CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 5 mars 2026, n° 22/10248

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 05 MARS 2026

Rôle N° RG 22/10248 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJYJV

S.C.I. AB PROVENCES

C/

S.A.R.L. JMB RACING

Copie exécutoire délivrée

le : 5 Mars 2026

à :

Me Maud DAVAL-GUEDJ

Me [C] [V]

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 04 Juillet 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/01574.

APPELANTE

S.C.I. AB PROVENCES

, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Chantal ASTRUC, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

S.A.R.L. JMB RACING

, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Céline CHAAR, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 06 Janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026,

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI AB Provences est propriétaire d'un local à usage d'entrepôt, avec cour, situé [Adresse 3].

Ce local est divisé, par une cloison intérieure, en deux parties d'une surface d'environ 300m² chacune.

La société JMB Racing est une écurie de voitures de course automobile et de véhicules sportifs dont l'activité consiste à organiser des événements sportifs et louer des véhicules et des pièces pour les circuits.

Par acte sous seing privé du 19 avril 2018, la SCI AB Provences, représentée par son gérant M.[E] [L], a donné à bail commercial à la SARL JMB Racing, représentée par son gérant, M. [S] [Z], son local commercial d'une superficie d'environ 300 m² à usage d'entrepôt, à compter du 20 avril 2018 jusqu'au 19 avril 2027 moyennant un loyer annuel de 24 000 euros.

Concernant la destination contractuelle des lieux loués, le bail commercial prévoit qu'il s'agit d'un local à usage exclusif d'entreposage.

Le 23 mars 2021 la SCI AB Provences faisait signifier à la société JMB Racing un acte intitulé sommation visant la clause résolutoire et elle sommait la preneuse, sous peine de se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire, de :

- remettre en état le mur extérieur de la façade, en procédant au démontage de la sirène et au bouchage des trous percés,

- enlever les deux semi-remorques de la cour,

- avoir à payer les sommes suivantes': 14'700 euros au titre des loyers et charges depuis janvier 2020 arrêtés au mois de février 2021 inclus, 1'470 euros à titre de la clause pénale (10'%), outre les frais de l'acte.

Par acte d'huissier délivré le 22 avril 2021 intitulé « assignation en opposition à sommation et commandement de payer », la SARL JMB Racing a fait assigner la SCI AB Provences devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence notamment en annulation de la sommation visant la clause résolutoire et en indemnisation par la bailleresse pour manquements à ses obligations contractuelles.

Par jugement rendu le 4 juillet 2022, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence se prononçait en ces termes':

- déboute la SARL JMB Racing de sa demande en nullité du commandement de payer délivré le 23 mars 2021,

- juge que la clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 23 mars 2021 à la SARL JMB Racing n'est pas acquise,

- rejette la demande de résiliation judiciaire du bail et en conséquence la demande d'expulsion et d'indemnité d'occupation,

- enjoint à la SCI AB Provences de permettre à la SARL JMB Racing un accès permanent au local loué et notamment au bureau, dont l'accès est bloqué, dans un délai d'un mois suivant la signification du présent jugement,

- enjoint à la SARL JMB Racing de faire enlever les deux remorques stationnées évoquées dans les constats d'huissier de justice immatriculées J 623 QG et AP 496 BT, dans le délai d'un mois suivant la signification du présent jugement,

- enjoint à la SCI AB Provences de délivrer à la SARL JMB Racing les quittances de loyers et les annexes 3 à 7 du bail commercial les liant,

- dit n'y avoir lieu à astreinte et séquestre du loyer,

- condamne la SCI AB Provences à payer à la SARL JMB Racing une somme de dix mille euros à titre de dommages et intérêts suite à ses manquements contractuels,

- déboute la SCI AB Provences de ses demandes de condamnation de la SARL JMB Racing,

- rejette les autres demandes,

- rappelle que l'exécution provisoire est de droit,

- condamne la SCI AB Provences à payer à la SARL JMB Racing la somme de trois mille euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne aux dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Céline Chaar, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La SCI AB Provences a formé un appel le 15 juillet 2022 en intimant la société JMB Racing.

L'ordonnance de clôture de l'instruction était prononcée le 16 décembre 2025.

CONCLUSIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2025, la SCI AB Provences demande à la cour de':

- recevant la SCI AB Provences en son appel,

la dire fondée et y faisant droit,

infirmer le jugement en ce qu'il a':

- jugé que la clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 23 mars 2021 à la SARL JMB Racing n'est pas acquise,

- rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail et en conséquence la demande d'expulsion et d'indemnité d'occupation,

- enjoint à la SARL AB Provences de permettre à la SCI JMB Racing un accès au local loué et notamment au bureau, dont l'accès est bloqué, dans un délai d'un mois suivant la signification du présent jugement,

- enjoint à la SCI AB Provences de délivrer à la SARL JMB Racing les quittances des loyers et les annexes 3 a' 7 du bail commercial les liant,

- dit n'y avoir lieu à astreintes,

- condamné la SCI AB Provences à payer à la SARL JMB Racing une somme de 10 000 euros de à titre de dommages-intérêts suite à ses manquements contractuels,

- débouté la SCI AB Provences de ses demandes de condamnation de la SARL JMB Racing,

- rejeté les autres demandes,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit,

- condamné la SCI AB Provences à payer à la SARL JMB Racing la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ,

- condamné aux dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Céline Racing, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.,

et statuant à nouveau de ces chefs,

à titre principal,

- juger acquise la clause résolutoire du bail du 19 avril 2018 par suite de la sommation du 23 mars 2021,

à titre subsidiaire:

- prononcer la résiliation judiciaire du bail du 19 avril 2018,

en tout état de cause :

- ordonner la libération immédiate et sans délai des lieux loués par la société JMB Racing et tous occupants de son chef et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir,

- autoriser la société AB Provences à procéder à l'expulsion du preneurs et de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 4], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,

- ordonner le transport et la séquestration de tous les objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meuble au choix du bailleur et aux frais du preneur,

- fixer l'indemnité d'occupation due par la société JMB Racing jusqu'à la date de libération des lieux au loyer contractuel en vigueur majoré de 50%, charges en sus,

- juger acquis au bailleur le dépôt de garantie versé par la société JMB Racing, par suite de la résiliation du bail aux torts du preneur,

- condamner la société JMB Racing à payer à la SCI AB Provences une somme de 73.741,12 € à parfaire au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2025 inclus,

- condamner la société JMB Racing à régler à la SCI AB Provences une majoration de 10% des sommes dues à titre de clause pénale,

- condamner la société JMB Racing à rembourser à la SCI AB Provences les frais et honoraires de procédure,

- assortir l'injonction faite à la SARL JMB Racing de faire enlever les deux remorques stationnées évoquées dans les constats d'huissier de justice immatriculées J 623 QG et AP 496 BT, dans le délai d'un mois suivant la signification du jugement d'une astreinte de 1.000 € par jour de retard.,

- débouter la société JMB Racing de ses demandes d'accès au bureau et de condamnation au paiement de dommages et intérêts au titre de prétendus manquements du bailleur à son obligation de délivrance ainsi que de sa demande de délivrance de quittances de loyers,

- débouter la société JMB Racing de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

- débouté la SARL JMB Racing de sa demande en nullité du commandement de payer délivré le 23 mars 2021 ,

- enjoint à la SARL JMB Racing de faire enlever les deux remorques stationnées évoquées dans les constats d'huissier de justice immatriculées J 623 QG et AP 496 BT, dans le délai d'un mois suivant la signification du présent jugement ,

- dire n'y avoir lieu à séquestre du loyer,

en outre,

- débouter la société JMB Racing de son appel incident visant à :

- prononcer la nullité de la « sommation visant la clause résolutoire » signifiée par la SCI AB Provences à la société JMB Racing,

- assortir l'injonction faire à la SCI AB Provences de permettre à la SARL JMB Racing un accès permanent au local loué et notamment au bureau, dont l'accès est bloqué, dans un délai d'un mois suivant la signification du présent jugement d'une astreinte de 1.000 € par jour de retard,

- condamner la SCI AB Provences à payer à la SARL JMB Racing la somme de 110.000 euros, à' titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi résultant de la mise en 'uvre de mauvaise foi de la clause résolutoire et des manquements graves, répétés et actuels aux obligations contractuelles de la SCI AB Provences,

- assortir l'injonction faite à la SCI AB Provences de délivrer à la SARL JMB Racing les quittances de loyers et les annexes 3 à 7 du bail commercial les liant d'une astreinte de 1.000 € par jour de retard,

- autoriser la société JMB Racing à consigner les loyers à venir sur un compte séquetres ouvert par Mme [C] [V] à la CARPA jusqu'à la disparition des manquements de la SCI AB Provences à ses obligations de délivrance et de jouissance des locaux donnés à bail,

- la débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la société JMB Racing au paiement de la somme de 15.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 décembre 2025 ,la société JMB Racing demande à la cour de :

vu les articles 1103, 1104 et 1219 et suivants 1231-5, 1289 du code civil, les articles L145-1 et suivants du code de commerce 4 et suivants 699, 700, du code de procédure civile,

- confirmer le jugement du 4 juillet 2022 sur les chefs de jugement suivants :

- juge que la clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 23 mars 2021 à la SARL JMB Racing n'est pas acquise,

- rejette la demande de résiliation judiciaire du bail et en conséquence la demande d'expulsion et d'indemnité d'occupation,

- enjoint à la SCI AB Provences de permettre à la SARL JMB Racing un accès permanent au local loué et notamment au bureau, dont l'accès est bloqué, dans un délai d'un mois suivant la signification du présent jugement,

- enjoint à la SCI AB Provences de délivrer à la SARL JMB Racing les quittances de loyers et les annexes 3 à 7 du bail commercial les liant,

- déboute la SCI AB Provences de ses demandes de condamnation de la SARL JMB Racing,

- rappelle que l'exécution provisoire est de droit,

- condamne la SCI AB Provences à payer à la SARL JMB Racing la somme de trois mille euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne aux dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Céline Chaar, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile (SIC),

- réformer le jugement sur les chefs de jugements suivants :

- déboute la SARL JMB Racing de sa demande en nullité du commandement de payer délivré le 23 mars 2021,

- enjoint à la SARL JMB Racing de faire enlever les deux remorques stationnées évoquées dans les constats d'huissier de justice immatriculées J 623 QG et AP 496 BT, dans le délai d'un mois suivant la signification du présent jugement,

- dit n'y avoir lieu à astreintes et séquestre du loyer,

- condamne la SCI AB Provences à payer à la SARL JMB Racing une somme de dix mille euros à titre de dommages et intérêts suite à ses manquements contractuels,

- rejette les autres demandes,

statuant à nouveau,

à titre principal,

- sur la nullité de la «'sommation visant la clause résolutoire'» signifiée par la SCI AB Provences en date du 23 mars 2021 à la société JMB Racing

- déclarer la société JMB Racing recevable et bien fondée en la présente opposition à sommation visant la clause résolutoire,

- dire et juger que la mention du délai imparti au locataire pour se mettre en règle est ambiguë,

- dire que l'indication sur la «'sommation visant la clause résolutoire'» des manquements reprochés est imprécise et en tout état de cause erronée et contradictoires quant aux périodes et montants des sommes dues au titre des loyers et charges rendant incompréhensible les demandes du bailleur,

- constater que la SCI AB Provences a privé depuis le 25 novembre 2019 la société JMB Racing de la jouissance du bureau, objet du bail commercial du 19 avril 2018,

- constater que la SCI AB Provences empêche l'accès au local loué par le stationnement quotidien de ses véhicules et son matériel depuis le 25 novembre 2019,

- dire que la SCI AB Provences a mis en 'uvre de mauvaise foi la clause résolutoire eu égard aux manquements graves et répétés à ses obligations contractuelles de délivrance et jouissance du bail,

- dire que la SCI AB Provences ne saurait valablement se fonder sur les loyers postérieurs au commandement de payer pour solliciter l'acquisition de la clause résolutoire alors que la somme de 14'700 Euros réclamée dans le commandement du 23 mars 2021 a été réglée avant l'expiration du délai d'un mois imparti,

- dire que le commandement de payer du 23 mars 2021 est sans objet en l'état du paiement effectué dans le mois de délivrance dudit acte,

- constater que les charges locatives ne sont pas justifiées,

- prononcer la nullité de la «'sommation visant la clause résolutoire'» signifiée par la SCI AB Provences en date du 23 mars 2021 à la société JMB Racing,

- assortir l'injonction faite à la SCI AB Provences de permettre à la SARL JMB Racing un accès permanent au local loué et notamment au bureau, dont l'accès est bloqué, dans un délai d'un mois suivant la signification du présent jugement d'une astreinte de 1'000'€ par jour de retard,

- constater que la SCI AB Provences a commis des manquements graves à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible des locaux loués à la société JMB Racing de novembre 2019 jusqu'au jugement du 4 juillet 2022,

- constater que la SCI AB Provences a commis des manquements graves à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible des locaux loués à la société JMB Racing postérieurement à la signification le 15 novembre 2022 du jugement déféré depuis le 22 décembre 2022 à ce jour,

- condamner la SCI AB Provences à payer à la société JMB Racing la somme de 6000 euros au titre des charges injustifiés sur la période de janvier 2020 à janvier 2025,

- condamner la SCI AB Provences à payer à la société JMB Racing la somme de 110'000 euros, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi résultant de la mise en 'uvre de mauvaise foi de la clause résolutoire du 23 mars 2021 et des manquements graves, répétés et de novembre 2019 aux obligations contractuelles de la SCI AB Provences jusqu'au jugement du 4 juillet 2022,

- condamner la SCI AB Provences à payer à la société JMB Racing à la somme à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis depuis le 22 décembre 2022 à ce jour soit la condamner au paiement des sommes de :

- 4 790 euros en réparation du préjudice subi par la société concluante au titre de la perte du contrat qui devait être honoré le 23 décembre 2022 et qui n'a pu l'être en raison du blocage à l'accès du local loué ,

- 144 000 euros suite à la perte des contrats de sponsoring en 2023 résultant de la perte de confiance de ses clients suite à l'impossibilité d'honorer ledit contrat le 22 décembre 2022,

- 20 000 euros pour les blocages répétés après le 22 décembre 2022 jusqu'au 17 juin 2024

- 20.000 euros au titre du préjudice moral pour atteinte à son image et réputation

- ordonner les compensations de créances entre la SCI AB Provences et la société JMB Racing et constater l'absence de créance de la SCI AB Provences

- assortir l'injonction faite à la SCI AB Provences de délivrer à la SARL JMB Racing les quittances de loyers et les annexes 3 à 7 du bail commercial les liant d'une astreinte de 1'000'€ par jour de retard,

- autoriser la société JMB Racing à consigner les loyers à venir sur un compte séquestre ouvert par Me [C] [V] à la CARPA jusqu'à la disparition des manquements de la SCI ABProvences à ses obligations de délivrance et jouissance des locaux donnés à bail,

- débouter la SCI AB Provences de toutes ses demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire, le rejet de toute demande irrecevable et infondée tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire du bail commercial du 19 avril 2018,

si par extraordinaire, la cour ne devait pas faire droit aux demandes de la société JMB Racing formulée à titre principal, il conviendra de :

- constater que la SCI AB Provences a commis dans manquements graves à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible des locaux loués à la société JMB Racing de novembre 2019 jusqu'au jugement du 4 juillet 2022,

- constater que la SCI AB Provences a commis dans manquements graves à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible des locaux loués à la société JMB Racing postérieurement à la signification le 15 novembre 2022 du jugement déféré depuis le 22 décembre 2022 à ce jour,

- dire que la SCI AB Provences ne démontre pas les manquements de la société JMB Racing,

- dire que le commandement de payer du 23 mars 2021 est sans objet en l'état du paiement effectué dans le mois de délivrance dudit acte le 19 avril 2021,

- dire que la SCI AB Provences n'est pas fondée à solliciter le paiement d'une quelconque somme concernant les loyers postérieurs au commandement de payer de mars eu égard aux manquements graves et répétées actuels à ses obligations contractuelles sur cette période,

- dire que la SCI AB Provences n'était pas fondée à pratiquer une saisie conservatoire pour la somme 23'100 euros de mars 2021 à janvier 2022 concernant les loyers postérieurs au commandement de payer eu égard aux manquements graves et répétées à ses obligations contractuelles sur cette période

- dire que la SCI AB Provences n'est pas fondée à solliciter l'acquisition de la clause résolutoire ni la résiliation judiciaire du bail du 19 avril 2018 en l'absence de dette locative et en l'état de ses manquements graves et répétées à ses obligations contractuelles,

- débouter la SCI AB Provences de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la SCI AB Provences à payer à la société JMB Racing la somme de 6000 euros au titre des charges injustifiés sur la période de janvier 2020 à janvier 2025 ,

- condamner la SCI AB Provences à payer à la société JMB Racing la somme de 110'000 euros, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi résultant de la mise en 'uvre de mauvaise foi de la clause résolutoire du 23 mars 2021 et des manquements graves, répétés et de novembre 2019 aux obligations contractuelles de la SCI AB Provences jusqu'au jugement du 4 juillet 2022

- condamner la SCI AB Provences à payer à la société JMB Racing à la somme à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis depuis le 22 décembre 2022 à ce jour soit la condamner au paiement des sommes de :

4'790 euros en réparation du préjudice subi par la société concluante au titre de la perte du contrat qui devait être honoré le 23 décembre 2022 et qui n'a pu l'être en raison du blocage à l'accès du local loué ,

144'000 euros suite à la perte des contrats de sponsoring en 2023 résultant de la perte de confiance de ses clients suite à l'impossibilité d'honorer ledit contrat le 22 décembre 2022

20'000 euros pour les blocages répétés après le 22 décembre 2022 jusqu'au 17 juin 2024

20'000 euros au titre du préjudice moral pour atteinte à son image et réputation

- dire et juger que les charges locatives ne sont pas justifiées,

- ordonner les compensations de créances entre la SCI AB Provences et la société JMB Racing et constater l'absence de créance de la SCI AB Provences,

- autoriser la société JMB Racing à consigner les loyers à venir sur un compte séquestre ouvert par Me [C] [V] à la CARPA jusqu'à la disparition des manquements de la SCI AB Provences à ses obligations de délivrance et jouissance des locaux donnés à bail,

à titre très subsidiaire,si par extraordinaire, dans l'hypothèse où seraient retenues des contraventions au bail à l'égard de la société locataire, il est demandé :

- ordonner la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire visée dans le commandement en vertu des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce et l'octroi d'un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir pour permettre à la société JMB Racing de se conformer au bail,

- condamner la SCI AB Provences à payer à la société JMB Racing la somme de 6000 euros au titre des charges injustifiées sur la période de décembre 2019 à décembre 2024,

- condamner la SCI AB Provences à payer à la société JMB Racing à la somme provisionnelle à titre de dommages-intérêts':

- de 4'790 euros en réparation du préjudice subi par la société concluante au titre de la perte du contrat qui devait être honoré le 23 décembre 2022 et qui n'a pu l'être en raison du blocage à l'accès du local loué,

- 144.000 euros suite à la perte des contrats de sponsoring en 2023 résultant de la perte de confiance de ses clients suite à l'impossibilité d'honorer ledit contrat le 22 décembre 2022

- 20'000 euros pour les blocages répétés après le 22 décembre 2022 jusqu'au 17 juin 2024

- 20'000 euros au titre du préjudice moral pour atteinte à son image et réputation

- ordonner les compensations de créances entre la SCI AB Provences et la société JMB Racing et constater l'absence de créance de la SCI AB Provences,

- enjoindre à la SCI AB Provences de communiquer un décompte corrigé, et l'ensemble des justificatifs des charges et taxes y figurant,

- prononcer la compensation des créances entre les deux sociétés AB Provences et JMB Racing,

- suspendre le jeu de la clause résolutoire visée dans les commandements délivrés par SCI AB Provences,

- octroyer des délais de paiement de trois mois à la société JMB Racing, à compter de la décision à intervenir pour permettre à la société JMB Racing de se conformer au bail,

à titre infiniment subsidiaire,

si par extraordinaire, la cour fait droit à la demande du bailleur au titre de l'acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail commercial,

- juger que la demande de condamnation au paiement d'une l'indemnité d'occupation majorée de 50'% au titre de l'article 16 du bail commercial du 19 avril 2018 et de conservation du dépôt de garantie constitue une clause pénale manifestement excessive que le juge peut réduire à néant au sens de l'article 1231-5 du code civil,

- réduire à néant la demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation majorée de 50'% au titre de l'article 16 du bail commercial du 19 avril 2018 et de conservation du dépôt de garantie,

en tout état de cause,

- débouter la SCI AB Provences de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

- condamner la SCI AB Provences à payer à la société JMB Racing la somme de 15'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI AB Provences aux entiers dépens distraits au profit de Me Céline Chaar sur ses offres de droit.

MOTIFS

1-sur l'assiette du bail commercial et sur le bureau

Vu les articles 9 et 1353 du code de procédure civile,

La preneuse estime que le premier juge a eu raison de dire que le bureau faisait partie de l'assiette du bail litigieux et qu'il aurait dû lui être délivré dans le cadre de la location. Elle précise:

- lorsque que les palettes appartenant au bailleur entreposées contre un mur des locaux pris à bail ont été enlevées, M. [S] [Z] a découvert que le bailleur a, pendant son absence et à son insu, procédé à des travaux au sein des locaux loués en édifiant une cloison l'empêchant d'accéder à la pièce servant de bureau et réduisant unilatéralement et sans son consentement la surface des locaux loués,

- reconnaissant l'appropriation illicite de la surface louée au preneur concernant le bureau, la SCI AB Provences lui a adressé par mail du 3 février 2020 un avenant au bail proposant une réduction incluant les charges rétroactivement à compter du 1er décembre 2019,

- le bail commercial date du 19 avril 2018 et depuis son entrée dans les lieux loués, la société JMB Racing bénéficiait au sein des locaux loués objet du bail d'un bureau lui permettant de recevoir ses clients,

- la société JMB Racing n'a plus, depuis le 25 novembre 2019, aucun accès au bureau pourtant objet de l'assiette du bail commercial litigieux,

- elle n'a fait aucun aveu sur le fait que le bureau ne ferait pas partie de l'assiette du bail commercial,

- ce n'est que dans le cadre de la présente procédure et pour les besoins de la cause que la SCI AB Provences n'a pas hésité pas à mentir en prétendant que le bureau ne faisait pas partie de l'assiette et qu'il serait loué à société Phenix,

- tant l'annexe 2 et l'article 7 du bail commercial conclu le 19 avril 2018 prévoient expressément que le locataire prend en charge la taxe sur le bureau objet du bail.

La bailleresse estime au contraire que le bureau n'est pas compris dans l'assiette du bail commerce et qu'elle n'avait donc pas ni à le louer à la société JMB Racing ni à le délivrer à cette dernière. Elle apporte les précisions suivantes:

- la désignation des lieux loués par le bail commercial ne comprend pas de bureau,

- aux termes d'un acte sous seing privé en date du 1er décembre 2018, la SCI AB Provences a loué à la société Phenix, la partie gauche du local,l'article 2 de ce second bail commercial prévoit que la désignation des lieux loués est la suivante : un local commercial d'une superficie d'environ 315 mètres carrés a' usage d'entrepôt attenant à deux bureaux,

- dès son entrée dans les lieux, la société Phenix a souscrit et réglé les consommations liées aux bureaux communicants.

Au cas d'espèce, concernant son emprise et concernant la désignation des lieux loués,le bail commercial du 19 avril 2018 liant les parties, stipule, en son article 2, que les lieux loués 'se composent de la façon suivante : un local commercial d'une superficie d'environ 300 mètres carrés à usage d'entrepôt. Tels que lesdits locaux se poursuivent et comportent, suivant plan ci-après annexé aux présents (annexe 1). Le preneur déclarant par ailleurs parfaitement les connaître'.

Ainsi, concernant la désignation précise des pièces louées à la preneuse, le bail renvoie expressément à son annexe 1, laquelle est censée être un plan des lieux loués. L'annexe 1, qui est en réalité un document intitulé 'état des lieux' et non pas un 'plan', énumère l'ensemble des pièces louées à la preneuse, dont un bureau.

Au surplus, l'annexe 2 du même bail commercial, à laquelle l'article 7-1 renvoie expressément (article 7 -1 intitulé charges) , au sujet de la répartition des charges et impôts, prévoit expressément que le locataire remboursera au bailleur 'la taxe sur les bureaux'.

Concernant la valeur contractuelle desdites annexes, il ne fait pas de doute qu'elles font bien partie du bail commercial puisque, quand bien même elles ne comporteraient pas la signature de l'une ou l'autre des parties, le bail se réfère bien expressément auxdites annexes.

La bailleresse estime que ces annexes étaient en réalité sans rapport avec le bail commercial litigieux, étant afférentes à un autre bail et ayant été attachées par méprise au bail litigieux liant les parties. Toutefois, lesdites annexes ont bien été présentées à la société JMB Racing par la bailleresse comme étant les bonnes annexes afférentes au bon bail et celle-ci a donc accepté de souscrire le bail commercial sur la base de l'ensemble des pièces contractuelles qui lui ont été soumises, donc y compris sur la base des annexes 1 et 2 telles que la bailleresse les lui a présentées.

Au-delà, la société AB Provences ne démontre pas qu'elle aurait transmis ces annexes par erreur à la preneuse ni qu'elle aurait tenté de révéler sa supposée erreur à la preneuse une fois qu'elle s'en serait rendu compte.

Le bail commercial conclu entre les parties stipule donc bien qu'un bureau fait partie des pièces louées à la preneuse.

Il importe peu de savoir que la bailleresse aurait ensuite loué, selon un bail commercial postérieur à celui souscrit par la preneuse, ce même bureau litigieux, à une autre locataire, la société Phénix international (dont le gérant, M. [E] [L] est le même que celui de la société bailleresse, AB Provences). En effet, dès lors que le bureau faisait partie de l'emprise du bail commercial, il ne pouvait être loué encore une fois à une autre société dans le cadre d'un autre bail commercial postérieur au bail commercial litigieux.

Si une négociation s'est engagée en 2019 entre les parties concernant une éventuelle réduction du loyer, il ne résulte toutefois d'aucun échange entre elles que la société JMB Racing aurait reconnu que le bail commercial n'englobait pas le bureau. Bien au contraire, dans plusieurs courriels, la preneuse s'est insurgée sur le fait qu'elle ne pouvait plus accéder au bureau , reprochant à la bailleresse de s'être appropriée ledit bureau sans son accord. Ainsi, dans un courriel du 20 juin 2020, la preneuse écrivait ceci à la société AB Provences : 'Nous vous remercions aussi de libérer nos bureaux que vous utilisez sans notre accord et que vous vous êtes approprié à notre insu sans notre autorisation. Un expert devra estimer la baisse de loyer que nous devons avoir suite à l'impossibilité d'utiliser nos bureaux depuis'.

Par ailleurs, l'échange de courriels entre les parties, toujours au sujet du bureau, a toujours porté sur une éventuelle réduction du loyer suite aux plaintes de la preneuse, ce qui est un élément de plus corroborant le fait que le loyer initialement fixé entre les parties concernait bien la mise en location d'un bureau,en plus de celle de l'entrepôt. Ainsi, dans un courriel du 3 février 2020 adressé par la bailleresse à la preneuse , il est mentionné ceci : '('.) Je vous transfère comme convenu avec [S] l'avenant pour la réduction du loyer (le loyer passe à 2000 euros par mois CC)'.

La cour observe encore que la preneuse n'a jamais accepté de signer l'avenant n° 1 au bail commercial, celui qui diminue le loyer de 2100 euros à 2000 euros à partir du 1er décembre 2019, ce qui témoigne de son opposition à la modification du bail commercial initial et de son opposition à ce que le bureau ne lui soit plus loué contrairement aux stipulations contractuelles originelles.

Ainsi, dés l'origine du bail commercial, le bureau était bien loué à la preneuse et, par la suite, celle-ci a refusé toute modification du bail commercial qui supprimerait la location du bureau.

Par conséquent, c'est à juste titre que la preneuse affirme que le bureau fait bien partie du bail commercial et qu'elle était en droit de l'occuper et d'invoquer la bonne exécution de ses obligations par la bailleresse relativement à cette pièce en particulier également.

2-sur la demande de la preneuse de remboursement d'un indu de charges

Selon l'article R145-36 du code de commerce dans sa version en vigueur depuis le 06 novembre 2014 : L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Concernant la répartition des charges, le bail commercial du 19 avril 2018 prévoit les clauses suivantes :

- il sera par ailleurs demandé au preneur de verser d'avance et au début de chaque trimestre une provision correspondant au quart du montant des charges de l'année civile écoulée, dans les limites précisées dei-dessus, une régularisation étant effectuée chaque année, après reddition des comptes par le syndic, l'éventuel trop perçu étant déduit, ou au contraire, le complément étant facturé lors de l'appel du terme trimestriel suivant ladite régularisation,

- il est ici précisé que pour la première année, la provision mensuelle sur charges s'élèvera à 100 euros par mois qui sera payée en même temps que le loyer,

- le preneur devra satisfaire à toutes les charges de ville, de police et de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus, de manière à ce que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet en en particulier, il devra acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives et tous impôts et taxes dont le bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque, il devra justifier de leur acquit à toute réquisition et huit jours au moins avant le départ en fin de jouissance,

- le preneur devra d'autre part rembourser au bailleur sa quote-part calculée comme pour les charges, de tous droits ou taxes et redevances liées à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement, tels qu'énumérés dans l'inventaire des impôts, taxes et redevances actuels liés au bail ci-après annexé (annexe 2), seuls les impôts, taxes et redevances limitativement énumérés à l'article R 145-35 du code de commerce demeurant à la charge du bailleur,

- le preneur devra prendre notamment à sa charge le paiement des taxes, impôts, et redevances suivants :

- taxe d'enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage,

- impôt foncier et taxes additionnelles à l'impôt foncier ('.)

- taxe de voirie et taxe d'écoulement d'égout,

- taxes sur les bureaux, les commerciaux et de stockage,

- impôts, taxes et redevances liées à l'usage de l'immeuble ou à un service dont le preneur bénéficie ou indirectement à l'exclusion des impôts, taxes et redevances dont le redevable légale est le bailleur conformément à l'article R 145-35 du code de commerce.

Concernant le montant des charges dues par la preneuse à la bailleresse, le bail commercial met à la charge de cette dernière une provision mensuelle de 100 euros par mois à payer en même temps que le loyer.

La preneuse sollicite la condamnation de la SCI AB Provences à lui rembourser la somme de 6000 euros au titre d'un indu de charges, sur la période de janvier 2020 à janvier 2025, apportant les précisions suivantes :

- aucune charge n'est justifiée alors qu'une provision de 100 euros par mois est exigée par la bailleresse,

- la société JMB Racing est fondée à solliciter la restitution des provisions de charges indûment perçues par la bailleresse sur les cinq dernières années à hauteur de 6000 euros sans justificatif (100'x12 :1200. soit 1200'×'5 :6000 euros),

- une provision sur charge prévue dans un contrat implique pour le bailleur une justification réelle de ces charges provisionnées tous les mois,

- en l'état de la contestation sérieuses des charges et taxes et non justifiées, la cour déboutera la société bailleresse de ses demandes en l'absence de décompte exact produit dans le cadre du commandement contesté et le décompte arrêté à novembre 2025,

- les deux locaux et ce malgré les demandes de la preneuse au bailleur de procéder aux démarches qui lui incombent en tant que propriétaire pour mettre en place des compteurs individuels,

-à défaut de mise en place de compteur individuels par l'inertie du bailleur, la société JMB Racing n'a pas à prendre en charge la consommation d'électricité et d'eau de tous les autres occupants du bâtiment dès lors que le bail litigieux prévoit que ces charges sont des dépenses personnelles nécessitant des abonnements personnels.

S'opposant à la demande de preneuse de remboursement de charges, contestant tout trop perçu, la bailleresse appelante se défend en ces termes :

- le montant de la provision sur charges à hauteur de 100 euros par mois est prévu au bail,

- par courrier officiel du 12 juin 2023, le conseil de la bailleresse a communiqué au conseil de la société JMB Racing les factures des dépenses de charges réglées depuis 2020, dont le montant excède bien largement la seule provision sur charges de 100 euros prévue au bail,

- s'agissant des compteurs électriques individuels d'électricité et d'eau, le bailleur avait organisé le déplacement d'un technicien sur place pour le vendredi 14 mars 2025, rendez-vous dont le preneur a été informé par mail et lettre recommandée du 3 mars 2025 et qu'il n'a pas honoré, l'entrepôt étant fermé lors de la visite du technicien.

Il est de principe que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues par le bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges , dont le locataire peut dès lors obtenir le remboursement.

Le bailleur a toutefois la faculté de justifier, au plus tard au cours de l'instance dans le cadre de laquelle la demande en répétition de l'indu a été formée, du quantum des charges qui seraient effectivement récupérables sur le preneur.

Au cas d'espèce, les charges litigieuses qui ont été payées et qui ne seraient pas justifiées atteindraient, selon la preneuse, un montant de 6000 euros, pour la période de janvier 2020 à janvier 2025.

Il appartient à la bailleresse de justifier du quantum des charges qui seraient effectivement récupérables sur le preneur.

Par ailleurs, conformément aux clauses contractuelles du bail liant les parties, la bailleresse est tenue d'effectuer une régularisation annuelle en ces termes : 'une régularisation étant effectuée chaque année, après reddition des comptes par le syndic, l'éventuel trop perçu étant déduit, ou au contraire, le complément étant facturé lors de l'appel du terme trimestriel suivant ladite régularisation'.

Pour tenter de justifier les provisions sur charges qui ont été payées par la preneuse, la société AB Provences produit aux débats des factures d'eau et l'électricité qui concernent uniquement la société Phénix Internationale et non pas la preneuse, et ce sans pour autant fournir une clé de répartition entre cette dernière et la société à qui les dépenses ont été facturées. Si la preneuse ne conteste pas qu'elle n'a pas honoré un rendez-vous avec un technicien, en mars 2025, il n'est pas pour autant démontré en quoi la bailleresse était empêchée d'installer des compteurs individuels depuis l'origine du bail commercial, soit depuis avril 2018.

La bailleresse ne produit aucune régularisation des charges dues pour la période de janvier 2020 à janvier 2025, le décompte joint au commandement de payer mentionnant seulement le montant des provisions impayées mais ne pouvant s'analyser en une régularisation de charges.

Compte tenu toutefois du fait que la preneuse ne conteste pas avoir consommé à tout le moins de l'électricité, sans la rembourser à la bailleresse, et ce pendant plusieurs années, la cour estime que les charges trop payées par la preneuse sont limitées 2500 euros (ce d'autant que la société JMB Racing ne produit aucun courrier par lequel elle aurait pu se plaindre auprès de la bailleresse du caractère indu des charges pendant toutes ces années).

La cour condamne en conséquence, la société AB Provences à payer à la société JMB Racing la somme de 2500 euros au titre des provisions sur charges non justifiées pour la période de janvier 2020 à janvier 2025.

La cour, ayant d'ores et déjà procédé au compte entre les parties concernant les charges, rejette la demande de l'intimée d'injonction de communication de décomptes clairs et corrigés des charges.

3-sur la demande de la preneuse de délivrer une injonction à la bailleresse de lui laisser un accès permanent au local loué et notamment au bureau

Le jugement dont il est fait appel par la bailleresse comprend le chef suivant dans son dispositif : enjoint à la SCI AB Provences de permettre à la SARL JMB Racing un accès permanent au local loué et notamment au bureau, dont l'accès est bloqué, dans un délai d'un mois suivant la signification du présent jugement .La preneuse appelante demande à la cour de confirmer ledit chef de jugement tout en ajoutant une astreinte de 1'000 € par jour de retard.

Au soutien de sa demande, la preneuse fait valoir :

- le bail est destiné à l'entreposage de matériel et il est donc impératif pour la société JMB Racing de permettre les rotations de son camion semi-remorque en s'arrêtant temporairement devant l'entrée du local loué pour charger et décharger le matériel qui est le plus souvent constitué de pièces automobiles très lourdes telles que des moteurs et parfois de véhicules,

- la bailleresse a édifié une cloison dans les locaux loués pendant l'absence du locataire privant l'accès au bureau loué dans ledit bail et constitutive d'une appropriation illicite du bureau par le bailleur.

Pour s'opposer à la demande de la preneuse de déblocage de l'accès aux locaux loués, la bailleresse répond :

- le local loué par la société JMB Racing est mitoyen à un autre local loué par la société Phenix,

- la société Phenix a pu ponctuellement stationner ses véhicules dans la cour sans toutefois empêcher l'accès au local loué,

-à l'appui de ses allégations, la preneuse n'a produit que deux courriels émanant de son représentant légal, datés des 20 juin 2020 et 12 août 2020, or nul ne peut se constituer une preuve à soi-même,

- aucune autre pièce n'est versée aux débats démontrant que la société JMB Racing aurait été dans l'impossibilité d'accéder au local à cause du stationnement des véhicules par le bailleur,

- les deux clichés non datés produits par la société JMB Racing ne démontrent pas que l'accès au local aurait été bloqué,

- les deux constats d'huissier versés aux débats par la société JMB Racing ne font nullement apparaître une impossibilité d'accès au local loué, aucun véhicule n'étant stationné devant l'entrée de la partie louée à l'intimée,

- la présence d'autres véhicules et de colis dans la cour commune n'a jamais empêché la société JMB Racing d'accéder à son local.

Au soutien de sa demande de déblocage de l'accès aux locaux loués, la preneuse verse aux débats les pièces suivantes qui démontrent de vraies difficultés régulières d'accès au local loué, pendant des années, difficultés effectivement imputables à la bailleresse :

- dans un mail du 25 novembre 2019 adressé à la bailleresse, la preneuse indique : ' quelle a été notre surprise de voir que nous ne pouvions accéder ni au bureau ni au sanitaire car plusieurs palettes et autres matériaux étaient entreposés dans notre local'!!!!!',

- dans un mail du 26 novembre 2019 , la société bailleresse répond :'nous allons procéder à votre demande et retirer l'intégralité des marchandises qui ont été entreposées dans votre entrepôt',

- les multiples courriels par lesquels la société preneuse se plaint du fait que la société bailleresse positionne des biens divers rendant difficiles l'accès aux locaux loués . Elle dénonce ainsi la présence de plusieurs palettes qui ne lui appartiennent pas dans ses locaux (courriel du 25 novembre 2018), de la présence du véhicule du gérant de la société bailleresse devant l'entrée du local loué le rendant totalement inutilisable (courriel du 20 juin 2020) de la présence d'un caterpillar et d'un transpalette bloquant l'accès à son local (courriel du 12 août 2020), de la présence d'une quantité importante ' de cartons et matériels entreposés' rendant 'l'entrée du local que vous me louez ('.)totalement inaccessible'(courriel du 29 mars 2022),

- les multiples photographies prises par le gérant de la société preneuse établissant que même si la société bailleresse ne positionne pas forcément des biens juste devant l'entrée du local loué à la preneuse, elle fait en sorte de les disposer juste à côté , ce qui gêne le mouvement des camions de la preneuse pour sortir et entrer dans l'entrepôt loué,

- le constat d'huissier de justice du 28 mars 2022 effectué par la société preneuse mettant en exergue la présence de''nombreux véhicules appartenant à la société voisine située sur la partie la plus à gauche du terrain', qui 'sont garés et entreposés , empêchant notamment la société JMB Racing de retirer ses remorques de semi-remorques garés devant l'entrée du local',

- l'attestation de M. [U] [D] dont il résulte que le 22 décembre 2022 le gérant de la société preneuse l'a contacté pour lui l'informer qu'il n'arrivait pas à récupérer son véhicule, le propriétaire du local ayant changé la serrure d'accès au site.

Par conséquent, la cour confirme le jugement en ce qu'il enjoint à la SCI AB Provences de permettre à la SARL JMB Racing un accès permanent au local loué et notamment au bureau, dont l'accès est bloqué, dans un délai d'un mois suivant la signification du présent jugement sauf à constater qu'il a été mis fin à l'infraction.

Au surplus, la cour rejette la demande de la société preneuse de prononcer une astreinte, les éléments du débat ne permettant pas de s'assurer qu'une telle mesure serait efficace, ce d'autant que la cour résilie judiciairement le bail commercial.

4-sur la demande de la preneuse relative aux quittances de loyers et aux annexes

La preneuse demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il enjoint à la SCI AB Provences de délivrer à la SARL JMB Racing les quittances de loyers et les annexes 3 à 7 du bail commercial les liant. Elle fait en particulier valoir qu'il aura fallu une demande en justice pour que le bailleur communique partiellement les quittances de loyer dans le cadre de la première instance.

Pour s'opposer à la confirmation du jugement sur ce point, la bailleresse rétorque :

- la SCI AB Provences a remis, depuis le 27 mai 2021, les quittances de loyer à la société JMB Racing, pour les périodes payées à savoir jusqu'au mois de février 2021,

- la société JMB Racing n'a réglé qu'en janvier 2023 les loyers dus depuis cette date,

- la société JMB Racing prétend que le bailleur lui aurait envoyé une quittance au nom d'une autre société. Or, la pièce produite par le preneur est un avis de taxe foncière, sans rapport avec la présente procédure,

- suite au jugement rendu le 4 juillet 2022, les quittances ont été à nouveau adressées à la société JMB Racing,

- les annexes du bail lui ont également été adressées en exécution du jugement rendu le 4 juillet 2022.

Concernant les quittances de loyers, la bailleresse ne démontre pas les avoir délivrées à la preneuse, se contentant de verser aux débats un courriel du 24 octobre 2022 , qui indique, en pièce jointe: 'les quittances pour loyers payés',ledit courriel n'étant accompagné d'aucune pièce jointe dans le cadre de ces débats.S'agissant des annexes 3 à 7 du bail commercial, la bailleresse prétend les avoir finalement adressées à la preneuse par courriel du 24 octobre 2022, tandis que la preneuse soutient que ce courriel ne contenait que l'annexe 7 uniquement et non pas les annexes 3 à 6.

Contrairement à ce qu'elle prétend, la bailleresse ne démontre toujours pas avoir adressé à la preneuse les annexes 3 à 7 du bail commercial. En effet, le courriel du 24 octobre 2022, qu'elle verse aux débats, indique seulement qu'il contient des pièces jointes, mais lesdites pièces jointes ne sont pas produites aux débats (sans compter que ce courriel du 24 octobre 2022 indique seulement qu'il joint une annexe 3 et une annexe 7, mais non pas les annexes 5 et 6).

La cour confirme en conséquence le jugement en ce qu'il enjoint à la SCI AB Provences de délivrer à la SARL JMB Racing les quittances de loyers et les annexes 3 à 7 du bail commercial les liant.

Ajoutant au jugement, la cour prononce une astreinte de 10 euros par jour de retard contre la société AB Provences, astreinte devant commencer à courir à l'issue d'un délai d'un mois suivant la signification de cet arrêt et ce pendant un délai maximum de 200 jours (astreinte s'appliquant uniquement à la délivrance des quittances de loyers payés).

5-sur les demandes des parties relatives aux deux remorques stationnées

La preneuse sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il lui enjoint de faire enlever les deux remorques stationnées évoquées dans les constats d'huissier de justice immatriculées J 623 QG et AP 496 BT, dans le délai d'un mois suivant la signification du présent jugement.

La bailleresse sollicite au contraire la confirmation du jugement sur ce point, précisant que les semi-remorques étaient stationnées dans la cour commune du local alors que conformément à l'article 11 du bail, la société JMB Racing ne peut procéder à aucun entreposage sur les parties communes ou privatives non comprises dans l'assiette du bail. La bailleresse ajoute que ce n'est qu'au mois de décembre 2022 que le preneur a enfin procédé à l'enlèvement des semi-remorques.

Au cas d'espèce, la bailleresse produit plusieurs pièces probantes et objectives témoignant de ce que la preneuse a souvent stationné deux camions dans la cour devant le local qu'elle louait, alors même que cette cour ne faisait pas partie de l'assiette du bail commercial et qu'elle ne la louait donc pas. Il échet de préciser que les pièces ne mettent pas en exergue de simples arrêts ponctuels des camions dans la cour (qui sont, eux, évidemment permis) mais une véritable situation de stockage et de stationnement pendant de longue durée desdits camions. C'est ce qui ressort en particulier de plusieurs courriels dont un courriel du bailleur du 26 novembre 2019 (mentionnant un semi-remorque du preneur garé sur le parking commun sans autorisation depuis plus d'un an), des constats d'huissier de justice diligentés par la bailleresse les 29 mai et 10 juin 2020, 31 mai 2021, du commandement du 23 mars 2021.

La bailleresse reconnaissant que , depuis le mois de décembre 2022, la preneuse a enfin fait enlever les deux remorques stationnées à tort en dehors de l'assiette commerciale, la cour confirme le jugement en ce qu'il enjoint à la SARL JMB Racing de faire enlever les deux remorques stationnées évoquées dans les constats d'huissier de justice immatriculées J 623 QG et AP 496 BT, sauf à constater qu'il a été mis fin à l'infraction.

6-sur la demande de la preneuse de dommages-intérêts pour manquements de la bailleresse à ses obligations contractuelles de délivrance et de jouissance paisible

La preneuse sollicite la condamnation de la bailleresse à l'indemniser à hauteur des sommes suivantes :

- en réparation des préjudices subis jusqu'au jugement du 4 juillet 2022 : à la somme de 110'000 euros à titre de dommages-intérêts pour mise en 'uvre de mauvaise foi de la clause résolutoire du 23 mars 2021 et pour manquements graves, répétés de la bailleresse à ses obligations contractuelles,

- en réparation des préjudices subis depuis le 22 décembre 2022 :

- 4 790 euros au titre de la perte du contrat qui devait être honoré le 23 décembre 2022 et qui n'a pu l'être en raison du blocage à l'accès du local loué ,

- 144.000 euros suite à la perte des contrats de sponsoring en 2023 résultant de la perte de confiance de ses clients suite à l'impossibilité d'honorer ledit contrat le 22 décembre 2022,

- 20'000 euros pour les blocages répétés après le 22 décembre 2022 jusqu'au 17 juin 2024,

- 20.000 euros au titre du préjudice moral pour atteinte à son image et réputation.

Au soutien de ses demandes indemnitaires, la preneuse avance :

- la bailleresse a commis des inexécutions contractuelles concernant ses obligations de délivrance et de jouissance paisible des locaux loués pour les périodes de novembre 2019 jusqu'au jugement du 4 juillet 2022, puis postérieurement à la signification le 15 novembre 2022 du jugement déféré depuis le 22 décembre 2022 à ce jour,

- le bailleur et son personnel ont pénétré sans son autorisation et à son insu très certainement le samedi le 23 novembre 2019 ou le dimanche le 24 novembre 2019 pendant le week-end où son personnel est absent dans les locaux loués pour stocker une quantité importante de palettes en bois bloquant ainsi l'accès au bureau loué et aux sanitaires,

- postérieurement à la signification en date du 15 novembre 2022 du jugement déféré et malgré l'injonction qui lui était faite dans le délai d'un mois de laisser l'accès permanent au local loué soit au plus tard le 15 décembre 2022, la société bailleresse s'est à nouveau introduite par effraction à l'intérieur du local loué pour y poser une caméra non autorisée dès le 22 et 23 décembre 2022 et a bloqué de manière quotidienne l'accès au local loué dès le 22 décembre 2022 et sur une période allant du 22 décembre 2022 au mois de juin 2024,

- les manquements graves du bailleur ont conduit dans un premier temps le locataire à suspendre temporairement le règlement des loyers de janvier 2020 à août 2020,

- le bailleur est à l'origine d'une obstruction quotidienne des locaux loués, il stationne volontairement un chariot élévateur et un transpalette lui appartenant devant le local de son locataire,

- le bailleur a édifié une cloison dans les locaux loués pendant l'absence du locataire privant l'accès au bureau loué dans ledit bail et marquant l'appropriation illicite du bureau,

- la société JMB Racing n'a plus , depuis le 25 novembre 2019, aucun accès au bureau pourtant objet de l'assiette du bail commercial litigieux,

- lorsque l'entrée du local loué est rendu inaccessible par le stationnement de matériel et véhicule du bailleur, il est impossible de charger le matériel et des véhicules dans les camions semi-remorque alors que ce matériel fait l'objet de prestations qui sont attendues par les cocontractants de JMB Racing à une date déterminée sur les circuits automobiles,

- outre la privation d'une surface des locaux, le fait pour le bailleur d'empêcher l'accès à l'entrepôt loué et spécifiquement l'entrée par le stationnement permanent de ses véhicules lui cause un préjudice financier en termes de perte de contrat et d'atteinte à sa réputation et son image vis-à-vis de ses clients

Pour s'opposer à toute demande indemnisation de la preneuse, la bailleresse rétorque :

-à aucun moment, le bailleur n'a pénétré sans autorisation dans les lieux loués,

- au mois de novembre 2019, la société Phenix qui occupe le local mitoyen avait entreposé quelques palettes dans les lieux loués avec l'autorisation du préposé de la société JMB Racing,

- le local loué par la société JMB Racing est mitoyen à un autre local loué par la société Phenix, [Localité 2]-ci a pu ponctuellement stationner ses véhicules dans la cour, sans toutefois empêcher l'accès au local loué, comme le soutient la société JMB Racing,

- le bailleur a pu ponctuellement stationner ses véhicules dans la cour, sans toutefois empêcher l'accès au local loué, comme le soutient la preneuse,

- suivant courrier recommandé avec avis de réception en date du 21 décembre 2022, la société AB Provences a informé le locataire qu'un changement de serrure du portail était nécessaire pour des raisons de sécurité, car il ne fonctionnait plus et a invité le locataire à procéder à la prise de possession des clés entre les mains du bailleur,

- en raison du changement de son siège social, qui n'a pas été porté à la connaissance de la bailleresse, la société JMB Racing n'a pas reçu ledit courrier,

- les deux locaux du bâtiment unique partagent un même quai de déchargement commun,

- il peut arriver qu'un locataire empiète temporairement devant le local voisin lors du déchargement d'une livraison.

Au cas d'espèce, s'agissant tout d'abord du bureau, la cour a retenu que ce dernier faisait bien partie de l'assiette du bail et qu'il aurait donc dû être mis à la disposition de la preneuse par la bailleresse, qui devait également en garantir la jouissance paisible à la société JMB Racing.Tel n'a pourtant pas été le cas, la bailleresse ne contestant pas que la preneuse ne peut plus accéder à ce bureau depuis le 25 novembre 2019, ayant bloqué l'accès à ce dernier et l'ayant reloué à une société.

Il existe donc bien une première grave inexécution contractuelle commise par la bailleresse concernant ses obligations de délivrance et de jouissance paisible de la location du bureau à la preneuse.

S'agissant ensuite de l'accès de la preneuse à l'entrepôt qu'elle louait, la cour a précédemment jugé que l'intéressée justifiait effectivement de réelles difficultés d'accès à ses entrepôts loués, pendant des années, alors qu'elle en avait évidemment besoin, pour son activité commerciale, devant effectuer des rotations avec ses camions pour récupérer ou entreposer des véhicules, dans le local loué à usage d'entrepôt, dans un laps de temps le plus court possible.

Les défaillances de la société la société AB Provences quant à la bonne exécution de ses obligations contractuelles de jouissance et de délivrance de l'entrepôt loué sont démontrées tant en ce qui concerne les périodes antérieure que postérieure au jugement du 4 juillet 2022.

Ainsi, la preneuse produit aux débats, outre les éléments déjà évoqués plus haut, les éléments particuliers suivants :

- un constat d'huissier de justice effectué à sa demande le 5 décembre 2024 contenant des photographies horodatées du 25 septembre 2023, transférées par le gérant de l'intimée, mettant en exergue la présence de deux camionnettes blanches stationnées devant la porte coulissante du local loué, ainsi que des clichés du 17 juin 2024 mettant en exergue la présence de nombreux paquets et colis entreposés, la présence d'un lève-palettes de marque Caterpillar et de nombreux autres colis obstruant l'accès à la porte coulissante du local loué par la preneuse,

- le constat d'huissier de justice du 28 mars 2022 effectué à la demande de la société preneuse mettant en exergue la présence de 'nombreux véhicules appartenant à la société voisine située sur la partie la plus à gauche du terrain', qui 'sont garés et entreposés , empêchant notamment la société JMB Racing de retirer ses remorques de semi-remorques garés devant l'entrée du local',

- l'attestation de M. [U] [D], président de la société Provence habitat, dont il résulte que le 22 décembre 2022 , le gérant de la société preneuse l'a contacté pour l'informer qu'il n'arrivait pas à récupérer son véhicule, le propriétaire du local ayant changé la serrure d'accès au site. M. [D] précise que cet événement a 'gâché notre petit-déjeuner d'entreprise', car il était prévu l'organisation d'un petit-déjeuner d'entreprise de Noël et la société JMB Racing devait transporter une Porsche de course entreposée dans son local, qui n'a pas été possible.

Concernant le changement de serrure du portail d'accès à la cour, à la fin de l'année 2022, ce fait n'est pas contesté par la bailleresse, étant précisé que cette dernière ne justifie pas suffisamment avoir tout fait pour tenter de remettre à la preneuse les nouvelles clés. Si la bailleresse estime qu'elle n'a pas pu aviser la preneuse de ce changement de serrure par la faute de cette dernière, qui ne lui aurait pas communiqué l'adresse de son nouveau siège social, la preneuse démontre toutefois que la bailleresse connaissait pourtant très bien sa nouvelle adresse.

Ainsi, la société JMB Racing produit le jugement du 4 juillet 2022 mentionnant bien sa nouvelle adresse située , [Adresse 5] 37 98'000 [Localité 3], tandis que le jugement a bien été signifié par la bailleresse à la nouvelle adresse de la preneuse.

Le constat d'huissier de justice du 23 décembre 2022, effectué à la demande de la société preneuse, relève d'ailleurs qu'une employée de M. [E] [L] (gérant de la société bailleresse) déclare que la serrure du portail d'accès commun a bien été changée et que suite à une conversation entre M. [E] [L] et M. [S] [Z] au sujet de ce changement de serrure, ce dernier relate qu'il a manqué des opérations et qu'il n'a pas pu entrer dans le local loué. Le constat d'huissier de justice relève aussi que M. [E] [L] indique que le problème est que 'la clé est à [Localité 4]' et que le même s'oppose à ce que le gérant de la société preneuse fasse un double de la clé.

Il existe donc bien des inexécutions contractuelles régulières et importantes commises par la bailleresse, tout au long du bail, concernant l'accès de la preneuse à son bureau et à l'entrepôt.

Concernant la preuve de ses préjudices subis en lien avec les inexécutions contractuelles commises par la société AB Provences, la société JMB Racing verse en particulier aux débats les pièces suivantes particulièrement révélatrices :

- l'attestation du président de la société Provence habitat, qui explique que le 23 décembre 2022, il avait prévu d'organiser un petit-déjeuner d'entreprise pour célébrer Noël et qu'à cette occasion, la société JMB Racing, que sa propre société sponsorisait depuis plusieurs années devait transporter dans la nuit une Porsche de course entreposée dans le local situé à [Localité 1]. Le témoin ajoute':cependant, vers 22h30, le 22 décembre 2012, le gérant de JMB m'a contacté pour m'informer qu'il lui était impossible de récupérer le véhicule, le propriétaire du local ayant changé la serrure d'accès au site. Le témoin précise : Cet imprévu a malheureusement gâché notre petit-déjeuner d'entreprise. Les enfants présents, à qui nous avions promis qu'ils pourraient monter dans la voiture de course, n'ont pas pu en profiter. Cet incident a suscité une grande déception, aussi bien chez les enfants que parmi les participants.(...) j'étais particulièrement en colère ce qui m'a conduit à réduire significativement notre partenariat avec JMB l'année suivante. Depuis 2016, nous sponsorisons JMB Racing chaque année à hauteur d'un montant minimum de 144'000 euros par an . En 2022, en plus de ce sponsoring, nous avons engagé 4'790 euros pour le transport et l'immobilisation de la voiture pour cet événement de Noël.A la suite de cet incident, nous avons décidé de rompre notre partenariat et nous n'avons pas sponsorisé JMB Racing en 2023. Cependant, face aux nombreux efforts de M. [Z], qui n'était pas responsable de ce problème, nous avons repris notre sponsoring en 2024, bien que le montant ait été réduit à 66 000 euros,

- les factures de prestations fournies par la société preneuse à la société Provence habitat et des extraits comptables justifiant de l'existence d'une relation commerciale entre ces deux sociétés depuis 2018.

Toujours concernant les préjudices subis par la preneuse, en rapport avec les manquements de la bailleresse, les débats et les pièces mettent en évidence que lorsque l'entrée du local loué est rendue inaccessible en raison du stationnement de matériel et de véhicules du bailleur, il est impossible à tout le moins particulièrement compliqué pour la société JMB Racing de charger son matériel dans les camions semi-remorque alors que ce matériel fait l'objet de prestations et de contrats.

Compte tenu des pièces produites par la preneuse et de ses explications sur ses préjudices, ces derniers seront entièrement réparés par les indemnités suivantes':

- 4 790 euros en réparation du préjudice subi au titre de la perte du contrat avec la société Provence habitat qui devait être honoré le 23 décembre 2022,

- 300 euros en lien avec l'atteinte à l'image et à la réputation de la société JMB Racing en particulier auprès de sa partenaire habituelle, la société Provence habitat,

- 1000 euros au titre de la perte de contrats avec la société Provence habitat pour l'année 2023,

- 1500 euros en lien avec le préjudice moral subi par la société preneuse lié à la désorganisation de ses services lors des blocages pratiqués pendant des années par la bailleresse,

- 5000 euros en indemnisation des blocages répétés y compris concernant le bureau et des manquements divers commis par la bailleresse avant et après le jugement du 4 juillet 2022.

Le surplus de la demande indemnitaire est rejetée, notamment concernant la perte de contrats qui auraient du être supposément conclus pendant une année avec la société Provence habitat (en 2023). Sur ce point, les éléments produits ne sont pas suffisants pour s'assurer que la perte de tous les contrats de l'année 2023 est bien liée à la faute de la bailleresse commise à la fin de l'année 2022.

Infirmant le jugement en ce qu'il limite les indemnités dues à la preneuse à 10'000 euros de façon globale, la cour condamne la SCI AB Provences à payer à la SARL JMB Racing les sommes précédemment détaillées à titre de dommages-intérêts.

Conformément à la demande de la société JMB Racing et en application de l'article 1289 du code civil, la cour ordonne la compensation de créances réciproques entre les parties.

7-sur les demandes de la preneuse relatives à la sommation visant la clause résolutoire du 23 mars 2021

7-1 sur la demande d'annulation de la sommation en raison d'une mention ambiguë

Selon le premier alinéa de l'article L 145-41 du code de commerce dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016 : Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La société JMB Racing demande à la cour de prononcer l'annulation de la sommation visant la clause résolutoire qui lui a été signifiée le 23 mars 2021 faisant valoir les moyens et arguments suivants':

- l'article L.145-41, alinéa 1er du code de commerce impose un délai d'un mois minimum laissé au destinataire d'un commandement de payer pour satisfaire à l'injonction qui lui est faite,

- selon une jurisprudence constante, le débiteur ne doit avoir aucune difficulté à identifier ce délai, faute de quoi le commandement doit être annulé pour cause d'ambiguïté,

- l'examen de la sommation révèle qu'antérieurement à la reproduction des articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce, figure la reproduction de l'article 11 du bail commercial où il est expressément mentionné que la clause résolutoire peut être mise en 'uvre par le bailleur soit un mois après un commandement de payer ou après une sommation d'exécuter restée sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause sans toutefois préciser que cette sommation d'exécuter est assortie du délai d'un mois prescrit par les dispositions légales,

- la rédaction d'une telle clause est source d'une grande confusion, de sorte que le destinataire de ce commandement qui, légitimement, cherche à connaître ses droits, ne saurait en être valablement informé.

Pour s'opposer à toute annulation de la sommation pour le motif tiré d'une mention ambiguë sur le délai, la bailleresse rétorque :

- la sommation du 23 mars 2021 comporte, à trois reprises, la mention du délai d'un mois prévu par l'article L 145-41 du code de commerce,

- dès lors, la sommation du 23 mars 2021 répond aux exigences légales et est parfaitement valable,

- le preneur n'a subi aucun grief ayant d'ailleurs formé opposition dans le délai d'un mois.

En l'espèce, la sommation du 23 mars 2021 comporte notamment les mentions suivantes concernant la durée du délai à respecter par la preneuse pour se conformer aux injonctions qui lui sont faites à peine d'acquisition de la clause résolutoire :

- en haut de la page 3 : A défaut de se conformer au présent commandement dans tous ses termes dans le délai d'un mois à compter du présent acte, le bailleur pour se prévaloir, si bon lui semble, de l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 19 avril 2018, telle que reproduite ci-après pour obtenir l'expulsion du preneur des lieux par voie de référé,

- en page 3': article 11-clause résolutoire :à défaut de paiement à son échéance exacte de tout ou partie d'un seul terme de loyer ('.) ou en cas de violation par le preneur des obligations qui lui sont imposées par les textes ('.)et un mois après un commandement de payer ou après une sommation d'exécuter restée sans effet ('.) Le présent bail sera résilié automatique si bon semble au bailleur ('),

- en haut de la page 4 : article L 145-41 du code de commerce : toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement resté infructueux.

Contrairement à ce qui est à tort affirmé par la preneuse, la sommation de payer visant la clause résolutoire est tout à fait claire concernant la durée du délai dont cette dernière disposait pour se mettre en conformité avec les obligations du bail dont l'inexécution est sanctionnée par la résiliation de celui-ci. En effet, toutes les dispositions de la sommation visant la clause résolutoire sont identiques concernant le délai de régularisation du preneur, celles-ci précisant que ledit délai est bien d'un mois après la délivrance de l'acte.

L'article 11 du bail commercial, reproduit dans la sommation critiquée, n'est pas ambigu concernant le délai d'un mois ouvert à la société JMB Racing, puisqu'une lecture attentive de ce dernier met en exergue le fait qu'il prévoit bien que le délai de régularisation d'un mois court tant à compter d'un commandement de payer qu'une sommation comme en l'espèce.

La demande de nullité du commandement de payer, pour le motif fallacieux tiré de la mention d'un délai imprécis, sera donc rejetée.

7-2 sur la demande d'annulation de la sommation de payer pour indication imprécise des manquements reprochés et du montant des sommes dues

Au soutien de sa demande d'annulation de la sommation visant la clause résolutoire, la preneuse fait encore valoir :

- le commandement de payer doit indiquer précisément l'étendue des manquements reprochés au débiteur et le détail des sommes dues,

- une jurisprudence constante considère que le défaut de cette condition comme un motif de nullité de l'acte,

- la sommation litigieuse ne fournit aucun détail des sommes dues, les loyers et les charges étant confondus.

- cette sommation sollicitant sans précision les loyers et les charges depuis janvier 2020 arrêtés au mois de février 2021 est contredite par le relevé de compte annexé à ladite sommation.

Pour s'opposer à l'annulation de la sommation pour erreur sur les montants et périodes réclamées et en raison de l'imprécision des manquements reprochés au débiteur, la société bailleresse AB Provences rétorque que ladite sommation précise clairement la période d'arrêté du décompte à savoir de janvier 2020 à février 2021 et est parfaitement intelligible concernant les sommes dues.

Il est exact que cette sommation de payer du 23 mars 2021 est erronée concernant les charges, qui n'ont jamais fait l'objet d'une quelconque régularisation, et dont le montant a été réduit par la cour. Concernant le reste des sommes réclamées par la bailleresse dans le commandement de payer, au titre des loyers impayés, les mentions sont claires et intelligibles, l'acte faisant mention des périodes litigieuses, des montants impayés, des paiements faits par la preneuse.

Pour ce qui est des infractions reprochées à la preneuse, le commandement en vise deux en des termes très clairs, cite expressément tant les clauses du bail interdisant lesdites infractions (articles 10.1 et 11 du bail commercial) que celle prévoyant que le défaut d'exécution de l'une des charges du bail est un motif d'acquisition de la clause résolutoire.

La demande de nullité du commandement de payer, pour le motif tiré de son imprécision et de son caractère erroné, sera donc rejetée.

7-3 sur la demande d'annulation de la sommation de payer pour mauvaise foi de la bailleresse

La preneuse conclut encore à l'annulation de la sommation de payer en s'appuyant sur le moyen tiré de la mauvaise foi de la bailleresse, apportant les précisions suivantes :

- le bailleur a incontestablement mis en 'uvre de mauvaise foi la clause résolutoire alors qu'il a manqué gravement à ses obligations.

- le contexte actuel et la crise sanitaire ont impacté l'activité de la société JMB Racing,

- la clause résolutoire visant la pose de l'alarme par le locataire sans autorisation du bailleur est mise en 'uvre de mauvaise foi compte tenu de l'intrusion du bailleur dans les locaux loués sans autorisation,

- c'est l'attitude du bailleur qui s'est introduit à sa guise dans les locaux loués qui a contraint son locataire à assurer la sécurité des locaux loués contenant du matériel coûteux en installant une alarme sans fil,

- la clause résolutoire visant l'usage de la cour est mise en 'uvre de mauvaise foi par le bailleur compte tenu du stationnement quotidien des véhicules par ce dernier dans cette cour et du stockage de son matériel privant l'accès aux lieux loués,

- la clause résolutoire visant les loyers impayés est mise en 'uvre de mauvaise foi compte tenu de l'appropriation illicite du bureau objet du bail et l'obstruction quotidienne à l'accès au local loué

Pour s'opposer à toute annulation de la sommation pour mauvaise foi, la bailleresse rétorque qu'elle a toujours été de bonne foi, ajoutant :

- les allégations de la preneuse sont fausses et impropres à caractériser la mauvaise foi,

- la SCI AB Provences n'a jamais procédé à la réduction de la surface du local loué,

-à aucun moment, le bailleur n'a pénétré sans autorisation dans les lieux loués,

- le local loué par la société preneuse est mitoyen à un autre local loué par la société Phenix,

- celle-ci a pu ponctuellement stationner ses véhicules dans la cour, sans toutefois empêcher l'accès au local loué par l'intimée.

Au cas d'espèce, la preneuse fournit des explications, corroborées par des justificatifs, mettant en évidence un ensemble de comportements fautifs de la bailleresse adoptés pendant toute l'exécution du bail commercial témoignant de son absence de bonne foi dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire.

Il convient de rappeler que la cour a précédemment estimé que la sommation du 23 mars 2021 était partiellement erronée concernant le détail des sommes réclamées, lesquelles englobaient certaines charges indues, n'ayant jamais fait l'objet d'une quelconque régularisation adéquate.

La sommation du 23 mars 2021 reproche les infractions suivantes à la preneuse dans les termes suivants:

- de remettre en état le mur extérieur de la façade en procédant au démontage de la sirène et au bouchage des trous percés,

- d'enlever les semi-remorques de la cour,

- d'avoir à payer les sommes suivantes : 14'700 euros au titre des loyers et charges depuis janvier 2020 arrêtés au mois de février 2021 inclus,1470 euros titre de clause pénale (10'% cf article 16 du bail).

Concernant tout d'abord les travaux, l'article 10.1 du bail commercial stipule : le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucune modification de distribution, aucune démolition, aucun percement de mur, voûtes ou plancher, aucune installation sans l'autorisation expresse par écrit du bailleur et de la copropriété pour les travaux requérant l'agrément de cette dernière.

S'il est exact que la preneuse a procédé à la pose d'une alarme sans autorisation de la bailleresse, il résulte des pièces que cette dernière s'est introduite sans autorisation dans les locaux loués sans autorisation en novembre 2019 notamment pour entreposer des marchandises (comme en témoigne le courriel du 26 novembre 2019 rédigé par la bailleresse elle-même). Sur ce point, contrairement à ce qu'elle soutient, la bailleresse ne démontre pas suffisamment qu'elle a pu rentrer dans les locaux de la preneuse avec une réelle autorisation de la preneuse elle-même.Au surplus, l'installation d'un système d'alarme sans fil ne fait pas partie des travaux prohibés par l'article 10.1 du bail commercial, sauf pour le percement de '4 trous de cheville dans le mur extérieur' tel que relevé par le constat d'huissier de justice du 10 juin 2020, mais la mauvaise foi de la preneuse est mise en évidence.

La clause résolutoire visant l'usage de la cour par la preneuse est encore mise en 'uvre de mauvaise foi, alors même que, comme précédemment relevé à de multiples reprises, la bailleresse a elle-même adopté de nombreux comportements problématiques, durant toute la période d'exécution du bail commercial. La société AB Provences a en effet souvent positionné ses véhicules et du matériel devant les accès de l'entrepôt de la société JMB Racing compliquant les entrées et les sorties des camions de l'entrepôt loué.

Il convient ici de rappeler les éléments saillants du dossier :

- un constat d'huissier de justice effectué à la demande de la locataire le 5 décembre 2024 contenant des photographies horodatées du 25 septembre 2023 (transférées à l'huissier par la société JMB Racing) démontrant la présence de deux camionnettes blanches stationnées devant la porte coulissante du local loué, ainsi que des images du 17 juin 2024 (transférées à l'huissier par la société JMB Racing) mettant en exergue la présence de nombreux paquets et colis entreposés , la présence d'un lève-palettes de marque Caterpillar et de nombreux autres colis obstruant l'accès à la porte coulissante,

- le constat d'huissier de justice du 23 décembre 2022, dans lequel l'huissier de justice indique': de nombreux véhicules appartenant à la société voisine située sur la partie la plus à gauche du terrain sont garés et entreposés empêchant toute utilisation du local loué et mettant aussi en exergue le fait que la serrure du portail commun d'accès à la cour a été changée et que la clé de la société preneuse ne fonctionne plus,

- le constat d'huissier de justice du 28 mars 2022 effectué à la demande de la société preneuse mettant en exergue la présence de nombreux véhicules appartenant à la société voisine située sur la partie la plus à gauche du terrain qui sont garés et entreposés'empêchant notamment la société JMB Racing de retirer ses remorques de semi-remorques garés devant l'entrée du local. Ce même constat comporte des photographies prises par l'huissier de justice révélant la présence de nombreux cartons et objets hétéroclites divers (notamment des jambes de mannequins en plastique) positionnés juste devant l'accès au local loué ou bien juste à l'extrémité dudit accès,

- l'attestation de M. [U] [D] dont il résulte que le 22 décembre 2022 le gérant de la société preneuse l'a contacté pour l'informer qu'il n'arrivait pas à récupérer son véhicule, le propriétaire du local ayant changé la serrure d'accès au site,

- un mail du 26 novembre 2019 dans lequel société bailleresse indique :'nous allons procéder à votre demande et retirer l'intégralité des marchandises qui ont été entreposées dans votre entrepôt'.

La clause résolutoire visant les loyers impayés est enfin mise en 'uvre de mauvaise foi compte tenu de l'appropriation illicite par la bailleresse du bureau objet du bail à peine quelques mois après la conclusion du bail commercial et ce pendant quasiment toute la durée d'exécution de celui-ci.

Il résulte de ce qui précède que la société AB Provences a, de mauvaise foi, mis en 'uvre la clause résolutoire insérée eu bail commercial.

Toutefois, contrairement à ce que prétend la société preneuse intimée, la mise en 'uvre de mauvaise foi d'une clause résolutoire d'un bail commercial n'entraîne pas pour autant sa nullité, mais vient seulement paralyser son effet juridique.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il se prononce en ces termes :

- déboute la SARL JMB Racing de sa demande en nullité du commandement de payer délivré le 23 mars 2021,

- juge que la clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 23 mars 2021 à la SARL JMB Racing n'est pas acquise.

8-sur la demande de la preneuse de dire que le commandement de payer du 23 mars 2021 est sans objet

La preneuse demande à la cour de dire que le commandement de payer du 23 mars 2021 est sans objet en l'état du paiement effectué dans le mois de délivrance dudit acte le 19 avril 2021.

Si la bailleresse ne conteste pas avoir reçu, par virement de la preneuse, la somme de 14'700 euros réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 mars 2021, et ce dans le délai d'un mois requis, le commandement de payer n'était pas pour autant dépourvu d'objet au moment de sa délivrance.

En effet, au moment où ledit commandement de payer a été délivré, il existait bien une dette de loyers et de charges de la preneuse et celle-ci avait bien commis un certain nombre de manquements visés dans ledit commandement.

La cour rejette la demande de la société JMB Racing de dire que le commandement de payer est sans objet, sauf à préciser que le montant réclamé dans ledit commandement a bien été payé dans le délai requis.

9- sur la demande subsidiaire de la bailleresse tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial

9-1 sur la recevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail commercial et sur le moyen tiré de l'exception d'inexécution

La bailleresse forme une demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail commercial , la preneuse s'y opposant, faisant valoir qu'une telle demande subsidiaire est irrecevable pour cause d'exception d'inexécution et de contestation des charges non justifiée.

Sur le moyen tiré de l'exception d'inexécution, en réponse à la demande de la bailleresse de résiliation judiciaire du bail commercial, la preneuse fait valoir :

- le locataire se trouve privée de jouir des lieux loués dès lors que le bailleur a pénétré sans autorisation et à son insu dans les lieux loués pour entreposer des palettes lui appartenant et que du matériel du locataire était manquant, ce qui constitue en outre une infraction pénale,

- la bailleresse a pénétré sans autorisation et à l'insu du preneur pour édifier un mur de cloison manquant aussi à son obligation de délivrance en réduisant unilatéralement la surface du local loué et en bloquant l'accès au bureau loué tout en délivrant un commandement de payer exigeant la totalité du loyer malgré la surface réduite unilatéralement et sans le consentement de la preneuse,

- la bailleresse stationne quotidiennement un chariot élévateur et un transpalette devant l'entrée du local et devant le camion semi-remorque du locataire empêchant le camion de la preneuse d'entrer et se sortir pour effectuer ses chargements et déchargements et ne permettant pas une jouissance paisible des lieux loués (article 1719 du code civil),

- depuis la conclusion du bail, la société JMB Racing s'est toujours acquittée des loyers conformément et a sollicité des quittances de loyers qui lui ont très partiellement été communiquée par le preneur malgré les demandes répétées su preneur,

- la société JMB Racing a entendu spontanément régulariser les loyers après la signification du jugement déféré et malgré le rejet des demandes de condamnations au titre des loyers retenu par le premier juge.

Pour s'opposer au moyen tiré de l'exception d'inexécution et pour dire que sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial est recevable, la bailleresse rétorque que l'exception d'inexécution n'est admise que dans le cas où le preneur se trouve dans l'impossibilité totale d'utiliser les locaux loués du fait des manquements avérés du bailleur à son obligation de délivrance.

Il est constant que l'exception d'inexécution n'est admise que si la gravité du manquement du bailleur empêche totalement le locataire de jouir paisiblement des locaux mis à sa disposition. Il faut donc que soit caractérisée une impossibilité totale de jouir du local commercial mis à sa disposition.

Au cas d'espèce, si la preneuse établit que la bailleresse s'est appropriée son bureau au mépris de l'assiette du bail sans jamais le lui restituer, que la bailleresse l'a très souvent empêchée d'accéder correctement à ses locaux, n'a jamais procédé à une régularisation correcte des provisions sur charges, elle ne démontre toutefois pas que la société AB Provences aurait rendu totalement impossible l'utilisation desdits locaux conformément à la destination contractuelle des locaux. Les pièces versées aux débats établissent seulement des manquements ponctuels de la bailleresse à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible, sans pour autant établir des manquements permanents et constants de sa part qui auraient totalement empêché la preneuse d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination contractuelle.

La cour ne peut que rejeter le moyen tiré de l'exception d'inexécution opposé en défense par la preneuse et ne peut que déclarer recevable la demande subsidiaire de la bailleresse de résiliation judiciaire du bail commercial.

9-2 sur le bien fondé de la demande subsidiaire de la bailleresse tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial et sur les sommes contractuellement dues

L'article 1227du code civil dispose : La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L'article 1228 du même code ajoute : Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 16-2 du bail commercial liant les parties prévoit': à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles (') les sommes dues étant en toute hypothèse automatiquement majorées de 10'%. Cette majoration reste indépendante des frais et honoraires de procédure et notamment de commandements et de recettes qui seront à la charge du preneur ce dernier s'obligeant à rembourser au bailleur à première demande sous sanction de la présente clause , toutes les sommes exposées en vue du recouvrement des sommes dues au titre des présentes (').

La bailleresse présente une demande subsidiaire tendant à la résiliation judiciaire du bail, se prévalant des manquements suivants commis par la preneuse :

- la société JMB Racing a systématiquement payé en retard, au mépris des conditions du bail,

- depuis le mois d'avril 2021 jusqu'en janvier 2023, la preneuse a cessé tout règlement, en tentant de se faire justice à soi-même suite au refus du bailleur de lui louer un bureau,

- la preneuse s'est de nouveau révélée défaillante dans le règlement de ses loyers en ne procédant pas au moindre paiement depuis le mois de novembre 2023,

- le manquement à l'obligation la plus élémentaire de payer le loyer pendant 2 années et la persistance de ce manquement à ce jour justifient, à eux seuls, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,

- tel qu'il a été exposé, l'article 11 du bail interdit au preneur d'occuper des lieux non compris dans l'assiette du bail comme les parties communes,

- dès son entrée dans les lieux, la preneuse a pris possession d'une partie de la cour du local, non comprise dans l'assiette du bail, en y stationnant deux semi-remorques,

- l'occupation de lieux non compris dans l'assiette du bail du fait du stationnement de véhicules pendant plus de 4 ans, constitue un manquement grave et persistant du preneur aux dispositions du bail,

- l'article 10.1 du bail interdit le percement des murs sans l'autorisation préalable du bailleur,

- le fait que le percement ait été effectué par le preneur lors de l'installation d'une alarme n'enlève rien à la gravité du manquement à l'interdiction dont les parties sont expressément convenues lors de la signature du bail.

Il est de principe qu'il appartient aux juges du fond, saisis sur le fondement du droit commun,d'apprécier l'existence d'un manquement suffisamment grave aux dispositions contractuelles ou légales en vue de prononcer la résiliation du bail.

Si la bailleresse a commis d'importants et graves manquements à ses obligations contractuelles de délivrance et de jouissance (reprise illicite du bureau, créations de difficultés régulières empêchant la locataire d'accès à ses locaux loués), la preneuse a manqué également régulièrement et gravement à ses propres obligations contractuelles en s'abstenant de payer les loyers pendant un certain temps et en garant parfois ses semi-remorques pendant de longues durées dans un endroit qu'elle ne louait pas.

Concernant les loyers, charges, taxes foncières impayées,la bailleresse produit un décompte clair, précis, détaillé, ventilé, laissant apparaître que la dette de la société JMB Racing est de 73'741,12 euros au 25 septembre 2025 et qu'en outre, cette dernière a arrêté de payer les loyers depuis novembre 2023.

Si la société JMB Racing affirme qu'elle n'aurait en réalité aucune dette de loyers à l'égard de la société AB Provences, elle ne démontre pas avoir effectué des paiements qui n'auraient pas été enregistrés au crédit de son compte par la bailleresse (étant précisé que le virement bancaire que la locataire a d'ores et déjà effectué en avril 2021 à hauteur de 14'700 euros est bien pris en considération dans le calcul des sommes dues).

Au surplus, la société JMB Racing se contente de dire qu'elle n'a pas de dette mais sans critiquer précisément le décompte clair produit par la bailleresse, étant précisé que ses préjudices sont d'ores et déjà indemnisés par la cour. Par ailleurs, la compensation entre les sommes réciproquement dues entre les parties laisse apparaître un solde débiteur dû par la preneuse envers la bailleresse.

Les manquements réels commis par la bailleresse ne justifient aucunement l'exception d'inexécution mise en avant par la preneuse comme déjà précédemment jugé.

La cour condamne la société JMB Racing à payer à la société AB Provences la somme de 73'741, 12 euros au titre de l'arriéré locatif dû au mois de novembre 2025 compris.

La société AB Provences sollicite aussi la condamnation de la preneuse à lui payer une majoration de 10'% à titre de clause pénale ainsi que les frais et honoraires de procédure en application de l'article 16-2 du bail commercial dont le texte a été précédemment reproduit.

Compte tenu de l'absence de demandes spécifiques de la société JMB Racing de rejet ou de réduction , la cour condamne la SARL JMB Racing à payer à la SCI AB Provences une majoration de 10'% sur la somme de 73'741,13 euros au titre de la clause pénale de 10'%.

S'agissant en revanche de la demande de la bailleresse en paiement au titre des frais et honoraires de procédure, la cour observe que si l'article 16-2 du bail commercial met à la charge de la preneuse de telles sommes, la société AB Provences n'était pas pour autant dispensée de détailler les frais et honoraires précis dont elle sollicite le paiement, ce qu'elle ne fait pas en l'espèce.

Par conséquent, la cour rejette la demande de la société AB Provences au titre des frais et honoraires de procédure.

La locataire a commis de graves manquements répétés à ses obligations contractuelles , principalement concernant le défaut de paiement des loyers, de sorte que, infirmant le jugement sur ce point, la cour prononce la résiliation judiciaire du bail commercial du 19 avril 2018.

10-sur les demandes de la preneuse de consignation des loyers sur un compte séquestre et relativement à la saisie-conservatoire pratiquée par la bailleresse

La demande de la preneuse de consignation des loyers sur un compte séquestre jusqu'à la disparition des manquements commis par la bailleresse ne peut qu'être rejetée, la cour ayant d'ores et déjà estimé que le moyen tiré de l'exception d'inexécution ne tenait pas et que la preneuse devait donc payer toutes les sommes contractuellement dues à la bailleresse.

Pour la même raison, la cour ne peut que rejeter également la demande de la preneuse de dire que la société AB Provences n'était pas fondée à pratiquer une saisie-conservatoire pour la somme de 23'000 euros de mars 2021 à janvier 2022.

11-sur les demandes subsidiaires de la preneuse de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement

L'article 1228 du code civil prévoit : Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Les circonstances ne justifient pas qu'il soit fait droit aux demandes de la preneuse de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement. Cette dernière a en effet arrêté de payer toute somme contractuellement due depuis deux ans alors même que la cour a estimé que les manquements de la bailleresse ne justifiaient pas de dispenser l'intéressée du paiement des loyers.

Par conséquent, la cour rejette les demandes de la société JMB Racing de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement.

12-sur les demandes de la bailleresse accessoires à la demande de résiliation judiciaire du bail commercial

Selon l'article 1231-5 du code civil': Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

L'article 16 4 du bail commercial prévoit': l'indemnité d'occupation à la charge du preneur, à défaut de délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire, ou expiration du bail, sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majoré de 50'% sans préjudice du droit du bailleur à indemnisation complémentaire , sur justification du préjudice effectivement subi, en raison notamment, soit de l'importance du loyer de relocation, soit de la durée nécessaire à cette relocation.

Compte tenu de la résiliation judiciaire du bail commercial liant les parties, la société JMB Racing est devenue occupante sans droit ni titre des lieux loués.

Infirmant le jugement entrepris, la cour se prononce en conséquence en ces termes':

- ordonne la libération immédiate par la société JMB Racing et sans délai des lieux loués et tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 6],

- autorise la SCI AB Provences à procéder à l'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef des lieux loués sis avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,

- ordonne le transport et la séquestration de tous les objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meuble au choix du bailleur et aux frais du preneur en respectant la procédure prévue par les articles R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Concernant le montant des indemnités d'occupation dues par la preneuse à la bailleresse, cette dernière sollicite de la cour, par application de l'article 16.4 du bail, que l'indemnité d'occupation soit fixée à un montant égal à celui du loyer contractuel en vigueur majoré de 50'%, charges en sus.

Pour s'opposer au paiement d'une indemnité d'occupation majorée de 50 % au titre de l'article 16 du bail commercial du 19 avril 2018, la preneuse estime que ladite clause constitue une clause pénale, laquelle est excessive et doit être réduite à néant.

Au cas présent, l'article 16-4 du bail commercial, qui prévoit une évaluation conventionnelle du préjudice subi par la bailleresse en cas d'occupation des lieux par la preneuse constitue bien une clause pénale. En outre, prévoir une indemnité d'occupation égale au loyer contractuel en vigueur majoré de 50%, serait excessif et aboutirait à une évaluation déraisonnable du préjudice de jouissance subi par la propriétaire des lieux, au regard des paiements déjà effectués par la société JMB Racing.

La cour réduit la clause pénale d'évaluation forfaitaire de l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel en vigueur, charges en sus.

Infirmant le jugement, la cour condamne la société JMB Racing à payer à la société AB Provences des indemnités d'occupation jusqu'à la date de libération des lieux égales au montant du loyer contractuel en vigueur, charges en sus avec les révisions prévues par loi ou le bail commercial.

13-sur la demande de la bailleresse tendant à la conservation du dépôt de garantie

L'article 16-3 du bail commercial prévoit': en cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers d'avance, et du dépôt de garantie, même si une partie n'en pas été versée, restera acquis au bailleur, sans préjudice de tous autres dus ou dommages et intérêts.

La bailleresse demande, en se fondant sur l'article 16.3 du bail commercial, que la cour juge que le dépôt de garantie versé lui restera acquis suite à la résiliation du bail aux torts du preneur.

Au cas d'espèce, la clause prévoyant que le dépôt de garantie versé par la société JMB Racing, par suite de la résiliation du bail aux torts du preneur constitue bien une clause pénale, ayant pour effet de fixer par avance le montant de la réparation due à la bailleresse en cas de résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur.

Si les parties ne renseignent pas la cour sur le montant du dépôt de garantie ayant été versé par la preneuse à la bailleresse à son entrée dans les lieux loués, les clauses du bail commercial énoncent que celui-ci était de 4000 euros et ce en ces termes':'le preneur verse ce jour au bailleur une somme de 4000 euros correspondant à deux mois de loyers.

Cette clause pénale n'est pas en l'espèce excessive, au regard du préjudice subi par la bailleresse en lien avec la résiliation judiciaire anticipée du bail commercial.

Par conséquent, faisant droit à la demande de la bailleresse, la cour juge que le dépôt de garantie versé par la société JMB Racing, restera acquis au bailleur par suite de la résiliation du bail aux torts du preneur.

14-sur les frais du procès

Au regard de la solution apportée au litige et du fait que la créance de la société appelante est bien supérieure à la créance réciproque de la preneuse, le jugement est infirmé du chef de l'article 700 et des dépens.

Par application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société JMB Racing sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel incluant ceux exposés par la société AB Provences ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 6'000 euros à cette dernière.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire,

- confirme le jugement s'agissant de ses dispositions suivantes soumises à la cour ':

- déboute la SARL JMB Racing de sa demande en nullité du commandement de payer délivré le 23 mars 2021,

- juge que la clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 23 mars 2021 à la SARL JMB Racing n'est pas acquise,

- enjoint à la société AB Provences de permettre à la SARL JMB Racing de permettre un accès permanent au local loué et notamment au bureau, dont l'accès est bloqué, dans le délai d'un mois suivant la signification du jugement sauf à constater qu'il a été mis fin à l'infraction,

- enjoint à la SARL JMB Racing de faire enlever les deux remorques stationnées évoquées dans les constats d'huissier de justice immatriculées J 623 QG et AP 496 BT, sauf à constater qu'il a été mis fin à l'infraction,

- enjoint à la société AB Provences de délivrer à la société JMB Racing les quittances de loyer et les annexes 3 à 7, sauf à préciser que la cour prononce une astreinte de 10 euros par jour de retard contre la société AB Provences, astreinte commençant à courir à l'issue d'un délai d'un mois suivant la signification de cet arrêt et ce pendant un délai maximum de 200 jours (astreinte s'appliquant uniquement à la délivrance des quittances de loyers payés),

- dit n'y avoir lieu à séquestre du loyer,

- dit n'y avoir lieu à astreinte (étant précisé qu'en revanche le jugement est infirmé en ce qu'il ne prévoit pas d'astreinte pour la communication des quittances de loyer par la bailleresse à la preneuse),

- infirme le jugement déféré du chef de l'article 700 et des dépens et en ses dispositions suivantes soumises à la cour':

- rejette la demande de résiliation judiciaire du bail et en conséquence les demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation,

- condamne la SCI AB Provences à payer à la SARL JMB Racing une somme de dix mille euros à titre de dommages et intérêts suite à ses manquements contractuels,

- déboute la SCI AB Provences de ses demandes de condamnation de la SARL JMB Racing,

- rejette les autres demandes,

statuant à nouveau et y ajoutant,

- condamne la société AB Provences à payer à la société JMB Racing la somme de 2500 euros au titre des provisions sur charges non justifiées pour la période de janvier 2020 à janvier 2025,

- rejette la demande de la SARL JMB Racing d'injonction à la SCI AB Provences de communication de décomptes clairs et corrigés des charges,

- condamne la SCI AB Provences à payer à la SARL JMB Racing les sommes suivantes à titre de dommages-intérêts :

- 4 790 euros en réparation du préjudice subi au titre de la perte du contrat avec la société Provence habitat qui devait être honoré le 23 décembre 2022,

- 300 euros en lien avec l'atteinte à l'image et à la réputation de la société JMB Racing en particulier auprès de sa partenaire habituelle, la société Provence habitat,

- 1000 euros au titre de la perte de contrats avec la société Provence habitat pour l'année 2023,

- 1500 euros en lien avec le préjudice moral subi par la société preneuse lié à la désorganisation de ses services lors des blocages pratiqués pendant des années par la bailleresse,

- 5000 euros en indemnisation des blocages répétés y compris concernant le bureau et des manquements divers commis par la bailleresse avant et après le jugement du 4 juillet 2022.

- rejette la demande de la société JMB Racing de dire que le commandement de payer est sans objet, sauf à préciser que le montant réclamé dans ledit commandement a bien été payé dans le délai requis,

- condamne la SARL JMB Racing à payer à la SCI AB Provences':

- 73'741, 12 euros au titre de l'arriéré locatif dû au mois de novembre 2025 compris,

- une majoration de 10'% sur la somme de 73'741,13 euros au titre de la clause pénale de 10'%

- rejette la demande de la société AB Provences au titre des frais et honoraires de procédure,

- déclare recevable la demande subsidiaire de la bailleresse de résiliation judiciaire du bail commercial,

- prononce la résiliation judiciaire du bail commercial du 19 avril 2018 liant les parties,

- rejette les demandes de la société JMB Racing de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement,

- rejette la demande de la société JMB Racing de dire que la société AB Provences n'était pas fondée à pratiquer une saisie-conservatoire pour la somme de 23'000 euros de mars 2021 à janvier 2022,

- ordonne la libération immédiate par la société JMB Racing et sans délai des lieux loués et tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 6],

- autorise la SCI AB Provences à procéder à l'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef des lieux loués sis avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,

- ordonne le transport et la séquestration de tous les objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meuble au choix du bailleur et aux frais du preneur en respectant la procédure prévue par les articles R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- réduit la clause pénale d'évaluation forfaitaire de l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel en vigueur, charges en sus,

- condamne la société JMB Racing à payer à la société AB Provences des indemnités d'occupation jusqu'à la date de libération des lieux égales au montant du loyer contractuel en vigueur, charges en sus,

- juge que le dépôt de garantie versé par la société JMB Racing restera acquis au bailleur par suite de la résiliation du bail aux torts du preneur,

- ordonne la compensation de créances réciproques entre les parties,

- condamne la société JMB Racing à payer à la société AB Provences une indemnité de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne la société JMB Racing aux entiers dépens de première instance et d'appel incluant ceux exposés par la société AB Provences.

Le Greffier, La Présidente,