CA Versailles, ch. civ. 1-5, 5 mars 2026, n° 25/02979
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
Chambre civile 1-5
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 05 MARS 2026
N° RG 25/02979
N° Portalis DBV3-V-B7J-XF3Z
AFFAIRE :
S.A.S. CYGOGNE
C/
S.A. SEQENS
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 25 Mars 2025 par le Président du TJ de NANTERRE
N° RG : 24/00410
Expéditions exécutoires
Copies certifiées conformes délivrées le : 05.03.2026
à :
Me Marion DESPLANCHE, barreau de PONTOISE, (98)
Me Nancy FAUCHART, barreau de PONTOISE, (138)
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE CINQ MARS DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S. CYGOGNE
agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
RCS de NANTERRE N° 900 510 462
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentant : Me Marion DESPLANCHE, avocate au barreau de PONTOISE, vestiaire : 98
Plaidant: Me Céline MARCOVICI, avocate au barreau de PARIS
APPELANTE
****************
S.A. SEQENS
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
N°RCS de NANTERRE : B582 142 816
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentant : Me Nancy FAUCHART de la SELARL CLF AVOCATS, avocat au barreau de PONTOISE, vestiaire : 138
Plaidant : Me Fabienne BALADINE, avocate au barreau de PARIS
Substituée par : Me Andrea PONTI SIMONIS, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Janvier 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Ulysse PARODI, vice président placé chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de présidente,
M. Bertrand MAUMONT, conseiller,
Monsieur Ulysse PARODI, vice président placé faisant fonction de conseiller,
Greffière lors des débats : Madame Charlène TIMODENT,
Greffier lors du prononcé de la décision : Madame Jeannette BELROSE
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 21 juillet 2022, la société Seqens a donné à bail commercial à la SAS Cygogne, pour une durée de neuf années, à compter du 21 juillet 2022 pour venir à expiration le 20 juillet 2031, un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 3] moyennant un loyer annuel de 11 520 euros, hors taxe et hors charge, payable trimestriellement d'avance pour une activité de livraison, collecte, transport, stockage et distribution de marchandises à vélo.
Par acte du 21 juillet 2022, M. [V] [L], Mme [E] [L] et M. [H] [L] se sont portés cautions solidaires de la société Cygogne pour le paiement des sommes dues en vertu dudit bail.
Des loyers et charges sont demeurés impayés.
Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2023, la société Seqens a fait délivrer à la société Cygogne un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 17 789,21 euros au titre de la dette locative arrêtée au 3 octobre 2023.
Ce commandement de payer a été dénoncé à M. [V] [L], Mme [E] [L] et M. [H] [L], par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024.
Par acte de commissaire de justice délivré le 9 février 2024, la société Seqens a fait assigner en référé M. [V] [L], Mme [E] [L], M. [H] [L] et la société Cygogne aux fins d'obtenir principalement :
' la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail ;
' l'expulsion des lieux loués de la société Cygogne, ainsi que celle de tous les occupants de son chef et, si besoin est avec l'aide de la force publique ;
' la condamnation solidaire de la société Cygogne, M. [V] [L], Mme [E] [L] et M. [H] [L] à payer en principal à la société Seqens la somme provisionnelle de 21 495,20 euros, plus les intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2023 au titre des loyers et charges impayés ;
' la fixation et la condamnation solidaire de la société Cygogne, M. [V] [L], Mme [E] [L] et M. [H] [L] à payer à titre provisionnel à la société Seqens une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer assorti du taux d'intérêt légal majoré de 3 points, en sus des taxes et charges jusqu'à la libération effective des lieux.
Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, la société Seqens a fait réassigner Mme [E] [L] et M. [H] [L] à leur domicile aux mêmes fins en augmentant la demande provisionnelle à la somme de 32 417,52 euros.
Par ordonnance contradictoire rendue le 25 mars 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :
' au principal, renvoyé les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;
' constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 novembre 2023 ;
' ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société Cygogne et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
' dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
' condamné la société Cygogne à verser à titre provisionnel à la société Seqens, à compter de la résiliation du bail au 10 novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
' condamné par provision la société Cygogne à payer à la société Seqens la somme de 31 503,51 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires arrêté au 17 janvier 2025 (premier trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 octobre 2023 à hauteur de la somme de 13 169,21 euros, et à compter de l'ordonnance pour le surplus ;
' dit n'y avoir lieu à référé sur la condamnation solidaire des cautions ;
' rejeté la demande de délais de paiement formulée par la société Cygogne ;
' condamné la société Cygogne aux entiers dépens ;
' condamné la société Cygogne à payer à la société Seqens la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
' rappelé que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;
' rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration reçue au greffe le 9 mai 2025, la société Cygogne a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a :
' au principal, renvoyé les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;
' dit n'y avoir lieu à référé sur la condamnation solidaire des cautions ;
' rappelé que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;
' rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.
Dans ses dernières conclusions déposées le 5 janvier 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Cygogne demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1343-5, 2 297 et suivants du code civil, de :
« ' infirmer l'ordonnance de référé rendue le 25 mars 2025 en ce que le président du tribunal judiciaire de Nanterre a :
' constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 novembre 2023 ;
' ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux, dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société Cygogne et de tout occupant de son chef ;
' dit que le sort des meubles et de tout objet le garnissant sera réglé par les dispositions du code de procédure civile d'exécution ;
' condamné la société Cygogne à verser à titre provisionnel à la société Seqens, à compter de la résiliation du bail au 10 novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs, une indemnité d'occupation égale au montant contractuel du loyer, outre les taxes, charges et accessoires ;
' condamné par provision la société Cygogne à payer à la société Seqens la somme de 31 503,51 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires arrêtés au 17 janvier 2025, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 9 octobre 2023 à hauteur de 13 169,21 euros et à compter de l'ordonnance pour le surplus ;
' rejeté la demande de délais de paiement formulée par la société Cygogne ;
' condamné la société Cygogne aux dépens ;
' condamné la SCI Cygogne à payer à la société Seqens la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du cpc,
et statuant à nouveau
à titre principal,
' constater l'existence de contestations sérieuses ;
en conséquence,
' dire n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes, fins et prétentions formulées par la société Seqens tant à l'égard de la société Cygogne que de M. [H] [L], M. [V] [L] et Mme [E] [L] ;
à titre subsidiaire,
' accorder 24 mois de délais de paiement à la société Cygogne afin d'apurer sa dette locative d'un montant de 24 962,19 euros ;
à titre très subsidiaire,
' accorder 24 mois de délais de paiement à la société Cygogne afin d'apurer sa dette locative arrêtée judiciairement ;
en tout état de cause,
' déclarer mal fondé l'appel incident formé par la société Seqens ;
' débouter la société Seqens de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires ;
' confirmer les autres chefs de l'ordonnance de référé du 25 mars 2025,
' ordonner la restitution des sommes saisies sur le compte bancaire de la société Cygogne en date du 8 juillet 2025, soit la somme de 36 206,21 euros ;
' condamner la société Seqens au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner la société Seqens aux entiers dépens. »
Au soutien de ses prétentions, contestant les sommes qui lui sont réclamées, la société Cygogne justifie le non-paiement des loyers par l'impossibilité d'utiliser les locaux loués.
A ce titre, elle dénonce plusieurs dégâts des eaux intervenus sur une période de deux ans, qui l'auraient empêché d'exploiter les locaux de façon paisible et conforme à la destination contractuelle.
Elle ajoute que les travaux effectués dans les locaux pour réparer la première fuite ont duré cinq mois, durant lesquels elle aurait subi une perte d'exploitation qu'elle estime à un total de 37 800 euros. Elle mentionne l'échec d'une relation contractuelle envisagée avec la société Heppner Group du fait de l'état du local.
Elle fait valoir que le constat de commissaire de justice du 28 février 2023 met en exergue les conséquences du dégât des eaux et l'impossibilité d'exploiter le local pour du stockage de marchandises, qui est l'objet de son activité. Elle affirme que la société Seqens s'est abstenue de l'informer que le départ de l'ancien locataire était dû aux nombreux dégâts des eaux.
Réfutant avoir reçu les décomptes individuels de régularisation de charges, elle fait valoir que les appels de charges ne sont pas justifiés et demande à ce qu'elles soient déduites de la dette locative.
S'opposant aux demandes incidentes de la société Seqens, la société Cygogne déclare avoir libéré les lieux le 30 novembre 2024 et non le 5 juin 2025, en raison de l'impossibilité d'exploiter les locaux.
Elle maintient que son bailleur aurait dû lui rembourser la somme de 4 620 euros correspondant aux montants des réparations qu'elle a dû effectuer après la fuite. Elle nie que des travaux aient été convenus en contrepartie d'une franchise de loyer et écarte l'application de l'article 12 du contrat de bail sur les polices d'assurance.
***
Dans ses dernières conclusions déposées le 9 janvier 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Seqens demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 906-1 et suivants du code de procédure civile, de :
« ' déclarer recevable l'appel incident de la société SA d'HLM Seqens ;
' infirmer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Nanterre le 25 mars 2025, en ce qu'elle a condamné par provision la société Cygogne à payer à la société Seqens la somme de 31 503,51 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires arrêté au 17 janvier 2025 (premier trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 octobre 2023 à hauteur de 13 169,21 euros, et à compter de l'ordonnance pour le surplus ;
' infirmer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Nanterre le 25 mars 2025, en ce qu'elle a condamné la société Cygogne à verser à titre provisionnel à la société Seqens, à compter de la résiliation du bail au 10 novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
statuant à nouveau,
' condamner la société Cygogne à payer en principal à la SA d'HLM Seqens la somme provisionnelle de 36 123,51 euros, plus les intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2023 au titre des loyers, indemnités d'occupation, charges et taxes impayés ;
' fixer et condamner la société Cygogne à payer à titre provisionnel à la SA d'HLM Seqens une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer assorti du taux d'intérêt légal majoré de 3 points, en sus des taxes et charges jusqu'à la libération effective des lieux ;
y ajoutant,
' condamner la société Cygogne à régler à la SA d'HLM Seqens, la somme provisionnelle de 6 723,09 euros, selon décompte du commissaire de justice en date du 18 septembre 2025 ;
en tout état de cause,
' confirmer les autres dispositions de l'ordonnance de référé du 25 mars 2025 ;
' débouter la société Cygogne de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
' condamner la société Cygogne à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la SA d'HLM Seqens ;
' condamner la société Cygogne aux entiers dépens de première instance et d'appel. »
Au soutien de ses prétention, elle estime que le juge des référés a correctement retenu que l'obligation de la société Cygogne au titre des loyers, charges et taxes n'était pas sérieusement contestable. Toutefois, elle conteste la déduction de la somme de 4 629 euros correspondant aux travaux effectués par la société Cygogne.
Par un appel incident, la société Seqens demande l'infirmation de l'ordonnance s'agissant du montant de 31 503,51 euros retenu au titre de la provision, et par conséquent sa condamnation à titre provisoire au paiement de la somme de 36 123,51 euros, ainsi que la condamnation de la société Cygogne au versement d'une provision d'un montant de 6 723,09 euros suivant le décompte du commissaire du justice du 18 septembre 2025 qui a procédé à l'exécution provisoire de l'ordonnance de première instance.
Elle soutient que la société Cygogne ne prouve ni que les fuites ont empêché l'exploitation du local, ni qu'elle a subi un dommage du fait des fuites d'eaux.
Elle fait valoir sa diligence et déclare que la survenance de trois fuites ponctuelles, pour lesquelles elle aurait effectué des réparations rapidement, ne justifient pas l'absence de paiement des loyers.
Se prévalant de l'article 16 du contrat de bail qui stipule qu'une franchise de trois mois de loyers hors charges serait accordée au locataire en contrepartie de la réalisation de travaux de rénovation et d'aménagement, la société Seqens déclare que la nature des travaux est indifférente puisqu'ils sont contractuellement à la charge de la société Cygogne.
Elle ajoute que le rapport d'expertise rédigé à la suite des réunions des 28 mars 2023 et 4 avril 2023 constate l'absence de travaux de rénovation.
A titre subsidiaire, dans le cas où la cour considérerait que les travaux ne correspondent pas à la contrepartie de la franchise de loyer, elle expose qu'en vertu de l'article 12 du contrat de bail, les polices d'assurance doivent comporter une clause de renonciation expresse de recours contre le bailleur. Elle en conclut qu'il incombe à l'assureur de la société Cygogne de lui rembourser cette facture.
Rappelant que sa locataire n'avait jamais auparavant contesté les charges, elle déclare que les décomptes individuels de régularisation de charge lui ont été transmis.
Elle précise que la société Cygogne n'a pas libéré les lieux le 30 novembre 2024, ce qu'elle a fait constater par procès-verbal de commissaire de justice de reprise des lieux du 2 juillet 2025. Elle soutient que le courrier en pièce 11 transmis par l'appelante a été fait pour les besoins de la cause.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
En application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l'urgence, peut constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l'absence de contestation sérieuse.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.
Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer le sérieux des contestations sur le bien-fondé des demandes en paiement des sommes qui figurent sur le commandement.
Le commandement de payer doit permettre au débiteur de connaître la nature et le détail des sommes qui lui sont réclamées. Il doit être suffisamment précis pour permettre à son destinataire d'en vérifier le bien-fondé.
En l'espèce, l'appelante ne conteste pas l'acquisition de la clause résolutoire, se contentant de s'opposer à sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 31 503,51 euros.
Elle confirme avoir quitté les lieux et ne demande pas à y être réintégrée. La date de résiliation du bail commercial prononcée par le premier juge n'est contestée par aucune des parties.
L'ordonnance querellée sera confirmée de ce chef. Les dispositions subséquentes relatives à l'expulsion et au sort des biens meubles et objets mobiliers seront également confirmées.
Sur la provision accordée au titre des loyers impayés et de l'indemnité d'éviction
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Le montant de la provision pouvant être allouée en référé n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Selon l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Aux termes de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
Dans la mesure où il doit exister un rapport de proportionnalité entre la sanction prise par une partie et les manquements reprochés à l'autre (1ère Civ., 12 mai 2016, n° 15-20.834), la suspension des loyers n'est admise qu'en cas d'impossibilité totale d'utiliser les locaux (Civ. 3e, 5 nov. 2003, n° 02-10.964) ou lorsque les lieux ne peuvent plus être utilisés conformément à leur destination contractuelle, spécialement lorsqu'il s'agit d'un bail commercial (Civ. 3e, 23 mai 2013, n° 11-26095).
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En application de cet article, il est constant que l'occupation illicite de l'immeuble d'autrui est constitutive d'une faute qui doit être réparée par une indemnité d'occupation correspondant à la fois à une contrepartie de la jouissance des locaux et à la compensation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de la libre disposition des lieux.
En l'espèce, la société Seqens réclame le paiement des loyers et charges impayés suivant un décompte actualisé de la dette locative au 1er septembre 2025.
La société Cygogne conteste les sommes réclamées à ce titre et oppose des créances à compenser.
Sur les loyers ou leurs substituts
La société Cygogne n'en conteste pas le bien-fondé jusqu'au 30 novembre 2024 date à laquelle elle soutient avoir quitté les lieux.
Elle verse au débat une lettre datée du 21 novembre 2024 dans laquelle elle s'engage, consécutivement à son assignation en référé, à libérer les lieux le 30 novembre 2024. Cette lettre porte la mention « LRAR N° » sans qu'aucun numéro ne soit renseigné.
Elle produit également une capture d'écran de son compte client sur le site internet de la Poste indiquant qu'une lettre recommandée a été transmise le 28 novembre 2024, sans préciser son destinataire, et sans indication du numéro de la lettre.
Il n'est pas permis de déduire de l'imprécision de ces éléments que la lettre du 21 novembre 2024 de prise d'acte de la résiliation a été notifiée le 28 novembre 2024 ou à toute autre date.
Au surplus, la société Cygogne ne démontre par aucun élément qu'à la date du 30 novembre 2024, elle aurait effectivement rendu les clés à la société Seqens.
La société Seqens transmet un commandement de quitter les lieux du 16 mai 2025 du commissaire de justice dont il ressort que la signification à personne est impossible en raison de la fermeture de la société. Elle verse également un procès-verbal de reprise des lieux de commissaire de justice du 02 juillet 2025, tout en reconnaissant et retenant un départ effectif du locataire le 5 juin 2025.
Compte tenu de ces éléments, le départ de la société Cygogne des lieux peut être fixé au 5 juin 2025, date jusqu'à laquelle la créance de loyers et d'indemnités de la société Seqens est établie avec l'évidence requise, ce à quoi le décompte qu'elle verse au débat est conforme.
Sur les charges
Aux termes de l'article L. 145-40-2 alinéa 1 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Aux termes de l'article R. 145-36 du code de commerce, l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.
En application de cet article, il est constant que le bailleur doit prouver l'existence et le montant des charges, à défaut, il doit rembourser les sommes versées au titre des provisions (Cass. 3e civ., 17 sept. 2020, n° 19-14.168).
L'article 8 du contrat de bail stipule que le preneur doit verser annuellement, en sus du loyer, la somme de 1 000 euros correspondant à la provision annuelle de charges d'eau et qu'il sera procédé à une régularisation en fin d'exercice, avec réactualisation de la provision chaque année en fonction des dépenses réellement engagées.
En l'espèce, la société Seqens produit au débat les décomptes individuels de régularisation des charges de 2022 à 2024 auxquels le décompte qui arrête la dette au 1er septembre 2025, est conforme.
Toutefois, aucune facture d'eau pour l'ensemble immobilier n'étant versé au débat, il n'est pas justifié de l'exigibilité des sommes indiquées dans les décomptes individuels de régularisation précités, de sorte que le bien-fondé de la créance de la société Seqens n'est pas établi avec l'évidence requise.
Par conséquent, il conviendra de retirer du décompte la somme de 2 876,10 euros correspondant aux provisions mises au débit, après déduction des régularisations mises aux crédit.
Aussi, la créance résultant des charges, telle que mentionnée au décompte, est établie avec l'évidence requise.
Sur les dégâts des eaux
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
En application de cet article, il est constant que le bailleur est responsable du trouble de jouissance consécutif à un dégât des eaux qui n'est pas imputable à son locataire.
En l'espèce, la société Cygogne se prévaut de trois dégâts des eaux ayant impacté son activité commerciale de stockage de marchandises.
' S'agissant du premier dégât des eaux improprement daté du 10 novembre 2022 et de celui du 28 avril 2023
Une fuite est mentionnée pour la première fois dans un courriel du 4 octobre 2022 que la société Cygogne a adressé à son bailleur : « Nous avons pu constater un problème venant du plafond où apparemment il y avait déjà eu une fuite. ['] Le dégât des eaux devait avoir été réglé' ».
La fuite est ensuite évoquée à différentes reprises par la société Cygogne par courriel du 24 octobre 2022 : « Par ailleurs, suite à la fuite le plafond a été abimé. ['] Nous avons un client qui est venu et qui a dit que ça l'embêtait beaucoup de nous donner ses marchandises avec ces dégâts au plafond ['] », puis par courriel du 8 novembre 2022 : « Avez-vous pu faire le nécessaire ' Concernant les fuites ' ».
Par courrier du 10 novembre 2022 la société Seqens indique à son locataire : « ['] nous vous confirmons que la réparation de la fuite a été réalisée par notre prestataire. Il résulte de son rapport que la fuite provenait d'un défaut d'étanchéité de la faïence de douche du logement supérieur. Celle-ci ayant été intégralement remplacée et l'intervention vérifiée par notre équipe de proximité, nous considérons à ce jour la fuite comme résolue ».
Elle joint une facture du 31 décembre 2023 émise par la société FPC dont il ressort que des travaux ont été effectués, et décrits ainsi : « Baignoire en acier ['] avec robinetterie mélangeuse, paillasse faïencée et façade ['] » et « Dépose de faïences existantes, réfection du support et fournitures et pose de faïence blanche tous formats confondus ['] » et une date de réception des travaux le 4 novembre 2022.
S'il résulte des éléments versés au débat que la cause de l'infiltration a été traitée à cette date, en revanche, la société Seqens ne justifie d'aucune reprise des désordres en ayant résulté dans le local de la société Cygogne avant la réception de travaux le 3 mai 2023, détaillée ci-après.
Précisément, la société Cygogne a fait réaliser le 28 février 2023 un constat de commissaire de justice aux fins de constater l'état du local à la suite d'un dégât des eaux, sans que la date de celui-ci ne soit mentionnée. Ce constat révèle que : « 17 dalles de faux plafond sont manquantes. Ces dernières sont totalement hors d'état. Les dalles manquantes mettent en évidence une canalisation située sur la sous face du plancher haut. Cette canalisation présente d'importantes traces et marques de rouille. Je constate également en périphérie la présence de traces et marques d'humidité sur les poutres en béton situées à proximité immédiate de cette canalisation. Au fond du local, je constate l'existence d'un coffrage renfermant manifestement une descente d'eaux pluviales. Il apparaît en périphérie de celle-ci, tant sur les dalles de faux plafond que sur les murs, que d'importantes traces et marques de pénétration d'eau sont visibles » et « En plafond, de nombreuses dalles laissent apparaître d'importantes traces d'infiltration d'eau accompagnées d'auréoles ».
A ce premier dégât des eaux s'en est ajouté un second distinct tel que cela résulte d'un constat amiable signé par les parties le 16 mai 2023. Il ressort de ce constat qu'un dégât des eaux est survenu le 28 avril 2023, que la recherche de la fuite a été effectuée par la société Seqens, que la cause a été identifiée et réparée. Il est indiqué qu'il s'agit d'une fuite sur canalisation commune, liée à une évacuation et accessible. A la question « Avez-vous subi des dommages », la locataire a répondu « Fuite au plafond et sur les murs qui impacte l'utilisation du local ».
S'agissant de la reprise des désordres intervenus dans le local, la société Seqens joint un bon de commande du 27 avril 2023 qui mentionne des travaux de « Réfection de chute en fonte », ainsi qu'une facture qui mentionne une date de réception des travaux le 3 mai 2023.
Il s'ensuit que la société Cygogne justifie avec l'évidence requise d'un préjudice de jouissance entre le 4 octobre 2022 et le 3 mai 2023.
' S'agissant du dégât des eaux du 3 novembre 2023
La société Cygogne verse au débat un second constat amiable de dégât des eaux daté du 6 mars 2024. Il ressort de ce constat qu'un dégât des eaux est survenu le 03 novembre 2023, que la recherche de la fuite a été effectuée par la société Seqens, que la cause a été identifiée et réparée. Il est indiqué qu'il s'agit d'une fuite sur canalisation privative, liée à l'alimentation et qui serait accessible. A la question « Avez-vous subi des dommages », la locataire a répondu « dégât du plafond », sans aucune autre précision sur l'incidence des infiltrations.
La société Seqens joint un bon de commande du 7 novembre 2023 et une facture libellée « Recherche de fuite » du 29 février 2024 qui mentionne une date de réception des travaux le 29 janvier 2024.
Il s'ensuit que la société Cygogne justifie avec l'évidence requise d'un préjudice de jouissance entre le 3 novembre 2023 et le 29 janvier 2024.
Concernant l'ampleur concrète du préjudice de la société Cygogne à l'occasion de ces sinistres, il convient d'observer que la société Cygogne, qui l'évalue à près de 38 000 euros HT, procède pour l'essentiel par affirmation sans apporter d'élément justifiant de la désorganisation partielle ou complète de son activité.
Pour toute preuve, la société Cygogne verse au débat un échange de courriels avec la société Hepner dont elle déduit qu'une relation commerciale n'a pu aboutir du fait du temps pris par la société Seqens pour entreprendre les travaux.
Toutefois l'analyse du courriel de la société Hepner du 12 octobre 2022 (pièce appelante 12) ne fait mention d'aucune difficulté relative aux infiltrations affectant le local. En revanche, elle y dresse une très longue liste de « points dont on a discuté pour démarrer la collaboration » dont il n'est aucunement établi qu'ils ont été mis en 'uvre par la société Cygogne.
Dès lors, il ne peut pas être déduit de cette pièce de façon évidente que l'absence de signature d'un contrat avec la société Hepner est imputable à l'état dans lequel se trouvait le local.
Quoique la société Cygogne ne rapporte la preuve d'aucun préjudice spécifique, il n'en demeure pas moins que l'état du local entre le 4 octobre 2022 et le 3 mai 2023, ainsi qu'entre le 3 novembre 2023 et le 29 janvier 2024, lui a immanquablement causé un préjudice de jouissance et que, en l'état des éléments versés au débat, sa contestation apparait sérieuse à hauteur de 2 000 euros.
S'agissant des travaux réalisés par la société Cygogne
En l'espèce, il résulte de la facture émise par la société SRV versée au débat que le 7 mars 2023, la société Cygogne a fait procéder à des travaux d'un montant de 4 620 euros. Les travaux étaient les suivants :
' démontage des dalles des plafonds, nettoyage des plafonds, nettoyage de l'ossature métallique, pose de dalles de plafond ;
' ponçage, bandes enduites, ponçage, finitions ;
' matériaux.
A leur égard, la société Cygogne soutient qu'il s'agit de travaux de reprise des dégâts des eaux précités tandis que la société Seqens prétend que ces travaux correspondent aux travaux que la société Cygogne s'était engagée à réaliser à la signature du bail contre une franchise de trois mois.
Quoique la société Cygogne prétende que « cela n'a jamais été convenu entre les Parties », le contrat de bail stipule bien en son article 16 que : « Les travaux de rénovation et d'aménagements du local objet du présent contrat seront réalisés selon le devis joint en annexe. En contrepartie des travaux réalisés, le bailleur accorde une franchise de loyers hors charges hors taxes de trois mois à compter de la date de prise d'effet du présent bail. ».
Au contrat versé au débat respectivement par les parties, il n'apparait aucun devis joint en annexe toutefois, la société Seqens produit un devis de travaux de la société Intervale 92 daté du 21 avril 2022, soit antérieurement à la signature du bail, établi au nom de la société Cygogne.
Ce devis d'un montant de 5 049 euros prévoyait les travaux suivants :
' Réfection des murs ;
' Réfection des plafonds ;
' Pose d'une cuisine ;
' Masquage de fils électrique.
Il s'évince de la comparaison de la facture du 7 mars 2023 et du devis du 21 avril 2022, malgré leur précision relative, qu'ils se recoupent partiellement.
Il convient également de relever que, tel qu'il a été analysé précédemment, à la date des travaux entrepris, le local avait subi des dégâts des eaux dont les désordres n'ont été traités que tardivement par la société Seqens.
Au surplus, la facture des travaux entrepris par la société Seqens du 31 décembre 2023, évoquée supra, travaux réceptionnés le 5 mai 2023, ne fait état d'aucune reprise des plafonds et des murs mais uniquement d'une « réfection de chute en fonte ».
Dès lors, il y a lieu de considérer que les travaux litigieux ne correspondent pas aux travaux que la société Cygogne s'était engagée à faire à la prise du bail mais à des travaux de reprise des désordres consécutifs aux dégâts des eaux qui incombaient à la société Seqens nonobstant la clause de non-recours figurant au contrat.
En effet, si l'article 12 du contrat de bail, paragraphe « assurances » en page 13, indique que toutes les polices d'assurance souscrites doivent « comporter une clause de renonciation expresse de recours contre le bailleur », ce moyen n'est pas pertinent en ce qu'il n'est éventuellement opposable qu'aux assureurs de la société Cygogne et non au recours personnel de la société Cygogne.
Considérant l'ensemble de ces éléments, il y a tout lieu de considérer que la contestation de la société Cygogne tirée de la compensation de sa dette avec le coût des travaux qu'elle a entrepris apparait sérieuse à hauteur du montant de la facture.
Sur le total de la créance
Compte tenu des motifs précités, le montant non sérieusement contestable de la créance de la société Seqens se calcule comme suit :
+ 37835,94 euros en vertu du décompte actualisé au 1er septembre 2025
- 2 876,10 euros au titre des provisions sur charges
- 2000 euros au titre du préjudice de jouissance de la société Cygogne
- 4620 euros au titre des travaux entrepris par la société Cygogne
Soit un total de 28 339,84 euros.
A ce montant, il convient de déduire le versement opéré par la société Cygogne entre les mains du commissaire de justice selon décompte du commissaire de justice du 18 septembre 2025.
En application de la règle d'imputation des paiements prévue à l'article 1343-1 du code civil, le versement de 36 206,21 euros s'est imputé en priorité sur les accessoires et les frais de recouvrement ce qui laisse subsister 29 483,12 euros d'imputation sur le principal.
Il s'ensuit que la créance de la société Seqens s'en trouve intégralement payée, laissant un trop versé de 1143,28 euros.
Dès lors, l'ordonnance déférée sera infirmée et la demande de provision sera rejetée compte tenu du paiement de la dette.
La société Cygogne sera déboutée de sa demande de délais de paiement subséquente.
S'agissant de la demande de majoration de l'intérêt au taux légal
Rappelant que l'indemnité d'occupation est due à compter du 1er jour du mois suivant la résiliation, la société Seqens estime que celle-ci devrait être supérieure au loyer contractuel, afin de distinguer le traitement du locataire de celui de l'occupant sans titre. Elle demande l'application de l'article 14 du contrat de bail qui prévoit une majoration de trois points du taux légal d'intérêt sur les sommes impayées. Elle estime qu'une majoration de 3 points serait raisonnable comparée à celle de 5 points prévue par l'article L.313-3 du code monétaire et financier.
En réponse, la société Cygogne soutient que l'indemnité d'occupation retenue par la société Seqens est manifestement excessive, et qu'elle s'apparente à une clause pénale.
Sur ce
En application de l'article 835 du code de procédure civile, si le juge des référés ne peut modérer la clause pénale, il peut accorder une provision à valoir sur le montant non contestable de cette clause, qui n'a d'autre limite que le montant prévu au contrat.
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
En l'espèce, le contrat de bail contient un article 14 intitulé « Clause pénale ' clause résolutoire » qui stipule que : « En cas de retard dans le paiement des loyers ou de toute autre somme, et à titre de clause pénale, les sommes impayées emporteront de plein droit intérêt au taux d'intérêt légal majoré de trois points. »
Cette clause s'analyse en une clause pénale et, dès lors que son montant pourrait être qualifié de manifestement excessif, notamment en ce qu'elle se cumule avec le paiement d'une indemnité d'occupation déjà sollicitée par la société Seqens, et que celle-ci ne justifie d'aucun préjudice particulier, son application est susceptible d'être modérée par le juge du fond ce qui caractérise une contestation sérieuse.
C'est donc à juste titre que le premier juge a condamné à titre provisionnel le locataire à verser au bailleur une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
L'ordonnance en sera confirmée.
Sur la demande de restitution
Aux termes de l'article L. 111-10 du code des procédures civiles d'exécution, sous réserve des dispositions de l'article L. 311-4, l'exécution forcée peut être poursuivie jusqu'à son terme en vertu d'un titre exécutoire à titre provisoire. L'exécution est poursuivie aux risques du créancier. Celui-ci rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent si le titre est ultérieurement modifié.
En application de cet article, l'obligation de restitution de sommes perçues en vertu d'une décision assortie de l'exécution provisoire résulte de plein droit de sa réformation de sorte le présent arrêt vaut titre exécutoire de la créance de restitution sans qu'il y ait lieu de statuer la demande.
Sur les demandes accessoires
L'appel de la société Cygogne ne prospérant que partiellement, l'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.
De la même manière, il convient de dire que l'appelante conservera la charge des dépens d'appel par elle exposés et il paraît conforme à l'équité de la débouter de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Seqens la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme globale de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance querellée, en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'elle a :
' condamné par provision la société Cygogne à payer à la société Seqens la somme de 31 503,51 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires arrêté au 17 janvier 2025 (premier trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 octobre 2023 à hauteur de la somme de 13 169,21 euros, et à compter de l'ordonnance pour le surplus ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Fixe la créance de la société Seqens à la somme de 28 339,84 euros au titre de la partie non sérieusement contestable des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er septembre 2025 ;
Constate le paiement de la dette consécutivement à la saisie de la somme de 36 206,21 euros mentionnée au décompte du commissaire de justice du 18 septembre 2025 ;
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamne la société Cygogne aux dépens d'appel ;
Condamne Cygogne à verser à la société Seqens la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
Chambre civile 1-5
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 05 MARS 2026
N° RG 25/02979
N° Portalis DBV3-V-B7J-XF3Z
AFFAIRE :
S.A.S. CYGOGNE
C/
S.A. SEQENS
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 25 Mars 2025 par le Président du TJ de NANTERRE
N° RG : 24/00410
Expéditions exécutoires
Copies certifiées conformes délivrées le : 05.03.2026
à :
Me Marion DESPLANCHE, barreau de PONTOISE, (98)
Me Nancy FAUCHART, barreau de PONTOISE, (138)
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE CINQ MARS DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S. CYGOGNE
agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
RCS de NANTERRE N° 900 510 462
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentant : Me Marion DESPLANCHE, avocate au barreau de PONTOISE, vestiaire : 98
Plaidant: Me Céline MARCOVICI, avocate au barreau de PARIS
APPELANTE
****************
S.A. SEQENS
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
N°RCS de NANTERRE : B582 142 816
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentant : Me Nancy FAUCHART de la SELARL CLF AVOCATS, avocat au barreau de PONTOISE, vestiaire : 138
Plaidant : Me Fabienne BALADINE, avocate au barreau de PARIS
Substituée par : Me Andrea PONTI SIMONIS, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Janvier 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Ulysse PARODI, vice président placé chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de présidente,
M. Bertrand MAUMONT, conseiller,
Monsieur Ulysse PARODI, vice président placé faisant fonction de conseiller,
Greffière lors des débats : Madame Charlène TIMODENT,
Greffier lors du prononcé de la décision : Madame Jeannette BELROSE
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 21 juillet 2022, la société Seqens a donné à bail commercial à la SAS Cygogne, pour une durée de neuf années, à compter du 21 juillet 2022 pour venir à expiration le 20 juillet 2031, un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 3] moyennant un loyer annuel de 11 520 euros, hors taxe et hors charge, payable trimestriellement d'avance pour une activité de livraison, collecte, transport, stockage et distribution de marchandises à vélo.
Par acte du 21 juillet 2022, M. [V] [L], Mme [E] [L] et M. [H] [L] se sont portés cautions solidaires de la société Cygogne pour le paiement des sommes dues en vertu dudit bail.
Des loyers et charges sont demeurés impayés.
Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2023, la société Seqens a fait délivrer à la société Cygogne un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 17 789,21 euros au titre de la dette locative arrêtée au 3 octobre 2023.
Ce commandement de payer a été dénoncé à M. [V] [L], Mme [E] [L] et M. [H] [L], par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024.
Par acte de commissaire de justice délivré le 9 février 2024, la société Seqens a fait assigner en référé M. [V] [L], Mme [E] [L], M. [H] [L] et la société Cygogne aux fins d'obtenir principalement :
' la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail ;
' l'expulsion des lieux loués de la société Cygogne, ainsi que celle de tous les occupants de son chef et, si besoin est avec l'aide de la force publique ;
' la condamnation solidaire de la société Cygogne, M. [V] [L], Mme [E] [L] et M. [H] [L] à payer en principal à la société Seqens la somme provisionnelle de 21 495,20 euros, plus les intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2023 au titre des loyers et charges impayés ;
' la fixation et la condamnation solidaire de la société Cygogne, M. [V] [L], Mme [E] [L] et M. [H] [L] à payer à titre provisionnel à la société Seqens une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer assorti du taux d'intérêt légal majoré de 3 points, en sus des taxes et charges jusqu'à la libération effective des lieux.
Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, la société Seqens a fait réassigner Mme [E] [L] et M. [H] [L] à leur domicile aux mêmes fins en augmentant la demande provisionnelle à la somme de 32 417,52 euros.
Par ordonnance contradictoire rendue le 25 mars 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :
' au principal, renvoyé les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;
' constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 novembre 2023 ;
' ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société Cygogne et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
' dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
' condamné la société Cygogne à verser à titre provisionnel à la société Seqens, à compter de la résiliation du bail au 10 novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
' condamné par provision la société Cygogne à payer à la société Seqens la somme de 31 503,51 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires arrêté au 17 janvier 2025 (premier trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 octobre 2023 à hauteur de la somme de 13 169,21 euros, et à compter de l'ordonnance pour le surplus ;
' dit n'y avoir lieu à référé sur la condamnation solidaire des cautions ;
' rejeté la demande de délais de paiement formulée par la société Cygogne ;
' condamné la société Cygogne aux entiers dépens ;
' condamné la société Cygogne à payer à la société Seqens la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
' rappelé que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;
' rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration reçue au greffe le 9 mai 2025, la société Cygogne a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a :
' au principal, renvoyé les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;
' dit n'y avoir lieu à référé sur la condamnation solidaire des cautions ;
' rappelé que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;
' rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.
Dans ses dernières conclusions déposées le 5 janvier 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Cygogne demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1343-5, 2 297 et suivants du code civil, de :
« ' infirmer l'ordonnance de référé rendue le 25 mars 2025 en ce que le président du tribunal judiciaire de Nanterre a :
' constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 novembre 2023 ;
' ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux, dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société Cygogne et de tout occupant de son chef ;
' dit que le sort des meubles et de tout objet le garnissant sera réglé par les dispositions du code de procédure civile d'exécution ;
' condamné la société Cygogne à verser à titre provisionnel à la société Seqens, à compter de la résiliation du bail au 10 novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs, une indemnité d'occupation égale au montant contractuel du loyer, outre les taxes, charges et accessoires ;
' condamné par provision la société Cygogne à payer à la société Seqens la somme de 31 503,51 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires arrêtés au 17 janvier 2025, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 9 octobre 2023 à hauteur de 13 169,21 euros et à compter de l'ordonnance pour le surplus ;
' rejeté la demande de délais de paiement formulée par la société Cygogne ;
' condamné la société Cygogne aux dépens ;
' condamné la SCI Cygogne à payer à la société Seqens la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du cpc,
et statuant à nouveau
à titre principal,
' constater l'existence de contestations sérieuses ;
en conséquence,
' dire n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes, fins et prétentions formulées par la société Seqens tant à l'égard de la société Cygogne que de M. [H] [L], M. [V] [L] et Mme [E] [L] ;
à titre subsidiaire,
' accorder 24 mois de délais de paiement à la société Cygogne afin d'apurer sa dette locative d'un montant de 24 962,19 euros ;
à titre très subsidiaire,
' accorder 24 mois de délais de paiement à la société Cygogne afin d'apurer sa dette locative arrêtée judiciairement ;
en tout état de cause,
' déclarer mal fondé l'appel incident formé par la société Seqens ;
' débouter la société Seqens de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires ;
' confirmer les autres chefs de l'ordonnance de référé du 25 mars 2025,
' ordonner la restitution des sommes saisies sur le compte bancaire de la société Cygogne en date du 8 juillet 2025, soit la somme de 36 206,21 euros ;
' condamner la société Seqens au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner la société Seqens aux entiers dépens. »
Au soutien de ses prétentions, contestant les sommes qui lui sont réclamées, la société Cygogne justifie le non-paiement des loyers par l'impossibilité d'utiliser les locaux loués.
A ce titre, elle dénonce plusieurs dégâts des eaux intervenus sur une période de deux ans, qui l'auraient empêché d'exploiter les locaux de façon paisible et conforme à la destination contractuelle.
Elle ajoute que les travaux effectués dans les locaux pour réparer la première fuite ont duré cinq mois, durant lesquels elle aurait subi une perte d'exploitation qu'elle estime à un total de 37 800 euros. Elle mentionne l'échec d'une relation contractuelle envisagée avec la société Heppner Group du fait de l'état du local.
Elle fait valoir que le constat de commissaire de justice du 28 février 2023 met en exergue les conséquences du dégât des eaux et l'impossibilité d'exploiter le local pour du stockage de marchandises, qui est l'objet de son activité. Elle affirme que la société Seqens s'est abstenue de l'informer que le départ de l'ancien locataire était dû aux nombreux dégâts des eaux.
Réfutant avoir reçu les décomptes individuels de régularisation de charges, elle fait valoir que les appels de charges ne sont pas justifiés et demande à ce qu'elles soient déduites de la dette locative.
S'opposant aux demandes incidentes de la société Seqens, la société Cygogne déclare avoir libéré les lieux le 30 novembre 2024 et non le 5 juin 2025, en raison de l'impossibilité d'exploiter les locaux.
Elle maintient que son bailleur aurait dû lui rembourser la somme de 4 620 euros correspondant aux montants des réparations qu'elle a dû effectuer après la fuite. Elle nie que des travaux aient été convenus en contrepartie d'une franchise de loyer et écarte l'application de l'article 12 du contrat de bail sur les polices d'assurance.
***
Dans ses dernières conclusions déposées le 9 janvier 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Seqens demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 906-1 et suivants du code de procédure civile, de :
« ' déclarer recevable l'appel incident de la société SA d'HLM Seqens ;
' infirmer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Nanterre le 25 mars 2025, en ce qu'elle a condamné par provision la société Cygogne à payer à la société Seqens la somme de 31 503,51 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires arrêté au 17 janvier 2025 (premier trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 octobre 2023 à hauteur de 13 169,21 euros, et à compter de l'ordonnance pour le surplus ;
' infirmer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Nanterre le 25 mars 2025, en ce qu'elle a condamné la société Cygogne à verser à titre provisionnel à la société Seqens, à compter de la résiliation du bail au 10 novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
statuant à nouveau,
' condamner la société Cygogne à payer en principal à la SA d'HLM Seqens la somme provisionnelle de 36 123,51 euros, plus les intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2023 au titre des loyers, indemnités d'occupation, charges et taxes impayés ;
' fixer et condamner la société Cygogne à payer à titre provisionnel à la SA d'HLM Seqens une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer assorti du taux d'intérêt légal majoré de 3 points, en sus des taxes et charges jusqu'à la libération effective des lieux ;
y ajoutant,
' condamner la société Cygogne à régler à la SA d'HLM Seqens, la somme provisionnelle de 6 723,09 euros, selon décompte du commissaire de justice en date du 18 septembre 2025 ;
en tout état de cause,
' confirmer les autres dispositions de l'ordonnance de référé du 25 mars 2025 ;
' débouter la société Cygogne de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
' condamner la société Cygogne à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la SA d'HLM Seqens ;
' condamner la société Cygogne aux entiers dépens de première instance et d'appel. »
Au soutien de ses prétention, elle estime que le juge des référés a correctement retenu que l'obligation de la société Cygogne au titre des loyers, charges et taxes n'était pas sérieusement contestable. Toutefois, elle conteste la déduction de la somme de 4 629 euros correspondant aux travaux effectués par la société Cygogne.
Par un appel incident, la société Seqens demande l'infirmation de l'ordonnance s'agissant du montant de 31 503,51 euros retenu au titre de la provision, et par conséquent sa condamnation à titre provisoire au paiement de la somme de 36 123,51 euros, ainsi que la condamnation de la société Cygogne au versement d'une provision d'un montant de 6 723,09 euros suivant le décompte du commissaire du justice du 18 septembre 2025 qui a procédé à l'exécution provisoire de l'ordonnance de première instance.
Elle soutient que la société Cygogne ne prouve ni que les fuites ont empêché l'exploitation du local, ni qu'elle a subi un dommage du fait des fuites d'eaux.
Elle fait valoir sa diligence et déclare que la survenance de trois fuites ponctuelles, pour lesquelles elle aurait effectué des réparations rapidement, ne justifient pas l'absence de paiement des loyers.
Se prévalant de l'article 16 du contrat de bail qui stipule qu'une franchise de trois mois de loyers hors charges serait accordée au locataire en contrepartie de la réalisation de travaux de rénovation et d'aménagement, la société Seqens déclare que la nature des travaux est indifférente puisqu'ils sont contractuellement à la charge de la société Cygogne.
Elle ajoute que le rapport d'expertise rédigé à la suite des réunions des 28 mars 2023 et 4 avril 2023 constate l'absence de travaux de rénovation.
A titre subsidiaire, dans le cas où la cour considérerait que les travaux ne correspondent pas à la contrepartie de la franchise de loyer, elle expose qu'en vertu de l'article 12 du contrat de bail, les polices d'assurance doivent comporter une clause de renonciation expresse de recours contre le bailleur. Elle en conclut qu'il incombe à l'assureur de la société Cygogne de lui rembourser cette facture.
Rappelant que sa locataire n'avait jamais auparavant contesté les charges, elle déclare que les décomptes individuels de régularisation de charge lui ont été transmis.
Elle précise que la société Cygogne n'a pas libéré les lieux le 30 novembre 2024, ce qu'elle a fait constater par procès-verbal de commissaire de justice de reprise des lieux du 2 juillet 2025. Elle soutient que le courrier en pièce 11 transmis par l'appelante a été fait pour les besoins de la cause.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
En application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l'urgence, peut constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l'absence de contestation sérieuse.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.
Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer le sérieux des contestations sur le bien-fondé des demandes en paiement des sommes qui figurent sur le commandement.
Le commandement de payer doit permettre au débiteur de connaître la nature et le détail des sommes qui lui sont réclamées. Il doit être suffisamment précis pour permettre à son destinataire d'en vérifier le bien-fondé.
En l'espèce, l'appelante ne conteste pas l'acquisition de la clause résolutoire, se contentant de s'opposer à sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 31 503,51 euros.
Elle confirme avoir quitté les lieux et ne demande pas à y être réintégrée. La date de résiliation du bail commercial prononcée par le premier juge n'est contestée par aucune des parties.
L'ordonnance querellée sera confirmée de ce chef. Les dispositions subséquentes relatives à l'expulsion et au sort des biens meubles et objets mobiliers seront également confirmées.
Sur la provision accordée au titre des loyers impayés et de l'indemnité d'éviction
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Le montant de la provision pouvant être allouée en référé n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Selon l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Aux termes de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
Dans la mesure où il doit exister un rapport de proportionnalité entre la sanction prise par une partie et les manquements reprochés à l'autre (1ère Civ., 12 mai 2016, n° 15-20.834), la suspension des loyers n'est admise qu'en cas d'impossibilité totale d'utiliser les locaux (Civ. 3e, 5 nov. 2003, n° 02-10.964) ou lorsque les lieux ne peuvent plus être utilisés conformément à leur destination contractuelle, spécialement lorsqu'il s'agit d'un bail commercial (Civ. 3e, 23 mai 2013, n° 11-26095).
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En application de cet article, il est constant que l'occupation illicite de l'immeuble d'autrui est constitutive d'une faute qui doit être réparée par une indemnité d'occupation correspondant à la fois à une contrepartie de la jouissance des locaux et à la compensation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de la libre disposition des lieux.
En l'espèce, la société Seqens réclame le paiement des loyers et charges impayés suivant un décompte actualisé de la dette locative au 1er septembre 2025.
La société Cygogne conteste les sommes réclamées à ce titre et oppose des créances à compenser.
Sur les loyers ou leurs substituts
La société Cygogne n'en conteste pas le bien-fondé jusqu'au 30 novembre 2024 date à laquelle elle soutient avoir quitté les lieux.
Elle verse au débat une lettre datée du 21 novembre 2024 dans laquelle elle s'engage, consécutivement à son assignation en référé, à libérer les lieux le 30 novembre 2024. Cette lettre porte la mention « LRAR N° » sans qu'aucun numéro ne soit renseigné.
Elle produit également une capture d'écran de son compte client sur le site internet de la Poste indiquant qu'une lettre recommandée a été transmise le 28 novembre 2024, sans préciser son destinataire, et sans indication du numéro de la lettre.
Il n'est pas permis de déduire de l'imprécision de ces éléments que la lettre du 21 novembre 2024 de prise d'acte de la résiliation a été notifiée le 28 novembre 2024 ou à toute autre date.
Au surplus, la société Cygogne ne démontre par aucun élément qu'à la date du 30 novembre 2024, elle aurait effectivement rendu les clés à la société Seqens.
La société Seqens transmet un commandement de quitter les lieux du 16 mai 2025 du commissaire de justice dont il ressort que la signification à personne est impossible en raison de la fermeture de la société. Elle verse également un procès-verbal de reprise des lieux de commissaire de justice du 02 juillet 2025, tout en reconnaissant et retenant un départ effectif du locataire le 5 juin 2025.
Compte tenu de ces éléments, le départ de la société Cygogne des lieux peut être fixé au 5 juin 2025, date jusqu'à laquelle la créance de loyers et d'indemnités de la société Seqens est établie avec l'évidence requise, ce à quoi le décompte qu'elle verse au débat est conforme.
Sur les charges
Aux termes de l'article L. 145-40-2 alinéa 1 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Aux termes de l'article R. 145-36 du code de commerce, l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.
En application de cet article, il est constant que le bailleur doit prouver l'existence et le montant des charges, à défaut, il doit rembourser les sommes versées au titre des provisions (Cass. 3e civ., 17 sept. 2020, n° 19-14.168).
L'article 8 du contrat de bail stipule que le preneur doit verser annuellement, en sus du loyer, la somme de 1 000 euros correspondant à la provision annuelle de charges d'eau et qu'il sera procédé à une régularisation en fin d'exercice, avec réactualisation de la provision chaque année en fonction des dépenses réellement engagées.
En l'espèce, la société Seqens produit au débat les décomptes individuels de régularisation des charges de 2022 à 2024 auxquels le décompte qui arrête la dette au 1er septembre 2025, est conforme.
Toutefois, aucune facture d'eau pour l'ensemble immobilier n'étant versé au débat, il n'est pas justifié de l'exigibilité des sommes indiquées dans les décomptes individuels de régularisation précités, de sorte que le bien-fondé de la créance de la société Seqens n'est pas établi avec l'évidence requise.
Par conséquent, il conviendra de retirer du décompte la somme de 2 876,10 euros correspondant aux provisions mises au débit, après déduction des régularisations mises aux crédit.
Aussi, la créance résultant des charges, telle que mentionnée au décompte, est établie avec l'évidence requise.
Sur les dégâts des eaux
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
En application de cet article, il est constant que le bailleur est responsable du trouble de jouissance consécutif à un dégât des eaux qui n'est pas imputable à son locataire.
En l'espèce, la société Cygogne se prévaut de trois dégâts des eaux ayant impacté son activité commerciale de stockage de marchandises.
' S'agissant du premier dégât des eaux improprement daté du 10 novembre 2022 et de celui du 28 avril 2023
Une fuite est mentionnée pour la première fois dans un courriel du 4 octobre 2022 que la société Cygogne a adressé à son bailleur : « Nous avons pu constater un problème venant du plafond où apparemment il y avait déjà eu une fuite. ['] Le dégât des eaux devait avoir été réglé' ».
La fuite est ensuite évoquée à différentes reprises par la société Cygogne par courriel du 24 octobre 2022 : « Par ailleurs, suite à la fuite le plafond a été abimé. ['] Nous avons un client qui est venu et qui a dit que ça l'embêtait beaucoup de nous donner ses marchandises avec ces dégâts au plafond ['] », puis par courriel du 8 novembre 2022 : « Avez-vous pu faire le nécessaire ' Concernant les fuites ' ».
Par courrier du 10 novembre 2022 la société Seqens indique à son locataire : « ['] nous vous confirmons que la réparation de la fuite a été réalisée par notre prestataire. Il résulte de son rapport que la fuite provenait d'un défaut d'étanchéité de la faïence de douche du logement supérieur. Celle-ci ayant été intégralement remplacée et l'intervention vérifiée par notre équipe de proximité, nous considérons à ce jour la fuite comme résolue ».
Elle joint une facture du 31 décembre 2023 émise par la société FPC dont il ressort que des travaux ont été effectués, et décrits ainsi : « Baignoire en acier ['] avec robinetterie mélangeuse, paillasse faïencée et façade ['] » et « Dépose de faïences existantes, réfection du support et fournitures et pose de faïence blanche tous formats confondus ['] » et une date de réception des travaux le 4 novembre 2022.
S'il résulte des éléments versés au débat que la cause de l'infiltration a été traitée à cette date, en revanche, la société Seqens ne justifie d'aucune reprise des désordres en ayant résulté dans le local de la société Cygogne avant la réception de travaux le 3 mai 2023, détaillée ci-après.
Précisément, la société Cygogne a fait réaliser le 28 février 2023 un constat de commissaire de justice aux fins de constater l'état du local à la suite d'un dégât des eaux, sans que la date de celui-ci ne soit mentionnée. Ce constat révèle que : « 17 dalles de faux plafond sont manquantes. Ces dernières sont totalement hors d'état. Les dalles manquantes mettent en évidence une canalisation située sur la sous face du plancher haut. Cette canalisation présente d'importantes traces et marques de rouille. Je constate également en périphérie la présence de traces et marques d'humidité sur les poutres en béton situées à proximité immédiate de cette canalisation. Au fond du local, je constate l'existence d'un coffrage renfermant manifestement une descente d'eaux pluviales. Il apparaît en périphérie de celle-ci, tant sur les dalles de faux plafond que sur les murs, que d'importantes traces et marques de pénétration d'eau sont visibles » et « En plafond, de nombreuses dalles laissent apparaître d'importantes traces d'infiltration d'eau accompagnées d'auréoles ».
A ce premier dégât des eaux s'en est ajouté un second distinct tel que cela résulte d'un constat amiable signé par les parties le 16 mai 2023. Il ressort de ce constat qu'un dégât des eaux est survenu le 28 avril 2023, que la recherche de la fuite a été effectuée par la société Seqens, que la cause a été identifiée et réparée. Il est indiqué qu'il s'agit d'une fuite sur canalisation commune, liée à une évacuation et accessible. A la question « Avez-vous subi des dommages », la locataire a répondu « Fuite au plafond et sur les murs qui impacte l'utilisation du local ».
S'agissant de la reprise des désordres intervenus dans le local, la société Seqens joint un bon de commande du 27 avril 2023 qui mentionne des travaux de « Réfection de chute en fonte », ainsi qu'une facture qui mentionne une date de réception des travaux le 3 mai 2023.
Il s'ensuit que la société Cygogne justifie avec l'évidence requise d'un préjudice de jouissance entre le 4 octobre 2022 et le 3 mai 2023.
' S'agissant du dégât des eaux du 3 novembre 2023
La société Cygogne verse au débat un second constat amiable de dégât des eaux daté du 6 mars 2024. Il ressort de ce constat qu'un dégât des eaux est survenu le 03 novembre 2023, que la recherche de la fuite a été effectuée par la société Seqens, que la cause a été identifiée et réparée. Il est indiqué qu'il s'agit d'une fuite sur canalisation privative, liée à l'alimentation et qui serait accessible. A la question « Avez-vous subi des dommages », la locataire a répondu « dégât du plafond », sans aucune autre précision sur l'incidence des infiltrations.
La société Seqens joint un bon de commande du 7 novembre 2023 et une facture libellée « Recherche de fuite » du 29 février 2024 qui mentionne une date de réception des travaux le 29 janvier 2024.
Il s'ensuit que la société Cygogne justifie avec l'évidence requise d'un préjudice de jouissance entre le 3 novembre 2023 et le 29 janvier 2024.
Concernant l'ampleur concrète du préjudice de la société Cygogne à l'occasion de ces sinistres, il convient d'observer que la société Cygogne, qui l'évalue à près de 38 000 euros HT, procède pour l'essentiel par affirmation sans apporter d'élément justifiant de la désorganisation partielle ou complète de son activité.
Pour toute preuve, la société Cygogne verse au débat un échange de courriels avec la société Hepner dont elle déduit qu'une relation commerciale n'a pu aboutir du fait du temps pris par la société Seqens pour entreprendre les travaux.
Toutefois l'analyse du courriel de la société Hepner du 12 octobre 2022 (pièce appelante 12) ne fait mention d'aucune difficulté relative aux infiltrations affectant le local. En revanche, elle y dresse une très longue liste de « points dont on a discuté pour démarrer la collaboration » dont il n'est aucunement établi qu'ils ont été mis en 'uvre par la société Cygogne.
Dès lors, il ne peut pas être déduit de cette pièce de façon évidente que l'absence de signature d'un contrat avec la société Hepner est imputable à l'état dans lequel se trouvait le local.
Quoique la société Cygogne ne rapporte la preuve d'aucun préjudice spécifique, il n'en demeure pas moins que l'état du local entre le 4 octobre 2022 et le 3 mai 2023, ainsi qu'entre le 3 novembre 2023 et le 29 janvier 2024, lui a immanquablement causé un préjudice de jouissance et que, en l'état des éléments versés au débat, sa contestation apparait sérieuse à hauteur de 2 000 euros.
S'agissant des travaux réalisés par la société Cygogne
En l'espèce, il résulte de la facture émise par la société SRV versée au débat que le 7 mars 2023, la société Cygogne a fait procéder à des travaux d'un montant de 4 620 euros. Les travaux étaient les suivants :
' démontage des dalles des plafonds, nettoyage des plafonds, nettoyage de l'ossature métallique, pose de dalles de plafond ;
' ponçage, bandes enduites, ponçage, finitions ;
' matériaux.
A leur égard, la société Cygogne soutient qu'il s'agit de travaux de reprise des dégâts des eaux précités tandis que la société Seqens prétend que ces travaux correspondent aux travaux que la société Cygogne s'était engagée à réaliser à la signature du bail contre une franchise de trois mois.
Quoique la société Cygogne prétende que « cela n'a jamais été convenu entre les Parties », le contrat de bail stipule bien en son article 16 que : « Les travaux de rénovation et d'aménagements du local objet du présent contrat seront réalisés selon le devis joint en annexe. En contrepartie des travaux réalisés, le bailleur accorde une franchise de loyers hors charges hors taxes de trois mois à compter de la date de prise d'effet du présent bail. ».
Au contrat versé au débat respectivement par les parties, il n'apparait aucun devis joint en annexe toutefois, la société Seqens produit un devis de travaux de la société Intervale 92 daté du 21 avril 2022, soit antérieurement à la signature du bail, établi au nom de la société Cygogne.
Ce devis d'un montant de 5 049 euros prévoyait les travaux suivants :
' Réfection des murs ;
' Réfection des plafonds ;
' Pose d'une cuisine ;
' Masquage de fils électrique.
Il s'évince de la comparaison de la facture du 7 mars 2023 et du devis du 21 avril 2022, malgré leur précision relative, qu'ils se recoupent partiellement.
Il convient également de relever que, tel qu'il a été analysé précédemment, à la date des travaux entrepris, le local avait subi des dégâts des eaux dont les désordres n'ont été traités que tardivement par la société Seqens.
Au surplus, la facture des travaux entrepris par la société Seqens du 31 décembre 2023, évoquée supra, travaux réceptionnés le 5 mai 2023, ne fait état d'aucune reprise des plafonds et des murs mais uniquement d'une « réfection de chute en fonte ».
Dès lors, il y a lieu de considérer que les travaux litigieux ne correspondent pas aux travaux que la société Cygogne s'était engagée à faire à la prise du bail mais à des travaux de reprise des désordres consécutifs aux dégâts des eaux qui incombaient à la société Seqens nonobstant la clause de non-recours figurant au contrat.
En effet, si l'article 12 du contrat de bail, paragraphe « assurances » en page 13, indique que toutes les polices d'assurance souscrites doivent « comporter une clause de renonciation expresse de recours contre le bailleur », ce moyen n'est pas pertinent en ce qu'il n'est éventuellement opposable qu'aux assureurs de la société Cygogne et non au recours personnel de la société Cygogne.
Considérant l'ensemble de ces éléments, il y a tout lieu de considérer que la contestation de la société Cygogne tirée de la compensation de sa dette avec le coût des travaux qu'elle a entrepris apparait sérieuse à hauteur du montant de la facture.
Sur le total de la créance
Compte tenu des motifs précités, le montant non sérieusement contestable de la créance de la société Seqens se calcule comme suit :
+ 37835,94 euros en vertu du décompte actualisé au 1er septembre 2025
- 2 876,10 euros au titre des provisions sur charges
- 2000 euros au titre du préjudice de jouissance de la société Cygogne
- 4620 euros au titre des travaux entrepris par la société Cygogne
Soit un total de 28 339,84 euros.
A ce montant, il convient de déduire le versement opéré par la société Cygogne entre les mains du commissaire de justice selon décompte du commissaire de justice du 18 septembre 2025.
En application de la règle d'imputation des paiements prévue à l'article 1343-1 du code civil, le versement de 36 206,21 euros s'est imputé en priorité sur les accessoires et les frais de recouvrement ce qui laisse subsister 29 483,12 euros d'imputation sur le principal.
Il s'ensuit que la créance de la société Seqens s'en trouve intégralement payée, laissant un trop versé de 1143,28 euros.
Dès lors, l'ordonnance déférée sera infirmée et la demande de provision sera rejetée compte tenu du paiement de la dette.
La société Cygogne sera déboutée de sa demande de délais de paiement subséquente.
S'agissant de la demande de majoration de l'intérêt au taux légal
Rappelant que l'indemnité d'occupation est due à compter du 1er jour du mois suivant la résiliation, la société Seqens estime que celle-ci devrait être supérieure au loyer contractuel, afin de distinguer le traitement du locataire de celui de l'occupant sans titre. Elle demande l'application de l'article 14 du contrat de bail qui prévoit une majoration de trois points du taux légal d'intérêt sur les sommes impayées. Elle estime qu'une majoration de 3 points serait raisonnable comparée à celle de 5 points prévue par l'article L.313-3 du code monétaire et financier.
En réponse, la société Cygogne soutient que l'indemnité d'occupation retenue par la société Seqens est manifestement excessive, et qu'elle s'apparente à une clause pénale.
Sur ce
En application de l'article 835 du code de procédure civile, si le juge des référés ne peut modérer la clause pénale, il peut accorder une provision à valoir sur le montant non contestable de cette clause, qui n'a d'autre limite que le montant prévu au contrat.
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
En l'espèce, le contrat de bail contient un article 14 intitulé « Clause pénale ' clause résolutoire » qui stipule que : « En cas de retard dans le paiement des loyers ou de toute autre somme, et à titre de clause pénale, les sommes impayées emporteront de plein droit intérêt au taux d'intérêt légal majoré de trois points. »
Cette clause s'analyse en une clause pénale et, dès lors que son montant pourrait être qualifié de manifestement excessif, notamment en ce qu'elle se cumule avec le paiement d'une indemnité d'occupation déjà sollicitée par la société Seqens, et que celle-ci ne justifie d'aucun préjudice particulier, son application est susceptible d'être modérée par le juge du fond ce qui caractérise une contestation sérieuse.
C'est donc à juste titre que le premier juge a condamné à titre provisionnel le locataire à verser au bailleur une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
L'ordonnance en sera confirmée.
Sur la demande de restitution
Aux termes de l'article L. 111-10 du code des procédures civiles d'exécution, sous réserve des dispositions de l'article L. 311-4, l'exécution forcée peut être poursuivie jusqu'à son terme en vertu d'un titre exécutoire à titre provisoire. L'exécution est poursuivie aux risques du créancier. Celui-ci rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent si le titre est ultérieurement modifié.
En application de cet article, l'obligation de restitution de sommes perçues en vertu d'une décision assortie de l'exécution provisoire résulte de plein droit de sa réformation de sorte le présent arrêt vaut titre exécutoire de la créance de restitution sans qu'il y ait lieu de statuer la demande.
Sur les demandes accessoires
L'appel de la société Cygogne ne prospérant que partiellement, l'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.
De la même manière, il convient de dire que l'appelante conservera la charge des dépens d'appel par elle exposés et il paraît conforme à l'équité de la débouter de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Seqens la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme globale de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance querellée, en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'elle a :
' condamné par provision la société Cygogne à payer à la société Seqens la somme de 31 503,51 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires arrêté au 17 janvier 2025 (premier trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 octobre 2023 à hauteur de la somme de 13 169,21 euros, et à compter de l'ordonnance pour le surplus ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Fixe la créance de la société Seqens à la somme de 28 339,84 euros au titre de la partie non sérieusement contestable des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er septembre 2025 ;
Constate le paiement de la dette consécutivement à la saisie de la somme de 36 206,21 euros mentionnée au décompte du commissaire de justice du 18 septembre 2025 ;
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamne la société Cygogne aux dépens d'appel ;
Condamne Cygogne à verser à la société Seqens la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente