CA Versailles, ch. civ. 1-5, 5 mars 2026, n° 25/03207

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 05 MARS 2026

N° RG 25/03207 -

N° Portalis DBV3-V-B7J-XGRZ

AFFAIRE :

S.A. ALLIANZ IARD

C/

S.A.S. DOUBLETRADE

S.A. CNP ASSURANCES

Décision déférée à la cour :

Jugement rendu le 03 Novembre 2021 par le tribunal judiciaire de NANTERRE

N° RG : 16/06741

Expéditions exécutoires

Copies certifiés conformes

délivrées le : 05/03/2026

à :

Me Hervé KEROUREDAN, avocat au barreau de VERSAILLES (40)

Me Sophie PORCHEROT, avocat au barreau de VERSAILLES (177)

Me Asma MZE, avocat au barreau de VERSAILLES (699)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

DEMANDERESSE devant la cour d'appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d'un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 10 avril 2025 cassant et annulant partiellement l'arrêt rendu par la cour d'appel de VERSAILLES le 23 février 2023

S.A. ALLIANZ IARD

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

N° RCS de [Localité 1] : 542 110 291

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Hervé KEROUREDAN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40

Plaidant : Me Benjamin PORCHER, avocat au barreau de PARIS

****************

DEFENDERESSES DEVANT LA COUR DE RENVOI

S.A.S. DOUBLETRADE anciennement dénommée REED BUSINESS INFORMATION

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° RCS [Localité 1] : 339 611 956

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Sophie PORCHEROT de la SELARL REYNAUD AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 177 - N° du dossier 382965

Plaidant : Me Loïc HENRIOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1916, Substitué par : Me Louise LE GUILCHET, avocat au barreau de PARIS,

S.A. CNP ASSURANCES

Représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, et en ses bureaux, chez la gérante de ses immeubles, la S.A.S.U ESSET, ayant son siège social sis [Adresse 3]

N° RCS [Localité 1] : 341 737 062

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES- REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 - N° du dossier 2576523

Plaidant : Me Martin LECOMTE, avocat au barreau de PARIS

***************

Composition de la cour :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 janvier 2026, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice Président placé, faisant fonction de Conseiller,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Rosanna VALETTE;

Greffier lors du prononcé de la décision : Madame Jeannette BELROSE

EXPOSE DU LITIGE

La SA CNP Assurances est propriétaire d'un immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 4]. Elle a selon contrat du 17 juillet 1997 donné à bail à la société Reed Business Information (RBI, devenue Intescia puis SAS Doubletrade) des locaux à usage de bureaux dépendants de cet immeuble.

Le bail a été renouvelé le 6 juin 2006 pour une durée de neuf années à compter du 15 septembre 2006, moyennant le paiement d'un loyer initial de 950 000 euros HT pour une surface de 3 667 m² de bureaux et 70 places de parking.

Quatre avenants d'extension ont été régularisés entre les parties, en 2001, 2006, 2007 et 2008, le dernier avenant en date du 11 juin 2008 portant à compter du 1er septembre 2008 à 4 969 m² la surface de bureaux donnée à bail et à 93 les emplacements de parking, moyennant un loyer annuel d'un montant de 1 389 610 euros HT. Le dépôt de garantie s'élevait à la somme de 384 437,90 euros.

Faisant valoir l'existence de différents désordres affectant les locaux loués, la locataire a obtenu, par ordonnance rendue le 10 septembre 2009 par le juge des référés du tribunal de commerce de Nanterre, la désignation d'un expert, M. [S], chargé de « décrire les désordres existants dans les locaux, déterminer leur cause et origine, décrire les travaux nécessaires à leur remise en état et en évaluer le coût ». Par cette même décision, la demande d'autorisation de séquestre des loyers de la locataire a été rejetée.

Par acte du 12 mars 2010, la société Reed Business Information a fait signifier un congé à la société CNP Assurances, avec effet au 14 septembre 2010.

Par ordonnance du 11 janvier 2011, les opérations d'expertise ont été rendues communes à la SA Allianz Iard et la société FM Global, assureurs respectivement de la propriétaire et de la locataire.

Parallèlement aux opérations d'expertise, par acte de commissaire de justice du 19 octobre 2011, la société CNP Assurances a fait assigner la société Reed Business Information devant le tribunal de grande instance de Nanterre, aux fins d'obtenir principalement le paiement des loyers et charges impayés, du coût des travaux de réfection, de la clause pénale du bail et de dommages-intérêts.

Par jugement du 16 octobre 2014, le tribunal a prononcé un sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.

M. [S] a déposé son rapport en date du 31 octobre 2015 et la société CNP Assurances a conclu en rétablissement de l'affaire au rôle et ouverture de rapport.

Par acte de commissaire de justice délivré le 5 décembre 2018, la société CNP Assurances a fait assigner la société Allianz Iard en intervention forcée en sa qualité d'assureur de l'immeuble.

Par jugement contradictoire rendu le 3 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

- condamné la société Doubletrade à payer à la société CNP Assurances la somme de 693 906,70 euros au titre des loyers impayés ;

- condamné la société Doubletrade à payer à la société CNP Assurances la somme de 81 718,83 euros au titre de la remise en état des lieux ;

- condamné la société CNP Assurances à payer à la société Doubletrade les sommes suivantes :

- 1 389 609 euros au titre de la surévaluation des loyers,

- 104 205 euros HT au titre des frais de déménagements,

- 292 000 euros HT au titre des frais liés à la recherche de nouveaux locaux et à la négociation d'un nouveau bail,

- 7 500 euros HT au titre de la mission de space planning,

- 74 450 euros HT au titre de la coordination des travaux,

- 7 780 euros HT au titre des deux factures du Bureau Veritas relatives à l'aménagement des locaux et un contrat de coordination Sécurité Santé,

- 284 907,90 euros HT au titre de l'aménagement des nouveaux locaux,

- 340 907,90 euros HT au titre de l'urbanisation, l'aménagement et le câblage de la salle informatique des nouveaux locaux,

- 21 950 euros HT au titre des frais de notaire et d'assurance de dommages ouvrage,

- condamné la société CNP Assurances à payer à la société Doubletrade la somme de 384 437,90 euros au titre du dépôt de garantie ;

- dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2011 ;

- ordonné la compensation entre les condamnations prononcées à l'encontre de la société Doubletrade et les condamnations prononcées à l'encontre de la société CNP Assurances ;

- condamné la société CNP Assurances, partie succombant à l'instance, au paiement des dépens ainsi qu'à une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la société Doubletrade ;

- condamné la société Allianz Iard à garantir la société CNP Assurances des condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, article 700 du code de procédure civile et dépens ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- prononcé l'exécution provisoire de la décision.

Par déclaration reçue au greffe le 4 décembre 2021, la société Allianz Iard a interjeté appel de cette décision.

Par arrêt contradictoire rendu le 23 février 2023, la cour d'appel de Versailles a :

- confirmé le jugement déféré en ce qu'il a :

- condamné la société Doubletrade à payer à la société CNP Assurance la somme de 693 906,70 euros au titre de l'arriéré locatif,

- condamné la société Doubletrade à payer à la société Assurances la somme de 81 718,83 euros au titre des frais de remise en état,

- condamné la société CNP Assurances à payer à la société Doubletrade la somme de 384 437,90 euros au titre du dépôt de garantie,

- assorti des intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2011 la condamnation susvisée,

- rejeté la demande en paiement de la société CNP Assurances au titre de la régularisation de charges pour les années 2009 et 2010,

- rejeté la demande en paiement de la société Assurances au titre de la demande de dommages et intérêts pour la résistance,

- ordonné la compensation entre les condamnations prononcées à l'encontre de la société Doubletrade et les condamnations prononcées à l'encontre de la société CNP Assurances ;

- infirmé le jugement pour le surplus,

statuant à nouveau,

- condamné la société Doubletrade à payer à la société CNP Assurances la somme de 120 231,49 euros TTC au titre de la clause pénale ;

- rejeté les demandes en paiement de la société Doubletrade à l'encontre de la société CNP Assurances ;

y ajoutant,

- rejeté la demande de condamnation de la société Doubletrade à l'encontre de la société CNP Assurances de la somme de 147 347,20 euros au titre de l'avoir de réduction de charges ;

- déclaré recevables comme non prescrites les demandes de la société CNP Assurances à l'encontre de la société Allianz Iard ;

- dit que l'appel en garantie de la société CNP Assurances à l'encontre de la société Allianz Iard est sans objet ;

- rejeté la demande en dommages et intérêts de la société Allianz Iard à l'encontre de la société CNP Assurances au titre du caractère abusif de son action ;

- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens.

La société Doubletrade a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt.

Par arrêt rendu le 10 avril 2025 (n° 23-14.974), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a :

- cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de la société Doubletrade, en ce qu'il dit que l'appel en garantie de la société CNP Assurances à l'encontre de la société Allianz Iard est sans objet, en ce qu'il condamne la société Doubletrade à payer à la société CNP Assurances la somme de 120 231,49 euros TTC au titre de la clause pénale, et en ce qu'il statue sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 23 février 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;

- remis, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Versailles autrement composée ;

- condamné les sociétés CNP Assurances et Allianz Iard aux dépens ;

- en application de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes formées par les sociétés CNP Assurances et Allianz Iard et les a condamnées in solidum à payer à la société Doubletrade la somme de 3 000 euros ;

- dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, l'arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé.

Par déclaration reçue au greffe le 20 mai 2025, la société Allianz Iard a saisi la présente cour de renvoi.

Dans ses dernières conclusions déposées le 20 août 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Allianz Iard demande à la cour de :

'- infirmer intégralement le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de la société Doubletrade à l'encontre de la compagnie Allianz, point n'étant en tout état de cause plus en discussion du fait de l'arrêt du 10 avril 2025 ;

statuant à nouveau :

- à titre liminaire, de déclarer irrecevable comme prescrite la demande de garantie formée par CNP Assurance à l'encontre de la compagnie Allianz ;

- en tout état de cause, de débouter la société CNP Assurances ou toute autre partie de leurs demandes, eu égard notamment à la date de survenance du sinistre, à l'exclusion prévue à l'article16-E de la police, au défaut d'aléa, et au caractère intentionnel et dolosive de la faute commise par CNP Assurance ;

- à titre infiniment subsidiaire, de ramener le préjudice allégué pouvant être imputé à la compagnie Allianz à de bien plus justes proportions, en tenant compte notamment du chiffrage de l'expert judiciaire, du défaut (au moins partiel) de lien causal, et de l'enrichissement sans cause dont bénéficierait la société Doubletrade ;

- à titre infiniment subsidiaire également, de dire que la garantie de la compagnie Allianz ne sera due que dans la limite de la somme de 76 225 euros, avec déduction d'une franchise de 900 euros à la charge de la société CNP Assurances ;

- en tout état de cause, de rejeter toute demande formulée par la société Doubletrade et par la société CNP Assurances ;

- en tout état de cause, de condamner la société CNP Assurances ou tout autre succombant à verser à la compagnie Allianz une somme de 25 000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 1er août 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Doubletrade demande à la cour, au visa des articles 1134, 1147, 1376, 1382, 1719 et 1720 du code civil, L. 145-1 et suivants du code de commerce et 238 du code de procédure civile, de :

'- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre le 3 novembre 2021 en ce qu'il a :

- condamné la société CNP Assurances à payer à la société Doubletrade les sommes suivantes :

- 1 389 609 euros au titre de la surévaluation des loyers,

- 104 205 euros HT au titre des frais de déménagements ;

- 292 000 euros HT au titre des frais liés à la recherche de nouveaux locaux et à la négociation d'un nouveau bail ;

- 7 500 euros HT au titre de la mission de space planning ;

- 74 450 euros HT au titre de la coordination des travaux ;

- 7 780 euros HT au titre des deux factures du Bureau Veritas relatives à l'aménagement des locaux et un contrat de coordination Sécurité Santé ;

- 284 907,90 euros HT au titre de l'aménagement des nouveaux locaux ;

- 340 907, 90 euros HT au titre de l'urbanisation, l'aménagement et le câblage de la salle informatique des nouveaux locaux ;

- 21 950 euros HT au titre des frais de notaire et l'assurance de dommages ouvrage,

- dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2011 ;

- ordonné la compensation entre les condamnations prononcées à l'encontre de la société Doubletrade et les condamnations prononcées à l'encontre de CNP Assurances ;

- condamné la société CNP au paiement des dépens ainsi qu'à une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la société Doubletrade ;

- condamné la société Allianz Iard à payer à la société CNP Assurances la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Allianz Iard à garantir la société CNP Assurances des condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, article 700 du code de procédure civile et dépens ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires mais uniquement en ce qu'il a débouté Allianz Iard et CNP Assurances, notamment de sa demande relative à la clause pénale contractuelle ;

y ajoutant,

- débouter les sociétés Allianz Iard et CNP Assurances de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamner à titre solidaire les sociétés Allianz Iard et CNP Assurances au paiement de 25 000 euros à Doubletrade au titre de l'article 700 du cpc ;

- condamner à titre solidaire les sociétés Allianz Iard et CNP Assurances aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL [I] Avocats.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 5 janvier 2026 auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société CNP Assurances demande à la cour, au visa des articles 1134, 1147, 1382 et suivants, 1719, 1720, 1721 et 1732 du code civil, de :

'1. Infirmer le jugement entreprise en ce qu'il a :

- débouté la CNP - Assurances de ses demandes plus amples ou contraires, et notamment de sa demande relative à la clause pénale contractuelle,

- condamné la CNP - Assurance, partie succombant à l'instance, au paiement des dépens ainsi qu'à une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la société Doubletrade,

- condamné la CNP - Assurances à payer à la société Doubletrade les sommes suivantes:

- 1 389 609,00 euros TTC au titre de la surévaluation des loyers,

- 104 205,00 euros HT au titre des frais de déménagement,

- 292 000,00 euros HT au titre des frais liés à la recherche de nouveaux locaux et à la négociation d'un nouveau bail,

- 7 500,00 euros HT au titre de la mission de space planning,

- 74 450 euros HT au titre de la coordination des travaux,

- 7 780,00 euros HT au titre des deux factures du Bureau Veritas relatives à l'aménagement des locaux et un contrat de coordination Sécurité Santé,

- 284 907,90 euros HT au titre de l'aménagement des nouveaux locaux,

- 340 907,90 euros HT au titre de l'urbanisation, l'aménagement et le câblage de la salle informatique des nouveaux locaux,

- 21 950,00 euros HT au titre des frais de notaire et d'assurance de dommages ouvrage,

- condamné la CNP - Assurances à payer à la société Doubletrade la somme de 384 437,90 euros au titre du dépôt de garantie,

- dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2011, mais seulement en ce qui concerne les condamnations dues par la CNP - Assurances,

- confirmer le jugement pour le surplus,

2. Statuant à nouveau,

à titre principal,

- condamner la société Doubletrade à payer à la CNP - Assurances la somme de 120 232,49 euros TTC au titre de la clause pénale contractuelle,

- juger que la clause de renonciation à recours insérée au bail doit recevoir application,

- juger que la clause du bail relative à la déclaration des sinistres auprès du bailleur doit recevoir application,

en conséquence,

- débouter la société Doubletrade de l'ensemble de ses demandes, moyens, fins, conclusions et prétentions formulés à l'encontre de la CNP - Assurance, radicalement irrecevables,

- à titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour estimait ne pas devoir infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré les demandes de la société Doubletrade recevables et condamné en conséquence la CNP - Assurances,

- infirmer le jugement entrepris en ce qui concerne le montant des condamnations,

- en conséquence, ramener le montant des condamnations à de plus justes proportions, et en tout cas aux sommes déterminées par l'expert [S], qui constituent un maximum, à savoir :

- troubles de jouissance : 347 402,00 euros HT,

- frais de déménagement : 86 000,00 euros HT,

- frais de recherche de locaux : 30 000,00 euros HT,

- ingénierie d'aménagement : 25 500,00 euros HT,

- travaux d'aménagement : 256 500,00 euros HT,

- travaux d'informatique : 227 271,00 euros HT,

- Veritas : 2 880,00 euros HT,

- frais de notaire : 7 600,00 euros HT,

- police dommages-ouvrage : 14 350,00 euros HT,

- débouter la société Doubletrade du surplus de ses demandes,

3. En tout état de cause,

- débouter la compagnie Allianz Iard de sa demande tendant à voir juger que la demande de garantie formulée par la CNP - Assurances est prescrite, ce point ayant été définitivement jugé par l'arrêt du 23 février 2023,

- subsidiairement, juger que la demande de garantie de la CNP - Assurances à l'encontre de la compagnie Allianz Iard n'est pas prescrite,

- juger que les garanties de l'article 14 de la police d'assurance souscrite auprès de la compagnie Allianz Iard trouvent à s'appliquer,

- écarter la clause d'exclusion de l'article 16 E de la police pour non-respect de l'article L. 113-1 du code des assurances,

- juger que la compagnie Allianz ne peut exciper de la clause de l'article 16 E de la police pour dénier devoir sa garantie,

- juger que la compagnie Allianz Iard ne peut soutenir que la police d'assurance a été souscrite sans aléa,

- juger que la CNP - Assurances n'a commis aucune faute dolosive,

en conséquence,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la compagnie Allianz Iard à garantir et à relever intégralement indemne la CNP - Assurances de toutes les condamnations prononcées à son encontre, - débouter la compagnie Allianz Iard de l'ensemble de ses demandes, fins, moyens, conclusions et prétentions formulées à l'encontre de la CNP - Assurances,

- en tant que de besoin, condamner la compagnie Allianz Iard à garantir la CNP - Assurances de toute somme complémentaire qui serait mise à la charge de la CNP - Assurances, tant en principal, dommages et intérêts, intérêts, indemnité due au titre de l'article 700 du CPC qu'au titre des dépens,

4. Condamner, au besoin in solidum, toute(s) partie(s) succombante(s) à payer à la CNP - Assurances la somme de 25 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

5. Condamner, au besoin in solidum, toute(s) partie(s) succombante(s) aux entiers dépens de première instance, comprenant les frais d'expertise, et d'appel dont le recouvrement pourra être poursuivi, pour ces derniers, par Maître Asma Mze, de la SELARL LX Paris-Versailles-Reims, avocat postulant au barreau de Versailles, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.'

L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la portée de la cassation

La société Doubletrade affirme que l'arrêt du 23 février 2025 est définitif en ce qui concerne :

' la condamnation de CNP Assurances à lui payer la somme de 384'437,90 euros au titre du dépôt de garantie

' le rejet de la demande en paiement de la société CNP Assurances au titre de la régularisation des charges pour les années 2009 et 2010,

' le rejet de la demande en paiement de la société CNP Assurances au titre de la demande de dommages-intérêts pour la résistance abusive,

' sa condamnation à payer à la société CNP Assurances la somme de 81'718,83 euros au titre des frais de remise en état,

' sa condamnation à payer à la société CNP Assurances la somme de 693'906,70 euros au titre de l'arriéré locatif,

' la compensation entre ces différentes condamnations.

Elle indique en revanche que la cour doit se prononcer sur ses demandes en paiement à l'encontre de la société CNP Assurances, la clause pénale, et l'appel en garantie de la société CNP Assurances à l'encontre de la société Allianz.

La société CNP Assurances expose que la société Allianz doit être condamnée à la garantir des condamnations prononcées à son encontre, puisqu'elle est l'assureur multirisque de l'immeuble et qu'elle n'a d'ailleurs jamais dénié sa garantie lors de la procédure de référé et d'expertise. Elle conteste que le moyen tenant à la prescription de ses demandes puisse lui être opposé, faisant valoir que cette disposition de l'arrêt de la cour, non atteint par la cassation, est définitive.

La société CNP Assurances indique que les dispositions de l'arrêt du 23 février 2023 concernant :

- les arriérés locatifs,

- les régularisations des charges,

- les réparations locatives,

- la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

sont définitives, n'ayant pas été cassées.

Elle s'étonne de la cassation intervenue au titre de la clause pénale, faisant valoir que cette demande était uniquement liée aux importants arriérés locatifs de la société Doubletrade et sollicite la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 120 232,49 euros à ce titre.

La société Allianz affirme que les prétentions de la société CNP Assurances sont manifestement prescrites, tout comme celles de la société Doubletrade à son encontre, ce qui a selon elle été définitivement tranché.

Sur ce,

En vertu des dispositions de l'article 624 du code de procédure civile, 'La portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce. Elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire'.

L'article 638 du même code dispose quant à lui que 'l'affaire est à nouveau jugée en fait et en droit par la juridiction de renvoi à l'exclusion des chefs non atteints par la cassation'.

Il résulte de ces textes que la cassation qui atteint un chef de dispositif n'en laisse rien subsister, quel que soit le moyen qui a déterminé la cassation.

En l'espèce, la cour a :

- confirmé le jugement déféré en ce qu'il a :

- condamné la société Doubletrade à payer à la société CNP Assurance la somme de 693 906,70 euros au titre de l'arriéré locatif,

- condamné la société Doubletrade à payer à la société Assurances la somme de 81 718,83 euros au titre des frais de remise en état,

- condamné la société CNP Assurances à payer à la société Doubletrade la somme de 384 437,90 euros au titre du dépôt de garantie,

- assorti des intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2011 la condamnation susvisée,

- rejeté la demande en paiement de la société CNP Assurances au titre de la régularisation de charges pour les années 2009 et 2010,

- rejeté la demande en paiement de la société Assurances au titre de la demande de dommages et intérêts pour la résistance,

- ordonné la compensation entre les condamnations prononcées à l'encontre de la société Doubletrade et les condamnations prononcées à l'encontre de la société CNP Assurances ;

- infirmé le jugement pour le surplus,

statuant à nouveau,

- condamné la société Doubletrade à payer à la société CNP Assurances la somme de 120 231,49 euros TTC au titre de la clause pénale ;

- rejeté les demandes en paiement de la société Doubletrade à l'encontre de la société CNP Assurances ;

y ajoutant,

- rejeté la demande de condamnation de la société Doubletrade à l'encontre de la société CNP Assurances de la somme de 147 347,20 euros au titre de l'avoir de réduction de charges ;

- déclaré recevables comme non prescrites les demandes de la société CNP Assurances à l'encontre de la société Allianz Iard ;

- dit que l'appel en garantie de la société CNP Assurances à l'encontre de la société Allianz Iard est sans objet ;

- rejeté la demande en dommages et intérêts de la société Allianz Iard à l'encontre de la société CNP Assurances au titre du caractère abusif de son action ;

- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens.

Dans son arrêt du 12 janvier 2023, la Cour de cassation a cassé et annulé 'mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de la société Doubletrade, en ce qu'il dit que l'appel en garantie de la société CNP Assurances à l'encontre de la société Allianz IARD est sans objet, en ce qu'il condamne la société Doubletrade à payer à la société CNP Assurances la somme de 120 231,49 euros TTC au titre de la clause pénale, et en ce qu'il statue sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 23 février 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles'.

Dans l'arrêt de la cour, il est indiqué que 'les demandes de la CNP Assurances à l'encontre de la Compagnie Allianz seront déclarées recevables comme non prescrites'. Ce point, qui n'a pas fait l'objet de la cassation partielle, ne peut donc plus être discuté.

De même, s'agissant du chef relatif au dépôt de garantie, il convient de constater que l'arrêt de la cour a confirmé le jugement attaqué en ce qu'il avait condamné la bailleresse à verser à sa locataire la somme de 384 437, 90 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et, s'agissant d'une demande de la société Doubletrade à laquelle il avait été fait droit, ce chef de dispositif n'a pas été cassé.

En conséquence, la cour ne doit se prononcer que sur les demandes en paiement de la société Doubletrade à l'encontre de la société CNP Assurances, la clause pénale, et l'appel en garantie de la société CNP Assurances à l'encontre de la société Allianz.

Sur les demandes en paiement formées à l'encontre de la société CNP Assurances

La société CNP Assurances affirme que les clauses de renonciation à recours, interdisant au preneur de formuler une demande indemnitaire à l'encontre du bailleur, doivent recevoir application dans le cas d'un bail commercial et soutient qu'en l'espèce, non seulement la clause litigieuse n'avait ni pour objet ni pour effet de la délier de son obligation de délivrance, mais au surplus cette stipulation ne privait pas le preneur de toute action à son encontre, puisque la société Doubletrade aurait pu notamment l'assigner aux fins de la faire condamner à réaliser des travaux.

L'intimée fait valoir que la clause de renonciation à recours a été librement négociée et acceptée par la société Doubletrade lors de la signature du bail et souligne que, si la cour estimait devoir écarter l'application de cette stipulation, elle modifierait l'équilibre contractuel négocié par les parties puisque l'existence de cette clause fait pendant à l'importante baisse de loyer consentie lors

de la négociation et de la conclusion du bail du 6 juin 2006.

La société CNP Assurances argue de l'absence de déclaration du sinistre au bailleur par la société Doubletrade, de sorte qu'elle a commis une faute et concouru à son propre préjudice, ce qui justifie selon elle le rejet de ses demandes indemnitaires.

Subsidiairement, l'intimée affirme que le premier juge a indemnisé trop largement la société Doubletrade, alors que celle-ci a pu exploiter les lieux de 1997 à 2010, n'a cessé de prendre à bail des surfaces supplémentaires dans le même immeuble et qu' une importante baisse de loyer a été consentie en 2006 afin de compenser les désordres subis par la locataire.

Elle en déduit que l'indemnisation du trouble de jouissance de la société Doubletrade ne peut excéder la somme arbitrée par l'expert et soutient que la locataire tente de présenter des demandes exorbitantes.

La société Doubletrade soutient que la clause de non recours du contrat de bail ne fait pas obstacle à ses demandes indemnitaires fondées sur un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

La société Doubletrade expose en effet que l'expert judiciaire a rappelé l'existence d'importants désordres affectant l'immeuble loué : défaut d'étanchéité des fenêtres et des façades à l'air et à l'eau, infiltrations de façade au sixième étage, défaut d'isolation thermique au regard du chéneau, peinture écaillée avec des moisissures par endroits, non-conformité des ascenseurs, mauvais état des toilettes du rez-de-chaussée, vétusté des moquettes, salissures des plaques de faux plafonds et défaut de calorifuge et ponts thermiques.

Elle conteste que ces désordres puissent relever de simples réparations locatives à la charge du preneur, soulignant que l'expert a conclu à un manquement à l'obligation de clos et de couvert.

La société Doubletrade indique avoir respecté son obligation de déclaration de sinistre au bailleur, faisant valoir qu'elle s'est plainte à de multiples reprises des désordres affectant les locaux qui préexistaient à son entrée dans les lieux. Elle en déduit que c'est uniquement l'inertie de la bailleresse qui est à l'origine de son préjudice, et conteste toute responsabilité dans leur survenance.

Elle précise ainsi que, compte tenu de l'importance des nuisances liées à la qualité et à l'entretien des locaux, elle sollicite un abattement de loyer de 15 % , ce qui correspond à une somme de 1 389'609 euros. Elle indique que cette réduction doit en effet s'appliquer à compter de janvier 2004, compte tenu des différentes mises en demeure qu'elle a effectuées, de la reconnaissance des désordres par la société gestionnaire de l'immeuble et de l'absence totale de réaction de la propriétaire.

La société Doubletrade affirme que l'intégralité de ses demandes indemnitaires découle du défaut de délivrance des locaux et sont par conséquent en dehors du champ de la clause de non recours, ce qui lui permet de réclamer l'indemnisation de plusieurs postes de préjudice, à savoir :

' les frais de déménagement dès lors qu'elle a été contrainte de donner congé en raison de l'état déplorable des locaux et de l'inertie du bailleur, et qu'elle a dû régler des frais de 104'205 euros ; elle conteste que le montant de 86'000 euros retenu par l'expert doive être appliqué, faisant valoir que son devis a été débattu contradictoirement au cours de l'expertise et souligne que l'existence d'un éventuel plafond de garantie de la société Allianz lui est inopposable,

' les frais de recherche de locaux à hauteur de 292'000 euros, correspondant aux frais qu'elle a réellement engagés, faisant valoir que sa recherche s'est faite selon un cahier des charges spécifiques qui nécessitait l'intervention d'un professionnel dans le domaine immobilier,

' les frais d'implantation des nouveaux locaux correspondant aux dépenses facturées : 7500 euros au titre de la mission de space planning, 74'450 euros au titre de la coordination des travaux, 7 780 euros au titre des deux factures du bureau Veritas relatives à l'aménagement des locaux et un contrat de coordination sécurité santé, 284'907,90 euros au titre de l'aménagement des nouveaux locaux.

' Les frais d'urbanisation, aménagement et câblage de la salle informatique à hauteur de 340'907,90 euros,

' les frais de notaire et d'assurance dommages ouvrage de 29'950 euros,

soit la somme totale de 2'907'747,70 euros.

Elle soutient que la cause principale des désordres se situe dans les infiltrations en façade, que ses demandes relèvent bien des garanties du contrat et que la société Allianz ne peut donc pas dénier sa garantie, l'ensemble des postes de préjudice réclamés étant consécutifs à ces infiltrations d'eau.

La société Doubletrade expose qu'à défaut d'exécution de l'obligation de délivrance, elle peut opposer au bailleur une exception d'inexécution et que les manquements de la société CNP Assurances à son obligation de délivrance la privaient de la possibilité de réclamer l'application de la clause pénale.

Elle conteste tout 'enrichissement injuste' et indique qu'il n'existe aucune réciprocité entre le loyer moindre qu'elle paye actuellement et les préjudices qui lui ont été causés.

Sur ce,

sur l'application de la clause de non-recours

Aux termes de l'article 1719, alinéa 1, du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée. L'obligation de délivrance étant donc inhérente au contrat, aucune stipulation particulière n'est nécessaire pour que le bailleur y soit tenu.

La mesure de l'obligation du bailleur s'apprécie au regard de l'usage pour lequel les locaux ont été loués et l'obligation du bailleur s'entend non seulement de la délivrance matérielle de la chose louée, mais encore de sa délivrance 'juridique', c'est à dire permettant l'exploitation prévue au contrat.

L'obligation de délivrance persiste tout au long du bail, la chose louée devant être maintenue en état de servir à sa destination contractuelle. (Civ. 3ème, 10 septembre 2020, n° 18-21.890.)

L'obligation de délivrance peut être limitée par des clauses du bail transférant au locataire la charge des travaux d'entretien ou de réparation, ou imposés par l'administration ou de mise en conformité à la destination, par des clauses de souffrance, ou par des clauses privant le locataire d'un recours contre le bailleur. Les clauses de transfert de la charge de travaux ne sont efficaces que si elles sont d'une précision suffisante quant à la nature des travaux à la charge du locataire (3e Civ., 11 octobre 2018, n 17-18.553).

Si elles peuvent limiter la responsabilité du bailleur (3 Civ., 12 avril 1995, n 92-20.956), les clauses contractuelles ne peuvent pas l'exonérer de son obligation de délivrance relativement aux vices affectant la structure de l'immeuble obligation de délivrance.

Le bailleur ne peut pas plus s'exonérer de son obligation de délivrance, par une clause de renoncement à tout recours, convenue en sus de clauses prévoyant une obligation d'assurance pour chaque partie ( 3e Civ., 26 janvier 2022, pourvoi n18-23.578, 18-24.065, 18-24.944)

En l'espèce, la clause contractuelle de l'article 6.3 « Renonciation à recours » du bail prive le preneur de la possibilité d'exercer tout recours à l'encontre du bailleur et de ses assureurs « du fait de la destruction ou de la détérioration totale ou partielle de tous matériels, objets mobiliers, valeurs quelconques et marchandises, du fait de la privation ou de troubles de jouissance des lieux loués'.

L'expert indique notamment dans son rapport

' inétanchéité à l'air et à l'eau des fenêtres et façade :

c'est le principal défaut, c'est le désordre déterminant. (...) Les fenêtres en cause ont une poignée d'ouvrants en hauteur mal positionnée par rapport au corps humain, trop haute, la force tire vers le bas alors que l'ouverture d'ouvrants nécessite une force horizontale, d'où déformation des paumelles, la crémone à double fermeture est complexe, la structure en aluminium est fragile, l'accrochage sur deux paumelles également alors qu'équipée de double ou de triple vitrage, la fenêtre est lourde. Ces fenêtres sont faites pour n'être utilisées que rarement. Dans le cas contraire, il y a déformation.

(...) Les défectuosités d'usage de l'immeuble, en faible nombre dans les 10 premières années,

faisant l'objet de réparations d'entretien, se sont révélés en augmentant en nombre, 20 ans plus tard en 2008, relevant du vice rédhibitoire cause de dommages ou dégâts des eaux matériels (...).'

Il convient de dire que, s'agissant de désordres affectant le clos et le couvert, ils ressortent de l'obligation de délivrance et la clause de non recours ne peut trouver à s'appliquer. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a statué en ce sens.

sur les différents postes de préjudice

En vertu de l'article 1719 du code civil, 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. (...)

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail'.

En l'espèce, le rapport d'expertise fait état des désordres suivants :

- inétanchéité à l'air et à l'eau des fenêtres et façades,

- salissures des plaques des faux plafonds et défaut de calorifuge,

- bandeau d'environ 30 cm de haut à la périphérie du 6ème étage : pont thermique,

- ascenseurs : sales et fonctionnant mal,

- toilettes et revêtement du sol du rdc : vétusté, usure.

Sur la surévaluation des loyers

L'expert indique sur ce point :'l'expert est tout à fait d'accord pour reconnaître qu'à la sortie des lieux, le loyer pouvait être considéré comme surévalué au regard du vice constaté (...) Il estime le surloyer à environ 15 à 20% du loyer actuel (... ) à partir de quand appliquer cette réduction : à partir de la mise en demeure de juin 2009 jusqu'au 14 septembre 2010, soit 15 mois. En effet, les défectuosités ou défauts de 'clos et couvert' et ' dégât des eaux' ainsi que les autres défauts ont évolué dans le temps et c'est seulement à partir du moment où le défaut a mûri en VICE et le locataire en a ressenti le dommage effectif et la persistance que l'expert estime la date d'application de la mesure.'

Dans une mise en demeure du 28 janvier 2004, la société RBI indiquait notamment au mandataire de sa bailleresse : 'depuis plusieurs mois et à maintes reprises, nous vous avons signalé verbalement les nombreuses infiltrations qui endommagent nos surfaces locatives et qui pénalisent fortement le bon fonctionnement de nos services, et plus particulièrement les jours pluvieux. Cette situation s'aggrave sérieusement depuis ces dernières semaines'.

Il est établi que les désordres liés à la présence d'infiltrations d'eau en façade du bâtiment loué

ont commencé au moins en 2004, pour s'aggraver ensuite progressivement, l'expert considérant qu'ils constituaient un vice rédhibitoire à compter du mois de juin 2009.

Il ne saurait être valablement soutenu que la société RBI aurait omis de déclarer cette situation à la société CNP Assurances alors qu'au contraire, plusieurs réclamations sont versées aux débats.

Cependant, il faut également tenir compte du fait que le bail a été renouvelé le 6 juin 2006 et que plusieurs avenants d'extension ont été régularisés entre les parties, notamment en 2007 et 2008, de sorte que la société Doubletrade pouvait manifestement, pour l'essentiel, jouir convenablement des locaux puisque non seulement elle est restée dans les lieux, mais elle n'a en outre cessé d'agrandir le périmètre des locaux pris à bail. L'évaluation d'un trop-perçu de loyer de 15 à 20% durant le début de cette période n'est en conséquence pas justifiée.

Le loyer prévu aux différents contrats s'établit ainsi :

- 1997 : 2 007 200 francs / an

- 6 juin 2006 : 955 000 euros / an

- 1er juillet 2007 : 1 107 190 euros / après extension du périmètre du bail

- 1er avril 2008 : 1 363 030 euros / an après extension du périmètre du bail

- 1er septembre 2008 : 1 389 610 euros / an après extension du périmètre du bail

La société CNP Assurances indique qu'une baisse de loyer a été consentie dans le contrat du 6 juin 2006 en raison du mauvais état des locaux. Il y a lieu de constater que, si l'article VI.1 de ce contrat indique en effet que 'en contrepartie de la baisse de loyer principal annuel accepté par le bailleur lors de la négociation entre les parties du renouvellement du présent bail, il est expressément accepté par le preneur qu'il réalisera à ses frais exclusifs, la rénovation de tous les sanitaires privatifs à ces locaux.', non seulement cette réduction n'est pas chiffrée, mais en outre rien ne permet de démontrer qu'elle serait la contrepartie des désordres déjà subis par la locataire, mais bien plutôt celle des travaux à réaliser de sa part.

Ils ressort d'ailleurs du décompte produit par la société Doubletrade que le montant annuel des loyers qu'elle a versés est passé de 994'366,72 euros en 2005 à 999'406,68 euros en 2006, puis 970'982,99 euros en 2007, de sorte que la baisse de loyer ainsi consentie apparaît très modérée, contrairement aux allégations de la bailleresse.

De même, la société CNP Assurances ne peut sérieusement faire état d'une remise de 147 347, 20 euros qu'elle aurait consentie à sa locataire en décembre 2010 alors même qu'il ressort du décompte qu'elle produit elle-même qu'il s'est agi d'annuler les provisions sur charges de 147 347, 20 euros mais de régulariser les charges effectives en facturant, juste après, la somme de 111 180, 64 euros à ce titre.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de condamner la société CNP Assurances à verser à la société Doubletrade la somme globale de 700 000 euros au titre des loyers indûment facturés du fait du mauvais état des locaux loués. Le jugement attaqué sera infirmé de ce chef.

Sur les autres frais

Il apparaît suffisamment établi, et il n'est d'ailleurs pas sérieusement contesté, que la résiliation du bail a été causée par les désordres persistants affectant les locaux.

- sur les frais de déménagement

L'expert indique sur ce point :'RBI produit une facture de déménagement de 104 205 euros de la société Grimaldi. CNP conteste son importance pour différentes raisons, dont celle de ne faire aucun effort de négociation. Dès lors que RBI n'a pas présenté à la contradiction son devis, l'expert propose de ramener ce chef de préjudice au montant forfaitaire admis par la police d'assurance Allianz, soit 86 000 euros'

La société Doubletrade démontre avoir réglé des frais de déménagement de 104 205 euros.

Dès lors qu'aucun autre devis n'est produit par la bailleresse, qui permettrait de justifier que ce montant serait excessif et qu'il aurait été possible d'engager des frais moindres, il convient de condamner la société CNP Assurances à régler cette somme à la société Doubletrade. Le jugement attaqué sera confirmé de ce chef.

- sur les frais liés à la recherche de nouveaux locaux et à la négociation d'un nouveau bail,

La société Doubletrade réclame la somme de 292 000 euros sur ce fondement, correspondant aux frais qu'elle a engagés.

L'expert indique sur ce point :'L'expert estime excessive la prétention de RBI [ au sujet des frais de recherche de locaux] car élevée à une époque où il y a pléthore d'offres de surfaces commerciales. Il suffisait à RBI de passer une annonce sur Internet suffisamment exhaustive de ses besoins pour avoir toutes les propositions répondant à sa demande. Puis quelques heures passées à l'analyse des offres, donner quelques coups de téléphone, quelques heures à visiter les trois derniers choix retenus, quelques réunions à négocier les conditions financières'

c'est pourquoi, l'expert propose de ramener ce chef de préjudice à 30'000 €'.

Il apparaît en effet que ces frais, engagés par la société Doubletrade de sa propre initiative, apparaissent sinon totalement inutiles, du moins totalement disproportionnés. Seules les conséquences directes, certaines et raisonnablement nécessaires du fait dommage étant indemnisables, le préjudice sera fixé, conformément au rapport d'expertise, à la somme de 30 000 euros.

Il sera alloué à la société Doubletrade la somme de 30 000 euros à ce titre et la décision déférée sera infirmée de ce chef.

- sur les frais informatiques

La société Doubletrade réclame la somme de 340 907, 90 euros au titre de l'urbanisation, l'aménagement et le câblage de la salle informatique des nouveaux locaux.

L'expert indique dans son rapport :' Il est clair qu'entre l'outil informatique de 1997, date du premier bail, et 2010, départ des locaux loués, c'est le jour et la nuit. Une règle a été admise ces dernières années : en raison de l'évolution du progrès en cette question, l'informatique doit s'amortir en trois ans pour rester toujours au top niveau. C'est ainsi que l'on observe que le prestataire informatique consulté par RBI applique la révolution des interfaces LAN qui permet d'avoir 16 fois plus de puissance de calcul avec des ordinateurs 16 fois plus compacts, petit et léger selon le sachant que l'expert a consulté.

RBI déclare avoir dépensé en l'espèce : 340'907 €

Comme nous l'avons indiqué ci-avant, si la société RBI était restée dans ses anciens locaux, on peut admettre qu'elle aurait dû investir pour le tiers de cette somme. Il s'ensuit que le dommage ou le dégât des eaux ' préjudice s'élève aux deux tiers de la somme de 340'907 € = 227'271 €'

Dès lors qu'il ressort des pièces produites que la société Doubletrade a profité de son déménagement pour installer un système informatique beaucoup plus performant que celui dont elle disposait précédemment, compte tenu des avancées technologiques survenues dans l'intervalle, celle-ci ne peut prétendre au remboursement intégral des frais ainsi engagés.

Il convient en conséquence de retenir le montant proposé par l'expert et de condamner la société CNP Assurances à verser à la société Doubletrade la somme de 227 271 euros à ce titre. Le jugement attaqué sera infirmé de ce chef.

- sur les frais d'implantation des nouveaux locaux

La société Doubletrade réclame sur ce fondement :

- 7 500 euros au titre de la mission de space planning ;

- 74 450 euros au titre de la coordination des travaux ;

- 7 780 euros au titre des deux factures du bureau Veritas relatives à l'aménagement des locaux et un contrat de coordination Sécurité Santé ;

- 284 907,90 euros HT au titre de l'aménagement des nouveaux locaux.

L'expert indique dans son rapport :'l'expert estime excessives les dépenses d'ingénierie. Ingénieur-conseil lui-même, l'expert est bien placé pour savoir ce qu'elles valent. En l'espèce, 10 % du montant des travaux correspond à une bonne rémunération. Quant au défaut de contradictoire du montant des travaux et son éventuel défaut de négociation, l'expert l'estime environ 10 %.

Soit montant des travaux selon l'expert : 256'500 €

et ingénierie : 25'500 €

L'expert est d'accord pour la facture de 2880 € de Veritas qui correspond aux dépenses rencontrées habituellement.'

Dès lors que les sommes réclamées correspondent à celles réglées par la société Doubletrade et sont la conséquence directe et nécessaire du déménagement, sans que les arguments de l'expert tenant à sa pratique professionnelles soient pertinents, il convient de condamner la société CNP Assurances à verser à la société Doubletrade la somme totale de 374'637,90 euros au titre des frais d'implantation des nouveaux locaux. La décision critiquée sera confirmée de ce chef.

- sur les frais de notaire et l'assurance de dommages ouvrage,

Le rapport d'expertise indique que 'l'expert estime justifiées les factures de 7600 € de frais de notaire et 14'350 € de frais d'assurance de dommages ouvrage.'

Aucune contestation sérieuse de ces dépenses n'étant invoquée, il convient en conséquence de condamner la société CNP Assurances à verser à la société Doubletrade la somme de 21 950 euros sur ce fondement. La décision querellée sera confirmée de ce chef.

Sur la clause pénale

En vertu de l'article 1231-5 du code civil, 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent'.

Le bail conclu entre les parties mentionne en page V des conditions particulières que l'indemnité de retard sera calculée sur la base du taux légal majoré de 5 points l'an, avec un minimum de 12% de TVA en plus, et en page 4 des conditions générales une clause pénale de 12%.

Dès lors qu'en l'espèce, l'arriéré de loyer est équivalent à la somme mise à la charge de la bailleresse au titre de la réduction des loyers, motif pris des désordres affectant les locaux loués, la clause pénale apparaît manifestement excessive et il convient de rejeter la demande à ce titre. Il sera ajouté au jugement querellé de ce chef, le premier juge ayant omis de statuer sur cette demande.

Sur la garantie de la société Allianz

La société Allianz affirme que les prétentions de la société CNP Assurances sont manifestement prescrites, tout comme celles de la société Doubletrade à son encontre, ce qui a selon elle été définitivement tranché.

Elle soutient que le délai prévu par l'article L 114-1 du code des assurances a commencé à courir avec la première réclamation de la société Doubletrade à l'encontre de la société CNP, soit le 28 janvier 2004, la garantie responsabilité civile étant mobilisée par la réclamation.

Elle en déduit qu'aucune déclaration de sinistre n'ayant été formulée par la société CNP dans le délai de deux ans, son action est prescrite. Elle fait valoir que, même à considérer que le délai aurait pu être interrompu par l'assignation qui lui a été délivrée par la société CNP, ayant abouti à l'ordonnance du 11 janvier 2011, avant d'être suspendu durant le cours des opérations d'expertise, ce délai aurait recommencé à courir le 31 octobre 2015, date du dépôt du rapport, tandis qu'elle ne sera finalement attraite dans la cause que le 5 décembre 2018.

L'appelante a fait valoir que le bail conclu entre la société CNP et la société Doubletrade comprend une clause de non recours et en déduit que la société CNP ne peut pas à la fois affirmer ne pas pouvoir subir de recours de sa locataire tout en prétextant agir contre son assureur sur ce fondement.

La société Allianz fait observer que la société CNP Assurances est une compagnie d'assurances, parfaitement à même de connaître les causes d'interruption de la prescription biennale applicable aux contrats d'assurance, qui ne peut donc se prévaloir d'une quelconque inopposabilité de la clause d'interruption.

Sur le fond, la société Allianz soutient qu'elle n'est pas tenue de garantir le sinistre dès lors que la société CNP Assurances ne verse pas le contrat sur lequel elle entend s'appuyer, ne précise pas la garantie qu'elle entend réclamer et n'explique pas en quoi l'appelante devrait couvrir les condamnations sollicitées par la société Doubletrade qui correspondent à des demandes contractuelles entre un bailleur et un locataire.

Elle expose par ailleurs que :

' sa police n'a pas vocation à s'appliquer, eu égard à sa date de prise d'effet fixée au 1er janvier 2007, soit postérieurement à la première réclamation amiable reçue par la société CNP le 28 janvier 2004,

' le volet « dégâts des eaux » n'a pas plus vocation à jouer, puisque le contrat ne s'applique qu'aux dommages subis par l'assuré, et non son locataire, et qu'au surplus, les désordres allégués sont particulièrement variés et ne sont pas tous en lien avec les infiltrations,

' seul le volet « responsabilité » pourrait en théorie trouver à s'appliquer, ce qui est impossible du fait de la clause de non recours,

' en tout état de cause, le sinistre ne peut être couvert du fait de l'exclusion prévue à l'article 16 E, (exclusion des conséquences d'un défaut d'entretien) du défaut d'aléa, et de la faute dolosive de la société CNP qui s'est sciemment abstenue d'engager des frais tout en sachant les conséquences que son comportement aurait sur sa locataire.

À titre infiniment subsidiaire, la société Allianz conteste le quantum des demandes, faisant valoir en substance que :

- si l'expert a considéré que l'état général du bâtiment ne justifiait pas le montant du loyer réclamé, le préjudice de jouissance allégué n'est pas la conséquence des seules infiltrations et une clause de non-recours s'oppose à toute demande de la société Doubletrade, étant au surplus précisé que la période sollicitée ne correspond pas à celle de la validité de la police d'assurance ou est trop longue,

- la clause de non-recours ne peut être écartée pour les préjudices subis du fait du vice ou du défaut du bien loué, seuls les préjudices résultant d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance pouvant le cas échéant être indemnisés,

- il n'existe pas de preuve d'un lien direct et certain entre les infiltrations et le déménagement,

- les sommes réclamées au titre du déménagement, des frais liés à la recherche de nouveaux logements, des frais d'implantation, des frais d'aménagement informatique et de notaire sont largement exagérés,

- elle ne peut être tenue de payer aucune somme au titre du dépôt de garantie ou du trop-perçu de charges, sauf à permettre un enrichissement injuste de la société CNP,

- la société Doubletrade a bénéficié d'un enrichissement injuste dès lors d'une part qu'elle a vraisemblablement bénéficié d'une franchise de loyer (et refuse de communiquer son nouveau bail) et d'autre part, qu'elle bénéficie d'un loyer moins important depuis son changement de locaux, de sorte que son préjudice réel est nul,

- sa garantie prévoit un plafond de 76 225 euros applicable à la totalité du sinistre 'infiltrations en façade'.

La société CNP Assurances expose que la société Allianz doit être condamnée à la garantir des condamnations prononcées à son encontre, puisqu'elle est l'assureur multirisque de l'immeuble et qu'elle n'a d'ailleurs jamais dénié sa garantie lors de la procédure de référé et d'expertise.

Elle conteste que le moyen tenant à la prescription de ses demandes puisse lui être opposé, faisant valoir que cette disposition de l'arrêt de la cour, non atteint par la cassation, est définitive.

Subsidiairement, la société d'assurance affirme que la société Allianz ne peut invoquer les dispositions de l'article L. 114-1 du code des assurances alors que le contrat d'assurance contrevient aux dispositions de l'article R. 112-1 et soutient que la prescription ne peut avoir commencé à courir qu'à compter du 16 décembre 2016, date de ses premières conclusions formulant des demandes financières, le dépôt du rapport d'expertise du 31 octobre 2015 ayant en tout état de cause fait courir un nouveau délai de prescription de 5 ans.

Exposant solliciter la mise en oeuvre de garantie « dommages matériels et immatériels causés à autrui », la société CNP Assurances affirme qu'elle a fait l'objet d'une réclamation judiciaire de la société Doubletrade.

Elle souligne avoir cru pendant longtemps que les désordres dont se plaignait sa locataire étaient mineurs et relevaient de l'obligation d'entretien, avant de s'apercevoir lors de la mise en demeure du 2 juin 2009 de la société Doubletrade de la nature et de l'importance du sinistre.

Elle en déduit que les garanties de l'article 14 de la police d'assurance étaient donc mobilisables.

Elle réfute que la clause d'exclusion prévue à l'article 16 E de la police puisse s'appliquer et précise avoir fait réaliser d'importants travaux de reprise des façades en 2005-2006, et conteste également tout défaut d'aléa et toute faute dolosive.

La société CNP Assurances fait valoir que le tableau de l'article 2.1 de la police prévoit expressément que les troubles de jouissance des locataires sont pris en charge dans la limite de

2 286 735 euros et les dommages matériels et immatériels consécutifs à 1 524 490 euros, le tout sans franchise.

Sur ce,

Ainsi qu'il l'a été rappelé plus haut, les chefs de l'arrêt partiellement cassé relatifs à la prescription ne sont pas atteints par la cassation, de sorte que l'arrêt de la cour est définitif en ce qu'il déclare que cette prescription n'est pas acquise.

Le 'contrat d'assurance multirisque immeubles' conclu le 26 mars 2007 entre la société Allianz et la société CNP stipule notamment que :

'les garanties sont acquises à compter de la date d'effet du contrat.(...)Tout sinistre devra faire l'objet d'une déclaration adressée à [Localité 5]. (...) Constitue un sinistre tout dommage ensemble de dommages causés à des tiers, engageant la responsabilité de l'assuré, résultant d'un fait dommageable ayant donné lieu à une ou plusieurs réclamations. Le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du dommage. Un ensemble de faits dommageables ayant la même cause technique est assimilé à un fait dommageable unique. La garantie déclenchée par la réclamation. La garantie déclenchée par la réclamation couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d'expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l'assuré ou à son assureur entre la prise d'effet initial de la garantie et l'expiration d'un délai subséquent de cinq ans après sa date de résiliation ou d'expiration, quelle que soient la date des autres éléments constitutifs des sinistres. (...)

L'assureur ne couvre pas l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s'il est établi que l'assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie.'

Il ressort des éléments versés aux débats que plusieurs réclamations de la société Doubletrade ont été adressées à la société CNP ou à son mandataire :

- dans une mise en demeure du 28 janvier 2004, la société RBI indiquait notamment au mandataire de sa bailleresse : ' depuis plusieurs mois et à maintes reprises, nous vous avons signalé verbalement les nombreuses infiltrations qui endommagent nos surfaces locatives et qui pénalisent fortement le bon fonctionnement de nos services, et plus particulièrement les jours pluvieux. Cette situation s'aggrave sérieusement depuis ces dernières semaines.

Afin que nos multiples plaintes puissent enfin être prises en considération, nous vous annexons à la présente la copie du procès-verbal de Maître [K] , huissier de justice, ayant procédé à un constat des dommages subis en date du 12 janvier 2004.

Nous tenons à vous signaler également que ces problèmes d'infiltrations nous mettent en situation de non respect du code du travail (...)

Nous vous rappelons qu'en vertu des articles 1719'et 1720 du Code civil ainsi que de la clause 5.3.2 du bail commercial a signé le 17 juillet 1997 entre nos deux sociétés, vous êtes tenus d'assurer les travaux de mise en conformité, et ce dans les plus brefs délais. Vous comprendrez aisément que nous ne pouvons plus tolérer une telle inertie de la part de notre bailleur à ce sujet. Faute d'intervention avant le 17 février 2004, nous nous verrons contraints de saisir la juridiction compétente.'

- par courriel du 8 août 2007, le responsable de la société RBI indiquait notamment au mandataire de la société CNP : 'comme vous le savez, des infiltrations d'eau ne sont toujours pas résolues au sixième étage, il en résulte maintenant dans un de nos bureaux au sixième une énorme flaque, des risques électriques, une moquette imbibée comme une éponge qui sera largement tachée' conséquence de la réactivité de notre syndic, alors que vous connaissez ce problème depuis environ cinq mois.'

- par mise en demeure du 19 décembre 2008, la société RBI mentionnait notamment à la mandataire de la société CNP : ' infiltrations d'eau : certaines réparations sont en attente depuis plus de 18 mois ! (...) D'ailleurs, nous tenons à vous rappeler qu'en date du 12 janvier 2004, un constat d'huissier avait été réalisé à notre demande par Maître [K] suite aux infiltrations au sixième étage, dont copie avait été adressée à Icade. Force est de constater que, depuis plus de quatre ans, nombre de problèmes à souligner n'ont toujours pas été solutionnés. Seules quelques infiltrations ont pu être réparées lors du ravalement réalisé en 2005/2006 !

Eu égard à cette situation inacceptable et afin que nos multiples plaintes puissent ENFIN être prises en considération, nous vous annexons à la présente la copie du procès-verbal de Maître [Y], huissier de justice, ayant procédé à un constat des dommages subis en date du 4 décembre 2008.

Nous vous rappelons qu'en vertu des articles 1719'et 1720 du Code civil ainsi que de la clause 5.3.2 du bail commercial a signé le 17 juillet 1997 entre nos deux sociétés, vous êtes tenus d'assurer les travaux de mise en conformité de cet immeuble.

Vous comprendrez aisément que nous ne pouvons plus tolérer une telle inertie de la part de notre bailleur à ce sujet. L'image que nous projetons auprès de nos clients ou partenaires est déplorable.

Faute d'intervention avant le 30 janvier 2009, nous nous verrons contraints de saisir la juridiction compétente.'

Il convient en conséquence de dire que la société CNP avait connaissance au moins depuis le 28 janvier 2004 du fait dommageable, ayant abouti à sa déclaration de sinistre du 11 janvier 2010 relative à des 'infiltrations'.

Cette connaissance est d'ailleurs corroborée par le courrier du 15 mars 2004, envoyé par la mandataire de la société CNP à la société RBI , en réponse à sa mise en demeure du 28 janvier, dans lequel elle mentionnait notamment :

«les infiltrations par façade que vous subissez ont fait l'objet d'une déclaration au titre de l'assurance dommages ouvrage et de travaux en 1997. Ces interventions ont permis de vérifier l'étanchéité des murs rideaux dans la hauteur du sixième étage et l'allège du septième étage. Malgré ces travaux, un arrosage de contrôle a montré que des infiltrations persistaient sur certaines trames. Après avis d'un maître d''uvre, la décision de traiter l'ensemble des menuiseries a été prise en 2002. L'appel d'offres alors lancé est resté infructueux. Compte tenu de la persistance de ces désordres et de la nécessité d'échafauder pour intervenir sur les châssis, Il a été décidé d'intégrer au projet, le ravalement des façades et la pose de garde corps en terrasse. (...) À titre indicatif, le montant estimatif des travaux est de 610'000 euros et la durée des travaux est estimée à 10 mois.

À l'occasion de notre rendez-vous, vous avez également souhaité attirer notre attention sur les problèmes que vous rencontrez avec les ouvrants. (...) Un relevé des ouvrants à réparer en urgence a été dressé à partir de la liste que vous nous aviez remise et figurant en annexe du présent courrier. Dès réception du devis, nous procéderons à la commande de ces travaux qui seront pris en charge à titre exceptionnel et commercial par le propriétaire.'

En conséquence, le fait dommageable étant antérieur à l'entrée en vigueur du contrat d'assurance liant la société CNP Assurances à la société Allianz, il convient de dire que la garantie de celle-ci n'est pas mobilisable et le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

La société CNP Assurances, qui succombe pour l'essentiel, ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et devra en outre supporter les dépens d'appel qui seront recouvrés, s'agissant des dépens d'appel, avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Allianz la charge des frais irrépétibles exposés. La société CNP Assurances sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande en revanche de débouter la société Doubletrade de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire, dans la limite de la cassation partielle,

Confirme le jugement critiqué, sauf en ce qu'il a condamné la société CNP Assurances à verser à la société Doubletrade les sommes de 1 389 609 euros au titre de la surévaluation des loyers, 292 000 euros au titre des frais liés à la recherche de nouveaux locaux et à la négociation d'un nouveau bail, 340 907,90 euros au titre de l'urbanisation, l'aménagement et le câblage de la salle informatique des nouveaux locaux, et en ce qu'il a condamné la société Allianz Iard à garantir la société CNP Assurances des condamnations prononcées à son encontre,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la société CNP Assurances à verser à la société Doubletrade les sommes de :

- 700 000 euros au titre de la surévaluation des loyers,

- 30 000 euros au titre des frais liés à la recherche de nouveaux locaux et à la négociation d'un nouveau bail,

- 227 271 euros au titre de l'urbanisation, l'aménagement et le câblage de la salle informatique des nouveaux locaux,

Déboute la société CNP Assurances de sa demande de garantie par la société Allianz Iard ;

Déboute la société CNP Assurances de sa demande au titre de la clause pénale ;

Condamne la société CNP Assurances aux dépens d'appel, avec application au profit de l'avocat qui l'a demandé des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société CNP Assurances à verser à la société Allianz Iard la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société Doubletrade de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente