CA Rouen, 1re ch. civ., 4 mars 2026, n° 24/03527
ROUEN
Arrêt
Autre
N° RG 24/03527 - N° Portalis DBV2-V-B7I-JY7V
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 4 MARS 2026
DÉCISION DÉFÉRÉE :
tribunal judiciaire d'Evreux le 16 novembre 2021
cour d'appel de Rouen du 11 octobre 2022
APPELANT :
Monsieur [Y] [E]
représenté par son tuteur, M. [A] [E]
né le 5 octobre 1946 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Victoric BELLET, avocat au barreau de Dieppe et assisté de Me Jean-Philippe CARPENTIER, avocat au barreau de Paris
INTIMEE :
SARL [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée et assistée de Me Emmanuelle MENOU de la SCP RSD AVOCATS, avocat au barreau de l'Eure
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 10 décembre 2025 sans opposition des avocats devant Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre
Mme Magali DEGUETTE, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Catherine CHEVALIER
DEBATS :
A l'audience publique du 10 décembre 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2026
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 4 mars 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme BERTHAIU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.
*
* *
Par acte authentique reçu le 11 avril 2009, M. [Y] [E], majeur sous tutelle représenté par son fils M. [A] [E], tuteur, a donné en location un immeuble situé à [Localité 4] [Adresse 3], constitué d'une maison à usage de commerce et d'habitation, à la Sarl Restaurant le Clos Racine, qui y exploite un fonds de commerce de café-restaurant dénommé « Auberge [Adresse 4] » .
Se plaignant de désordres affectant la couverture de l'immeuble, à l'origine d'infiltrations, la société Sarl [Adresse 2] a fait assigner en référé
M. [Y] [E], représenté par M. [A] [E], afin de voir ordonner une expertise judiciaire.
Suivant ordonnance du 12 juillet 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance d'Évreux a désigné M. [J] [N] en qualité d'expert.
L'expert a déposé son rapport le 8 avril 2019.
Par acte du 25 juin 2020, M. [A] [E], agissant en qualité de tuteur de M. [Y] [E], a fait délivrer à la Sarl Restaurant le Clos Racine un commandement de remettre les lieux en état.
Par acte du 27 août 2020, la Sarl [Adresse 2] a fait assigner M. [Y] [E], majeur sous tutelle représenté par M.[A] [E], devant le tribunal judiciaire d'Evreux aux fins de le voir condamner à la reprise des désordres relevés par l'expert.
Par jugement en date du 16 novembre 2021, le tribunal judiciaire d'Evreux a ainsi statué :
- dit n'y avoir lieu à écarter tout ou partie des conclusions de l'expert
- condamne M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E], à réaliser la totalité des travaux nécessaires à la reprise intégrale de la couverture du bâtiment loué, à réaliser la réparation des infiltrations du mur côté cuisine, à réaliser l'étanchéité du garage et de la cheminée, et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 800 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 90 jours ;
- condamne M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E], à réaliser la totalité des travaux de remise en état du toit de la véranda, et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 90 jours ;
- condamne M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E], à réaliser la totalité des travaux d'installation des garde-corps, et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de
150 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 90 jours ;
- condamne M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E], à payer la somme de 3 926,44 euros TTC à la Sarl Restaurant le Clos Racine au titre des travaux de mise en conformité de l'immeuble pour l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite ;
- déboute la Sarl [Adresse 2] de ses prétentions au titre de son préjudice commercial,
- déboute M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E], de l'intégralité de ses demandes indemnitaires à l'égard de la Sarl Restaurant le Clos Racine ;
- déboute M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E], de ses demandes de résiliation de bail et d'expulsion de la Sarl [Adresse 2] ;
- condamne M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E], à payer à la Sarl Restaurant le Clos Racine la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamne M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E], aux dépens de l'instance ;
- rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire ;
- déboute les parties de toutes leurs autres demandes.
Par déclaration au greffe du 27 décembre 2021, M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E] a interjeté appel de cette décision.
Par ordonnance en date du 11 octobre 2022 le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l'affaire pour défaut d'exécution de la décision par l'appelant.
L'affaire a été réinscrite le 10 octobre 2024 à la demande de M. [E].
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 juillet 2025 et l'affaire fixée à l'audience des débats du 3 septembre 2025 puis renvoyée à l'audience du 10 décembre 2025.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par dernières conclusions du 24 novembre 2025, M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E], au visa des articles 1134 ancien (1103 nouveau), 1147 ancien (1231-1 nouveau) et 1240 du code civil, L. 145-41 du code de commerce, L. 131-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, 9, 524 et 913-5 du code de procédure civile, demande à la cour de :
- débouter la Sarl [Adresse 2] de sa demande irrecevable de rejet de la remise au rôle déjà intervenue et qui n'est pas formulée devant le conseiller de la mise en état,
- réformer le jugement du tribunal judiciaire d'Évreux du 16 novembre 2021 (RG n° 20/02376) en ce qu'il a :
* condamné M. [E] à procéder aux travaux de réparations de la toiture, de la véranda et de ses boiseries et à la pose de garde-corps sur la terrasse de l'immeuble pris à bail par le Clos Racine,
* condamné M. [E] à indemniser le Clos Racine des travaux de mise en conformité de l'immeuble réalisés sans son autorisation préalable,
* débouté M. [E] au titre de ses demandes indemnitaires relatives à la remise en état du matériel, de la réparation du carrelage en sous-sol et de la réparation de la chambre froide,
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Évreux du 16 novembre 2021 (RG n°20/02376) en ce qu'il a retenu la responsabilité contractuelle du Clos Racine s'agissant de l'abattage des arbres sans l'accord préalable du bailleur,
- réformer en conséquence le jugement du tribunal judiciaire d'Évreux du 16 novembre 2021 (RG n°20/02376) en ce qu'il a débouté M. [E] au titre de sa demande indemnitaire relative à l'abattage d'arbres sans son autorisation,
statuant de nouveau :
- condamner [Adresse 4] à procéder aux travaux de réparations de la toiture, de la véranda et de ses boiseries et à la pose de garde-corps sur la terrasse et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 90 jours,
- débouter le [Adresse 5] de ses demandes indemnitaires au titre des travaux de mise en conformité de l'immeuble sans autorisation préalable,
- condamner le [Adresse 5] à réaliser les travaux d'adaptation de la porte d'entrée de l'immeuble et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 90 jours,
- condamner le [Adresse 5] à verser à M. [E] la somme de 81 509,46 euros en indemnisation des dégradations du matériel mis à disposition dans le cadre du bail commercial,
- condamner le [Adresse 5] à verser à M. [E] la somme de 36 730 euros en indemnisation des arbres abattus sans son accord préalable,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement du 25 juin 2020,
- ordonner en conséquence l'expulsion du [Adresse 5] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 6], avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à parfait délaissement,
- dire et juger que le sort des objets mobiliers sera soumis aux dispositions de l'article R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner le [Adresse 5] au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation de 3 463 euros par mois jusqu'à parfaite libération des lieux,
- condamner le [Adresse 5] à verser la somme de 25 260 euros au titre des indemnités d'occupation non réglées à février 2021,
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Évreux du 16 novembre 2021 (RG n°20/02376) en ce qu'il a débouté le [Adresse 5] de sa demande d'indemnisation d'un préjudice commercial,
à titre subsidiaire,
- réformer le jugement du tribunal judiciaire d'Évreux du 16 novembre 2021 (RG n°20/02376) en ce qu'il a débouté M. [E] de sa demande de compensation et d'échelonnement de la dette du [Adresse 5] sur deux ans maximum,
statuant de nouveau :
- condamner le [Adresse 5] à procéder aux travaux éventuels de réparations de la toiture, de la véranda et de ses boiseries et à la pose de garde-corps sur la terrasse et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 90 jours,
- débouter le [Adresse 5] de ses demandes indemnitaires au titre des travaux de mise en conformité de l'immeuble sans autorisation préalable,
- condamner le [Adresse 5] à réaliser les travaux d'adaptation de la porte d'entrée de l'immeuble et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 90 jours,
- condamner le [Adresse 5] à procéder aux travaux de reprise du carrelage et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 90 jours,
- condamner le [Adresse 5] à verser à M. [E] la somme de 81 509,46 euros en indemnisation des dégradations du matériel mis à disposition dans le cadre du bail commercial,
- condamner le [Adresse 5] à verser à M. [E] la somme de 36 730 euros en indemnisation des arbres abattus sans son accord préalable,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement du 26 octobre 2025,
- ordonner en conséquence l'expulsion du [Adresse 5] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 6], avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à parfait délaissement,
- dire et juger que le sort des objets mobiliers sera soumis aux dispositions de l'article R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner le [Adresse 5] au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation de 3 463 euros par mois jusqu'à parfaite libération des lieux,
- ordonner la compensation des sommes dont seraient respectivement débiteurs le [Adresse 5] et M. [E],
- ordonner l'échelonnement de la dette du [Adresse 5] sur deux ans maximum,
- condamner le [Adresse 5] à verser à M. [E] une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le [Adresse 5] aux entiers dépens.
Concernant les reprises de la toiture, il rappelle que conformément au bail commercial du 11 avril 2009, il incombe au preneur de supporter les réparations locatives et au bailleur d'effectuer les grosses réparations. Il soutient que si le bailleur n'est pas prévenu par écrit et n'est pas mis en mesure de procéder aux travaux nécessaires, aucune réparation ne peut être mise à sa charge. Il précise que la Sarl Restaurant le Clos Racine ne l'ayant jamais alerté de l'état de la toiture et de la nécessité de procéder à des travaux de réparation, il ne peut lui être reproché une telle dégradation.
Il ajoute avoir réitéré ses demandes afin que l'immeuble soit entretenu et qu'il puisse vérifier si des travaux éventuellement à sa charge devraient être réalisés. Il explique que son preneur s'est toujours opposé à une quelconque intervention de sa part. Il souligne qu'il n'a été en mesure de prendre réellement connaissance des lieux que lors de l'expertise judiciaire. Il estime que l'état avancé des dégradations, qui n'aurait nécessité qu'un faible entretien de la toiture en temps normal, est totalement imputable au preneur qui aurait pu éviter cette situation en en informant son bailleur.
Il conclut à ce que la Sarl [Adresse 2] engage seule sa responsabilité contractuelle s'agissant des dégradations de la toiture dont il est débiteur et non créancier des frais de réparation et qu'il en est de même des dégradations que le tribunal a estimé être les conséquences des fuites de la toiture et qui n'ont pas non plus été dénoncées à temps à M. [E], à savoir les désordres sur l'appartement au-dessus du restaurant, le mur côté cuisine, l'étanchéité du garage et la cheminée.
Concernant les reprises de la véranda (toiture terrasse) et des boiseries de la véranda, il prétend qu'aux termes du contrat de bail les travaux d'entretien de l'immeuble sont à la charge du preneur. Il estime que dès lors que les désordres identifiés par l'expert judiciaire sont liés à la présence de verdure, à l'évacuation partiellement bouchée, et à la dégradation des boiseries, que les travaux préconisés ne sont pas des travaux structurels affectant le clos et le couvert, mais des travaux de nettoyage et d'entretien, la faute de la Sarl Restaurant le Clos Racine est caractérisée en ce qu'elle n'a jamais assumé son obligation d'entretien et de réparation.
Concernant les désordres relatifs aux garde-corps, il allègue qu'il ne peut pas non plus être condamné à procéder à ces réparations alors que les désordres ne lui ont jamais été dénoncés.
Concernant les travaux de mise en conformité de l'immeuble, il fait valoir qu'aux termes du contrat de bail tout changement de distribution ou modification matérielle des lieux est soumis à l'autorisation écrite et préalable du bailleur. Il précise que le bail stipule également que les travaux modifiant les lieux « seront aux frais du [R] sous la surveillance et le contrôle de l'architecte [P] dont les honoraires et vacations seront payées par ledit [R] ».
Il en déduit que si le preneur modifie les lieux en contradiction avec les termes du bail il engage sa responsabilité contractuelle et doit indemniser le bailleur du préjudice qu'il subit. Il ajoute que la Sarl [Adresse 2] a fait réaliser des travaux d'installation d'une rampe d'accès pour personnes à mobilité réduite et de création de nouveaux sanitaires dans le restaurant ; que ces travaux ont été réalisés sans l'accord préalable de M. [E] qui avait proposé de faire intervenir son architecte afin de préparer la mise en place de ces mises en conformité ; de sorte qu'il n'y a donc pas lieu de le condamner à indemniser la Sarl Restaurant le Clos Racine des travaux afférents.
Concernant les dégradations du carrelage du sous-sol, il expose qu'en l'absence d'état des lieux, le preneur est présumé en prendre possession en bon état, de même que ses équipements. Il entend en conséquence rechercher la responsabilité de la Sarl [Adresse 2] pour les dégradations du carrelage du sous-sol et la différence entre l'état du matériel à la prise de possession et lors de l'expertise judiciaire, qui a démontré que le matériel a été dégradé alors qu'il était sous la garde de la Sarl Restaurant le Clos Racine sans que la preuve d'un coefficient de vétusté trouve à s'appliquer sur le coût des réparations de 81 509,46 euros.
Il estime qu'en abattant les arbres du jardin la Sarl [Adresse 2] a modifié la distribution de l'espace extérieur du jardin sans le consentement du propriétaire. Il précise qu'en constatant la réalité de l'abattage des arbres et en retenant la responsabilité de la Sarl [Adresse 2] le tribunal ne pouvait pas débouter M. [E] de sa demande indemnitaire fondée sur le devis retenu par l'expert judiciaire pour un montant de 36 730 euros.
Concernant l''acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion de la Sarl Restaurant le Clos Racine, il allègue que les travaux réalisés sans autorisation constituent des modifications de la distribution des lieux dès lors que la Sarl [Adresse 2] a effectué des travaux :
- de construction d'une cloison et d'une porte à l'étage,
- de construction de nouveau sanitaire à l'entrée du restaurant,
- de construction d'une rampe d'accès extérieure,
- et d'abattage des arbres du jardin.
Il ajoute que le 26 septembre 2025 il a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire demeuré sans effet.
Il conteste la mauvaise foi retenue par le tribunal à son égard dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire en considérant que les travaux de mise en conformité du restaurant n'exonéraient pas le preneur de son obligation de solliciter l'accord préalable du bailleur.
Il souligne que la demande de la Sarl Restaurant le Clos Racine, qui sollicite l'indemnisation d'un préjudice commercial à hauteur de 30 000 euros, ne se fonde sur aucun élément de preuve démontrant l'existence et le montant du préjudice allégué.
A titre subsidiaire, si la cour devait faire droit aux demandes de la Sarl [Adresse 2] s'agissant des travaux dont il demande la réalisation pour
79 356,28 euros, il fait valoir que son preneur reste débiteur à son égard des conséquences :
- du défaut d'entretien des meubles pour 81 509,46 euros,
- et des travaux réalisés sans autorisation pour 36 730 euros, soit au total
118 239,46 euros, correspondant après compensation à un surplus de 38 883,18 euros devant lui revenir.
A titre infiniment subsidiaire, il s'oppose à la demande de la Sarl Restaurant le Clos Racine qui sollicite un délai de deux ans pour effectuer les travaux dont il est redevable, mais ne s'oppose pas à un échelonnement de sa dette.
Par dernières conclusions du 26 novembre 2025, la Sarl [Adresse 2] demande à la cour de :
- déclarer recevable mais mal fondé M. [E] en son appel,
- l'en débouter,
- infirmer le jugement du 16 novembre 2021 en ce qu'il a :
* débouté la Sarl Restaurant le Clos Racine de ses prétentions au titre de son préjudice commercial,
* débouté la Sarl [Adresse 2] de toutes ses autres demandes,
faisant droit à l'appel incident de la Sarl Restaurant le Clos Racine,
- condamner M. [E] à exécuter les travaux visés au rapport d'expertise de
M. [N] à savoir :
- la toiture,
- la véranda,
- l'appartement au-dessus du restaurant côté cuisine,
- le mur côté cuisine,
- l'étanchéité du garage,
- la cheminée,
- les garde-corps de l'étage,
à défaut d'exécution dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir et aprèsconfirmation du jugement dont appel en ce qu'il a fixé en premier lieu une astreinte,
- condamner M. [E] au paiement des sommes suivantes :
. la toiture une somme de 48 431,24 euros et permettra la réparation des infiltrations du mur côté cuisine, l'étanchéité du garage et de la cheminée,
. pour la véranda, la somme de 9 599,04 euros,
. pour les garde-corps, le devis Toit service de 13 464 euros TTC et d'autre part le devis Toit service de 7 862 euros TTC,
en toute hypothèse,
- le condamner au remboursement :
. des travaux d'aménagement des toilettes handicapées (pièce 24) pour
1 076,64 euros TTC,
. des travaux d'accès rampe pour handicapés (pièce 25) pour 2 850,00 euros TTC,
- le condamner au paiement de 30 000 euros pour préjudice commercial,
- dire que la clause résolutoire contenue au bail a été mise en 'uvre de mauvaise foi,
- en conséquence déclarer mal fondés les commandements délivrés le 25 juin 2020 et le 26 septembre 2025,
en toute hypothèse,
- dire qu'ils ne peuvent produit aucun effet,
encore plus subsidiairement, au visa des articles L. 145-1 du code de commerce et 1343-5 du code civil,
- accorder à la Sarl [Adresse 2] les plus larges délais qui ne pourront être inférieurs à 2 ans pour exécuter les travaux qui leurs sont reprochés,
- accorder à la Sarl Restaurant le Clos Racine les plus larges délais de règlement des éventuels loyers restant dus,
- suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation,
- dire que la clause résolutoire ne jouera pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées,
- débouter M. [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- en toute hypothèse, condamner M. [E] au paiement de 20 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ceux compris les frais d'expertise.
Elle soutient que le bail conclu avec M. [E] est quasiment muet concernant la prise en charge des travaux. Elle précise que si M. [E] rappelle in extenso l'article 2 de celui-ci, il ne met pas à la charge du preneur les désordres aujourd'hui constatés. Elle fait valoir qu'il ne peut pas plus être soutenu qu'aucune dénonciation de désordres n'aurait eu lieu alors même que depuis de nombreuses années elle a réclamé la réalisation des travaux nécessaires sans aucun succès.
Concernant les désordres sur la toiture, elle expose que l'expert a constaté qu'elle est dans un état général mauvais ; qu'un très grand nombre de tuiles se délitent et se détachent des liteaux ; et que malgré un remplacement des tuiles effectué partiellement, le remplacement de l'ensemble de la couverture est à envisager. Elle estime qu'il est certain que cette charge incombe au propriétaire qui ne le conteste pas.
Concernant les désordres dans l'appartement au-dessus du restaurant côté cuisine, sur le mur côté cuisine et dans le garage, elle précise qu'il a été constaté des infiltrations liées à l'état de la couverture et qu'il s'agit d'une conséquence des manquements à l'obligation de délivrance du bailleur.
Concernant les désordres sur les cheminées, elle rapporte que l'absence de chapeau sur les cheminées relève d'un défaut de délivrance conforme.
Elle conteste les conclusions de l'expert judiciaire concernant les désordres qu'il a relevés sur la véranda en estimant que contrairement aux apparences l'entretien courant a toujours été réalisé et les évacuations ne sont pas bouchées. Elle ajoute que la toiture de la véranda située sous les dalles de plots se trouve exactement dans le même état que la toiture dont le délitement des tuiles a été incontestablement établi.
Concernant les toilettes et la rampe d'accès pour les personnes à mobilité réduite, elle indique qu'il s'agit d'une obligation légale incombant au propriétaire et que face à la carence du propriétaire elle a été contrainte d'intervenir elle-même pour une somme totale de 3 926,64 euros TTC.
Concernant les désordres sur les garde-corps, elle fait valoir que l'expert a constaté que M. [E] avait délivré des appartements permettant d'accéder sur la terrasse, sans qu'il y ait de garde-corps présents permettant d'assurer la sécurité des personnes. Elle précise qu'il s'agit d'un manquement du propriétaire à ses obligations de sorte qu'elle est bien fondée à solliciter le remboursement d'une part, du devis Toit service de 13 464 euros TTC et d'autre part, le devis Toit service de 7 862 euros TTC.
Elle explique que l'expert a constaté que lors de la prise des lieux les désordres sur le carrelage étaient déjà présents ; qu'il ne peut lui être exigé une remise en état d'un désordre qui préexistait et ajoute qu'il en est de même de la chambre froide, alors qu'elle n'a jamais été en état de fonctionnement.
Elle précise que compte tenu de l'état des locaux loués reconnu par l'huissier de justice, il ne peut être retenu que les sous-sols ou encore le garage étaient en meilleur état que le reste des locaux.
Concernant l'état des boiseries, elle allègue que les procès-verbaux de constat montrent que les boiseries ont été entretenues et repeintes au [Localité 5] mais que leur état dégradé est lié aux infiltrations toujours en cours empêchant tout entretien tant que l'origine des désordres n'aura pas été supprimée.
Concernant la porte intérieure, elle estime qu'il ne s'agit pas d'une construction dès lors qu'aucun percement de mur, de cloison ou de plancher n'est intervenu, ni aucun changement de distribution. Elle conclut qu'il ne peut donc pas s'agir d'une installation au sens du bail alors même que le mot installation renvoie par exemple au dispositif de chauffage ou au système d'alimentation électrique.
Concernant l'abattage des arbres, elle atteste qu'il s'agit d'un travail d'entretien dès lors qu'ils présentaient un danger puisqu'ils se trouvaient dans un état ne permettant pas de les conserver. Elle estime qu'il ne s'agit pas de travaux ou de transformation quelconque.
Elle considère que la réception de clientèle dans des conditions d'un immeuble non étanche, où des infiltrations importantes ont eu lieu du fait du comportement du propriétaire, lui cause un préjudice économique qu'elle évalue à 30 000 euros.
Elle s'oppose à la mise en 'uvre de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail par M. [E] compte tenu de sa mauvaise foi.
A titre subsidiaire, elle sollicite en application de l'article L. 145-1 du code de commerce un délai de deux ans pour exécuter les travaux qui lui sont reprochés.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
MOTIVATION
A titre liminaire la cour relève que M. [Y] [E], représenté par son tuteur, demande à la cour de débouter la Sarl [Adresse 2] de sa demande de rejet de la remise au rôle déjà intervenue et qui n'est pas formulée devant le conseiller de la mise en état.
Cependant une telle demande n'est pas formulée par la Sarl Restaurant le Clos Racine.
La demande de M. [Y] [E], majeur sous tutelle représenté par M. [A] [E] de ce chef est donc sans objet.
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Il résulte des articles 1719 et 1726 du code civil que le bailleur est tenu par la nature du contrat de bail commercial de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparation de toutes espèces. Il peut toutefois sans manquer à son obligation de délivrance transférer au preneur certains travaux s'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble.
En l'espèce, le contrat du bail commercial conclu le 11 avril 2009 entre les parties prévoit :
Article 1 : Etat des lieux :
« Le preneur prend les lieux loués dans l'état où ils se trouvent actuellement et tel qu'il a pu le constater par la visite qu'il a faite préalablement aux présentes, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation, ni remise en état autres que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couvert.».
Article 2 : Entretien-Réparations :
« Le preneur supportera toutes les réparations qui seraient rendues nécessaires par suite du défaut d'exécution des réparations locatives ou d'entretien ou de dégradations résultant de son fait ou de celui de sa clientèle ou de son personnel. (..)
Le preneur ne pourra rien faire ni laisser faire qui puisse détériorer les lieux loués et devra prévenir sans aucun retard et par écrit, sous peine d'en être personnellement responsable, le bailleur, de toute atteinte qui serait portée à la propriété et de toutes dégradations et détériorations qui viendraient à se produire dans les les lieux loués et qui rendraient nécessaires des travaux incombant ua bailleur. ».
1- Sur les demandes de la société locataire
1-1- Sur la demande de reprise des désordres
L'article 1 du bail prévoit que le bailleur a la charge des réparations et de la remise en état nécessaires pour que les lieux soient clos et couvert.
Ainsi que l'a justement relevé le premier juge, le bailleur, redevable du clos et du couvert, devait garantir à son locataire une jouissance paisible des lieux.
Il résulte par ailleurs des pièces versées aux débats que la locataire a, dès 2015, informé le propriétaire des désordres qui se manifestaient dans les lieux loués.
M. [E] avait notamment été convoqué suivant lettre recommandée avec avis de réception aux expertises diligentées en 2015 et 2017 par l'assurance de la locataire en raison des fuites et infiltrations et ne s'y est pas présenté.
Il ne saurait donc lui être reproché de ne pas avoir informé son propriétaire.
- la toiture de la maison :
Il ressort des pièces produites et du rapport d'expertise que la toiture est en très mauvais état général, qu' un très grand nombre de tuiles se délient et se détachent des linteaux. Malgré un remplacement des tuiles effectué partiellement, le remplacement de l'ensemble de la couverture est à envisager.
Selon l'expert, le mauvais état général de la toiture a pour conséquence des infiltrations (notamment dans l'appartement au-dessus du restaurant, côté cuisine) et un défaut d'étanchéité de l'ouvrage.
Les photographies jointes au rapport d'expertise établissent que la toiture est extrêmement dégradée.
L'état de la toiture tel que décrit par l'expert et attesté par les photographies impose qu'elle soit entièrement remplacée.
Le propriétaire, ayant, aux termes de l'article 1 du bail, la charge des réparations et de la remise en état nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts, il convient de mettre à sa charge le remplacement de la toiture dont il n'est pas prétendu qu'elle ait été mal entretenue par la locataire.
Il est également établi par l'expertise que ces infiltrations par la toiture sont à l'origine des désordres constatés dans l'appartement au-dessus du restaurant, côté cuisine. La reprise de ces désordres doit donc être prise en charge par le bailleur.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
- le toit terrasse :
L'expert a constaté des fissures sur le mur d'acrotère de la terrasse qui est en bois alors qu'il aurait dû être en béton. Il indique que ce défaut d'étanchéité entraîne des infiltrations sur le mur de la cuisine du restaurant.
La cause des désordres se trouvant dans la structure même du mur d'acrotère de la terrasse, en application de l'article 1 du bail précité, il convient de mettre à la charge du propriétaire la réfection du toit terrasse.
Il est également établi par l'expertise que ces infiltrations par la toiture sont à l'origine des désordres constatés dans la cuisine du restaurant. La reprise de ces désordres doit donc être prise en charge par le propriétaire.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
- le toit du garage :
L'expert a constaté un mauvais état général de la couverture en shingle avec des infiltrations visibles en sous face. Il précise que l'état de la couverture nécessite un remplacement.
Dès lors que la couverture n'assure plus l'étanchéité du garage, son remplacement est à la charge du propriétaire en application du contrat.
- les cheminées :
L'expert a constaté l'absence de chapeau sur les cheminées de la toiture et du toit terrasse.
Il appartient au propriétaire de faire procéder à la pause de ces chapeaux de cheminée afin d'assurer l'étanchéité des lieux loués.
C'est donc justement que le premier juge, dont la décision sera confirmée sur ce point a condamné le propriétaire, M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E], à réaliser la totalité des travaux nécessaires à la reprise intégrale de la couverture du bâtiment loué, à réaliser la réparation des infiltrations du mur côté cuisine, à réaliser l'étanchéité du garage et des cheminées, et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 800 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 90 jours.
- la véranda :
L'expert a constaté la présence de verdure sur la toiture terrasse de la véranda. Il a précisé que cette terrasse avait été réalisée avec des dalles sur plots.
Il indique que les évacuations seraient partiellement bouchées ce qui engendrerait les infiltrations constatées au plafond de la véranda. L'expert a conclu que ces désordres sont liés à un défaut d'entretien et de maintenance du locataire.
La locataire conteste le défaut d'entretien qui lui est imputé par l'expert.
Ainsi que l'a relevé le tribunal, le procès-verbal constatant l'état des lieux établi par huissier de justice le 23 avril 2009 mentionnait déjà l'existence d'un problème d'étanchéité dans la véranda : « eau stagnante sur le toit terrasse, traces de coulures importantes sur le crépi ».
Dès lors que ce problème d'étanchéité avec infiltrations dans la véranda préexistait à l'entrée dans les lieux, contrairement à ce qu'a retenu l'expert dont l'avis ne lie pas la juridiction, son origine ne saurait être en lien avec un défaut d'entretien du locataire.
C'est donc justement que le premier juge, dont la décision sera confirmée sur ce point, a condamné le propriétaire, M. [Y] [E], représenté par son tuteur
M. [A] [E], à réaliser la totalité des travaux de remise en état du toit de la véranda, et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 90 jours.
S'agissant de l'entretien des boiseries de la véranda, selon l'expert cet entretien doit être entrepris comme incombant au locataire. Cependant, à l'examen des photographies jointes au procès-verbal établi à la demande de M. [E] le 21 octobre 2023, qui attestent de l'entière réfection du toit terrasse de la véranda, il ne ressort aucun défaut d'entretien des poutres au plafond de la salle de restaurant.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [E] de sa demande de condamnation concernant les boiseries.
1-2- Sur le remboursement des travaux d'aménagement des toilettes handicapées et des travaux de rampe d'accès
En application de l'article 1719-2 du code civil, le propriétaire a l'obligation d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée : pèse sur le bailleur une obligation de délivrance qui l'oblige à remettre au preneur un local conforme à sa destination, c'est-à-dire à l'activité spécifiée dans le bail commercial.
Ainsi les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation contraire expresse, à la charge du bailleur qui doit supporter la mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle.
En application des articles L.111-76-3 et R.111-19-8 du code de la construction et de l'habitation, la société [Adresse 2], locataire, exploitant un établissement recevant du public avait l'obligation d'assurer l'accessibilité aux personnes handicapées pour le1er janvier 2015 au plus tard.
En l'espèce, aucune clause du bail commercial ne stipule que les travaux de mise en conformité aux règlements doivent être à la charge du preneur. Contrairement à ce que soutient M. [Y] [E], représenté par M. [A] [E], la clause d'acceptation des lieux dans l'état où ils se trouvent ne décharge nullement le bailleur de réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité exigées par les activités déclarées du preneur et autorisées par le bail.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné le bailleur à payer au locataire la somme de 3 926,64 euros TTC en remboursement des frais de mise en conformité d'accessibilité du bâtiment aux personnes à mobilité réduite.
Par ailleurs, selon l'architecte chargé du suivi de la mise en conformité, il manquait une poignée côté intérieur de la porte. L'expert a ainsi relevé qu'il convenait de mettre la porte d'entrée en conformité.
Ces travaux étant à la charge du bailleur, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [Y] [E], représenté par M. [A] [E], de sa demande tendant à condamner la Sarl Restaurant le Clos Racine à modifier la porte d'accès au restaurant.
1-3- Sur la pose de garde-corps sur la terrasse
L'appartement loué donne accès à une terrasse sur laquelle n'a été installé aucun garde-corps permettant d'assurer la sécurité des personnes.
Il s'agit d'un manquement à l'obligation de délivrance conforme du bailleur que le tribunal a justement condamné à installer des garde-corps, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, à compter de l'expiration d'un délai de six mois suivant la signification du jugement à intervenir, pendant la durée de 90 jours.
1-4- Sur la demande de condamnation en paiement à défaut d'exécution
Il résulte des attestations de la société Toit services en date des 1er octobre 2024 et 20 novembre 2025 versées aux débats que les travaux de réfection de la toiture et du toit terrasse ont été effectuées.
Ainsi, l'astreinte prononcée par le premier juge a abouti à la réalisation des travaux.
Il n'y a donc pas lieu de prévoir, comme le sollicite la locataire, une condamnation en paiement du coût des réparations à défaut d'exécution des travaux.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la Sarl [Adresse 2] de sa demande.
1-5- Sur le préjudice commercial
Pour débouter la société Restaurant le Clos Racine de sa demande d'indemnisation de son préjudice commercial en raison du manquement du bailleur à ses obligations depuis de longues années, le tribunal a retenu qu'elle ne démontrait pas le quantum de son préjudice allégué.
À hauteur de cour, la Sarl [Adresse 2] soutient que la réception de la clientèle dans un immeuble non étanche avec des infiltrations importantes engendre une perte commerciale dont le propriétaire est responsable.
Cependant, il n'est établi par aucune pièce que la clientèle ait été en contact avec les infiltrations qui se sont produites dans la cuisine du restaurant, dans la cuisine de l'appartement, dans le garage. S'agissant des infiltrations dans le plafond de la véranda, il résulte des photographies prises par l'expert qu'elles sont extrêmement limitées aux angles des poutres. La clientèle ne peut donc en avoir été affectée et il n'est justifié d'aucune perte commerciale.
En l'absence de préjudice, il convient de confirmer le jugement qui a débouté la Sarl Restaurant le Clos Racine de sa demande au titre du préjudice commercial.
2- Sur les demandes du bailleur
2-1- Sur la remise en état de la chambre froide
L'article 2 du bail prévoit que le preneur fera son affaire personnelle de l'entretien, de la remise en état et de toutes réparations de quelque nature qu'elles soient, de même de tous remplacements qui deviendraient nécessaires relativement à tout ce qui pourra garnir les lieux loués sans aucune exception ni réserve.
Il résulte du rapport d'expertise que le matériel frigorifique et l'équipement mobilier en inox ont été stocké sous film plastique pour leur protection au sous-sol.
Les photographies des lieux loués établissent que la cuisine comme la salle du restaurant sont équipées de matériel professionnel et de mobilier adéquat : le matériel a donc été remplacé.
Dès lors que le contrat de bail n'impose pas au preneur d'utiliser le mobilier et le matériel préexistant, leur seul stockage au sous-sol n'établit nullement qu'ils seraient dégradés, étant rappelé qu'à la date de la signature du bail, le restaurant était demeuré inexploité depuis 5 années.
Si comme le soutient M. [Y] [E], représenté par M. [A] [E], selon l'article 1731 du code civil en l'absence d'état des lieux d'entrée, le preneur est présumé en prendre possession en bon état de même que ses équipements, en l'espèce, l'huissier qui a dressé constat et établi l'inventaire le 23 avril 2009 à la demande du bailleur a relevé que M. [A] [E] lui avait indiqué que le restaurant et la maison étaient inoccupés depuis cinq ans et qu'aucun entretien n'avait été effectué.
Ne sont produites aucunes photographies des meubles litigieux à la date de l'expertise ni à la date à laquelle la cour statue.
En outre, comme l'a justement retenu le premier juge, aucune vérification n'a été faite par l'expert quant à l'état de fonctionnement du matériel qu'il vise et l'expert ne donne aucune explication sur la façon dont il a procédé pour établir la liste. La seule fourniture de devis établis par des professionnels, non sapiteurs, ne suffit pas à établir l'état du matériel, contrairement à ce que soutient M. [Y] [E], représenté par
M. [A] [E].
Dans ces conditions, cette seule liste établie par l'expert sans aucune précision sur l'état des meubles et sans descriptif des biens concernés ne suffit pas à établir les dégradations alléguées.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [Y] [E], représenté par
M. [A] [E] de sa demande en paiement de la somme de 81 509,46 euros en indemnisation des dégradations du matériel mis à disposition.
2-2- Sur la remise en état du carrelage
En l'absence d'état des lieux établi lors de l'entrée dans les lieux, ceux-ci sont réputés avoir été pris en bon état. Le procès-verbal de constat établi le 23 avril 2009, après la signature du bail le 11 avril 2009, ne précise pas l'état du carrelage de l'entrée du sous-sol. Celui-ci est donc réputé avoir été en bon état lors de la signature du bail.
Comme retenu par le premier juge, sa réfection incombe au locataire.
Il convient donc de le condamner à procéder aux travaux de reprise du carrelage de l'entrée du sous-sol dans un délai de 6 mois à compter du présent arrêt.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté M. [Y] [E], représenté par
M. [A] [E] de ce chef.
Rien ne justifie que cette condamnation soit assortie d'une astreinte. M. [Y] [E], représenté par M. [A] [E] sera débouté de sa demande de ce chef.
2-3- Sur les modifications des lieux par la locataire
M. [Y] [E] représenté par M. [A] [E], soutient que la locataire a mis en place une porte et une cloison pour permettre la fermeture entre l'escalier d'accès et l'appartement, qu'il s'agit là d'une installation au sens du bail et qu'elle a été faite sans son autorisation. Il expose que cette installation a modifié la distribution des lieux puisqu'un espace ouvert est désormais clos. Réalisée sans son autorisation elle doit être démontée.
Cependant, l'expert n'a nullement relevé la pose d'une cloison.
Selon la photographie jointe à l'expertise, une porte a été posée dans l'encadrement des poutres sans aucune atteinte au bâti.
Comme l'a retenu le premier juge, cette porte peut être déposée sans dommage particulier, il n'y a donc pas lieu d'en ordonner la suppression.
2-4 Sur l'abattage de plusieurs arbres
Il n'est pas contesté par la Sarl [Adresse 2] qu'elle a procédé à l'abattage de plusieurs arbres mais elle soutient qu'il s'agit d'entretien.
Cependant, le fait d'abattre des arbres ne s'analyse nullement comme un entretien de ceux-ci.
Conformément au contrat de bail, avant d'y procéder la locataire devait préalablement obtenir l'autorisation du bailleur.
En s'abstenant de le faire elle a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle.
Me [H], huissier de justice a constaté le 4 décembre 2017 que deux arbres de section de 50 cm avaient été abattus, et un arbre au tronc plus petit, à hauteur des cuisines, sur la droite de l'allée dallée.
Suivant constat établi 3 mois plus tard le 19 mars 2018, Me [H] a de nouveau constaté le long de la clôture délimitant la propriété [E] du garage Renault qu'il n'y a plus aucun arbre.
Cependant, ainsi que l'a justement relevé le premier juge, l'examen des photographies annexées aux deux procès-verbaux de constat montre qu'il s'agit des mêmes arbres et que l'huissier a constaté par deux fois le même abattage.
Par ailleurs, il résulte des photographies jointes au constat d'huissier établi le 4 octobre 2023, à l'occasion de la visite annuelle des lieux loués, pièce 20 de M. [Y] [E], que les trois arbres abattus étaient plantés le long de la clôture, entre la clôture en grillage et une allée pavée.
Ces trois arbres occupaient toute la longueur de la clôture, plantés sur une plate bande d'une largeur maximale d'environ 2 mètres.
M. [Y] [E], verse aux débats un devis des pépinières [I] d'un montant de
36 730 euros pour la plantation de 12 cédrus atlantica incluant forfait transport, plantation et dessouchage.
Cependant, l'espace concerné ne permet nullement la plantation de 12 cèdres dont la taille adulte peut atteindre 25 mètres.
C'est donc justement que le tribunal a considéré que le préjudice ne pouvait être réparé par la plantation de 12 cèdres pour un montant de 36 730 euros.
En revanche, le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté M. [Y] [E], représenté par M. [A] [E] de sa demande d'indemnisation dès lors qu'il n'est pas contesté que 3 arbres ont été abattus.
L'huissier ayant relevé qu'il s'agissait de 3 conifères, il convient de fixer le préjudice de M. [Y] [E], représenté par M. [A] [E] à la somme de 1 000 euros, somme au paiement de laquelle sera condamnée la Sarl [Adresse 2].
3- Sur la demande de compensation
M. [Y] [E], représenté par M. [A] [E] sollicite que soit ordonnée la compensation des sommes dont seraient respectivement débiteurs le bailleur et la locataire.
En l'absence de condamnation en paiement de M. [Y] [E], représenté par
M. [A] [E] au titre de la présente décision et de justification de créances certaines liquides et exigibles entre les parties, aucune compensation ne saurait être ordonnée.
Le jugement sera confirmé.
4- Sur la clause résolutoire
L'article L.145-41 du code de commerce prévoit que la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit mentionner ce délai.
Il appartient au juge de vérifier la régularité du commandement, ainsi que l'usage de bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur.
La bonne foi du bailleur s'apprécie au jour où le commandement a été délivré.
Le bailleur défaillant dans l'exécution de ses propres obligations de délivrer une chose conforme à sa destination et de l'entretenir en état de servir à sa destination est considéré de mauvaise foi.
4-1- Le commandement du 25 juin 2020
M. [Y] [E], représenté par M. [A] [E] a fait délivrer le 25 juin 2020, un commandement visant la clause résolutoire, d'exécuter les travaux de remise en état concernant la porte installée entre l'escalier d'accès et l'appartement, la création du sanitaire, la modification de la rampe d'accès extérieure et l'abattage des arbres.
En considération de la confirmation du jugement du 16 novembre 2021 en ce qu'il a condamné M. [Y] [E], à effectuer sous astreinte les travaux visés dans ce commandement, à l'exception des arbres, et de ce que à la date du commandement de payer, le rapport d'expertise qui avait été déposé concluait à la nécessaire réfection des toitures par le bailleur pour mettre fin aux infiltrations subies par la locataire, il convient de considérer, comme l'a retenu le tribunal, que M. [E], défaillant dans l'exécution de ses propres obligations, était de mauvaise foi lorsqu'il a délivré le commandement de payer. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [Y] [E] de ses demandes de résiliation de bail et d'expulsion de la société Restaurant le Clos Racine.
4-2- Le commandement du 26 septembre 2025
A hauteur de cour, M. [Y] [E], invoque un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 septembre 2025 à la Sarl [Adresse 2]. La somme visée n'ayant pas été réglée dans le mois, il demande à la cour de dire acquise la clause résolutoire à compter du 26 octobre 2025.
Il indique que la société locataire n'a pas réglé le loyer du mois de septembre 2025 et n'a pas réglé les sommes dues en application de l'augmentation du loyer, soit
5 091,60 euros.
La Sarl Restaurant le Clos Racine réplique que les loyers dont elle est redevable font l'objet de deux saisies-attribution suivant acte du 2 septembre 2025, dénoncées à
M. [E] le 9 septembre 2025 pour obtenir le paiement par le bailleur des sommes en principal de 4 000 euros d'une part et de 8 926,44 euros d'autre part. Elle ajoute qu'en faisant délivrer un commandement de payer après que les saisies-attributions portant sur les loyers lui aient été dénoncées, M. [E] a agi de parfaite mauvaise foi. Elle rappelle que par arrêt du 19 décembre 2024, la chambre de la proximité de la cour d'appel de Rouen a condamné M. [E] à lui verser la somme de 9 000 euros au titre de la liquidation de l'astreinte.
Il résulte des procès-verbaux de saisie-attribution que les mesures d'exécution en date du 2 septembre 2025 portent sur les loyers commerciaux dus par la Sarl [Adresse 2] à M. [Y] [E].
M. [Y] [E] n'a pas contesté ces saisies-attribution qui lui ont été régulièrement dénoncées. Il a fait délivrer le 26 septembre 2025, soit 17 jours après les dénonciations du 9 septembre 2025, un commandement de payer le loyer de septembre 2025 et l'indexation.
En agissant ainsi sans contester être lui même redevable de sommes au paiement desquelles il a été condamné, le bailleur a agi de mauvaise foi.
Il convient donc de rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire.
5- Sur les frais du procès
Succombant pour l'essentiel, M. [Y] [E], représenté par M. [A] [E] sera condamné aux dépens de la procédure d'appel et le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a condamné aux dépens et à régler à la Sarl Restaurant le Clos Racine la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Sarl [Adresse 2] les sommes exposées par elle pour la procédure d'appel. Il convient de lui allouer
5 000 euros de ce chef, M. [Y] [E], représenté par M. [A] [E], étant débouté de sa demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire
Confirme le jugement rendu le 16 novembre 2021 par le tribunal judiciaire d'Evreux sauf en ce qu'il a débouté M. [Y] [E], représenté par son tuteur, M. [A] [E], de sa demande de reprise du carrelage de l'entrée du sous-sol et de sa demande en paiement au titre de l'abattage des arbres ;
L'infirme de ces chefs ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant
Condamne la Sarl Restaurant le Clos Racine à procéder aux travaux de reprise du carrelage de l'entrée du sous-sol de l'immeuble loué dans un délai de 6 mois à compter du présent arrêt ;
Condamne la Sarl [Adresse 2] à payer à M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E] la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l'abattage des arbres ;
Déboute M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E], de sa demande de constat d''acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement du 26 octobre 2025, et d'expulsion ;
Déboute M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E] du surplus de ses demandes ;
Condamne M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E] aux dépens de la procédure d'appel ;
Condamne M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E] à payer à la Sarl Restaurant le Clos Racine la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier, La présidente de chambre,
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 4 MARS 2026
DÉCISION DÉFÉRÉE :
tribunal judiciaire d'Evreux le 16 novembre 2021
cour d'appel de Rouen du 11 octobre 2022
APPELANT :
Monsieur [Y] [E]
représenté par son tuteur, M. [A] [E]
né le 5 octobre 1946 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Victoric BELLET, avocat au barreau de Dieppe et assisté de Me Jean-Philippe CARPENTIER, avocat au barreau de Paris
INTIMEE :
SARL [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée et assistée de Me Emmanuelle MENOU de la SCP RSD AVOCATS, avocat au barreau de l'Eure
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 10 décembre 2025 sans opposition des avocats devant Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre
Mme Magali DEGUETTE, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Catherine CHEVALIER
DEBATS :
A l'audience publique du 10 décembre 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2026
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 4 mars 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme BERTHAIU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.
*
* *
Par acte authentique reçu le 11 avril 2009, M. [Y] [E], majeur sous tutelle représenté par son fils M. [A] [E], tuteur, a donné en location un immeuble situé à [Localité 4] [Adresse 3], constitué d'une maison à usage de commerce et d'habitation, à la Sarl Restaurant le Clos Racine, qui y exploite un fonds de commerce de café-restaurant dénommé « Auberge [Adresse 4] » .
Se plaignant de désordres affectant la couverture de l'immeuble, à l'origine d'infiltrations, la société Sarl [Adresse 2] a fait assigner en référé
M. [Y] [E], représenté par M. [A] [E], afin de voir ordonner une expertise judiciaire.
Suivant ordonnance du 12 juillet 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance d'Évreux a désigné M. [J] [N] en qualité d'expert.
L'expert a déposé son rapport le 8 avril 2019.
Par acte du 25 juin 2020, M. [A] [E], agissant en qualité de tuteur de M. [Y] [E], a fait délivrer à la Sarl Restaurant le Clos Racine un commandement de remettre les lieux en état.
Par acte du 27 août 2020, la Sarl [Adresse 2] a fait assigner M. [Y] [E], majeur sous tutelle représenté par M.[A] [E], devant le tribunal judiciaire d'Evreux aux fins de le voir condamner à la reprise des désordres relevés par l'expert.
Par jugement en date du 16 novembre 2021, le tribunal judiciaire d'Evreux a ainsi statué :
- dit n'y avoir lieu à écarter tout ou partie des conclusions de l'expert
- condamne M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E], à réaliser la totalité des travaux nécessaires à la reprise intégrale de la couverture du bâtiment loué, à réaliser la réparation des infiltrations du mur côté cuisine, à réaliser l'étanchéité du garage et de la cheminée, et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 800 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 90 jours ;
- condamne M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E], à réaliser la totalité des travaux de remise en état du toit de la véranda, et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 90 jours ;
- condamne M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E], à réaliser la totalité des travaux d'installation des garde-corps, et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de
150 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 90 jours ;
- condamne M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E], à payer la somme de 3 926,44 euros TTC à la Sarl Restaurant le Clos Racine au titre des travaux de mise en conformité de l'immeuble pour l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite ;
- déboute la Sarl [Adresse 2] de ses prétentions au titre de son préjudice commercial,
- déboute M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E], de l'intégralité de ses demandes indemnitaires à l'égard de la Sarl Restaurant le Clos Racine ;
- déboute M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E], de ses demandes de résiliation de bail et d'expulsion de la Sarl [Adresse 2] ;
- condamne M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E], à payer à la Sarl Restaurant le Clos Racine la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamne M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E], aux dépens de l'instance ;
- rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire ;
- déboute les parties de toutes leurs autres demandes.
Par déclaration au greffe du 27 décembre 2021, M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E] a interjeté appel de cette décision.
Par ordonnance en date du 11 octobre 2022 le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l'affaire pour défaut d'exécution de la décision par l'appelant.
L'affaire a été réinscrite le 10 octobre 2024 à la demande de M. [E].
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 juillet 2025 et l'affaire fixée à l'audience des débats du 3 septembre 2025 puis renvoyée à l'audience du 10 décembre 2025.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par dernières conclusions du 24 novembre 2025, M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E], au visa des articles 1134 ancien (1103 nouveau), 1147 ancien (1231-1 nouveau) et 1240 du code civil, L. 145-41 du code de commerce, L. 131-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, 9, 524 et 913-5 du code de procédure civile, demande à la cour de :
- débouter la Sarl [Adresse 2] de sa demande irrecevable de rejet de la remise au rôle déjà intervenue et qui n'est pas formulée devant le conseiller de la mise en état,
- réformer le jugement du tribunal judiciaire d'Évreux du 16 novembre 2021 (RG n° 20/02376) en ce qu'il a :
* condamné M. [E] à procéder aux travaux de réparations de la toiture, de la véranda et de ses boiseries et à la pose de garde-corps sur la terrasse de l'immeuble pris à bail par le Clos Racine,
* condamné M. [E] à indemniser le Clos Racine des travaux de mise en conformité de l'immeuble réalisés sans son autorisation préalable,
* débouté M. [E] au titre de ses demandes indemnitaires relatives à la remise en état du matériel, de la réparation du carrelage en sous-sol et de la réparation de la chambre froide,
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Évreux du 16 novembre 2021 (RG n°20/02376) en ce qu'il a retenu la responsabilité contractuelle du Clos Racine s'agissant de l'abattage des arbres sans l'accord préalable du bailleur,
- réformer en conséquence le jugement du tribunal judiciaire d'Évreux du 16 novembre 2021 (RG n°20/02376) en ce qu'il a débouté M. [E] au titre de sa demande indemnitaire relative à l'abattage d'arbres sans son autorisation,
statuant de nouveau :
- condamner [Adresse 4] à procéder aux travaux de réparations de la toiture, de la véranda et de ses boiseries et à la pose de garde-corps sur la terrasse et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 90 jours,
- débouter le [Adresse 5] de ses demandes indemnitaires au titre des travaux de mise en conformité de l'immeuble sans autorisation préalable,
- condamner le [Adresse 5] à réaliser les travaux d'adaptation de la porte d'entrée de l'immeuble et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 90 jours,
- condamner le [Adresse 5] à verser à M. [E] la somme de 81 509,46 euros en indemnisation des dégradations du matériel mis à disposition dans le cadre du bail commercial,
- condamner le [Adresse 5] à verser à M. [E] la somme de 36 730 euros en indemnisation des arbres abattus sans son accord préalable,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement du 25 juin 2020,
- ordonner en conséquence l'expulsion du [Adresse 5] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 6], avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à parfait délaissement,
- dire et juger que le sort des objets mobiliers sera soumis aux dispositions de l'article R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner le [Adresse 5] au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation de 3 463 euros par mois jusqu'à parfaite libération des lieux,
- condamner le [Adresse 5] à verser la somme de 25 260 euros au titre des indemnités d'occupation non réglées à février 2021,
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Évreux du 16 novembre 2021 (RG n°20/02376) en ce qu'il a débouté le [Adresse 5] de sa demande d'indemnisation d'un préjudice commercial,
à titre subsidiaire,
- réformer le jugement du tribunal judiciaire d'Évreux du 16 novembre 2021 (RG n°20/02376) en ce qu'il a débouté M. [E] de sa demande de compensation et d'échelonnement de la dette du [Adresse 5] sur deux ans maximum,
statuant de nouveau :
- condamner le [Adresse 5] à procéder aux travaux éventuels de réparations de la toiture, de la véranda et de ses boiseries et à la pose de garde-corps sur la terrasse et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 90 jours,
- débouter le [Adresse 5] de ses demandes indemnitaires au titre des travaux de mise en conformité de l'immeuble sans autorisation préalable,
- condamner le [Adresse 5] à réaliser les travaux d'adaptation de la porte d'entrée de l'immeuble et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 90 jours,
- condamner le [Adresse 5] à procéder aux travaux de reprise du carrelage et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 90 jours,
- condamner le [Adresse 5] à verser à M. [E] la somme de 81 509,46 euros en indemnisation des dégradations du matériel mis à disposition dans le cadre du bail commercial,
- condamner le [Adresse 5] à verser à M. [E] la somme de 36 730 euros en indemnisation des arbres abattus sans son accord préalable,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement du 26 octobre 2025,
- ordonner en conséquence l'expulsion du [Adresse 5] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 6], avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à parfait délaissement,
- dire et juger que le sort des objets mobiliers sera soumis aux dispositions de l'article R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner le [Adresse 5] au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation de 3 463 euros par mois jusqu'à parfaite libération des lieux,
- ordonner la compensation des sommes dont seraient respectivement débiteurs le [Adresse 5] et M. [E],
- ordonner l'échelonnement de la dette du [Adresse 5] sur deux ans maximum,
- condamner le [Adresse 5] à verser à M. [E] une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le [Adresse 5] aux entiers dépens.
Concernant les reprises de la toiture, il rappelle que conformément au bail commercial du 11 avril 2009, il incombe au preneur de supporter les réparations locatives et au bailleur d'effectuer les grosses réparations. Il soutient que si le bailleur n'est pas prévenu par écrit et n'est pas mis en mesure de procéder aux travaux nécessaires, aucune réparation ne peut être mise à sa charge. Il précise que la Sarl Restaurant le Clos Racine ne l'ayant jamais alerté de l'état de la toiture et de la nécessité de procéder à des travaux de réparation, il ne peut lui être reproché une telle dégradation.
Il ajoute avoir réitéré ses demandes afin que l'immeuble soit entretenu et qu'il puisse vérifier si des travaux éventuellement à sa charge devraient être réalisés. Il explique que son preneur s'est toujours opposé à une quelconque intervention de sa part. Il souligne qu'il n'a été en mesure de prendre réellement connaissance des lieux que lors de l'expertise judiciaire. Il estime que l'état avancé des dégradations, qui n'aurait nécessité qu'un faible entretien de la toiture en temps normal, est totalement imputable au preneur qui aurait pu éviter cette situation en en informant son bailleur.
Il conclut à ce que la Sarl [Adresse 2] engage seule sa responsabilité contractuelle s'agissant des dégradations de la toiture dont il est débiteur et non créancier des frais de réparation et qu'il en est de même des dégradations que le tribunal a estimé être les conséquences des fuites de la toiture et qui n'ont pas non plus été dénoncées à temps à M. [E], à savoir les désordres sur l'appartement au-dessus du restaurant, le mur côté cuisine, l'étanchéité du garage et la cheminée.
Concernant les reprises de la véranda (toiture terrasse) et des boiseries de la véranda, il prétend qu'aux termes du contrat de bail les travaux d'entretien de l'immeuble sont à la charge du preneur. Il estime que dès lors que les désordres identifiés par l'expert judiciaire sont liés à la présence de verdure, à l'évacuation partiellement bouchée, et à la dégradation des boiseries, que les travaux préconisés ne sont pas des travaux structurels affectant le clos et le couvert, mais des travaux de nettoyage et d'entretien, la faute de la Sarl Restaurant le Clos Racine est caractérisée en ce qu'elle n'a jamais assumé son obligation d'entretien et de réparation.
Concernant les désordres relatifs aux garde-corps, il allègue qu'il ne peut pas non plus être condamné à procéder à ces réparations alors que les désordres ne lui ont jamais été dénoncés.
Concernant les travaux de mise en conformité de l'immeuble, il fait valoir qu'aux termes du contrat de bail tout changement de distribution ou modification matérielle des lieux est soumis à l'autorisation écrite et préalable du bailleur. Il précise que le bail stipule également que les travaux modifiant les lieux « seront aux frais du [R] sous la surveillance et le contrôle de l'architecte [P] dont les honoraires et vacations seront payées par ledit [R] ».
Il en déduit que si le preneur modifie les lieux en contradiction avec les termes du bail il engage sa responsabilité contractuelle et doit indemniser le bailleur du préjudice qu'il subit. Il ajoute que la Sarl [Adresse 2] a fait réaliser des travaux d'installation d'une rampe d'accès pour personnes à mobilité réduite et de création de nouveaux sanitaires dans le restaurant ; que ces travaux ont été réalisés sans l'accord préalable de M. [E] qui avait proposé de faire intervenir son architecte afin de préparer la mise en place de ces mises en conformité ; de sorte qu'il n'y a donc pas lieu de le condamner à indemniser la Sarl Restaurant le Clos Racine des travaux afférents.
Concernant les dégradations du carrelage du sous-sol, il expose qu'en l'absence d'état des lieux, le preneur est présumé en prendre possession en bon état, de même que ses équipements. Il entend en conséquence rechercher la responsabilité de la Sarl [Adresse 2] pour les dégradations du carrelage du sous-sol et la différence entre l'état du matériel à la prise de possession et lors de l'expertise judiciaire, qui a démontré que le matériel a été dégradé alors qu'il était sous la garde de la Sarl Restaurant le Clos Racine sans que la preuve d'un coefficient de vétusté trouve à s'appliquer sur le coût des réparations de 81 509,46 euros.
Il estime qu'en abattant les arbres du jardin la Sarl [Adresse 2] a modifié la distribution de l'espace extérieur du jardin sans le consentement du propriétaire. Il précise qu'en constatant la réalité de l'abattage des arbres et en retenant la responsabilité de la Sarl [Adresse 2] le tribunal ne pouvait pas débouter M. [E] de sa demande indemnitaire fondée sur le devis retenu par l'expert judiciaire pour un montant de 36 730 euros.
Concernant l''acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion de la Sarl Restaurant le Clos Racine, il allègue que les travaux réalisés sans autorisation constituent des modifications de la distribution des lieux dès lors que la Sarl [Adresse 2] a effectué des travaux :
- de construction d'une cloison et d'une porte à l'étage,
- de construction de nouveau sanitaire à l'entrée du restaurant,
- de construction d'une rampe d'accès extérieure,
- et d'abattage des arbres du jardin.
Il ajoute que le 26 septembre 2025 il a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire demeuré sans effet.
Il conteste la mauvaise foi retenue par le tribunal à son égard dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire en considérant que les travaux de mise en conformité du restaurant n'exonéraient pas le preneur de son obligation de solliciter l'accord préalable du bailleur.
Il souligne que la demande de la Sarl Restaurant le Clos Racine, qui sollicite l'indemnisation d'un préjudice commercial à hauteur de 30 000 euros, ne se fonde sur aucun élément de preuve démontrant l'existence et le montant du préjudice allégué.
A titre subsidiaire, si la cour devait faire droit aux demandes de la Sarl [Adresse 2] s'agissant des travaux dont il demande la réalisation pour
79 356,28 euros, il fait valoir que son preneur reste débiteur à son égard des conséquences :
- du défaut d'entretien des meubles pour 81 509,46 euros,
- et des travaux réalisés sans autorisation pour 36 730 euros, soit au total
118 239,46 euros, correspondant après compensation à un surplus de 38 883,18 euros devant lui revenir.
A titre infiniment subsidiaire, il s'oppose à la demande de la Sarl Restaurant le Clos Racine qui sollicite un délai de deux ans pour effectuer les travaux dont il est redevable, mais ne s'oppose pas à un échelonnement de sa dette.
Par dernières conclusions du 26 novembre 2025, la Sarl [Adresse 2] demande à la cour de :
- déclarer recevable mais mal fondé M. [E] en son appel,
- l'en débouter,
- infirmer le jugement du 16 novembre 2021 en ce qu'il a :
* débouté la Sarl Restaurant le Clos Racine de ses prétentions au titre de son préjudice commercial,
* débouté la Sarl [Adresse 2] de toutes ses autres demandes,
faisant droit à l'appel incident de la Sarl Restaurant le Clos Racine,
- condamner M. [E] à exécuter les travaux visés au rapport d'expertise de
M. [N] à savoir :
- la toiture,
- la véranda,
- l'appartement au-dessus du restaurant côté cuisine,
- le mur côté cuisine,
- l'étanchéité du garage,
- la cheminée,
- les garde-corps de l'étage,
à défaut d'exécution dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir et aprèsconfirmation du jugement dont appel en ce qu'il a fixé en premier lieu une astreinte,
- condamner M. [E] au paiement des sommes suivantes :
. la toiture une somme de 48 431,24 euros et permettra la réparation des infiltrations du mur côté cuisine, l'étanchéité du garage et de la cheminée,
. pour la véranda, la somme de 9 599,04 euros,
. pour les garde-corps, le devis Toit service de 13 464 euros TTC et d'autre part le devis Toit service de 7 862 euros TTC,
en toute hypothèse,
- le condamner au remboursement :
. des travaux d'aménagement des toilettes handicapées (pièce 24) pour
1 076,64 euros TTC,
. des travaux d'accès rampe pour handicapés (pièce 25) pour 2 850,00 euros TTC,
- le condamner au paiement de 30 000 euros pour préjudice commercial,
- dire que la clause résolutoire contenue au bail a été mise en 'uvre de mauvaise foi,
- en conséquence déclarer mal fondés les commandements délivrés le 25 juin 2020 et le 26 septembre 2025,
en toute hypothèse,
- dire qu'ils ne peuvent produit aucun effet,
encore plus subsidiairement, au visa des articles L. 145-1 du code de commerce et 1343-5 du code civil,
- accorder à la Sarl [Adresse 2] les plus larges délais qui ne pourront être inférieurs à 2 ans pour exécuter les travaux qui leurs sont reprochés,
- accorder à la Sarl Restaurant le Clos Racine les plus larges délais de règlement des éventuels loyers restant dus,
- suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation,
- dire que la clause résolutoire ne jouera pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées,
- débouter M. [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- en toute hypothèse, condamner M. [E] au paiement de 20 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ceux compris les frais d'expertise.
Elle soutient que le bail conclu avec M. [E] est quasiment muet concernant la prise en charge des travaux. Elle précise que si M. [E] rappelle in extenso l'article 2 de celui-ci, il ne met pas à la charge du preneur les désordres aujourd'hui constatés. Elle fait valoir qu'il ne peut pas plus être soutenu qu'aucune dénonciation de désordres n'aurait eu lieu alors même que depuis de nombreuses années elle a réclamé la réalisation des travaux nécessaires sans aucun succès.
Concernant les désordres sur la toiture, elle expose que l'expert a constaté qu'elle est dans un état général mauvais ; qu'un très grand nombre de tuiles se délitent et se détachent des liteaux ; et que malgré un remplacement des tuiles effectué partiellement, le remplacement de l'ensemble de la couverture est à envisager. Elle estime qu'il est certain que cette charge incombe au propriétaire qui ne le conteste pas.
Concernant les désordres dans l'appartement au-dessus du restaurant côté cuisine, sur le mur côté cuisine et dans le garage, elle précise qu'il a été constaté des infiltrations liées à l'état de la couverture et qu'il s'agit d'une conséquence des manquements à l'obligation de délivrance du bailleur.
Concernant les désordres sur les cheminées, elle rapporte que l'absence de chapeau sur les cheminées relève d'un défaut de délivrance conforme.
Elle conteste les conclusions de l'expert judiciaire concernant les désordres qu'il a relevés sur la véranda en estimant que contrairement aux apparences l'entretien courant a toujours été réalisé et les évacuations ne sont pas bouchées. Elle ajoute que la toiture de la véranda située sous les dalles de plots se trouve exactement dans le même état que la toiture dont le délitement des tuiles a été incontestablement établi.
Concernant les toilettes et la rampe d'accès pour les personnes à mobilité réduite, elle indique qu'il s'agit d'une obligation légale incombant au propriétaire et que face à la carence du propriétaire elle a été contrainte d'intervenir elle-même pour une somme totale de 3 926,64 euros TTC.
Concernant les désordres sur les garde-corps, elle fait valoir que l'expert a constaté que M. [E] avait délivré des appartements permettant d'accéder sur la terrasse, sans qu'il y ait de garde-corps présents permettant d'assurer la sécurité des personnes. Elle précise qu'il s'agit d'un manquement du propriétaire à ses obligations de sorte qu'elle est bien fondée à solliciter le remboursement d'une part, du devis Toit service de 13 464 euros TTC et d'autre part, le devis Toit service de 7 862 euros TTC.
Elle explique que l'expert a constaté que lors de la prise des lieux les désordres sur le carrelage étaient déjà présents ; qu'il ne peut lui être exigé une remise en état d'un désordre qui préexistait et ajoute qu'il en est de même de la chambre froide, alors qu'elle n'a jamais été en état de fonctionnement.
Elle précise que compte tenu de l'état des locaux loués reconnu par l'huissier de justice, il ne peut être retenu que les sous-sols ou encore le garage étaient en meilleur état que le reste des locaux.
Concernant l'état des boiseries, elle allègue que les procès-verbaux de constat montrent que les boiseries ont été entretenues et repeintes au [Localité 5] mais que leur état dégradé est lié aux infiltrations toujours en cours empêchant tout entretien tant que l'origine des désordres n'aura pas été supprimée.
Concernant la porte intérieure, elle estime qu'il ne s'agit pas d'une construction dès lors qu'aucun percement de mur, de cloison ou de plancher n'est intervenu, ni aucun changement de distribution. Elle conclut qu'il ne peut donc pas s'agir d'une installation au sens du bail alors même que le mot installation renvoie par exemple au dispositif de chauffage ou au système d'alimentation électrique.
Concernant l'abattage des arbres, elle atteste qu'il s'agit d'un travail d'entretien dès lors qu'ils présentaient un danger puisqu'ils se trouvaient dans un état ne permettant pas de les conserver. Elle estime qu'il ne s'agit pas de travaux ou de transformation quelconque.
Elle considère que la réception de clientèle dans des conditions d'un immeuble non étanche, où des infiltrations importantes ont eu lieu du fait du comportement du propriétaire, lui cause un préjudice économique qu'elle évalue à 30 000 euros.
Elle s'oppose à la mise en 'uvre de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail par M. [E] compte tenu de sa mauvaise foi.
A titre subsidiaire, elle sollicite en application de l'article L. 145-1 du code de commerce un délai de deux ans pour exécuter les travaux qui lui sont reprochés.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
MOTIVATION
A titre liminaire la cour relève que M. [Y] [E], représenté par son tuteur, demande à la cour de débouter la Sarl [Adresse 2] de sa demande de rejet de la remise au rôle déjà intervenue et qui n'est pas formulée devant le conseiller de la mise en état.
Cependant une telle demande n'est pas formulée par la Sarl Restaurant le Clos Racine.
La demande de M. [Y] [E], majeur sous tutelle représenté par M. [A] [E] de ce chef est donc sans objet.
****
Il résulte des articles 1719 et 1726 du code civil que le bailleur est tenu par la nature du contrat de bail commercial de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparation de toutes espèces. Il peut toutefois sans manquer à son obligation de délivrance transférer au preneur certains travaux s'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble.
En l'espèce, le contrat du bail commercial conclu le 11 avril 2009 entre les parties prévoit :
Article 1 : Etat des lieux :
« Le preneur prend les lieux loués dans l'état où ils se trouvent actuellement et tel qu'il a pu le constater par la visite qu'il a faite préalablement aux présentes, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation, ni remise en état autres que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couvert.».
Article 2 : Entretien-Réparations :
« Le preneur supportera toutes les réparations qui seraient rendues nécessaires par suite du défaut d'exécution des réparations locatives ou d'entretien ou de dégradations résultant de son fait ou de celui de sa clientèle ou de son personnel. (..)
Le preneur ne pourra rien faire ni laisser faire qui puisse détériorer les lieux loués et devra prévenir sans aucun retard et par écrit, sous peine d'en être personnellement responsable, le bailleur, de toute atteinte qui serait portée à la propriété et de toutes dégradations et détériorations qui viendraient à se produire dans les les lieux loués et qui rendraient nécessaires des travaux incombant ua bailleur. ».
1- Sur les demandes de la société locataire
1-1- Sur la demande de reprise des désordres
L'article 1 du bail prévoit que le bailleur a la charge des réparations et de la remise en état nécessaires pour que les lieux soient clos et couvert.
Ainsi que l'a justement relevé le premier juge, le bailleur, redevable du clos et du couvert, devait garantir à son locataire une jouissance paisible des lieux.
Il résulte par ailleurs des pièces versées aux débats que la locataire a, dès 2015, informé le propriétaire des désordres qui se manifestaient dans les lieux loués.
M. [E] avait notamment été convoqué suivant lettre recommandée avec avis de réception aux expertises diligentées en 2015 et 2017 par l'assurance de la locataire en raison des fuites et infiltrations et ne s'y est pas présenté.
Il ne saurait donc lui être reproché de ne pas avoir informé son propriétaire.
- la toiture de la maison :
Il ressort des pièces produites et du rapport d'expertise que la toiture est en très mauvais état général, qu' un très grand nombre de tuiles se délient et se détachent des linteaux. Malgré un remplacement des tuiles effectué partiellement, le remplacement de l'ensemble de la couverture est à envisager.
Selon l'expert, le mauvais état général de la toiture a pour conséquence des infiltrations (notamment dans l'appartement au-dessus du restaurant, côté cuisine) et un défaut d'étanchéité de l'ouvrage.
Les photographies jointes au rapport d'expertise établissent que la toiture est extrêmement dégradée.
L'état de la toiture tel que décrit par l'expert et attesté par les photographies impose qu'elle soit entièrement remplacée.
Le propriétaire, ayant, aux termes de l'article 1 du bail, la charge des réparations et de la remise en état nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts, il convient de mettre à sa charge le remplacement de la toiture dont il n'est pas prétendu qu'elle ait été mal entretenue par la locataire.
Il est également établi par l'expertise que ces infiltrations par la toiture sont à l'origine des désordres constatés dans l'appartement au-dessus du restaurant, côté cuisine. La reprise de ces désordres doit donc être prise en charge par le bailleur.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
- le toit terrasse :
L'expert a constaté des fissures sur le mur d'acrotère de la terrasse qui est en bois alors qu'il aurait dû être en béton. Il indique que ce défaut d'étanchéité entraîne des infiltrations sur le mur de la cuisine du restaurant.
La cause des désordres se trouvant dans la structure même du mur d'acrotère de la terrasse, en application de l'article 1 du bail précité, il convient de mettre à la charge du propriétaire la réfection du toit terrasse.
Il est également établi par l'expertise que ces infiltrations par la toiture sont à l'origine des désordres constatés dans la cuisine du restaurant. La reprise de ces désordres doit donc être prise en charge par le propriétaire.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
- le toit du garage :
L'expert a constaté un mauvais état général de la couverture en shingle avec des infiltrations visibles en sous face. Il précise que l'état de la couverture nécessite un remplacement.
Dès lors que la couverture n'assure plus l'étanchéité du garage, son remplacement est à la charge du propriétaire en application du contrat.
- les cheminées :
L'expert a constaté l'absence de chapeau sur les cheminées de la toiture et du toit terrasse.
Il appartient au propriétaire de faire procéder à la pause de ces chapeaux de cheminée afin d'assurer l'étanchéité des lieux loués.
C'est donc justement que le premier juge, dont la décision sera confirmée sur ce point a condamné le propriétaire, M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E], à réaliser la totalité des travaux nécessaires à la reprise intégrale de la couverture du bâtiment loué, à réaliser la réparation des infiltrations du mur côté cuisine, à réaliser l'étanchéité du garage et des cheminées, et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 800 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 90 jours.
- la véranda :
L'expert a constaté la présence de verdure sur la toiture terrasse de la véranda. Il a précisé que cette terrasse avait été réalisée avec des dalles sur plots.
Il indique que les évacuations seraient partiellement bouchées ce qui engendrerait les infiltrations constatées au plafond de la véranda. L'expert a conclu que ces désordres sont liés à un défaut d'entretien et de maintenance du locataire.
La locataire conteste le défaut d'entretien qui lui est imputé par l'expert.
Ainsi que l'a relevé le tribunal, le procès-verbal constatant l'état des lieux établi par huissier de justice le 23 avril 2009 mentionnait déjà l'existence d'un problème d'étanchéité dans la véranda : « eau stagnante sur le toit terrasse, traces de coulures importantes sur le crépi ».
Dès lors que ce problème d'étanchéité avec infiltrations dans la véranda préexistait à l'entrée dans les lieux, contrairement à ce qu'a retenu l'expert dont l'avis ne lie pas la juridiction, son origine ne saurait être en lien avec un défaut d'entretien du locataire.
C'est donc justement que le premier juge, dont la décision sera confirmée sur ce point, a condamné le propriétaire, M. [Y] [E], représenté par son tuteur
M. [A] [E], à réaliser la totalité des travaux de remise en état du toit de la véranda, et ce, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 90 jours.
S'agissant de l'entretien des boiseries de la véranda, selon l'expert cet entretien doit être entrepris comme incombant au locataire. Cependant, à l'examen des photographies jointes au procès-verbal établi à la demande de M. [E] le 21 octobre 2023, qui attestent de l'entière réfection du toit terrasse de la véranda, il ne ressort aucun défaut d'entretien des poutres au plafond de la salle de restaurant.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [E] de sa demande de condamnation concernant les boiseries.
1-2- Sur le remboursement des travaux d'aménagement des toilettes handicapées et des travaux de rampe d'accès
En application de l'article 1719-2 du code civil, le propriétaire a l'obligation d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée : pèse sur le bailleur une obligation de délivrance qui l'oblige à remettre au preneur un local conforme à sa destination, c'est-à-dire à l'activité spécifiée dans le bail commercial.
Ainsi les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation contraire expresse, à la charge du bailleur qui doit supporter la mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle.
En application des articles L.111-76-3 et R.111-19-8 du code de la construction et de l'habitation, la société [Adresse 2], locataire, exploitant un établissement recevant du public avait l'obligation d'assurer l'accessibilité aux personnes handicapées pour le1er janvier 2015 au plus tard.
En l'espèce, aucune clause du bail commercial ne stipule que les travaux de mise en conformité aux règlements doivent être à la charge du preneur. Contrairement à ce que soutient M. [Y] [E], représenté par M. [A] [E], la clause d'acceptation des lieux dans l'état où ils se trouvent ne décharge nullement le bailleur de réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité exigées par les activités déclarées du preneur et autorisées par le bail.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné le bailleur à payer au locataire la somme de 3 926,64 euros TTC en remboursement des frais de mise en conformité d'accessibilité du bâtiment aux personnes à mobilité réduite.
Par ailleurs, selon l'architecte chargé du suivi de la mise en conformité, il manquait une poignée côté intérieur de la porte. L'expert a ainsi relevé qu'il convenait de mettre la porte d'entrée en conformité.
Ces travaux étant à la charge du bailleur, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [Y] [E], représenté par M. [A] [E], de sa demande tendant à condamner la Sarl Restaurant le Clos Racine à modifier la porte d'accès au restaurant.
1-3- Sur la pose de garde-corps sur la terrasse
L'appartement loué donne accès à une terrasse sur laquelle n'a été installé aucun garde-corps permettant d'assurer la sécurité des personnes.
Il s'agit d'un manquement à l'obligation de délivrance conforme du bailleur que le tribunal a justement condamné à installer des garde-corps, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, à compter de l'expiration d'un délai de six mois suivant la signification du jugement à intervenir, pendant la durée de 90 jours.
1-4- Sur la demande de condamnation en paiement à défaut d'exécution
Il résulte des attestations de la société Toit services en date des 1er octobre 2024 et 20 novembre 2025 versées aux débats que les travaux de réfection de la toiture et du toit terrasse ont été effectuées.
Ainsi, l'astreinte prononcée par le premier juge a abouti à la réalisation des travaux.
Il n'y a donc pas lieu de prévoir, comme le sollicite la locataire, une condamnation en paiement du coût des réparations à défaut d'exécution des travaux.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la Sarl [Adresse 2] de sa demande.
1-5- Sur le préjudice commercial
Pour débouter la société Restaurant le Clos Racine de sa demande d'indemnisation de son préjudice commercial en raison du manquement du bailleur à ses obligations depuis de longues années, le tribunal a retenu qu'elle ne démontrait pas le quantum de son préjudice allégué.
À hauteur de cour, la Sarl [Adresse 2] soutient que la réception de la clientèle dans un immeuble non étanche avec des infiltrations importantes engendre une perte commerciale dont le propriétaire est responsable.
Cependant, il n'est établi par aucune pièce que la clientèle ait été en contact avec les infiltrations qui se sont produites dans la cuisine du restaurant, dans la cuisine de l'appartement, dans le garage. S'agissant des infiltrations dans le plafond de la véranda, il résulte des photographies prises par l'expert qu'elles sont extrêmement limitées aux angles des poutres. La clientèle ne peut donc en avoir été affectée et il n'est justifié d'aucune perte commerciale.
En l'absence de préjudice, il convient de confirmer le jugement qui a débouté la Sarl Restaurant le Clos Racine de sa demande au titre du préjudice commercial.
2- Sur les demandes du bailleur
2-1- Sur la remise en état de la chambre froide
L'article 2 du bail prévoit que le preneur fera son affaire personnelle de l'entretien, de la remise en état et de toutes réparations de quelque nature qu'elles soient, de même de tous remplacements qui deviendraient nécessaires relativement à tout ce qui pourra garnir les lieux loués sans aucune exception ni réserve.
Il résulte du rapport d'expertise que le matériel frigorifique et l'équipement mobilier en inox ont été stocké sous film plastique pour leur protection au sous-sol.
Les photographies des lieux loués établissent que la cuisine comme la salle du restaurant sont équipées de matériel professionnel et de mobilier adéquat : le matériel a donc été remplacé.
Dès lors que le contrat de bail n'impose pas au preneur d'utiliser le mobilier et le matériel préexistant, leur seul stockage au sous-sol n'établit nullement qu'ils seraient dégradés, étant rappelé qu'à la date de la signature du bail, le restaurant était demeuré inexploité depuis 5 années.
Si comme le soutient M. [Y] [E], représenté par M. [A] [E], selon l'article 1731 du code civil en l'absence d'état des lieux d'entrée, le preneur est présumé en prendre possession en bon état de même que ses équipements, en l'espèce, l'huissier qui a dressé constat et établi l'inventaire le 23 avril 2009 à la demande du bailleur a relevé que M. [A] [E] lui avait indiqué que le restaurant et la maison étaient inoccupés depuis cinq ans et qu'aucun entretien n'avait été effectué.
Ne sont produites aucunes photographies des meubles litigieux à la date de l'expertise ni à la date à laquelle la cour statue.
En outre, comme l'a justement retenu le premier juge, aucune vérification n'a été faite par l'expert quant à l'état de fonctionnement du matériel qu'il vise et l'expert ne donne aucune explication sur la façon dont il a procédé pour établir la liste. La seule fourniture de devis établis par des professionnels, non sapiteurs, ne suffit pas à établir l'état du matériel, contrairement à ce que soutient M. [Y] [E], représenté par
M. [A] [E].
Dans ces conditions, cette seule liste établie par l'expert sans aucune précision sur l'état des meubles et sans descriptif des biens concernés ne suffit pas à établir les dégradations alléguées.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [Y] [E], représenté par
M. [A] [E] de sa demande en paiement de la somme de 81 509,46 euros en indemnisation des dégradations du matériel mis à disposition.
2-2- Sur la remise en état du carrelage
En l'absence d'état des lieux établi lors de l'entrée dans les lieux, ceux-ci sont réputés avoir été pris en bon état. Le procès-verbal de constat établi le 23 avril 2009, après la signature du bail le 11 avril 2009, ne précise pas l'état du carrelage de l'entrée du sous-sol. Celui-ci est donc réputé avoir été en bon état lors de la signature du bail.
Comme retenu par le premier juge, sa réfection incombe au locataire.
Il convient donc de le condamner à procéder aux travaux de reprise du carrelage de l'entrée du sous-sol dans un délai de 6 mois à compter du présent arrêt.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté M. [Y] [E], représenté par
M. [A] [E] de ce chef.
Rien ne justifie que cette condamnation soit assortie d'une astreinte. M. [Y] [E], représenté par M. [A] [E] sera débouté de sa demande de ce chef.
2-3- Sur les modifications des lieux par la locataire
M. [Y] [E] représenté par M. [A] [E], soutient que la locataire a mis en place une porte et une cloison pour permettre la fermeture entre l'escalier d'accès et l'appartement, qu'il s'agit là d'une installation au sens du bail et qu'elle a été faite sans son autorisation. Il expose que cette installation a modifié la distribution des lieux puisqu'un espace ouvert est désormais clos. Réalisée sans son autorisation elle doit être démontée.
Cependant, l'expert n'a nullement relevé la pose d'une cloison.
Selon la photographie jointe à l'expertise, une porte a été posée dans l'encadrement des poutres sans aucune atteinte au bâti.
Comme l'a retenu le premier juge, cette porte peut être déposée sans dommage particulier, il n'y a donc pas lieu d'en ordonner la suppression.
2-4 Sur l'abattage de plusieurs arbres
Il n'est pas contesté par la Sarl [Adresse 2] qu'elle a procédé à l'abattage de plusieurs arbres mais elle soutient qu'il s'agit d'entretien.
Cependant, le fait d'abattre des arbres ne s'analyse nullement comme un entretien de ceux-ci.
Conformément au contrat de bail, avant d'y procéder la locataire devait préalablement obtenir l'autorisation du bailleur.
En s'abstenant de le faire elle a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle.
Me [H], huissier de justice a constaté le 4 décembre 2017 que deux arbres de section de 50 cm avaient été abattus, et un arbre au tronc plus petit, à hauteur des cuisines, sur la droite de l'allée dallée.
Suivant constat établi 3 mois plus tard le 19 mars 2018, Me [H] a de nouveau constaté le long de la clôture délimitant la propriété [E] du garage Renault qu'il n'y a plus aucun arbre.
Cependant, ainsi que l'a justement relevé le premier juge, l'examen des photographies annexées aux deux procès-verbaux de constat montre qu'il s'agit des mêmes arbres et que l'huissier a constaté par deux fois le même abattage.
Par ailleurs, il résulte des photographies jointes au constat d'huissier établi le 4 octobre 2023, à l'occasion de la visite annuelle des lieux loués, pièce 20 de M. [Y] [E], que les trois arbres abattus étaient plantés le long de la clôture, entre la clôture en grillage et une allée pavée.
Ces trois arbres occupaient toute la longueur de la clôture, plantés sur une plate bande d'une largeur maximale d'environ 2 mètres.
M. [Y] [E], verse aux débats un devis des pépinières [I] d'un montant de
36 730 euros pour la plantation de 12 cédrus atlantica incluant forfait transport, plantation et dessouchage.
Cependant, l'espace concerné ne permet nullement la plantation de 12 cèdres dont la taille adulte peut atteindre 25 mètres.
C'est donc justement que le tribunal a considéré que le préjudice ne pouvait être réparé par la plantation de 12 cèdres pour un montant de 36 730 euros.
En revanche, le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté M. [Y] [E], représenté par M. [A] [E] de sa demande d'indemnisation dès lors qu'il n'est pas contesté que 3 arbres ont été abattus.
L'huissier ayant relevé qu'il s'agissait de 3 conifères, il convient de fixer le préjudice de M. [Y] [E], représenté par M. [A] [E] à la somme de 1 000 euros, somme au paiement de laquelle sera condamnée la Sarl [Adresse 2].
3- Sur la demande de compensation
M. [Y] [E], représenté par M. [A] [E] sollicite que soit ordonnée la compensation des sommes dont seraient respectivement débiteurs le bailleur et la locataire.
En l'absence de condamnation en paiement de M. [Y] [E], représenté par
M. [A] [E] au titre de la présente décision et de justification de créances certaines liquides et exigibles entre les parties, aucune compensation ne saurait être ordonnée.
Le jugement sera confirmé.
4- Sur la clause résolutoire
L'article L.145-41 du code de commerce prévoit que la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit mentionner ce délai.
Il appartient au juge de vérifier la régularité du commandement, ainsi que l'usage de bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur.
La bonne foi du bailleur s'apprécie au jour où le commandement a été délivré.
Le bailleur défaillant dans l'exécution de ses propres obligations de délivrer une chose conforme à sa destination et de l'entretenir en état de servir à sa destination est considéré de mauvaise foi.
4-1- Le commandement du 25 juin 2020
M. [Y] [E], représenté par M. [A] [E] a fait délivrer le 25 juin 2020, un commandement visant la clause résolutoire, d'exécuter les travaux de remise en état concernant la porte installée entre l'escalier d'accès et l'appartement, la création du sanitaire, la modification de la rampe d'accès extérieure et l'abattage des arbres.
En considération de la confirmation du jugement du 16 novembre 2021 en ce qu'il a condamné M. [Y] [E], à effectuer sous astreinte les travaux visés dans ce commandement, à l'exception des arbres, et de ce que à la date du commandement de payer, le rapport d'expertise qui avait été déposé concluait à la nécessaire réfection des toitures par le bailleur pour mettre fin aux infiltrations subies par la locataire, il convient de considérer, comme l'a retenu le tribunal, que M. [E], défaillant dans l'exécution de ses propres obligations, était de mauvaise foi lorsqu'il a délivré le commandement de payer. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [Y] [E] de ses demandes de résiliation de bail et d'expulsion de la société Restaurant le Clos Racine.
4-2- Le commandement du 26 septembre 2025
A hauteur de cour, M. [Y] [E], invoque un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 septembre 2025 à la Sarl [Adresse 2]. La somme visée n'ayant pas été réglée dans le mois, il demande à la cour de dire acquise la clause résolutoire à compter du 26 octobre 2025.
Il indique que la société locataire n'a pas réglé le loyer du mois de septembre 2025 et n'a pas réglé les sommes dues en application de l'augmentation du loyer, soit
5 091,60 euros.
La Sarl Restaurant le Clos Racine réplique que les loyers dont elle est redevable font l'objet de deux saisies-attribution suivant acte du 2 septembre 2025, dénoncées à
M. [E] le 9 septembre 2025 pour obtenir le paiement par le bailleur des sommes en principal de 4 000 euros d'une part et de 8 926,44 euros d'autre part. Elle ajoute qu'en faisant délivrer un commandement de payer après que les saisies-attributions portant sur les loyers lui aient été dénoncées, M. [E] a agi de parfaite mauvaise foi. Elle rappelle que par arrêt du 19 décembre 2024, la chambre de la proximité de la cour d'appel de Rouen a condamné M. [E] à lui verser la somme de 9 000 euros au titre de la liquidation de l'astreinte.
Il résulte des procès-verbaux de saisie-attribution que les mesures d'exécution en date du 2 septembre 2025 portent sur les loyers commerciaux dus par la Sarl [Adresse 2] à M. [Y] [E].
M. [Y] [E] n'a pas contesté ces saisies-attribution qui lui ont été régulièrement dénoncées. Il a fait délivrer le 26 septembre 2025, soit 17 jours après les dénonciations du 9 septembre 2025, un commandement de payer le loyer de septembre 2025 et l'indexation.
En agissant ainsi sans contester être lui même redevable de sommes au paiement desquelles il a été condamné, le bailleur a agi de mauvaise foi.
Il convient donc de rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire.
5- Sur les frais du procès
Succombant pour l'essentiel, M. [Y] [E], représenté par M. [A] [E] sera condamné aux dépens de la procédure d'appel et le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a condamné aux dépens et à régler à la Sarl Restaurant le Clos Racine la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Sarl [Adresse 2] les sommes exposées par elle pour la procédure d'appel. Il convient de lui allouer
5 000 euros de ce chef, M. [Y] [E], représenté par M. [A] [E], étant débouté de sa demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire
Confirme le jugement rendu le 16 novembre 2021 par le tribunal judiciaire d'Evreux sauf en ce qu'il a débouté M. [Y] [E], représenté par son tuteur, M. [A] [E], de sa demande de reprise du carrelage de l'entrée du sous-sol et de sa demande en paiement au titre de l'abattage des arbres ;
L'infirme de ces chefs ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant
Condamne la Sarl Restaurant le Clos Racine à procéder aux travaux de reprise du carrelage de l'entrée du sous-sol de l'immeuble loué dans un délai de 6 mois à compter du présent arrêt ;
Condamne la Sarl [Adresse 2] à payer à M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E] la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l'abattage des arbres ;
Déboute M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E], de sa demande de constat d''acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement du 26 octobre 2025, et d'expulsion ;
Déboute M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E] du surplus de ses demandes ;
Condamne M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E] aux dépens de la procédure d'appel ;
Condamne M. [Y] [E], représenté par son tuteur M. [A] [E] à payer à la Sarl Restaurant le Clos Racine la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier, La présidente de chambre,