CA Dijon, 1re ch. civ., 3 mars 2026, n° 25/00784
DIJON
Arrêt
Autre
S.C.I. [Localité 1]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CLOS DE [Localité 2]
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
1re chambre civile
ARRÊT DU 03 MARS 2026
N° RG 25/00784 - N° Portalis DBVF-V-B7J-GV6C
MINUTE N°
Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du 20 mai 2025,
rendue par le président du tribunal judiciaire de Mâcon - RG : 24/00139
APPELANTE :
S.C.I. [N] [T]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Assistée de Me Sandra GARCIA, avocat au barreau de LYON, plaidant, et représentée par Me Georges BUISSON, membre de la SELARL CABINET COTESSAT-BUISSON, avocat au barreau de MACON, postulant
INTIMÉ :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CLOS DE [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la REGIE [W], dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Assisté de Me Catherine GAUTHIER substituée à l'audience par Me BIER, membre de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON, plaidants, et représenté par Me Isabelle QUOIZOLA, avocat au barreau de MACON, postulant
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :
Olivier MANSION, Président de chambre,
Leslie CHARBONNIER, Conseiller,
Bénédicte KUENTZ, Conseiller,
Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 03 Mars 2026,
ARRÊT : rendu contradictoirement,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
[Adresse 3] est un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 4] composé de 9 villas réparties en 9 lots.
La SCI [N] [T] est propriétaire du lot 9 au sein de la copropriété le [Adresse 5].
La SCI [N] [T] a réalisé des travaux d'aménagements.
Par courriers des 20 mars 2023, 6 avril 2023 et 26 juin 2023, la Sarl Régie [W], es qualités de syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3], a mis en demeure la SCI [N] [T] de remettre en état les parties communes de la copropriété et de se conformer au règlement de copropriété.
Selon l'assemblée générale du 30 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a autorisé son syndic, la Régie [W], a introduire une action en justice à l'encontre de la SCI [N] [T], représentée par Mme [V] [T], propriétaire de la villa n°9.
Par acte du 13 août 2024, le syndicat des copropriétaires du Clos de l'Hermitage, représenté par son syndic en exercice, la Sarl Régie [W], a fait assigner la SCI [N] [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Mâcon aux fins, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 1240 du code civil, de :
- juger l'action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de l'Hermitage, représenté par son syndic en exercice, recevable et bien fondée.
- faire injonction à la SCI [N] [T] de remettre en état la copropriété et notamment :
* la démolition des constructions non autorisées : partie du mur ajoutée par la SCI [N] [T], installation bois pour local de rangement poubelles, palissades bois et grillage, enrobé de l'allée, portail avec piliers et clôture fermant l'accès au terrain de Mme [T].
* l'enlèvement des objets entreposés sur les parties communes : jardinières, paniers de basket, baignoire jardinière, aire de loisirs, équipements sportifs, baignoire peinte en gris, poubelle marquée n°9, bac plastique, matériaux et objets entreposés.
* l'enlèvement des clôtures non autorisées autour de sa propriété.
* l'enlèvement de la caméra tournée vers l'[Adresse 7].
* cesser son activité commerciale non autorisée.
La SCI [N] [T] s'est opposée à ces demandes.
Par ordonnance du 20 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Mâcon a:
- condamné la SCI [N] [T] a cessé son activité commerciale non autorisée et à procéder à la remise en état de la copropriété sise [Adresse 8] à Cluny 71250 et notamment :
* la démolition des constructions non autorisées : partie du mur ajoutée par la SCI [N] [T], installation bois pour local de rangement poubelles, palissades bois et grillage, enrobé de l'allée, portail avec piliers et clôture fermant l'accès au terrain de Mme [T].
* l'enlèvement des objets entreposés sur les parties communes : jardinières, paniers de basket, baignoire jardinière, aire de loisirs, équipements sportifs, baignoire peinte en gris, poubelle marquée n°9, bac plastique, matériaux et objets entreposés.
* l'enlèvement des clôtures non autorisées autour de sa propriété.
* l'enlèvement de la caméra tournée vers l'[Adresse 7].
- dit que cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 100 euros par jour de retard au-delà d'un délai de 30 jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir et ce pour une période de trois mois.
- dit n'y avoir lieu à référé concernant la demande de provision.
- condamné la SCI [N] [T] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la Régie [W], la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner la SCI [N] [T] aux dépens.
- rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 19 juin 2025, la SCI [N] [T] a interjeté appel de cette décision.
Par conclusions d'appelante notifiées par RPVA le 30 décembre 2025, la SCI [N] [T] demande à la cour, au visa des articles 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, 834 et 835 du code de procédure civile, 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, 1353 du code civil, de:
- confirmer l'ordonnance rendue le 20 mai 2025 par le tribunal judiciaire de Macon en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé concernant la demande de provision.
- infirmer la même ordonnance pour le surplus et statuant à nouveau,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
- prendre acte qu'elle a procédé à l'enlèvement de l'installation en bois pour le local de rangement poubelle, des palissades bois et grillages, ainsi que les objets entreposés soit jardinières, panier de basket, baignoire jardinière, aire de loisir, équipements sportifs, baignoire peinte en gris, poubelle marquée n° 9, bac plastique, matériaux et objets entreposés.
en tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires la [Adresse 6] de [Localité 2] représenté par son syndic en exercice à lui verser la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins du procès.
- condamner le même aux entiers dépens.
Par conclusions d'intimé et d'appel incident notifiées par RPVA le 06 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la Régie [W], demande à la cour, au visa des articles 9 de la loi du 10 juillet 1965, 834 et 835 du code de procédure civile, 1240 du code civil, de :
- confirmer l'ordonnance rendue le 20 mai 2025 par le président du tribunal judiciaire de
Macon statuant en référé en ce qu'elle condamne la SCI [N] [T] à cesser son activité commerciale non autorisée et à procéder à la remise en état de la copropriété sis [Adresse 4] à Cluny (71250), dit que cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 100 euros par jour de retard au-delà d'un délai de 30 jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir et ce pendant une période de trois mois ; condamne la SCI [N] [T] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle dit n'y avoir lieu à référé concernant la demande de provision et statuant à nouveau :
- condamner la SCI [N] [T] à lui payer à titre provisionnel la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.
Y ajoutant,
- débouter la SCI [N] [T] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
- condamner [N] [T] à lui payer la somme provisionnelle de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner la même aux entiers dépens de la procédure d'appel qui seront recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile par Maître Isabelle Quoizola, avocat au barreau de Macon qui en fait la demande.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.
Motifs,
1/ Sur la demande d'infirmation pour défaut de motivation en droit
La SCI [N] [T] reproche au syndicat des copropriétaires de ne pas fonder en droit ses prétentions estimant que ce seul motif, qui rend difficile sa défense, doit conduire à l'infirmation de l'ordonnance entreprise, sur le fondement de l'article 56 du code de procédure civile.
Or, l'article 56 du code de procédure civile énonce les mentions que l'acte d'assignation doit contenir.
Il prévoit notamment que l'assignation doit contenir un exposé des moyens en fait et en droit.
L'omission de chacune des différentes mentions obligatoires contenues dans l'acte d'assignation prévues à l'article 56 du code de procédure civile constitue un vice de forme qui peut être sanctionné par la nullité s'il est prouvé que l'irrégularité cause un grief.
Or, la cour n'est aucunement saisie d'une demande en annulation de l'acte d'assignation mais d'une demande d'infirmation du jugement, sanction qui n'est aucunement prévue par le texte.
En tout état de cause, pour ordonner la remise en état des lieux et la cessation de l'activité commerciale de la SCI appelante, le premier juge, saisi d'une demande fondée indifférement sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile et qui a fait une juste application de l'article 12 du même code, a considéré que la SCI [N] [T] avait entrepris des travaux d'aménagement au sein de la copropriété non autorisés par le règlement de copropriété en dépit du droit de jouissance des autres copropriétaires et que l'appropriation par un copropriétaire d'une partie commune de l'immeuble en y entreprenant des travaux tout comme un usage de son lot non conforme caractérisaient le trouble manifestement illicite visé aux dispositions de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile.
La cour observe que le syndicat des copropriétaires visait indifférement dans le dispositif de ses écritures de première instance, tout comme en appel, les articles 834 et 835 du code de procédure civile et que le premier juge, conformément à l'article 12 du code de procédure civile, a rendu sa décision au visa de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.
Dans le contenu de ses écritures, le syndicat des copropriétaires, reprenant les motifs du premier juge, fonde désormais sa demande exclusivement sur les dispositions de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.
Les prétentions du syndicat des copropriétaires sont donc parfaitement fondées en droit.
2/ Sur la cessation de l'activité de chambre d'hôtes
A l'appui de sa demande d'infirmation, la SCI [N] [T] soutient qu'il n'appartient pas au juge des référés d'interpréter un règlement de copropriété; qu'au cas particulier si le règlement de copropriété prévoit que l'ensemble immobilier est à destination exclusive d'habitation, il est expressément prévu une dérogation pour le lot n°9 qui lui appartient de sorte qu'elle peut exercer une activité professionnelle commerciale.
Elle précise que la qualification d'une activité de location meublée s'apprécie au regard des critères de services para-hôteliers à savoir qu'une telle activité est de nature commerciale si elle comprend trois des quatre services prévus (nettoyage quotidien des locaux, petit déjeuner, fourniture du linge de lit, réception des clients); qu'en ce qui la concerne elle se contente de fournir un petit déjeuner sur commande et du linge de lit de sorte que seuls deux critères renvoient aux services para-hôteliers et que son activité ne constitue donc pas une activité commerciale.
Elle ajoute que plusieurs autres copropriétaires se livrent à des activités commerciales de chambre d'hôtes sans pour autant subir une quelconque procédure judiciaire.
Le syndicat des copropriétaires répond que la SCI [T] fait un usage de son lot contraire à sa destination prévue au règlement.
Selon l'article 835 alinéa 1 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celle à jouissance privative.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction au droit des copropriétaires en dehors de celle qui serait justifiée par la destination de l'immeuble, tel que défini aux actes, par ses caractères ou sa situation.
L'article 9 de la même loi prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
En l'espèce, le règlement de copropriété, dans son chapitre 1 intitulé 'Destination de l'ensemble immobilier' prévoit que: « l'ensemble immobilier est destiné, exclusivement, à usage d'habitation. Sont interdits tous autres usages, même professionnels, à l'exception toutefois des locaux constitués par la laverie et de la pièce de 25,35 m² comprises au rez-de-chaussée du lot 9 de l'état descriptif de division, lesquels locaux pourront être occupés à usage professionnel ou commercial. »
Il n'est pas contesté que la SCI [N] [T] peut utiliser la laverie et la pièce de 25,37 m² comprises dans son lot à des fins professionnelles ou commerciales.
Le règlement de copropriété ne donne lieu à aucune interprétation dès lors qu'il est parfaitement clair sur ce point.
Comme le soutient le syndicat des copropriétaires, tel que l'a relevé le premier juge la SCI [N] [T] utilise le bien entier en tant que gîte ou chambres d'hôtes ce qui résulte des annonces Internet de différents sites permettant de constater que plusieurs chambres sont louées ainsi que les parties extérieures.
Pour obtenir l'infirmation de la décision déférée, la SCI [N] [T] remet en cause le caractère commercial de son activité.
Au terme de l'article L324-3 du code du tourisme, les chambres d'hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations.
L'activité de location de chambres d'hôtes consiste en la fourniture groupée de la nuitée et du petit-déjeuner. La location est assortie, au minimum, de la fourniture du linge de maison ( C. tourisme, art. D. 324-14, al. 2 ). Elle est limitée à un nombre maximal de cinq chambres pour une capacité maximale d'accueil de quinze personnes. L'accueil est assuré par l'habitant ( C. tourisme, art. D. 324-13 ).
Si elle est habituelle, exploitée toute l'année ou à la saison, l'activité de location de chambres d'hôtes constitue une activité professionnelle qui relève du régime fiscal de la para-hôtellerie et non de celui de la location meublée.
Au cas particulier, il n'est nullement soutenu que la SCI [N] [T], qui est inscrite au registre du commerce et des sociétés, exercerait cette activité à titre occasionnel.
Le fait que d'autres copropriétaires se livreraient à des activités commerciales de chambres d'hôtes sans pour autant subir une quelconque procédure judiciaire est inopérant.
L'ordonnance déférée est donc confirmée en ce qu'elle a condamné la SCI [N] à cesser son activité commerciale non autorisée.
3/ Sur la démolition des constructions
Le SDC soutient que la SCI [N] [T] a réalisé des travaux d'aménagement qui empiètent sur les parties communes sans pour autant avoir obtenu l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires.
a- sur la partie du mur ajoutée par la SCI [N] [T].
Si le procès verbal de constat établi le 7 mars 2023 par Me [Z] indique simplement que la propriété (l'ensemble immobilier le Clos de l'Hermitage) est close sur la route principale par un mur en pierres jointées qui se prolonge sur l'[Adresse 7] jusqu'à la villa n°9 [T] et que ce mur de la copropriété comporte des traces de bouchage jusqu'à l'ensemble immobilier de Mme [T], il permet également de vérifier qu'en côté opposé, il existe la même configuration des lieux à savoir un mur en pierres séches et jointées qui est non relié à l'ensemble immobilier à la suite sur la copropriété.
Or, par courriel du 7 janvier 2023, Mme [V] [T] reconnait avoir entrepris des travaux extérieurs pour embellir l'entrée et les abords des lieux sans pour autant juistifier d'autorisations en ce sens.
Le trouble manifestement illicite étant établi, l'ordonnance déférée est confirmée sur ce point.
b- sur l'installation en bois pour local de rangement poubelles, les pallissades bois et grillage
La SCI [N] [T] qui ne conteste pas le trouble généré par ces éléments, soutient sans le démontrer avoir procédé à l'enlèvement ou la dépose de ces derniers.
L'ordonnance déférée ne peut être que confirmée de ces chefs.
c- sur l'enrobée de l'allée
Le commissaire de justice a constaté, au terme du même procès verbal, la présence d'une tranchée/saignée rebouchée sur l'enrobé de l'allée démarrant du muret de la villa n°8 '[T] mère' traversant la voie jusqu'à un tampon fonte avec sortie d'un câble électrique.
Si la SCI [N] [T] soutient qu'elle ne peut être condamnée à réaliser des travaux de remise en état sur un autre lot que celui lui appartenant, elle ne conteste pas pour autant être à l'origine desdits travaux dont il n'est nullement constaté au terme du procès verbal qu'ils auraient été réalisés sur le lot n°8 appartenant à Mme [T] mère mais qui sont décrits comme démarrant du muret de ce lot pour traverser l'allée, ce qui correspond manifestement à une partie commune.
L'ordonnance déférée est encore confirmée sur ce point, le trouble manifestement illicite étant établi.
d- sur le portail avec piliers fermant l'accès au terrain de Mme [T]
La SCI [N] [T] soutient qu'il n'est pas justifié d'un quelconque empiètement de ces éléments sur les parties communes de la copropriété, éléments qu'elle reconnait néanmoins avoir installés.
Le commissaire de justice a constaté au bout de l'allé [Adresse 9] entre les villas n°6 et n°5, l'installation d'un portail avec piliers et clôture fermant l'accès au terrain privé appartenant à Mme [T].
Toutefois, la seule production de ce procès verbal de constat auquel est annexé le plan de l'état des lieux de la copropriété ne permet pas de vérifier l'empiètement allégué et donc l'existence d'un trouble manifestement illicite.
L'ordonnance déférée est donc infirmée sur ce point.
4/ Sur l'enlèvement des objets entreposés
Le premier juge a condamné la SCI [N] [T] à enlever les objets entreposés sur les parties communes à savoir : jardinières, panier de basket, baignoire jardinière, aire de loisirs, équipements sportifs, baignoire peinte en gris, poubelle marquée n°9, bac plastique, matériaux et objets entreposés.
Si la SCI [N] [T] ne consteste pas avoir installé des jardinières fleuries devant son lot ainsi que divers équipements sportifs, soutenant que ces installations avaient uniquement pour objectif d'embellir et d'améliorer son lot, elle n'apporte aucun élément de preuve pour justifier, comme elle l'affirme, avoir procédé à l'enlèvement des éléments litigieux de sorte que l'ordonnance entreprise est confirmée sur ce point.
5/ Sur l'enlèvement des clôtures non autorisées
La SCI appelante conclut à l'infirmation du chef de jugement la condamnant à procéder à l'enlèvement des clôtures non autorisées au motif que cette condamnation a déjà été évoquée dans les demandes du SDC au titre de l'enlèvement des grillages et palissade en bois.
Le commissaire de justice, dans son procès verbal du 7 mars 2023, a constaté tout à la fois :
- que la copropriétaire Mme [T] a clos par palissades bois et grillage des emplacements déclarés réservés pour le stationnement de véhicule.
- au bout de l'[Adresse 7] entre les villas n°6 et n°5, l'installation d'un portail avec piliers et clôture fermant l'accès à un terrain privé appartenant à Mme [T].
Il existe donc deux grillages ou clôtures distincts, le premier étant relatif au lot n°9 appartenant à la SCI [N] [T] et le second étant situé entre les lots 5 et 6 appartenant également à la SCI appelante.
L'empiètement de la clôture au bout de l'[Adresse 7] entre les villas n°6 et n°5 fermant l'accès à la propriété de la SCI n'est, pas plus que celui des piliers, démontré à la présente procédure par les éléments au dossier de sorte que le trouble manifestement illicite n'est pas établi.
En conséquence, le jugement déféré est infirmé en ce qu'il condamne la SCI [N] [T] à procéder à l'enlèvement des clôtures non autorisées au bout de l'[Adresse 7] au droit des villas n°5 et 6.
Dès lors qu'il subsiste un grillage non autorisé sur le lot 9, le motif condamnant la SCI [N] [T] à enlever les clôtures non autorisées autour de la propriété est confirmé, fût-il superfétatoire.
6/ Sur l'enlèvement de la caméra
Le premier juge a condamné la SCI [N] [T] à procéder à l'enlèvement d'une caméra de télésurveillance au motif qu'elle est tournée vers les parties communes.
La SCI appelante soutient avoir procédé à l'installation d'un système de vidéosurveillance dans ses parties privatives, droit qu'elle estime légitime comme ne portant aucunement atteinte à la copropriété ou aux copropriétaires, le système n'ayant pas vocation à filmer les parties communes mais uniquement ses parties privatives.
Le procès verbal de constat du 7 mars 2023 permet toutefois de vérifier qu'à l'arrière de la villa n°9 se trouve une caméra tournée en direction de l'allée de la copropriété.
Si la SCI [N] [T] est légitime à mettre en place une caméra sur ses parties privatives, elle n'est pas autorisée à diriger celle-ci en direction des parties communes.
Aussi, la décision déférée est réformée et il convient non pas de condamner la SCI appelante à enlever la caméra mais à diriger cette dernière en direction de ses parties privatives sans qu'elle puisse englober une quelconque partie commune.
7/ Sur l'appel incident et la demande de provision
Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le premier juge a rejeté la demande de provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice du syndicat des copropriétaires au motif que celui-ci ne rapportait pas la preuve de l'existence d'un tel préjudice.
Le syndicat des copropriétaires soutient subir un préjudice du fait des empiètements
et des manquements d'un de ces copropriétaires.
La SCI [N] [T] fait valoir à ce stade que les actions judiciaires apparaissent à géométrie variables, certains copropriétaires exerçant la même activité sans être inquiétés et que les irrégularités affectant les résolutions des assemblées générales sont fréquentes.
Si l'argument concernant les activités des autres copropriétaires est inopérant, la cour ne peut que constater que la SCI appelante ne tire aucune conséquence et ne forme aucune prétention en lien avec les irrégularités alléguées au titre des résolutions des assemblées générales.
Il a été suffisamment démontré que la SCI [N] [T] empiétait sur les parties communes par des constructions ou installations de tout type, jardinières, portiques de sport...
Ces empiètements générent nécessairement un préjudice de sorte que la créance du SDC n'est pas sérieusement contestable.
La décision déférée est donc infirmée de ce chef et la SCI [N] [T] est condamnée au paiement d'une provision de 1 000 euros.
8/ Sur les demandes accessoires
L'ordonnance déférée est confirmée sur les dépens et les frais prévus à l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI [N] [T], succombante en appel, est condamnée aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés par Me Isabelle Quoizala, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour de sorte que les demandes de ce chefs sont rejetées.
Par ces motifs
La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,
- confirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle condamne la SCI [N] [T] à enlèver le portail avec piliers et clôtures fermant l'accès au terrain de Mme [T] (celui situé entre les villas n°5 et 6) et la caméra tournée vers l'[Adresse 7] et en ce qu'elle dit n'y avoir lieu à référé concernant la demande de provision formée par le SDC.
Statuant à nouveau des chefs réformés,
- dit n'y avoir lieu à référé sur la question du portail avec piliers et clôtures fermant l'accès au terrain de Mme [T], celui situé entre les villas n°5 et 6.
- condamne la SCI [N] [T] à diriger la caméra installée sur ses parties privatives en direction uniquement de celles-ci.
- condamne la SCI [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la Régie [W], une provision de 1 000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice.
- Condamne la [N] [T] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés par Me Isabelle Quoizala, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- Dit n'y avoir lieu à application des dispositions l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour, rejette les demandes en ce sens.
Le greffier Le président
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CLOS DE [Localité 2]
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
1re chambre civile
ARRÊT DU 03 MARS 2026
N° RG 25/00784 - N° Portalis DBVF-V-B7J-GV6C
MINUTE N°
Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du 20 mai 2025,
rendue par le président du tribunal judiciaire de Mâcon - RG : 24/00139
APPELANTE :
S.C.I. [N] [T]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Assistée de Me Sandra GARCIA, avocat au barreau de LYON, plaidant, et représentée par Me Georges BUISSON, membre de la SELARL CABINET COTESSAT-BUISSON, avocat au barreau de MACON, postulant
INTIMÉ :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CLOS DE [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la REGIE [W], dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Assisté de Me Catherine GAUTHIER substituée à l'audience par Me BIER, membre de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON, plaidants, et représenté par Me Isabelle QUOIZOLA, avocat au barreau de MACON, postulant
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :
Olivier MANSION, Président de chambre,
Leslie CHARBONNIER, Conseiller,
Bénédicte KUENTZ, Conseiller,
Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 03 Mars 2026,
ARRÊT : rendu contradictoirement,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
[Adresse 3] est un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 4] composé de 9 villas réparties en 9 lots.
La SCI [N] [T] est propriétaire du lot 9 au sein de la copropriété le [Adresse 5].
La SCI [N] [T] a réalisé des travaux d'aménagements.
Par courriers des 20 mars 2023, 6 avril 2023 et 26 juin 2023, la Sarl Régie [W], es qualités de syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3], a mis en demeure la SCI [N] [T] de remettre en état les parties communes de la copropriété et de se conformer au règlement de copropriété.
Selon l'assemblée générale du 30 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a autorisé son syndic, la Régie [W], a introduire une action en justice à l'encontre de la SCI [N] [T], représentée par Mme [V] [T], propriétaire de la villa n°9.
Par acte du 13 août 2024, le syndicat des copropriétaires du Clos de l'Hermitage, représenté par son syndic en exercice, la Sarl Régie [W], a fait assigner la SCI [N] [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Mâcon aux fins, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 1240 du code civil, de :
- juger l'action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de l'Hermitage, représenté par son syndic en exercice, recevable et bien fondée.
- faire injonction à la SCI [N] [T] de remettre en état la copropriété et notamment :
* la démolition des constructions non autorisées : partie du mur ajoutée par la SCI [N] [T], installation bois pour local de rangement poubelles, palissades bois et grillage, enrobé de l'allée, portail avec piliers et clôture fermant l'accès au terrain de Mme [T].
* l'enlèvement des objets entreposés sur les parties communes : jardinières, paniers de basket, baignoire jardinière, aire de loisirs, équipements sportifs, baignoire peinte en gris, poubelle marquée n°9, bac plastique, matériaux et objets entreposés.
* l'enlèvement des clôtures non autorisées autour de sa propriété.
* l'enlèvement de la caméra tournée vers l'[Adresse 7].
* cesser son activité commerciale non autorisée.
La SCI [N] [T] s'est opposée à ces demandes.
Par ordonnance du 20 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Mâcon a:
- condamné la SCI [N] [T] a cessé son activité commerciale non autorisée et à procéder à la remise en état de la copropriété sise [Adresse 8] à Cluny 71250 et notamment :
* la démolition des constructions non autorisées : partie du mur ajoutée par la SCI [N] [T], installation bois pour local de rangement poubelles, palissades bois et grillage, enrobé de l'allée, portail avec piliers et clôture fermant l'accès au terrain de Mme [T].
* l'enlèvement des objets entreposés sur les parties communes : jardinières, paniers de basket, baignoire jardinière, aire de loisirs, équipements sportifs, baignoire peinte en gris, poubelle marquée n°9, bac plastique, matériaux et objets entreposés.
* l'enlèvement des clôtures non autorisées autour de sa propriété.
* l'enlèvement de la caméra tournée vers l'[Adresse 7].
- dit que cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 100 euros par jour de retard au-delà d'un délai de 30 jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir et ce pour une période de trois mois.
- dit n'y avoir lieu à référé concernant la demande de provision.
- condamné la SCI [N] [T] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la Régie [W], la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner la SCI [N] [T] aux dépens.
- rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 19 juin 2025, la SCI [N] [T] a interjeté appel de cette décision.
Par conclusions d'appelante notifiées par RPVA le 30 décembre 2025, la SCI [N] [T] demande à la cour, au visa des articles 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, 834 et 835 du code de procédure civile, 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, 1353 du code civil, de:
- confirmer l'ordonnance rendue le 20 mai 2025 par le tribunal judiciaire de Macon en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé concernant la demande de provision.
- infirmer la même ordonnance pour le surplus et statuant à nouveau,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
- prendre acte qu'elle a procédé à l'enlèvement de l'installation en bois pour le local de rangement poubelle, des palissades bois et grillages, ainsi que les objets entreposés soit jardinières, panier de basket, baignoire jardinière, aire de loisir, équipements sportifs, baignoire peinte en gris, poubelle marquée n° 9, bac plastique, matériaux et objets entreposés.
en tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires la [Adresse 6] de [Localité 2] représenté par son syndic en exercice à lui verser la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins du procès.
- condamner le même aux entiers dépens.
Par conclusions d'intimé et d'appel incident notifiées par RPVA le 06 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la Régie [W], demande à la cour, au visa des articles 9 de la loi du 10 juillet 1965, 834 et 835 du code de procédure civile, 1240 du code civil, de :
- confirmer l'ordonnance rendue le 20 mai 2025 par le président du tribunal judiciaire de
Macon statuant en référé en ce qu'elle condamne la SCI [N] [T] à cesser son activité commerciale non autorisée et à procéder à la remise en état de la copropriété sis [Adresse 4] à Cluny (71250), dit que cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 100 euros par jour de retard au-delà d'un délai de 30 jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir et ce pendant une période de trois mois ; condamne la SCI [N] [T] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle dit n'y avoir lieu à référé concernant la demande de provision et statuant à nouveau :
- condamner la SCI [N] [T] à lui payer à titre provisionnel la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.
Y ajoutant,
- débouter la SCI [N] [T] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
- condamner [N] [T] à lui payer la somme provisionnelle de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner la même aux entiers dépens de la procédure d'appel qui seront recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile par Maître Isabelle Quoizola, avocat au barreau de Macon qui en fait la demande.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.
Motifs,
1/ Sur la demande d'infirmation pour défaut de motivation en droit
La SCI [N] [T] reproche au syndicat des copropriétaires de ne pas fonder en droit ses prétentions estimant que ce seul motif, qui rend difficile sa défense, doit conduire à l'infirmation de l'ordonnance entreprise, sur le fondement de l'article 56 du code de procédure civile.
Or, l'article 56 du code de procédure civile énonce les mentions que l'acte d'assignation doit contenir.
Il prévoit notamment que l'assignation doit contenir un exposé des moyens en fait et en droit.
L'omission de chacune des différentes mentions obligatoires contenues dans l'acte d'assignation prévues à l'article 56 du code de procédure civile constitue un vice de forme qui peut être sanctionné par la nullité s'il est prouvé que l'irrégularité cause un grief.
Or, la cour n'est aucunement saisie d'une demande en annulation de l'acte d'assignation mais d'une demande d'infirmation du jugement, sanction qui n'est aucunement prévue par le texte.
En tout état de cause, pour ordonner la remise en état des lieux et la cessation de l'activité commerciale de la SCI appelante, le premier juge, saisi d'une demande fondée indifférement sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile et qui a fait une juste application de l'article 12 du même code, a considéré que la SCI [N] [T] avait entrepris des travaux d'aménagement au sein de la copropriété non autorisés par le règlement de copropriété en dépit du droit de jouissance des autres copropriétaires et que l'appropriation par un copropriétaire d'une partie commune de l'immeuble en y entreprenant des travaux tout comme un usage de son lot non conforme caractérisaient le trouble manifestement illicite visé aux dispositions de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile.
La cour observe que le syndicat des copropriétaires visait indifférement dans le dispositif de ses écritures de première instance, tout comme en appel, les articles 834 et 835 du code de procédure civile et que le premier juge, conformément à l'article 12 du code de procédure civile, a rendu sa décision au visa de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.
Dans le contenu de ses écritures, le syndicat des copropriétaires, reprenant les motifs du premier juge, fonde désormais sa demande exclusivement sur les dispositions de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.
Les prétentions du syndicat des copropriétaires sont donc parfaitement fondées en droit.
2/ Sur la cessation de l'activité de chambre d'hôtes
A l'appui de sa demande d'infirmation, la SCI [N] [T] soutient qu'il n'appartient pas au juge des référés d'interpréter un règlement de copropriété; qu'au cas particulier si le règlement de copropriété prévoit que l'ensemble immobilier est à destination exclusive d'habitation, il est expressément prévu une dérogation pour le lot n°9 qui lui appartient de sorte qu'elle peut exercer une activité professionnelle commerciale.
Elle précise que la qualification d'une activité de location meublée s'apprécie au regard des critères de services para-hôteliers à savoir qu'une telle activité est de nature commerciale si elle comprend trois des quatre services prévus (nettoyage quotidien des locaux, petit déjeuner, fourniture du linge de lit, réception des clients); qu'en ce qui la concerne elle se contente de fournir un petit déjeuner sur commande et du linge de lit de sorte que seuls deux critères renvoient aux services para-hôteliers et que son activité ne constitue donc pas une activité commerciale.
Elle ajoute que plusieurs autres copropriétaires se livrent à des activités commerciales de chambre d'hôtes sans pour autant subir une quelconque procédure judiciaire.
Le syndicat des copropriétaires répond que la SCI [T] fait un usage de son lot contraire à sa destination prévue au règlement.
Selon l'article 835 alinéa 1 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celle à jouissance privative.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction au droit des copropriétaires en dehors de celle qui serait justifiée par la destination de l'immeuble, tel que défini aux actes, par ses caractères ou sa situation.
L'article 9 de la même loi prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
En l'espèce, le règlement de copropriété, dans son chapitre 1 intitulé 'Destination de l'ensemble immobilier' prévoit que: « l'ensemble immobilier est destiné, exclusivement, à usage d'habitation. Sont interdits tous autres usages, même professionnels, à l'exception toutefois des locaux constitués par la laverie et de la pièce de 25,35 m² comprises au rez-de-chaussée du lot 9 de l'état descriptif de division, lesquels locaux pourront être occupés à usage professionnel ou commercial. »
Il n'est pas contesté que la SCI [N] [T] peut utiliser la laverie et la pièce de 25,37 m² comprises dans son lot à des fins professionnelles ou commerciales.
Le règlement de copropriété ne donne lieu à aucune interprétation dès lors qu'il est parfaitement clair sur ce point.
Comme le soutient le syndicat des copropriétaires, tel que l'a relevé le premier juge la SCI [N] [T] utilise le bien entier en tant que gîte ou chambres d'hôtes ce qui résulte des annonces Internet de différents sites permettant de constater que plusieurs chambres sont louées ainsi que les parties extérieures.
Pour obtenir l'infirmation de la décision déférée, la SCI [N] [T] remet en cause le caractère commercial de son activité.
Au terme de l'article L324-3 du code du tourisme, les chambres d'hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations.
L'activité de location de chambres d'hôtes consiste en la fourniture groupée de la nuitée et du petit-déjeuner. La location est assortie, au minimum, de la fourniture du linge de maison ( C. tourisme, art. D. 324-14, al. 2 ). Elle est limitée à un nombre maximal de cinq chambres pour une capacité maximale d'accueil de quinze personnes. L'accueil est assuré par l'habitant ( C. tourisme, art. D. 324-13 ).
Si elle est habituelle, exploitée toute l'année ou à la saison, l'activité de location de chambres d'hôtes constitue une activité professionnelle qui relève du régime fiscal de la para-hôtellerie et non de celui de la location meublée.
Au cas particulier, il n'est nullement soutenu que la SCI [N] [T], qui est inscrite au registre du commerce et des sociétés, exercerait cette activité à titre occasionnel.
Le fait que d'autres copropriétaires se livreraient à des activités commerciales de chambres d'hôtes sans pour autant subir une quelconque procédure judiciaire est inopérant.
L'ordonnance déférée est donc confirmée en ce qu'elle a condamné la SCI [N] à cesser son activité commerciale non autorisée.
3/ Sur la démolition des constructions
Le SDC soutient que la SCI [N] [T] a réalisé des travaux d'aménagement qui empiètent sur les parties communes sans pour autant avoir obtenu l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires.
a- sur la partie du mur ajoutée par la SCI [N] [T].
Si le procès verbal de constat établi le 7 mars 2023 par Me [Z] indique simplement que la propriété (l'ensemble immobilier le Clos de l'Hermitage) est close sur la route principale par un mur en pierres jointées qui se prolonge sur l'[Adresse 7] jusqu'à la villa n°9 [T] et que ce mur de la copropriété comporte des traces de bouchage jusqu'à l'ensemble immobilier de Mme [T], il permet également de vérifier qu'en côté opposé, il existe la même configuration des lieux à savoir un mur en pierres séches et jointées qui est non relié à l'ensemble immobilier à la suite sur la copropriété.
Or, par courriel du 7 janvier 2023, Mme [V] [T] reconnait avoir entrepris des travaux extérieurs pour embellir l'entrée et les abords des lieux sans pour autant juistifier d'autorisations en ce sens.
Le trouble manifestement illicite étant établi, l'ordonnance déférée est confirmée sur ce point.
b- sur l'installation en bois pour local de rangement poubelles, les pallissades bois et grillage
La SCI [N] [T] qui ne conteste pas le trouble généré par ces éléments, soutient sans le démontrer avoir procédé à l'enlèvement ou la dépose de ces derniers.
L'ordonnance déférée ne peut être que confirmée de ces chefs.
c- sur l'enrobée de l'allée
Le commissaire de justice a constaté, au terme du même procès verbal, la présence d'une tranchée/saignée rebouchée sur l'enrobé de l'allée démarrant du muret de la villa n°8 '[T] mère' traversant la voie jusqu'à un tampon fonte avec sortie d'un câble électrique.
Si la SCI [N] [T] soutient qu'elle ne peut être condamnée à réaliser des travaux de remise en état sur un autre lot que celui lui appartenant, elle ne conteste pas pour autant être à l'origine desdits travaux dont il n'est nullement constaté au terme du procès verbal qu'ils auraient été réalisés sur le lot n°8 appartenant à Mme [T] mère mais qui sont décrits comme démarrant du muret de ce lot pour traverser l'allée, ce qui correspond manifestement à une partie commune.
L'ordonnance déférée est encore confirmée sur ce point, le trouble manifestement illicite étant établi.
d- sur le portail avec piliers fermant l'accès au terrain de Mme [T]
La SCI [N] [T] soutient qu'il n'est pas justifié d'un quelconque empiètement de ces éléments sur les parties communes de la copropriété, éléments qu'elle reconnait néanmoins avoir installés.
Le commissaire de justice a constaté au bout de l'allé [Adresse 9] entre les villas n°6 et n°5, l'installation d'un portail avec piliers et clôture fermant l'accès au terrain privé appartenant à Mme [T].
Toutefois, la seule production de ce procès verbal de constat auquel est annexé le plan de l'état des lieux de la copropriété ne permet pas de vérifier l'empiètement allégué et donc l'existence d'un trouble manifestement illicite.
L'ordonnance déférée est donc infirmée sur ce point.
4/ Sur l'enlèvement des objets entreposés
Le premier juge a condamné la SCI [N] [T] à enlever les objets entreposés sur les parties communes à savoir : jardinières, panier de basket, baignoire jardinière, aire de loisirs, équipements sportifs, baignoire peinte en gris, poubelle marquée n°9, bac plastique, matériaux et objets entreposés.
Si la SCI [N] [T] ne consteste pas avoir installé des jardinières fleuries devant son lot ainsi que divers équipements sportifs, soutenant que ces installations avaient uniquement pour objectif d'embellir et d'améliorer son lot, elle n'apporte aucun élément de preuve pour justifier, comme elle l'affirme, avoir procédé à l'enlèvement des éléments litigieux de sorte que l'ordonnance entreprise est confirmée sur ce point.
5/ Sur l'enlèvement des clôtures non autorisées
La SCI appelante conclut à l'infirmation du chef de jugement la condamnant à procéder à l'enlèvement des clôtures non autorisées au motif que cette condamnation a déjà été évoquée dans les demandes du SDC au titre de l'enlèvement des grillages et palissade en bois.
Le commissaire de justice, dans son procès verbal du 7 mars 2023, a constaté tout à la fois :
- que la copropriétaire Mme [T] a clos par palissades bois et grillage des emplacements déclarés réservés pour le stationnement de véhicule.
- au bout de l'[Adresse 7] entre les villas n°6 et n°5, l'installation d'un portail avec piliers et clôture fermant l'accès à un terrain privé appartenant à Mme [T].
Il existe donc deux grillages ou clôtures distincts, le premier étant relatif au lot n°9 appartenant à la SCI [N] [T] et le second étant situé entre les lots 5 et 6 appartenant également à la SCI appelante.
L'empiètement de la clôture au bout de l'[Adresse 7] entre les villas n°6 et n°5 fermant l'accès à la propriété de la SCI n'est, pas plus que celui des piliers, démontré à la présente procédure par les éléments au dossier de sorte que le trouble manifestement illicite n'est pas établi.
En conséquence, le jugement déféré est infirmé en ce qu'il condamne la SCI [N] [T] à procéder à l'enlèvement des clôtures non autorisées au bout de l'[Adresse 7] au droit des villas n°5 et 6.
Dès lors qu'il subsiste un grillage non autorisé sur le lot 9, le motif condamnant la SCI [N] [T] à enlever les clôtures non autorisées autour de la propriété est confirmé, fût-il superfétatoire.
6/ Sur l'enlèvement de la caméra
Le premier juge a condamné la SCI [N] [T] à procéder à l'enlèvement d'une caméra de télésurveillance au motif qu'elle est tournée vers les parties communes.
La SCI appelante soutient avoir procédé à l'installation d'un système de vidéosurveillance dans ses parties privatives, droit qu'elle estime légitime comme ne portant aucunement atteinte à la copropriété ou aux copropriétaires, le système n'ayant pas vocation à filmer les parties communes mais uniquement ses parties privatives.
Le procès verbal de constat du 7 mars 2023 permet toutefois de vérifier qu'à l'arrière de la villa n°9 se trouve une caméra tournée en direction de l'allée de la copropriété.
Si la SCI [N] [T] est légitime à mettre en place une caméra sur ses parties privatives, elle n'est pas autorisée à diriger celle-ci en direction des parties communes.
Aussi, la décision déférée est réformée et il convient non pas de condamner la SCI appelante à enlever la caméra mais à diriger cette dernière en direction de ses parties privatives sans qu'elle puisse englober une quelconque partie commune.
7/ Sur l'appel incident et la demande de provision
Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le premier juge a rejeté la demande de provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice du syndicat des copropriétaires au motif que celui-ci ne rapportait pas la preuve de l'existence d'un tel préjudice.
Le syndicat des copropriétaires soutient subir un préjudice du fait des empiètements
et des manquements d'un de ces copropriétaires.
La SCI [N] [T] fait valoir à ce stade que les actions judiciaires apparaissent à géométrie variables, certains copropriétaires exerçant la même activité sans être inquiétés et que les irrégularités affectant les résolutions des assemblées générales sont fréquentes.
Si l'argument concernant les activités des autres copropriétaires est inopérant, la cour ne peut que constater que la SCI appelante ne tire aucune conséquence et ne forme aucune prétention en lien avec les irrégularités alléguées au titre des résolutions des assemblées générales.
Il a été suffisamment démontré que la SCI [N] [T] empiétait sur les parties communes par des constructions ou installations de tout type, jardinières, portiques de sport...
Ces empiètements générent nécessairement un préjudice de sorte que la créance du SDC n'est pas sérieusement contestable.
La décision déférée est donc infirmée de ce chef et la SCI [N] [T] est condamnée au paiement d'une provision de 1 000 euros.
8/ Sur les demandes accessoires
L'ordonnance déférée est confirmée sur les dépens et les frais prévus à l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI [N] [T], succombante en appel, est condamnée aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés par Me Isabelle Quoizala, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour de sorte que les demandes de ce chefs sont rejetées.
Par ces motifs
La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,
- confirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle condamne la SCI [N] [T] à enlèver le portail avec piliers et clôtures fermant l'accès au terrain de Mme [T] (celui situé entre les villas n°5 et 6) et la caméra tournée vers l'[Adresse 7] et en ce qu'elle dit n'y avoir lieu à référé concernant la demande de provision formée par le SDC.
Statuant à nouveau des chefs réformés,
- dit n'y avoir lieu à référé sur la question du portail avec piliers et clôtures fermant l'accès au terrain de Mme [T], celui situé entre les villas n°5 et 6.
- condamne la SCI [N] [T] à diriger la caméra installée sur ses parties privatives en direction uniquement de celles-ci.
- condamne la SCI [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la Régie [W], une provision de 1 000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice.
- Condamne la [N] [T] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés par Me Isabelle Quoizala, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- Dit n'y avoir lieu à application des dispositions l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour, rejette les demandes en ce sens.
Le greffier Le président