;

indemnités accessoires :

pour les frais de remploi : 49.756 euros ;

pour les frais de réinstallation : 30.600 euros ;

pour les frais de déménagement : 7.500 euros ;

pour le trouble commercial : 22.604 euros ;

pour la perte de stock : 1.000 euros ;

pour les frais administratifs : 3.000 euros ;

pour les frais de licenciement : sur justificatifs ;

Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [K] à la société 51 Jonquière, à compter du 1er juillet 2016, à la somme de 41.952 euros (quarante-et-un mille neuf-cent cinquante-deux euros), outre les charges et taxes ;

Dit que l'indemnité d'occupation sera indexée annuellement ;

Déboute M. [K] de ses demandes relatives aux frais de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;

Juge qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile

Le Greffier, La Présidente,