CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 5 mars 2026, n° 22/05755
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 05 MARS 2026
Rôle N° RG 22/05755 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJIDO
S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DEGRELLE [W]
C/
S.A.R.L. BELAZUR
Copie exécutoire délivrée
le : 5 Mars 2026
à :
Me Alain-david POTHET
Me Anaïs GARAY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 03 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03631.
APPELANTE
S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DEGRELLE [W]
, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Alain-david POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMEE
S.A.R.L. BELAZUR
, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Anaïs GARAY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN et ayant pour avocat plaidant Me Eric DEUBEL de l'ASSOCIATION VEIL JOURDE, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Carla ANDERSSON, avocat au barreau de PARIS
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 Janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente
Madame Laetitia VIGNON, Conseillère
Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026,
Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
La SARL Belazur est propriétaire de huit lots au sein d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 2] qu'elle a acquis suivant acte notarié du 30 octobre 2014.
Au rez-de-chaussée de cet immeuble, la SELARL Pharmacie [U] [W] exploite une activité de pharmacie en vertu d'un bail commercial consenti le 22 mai 1964 sur le lot n° 3 par l'ancien propriétaire à l'auteur de la SELARL Pharmacie [U] [W].
A la suite de divers renouvellements, le 29 décembre 2008, les consorts [Q] ont fait signifier au preneur un congé pour le 30 juin 2009, dernier jour du trimestre civil, avec offre de renouvellement. Ce congé a fait naître un nouveau bail à compter du 1er juin 2009.
En mars 2013, le preneur a cédé son fonds à Mmes [G] et [W], agissant au nom de la société en formation ' Pharmacie Degrelle [W]' laquelle a été par la suite constituée.
Suivant acte extra-judiciaire du 30 novembre 2017, la SARL Belazur a fait délivrer à la SELARL Pharmacie [U] [W] un congé emportant refus de renouvellement et indemnité d'éviction pour le 31 mai 2018.
Par acte du 18 mai 2018, la SELARL Pharmacie [U] [W] a fait assigner la SARL Belazur devant le tribunal de grande instance de Draguignan en nullité du congé.
Par jugement en date du 3 mars 2022, le tribunal judiciaire de Draguignan a:
- débouté la SELARL Pharmacie [U] [W] de sa demande en nullité du congé délivré le 30 novembre 2017 par la SELARL Belazur emportant refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction,
- dit que les effets dudit congé sont reportés au 1er juin 2018,
- donné acte à la SELARL Pharmacie [U] [W] de ce qu'elle a réservé l'ensemble de ses droits en formulant une telle demande, quant au versement d'une indemnité d'éviction chiffrée à dire d'expert dans le cadre d'une autre instance,
- débouté la SELARL Belazur de ses demandes reconventionnelles d'amende civile et de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- rejeté les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SELARL Pharmacie [U] [W] aux dépens,
- dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.
Pour statuer à cet effet, le tribunal a rappelé que la SELARL Pharmacie Degrelle [W] invoque quatre motifs de nullité du congé:
1. Sur la description des biens donnés à bail:
- il ressort des pièces produites que les parties sont liées par deux baux:
* le premier est un bail commercial conclu le 22 mai 1964 portant sur un grand local à usage de pharmacie acquis par la SARL Belazur sous la dénomination lot n°3 et qui comprend une cave, objet du congé du 30 novembre 2017,
* le second est un bail civil oral qui a pour objet un local de plain pied et non une cave qui constitue le lot n° 25 et donne sur une cour intérieure de l'immeuble,
- le congé ne vise pas le bail verbal mais uniquement le bail commercial,
- ledit congé mentionne toutefois précisément le bien objet de ce bail et ne saurait être annulé au seul motif qu'il ne mentionne pas le local, objet de l'autre bail, soumis à des règles de congé qui ne sont pas les mêmes,
2. Sur l'absence de mention des avenants liant les parties:
- pour que le congé soit valable, il faut que le preneur, à la lecture de celui-ci, puisse identifier précisément l'identité du bailleur et le bail en cause,
- la circonstance que le congé ne mentionne pas l'intégralité des avenants contractuels ne le rend pas nul alors qu'à la lecture de ce congé, l'identité du bailleur et le bail concerné sont parfaitement identifiables, et l'appelante ne justifie d'aucun grief que lui causerait l'absence de ces mentions,
3. Sur la délivrance prématurée du congé:
- en délivrant un congé le 30 novembre 2017 un congé à effet au 31 mai 2018, la SARL Belazur n'a pas respecté le délai de six mois visé à l'article L 145-9 du code de commerce, qui se situait au 1er juin 2018,
- la délivrance d'un congé pour une date anticipée n'a pas pour effet de le rendre nul mais d'en reporter les effets à la date pour laquelle il aurait dû être signifié, de sorte qu'en l'espèce, le congé doit être reporté au 1er juin 2018,
4. Sur le défaut de mandataire:
- les statuts de la SARL Belazur ne soumettent pas la délivrance d'un congé à l'autorisation préalable de l'assemblée générale des associés,
- la délivrance d'un tel congé comportant offre d'indemnité d'éviction entre dans l'objet social de ladite société et constitue donc nécessairement un acte de gestion que son gérant pouvait réaliser sans autorisation de l'assemblée générale.
Par déclaration en date du 19 avril 2022, la SELARL Pharmacie [U] [W] a interjeté appel de ce jugement.
Parallèlement à cette procédure, saisi à la demande de la SARL Belazur, le juge des référés, par ordonnance en date du 20 juin 2020, a ordonné une expertise sur le montant de l'indemnité d'éviction.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 10 mai 2022 et par assignation du 22 novembre 2022, la société Belazur a saisi le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir fixer tant l'indemnité d'éviction que l'indemnité d'occupation. Par ordonnance en date du 30 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt de cette cour dans la présente instance.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 12 décembre 2025, la SELARL Pharmacie [U] [W] demande à la cour de:
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SELARL Belazur de ses demandes reconventionnelles d'amende civile et de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- l'infirmer pour toutes les autres dispositions,
Et statuant à nouveau,
- annuler le congé délivré le 30 novembre 2017 pour le 31 mai 2018par la SARL Belazur à la SELARL Pharmacie [U] [W] emportant refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction,
- donner acte à la SELARL Pharmacie [U] [W] de ce qu'elle a réservé l'ensemble de ses droits en formulant une telle demande, quant au versement d'une indemnité d'éviction chiffrée à dire d'expert dans le cadre d'une autre instance,
- rejeter les demandes reconventionnelles de la SARL Belazur,
- condamner la SARL Belazur à payer à la SELARL Pharmacie [U] [W] la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SARL Belazur aux entiers dépens tant de première instance que d'appel qui comprendront la contribution à hauteur de 225 € et dire que la SELAS Cabinet Pothet, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
La société Belazur, suivant ses conclusions signifiées par RPVA le 2 août 2022, demande à la cour de:
Vu les articles L 145-9, L 145-14 et L 145-60 du code de commerce,
Sur l'appel incident de la SARL Belazur:
- infirmer le jugement en ce qu'il a dit que les effets du congé sont reportés au 1er juin 2018 et débouté la SARL Belazur de ses demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et en ce qu'il a refusé de condamner la SELARL Pharmacie Degrelle [W] à payer à la SARL Belazur la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance,
- la condamner au paiement de ladite somme,
Sur l'appel principal de la SELARL Pharmacie Degrelle Dubus:
- dire l'appel mal fondé,
- confirmer le jugement en toute ses dispositions autres que celles frappées d'appel incident,
- condamner l'appelante à verser à la SARL Belazur la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner l'appelante aux entiers dépens.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 16 décembre 2025.
MOTIFS
Les parties sont en l'état d'un bail commercial en date du 22 mai 1964 en vertu duquel M. [P] [Q], aux droits duquel se trouve désormais la SARL Belazur, a consenti à M. [T] [H], aux droits duquel intervient la SELARL Pharmacie Degrelle [W], un bail commercial portant sur les lieux ci-après désignés ' un grand local à usage de pharmacie sis à [Adresse 4] [Adresse 5] sans qu'il soit besoin de les décrire plus amplement, le preneur déclarant connaître les locaux ci-dessus et les accepter dans l'état où ils se trouvent' moyennant un loyer annuel de 5.000 francs et commençant à courir le 1er juin 1964 pour se terminer le 31 mai 1972.
Les parties s'accordent également sur le fait que le local, objet du bail litigieux, correspond au lot n° 3 de l'ensemble immobilier situé à [Adresse 4], [Adresse 3], dénommé [Adresse 6] et qui a été acquis par la SARL Belazur par acte authentique du 30 octobre 2014 le décrivant comme suit ' Un local commercial sis au rez-de-chaussée, côté sud à droite de la porte d'entrée et dans la profondeur de l'immeuble avec façade quai Suffren et comprenant: un local principal, espace commercial avec deux vitrines donnant sur le port, une réserve et mezzanine sur la réserve et une cave'.
Il ressort des pièces du dossier que les parties sont par ailleurs liées par un second bail civil oral consenti en 2018 portant sur le lot n° 25 situé au sein du même ensemble immobilier, acquis par la SARL Belazur, par acte notarié du 15 mars 2018, à savoir un local situé au rez-de chaussée et donnant sur la cour intérieure de l'immeuble.
Comme le souligne à juste titre la SELARL Pharmacie Degrelle [W], ces deux baux font l'objet d'un quittancement et d'une périodicité différents.
Le 30 novembre 2017, la société Belazur a notifié à la SELARL Pharmacie Degrelle [W] un congé en ces termes ' La société Belazur a acquis le 30 octobre 2014 huit lots d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 7] [Localité 3] dans le Var. Un bail commercial à usage exclusif de pharmacie a été consenti le 22 mai 1964 sur le lot n° 3 de l'immeuble acquis par la requérante par M. [P] [Q], ancien propriétaire, à M. [H], aux droits duquel est ensuite venue la société d'exercice libéral [Adresse 8]. A la suite de divers renouvellements, le 29 décembre 2008 les consorts [Q], aux droits de M. [P] [Q], ont fait signifier à la Pharmacie du Port un congé pour le 30 juin 2009 avec offre de renouvellement. Ce congé a mis fin au bail et en a fait naître un nouveau à compter du 1er juin 2009 venant à expiration le 31 mai 2018 à minuit. Par actes sous seing privés des 21 et 22 mars 2013, la SELARL [Adresse 9], ayant succédé au preneur d'origine, a cédé son fonds en ce compris le droit au bail à mesdames [G] et [W] agissant au nom de la SELARL en formation Pharmacie Degrelle [W], laquelle a été par la suite constituée. La société Belazur entend par la présente notifiation, mettre fin au bail susvisé et donne, conséquence congé à la SELARL Pharmacie Degrelle [W] pour la date du 31 mai 2018.'
Il est ensuite précisé que ce congé est motivé par le refus de renouvellement du bail de la société Belazur en application de l'article L 145-14 du code de commerce et que la bailleresse offre à la locataire de lui payer une indemnité d'éviction. Il est enfin rappelé à la SELARL Pharmacie Degrelle [W], qu'en application de l'article L 145-9 du code de commerce, si elle entend contester le congé ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction, elle doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle le congé lui a été donné en vertu de l'article L 145-60 du code de commerce.
En cause d'appel, la SELARL Pharmacie Degrelle [W] conclut à la nullité du congé qui lui a été délivré, reprenant les quatre motifs qu'elle avait invoqués devant les premiers juges, à savoir:
- l'imprécision de la consistance des biens donnés à bail,
- l'absence de mention des avenants liant les parties,
- la délivrance précoce du congé,
- le défaut de mandataire,
motifs qui seront successivement examinés par la cour.
En vertu de l'article L 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.
S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Il convient de relever que le congé litigieux est motivé par le refus de renouvellement du bail par la société Belazur conformément à l'article L 145-14 du code du commerce avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction, une telle offre étant suffisante pour justifier un refus de renouvellement. Ledit congé mentionne par ailleurs le délai de deux ans de prescription applicable aux actions en contestation ou en paiement d'une indemnité d'éviction.
Les conditions de validité posées par l'article L 145-9 alinéa 5 susvisé sont donc respectées.
S'agissant du premier motif de nullité tenant à l'imprécision de la consistance des biens donnés à bail, la SELARL Pharmacie Degrelle [W] fait valoir que:
- le congé litigieux ne porte que sur le lot n° 3, à l'exclusion du lot n° 25, objet du bail verbal consenti en 2018, à savoir une réserve de plain pied 5,4 m² et donnant sur la cour intérieure de l'immeuble,
- cette réserve est un local essentiel à l'activité de la pharmacie en ce qu'il sert ' d'antichambre' permettant la livraison de médicaments y compris pendant les heures de fermeture de l'officine,
- cette réserve est donc un local accessoire au bail commercial du 22 mai 1964, qui fait corps dans l'exploitation, et, à ce titre, aurait dû être expressément visée dans le congé qui lui a été délivré, dès lors qu'il s'agit du même bailleur.
Il est constant que le congé querellé ne vise pas le bail civil verbal portant sur cette remise mais uniquement le bail commercial régularisé le 22 mai 1964.
Or, ledit congé a été notifié à la SELARL Pharmacie Degrelle [W] par acte extra-judiciaire du 30 novembre 2017. A cette date, la SARL Belazur ne possédait pas le lot n° 25 pour ne l'avoir acquis que le 15 mars 2018 ainsi qu'il en résulte de l'attestation notariée qui est versée au dossier. Elle ne pouvait donc faire état, dans ce congé, de la réserve objet du bail oral civil qui n'a pas pu être consenti avant le 15 mars 2018, date à laquelle elle est devenue propriétaire de la réserve en question et qui n'existait pas au moment de la délivrance du congé.
En outre, comme le souligne à juste titre la bailleresse:
- l'identification détaillée du bien donné à bail n'est pas requise par l'article L 145-9 du code de commerce,
- en présence de deux baux distincts faisant l'objet d'une périodicité différente, un congé distinct doit être donné pour chaque bail, de sorte que la question du renouvellement ou non du bail portant sur la réserve se posera, le cas échéant, lorsque surviendra son terme,
- le congé litigieux mentionne précisément qu'il est donné pour le local constituant le lot n° 3 dont il n'est pas contesté qu'il est bien l' objet du bail commercial du 22 mai 1964 et dont l'identification ne pose aucune difficulté pour les parties.
Le congé ne saurait donc être annulé au motif qu'il ne mentionne pas le local, objet d'un bail différent qui n'existait pas l'époque de sa délivrance, et qui est en tout état de cause soumis à des règles de congé qui ne sont pas les mêmes.
La société appelante considère, également, que l'absence de mention des différents avenants liant les parties doit entraîner la nullité du congé, en ce que ces avenants ont modifié la consistance du bail par les biens loués, par les échéances ou encore le prix du loyer, de sorte qu'elle justifie bien d'un grief.
L'article L 145-9 du code de commerce n'exige pas que le bailleur mentionne, dans le congé et à peine de nullité, tous les avenants contractuels liant les parties.
En revanche, il est nécessaire qu'à la lecture du congé, le preneur soit en mesure d'identifier précisément l'identité du bailleur et le bail concerné.
Il ressort des termes du congé tels que reproduit ci-avant que:
- l'identité du bailleur est parfaitement décrite et plus particulièrement les différents propriétaires qui se sont succédés,
- il en est de même pour le preneur,
- le bail objet du congé est également clairement identifiable.
Au demeurant, l'appelante, qui reconnaît que la nullité qu'elle invoque constitue un vice de forme qui suppose de justifier que cette omission lui cause un grief, n'est pas en mesure de caractériser l'existence d'un tel grief, l'affirmation selon laquelle le simple fait de ne pas délivrer un congé permettant de cadrer les relations contractuelles emporte nécessairement l'existence d'un grief, est totalement insuffisante. Enfin, il est parfaitement indifférent que les avenants aient pu modifier le montant du loyer, la consistance du bail du 22 mai 1964 étant demeurée la même depuis l'origine.
Ce moyen sera également rejeté.
Concernant le troisième motif de nullité qui est avancé, la SELARL Pharmacie Degrelle [W] considère qu'en délivrant un congé avec une date d'effet au 31 mai 2018 au lieu du 1er juin 2018, la bailleresse n'a pas respecté le délai de préavis de six mois que vise le congé, d'autant que l'article L 145-9 alinéa 2 du code de commerce vise par ailleurs le dernier jour du trimestre civil, et au moins six mois à l'avance, avec pour conséquence que le congé est nul et que le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Elle relève qu'en tout état de cause, le terme suivant invoqué par l'intimée n'est pas le 1er juin 2018 mais le 1er juin 2019.
La SARL Belazur soutient pour sa part que la signification du congé le 30 novembre 2017 pour le 31 mai 2018 respectait le délai de six mois conformément aux articles 641 et 642 du code de procédure civile, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal. Elle considère que l'article L 145-9 alinéa 2 du code de commerce invoqué par l'appelante n'est pas applicable s'agissant d'un congé délivré six mois avant l'expiration du terme contractuel du bail. En tout état de cause, elle expose que la délivrance d'un congé de façon prématurée a uniquement pour conséquence de reporter ses effets au dernier jour du trimestre civil suivant l'expiration du délai de six mois, soit le 30 juin 2018.
L'article L 145-9 alinéa 1er du code de commerce dispose que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
Un bail conclu pour une durée de neuf années se termine le dernier jour de la dernière année.
C'est ainsi que le bail initial du 12 mai 1964 a commencé à courir le 1er juin 1964 pour se terminer le 31 mai 1972. Un autre bail commercial a été ensuite régularisé à compter du 1er juin 1972 jusqu'au 31 mai 1981( pièce 2 de la SARL Belazur).
Un avenant de renouvellement du bail a été signé le 30 avril 2002 pour une durée de neuf années entières et consécutives 'commençant rétroactivement le 1er juin 2000 et se terminant le 1er juin 2009", soit neuf années et un jour.
Un congé avec offre de renouvellement a par ailleurs été signifié le 29 décembre 2008 par les auteurs de la SARL Belazur en vue de mettre fin audit bail et à sa tacite reconduction, pour le 30 juin 2009, dernier jour du trimestre civil.
Les parties s'accordent sur le fait que ce congé a eu pour effet de mettre fin au bail et en a fait naître un nouveau à compter du 1er juin 2009.
Selon l'article L 145-12, la durée du bail renouvelé est de neuf années sauf accord des parties pour une durée plus longue.
Par conséquent, le nouveau bail a été renouvelé pour une durée de neuf années se terminant le 31 mai 2018 et non le 1er juin 2018, comme l' a retenu à tort le tribunal.
Le délai de six mois se décomptait donc à compter du 31 mai 2018, dernier jour du bail et le congé délivré le 30 novembre 2017 respecte bien le préavis prévu à l'article L 145-9 alinéa du code de commerce.
La preneuse se prévaut également de l'article L 145-9 alinéa 2 qui précise qu'à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Toutefois de telles dispositions ne sont pas applicables au cas d'espèce en ce que cette règle ne concerne que l'hypothèse d'un congé délivré au cours d'une prolongation tacite. En revanche, si l'une ou l'autre des parties entend mettre fin au bail pour sa date d'expiration contractuelle, le congé devra être donné six mois à l'avance et pour cette date. Il est indifférent qu'elle coïncide ou non avec la fin d'un trimestre civil.
En l'occurrence, le bail n'était pas en tacite prolongation puisqu'un nouveau bail avait pris effet au 1er juin 2009 pour se terminer le 31 mai 2018.
La SELARL Pharmacie Degrelle [W] argue, enfin, que le congé est nul faute d'avoir été délivré par une personne dûment habilitée par une décision de l'assemblée générale des associés, s'agissant d'un acte de disposition. Elle expose plus particulièrement que la SARL Belazur étant constituée de trois associés personnes morales dont les sièges sociaux sont au Luxembourg ou en Suisse et que la notification d'un congé avec refus de renouvellement nécessite pour le mandataire social l'obtention d'un pouvoir spécial, que le simple pouvoir d'administré ne lui confère pas. Elle considère que la clause limitative des statuts doit s'interpréter comme interdisant au gérant de délivrer un congé sans autorisation de l'assemblée générale et que dès lors que le gérant est lui-même une personne morale, celle-ci aurait dû elle-même habiliter son gérant à pouvoir faire de même. Elle ajoute que sa qualité de tiers ne la prive pas de la possibilité d'opposer à la société intimée les limitations des pouvoirs prévues par ses statuts.
La SARL Belazur rétorque que:
- les limitations statutaires du pouvoir du gérant ne visent pas la délivrance d'un congé mais uniquement la conclusion d'un bail,
- un congé portant refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction entre dans son objet social et constitue en conséquence un acte de gestion que le gérant peut réaliser sans l'assemblée générale,
- en tout état de cause, la preneuse n'a aucune qualité à solliciter la nullité du congé délivré au motif que le gérant n'aurait pas respecté les limites statutaires, de telles restrictions n'étant pas établies dans l'intérêt de tiers à la société.
En l'espèce, le congé a bien été délivré à la requête du bailleur représenté par son gérant.
La société intimée communique ses statuts qui précisent qu'elle a ' pour objet, en France et hors de France:
- toute opérations de marchand de biens et à ce titre: l'achat, la construction et la vente en bloc ou par lots, en l'état ou après rénovation, d'immeubles et de droits immobiliers de toute nature, de fonds de commerce et de parts ou actions des sociétés immobilières;
- la propriété par voie d'acquisition, d'échange, d'apport ou autrement, de tous biens et droits immobiliers, la construction, l'aménagement, l'administration et l'exploitation par bail, la mise en location ou autrement de tous biens immobiliers;
- et plus généralement, toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d'en favoriser la réalisation ' ( article 2).
L'article 15 intitulé ' Gérance' stipule notamment que:
' Dans leurs rapports avec les tiers, le ou les gérants, sont investis des pouvoirs les plus étendus pour représenter la société et agir en son nom en toutes circonstances, sans avoir à justifier de pouvoirs spéciaux. Toutefois, à titre de règlement intérieur, la gérance pourra, sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale des associés statuant dans les conditions prévues ci-après à l'article 18 et sans que cette clause puisse être opposée aux tiers, effectuer l'une des opérations suivantes:
- acheter, vendre, échanger ou apporter tous immeubles,
- acquérir et céder toute mitoyenneté, stipuler et accepter toutes servitudes,
- contracter tous emprunts ou engagement financier d'un montant de 50.000 € pour le compte de la société,
- consentir toutes hypothèques et autres garanties sur les actifs sociaux,
- contracter toute convention de bail.'
Contrairement à ce que prétend la SELARL Pharmacie Degrelle [W], les limitations statutaires énoncées à l'article 15 ne visent pas la délivrance d'un congé mais uniquement la conclusion d'un bail, ce qui n'est pas le cas d'un congé qui est un acte unilatéral et non une convention.
Par ailleurs, la délivrance d'un congé portant refus de renouvellement d'un bail commercial et offre d'indemnité d'éviction entre dans l'objet social de la société tel que décrit à l'article 2. Il s'agit donc bien, comme l'a retenu à juste titre le tribunal, d'un acte de gestion que le gérant peut réaliser sans autorisation de l'assemblée générale.
Ce dernier motif de nullité invoqué par l'appelante sera également rejeté.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a dit que les effets du congé sont reportés au 1er juin 2018,
Statuant à nouveau sur ce point,
Dit que le congé en date du 30 novembre 2017 a été valablement délivré pour le 31 mai 2018,
Y ajoutant,
Condamne la SELARL Pharmacie Degrelle [W] à payer à la SARL Belazur la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
Condamne la SELARL Pharmacie Degrelle [W] aux dépens de la procédure d'appel.
Le Greffier, La Présidente,
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 05 MARS 2026
Rôle N° RG 22/05755 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJIDO
S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DEGRELLE [W]
C/
S.A.R.L. BELAZUR
Copie exécutoire délivrée
le : 5 Mars 2026
à :
Me Alain-david POTHET
Me Anaïs GARAY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 03 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03631.
APPELANTE
S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DEGRELLE [W]
, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Alain-david POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMEE
S.A.R.L. BELAZUR
, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Anaïs GARAY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN et ayant pour avocat plaidant Me Eric DEUBEL de l'ASSOCIATION VEIL JOURDE, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Carla ANDERSSON, avocat au barreau de PARIS
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 Janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente
Madame Laetitia VIGNON, Conseillère
Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026,
Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
La SARL Belazur est propriétaire de huit lots au sein d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 2] qu'elle a acquis suivant acte notarié du 30 octobre 2014.
Au rez-de-chaussée de cet immeuble, la SELARL Pharmacie [U] [W] exploite une activité de pharmacie en vertu d'un bail commercial consenti le 22 mai 1964 sur le lot n° 3 par l'ancien propriétaire à l'auteur de la SELARL Pharmacie [U] [W].
A la suite de divers renouvellements, le 29 décembre 2008, les consorts [Q] ont fait signifier au preneur un congé pour le 30 juin 2009, dernier jour du trimestre civil, avec offre de renouvellement. Ce congé a fait naître un nouveau bail à compter du 1er juin 2009.
En mars 2013, le preneur a cédé son fonds à Mmes [G] et [W], agissant au nom de la société en formation ' Pharmacie Degrelle [W]' laquelle a été par la suite constituée.
Suivant acte extra-judiciaire du 30 novembre 2017, la SARL Belazur a fait délivrer à la SELARL Pharmacie [U] [W] un congé emportant refus de renouvellement et indemnité d'éviction pour le 31 mai 2018.
Par acte du 18 mai 2018, la SELARL Pharmacie [U] [W] a fait assigner la SARL Belazur devant le tribunal de grande instance de Draguignan en nullité du congé.
Par jugement en date du 3 mars 2022, le tribunal judiciaire de Draguignan a:
- débouté la SELARL Pharmacie [U] [W] de sa demande en nullité du congé délivré le 30 novembre 2017 par la SELARL Belazur emportant refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction,
- dit que les effets dudit congé sont reportés au 1er juin 2018,
- donné acte à la SELARL Pharmacie [U] [W] de ce qu'elle a réservé l'ensemble de ses droits en formulant une telle demande, quant au versement d'une indemnité d'éviction chiffrée à dire d'expert dans le cadre d'une autre instance,
- débouté la SELARL Belazur de ses demandes reconventionnelles d'amende civile et de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- rejeté les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SELARL Pharmacie [U] [W] aux dépens,
- dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.
Pour statuer à cet effet, le tribunal a rappelé que la SELARL Pharmacie Degrelle [W] invoque quatre motifs de nullité du congé:
1. Sur la description des biens donnés à bail:
- il ressort des pièces produites que les parties sont liées par deux baux:
* le premier est un bail commercial conclu le 22 mai 1964 portant sur un grand local à usage de pharmacie acquis par la SARL Belazur sous la dénomination lot n°3 et qui comprend une cave, objet du congé du 30 novembre 2017,
* le second est un bail civil oral qui a pour objet un local de plain pied et non une cave qui constitue le lot n° 25 et donne sur une cour intérieure de l'immeuble,
- le congé ne vise pas le bail verbal mais uniquement le bail commercial,
- ledit congé mentionne toutefois précisément le bien objet de ce bail et ne saurait être annulé au seul motif qu'il ne mentionne pas le local, objet de l'autre bail, soumis à des règles de congé qui ne sont pas les mêmes,
2. Sur l'absence de mention des avenants liant les parties:
- pour que le congé soit valable, il faut que le preneur, à la lecture de celui-ci, puisse identifier précisément l'identité du bailleur et le bail en cause,
- la circonstance que le congé ne mentionne pas l'intégralité des avenants contractuels ne le rend pas nul alors qu'à la lecture de ce congé, l'identité du bailleur et le bail concerné sont parfaitement identifiables, et l'appelante ne justifie d'aucun grief que lui causerait l'absence de ces mentions,
3. Sur la délivrance prématurée du congé:
- en délivrant un congé le 30 novembre 2017 un congé à effet au 31 mai 2018, la SARL Belazur n'a pas respecté le délai de six mois visé à l'article L 145-9 du code de commerce, qui se situait au 1er juin 2018,
- la délivrance d'un congé pour une date anticipée n'a pas pour effet de le rendre nul mais d'en reporter les effets à la date pour laquelle il aurait dû être signifié, de sorte qu'en l'espèce, le congé doit être reporté au 1er juin 2018,
4. Sur le défaut de mandataire:
- les statuts de la SARL Belazur ne soumettent pas la délivrance d'un congé à l'autorisation préalable de l'assemblée générale des associés,
- la délivrance d'un tel congé comportant offre d'indemnité d'éviction entre dans l'objet social de ladite société et constitue donc nécessairement un acte de gestion que son gérant pouvait réaliser sans autorisation de l'assemblée générale.
Par déclaration en date du 19 avril 2022, la SELARL Pharmacie [U] [W] a interjeté appel de ce jugement.
Parallèlement à cette procédure, saisi à la demande de la SARL Belazur, le juge des référés, par ordonnance en date du 20 juin 2020, a ordonné une expertise sur le montant de l'indemnité d'éviction.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 10 mai 2022 et par assignation du 22 novembre 2022, la société Belazur a saisi le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir fixer tant l'indemnité d'éviction que l'indemnité d'occupation. Par ordonnance en date du 30 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt de cette cour dans la présente instance.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 12 décembre 2025, la SELARL Pharmacie [U] [W] demande à la cour de:
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SELARL Belazur de ses demandes reconventionnelles d'amende civile et de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- l'infirmer pour toutes les autres dispositions,
Et statuant à nouveau,
- annuler le congé délivré le 30 novembre 2017 pour le 31 mai 2018par la SARL Belazur à la SELARL Pharmacie [U] [W] emportant refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction,
- donner acte à la SELARL Pharmacie [U] [W] de ce qu'elle a réservé l'ensemble de ses droits en formulant une telle demande, quant au versement d'une indemnité d'éviction chiffrée à dire d'expert dans le cadre d'une autre instance,
- rejeter les demandes reconventionnelles de la SARL Belazur,
- condamner la SARL Belazur à payer à la SELARL Pharmacie [U] [W] la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SARL Belazur aux entiers dépens tant de première instance que d'appel qui comprendront la contribution à hauteur de 225 € et dire que la SELAS Cabinet Pothet, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
La société Belazur, suivant ses conclusions signifiées par RPVA le 2 août 2022, demande à la cour de:
Vu les articles L 145-9, L 145-14 et L 145-60 du code de commerce,
Sur l'appel incident de la SARL Belazur:
- infirmer le jugement en ce qu'il a dit que les effets du congé sont reportés au 1er juin 2018 et débouté la SARL Belazur de ses demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et en ce qu'il a refusé de condamner la SELARL Pharmacie Degrelle [W] à payer à la SARL Belazur la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance,
- la condamner au paiement de ladite somme,
Sur l'appel principal de la SELARL Pharmacie Degrelle Dubus:
- dire l'appel mal fondé,
- confirmer le jugement en toute ses dispositions autres que celles frappées d'appel incident,
- condamner l'appelante à verser à la SARL Belazur la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner l'appelante aux entiers dépens.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 16 décembre 2025.
MOTIFS
Les parties sont en l'état d'un bail commercial en date du 22 mai 1964 en vertu duquel M. [P] [Q], aux droits duquel se trouve désormais la SARL Belazur, a consenti à M. [T] [H], aux droits duquel intervient la SELARL Pharmacie Degrelle [W], un bail commercial portant sur les lieux ci-après désignés ' un grand local à usage de pharmacie sis à [Adresse 4] [Adresse 5] sans qu'il soit besoin de les décrire plus amplement, le preneur déclarant connaître les locaux ci-dessus et les accepter dans l'état où ils se trouvent' moyennant un loyer annuel de 5.000 francs et commençant à courir le 1er juin 1964 pour se terminer le 31 mai 1972.
Les parties s'accordent également sur le fait que le local, objet du bail litigieux, correspond au lot n° 3 de l'ensemble immobilier situé à [Adresse 4], [Adresse 3], dénommé [Adresse 6] et qui a été acquis par la SARL Belazur par acte authentique du 30 octobre 2014 le décrivant comme suit ' Un local commercial sis au rez-de-chaussée, côté sud à droite de la porte d'entrée et dans la profondeur de l'immeuble avec façade quai Suffren et comprenant: un local principal, espace commercial avec deux vitrines donnant sur le port, une réserve et mezzanine sur la réserve et une cave'.
Il ressort des pièces du dossier que les parties sont par ailleurs liées par un second bail civil oral consenti en 2018 portant sur le lot n° 25 situé au sein du même ensemble immobilier, acquis par la SARL Belazur, par acte notarié du 15 mars 2018, à savoir un local situé au rez-de chaussée et donnant sur la cour intérieure de l'immeuble.
Comme le souligne à juste titre la SELARL Pharmacie Degrelle [W], ces deux baux font l'objet d'un quittancement et d'une périodicité différents.
Le 30 novembre 2017, la société Belazur a notifié à la SELARL Pharmacie Degrelle [W] un congé en ces termes ' La société Belazur a acquis le 30 octobre 2014 huit lots d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 7] [Localité 3] dans le Var. Un bail commercial à usage exclusif de pharmacie a été consenti le 22 mai 1964 sur le lot n° 3 de l'immeuble acquis par la requérante par M. [P] [Q], ancien propriétaire, à M. [H], aux droits duquel est ensuite venue la société d'exercice libéral [Adresse 8]. A la suite de divers renouvellements, le 29 décembre 2008 les consorts [Q], aux droits de M. [P] [Q], ont fait signifier à la Pharmacie du Port un congé pour le 30 juin 2009 avec offre de renouvellement. Ce congé a mis fin au bail et en a fait naître un nouveau à compter du 1er juin 2009 venant à expiration le 31 mai 2018 à minuit. Par actes sous seing privés des 21 et 22 mars 2013, la SELARL [Adresse 9], ayant succédé au preneur d'origine, a cédé son fonds en ce compris le droit au bail à mesdames [G] et [W] agissant au nom de la SELARL en formation Pharmacie Degrelle [W], laquelle a été par la suite constituée. La société Belazur entend par la présente notifiation, mettre fin au bail susvisé et donne, conséquence congé à la SELARL Pharmacie Degrelle [W] pour la date du 31 mai 2018.'
Il est ensuite précisé que ce congé est motivé par le refus de renouvellement du bail de la société Belazur en application de l'article L 145-14 du code de commerce et que la bailleresse offre à la locataire de lui payer une indemnité d'éviction. Il est enfin rappelé à la SELARL Pharmacie Degrelle [W], qu'en application de l'article L 145-9 du code de commerce, si elle entend contester le congé ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction, elle doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle le congé lui a été donné en vertu de l'article L 145-60 du code de commerce.
En cause d'appel, la SELARL Pharmacie Degrelle [W] conclut à la nullité du congé qui lui a été délivré, reprenant les quatre motifs qu'elle avait invoqués devant les premiers juges, à savoir:
- l'imprécision de la consistance des biens donnés à bail,
- l'absence de mention des avenants liant les parties,
- la délivrance précoce du congé,
- le défaut de mandataire,
motifs qui seront successivement examinés par la cour.
En vertu de l'article L 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.
S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Il convient de relever que le congé litigieux est motivé par le refus de renouvellement du bail par la société Belazur conformément à l'article L 145-14 du code du commerce avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction, une telle offre étant suffisante pour justifier un refus de renouvellement. Ledit congé mentionne par ailleurs le délai de deux ans de prescription applicable aux actions en contestation ou en paiement d'une indemnité d'éviction.
Les conditions de validité posées par l'article L 145-9 alinéa 5 susvisé sont donc respectées.
S'agissant du premier motif de nullité tenant à l'imprécision de la consistance des biens donnés à bail, la SELARL Pharmacie Degrelle [W] fait valoir que:
- le congé litigieux ne porte que sur le lot n° 3, à l'exclusion du lot n° 25, objet du bail verbal consenti en 2018, à savoir une réserve de plain pied 5,4 m² et donnant sur la cour intérieure de l'immeuble,
- cette réserve est un local essentiel à l'activité de la pharmacie en ce qu'il sert ' d'antichambre' permettant la livraison de médicaments y compris pendant les heures de fermeture de l'officine,
- cette réserve est donc un local accessoire au bail commercial du 22 mai 1964, qui fait corps dans l'exploitation, et, à ce titre, aurait dû être expressément visée dans le congé qui lui a été délivré, dès lors qu'il s'agit du même bailleur.
Il est constant que le congé querellé ne vise pas le bail civil verbal portant sur cette remise mais uniquement le bail commercial régularisé le 22 mai 1964.
Or, ledit congé a été notifié à la SELARL Pharmacie Degrelle [W] par acte extra-judiciaire du 30 novembre 2017. A cette date, la SARL Belazur ne possédait pas le lot n° 25 pour ne l'avoir acquis que le 15 mars 2018 ainsi qu'il en résulte de l'attestation notariée qui est versée au dossier. Elle ne pouvait donc faire état, dans ce congé, de la réserve objet du bail oral civil qui n'a pas pu être consenti avant le 15 mars 2018, date à laquelle elle est devenue propriétaire de la réserve en question et qui n'existait pas au moment de la délivrance du congé.
En outre, comme le souligne à juste titre la bailleresse:
- l'identification détaillée du bien donné à bail n'est pas requise par l'article L 145-9 du code de commerce,
- en présence de deux baux distincts faisant l'objet d'une périodicité différente, un congé distinct doit être donné pour chaque bail, de sorte que la question du renouvellement ou non du bail portant sur la réserve se posera, le cas échéant, lorsque surviendra son terme,
- le congé litigieux mentionne précisément qu'il est donné pour le local constituant le lot n° 3 dont il n'est pas contesté qu'il est bien l' objet du bail commercial du 22 mai 1964 et dont l'identification ne pose aucune difficulté pour les parties.
Le congé ne saurait donc être annulé au motif qu'il ne mentionne pas le local, objet d'un bail différent qui n'existait pas l'époque de sa délivrance, et qui est en tout état de cause soumis à des règles de congé qui ne sont pas les mêmes.
La société appelante considère, également, que l'absence de mention des différents avenants liant les parties doit entraîner la nullité du congé, en ce que ces avenants ont modifié la consistance du bail par les biens loués, par les échéances ou encore le prix du loyer, de sorte qu'elle justifie bien d'un grief.
L'article L 145-9 du code de commerce n'exige pas que le bailleur mentionne, dans le congé et à peine de nullité, tous les avenants contractuels liant les parties.
En revanche, il est nécessaire qu'à la lecture du congé, le preneur soit en mesure d'identifier précisément l'identité du bailleur et le bail concerné.
Il ressort des termes du congé tels que reproduit ci-avant que:
- l'identité du bailleur est parfaitement décrite et plus particulièrement les différents propriétaires qui se sont succédés,
- il en est de même pour le preneur,
- le bail objet du congé est également clairement identifiable.
Au demeurant, l'appelante, qui reconnaît que la nullité qu'elle invoque constitue un vice de forme qui suppose de justifier que cette omission lui cause un grief, n'est pas en mesure de caractériser l'existence d'un tel grief, l'affirmation selon laquelle le simple fait de ne pas délivrer un congé permettant de cadrer les relations contractuelles emporte nécessairement l'existence d'un grief, est totalement insuffisante. Enfin, il est parfaitement indifférent que les avenants aient pu modifier le montant du loyer, la consistance du bail du 22 mai 1964 étant demeurée la même depuis l'origine.
Ce moyen sera également rejeté.
Concernant le troisième motif de nullité qui est avancé, la SELARL Pharmacie Degrelle [W] considère qu'en délivrant un congé avec une date d'effet au 31 mai 2018 au lieu du 1er juin 2018, la bailleresse n'a pas respecté le délai de préavis de six mois que vise le congé, d'autant que l'article L 145-9 alinéa 2 du code de commerce vise par ailleurs le dernier jour du trimestre civil, et au moins six mois à l'avance, avec pour conséquence que le congé est nul et que le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Elle relève qu'en tout état de cause, le terme suivant invoqué par l'intimée n'est pas le 1er juin 2018 mais le 1er juin 2019.
La SARL Belazur soutient pour sa part que la signification du congé le 30 novembre 2017 pour le 31 mai 2018 respectait le délai de six mois conformément aux articles 641 et 642 du code de procédure civile, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal. Elle considère que l'article L 145-9 alinéa 2 du code de commerce invoqué par l'appelante n'est pas applicable s'agissant d'un congé délivré six mois avant l'expiration du terme contractuel du bail. En tout état de cause, elle expose que la délivrance d'un congé de façon prématurée a uniquement pour conséquence de reporter ses effets au dernier jour du trimestre civil suivant l'expiration du délai de six mois, soit le 30 juin 2018.
L'article L 145-9 alinéa 1er du code de commerce dispose que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
Un bail conclu pour une durée de neuf années se termine le dernier jour de la dernière année.
C'est ainsi que le bail initial du 12 mai 1964 a commencé à courir le 1er juin 1964 pour se terminer le 31 mai 1972. Un autre bail commercial a été ensuite régularisé à compter du 1er juin 1972 jusqu'au 31 mai 1981( pièce 2 de la SARL Belazur).
Un avenant de renouvellement du bail a été signé le 30 avril 2002 pour une durée de neuf années entières et consécutives 'commençant rétroactivement le 1er juin 2000 et se terminant le 1er juin 2009", soit neuf années et un jour.
Un congé avec offre de renouvellement a par ailleurs été signifié le 29 décembre 2008 par les auteurs de la SARL Belazur en vue de mettre fin audit bail et à sa tacite reconduction, pour le 30 juin 2009, dernier jour du trimestre civil.
Les parties s'accordent sur le fait que ce congé a eu pour effet de mettre fin au bail et en a fait naître un nouveau à compter du 1er juin 2009.
Selon l'article L 145-12, la durée du bail renouvelé est de neuf années sauf accord des parties pour une durée plus longue.
Par conséquent, le nouveau bail a été renouvelé pour une durée de neuf années se terminant le 31 mai 2018 et non le 1er juin 2018, comme l' a retenu à tort le tribunal.
Le délai de six mois se décomptait donc à compter du 31 mai 2018, dernier jour du bail et le congé délivré le 30 novembre 2017 respecte bien le préavis prévu à l'article L 145-9 alinéa du code de commerce.
La preneuse se prévaut également de l'article L 145-9 alinéa 2 qui précise qu'à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Toutefois de telles dispositions ne sont pas applicables au cas d'espèce en ce que cette règle ne concerne que l'hypothèse d'un congé délivré au cours d'une prolongation tacite. En revanche, si l'une ou l'autre des parties entend mettre fin au bail pour sa date d'expiration contractuelle, le congé devra être donné six mois à l'avance et pour cette date. Il est indifférent qu'elle coïncide ou non avec la fin d'un trimestre civil.
En l'occurrence, le bail n'était pas en tacite prolongation puisqu'un nouveau bail avait pris effet au 1er juin 2009 pour se terminer le 31 mai 2018.
La SELARL Pharmacie Degrelle [W] argue, enfin, que le congé est nul faute d'avoir été délivré par une personne dûment habilitée par une décision de l'assemblée générale des associés, s'agissant d'un acte de disposition. Elle expose plus particulièrement que la SARL Belazur étant constituée de trois associés personnes morales dont les sièges sociaux sont au Luxembourg ou en Suisse et que la notification d'un congé avec refus de renouvellement nécessite pour le mandataire social l'obtention d'un pouvoir spécial, que le simple pouvoir d'administré ne lui confère pas. Elle considère que la clause limitative des statuts doit s'interpréter comme interdisant au gérant de délivrer un congé sans autorisation de l'assemblée générale et que dès lors que le gérant est lui-même une personne morale, celle-ci aurait dû elle-même habiliter son gérant à pouvoir faire de même. Elle ajoute que sa qualité de tiers ne la prive pas de la possibilité d'opposer à la société intimée les limitations des pouvoirs prévues par ses statuts.
La SARL Belazur rétorque que:
- les limitations statutaires du pouvoir du gérant ne visent pas la délivrance d'un congé mais uniquement la conclusion d'un bail,
- un congé portant refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction entre dans son objet social et constitue en conséquence un acte de gestion que le gérant peut réaliser sans l'assemblée générale,
- en tout état de cause, la preneuse n'a aucune qualité à solliciter la nullité du congé délivré au motif que le gérant n'aurait pas respecté les limites statutaires, de telles restrictions n'étant pas établies dans l'intérêt de tiers à la société.
En l'espèce, le congé a bien été délivré à la requête du bailleur représenté par son gérant.
La société intimée communique ses statuts qui précisent qu'elle a ' pour objet, en France et hors de France:
- toute opérations de marchand de biens et à ce titre: l'achat, la construction et la vente en bloc ou par lots, en l'état ou après rénovation, d'immeubles et de droits immobiliers de toute nature, de fonds de commerce et de parts ou actions des sociétés immobilières;
- la propriété par voie d'acquisition, d'échange, d'apport ou autrement, de tous biens et droits immobiliers, la construction, l'aménagement, l'administration et l'exploitation par bail, la mise en location ou autrement de tous biens immobiliers;
- et plus généralement, toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d'en favoriser la réalisation ' ( article 2).
L'article 15 intitulé ' Gérance' stipule notamment que:
' Dans leurs rapports avec les tiers, le ou les gérants, sont investis des pouvoirs les plus étendus pour représenter la société et agir en son nom en toutes circonstances, sans avoir à justifier de pouvoirs spéciaux. Toutefois, à titre de règlement intérieur, la gérance pourra, sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale des associés statuant dans les conditions prévues ci-après à l'article 18 et sans que cette clause puisse être opposée aux tiers, effectuer l'une des opérations suivantes:
- acheter, vendre, échanger ou apporter tous immeubles,
- acquérir et céder toute mitoyenneté, stipuler et accepter toutes servitudes,
- contracter tous emprunts ou engagement financier d'un montant de 50.000 € pour le compte de la société,
- consentir toutes hypothèques et autres garanties sur les actifs sociaux,
- contracter toute convention de bail.'
Contrairement à ce que prétend la SELARL Pharmacie Degrelle [W], les limitations statutaires énoncées à l'article 15 ne visent pas la délivrance d'un congé mais uniquement la conclusion d'un bail, ce qui n'est pas le cas d'un congé qui est un acte unilatéral et non une convention.
Par ailleurs, la délivrance d'un congé portant refus de renouvellement d'un bail commercial et offre d'indemnité d'éviction entre dans l'objet social de la société tel que décrit à l'article 2. Il s'agit donc bien, comme l'a retenu à juste titre le tribunal, d'un acte de gestion que le gérant peut réaliser sans autorisation de l'assemblée générale.
Ce dernier motif de nullité invoqué par l'appelante sera également rejeté.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a dit que les effets du congé sont reportés au 1er juin 2018,
Statuant à nouveau sur ce point,
Dit que le congé en date du 30 novembre 2017 a été valablement délivré pour le 31 mai 2018,
Y ajoutant,
Condamne la SELARL Pharmacie Degrelle [W] à payer à la SARL Belazur la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
Condamne la SELARL Pharmacie Degrelle [W] aux dépens de la procédure d'appel.
Le Greffier, La Présidente,