CA Agen, ch. civ., 4 mars 2026, n° 25/00040

FAITS :

[W] [C] a, pendant de nombreuses années, exercé la profession d'agent immobilier en étant titulaire de la carte professionnelle correspondante.

Elle a cessé cette activité et, le 2 janvier 2022, a signé un contrat avec la SARL Cap Immobilier, gérée par [S] [M], en vertu duquel elle est devenue agent commercial de cette société afin "de négocier de manière permanente, en son nom et pour son compte, la vente de services de l'agence immobilière, à savoir gestion, vente, location."

Selon ce contrat, la rémunération de Mme [C] est fixée par rétrocession de commission.

En juin 2022, par l'intermédiaire de [V] [Q], la SCI De Florimont, gérée par [I] [U], a sollicité Mme [C] afin de trouver un acquéreur pour un ensemble immobilier composé de 11 logements et 19 locaux commerciaux, dont une station-service, situé à [V] (47), centre commercial Florimont-Moncany.

Le 13 juin 2022, la SCI De Florimont a signé à l'attention de la SARL Cap Immobilier un mandat de recherche d'un acquéreur pour l'ensemble immobilier pour un prix présenté à la vente de 1 680 000 Euros prévoyant une rémunération du mandataire de 80 800 Euros TTC à la charge de l'acquéreur.

Mme [C] a trouvé un acquéreur pour ce prix en la personne de la SCI BC3.

Par acte authentique du 15 février 2023, la SCI BC3 a acquis l'ensemble immobilier pour le prix de 1 680 000 Euros.

La SCI BC3 a versé à la SARL Cap Immobilier la somme de 80 800 Euros TTC à titre de commission.

Le 21 février 2023, Mme [C] a facturé à la SARL Cap Immobilier la somme de 62 333,33 Euros à titre de rétrocession de sa commission.

Cette somme lui a été versée.

Par lettre recommandée du 11 mai 2023, M. [Q] a mis en demeure Mme [C] de lui rétrocéder la somme de 40 400 Euros, représentant la moitié de la commission versée à l'agence immobilière au motif qu'il était apporteur de cette affaire et qu'il avait été convenu avec Mme [C] qu'elle le rémunère de ce montant.

Par lettre du 13 juin 2023, Mme [C] a refusé cette demande.

Par acte délivré le 12 juillet 2023, M. [Q] a fait assigner Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Cahors afin de la voir condamner à lui payer la somme de 40 400 Euros.

Par jugement rendu le 22 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Cahors a :

- débouté [V] [Q] de l'ensemble de ses demandes,

- débouté [W] [C] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamné [V] [Q] à payer à [W] [C] la somme de 1 500 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné [V] [Q] aux dépens dont distraction au profit de Me Paulette Sudre, avocat, dans les formes et conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le tribunal a relevé que l'agent commercial n'étant pas commerçant, la liberté de la preuve en matière commerciale ne pouvait être invoquée à son encontre ; et qu'en l'absence contrat écrit, exigé par l'article 1359 du code civil, et d'impossibilité matérielle ou morale d'en établir un, la preuve par témoins invoquée par M. [Q] ne pouvait être admise.

Par acte du 16 janvier 2025, [V] [Q] a déclaré former appel du jugement en indiquant que l'appel porte sur les dispositions du jugement qui ont rejeté ses demandes et prononcé condamnations à son encontre, qu'il cite dans son acte d'appel.

La clôture a été prononcée le 10 décembre 2025 et l'affaire fixée à l'audience de la Cour du 7 janvier 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par dernières conclusions notifiées le 18 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, [V] [Q] présente l'argumentation suivante :

- Contexte du litige :

* Mme [C], originaire de [Localité 3], s'appuie sur un réseau local de connaissances amicales et professionnelles pour mener à bien son activité en matière immobilière, par l'intermédiaire de la SARL Cap Immobilier, gérée par son ex-conjoint.

* ami de longue date avec Mme [C], il est apporteur d'affaires pour elle et lui a fait connaître l'ensemble immobilier mis en vente par la SCI De Florimont, dirigée par un ami proche, [I] [U].

- Un engagement de rétrocession a été pris par Mme [C] :

* en contrepartie de l'apport de l'affaire, Mme [C] s'est engagée oralement envers lui, et devant plusieurs témoins qui ont établi des attestations en ce sens, à lui rétrocéder la moitié de la commission totale, soit 40 400 Euros.

* il a donné à Mme [C] l'ensemble des informations relatives à l'affaire : nature et situation des biens, identité du vendeur, modalités de la transaction.

* Mme [C] se limite à se retrancher derrière l'absence d'écrit en éludant volontairement les circonstances de l'affaire, alors qu'elle a agi dans le cadre de son activité de négociatrice immobilière, activité par nature commerciale, de sorte que son engagement de payer est mixte.

* il peut opposer à Mme [C] la liberté de la preuve en matière commerciale et fonder sa demande sur les témoignages qu'il produit.

* Mme [C] n'est pas inscrite au registre des agents commerciaux, a facturé à la SARL Cap Immobilier des honoraires de négociation, et est mentionnée en qualité de représentant de la SARL Cap Immobilier sur la promesse de vente.

* elle ne prouve aucune des diligences qu'elle aurait accomplies pour parvenir à la vente.

* les témoignages qu'il produit, comme par exemple celui de [I] [U], attestent de l'engagement pris.

Au terme de ses conclusions, il demande à la Cour de :

- infirmer le jugement sur les points de son appel,

- condamner [W] [C] à lui payer :

* 40 400 Euros, ou subsidiairement 31 166,66 Euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2023,

* 6 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux dépens avec distraction.

M. [Q] a déposé de nouvelles conclusions les 16 décembre 2025 et 5 janvier 2026, postérieures à la clôture, demandant sa révocation avec fixation d'une nouvelle date compte tenu qu'il produit de nouveaux documents relatifs à M. [A], qui a établi une attestation remettant en cause les affirmations de Mme [C].

*

* *

Par dernières conclusions notifiées le 8 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, [W] [C] présente l'argumentation suivante :

- Il n'existe aucun contrat d'apporteur d'affaires avec M. [Q] :

* M. [Q] s'est limité à lui demander d'aider son ami, [I] [U], à vendre l'ensemble immobilier.

* il n'existe aucune convention écrite en vertu de laquelle elle se serait engagée à le rémunérer, alors qu'elle n'est pas agent immobilier, mais agent commercial et n'a pas la qualité de commerçant.

* des sms produits par M. [Q] concernent la location de biens et sont étrangers à la transaction en litige.

* M. [Q] n'est pas enregistré en qualité d'apporteur d'affaires, ne cotise pas, ne déclare pas de revenus à ce titre, est retraité et n'a édité aucune facture, de sorte que la convention qu'il invoque serait, en tout état de cause, nulle.

- La preuve par témoins invoquée n'est pas apportée :

* devant le tribunal, M. [Q] a déposé les témoignages d'un ami, de sa concubine et de son frère et qui ne sont pas probants.

* les témoignages produits en cause d'appel n'ont aucune valeur probante et elle dénie les propos tenus par M. [A].

- Les demandes présentées à son encontre sont abusives.

Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :

- confirmer le jugement, le cas échéant en prononçant l'annulation de la convention alléguée,

- réformer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts et condamner M. [Q] à lui payer 5 000 Euros à ce titre, outre la même somme en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux dépens,

- rejeter toutes les demandes de M. [Q].

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MOTIFS :

1) Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture :

Vu les articles 914 à 914-3 du code de procédure civile,

Selon ces textes, l'instruction de l'affaire est close dès que l'état de celle-ci le permet et, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats à peine d'irrecevabilité prononcée d'office, à l'exception des interventions volontaires, des conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits.

Enfin, aux termes du premier alinéa de l'article 914-4 du même code, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.

En l'espèce, M. [Q] a déposé ses conclusions d'appelant le 24 mars 2025 en notifiant à nouveau sept pièces produites devant le tribunal, et en y ajoutant les pièces n° 8 à 19, contenant notamment une attestation établie par [J] [A].

Mme [C] déposé ses conclusions d'intimée le 24 juin 2025 en notifiant huit pièces.

Dans ces conclusions, elle a développé un paragraphe critiquant l'attestation de M. [A] en lui imputant, notamment, des prises de positions politiques partisanes et 'radicales' et en produisant un article de presse relatif à ce témoin.

Elle a repris la critique de cette attestation dans ses conclusions du 8 décembre 2025 qui ne contiennent aucune nouvelle pièce.

La Cour est à même d'apprécier ce témoignage sans qu'il ne soit besoin pour M. [Q] de le commenter et d'en produire un nouveau, circonstances exclusives de toute cause grave.

La demande de révocation de l'ordonnance de clôture doit être rejetée et il sera statué au vu des conclusions de M. [Q] du 18 septembre 2025 et des conclusions de Mme [C] du 8 décembre 2025 ainsi que des pièces régulièrement produites aux débats avant la clôture.

2) Au fond :

En premier lieu, Mme [C] n'est pas inscrite au registre du commerce et des sociétés.

Elle a déposé aux débats le contrat d'agent commercial conclu avec la SARL Cap Immobilier.

Selon l'article L. 134-1 du code de commerce, l'agent commercial est un mandataire exerçant une profession indépendante qui n'a pas la qualité de commerçant (Com, 26 février 2008 n° 06-20772), et ce même si elle a omis de s'inscrire au registre spécial des agents commerciaux.

En deuxième lieu, l'intervention de Mme [C] pour aboutir à la vente du 15 février 2023, ne peut être qualifiée d'activité d'agent immobilier, lui conférant de facto, la qualité de commerçant.

En effet :

- Mme [C] n'est pas titulaire d'une carte professionnelle d'agent immobilier, alors que toute entremise habituelle dans la vente immobilier d'un bien impose, conformément à l'article 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, de détenir une telle carte.

- L'agent immobilier rémunéré conformément à cette loi pour la transaction en litige est la SARL Cap Immobilier, titulaire de la carte professionnelle n° 46-152 et d'un mandat de vente signé par la SCI De Florimont.

D'ailleurs, à supposer que Mme [C] se soit comportée, pour la vente du 15 février 2023, en agent immobilier, comme le prétend l'appelant, à défaut de carte professionnelle et de mandat de vente dont elle aurait été personnellement titulaire, toute perception d'une commission lui aurait été interdite, ce qui frapperait également de nullité toute convention de rétrocession de sa commission.

M. [Q] ne peut donc lui opposer la règle sur la liberté de la preuve en matière commerciale de l'article L. 110-3 du code de commerce.

En troisième lieu, c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal après avoir estimé qu'en l'absence de liberté de la preuve à l'égard de Mme [C], la preuve de la convention civile de rétrocession d'honoraires invoquée par M. [Q] se heurte aux dispositions de l'article 1359 du code civil qui impose qu'un telle acte soit l'objet d'un écrit.

Le tribunal a également justement indiqué qu'il n'existait aucune impossibilité morale ou matérielle d'établir une convention écrite.

Il sera juste ajouté qu'il n'existe, non plus, aucun commencement de preuve par écrit, les échanges de sms déposés aux débats par l'appelant ne pouvant être mis en lien avec la transaction en litige, certains y étant même totalement étrangers.

Par conséquent, en l'absence de contrat écrit entre l'appelant et Mme [C], les témoignages produits ne peuvent servir de preuve à la convention invoquée par M. [Q].

Le jugement qui a rejeté la demande présentée par M. [C] doit être confirmé.

En quatrième lieu, c'est également par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [C].

Il suffit d'ajouter que Mme [C] ne justifie d'aucun préjudice qui lui aurait été causé par la procédure intentée à son encontre, distincts des frais irrépétibles.

Enfin, l'équité nécessite d'allouer à Mme [C], en cause d'appel, la somme de 3 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

- La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

- REJETTE la demande de révocation de l'ordonnance de clôture ;

- CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

- Y ajoutant,

- CONDAMNE [V] [Q] à payer à [W] [C], en cause d'appel, la somme de 3 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNE [V] [Q] aux dépens de l'appel.

- Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffier, auquel la minute a été remise.