CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 26 février 2026, n° 20/06858
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 26 FEVRIER 2026
Rôle N° RG 20/06858 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGCEE
S.E.L.A.R.L. RM MANDATAIRES
C/
[B] [X] [V] [G] veuve [L]
SCI DPM1
[C] [N] [V] [L] épouse [Y]
[J] [Q] [V] [L]
[F] [E] [V] [L]
Copie exécutoire délivrée
le : 26 Février 2026
à :
Me Jérôme COUTELIER-TAFANI
Me Michel MAS
Me Roselyne SIMON-THIBAUD
Me Edith ANGELICO
Me Karine SUPPINI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULON en date du 02 Juillet 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03721.
APPELANTE
S.E.L.A.R.L. RM MANDATAIRES
anciennement SELU [H] [Z] pris en sa qualité de mandataire judiciaire à la liquidation ludiciaire de la société MEL (LE [Adresse 1]), fonctions auxquelles elle a été nommée suivant jugement du tribunal de commerce de Toulon en date du 20 septembre 2018
, demeurant [Adresse 2] - [Localité 1]
représentée par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI de l'ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Me Thomas MEULIEN, avocat au barreau de TOULON
INTIMEES
Madame [B] [L]
décédée le 18 janvier 2024
née le 14 Février 1941 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] - [Localité 1]
représentée par Me Michel MAS, avocat au barreau de TOULON
SCI DPM1
, demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocat au barreau de LYON
PARTIES INTERVENANTES
Madame [C] [N] [V] [L] épouse [Y]
ès-qualité d'héritière de Madame [B] [X] [V] [G] veuve [L] décédée le 18 janvier 2024.
Intervenante forcée
née le 13 Septembre 1963 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4] - [Localité 3]
représentée par Me Edith ANGELICO, avocat au barreau de TOULON
Madame [J] [Q] [V] [L]
ès-qualité d'héritière de Madame [B] [X] [V] [G] veuve [L] décédée le 18 janvier 2024.
Intervenante forcée
née le 04 Octobre 1967 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5] - [Localité 1]
représentée par Me Karine SUPPINI, avocat au barreau de TOULON
Madame [F] [E] [V] [L]
ès-qualité d'héritière de Madame [B] [X] [V] [G] veuve [L] décédée le 18 janvier 2024.
Intervenante forcée
née le 09 Juin 1962 à [Localité 1], demeurant [Adresse 6] - [Localité 5]
représentée par Me Edith ANGELICO, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Décembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,
et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente
Madame Laetitia VIGNON, Conseillère
Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026, puis avisées par message le 19 Février 2026, que la décision était prorogée au 26 Février 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026.
Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
La société MEL a exploité une discothèque dans des locaux situés en sous-sol de deux immeubles contigus en copropriété, situés [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 1], faisant l'objet de deux baux distincts :
- un bail commercial du 30 juin 2006 à effet du 1er juillet 2006 au 30 juin 2015, portant sur les lots 8, 9 et 10 de l'immeuble [Adresse 1], la bailleresse désignée à l'acte étant Mme '[U] [L]', alors que la propriétaire des lieux se nommait [B] [L], née [G],
- un bail commercial portant sur les lots 1,6 et 7 de l'immeuble [Adresse 7], consenti le 1er juillet 2006 par Mme [U] [G], ayant fait l'objet d'un renouvellement par acte du 20 avril 2016 à effet du 1er janvier 2016 par la société DPM1 venant aux droits de Mme [U] [G].
Suivant acte de donation-partage du 14 février 2014, Mme [B] [L] a fait donation à l'une de ses filles, Mme [J] [L], de la nue-propriété des lots 8, 9 et 10 de l'immeuble [Adresse 1], donnés à bail à la société MEL.
Après que l'établissement ait été exploité pendant plusieurs années avec l'avis favorable de la commission communale de sécurité de la ville de [Localité 1], cette commission a émis un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation le 24 mai 2017.
La société MEL a déposé un dossier d'autorisation de travaux qui a reçu un avis défavorable de la commission le 21 décembre 2017, date à laquelle la mairie de [Localité 1] a rendu un arrêté de fermeture de l'établissement au public.
Dans l'impossibilité d'exploiter son établissement, la société MEL a sollicité le bénéfice d'une procédure de sauvegarde, ouverte par jugement du 6 février 2018.
La société MEL a présenté un nouveau dossier de travaux, également rejeté par la commission et faisant l'objet d'un arrêté d'interdiction par la mairie le 7 mars 2018.
Un nouveau projet ayant finalement reçu un avis favorable de la commission, la société MEL a mis en demeure Mme [L] par courriers recommandés adressés les 9 mai et 8 juin 2018 à son mandataire le cabinet Brignol, de réaliser les travaux de mise en conformité des locaux en demandant le cas échéant l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Elle adressait également à Mme [L] le 26 juin 2018 le rapport de visite établi par un ingénieur béton, préconisant des travaux de reprise en sous-oeuvre après études complémentaires.
La demande d'autorisation de travaux a été soumise le 16 juillet 2018 à l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble qui a voté contre.
Par actes du 8 août 2018, la société MEL a fait assigner Mme '[U] [L]', la société DPM1 et la SELU [H] [Z] prise en sa qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la société MEL, devant le tribunal de grande instance de Toulon.
En cours de procédure, la société MEL a fait l'objet d'une liquidation judiciaire prononcée par jugement du tribunal de commerce de Toulon du 20 septembre 2018, désignant la SELU [H] [Z] en qualité de liquidateur.
L'instance était reprise par le liquidateur qui demandait principalement au tribunal judiciaire de Toulon de :
- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre la société MEL et Mme [U] [L] aux torts exclusifs du bailleur à compter du 21 décembre 2017,
- prononcer la caducité subséquente du contrat de bail conclu entre la société MEL et la société DPM1 (en raison de l'indivisibilité ou de l'interdépendance des deux baux) et subsidiairement sa résiliation aux torts de la société DPM1,
- condamner Mme [L] et subsidiairement les deux bailleurs in solidum à l'indemnisation de la perte du fonds à hauteur de 430000 euros et au remboursement d'un montant total de 163696,89 euros au titre de divers frais, en ce compris le passif de la liquidation judiciaire,
- plus subsidiairement, désigner un expert aux fins de chiffrer l'entier préjudice de la société MEL suite à la résiliation du bail.
Par jugement contradictoire du 2 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Toulon a :
- donné acte à la SELU [H] [Z] de son intervention volontaire à la procédure en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société MEL,
- dit que le contrat de bail conclu entre la société MEL et Mme [U] [L] est résilié à la date du 20 septembre 2018,
- dit que le contrat de bail conclu entre la société MEL et la société DMP1 est résilié à la date du 20 septembre 2018,
- débouté la SELU [H] [Z] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société MEL, de l'ensemble de ses demandes,
- constaté que la créance de Mme [U] [L] au titre des loyers dus pour la période précédant l'ouverture de la procédure collective est de 6650 euros,
- condamné la SELU [H] [Z] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société MEL, à payer à Mme [U] [L] au titre des sommes dues pour la période postérieure au jugement de liquidation judiciaire la somme de 21480 euros,
- constaté que la créance de la SCI DPM1 au titre des loyers dus est de 7128,95 euros dont 6945,05 euros au titre des échéances exigibles à la date de la liquidation,
- condamné la SELU [H] [Z] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société MEL, à payer à la SCI DPM1 à compter du 20 septembre 2018, date de résiliation du bail, une indemnité d'occupation égale au montant du dernier terme, charge en sus, jusqu'à parfaite restitution des lieux, comprenant la somme de 10204,98 euros arrêtée eu 27 mai 2019,
- dit n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire,
- condamné la SELU [H] [Z] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société MEL, à payer à Mme [U] [L] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SELU [H] [Z] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société MEL, à payer à la SCI DPM1 la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SELU [H] [Z] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société MEL, à payer les entiers dépens.
La SELU [H] [Z] a interjeté appel de cette décision le 23 juillet 2020 en intimant Mme '[U] [L]' et la SCI DPM1.
Maître Michel Mas a notifié, comme en première instance, sa constitution pour Mme '[U] [L]', domiciliée chez son mandataire la SARL Cabinet Brignol.
Le 19 février 2024, Maître Mas a notifié par le RPVA le décès de Mme [U] [G] divorcée [R], survenu le 18 mai 2022.
Par courrier notifié par RPVA le 8 mars 2024, le conseil de l'appelante affirmait que Mme [L] se prénommait en réalité [B] et qu'une erreur sur le prénom avait été commise dans le bail de 2006. Il communiquait l'acte de décès de Mme [B] [G] veuve [L], décédée le 18 janvier 2024.
Le 22 novembre 2024, la SELARL RM Mandataires anciennement SELU [H] [Z] a fait assigner en intervention forcée Mme [C] [L] épouse [Y], Mme [F] [L] et Mme [J] [L], prises en leur qualité d'héritières de Mme [B] [G] veuve [L].
Par conclusions déposées et notifiées le 25 novembre 2025, la SELARL RM Mandataires, anciennement SELU [H] [Z], prise en sa qualité de liquidateur de la société MEL, demande à la cour d'infirmer le jugement dont appel et statuant à nouveau, de :
- débouter Mme [F] [L], Mme [J] [L], Mme [C] [Y] née [L] et la société DPM1 de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions à l'endroit de la société MEL,
- constater que les travaux de mise en conformité doivent être pris en charge par Mme [F] [L], Mme [J] [L] et Mme [C] [Y] née [L] prises en leur qualité d'héritières de leur mère Mme [B] [X] [V] [G] veuve [L],
- constater que la société MEL est dans l'impossibilité d'exploiter les locaux donnés à bail,
- juger que Mme [L] a manqué à son obligation de délivrance conforme,
- prononcer en conséquence la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre la société MEL et de Mme [L] aux torts exclusifs de la bailleresse à compter du 21 décembre 2017,
- constater que la société MEL ne peut exploiter les seuls locaux donnés à bail par la société DPM1,
- prononcer en conséquence la caducité du contrat de bail conclu entre la société MEL et Mme [L] du fait de la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre la société MEL et la société DPM1, et à titre subsidiaire la résiliation dudit bail à compter du 21 décembre 2017 aux torts de la société DPM1,
- juger que la société MEL n'est pas redevable des loyers à compter du 21 décembre 2017,
- condamner solidairement, Mme [F] [L], Mme [J] [L] et Mme [C] [Y] née [L] prises en leur qualité d'héritières de leur mère Mme [B] [X] [V] [G] veuve [L] à relever et garantir la société MEL de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au profit de la société DPM1,
- condamner solidairement, Mme [F] [L], Mme [J] [L] et Mme [C] [Y] née [L] prises en leur qualité d'héritières de leur mère Mme [B] [X] [V] [G] veuve [L] à payer la somme de 430 000 euros à la SELARL RM Mandataires anciennement SELU [H] [Z] en sa qualité de liquidateur de la Société MEL, au titre de la perte du fonds de commerce de la société MEL,
- condamner solidairement, Mme [F] [L], Mme [J] [L] et Mme [C] [Y] née [L] prises en leur qualité d'héritières de leur mère Mme [B] [X] [V] [G] veuve [L] à payer la somme de 10 000 euros à la SELARL RM Mandataires anciennement SELU [H] [Z] en sa qualité de liquidateur de la Société MEL, au titre des frais de déménagement,
- condamner solidairement, Mme [F] [L], Mme [J] [L] et Mme [C] [Y] née [L] prises en leur qualité d'héritières de leur mère Mme [B] [X] [V] [G] veuve [L] à payer la somme de 9 121,43 euros à la SELARL RM Mandataires anciennement SELU [H] [Z] en sa qualité de liquidateur de la Société MEL, au titre des coûts salariaux,
- condamner solidairement, Mme [F] [L], Mme [J] [L] et Mme [C] [Y] née [L] prises en leur qualité d'héritières de leur mère Mme [B] [X] [V] [G] veuve [L] à payer la somme de 23 128 euros à la SELARL RM Mandataires anciennement SELU [H] [Z] en sa qualité de liquidateur de la Société MEL, au titre des différents frais engagés par elle en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme,
- condamner solidairement, Mme [F] [L], Mme [J] [L] et Mme [C] [Y] née [L] prises en leur qualité d'héritières de leur mère Mme [B] [X] [V] [G] veuve [L] à payer la somme de 121 447,46 euros à la SELARL RM Mandataires anciennement SELU [H] [Z] en sa qualité de liquidateur de la Société MEL, au titre des créances déclarées au passif de la société MEL dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire,
- subsidiairement, et dans l'hypothèse où l'indivisibilité des locaux ne serait pas retenue, condamner solidairement, Mme [F] [L], Mme [J] [L] et Mme [C] [Y] née [L] prises en leur qualité d'héritières de leur mère Mme [B] [X] [V] [G] veuve [L] et la société DPM1, in solidum, au paiement des sommes susvisées (430 000 euros, 10 000 euros, 9 121,43 euros, 23 128 euros et 121 447,46 euros),
- encore plus subsidiairement, désigner, tel expert qu'il plaira au tribunal(sic) aux fins de chiffrer l'entier préjudice de la société MEL suite à la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [L],
- condamner solidairement, Mme [F] [L], Mme [J] [L] et Mme [C] [Y] née [L] prises en leur qualité d'héritières de leur mère Mme [B] [X] [V] [G] veuve [L] à payer la somme de 10 000 euros à la SELARL RM Mandataires anciennement SELU [H] [Z] en sa qualité de liquidateur de la Société MEL, au titre de l'article 700 du code de procédure civile comprenant tant les frais engagés en première instance qu'en appel,
- condamner Mme [L] aux entiers dépens.
Par conclusions déposées et notifiées le 20 novembre 2025, Mme [J] [L] demande à la cour de :
In limine litis,
- à titre principal, déclarer nulle et de nul effet pour irrégularité de fond l'assignation délivrée le 8 août 2024 (sic), annuler par voie de conséquence le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 10 juillet 2020 en l'intégralité de ses dispositions, en conséquence déclarer irrecevable l'appel formé le 23 juillet 2020,
- à titre subsidiaire, déclarer nulle et de nul effet pour irrégularité de forme causant grief l'assignation délivrée le 8 août 2024 (sic), annuler par voie de conséquence le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 10 juillet 2020 en l'intégralité de ses dispositions, en conséquence déclarer irrecevable l'appel formé le 23 juillet 2020,
- prononcer la radiation du rôle de l'affaire pendante devant la chambre 3-4 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence sous le numéro RG 20/06858,
Sur le fond, à titre infiniment subsidiaire,
- confirmer le jugement en date du 2 juillet 2020 en ce qu'il a :
- dit que le contrat de bail conclu entre la société MEL et Mme [U] [L] est résilié à la date du 20 septembre 2018,
- dit que le contrat de bail conclu entre la société MEL et la société DMP1 est résilié à la date du 20 septembre 2018,
- débouté la SELU [H] [Z] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société MEL, de l'ensemble de ses demandes,
- constater l'impossibilité pour Mme [L] d'exécuter la prestation sollicitée par la SARL MEL s'agissant de travaux portant sur les parties communes de la copropriété de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1],
- dire et juger que Mme [L] est libérée de son obligation de délivrance en l'état d'un cas de force majeure d'inexécution,
- débouter Maître [H] [Z] ès qualités de liquidateur de la SARL MEL de ses demandes présentées à l'encontre de Mme [L] comme injustifiées et non fondées,
- prononcer la résiliation judiciaire du bail établi entre Mme [L] et la SARL MEL le 30 juin 2006,
- condamner Maître [H] [Z] ès qualités de liquidateur de la SARL MEL à payer le montant des sommes dues à Mme [L], soit 28130 euros dont 21480 euros au titre des échéances échues postérieurement au jugement de liquidation judiciaire,
- condamner Maître [H] [Z] ès qualités de liquidateur de la SARL MEL à verser à Mme [L] la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les mêmes aux entiers dépens.
Par conclusions déposées et notifiées le 20 novembre 2025, Mmes [C] [L] épouse [Y] et [F] [L], prises en leur qualité d'héritières de Mme [B] [G] veuve [L], demandent à la cour de :
À titre principal,
In limine litis,
- annuler l'assignation délivrée par la société MEL à Mme [U] [L] selon exploit du 8 août 2018 portant saisine du tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Toulon pour irrégularités de fond ;
- annuler l'assignation délivrée par la société MEL à Mme [U] [L] selon exploit du 8 août 2018 portant saisine du tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Toulon pour irrégularités de forme causant grief ;
- annuler par voie de conséquence le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 2 juillet 2020 en l'intégralité de ses dispositions ;
- renvoyer les parties à mieux se pourvoir ;
À titre subsidiaire,
- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 2 juillet 2020 en l'intégralité de ses dispositions ;
Et statuant à nouveau,
- prononcer l'irrecevabilité de l'ensemble des demandes présentées par la société MEL à l'encontre de Mme [U] [L], selon assignation du 8 août 2018, pour défaut de qualité ;
À titre très subsidiaire,
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 2 juillet 2020 en l'intégralité de ses dispositions ;
- débouter la SELARL RM Mandataires, pris en sa qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société MEL (LE [Adresse 1]) de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions présentées à l'encontre de Mme [C] [N] [V] [L] épouse [Y], Mme [F] [E] [V] [L], et Mme [J] [Q] [V] [L], ès qualités d'héritière de Mme [B] [X] [V] [G] veuve [L] ;
- rejeter toutes demandes de condamnations présentées à l'encontre de Mme [C] [N] [V] [L] épouse [Y] et Mme [F] [E] [V] [L] ;
En toute hypothèse,
- condamner la SELARL RM Mandataires, en son nom propre et pris en sa qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société MEL (LE [Adresse 1]), à payer à Mme [C] [N] [V] [L] épouse [Y] et Mme [F] [E] [V] [L] la somme de 5000 euros chacune sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
- fixer cette condamnation au passif de la société MEL (LE [Adresse 1]).
Par conclusions déposées et notifiées le 24 novembre 2025, la SCI DPM1 demande à la cour de:
- infirmer le jugement rendu le par le tribunal judiciaire de Toulon le 2 juillet 2020 en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité de Mme [B] [L] au-delà des carences du preneur,
Statuant à nouveau :
- débouter la SELARL RM Mandataires anciennement SELU [H] [Z], ès qualités de liquidateur de la société MEL, de ses demandes présentées a l'encontre de la société DPM1 comme injustifiées et non fondées,
- constater que la SCI DPM1 a déclaré au passif une créance de 6 714,57 euros, dont 6 526,81 euros au titre des seules échéances exigibles a la date de la liquidation du 20 septembre 2018 et condamner la SELARL RM Mandataires anciennement SELU [H] [Z] à acquitter ès qualités cette somme,
- condamner la SELARL RM Mandataires anciennement SELU [H] [Z], ès qualités de liquidateur de la société MEL, à payer à la SCI DPM1 la somme de 13 297,47 euros au 25 novembre 2019, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échues postérieurement au jugement de liquidation judiciaire,
- au regard du comportement fautif de Mme [B] [L] et de Mme [J] [L] alors nue-propriétaire, dans la survenance de la fermeture administrative et des conséquences sur la résiliation du bail et les impayés locatifs, condamner solidairement Mesdames [F] [L], [J] [L], [C] [Y] née [L] à relever et garantir la société DPM1 de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre,
- pour les mêmes raisons, Condamner solidairement Mesdames [F] [L], [J] [L], [C] [Y] née [L] à payer à la SCI DPM1 la somme de 19 824,28 euros, in solidum avec la SELARL RM Mandataires anciennement SELU [H] [Z],
- condamner in solidum la SELARL RM Mandataires anciennement SELU [H] [Z], ès qualités de liquidateur de la société MEL et Mesdames [F] [L], [J] [L], [C] [Y] née [L], à verser à la SCI DPM1 une indemnité de 7 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum la SELARL RM Mandataires anciennement SELU [H] [Z], ès qualités de liquidateur de la société MEL et Mesdames [F] [L], [J] [L], [C] [Y] née [L], in solidum, aux entiers dépens.
La procédure a été clôturée le 25 novembre 2025.
MOTIFS
Sur les exceptions de nullité de l'assignation initiale et du jugement :
Il sera considéré que le dispositif des conclusions de Mme [J] [L] comporte une erreur de plume en ce qu'il est demandé à la cour de déclarer nulle et de nul effet 'l'assignation délivrée le 8 août 2024', l'exception soulevée portant manifestement sur l'assignation délivrée le 8 août 2018 et non pas 2024, ainsi qu'il ressort des explications développées dans le corps des mêmes écritures.
Par actes du 8 août 2018, la société MEL a fait assigner Mme '[U] [L]', domiciliée au Cabinet Brignol,devant le tribunal de grande instance de Toulon.
Il ressort de l'exposé des raisons du procès contenu dans l'acte que Mme '[U] [L]' était assignée en sa qualité de bailleresse des lots 8, 9 et 10 de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1], suivant un bail commercial du 30 juin 2006 à effet du 1er juillet 2006.
Sur le contrat de bail dont s'agit, établi et signé par le mandataire de la bailleresse, la SARL Cabinet Brignol administrateur de biens, la bailleresse est désignée comme étant 'Mme [L] [U]'.
Or il ressort des explications des parties, concordantes sur ce point, que cette désignation est erronée puisque la propriétaire des locaux à la date du bail était bien Mme [L] mais se prénommait [B] et non pas [U].
Ce fait est confirmé par la production de l'acte de cession du fonds de commerce du 1er juillet 2006 entre la société LF et la société MEL qui comporte l'énonciation des deux baux attachés au fonds cédé.
Il est manifeste que la société MEL a ainsi entendu assigner Mme [B] [L], puisque le litige porte sur le bail consenti par cette dernière, mais a reproduit l'erreur de prénom figurant sur le bail du 30 juin 2006.
La thèse des consorts [L] consistant à soutenir que l'assignation du 8 août 2018 aurait été délivrée à Mme [U] [G], soeur de Mme [B] [L], ancienne propriétaire des locaux contigus et aux droits de laquelle vient la société DPM1, n'apparaît pas sérieusement défendable, Mme [U] [G], divorcée [R], n'ayant jamais, à la différence de sa soeur, porté le patronyme '[L]', ni mandaté le Cabinet Brignol, ni possédé ou donné à bail les lots 8, 9 et 10 de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1].
L'indication du prénom du destinataire de l'acte est prescrit à peine de nullité par les articles 56 et 648 du code de procédure civile dans leur version en vigueur à la date de l'assignation litigieuse.
L'erreur de plume affectant le prénom de la défenderesse est une irrégularité de forme et la nullité encourue ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, conformément aux dispositions de l'article 114 du code de procédure civile.
Les consorts [L] ne justifient d'aucun grief causé à Mme [B] [L], destinataire de l'acte entaché de l'erreur de prénom, cette dernière ayant été représentée par un avocat qui, bien que reproduisant lui-même l'erreur de prénom, a assuré sa défense en tant que bailleresse des lots 8, 9 et 10 de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] et obtenu gain de cause devant le tribunal.
L'erreur de prénom ne pouvait causer grief aux futures héritières de Mme [B] [L], qui, avant le décès de cette dernière, n'étaient aucunement concernées par cette procédure.
S'agissant de Mme [J] [L], donataire de la nue-propriété du bien, le fait qu'elle n'ait pas été appelée en cause, dont les conséquences juridiques seront examinées ci-après, est dénué de tout rapport causal avec l'erreur de prénom commise dans l'acte d'assignation de sa mère. Elle ne justifie pareillement d'aucun grief causé par l'irrégularité de forme de l'assignation du 8 août 2018.
Mme [J] [L] invoque par ailleurs une nullité de fond de l'assignation tirée du fait qu'à la date de l'assignation, Mme [B] [L] n'était plus propriétaire du bien du fait de la donation partage en nue propriété consentie le 5 décembre 2014, et qu'en sa seule qualité d'usufruitière, elle n'avait pas qualité à défendre à une action relative à des travaux incombant au nu-propriétaire.
Il résulte des dispositions des articles 117 et 122 du code de procédure civile que l'assignation d'une personne d'ayant pas qualité à défendre à l'action constitue non pas une irrégularité de fond telle que définie par le premier texte mais un motif d'irrecevabilité tel que prévu par le second.
L'exception de nullité de l'assignation du 8 août 2018 sera en conséquence rejetée, de même que la demande subséquente d'annulation du jugement dont appel.
Mme [J] [L] sera également déboutée de ses demandes tendant à faire déclarer irrecevable l'appel formé le 23 juillet 2020 et à faire prononcer la radiation du rôle de l'affaire, demandes présentées par cette partie, selon une logique qui échappe toutefois à la cour, comme devant être la conséquence des nullités soutenues.
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de la partie assignée :
Aux termes de l'article 595 du code civil, l'usufruitier peut consentir un bail mais il ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un immeuble à usage commercial.
Il résulte par ailleurs des dispositions de l'article 605 du même code que l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien et que les grosses réparations définies à l'article 606 demeurent à la charge du propriétaire.
Les parties affirment que la nue propriété des lots 8, 9 et 10 de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1], donnés à bail à la société MEL, a été transmise à Mme [J] [L] par l'effet d'un acte de donation partage du 5 décembre 2014 consentie par Mme [B] [L] au profit de ses trois filles.
L'existence de cet acte est confirmée par le relevé des formalités publiées délivré par le service de la publicité foncière et versé aux débats.
Cependant les consorts [L] ne produisent pas l'acte de donation partage, dont le contenu ne peut être vérifié par la cour, notamment sur les dispositions prises entre la donatrice et les donataires concernant les baux en cours sur les biens donnés.
En tout état de cause, la société MEL a agi en vertu d'un bail initial consenti en 2006 par Mme [B] [L], alors seule propriétaire du bien.
La donation en nue propriété consentie par cette dernière, qui demeure usufruitière, ne lui fait pas perdre sa qualité de bailleresse.
Alors que le bail consenti par Mme [B] [L] avait pris effet le 1er juillet 2006 pour une durée de 9 ans arrivant à échéance le 30 juin 2015, il s'est poursuivi au-delà du terme sans opposition de Mme [J] [L], et sans que cette dernière ne juge nécessaire de formaliser un acte de renouvellement mentionnant son concours.
Ni Mme [B] [L], ni son mandataire la société Cabinet Brignol, destinataire des courriers de mise en demeure des 9 mai et 8 juin 2018, ni Mme [J] [L] n'ont jugé utile d'informer la société MEL de la donation intervenue en 2014.
Le fait que Mme [B] [L], assignée en qualité de bailleresse et représentée en première instance par un avocat, n'ait pas jugé utile d'appeler en la cause Mme [J] [L], nu-propriétaire, alors même que cette dernière était concernée par la nature des travaux de conformité demandés par la preneuse en 2018, n'a pas pour effet de rendre irrecevable l'action introduite par la société MEL à son encontre en sa qualité de bailleresse, cette qualité n'étant pas automatiquement remise en cause par la donation de la nue propriété du bien loué.
La fin de non-recevoir soulevée par les consorts [L] sera en conséquence rejetée.
Sur la recevabilité des demandes présentées contre Mmes [C] et [F] [L]:
Sans soulever formellement une fin de non-recevoir dans le dispositif de leurs écritures, Mmes [C] et [F] [L] concluent au rejet des demandes présentées par le liquidateur de la société MEL à leur encontre au motif que du fait de la donation des locaux litigieux consentie le 5 décembre 2014 à Mme [J] [L], devenue seule propriétaire au décès de la donataire usufruitière survenu le 18 janvier 2024, elles n'ont jamais eu la qualité de propriétaire ni de bailleresse des dits locaux de sorte qu'aucun manquement ne peut leur être reproché.
Mmes [C] et [F] [L] sont, de même que leur soeur [J] [L], poursuivies en leur qualité d'héritières de Mme [B] [L], en reprise de l'instance introduite contre cette dernière en sa qualité de bailleresse, et dont elles sont saisies par l'effet de l'article 724 du code civil, indépendamment des effets de la donation du 5 décembre 2014.
Les demandes présentées à leur encontre sont en conséquence recevables.
Sur le fond :
- Sur la demande en résiliation du bail consenti par Mme [L] :
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Il résulte de ces dispositions que, sauf stipulation expresse contraire du bail, les travaux prescrits par l'autorité administrative pour permettre une exploitation des lieux loués conformément à la destination prévue au bail, sont à la charge du bailleur.
Contrairement à ce que soutient Mme [J] [L], qui cite une clause extraite du bail afférents aux locaux contigus consenti par la SCI DPM1, inapplicable aux rapports entre Mme [L] et la société MEL, le bail consenti par Mme [B] [L] à la société MEL le 30 juin 2006 ne comporte aucune stipulation transférant la charge des travaux de mise en conformité sur la tête du preneur et rappelle au contraire que le bailleur est tenu des obligations :
- de délivrance : délivrer au preneur les locaux en bon état d'usage et de réparation,
- d'entretien : entretenir les locaux en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués ou pour les rendre conformes aux normes d'hygiène et de sécurité et y faire toutes les réparations autres que locatives.
C'est en conséquence à juste titre qu'il est soutenu par le liquidateur de la société MEL que Mme [L], bailleresse, était tenue de réaliser, en exécution de son obligation de délivrance conforme, les travaux de mise en conformité des locaux aux règles de sécurité incendie, imposés par la commission communale de sécurité et indispensables à la poursuite de l'activité de dancing discothèque prévue au bail, sans qu'il y ait lieu de distinguer si ces travaux de mise en conformité relevaient ou non des grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil.
La partie appelante verse aux débats l'arrêté municipal du 21 décembre 2017 prononçant la fermeture au public de la discothèque exploitée par la société MEL au [Adresse 1] et disant que la réouverture de l'établissement ne pourra intervenir qu'après sa mise en conformité vis-à-vis du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique, une visite avant ouverture de la commission de sécurité compétente et une autorisation d'ouverture délivrée par l'autorité de police.
Un nouvel arrêté portant interdiction de travaux d'aménagement a été pris le 1er mars 2018 au visa de l'avis défavorable émis le même jour par la commission de sécurité, sur une demande d'autorisation de travaux déposée le 5 février 2018 par la société MEL.
Le procès-verbal établi par la commission communale de sécurité le 1er mars 2018 mentionne que l'avis défavorable est motivé par la non-conformité des issues telles que décrites dans le projet soumis par la société MEL.
Il est notamment énoncé au titre des prescriptions la réalisation de deux dégagements totalisant 5 UP (unités de passage) au regard de l'effectif de 234 personnes en sous-sol (soit 360 personnes en effectif majoré) et la création d'une seconde issue de 2 UP, conformément aux dispositions des articles CO38 et CO39 de l'arrêté du 25 juin 1980.
La société MEL a alors fait réaliser un nouveau dossier de projet formalisé par un document établi le 17 mars 2018 par le cabinet de conseil Aldrin, intitulé 'notice en régularisation des travaux effectués dans le cadre de l'amélioration de la sécurité incendie', ainsi qu'un plan d'aménagement daté du 14 mars 2018.
Il ressort de ce document que la configuration des lieux ne permettant pas de réaliser des issues totalisant les 5 UP requises par la commission de sécurité dans son procès-verbal du 1er mars 2018, l'exploitant a fait le choix de réduire la surface ouverte au public afin de limiter l'effectif à 164 personnes (soit 248 personnes en effectif majoré), nécessitant 3 dégagements totalisant 4 UP, dont un de 2 UP, obtenu par l'élargissement, à réaliser, de l'escalier principal à 1,40 m minimum (= 2 UP).
Le procès-verbal de la commission de sécurité du 26 avril 2018 aux termes duquel la commission donne un avis favorable se réfère expressément à la notice de sécurité du 17 mars 2018 et au jeu de plans du 14 mars 2018.
Il mentionne en page 2 au titre du descriptif des travaux de mise en sécurité :
- réduction de la surface accessible au public,
- encloisonnement et désenfumage des escaliers,
- désenfumage mécanique de la salle,
- mise en place d'un SSI de catégorie A,
- isolement vis-à-vis des tiers.
Il est également précisé en page 7 que sont prévus 3 escaliers encloisonnés dont l'un intérieur, à l'entrée, de 2 UP, arrivant à l'accueil.
Il est ainsi suffisamment établi, contrairement à ce que soutiennent les consorts [L], que la mise en conformité des locaux avec les règles de sécurité incendie, permettant la réouverture de l'établissement, nécessitait notamment la création d'un dégagement (issue) d'une largeur de 2 unités de passage, soit 1,40 m, par l'élargissement de l'escalier intérieur existant.
La société MEL a notifié à Mme [L], par courriers recommandés adressés les 9 mai et 8 juin 2018 à son mandataire le cabinet Brignol, les travaux de signalétique, électricité, maçonnerie, désenfumage et SSI prescrits par l'administration pour la mise en conformité des locaux, rappelant que ces travaux incombaient au bailleur en application de l'article 1719 du code civil et en l'absence de stipulation contraire du bail. Elle invitait la bailleresse à faire le nécessaire afin de réaliser les travaux dans les meilleurs délais en demandant le cas échéant l'autorisation à l'assemblée générale des copropriétaires, l'informant qu'à défaut elle engagerait des poursuites judiciaires afin d'obtenir la prise en charge desdits travaux ou la résiliation du bail aux torts du bailleur et la réparation de son préjudice constitué notamment par la perte du fonds de commerce.
Les travaux nécessitant l'autorisation de la copropriété, à savoir :
- le passage en façade de gaines de désenfumage,
- l'élargissement de l'escalier nécessitant d'intervenir sur un mur porteur de l'immeuble constituant une partie commune,
ont été soumis à l'assemblée générale des copropriétaires du 16 juillet 2018.
Il ressort du compte-rendu de l'assemblée générale versé aux débats que la demande d'autorisation concernant ces travaux a été rejetée à l'unanimité des présents ou représentés totalisant 9964 tantièmes sur 10035 dont 5135 pour Mme [L].
Il est ainsi démontré que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance en s'absenant de faire réaliser les travaux de mise en conformité des locaux aux règles de sécurité incendie imposés par la commission communale de sécurité et indispensables à la poursuite de l'activité de dancing discothèque prévue au bail.
La décision défavorable de l'assemblée générale des copropriétaires ne constitue pas un cas de force majeure susceptible d'exonérer la bailleresse en l'absence d'extériorité et d'irrésistibilité de l'événement puisqu'il résulte du procès-verbal de cette assemblée générale que Mme [L] a participé au vote en disposant d'un nombre de voix déterminant sur le résultat et a elle-même voté contre l'autorisation des travaux.
Les consorts [L] soutiennent par ailleurs que les travaux d'élargissement de l'escalier se seraient révélés irréalisables, comme compromettant la stabilité de l'immeuble, invoquant au soutien de leur allégation un rapport de visite établi le 14 juin 2018 par le bureau d'étude Logic-études, mandaté par la société MEL pour donner un avis sur l'état structurel des murs encadrant la cage d'escalier d'accès dont l'élargissement à 1,40 m (2 UP) était nécessaire pour la mise en conformité des locaux.
Le rapport dont s'agit ne conclut pas à l'impossibilité de réaliser les travaux d'élargissement de l'escalier mais à la nécessité de démolir, partiellement ou totalement, une paroi porteuse de l'escalier et du plancher mitoyen et probablement porteuse aux étages supérieurs, et donc de réaliser des travaux de reprise en sous-oeuvre après investigations, sondages et études complémentaires.
Il appartenait à la bailleresse, débitrice des travaux de mise en conformité, de faire effectuer les études et devis nécessaires pour évaluer la faisabilité et le coût des travaux d'élargissement de l'escalier, en tenant compte des contraintes particulières liées à une intervention sur un mur porteur.
Le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, entraînant l'impossibilité pour la société MEL de poursuivre l'activité commerciale prévue au bail, justifie que soit prononcée la résiliation du bail aux torts de la bailleresse, sur le fondement des dispositions de l'article 1184 ancien du code civil, s'agissant d'un contrat conclu antérieurement à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.
La date d'effet de la résiliation sera fixée au 8 août 2018, date de la demande en justice formée par la société MEL.
Il ressort des explications des parties concordantes sur ce point que les locaux dans lesquels la société MEL exploitait la discothèque étaient constitués par la réunion des sous-sols de deux immeubles différents pour former une seule entité sans séparation physique.
La SCI DPM1 ne conteste aucunement que le bail consenti par elle-même sur une partie des locaux et celui consenti par Mme [L] sur l'autre partie ont été conclus pour l'exploitation indivisible d'un même fonds, et que la résiliation de l'un des baux rend impossible la poursuite de l'activité dans les seuls locaux afférents à l'autre bail.
Il n'est pas non plus contesté par la société DPM1 que la résiliation du bail consenti par Mme [L] a pour effet de rendre caduc le bail consenti par elle-même sur l'autre partie des locaux.
Il sera en conséquence jugé que le bail consenti par la SCI DPM1 à la société MEL est devenu caduc le 8 août 2018.
- Sur les loyers réclamés par les bailleurs :
Il est constant que la société MEL a été totalement empêchée d'exploiter son fonds à compter du 21 décembre 2017, date d'un arrêté ordonnant la fermeture de l'établissement à la suite de l'avis défavorable de la commission communale de sécurité.
Le maintien des locaux en état de conformité aux règles de sécurité incendie incombant à Mme [L] aux termes du bail consenti le 30 juin 2006, la société MEL représentée par son liquidateur est fondée à opposer une exception d'inexécution la dispensant du paiement des loyers entre la date de la fermeture administrative et la date de résiliation du bail.
En revanche, aucun manquement ne peut être reproché à la société DPM1, dont le bail renouvelé le 1er janvier 2016 comporte une stipulation expresse dérogeant à l'article 1719 du code civil et mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité des locaux, et qui a donné son accord pour la réalisation des travaux concernant ses locaux (signalétique, éclairage, cloisonnements), par mail du 24 mai 2018 en réponse à la demande de la société MEL reçue le 11 mai 2018.
La société MEL représentée par son liquidateur n'est en conséquence pas fondée en son exception d'inexécution à l'égard de la société DPM1.
Au regard des décomptes de loyers versés aux débats et non contestés par la partie appelante, la société MEL reste devoir au titre des échus au 8 août 2018 la somme de 3434,80 euros au titre du 2ème trimestre 2018 et 1482,84 euros au titre du prorata du 3ème trimestre 2018 soit un total de 4917,64 euros, à fixer au passif de la liquidation judiciaire prononcée le 20 septembre 2018.
La société MEL s'étant trouvée, pendant cette même période, dans l'impossibilité d'exploiter les locaux donnés à bail par la société DPM1 en raison du manquement imputable à Mme [L], la partie appelante est fondée en sa demande tendant à être relevée et garantie par les consorts [L] de sa dette de loyers à l'égard de la société DPM1.
Cette dernière n'est toutefois pas fondée en sa demande de condamnation solidaire des consorts [L] au paiement des loyers, Mme [L] n'étant pas responsable du défaut de paiement des loyers dus par la société MEL à la société DPM1.
- Sur les indemnités d'occupation :
À compter de la résiliation/caducité des baux, la société MEL est débitrice d'une indemnité d'occupation qui n'est pas la contrepartie de la jouissance qui lui est procurée mais l'indemnisation de la privation de jouissance subie par les bailleurs du fait du maintien de la société MEL dans les lieux.
Concernant le bail consenti par Mme [L], selon les conclusions de Mme [J] [L], la société MEL est redevable d'une somme totale de 28130 euros, les loyers étant impayés depuis décembre 2017.
Il résulte du décompte produit par cette partie en pièce 13 que cette somme correspond à un arriéré arrêté au 31 mars 2019 (22760 euros jusqu'au 4ème trimestre 2018 inclus + un trimestre à 5370 euros).
Il s'en déduit que les consorts [L] ne formulent aucune réclamation pour la période postérieure au 31 mars 2019.
Compte tenu de la non-conformité des locaux pour un établissement en sous-sol recevant du public, qui limite la possibilité pour le propriétaire de valoriser ses locaux, l'indemnisation de la privation de jouissance des locaux pour la période du 8 août 2018 au 31 mars 2019 sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société MEL à la somme de 600 euros par mois soit 4645 euros.
Concernant le bail consenti par la société DPM1, cette dernière prétend que le liquidateur de la société MEL n'a libéré les locaux et restitué les clés que le 25 novembre 2019, ce qui n'est pas contredit par l'appelante.
La bailleresse demande une indemnité d'occupation jusqu'à cette date, égale au montant du loyer.
Pour les mêmes motifs tenant à la non-conformité des locaux, l'indemnisation de la privation de jouissance des locaux pour la période du 8 août 2018 au 25 novembre 2019 sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société MEL à la somme de 400 euros par mois soit 6226 euros.
Les indemnités d'occupation mises à la charge de la société MEL sont la conséquence de son maintien dans les lieux et ne peuvent donner lieu à aucun recours à l'encontre des consorts [L], leur auteur n'étant pas responsable de la non-libération des locaux.
- Sur les demandes indemnitaires de l'appelante :
Le manquement de Mme [L] à son obligation de délivrance a empêché définitivement la société MEL de poursuivre l'exploitation de la discothèque, ce qui a entraîné la perte du fonds.
La demande de la partie appelante en paiement d'une indemnité équivalente à la valeur du fonds de commerce perdu est fondée en son principe.
La SELARL RM Mandataires sollicite à ce titre une somme de 430000 euros, exposant que selon les barèmes applicables, la valeur d'un fonds de commerce de discothèque est comprise entre 150 fois et 370 fois la recette journalière TTC.
Se basant sur le chiffre d'affaires de l'exercice clos au 31 mars 2016, d'un montant de 429912 euros HT soit 515894 euros TTC, elle retient une recette journalière d'un montant de 1720 euros TTC auquel elle applique un coefficient multiplicateur de 250.
Le choix de la méthode basée sur la recette journalière, non critiqué par les autres parties, apparaît justifié au regard des barèmes versés aux débats à savoir la table financière de l'administration fiscale et celle proposée par le site internet 'France commerce' se référant expressément au mémento Francis Lefebvre 2016, dont il ressort que pour un commerce de discothèque, la valeur du fonds de commerce est comprise entre 150 et 300 fois la recette journalière TTC selon la première table et entre 180 et 370 fois selon la seconde, étant précisé que ces valeurs sont à corriger en fonction des caractéristiques propres à l'affaire.
Il est admis que selon cette méthode, la recette journalière est égale à 1/300 du chiffre d'affaires annuel TTC.
Les documents produits par l'appelante (acte de cession du fonds en 2006, comptes et bilans de la société MEL) permettent d'affiner le calcul effectué par cette dernière.
Pour déterminer le coefficient applicable, il sera tenu compte de l'élément défavorable tenant au caractère indivisible des locaux d'exploitation faisant l'objet de deux baux distincts.
L'acte de cession du 1er juillet 2006, aux termes duquel la société MEL avait elle-même acquis le fonds de la société LF, fait ressortir un chiffre d'affaires moyen de 336656 euros HT soit 403627 euros TTC sur les trois exercices précédant la cession, soit une recette journalière TTC de 1345 euros.
Le prix de cession de 304434 euros correspond à environ 226 fois la recette journalière TTC.
Les comptes de résultats de la société MEL pour les exercices clos les 31 mars 2016 et 31 mars 2017 ainsi que la situation au 31 décembre 2017 font apparaître un chiffre d'affaires moyen sur cette période de 2,75 années de 377243 euros HT soit 452692 euros TTC dont il ressort une recette journalière TTC de 1509 euros.
La valeur du fonds sera retenue pour 226 fois cette recette journalière, soit 341000 euros.
Mmes [J], [C] et [F] [L] seront en conséquence condamnées, en leur qualité d'héritières de Mme [B] [L], à payer à la SELARL RM Mandataires ès qualités la somme de 341000 euros en indemnisation de la perte du fonds.
La demande en paiement d'une somme de 10000 euros au titre des frais de déménagement sera rejetée en l'absence de tout justificatif.
La réclamation à hauteur de 9121,43 euros au titre des coûts salariaux supportés par la société MEL sur la période du 1er janvier au 30 avril 2018, déduction faite des montants pris en charge au titre de la garantie des salaires, est justifiée par le décompte établi par l'expert-comptable corroboré par les documents comptables produits (état des charges patronales, livre de paie), et les bordereaux de déclaration de créances salariales.
Il sera fait droit à ce chef de demande.
La SELARL RM Mandataires justifie également par la production de factures, des dépenses supportées par la société MEL au titre des frais d'étude pour la constitution du dossier de travaux soumis à la commission communale de sécurité et au titre de travaux d'électricité préconisés par la commission, pour un montant total de 12249,69 euros.
Ces dépenses incombant à la bailleresse au titre de son obligation de délivrance, les consorts [L] seront condamnés au paiement de cette somme.
La SELARL RM Mandataires sera déboutée de ses demandes au titre des frais de commissaire priseur et d'expert-comptable liés à la procédure collective de la société MEL et au titre du passif de la procédure collective, qui ne sont pas la conséquence directe du manquement de la bailleresse, étant relevé en outre que la partie appelante ne fournit aucune explication sur les actifs recouvrés ou réalisés.
Sur les frais du procès :
Compte tenu de la solution donnée au litige, les héritières de Mme [B] [L], qui succombent sur l'essentiel, seront condamnée in solidum aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une indemnité pour frais irrépétibles au profit de la SELARL RM Mandataires ès qualités.
L'équité conduit à débouter la société DPM1 de sa demande à ce titre.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe,
Dit que le bail commercial consenti le 30 juin 2006 à la société MEL et portant sur les lots 8, 9 et 10 de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1], ainsi que l'assignation délivrée le 8 août 2018 par la société MEL s'appliquent à Mme [B] [L] née [G] et sont affectés d'une erreur matérielle portant sur le prénom de la bailleresse,
Rejette les exceptions de nullité et fin de non-recevoir soulevées par les consorts [L],
Infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau,
Prononce la résiliation, aux torts de la bailleresse, du bail consenti le 30 juin 2006 par Mme [B] [L] à la société MEL,
Fixe la date d'effet de la résiliation au 8 août 2018, date de l'assignation en résiliation,
Prononce la caducité subséquente du bail consenti le 1er juillet 2006 à la société MEL par Mme [U] [G] et renouvelé à compter du 1er janvier 2016 par la société DPM1,
Faisant droit à l'exception d'inexécution invoquée par l'appelante, déboute les consorts [L] de leur demande au titre des loyers échus entre le 21 décembre 2017 et le 8 août 2018,
Fixe à 4917,64 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société MEL la créance de loyers de la société DPM1 au titre des loyers échus impayés au 8 août 2018,
Condamne solidairement Mmes [J], [C] et [F] [L], en leur qualité d'héritières de [B] [L], à relever et garantir la société MEL de la dette de loyers précitée à l'égard de la société DPM1,
Fixe à 4645 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société MEL la créance totale des ayants droit de Mme [B] [L] au titre des indemnités d'occupation dues sur la période du 8 août 2018 au 31 mars 2019,
Fixe à 4645 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société MEL la créance totale de la société DPM1 au titre des indemnités d'occupation dues sur la période du 8 août 2018 au 25 novembre 2019,
Déboute la société DPM1 de ses demandes à l'encontre des consorts [L],
Condamne solidairement Mmes [J], [C] et [F] [L] en leur qualité d'héritières de [B] [L], à payer à la SELARL RM Mandataires ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société MEL les sommes de :
- 341000 euros en indemnisation de la perte du fonds,
- 9121,43 euros au titre des coûts salariaux,
- 12249,69 euros au titre des frais d'étude et travaux d'électricité,
Déboute la SELARL RM Mandataires ès qualités du surplus de ses demandes indemnitaires,
Condamne in solidum Mmes [J], [C] et [F] [L] en leur qualité d'héritières de [B] [L], à payer à la SELARL RM Mandataires ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société MEL la somme de 6000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute la société DPM1 de sa demande à ce titre,
Condamne in solidum Mmes [J], [C] et [F] [L] en leur qualité d'héritières de [B] [L] aux entiers dépens.
Le Greffier, La Présidente,
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 26 FEVRIER 2026
Rôle N° RG 20/06858 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGCEE
S.E.L.A.R.L. RM MANDATAIRES
C/
[B] [X] [V] [G] veuve [L]
SCI DPM1
[C] [N] [V] [L] épouse [Y]
[J] [Q] [V] [L]
[F] [E] [V] [L]
Copie exécutoire délivrée
le : 26 Février 2026
à :
Me Jérôme COUTELIER-TAFANI
Me Michel MAS
Me Roselyne SIMON-THIBAUD
Me Edith ANGELICO
Me Karine SUPPINI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULON en date du 02 Juillet 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03721.
APPELANTE
S.E.L.A.R.L. RM MANDATAIRES
anciennement SELU [H] [Z] pris en sa qualité de mandataire judiciaire à la liquidation ludiciaire de la société MEL (LE [Adresse 1]), fonctions auxquelles elle a été nommée suivant jugement du tribunal de commerce de Toulon en date du 20 septembre 2018
, demeurant [Adresse 2] - [Localité 1]
représentée par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI de l'ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Me Thomas MEULIEN, avocat au barreau de TOULON
INTIMEES
Madame [B] [L]
décédée le 18 janvier 2024
née le 14 Février 1941 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] - [Localité 1]
représentée par Me Michel MAS, avocat au barreau de TOULON
SCI DPM1
, demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocat au barreau de LYON
PARTIES INTERVENANTES
Madame [C] [N] [V] [L] épouse [Y]
ès-qualité d'héritière de Madame [B] [X] [V] [G] veuve [L] décédée le 18 janvier 2024.
Intervenante forcée
née le 13 Septembre 1963 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4] - [Localité 3]
représentée par Me Edith ANGELICO, avocat au barreau de TOULON
Madame [J] [Q] [V] [L]
ès-qualité d'héritière de Madame [B] [X] [V] [G] veuve [L] décédée le 18 janvier 2024.
Intervenante forcée
née le 04 Octobre 1967 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5] - [Localité 1]
représentée par Me Karine SUPPINI, avocat au barreau de TOULON
Madame [F] [E] [V] [L]
ès-qualité d'héritière de Madame [B] [X] [V] [G] veuve [L] décédée le 18 janvier 2024.
Intervenante forcée
née le 09 Juin 1962 à [Localité 1], demeurant [Adresse 6] - [Localité 5]
représentée par Me Edith ANGELICO, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Décembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,
et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente
Madame Laetitia VIGNON, Conseillère
Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026, puis avisées par message le 19 Février 2026, que la décision était prorogée au 26 Février 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026.
Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
La société MEL a exploité une discothèque dans des locaux situés en sous-sol de deux immeubles contigus en copropriété, situés [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 1], faisant l'objet de deux baux distincts :
- un bail commercial du 30 juin 2006 à effet du 1er juillet 2006 au 30 juin 2015, portant sur les lots 8, 9 et 10 de l'immeuble [Adresse 1], la bailleresse désignée à l'acte étant Mme '[U] [L]', alors que la propriétaire des lieux se nommait [B] [L], née [G],
- un bail commercial portant sur les lots 1,6 et 7 de l'immeuble [Adresse 7], consenti le 1er juillet 2006 par Mme [U] [G], ayant fait l'objet d'un renouvellement par acte du 20 avril 2016 à effet du 1er janvier 2016 par la société DPM1 venant aux droits de Mme [U] [G].
Suivant acte de donation-partage du 14 février 2014, Mme [B] [L] a fait donation à l'une de ses filles, Mme [J] [L], de la nue-propriété des lots 8, 9 et 10 de l'immeuble [Adresse 1], donnés à bail à la société MEL.
Après que l'établissement ait été exploité pendant plusieurs années avec l'avis favorable de la commission communale de sécurité de la ville de [Localité 1], cette commission a émis un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation le 24 mai 2017.
La société MEL a déposé un dossier d'autorisation de travaux qui a reçu un avis défavorable de la commission le 21 décembre 2017, date à laquelle la mairie de [Localité 1] a rendu un arrêté de fermeture de l'établissement au public.
Dans l'impossibilité d'exploiter son établissement, la société MEL a sollicité le bénéfice d'une procédure de sauvegarde, ouverte par jugement du 6 février 2018.
La société MEL a présenté un nouveau dossier de travaux, également rejeté par la commission et faisant l'objet d'un arrêté d'interdiction par la mairie le 7 mars 2018.
Un nouveau projet ayant finalement reçu un avis favorable de la commission, la société MEL a mis en demeure Mme [L] par courriers recommandés adressés les 9 mai et 8 juin 2018 à son mandataire le cabinet Brignol, de réaliser les travaux de mise en conformité des locaux en demandant le cas échéant l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Elle adressait également à Mme [L] le 26 juin 2018 le rapport de visite établi par un ingénieur béton, préconisant des travaux de reprise en sous-oeuvre après études complémentaires.
La demande d'autorisation de travaux a été soumise le 16 juillet 2018 à l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble qui a voté contre.
Par actes du 8 août 2018, la société MEL a fait assigner Mme '[U] [L]', la société DPM1 et la SELU [H] [Z] prise en sa qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la société MEL, devant le tribunal de grande instance de Toulon.
En cours de procédure, la société MEL a fait l'objet d'une liquidation judiciaire prononcée par jugement du tribunal de commerce de Toulon du 20 septembre 2018, désignant la SELU [H] [Z] en qualité de liquidateur.
L'instance était reprise par le liquidateur qui demandait principalement au tribunal judiciaire de Toulon de :
- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre la société MEL et Mme [U] [L] aux torts exclusifs du bailleur à compter du 21 décembre 2017,
- prononcer la caducité subséquente du contrat de bail conclu entre la société MEL et la société DPM1 (en raison de l'indivisibilité ou de l'interdépendance des deux baux) et subsidiairement sa résiliation aux torts de la société DPM1,
- condamner Mme [L] et subsidiairement les deux bailleurs in solidum à l'indemnisation de la perte du fonds à hauteur de 430000 euros et au remboursement d'un montant total de 163696,89 euros au titre de divers frais, en ce compris le passif de la liquidation judiciaire,
- plus subsidiairement, désigner un expert aux fins de chiffrer l'entier préjudice de la société MEL suite à la résiliation du bail.
Par jugement contradictoire du 2 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Toulon a :
- donné acte à la SELU [H] [Z] de son intervention volontaire à la procédure en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société MEL,
- dit que le contrat de bail conclu entre la société MEL et Mme [U] [L] est résilié à la date du 20 septembre 2018,
- dit que le contrat de bail conclu entre la société MEL et la société DMP1 est résilié à la date du 20 septembre 2018,
- débouté la SELU [H] [Z] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société MEL, de l'ensemble de ses demandes,
- constaté que la créance de Mme [U] [L] au titre des loyers dus pour la période précédant l'ouverture de la procédure collective est de 6650 euros,
- condamné la SELU [H] [Z] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société MEL, à payer à Mme [U] [L] au titre des sommes dues pour la période postérieure au jugement de liquidation judiciaire la somme de 21480 euros,
- constaté que la créance de la SCI DPM1 au titre des loyers dus est de 7128,95 euros dont 6945,05 euros au titre des échéances exigibles à la date de la liquidation,
- condamné la SELU [H] [Z] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société MEL, à payer à la SCI DPM1 à compter du 20 septembre 2018, date de résiliation du bail, une indemnité d'occupation égale au montant du dernier terme, charge en sus, jusqu'à parfaite restitution des lieux, comprenant la somme de 10204,98 euros arrêtée eu 27 mai 2019,
- dit n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire,
- condamné la SELU [H] [Z] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société MEL, à payer à Mme [U] [L] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SELU [H] [Z] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société MEL, à payer à la SCI DPM1 la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SELU [H] [Z] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société MEL, à payer les entiers dépens.
La SELU [H] [Z] a interjeté appel de cette décision le 23 juillet 2020 en intimant Mme '[U] [L]' et la SCI DPM1.
Maître Michel Mas a notifié, comme en première instance, sa constitution pour Mme '[U] [L]', domiciliée chez son mandataire la SARL Cabinet Brignol.
Le 19 février 2024, Maître Mas a notifié par le RPVA le décès de Mme [U] [G] divorcée [R], survenu le 18 mai 2022.
Par courrier notifié par RPVA le 8 mars 2024, le conseil de l'appelante affirmait que Mme [L] se prénommait en réalité [B] et qu'une erreur sur le prénom avait été commise dans le bail de 2006. Il communiquait l'acte de décès de Mme [B] [G] veuve [L], décédée le 18 janvier 2024.
Le 22 novembre 2024, la SELARL RM Mandataires anciennement SELU [H] [Z] a fait assigner en intervention forcée Mme [C] [L] épouse [Y], Mme [F] [L] et Mme [J] [L], prises en leur qualité d'héritières de Mme [B] [G] veuve [L].
Par conclusions déposées et notifiées le 25 novembre 2025, la SELARL RM Mandataires, anciennement SELU [H] [Z], prise en sa qualité de liquidateur de la société MEL, demande à la cour d'infirmer le jugement dont appel et statuant à nouveau, de :
- débouter Mme [F] [L], Mme [J] [L], Mme [C] [Y] née [L] et la société DPM1 de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions à l'endroit de la société MEL,
- constater que les travaux de mise en conformité doivent être pris en charge par Mme [F] [L], Mme [J] [L] et Mme [C] [Y] née [L] prises en leur qualité d'héritières de leur mère Mme [B] [X] [V] [G] veuve [L],
- constater que la société MEL est dans l'impossibilité d'exploiter les locaux donnés à bail,
- juger que Mme [L] a manqué à son obligation de délivrance conforme,
- prononcer en conséquence la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre la société MEL et de Mme [L] aux torts exclusifs de la bailleresse à compter du 21 décembre 2017,
- constater que la société MEL ne peut exploiter les seuls locaux donnés à bail par la société DPM1,
- prononcer en conséquence la caducité du contrat de bail conclu entre la société MEL et Mme [L] du fait de la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre la société MEL et la société DPM1, et à titre subsidiaire la résiliation dudit bail à compter du 21 décembre 2017 aux torts de la société DPM1,
- juger que la société MEL n'est pas redevable des loyers à compter du 21 décembre 2017,
- condamner solidairement, Mme [F] [L], Mme [J] [L] et Mme [C] [Y] née [L] prises en leur qualité d'héritières de leur mère Mme [B] [X] [V] [G] veuve [L] à relever et garantir la société MEL de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au profit de la société DPM1,
- condamner solidairement, Mme [F] [L], Mme [J] [L] et Mme [C] [Y] née [L] prises en leur qualité d'héritières de leur mère Mme [B] [X] [V] [G] veuve [L] à payer la somme de 430 000 euros à la SELARL RM Mandataires anciennement SELU [H] [Z] en sa qualité de liquidateur de la Société MEL, au titre de la perte du fonds de commerce de la société MEL,
- condamner solidairement, Mme [F] [L], Mme [J] [L] et Mme [C] [Y] née [L] prises en leur qualité d'héritières de leur mère Mme [B] [X] [V] [G] veuve [L] à payer la somme de 10 000 euros à la SELARL RM Mandataires anciennement SELU [H] [Z] en sa qualité de liquidateur de la Société MEL, au titre des frais de déménagement,
- condamner solidairement, Mme [F] [L], Mme [J] [L] et Mme [C] [Y] née [L] prises en leur qualité d'héritières de leur mère Mme [B] [X] [V] [G] veuve [L] à payer la somme de 9 121,43 euros à la SELARL RM Mandataires anciennement SELU [H] [Z] en sa qualité de liquidateur de la Société MEL, au titre des coûts salariaux,
- condamner solidairement, Mme [F] [L], Mme [J] [L] et Mme [C] [Y] née [L] prises en leur qualité d'héritières de leur mère Mme [B] [X] [V] [G] veuve [L] à payer la somme de 23 128 euros à la SELARL RM Mandataires anciennement SELU [H] [Z] en sa qualité de liquidateur de la Société MEL, au titre des différents frais engagés par elle en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme,
- condamner solidairement, Mme [F] [L], Mme [J] [L] et Mme [C] [Y] née [L] prises en leur qualité d'héritières de leur mère Mme [B] [X] [V] [G] veuve [L] à payer la somme de 121 447,46 euros à la SELARL RM Mandataires anciennement SELU [H] [Z] en sa qualité de liquidateur de la Société MEL, au titre des créances déclarées au passif de la société MEL dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire,
- subsidiairement, et dans l'hypothèse où l'indivisibilité des locaux ne serait pas retenue, condamner solidairement, Mme [F] [L], Mme [J] [L] et Mme [C] [Y] née [L] prises en leur qualité d'héritières de leur mère Mme [B] [X] [V] [G] veuve [L] et la société DPM1, in solidum, au paiement des sommes susvisées (430 000 euros, 10 000 euros, 9 121,43 euros, 23 128 euros et 121 447,46 euros),
- encore plus subsidiairement, désigner, tel expert qu'il plaira au tribunal(sic) aux fins de chiffrer l'entier préjudice de la société MEL suite à la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [L],
- condamner solidairement, Mme [F] [L], Mme [J] [L] et Mme [C] [Y] née [L] prises en leur qualité d'héritières de leur mère Mme [B] [X] [V] [G] veuve [L] à payer la somme de 10 000 euros à la SELARL RM Mandataires anciennement SELU [H] [Z] en sa qualité de liquidateur de la Société MEL, au titre de l'article 700 du code de procédure civile comprenant tant les frais engagés en première instance qu'en appel,
- condamner Mme [L] aux entiers dépens.
Par conclusions déposées et notifiées le 20 novembre 2025, Mme [J] [L] demande à la cour de :
In limine litis,
- à titre principal, déclarer nulle et de nul effet pour irrégularité de fond l'assignation délivrée le 8 août 2024 (sic), annuler par voie de conséquence le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 10 juillet 2020 en l'intégralité de ses dispositions, en conséquence déclarer irrecevable l'appel formé le 23 juillet 2020,
- à titre subsidiaire, déclarer nulle et de nul effet pour irrégularité de forme causant grief l'assignation délivrée le 8 août 2024 (sic), annuler par voie de conséquence le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 10 juillet 2020 en l'intégralité de ses dispositions, en conséquence déclarer irrecevable l'appel formé le 23 juillet 2020,
- prononcer la radiation du rôle de l'affaire pendante devant la chambre 3-4 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence sous le numéro RG 20/06858,
Sur le fond, à titre infiniment subsidiaire,
- confirmer le jugement en date du 2 juillet 2020 en ce qu'il a :
- dit que le contrat de bail conclu entre la société MEL et Mme [U] [L] est résilié à la date du 20 septembre 2018,
- dit que le contrat de bail conclu entre la société MEL et la société DMP1 est résilié à la date du 20 septembre 2018,
- débouté la SELU [H] [Z] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société MEL, de l'ensemble de ses demandes,
- constater l'impossibilité pour Mme [L] d'exécuter la prestation sollicitée par la SARL MEL s'agissant de travaux portant sur les parties communes de la copropriété de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1],
- dire et juger que Mme [L] est libérée de son obligation de délivrance en l'état d'un cas de force majeure d'inexécution,
- débouter Maître [H] [Z] ès qualités de liquidateur de la SARL MEL de ses demandes présentées à l'encontre de Mme [L] comme injustifiées et non fondées,
- prononcer la résiliation judiciaire du bail établi entre Mme [L] et la SARL MEL le 30 juin 2006,
- condamner Maître [H] [Z] ès qualités de liquidateur de la SARL MEL à payer le montant des sommes dues à Mme [L], soit 28130 euros dont 21480 euros au titre des échéances échues postérieurement au jugement de liquidation judiciaire,
- condamner Maître [H] [Z] ès qualités de liquidateur de la SARL MEL à verser à Mme [L] la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les mêmes aux entiers dépens.
Par conclusions déposées et notifiées le 20 novembre 2025, Mmes [C] [L] épouse [Y] et [F] [L], prises en leur qualité d'héritières de Mme [B] [G] veuve [L], demandent à la cour de :
À titre principal,
In limine litis,
- annuler l'assignation délivrée par la société MEL à Mme [U] [L] selon exploit du 8 août 2018 portant saisine du tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Toulon pour irrégularités de fond ;
- annuler l'assignation délivrée par la société MEL à Mme [U] [L] selon exploit du 8 août 2018 portant saisine du tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Toulon pour irrégularités de forme causant grief ;
- annuler par voie de conséquence le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 2 juillet 2020 en l'intégralité de ses dispositions ;
- renvoyer les parties à mieux se pourvoir ;
À titre subsidiaire,
- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 2 juillet 2020 en l'intégralité de ses dispositions ;
Et statuant à nouveau,
- prononcer l'irrecevabilité de l'ensemble des demandes présentées par la société MEL à l'encontre de Mme [U] [L], selon assignation du 8 août 2018, pour défaut de qualité ;
À titre très subsidiaire,
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 2 juillet 2020 en l'intégralité de ses dispositions ;
- débouter la SELARL RM Mandataires, pris en sa qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société MEL (LE [Adresse 1]) de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions présentées à l'encontre de Mme [C] [N] [V] [L] épouse [Y], Mme [F] [E] [V] [L], et Mme [J] [Q] [V] [L], ès qualités d'héritière de Mme [B] [X] [V] [G] veuve [L] ;
- rejeter toutes demandes de condamnations présentées à l'encontre de Mme [C] [N] [V] [L] épouse [Y] et Mme [F] [E] [V] [L] ;
En toute hypothèse,
- condamner la SELARL RM Mandataires, en son nom propre et pris en sa qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société MEL (LE [Adresse 1]), à payer à Mme [C] [N] [V] [L] épouse [Y] et Mme [F] [E] [V] [L] la somme de 5000 euros chacune sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
- fixer cette condamnation au passif de la société MEL (LE [Adresse 1]).
Par conclusions déposées et notifiées le 24 novembre 2025, la SCI DPM1 demande à la cour de:
- infirmer le jugement rendu le par le tribunal judiciaire de Toulon le 2 juillet 2020 en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité de Mme [B] [L] au-delà des carences du preneur,
Statuant à nouveau :
- débouter la SELARL RM Mandataires anciennement SELU [H] [Z], ès qualités de liquidateur de la société MEL, de ses demandes présentées a l'encontre de la société DPM1 comme injustifiées et non fondées,
- constater que la SCI DPM1 a déclaré au passif une créance de 6 714,57 euros, dont 6 526,81 euros au titre des seules échéances exigibles a la date de la liquidation du 20 septembre 2018 et condamner la SELARL RM Mandataires anciennement SELU [H] [Z] à acquitter ès qualités cette somme,
- condamner la SELARL RM Mandataires anciennement SELU [H] [Z], ès qualités de liquidateur de la société MEL, à payer à la SCI DPM1 la somme de 13 297,47 euros au 25 novembre 2019, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échues postérieurement au jugement de liquidation judiciaire,
- au regard du comportement fautif de Mme [B] [L] et de Mme [J] [L] alors nue-propriétaire, dans la survenance de la fermeture administrative et des conséquences sur la résiliation du bail et les impayés locatifs, condamner solidairement Mesdames [F] [L], [J] [L], [C] [Y] née [L] à relever et garantir la société DPM1 de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre,
- pour les mêmes raisons, Condamner solidairement Mesdames [F] [L], [J] [L], [C] [Y] née [L] à payer à la SCI DPM1 la somme de 19 824,28 euros, in solidum avec la SELARL RM Mandataires anciennement SELU [H] [Z],
- condamner in solidum la SELARL RM Mandataires anciennement SELU [H] [Z], ès qualités de liquidateur de la société MEL et Mesdames [F] [L], [J] [L], [C] [Y] née [L], à verser à la SCI DPM1 une indemnité de 7 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum la SELARL RM Mandataires anciennement SELU [H] [Z], ès qualités de liquidateur de la société MEL et Mesdames [F] [L], [J] [L], [C] [Y] née [L], in solidum, aux entiers dépens.
La procédure a été clôturée le 25 novembre 2025.
MOTIFS
Sur les exceptions de nullité de l'assignation initiale et du jugement :
Il sera considéré que le dispositif des conclusions de Mme [J] [L] comporte une erreur de plume en ce qu'il est demandé à la cour de déclarer nulle et de nul effet 'l'assignation délivrée le 8 août 2024', l'exception soulevée portant manifestement sur l'assignation délivrée le 8 août 2018 et non pas 2024, ainsi qu'il ressort des explications développées dans le corps des mêmes écritures.
Par actes du 8 août 2018, la société MEL a fait assigner Mme '[U] [L]', domiciliée au Cabinet Brignol,devant le tribunal de grande instance de Toulon.
Il ressort de l'exposé des raisons du procès contenu dans l'acte que Mme '[U] [L]' était assignée en sa qualité de bailleresse des lots 8, 9 et 10 de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1], suivant un bail commercial du 30 juin 2006 à effet du 1er juillet 2006.
Sur le contrat de bail dont s'agit, établi et signé par le mandataire de la bailleresse, la SARL Cabinet Brignol administrateur de biens, la bailleresse est désignée comme étant 'Mme [L] [U]'.
Or il ressort des explications des parties, concordantes sur ce point, que cette désignation est erronée puisque la propriétaire des locaux à la date du bail était bien Mme [L] mais se prénommait [B] et non pas [U].
Ce fait est confirmé par la production de l'acte de cession du fonds de commerce du 1er juillet 2006 entre la société LF et la société MEL qui comporte l'énonciation des deux baux attachés au fonds cédé.
Il est manifeste que la société MEL a ainsi entendu assigner Mme [B] [L], puisque le litige porte sur le bail consenti par cette dernière, mais a reproduit l'erreur de prénom figurant sur le bail du 30 juin 2006.
La thèse des consorts [L] consistant à soutenir que l'assignation du 8 août 2018 aurait été délivrée à Mme [U] [G], soeur de Mme [B] [L], ancienne propriétaire des locaux contigus et aux droits de laquelle vient la société DPM1, n'apparaît pas sérieusement défendable, Mme [U] [G], divorcée [R], n'ayant jamais, à la différence de sa soeur, porté le patronyme '[L]', ni mandaté le Cabinet Brignol, ni possédé ou donné à bail les lots 8, 9 et 10 de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1].
L'indication du prénom du destinataire de l'acte est prescrit à peine de nullité par les articles 56 et 648 du code de procédure civile dans leur version en vigueur à la date de l'assignation litigieuse.
L'erreur de plume affectant le prénom de la défenderesse est une irrégularité de forme et la nullité encourue ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, conformément aux dispositions de l'article 114 du code de procédure civile.
Les consorts [L] ne justifient d'aucun grief causé à Mme [B] [L], destinataire de l'acte entaché de l'erreur de prénom, cette dernière ayant été représentée par un avocat qui, bien que reproduisant lui-même l'erreur de prénom, a assuré sa défense en tant que bailleresse des lots 8, 9 et 10 de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] et obtenu gain de cause devant le tribunal.
L'erreur de prénom ne pouvait causer grief aux futures héritières de Mme [B] [L], qui, avant le décès de cette dernière, n'étaient aucunement concernées par cette procédure.
S'agissant de Mme [J] [L], donataire de la nue-propriété du bien, le fait qu'elle n'ait pas été appelée en cause, dont les conséquences juridiques seront examinées ci-après, est dénué de tout rapport causal avec l'erreur de prénom commise dans l'acte d'assignation de sa mère. Elle ne justifie pareillement d'aucun grief causé par l'irrégularité de forme de l'assignation du 8 août 2018.
Mme [J] [L] invoque par ailleurs une nullité de fond de l'assignation tirée du fait qu'à la date de l'assignation, Mme [B] [L] n'était plus propriétaire du bien du fait de la donation partage en nue propriété consentie le 5 décembre 2014, et qu'en sa seule qualité d'usufruitière, elle n'avait pas qualité à défendre à une action relative à des travaux incombant au nu-propriétaire.
Il résulte des dispositions des articles 117 et 122 du code de procédure civile que l'assignation d'une personne d'ayant pas qualité à défendre à l'action constitue non pas une irrégularité de fond telle que définie par le premier texte mais un motif d'irrecevabilité tel que prévu par le second.
L'exception de nullité de l'assignation du 8 août 2018 sera en conséquence rejetée, de même que la demande subséquente d'annulation du jugement dont appel.
Mme [J] [L] sera également déboutée de ses demandes tendant à faire déclarer irrecevable l'appel formé le 23 juillet 2020 et à faire prononcer la radiation du rôle de l'affaire, demandes présentées par cette partie, selon une logique qui échappe toutefois à la cour, comme devant être la conséquence des nullités soutenues.
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de la partie assignée :
Aux termes de l'article 595 du code civil, l'usufruitier peut consentir un bail mais il ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un immeuble à usage commercial.
Il résulte par ailleurs des dispositions de l'article 605 du même code que l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien et que les grosses réparations définies à l'article 606 demeurent à la charge du propriétaire.
Les parties affirment que la nue propriété des lots 8, 9 et 10 de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1], donnés à bail à la société MEL, a été transmise à Mme [J] [L] par l'effet d'un acte de donation partage du 5 décembre 2014 consentie par Mme [B] [L] au profit de ses trois filles.
L'existence de cet acte est confirmée par le relevé des formalités publiées délivré par le service de la publicité foncière et versé aux débats.
Cependant les consorts [L] ne produisent pas l'acte de donation partage, dont le contenu ne peut être vérifié par la cour, notamment sur les dispositions prises entre la donatrice et les donataires concernant les baux en cours sur les biens donnés.
En tout état de cause, la société MEL a agi en vertu d'un bail initial consenti en 2006 par Mme [B] [L], alors seule propriétaire du bien.
La donation en nue propriété consentie par cette dernière, qui demeure usufruitière, ne lui fait pas perdre sa qualité de bailleresse.
Alors que le bail consenti par Mme [B] [L] avait pris effet le 1er juillet 2006 pour une durée de 9 ans arrivant à échéance le 30 juin 2015, il s'est poursuivi au-delà du terme sans opposition de Mme [J] [L], et sans que cette dernière ne juge nécessaire de formaliser un acte de renouvellement mentionnant son concours.
Ni Mme [B] [L], ni son mandataire la société Cabinet Brignol, destinataire des courriers de mise en demeure des 9 mai et 8 juin 2018, ni Mme [J] [L] n'ont jugé utile d'informer la société MEL de la donation intervenue en 2014.
Le fait que Mme [B] [L], assignée en qualité de bailleresse et représentée en première instance par un avocat, n'ait pas jugé utile d'appeler en la cause Mme [J] [L], nu-propriétaire, alors même que cette dernière était concernée par la nature des travaux de conformité demandés par la preneuse en 2018, n'a pas pour effet de rendre irrecevable l'action introduite par la société MEL à son encontre en sa qualité de bailleresse, cette qualité n'étant pas automatiquement remise en cause par la donation de la nue propriété du bien loué.
La fin de non-recevoir soulevée par les consorts [L] sera en conséquence rejetée.
Sur la recevabilité des demandes présentées contre Mmes [C] et [F] [L]:
Sans soulever formellement une fin de non-recevoir dans le dispositif de leurs écritures, Mmes [C] et [F] [L] concluent au rejet des demandes présentées par le liquidateur de la société MEL à leur encontre au motif que du fait de la donation des locaux litigieux consentie le 5 décembre 2014 à Mme [J] [L], devenue seule propriétaire au décès de la donataire usufruitière survenu le 18 janvier 2024, elles n'ont jamais eu la qualité de propriétaire ni de bailleresse des dits locaux de sorte qu'aucun manquement ne peut leur être reproché.
Mmes [C] et [F] [L] sont, de même que leur soeur [J] [L], poursuivies en leur qualité d'héritières de Mme [B] [L], en reprise de l'instance introduite contre cette dernière en sa qualité de bailleresse, et dont elles sont saisies par l'effet de l'article 724 du code civil, indépendamment des effets de la donation du 5 décembre 2014.
Les demandes présentées à leur encontre sont en conséquence recevables.
Sur le fond :
- Sur la demande en résiliation du bail consenti par Mme [L] :
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Il résulte de ces dispositions que, sauf stipulation expresse contraire du bail, les travaux prescrits par l'autorité administrative pour permettre une exploitation des lieux loués conformément à la destination prévue au bail, sont à la charge du bailleur.
Contrairement à ce que soutient Mme [J] [L], qui cite une clause extraite du bail afférents aux locaux contigus consenti par la SCI DPM1, inapplicable aux rapports entre Mme [L] et la société MEL, le bail consenti par Mme [B] [L] à la société MEL le 30 juin 2006 ne comporte aucune stipulation transférant la charge des travaux de mise en conformité sur la tête du preneur et rappelle au contraire que le bailleur est tenu des obligations :
- de délivrance : délivrer au preneur les locaux en bon état d'usage et de réparation,
- d'entretien : entretenir les locaux en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués ou pour les rendre conformes aux normes d'hygiène et de sécurité et y faire toutes les réparations autres que locatives.
C'est en conséquence à juste titre qu'il est soutenu par le liquidateur de la société MEL que Mme [L], bailleresse, était tenue de réaliser, en exécution de son obligation de délivrance conforme, les travaux de mise en conformité des locaux aux règles de sécurité incendie, imposés par la commission communale de sécurité et indispensables à la poursuite de l'activité de dancing discothèque prévue au bail, sans qu'il y ait lieu de distinguer si ces travaux de mise en conformité relevaient ou non des grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil.
La partie appelante verse aux débats l'arrêté municipal du 21 décembre 2017 prononçant la fermeture au public de la discothèque exploitée par la société MEL au [Adresse 1] et disant que la réouverture de l'établissement ne pourra intervenir qu'après sa mise en conformité vis-à-vis du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique, une visite avant ouverture de la commission de sécurité compétente et une autorisation d'ouverture délivrée par l'autorité de police.
Un nouvel arrêté portant interdiction de travaux d'aménagement a été pris le 1er mars 2018 au visa de l'avis défavorable émis le même jour par la commission de sécurité, sur une demande d'autorisation de travaux déposée le 5 février 2018 par la société MEL.
Le procès-verbal établi par la commission communale de sécurité le 1er mars 2018 mentionne que l'avis défavorable est motivé par la non-conformité des issues telles que décrites dans le projet soumis par la société MEL.
Il est notamment énoncé au titre des prescriptions la réalisation de deux dégagements totalisant 5 UP (unités de passage) au regard de l'effectif de 234 personnes en sous-sol (soit 360 personnes en effectif majoré) et la création d'une seconde issue de 2 UP, conformément aux dispositions des articles CO38 et CO39 de l'arrêté du 25 juin 1980.
La société MEL a alors fait réaliser un nouveau dossier de projet formalisé par un document établi le 17 mars 2018 par le cabinet de conseil Aldrin, intitulé 'notice en régularisation des travaux effectués dans le cadre de l'amélioration de la sécurité incendie', ainsi qu'un plan d'aménagement daté du 14 mars 2018.
Il ressort de ce document que la configuration des lieux ne permettant pas de réaliser des issues totalisant les 5 UP requises par la commission de sécurité dans son procès-verbal du 1er mars 2018, l'exploitant a fait le choix de réduire la surface ouverte au public afin de limiter l'effectif à 164 personnes (soit 248 personnes en effectif majoré), nécessitant 3 dégagements totalisant 4 UP, dont un de 2 UP, obtenu par l'élargissement, à réaliser, de l'escalier principal à 1,40 m minimum (= 2 UP).
Le procès-verbal de la commission de sécurité du 26 avril 2018 aux termes duquel la commission donne un avis favorable se réfère expressément à la notice de sécurité du 17 mars 2018 et au jeu de plans du 14 mars 2018.
Il mentionne en page 2 au titre du descriptif des travaux de mise en sécurité :
- réduction de la surface accessible au public,
- encloisonnement et désenfumage des escaliers,
- désenfumage mécanique de la salle,
- mise en place d'un SSI de catégorie A,
- isolement vis-à-vis des tiers.
Il est également précisé en page 7 que sont prévus 3 escaliers encloisonnés dont l'un intérieur, à l'entrée, de 2 UP, arrivant à l'accueil.
Il est ainsi suffisamment établi, contrairement à ce que soutiennent les consorts [L], que la mise en conformité des locaux avec les règles de sécurité incendie, permettant la réouverture de l'établissement, nécessitait notamment la création d'un dégagement (issue) d'une largeur de 2 unités de passage, soit 1,40 m, par l'élargissement de l'escalier intérieur existant.
La société MEL a notifié à Mme [L], par courriers recommandés adressés les 9 mai et 8 juin 2018 à son mandataire le cabinet Brignol, les travaux de signalétique, électricité, maçonnerie, désenfumage et SSI prescrits par l'administration pour la mise en conformité des locaux, rappelant que ces travaux incombaient au bailleur en application de l'article 1719 du code civil et en l'absence de stipulation contraire du bail. Elle invitait la bailleresse à faire le nécessaire afin de réaliser les travaux dans les meilleurs délais en demandant le cas échéant l'autorisation à l'assemblée générale des copropriétaires, l'informant qu'à défaut elle engagerait des poursuites judiciaires afin d'obtenir la prise en charge desdits travaux ou la résiliation du bail aux torts du bailleur et la réparation de son préjudice constitué notamment par la perte du fonds de commerce.
Les travaux nécessitant l'autorisation de la copropriété, à savoir :
- le passage en façade de gaines de désenfumage,
- l'élargissement de l'escalier nécessitant d'intervenir sur un mur porteur de l'immeuble constituant une partie commune,
ont été soumis à l'assemblée générale des copropriétaires du 16 juillet 2018.
Il ressort du compte-rendu de l'assemblée générale versé aux débats que la demande d'autorisation concernant ces travaux a été rejetée à l'unanimité des présents ou représentés totalisant 9964 tantièmes sur 10035 dont 5135 pour Mme [L].
Il est ainsi démontré que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance en s'absenant de faire réaliser les travaux de mise en conformité des locaux aux règles de sécurité incendie imposés par la commission communale de sécurité et indispensables à la poursuite de l'activité de dancing discothèque prévue au bail.
La décision défavorable de l'assemblée générale des copropriétaires ne constitue pas un cas de force majeure susceptible d'exonérer la bailleresse en l'absence d'extériorité et d'irrésistibilité de l'événement puisqu'il résulte du procès-verbal de cette assemblée générale que Mme [L] a participé au vote en disposant d'un nombre de voix déterminant sur le résultat et a elle-même voté contre l'autorisation des travaux.
Les consorts [L] soutiennent par ailleurs que les travaux d'élargissement de l'escalier se seraient révélés irréalisables, comme compromettant la stabilité de l'immeuble, invoquant au soutien de leur allégation un rapport de visite établi le 14 juin 2018 par le bureau d'étude Logic-études, mandaté par la société MEL pour donner un avis sur l'état structurel des murs encadrant la cage d'escalier d'accès dont l'élargissement à 1,40 m (2 UP) était nécessaire pour la mise en conformité des locaux.
Le rapport dont s'agit ne conclut pas à l'impossibilité de réaliser les travaux d'élargissement de l'escalier mais à la nécessité de démolir, partiellement ou totalement, une paroi porteuse de l'escalier et du plancher mitoyen et probablement porteuse aux étages supérieurs, et donc de réaliser des travaux de reprise en sous-oeuvre après investigations, sondages et études complémentaires.
Il appartenait à la bailleresse, débitrice des travaux de mise en conformité, de faire effectuer les études et devis nécessaires pour évaluer la faisabilité et le coût des travaux d'élargissement de l'escalier, en tenant compte des contraintes particulières liées à une intervention sur un mur porteur.
Le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, entraînant l'impossibilité pour la société MEL de poursuivre l'activité commerciale prévue au bail, justifie que soit prononcée la résiliation du bail aux torts de la bailleresse, sur le fondement des dispositions de l'article 1184 ancien du code civil, s'agissant d'un contrat conclu antérieurement à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.
La date d'effet de la résiliation sera fixée au 8 août 2018, date de la demande en justice formée par la société MEL.
Il ressort des explications des parties concordantes sur ce point que les locaux dans lesquels la société MEL exploitait la discothèque étaient constitués par la réunion des sous-sols de deux immeubles différents pour former une seule entité sans séparation physique.
La SCI DPM1 ne conteste aucunement que le bail consenti par elle-même sur une partie des locaux et celui consenti par Mme [L] sur l'autre partie ont été conclus pour l'exploitation indivisible d'un même fonds, et que la résiliation de l'un des baux rend impossible la poursuite de l'activité dans les seuls locaux afférents à l'autre bail.
Il n'est pas non plus contesté par la société DPM1 que la résiliation du bail consenti par Mme [L] a pour effet de rendre caduc le bail consenti par elle-même sur l'autre partie des locaux.
Il sera en conséquence jugé que le bail consenti par la SCI DPM1 à la société MEL est devenu caduc le 8 août 2018.
- Sur les loyers réclamés par les bailleurs :
Il est constant que la société MEL a été totalement empêchée d'exploiter son fonds à compter du 21 décembre 2017, date d'un arrêté ordonnant la fermeture de l'établissement à la suite de l'avis défavorable de la commission communale de sécurité.
Le maintien des locaux en état de conformité aux règles de sécurité incendie incombant à Mme [L] aux termes du bail consenti le 30 juin 2006, la société MEL représentée par son liquidateur est fondée à opposer une exception d'inexécution la dispensant du paiement des loyers entre la date de la fermeture administrative et la date de résiliation du bail.
En revanche, aucun manquement ne peut être reproché à la société DPM1, dont le bail renouvelé le 1er janvier 2016 comporte une stipulation expresse dérogeant à l'article 1719 du code civil et mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité des locaux, et qui a donné son accord pour la réalisation des travaux concernant ses locaux (signalétique, éclairage, cloisonnements), par mail du 24 mai 2018 en réponse à la demande de la société MEL reçue le 11 mai 2018.
La société MEL représentée par son liquidateur n'est en conséquence pas fondée en son exception d'inexécution à l'égard de la société DPM1.
Au regard des décomptes de loyers versés aux débats et non contestés par la partie appelante, la société MEL reste devoir au titre des échus au 8 août 2018 la somme de 3434,80 euros au titre du 2ème trimestre 2018 et 1482,84 euros au titre du prorata du 3ème trimestre 2018 soit un total de 4917,64 euros, à fixer au passif de la liquidation judiciaire prononcée le 20 septembre 2018.
La société MEL s'étant trouvée, pendant cette même période, dans l'impossibilité d'exploiter les locaux donnés à bail par la société DPM1 en raison du manquement imputable à Mme [L], la partie appelante est fondée en sa demande tendant à être relevée et garantie par les consorts [L] de sa dette de loyers à l'égard de la société DPM1.
Cette dernière n'est toutefois pas fondée en sa demande de condamnation solidaire des consorts [L] au paiement des loyers, Mme [L] n'étant pas responsable du défaut de paiement des loyers dus par la société MEL à la société DPM1.
- Sur les indemnités d'occupation :
À compter de la résiliation/caducité des baux, la société MEL est débitrice d'une indemnité d'occupation qui n'est pas la contrepartie de la jouissance qui lui est procurée mais l'indemnisation de la privation de jouissance subie par les bailleurs du fait du maintien de la société MEL dans les lieux.
Concernant le bail consenti par Mme [L], selon les conclusions de Mme [J] [L], la société MEL est redevable d'une somme totale de 28130 euros, les loyers étant impayés depuis décembre 2017.
Il résulte du décompte produit par cette partie en pièce 13 que cette somme correspond à un arriéré arrêté au 31 mars 2019 (22760 euros jusqu'au 4ème trimestre 2018 inclus + un trimestre à 5370 euros).
Il s'en déduit que les consorts [L] ne formulent aucune réclamation pour la période postérieure au 31 mars 2019.
Compte tenu de la non-conformité des locaux pour un établissement en sous-sol recevant du public, qui limite la possibilité pour le propriétaire de valoriser ses locaux, l'indemnisation de la privation de jouissance des locaux pour la période du 8 août 2018 au 31 mars 2019 sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société MEL à la somme de 600 euros par mois soit 4645 euros.
Concernant le bail consenti par la société DPM1, cette dernière prétend que le liquidateur de la société MEL n'a libéré les locaux et restitué les clés que le 25 novembre 2019, ce qui n'est pas contredit par l'appelante.
La bailleresse demande une indemnité d'occupation jusqu'à cette date, égale au montant du loyer.
Pour les mêmes motifs tenant à la non-conformité des locaux, l'indemnisation de la privation de jouissance des locaux pour la période du 8 août 2018 au 25 novembre 2019 sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société MEL à la somme de 400 euros par mois soit 6226 euros.
Les indemnités d'occupation mises à la charge de la société MEL sont la conséquence de son maintien dans les lieux et ne peuvent donner lieu à aucun recours à l'encontre des consorts [L], leur auteur n'étant pas responsable de la non-libération des locaux.
- Sur les demandes indemnitaires de l'appelante :
Le manquement de Mme [L] à son obligation de délivrance a empêché définitivement la société MEL de poursuivre l'exploitation de la discothèque, ce qui a entraîné la perte du fonds.
La demande de la partie appelante en paiement d'une indemnité équivalente à la valeur du fonds de commerce perdu est fondée en son principe.
La SELARL RM Mandataires sollicite à ce titre une somme de 430000 euros, exposant que selon les barèmes applicables, la valeur d'un fonds de commerce de discothèque est comprise entre 150 fois et 370 fois la recette journalière TTC.
Se basant sur le chiffre d'affaires de l'exercice clos au 31 mars 2016, d'un montant de 429912 euros HT soit 515894 euros TTC, elle retient une recette journalière d'un montant de 1720 euros TTC auquel elle applique un coefficient multiplicateur de 250.
Le choix de la méthode basée sur la recette journalière, non critiqué par les autres parties, apparaît justifié au regard des barèmes versés aux débats à savoir la table financière de l'administration fiscale et celle proposée par le site internet 'France commerce' se référant expressément au mémento Francis Lefebvre 2016, dont il ressort que pour un commerce de discothèque, la valeur du fonds de commerce est comprise entre 150 et 300 fois la recette journalière TTC selon la première table et entre 180 et 370 fois selon la seconde, étant précisé que ces valeurs sont à corriger en fonction des caractéristiques propres à l'affaire.
Il est admis que selon cette méthode, la recette journalière est égale à 1/300 du chiffre d'affaires annuel TTC.
Les documents produits par l'appelante (acte de cession du fonds en 2006, comptes et bilans de la société MEL) permettent d'affiner le calcul effectué par cette dernière.
Pour déterminer le coefficient applicable, il sera tenu compte de l'élément défavorable tenant au caractère indivisible des locaux d'exploitation faisant l'objet de deux baux distincts.
L'acte de cession du 1er juillet 2006, aux termes duquel la société MEL avait elle-même acquis le fonds de la société LF, fait ressortir un chiffre d'affaires moyen de 336656 euros HT soit 403627 euros TTC sur les trois exercices précédant la cession, soit une recette journalière TTC de 1345 euros.
Le prix de cession de 304434 euros correspond à environ 226 fois la recette journalière TTC.
Les comptes de résultats de la société MEL pour les exercices clos les 31 mars 2016 et 31 mars 2017 ainsi que la situation au 31 décembre 2017 font apparaître un chiffre d'affaires moyen sur cette période de 2,75 années de 377243 euros HT soit 452692 euros TTC dont il ressort une recette journalière TTC de 1509 euros.
La valeur du fonds sera retenue pour 226 fois cette recette journalière, soit 341000 euros.
Mmes [J], [C] et [F] [L] seront en conséquence condamnées, en leur qualité d'héritières de Mme [B] [L], à payer à la SELARL RM Mandataires ès qualités la somme de 341000 euros en indemnisation de la perte du fonds.
La demande en paiement d'une somme de 10000 euros au titre des frais de déménagement sera rejetée en l'absence de tout justificatif.
La réclamation à hauteur de 9121,43 euros au titre des coûts salariaux supportés par la société MEL sur la période du 1er janvier au 30 avril 2018, déduction faite des montants pris en charge au titre de la garantie des salaires, est justifiée par le décompte établi par l'expert-comptable corroboré par les documents comptables produits (état des charges patronales, livre de paie), et les bordereaux de déclaration de créances salariales.
Il sera fait droit à ce chef de demande.
La SELARL RM Mandataires justifie également par la production de factures, des dépenses supportées par la société MEL au titre des frais d'étude pour la constitution du dossier de travaux soumis à la commission communale de sécurité et au titre de travaux d'électricité préconisés par la commission, pour un montant total de 12249,69 euros.
Ces dépenses incombant à la bailleresse au titre de son obligation de délivrance, les consorts [L] seront condamnés au paiement de cette somme.
La SELARL RM Mandataires sera déboutée de ses demandes au titre des frais de commissaire priseur et d'expert-comptable liés à la procédure collective de la société MEL et au titre du passif de la procédure collective, qui ne sont pas la conséquence directe du manquement de la bailleresse, étant relevé en outre que la partie appelante ne fournit aucune explication sur les actifs recouvrés ou réalisés.
Sur les frais du procès :
Compte tenu de la solution donnée au litige, les héritières de Mme [B] [L], qui succombent sur l'essentiel, seront condamnée in solidum aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une indemnité pour frais irrépétibles au profit de la SELARL RM Mandataires ès qualités.
L'équité conduit à débouter la société DPM1 de sa demande à ce titre.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe,
Dit que le bail commercial consenti le 30 juin 2006 à la société MEL et portant sur les lots 8, 9 et 10 de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1], ainsi que l'assignation délivrée le 8 août 2018 par la société MEL s'appliquent à Mme [B] [L] née [G] et sont affectés d'une erreur matérielle portant sur le prénom de la bailleresse,
Rejette les exceptions de nullité et fin de non-recevoir soulevées par les consorts [L],
Infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau,
Prononce la résiliation, aux torts de la bailleresse, du bail consenti le 30 juin 2006 par Mme [B] [L] à la société MEL,
Fixe la date d'effet de la résiliation au 8 août 2018, date de l'assignation en résiliation,
Prononce la caducité subséquente du bail consenti le 1er juillet 2006 à la société MEL par Mme [U] [G] et renouvelé à compter du 1er janvier 2016 par la société DPM1,
Faisant droit à l'exception d'inexécution invoquée par l'appelante, déboute les consorts [L] de leur demande au titre des loyers échus entre le 21 décembre 2017 et le 8 août 2018,
Fixe à 4917,64 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société MEL la créance de loyers de la société DPM1 au titre des loyers échus impayés au 8 août 2018,
Condamne solidairement Mmes [J], [C] et [F] [L], en leur qualité d'héritières de [B] [L], à relever et garantir la société MEL de la dette de loyers précitée à l'égard de la société DPM1,
Fixe à 4645 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société MEL la créance totale des ayants droit de Mme [B] [L] au titre des indemnités d'occupation dues sur la période du 8 août 2018 au 31 mars 2019,
Fixe à 4645 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société MEL la créance totale de la société DPM1 au titre des indemnités d'occupation dues sur la période du 8 août 2018 au 25 novembre 2019,
Déboute la société DPM1 de ses demandes à l'encontre des consorts [L],
Condamne solidairement Mmes [J], [C] et [F] [L] en leur qualité d'héritières de [B] [L], à payer à la SELARL RM Mandataires ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société MEL les sommes de :
- 341000 euros en indemnisation de la perte du fonds,
- 9121,43 euros au titre des coûts salariaux,
- 12249,69 euros au titre des frais d'étude et travaux d'électricité,
Déboute la SELARL RM Mandataires ès qualités du surplus de ses demandes indemnitaires,
Condamne in solidum Mmes [J], [C] et [F] [L] en leur qualité d'héritières de [B] [L], à payer à la SELARL RM Mandataires ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société MEL la somme de 6000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute la société DPM1 de sa demande à ce titre,
Condamne in solidum Mmes [J], [C] et [F] [L] en leur qualité d'héritières de [B] [L] aux entiers dépens.
Le Greffier, La Présidente,