CA Lyon, 1re ch. civ. b, 3 mars 2026, n° 24/03953
LYON
Arrêt
Autre
N° RG 24/03953 - N° Portalis DBVX-V-B7I-PVAD
Décision du
Tribunal judiciaire de LYON
Au fond
du 07 mars 2024
RG : 19/10090
ch n° 10 cab 10 H
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 03 Mars 2026
APPELANTS :
M. [I] [Y]
né le 05 Juillet 1960 à [Localité 1] (69)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Mme [Z] [P] épouse [Y]
née le 21 Avril 1961 à [Localité 1] (69)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentés par Me Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
INTIMEES :
Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la Régie D'IMMEUBLES BCP [M] CARRIER [Localité 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représenté par Me Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1106
ayant pour avocat plaidant Me Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 6]
Représentée par Me Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1547
ayant pour avocat plaidant Me Daphné O'NEIL de la SELARL BOEGE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 18 Décembre 2025
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 Janvier 2026
Date de mise à disposition : 03 Mars 2026
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Patricia GONZALEZ, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [I] [Y] et Mme [Z] [P] épouse [Y] sont propriétaires d'un appartement et d'un local privatif avec terrain (lots n° 3 et 10) dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 7] à [Localité 7] (Rhône).
La fonction de syndic de l'immeuble était assurée par la société régie [E] [B] jusqu'au 28 septembre 2018. Elle est assurée par la société régie BCP - [M] - Carrier - [Localité 4] (le syndic) depuis cette date.
A la suite d'un dégât des eaux dont ont été victimes deux copropriétaires et après l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier (le syndicat des copropriétaires) a, par jugement du tribunal de grande instance de Lyon en date du 27 octobre 2015, été condamné, notamment, à faire réaliser des travaux sur les parties communes tels que retenus par l'expert dans sa solution 1, à prendre en charge le coût des travaux de reprise des parties privatives et à payer aux copropriétaires victimes la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.
Lors de l'assemblée générale du 6 avril 2016, à laquelle les époux [Y] n'ont pas participé, il a notamment été décidé de « ratifie[r] les appels de fonds de 54 790 €, de 6 080 € et 22 000 € effectués suite au jugement », « de faire effectuer les travaux imposés par le jugement [...] par la société SGMA » et d'« autorise[r] le syndic à effectuer, selon la clé de répartition Charges Générales, les appels de fonds suivants, exigibles au 8.04.2016 ».
M. et Mme [Y] ont sollicité en justice l'annulation de cette assemblée générale, puis de celles du 11 octobre 2017 et du 28 septembre 2018
.
Par un jugement du 25 mai 2023, le tribunal judiciaire de Lyon les a déclarés irrecevables en leurs demandes d'annulation de la première assemblée générale. Par un arrêt du 17 juin 2025, la cour d'appel de Lyon a infirmé le jugement et prononcé la nullité de l'assemblée générale.
Par un jugement du 27 avril 2023, dont il n'a pas été relevé appel, l'assemblée générale du 11 octobre 2017 a été annulée.
Par un jugement du 12 janvier 2023, dont il n'a pas relevé appel, le tribunal a annulé les résolutions n° 3, 4 et 15 de l'assemblée générale du 28 septembre 2018.
Par un jugement du 28 janvier 2021, confirmé en appel, M. et Mme [Y] ont été condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires, notamment, la somme de 9045,77 euros au titre des charges de copropriété selon décompte du 11 juin 2019 arrêté au 9 avril 2019, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er août 2016, outre celle de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.
Entre-temps, le syndic a convoqué les copropriétaires à trois assemblées générales extraordinaires :
le 28 juin 2019 à 14 heures, afin de voter à nouveau sur les résolutions adoptées au cours de l'assemblée générale du 6 avril 2016,
le même jour à 15 heures, afin de voter à nouveau sur les résolutions adoptées au cours de l'assemblée générale du 11 octobre 2017,
le 12 juillet 2019, afin de voter à nouveau sur les résolutions adoptées au cours de l'assemblée générale du 28 septembre 2018.
Une assemblée générale ordinaire s'est également tenue le 5 juillet 2019.
Les 2 octobre 2019 et 31 janvier 2020, M. et Mme [Y] ont assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins notamment qu'il soit relevé la nullité de plein droit du mandat confié au syndic à compter du 28 décembre 2018 et l'irrégularité subséquente des convocations aux assemblées générales des 28 juin, 5 et 12 juillet 2019.
Par jugement contradictoire du 7 mars 2024, le tribunal a :
- rejeté la demande de Mme [Z] [Y] et les demandes du syndic tendant à voir « dire et juger que les délais de convocation aux assemblées générales du 28 juin 2019 à 14 heures, du 28 juin 2019 à 15 heures, du 5 juillet 2019 et du 12 juillet 2019 ne contreviennent à aucun texte législatif ou réglementaire »,
- déclaré irrecevables les demandes de M. et Mme [Y] tendant in fine à l'annulation des assemblées générales du 28 juin 2019 à 14 heures et du 28 juin 2019 à 15 heures pour cause de prescription,
- rejeté les demandes de M. et Mme [Y] tendant à faire déclarer irrecevables les prétentions et moyens du syndic,
- constaté la nullité de plein droit à compter du 28 décembre 2018 du mandat de syndic confié au syndic à l'issue de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 28 septembre 2018,
- annulé l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 5 juillet 2019,
- annulé l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 12 juillet 2019,
- rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant à obtenir la condamnation de M. et Mme [Y] à lui payer 5000 euros de dommages et intérêts,
- condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance,
- condamné le syndicat à payer à M. et Mme [Y] une somme totale de 1800 euros au titre des frais irrépétibles,
- rejeté la demande de ces derniers tendant à obtenir la condamnation du syndic à leur payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande du syndic formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 700 du même code,
- rejeté la demande de M. et Mme [Y] tendant à obtenir une dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure répartie entre les autres copropriétaires de l'immeuble,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement,
- rejeté toutes les autres demandes.
Par déclaration du 7 mai 2024, M. et Mme [Y] ont relevé appel du jugement.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 15 décembre 2025, ils demandent à la cour de :
- réformer le jugement en ce qu'il a :
- déclaré irrecevables leurs demandes tendant à l'annulation des assemblées générales du 28 juin 2019 à 14 heures et 15 heures pour cause de prescription,
- rejeté leurs demandes tendant :
* à faire déclarer irrecevables les prétentions et moyens du syndic,
* pour le cas où les convocations aux deux assemblées générales du 28 juin 2019 à 14 heures et 15 heures seraient jugées régulières, à :
* prononcer l'annulation des résolutions n° 5) 1), n°6) 1), n° 7) 1), n° 7) 2), n°8) 2), n° 9) 2), n°10) 1), n°10) 2), n°11) 2), n°12 1), N°13) 2), n°14) 2), n°15) 2), n°16) 2),et n°17) 2) de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 28 juin 2019 à 14 heures,
* prononcer l'annulation des résolutions n°5) 1), 5) 2), n°6) 2, n° 8) 2), n°9) 2), n°10) 1), n°10) 2), n°11) 2), n°12 2), n°13) 1), n°14) 2), n°15) 2), n°16) 2), n°17) 2) de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 28 juin 2019 à 15 heures,
* à obtenir la condamnation du syndic à leur payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* à obtenir une dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure et des condamnations prononcées, réparties entre les autres copropriétaires de l'immeuble,
- le confirmer pour le surplus,
Et statuant à nouveau sur les chefs de demande objet de la réformation,
Vu la nullité de plein droit du mandat du syndic au 28 décembre 2018 constatée par le jugement de première instance, non frappé d'appel sur ce point,
- constater, prononcer ou déclarer irrégulières les notifications par le syndic des procès-verbaux des assemblées générales du 28 juin 2019 à 14 heures et 15 heures comme émanant d'une personne sans qualité pour y procéder,
- déclarer recevables leurs demandes d'annulation des assemblées générales du 28 juin 2019 à 14 heures et 15 heures,
- constater, prononcer ou déclarer irrégulières les convocations aux assemblées générales du 28 juin 2019 à 14 heures et 15 heures,
- prononcer l'annulation des assemblées générales des 28 juin 2019 à 14 heures et 15 heures irrégulièrement convoquées,
A titre subsidiaire, pour le cas où les convocations à ces assemblées générales seraient jugées régulières,
- prononcer l'annulation des résolutions n°5) 1), n°6) 1), n° 7) 1), n° 7) 2), n°8) 2), n° 9) 2), n°10) 1), n°10) 2), n°11) 2), n°12 1), n°13) 2), n°14) 2), n°15) 2), n°16) 2),et n°17) 2) de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 28 juin 2019 à 14 heures,
- prononcer l'annulation des résolutions n°5) 1), n°5) 2), n°6) 2, n° 8) 2), n°9) 2), n°10) 1), n°10) 2), n°11) 2), n°12 2), n°13) 1), n°14) 2), n°15) 2), n°16) 2), n°17) 2) de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 28 juin 2019 à 15 heures,
En toute hypothèse,
- déclarer qu'ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et des condamnations prononcées au titre de l'arrêt à intervenir, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires sur le fondement de l'article 10-1, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,
- débouter le syndic de toutes ses demandes,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel,
- condamner le syndic à leur payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic, ou celui des deux qui mieux le devra, aux entiers dépens, en ce compris les sommes prévues par les articles R.444-3 et ses annexes, et A.444-31 du code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ajoutées en sus aux sommes auxquelles il sera condamné et laissées entièrement à sa charge, distraits au profit de Me Fabrice Pillonel, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
***
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
- déclaré irrecevables les demandes de M. et Mme [Y] tendant in fine à l'annulation des assemblées générales du 28 juin 2019 à 14h00 et 15h00 pour cause de prescription, mais en ajoutant par substitution de motifs, qu'il s'agit d'une cause de forclusion,
- rejeté la demande M. et Mme [Y] tendant à obtenir une dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure répartis entre les autres copropriétaires de l'immeuble,
- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires de M. et Mme [Y],
A titre incident, infirmer le jugement en ce qu'il :
- a constaté la nullité de plein droit à compter du 28 décembre 2018 du mandat de syndic confié au syndic à l'issue de tenue le 28 septembre 2018,
- a annulé l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 5 juillet 2019,
- a annulé l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 12 juillet 2019,
- a rejeté sa demande tendant à obtenir la condamnation de M. et Mme [Y] a lui payer 10 000 euros de dommages et intérêts,
- l'a condamné aux entiers dépens de l'instance,
- l'a condamné à payer à M. et Mme [Y] une somme totale de 1800 euros au titre des frais irrépétibles,
- a rejeté sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- a rejeté toutes ses autres demandes plus amples ou contraires.
Statuant à nouveau :
- constater la validité à compter du 28 décembre 2018 du mandat de syndic confié au syndic à l'issue de l'assemblée générale qui s'est tenue le 28 septembre 2018,
- débouter les M. et Mme [Y] de leur demande tendant à faire constater la prétendue nullité du mandat de syndic ou l'irrégularité de leur convocation et, subséquemment, les nullités des résolutions 5, 9 et 11 de l'assemblée générale du 5 juillet 2019 et des résolutions 5) 2) et 10 de l'assemblée générale du 12 juillet 2019,
En conséquence,
- débouter intégralement M. et Mme [Y] de leur appel principal et de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts au profit du syndicat des copropriétaires, pour procédure abusive et téméraire lui causant un préjudice grave,
- condamner solidairement M. et Mme [Y] à lui payer la somme de 8000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui seront distraits avec recouvrement direct au profit Mme Nathalie Rose, avocate.
***
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 octobre 2024, le syndic demande à la cour de:
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
- déclaré irrecevables les demandes de M. et Mme [Y] tendant in fine à l'annulation des assemblées générales du 28 juin 2019 à 14h00 et 15h00, mais en ajoutant par substitution de motifs, qu'il s'agit d'une cause de forclusion,
- rejeté la demande de M. et Mme [Y] tendant à faire déclarer irrecevables ses prétentions et moyens,
- rejeté la demande de M. et Mme [Y] tendant à obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires de M. et Mme [Y],
A titre incident :
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
- constaté la nullité de plein droit à compter du 28 décembre 2018 du mandat de syndic à l'issue de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 28 septembre 2018,
- annulé l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 5 juillet 2019,
- annulé l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 12 juillet 2019,
- rejeté sa demande tendant à obtenir la condamnation de M. et Mme [Y] à lui payer la somme de 5000 euros de dommages et intérêts,
- rejeté sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Et statuant a nouveau :
- rejeter l'intégralité des demandes de M. et Mme [Y],
- juger que le mandat de syndic qu'il s'est vu confier à l'issue de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 28 septembre 2018 est parfaitement régulier,
- juger que les assemblées générales des copropriétaires de l'immeuble tenues le 5 juillet 2019 et le 12 juillet 2019 sont régulières,
- condamner solidairement M. et Mme [Y] à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts,
- condamner solidairement les mêmes à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner solidairement aux entiers dépens,
En tout état de cause,
- condamner solidairement M. et Mme [Y] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner solidairement aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 décembre 2025.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1. Sur la recevabilité des demandes d'annulation des deux assemblées générales du 28 juin 2019
M. et Mme [Y] font valoir essentiellement que :
- il leur a été notifié la régularisation de charges par les courriers recommandés réceptionnés le 25 juillet 2017 et non les procès-verbaux d'assemblée générale,
- le mandat du syndic étant nul depuis le 28 décembre 2018, les notifications les procès-verbaux n'ont pas été effectuées « par le syndic » comme le prévoit l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur,
- les convocations aux assemblées générales sont irrégulières comme émanant d'une personne sans qualité pour y procéder,
- les notifications ne contiennent pas la reproduction de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur,
- le point de départ du délai de prescription n'a donc pas commencé à courir et leur action n'est pas prescrite.
Le syndicat des copropriétaires et le syndic répliquent essentiellement que :
- la matérialité des notifications est incontestable,
- celles-ci sont régulières,
- le mandat du syndic est valide,
- le délai de deux mois pour contester la validité d'une assemblée générale court même en cas d'irrégularités.
Réponse de la cour
Selon l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, applicable à l'espèce, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Le délai de deux mois est un délai de forclusion et non de prescription (3e Civ., 19 décembre 2007, pourvoi n° 06-21.410, Bull. 2007, III, n° 228).
Et il résulte de l'article 18, alinéa 2, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, applicable à l'espèce, que la notification ci-dessus doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte de l'article 42 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965.
Ce texte n'impose pas que la reproduction de l'article précité figure sur un courrier distinct du procès-verbal de l'assemblée générale (3e Civ., 11 avril 2019, pourvoi n° 18-14.692).
Est régulière, la notification du procès-verbal qui se termine par la citation du texte de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, précisant l'existence d'un délai de recours de deux mois (3e Civ., 31 mai 2000, pourvoi n° 98-19.223, Bulletin civil 2000, III, n° 118). La prescription de l'article précité, selon laquelle la notification des décisions doit être faite par le syndic dans le délai d'un mois à compter de l'assemblée générale, étant sans incidence sur le droit de recours de tout copropriétaire, que le délai ait ou non été respecté, l'absence de reproduction de cette disposition dans la notification n'entraîne pas la nullité ou l'inefficacité de celle-ci (en ce sens, 3e Civ., 23 septembre 2009, pourvoi n° 08-17.720, Bull. 2009, III, n° 199).
Le délai de forclusion de l'article 42, alinéa 2, s'applique aux actions qui ont pour objet de contester les décisions d'assemblée générale, même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière (3e Civ., 19 décembre 2007, pourvoi n° 06-21.410, Bull. 2007, III, n° 228).
Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour rejeter la demande d'annulation d'une décision d'assemblée générale fondée sur le fait que la notification du procès-verbal de cette assemblée avait été effectuée par un syndic dépourvu de qualité par suite de l'annulation ultérieure de sa désignation, retient que les requérants, qui avaient reçu notification du procès-verbal de cette assemblée générale, avaient été informés tant de son contenu que du délai de contestation prévu à l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et n'avaient pas agi dans ce délai (3e Civ., 8 juin 2011, pourvoi n° 10-15.484, Bull. 2011, III, n° 100).
En l'espèce, il résulte suffisamment des deux avis de réception des plis recommandés adressés à M. et Mme [Y] le 24 juillet 2019 avec un courrier d'information à leur attention, signés le 25 juillet 2019 et portant la mention « PV.AG 280619 », la preuve que les procès-verbaux des deux assemblées générales du 28 juin 2019 leur ont été notifiés le 25 juillet 2019.
Par ailleurs, les procès-verbaux des deux assemblées générales reproduisent, en dernière page, l'alinéa 2 de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. S'il est exact que cette rédaction n'était plus en vigueur à la date de notification des procès-verbaux des assemblées générales du 28 juin 2019, l'existence d'un délai de recours de deux mois est néanmoins rappelée. La différence de rédaction porte uniquement sur le délai de notification des décisions par le syndic, lequel est sans incidence sur le droit de recours du copropriétaire, de sorte que l'absence de reproduction de la disposition dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018 n'entraîne pas la nullité ou l'inefficacité de la notification.
M. et Mme [Y], qui ont reçu notification des procès-verbaux des assemblées générales, ont été informés tant de leur contenu que du délai de contestation prévu à l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et n'ont pas agi dans ce délai, sont mal fondés à arguer de ce que celui-ci n'a pas commencé à courir, en raison de la nullité de plein droit du mandat du syndic.
Au vu de ce qui précède, le jugement est confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de M. et Mme [Y] tendant à l'annulation des assemblées générales du 28 juin 2019 à 14 heures et du 28 juin 2019 à 15 heures, le motif de la forclusion étant toutefois substitué à celui de la prescription.
2. Sur l'annulation des assemblées générales des 5 et 12 juillet 2019
Le syndicat des copropriétaires fait valoir essentiellement que :
- la cause de nullité des assemblées générales relevée par le premier juge n'existe pas,
- le mandat du syndic était parfaitement valable,
- un compte bancaire dédié au fonds travaux était déjà ouvert dans les livres de la Banque Rhône-Alpes avant le mois de décembre 2018,
- les cotisations au fonds de travaux ont été portées sur ce compte,
- les moyens développés par M. et Mme [Y] ne caractérisent pas d'irrégularités de forme ou de fond, ou d'abus de majorité de nature à emporter la nullité des assemblées générales.
Le syndic ajoute essentiellement que l'assemblée générale du 5 juillet 2019 l'a dispensé d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
M. et Mme [Y] font valoir essentiellement que :
- le mandat du syndic est nul de plein droit à compter du 28 décembre 2018 en raison du défaut d'ouverture, dans les trois mois de sa désignation, d'un compte bancaire séparé rémunéré pour les cotisations versées au titre du fonds de travaux et de l'absence de versement effectif sur ce compte des cotisations,
- la nullité du mandat du syndic entraîne l'annulation des assemblées générales convoquées par le syndic.
Réponse de la cour
Il résulte de l'article 18, II, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, que le syndic est chargé :
- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat,
- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2.
La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
Les assemblées convoquées par le syndic dénué de mandat sont annulables (3e Civ., 7 décembre 1988, pourvoi n° 87-13.534, Bulletin 1988 III n° 179 ; 3e Civ., 7 juillet 1999, pourvoi n° 97-19.799, Bull. 1999, III, n° 163).
En l'espèce, M. et Mme [Y] ne contestent pas le respect par le syndic de l'obligation mentionnée au troisième alinéa du II de l'article 18 précité. Le débat porte exclusivement sur l'obligation énoncée au quatrième alinéa, tenant à l'ouverture d'un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel doivent être versées sans délai les cotisations au fonds de travaux.
Sur ce point, le premier juge a exactement retenu, d'une part, que le syndic disposait d'un délai de trois mois à compter du 28 septembre 2018, soit jusqu'au 28 décembre 2018 inclus, pour ouvrir ce compte, d'autre part, que si l'article 18, II, de la loi du 10 juillet 1965 permet à l'assemblée générale des copropriétaires de dispenser le syndic de l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé, cette dispense ne s'applique pas au compte rémunéré dédié au fonds de travaux, de sorte qu'il importe peu que le syndic ait bénéficié d'une dispense à l'issue de l'assemblée générale du 5 juillet 2019.
Pour justifier du respect de l'obligation mentionnée au quatrième alinéa de l'article précité, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, pour la première fois à hauteur d'appel, une pièce n° 37 composée :
- d'un relevé d'un « compte travaux » ouvert à son nom dans les livres de la Banque Rhône-Alpes par la société régie [E] [B], son précédent syndic, faisant état d'un « solde précédent » de 481 euros et du versement de 3,07 euros d'« intérêts sur livret A » le 31 décembre 2018,
- d'un extrait du grand livre daté du 29 octobre 2018, couvrant la période du 1er avril 2017 au 31 mars 2018.
Si cette pièce permet de justifier de l'ouverture, avant le 28 décembre 2018, d'un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, dédié au versement des cotisations au fonds de travaux, elle est insuffisante, en revanche, pour rapporter la preuve que le syndic a effectivement versé dessus, sans délai, les cotisations au fonds de travaux payées par les copropriétaires, alors pourtant qu'il ressort des relevés de compte produits par M. et Mme [Y] que de telles cotisations ont été appelées le 1er octobre 2018, soit dans le délai de trois mois suivant la désignation du syndic.
D'ailleurs, l'ouverture par le syndic d'un compte rémunéré dédié au versement des cotisations au fonds de travaux dans les livres de la société CIC Lyonnaise de banque le 9 avril 2020 et le fait pour le syndicat des copropriétaires de ne justifier qu'à hauteur d'appel de l'existence du compte ouvert dans les livres de la Banque Rhône-Alpes permettent de confirmer que le syndic ignorait l'existence de ce compte et qu'il n'a versé aucune somme dessus dans les mois suivant sa désignation.
Au vu de ce qui précède, le jugement est confirmé en ce qu'il a retenu que le mandat accordé le 28 septembre 2018 au syndic est nul de plein droit à compter du 28 décembre 2018, ce qui entraîne subséquemment l'annulation des assemblées générales du 5 juillet 2019 et du 12 juillet 2019.
3. Sur les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires et du syndic
La cour ayant confirmé le jugement déféré en ce qu'il a fait droit à la demande de M. et Mme [Y] d'annulation des assemblées générales des 5 et 12 juillet 2019, le jugement est également confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires et le syndic de leurs demandes de dommages-intérêts.
4. Sur les frais irrépétibles et les dépens
Le jugement est encore confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et à payer à M. et Mme [Y] une somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles.
Il est en revanche infirmé en ce qu'il a rejeté leurs demandes dirigées contre le syndic au titre des frais irrépétibles et des dépens, et en ce qu'il a rejeté leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure.
Par infirmation partielle du jugement et par ajout à celui-ci, il convient de :
- condamner le syndicat des copropriétaires, partie perdante au principal, à payer à M. et Mme [Y] une somme supplémentaire de 1000 euros au titre des frais irrépétibles qu'ils ont dû engager en appel,
- condamner le syndic, qui succombe également à titre principal, à leur payer une somme totale de 2500 euros au titre des frais irrépétibles qu'ils ont dû engager en première instance et en appel,
- condamner le syndic, in solidum avec le syndicat des copropriétaires, à supporter les dépens de première instance et d'appel.
Les demandes de M. et Mme [Y] étant partiellement fondées, il y a lieu de faire application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 19 juillet 1965, et de dire qu'ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Les émoluments proportionnels de recouvrement ou d'encaissement des huissiers de justice sont en application de l'article R. 444-55 du code de commerce à la charge du débiteur pour ceux mentionnés au numéro 128 du tableau 3-1 annexé à l'article R. 444-3 du code de commerce (recouvrement ou encaissement après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet, des sommes dues en application d'une décision de justice, d'un acte ou d'un titre en forme exécutoire) et à la charge du créancier pour ceux mentionnés au numéro 129 du tableau 3-1 annexé à l'article R. 444-3 du code de commerce (recouvrement ou encaissement, après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet, des sommes dues par un débiteur).
Cette répartition ne peut être remise en cause par le juge, sauf dans les litiges civils nés du code de la consommation en application de l'article R. 631-4 du code de la consommation.
Le présent litige n'étant pas un litige de consommation, la demande de M. et Mme [Y] tendant à voir inclure dans les dépens « les sommes prévues par les articles R.444-3 et ses annexes, et A.444-31 du code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale » sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [I] [Y] et Mme [Z] [P] épouse [Y] tendant à :
- obtenir la condamnation de la société régie BCP - [M] - Carrier - [Localité 4] à leur payer une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- être dispensés de participation à la dépense commune des frais de procédure répartie entre les autres copropriétaires de l'immeuble,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant au jugement,
Condamne la société régie BCP - [M] - Carrier - [Localité 4] à payer à M. [I] [Y] et Mme [Z] [P] épouse [Y] la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 7] à [Localité 7] à payer à M. [I] [Y] et Mme [Z] [P] épouse [Y] la somme de 1000 euros sur le même fondement au titre des frais irrépétibles d'appel,
Condamne la société régie BCP - [M] - Carrier - [Localité 4], in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 7] à [Localité 7], aux dépens de première instance et d'appel,
Dispense M. [I] [Y] et Mme [Z] [P] épouse [Y] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
Déboute M. [I] [Y] et Mme [Z] [P] épouse [Y] de leur demande tendant à voir inclure dans les dépens « les sommes prévues par les articles R.444-3 et ses annexes, et A.444-31 du code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale ».
La greffière, La Présidente,
Décision du
Tribunal judiciaire de LYON
Au fond
du 07 mars 2024
RG : 19/10090
ch n° 10 cab 10 H
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 03 Mars 2026
APPELANTS :
M. [I] [Y]
né le 05 Juillet 1960 à [Localité 1] (69)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Mme [Z] [P] épouse [Y]
née le 21 Avril 1961 à [Localité 1] (69)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentés par Me Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
INTIMEES :
Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la Régie D'IMMEUBLES BCP [M] CARRIER [Localité 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représenté par Me Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1106
ayant pour avocat plaidant Me Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 6]
Représentée par Me Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1547
ayant pour avocat plaidant Me Daphné O'NEIL de la SELARL BOEGE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 18 Décembre 2025
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 Janvier 2026
Date de mise à disposition : 03 Mars 2026
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Patricia GONZALEZ, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [I] [Y] et Mme [Z] [P] épouse [Y] sont propriétaires d'un appartement et d'un local privatif avec terrain (lots n° 3 et 10) dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 7] à [Localité 7] (Rhône).
La fonction de syndic de l'immeuble était assurée par la société régie [E] [B] jusqu'au 28 septembre 2018. Elle est assurée par la société régie BCP - [M] - Carrier - [Localité 4] (le syndic) depuis cette date.
A la suite d'un dégât des eaux dont ont été victimes deux copropriétaires et après l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier (le syndicat des copropriétaires) a, par jugement du tribunal de grande instance de Lyon en date du 27 octobre 2015, été condamné, notamment, à faire réaliser des travaux sur les parties communes tels que retenus par l'expert dans sa solution 1, à prendre en charge le coût des travaux de reprise des parties privatives et à payer aux copropriétaires victimes la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.
Lors de l'assemblée générale du 6 avril 2016, à laquelle les époux [Y] n'ont pas participé, il a notamment été décidé de « ratifie[r] les appels de fonds de 54 790 €, de 6 080 € et 22 000 € effectués suite au jugement », « de faire effectuer les travaux imposés par le jugement [...] par la société SGMA » et d'« autorise[r] le syndic à effectuer, selon la clé de répartition Charges Générales, les appels de fonds suivants, exigibles au 8.04.2016 ».
M. et Mme [Y] ont sollicité en justice l'annulation de cette assemblée générale, puis de celles du 11 octobre 2017 et du 28 septembre 2018
.
Par un jugement du 25 mai 2023, le tribunal judiciaire de Lyon les a déclarés irrecevables en leurs demandes d'annulation de la première assemblée générale. Par un arrêt du 17 juin 2025, la cour d'appel de Lyon a infirmé le jugement et prononcé la nullité de l'assemblée générale.
Par un jugement du 27 avril 2023, dont il n'a pas été relevé appel, l'assemblée générale du 11 octobre 2017 a été annulée.
Par un jugement du 12 janvier 2023, dont il n'a pas relevé appel, le tribunal a annulé les résolutions n° 3, 4 et 15 de l'assemblée générale du 28 septembre 2018.
Par un jugement du 28 janvier 2021, confirmé en appel, M. et Mme [Y] ont été condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires, notamment, la somme de 9045,77 euros au titre des charges de copropriété selon décompte du 11 juin 2019 arrêté au 9 avril 2019, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er août 2016, outre celle de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.
Entre-temps, le syndic a convoqué les copropriétaires à trois assemblées générales extraordinaires :
le 28 juin 2019 à 14 heures, afin de voter à nouveau sur les résolutions adoptées au cours de l'assemblée générale du 6 avril 2016,
le même jour à 15 heures, afin de voter à nouveau sur les résolutions adoptées au cours de l'assemblée générale du 11 octobre 2017,
le 12 juillet 2019, afin de voter à nouveau sur les résolutions adoptées au cours de l'assemblée générale du 28 septembre 2018.
Une assemblée générale ordinaire s'est également tenue le 5 juillet 2019.
Les 2 octobre 2019 et 31 janvier 2020, M. et Mme [Y] ont assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins notamment qu'il soit relevé la nullité de plein droit du mandat confié au syndic à compter du 28 décembre 2018 et l'irrégularité subséquente des convocations aux assemblées générales des 28 juin, 5 et 12 juillet 2019.
Par jugement contradictoire du 7 mars 2024, le tribunal a :
- rejeté la demande de Mme [Z] [Y] et les demandes du syndic tendant à voir « dire et juger que les délais de convocation aux assemblées générales du 28 juin 2019 à 14 heures, du 28 juin 2019 à 15 heures, du 5 juillet 2019 et du 12 juillet 2019 ne contreviennent à aucun texte législatif ou réglementaire »,
- déclaré irrecevables les demandes de M. et Mme [Y] tendant in fine à l'annulation des assemblées générales du 28 juin 2019 à 14 heures et du 28 juin 2019 à 15 heures pour cause de prescription,
- rejeté les demandes de M. et Mme [Y] tendant à faire déclarer irrecevables les prétentions et moyens du syndic,
- constaté la nullité de plein droit à compter du 28 décembre 2018 du mandat de syndic confié au syndic à l'issue de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 28 septembre 2018,
- annulé l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 5 juillet 2019,
- annulé l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 12 juillet 2019,
- rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant à obtenir la condamnation de M. et Mme [Y] à lui payer 5000 euros de dommages et intérêts,
- condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance,
- condamné le syndicat à payer à M. et Mme [Y] une somme totale de 1800 euros au titre des frais irrépétibles,
- rejeté la demande de ces derniers tendant à obtenir la condamnation du syndic à leur payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande du syndic formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 700 du même code,
- rejeté la demande de M. et Mme [Y] tendant à obtenir une dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure répartie entre les autres copropriétaires de l'immeuble,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement,
- rejeté toutes les autres demandes.
Par déclaration du 7 mai 2024, M. et Mme [Y] ont relevé appel du jugement.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 15 décembre 2025, ils demandent à la cour de :
- réformer le jugement en ce qu'il a :
- déclaré irrecevables leurs demandes tendant à l'annulation des assemblées générales du 28 juin 2019 à 14 heures et 15 heures pour cause de prescription,
- rejeté leurs demandes tendant :
* à faire déclarer irrecevables les prétentions et moyens du syndic,
* pour le cas où les convocations aux deux assemblées générales du 28 juin 2019 à 14 heures et 15 heures seraient jugées régulières, à :
* prononcer l'annulation des résolutions n° 5) 1), n°6) 1), n° 7) 1), n° 7) 2), n°8) 2), n° 9) 2), n°10) 1), n°10) 2), n°11) 2), n°12 1), N°13) 2), n°14) 2), n°15) 2), n°16) 2),et n°17) 2) de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 28 juin 2019 à 14 heures,
* prononcer l'annulation des résolutions n°5) 1), 5) 2), n°6) 2, n° 8) 2), n°9) 2), n°10) 1), n°10) 2), n°11) 2), n°12 2), n°13) 1), n°14) 2), n°15) 2), n°16) 2), n°17) 2) de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 28 juin 2019 à 15 heures,
* à obtenir la condamnation du syndic à leur payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* à obtenir une dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure et des condamnations prononcées, réparties entre les autres copropriétaires de l'immeuble,
- le confirmer pour le surplus,
Et statuant à nouveau sur les chefs de demande objet de la réformation,
Vu la nullité de plein droit du mandat du syndic au 28 décembre 2018 constatée par le jugement de première instance, non frappé d'appel sur ce point,
- constater, prononcer ou déclarer irrégulières les notifications par le syndic des procès-verbaux des assemblées générales du 28 juin 2019 à 14 heures et 15 heures comme émanant d'une personne sans qualité pour y procéder,
- déclarer recevables leurs demandes d'annulation des assemblées générales du 28 juin 2019 à 14 heures et 15 heures,
- constater, prononcer ou déclarer irrégulières les convocations aux assemblées générales du 28 juin 2019 à 14 heures et 15 heures,
- prononcer l'annulation des assemblées générales des 28 juin 2019 à 14 heures et 15 heures irrégulièrement convoquées,
A titre subsidiaire, pour le cas où les convocations à ces assemblées générales seraient jugées régulières,
- prononcer l'annulation des résolutions n°5) 1), n°6) 1), n° 7) 1), n° 7) 2), n°8) 2), n° 9) 2), n°10) 1), n°10) 2), n°11) 2), n°12 1), n°13) 2), n°14) 2), n°15) 2), n°16) 2),et n°17) 2) de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 28 juin 2019 à 14 heures,
- prononcer l'annulation des résolutions n°5) 1), n°5) 2), n°6) 2, n° 8) 2), n°9) 2), n°10) 1), n°10) 2), n°11) 2), n°12 2), n°13) 1), n°14) 2), n°15) 2), n°16) 2), n°17) 2) de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 28 juin 2019 à 15 heures,
En toute hypothèse,
- déclarer qu'ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et des condamnations prononcées au titre de l'arrêt à intervenir, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires sur le fondement de l'article 10-1, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,
- débouter le syndic de toutes ses demandes,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel,
- condamner le syndic à leur payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic, ou celui des deux qui mieux le devra, aux entiers dépens, en ce compris les sommes prévues par les articles R.444-3 et ses annexes, et A.444-31 du code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ajoutées en sus aux sommes auxquelles il sera condamné et laissées entièrement à sa charge, distraits au profit de Me Fabrice Pillonel, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
***
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
- déclaré irrecevables les demandes de M. et Mme [Y] tendant in fine à l'annulation des assemblées générales du 28 juin 2019 à 14h00 et 15h00 pour cause de prescription, mais en ajoutant par substitution de motifs, qu'il s'agit d'une cause de forclusion,
- rejeté la demande M. et Mme [Y] tendant à obtenir une dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure répartis entre les autres copropriétaires de l'immeuble,
- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires de M. et Mme [Y],
A titre incident, infirmer le jugement en ce qu'il :
- a constaté la nullité de plein droit à compter du 28 décembre 2018 du mandat de syndic confié au syndic à l'issue de tenue le 28 septembre 2018,
- a annulé l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 5 juillet 2019,
- a annulé l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 12 juillet 2019,
- a rejeté sa demande tendant à obtenir la condamnation de M. et Mme [Y] a lui payer 10 000 euros de dommages et intérêts,
- l'a condamné aux entiers dépens de l'instance,
- l'a condamné à payer à M. et Mme [Y] une somme totale de 1800 euros au titre des frais irrépétibles,
- a rejeté sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- a rejeté toutes ses autres demandes plus amples ou contraires.
Statuant à nouveau :
- constater la validité à compter du 28 décembre 2018 du mandat de syndic confié au syndic à l'issue de l'assemblée générale qui s'est tenue le 28 septembre 2018,
- débouter les M. et Mme [Y] de leur demande tendant à faire constater la prétendue nullité du mandat de syndic ou l'irrégularité de leur convocation et, subséquemment, les nullités des résolutions 5, 9 et 11 de l'assemblée générale du 5 juillet 2019 et des résolutions 5) 2) et 10 de l'assemblée générale du 12 juillet 2019,
En conséquence,
- débouter intégralement M. et Mme [Y] de leur appel principal et de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts au profit du syndicat des copropriétaires, pour procédure abusive et téméraire lui causant un préjudice grave,
- condamner solidairement M. et Mme [Y] à lui payer la somme de 8000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui seront distraits avec recouvrement direct au profit Mme Nathalie Rose, avocate.
***
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 octobre 2024, le syndic demande à la cour de:
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
- déclaré irrecevables les demandes de M. et Mme [Y] tendant in fine à l'annulation des assemblées générales du 28 juin 2019 à 14h00 et 15h00, mais en ajoutant par substitution de motifs, qu'il s'agit d'une cause de forclusion,
- rejeté la demande de M. et Mme [Y] tendant à faire déclarer irrecevables ses prétentions et moyens,
- rejeté la demande de M. et Mme [Y] tendant à obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires de M. et Mme [Y],
A titre incident :
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
- constaté la nullité de plein droit à compter du 28 décembre 2018 du mandat de syndic à l'issue de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 28 septembre 2018,
- annulé l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 5 juillet 2019,
- annulé l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 12 juillet 2019,
- rejeté sa demande tendant à obtenir la condamnation de M. et Mme [Y] à lui payer la somme de 5000 euros de dommages et intérêts,
- rejeté sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Et statuant a nouveau :
- rejeter l'intégralité des demandes de M. et Mme [Y],
- juger que le mandat de syndic qu'il s'est vu confier à l'issue de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 28 septembre 2018 est parfaitement régulier,
- juger que les assemblées générales des copropriétaires de l'immeuble tenues le 5 juillet 2019 et le 12 juillet 2019 sont régulières,
- condamner solidairement M. et Mme [Y] à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts,
- condamner solidairement les mêmes à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner solidairement aux entiers dépens,
En tout état de cause,
- condamner solidairement M. et Mme [Y] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner solidairement aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 décembre 2025.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1. Sur la recevabilité des demandes d'annulation des deux assemblées générales du 28 juin 2019
M. et Mme [Y] font valoir essentiellement que :
- il leur a été notifié la régularisation de charges par les courriers recommandés réceptionnés le 25 juillet 2017 et non les procès-verbaux d'assemblée générale,
- le mandat du syndic étant nul depuis le 28 décembre 2018, les notifications les procès-verbaux n'ont pas été effectuées « par le syndic » comme le prévoit l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur,
- les convocations aux assemblées générales sont irrégulières comme émanant d'une personne sans qualité pour y procéder,
- les notifications ne contiennent pas la reproduction de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur,
- le point de départ du délai de prescription n'a donc pas commencé à courir et leur action n'est pas prescrite.
Le syndicat des copropriétaires et le syndic répliquent essentiellement que :
- la matérialité des notifications est incontestable,
- celles-ci sont régulières,
- le mandat du syndic est valide,
- le délai de deux mois pour contester la validité d'une assemblée générale court même en cas d'irrégularités.
Réponse de la cour
Selon l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, applicable à l'espèce, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Le délai de deux mois est un délai de forclusion et non de prescription (3e Civ., 19 décembre 2007, pourvoi n° 06-21.410, Bull. 2007, III, n° 228).
Et il résulte de l'article 18, alinéa 2, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, applicable à l'espèce, que la notification ci-dessus doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte de l'article 42 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965.
Ce texte n'impose pas que la reproduction de l'article précité figure sur un courrier distinct du procès-verbal de l'assemblée générale (3e Civ., 11 avril 2019, pourvoi n° 18-14.692).
Est régulière, la notification du procès-verbal qui se termine par la citation du texte de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, précisant l'existence d'un délai de recours de deux mois (3e Civ., 31 mai 2000, pourvoi n° 98-19.223, Bulletin civil 2000, III, n° 118). La prescription de l'article précité, selon laquelle la notification des décisions doit être faite par le syndic dans le délai d'un mois à compter de l'assemblée générale, étant sans incidence sur le droit de recours de tout copropriétaire, que le délai ait ou non été respecté, l'absence de reproduction de cette disposition dans la notification n'entraîne pas la nullité ou l'inefficacité de celle-ci (en ce sens, 3e Civ., 23 septembre 2009, pourvoi n° 08-17.720, Bull. 2009, III, n° 199).
Le délai de forclusion de l'article 42, alinéa 2, s'applique aux actions qui ont pour objet de contester les décisions d'assemblée générale, même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière (3e Civ., 19 décembre 2007, pourvoi n° 06-21.410, Bull. 2007, III, n° 228).
Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour rejeter la demande d'annulation d'une décision d'assemblée générale fondée sur le fait que la notification du procès-verbal de cette assemblée avait été effectuée par un syndic dépourvu de qualité par suite de l'annulation ultérieure de sa désignation, retient que les requérants, qui avaient reçu notification du procès-verbal de cette assemblée générale, avaient été informés tant de son contenu que du délai de contestation prévu à l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et n'avaient pas agi dans ce délai (3e Civ., 8 juin 2011, pourvoi n° 10-15.484, Bull. 2011, III, n° 100).
En l'espèce, il résulte suffisamment des deux avis de réception des plis recommandés adressés à M. et Mme [Y] le 24 juillet 2019 avec un courrier d'information à leur attention, signés le 25 juillet 2019 et portant la mention « PV.AG 280619 », la preuve que les procès-verbaux des deux assemblées générales du 28 juin 2019 leur ont été notifiés le 25 juillet 2019.
Par ailleurs, les procès-verbaux des deux assemblées générales reproduisent, en dernière page, l'alinéa 2 de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. S'il est exact que cette rédaction n'était plus en vigueur à la date de notification des procès-verbaux des assemblées générales du 28 juin 2019, l'existence d'un délai de recours de deux mois est néanmoins rappelée. La différence de rédaction porte uniquement sur le délai de notification des décisions par le syndic, lequel est sans incidence sur le droit de recours du copropriétaire, de sorte que l'absence de reproduction de la disposition dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018 n'entraîne pas la nullité ou l'inefficacité de la notification.
M. et Mme [Y], qui ont reçu notification des procès-verbaux des assemblées générales, ont été informés tant de leur contenu que du délai de contestation prévu à l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et n'ont pas agi dans ce délai, sont mal fondés à arguer de ce que celui-ci n'a pas commencé à courir, en raison de la nullité de plein droit du mandat du syndic.
Au vu de ce qui précède, le jugement est confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de M. et Mme [Y] tendant à l'annulation des assemblées générales du 28 juin 2019 à 14 heures et du 28 juin 2019 à 15 heures, le motif de la forclusion étant toutefois substitué à celui de la prescription.
2. Sur l'annulation des assemblées générales des 5 et 12 juillet 2019
Le syndicat des copropriétaires fait valoir essentiellement que :
- la cause de nullité des assemblées générales relevée par le premier juge n'existe pas,
- le mandat du syndic était parfaitement valable,
- un compte bancaire dédié au fonds travaux était déjà ouvert dans les livres de la Banque Rhône-Alpes avant le mois de décembre 2018,
- les cotisations au fonds de travaux ont été portées sur ce compte,
- les moyens développés par M. et Mme [Y] ne caractérisent pas d'irrégularités de forme ou de fond, ou d'abus de majorité de nature à emporter la nullité des assemblées générales.
Le syndic ajoute essentiellement que l'assemblée générale du 5 juillet 2019 l'a dispensé d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
M. et Mme [Y] font valoir essentiellement que :
- le mandat du syndic est nul de plein droit à compter du 28 décembre 2018 en raison du défaut d'ouverture, dans les trois mois de sa désignation, d'un compte bancaire séparé rémunéré pour les cotisations versées au titre du fonds de travaux et de l'absence de versement effectif sur ce compte des cotisations,
- la nullité du mandat du syndic entraîne l'annulation des assemblées générales convoquées par le syndic.
Réponse de la cour
Il résulte de l'article 18, II, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, que le syndic est chargé :
- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat,
- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2.
La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
Les assemblées convoquées par le syndic dénué de mandat sont annulables (3e Civ., 7 décembre 1988, pourvoi n° 87-13.534, Bulletin 1988 III n° 179 ; 3e Civ., 7 juillet 1999, pourvoi n° 97-19.799, Bull. 1999, III, n° 163).
En l'espèce, M. et Mme [Y] ne contestent pas le respect par le syndic de l'obligation mentionnée au troisième alinéa du II de l'article 18 précité. Le débat porte exclusivement sur l'obligation énoncée au quatrième alinéa, tenant à l'ouverture d'un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel doivent être versées sans délai les cotisations au fonds de travaux.
Sur ce point, le premier juge a exactement retenu, d'une part, que le syndic disposait d'un délai de trois mois à compter du 28 septembre 2018, soit jusqu'au 28 décembre 2018 inclus, pour ouvrir ce compte, d'autre part, que si l'article 18, II, de la loi du 10 juillet 1965 permet à l'assemblée générale des copropriétaires de dispenser le syndic de l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé, cette dispense ne s'applique pas au compte rémunéré dédié au fonds de travaux, de sorte qu'il importe peu que le syndic ait bénéficié d'une dispense à l'issue de l'assemblée générale du 5 juillet 2019.
Pour justifier du respect de l'obligation mentionnée au quatrième alinéa de l'article précité, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, pour la première fois à hauteur d'appel, une pièce n° 37 composée :
- d'un relevé d'un « compte travaux » ouvert à son nom dans les livres de la Banque Rhône-Alpes par la société régie [E] [B], son précédent syndic, faisant état d'un « solde précédent » de 481 euros et du versement de 3,07 euros d'« intérêts sur livret A » le 31 décembre 2018,
- d'un extrait du grand livre daté du 29 octobre 2018, couvrant la période du 1er avril 2017 au 31 mars 2018.
Si cette pièce permet de justifier de l'ouverture, avant le 28 décembre 2018, d'un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, dédié au versement des cotisations au fonds de travaux, elle est insuffisante, en revanche, pour rapporter la preuve que le syndic a effectivement versé dessus, sans délai, les cotisations au fonds de travaux payées par les copropriétaires, alors pourtant qu'il ressort des relevés de compte produits par M. et Mme [Y] que de telles cotisations ont été appelées le 1er octobre 2018, soit dans le délai de trois mois suivant la désignation du syndic.
D'ailleurs, l'ouverture par le syndic d'un compte rémunéré dédié au versement des cotisations au fonds de travaux dans les livres de la société CIC Lyonnaise de banque le 9 avril 2020 et le fait pour le syndicat des copropriétaires de ne justifier qu'à hauteur d'appel de l'existence du compte ouvert dans les livres de la Banque Rhône-Alpes permettent de confirmer que le syndic ignorait l'existence de ce compte et qu'il n'a versé aucune somme dessus dans les mois suivant sa désignation.
Au vu de ce qui précède, le jugement est confirmé en ce qu'il a retenu que le mandat accordé le 28 septembre 2018 au syndic est nul de plein droit à compter du 28 décembre 2018, ce qui entraîne subséquemment l'annulation des assemblées générales du 5 juillet 2019 et du 12 juillet 2019.
3. Sur les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires et du syndic
La cour ayant confirmé le jugement déféré en ce qu'il a fait droit à la demande de M. et Mme [Y] d'annulation des assemblées générales des 5 et 12 juillet 2019, le jugement est également confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires et le syndic de leurs demandes de dommages-intérêts.
4. Sur les frais irrépétibles et les dépens
Le jugement est encore confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et à payer à M. et Mme [Y] une somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles.
Il est en revanche infirmé en ce qu'il a rejeté leurs demandes dirigées contre le syndic au titre des frais irrépétibles et des dépens, et en ce qu'il a rejeté leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure.
Par infirmation partielle du jugement et par ajout à celui-ci, il convient de :
- condamner le syndicat des copropriétaires, partie perdante au principal, à payer à M. et Mme [Y] une somme supplémentaire de 1000 euros au titre des frais irrépétibles qu'ils ont dû engager en appel,
- condamner le syndic, qui succombe également à titre principal, à leur payer une somme totale de 2500 euros au titre des frais irrépétibles qu'ils ont dû engager en première instance et en appel,
- condamner le syndic, in solidum avec le syndicat des copropriétaires, à supporter les dépens de première instance et d'appel.
Les demandes de M. et Mme [Y] étant partiellement fondées, il y a lieu de faire application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 19 juillet 1965, et de dire qu'ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Les émoluments proportionnels de recouvrement ou d'encaissement des huissiers de justice sont en application de l'article R. 444-55 du code de commerce à la charge du débiteur pour ceux mentionnés au numéro 128 du tableau 3-1 annexé à l'article R. 444-3 du code de commerce (recouvrement ou encaissement après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet, des sommes dues en application d'une décision de justice, d'un acte ou d'un titre en forme exécutoire) et à la charge du créancier pour ceux mentionnés au numéro 129 du tableau 3-1 annexé à l'article R. 444-3 du code de commerce (recouvrement ou encaissement, après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet, des sommes dues par un débiteur).
Cette répartition ne peut être remise en cause par le juge, sauf dans les litiges civils nés du code de la consommation en application de l'article R. 631-4 du code de la consommation.
Le présent litige n'étant pas un litige de consommation, la demande de M. et Mme [Y] tendant à voir inclure dans les dépens « les sommes prévues par les articles R.444-3 et ses annexes, et A.444-31 du code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale » sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [I] [Y] et Mme [Z] [P] épouse [Y] tendant à :
- obtenir la condamnation de la société régie BCP - [M] - Carrier - [Localité 4] à leur payer une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- être dispensés de participation à la dépense commune des frais de procédure répartie entre les autres copropriétaires de l'immeuble,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant au jugement,
Condamne la société régie BCP - [M] - Carrier - [Localité 4] à payer à M. [I] [Y] et Mme [Z] [P] épouse [Y] la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 7] à [Localité 7] à payer à M. [I] [Y] et Mme [Z] [P] épouse [Y] la somme de 1000 euros sur le même fondement au titre des frais irrépétibles d'appel,
Condamne la société régie BCP - [M] - Carrier - [Localité 4], in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 7] à [Localité 7], aux dépens de première instance et d'appel,
Dispense M. [I] [Y] et Mme [Z] [P] épouse [Y] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
Déboute M. [I] [Y] et Mme [Z] [P] épouse [Y] de leur demande tendant à voir inclure dans les dépens « les sommes prévues par les articles R.444-3 et ses annexes, et A.444-31 du code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale ».
La greffière, La Présidente,