CA Versailles, ch. civ. 1-5, 5 mars 2026, n° 25/03122
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72I
Chambre civile 1-5
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 05 MARS 2026
N° RG 25/03122
N° Portalis DBV3-V-B7J-XGJ5
AFFAIRE :
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]
C/
[Z] [M]
[V] [L]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Octobre 2024 par le Président du TJ de [Localité 1]
N° RG : 24/00358
Expéditions exécutoires
Copies certifiées conformes délivrées le : 05.03.2026
à :
Me Agathe MONCHAUX-
[X], barreau de VERSAILLES, (621)
Me Marie-Noël LYON, barreau du VAL D'OISE, (100)
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE CINQ MARS DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, inscrite au RCS de [Localité 1] n° 728 203 480, ayant son siège [Adresse 3], pris en la personne de son Président, domicilié ès qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentant : Me Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 621
Substituée par : Me Laura CABRERA, avocate au barreau de VERSAILLES
APPELANTE
****************
Madame [Z] [M]
née le 15 Février 1988 à [Localité 3]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Monsieur [V] [L]
né le 09 Juillet 1986 à [Localité 5] (ZAÏRE)
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentant : Me Marie-Noël LYON de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocat au barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 100
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Janvier 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Ulysse PARODI, vice président placé chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de présidente,
M. Bertrand MAUMONT, conseiller,
Monsieur Ulysse PARODI, vice président placé faisant fonction de conseiller,
Greffière lors des débats : Madame Charlène TIMODENT,
Greffier lors du prononcé de la décision : Madame Jeannette BELROSE
EXPOSE DU LITIGE
M. [V] [L] et Mme [Z] [M] sont propriétaires des lots 16003 (studio) et 5036 (parking) au sein de l'ensemble immobilier [Adresse 6] situé [Adresse 7] à [Localité 7].
Du 9 août 2016 au mois de mars 2021, le logement a été loué à M. [E] [G].
Des charges de copropriétés dues au titre des charges générales et des travaux sont demeurées impayées.
Par acte du 17 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] a mis en demeure M. [L] et Mme [M] d'avoir à payer les charges de copropriété. La mise en demeure est restée infructueuse.
Par acte de commissaire de justice délivré le 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la société Foncia Vexin Boucles de Seine, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. [L] et Mme [M] aux fins d'obtenir principalement :
' leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 4 027,16 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 janvier 2024,
' leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 514,32 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,
' leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 198,22 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,
' leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
' leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 2 213 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
' leur condamnation aux entiers dépens.
Par jugement contradictoire rendu selon la procédure accélérée au fond le 23 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Pontoise a :
' débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 8] de l'ensemble de ses demandes ;
' condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 8] aux dépens ;
' rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire.
Par déclaration reçue au greffe le 16 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 9] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire.
Dans ses dernières conclusions déposées le 2 janvier 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 1353 du code civil, L. 2224-12-4, R. 2224-20-1 du code général des collectivités territoriales et 45-1 du décret du 17 mars 1967, de :
« ' débouter M. [V] [L] et Mme [Z] [M] de leur appel incident,
' réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
' débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 9], sis à [Localité 8][Adresse 11] de l'ensemble de ses demandes ;
' condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 9], sis à [Localité 9][Adresse 12] aux dépens,
statuant de nouveau,
' débouter M. [V] [L] et Mme [Z] [M] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
' condamner solidairement M. [V] [L] et Mme [Z] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 8] la somme de 6 968,94 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 12/11/2025,
' condamner solidairement M. [V] [L] et Mme [Z] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 8] la somme de 198,22 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,
' condamner in solidum M. [V] [L] et Mme [Z] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
' condamner M. [V] [L] et Mme [Z] [M] aux entiers dépens,
' condamner in solidum M. [V] [L] et Mme [Z] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 8] la somme de 2 213,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. »
Dans leurs dernières conclusions déposées le 19 décembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. [L] et Mme [M] demandent à la cour, au visa des articles 10, 10-1 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :
« ' confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
' débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 8] sis à ([Localité 10] [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Boucles de Seine, ayant son siège à [Localité 11], [Adresse 14] de toutes ses demandes,
y ajoutant,
' ordonner l'annulation de la somme de 4 636,80 euros sur le compte de charges de copropriété de M. [V] et Mme [Z] [M], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir,
' condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sis à ([Localité 10] [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Boucles de Seine, ayant son siège à [Localité 11], [Adresse 14], à procéder à l'annulation des frais de relance de mise en demeure et intérêts de retard imputés sur le compte de copropriété de M. [V] [L] et Mme [Z] [M], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance à intervenir,
à titre subsidiaire,
' condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. [V] [L] et Mme [Z] [M] la somme de 4 636,90 euros à titre de dommages et intérêts,
' condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. [V] [L] et Mme [Z] [M] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' ordonner que les concluants soient dispensés des frais communs de procédure, en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
à titre infiniment subsidiaire, en cas d'infirmation de la décision,
' octroyer à M. [V] [L] et Mme [Z] [M] un délai de 24 mois pour procéder au règlement des éventuelles condamnations prononcées à leur encontre,
' condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sis à ([Localité 10] [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Boucles de Seine, ayant son siège à [Localité 12] [Adresse 15], [Adresse 16], aux entiers dépens. »
L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande du syndicat des copropriétaires de paiement des charges de copropriété
Sur cette demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
' il n'est pas contesté, qu'il justifie pleinement de l'intégralité des sommes réclamées par la production des PV des assemblées générales ayant approuvé les dépenses de la copropriété, non contestées, ainsi que les pièces comptables versées au débat (appels de provisions et charges, relevés annuels des dépenses de la copropriété, relevés individuels de charges) ;
' la dette est principalement consécutive à la consommation d'eau de M. [V] [L] et Mme [Z] [M], particulièrement importante pendant l'exercice 2020 ;
' M. [V] [L] et Mme [Z] [M] n'ont jamais contesté cette consommation et ont reconnu qu'elle s'expliquait par une fuite sur leurs appareils sanitaires.
Il ajoute que l'exception d'inexécution ne peut être opposée à l'action en paiement de charges qui résulte d'une obligation légale et non d'une obligation contractuelle.
Il considère n'avoir commis aucune faute dans la mesure où il n'a eu connaissance de la surconsommation d'eau des intimés qu'en décembre 2020 et qu'il les a immédiatement alertés de la difficulté ce qui leur a permis de procéder aux travaux nécessaires au plus vite.
Pour leur part, M. [V] [L] et Mme [Z] [M] font valoir que :
' le litige porte exclusivement sur un rappel de charges eau froide sur l'année 2020 ;
' le syndic qui n'informe pas le copropriétaire concerné d'une surconsommation anormale aggrave les charges de copropriété et prive le copropriétaire de la possibilité d'agir rapidement et de limiter sa facture interne et engage sa responsabilité délictuelle en application de l'article 1240 du code civil en lui faisant perdre une chance d'agir plus tôt, en raison d'une anomalie qui pouvait porter atteinte à la conservation de l'immeuble ou aux intérêts des copropriétaires ;
' un relevé du compteur a été réalisé en juin 2020 permettant de constater une consommation anormale, date à laquelle le syndicat des copropriétaires aurait dû les alerter ;
' le syndicat des copropriétaires a attendu le 15 décembre pour leur demander de vérifier le compteur sans autre explication ;
' le 28 décembre ils ont mandaté un plombier pour faire une recherche de fuite lequel a constaté une fuite d'eau sur raccord de la robinetterie du WC qui n'était pas détectable car il s'agissait de gouttelettes non visibles par l'occupant de l'appartement ;
' le syndic ne les a alertés qu'au moment de la régularisation de charges intervenant en fin d'année quand il a été trop tard.
Sur ce
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit la possibilité pour le syndicat des copropriétaires par le truchement de son syndic d'une procédure accélérée au fond afin d'obtenir le recouvrement de certaines charges, selon des modalités qui sont dérogatoires du droit commun, notamment en ce qu'elles prévoient, pour certaines des sommes dont le paiement est demandé, l'envoi d'une mise en demeure préalable.
L'article 19-2 dispose, en son 1er alinéa : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. »
En l'espèce, le bien-fondé de la créance du syndicat des copropriétaires, d'un montant de 6 968,94 euros au 12 novembre 2025, n'est pas contesté et résulte au surplus des pièces produites (procès-verbaux des assemblées générales, appels de fonds, décompte des sommes dues).
Par conséquent, le jugement entrepris sera infirmé et M. [V] [L] et Mme [Z] [M] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 968,94 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 12 novembre 2025.
Les frais de recouvrement sollicités relèvent des frais irrépétibles prévus par l'article 700 du code de procédure civile et y seront intégrés.
Sur les demandes de M. [V] [L] et Mme [Z] [M] d'annulation de la somme de 4.636,80 € sur leur compte de charges de copropriété et d'indemnisation
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
A titre liminaire, il convient de relever que M. [V] [L] et Mme [Z] [M] ne développent aucun moyen susceptible d'emporter la « nullité » d'une quelconque mention figurant à leur compte de charges de copropriété de sorte que cette demande sera rejetée.
Sur la demande d'indemnisation, M. [V] [L] et Mme [Z] [M] ne rapportent pas la preuve d'une faute commise par le syndicat des copropriétaires qui aurait eu connaissance d'une consommation anormale d'eau antérieurement au 12 décembre 2020 et qui se serait abstenu de les en informer.
En effet, le relevé individuel des compteurs d'eau, édité le 5 février 2021, versé au débat par le syndicat des copropriétaires, présente les mentions suivantes concernant le logement de M. [V] [L] et Mme [Z] [M] :
' Report 11/12/19 : 404
' Index 1 conso 02/06/20 : 404 NT
' Index 2 conso 12/12/20 : 1698
' Conso : 1 294
' Mention manuscrite : « A vérifier : mail + appel ».
Il ne peut être déduit de l'analyse de cette pièce que, comme le soutiennent M. [V] [L] et Mme [Z] [M], le prestataire ayant relevé le compteur en juin a constaté une consommation sur la période de janvier à juin 2020 de 400 m3 d'eau dans la mesure où la consommation ayant été relevée à « 404 » en décembre 2019, le relevé de juin 2020 devait mécaniquement lui être supérieur, ce qui est le cas au demeurant de tous les autres relevés individuels du document (pièce appelant 41).
De plus, la mention « NT » est définie comme « non transmis » en première page de la pièce précitée ce qui traduit une absence de relevé effectué le 2 juin 2020.
En l'état de ces éléments, il n'est pas établi que le syndicat des copropriétaires ait eu connaissance de l'anormalité de la consommation de M. [V] [L] et Mme [Z] [M] avant le 12 décembre 2020.
Or, il est constant que M. [V] [L] et Mme [Z] [M] ont été contactés le 15 décembre à ce sujet et qu'ils ont diligenté l'intervention d'un plombier dans les jours qui ont suivi.
En revanche, il n'est versé au débat aucun élément permettant d'établir si le syndicat des copropriétaires a procédé à la vérification nécessaire, requise par le prestataire par mention manuscrite, étant précisé que le défaut de transmission a, par la suite, été imputé par le prestataire à une « panne de pile » d'après un mail interne du syndic de mars 2022 (pièce appelant 40).
En tout état de cause, il est constant que l'anormalité de la consommation a trouvé son terme suite à l'intervention d'un plombier le 28 décembre 2020 qui retient une fuite d'eau sur un raccord de la robinetterie d'un WC qui se serait manifestée par des « gouttelettes non visibles par l'occupant [M. [A] en sa qualité de locataire à cette date] » d'après M. [V] [L] et Mme [Z] [M].
Toutefois, il est tout aussi constant entre les parties, quoique contradictoire avec la cause présumée de la fuite précitée, que l'excédent d'eau consommée en une année s'élève à plus d'un million de litres ce qui n'est pas compatible avec l'absence de constat de la moindre fuite d'eau soutenu par M. [V] [L] et Mme [Z] [M].
Dans ces conditions, la preuve n'est pas rapportée de ce que le syndicat des copropriétaires aurait commis une faute à l'encontre de M. [V] [L] et Mme [Z] [M] et ce d'autant que l'ignorance de la fuite de l'occupant du logement est également particulièrement incertaine.
Par conséquent, M. [V] [L] et Mme [Z] [M] seront déboutés de leur demande d'indemnisation.
Sur la demande d'indemnisation au titre de la résistance abusive
Sur cette demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [V] [L] et Mme [Z] [M] en s'abstenant, sans la moindre justification, de régler à bonne date les appels de charges, ont manifestement porté préjudice à l'ensemble de la copropriété qui doit faire elle-même l'avance des charges et l'oblige à gérer ces impayés par des diligences, telles que lettres de rappel, et mise en demeure, entraînant des frais de gestion non compris dans les dépens.
Pour leur part, M. [V] [L] et Mme [Z] [M] entendent faire valoir qu'ils sont débiteurs de bonne foi.
Sur ce
En application de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, le principal de la dette résultant d'une consommation anormale d'eau imputable au locataire de M. [V] [L] et Mme [Z] [M], à la cause relativement incertaine, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n'est pas démontré.
Par conséquent, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande.
Sur la demande de délais de paiement
Sur cette demande, M. [V] [L] et Mme [Z] [M] font valoir qu'ils se trouvent tous les deux au chômage et dans l'impossibilité de régler cette dette, sauf à mettre en vente leur appartement.
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
En l'espèce, M. [V] [L] et Mme [Z] [M] se prévalent d'une situation financière difficile ne leur permettant pas de s'acquitter de leur dette à bref délai.
Toutefois, ils n'en justifient par aucun élément actualisé, l'élément le plus récent correspondant à leur déclaration de revenus pour l'année 2023.
Par ailleurs, le fait de devoir vendre un bien pour s'acquitter de ses dettes ne justifie pas le bénéfice de délais de paiement.
Par conséquent, M. [V] [L] et Mme [Z] [M] seront déboutés de cette demande.
Sur les demandes accessoires
Le syndicat des copropriétaires étant accueilli en son recours, l'ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux dépens de première instance.
Succombant, M. [V] [L] et Mme [Z] [M] ne sauraient prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et devront en outre supporter les dépens de première instance et d'appel.
Pas de demande de solidarité ici.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais irrépétibles exposés.
M. [V] [L] et Mme [Z] [M] seront en conséquence condamnés solidairement à lui verser la somme de 2 411,22 euros (2 213 + 198,22) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,
Infirme le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne solidairement M. [V] [L] et Mme [Z] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 8] la somme provisionnelle de 6 968,94 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 12 novembre 2025 ;
Déboute M. [V] [L] et Mme [Z] [M] de leur demande d'annulation de la somme de 4.636,80 € sur leur compte de charges de copropriété ;
Déboute M. [V] [L] et Mme [Z] [M] de leur demande d'indemnisation fondée sur la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande d'indemnisation fondée sur la résistance abusive ;
Déboute M. [V] [L] et Mme [Z] [M] de leur demande de délais de paiement ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamne M. [V] [L] et Mme [Z] [M] aux dépens de première instance et d'appel ;
Condamne solidairement M. [V] [L] et Mme [Z] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 2 411,22 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Président et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente
DE
VERSAILLES
Code nac : 72I
Chambre civile 1-5
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 05 MARS 2026
N° RG 25/03122
N° Portalis DBV3-V-B7J-XGJ5
AFFAIRE :
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]
C/
[Z] [M]
[V] [L]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Octobre 2024 par le Président du TJ de [Localité 1]
N° RG : 24/00358
Expéditions exécutoires
Copies certifiées conformes délivrées le : 05.03.2026
à :
Me Agathe MONCHAUX-
[X], barreau de VERSAILLES, (621)
Me Marie-Noël LYON, barreau du VAL D'OISE, (100)
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE CINQ MARS DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, inscrite au RCS de [Localité 1] n° 728 203 480, ayant son siège [Adresse 3], pris en la personne de son Président, domicilié ès qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentant : Me Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 621
Substituée par : Me Laura CABRERA, avocate au barreau de VERSAILLES
APPELANTE
****************
Madame [Z] [M]
née le 15 Février 1988 à [Localité 3]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Monsieur [V] [L]
né le 09 Juillet 1986 à [Localité 5] (ZAÏRE)
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentant : Me Marie-Noël LYON de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocat au barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 100
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Janvier 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Ulysse PARODI, vice président placé chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de présidente,
M. Bertrand MAUMONT, conseiller,
Monsieur Ulysse PARODI, vice président placé faisant fonction de conseiller,
Greffière lors des débats : Madame Charlène TIMODENT,
Greffier lors du prononcé de la décision : Madame Jeannette BELROSE
EXPOSE DU LITIGE
M. [V] [L] et Mme [Z] [M] sont propriétaires des lots 16003 (studio) et 5036 (parking) au sein de l'ensemble immobilier [Adresse 6] situé [Adresse 7] à [Localité 7].
Du 9 août 2016 au mois de mars 2021, le logement a été loué à M. [E] [G].
Des charges de copropriétés dues au titre des charges générales et des travaux sont demeurées impayées.
Par acte du 17 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] a mis en demeure M. [L] et Mme [M] d'avoir à payer les charges de copropriété. La mise en demeure est restée infructueuse.
Par acte de commissaire de justice délivré le 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la société Foncia Vexin Boucles de Seine, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. [L] et Mme [M] aux fins d'obtenir principalement :
' leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 4 027,16 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 janvier 2024,
' leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 514,32 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,
' leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 198,22 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,
' leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
' leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 2 213 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
' leur condamnation aux entiers dépens.
Par jugement contradictoire rendu selon la procédure accélérée au fond le 23 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Pontoise a :
' débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 8] de l'ensemble de ses demandes ;
' condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 8] aux dépens ;
' rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire.
Par déclaration reçue au greffe le 16 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 9] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire.
Dans ses dernières conclusions déposées le 2 janvier 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 1353 du code civil, L. 2224-12-4, R. 2224-20-1 du code général des collectivités territoriales et 45-1 du décret du 17 mars 1967, de :
« ' débouter M. [V] [L] et Mme [Z] [M] de leur appel incident,
' réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
' débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 9], sis à [Localité 8][Adresse 11] de l'ensemble de ses demandes ;
' condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 9], sis à [Localité 9][Adresse 12] aux dépens,
statuant de nouveau,
' débouter M. [V] [L] et Mme [Z] [M] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
' condamner solidairement M. [V] [L] et Mme [Z] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 8] la somme de 6 968,94 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 12/11/2025,
' condamner solidairement M. [V] [L] et Mme [Z] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 8] la somme de 198,22 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,
' condamner in solidum M. [V] [L] et Mme [Z] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
' condamner M. [V] [L] et Mme [Z] [M] aux entiers dépens,
' condamner in solidum M. [V] [L] et Mme [Z] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 8] la somme de 2 213,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. »
Dans leurs dernières conclusions déposées le 19 décembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. [L] et Mme [M] demandent à la cour, au visa des articles 10, 10-1 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :
« ' confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
' débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 8] sis à ([Localité 10] [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Boucles de Seine, ayant son siège à [Localité 11], [Adresse 14] de toutes ses demandes,
y ajoutant,
' ordonner l'annulation de la somme de 4 636,80 euros sur le compte de charges de copropriété de M. [V] et Mme [Z] [M], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir,
' condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sis à ([Localité 10] [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Boucles de Seine, ayant son siège à [Localité 11], [Adresse 14], à procéder à l'annulation des frais de relance de mise en demeure et intérêts de retard imputés sur le compte de copropriété de M. [V] [L] et Mme [Z] [M], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance à intervenir,
à titre subsidiaire,
' condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. [V] [L] et Mme [Z] [M] la somme de 4 636,90 euros à titre de dommages et intérêts,
' condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. [V] [L] et Mme [Z] [M] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' ordonner que les concluants soient dispensés des frais communs de procédure, en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
à titre infiniment subsidiaire, en cas d'infirmation de la décision,
' octroyer à M. [V] [L] et Mme [Z] [M] un délai de 24 mois pour procéder au règlement des éventuelles condamnations prononcées à leur encontre,
' condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sis à ([Localité 10] [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Boucles de Seine, ayant son siège à [Localité 12] [Adresse 15], [Adresse 16], aux entiers dépens. »
L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande du syndicat des copropriétaires de paiement des charges de copropriété
Sur cette demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
' il n'est pas contesté, qu'il justifie pleinement de l'intégralité des sommes réclamées par la production des PV des assemblées générales ayant approuvé les dépenses de la copropriété, non contestées, ainsi que les pièces comptables versées au débat (appels de provisions et charges, relevés annuels des dépenses de la copropriété, relevés individuels de charges) ;
' la dette est principalement consécutive à la consommation d'eau de M. [V] [L] et Mme [Z] [M], particulièrement importante pendant l'exercice 2020 ;
' M. [V] [L] et Mme [Z] [M] n'ont jamais contesté cette consommation et ont reconnu qu'elle s'expliquait par une fuite sur leurs appareils sanitaires.
Il ajoute que l'exception d'inexécution ne peut être opposée à l'action en paiement de charges qui résulte d'une obligation légale et non d'une obligation contractuelle.
Il considère n'avoir commis aucune faute dans la mesure où il n'a eu connaissance de la surconsommation d'eau des intimés qu'en décembre 2020 et qu'il les a immédiatement alertés de la difficulté ce qui leur a permis de procéder aux travaux nécessaires au plus vite.
Pour leur part, M. [V] [L] et Mme [Z] [M] font valoir que :
' le litige porte exclusivement sur un rappel de charges eau froide sur l'année 2020 ;
' le syndic qui n'informe pas le copropriétaire concerné d'une surconsommation anormale aggrave les charges de copropriété et prive le copropriétaire de la possibilité d'agir rapidement et de limiter sa facture interne et engage sa responsabilité délictuelle en application de l'article 1240 du code civil en lui faisant perdre une chance d'agir plus tôt, en raison d'une anomalie qui pouvait porter atteinte à la conservation de l'immeuble ou aux intérêts des copropriétaires ;
' un relevé du compteur a été réalisé en juin 2020 permettant de constater une consommation anormale, date à laquelle le syndicat des copropriétaires aurait dû les alerter ;
' le syndicat des copropriétaires a attendu le 15 décembre pour leur demander de vérifier le compteur sans autre explication ;
' le 28 décembre ils ont mandaté un plombier pour faire une recherche de fuite lequel a constaté une fuite d'eau sur raccord de la robinetterie du WC qui n'était pas détectable car il s'agissait de gouttelettes non visibles par l'occupant de l'appartement ;
' le syndic ne les a alertés qu'au moment de la régularisation de charges intervenant en fin d'année quand il a été trop tard.
Sur ce
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit la possibilité pour le syndicat des copropriétaires par le truchement de son syndic d'une procédure accélérée au fond afin d'obtenir le recouvrement de certaines charges, selon des modalités qui sont dérogatoires du droit commun, notamment en ce qu'elles prévoient, pour certaines des sommes dont le paiement est demandé, l'envoi d'une mise en demeure préalable.
L'article 19-2 dispose, en son 1er alinéa : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. »
En l'espèce, le bien-fondé de la créance du syndicat des copropriétaires, d'un montant de 6 968,94 euros au 12 novembre 2025, n'est pas contesté et résulte au surplus des pièces produites (procès-verbaux des assemblées générales, appels de fonds, décompte des sommes dues).
Par conséquent, le jugement entrepris sera infirmé et M. [V] [L] et Mme [Z] [M] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 968,94 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 12 novembre 2025.
Les frais de recouvrement sollicités relèvent des frais irrépétibles prévus par l'article 700 du code de procédure civile et y seront intégrés.
Sur les demandes de M. [V] [L] et Mme [Z] [M] d'annulation de la somme de 4.636,80 € sur leur compte de charges de copropriété et d'indemnisation
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
A titre liminaire, il convient de relever que M. [V] [L] et Mme [Z] [M] ne développent aucun moyen susceptible d'emporter la « nullité » d'une quelconque mention figurant à leur compte de charges de copropriété de sorte que cette demande sera rejetée.
Sur la demande d'indemnisation, M. [V] [L] et Mme [Z] [M] ne rapportent pas la preuve d'une faute commise par le syndicat des copropriétaires qui aurait eu connaissance d'une consommation anormale d'eau antérieurement au 12 décembre 2020 et qui se serait abstenu de les en informer.
En effet, le relevé individuel des compteurs d'eau, édité le 5 février 2021, versé au débat par le syndicat des copropriétaires, présente les mentions suivantes concernant le logement de M. [V] [L] et Mme [Z] [M] :
' Report 11/12/19 : 404
' Index 1 conso 02/06/20 : 404 NT
' Index 2 conso 12/12/20 : 1698
' Conso : 1 294
' Mention manuscrite : « A vérifier : mail + appel ».
Il ne peut être déduit de l'analyse de cette pièce que, comme le soutiennent M. [V] [L] et Mme [Z] [M], le prestataire ayant relevé le compteur en juin a constaté une consommation sur la période de janvier à juin 2020 de 400 m3 d'eau dans la mesure où la consommation ayant été relevée à « 404 » en décembre 2019, le relevé de juin 2020 devait mécaniquement lui être supérieur, ce qui est le cas au demeurant de tous les autres relevés individuels du document (pièce appelant 41).
De plus, la mention « NT » est définie comme « non transmis » en première page de la pièce précitée ce qui traduit une absence de relevé effectué le 2 juin 2020.
En l'état de ces éléments, il n'est pas établi que le syndicat des copropriétaires ait eu connaissance de l'anormalité de la consommation de M. [V] [L] et Mme [Z] [M] avant le 12 décembre 2020.
Or, il est constant que M. [V] [L] et Mme [Z] [M] ont été contactés le 15 décembre à ce sujet et qu'ils ont diligenté l'intervention d'un plombier dans les jours qui ont suivi.
En revanche, il n'est versé au débat aucun élément permettant d'établir si le syndicat des copropriétaires a procédé à la vérification nécessaire, requise par le prestataire par mention manuscrite, étant précisé que le défaut de transmission a, par la suite, été imputé par le prestataire à une « panne de pile » d'après un mail interne du syndic de mars 2022 (pièce appelant 40).
En tout état de cause, il est constant que l'anormalité de la consommation a trouvé son terme suite à l'intervention d'un plombier le 28 décembre 2020 qui retient une fuite d'eau sur un raccord de la robinetterie d'un WC qui se serait manifestée par des « gouttelettes non visibles par l'occupant [M. [A] en sa qualité de locataire à cette date] » d'après M. [V] [L] et Mme [Z] [M].
Toutefois, il est tout aussi constant entre les parties, quoique contradictoire avec la cause présumée de la fuite précitée, que l'excédent d'eau consommée en une année s'élève à plus d'un million de litres ce qui n'est pas compatible avec l'absence de constat de la moindre fuite d'eau soutenu par M. [V] [L] et Mme [Z] [M].
Dans ces conditions, la preuve n'est pas rapportée de ce que le syndicat des copropriétaires aurait commis une faute à l'encontre de M. [V] [L] et Mme [Z] [M] et ce d'autant que l'ignorance de la fuite de l'occupant du logement est également particulièrement incertaine.
Par conséquent, M. [V] [L] et Mme [Z] [M] seront déboutés de leur demande d'indemnisation.
Sur la demande d'indemnisation au titre de la résistance abusive
Sur cette demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [V] [L] et Mme [Z] [M] en s'abstenant, sans la moindre justification, de régler à bonne date les appels de charges, ont manifestement porté préjudice à l'ensemble de la copropriété qui doit faire elle-même l'avance des charges et l'oblige à gérer ces impayés par des diligences, telles que lettres de rappel, et mise en demeure, entraînant des frais de gestion non compris dans les dépens.
Pour leur part, M. [V] [L] et Mme [Z] [M] entendent faire valoir qu'ils sont débiteurs de bonne foi.
Sur ce
En application de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, le principal de la dette résultant d'une consommation anormale d'eau imputable au locataire de M. [V] [L] et Mme [Z] [M], à la cause relativement incertaine, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n'est pas démontré.
Par conséquent, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande.
Sur la demande de délais de paiement
Sur cette demande, M. [V] [L] et Mme [Z] [M] font valoir qu'ils se trouvent tous les deux au chômage et dans l'impossibilité de régler cette dette, sauf à mettre en vente leur appartement.
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
En l'espèce, M. [V] [L] et Mme [Z] [M] se prévalent d'une situation financière difficile ne leur permettant pas de s'acquitter de leur dette à bref délai.
Toutefois, ils n'en justifient par aucun élément actualisé, l'élément le plus récent correspondant à leur déclaration de revenus pour l'année 2023.
Par ailleurs, le fait de devoir vendre un bien pour s'acquitter de ses dettes ne justifie pas le bénéfice de délais de paiement.
Par conséquent, M. [V] [L] et Mme [Z] [M] seront déboutés de cette demande.
Sur les demandes accessoires
Le syndicat des copropriétaires étant accueilli en son recours, l'ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux dépens de première instance.
Succombant, M. [V] [L] et Mme [Z] [M] ne sauraient prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et devront en outre supporter les dépens de première instance et d'appel.
Pas de demande de solidarité ici.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais irrépétibles exposés.
M. [V] [L] et Mme [Z] [M] seront en conséquence condamnés solidairement à lui verser la somme de 2 411,22 euros (2 213 + 198,22) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,
Infirme le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne solidairement M. [V] [L] et Mme [Z] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 8] la somme provisionnelle de 6 968,94 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 12 novembre 2025 ;
Déboute M. [V] [L] et Mme [Z] [M] de leur demande d'annulation de la somme de 4.636,80 € sur leur compte de charges de copropriété ;
Déboute M. [V] [L] et Mme [Z] [M] de leur demande d'indemnisation fondée sur la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande d'indemnisation fondée sur la résistance abusive ;
Déboute M. [V] [L] et Mme [Z] [M] de leur demande de délais de paiement ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamne M. [V] [L] et Mme [Z] [M] aux dépens de première instance et d'appel ;
Condamne solidairement M. [V] [L] et Mme [Z] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 2 411,22 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Président et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente