CA Grenoble, ch. com., 5 mars 2026, n° 24/03632
GRENOBLE
Arrêt
Autre
N° RG 24/03632 - N° Portalis DBVM-V-B7I-MOEC
C4
Minute N°
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU JEUDI 05 MARS 2026
Appel d'un jugement (N° RG 24/01866)
rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]
en date du 29 juillet 2024
suivant déclaration d'appel du 16 octobre 2024
APPELANTE :
S.C.I. A2J 1717 au capital de 137.20€, inscrite au RCS de [Localité 1], sous le n° 339 227 803, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMÉES :
S.A.R.L. LE TRAITEUR VOIRONNAIS au capital de 45 000 euros, inscrite au RCS de [Localité 1], sous le numéro 400 635 371, prise en la personne de sa gérante en exercice, Madame [B] [E], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Agnès CHARAMEL, avocat au barreau de GRENOBLE
S.D.C. [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VALLEE, elle même agissant par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège de la société
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Pascale HAYS, avocat au barreau de GRENOBLE, et par Me Véronique BIMET, avocat au barreau de GRENOBLE,
S.A.S.U. FONCIA VALLEE immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 900465840, représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Me David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN-ROGUET-BONZY, avocat au barreau de GRENOBLE, substitué par Me RIEHL, avocat au barreau de GRENOBLE,
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,
M. Lionel BRUNO, Conseiller,
Mme Céline PAYEN, Conseillère,
Assistées lors des débats de Mme Alice RICHET, Greffière.
DÉBATS :
A l'audience publique du 08 janvier 2026, M. BRUNO, Conseiller, a été entendu en son rapport,
Les avocats ont été entendus en leurs conclusions,
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour,
FAITS ET PROCÉDURE:
1. Par acte sous seing privé du 28 septembre 2016, la Sci A2J 1717 a consenti à la Sarl Le Traiteur Voironnais le renouvellement du bail commercial portant sur un local situé au [Adresse 3] à Voiron (Isère), pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer trimestriel de 1.800 euros hors taxes et hors charges.
2. Les locaux se composent d'un rez-de-chaussée à usage de magasin, salle à manger et laboratoire, d'un premier étage de trois pièces, d'une cave en sous-sol, d'une cour, petit bâtiment à usage de chambre froide et bande de terrain.
3. En 2017, la Sarl Le Traiteur Voironnais a souhaité engager des travaux de rénovation des pièces situées à l'étage. Un diagnostic de structure a été réalisé par le bureau d'études Soraetec, qui, aux termes de son rapport du 1er novembre 2017, a mis en évidence le caractère dégradé de certains éléments structurels de l'immeuble, à savoir la déformation de la poutre en bois principale du plancher au 1er étage.
4. Par arrêté de péril non imminent du 13 décembre 2022, le maire de la commune de [Localité 5] a constaté l'existence de désordres menaçant la sécurité publique sur la base du rapport du bureau d'études Soraetec et d'un rapport du cabinet [N] du 2 décembre 2022. Il a mis en demeure les copropriétaires de l'immeuble d'avoir à faire cesser le péril.
5. Par courrier du 30 septembre 2023, la Sarl Le Traiteur Voironnais a enjoint la Sci A2J 1717 de lui rembourser les loyers versés depuis mars 2018 et de procéder à la proratisation du loyer en fonction de la surface non utilisable des locaux, sans succès.
6. Le bureau d'études Soraetec a réalisé un nouveau diagnostic structure le 3 octobre 2023. A l'initiative de la Sci A2J 1717, une expertise non contradictoire a été réalisée le 25 octobre 2023 par la société Global Expertises qui a remis son rapport technique le 28 octobre 2023. A l'initiative de la Sarl Le Traiteur Voironnais, un procès-verbal de constat des lieux loués a été établi le 11 décembre 2023 par un commissaire de justice.
7. Autorisée par ordonnance du 2 avril 2024, la Sarl Le Traiteur Voironnais a, suivant exploits en date du 4 avril 2024, fait assigner à jour fixe la Sci A2J 1717 et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Voiron, pris en la personne de son syndic en exercice la société Foncia, devant le tribunal judiciaire de Grenoble.
8. Par jugement du 29 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Grenoble a:
- déclaré recevable l'intervention volontaire de la société Foncia [F], en sa qualité de syndic en exercice représentant le Syndicat de la copropriété du [Adresse 5] à [Localité 5];
- ordonné , à compter du 1er janvier 2023, la suspension du paiement par la Sarl Le Traiteur Voironnais des loyers hors charges dus à la Sci. A2J 1717 en vertu du bail renouvelé le 28 septembre 2016 et portant sur le local situé [Adresse 3] à [Localité 5];
- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] et tirée de la prescription de l'action de la Sarl Le Traiteur Voironnais ;
- ordonné une mesure d'expertise judiciaire au contradictoire de la Sarl Le Traiteur Voironnais, de la Sci A2J 1717, du Syndicat de la copropriété du [Adresse 5] à Voiron et de la société Foncia [F];
- désigné pour y procéder M. [M], [Adresse 6], lequel aura pour mission, tous droits et moyens des parties étant réservés, de :
1- convoquer, entendre les parties et leurs conseils et recueillir leurs observations ;
2 - se faire communiquer tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission, et notamment toutes les pièces, études et rapports établis antérieurement ;
3 - se rendre sur les lieux du litige, [Adresse 3] à [Localité 5], après y avoir régulièrement convoqué les parties et leurs conseils ;
4 - relever les désordres allégués dans l'assignation et les pièces annexes, les décrire en précisant notamment à quelle partie du bâti ils se rapportent (partie commune ou privative) au sens du règlement de la copropriété ; indiquer les causes et conséquences de ces désordres ; préciser la date d'apparition des différents désordres ; donner tout élément technique et de fait sur la gravité des désordres ;
8 - fournir tous éléments techniques et de fait permettant le cas échéant de déterminer les responsabilités encourues; préciser notamment si ces responsabilités relèvent d'une mauvaise réalisation ou d'une absence d'ouvrage qui aurait dû être réalisé ;
9 - décrire les solutions appropriées pour remédier aux désordres et en estimer le coût et la durée ;
10 - fournir tous les éléments techniques et de fait permettant à la juridiction d'évaluer les préjudices subis, et notamment donner tous éléments utiles au chiffrage du trouble de jouissance du locataire avant les travaux et pendant ceux-ci, ainsi que les éventuelles moins-values et pertes d'exploitation ;
11 - rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ;
12 - en cas d'urgence ou de péril reconnu par l'expert, autoriser la partie demanderesse à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux qu'il estimera indispensables, sous la direction d'un maître d''uvre choisi par elle, par des professionnels qualifiés de son choix ;
- fixé à 3.000 euros le montant de la somme à consigner par la Sarl Le Traiteur Voironnais avant le 15 septembre 2024 à la régie d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Grenoble (38) et dit qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités ci-dessus mentionnées, et sauf prorogation de délai sollicité en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque ;
- dit que dès l'acceptation de sa mission et en tous les cas lors de la première réunion des parties, l'expert dressera un programme précis de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours, qu'il en informera les parties et le magistrat chargé de la surveillance des expertises et sollicitera le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire conformément aux dispositions de l'article 280 du code de procédure civile;
- dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile, qu'en particulier il pourra recueillir de toutes personnes informées des déclarations, qu'il aura la faculté de s'adjoindre tous spécialistes de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour lui de joindre leur avis à son rapport ;
- dit que l'expert déposera au greffe un pré-rapport écrit de ses opérations et impartira aux parties un délai pour présenter leurs observations ;
- dit que l'expert devra déposer son rapport au plus tard le 31 décembre 2024 ;
- dit que l'expert devra joindre à chaque exemplaire de son rapport, y compris ceux adressés aux parties, sa note définitive d'honoraires et que les parties disposeront d'un délai d'un mois pour adresser leurs observations éventuelles au magistrat taxateur ;
- dit que les opérations d'expertise se dérouleront sous le contrôle du magistrat chargé de la surveillance des opérations d'expertise au tribunal judiciaire de Grenoble (38) ;
- sursis à statuer sur les autres demandes, plus amples et contraires, de la Sarl Le Traiteur Voironnais, de la Sci A2J 1717 et du Syndicat de la copropriété du [Adresse 3] à Voiron ;
- renvoyé l'affaire et les parties à l'audience de mise en état du 20 février 2025,
- réservé les dépens ;
- rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.
9. La Sci A2J 1717 a interjeté appel de cette décision le 16 octobre 2024, en ce qu'elle a ordonné, à compter du 1er janvier 2023, la suspension du paiement par la Sarl Le Traiteur Voironnais des loyers hors charges dus à la Sci A2J 1717 en vertu du bail renouvelé le 28 septembre 2016 et portant sur le local situé sis [Adresse 7] à Voiron.
10. L'instruction de cette procédure a été clôturée le 11 décembre 2025.
Prétentions et moyens de la Sci A2J 1717:
11. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 21 octobre 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 1728 et 1219 du code civil:
- de juger recevable et bien fondé son appel;
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a ordonné, à compter du 1er janvier 2023, la suspension du paiement par la Sarl Le Traiteur Voironnais des loyers hors charges dus à la concluante en vertu du bail renouvelé le 28 septembre 2016 et portant sur le local situé [Adresse 8];
- par conséquent, et statuant à nouveau, de juger que la jouissance des locaux donnés à bail au profit du preneur n'est pas entravée;
- de juger que le preneur reste redevable du paiement des loyers et des charges au titre de la mise à disposition des locaux donnés à bail conformément et selon les stipulations conventionnelles du bail renouvelé le 28 septembre 2016 portant sur le local situé [Adresse 3] à [Localité 5];
- de condamner, en tant que de soin, le preneur à payer les loyers dus depuis le 1er janvier 2023 avec exécution provisoire;
- de condamner la Sarl Le Traiteur Voironnais au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la Scp LSC.
12. L'appelante expose:
13. - que la suspension du paiement du loyer ainsi que la condamnation du bailleur à payer une certaine somme à valoir sur l'indemnisation du préjudice commercial de son locataire, n'est possible que si le locataire se trouve dans l'impossibilité absolue d'exploiter son fonds de commerce dans les locaux donnés à bail ( Civ. 3, 21 novembre 1995, n° 94-11.806, Civ. 3, 2 décembre 2014, n° 13-22.609 / Civ. 3e, 19 mai 2015, n° 14-13.452);
14. - qu'en l'espèce, la concluante a mandaté le cabinet Global Expertises afin de faire réaliser un constat, ne concluant à aucun danger, ni dans les parties communes, ni dans la partie privative, et que la mise en sécurité réclamée par les tiers est hors sujet et sans fondement;
15. - que l'expert judiciaire a noté, dans son premier compte rendu du 23 décembre 2024, que les cabinets d'études Soraetec et [N] ne disposaient pas de la compétence requise pour aborder ce type de structure, et que l'arrêté de péril non imminent n'est pas explicable; qu'il a constaté qu'aucun désordre n'est signalé pour le rez-de-chaussée, alors que pour le premier niveau, il existe des fissures du plâtre et du mortier et une flexion des solives et de la poutre en bois, ce qui indique que le rez-de-chaussée est exploitable alors que le premier étage ne présente aucun risque de péril, la flexion des solives et de la poutre étant normale, et expliquant les fissures, sans effet sur la structure de l'immeuble, alors que seul un gros entretien de la structure secondaire est à prévoir pour le plâtre du plafond et la maçonnerie;
16. - que dans son pré-rapport du 16 septembre 2025, l'expert a indiqué qu'il n'existe aucun péril imminent ou non imminent et aucune urgence à réaliser des travaux;
17. - que le constat dressé le 11 décembre 2023 confirme que le rez-de-chaussée est exploité et est en bon état général;
18. - que le preneur connaissait la vétusté des locaux, datant de 1879 et n'ayant pas vocation à être habitables, alors qu'il souhaite voir réaliser des travaux non nécessaires afin d'habiter le premier étage, lequel était initialement destiné au stockage de la marchandise.
Prétentions et moyens de la Sarl Le Traiteur Voironnais:
19. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 17 avril 2025, elle demande à la cour, au visa de l'article L521-2, I, du code de la construction et de l'habitation, de l'article 606 du code civil:
- de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné, à compter du 1er janvier 2023, la suspension du paiement par la concluante des loyers hors charges dus à la Sci A2J 1717, en vertu du bail renouvelé le 28 septembre 2016 et portant sur le local situé [Adresse 9];
- à titre incident, de réformer le jugement en ce qu'il a exclu de la suspension du paiement par la concluante les charges annexes aux loyers dus à la Sci A2J 1717 et statuant à nouveau, d'ordonner, à compter du 1er janvier 2023, la suspension du paiement par la concluante des charges annexes aux loyers dus à la Sci A2J 1717;
- très subsidiairement, d'ordonner une réduction de loyer mensuel pour privation de jouissance d'une partie des lieux loués à hauteur de 256,45 euros et ce rétroactivement à compter du 1er janvier 2023;
- de débouter la Sci A2J 1717, le Syndicat de la copropriété du [Adresse 3] et la société Foncia [F] de l'ensemble de leurs demandes;
- de condamner la Sci A2J 1717 à régler à la concluante une somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront distraits au profit de Me Charamel.
20. L'intimée indique:
21. - que c'est l'arrêté de péril non imminent, non levé à ce jour, pris sur la base des deux rapports Soraetec et [N], qui justifie légalement la dispense de paiement des loyers par la concluante, puisqu'en vertu de l'article L.521-2, I, du code de la construction et de l'habitation, pour les locaux visés par un arrêté de péril pris en application de l'article L.511-1 du code de la construction et de l'habitation, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée;
22. - que cet arrêté vise les parties communes, à savoir des fissures dans les murs du couloir aux 1er et 3ième étages, des fissures dans les enduits des murs des couloirs et des plafonds à tous les étages, un escalier qui se désolidarise du mur, outre, pour les parties privatives occupées par la concluante, une flexion des poutres maîtresses au rez-de-chaussée et au 1er étage; que ces désordres ont une répercussion au rez-de-chaussée puisque le plafond du laboratoire se dégrade, avec plusieurs dégâts des eaux;
23. - que la concluante ne peut occuper paisiblement le 1er étage, puisque depuis l'arrêté de péril, la porte d'accès par les parties communes a été condamnée, de sorte que la concluante n'a pu déménager les congélateurs et les matériaux stockés; que cet étage n'est plus accessible que par un escalier hélicoïdal exigu et incommode;
24. - que le rapport Global Expertise n'est pas contradictoire et n'est pas corroboré par d'autres éléments de preuve, de sorte qu'il ne peut fonder une décision; que le premier compte rendu d'expertise judiciaire ne constitue pas une preuve suffisante, d'autant que l'expert a demandé la communication du rapport [N];
25. - que l'expert judiciaire a retenu que les 3 pièces du premier étage n'ont bénéficié d'aucun entretien ou réparations depuis de nombreuses années, alors que les murs porteurs et de refend présentent d'importantes fissures, que le mortier de remplissage est dégradé, que le plâtre du plafond présente de nombreuses fissures, que la poutre porteuse en bois présente une fissure importante, que de nombreuses auréoles sont visibles dans le placard situé en about de la poutre, que des travaux de gros entretien de la structure secondaire (plâtre en plafond, maçonnerie) sont à réaliser, outre une éventuelle consolidation des parties de poutre ou zones d'appui dégradées du fait de dégâts des eaux; que ces grosses réparations sont à la charge du bailleur qui ne peut les répercuter sur le preneur au titre de l'article R145-35 du code de commerce;
26. - que la concluante n'envisage pas d'habiter le 1er étage, mais d'installer un bureau, les locaux du rez-de-chaussée étant trop exigus et devant être transformés en zone frigorifique et de stockage, outre un vestiaire pour les salariés;
27. - que le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance l'obligeant à remettre au locataire un local conforme à sa destination contractuelle; qu'il est également tenu, en vertu de l'article 1719 3° du code civil, d'une obligation de garantie de tous les vices ou défauts du bien loué qui en empêchent l'usage, même s'ils apparaissent en cours de bail et même si le bailleur a réagi avec diligence pour mettre fin au trouble; qu'il doit également répondre du défaut d'entretien des parties communes de l'immeuble dont dépend le bien loué lorsqu'il ne démontre pas avoir mis tout en 'uvre pour que le syndicat des copropriétaires prenne les mesures qui s'imposent, notamment faire réunir une assemblée générale extraordinaire;
28. - à titre incident, concernant la suspension des charges, que c'est à tort que le tribunal a exclu cette suspension, puisque l'article L521-2 du code de la construction prévoit la suspension de toute somme autre que le loyer, versée en contrepartie de l'occupation;
29. - très subsidiairement, si la cour infirme le jugement entrepris concernant la dispense de paiement de loyer, qu'il convient d'ordonner une réduction de son montant pour privation de jouissance d'une partie des locaux, les pièces du 1er étage représentant le tiers de la surface totale donnée à bail.
Prétentions et moyens du Syndicat de la Copropriété du [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic la société Foncia [F]:
30. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 22 octobre 2025, il demande à la cour, au visa de l'article 789 du code de procédure civile:
- de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a ordonné, à compter du 1er janvier 2023, la suspension du paiement par la Sarl Le Traiteur Voironnais des loyers hors charges dus à la Sci AJ2 1717 en vertu du bail renouvelé le 28 septembre 2016 et portant sur le local situé [Adresse 3] à Voiron;
- statuant à nouveau, de juger que la jouissance des locaux donnés à bail à La Sarl Le Traiteur Voironnais n'est pas entravée;
- de réformer ce jugement en ce qu'il a ordonné, à compter du 1er janvier 2023, la suspension du paiement par la Sarl Le Traiteur Voironnais des loyers hors charges dus à la Sci AJ2 1717 en vertu du bail renouvelé le 28 septembre 2016 et portant sur le local situé [Adresse 3] à Voiron;
- de débouter la Sarl Le Traiteur Voironnais de l'ensemble de ses prétentions fins et conclusions notamment contraires;
- de rejeter tout appel principal et incident;
- subsidiairement, de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a ordonné, à compter du 1er janvier 2023, la suspension du paiement par la société Le Traiteur Voironnais, des loyers hors charges dus à la Sci A2J 1717, en vertu du bail renouvelé le 28 septembre 2016 et portant sur le local situé [Adresse 9]'; en ce qu'il a déclaré recevable l'intervention volontaire de la Sas Foncia [F] en sa qualité de Syndic en exercice représentant le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 5];
- par conséquent, et statuant à nouveau, de juger que la jouissance des locaux donnés à bail à la Sarl Le Traiteur Voironnais n'est pas entravée;
- de réformer le jugement déféré en ce qu'il a ordonné, à compter du 1er janvier 2023, la suspension du paiement par la Sarl Le Traiteur Voironnais des loyers hors charges dus à la Sci AJ2 1717 en vertu du bail renouvelé le 28 septembre 2016 et portant sur le local situé [Adresse 3] à Voiron; en ce qu'il a déclaré recevable l'intervention volontaire de la Sas Foncia [F] en sa qualité de Syndic en exercice représentant le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 11] alors que celle-ci ci ne s'était pas constituée faute d'enrôlement de l'assignation qui lui a été délivrée;
- de débouter la Sarl Le Traiteur Voironnais de l'ensemble de ses prétentions fins et conclusions notamment contraires et rejeter son appel incident;
- en tout état de cause, de débouter la Sarl Le Traiteur Voironnais de son appel incident et de l'ensemble de ses prétentions;
- de débouter la Sci A2J 1717 et la Sarl Le Traiteur Voironnais de l'ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions dirigées à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] à Voiron;
- de condamner la Sci A2J 1717 au règlement d'une indemnité de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la présente instance d'appel dont distraction au profit de Me Hays sur son affirmation de droit.
31. Le Syndicat des copropriétaires réplique:
32. - que s'il s'en rapporte à la cour sur l'appel interjeté par le bailleur, il forme cependant appel incident si des prétentions devaient être émises à son encontre;
33. - que le tribunal n'a ainsi pu déclarer recevable l'intervention volontaire de la société Foncia [F] en qualité de syndic, puisqu'elle n'a pas constitué avocat et n'a pas été représentée faute d'enrôlement de la dénonciation de l'assignation du 30 mai 2024;
34. - sur le fond, que selon l'expert judiciaire, l'immeuble date des années 1850, sans que l'on puisse savoir ce qui a été remplacé ou modifié alors qu'aucun désordre n'est allégué ou constaté au rez-de-chaussée dans lequel la société Le Traiteur Voironnais exerce son activité depuis 2016; qu'il a retenu que les différents intervenants n'ont pas la compétence technique nécessaire pour aborder ce type de structure, et que l'arrêté de péril n'est pas explicable, alors que les travaux à réaliser ne concernent que du second gros 'uvre, de sorte qu'il n'existe aucun danger pour que le preneur puisse exploiter son fonds;
35. - qu'il en résulte que le tribunal ne pouvait ordonner la suspension du paiement des loyers; que l'appel incident du preneur concernant la suspension du paiement des charges est mal fondé.
Prétentions et moyens de la Sas Foncia [F]:
36. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 8 avril 2025, elle demande à la cour:
- à titre principal, de juger caduque l'assignation délivrée le 30 mai 2024 par la Sci A2J 1717 à l'encontre de la concluante;
- de juger irrecevable l'appel en cause de la concluante;
- de réformer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré recevable l'intervention volontaire de la Sas Foncia [F] en sa qualité de syndic en exercice représentant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5];
- de condamner la Sci A2J 1717 à payer à la concluante la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
- à titre subsidiaire, si l'action contre la concluante était déclarée recevable, de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a ordonné, à compter du 1er janvier 2023, la suspension du paiement par la Sarl Le Traiteur Voironnais des loyers hors charges dus à la Sci A2J 1717 en vertu du bail renouvelé du 28 septembre 2016 et portant sur les locaux situés [Adresse 3] à Voiron;
- de juger que la jouissance des locaux donnés à bail à la Sarl Le Traiteur Voironnais n'est pas entravée;
- de débouter la Sarl Le Traiteur Voironnais de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions dirigées contre la concluante;
- de débouter la Sci A2J 1717 de l'ensemble des prétentions, fins et conclusions dirigées contre la concluante;
- de condamner la Sci A2J 1717 à payer à la concluante la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
37. La société Foncia [F] expose:
38. - concernant la régularité de son appel en cause, que par ordonnance du 2 avril 2024, la Sarl Le Traiteur Voironnais a été autorisée à assigner la société A2J 1717 à jour fixe devant le tribunal judiciaire, lequel a été saisi par assignation du 4 avril 2024; que le 30 mai 2024, la Sci A2J 1717 a dénoncé la procédure à jour fixe à la concluante, alors que cette assignation ne pouvait pas être délivrée à jour fixe dès lors que la Sci n'y était pas autorisée contre la concluante, et que par ailleurs, l'assignation a été délivrée pour la date du lundi 3 juin 2024 à 13 h 45, avec les mentions d'une comparution classique, en dehors de tout jour fixe, précision étant même faite que les parties n'avaient pas à se présenter à l'audience; que le conseil de la concluante a écrit au conseil de la Sci A2J 1717 pour obtenir les références du rôle, mais qu'il lui a été répondu que le dossier n'était pas enrôlé; que la concluante n'a donc pu constituer avocat;
39. - qu'il en résulte que le tribunal n'a pu déclarer recevable l'intervention de la concluante en sa qualité de syndic en exercice; que l'assignation délivrée le 30 mai 2024 est ainsi caduque;
40. - concernant l'appel formée par la Sci A2J 1717, qu'aucune demande n'est formée contre la concluante en cause d'appel, de sorte que la concluante n'avait pas à être intimée;
41. - sur le fond, que la concluante fait assomption de cause avec le Syndicat des copropriétaires.
*****
42. Il convient en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION':
1 ) Concernant l'intervention de la société Foncia [F]:
43. Il résulte du jugement déféré que le litige a opposé la Sarl Le Traiteur Voironnais d'une part, et la Sci A2J 1717, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble ayant son siège social chez la société Foncia. La Sasu Foncia [F] a été appelée en intervention forcée, et il a été précisé que cette dernière n'a pas été représentée.
44. Selon ce jugement, la Sci A2J 1717 a en effet demandé, subsidiairement, de juger que la société Foncia [F] a commis une faute en n'exécutant pas la résolution de l'assemblée générale de 2019 et a manqué à ses obligations découlant de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Le bailleur a ainsi demandé de retenir que la société Foncia [F] a contribué à titre personnel à la survenance du litige, et de la condamner à le relever et garantir de toute condamnation susceptible d'intervenir à son encontre.
45. Il est également relaté que par conclusions notifiées le 31 mai 2024 par voie électronique, le Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de la société Foncia, a demandé, à titre principal, de juger la Sas Foncia [F] recevable et justifiée en son intervention volontaire à la procédure en sa qualité de syndic représentant le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 8].
46. La cour constate que par exploit du 30 mai 2024, le bailleur a dénoncé à la société Foncia [F] à titre personnel l'assignation à bref délai délivrée le 4 avril 2024 par la société Le Traiteur Voironnais. Il a demandé la condamnation personnelle de la société Foncia [F] à le relever et garantir de toute condamnation susceptible d'être mise à son encontre, au motif que si le Syndicat des copropriétaires a régulièrement voté pour la réalisation de travaux au sein du local commercial concernant la structure du plancher du premier étage, ces travaux n'ont pas été réalisés. Il a mis en exergue la négligence de la société Foncia et le manquement à ses obligations, afin qu'elle soit amenée personnellement, ainsi que son assureur, à répondre des dommages causés au locataire.
47. La cour en retire que la société Foncia [F] a été appelée devant le tribunal en sa qualité de syndic de la copropriété, pour le compte duquel des conclusions ont été régulièrement prises afin que ce syndicat puisse être valablement représenté par son syndic, mais également à titre personnel, au titre d'un manquement à ses obligations de syndic.
48. La cour rappelle qu'en matière civile, un avocat est dispensé de produire un pouvoir afin de représenter son client. En conséquence, les conclusions d'intervention volontaire prise pour le compte du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, avec la précision de son identité exacte, étaient régulières. Il en résulte que le tribunal a exactement déclaré recevable l'intervention volontaire de la Sas Foncial [F], en sa qualité de syndic en exercice représentant le Syndicat de la copropriété du [Adresse 3] à Voiron. La cour note d'ailleurs que le tribunal a parfaitement distingué entre la qualité de la société Foncia [F] ès-qualités de syndic, de celle de la société Foncia [F] assignée à titre personnel. Il n'y a pas lieu ainsi d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a seulement retenu la validité de l'intervention volontaire de la société Foncia [F] non à titre personnel, mais en sa seule qualité de syndic en exercice, représentant le Syndicat des copropriétaires. Le jugement déféré indique que s'agissant de la société Foncia [F] à titre personnel, elle a été mise en cause au titre d'une intervention forcée.
49. Concernant la demande d'annulation de l'assignation délivrée à la société Foncia [F] à titre personnel le 30 mai 2024, la cour constate que selon le jugement déféré, le bailleur a demandé la jonction de cette assignation en intervention forcée avec l'instance pendante devant le tribunal. Le tribunal a exactement indiqué qu'au titre de l'article 63 du code de procédure civile, l'intervention n'est qu'une demande incidente, et qu'elle ne constitue pas un acte introductif d'instance. Il en a retiré qu'il n'y avait pas lieu de joindre l'intervention forcée à l'instance en cours, et que s'il peut être retenu la tardiveté de l'appel en cause de la société Foncia [F] en personne, le renvoi de l'affaire à la mise en état lui permettra de disposer d'un délai supplémentaire et suffisant pour se constituer et participer aux opérations d'expertise. La cour ajoute qu'en raison de la nature de l'intervention forcée, l'assignation n'a pas à être enrôlée, puisque le tribunal est déjà saisi de l'instance à laquelle l'intervenant forcé est amené à participer.
50. En application de l'article 63 du code de procédure civile, l'intervention est une demande incidente qui, selon l'article 68, est formée à l'encontre des parties à l'instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense et à l'encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l'introduction de l'instance. Il n'est pas dérogé à ces règles par les dispositions régissant la procédure à jour fixe. En outre, lorsque, dans cette procédure à jour fixe, la demande incidente doit être formée contre une partie défaillante ou un tiers par voie d'assignation, celle-ci n'a pas à être précédée d'une requête à fin d'autorisation d'assigner à jour fixe (Civ. 3°, 1er octobre 2020, n°18-15.670).
51. En conséquence, la demande formée par la société Foncia [F] à titre personnel, tendant à voir juger caduque l'assignation délivrée le 30 mai 2024 par la Sci A2J 1717 et déclarer irrecevable son appel en cause, ne peut qu'être rejetée.
2) Sur le fond:
52. Selon le jugement déféré, il résulte de l'article L521-2 I du code de la construction et de l'habitation que durant toute la durée d'un arrêté de péril, et ce jusqu'à la décision de mainlevée de celui-ci par le maire, le preneur n'est plus tenu au paiement des loyers envers le propriétaire-bailleur qui ne peut recouvrir que les charges annexes au loyer principal.
53. Le tribunal a ainsi retenu qu'il est constant que, le 13 décembre 2022, un arrêté municipal de péril non imminent a été pris relativement à l'immeuble situé au [Adresse 3] à Voiron, au sein duquel la Sarl Le Traiteur Voironnais exploite des locaux pour les avoir pris à bail à la Sci A2J 1717. L'arrêté relève l'existence de désordres menaçant la sécurité publique sur la base du rapport de diagnostic de structure du cabinet Soraetec du 1er novembre 2017 versé au débat et d'un rapport complémentaire réalisé par le cabinet [N] le 2 décembre 2022, non produit et dont aucune partie ne serait en possession. Nonobstant, les désordres retenus par l'autorité de police concernent les parties réputées communes (fissures dans les murs du couloir au 1er et 3ème étage, déformation de parois, fissures dans des enduits des murs des couloirs et des plafonds à tous les étages), l'appartement (flexion de poutres maîtresses au rez-de-chaussée et au premier étage, flexion des planchers au 2ème et 3ème étage), le local au rez-de-chaussée (fissures dans les murs porteurs, fissures dans une poutre).
54. Selon ce jugement, l'arrêté de péril témoigne de ce que certains éléments constructifs de l'immeuble représentent un danger potentiel pour les occupants et les tiers au vu de leur état de solidité, et notamment s'agissant des parties communes. Si la Sci A2J 1717 soutient avoir fait réaliser des travaux au 1er étage du local donné à bail, force est de constater que ceux-ci (facture du 3 février 2020 pour le changement de deux fenêtres et facture du 29 février 2020 pour la mise en sécurité électrique de l'étage) sont sans lien aucun avec les préconisations techniques formulées par le rapport diagnostic du 1er novembre 2017 du cabinet Soraetec et n'ont, en tout état de cause, pas permis d'éviter l'arrêté de péril. Celui-ci retient également qu'aucun des travaux préconisés par le cabinet Soraetec n'a été effectué et qu'il en résulte une dégradation de la situation justifiant la décision.
55. Le tribunal a précisé que le fait que le preneur ait connaissance du caractère vétuste des trois pièces du 1er étage et que le local commercial soit exploitable dans sa partie basse en rez-de-chaussée, ce qui n'est pas contesté, est dès lors sans incidence et ne fait pas obstacle à la demande de suspension des loyers formulée par le preneur sur le fondement de l'arrêté de péril.
56. Il a indiqué qu'il est en outre de jurisprudence constante que lorsqu'un arrêté de péril vise des parties communes d'un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers prévue par l'article L521-2, I du code de la construction et de l'habitation s'applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes. L'arrêté de péril n'ayant pas, au jour du jugement, fait l'objet d'une mesure de mainlevée et les loyers étant toujours exigés par le bailleur, le tribunal a ainsi fait droit à la demande de suspension formulée par le preneur, à hauteur toutefois du seul loyer hors charges en application de l'article L521-2 I du code de la construction et de l'habitation.
57. La cour constate, concernant la suspension des loyers en cas d'arrêt de péril, que l'article L521-2 du code de la construction et de l'habitation a fait l'objet de plusieurs versions. Ainsi, dans sa version en vigueur du 28 mars 2009 au 1er janvier 2021, pour les locaux visés par une déclaration d'insalubrité prise en application des'articles L1331-25 et L1331-28 du code de la santé publique ou par un arrêté de péril pris en application de l'article L511-1, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.
58. Ce texte a ensuite été modifié à quatre reprises. Dans sa rédaction en vigueur du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2021, il ne concerne également que les logements. Il en est de même concernant sa version en vigueur du 1er juillet 2021 au 11 avril 2024. Ce n'est qu'à l'occasion de la loi du 9 avril 2024, pour la version en vigueur du 11 avril 2024 au 21 novembre 2024, que ce texte a été étendu à un local ou une l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial. La dernière modification issue de la loi du 19 novembre 2024 confirme cette extension.
59. En l'espèce, l'arrêté de péril remonte au 13 décembre 2022, et le tribunal a suspendu le paiement des loyers à compter du 1er janvier 2023, alors que cette suspension ne pouvait concerner un local commercial.
60. La cour a ainsi sollicité une note en délibéré afin que les parties puissent présenter leurs observations sur l'application de l'article L521-2. Par note en délibéré du 22 janvier 2026, la société Le Traiteur Voironnais a indiqué que la modification apportée par la loi du 9 avril 2024 a remplacé le mot logement par local ou installation qu'il soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, de sorte que la restitution ou la réduction des loyers et autres sommes indûment perçues par le propriétaire est imposée par la loi à compter du 11 avril 2024, date de son entrée en vigueur. Cependant, le droit à restitution des loyers au profit de cette concluante, qu'il soit prévu ou non par l'alinéa 3 de cet article, est la conséquence directe de la suspension des loyers et de toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation à compter de l'arrêté de péril du 1er janvier 2023, tel que prévu à l'alinéa 1er, de sorte que le bailleur doit être condamné à restituer les loyers indûment perçus à compter de l'arrêté de péril, qui n'est pas levé.
61. La cour constate que l'article L521-2 du code de la construction et de l'habitation est une loi de police, s'appliquant ainsi à compter de son entrée en vigueur. Elle ne peut avoir d'effet rétroactif sur les situations antérieures. Il en résulte que si la rédaction issue de la loi du 9 avril 2024 étendant le principe de la suspension des loyers à tous types de locaux, y compris donnés à bail commercial, est applicable à compter de son entrée en vigueur même aux baux conclus auparavant, elle ne peut cependant que concerner les loyers postérieurs au 11 avril 2024, date de son entrée en vigueur.
62. Or, en l'espèce, l'arrêté de péril a été pris le 13 décembre 2022. A cette date, l'article L521-2 ne permettait pas une suspension des loyers concernant un local commercial, mais seulement un logement.
63. Il en résulte que le tribunal n'a pu ordonner la suspension des loyers à compter du 1er janvier 2023 sur ce fondement. Cette suspension ne pouvait intervenir qu'à compter du 11 avril 2024, alors qu'il n'est pas contesté que l'arrêté de péril est toujours en vigueur, et la cour est tenue par ses dispositions, qu'il ne lui appartient pas de remettre en cause, ce problème ressortant de la compétence de la juridiction administrative.
64. S'agissant d'une impossibilité d'exploiter les locaux au regard des dispositions du code civil, la cour rappelle que selon l'article 1719 de ce code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Ainsi, l'article 1720 précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce'; qu'il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. L'article 1721 ajoute qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail, et s'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. Enfin, l'article 1722 prévoit que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.
65. En la cause, les dispositions de l'article L521-2 du code de la construction n'étant pas applicable au bail commercial avant le 11 avril 2024, il appartient au preneur de démontrer, au soutien de sa demande de réduction du montant du loyer pour la période courant du 1er janvier 2023 au 10 avril 2024, que le local donné à bail a alors subi une atteinte le rendant en partie inutilisable, résultant d'un vice ou d'un défaut autre que locatif.
66. Il résulte de l'acte de renouvellement du bail commercial que les locaux ont été donnés à bail le 4 octobre 1979 à M.[C], représentant la société Le Traiteur Voironnais. Il est précisé qu'à l'époque, aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué, et que le preneur a ainsi été présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives. Les parties conviennent expressément de maintenir cette présomption, et ce outre l'article L145-40-1 du code de commerce. La cour note que ce point n'est pas discuté, d'autant que la rédaction de cet article remonte à la loi du 18 juin 2014. Il est rappelé dans le bail que les trois pièces à l'étage n'ont pas fait l'objet de travaux particuliers depuis 1979 et qu'elles sont dans un état dégradé.
67. Selon les deux rapports d'inspection de la société Soaetec, le bâtiment dans lequel se trouvent les locaux donnés à bail est ancien, et il s'agit d'une structure en pierre, avec des solivages en bois massif. L'inspection n'a concerné que l'état du plancher haut du premier étage. Si elle a mis en évidence une flexion importante de la poutre principale du plancher, qualifiée d'ancienne et résultant de sa grande portée, alors qu'elle est bloquée par la cloison se trouvant en dessous, ainsi qu'un mauvais état du lattis en plâtre, il n'a pas été indiqué que les locaux sont inexploitables.
68. Le constat dressé le 11 décembre 2023 à la requête du preneur confirme d'ailleurs que seul le rez-de-chaussée est exploité et non l'étage. Il a précisé qu'il n'y a rien à signaler concernant le magasin, alors que le laboratoire est en bon état. Les pièces de l'étage sont par contre insalubres et inexploitables, que ce soit à usage de stockage, de bureau ou de vestiaire, alors que le preneur indique vouloir modifier les lieux à cet effet. Ces énonciations pertinentes sont confirmées par les photographies prises par le commissaire de justice.
69. Le compte-rendu d'expertise n°1 de l'expert judiciaire indique que l'immeuble a été construit entre 1850 et 1870. Si le rez-de-chaussée est exploité, le premier étage ne l'est qu'au tiers de sa surface, pour l'entreposage d'un congélateur et d'étagères pour des consommables. Ce sont les travaux entrepris en 2017 par le preneur qui ont mis en évidence les dégradations à l'étage': après arrachage des tapisseries, il a constaté que l'enduit venait avec elles et des fissures étaient présentes. La poutre principale était fléchie. Concernant l'étage, l'expert a relevé des désordres de même nature que ceux mentionnés par le commissaire de justice. Il a conclu que les seuls travaux sont de l'ordre du gros entretien de la structure secondaire (plâtre en plafond, maçonnerie en pierre), et non concernant les poutres, travaux qualifiés de simples et peu coûteux. Les fissures, la dégradation du mortier de remplissage et du plâtre résultent de la flexion normale des solives et poutres en bois massif, sans que cela influe sur la structure de l'immeuble, typique d'une construction du 19ième siècle.
70. Le pré-rapport établi par l'expert judiciaire n'apporte pas plus d'élément, sauf à constater que les désordres existaient avant la signature du bail, que les locaux ne sont ni inhabitables ni inexploitables sans travaux, et qu'ils ne sont pas impropres à leur destination. Selon le preneur, les locaux du premier étage devaient être refaits à ses frais, et en l'absence de devis, l'expert a estimé les frais de remise en état à 10.000 euros.
71.Le constat réalisé par le cabinet Global Expertises à la demande du bailleur va dans le même sens que le compte-rendu de l'expert judiciaire, à savoir des dégradations résultant de la conception ancienne du bâtiment, outre des mouvements normaux du terrain, alors qu'il n'existe aucun danger pour les occupants.
72. Ainsi, au regard des stipulations du bail renouvelé et des constatations des différents experts commis de part et d'autre ainsi que du commissaire de justice, la cour ne peut que constater qu'il n'est pas justifié par la société Le Traiteur Voironnais que le local donné à bail a subi une atteinte le rendant en partie inutilisable, résultant d'un vice ou d'un défaut autre que locatif.
73. Il en résulte que la société Le Traiteur Voironnais ne peut prétendre obtenir la suspension des loyers à compter du 1er janvier 2023 jusqu'au 10 avril 2024 sur ce fondement. Le jugement déféré sera ainsi infirmé sur ce point.
74. Concernant la suspension du paiement des charges, l'article L521-2'en vigueur prévoit non seulement une suspension du paiement des loyers, mais également la suspension de toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, dans les mêmes conditions que les loyers.
75. Selon le jugement déféré, le preneur a bien demandé également la suspension du paiement des charges, mais le tribunal a expressément suspendu le paiement des loyers hors charges, sans s'expliquer sur cette restriction. Il en résulte que l'appel incident de la société Le Traiteur Voironnais est bien fondé sur ce point, pour la période postérieure à l'entrée en vigueur de la nouvelle rédaction de l'article L521-2 et la cour y fera droit dans cette limite, puisque pour la période antérieure, il n'est pas justifié d'une impossibilité d'utiliser les locaux.
*****
76. Le sens du présent arrêt impose de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles et dépens exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Vu les articles 63 et suivants du code de procédure civile, les articles 1719 et suivants du code civil, l'article L521-2 du code de la construction et de l'habitation';
Déboute la société Foncia [F] de sa demande formée à titre personnel, tendant à voir juger caduque l'assignation délivrée le 30 mai 2024 par la Sci A2J 1717 et déclarer irrecevable son appel en cause;
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a ordonné, à compter du 1er janvier 2023, la suspension du paiement par la Sarl Le Traiteur Voironnais des loyers hors charges dus à la Sci. A2J 1717 en vertu du bail renouvelé le 28 septembre 2016 et portant sur le local situé [Adresse 3] à [Localité 5];
Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions soumises à la cour;
statuant à nouveau,
Ordonne, à compter du 11 avril 2024, la suspension du paiement par la Sarl Le Traiteur Voironnais des loyers et des charges dus à la Sci A2J 1717 en vertu du bail renouvelé le 28 septembre 2016 et portant sur le local situé [Adresse 8];
Déboute la société Le Traiteur Voironnais de sa demande de suspension du paiement du loyer et des charges pour la période antérieure au 11 avril 2024';
y ajoutant';
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens et des frais qu'elle a engagés par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Autorise la Scp LSC ainsi que Me Charamel et Me Haÿs, à recouvrer directement les dépens pour lesquels elles n'ont pas reçu provision';
Signé par Madame FIGUET, Présidente et par Madame RICHET, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente
C4
Minute N°
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU JEUDI 05 MARS 2026
Appel d'un jugement (N° RG 24/01866)
rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]
en date du 29 juillet 2024
suivant déclaration d'appel du 16 octobre 2024
APPELANTE :
S.C.I. A2J 1717 au capital de 137.20€, inscrite au RCS de [Localité 1], sous le n° 339 227 803, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMÉES :
S.A.R.L. LE TRAITEUR VOIRONNAIS au capital de 45 000 euros, inscrite au RCS de [Localité 1], sous le numéro 400 635 371, prise en la personne de sa gérante en exercice, Madame [B] [E], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Agnès CHARAMEL, avocat au barreau de GRENOBLE
S.D.C. [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VALLEE, elle même agissant par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège de la société
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Pascale HAYS, avocat au barreau de GRENOBLE, et par Me Véronique BIMET, avocat au barreau de GRENOBLE,
S.A.S.U. FONCIA VALLEE immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 900465840, représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Me David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN-ROGUET-BONZY, avocat au barreau de GRENOBLE, substitué par Me RIEHL, avocat au barreau de GRENOBLE,
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,
M. Lionel BRUNO, Conseiller,
Mme Céline PAYEN, Conseillère,
Assistées lors des débats de Mme Alice RICHET, Greffière.
DÉBATS :
A l'audience publique du 08 janvier 2026, M. BRUNO, Conseiller, a été entendu en son rapport,
Les avocats ont été entendus en leurs conclusions,
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour,
FAITS ET PROCÉDURE:
1. Par acte sous seing privé du 28 septembre 2016, la Sci A2J 1717 a consenti à la Sarl Le Traiteur Voironnais le renouvellement du bail commercial portant sur un local situé au [Adresse 3] à Voiron (Isère), pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer trimestriel de 1.800 euros hors taxes et hors charges.
2. Les locaux se composent d'un rez-de-chaussée à usage de magasin, salle à manger et laboratoire, d'un premier étage de trois pièces, d'une cave en sous-sol, d'une cour, petit bâtiment à usage de chambre froide et bande de terrain.
3. En 2017, la Sarl Le Traiteur Voironnais a souhaité engager des travaux de rénovation des pièces situées à l'étage. Un diagnostic de structure a été réalisé par le bureau d'études Soraetec, qui, aux termes de son rapport du 1er novembre 2017, a mis en évidence le caractère dégradé de certains éléments structurels de l'immeuble, à savoir la déformation de la poutre en bois principale du plancher au 1er étage.
4. Par arrêté de péril non imminent du 13 décembre 2022, le maire de la commune de [Localité 5] a constaté l'existence de désordres menaçant la sécurité publique sur la base du rapport du bureau d'études Soraetec et d'un rapport du cabinet [N] du 2 décembre 2022. Il a mis en demeure les copropriétaires de l'immeuble d'avoir à faire cesser le péril.
5. Par courrier du 30 septembre 2023, la Sarl Le Traiteur Voironnais a enjoint la Sci A2J 1717 de lui rembourser les loyers versés depuis mars 2018 et de procéder à la proratisation du loyer en fonction de la surface non utilisable des locaux, sans succès.
6. Le bureau d'études Soraetec a réalisé un nouveau diagnostic structure le 3 octobre 2023. A l'initiative de la Sci A2J 1717, une expertise non contradictoire a été réalisée le 25 octobre 2023 par la société Global Expertises qui a remis son rapport technique le 28 octobre 2023. A l'initiative de la Sarl Le Traiteur Voironnais, un procès-verbal de constat des lieux loués a été établi le 11 décembre 2023 par un commissaire de justice.
7. Autorisée par ordonnance du 2 avril 2024, la Sarl Le Traiteur Voironnais a, suivant exploits en date du 4 avril 2024, fait assigner à jour fixe la Sci A2J 1717 et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Voiron, pris en la personne de son syndic en exercice la société Foncia, devant le tribunal judiciaire de Grenoble.
8. Par jugement du 29 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Grenoble a:
- déclaré recevable l'intervention volontaire de la société Foncia [F], en sa qualité de syndic en exercice représentant le Syndicat de la copropriété du [Adresse 5] à [Localité 5];
- ordonné , à compter du 1er janvier 2023, la suspension du paiement par la Sarl Le Traiteur Voironnais des loyers hors charges dus à la Sci. A2J 1717 en vertu du bail renouvelé le 28 septembre 2016 et portant sur le local situé [Adresse 3] à [Localité 5];
- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] et tirée de la prescription de l'action de la Sarl Le Traiteur Voironnais ;
- ordonné une mesure d'expertise judiciaire au contradictoire de la Sarl Le Traiteur Voironnais, de la Sci A2J 1717, du Syndicat de la copropriété du [Adresse 5] à Voiron et de la société Foncia [F];
- désigné pour y procéder M. [M], [Adresse 6], lequel aura pour mission, tous droits et moyens des parties étant réservés, de :
1- convoquer, entendre les parties et leurs conseils et recueillir leurs observations ;
2 - se faire communiquer tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission, et notamment toutes les pièces, études et rapports établis antérieurement ;
3 - se rendre sur les lieux du litige, [Adresse 3] à [Localité 5], après y avoir régulièrement convoqué les parties et leurs conseils ;
4 - relever les désordres allégués dans l'assignation et les pièces annexes, les décrire en précisant notamment à quelle partie du bâti ils se rapportent (partie commune ou privative) au sens du règlement de la copropriété ; indiquer les causes et conséquences de ces désordres ; préciser la date d'apparition des différents désordres ; donner tout élément technique et de fait sur la gravité des désordres ;
8 - fournir tous éléments techniques et de fait permettant le cas échéant de déterminer les responsabilités encourues; préciser notamment si ces responsabilités relèvent d'une mauvaise réalisation ou d'une absence d'ouvrage qui aurait dû être réalisé ;
9 - décrire les solutions appropriées pour remédier aux désordres et en estimer le coût et la durée ;
10 - fournir tous les éléments techniques et de fait permettant à la juridiction d'évaluer les préjudices subis, et notamment donner tous éléments utiles au chiffrage du trouble de jouissance du locataire avant les travaux et pendant ceux-ci, ainsi que les éventuelles moins-values et pertes d'exploitation ;
11 - rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ;
12 - en cas d'urgence ou de péril reconnu par l'expert, autoriser la partie demanderesse à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux qu'il estimera indispensables, sous la direction d'un maître d''uvre choisi par elle, par des professionnels qualifiés de son choix ;
- fixé à 3.000 euros le montant de la somme à consigner par la Sarl Le Traiteur Voironnais avant le 15 septembre 2024 à la régie d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Grenoble (38) et dit qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités ci-dessus mentionnées, et sauf prorogation de délai sollicité en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque ;
- dit que dès l'acceptation de sa mission et en tous les cas lors de la première réunion des parties, l'expert dressera un programme précis de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours, qu'il en informera les parties et le magistrat chargé de la surveillance des expertises et sollicitera le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire conformément aux dispositions de l'article 280 du code de procédure civile;
- dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile, qu'en particulier il pourra recueillir de toutes personnes informées des déclarations, qu'il aura la faculté de s'adjoindre tous spécialistes de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour lui de joindre leur avis à son rapport ;
- dit que l'expert déposera au greffe un pré-rapport écrit de ses opérations et impartira aux parties un délai pour présenter leurs observations ;
- dit que l'expert devra déposer son rapport au plus tard le 31 décembre 2024 ;
- dit que l'expert devra joindre à chaque exemplaire de son rapport, y compris ceux adressés aux parties, sa note définitive d'honoraires et que les parties disposeront d'un délai d'un mois pour adresser leurs observations éventuelles au magistrat taxateur ;
- dit que les opérations d'expertise se dérouleront sous le contrôle du magistrat chargé de la surveillance des opérations d'expertise au tribunal judiciaire de Grenoble (38) ;
- sursis à statuer sur les autres demandes, plus amples et contraires, de la Sarl Le Traiteur Voironnais, de la Sci A2J 1717 et du Syndicat de la copropriété du [Adresse 3] à Voiron ;
- renvoyé l'affaire et les parties à l'audience de mise en état du 20 février 2025,
- réservé les dépens ;
- rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.
9. La Sci A2J 1717 a interjeté appel de cette décision le 16 octobre 2024, en ce qu'elle a ordonné, à compter du 1er janvier 2023, la suspension du paiement par la Sarl Le Traiteur Voironnais des loyers hors charges dus à la Sci A2J 1717 en vertu du bail renouvelé le 28 septembre 2016 et portant sur le local situé sis [Adresse 7] à Voiron.
10. L'instruction de cette procédure a été clôturée le 11 décembre 2025.
Prétentions et moyens de la Sci A2J 1717:
11. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 21 octobre 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 1728 et 1219 du code civil:
- de juger recevable et bien fondé son appel;
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a ordonné, à compter du 1er janvier 2023, la suspension du paiement par la Sarl Le Traiteur Voironnais des loyers hors charges dus à la concluante en vertu du bail renouvelé le 28 septembre 2016 et portant sur le local situé [Adresse 8];
- par conséquent, et statuant à nouveau, de juger que la jouissance des locaux donnés à bail au profit du preneur n'est pas entravée;
- de juger que le preneur reste redevable du paiement des loyers et des charges au titre de la mise à disposition des locaux donnés à bail conformément et selon les stipulations conventionnelles du bail renouvelé le 28 septembre 2016 portant sur le local situé [Adresse 3] à [Localité 5];
- de condamner, en tant que de soin, le preneur à payer les loyers dus depuis le 1er janvier 2023 avec exécution provisoire;
- de condamner la Sarl Le Traiteur Voironnais au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la Scp LSC.
12. L'appelante expose:
13. - que la suspension du paiement du loyer ainsi que la condamnation du bailleur à payer une certaine somme à valoir sur l'indemnisation du préjudice commercial de son locataire, n'est possible que si le locataire se trouve dans l'impossibilité absolue d'exploiter son fonds de commerce dans les locaux donnés à bail ( Civ. 3, 21 novembre 1995, n° 94-11.806, Civ. 3, 2 décembre 2014, n° 13-22.609 / Civ. 3e, 19 mai 2015, n° 14-13.452);
14. - qu'en l'espèce, la concluante a mandaté le cabinet Global Expertises afin de faire réaliser un constat, ne concluant à aucun danger, ni dans les parties communes, ni dans la partie privative, et que la mise en sécurité réclamée par les tiers est hors sujet et sans fondement;
15. - que l'expert judiciaire a noté, dans son premier compte rendu du 23 décembre 2024, que les cabinets d'études Soraetec et [N] ne disposaient pas de la compétence requise pour aborder ce type de structure, et que l'arrêté de péril non imminent n'est pas explicable; qu'il a constaté qu'aucun désordre n'est signalé pour le rez-de-chaussée, alors que pour le premier niveau, il existe des fissures du plâtre et du mortier et une flexion des solives et de la poutre en bois, ce qui indique que le rez-de-chaussée est exploitable alors que le premier étage ne présente aucun risque de péril, la flexion des solives et de la poutre étant normale, et expliquant les fissures, sans effet sur la structure de l'immeuble, alors que seul un gros entretien de la structure secondaire est à prévoir pour le plâtre du plafond et la maçonnerie;
16. - que dans son pré-rapport du 16 septembre 2025, l'expert a indiqué qu'il n'existe aucun péril imminent ou non imminent et aucune urgence à réaliser des travaux;
17. - que le constat dressé le 11 décembre 2023 confirme que le rez-de-chaussée est exploité et est en bon état général;
18. - que le preneur connaissait la vétusté des locaux, datant de 1879 et n'ayant pas vocation à être habitables, alors qu'il souhaite voir réaliser des travaux non nécessaires afin d'habiter le premier étage, lequel était initialement destiné au stockage de la marchandise.
Prétentions et moyens de la Sarl Le Traiteur Voironnais:
19. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 17 avril 2025, elle demande à la cour, au visa de l'article L521-2, I, du code de la construction et de l'habitation, de l'article 606 du code civil:
- de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné, à compter du 1er janvier 2023, la suspension du paiement par la concluante des loyers hors charges dus à la Sci A2J 1717, en vertu du bail renouvelé le 28 septembre 2016 et portant sur le local situé [Adresse 9];
- à titre incident, de réformer le jugement en ce qu'il a exclu de la suspension du paiement par la concluante les charges annexes aux loyers dus à la Sci A2J 1717 et statuant à nouveau, d'ordonner, à compter du 1er janvier 2023, la suspension du paiement par la concluante des charges annexes aux loyers dus à la Sci A2J 1717;
- très subsidiairement, d'ordonner une réduction de loyer mensuel pour privation de jouissance d'une partie des lieux loués à hauteur de 256,45 euros et ce rétroactivement à compter du 1er janvier 2023;
- de débouter la Sci A2J 1717, le Syndicat de la copropriété du [Adresse 3] et la société Foncia [F] de l'ensemble de leurs demandes;
- de condamner la Sci A2J 1717 à régler à la concluante une somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront distraits au profit de Me Charamel.
20. L'intimée indique:
21. - que c'est l'arrêté de péril non imminent, non levé à ce jour, pris sur la base des deux rapports Soraetec et [N], qui justifie légalement la dispense de paiement des loyers par la concluante, puisqu'en vertu de l'article L.521-2, I, du code de la construction et de l'habitation, pour les locaux visés par un arrêté de péril pris en application de l'article L.511-1 du code de la construction et de l'habitation, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée;
22. - que cet arrêté vise les parties communes, à savoir des fissures dans les murs du couloir aux 1er et 3ième étages, des fissures dans les enduits des murs des couloirs et des plafonds à tous les étages, un escalier qui se désolidarise du mur, outre, pour les parties privatives occupées par la concluante, une flexion des poutres maîtresses au rez-de-chaussée et au 1er étage; que ces désordres ont une répercussion au rez-de-chaussée puisque le plafond du laboratoire se dégrade, avec plusieurs dégâts des eaux;
23. - que la concluante ne peut occuper paisiblement le 1er étage, puisque depuis l'arrêté de péril, la porte d'accès par les parties communes a été condamnée, de sorte que la concluante n'a pu déménager les congélateurs et les matériaux stockés; que cet étage n'est plus accessible que par un escalier hélicoïdal exigu et incommode;
24. - que le rapport Global Expertise n'est pas contradictoire et n'est pas corroboré par d'autres éléments de preuve, de sorte qu'il ne peut fonder une décision; que le premier compte rendu d'expertise judiciaire ne constitue pas une preuve suffisante, d'autant que l'expert a demandé la communication du rapport [N];
25. - que l'expert judiciaire a retenu que les 3 pièces du premier étage n'ont bénéficié d'aucun entretien ou réparations depuis de nombreuses années, alors que les murs porteurs et de refend présentent d'importantes fissures, que le mortier de remplissage est dégradé, que le plâtre du plafond présente de nombreuses fissures, que la poutre porteuse en bois présente une fissure importante, que de nombreuses auréoles sont visibles dans le placard situé en about de la poutre, que des travaux de gros entretien de la structure secondaire (plâtre en plafond, maçonnerie) sont à réaliser, outre une éventuelle consolidation des parties de poutre ou zones d'appui dégradées du fait de dégâts des eaux; que ces grosses réparations sont à la charge du bailleur qui ne peut les répercuter sur le preneur au titre de l'article R145-35 du code de commerce;
26. - que la concluante n'envisage pas d'habiter le 1er étage, mais d'installer un bureau, les locaux du rez-de-chaussée étant trop exigus et devant être transformés en zone frigorifique et de stockage, outre un vestiaire pour les salariés;
27. - que le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance l'obligeant à remettre au locataire un local conforme à sa destination contractuelle; qu'il est également tenu, en vertu de l'article 1719 3° du code civil, d'une obligation de garantie de tous les vices ou défauts du bien loué qui en empêchent l'usage, même s'ils apparaissent en cours de bail et même si le bailleur a réagi avec diligence pour mettre fin au trouble; qu'il doit également répondre du défaut d'entretien des parties communes de l'immeuble dont dépend le bien loué lorsqu'il ne démontre pas avoir mis tout en 'uvre pour que le syndicat des copropriétaires prenne les mesures qui s'imposent, notamment faire réunir une assemblée générale extraordinaire;
28. - à titre incident, concernant la suspension des charges, que c'est à tort que le tribunal a exclu cette suspension, puisque l'article L521-2 du code de la construction prévoit la suspension de toute somme autre que le loyer, versée en contrepartie de l'occupation;
29. - très subsidiairement, si la cour infirme le jugement entrepris concernant la dispense de paiement de loyer, qu'il convient d'ordonner une réduction de son montant pour privation de jouissance d'une partie des locaux, les pièces du 1er étage représentant le tiers de la surface totale donnée à bail.
Prétentions et moyens du Syndicat de la Copropriété du [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic la société Foncia [F]:
30. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 22 octobre 2025, il demande à la cour, au visa de l'article 789 du code de procédure civile:
- de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a ordonné, à compter du 1er janvier 2023, la suspension du paiement par la Sarl Le Traiteur Voironnais des loyers hors charges dus à la Sci AJ2 1717 en vertu du bail renouvelé le 28 septembre 2016 et portant sur le local situé [Adresse 3] à Voiron;
- statuant à nouveau, de juger que la jouissance des locaux donnés à bail à La Sarl Le Traiteur Voironnais n'est pas entravée;
- de réformer ce jugement en ce qu'il a ordonné, à compter du 1er janvier 2023, la suspension du paiement par la Sarl Le Traiteur Voironnais des loyers hors charges dus à la Sci AJ2 1717 en vertu du bail renouvelé le 28 septembre 2016 et portant sur le local situé [Adresse 3] à Voiron;
- de débouter la Sarl Le Traiteur Voironnais de l'ensemble de ses prétentions fins et conclusions notamment contraires;
- de rejeter tout appel principal et incident;
- subsidiairement, de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a ordonné, à compter du 1er janvier 2023, la suspension du paiement par la société Le Traiteur Voironnais, des loyers hors charges dus à la Sci A2J 1717, en vertu du bail renouvelé le 28 septembre 2016 et portant sur le local situé [Adresse 9]'; en ce qu'il a déclaré recevable l'intervention volontaire de la Sas Foncia [F] en sa qualité de Syndic en exercice représentant le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 5];
- par conséquent, et statuant à nouveau, de juger que la jouissance des locaux donnés à bail à la Sarl Le Traiteur Voironnais n'est pas entravée;
- de réformer le jugement déféré en ce qu'il a ordonné, à compter du 1er janvier 2023, la suspension du paiement par la Sarl Le Traiteur Voironnais des loyers hors charges dus à la Sci AJ2 1717 en vertu du bail renouvelé le 28 septembre 2016 et portant sur le local situé [Adresse 3] à Voiron; en ce qu'il a déclaré recevable l'intervention volontaire de la Sas Foncia [F] en sa qualité de Syndic en exercice représentant le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 11] alors que celle-ci ci ne s'était pas constituée faute d'enrôlement de l'assignation qui lui a été délivrée;
- de débouter la Sarl Le Traiteur Voironnais de l'ensemble de ses prétentions fins et conclusions notamment contraires et rejeter son appel incident;
- en tout état de cause, de débouter la Sarl Le Traiteur Voironnais de son appel incident et de l'ensemble de ses prétentions;
- de débouter la Sci A2J 1717 et la Sarl Le Traiteur Voironnais de l'ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions dirigées à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] à Voiron;
- de condamner la Sci A2J 1717 au règlement d'une indemnité de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la présente instance d'appel dont distraction au profit de Me Hays sur son affirmation de droit.
31. Le Syndicat des copropriétaires réplique:
32. - que s'il s'en rapporte à la cour sur l'appel interjeté par le bailleur, il forme cependant appel incident si des prétentions devaient être émises à son encontre;
33. - que le tribunal n'a ainsi pu déclarer recevable l'intervention volontaire de la société Foncia [F] en qualité de syndic, puisqu'elle n'a pas constitué avocat et n'a pas été représentée faute d'enrôlement de la dénonciation de l'assignation du 30 mai 2024;
34. - sur le fond, que selon l'expert judiciaire, l'immeuble date des années 1850, sans que l'on puisse savoir ce qui a été remplacé ou modifié alors qu'aucun désordre n'est allégué ou constaté au rez-de-chaussée dans lequel la société Le Traiteur Voironnais exerce son activité depuis 2016; qu'il a retenu que les différents intervenants n'ont pas la compétence technique nécessaire pour aborder ce type de structure, et que l'arrêté de péril n'est pas explicable, alors que les travaux à réaliser ne concernent que du second gros 'uvre, de sorte qu'il n'existe aucun danger pour que le preneur puisse exploiter son fonds;
35. - qu'il en résulte que le tribunal ne pouvait ordonner la suspension du paiement des loyers; que l'appel incident du preneur concernant la suspension du paiement des charges est mal fondé.
Prétentions et moyens de la Sas Foncia [F]:
36. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 8 avril 2025, elle demande à la cour:
- à titre principal, de juger caduque l'assignation délivrée le 30 mai 2024 par la Sci A2J 1717 à l'encontre de la concluante;
- de juger irrecevable l'appel en cause de la concluante;
- de réformer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré recevable l'intervention volontaire de la Sas Foncia [F] en sa qualité de syndic en exercice représentant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5];
- de condamner la Sci A2J 1717 à payer à la concluante la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
- à titre subsidiaire, si l'action contre la concluante était déclarée recevable, de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a ordonné, à compter du 1er janvier 2023, la suspension du paiement par la Sarl Le Traiteur Voironnais des loyers hors charges dus à la Sci A2J 1717 en vertu du bail renouvelé du 28 septembre 2016 et portant sur les locaux situés [Adresse 3] à Voiron;
- de juger que la jouissance des locaux donnés à bail à la Sarl Le Traiteur Voironnais n'est pas entravée;
- de débouter la Sarl Le Traiteur Voironnais de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions dirigées contre la concluante;
- de débouter la Sci A2J 1717 de l'ensemble des prétentions, fins et conclusions dirigées contre la concluante;
- de condamner la Sci A2J 1717 à payer à la concluante la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
37. La société Foncia [F] expose:
38. - concernant la régularité de son appel en cause, que par ordonnance du 2 avril 2024, la Sarl Le Traiteur Voironnais a été autorisée à assigner la société A2J 1717 à jour fixe devant le tribunal judiciaire, lequel a été saisi par assignation du 4 avril 2024; que le 30 mai 2024, la Sci A2J 1717 a dénoncé la procédure à jour fixe à la concluante, alors que cette assignation ne pouvait pas être délivrée à jour fixe dès lors que la Sci n'y était pas autorisée contre la concluante, et que par ailleurs, l'assignation a été délivrée pour la date du lundi 3 juin 2024 à 13 h 45, avec les mentions d'une comparution classique, en dehors de tout jour fixe, précision étant même faite que les parties n'avaient pas à se présenter à l'audience; que le conseil de la concluante a écrit au conseil de la Sci A2J 1717 pour obtenir les références du rôle, mais qu'il lui a été répondu que le dossier n'était pas enrôlé; que la concluante n'a donc pu constituer avocat;
39. - qu'il en résulte que le tribunal n'a pu déclarer recevable l'intervention de la concluante en sa qualité de syndic en exercice; que l'assignation délivrée le 30 mai 2024 est ainsi caduque;
40. - concernant l'appel formée par la Sci A2J 1717, qu'aucune demande n'est formée contre la concluante en cause d'appel, de sorte que la concluante n'avait pas à être intimée;
41. - sur le fond, que la concluante fait assomption de cause avec le Syndicat des copropriétaires.
*****
42. Il convient en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION':
1 ) Concernant l'intervention de la société Foncia [F]:
43. Il résulte du jugement déféré que le litige a opposé la Sarl Le Traiteur Voironnais d'une part, et la Sci A2J 1717, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble ayant son siège social chez la société Foncia. La Sasu Foncia [F] a été appelée en intervention forcée, et il a été précisé que cette dernière n'a pas été représentée.
44. Selon ce jugement, la Sci A2J 1717 a en effet demandé, subsidiairement, de juger que la société Foncia [F] a commis une faute en n'exécutant pas la résolution de l'assemblée générale de 2019 et a manqué à ses obligations découlant de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Le bailleur a ainsi demandé de retenir que la société Foncia [F] a contribué à titre personnel à la survenance du litige, et de la condamner à le relever et garantir de toute condamnation susceptible d'intervenir à son encontre.
45. Il est également relaté que par conclusions notifiées le 31 mai 2024 par voie électronique, le Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de la société Foncia, a demandé, à titre principal, de juger la Sas Foncia [F] recevable et justifiée en son intervention volontaire à la procédure en sa qualité de syndic représentant le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 8].
46. La cour constate que par exploit du 30 mai 2024, le bailleur a dénoncé à la société Foncia [F] à titre personnel l'assignation à bref délai délivrée le 4 avril 2024 par la société Le Traiteur Voironnais. Il a demandé la condamnation personnelle de la société Foncia [F] à le relever et garantir de toute condamnation susceptible d'être mise à son encontre, au motif que si le Syndicat des copropriétaires a régulièrement voté pour la réalisation de travaux au sein du local commercial concernant la structure du plancher du premier étage, ces travaux n'ont pas été réalisés. Il a mis en exergue la négligence de la société Foncia et le manquement à ses obligations, afin qu'elle soit amenée personnellement, ainsi que son assureur, à répondre des dommages causés au locataire.
47. La cour en retire que la société Foncia [F] a été appelée devant le tribunal en sa qualité de syndic de la copropriété, pour le compte duquel des conclusions ont été régulièrement prises afin que ce syndicat puisse être valablement représenté par son syndic, mais également à titre personnel, au titre d'un manquement à ses obligations de syndic.
48. La cour rappelle qu'en matière civile, un avocat est dispensé de produire un pouvoir afin de représenter son client. En conséquence, les conclusions d'intervention volontaire prise pour le compte du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, avec la précision de son identité exacte, étaient régulières. Il en résulte que le tribunal a exactement déclaré recevable l'intervention volontaire de la Sas Foncial [F], en sa qualité de syndic en exercice représentant le Syndicat de la copropriété du [Adresse 3] à Voiron. La cour note d'ailleurs que le tribunal a parfaitement distingué entre la qualité de la société Foncia [F] ès-qualités de syndic, de celle de la société Foncia [F] assignée à titre personnel. Il n'y a pas lieu ainsi d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a seulement retenu la validité de l'intervention volontaire de la société Foncia [F] non à titre personnel, mais en sa seule qualité de syndic en exercice, représentant le Syndicat des copropriétaires. Le jugement déféré indique que s'agissant de la société Foncia [F] à titre personnel, elle a été mise en cause au titre d'une intervention forcée.
49. Concernant la demande d'annulation de l'assignation délivrée à la société Foncia [F] à titre personnel le 30 mai 2024, la cour constate que selon le jugement déféré, le bailleur a demandé la jonction de cette assignation en intervention forcée avec l'instance pendante devant le tribunal. Le tribunal a exactement indiqué qu'au titre de l'article 63 du code de procédure civile, l'intervention n'est qu'une demande incidente, et qu'elle ne constitue pas un acte introductif d'instance. Il en a retiré qu'il n'y avait pas lieu de joindre l'intervention forcée à l'instance en cours, et que s'il peut être retenu la tardiveté de l'appel en cause de la société Foncia [F] en personne, le renvoi de l'affaire à la mise en état lui permettra de disposer d'un délai supplémentaire et suffisant pour se constituer et participer aux opérations d'expertise. La cour ajoute qu'en raison de la nature de l'intervention forcée, l'assignation n'a pas à être enrôlée, puisque le tribunal est déjà saisi de l'instance à laquelle l'intervenant forcé est amené à participer.
50. En application de l'article 63 du code de procédure civile, l'intervention est une demande incidente qui, selon l'article 68, est formée à l'encontre des parties à l'instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense et à l'encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l'introduction de l'instance. Il n'est pas dérogé à ces règles par les dispositions régissant la procédure à jour fixe. En outre, lorsque, dans cette procédure à jour fixe, la demande incidente doit être formée contre une partie défaillante ou un tiers par voie d'assignation, celle-ci n'a pas à être précédée d'une requête à fin d'autorisation d'assigner à jour fixe (Civ. 3°, 1er octobre 2020, n°18-15.670).
51. En conséquence, la demande formée par la société Foncia [F] à titre personnel, tendant à voir juger caduque l'assignation délivrée le 30 mai 2024 par la Sci A2J 1717 et déclarer irrecevable son appel en cause, ne peut qu'être rejetée.
2) Sur le fond:
52. Selon le jugement déféré, il résulte de l'article L521-2 I du code de la construction et de l'habitation que durant toute la durée d'un arrêté de péril, et ce jusqu'à la décision de mainlevée de celui-ci par le maire, le preneur n'est plus tenu au paiement des loyers envers le propriétaire-bailleur qui ne peut recouvrir que les charges annexes au loyer principal.
53. Le tribunal a ainsi retenu qu'il est constant que, le 13 décembre 2022, un arrêté municipal de péril non imminent a été pris relativement à l'immeuble situé au [Adresse 3] à Voiron, au sein duquel la Sarl Le Traiteur Voironnais exploite des locaux pour les avoir pris à bail à la Sci A2J 1717. L'arrêté relève l'existence de désordres menaçant la sécurité publique sur la base du rapport de diagnostic de structure du cabinet Soraetec du 1er novembre 2017 versé au débat et d'un rapport complémentaire réalisé par le cabinet [N] le 2 décembre 2022, non produit et dont aucune partie ne serait en possession. Nonobstant, les désordres retenus par l'autorité de police concernent les parties réputées communes (fissures dans les murs du couloir au 1er et 3ème étage, déformation de parois, fissures dans des enduits des murs des couloirs et des plafonds à tous les étages), l'appartement (flexion de poutres maîtresses au rez-de-chaussée et au premier étage, flexion des planchers au 2ème et 3ème étage), le local au rez-de-chaussée (fissures dans les murs porteurs, fissures dans une poutre).
54. Selon ce jugement, l'arrêté de péril témoigne de ce que certains éléments constructifs de l'immeuble représentent un danger potentiel pour les occupants et les tiers au vu de leur état de solidité, et notamment s'agissant des parties communes. Si la Sci A2J 1717 soutient avoir fait réaliser des travaux au 1er étage du local donné à bail, force est de constater que ceux-ci (facture du 3 février 2020 pour le changement de deux fenêtres et facture du 29 février 2020 pour la mise en sécurité électrique de l'étage) sont sans lien aucun avec les préconisations techniques formulées par le rapport diagnostic du 1er novembre 2017 du cabinet Soraetec et n'ont, en tout état de cause, pas permis d'éviter l'arrêté de péril. Celui-ci retient également qu'aucun des travaux préconisés par le cabinet Soraetec n'a été effectué et qu'il en résulte une dégradation de la situation justifiant la décision.
55. Le tribunal a précisé que le fait que le preneur ait connaissance du caractère vétuste des trois pièces du 1er étage et que le local commercial soit exploitable dans sa partie basse en rez-de-chaussée, ce qui n'est pas contesté, est dès lors sans incidence et ne fait pas obstacle à la demande de suspension des loyers formulée par le preneur sur le fondement de l'arrêté de péril.
56. Il a indiqué qu'il est en outre de jurisprudence constante que lorsqu'un arrêté de péril vise des parties communes d'un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers prévue par l'article L521-2, I du code de la construction et de l'habitation s'applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes. L'arrêté de péril n'ayant pas, au jour du jugement, fait l'objet d'une mesure de mainlevée et les loyers étant toujours exigés par le bailleur, le tribunal a ainsi fait droit à la demande de suspension formulée par le preneur, à hauteur toutefois du seul loyer hors charges en application de l'article L521-2 I du code de la construction et de l'habitation.
57. La cour constate, concernant la suspension des loyers en cas d'arrêt de péril, que l'article L521-2 du code de la construction et de l'habitation a fait l'objet de plusieurs versions. Ainsi, dans sa version en vigueur du 28 mars 2009 au 1er janvier 2021, pour les locaux visés par une déclaration d'insalubrité prise en application des'articles L1331-25 et L1331-28 du code de la santé publique ou par un arrêté de péril pris en application de l'article L511-1, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.
58. Ce texte a ensuite été modifié à quatre reprises. Dans sa rédaction en vigueur du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2021, il ne concerne également que les logements. Il en est de même concernant sa version en vigueur du 1er juillet 2021 au 11 avril 2024. Ce n'est qu'à l'occasion de la loi du 9 avril 2024, pour la version en vigueur du 11 avril 2024 au 21 novembre 2024, que ce texte a été étendu à un local ou une l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial. La dernière modification issue de la loi du 19 novembre 2024 confirme cette extension.
59. En l'espèce, l'arrêté de péril remonte au 13 décembre 2022, et le tribunal a suspendu le paiement des loyers à compter du 1er janvier 2023, alors que cette suspension ne pouvait concerner un local commercial.
60. La cour a ainsi sollicité une note en délibéré afin que les parties puissent présenter leurs observations sur l'application de l'article L521-2. Par note en délibéré du 22 janvier 2026, la société Le Traiteur Voironnais a indiqué que la modification apportée par la loi du 9 avril 2024 a remplacé le mot logement par local ou installation qu'il soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, de sorte que la restitution ou la réduction des loyers et autres sommes indûment perçues par le propriétaire est imposée par la loi à compter du 11 avril 2024, date de son entrée en vigueur. Cependant, le droit à restitution des loyers au profit de cette concluante, qu'il soit prévu ou non par l'alinéa 3 de cet article, est la conséquence directe de la suspension des loyers et de toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation à compter de l'arrêté de péril du 1er janvier 2023, tel que prévu à l'alinéa 1er, de sorte que le bailleur doit être condamné à restituer les loyers indûment perçus à compter de l'arrêté de péril, qui n'est pas levé.
61. La cour constate que l'article L521-2 du code de la construction et de l'habitation est une loi de police, s'appliquant ainsi à compter de son entrée en vigueur. Elle ne peut avoir d'effet rétroactif sur les situations antérieures. Il en résulte que si la rédaction issue de la loi du 9 avril 2024 étendant le principe de la suspension des loyers à tous types de locaux, y compris donnés à bail commercial, est applicable à compter de son entrée en vigueur même aux baux conclus auparavant, elle ne peut cependant que concerner les loyers postérieurs au 11 avril 2024, date de son entrée en vigueur.
62. Or, en l'espèce, l'arrêté de péril a été pris le 13 décembre 2022. A cette date, l'article L521-2 ne permettait pas une suspension des loyers concernant un local commercial, mais seulement un logement.
63. Il en résulte que le tribunal n'a pu ordonner la suspension des loyers à compter du 1er janvier 2023 sur ce fondement. Cette suspension ne pouvait intervenir qu'à compter du 11 avril 2024, alors qu'il n'est pas contesté que l'arrêté de péril est toujours en vigueur, et la cour est tenue par ses dispositions, qu'il ne lui appartient pas de remettre en cause, ce problème ressortant de la compétence de la juridiction administrative.
64. S'agissant d'une impossibilité d'exploiter les locaux au regard des dispositions du code civil, la cour rappelle que selon l'article 1719 de ce code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Ainsi, l'article 1720 précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce'; qu'il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. L'article 1721 ajoute qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail, et s'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. Enfin, l'article 1722 prévoit que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.
65. En la cause, les dispositions de l'article L521-2 du code de la construction n'étant pas applicable au bail commercial avant le 11 avril 2024, il appartient au preneur de démontrer, au soutien de sa demande de réduction du montant du loyer pour la période courant du 1er janvier 2023 au 10 avril 2024, que le local donné à bail a alors subi une atteinte le rendant en partie inutilisable, résultant d'un vice ou d'un défaut autre que locatif.
66. Il résulte de l'acte de renouvellement du bail commercial que les locaux ont été donnés à bail le 4 octobre 1979 à M.[C], représentant la société Le Traiteur Voironnais. Il est précisé qu'à l'époque, aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué, et que le preneur a ainsi été présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives. Les parties conviennent expressément de maintenir cette présomption, et ce outre l'article L145-40-1 du code de commerce. La cour note que ce point n'est pas discuté, d'autant que la rédaction de cet article remonte à la loi du 18 juin 2014. Il est rappelé dans le bail que les trois pièces à l'étage n'ont pas fait l'objet de travaux particuliers depuis 1979 et qu'elles sont dans un état dégradé.
67. Selon les deux rapports d'inspection de la société Soaetec, le bâtiment dans lequel se trouvent les locaux donnés à bail est ancien, et il s'agit d'une structure en pierre, avec des solivages en bois massif. L'inspection n'a concerné que l'état du plancher haut du premier étage. Si elle a mis en évidence une flexion importante de la poutre principale du plancher, qualifiée d'ancienne et résultant de sa grande portée, alors qu'elle est bloquée par la cloison se trouvant en dessous, ainsi qu'un mauvais état du lattis en plâtre, il n'a pas été indiqué que les locaux sont inexploitables.
68. Le constat dressé le 11 décembre 2023 à la requête du preneur confirme d'ailleurs que seul le rez-de-chaussée est exploité et non l'étage. Il a précisé qu'il n'y a rien à signaler concernant le magasin, alors que le laboratoire est en bon état. Les pièces de l'étage sont par contre insalubres et inexploitables, que ce soit à usage de stockage, de bureau ou de vestiaire, alors que le preneur indique vouloir modifier les lieux à cet effet. Ces énonciations pertinentes sont confirmées par les photographies prises par le commissaire de justice.
69. Le compte-rendu d'expertise n°1 de l'expert judiciaire indique que l'immeuble a été construit entre 1850 et 1870. Si le rez-de-chaussée est exploité, le premier étage ne l'est qu'au tiers de sa surface, pour l'entreposage d'un congélateur et d'étagères pour des consommables. Ce sont les travaux entrepris en 2017 par le preneur qui ont mis en évidence les dégradations à l'étage': après arrachage des tapisseries, il a constaté que l'enduit venait avec elles et des fissures étaient présentes. La poutre principale était fléchie. Concernant l'étage, l'expert a relevé des désordres de même nature que ceux mentionnés par le commissaire de justice. Il a conclu que les seuls travaux sont de l'ordre du gros entretien de la structure secondaire (plâtre en plafond, maçonnerie en pierre), et non concernant les poutres, travaux qualifiés de simples et peu coûteux. Les fissures, la dégradation du mortier de remplissage et du plâtre résultent de la flexion normale des solives et poutres en bois massif, sans que cela influe sur la structure de l'immeuble, typique d'une construction du 19ième siècle.
70. Le pré-rapport établi par l'expert judiciaire n'apporte pas plus d'élément, sauf à constater que les désordres existaient avant la signature du bail, que les locaux ne sont ni inhabitables ni inexploitables sans travaux, et qu'ils ne sont pas impropres à leur destination. Selon le preneur, les locaux du premier étage devaient être refaits à ses frais, et en l'absence de devis, l'expert a estimé les frais de remise en état à 10.000 euros.
71.Le constat réalisé par le cabinet Global Expertises à la demande du bailleur va dans le même sens que le compte-rendu de l'expert judiciaire, à savoir des dégradations résultant de la conception ancienne du bâtiment, outre des mouvements normaux du terrain, alors qu'il n'existe aucun danger pour les occupants.
72. Ainsi, au regard des stipulations du bail renouvelé et des constatations des différents experts commis de part et d'autre ainsi que du commissaire de justice, la cour ne peut que constater qu'il n'est pas justifié par la société Le Traiteur Voironnais que le local donné à bail a subi une atteinte le rendant en partie inutilisable, résultant d'un vice ou d'un défaut autre que locatif.
73. Il en résulte que la société Le Traiteur Voironnais ne peut prétendre obtenir la suspension des loyers à compter du 1er janvier 2023 jusqu'au 10 avril 2024 sur ce fondement. Le jugement déféré sera ainsi infirmé sur ce point.
74. Concernant la suspension du paiement des charges, l'article L521-2'en vigueur prévoit non seulement une suspension du paiement des loyers, mais également la suspension de toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, dans les mêmes conditions que les loyers.
75. Selon le jugement déféré, le preneur a bien demandé également la suspension du paiement des charges, mais le tribunal a expressément suspendu le paiement des loyers hors charges, sans s'expliquer sur cette restriction. Il en résulte que l'appel incident de la société Le Traiteur Voironnais est bien fondé sur ce point, pour la période postérieure à l'entrée en vigueur de la nouvelle rédaction de l'article L521-2 et la cour y fera droit dans cette limite, puisque pour la période antérieure, il n'est pas justifié d'une impossibilité d'utiliser les locaux.
*****
76. Le sens du présent arrêt impose de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles et dépens exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Vu les articles 63 et suivants du code de procédure civile, les articles 1719 et suivants du code civil, l'article L521-2 du code de la construction et de l'habitation';
Déboute la société Foncia [F] de sa demande formée à titre personnel, tendant à voir juger caduque l'assignation délivrée le 30 mai 2024 par la Sci A2J 1717 et déclarer irrecevable son appel en cause;
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a ordonné, à compter du 1er janvier 2023, la suspension du paiement par la Sarl Le Traiteur Voironnais des loyers hors charges dus à la Sci. A2J 1717 en vertu du bail renouvelé le 28 septembre 2016 et portant sur le local situé [Adresse 3] à [Localité 5];
Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions soumises à la cour;
statuant à nouveau,
Ordonne, à compter du 11 avril 2024, la suspension du paiement par la Sarl Le Traiteur Voironnais des loyers et des charges dus à la Sci A2J 1717 en vertu du bail renouvelé le 28 septembre 2016 et portant sur le local situé [Adresse 8];
Déboute la société Le Traiteur Voironnais de sa demande de suspension du paiement du loyer et des charges pour la période antérieure au 11 avril 2024';
y ajoutant';
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens et des frais qu'elle a engagés par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Autorise la Scp LSC ainsi que Me Charamel et Me Haÿs, à recouvrer directement les dépens pour lesquels elles n'ont pas reçu provision';
Signé par Madame FIGUET, Présidente et par Madame RICHET, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente