CA Rennes, 5e ch., 4 mars 2026, n° 23/01183
RENNES
Arrêt
Autre
5ème Chambre
ARRÊT N° 61
N° RG 23/01183 - N° Portalis DBVL-V-B7H-TRLN
(Réf 1ère instance : 20/03265)
M. [E] [K]
C/
S.A.R.L. SOS MIROITERIE
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me [Localité 1]
Me Chauvin
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 04 MARS 2026
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
Assesseur : Monsieur [E] FOURNIER, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et Mme OMNES lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 07 Janvier 2026
ARRÊT :
contradictoire, prononcé publiquement le 04 Mars 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANT :
Monsieur [E] [K]
né le 08 Mai 1971 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Marie-Caroline CLAEYS de la SELEURL MC2 AVOCAT, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉE :
S.A.R.L. SOS MIROITERIE, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 325 537 512, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Jean-Maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN LEMOINE MELLET, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES
Par acte en date du 8 mars 2018, M. [E] [K] a acquis auprès de Mme [U] [A] un bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 4], cadastré section BO n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 2], dont la désignation est la suivante : 'un atelier construit en béton et parpaing de maçonnerie de 105m² environ'.
L'acte de vente rappelle à la page 5 que : 'Le bien est actuellement loué au profit de SOS miroiterie Eurl pour un usage artisanal aux termes d'un bail verbal. Le loyer trimestriel hors charges et taxe est actuellement de 1 121,94 euros'.
La société SOS miroiterie exploite une activité de vitrerie et de serrurerie.
Par exploit d'huissier en date du 28 juin 2018, M. [E] [K] a fait délivrer à sa locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction pour le 31 décembre 2018.
Par courrier en date du 10 septembre 2018, M. [E] [K] a interrogé sa locataire afin de connaître ses prétentions quant au montant de l'indemnité d'éviction et d'obtenir ses trois derniers bilans.
Faute de parvenir à un accord amiable, M. [E] [K] a, par exploit d'huissier en date du 16 novembre 2018, fait assigner la société SOS miroiterie devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes, aux fins qu'il ordonne une expertise pour évaluer l'indemnité d'éviction.
Par ordonnance en date du 10 janvier 2019, M. [W] a été désigné en qualité d'expert avec pour mission de donner son avis sur le montant de l'indemnité d'éviction due et sur le montant de l'indemnité d'occupation.
L'expert a déposé son rapport le 22 novembre 2019.
Par acte d'huissier délivré le 16 juin 2020, M. [E] [K] a fait assigner la société SOS Miroiterie devant le tribunal judiciaire de Rennes.
Par jugement en date du 24 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Rennes a :
- dit que le fonds de commerce de la société SOS miroiterie n'est pas transférable,
En conséquence,
- condamné M. [E] [K] à payer à la société SOS miroiterie, au titre de l'indemnité d'éviction due consécutivement au congé avec refus de renouvellement délivré le 28 juin 2018 relatif aux locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], aux sommes suivantes :
* Indemnité principale de remplacement : 127 000 euros,
* Indemnités accessoires :
- à titre de frais de remploi, 12 700 euros,
- à titre de perte sur stock : 1 353 euros,
- à titre de remboursement des frais de licenciement de M. [Z] [Q] : 3 400 euros, sur justificatifs,
- débouté la société SOS miroiterie de sa demande d'indemnisation au titre des frais de déménagement et du trouble commercial,
- fixé l'indemnité d'occupation due par la société SOS miroiterie à M. [E] [K] à compter du 1 janvier 2019 et jusqu'à la restitution effective des locaux, er à la somme annuelle de 5 490 euros hors taxes et hors charges,
- dit que cette indemnité sera indexée au 1er janvier de chaque année jusqu'à la restitution effective des locaux, en fonction de l'évolution de l'indice des loyers commerciaux, et ce à compter du 1er janvier 2023, sans qu'il y ait rétroactivité de cet indice depuis le 1er janvier 2019,
- condamné la société SOS miroiterie à payer à M. [E] [K] les sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation, déduction faite des loyers qu'elle a déjà versés au titre de cette période,
- ordonné la compensation entre les dettes et créances réciproques entre les deux parties,
- condamné M. [E] [K] à verser le solde des sommes dues après compensation entre les mains de M. le bâtonnier du barreau de Rennes, désigné comme séquestre à cet effet,
- dit que le séquestre se libérera de ces sommes au profit de la société SOS miroiterie, à l'exception des frais de remploi, une fois acquise par M. [E] [K] la restitution des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], étant précisé que :
* l'indemnité accessoire à titre de remboursement des frais de licenciement ne sera reversée à la société SOS miroiterie que sur justification des frais réellement engagés dans le cadre du licenciement qui aura dû intervenir lors de la restitution des locaux,
* cette indemnité pour frais de licenciement, ou le cas échéant son solde, sera restituée à M. [E] [K] si la société SOS miroiterie n'est pas en mesure de justifier du licenciement de son salarié au jour de la restitution des locaux, ou si elle justifie d'un montant moindre,
- dit que l'indemnité accessoire au titre des frais de remploi ne sera reversée à la société SOS miroiterie par le séquestre que si celle-ci justifie de l'ouverture effective d'un nouveau fonds de commerce dans un délai de 18 mois à compter de la présente décision,
- dit que cette indemnité au titre des frais de remploi sera restituée à M. [E] [K] par le séquestre si la société SOS miroiterie n'a pas justifié de l'ouverture effective d'un nouveau fonds de commerce dans un délai de 18 mois à compter de la présente décision,
- condamné M. [E] [K] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes le 10 janvier 2019, lesquels pourront être recouvrés par maître Jean-Maurice Chauvin, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
- condamné M. [E] [K] à payer à la société SOS miroiterie une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.
Le 24 février 2023, M. [E] [K] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 31 octobre 2025, il demande à la cour d'appel de Rennes de :
- constater le renouvellement du bail commercial entre lui et la SOS miroiterie, à compter du 27 juin 2023, du fait de l'exercice de son droit de repentir,
Sur les conséquences du droit de repentir :
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a appliqué un abattement de
précarité sur l'indemnité d'occupation,
- condamner la société SOS miroiterie à lui payer une indemnité d'occupation de 6 100 euros HT/an, depuis le 1er janvier 2019 jusqu'au 27 juin 2023, en deniers ou quittance, avec indexation au 1er janvier de chaque année, en fonction de l'évolution de l'indice des loyers commerciaux,
- débouter la société SOS miroiterie de sa demande au titre des frais de procédure, en l'absence de preuve des frais engagés,
- à titre subsidiaire, juger que seul le montant hors taxes des frais engagés peut être sollicité et qu'il ne peut excéder 4 200 euros,
Sur le loyer de renouvellement :
- fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 7 000 euros hors taxe par an à compter du 27 juin 2023,
- condamner la société SOS miroiterie à lui payer les arriérés de loyers calculés conformément à l'article L.145-11 du code de commerce sur le différentiel entre la somme de 583,33 euros hors taxe par mois et le loyer réglé, à compter du 27 juin 2023,
- dire que ces sommes produiront intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, depuis le jour de l'échéance du loyer jusqu'à parfait paiement,
- dire que le montant des intérêts sera capitalisé à la fin de chaque période annuelle conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil et qu'ils produiront eux-mêmes intérêts,
- dire que conformément à l'article L.145-47 du code de commerce dans le délai d'un mois qui suivra la signification de la décision définitive au preneur, les parties dresseront un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement et que faute d'accord du preneur pour procéder à la signature dudit bail, l'arrêt fixant le prix et les conditions du nouveau bail vaudra bail.
À titre subsidiaire, si le juge s'estimait insuffisamment informé sur la valeur locative,
- désigner un expert judiciaire avec la mission habituelle de donner à la cour d'appel de Rennes les éléments permettant d'apprécier de fixer la valeur locative des locaux commerciaux litigieux pour la période du 1er janvier 2019 au 27 juin 2023, et à la date du 27 juin 2023,
En tout état de cause,
- condamner la société SOS miroiterie à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, qui comprendront le coût de l'expertise.
Par dernières conclusions notifiées le 3 décembre 2025, la société SOS miroiterie demande à la cour d'appel de Rennes de :
- constater que M. [E] [K] a exercé son droit de repentir par exploit en date du 27 juin 2023 et en conséquence dire que par application des articles L.145-58 et L.145-59 du code de commerce, M. [E] [K] et elles sont liés à compter du 27 juin 2023 par un bail commercial de 9 ans aux même clauses et conditions que le bail précédent sous réserve des dispositions impératives introduites par la loi Pinel du 18 juin 2014,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
* condamné M. [E] [K] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes le 10 janvier 2019, lesquels pourront être recouvrés par maître Jean-Maurice Chauvin, conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
* condamné M. [E] [K] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- réformer le jugement de première instance en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation à la somme annuelle de 5 490 euros hors taxes et hors charges,
- réformer le jugement de première instance en ce qu'il a fixé un abattement de précarité de 10 %,
Statuant à nouveau,
- fixer l'indemnité d'occupation due par elle à la somme annuelle de 3 300 euros hors taxe et subsidiairement, à celle de 4 487,76 euros hors taxe,
- dire que cette indemnité sera réduite de 25% à titre d'abattement pour précarité,
- condamner M. [E] [K] à lui verser la somme de 11 251,50 euros hors taxe au titre du remboursement de ses frais de procédure, du fait de l'exercice de son droit de repentir par acte du 27 juin 2023, sauf à parfaire,
- fixer montant du loyer du bail renouvelé le 27 juin 2023 à la somme de 3 300 euros hors taxe par an et subsidiairement, à celle de 4 487,76 euros hors taxe,
- débouter M. [E] [K] de sa demande d'expertise judiciaire, subsidiairement, renvoyer les parties devant le juge des loyers commerciaux afin que ce dernier fixe la valeur locative,
- ordonner la compensation entre les dettes et créances réciproques entre les deux parties,
- condamner M. [E] [K] à payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés par maître Jean-Maurice Chauvin, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 décembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La cour relève que depuis le jugement entrepris, M. [K] a exercé son droit de repentir par exploit en date du 27 juin 2023 et que, de ce fait, les parties s'accordent sur le renouvellement du bail commercial entre elles à compter du 27 juin 2023 aux même clauses et conditions que le bail précédent sous réserve des dispositions impératives introduites par la loi Pinel du 18 juin 2014. Les dispositions du jugement entrepris relatives à l'indemnité d'éviction due par M. [K] sont désormais sans objet.
- Sur les conséquences du droit de repentir
M. [K] demande de réformer le jugement qui a fixé l'indemnité d'occupation à la somme annuelle de 5 490 euros HT HC et a appliqué un abattement de précarité.
Il sollicite de voir fixer une indemnité d'occupation de 6 100 euros par an HT HC du 1er janvier 2019 au 27 juin 2023 en retenant le prix au m2 de 45 euros tel que proposé par l'expert judiciaire. Il s'oppose à la pondération pour la partie auvent sollicitée par le preneur au motif que l'expert a déjà appliqué un prix au m2 pondéré de 5 euros au lieu de 45 euros pour l'auvent et qu'il ne peut, en sus, être retenu le principe d'une pondération.
Il s'oppose à tout abattement de précarité. Il rappelle que l'expert n'avait retenu aucun abattement de précarité, ce qui n'avait pas été contesté par le preneur. Il soutient que le preneur ne démontre pas en quoi le fait d'avoir été en occupation précaire pendant 4 ans et demi a eu des conséquences sur son activité.
Il fait valoir que l'expertise a démontré qu'aucun travaux n'avait été réalisé dans les locaux depuis plusieurs années de sorte que le congé délivré et l'éventuelle situation de précarité qui en découlerait n'ont aucune incidence sur l'état des locaux. Il ajoute que peu de clientèle est accueillie sur place de sorte que l'état des lieux n'a pas d'incidence sur l'activité du preneur. Il relève que depuis le renouvellement, le preneur n'a réalisé aucun travaux et que de surcroît, le preneur n'a pas été privé de la possibilité de vendre son fonds.
La société SOS miroiterie demande de voir fixer l'indemnité d'occupation à la somme arrondie de 3 300 euros. Elle conteste le prix au m2 de 45 euros retenu par l'expert judiciaire et sollicite un prix de 35 euros le m2 en revalorisant le prix de 30 euros le m2 proposé par M. [I] sur la base de treize valeurs de référence.
A titre subsidiaire, elle propose de voir fixer la valeur locative au montant du loyer du bail expiré soit 4 487,76 euros HT.
Elle demande de voir appliquer un abattement de précarité de 25 % en ce qu'elle bénéficie d'un droit précaire d'occupation depuis la date d'effet du congé soit le 31 décembre 2018 dans l'attente de la fixation puis de la perception de son droit à indemnité d'éviction. Elle rappelle que l'expert avait indiqué qu'il serait en pratique quasiment impossible de transférer le fonds exploité. Si elle indique qu'il est d'usage de fixer, à ce titre, un abattement sur la valeur locative de 10%, elle insiste sur la très longue période pendant laquelle elle a dû se contenter d'un droit d'occupation précaire soit pendant 4 ans et demi, du 31 décembre 2018 au 27 juin 2023, date d'exercice par le bailleur de son droit de repentir.
En application de l'article L.145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
Cette indemnité d'occupation est due pour la période de cessation du bail jusqu'au jour d'exercice du droit de repentir soit, dans le cas présent, du 1er janvier 2019 au 27 juin 2023 et elle est fixée par référence à la valeur locative.
Au visa de l'article L 145-33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d'après :
1° les caractéristiques du local considéré,
2° la destination des lieux,
3° les obligations respectives des parties,
4° les facteurs locaux de commercialité,
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En l'espèce, les parties s'opposent uniquement sur le prix au m2.
L'expert judiciaire a retenu un prix au m2 de 45 euros hors auvent en prenant pour base 4 éléments de comparaison.
La cour relève, tout comme le premier juge, que cette évaluation n'avait pas été critiquée par le preneur.
Le preneur invoque désormais le rapport de M. [I] qui évalue le prix du m2 à 30 euros mais la référence retenue porte sur un local d'une surface de 1 260m2 qui est beaucoup plus importante que la superficie du local en cause de 173m2 et n'apparaît guère pertinente.
Le prix au m2 de 45 euros pour la partie principale des locaux et le prix de 5 euros le m2 pour l'auvent retenu par l'expert a été justement retenu par le premier juge soit la somme de 6 100 euros HT HC par an.
Il n'y a, dès lors, pas lieu d'ordonner une expertise judiciaire pour voir fixer la valeur locative pour la période du 1er janvier 2019 au 27 juin 2023 telle que sollicitée à titre subsidiaire par l'appelant.
Si l'expert n'a pas retenu d'abattement pour précarité, il est néanmoins constant que l'incertitude économique dans laquelle s'est trouvée la société SOS miroiterie du fait du congé avec refus de renouvellement pendant la période entre la date d'expiration du bail du fait du congé et l'exercice du droit de repentir par le bailleur, justifie de fait un abattement de précarité contrairement à ce que soutient M. [K], sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir l'existence d'un préjudice.
La société SOS miroiterie, pour sa part, n'établit pas l'existence de circonstances exceptionnelles pouvant justifier de pratiquer un abattement supérieur à celui habituellement appliqué de 10 % qui tient compte de la précarité inhérente à la délivrance d'un congé privant le locataire de pouvoir investir et/ou céder son fonds, abattement retenu par le premier juge qui sera confirmé par la cour.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation due par la société SOS miroiterie à M. [E] [K] à compter du 1er janvier 2019 et jusqu'à la restitution effective des locaux, et à la somme annuelle de 5 490 euros hors taxes et hors charges et en ce qu'il a dit que cette indemnité sera indexée au 1er janvier de chaque année jusqu'à la restitution effective des locaux, en fonction de l'évolution de l'indice des loyers commerciaux, et ce à compter du 1er janvier 2019.
Il sera précisé que cette indemnité d'occupation sera fixée du 1er janvier 2019 au 27 juin 2023, date du repentir du bailleur.
- Sur la fixation du loyer du bail renouvelé
M. [K] demande de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative au visa des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce telle qu'évaluée par l'expertise judiciaire soit un loyer du bail renouvelé fixé à la somme arrondie de 7 000 euros HT par an.
À titre subsidiaire, si la cour s'estimait insuffisamment informée pour fixer la valeur locative des locaux, il demande de voir ordonner une expertise judiciaire.
La société SOS miroiterie demande également à ce que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative, le bail expiré ayant duré plus de 12 ans. Elle demande de retenir une valeur locative de 3 300 euros HT ou à titre subsidiaire de 4 487,76 euros HT et s'oppose à la demande d'expertise judiciaire sollicitée par le preneur.
Aux termes des dispositions de l'article L.145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
Le bail expiré ayant duré plus de 12 ans, les parties s'accordent pour voir fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative conformément à l'article précité.
La valeur locative a été précédemment retenue à hauteur de 6 100 euros par an HT HC. Il sera fait droit à la demande d'indexation du bailleur sur cette valeur locative et le loyer du bail renouvelé sera fixé à la somme de 7 000 euros par an HT HC conformément à la demande du bailleur et ce à compter du 27 juin 2023.
Il sera également fait droit aux demandes du bailleur de voir :
- condamner la société SOS miroiterie à lui payer les arriérés de loyers calculés conformément à l'article L.145-11 du code de commerce sur le différentiel entre la somme de 583,33 euros hors taxe par mois et le loyer réglé, à compter du 27 juin 2023,
- dire que ces sommes produiront intérêts au taux légal conformément aux
dispositions de l'article 1155 du code civil, depuis le jour de l'échéance du loyer jusqu'à parfait paiement,
- dire que le montant des intérêts sera capitalisé à la fin de chaque période annuelle conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil et qu'ils produiront eux-mêmes intérêts,
- dire que conformément à l'article L.145-47 du code de commerce dans le délai d'un mois qui suivra la signification de la décision définitive au preneur, les parties dresseront un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement et que faute d'accord du preneur pour procéder à la signature dudit bail, l'arrêt fixant le prix et les conditions du nouveau bail vaudra bail.
- Sur les frais de procédure et autres demandes
La société SOS miroiterie sollicite la condamnation de M. [K] à lui verser la somme de 11 251,50 euros au titre du remboursement de ses frais de procédure du fait de l'exercice du droit de repentir au visa de l'article L.145-58 du code de commerce.
Elle sollicite les frais d'expertise amiable de 650 euros HT s'agissant d'une expertise qu'elle considère comme légitime et nécessaire pour pallier les défauts de l'expertise judiciaire ainsi que les honoraires d'avocat pour la procédure de référé, d'expertise et la procédure au fond (1ère instance et appel) pour 10 601,50 euros HT. Elle fournit la convention d'honoraires de son conseil et les factures y afférents. Elle soutient qu'elle n'a eu à régler des frais d'avocat qu'à cause du congé avec refus de renouvellement de M. [K] s'agissant de frais postérieurs au refus de renouvellement.
En réponse, M. [K] fait valoir que l'expertise amiable a été réalisée postérieurement au dépôt du rapport d'expertise judiciaire et n'était nullement nécessaire. Il s'oppose au montant réclamé au titre des honoraires d'avocat sur la base de la convention d'honoraire du 16 mars 2020 et entend voir limiter le montant des honoraires aux factures justifiées mais seulement à hauteur de 4 300 euros HT.
Aux termes des dispositions de l'article L 145-58 du code de commerce que l'exercice du droit de repentir entraîne l'obligation pour le bailleur de supporter les frais de l'instance, c'est-à-dire l'ensemble des frais, qu'ils soient constitués de frais taxables ou d'honoraires d'avocat, exposés par le locataire jusqu'au terme de l'instance pendant laquelle le repentir est exercé.
Les frais dont le preneur peut demander le remboursement sont ceux liés à l'instance.
Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de paiement de l'expertise amiable dans la mesure où la valeur locative retenue est celle proposée par l'expert judiciaire.
S'agissant des honoraires d'avocat, il est constant que le preneur n'a eu à régler des frais d'avocat qu'à cause du congé délivré par le bailleur et que les frais sont postérieurs au refus de renouvellement comme le relève justement le preneur dans ses écritures. La société SOS miroiterie justifiant que la facturation est conforme aux dispositions de la convention d'honoraire du 16 mars 2020, il convient de condamner le bailleur à lui payer la somme qu'elle a déboursé au titre des honoraires d'avocat soit la somme de 10 601,50 euros HT.
Il sera fait droit à la demande de la société SOS miroiterie de voir confirmer le jugement qui a ordonné la compensation entre les dettes et créances réciproques entre les parties.
Succombant en grande partie en son appel, M. [K] sera condamné à verser la somme de 4 000 euros à la société SOS miroiterie au titre des frais irrépétibles d'appel et aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :
Constate que M. [E] [K] a exercé son doit de repentir par exploit en date du 27 juin 2023 et en conséquence dit que M. [E] [K] et la société SOS miroiterie sont liés à compter du 27 juin 2023 par un bail commercial de 9 ans aux même clauses et conditions que le bail précédent sous réserve des dispositions impératives introduites par la loi Pinel du 18 juin 2014 ;
Constate que les dispositions du jugement entrepris relatives à l'indemnité d'éviction due par M. [E] [K] à la société SOS miroiterie sont sans objet ;
Confirme le jugement :
- en ses dispositions relatives à l'indemnité d'occupation sauf à préciser qu'elle sera due par la société SOS miroiterie à M. [E] [K] du 1er janvier 2019 au 27 juin 2023,
- en ce qu'il a ordonné la compensation entre les dettes et créances réciproques des parties,
- en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ;
Y ajoutant,
Fixe le loyer du bail renouvelé à la somme de 7 000 euros hors taxe et hors charge par an à compter du 27 juin 2023 ;
Condamne la société SOS miroiterie à payer à M. [E] [K] les arriérés de loyers calculés conformément à l'article L.145-11 du code de commerce sur le différentiel entre la somme de 583,33 euros hors taxe par mois et le loyer réglé, à compter du 27 juin 2023 ;
Dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, depuis le jour de l'échéance du loyer jusqu'à parfait paiement ;
Dit que le montant des intérêts sera capitalisé à la fin de chaque période annuelle conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil et qu'ils produiront eux-mêmes intérêts ;
Dit que conformément à l'article L.145-47 du code de commerce dans le délai d'un mois qui suivra la signification de la décision définitive au preneur, les parties dresseront un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement et que faute d'accord du preneur pour procéder à la signature dudit bail, l'arrêt fixant le prix et les conditions du nouveau bail vaudra bail ;
Déboute M. [E] [K] du surplus de ses demandes, fins et conclusions ;
Condamne M. [E] [K] à payer à la société SOS miroiterie la somme de 10 601,50 euros HT au titre du remboursement des frais de procédure de cette dernière ;
Condamne M. [E] [K] à payer à la société SOS miroiterie la somme de 4 000 euros à la société SOS miroiterie au titre des frais irrépétibles d'appel ;
Condamne M. [E] [K] à payer à la société SOS miroiterie aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Déboute la société SOS miroiterie du surplus de ses demandes, fins et conclusions.
Le greffier, La présidente,
ARRÊT N° 61
N° RG 23/01183 - N° Portalis DBVL-V-B7H-TRLN
(Réf 1ère instance : 20/03265)
M. [E] [K]
C/
S.A.R.L. SOS MIROITERIE
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me [Localité 1]
Me Chauvin
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 04 MARS 2026
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
Assesseur : Monsieur [E] FOURNIER, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et Mme OMNES lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 07 Janvier 2026
ARRÊT :
contradictoire, prononcé publiquement le 04 Mars 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANT :
Monsieur [E] [K]
né le 08 Mai 1971 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Marie-Caroline CLAEYS de la SELEURL MC2 AVOCAT, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉE :
S.A.R.L. SOS MIROITERIE, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 325 537 512, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Jean-Maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN LEMOINE MELLET, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES
Par acte en date du 8 mars 2018, M. [E] [K] a acquis auprès de Mme [U] [A] un bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 4], cadastré section BO n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 2], dont la désignation est la suivante : 'un atelier construit en béton et parpaing de maçonnerie de 105m² environ'.
L'acte de vente rappelle à la page 5 que : 'Le bien est actuellement loué au profit de SOS miroiterie Eurl pour un usage artisanal aux termes d'un bail verbal. Le loyer trimestriel hors charges et taxe est actuellement de 1 121,94 euros'.
La société SOS miroiterie exploite une activité de vitrerie et de serrurerie.
Par exploit d'huissier en date du 28 juin 2018, M. [E] [K] a fait délivrer à sa locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction pour le 31 décembre 2018.
Par courrier en date du 10 septembre 2018, M. [E] [K] a interrogé sa locataire afin de connaître ses prétentions quant au montant de l'indemnité d'éviction et d'obtenir ses trois derniers bilans.
Faute de parvenir à un accord amiable, M. [E] [K] a, par exploit d'huissier en date du 16 novembre 2018, fait assigner la société SOS miroiterie devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes, aux fins qu'il ordonne une expertise pour évaluer l'indemnité d'éviction.
Par ordonnance en date du 10 janvier 2019, M. [W] a été désigné en qualité d'expert avec pour mission de donner son avis sur le montant de l'indemnité d'éviction due et sur le montant de l'indemnité d'occupation.
L'expert a déposé son rapport le 22 novembre 2019.
Par acte d'huissier délivré le 16 juin 2020, M. [E] [K] a fait assigner la société SOS Miroiterie devant le tribunal judiciaire de Rennes.
Par jugement en date du 24 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Rennes a :
- dit que le fonds de commerce de la société SOS miroiterie n'est pas transférable,
En conséquence,
- condamné M. [E] [K] à payer à la société SOS miroiterie, au titre de l'indemnité d'éviction due consécutivement au congé avec refus de renouvellement délivré le 28 juin 2018 relatif aux locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], aux sommes suivantes :
* Indemnité principale de remplacement : 127 000 euros,
* Indemnités accessoires :
- à titre de frais de remploi, 12 700 euros,
- à titre de perte sur stock : 1 353 euros,
- à titre de remboursement des frais de licenciement de M. [Z] [Q] : 3 400 euros, sur justificatifs,
- débouté la société SOS miroiterie de sa demande d'indemnisation au titre des frais de déménagement et du trouble commercial,
- fixé l'indemnité d'occupation due par la société SOS miroiterie à M. [E] [K] à compter du 1 janvier 2019 et jusqu'à la restitution effective des locaux, er à la somme annuelle de 5 490 euros hors taxes et hors charges,
- dit que cette indemnité sera indexée au 1er janvier de chaque année jusqu'à la restitution effective des locaux, en fonction de l'évolution de l'indice des loyers commerciaux, et ce à compter du 1er janvier 2023, sans qu'il y ait rétroactivité de cet indice depuis le 1er janvier 2019,
- condamné la société SOS miroiterie à payer à M. [E] [K] les sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation, déduction faite des loyers qu'elle a déjà versés au titre de cette période,
- ordonné la compensation entre les dettes et créances réciproques entre les deux parties,
- condamné M. [E] [K] à verser le solde des sommes dues après compensation entre les mains de M. le bâtonnier du barreau de Rennes, désigné comme séquestre à cet effet,
- dit que le séquestre se libérera de ces sommes au profit de la société SOS miroiterie, à l'exception des frais de remploi, une fois acquise par M. [E] [K] la restitution des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], étant précisé que :
* l'indemnité accessoire à titre de remboursement des frais de licenciement ne sera reversée à la société SOS miroiterie que sur justification des frais réellement engagés dans le cadre du licenciement qui aura dû intervenir lors de la restitution des locaux,
* cette indemnité pour frais de licenciement, ou le cas échéant son solde, sera restituée à M. [E] [K] si la société SOS miroiterie n'est pas en mesure de justifier du licenciement de son salarié au jour de la restitution des locaux, ou si elle justifie d'un montant moindre,
- dit que l'indemnité accessoire au titre des frais de remploi ne sera reversée à la société SOS miroiterie par le séquestre que si celle-ci justifie de l'ouverture effective d'un nouveau fonds de commerce dans un délai de 18 mois à compter de la présente décision,
- dit que cette indemnité au titre des frais de remploi sera restituée à M. [E] [K] par le séquestre si la société SOS miroiterie n'a pas justifié de l'ouverture effective d'un nouveau fonds de commerce dans un délai de 18 mois à compter de la présente décision,
- condamné M. [E] [K] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes le 10 janvier 2019, lesquels pourront être recouvrés par maître Jean-Maurice Chauvin, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
- condamné M. [E] [K] à payer à la société SOS miroiterie une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.
Le 24 février 2023, M. [E] [K] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 31 octobre 2025, il demande à la cour d'appel de Rennes de :
- constater le renouvellement du bail commercial entre lui et la SOS miroiterie, à compter du 27 juin 2023, du fait de l'exercice de son droit de repentir,
Sur les conséquences du droit de repentir :
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a appliqué un abattement de
précarité sur l'indemnité d'occupation,
- condamner la société SOS miroiterie à lui payer une indemnité d'occupation de 6 100 euros HT/an, depuis le 1er janvier 2019 jusqu'au 27 juin 2023, en deniers ou quittance, avec indexation au 1er janvier de chaque année, en fonction de l'évolution de l'indice des loyers commerciaux,
- débouter la société SOS miroiterie de sa demande au titre des frais de procédure, en l'absence de preuve des frais engagés,
- à titre subsidiaire, juger que seul le montant hors taxes des frais engagés peut être sollicité et qu'il ne peut excéder 4 200 euros,
Sur le loyer de renouvellement :
- fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 7 000 euros hors taxe par an à compter du 27 juin 2023,
- condamner la société SOS miroiterie à lui payer les arriérés de loyers calculés conformément à l'article L.145-11 du code de commerce sur le différentiel entre la somme de 583,33 euros hors taxe par mois et le loyer réglé, à compter du 27 juin 2023,
- dire que ces sommes produiront intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, depuis le jour de l'échéance du loyer jusqu'à parfait paiement,
- dire que le montant des intérêts sera capitalisé à la fin de chaque période annuelle conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil et qu'ils produiront eux-mêmes intérêts,
- dire que conformément à l'article L.145-47 du code de commerce dans le délai d'un mois qui suivra la signification de la décision définitive au preneur, les parties dresseront un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement et que faute d'accord du preneur pour procéder à la signature dudit bail, l'arrêt fixant le prix et les conditions du nouveau bail vaudra bail.
À titre subsidiaire, si le juge s'estimait insuffisamment informé sur la valeur locative,
- désigner un expert judiciaire avec la mission habituelle de donner à la cour d'appel de Rennes les éléments permettant d'apprécier de fixer la valeur locative des locaux commerciaux litigieux pour la période du 1er janvier 2019 au 27 juin 2023, et à la date du 27 juin 2023,
En tout état de cause,
- condamner la société SOS miroiterie à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, qui comprendront le coût de l'expertise.
Par dernières conclusions notifiées le 3 décembre 2025, la société SOS miroiterie demande à la cour d'appel de Rennes de :
- constater que M. [E] [K] a exercé son droit de repentir par exploit en date du 27 juin 2023 et en conséquence dire que par application des articles L.145-58 et L.145-59 du code de commerce, M. [E] [K] et elles sont liés à compter du 27 juin 2023 par un bail commercial de 9 ans aux même clauses et conditions que le bail précédent sous réserve des dispositions impératives introduites par la loi Pinel du 18 juin 2014,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
* condamné M. [E] [K] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes le 10 janvier 2019, lesquels pourront être recouvrés par maître Jean-Maurice Chauvin, conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
* condamné M. [E] [K] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- réformer le jugement de première instance en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation à la somme annuelle de 5 490 euros hors taxes et hors charges,
- réformer le jugement de première instance en ce qu'il a fixé un abattement de précarité de 10 %,
Statuant à nouveau,
- fixer l'indemnité d'occupation due par elle à la somme annuelle de 3 300 euros hors taxe et subsidiairement, à celle de 4 487,76 euros hors taxe,
- dire que cette indemnité sera réduite de 25% à titre d'abattement pour précarité,
- condamner M. [E] [K] à lui verser la somme de 11 251,50 euros hors taxe au titre du remboursement de ses frais de procédure, du fait de l'exercice de son droit de repentir par acte du 27 juin 2023, sauf à parfaire,
- fixer montant du loyer du bail renouvelé le 27 juin 2023 à la somme de 3 300 euros hors taxe par an et subsidiairement, à celle de 4 487,76 euros hors taxe,
- débouter M. [E] [K] de sa demande d'expertise judiciaire, subsidiairement, renvoyer les parties devant le juge des loyers commerciaux afin que ce dernier fixe la valeur locative,
- ordonner la compensation entre les dettes et créances réciproques entre les deux parties,
- condamner M. [E] [K] à payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés par maître Jean-Maurice Chauvin, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 décembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La cour relève que depuis le jugement entrepris, M. [K] a exercé son droit de repentir par exploit en date du 27 juin 2023 et que, de ce fait, les parties s'accordent sur le renouvellement du bail commercial entre elles à compter du 27 juin 2023 aux même clauses et conditions que le bail précédent sous réserve des dispositions impératives introduites par la loi Pinel du 18 juin 2014. Les dispositions du jugement entrepris relatives à l'indemnité d'éviction due par M. [K] sont désormais sans objet.
- Sur les conséquences du droit de repentir
M. [K] demande de réformer le jugement qui a fixé l'indemnité d'occupation à la somme annuelle de 5 490 euros HT HC et a appliqué un abattement de précarité.
Il sollicite de voir fixer une indemnité d'occupation de 6 100 euros par an HT HC du 1er janvier 2019 au 27 juin 2023 en retenant le prix au m2 de 45 euros tel que proposé par l'expert judiciaire. Il s'oppose à la pondération pour la partie auvent sollicitée par le preneur au motif que l'expert a déjà appliqué un prix au m2 pondéré de 5 euros au lieu de 45 euros pour l'auvent et qu'il ne peut, en sus, être retenu le principe d'une pondération.
Il s'oppose à tout abattement de précarité. Il rappelle que l'expert n'avait retenu aucun abattement de précarité, ce qui n'avait pas été contesté par le preneur. Il soutient que le preneur ne démontre pas en quoi le fait d'avoir été en occupation précaire pendant 4 ans et demi a eu des conséquences sur son activité.
Il fait valoir que l'expertise a démontré qu'aucun travaux n'avait été réalisé dans les locaux depuis plusieurs années de sorte que le congé délivré et l'éventuelle situation de précarité qui en découlerait n'ont aucune incidence sur l'état des locaux. Il ajoute que peu de clientèle est accueillie sur place de sorte que l'état des lieux n'a pas d'incidence sur l'activité du preneur. Il relève que depuis le renouvellement, le preneur n'a réalisé aucun travaux et que de surcroît, le preneur n'a pas été privé de la possibilité de vendre son fonds.
La société SOS miroiterie demande de voir fixer l'indemnité d'occupation à la somme arrondie de 3 300 euros. Elle conteste le prix au m2 de 45 euros retenu par l'expert judiciaire et sollicite un prix de 35 euros le m2 en revalorisant le prix de 30 euros le m2 proposé par M. [I] sur la base de treize valeurs de référence.
A titre subsidiaire, elle propose de voir fixer la valeur locative au montant du loyer du bail expiré soit 4 487,76 euros HT.
Elle demande de voir appliquer un abattement de précarité de 25 % en ce qu'elle bénéficie d'un droit précaire d'occupation depuis la date d'effet du congé soit le 31 décembre 2018 dans l'attente de la fixation puis de la perception de son droit à indemnité d'éviction. Elle rappelle que l'expert avait indiqué qu'il serait en pratique quasiment impossible de transférer le fonds exploité. Si elle indique qu'il est d'usage de fixer, à ce titre, un abattement sur la valeur locative de 10%, elle insiste sur la très longue période pendant laquelle elle a dû se contenter d'un droit d'occupation précaire soit pendant 4 ans et demi, du 31 décembre 2018 au 27 juin 2023, date d'exercice par le bailleur de son droit de repentir.
En application de l'article L.145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
Cette indemnité d'occupation est due pour la période de cessation du bail jusqu'au jour d'exercice du droit de repentir soit, dans le cas présent, du 1er janvier 2019 au 27 juin 2023 et elle est fixée par référence à la valeur locative.
Au visa de l'article L 145-33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d'après :
1° les caractéristiques du local considéré,
2° la destination des lieux,
3° les obligations respectives des parties,
4° les facteurs locaux de commercialité,
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En l'espèce, les parties s'opposent uniquement sur le prix au m2.
L'expert judiciaire a retenu un prix au m2 de 45 euros hors auvent en prenant pour base 4 éléments de comparaison.
La cour relève, tout comme le premier juge, que cette évaluation n'avait pas été critiquée par le preneur.
Le preneur invoque désormais le rapport de M. [I] qui évalue le prix du m2 à 30 euros mais la référence retenue porte sur un local d'une surface de 1 260m2 qui est beaucoup plus importante que la superficie du local en cause de 173m2 et n'apparaît guère pertinente.
Le prix au m2 de 45 euros pour la partie principale des locaux et le prix de 5 euros le m2 pour l'auvent retenu par l'expert a été justement retenu par le premier juge soit la somme de 6 100 euros HT HC par an.
Il n'y a, dès lors, pas lieu d'ordonner une expertise judiciaire pour voir fixer la valeur locative pour la période du 1er janvier 2019 au 27 juin 2023 telle que sollicitée à titre subsidiaire par l'appelant.
Si l'expert n'a pas retenu d'abattement pour précarité, il est néanmoins constant que l'incertitude économique dans laquelle s'est trouvée la société SOS miroiterie du fait du congé avec refus de renouvellement pendant la période entre la date d'expiration du bail du fait du congé et l'exercice du droit de repentir par le bailleur, justifie de fait un abattement de précarité contrairement à ce que soutient M. [K], sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir l'existence d'un préjudice.
La société SOS miroiterie, pour sa part, n'établit pas l'existence de circonstances exceptionnelles pouvant justifier de pratiquer un abattement supérieur à celui habituellement appliqué de 10 % qui tient compte de la précarité inhérente à la délivrance d'un congé privant le locataire de pouvoir investir et/ou céder son fonds, abattement retenu par le premier juge qui sera confirmé par la cour.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation due par la société SOS miroiterie à M. [E] [K] à compter du 1er janvier 2019 et jusqu'à la restitution effective des locaux, et à la somme annuelle de 5 490 euros hors taxes et hors charges et en ce qu'il a dit que cette indemnité sera indexée au 1er janvier de chaque année jusqu'à la restitution effective des locaux, en fonction de l'évolution de l'indice des loyers commerciaux, et ce à compter du 1er janvier 2019.
Il sera précisé que cette indemnité d'occupation sera fixée du 1er janvier 2019 au 27 juin 2023, date du repentir du bailleur.
- Sur la fixation du loyer du bail renouvelé
M. [K] demande de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative au visa des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce telle qu'évaluée par l'expertise judiciaire soit un loyer du bail renouvelé fixé à la somme arrondie de 7 000 euros HT par an.
À titre subsidiaire, si la cour s'estimait insuffisamment informée pour fixer la valeur locative des locaux, il demande de voir ordonner une expertise judiciaire.
La société SOS miroiterie demande également à ce que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative, le bail expiré ayant duré plus de 12 ans. Elle demande de retenir une valeur locative de 3 300 euros HT ou à titre subsidiaire de 4 487,76 euros HT et s'oppose à la demande d'expertise judiciaire sollicitée par le preneur.
Aux termes des dispositions de l'article L.145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
Le bail expiré ayant duré plus de 12 ans, les parties s'accordent pour voir fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative conformément à l'article précité.
La valeur locative a été précédemment retenue à hauteur de 6 100 euros par an HT HC. Il sera fait droit à la demande d'indexation du bailleur sur cette valeur locative et le loyer du bail renouvelé sera fixé à la somme de 7 000 euros par an HT HC conformément à la demande du bailleur et ce à compter du 27 juin 2023.
Il sera également fait droit aux demandes du bailleur de voir :
- condamner la société SOS miroiterie à lui payer les arriérés de loyers calculés conformément à l'article L.145-11 du code de commerce sur le différentiel entre la somme de 583,33 euros hors taxe par mois et le loyer réglé, à compter du 27 juin 2023,
- dire que ces sommes produiront intérêts au taux légal conformément aux
dispositions de l'article 1155 du code civil, depuis le jour de l'échéance du loyer jusqu'à parfait paiement,
- dire que le montant des intérêts sera capitalisé à la fin de chaque période annuelle conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil et qu'ils produiront eux-mêmes intérêts,
- dire que conformément à l'article L.145-47 du code de commerce dans le délai d'un mois qui suivra la signification de la décision définitive au preneur, les parties dresseront un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement et que faute d'accord du preneur pour procéder à la signature dudit bail, l'arrêt fixant le prix et les conditions du nouveau bail vaudra bail.
- Sur les frais de procédure et autres demandes
La société SOS miroiterie sollicite la condamnation de M. [K] à lui verser la somme de 11 251,50 euros au titre du remboursement de ses frais de procédure du fait de l'exercice du droit de repentir au visa de l'article L.145-58 du code de commerce.
Elle sollicite les frais d'expertise amiable de 650 euros HT s'agissant d'une expertise qu'elle considère comme légitime et nécessaire pour pallier les défauts de l'expertise judiciaire ainsi que les honoraires d'avocat pour la procédure de référé, d'expertise et la procédure au fond (1ère instance et appel) pour 10 601,50 euros HT. Elle fournit la convention d'honoraires de son conseil et les factures y afférents. Elle soutient qu'elle n'a eu à régler des frais d'avocat qu'à cause du congé avec refus de renouvellement de M. [K] s'agissant de frais postérieurs au refus de renouvellement.
En réponse, M. [K] fait valoir que l'expertise amiable a été réalisée postérieurement au dépôt du rapport d'expertise judiciaire et n'était nullement nécessaire. Il s'oppose au montant réclamé au titre des honoraires d'avocat sur la base de la convention d'honoraire du 16 mars 2020 et entend voir limiter le montant des honoraires aux factures justifiées mais seulement à hauteur de 4 300 euros HT.
Aux termes des dispositions de l'article L 145-58 du code de commerce que l'exercice du droit de repentir entraîne l'obligation pour le bailleur de supporter les frais de l'instance, c'est-à-dire l'ensemble des frais, qu'ils soient constitués de frais taxables ou d'honoraires d'avocat, exposés par le locataire jusqu'au terme de l'instance pendant laquelle le repentir est exercé.
Les frais dont le preneur peut demander le remboursement sont ceux liés à l'instance.
Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de paiement de l'expertise amiable dans la mesure où la valeur locative retenue est celle proposée par l'expert judiciaire.
S'agissant des honoraires d'avocat, il est constant que le preneur n'a eu à régler des frais d'avocat qu'à cause du congé délivré par le bailleur et que les frais sont postérieurs au refus de renouvellement comme le relève justement le preneur dans ses écritures. La société SOS miroiterie justifiant que la facturation est conforme aux dispositions de la convention d'honoraire du 16 mars 2020, il convient de condamner le bailleur à lui payer la somme qu'elle a déboursé au titre des honoraires d'avocat soit la somme de 10 601,50 euros HT.
Il sera fait droit à la demande de la société SOS miroiterie de voir confirmer le jugement qui a ordonné la compensation entre les dettes et créances réciproques entre les parties.
Succombant en grande partie en son appel, M. [K] sera condamné à verser la somme de 4 000 euros à la société SOS miroiterie au titre des frais irrépétibles d'appel et aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :
Constate que M. [E] [K] a exercé son doit de repentir par exploit en date du 27 juin 2023 et en conséquence dit que M. [E] [K] et la société SOS miroiterie sont liés à compter du 27 juin 2023 par un bail commercial de 9 ans aux même clauses et conditions que le bail précédent sous réserve des dispositions impératives introduites par la loi Pinel du 18 juin 2014 ;
Constate que les dispositions du jugement entrepris relatives à l'indemnité d'éviction due par M. [E] [K] à la société SOS miroiterie sont sans objet ;
Confirme le jugement :
- en ses dispositions relatives à l'indemnité d'occupation sauf à préciser qu'elle sera due par la société SOS miroiterie à M. [E] [K] du 1er janvier 2019 au 27 juin 2023,
- en ce qu'il a ordonné la compensation entre les dettes et créances réciproques des parties,
- en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ;
Y ajoutant,
Fixe le loyer du bail renouvelé à la somme de 7 000 euros hors taxe et hors charge par an à compter du 27 juin 2023 ;
Condamne la société SOS miroiterie à payer à M. [E] [K] les arriérés de loyers calculés conformément à l'article L.145-11 du code de commerce sur le différentiel entre la somme de 583,33 euros hors taxe par mois et le loyer réglé, à compter du 27 juin 2023 ;
Dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, depuis le jour de l'échéance du loyer jusqu'à parfait paiement ;
Dit que le montant des intérêts sera capitalisé à la fin de chaque période annuelle conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil et qu'ils produiront eux-mêmes intérêts ;
Dit que conformément à l'article L.145-47 du code de commerce dans le délai d'un mois qui suivra la signification de la décision définitive au preneur, les parties dresseront un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement et que faute d'accord du preneur pour procéder à la signature dudit bail, l'arrêt fixant le prix et les conditions du nouveau bail vaudra bail ;
Déboute M. [E] [K] du surplus de ses demandes, fins et conclusions ;
Condamne M. [E] [K] à payer à la société SOS miroiterie la somme de 10 601,50 euros HT au titre du remboursement des frais de procédure de cette dernière ;
Condamne M. [E] [K] à payer à la société SOS miroiterie la somme de 4 000 euros à la société SOS miroiterie au titre des frais irrépétibles d'appel ;
Condamne M. [E] [K] à payer à la société SOS miroiterie aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Déboute la société SOS miroiterie du surplus de ses demandes, fins et conclusions.
Le greffier, La présidente,