CA Angers, ch. a - civ., 3 mars 2026, n° 22/01622
ANGERS
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
D'[Localité 1]
CHAMBRE A - CIVILE
ERSA/ILAF
ARRET N°:
AFFAIRE N° RG 22/01622 - N° Portalis DBVP-V-B7G-FB2F
jugement du 16 juin 2022
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2]
n° d'inscription au RG de première instance 21/00531
ARRET DU 3 MARS 2026
APPELANTS :
Monsieur [K] [Z]
né le 19 mai 1960 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Madame [E] [B] épouse [Z]
née le 13 septembre 1962 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Tous deux représentés par Me Régis DIET de la SELARL REGIS DIET, avocat postulant au barreau de SAUMUR - N° du dossier R22/0036 et par Me Jean-François DUBOIS, avocat plaidant au barreau de PARIS
INTIMES :
Monsieur [W] [G]
né le 21 mars 1979 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Madame [P] [C] épouse [G]
née le 20 mai 1980 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Tous deux représentés par Me Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 2012002
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 9 décembre 2025 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CORBEL, présidente de chambre et devant Mme DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame CORBEL, présidente de chambre
Madame GANDAIS, conseillère
Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 3 mars 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Tony DA'CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte notarié en date du 14 juin 2019, M. [K] [Z] et Mme'[E] [B] épouse [Z] (ci après, les acheteurs) ont acquis une maison d'habitation appartenant à M. [W] [G] et Mme [P] [G] née [C], son épouse (ci après les vendeurs) située [Adresse 1] à [Localité 7].
Cette maison avait fait l'objet d'une extension d'une surface de 46 m² selon permis de construire délivré le 7 juillet 2009 et déclaration d'achèvement de travaux du 1er janvier 2011, qui avait été réalisée par les vendeurs.
A l'occasion de travaux dans la salle de bain du rez-de-chaussée de l'extension entrepris par les acheteurs, une cloison s'est effondrée, laissant apercevoir des moisissures au niveau des cloisons. Une expertise amiable a été diligentée à la suite de la déclaration de ce sinistre par les acheteurs à leur assureur.
Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2019, les'acheteurs ont fait assigner les vendeurs en référé devant le tribunal judiciaire de Saumur afin qu'un expert judiciaire soit désigné ; ce qui a été réalisé par ordonnance en date du 4 février 2020.
L'expert a rendu son rapport définitif le 7 janvier 2021.
Par acte de commissaire de justice en date du 4 mai 2021, les acheteurs ont fait assigner le vendeurs devant le tribunal judiciaire de Saumur afin que ces derniers soient déclarés responsables des dommages résultant des désordres et des vices de construction et condamnés à les réparer.
Par jugement contradictoire du 16 juin 2022, le tribunal judiciaire de Saumur a :
- débouté les vendeurs de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du rapport d'expertise judiciaire,
- débouté les acheteurs de leurs demandes d'indemnisation sur le fondement de la garantie décennale,
- débouté les parties de leurs plus amples demandes,
- condamné les acheteurs à payer aux vendeurs la somme de 3'000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné les acheteurs aux entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire.
Le tribunal a rejeté la demande d'annulation de l'expertise relevant que l'expert avait répondu aux dires des vendeurs ; qu'il n'avait pas outrepassé sa mission ; qu'il avait respecté les droits de la défense et le principe du contradictoire et qu'il n'y avait pas eu de violation de ses obligations de conscience, d'objectivité et d'impartialité.
Le tribunal a exclu l'engagement de la responsabilité des vendeurs, constructeurs de l'extension, au titre de la garantie décennale, en relevant que les désordres ne compromettaient pas la solidité de l'ouvrage et ne le rendaient pas impropre à sa destination au moment de la réalisation de l'expertise, soit'10'ans après l'achèvement des travaux. Il a souligné que la nécessité de chauffer les locaux d'une façon plus importante du fait du taux d'humidité de l'air n'était pas de nature à rendre l'extension impropre à sa destination alors que l'expert ne précise pas quel serait le degré de surconsommation nécessaire et que la maison acquise n'était pas une maison neuve ni d'exception, qu'aucune preuve n'est apportée de ce qu'une isolation plus importante de l'extension était attendue des acquéreurs.
Le 27 septembre 2022, les acheteurs ont interjeté appel, par voie électronique, de cette décision en son entier dispositif sauf en ce qu'elle a débouté les vendeurs de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du rapport d'expertise judiciaire, intimant dans ce cadre les vendeurs.
Par conclusions du 22 février 2023, les vendeurs ont formé appel incident du jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de nullité du rapport d'expertise judiciaire.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 novembre 2025 pour l'audience collégiale du 9 décembre 2025.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES
Aux termes de leurs dernières conclusions n°3 en date du 2 juin 2025, les'acheteurs demandent à la cour de :
- les juger recevables et bien fondés en leur appel et en leurs demandes,
- juger que les vendeurs sont constructeurs d'ouvrage au sens de l'article 1792-1 2° du code civil,
- juger que les désordres, vices de construction et dommages constatés contradictoirement sont de nature à compromettre la solidité de l'ouvrage et le rendent aussi impropre à sa destination,
- juger que les vendeurs sont par conséquent responsables de plein droit des dommages résultant desdits désordres et dommages.
Y faisant droit, statuant dans les limites de l'appel :
1) Sur l'appel principal
A titre principal :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :
les a déboutés de leurs demandes d'indemnisation sur le fondement de la garantie décennale,
a débouté les parties de leurs plus amples demandes,
les a condamnés à payer aux vendeurs la somme de 3 000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
les a condamnés aux entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire,
En conséquence,
- condamner solidairement les vendeurs à leur payer la somme de 28 727,50 euros au titre du préjudice matériel,
- condamner solidairement les vendeurs à leur payer la somme de 2 000'euros au titre du préjudice moral,
- condamner solidairement les vendeurs à leur payer la somme de 6 000'euros au titre du trouble de jouissance,
- condamner solidairement les vendeurs à leur payer la somme de 1 300'euros au titre des frais d'expertise,
- dire et juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation et ce jusqu'à complet et parfait règlement,
- ordonner la capitalisation desdits intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil à compter de la signification de la présente assignation,
A titre subsidiaire,
- avant dire droit, ordonner un complément d'expertise,
- surseoir à statuer sur leurs demandes,
- condamner, à titre provisionnel, solidairement les vendeurs à leur payer la somme de 14 452,50 euros.
2) Sur l'appel incident,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les vendeurs de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du rapport d'expertise judiciaire,
- débouter les vendeurs de l'ensemble de leurs demandes,
En tout état de cause,
- débouter les vendeurs de l'ensemble de leurs demandes,
- condamner solidairement les vendeurs à leur payer la somme de 3 000'euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement les vendeurs aux entiers dépens de l'instance.
Aux termes de leurs dernières conclusions d'intimé récapitulatives en date du 13 juin 2023, les vendeurs demandent à la cour de :
- réformer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de nullité du rapport d'expertise judiciaire ;
Statuant à nouveau,
- ordonner la nullité du rapport d'expertise judiciaire.
En toute hypothèse,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
débouté les acheteurs de l'intégralité de leurs demandes,
condamné les acheteurs à leur payer la somme de 3 000'euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné les acheteurs aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
- déclarer les acheteurs irrecevables en leurs demandes nouvelles de complément d'expertise judiciaire et de provision, les en débouter,
- condamner solidairement les acheteurs à leur verser la somme de 6 500'euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- condamner solidairement les acheteurs aux entiers dépens, de référé et de fond, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SELARL Antarius Avocats, lesquels seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code procédure civile.
Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.
MOTIVATION
I- Sur la nullité du rapport d'expertise
Moyens des parties
Les vendeurs soutiennent que l'expert n'a pas répondu aux dires de leur conseil, une telle réponse supposant qu'il soit fait mention du dire et de son contenu dans le rapport, ce qui n'est pas le cas ; que ce dire n'a pas été annexé au rapport d'expertise ; qu'il n'y a pas eu non plus d'annexe du rapport répondant aux dires ; que l'expert n'a pas instauré de débat contradictoire suite à l'émission de leurs dires et que les quelques ajouts apportés entre le pré-rapport et le rapport d'expertise définitif ne peuvent être considérés comme des réponses à ces dires. Ils soulignent que l'expert n'a pas répondu à leur observation sur le fait que les ouvrages expertisés ne correspondaient pas à la situation de l'immeuble au moment de la vente dès lors que les acquéreurs avaient ultérieurement réalisé des travaux de démolition ; que cette carence leur cause un préjudice évident puisque cette situation dénature la présentation du dossier et les conclusions qui peuvent être tirées des constatations techniques. Ils ajoutent que l'expert liste des non-conformités sans faire état de désordres, en les imputant systématiquement aux vendeurs sans jamais évoquer l'état de l'immeuble lors de la vente.
Ils ajoutent que l'expert a outrepassé les termes de sa mission notamment en préconisant de vérifier le raccordement sur la fosse toutes eaux mais qu'il s'est toutefois abstenu de répondre aux questions sur la nature des désordres dénoncés, l'imputabilité de ces désordres aux vendeurs et l'importance de ces désordres. Ils estiment que l'expert a instruit l'expertise à la charge des vendeurs et sans adresser une copie de son rapport à leur conseil.
Les acheteurs soutiennent que le rapport d'expertise est parfaitement régulier ; que les vendeurs ont été assistés d'un avocat tout au long des opérations d'expertise ; que le sapiteur est intervenu conformément à l'accord des parties ; qu'un pré-rapport avec un délai pour adresser les dires a été déposé ; que les vendeurs ont bénéficié d'un délai pour déposer un dire ; que, bien que le dire des vendeurs ait été déposé le jour limite pour se faire, eux-mêmes comme l'expert y ont répondu. Ils répondent que la mission de l'expert portait sur la conformité des travaux de l'extension ; que l'expertise n'a porté que sur cette extension ; que l'expert a donc parfaitement respecté sa mission et a répondu à l'ensemble des questions qui lui étaient posées. Ils soulignent que l'expert a pris en compte les travaux qu'ils avaient réalisés, étant précisé que ceux-ci n'ont consisté que dans la dépose d'une cloison de placoplâtre séparant la baignoire de la douche. Ils indiquent que, dès lors que les dires ne constituaient pas des observations d'ordre technique mais une critique pure et simple des constatations contradictoires expertales, ces observations relevaient du fond du litige et l'expert n'avait pas à y répondre.
Réponse de la cour
L'article 175 du code de procédure civile dispose que 'La nullité des décisions et actes d'exécution relatifs aux mesures d'instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.'
Il résulte de l'article 114 de ce même code que la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause irrégularité.
Si la demande de nullité d'une expertise ne constitue pas une exception de procédure mais une défense au fond, elle demeure soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure. La méconnaissance par l'expert du principe d'impartialité ou du principe de la contradiction constituent des causes de nullité de forme supposant la démonstration d'un grief. (1re Civ., 14 novembre 2018, pourvoi n° 17-28.529, 17-27.980, 1re Civ., 17 octobre 2019, pourvoi n° 18-22.121)
A titre liminaire, la cour relève que nombre des critiques des intimés concernent le fond des conclusions de l'expertise, que ce soit sur l'imputation des désordres, sur le bien-fondé de l'analyse expertale ou l'invocation d'une carence dans le raisonnement de l'expert. De telles critiques ne sont pas de nature à entraîner la nullité de l'expertise, la cour n'étant pas tenue par les conclusions de l'expert.
L'article 276 du code de procédure civile, prévoit en son premier et son dernier alinéa que 'L'expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu'elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.
[...]
L'expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu'il aura donnée aux observations ou réclamations présentées.'
Il est constant que les dires des deux parties n'ont pas été joints au rapport d'expertise et il résulte de la lecture de ces dires que les avocats des parties avaient sollicité cette annexion. Toutefois, les vendeurs n'exposent pas en quoi ce défaut d'annexion leur aurait causé un grief lequel n'existe que si l'expert n'a effectivement pas pris en considération le contenu du dire. La cour relève sur ce point que, si les intimés se prévalent d'une jurisprudence contraire de la Cour de cassation (civ 2ème, 21/02/2026, n°04-19.976), les références ainsi données ne renvoient à aucune décision existante alors que le numéro d'arrêt donné n'est pas trouvable et que la date mentionnée n'est pas cohérente avec la date d'établissement des conclusions qui lui est antérieure.
En l'espèce, le conseil des vendeurs a transmis deux dires datés du 11'décembre 2010 dans lesquels celui-ci met en avant :
- le fait que des travaux ont été engagés immédiatement après l'entrée dans les lieux des acheteurs et notamment une démolition complète de la salle de bains de sorte que l'imputabilité de l'humidité de cette pièce ne peut être déterminée,
- sa contestation du défaut de raccordement de la VMC,
- que l'absence de chauffage électrique était identifiable lors de l'acquisition,
- que le parement extérieur de l'extension a été réalisé en bois Douglas qui est naturellement imputrescible,
- que les acheteurs étaient en mesure de constater l'absence de chatière sur le toit et d'ardoise de rive,
- que le balcon ne repose pas sur deux consoles mais sur quatre consoles.
Ainsi que retenu par le premier juge, il résulte de la comparaison du rapport d'expertise définitif avec le rapport provisoire transmis aux parties que des modifications ont été opérées suite aux dires, quand bien même les réponses qui ont été formulées ne sont matérialisées dans une partie spécifique de ce rapport.
Tout d'abord, l'expert a bien pris en compte la réalisation des travaux par les acheteurs puisqu'il a mentionné dans son rapport qu'une cloisonnette entre l'embout de la baignoire et la douche avait été démontée, ce qui avait entraîné la chute de carreaux de faïence. Il a d'ailleurs répondu sur les conséquences de ce démontage en ajoutant dans son rapport définitif que le fait que des carreaux soient tombés 'peut être normal au droit de la cloison démontée par arrachement du revêtement de faïence solidarisé par les joints sur le revêtement en retour de cloison, mais pas dans des surfaces aussi importantes. Le tasseau de bois qui tenait la cloisonnette en tête est resté en place au plafond, ce type de cloison légère est facilement démontable.' Ainsi, l'expert a bien pris en compte les modifications intervenues dans l'extension et, s'il n'en a pas tiré de conséquence sur la preuve des non-conformités, il a cependant répondu aux dires à ce titre.
De la même manière, il a écarté la critique selon laquelle il n'avait pas pu observer les désordres du fait des travaux en précisant dans son rapport définitif que sa confirmation des désordres est intervenue 'après constat contradictoire sur site'.
De plus, l'expert a complété les mentions relatives aux défauts avérés de raccordement de la VMC en ajoutant 'il existait un raccordement VMC sur la salle d'eau existante avant extension (emplacement cuisine actuelle) ; ce'raccordement n'a pas été raccordé sur la salle de bains créée dans l'extension. Il a été constaté par l'expert que la VMC ne fonctionne pas dans la salle de bains mais fonctionne dans la cuisine.'
S'agissant du parement en bois de l'extension, le rapport provisoire reprochait aux vendeurs de ne pas avoir produit des éléments permettant de connaître les spécifications techniques des matériaux et notamment le classement des bois. Or, la simple affirmation du dire selon lequel un bois imputrescible a été mis en 'uvre n'est pas de nature à remettre en cause cette mention du rapport provisoire. Dès lors, en l'absence de transmission à l'expert de pièce justifiant ses déclarations, l'expert ne pouvait répondre plus précisément aux dires et n'avait donc pas à compléter son rapport sur ce point.
Pareillement, le rapport définitif a corrigé les mentions relatives au balcon puisque, s'il était précisé dans le rapport provisoire que celui-ci était fixé sur deux consoles, le rapport définitif mentionne qu'il est fixé sur cinq consoles.
Les autres points mentionnés aux dires, qui sont relatifs au caractère apparent des désordres, n'appelaient pas de réponse de l'expert alors que ce caractère apparent résulte de la nature des éléments retenus et qu'aucune mention du pré-rapport n'était susceptible de laisser penser que ces désordres auraient été cachés.
En conséquence, aucune nullité du rapport d'expertise ne saurait être prononcée du fait d'une absence de réponse aux dires.
La mission de l'expert prévoyait que celui-ci devait notamment décrire les travaux réalisés et se prononcer sur leur conformité aux règles de l'art, examiner les désordres allégués et les décrire. Dès lors qu'il résulte de l'exposé des prétentions des parties figurant à l'ordonnance de référé que les acheteurs sollicitaient un examen des désordres affectant l'extension de la maison, c'est'bien toute cette extension qui devait être examinée par l'expert lequel n'a en conséquence pas dépassé la mission confiée.
L'article 237 du code de procédure civile prévoit que 'Le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité.'
Il appartient à celui qui se prévaut d'un manquement à l'obligation d'impartialité de le démontrer. Or, le simple fait qu'une expertise soit globalement défavorable à l'une des parties n'est pas de nature à justifier d'un défaut d'impartialité. Par ailleurs, il convient de relever que, malgré les reproches du dire des vendeurs sur la promptitude de l'expert à répondre aux doléances des acheteurs relatives à la conformité de l'évacuation des eaux usées, le rapport d'expertise ne fait pas sur ce point apparaître une prise de position en faveur des acheteurs. En effet, il se contente de préciser que 'Compte tenu du dire numéro deux de Maître [O], il paraît nécessaire de vérifier le raccordement sur la fosse toutes eaux (à vidanger régulièrement) de la salle de bain de l'extension ainsi que les coûts afférents, il n'y a pas eu de constat de l'expert sur ce désordre potentiel.' De même, le contenu du rapport qui demeure factuel et neutre n'établit aucun manquement à l'obligation d'impartialité.
En conséquence, c'est à juste titre que le tribunal a rejeté la demande de nullité de ce rapport de sorte que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
II- Sur les demandes au titre de la garantie décennale
Moyen des parties
Les acheteurs soutiennent que l'expertise a révélé des désordres concernant la structure même de l'extension (pas de protection à l'eau du mur bois, pas d'isolation de la lisse basse en bois), de la charpente (déformation et soulèvement d'ardoises, pas de ventilation de toiture, pas de mise en place d'ardoises sur les chevrons de rive), le balcon (dégradation de l'ensemble des éléments bois par l'humidité entraînant un défaut de solidité), la toiture (fuite, taille des crochets) et la chambre au premier étage (problème d'ajustement sur la structure et d'étanchéité à l'air). Ils expliquent que l'expert a considéré que les désordres étaient imputables à l'utilisation de matériaux non conformes et au non respect des règles professionnelles et réglementaires de mise en 'uvre des ouvrages de l'extension ; qu'ils étaient à court et moyen terme préjudiciables à la tenue des ouvrages de structure et entraînaient l'obligation de chauffer les locaux d'une façon plus importante du fait du taux d'humidité de l'air de sorte que ces dommages et désordres compromettent incontestablement la solidité de l'ouvrage et le rendent impropre à sa destination. Les acheteurs soulignent que les constatations expertales sont bien intervenues durant le délai décennal, la réunion d'expertise ayant eu lieu le 20 mai 2020 et le sapiteur étant intervenu le 19 juin 2020 ; que la responsabilité décennale est engagée dès lors que le risque est survenu pendant le délai décennal, peu important que ce risque ne se réalise pas dans le délai. Ils répondent que le pourrissement des bois de la structure et la dégradation des parements des plaques de plâtre sont constatés durant le délai décennal ; que la structure de l'extension n'est pas hors d'air et hors d'eau ce qui constitue une impropriété à sa destination ; que la solidité du balcon, élément d'équipement indissociable, n'est pas avérée. Ils soulignent que les vendeurs ne justifient pas des matériaux utilisés pour réaliser les travaux et se contentent de procéder par simple affirmation.
À titre subsidiaire, ils sollicitent un complément d'expertise relevant qu'ils avaient déjà formulé cette demande en première instance.
Les vendeurs soulignent que des non-conformités sans désordre ne peuvent en aucune manière entraîner l'application de la responsabilité décennale des constructeurs ; que l'expert n'a pas relevé de désordre qui rendrait l'ouvrage impropre à sa destination et qui serait imputable aux travaux qu'ils ont réalisés. Ils répondent que l'expert n'a fait aucune constatation en rapport avec la notion hors d'air et hors d'eau et que la jurisprudence invoquée à ce titre par les acheteurs concerne une vente en VEFA sans lien avec les faits l'espèce. Ils ajoutent qu'il n'est pas démontré que les non-conformités relevées leur soient imputables alors que l'expert a réalisé sa visite près d'un an après la vente et les travaux réalisés par les acquéreurs. Ils soutiennent que la VMC a toujours fonctionné normalement lorsqu'ils étaient propriétaires des lieux et que l'expert sur ce point s'est contenté des déclarations des acheteurs sans visiter les combles ; que le parement extérieur de l'extension a été réalisé en bois Douglas de classe 3 naturellement imputrescible et que l'état du bois était visible lors de la visite par les acheteurs ; que, de la même manière, l'état de la couverture était apparent et qu'aucun désordre décennal n'est relevé ; que's'agissant de l'état de la charpente, qui n'entrait pas dans la mission de l'expert, aucun désordre décennal n'est relevé ; que les désordres des menuiseries de l'étage ne leur sont pas imputables alors que les acheteurs ont modifié les lieux en détruisant la cloison séparant les deux chambres ; que les acheteurs avaient connaissance de l'absence de chauffage électrique à l'étage. Ils répondent que les constatations de l'expert sur l'humidité ou la consommation sont péremptoires et ne sont pas étayées par des calculs ; qu'elles ne caractérisent nullement l'existence de désordres de nature décennale avant l'expiration du délai d'épreuve alors qu'il a été procédé aux opérations d'expertise six mois avant la fin du délai d'épreuve.
Ils s'opposent à un complément d'expertise qui constitue une demande nouvelle formulée sans élément nouveau et relèvent que la demande de provision n'est pas fondée alors que le tribunal a rejeté l'intégralité des demandes sur la base du rapport initial.
Réponse de la cour
L'article 1792 du code civil prévoit que 'Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des'dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.'
Par ailleurs, l'article 1792-1 de ce même code ajoute en son 2° qu'est réputé constructeur de l'ouvrage 'toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire'.
À titre liminaire, il convient de relever que les vendeurs ne contestent pas que l'extension a bien été construite par M. [G] lui-même, de sorte qu'il peut être considéré comme un constructeur au sens de l'article susvisé.
L'article 1792-4-1 de ce même code prévoit par ailleurs que 'Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l'article 1792-3, à l'expiration du délai visé à cet article.'
Il en résulte qu'un désordre ne relève pas de la garantie décennale, s'il'n'est pas constaté qu'il compromet la solidité de l'ouvrage ou le rend impropre à sa destination avant l'expiration du délai de la garantie.
En l'espèce, l'expert, pour décrire la nature des désordres constatés, indique qu'il s'agit d'une 'humidité avérée et détérioration des structures et matériaux pour la salle de bains, l'angle nord-ouest de l'extension et le plafond extension'. Il retient que 'ces désordres sont à court et moyen terme préjudiciables à la tenue des ouvrages de structure concernant l'extension bois, du fait d'un pourrissement des bois de la structure porteuse et de la dégradation des parements de plaques de plâtre intérieur.'
C'est à juste titre que les premiers juges ont relevé que ce rapport, rendu le 7 janvier 2021, dix ans après l'achèvement des travaux, n'établit pas une impropriété à la destination de l'ouvrage dans le délai d'épreuve. En effet, quand bien même les réunions d'expertise ont eu lieu avant l'achèvement du délai décennal, il n'en demeure pas moins qu'à la date de remise de ce rapport, l'expert ne fait pas état d'une impropriété actuelle à l'usage.
Les acheteurs qui se prévalent d'un risque sanitaire n'apportent aucun élément de nature à le démontrer alors que l'expert judiciaire n'en fait pas état.
L'expert précise par ailleurs que 'ces désordres impliquent aussi l'obligation de chauffer les locaux d'une façon plus importante du fait du taux d'humidité de l'air.' Cependant, c'est par une motivation pertinente que la cour adopte que les premiers juges ont relevé que, à défaut de précision quant au degré de surconsommation nécessaire et en l'absence d'élément sur une attente spécifique en matière d'isolation de l'extension, aucune impropriété à la destination de l'ouvrage n'était établie à ce titre.
Les acheteurs font valoir que l'immeuble ne serait pas hors d'air et hors d'eau, ce qui le rendrait impropre à son usage. A cet égard, l'expert relève les éléments suivants :
- fuite de la gouttière,
- s'agissant de la structure bois, dans ses constatations depuis l'extérieur, il mentionne 'le revêtement est en clins de bois de bonne qualité et en bon état, seuls quelques trous de noeuds sont à boucher pour éviter les entrées d'eau et les indésirables',
- s'agissant du pourtour de l'extension, l'expert précise que 'une contre-pente vers les soubassements de la construction existe sur 2 des côtés [...]. Le'niveau du dessus du carrelage extérieur est au niveau du dessus de la dalle béton de l'extension. Ce qui ne garantit pas une protection à l'eau du mur bois pour lequel il est nécessaire d'avoir 20 cm minimum au-dessus du terrain extérieur. La lisse basse en bois doit être isolée de la dalle béton par un matériau protégeant des remontées d'humidité, ce qui n'est pas le cas',
- dans la salle de bain, il a constaté que 'une partie du parement plâtre a été déposée et on peut examiner l'ossature bois avec des traces d'humidité sur ce mur bois et sous la baignoire, des traces de terre et de racines apparaissent en pied de mur bois par infiltration sous la lisse basse',
- 'Les menuiseries de l'étage consistent en deux portes fenêtre qui présentent des problèmes d'ajustement sur la structure et d'étanchéité à l'air'.
Toutefois, il ne résulte pas de ces constatations la présence d'entrées d'air et d'eau mais simplement des remontées d'humidité possibles et un défaut d'isolation. Il n'est pas soutenu que l'extension n'est pas habitable et, au'contraire, l'expert a relevé que 'l'ensemble de la maison à l'intérieur est en bon état de propreté et d'entretien (peintures intérieures réalisées par le nouveau propriétaire)'. De même, les travaux de reprise préconisés par l'expert, s'agissant notamment des menuiserie de l'étage, sont de très faible envergure, seule une dépose de ces fenêtres pour 190 euros étant prévue, outre une reprise des clins et seuils pour 1 450 euros, attestant de la faible ampleur du défaut. Par ailleurs, ces éléments ne sont pas la seule cause de l'humidité de l'ouvrage alors que l'expert décrit plusieurs origines possibles qui ont concouru aux désordres et notamment une fuite de plomberie avérée, l'absence de raccordement de la VMC, une possible non-utilisation de la ventilation naturelle laquelle n'est pas avérée, une possible utilisation de la douche et de la baignoire intensive laquelle n'est pas avérée, un manque de chauffage pendant les périodes froides, le manque de ventilation de la toiture, l'inexistence d'entrée d'air dans les menuiseries des pièces sèches. De la même manière, l'expert amiable n'avait pas plus déterminé la cause des dégradations compte tenu de l'état de démolition des ouvrages, se contentant de faire état d'un ancien dégât des eaux, ce qui est confirmé par le plombier mandaté par les acheteurs qui fait état d'une fuite importante sur la tuyauterie d'eau froide.
En conséquence, la cour ne saurait considérer qu'il existe une impropriété à l'usage en ce que l'extension ne serait pas hors d'air et hors d'eau.
S'agissant du balcon, l'expert conclut 'Le balcon du pignon est fixé sur 5'consoles sur les montants bois de murs (emplacement visible au droit du clouage sur les montants des clins de bardage). Le mode de fixation n'est pas visible. Un boulonnage est nécessaire pour le maintien sur les montants du mur bois, un clouage serait insuffisant. L'ensemble des éléments bois du balcon est très dégradé par l'humidité. Ce balcon ne peut pas supporter 350 daN au m² réglementairement prescrit, en l'état, la solidité au m² de la plate-forme et la résistance aux chocs du garde corps (essai aux sacs de 100 daN) n'est pas avérée en l'état et dans son état initial.'
Les acheteurs soutiennent que la responsabilité décennale est encourue pour ce dommage en application de l'article 1792-2 du code civil qui prévoit que la responsabilité décennale s'applique aux éléments d'équipement indissociables. Le deuxième alinéa de cette article précise que 'Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.'
Il appartient aux acheteurs, qui se prévalent de l'engagement de la responsabilité sur le fondement de cet article, de démontrer que ses conditions de mise en oeuvre sont remplies et plus particulièrement que le balcon est un élément d'équipement indissociable de l'ouvrage.
En l'espèce, il résulte du plan figurant au rapport d'expertise que le balcon est fixé à l'étage de la façade et ce rapport établit qu'il s'agit d'une fixation sur consoles. Or, il ne résulte pas de ces descriptions que ce balcon ne serait pas détachable de la façade sans détérioration de l'ouvrage alors que l'expert indique qu'un tel balcon doit être fixé par boulonnage. Le caractère dissociable du balcon est d'ailleurs confirmé par les travaux de reprise préconisés par l'expert s'agissant de ces défauts. En effet, il n'est prévu qu'une dépose du balcon pour 520 euros et la mise en place d'un garde corps en lieu et place du balcon pour 1 800 euros. Ainsi, l'expert ne prévoit aucun travail de réfection d'ossature et de clos de l'ouvrage suite à cette dépose, les travaux sur les clins et seuils des portes fenêtre étant en lien avec les défauts de celles-ci, confirmant ainsi un démontage sans détérioration ou enlèvement de matière de l'ouvrage.
En conséquence, il convient de considérer que le balcon affecté de désordres est dissociable et que la responsabilité décennale du constructeur ne peut donc être engagée sur le fondement de l'article 1792-2 du code civil ainsi que soutenu.
Par ailleurs, dès lors que le défaut du balcon ne rend pas tout l'ouvrage impropre à sa destination, seul le balcon étant inutilisable, les désordres de celui-ci ne sauraient engager la responsabilité du constructeur sur le fondement de l'article 1792 de ce même code.
La demande de complément d'expertise de même que la demande de provision avaient bien été formulées par les vendeurs, à titre subsidiaire, demandes rejetées par le tribunal qui a débouté les parties de leurs plus amples demandes. Dans ces conditions, ces demandes seront déclarées recevables.
Dès lors que les appelants ne produisent aucun élément technique de nature à remettre en cause les conclusions de l'expert ou à établir l'impropriété à l'usage dans le délai décennal, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de complément d'expertise de sorte qu'il convient de confirmer le jugement entrepris tant sur le rejet de l'engagement de la responsabilité décennale des vendeurs que sur le débouté de leur demande de complément d'expertise et de provision en l'absence de mesure d'investigation supplémentaire.
III- Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le jugement confirmé sur ses dispositions principales le sera également sur celles relatives aux dépens et frais irrépétibles exposés en première instance.
Dès lors que les acheteurs succombent en leur appel, ils seront condamnés aux entiers dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile, déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles et condamnés à payer aux vendeurs la somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
DECLARE les demandes de complément d'expertise et de provision formulées par M. [K] [Z] et Mme [E] [B] épouse [Z] recevables ;
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
CONDAMNE M. [K] [Z] et Mme [E] [B] épouse [Z] aux dépens d'appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [K] [Z] et Mme [E] [B] épouse [Z] à payer à M. [W] [G] et Mme [P] [G] née [C] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
DEBOUTE M. [K] [Z] et Mme [E] [B] épouse [Z] de leur demande au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
D'[Localité 1]
CHAMBRE A - CIVILE
ERSA/ILAF
ARRET N°:
AFFAIRE N° RG 22/01622 - N° Portalis DBVP-V-B7G-FB2F
jugement du 16 juin 2022
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2]
n° d'inscription au RG de première instance 21/00531
ARRET DU 3 MARS 2026
APPELANTS :
Monsieur [K] [Z]
né le 19 mai 1960 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Madame [E] [B] épouse [Z]
née le 13 septembre 1962 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Tous deux représentés par Me Régis DIET de la SELARL REGIS DIET, avocat postulant au barreau de SAUMUR - N° du dossier R22/0036 et par Me Jean-François DUBOIS, avocat plaidant au barreau de PARIS
INTIMES :
Monsieur [W] [G]
né le 21 mars 1979 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Madame [P] [C] épouse [G]
née le 20 mai 1980 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Tous deux représentés par Me Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 2012002
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 9 décembre 2025 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CORBEL, présidente de chambre et devant Mme DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame CORBEL, présidente de chambre
Madame GANDAIS, conseillère
Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 3 mars 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Tony DA'CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
~~~~
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte notarié en date du 14 juin 2019, M. [K] [Z] et Mme'[E] [B] épouse [Z] (ci après, les acheteurs) ont acquis une maison d'habitation appartenant à M. [W] [G] et Mme [P] [G] née [C], son épouse (ci après les vendeurs) située [Adresse 1] à [Localité 7].
Cette maison avait fait l'objet d'une extension d'une surface de 46 m² selon permis de construire délivré le 7 juillet 2009 et déclaration d'achèvement de travaux du 1er janvier 2011, qui avait été réalisée par les vendeurs.
A l'occasion de travaux dans la salle de bain du rez-de-chaussée de l'extension entrepris par les acheteurs, une cloison s'est effondrée, laissant apercevoir des moisissures au niveau des cloisons. Une expertise amiable a été diligentée à la suite de la déclaration de ce sinistre par les acheteurs à leur assureur.
Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2019, les'acheteurs ont fait assigner les vendeurs en référé devant le tribunal judiciaire de Saumur afin qu'un expert judiciaire soit désigné ; ce qui a été réalisé par ordonnance en date du 4 février 2020.
L'expert a rendu son rapport définitif le 7 janvier 2021.
Par acte de commissaire de justice en date du 4 mai 2021, les acheteurs ont fait assigner le vendeurs devant le tribunal judiciaire de Saumur afin que ces derniers soient déclarés responsables des dommages résultant des désordres et des vices de construction et condamnés à les réparer.
Par jugement contradictoire du 16 juin 2022, le tribunal judiciaire de Saumur a :
- débouté les vendeurs de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du rapport d'expertise judiciaire,
- débouté les acheteurs de leurs demandes d'indemnisation sur le fondement de la garantie décennale,
- débouté les parties de leurs plus amples demandes,
- condamné les acheteurs à payer aux vendeurs la somme de 3'000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné les acheteurs aux entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire.
Le tribunal a rejeté la demande d'annulation de l'expertise relevant que l'expert avait répondu aux dires des vendeurs ; qu'il n'avait pas outrepassé sa mission ; qu'il avait respecté les droits de la défense et le principe du contradictoire et qu'il n'y avait pas eu de violation de ses obligations de conscience, d'objectivité et d'impartialité.
Le tribunal a exclu l'engagement de la responsabilité des vendeurs, constructeurs de l'extension, au titre de la garantie décennale, en relevant que les désordres ne compromettaient pas la solidité de l'ouvrage et ne le rendaient pas impropre à sa destination au moment de la réalisation de l'expertise, soit'10'ans après l'achèvement des travaux. Il a souligné que la nécessité de chauffer les locaux d'une façon plus importante du fait du taux d'humidité de l'air n'était pas de nature à rendre l'extension impropre à sa destination alors que l'expert ne précise pas quel serait le degré de surconsommation nécessaire et que la maison acquise n'était pas une maison neuve ni d'exception, qu'aucune preuve n'est apportée de ce qu'une isolation plus importante de l'extension était attendue des acquéreurs.
Le 27 septembre 2022, les acheteurs ont interjeté appel, par voie électronique, de cette décision en son entier dispositif sauf en ce qu'elle a débouté les vendeurs de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du rapport d'expertise judiciaire, intimant dans ce cadre les vendeurs.
Par conclusions du 22 février 2023, les vendeurs ont formé appel incident du jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de nullité du rapport d'expertise judiciaire.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 novembre 2025 pour l'audience collégiale du 9 décembre 2025.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES
Aux termes de leurs dernières conclusions n°3 en date du 2 juin 2025, les'acheteurs demandent à la cour de :
- les juger recevables et bien fondés en leur appel et en leurs demandes,
- juger que les vendeurs sont constructeurs d'ouvrage au sens de l'article 1792-1 2° du code civil,
- juger que les désordres, vices de construction et dommages constatés contradictoirement sont de nature à compromettre la solidité de l'ouvrage et le rendent aussi impropre à sa destination,
- juger que les vendeurs sont par conséquent responsables de plein droit des dommages résultant desdits désordres et dommages.
Y faisant droit, statuant dans les limites de l'appel :
1) Sur l'appel principal
A titre principal :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :
les a déboutés de leurs demandes d'indemnisation sur le fondement de la garantie décennale,
a débouté les parties de leurs plus amples demandes,
les a condamnés à payer aux vendeurs la somme de 3 000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
les a condamnés aux entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire,
En conséquence,
- condamner solidairement les vendeurs à leur payer la somme de 28 727,50 euros au titre du préjudice matériel,
- condamner solidairement les vendeurs à leur payer la somme de 2 000'euros au titre du préjudice moral,
- condamner solidairement les vendeurs à leur payer la somme de 6 000'euros au titre du trouble de jouissance,
- condamner solidairement les vendeurs à leur payer la somme de 1 300'euros au titre des frais d'expertise,
- dire et juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation et ce jusqu'à complet et parfait règlement,
- ordonner la capitalisation desdits intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil à compter de la signification de la présente assignation,
A titre subsidiaire,
- avant dire droit, ordonner un complément d'expertise,
- surseoir à statuer sur leurs demandes,
- condamner, à titre provisionnel, solidairement les vendeurs à leur payer la somme de 14 452,50 euros.
2) Sur l'appel incident,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les vendeurs de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du rapport d'expertise judiciaire,
- débouter les vendeurs de l'ensemble de leurs demandes,
En tout état de cause,
- débouter les vendeurs de l'ensemble de leurs demandes,
- condamner solidairement les vendeurs à leur payer la somme de 3 000'euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement les vendeurs aux entiers dépens de l'instance.
Aux termes de leurs dernières conclusions d'intimé récapitulatives en date du 13 juin 2023, les vendeurs demandent à la cour de :
- réformer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de nullité du rapport d'expertise judiciaire ;
Statuant à nouveau,
- ordonner la nullité du rapport d'expertise judiciaire.
En toute hypothèse,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
débouté les acheteurs de l'intégralité de leurs demandes,
condamné les acheteurs à leur payer la somme de 3 000'euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné les acheteurs aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
- déclarer les acheteurs irrecevables en leurs demandes nouvelles de complément d'expertise judiciaire et de provision, les en débouter,
- condamner solidairement les acheteurs à leur verser la somme de 6 500'euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- condamner solidairement les acheteurs aux entiers dépens, de référé et de fond, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SELARL Antarius Avocats, lesquels seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code procédure civile.
Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.
MOTIVATION
I- Sur la nullité du rapport d'expertise
Moyens des parties
Les vendeurs soutiennent que l'expert n'a pas répondu aux dires de leur conseil, une telle réponse supposant qu'il soit fait mention du dire et de son contenu dans le rapport, ce qui n'est pas le cas ; que ce dire n'a pas été annexé au rapport d'expertise ; qu'il n'y a pas eu non plus d'annexe du rapport répondant aux dires ; que l'expert n'a pas instauré de débat contradictoire suite à l'émission de leurs dires et que les quelques ajouts apportés entre le pré-rapport et le rapport d'expertise définitif ne peuvent être considérés comme des réponses à ces dires. Ils soulignent que l'expert n'a pas répondu à leur observation sur le fait que les ouvrages expertisés ne correspondaient pas à la situation de l'immeuble au moment de la vente dès lors que les acquéreurs avaient ultérieurement réalisé des travaux de démolition ; que cette carence leur cause un préjudice évident puisque cette situation dénature la présentation du dossier et les conclusions qui peuvent être tirées des constatations techniques. Ils ajoutent que l'expert liste des non-conformités sans faire état de désordres, en les imputant systématiquement aux vendeurs sans jamais évoquer l'état de l'immeuble lors de la vente.
Ils ajoutent que l'expert a outrepassé les termes de sa mission notamment en préconisant de vérifier le raccordement sur la fosse toutes eaux mais qu'il s'est toutefois abstenu de répondre aux questions sur la nature des désordres dénoncés, l'imputabilité de ces désordres aux vendeurs et l'importance de ces désordres. Ils estiment que l'expert a instruit l'expertise à la charge des vendeurs et sans adresser une copie de son rapport à leur conseil.
Les acheteurs soutiennent que le rapport d'expertise est parfaitement régulier ; que les vendeurs ont été assistés d'un avocat tout au long des opérations d'expertise ; que le sapiteur est intervenu conformément à l'accord des parties ; qu'un pré-rapport avec un délai pour adresser les dires a été déposé ; que les vendeurs ont bénéficié d'un délai pour déposer un dire ; que, bien que le dire des vendeurs ait été déposé le jour limite pour se faire, eux-mêmes comme l'expert y ont répondu. Ils répondent que la mission de l'expert portait sur la conformité des travaux de l'extension ; que l'expertise n'a porté que sur cette extension ; que l'expert a donc parfaitement respecté sa mission et a répondu à l'ensemble des questions qui lui étaient posées. Ils soulignent que l'expert a pris en compte les travaux qu'ils avaient réalisés, étant précisé que ceux-ci n'ont consisté que dans la dépose d'une cloison de placoplâtre séparant la baignoire de la douche. Ils indiquent que, dès lors que les dires ne constituaient pas des observations d'ordre technique mais une critique pure et simple des constatations contradictoires expertales, ces observations relevaient du fond du litige et l'expert n'avait pas à y répondre.
Réponse de la cour
L'article 175 du code de procédure civile dispose que 'La nullité des décisions et actes d'exécution relatifs aux mesures d'instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.'
Il résulte de l'article 114 de ce même code que la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause irrégularité.
Si la demande de nullité d'une expertise ne constitue pas une exception de procédure mais une défense au fond, elle demeure soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure. La méconnaissance par l'expert du principe d'impartialité ou du principe de la contradiction constituent des causes de nullité de forme supposant la démonstration d'un grief. (1re Civ., 14 novembre 2018, pourvoi n° 17-28.529, 17-27.980, 1re Civ., 17 octobre 2019, pourvoi n° 18-22.121)
A titre liminaire, la cour relève que nombre des critiques des intimés concernent le fond des conclusions de l'expertise, que ce soit sur l'imputation des désordres, sur le bien-fondé de l'analyse expertale ou l'invocation d'une carence dans le raisonnement de l'expert. De telles critiques ne sont pas de nature à entraîner la nullité de l'expertise, la cour n'étant pas tenue par les conclusions de l'expert.
L'article 276 du code de procédure civile, prévoit en son premier et son dernier alinéa que 'L'expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu'elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.
[...]
L'expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu'il aura donnée aux observations ou réclamations présentées.'
Il est constant que les dires des deux parties n'ont pas été joints au rapport d'expertise et il résulte de la lecture de ces dires que les avocats des parties avaient sollicité cette annexion. Toutefois, les vendeurs n'exposent pas en quoi ce défaut d'annexion leur aurait causé un grief lequel n'existe que si l'expert n'a effectivement pas pris en considération le contenu du dire. La cour relève sur ce point que, si les intimés se prévalent d'une jurisprudence contraire de la Cour de cassation (civ 2ème, 21/02/2026, n°04-19.976), les références ainsi données ne renvoient à aucune décision existante alors que le numéro d'arrêt donné n'est pas trouvable et que la date mentionnée n'est pas cohérente avec la date d'établissement des conclusions qui lui est antérieure.
En l'espèce, le conseil des vendeurs a transmis deux dires datés du 11'décembre 2010 dans lesquels celui-ci met en avant :
- le fait que des travaux ont été engagés immédiatement après l'entrée dans les lieux des acheteurs et notamment une démolition complète de la salle de bains de sorte que l'imputabilité de l'humidité de cette pièce ne peut être déterminée,
- sa contestation du défaut de raccordement de la VMC,
- que l'absence de chauffage électrique était identifiable lors de l'acquisition,
- que le parement extérieur de l'extension a été réalisé en bois Douglas qui est naturellement imputrescible,
- que les acheteurs étaient en mesure de constater l'absence de chatière sur le toit et d'ardoise de rive,
- que le balcon ne repose pas sur deux consoles mais sur quatre consoles.
Ainsi que retenu par le premier juge, il résulte de la comparaison du rapport d'expertise définitif avec le rapport provisoire transmis aux parties que des modifications ont été opérées suite aux dires, quand bien même les réponses qui ont été formulées ne sont matérialisées dans une partie spécifique de ce rapport.
Tout d'abord, l'expert a bien pris en compte la réalisation des travaux par les acheteurs puisqu'il a mentionné dans son rapport qu'une cloisonnette entre l'embout de la baignoire et la douche avait été démontée, ce qui avait entraîné la chute de carreaux de faïence. Il a d'ailleurs répondu sur les conséquences de ce démontage en ajoutant dans son rapport définitif que le fait que des carreaux soient tombés 'peut être normal au droit de la cloison démontée par arrachement du revêtement de faïence solidarisé par les joints sur le revêtement en retour de cloison, mais pas dans des surfaces aussi importantes. Le tasseau de bois qui tenait la cloisonnette en tête est resté en place au plafond, ce type de cloison légère est facilement démontable.' Ainsi, l'expert a bien pris en compte les modifications intervenues dans l'extension et, s'il n'en a pas tiré de conséquence sur la preuve des non-conformités, il a cependant répondu aux dires à ce titre.
De la même manière, il a écarté la critique selon laquelle il n'avait pas pu observer les désordres du fait des travaux en précisant dans son rapport définitif que sa confirmation des désordres est intervenue 'après constat contradictoire sur site'.
De plus, l'expert a complété les mentions relatives aux défauts avérés de raccordement de la VMC en ajoutant 'il existait un raccordement VMC sur la salle d'eau existante avant extension (emplacement cuisine actuelle) ; ce'raccordement n'a pas été raccordé sur la salle de bains créée dans l'extension. Il a été constaté par l'expert que la VMC ne fonctionne pas dans la salle de bains mais fonctionne dans la cuisine.'
S'agissant du parement en bois de l'extension, le rapport provisoire reprochait aux vendeurs de ne pas avoir produit des éléments permettant de connaître les spécifications techniques des matériaux et notamment le classement des bois. Or, la simple affirmation du dire selon lequel un bois imputrescible a été mis en 'uvre n'est pas de nature à remettre en cause cette mention du rapport provisoire. Dès lors, en l'absence de transmission à l'expert de pièce justifiant ses déclarations, l'expert ne pouvait répondre plus précisément aux dires et n'avait donc pas à compléter son rapport sur ce point.
Pareillement, le rapport définitif a corrigé les mentions relatives au balcon puisque, s'il était précisé dans le rapport provisoire que celui-ci était fixé sur deux consoles, le rapport définitif mentionne qu'il est fixé sur cinq consoles.
Les autres points mentionnés aux dires, qui sont relatifs au caractère apparent des désordres, n'appelaient pas de réponse de l'expert alors que ce caractère apparent résulte de la nature des éléments retenus et qu'aucune mention du pré-rapport n'était susceptible de laisser penser que ces désordres auraient été cachés.
En conséquence, aucune nullité du rapport d'expertise ne saurait être prononcée du fait d'une absence de réponse aux dires.
La mission de l'expert prévoyait que celui-ci devait notamment décrire les travaux réalisés et se prononcer sur leur conformité aux règles de l'art, examiner les désordres allégués et les décrire. Dès lors qu'il résulte de l'exposé des prétentions des parties figurant à l'ordonnance de référé que les acheteurs sollicitaient un examen des désordres affectant l'extension de la maison, c'est'bien toute cette extension qui devait être examinée par l'expert lequel n'a en conséquence pas dépassé la mission confiée.
L'article 237 du code de procédure civile prévoit que 'Le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité.'
Il appartient à celui qui se prévaut d'un manquement à l'obligation d'impartialité de le démontrer. Or, le simple fait qu'une expertise soit globalement défavorable à l'une des parties n'est pas de nature à justifier d'un défaut d'impartialité. Par ailleurs, il convient de relever que, malgré les reproches du dire des vendeurs sur la promptitude de l'expert à répondre aux doléances des acheteurs relatives à la conformité de l'évacuation des eaux usées, le rapport d'expertise ne fait pas sur ce point apparaître une prise de position en faveur des acheteurs. En effet, il se contente de préciser que 'Compte tenu du dire numéro deux de Maître [O], il paraît nécessaire de vérifier le raccordement sur la fosse toutes eaux (à vidanger régulièrement) de la salle de bain de l'extension ainsi que les coûts afférents, il n'y a pas eu de constat de l'expert sur ce désordre potentiel.' De même, le contenu du rapport qui demeure factuel et neutre n'établit aucun manquement à l'obligation d'impartialité.
En conséquence, c'est à juste titre que le tribunal a rejeté la demande de nullité de ce rapport de sorte que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
II- Sur les demandes au titre de la garantie décennale
Moyen des parties
Les acheteurs soutiennent que l'expertise a révélé des désordres concernant la structure même de l'extension (pas de protection à l'eau du mur bois, pas d'isolation de la lisse basse en bois), de la charpente (déformation et soulèvement d'ardoises, pas de ventilation de toiture, pas de mise en place d'ardoises sur les chevrons de rive), le balcon (dégradation de l'ensemble des éléments bois par l'humidité entraînant un défaut de solidité), la toiture (fuite, taille des crochets) et la chambre au premier étage (problème d'ajustement sur la structure et d'étanchéité à l'air). Ils expliquent que l'expert a considéré que les désordres étaient imputables à l'utilisation de matériaux non conformes et au non respect des règles professionnelles et réglementaires de mise en 'uvre des ouvrages de l'extension ; qu'ils étaient à court et moyen terme préjudiciables à la tenue des ouvrages de structure et entraînaient l'obligation de chauffer les locaux d'une façon plus importante du fait du taux d'humidité de l'air de sorte que ces dommages et désordres compromettent incontestablement la solidité de l'ouvrage et le rendent impropre à sa destination. Les acheteurs soulignent que les constatations expertales sont bien intervenues durant le délai décennal, la réunion d'expertise ayant eu lieu le 20 mai 2020 et le sapiteur étant intervenu le 19 juin 2020 ; que la responsabilité décennale est engagée dès lors que le risque est survenu pendant le délai décennal, peu important que ce risque ne se réalise pas dans le délai. Ils répondent que le pourrissement des bois de la structure et la dégradation des parements des plaques de plâtre sont constatés durant le délai décennal ; que la structure de l'extension n'est pas hors d'air et hors d'eau ce qui constitue une impropriété à sa destination ; que la solidité du balcon, élément d'équipement indissociable, n'est pas avérée. Ils soulignent que les vendeurs ne justifient pas des matériaux utilisés pour réaliser les travaux et se contentent de procéder par simple affirmation.
À titre subsidiaire, ils sollicitent un complément d'expertise relevant qu'ils avaient déjà formulé cette demande en première instance.
Les vendeurs soulignent que des non-conformités sans désordre ne peuvent en aucune manière entraîner l'application de la responsabilité décennale des constructeurs ; que l'expert n'a pas relevé de désordre qui rendrait l'ouvrage impropre à sa destination et qui serait imputable aux travaux qu'ils ont réalisés. Ils répondent que l'expert n'a fait aucune constatation en rapport avec la notion hors d'air et hors d'eau et que la jurisprudence invoquée à ce titre par les acheteurs concerne une vente en VEFA sans lien avec les faits l'espèce. Ils ajoutent qu'il n'est pas démontré que les non-conformités relevées leur soient imputables alors que l'expert a réalisé sa visite près d'un an après la vente et les travaux réalisés par les acquéreurs. Ils soutiennent que la VMC a toujours fonctionné normalement lorsqu'ils étaient propriétaires des lieux et que l'expert sur ce point s'est contenté des déclarations des acheteurs sans visiter les combles ; que le parement extérieur de l'extension a été réalisé en bois Douglas de classe 3 naturellement imputrescible et que l'état du bois était visible lors de la visite par les acheteurs ; que, de la même manière, l'état de la couverture était apparent et qu'aucun désordre décennal n'est relevé ; que's'agissant de l'état de la charpente, qui n'entrait pas dans la mission de l'expert, aucun désordre décennal n'est relevé ; que les désordres des menuiseries de l'étage ne leur sont pas imputables alors que les acheteurs ont modifié les lieux en détruisant la cloison séparant les deux chambres ; que les acheteurs avaient connaissance de l'absence de chauffage électrique à l'étage. Ils répondent que les constatations de l'expert sur l'humidité ou la consommation sont péremptoires et ne sont pas étayées par des calculs ; qu'elles ne caractérisent nullement l'existence de désordres de nature décennale avant l'expiration du délai d'épreuve alors qu'il a été procédé aux opérations d'expertise six mois avant la fin du délai d'épreuve.
Ils s'opposent à un complément d'expertise qui constitue une demande nouvelle formulée sans élément nouveau et relèvent que la demande de provision n'est pas fondée alors que le tribunal a rejeté l'intégralité des demandes sur la base du rapport initial.
Réponse de la cour
L'article 1792 du code civil prévoit que 'Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des'dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.'
Par ailleurs, l'article 1792-1 de ce même code ajoute en son 2° qu'est réputé constructeur de l'ouvrage 'toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire'.
À titre liminaire, il convient de relever que les vendeurs ne contestent pas que l'extension a bien été construite par M. [G] lui-même, de sorte qu'il peut être considéré comme un constructeur au sens de l'article susvisé.
L'article 1792-4-1 de ce même code prévoit par ailleurs que 'Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l'article 1792-3, à l'expiration du délai visé à cet article.'
Il en résulte qu'un désordre ne relève pas de la garantie décennale, s'il'n'est pas constaté qu'il compromet la solidité de l'ouvrage ou le rend impropre à sa destination avant l'expiration du délai de la garantie.
En l'espèce, l'expert, pour décrire la nature des désordres constatés, indique qu'il s'agit d'une 'humidité avérée et détérioration des structures et matériaux pour la salle de bains, l'angle nord-ouest de l'extension et le plafond extension'. Il retient que 'ces désordres sont à court et moyen terme préjudiciables à la tenue des ouvrages de structure concernant l'extension bois, du fait d'un pourrissement des bois de la structure porteuse et de la dégradation des parements de plaques de plâtre intérieur.'
C'est à juste titre que les premiers juges ont relevé que ce rapport, rendu le 7 janvier 2021, dix ans après l'achèvement des travaux, n'établit pas une impropriété à la destination de l'ouvrage dans le délai d'épreuve. En effet, quand bien même les réunions d'expertise ont eu lieu avant l'achèvement du délai décennal, il n'en demeure pas moins qu'à la date de remise de ce rapport, l'expert ne fait pas état d'une impropriété actuelle à l'usage.
Les acheteurs qui se prévalent d'un risque sanitaire n'apportent aucun élément de nature à le démontrer alors que l'expert judiciaire n'en fait pas état.
L'expert précise par ailleurs que 'ces désordres impliquent aussi l'obligation de chauffer les locaux d'une façon plus importante du fait du taux d'humidité de l'air.' Cependant, c'est par une motivation pertinente que la cour adopte que les premiers juges ont relevé que, à défaut de précision quant au degré de surconsommation nécessaire et en l'absence d'élément sur une attente spécifique en matière d'isolation de l'extension, aucune impropriété à la destination de l'ouvrage n'était établie à ce titre.
Les acheteurs font valoir que l'immeuble ne serait pas hors d'air et hors d'eau, ce qui le rendrait impropre à son usage. A cet égard, l'expert relève les éléments suivants :
- fuite de la gouttière,
- s'agissant de la structure bois, dans ses constatations depuis l'extérieur, il mentionne 'le revêtement est en clins de bois de bonne qualité et en bon état, seuls quelques trous de noeuds sont à boucher pour éviter les entrées d'eau et les indésirables',
- s'agissant du pourtour de l'extension, l'expert précise que 'une contre-pente vers les soubassements de la construction existe sur 2 des côtés [...]. Le'niveau du dessus du carrelage extérieur est au niveau du dessus de la dalle béton de l'extension. Ce qui ne garantit pas une protection à l'eau du mur bois pour lequel il est nécessaire d'avoir 20 cm minimum au-dessus du terrain extérieur. La lisse basse en bois doit être isolée de la dalle béton par un matériau protégeant des remontées d'humidité, ce qui n'est pas le cas',
- dans la salle de bain, il a constaté que 'une partie du parement plâtre a été déposée et on peut examiner l'ossature bois avec des traces d'humidité sur ce mur bois et sous la baignoire, des traces de terre et de racines apparaissent en pied de mur bois par infiltration sous la lisse basse',
- 'Les menuiseries de l'étage consistent en deux portes fenêtre qui présentent des problèmes d'ajustement sur la structure et d'étanchéité à l'air'.
Toutefois, il ne résulte pas de ces constatations la présence d'entrées d'air et d'eau mais simplement des remontées d'humidité possibles et un défaut d'isolation. Il n'est pas soutenu que l'extension n'est pas habitable et, au'contraire, l'expert a relevé que 'l'ensemble de la maison à l'intérieur est en bon état de propreté et d'entretien (peintures intérieures réalisées par le nouveau propriétaire)'. De même, les travaux de reprise préconisés par l'expert, s'agissant notamment des menuiserie de l'étage, sont de très faible envergure, seule une dépose de ces fenêtres pour 190 euros étant prévue, outre une reprise des clins et seuils pour 1 450 euros, attestant de la faible ampleur du défaut. Par ailleurs, ces éléments ne sont pas la seule cause de l'humidité de l'ouvrage alors que l'expert décrit plusieurs origines possibles qui ont concouru aux désordres et notamment une fuite de plomberie avérée, l'absence de raccordement de la VMC, une possible non-utilisation de la ventilation naturelle laquelle n'est pas avérée, une possible utilisation de la douche et de la baignoire intensive laquelle n'est pas avérée, un manque de chauffage pendant les périodes froides, le manque de ventilation de la toiture, l'inexistence d'entrée d'air dans les menuiseries des pièces sèches. De la même manière, l'expert amiable n'avait pas plus déterminé la cause des dégradations compte tenu de l'état de démolition des ouvrages, se contentant de faire état d'un ancien dégât des eaux, ce qui est confirmé par le plombier mandaté par les acheteurs qui fait état d'une fuite importante sur la tuyauterie d'eau froide.
En conséquence, la cour ne saurait considérer qu'il existe une impropriété à l'usage en ce que l'extension ne serait pas hors d'air et hors d'eau.
S'agissant du balcon, l'expert conclut 'Le balcon du pignon est fixé sur 5'consoles sur les montants bois de murs (emplacement visible au droit du clouage sur les montants des clins de bardage). Le mode de fixation n'est pas visible. Un boulonnage est nécessaire pour le maintien sur les montants du mur bois, un clouage serait insuffisant. L'ensemble des éléments bois du balcon est très dégradé par l'humidité. Ce balcon ne peut pas supporter 350 daN au m² réglementairement prescrit, en l'état, la solidité au m² de la plate-forme et la résistance aux chocs du garde corps (essai aux sacs de 100 daN) n'est pas avérée en l'état et dans son état initial.'
Les acheteurs soutiennent que la responsabilité décennale est encourue pour ce dommage en application de l'article 1792-2 du code civil qui prévoit que la responsabilité décennale s'applique aux éléments d'équipement indissociables. Le deuxième alinéa de cette article précise que 'Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.'
Il appartient aux acheteurs, qui se prévalent de l'engagement de la responsabilité sur le fondement de cet article, de démontrer que ses conditions de mise en oeuvre sont remplies et plus particulièrement que le balcon est un élément d'équipement indissociable de l'ouvrage.
En l'espèce, il résulte du plan figurant au rapport d'expertise que le balcon est fixé à l'étage de la façade et ce rapport établit qu'il s'agit d'une fixation sur consoles. Or, il ne résulte pas de ces descriptions que ce balcon ne serait pas détachable de la façade sans détérioration de l'ouvrage alors que l'expert indique qu'un tel balcon doit être fixé par boulonnage. Le caractère dissociable du balcon est d'ailleurs confirmé par les travaux de reprise préconisés par l'expert s'agissant de ces défauts. En effet, il n'est prévu qu'une dépose du balcon pour 520 euros et la mise en place d'un garde corps en lieu et place du balcon pour 1 800 euros. Ainsi, l'expert ne prévoit aucun travail de réfection d'ossature et de clos de l'ouvrage suite à cette dépose, les travaux sur les clins et seuils des portes fenêtre étant en lien avec les défauts de celles-ci, confirmant ainsi un démontage sans détérioration ou enlèvement de matière de l'ouvrage.
En conséquence, il convient de considérer que le balcon affecté de désordres est dissociable et que la responsabilité décennale du constructeur ne peut donc être engagée sur le fondement de l'article 1792-2 du code civil ainsi que soutenu.
Par ailleurs, dès lors que le défaut du balcon ne rend pas tout l'ouvrage impropre à sa destination, seul le balcon étant inutilisable, les désordres de celui-ci ne sauraient engager la responsabilité du constructeur sur le fondement de l'article 1792 de ce même code.
La demande de complément d'expertise de même que la demande de provision avaient bien été formulées par les vendeurs, à titre subsidiaire, demandes rejetées par le tribunal qui a débouté les parties de leurs plus amples demandes. Dans ces conditions, ces demandes seront déclarées recevables.
Dès lors que les appelants ne produisent aucun élément technique de nature à remettre en cause les conclusions de l'expert ou à établir l'impropriété à l'usage dans le délai décennal, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de complément d'expertise de sorte qu'il convient de confirmer le jugement entrepris tant sur le rejet de l'engagement de la responsabilité décennale des vendeurs que sur le débouté de leur demande de complément d'expertise et de provision en l'absence de mesure d'investigation supplémentaire.
III- Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le jugement confirmé sur ses dispositions principales le sera également sur celles relatives aux dépens et frais irrépétibles exposés en première instance.
Dès lors que les acheteurs succombent en leur appel, ils seront condamnés aux entiers dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile, déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles et condamnés à payer aux vendeurs la somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
DECLARE les demandes de complément d'expertise et de provision formulées par M. [K] [Z] et Mme [E] [B] épouse [Z] recevables ;
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
CONDAMNE M. [K] [Z] et Mme [E] [B] épouse [Z] aux dépens d'appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [K] [Z] et Mme [E] [B] épouse [Z] à payer à M. [W] [G] et Mme [P] [G] née [C] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
DEBOUTE M. [K] [Z] et Mme [E] [B] épouse [Z] de leur demande au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE