CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 5 mars 2026, n° 25/05271
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 05 MARS 2026
N° 2026/148
Rôle N° RG 25/05271 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BOY4O
S.A.R.L. O BOUCAN
C/
S.C.I. BEATRICE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Antoine CECCALDI
Me Laurence KALIFA MERCYANO
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 1] en date du 12 Février 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/03652.
APPELANTE
S.A.R.L. O BOUCAN,
dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par Me Antoine CECCALDI, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
S.C.I. BEATRICE,
dont le siège social est [Adresse 2]
représentée par Me Laurence KALIFA-MERCYANO, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 27 Janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :
M. Gilles PACAUD, Président rapporteur
Mme Séverine MOGILKA, Conseillère
Madame Paloma REPARAZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2023, la société civile immobilière Béatrice a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) O Boucan un local commercial, à usage de restauration, sis [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 780 euros hors taxes et charges.
Des loyers étant demeuré impayés, elle a, le 7 juin 2024, fait délivrer à sa locataire un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de lui payer, au principal, la somme de 3 915 euros.
Par acte de commissaire de justice, en date du 6 août suivant, elle l'a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et d'entendre condamner la SARL O Boucan à lui verser la somme de provisionnelle de 5 628,84 euros ainsi que 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance réputée contradictoire en date du 12 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :
- constaté la résiliation du bail commercial conclu le 1er novembre 2023, à la date
du 7 juillet 2024 ;
- ordonné, à défaut de restitution volontaire, l'expulsion de la SARL O Boucan et de tout occupant de son chef des lieux loués avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- condamné la SARL O Boucan à une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 7 juillet 2024, d'un montant de 780 euros HT ;
- condamné la SARL O Boucan à payer à la SCI Béatrice la somme provisionnelle de 3 798,84 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtée au 1er septembre 2024 avec intérêt au taux légal à compter de sa décision ;
- condamné la SARL O Boucan au paiement de la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Selon déclaration reçue au greffe le 29 avril 2025, la SARL O Boucan a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 16 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau :
- à titre principal :
' juge que l'exigibilité de la créance locative de la SCI Béatrice se heurte à une contestation sérieuse à compter de la survenance du degât des eaux en date du 25 mai 2024 ;
' juge que les loyers n'étaient plus exigibles à compter de la survenance dudit sinistre ;
' se déclare incompétente au profit du juge du fond ;
' infirme, par conséquent, l'ordonnance attaquée en toutes ses dispositions et dise n'y avoir lieu à référé ;
- à titre subsidiaire :
' juge que les loyers étaient suspendus entre le 25 mai 2024, date du sinistre, et le 16 septembre 2025, date de l'expulsion, période durant laquelle le local était inexploitable ;
' juge qu'aucune indemnité d'occupation ne sera accordée ;
' constate que les règlements effectués d'un montant de 7 600 euros au cours de cette période, excèdent les loyers exigibles fixés à 4 068,84 euros suivant commandement de payer ;
' condamne, par voie de conséquence, la SCI Béatrice à restituer a la SARL O Boucan la somme de 3 531,16 euros ;
- en tout état de cause, condamne la SCI Béatrice aux dépens, en ce compris les procès-verbaux de constat de commissaire de justice, et à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions transmises le 23 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Béatrice sollicite de la cour qu'elle déclare les demandes subsidiaires de la société O Boucan irrecevables, confirme l'ordonnance entreprise et, y ajoutant, condamne la SARL O Boucan au paiement de :
' la somme provisionnelle de 7 091,77 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtée au 26 juin 2025 avec intérêts taux légal, somme à parfaire au prononcé de la décision ;
' la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 13 janvier 2026.
Par soit-transmis en date du 9 février 2026, la cour a informé les avocats qu'elle s'interrogeait, au regard des dispositions des articles 542 et562 du code de procédure civile, sur la possibilité de 'réactualiser' la provision allouée à la SCI Béatrice alors que celle-ci n'a pas demandé l'infirmation ou réformation de l'ordonnance entreprise de ce chef et n'a donc, a priori, pas formé d'appel incident dudit chef. Elle leur a donc imparti un délai expirant le lundi 16 février 2026, à minuit, pour lui faire retour de leurs observations sur ce point de droit soulevé d'office, par le truchement d'une note en délibéré.
Aucune note en délibéré n'été transmise à la cour.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et/ou juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.
Sur la recevabilité des prétentions de l'appelante
Aux termes de l'article 915-2 alinéa 2 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter dès les conclusions mentionnées aux article 906-2 et 908 à 910 du code de procédure civile, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond : l'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.
Aux termes de l'article 906-2 alinéa 2 du code de procédure civile, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, l'appelant dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de l'avis de fixation de l'affaire à bref délai pour remettre ses conclusions au greffe.
En l'espèce, comme relevé par l'intimée, la SARL O Boucan s'est contentée, dans son premier jeu de conclusions déposé le 30 juin 2025 (et donc dans le délai de l'article 906-2, précité, code de procédure civile, l'avis de fixation lui ayant été notifié le 2 mai précédent), de solliciter de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, juge que les demandes de la SCI Béatrice se heurtent à une contestation sérieuse en raison d'un exception d'inexécution qui apparait avec évidence et se déclare incompétente au profit du juge du fond.
Ce n'est que dans son second jeu de conclusions, transmis le 16 décembre suivant qu'elle a demandé à la cour, à titre subsidiaire, de :
- juger que les loyers étaient suspendus entre le 25 mai 2024, date du sinistre, et le 16 septembre 2025, date de l'expulsion, période durant laquelle le local était inexploitable ;
- juger qu'aucune indemnité d'occupation ne sera accordée ;
- constater que les règlements effectués d'un montant de 7 600 euros au cours de cette période, excèdent les loyers exigibles fixés à 4 068,84 euros suivant commandement de payer ;
- condamner, par voie de conséquence, la SCI Béatrice à restituer à Ia SARL O Boucan la somme de 3 531,16 euros.
Ces prétentions nouvelles, non formulées dans son premier jeu de conclusions, seront dès lors déclarées irrecevables, comme sollicité par la SCI Béatrice.
Sur la dévolution opérée par l'appel incident
Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.
Par application des dispositions de l'article 562 alinéa 1 du même code, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.
Aux termes de l'article 901 du code de procédure civile, la déclaration d'appel, qui peut comporter une annexe, est faite par un acte contenant, à peine de nullité ... (7°) les chefs du dispositif du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est, sans préjudice du premier alinéa de l'article 915-2, limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement.
Enfin, l'article 954 alinéa 2 dispose que les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l'appelant indique s'il demande l'annulation ou l'infirmation du jugement et énonce, s'il conclut à l'infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués et dans lequel l'ensemble des parties récapitule leurs prétentions. Son alinéa 3 précise que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Par application des dispositions de ces textes, l'appelant, qui poursuit la réformation de l'ordonnance dont appel, doit, dans sa déclaration d'appel et ses premières conclusions, mentionner expressément les chefs critiqués de l'ordonnance entreprise. Il doit les reprendre dans le dispositif de ses dernières conclusions en mentionnant qu'il en demande l'infirmation ou la réformation. Il doit ensuite demander à la cour de 'statuer à nouveau' sur les prétentions qu'il entend voir accueillies et/ou réévaluées (les siennes) ou rejetées (celles de la partie adverse), prétentions qu'il doit expressément énoncer.
Ces mêmes règles s'appliquent à l'intimé en ce qui concerne la formulation de son appel incident.
En l'espèce, la SCI Béatrice sollicite la revalorisation de la provision de 3 798,84 euros octroyée en première instance au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation à 7 091,77 euros. Pour autant, elle n'adosse cette prétention, qui revient à réformer sur ce point l'ordonnance entreprise, à aucune demande d'infirmation.
Dès lors, le montant de la provision à valoir sur la dette locative sera réexaminée sous le seul angle de l'appel principal.
Sur l'acquistion de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux : le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En application des dispositions de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. Encore faut-il que la dette locative, visée par le commandement de payer, ne soit pas sérieusement contestable et que ledit commandement ait été délivré de bonne foi.
Il est néanmoins acquis que le commandement de payer produit ses effets si la dette locative qu'il vise n'est que partiellement contestable et si le locataire ne s'est pas acquitté, dans le délai d'un mois de sa signification, de la somme correspondant à la partie indiscutablement due.
Le bail signé par les parties le 1er novembre 2023 comporte une clause résolutoire ainsi rédigée : Il est expressement convenu qu'à défaut pour le preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du bail ou de payer exactement un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure d'exécuter ou un simple commandement de payer signifié à personne ou à domicile, contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user de la présente clause et demeurée sans effet pendant ce délai.
Le commandement de payer délivré le 7 juin 2024 porte sur une somme principale de 3 915 euros correspondant aux loyers impayés des mois de janvier à mai 2024. Ils étaient donc antérieurs au dégat des eaux du 25 mai 2024 sur lequel la SARL O Boucan fonde son exception d'inexécution, allégant, à compter de cette date, un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
Dès lors, la SARL O Boucan ne s'étant pas acquittée, dans le mois du commandement de payer, de la somme de 3 915 euros, qu'elle ne conteste pas devoir, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 7 juillet 2024.
Elle le sera également en ce qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 780 euros hors taxe et charges à compter de cette date et jusqu'à complète libération de lieux.
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'absence de constestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, celle-ci n'ayant alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Aux termes de l'article1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver : réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il convient de préciser qu'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ne peut, par définition, être invoqué que durant le bail. Il ne saurait l'être pour une période postérieure à sa résolution puisque les parties sont alors déliées de leurs obligations contractuelles réciproques, la seule obligation qui subsiste étant celle, pour le preneur, de quitter et restituer les locaux et, à défaut, de verser une indemnité d'occupation dont la nature ne se confond pas avec un loyer. Elle n'est, en effet, que la contrepartie d'une occupation des lieux sans droit ni titre.
Il en résulte que l'impossibilité d'exploiter invoquée par l'appelante pour fondée son exception d'inexécution, justifiant le non versement des loyers à compter du 25 mai 2024, date du dégat des eaux allégué, est inopérante à compter du 7 juillet 2024, date à partir de laquelle elle ne pouvait et ne devait plus exploiter les locaux mais devait, au contraire, les quitter. Elle demeure, en revanche, débitrice de son indemnité d'occupation qui, comme son nom l'indique, revient à indemniser le bailleur de l'absence de remise à dispositions des lieux.
S'agissant du mois de juin 2024, le procès-verbal de constat de Maître [A] (en date du 3 juin 2024) et le rapport de visite de M. [U] (du 27 juin 2024) ne permettent pas de caractériser, avec l'évidence requise en référé, une impossibilité d'exploiter et donc un manquement du bailleur à son obligation de délivrance susceptible de fonder une exception d'inexécution au profit de son locataire dans le versement du loyer.
En effet, si le premier de ces documents atteste d'un parquet neuf 'endommagé et gondolé' et d'un faux plafond 'détrempé', les photographies versées aux débats permettent de se convaincre que ces désordres sont localisés et qu'ils n'altèrent pas la possibilité de faire la cuisine et donc d'exploiter le commerce, dans ses parties non impactées, en réalisant par exemple des 'ventes à emporter' (activité visée par les procès-verbaux de constat des 3 juin 2024 et 6 février 2025 établi par commissaire de justice à la demande et sur les dires de l'appelante).
En outre, aucun des documents versés aux débats ne vient attester que la SARL O Boucan a, avant son asssignation du 12 février 2025, informé la SCI Béatrice d'une quelconque impossibilité d'exploiter son commerce ni que le dégat des eaux allégué provient d'un de ses appartements et qu'elle a tardé à y remédier. Les six versements qu'elle a d'ailleurs opérés entre le 8 octobre 2024 et le 17 avril 2025, pour un montant total de 7 600 euros, militent plutôt en sens contraire.
S'agissant ensuite du rapport de visite de M. [U], architecte, du 27 juin 2024, il conclut à la nécessité de réaliser des travaux dans l'appartement situé au dessus de 'zone d'infiltration' et un 'diagnostic complet de l'immeuble' mais nullement à une nécessité de l'évacuer et de le mettre en sécurité. Au demeurant, aucun arrêté de péril n'a été pris par la mairie.
Il en résulte que les loyers étaient dus jusqu'à la résiliation du bail intervenue le 7 juillet 2024, et qu'ensuite, une indemnité d'occupation, insusceptible de se voir opposer une exception d'inexécution, comme indiqué supra, a été due pour un montant de 780 euros par mois.
Dès lors, selon le décompte versé aux débats par l'intimée, qui inclut au crédit divers versements opérés par la SARL O Boucan (2 000 euros le 8 octobre 2024, 2 000 euros le 9 octobre 2024, 1 000 euros le 6 novembre 2024 et 1 000 euros le 12 décembre 2024), et après réduction à 780 euros (montant de l'indemnité d'occupation) de la ligne intitulée 'appel loyer Janvier' du 1er janvier 2025 (crédités pour 803,63 euros) et 'appel loyer févier 2025" du 1er février suivant (803,63 euros) puis retrait des frais de 'gestion impayé' (15 puis 50 euros) et de 'cdt (commandement) de payer' (153,84 euros), portés au crédit du compte locataire les 12 mars, 11 juin et 26 septembre 2024, le montant non sérieusement contestable de la dette locative au 1er février 2025, date de son actualisation en première instance (par conclusions du 12 février 2025 avec demande d'allocation d'une somme de 5 628,84 par la SCI Béatrice), peut être fixé à 4 903,33 euros (5 175,43 - 47,26 -50 -153,84 -15).
L'ordonnance entreprise sera dès lors infirmée en ce qu'aux termes d'un raisonnement non developpé, le premier juge a fixé à 3 798,84 euros la provision à valoir sur la dette locative, arrêtée au 1er septembre 2024, et la SARL O Boucan condamnée à verser à la SCI Béatrice la somme de 4 903,33 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 3 915 euros et du présent arrêt pour le surplus.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle condamné la SARL O Boucan aux entiers dépens et à payer la somme de 1 000 euros à la SCI Béatrice sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL O Boucan, qui succombe au litige, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l'intimée les frais non compris dans les dépens, qu'elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 2 500 euros en cause d'appel.
La SARL O Boucan supportera, en outre, les dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Déclare irrecevable les prétentions de la SARL O Boucan visant à entendre :
- juger que les loyers étaient suspendus entre le 25 mai 2024, date du sinistre, et le 16 septembre 2025, date de l'expulsion, période durant laquelle le local était inexploitable ;
- juger qu'aucune indemnité d'occupation ne sera accordée ;
- constater que les règlements effectués d'un montant de 7 600 euros au cours de cette période, excèdent les loyers exigibles fixés à 4 068,84 euros suivant commandement de payer ;
- condamner, par voie de conséquence, la SCI Béatrice à restituer à Ia SARL O Boucan la somme de 3 531,16 euros ;
Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- constaté la résiliation du bail commercial conclu le 1er novembre 2023, à la date
du 7 juillet 2024 ;
- ordonné, à défaut de restitution volontaire, l'expulsion de la SARL O Boucan et de tout occupant de son chef des lieux loués avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- condamné la SARL O Boucan à une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 7 juillet 2024, d'un montant de 780 euros HT ;
- condamné la SARL O Boucan au paiement de la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
L'infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Condamne la SARL O Boucan à payer à la SCI Béatrice la somme provisionnelle de 4 903,33 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024, pour la somme de 3 915 euros et de ce jour pour le surplus ;
Condamne la SARL O Boucan à verser à la SCI Béatrice la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la SARL O Boucan de sa demande sur ce même fondement ;
Condamne la SARL O Boucan aux dépens d'appel.
La greffière Le président
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 05 MARS 2026
N° 2026/148
Rôle N° RG 25/05271 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BOY4O
S.A.R.L. O BOUCAN
C/
S.C.I. BEATRICE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Antoine CECCALDI
Me Laurence KALIFA MERCYANO
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 1] en date du 12 Février 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/03652.
APPELANTE
S.A.R.L. O BOUCAN,
dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par Me Antoine CECCALDI, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
S.C.I. BEATRICE,
dont le siège social est [Adresse 2]
représentée par Me Laurence KALIFA-MERCYANO, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 27 Janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :
M. Gilles PACAUD, Président rapporteur
Mme Séverine MOGILKA, Conseillère
Madame Paloma REPARAZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2023, la société civile immobilière Béatrice a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) O Boucan un local commercial, à usage de restauration, sis [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 780 euros hors taxes et charges.
Des loyers étant demeuré impayés, elle a, le 7 juin 2024, fait délivrer à sa locataire un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de lui payer, au principal, la somme de 3 915 euros.
Par acte de commissaire de justice, en date du 6 août suivant, elle l'a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et d'entendre condamner la SARL O Boucan à lui verser la somme de provisionnelle de 5 628,84 euros ainsi que 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance réputée contradictoire en date du 12 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :
- constaté la résiliation du bail commercial conclu le 1er novembre 2023, à la date
du 7 juillet 2024 ;
- ordonné, à défaut de restitution volontaire, l'expulsion de la SARL O Boucan et de tout occupant de son chef des lieux loués avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- condamné la SARL O Boucan à une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 7 juillet 2024, d'un montant de 780 euros HT ;
- condamné la SARL O Boucan à payer à la SCI Béatrice la somme provisionnelle de 3 798,84 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtée au 1er septembre 2024 avec intérêt au taux légal à compter de sa décision ;
- condamné la SARL O Boucan au paiement de la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Selon déclaration reçue au greffe le 29 avril 2025, la SARL O Boucan a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 16 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau :
- à titre principal :
' juge que l'exigibilité de la créance locative de la SCI Béatrice se heurte à une contestation sérieuse à compter de la survenance du degât des eaux en date du 25 mai 2024 ;
' juge que les loyers n'étaient plus exigibles à compter de la survenance dudit sinistre ;
' se déclare incompétente au profit du juge du fond ;
' infirme, par conséquent, l'ordonnance attaquée en toutes ses dispositions et dise n'y avoir lieu à référé ;
- à titre subsidiaire :
' juge que les loyers étaient suspendus entre le 25 mai 2024, date du sinistre, et le 16 septembre 2025, date de l'expulsion, période durant laquelle le local était inexploitable ;
' juge qu'aucune indemnité d'occupation ne sera accordée ;
' constate que les règlements effectués d'un montant de 7 600 euros au cours de cette période, excèdent les loyers exigibles fixés à 4 068,84 euros suivant commandement de payer ;
' condamne, par voie de conséquence, la SCI Béatrice à restituer a la SARL O Boucan la somme de 3 531,16 euros ;
- en tout état de cause, condamne la SCI Béatrice aux dépens, en ce compris les procès-verbaux de constat de commissaire de justice, et à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions transmises le 23 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Béatrice sollicite de la cour qu'elle déclare les demandes subsidiaires de la société O Boucan irrecevables, confirme l'ordonnance entreprise et, y ajoutant, condamne la SARL O Boucan au paiement de :
' la somme provisionnelle de 7 091,77 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtée au 26 juin 2025 avec intérêts taux légal, somme à parfaire au prononcé de la décision ;
' la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 13 janvier 2026.
Par soit-transmis en date du 9 février 2026, la cour a informé les avocats qu'elle s'interrogeait, au regard des dispositions des articles 542 et562 du code de procédure civile, sur la possibilité de 'réactualiser' la provision allouée à la SCI Béatrice alors que celle-ci n'a pas demandé l'infirmation ou réformation de l'ordonnance entreprise de ce chef et n'a donc, a priori, pas formé d'appel incident dudit chef. Elle leur a donc imparti un délai expirant le lundi 16 février 2026, à minuit, pour lui faire retour de leurs observations sur ce point de droit soulevé d'office, par le truchement d'une note en délibéré.
Aucune note en délibéré n'été transmise à la cour.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et/ou juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.
Sur la recevabilité des prétentions de l'appelante
Aux termes de l'article 915-2 alinéa 2 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter dès les conclusions mentionnées aux article 906-2 et 908 à 910 du code de procédure civile, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond : l'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.
Aux termes de l'article 906-2 alinéa 2 du code de procédure civile, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, l'appelant dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de l'avis de fixation de l'affaire à bref délai pour remettre ses conclusions au greffe.
En l'espèce, comme relevé par l'intimée, la SARL O Boucan s'est contentée, dans son premier jeu de conclusions déposé le 30 juin 2025 (et donc dans le délai de l'article 906-2, précité, code de procédure civile, l'avis de fixation lui ayant été notifié le 2 mai précédent), de solliciter de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, juge que les demandes de la SCI Béatrice se heurtent à une contestation sérieuse en raison d'un exception d'inexécution qui apparait avec évidence et se déclare incompétente au profit du juge du fond.
Ce n'est que dans son second jeu de conclusions, transmis le 16 décembre suivant qu'elle a demandé à la cour, à titre subsidiaire, de :
- juger que les loyers étaient suspendus entre le 25 mai 2024, date du sinistre, et le 16 septembre 2025, date de l'expulsion, période durant laquelle le local était inexploitable ;
- juger qu'aucune indemnité d'occupation ne sera accordée ;
- constater que les règlements effectués d'un montant de 7 600 euros au cours de cette période, excèdent les loyers exigibles fixés à 4 068,84 euros suivant commandement de payer ;
- condamner, par voie de conséquence, la SCI Béatrice à restituer à Ia SARL O Boucan la somme de 3 531,16 euros.
Ces prétentions nouvelles, non formulées dans son premier jeu de conclusions, seront dès lors déclarées irrecevables, comme sollicité par la SCI Béatrice.
Sur la dévolution opérée par l'appel incident
Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.
Par application des dispositions de l'article 562 alinéa 1 du même code, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.
Aux termes de l'article 901 du code de procédure civile, la déclaration d'appel, qui peut comporter une annexe, est faite par un acte contenant, à peine de nullité ... (7°) les chefs du dispositif du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est, sans préjudice du premier alinéa de l'article 915-2, limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement.
Enfin, l'article 954 alinéa 2 dispose que les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l'appelant indique s'il demande l'annulation ou l'infirmation du jugement et énonce, s'il conclut à l'infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués et dans lequel l'ensemble des parties récapitule leurs prétentions. Son alinéa 3 précise que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Par application des dispositions de ces textes, l'appelant, qui poursuit la réformation de l'ordonnance dont appel, doit, dans sa déclaration d'appel et ses premières conclusions, mentionner expressément les chefs critiqués de l'ordonnance entreprise. Il doit les reprendre dans le dispositif de ses dernières conclusions en mentionnant qu'il en demande l'infirmation ou la réformation. Il doit ensuite demander à la cour de 'statuer à nouveau' sur les prétentions qu'il entend voir accueillies et/ou réévaluées (les siennes) ou rejetées (celles de la partie adverse), prétentions qu'il doit expressément énoncer.
Ces mêmes règles s'appliquent à l'intimé en ce qui concerne la formulation de son appel incident.
En l'espèce, la SCI Béatrice sollicite la revalorisation de la provision de 3 798,84 euros octroyée en première instance au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation à 7 091,77 euros. Pour autant, elle n'adosse cette prétention, qui revient à réformer sur ce point l'ordonnance entreprise, à aucune demande d'infirmation.
Dès lors, le montant de la provision à valoir sur la dette locative sera réexaminée sous le seul angle de l'appel principal.
Sur l'acquistion de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux : le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En application des dispositions de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. Encore faut-il que la dette locative, visée par le commandement de payer, ne soit pas sérieusement contestable et que ledit commandement ait été délivré de bonne foi.
Il est néanmoins acquis que le commandement de payer produit ses effets si la dette locative qu'il vise n'est que partiellement contestable et si le locataire ne s'est pas acquitté, dans le délai d'un mois de sa signification, de la somme correspondant à la partie indiscutablement due.
Le bail signé par les parties le 1er novembre 2023 comporte une clause résolutoire ainsi rédigée : Il est expressement convenu qu'à défaut pour le preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du bail ou de payer exactement un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure d'exécuter ou un simple commandement de payer signifié à personne ou à domicile, contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user de la présente clause et demeurée sans effet pendant ce délai.
Le commandement de payer délivré le 7 juin 2024 porte sur une somme principale de 3 915 euros correspondant aux loyers impayés des mois de janvier à mai 2024. Ils étaient donc antérieurs au dégat des eaux du 25 mai 2024 sur lequel la SARL O Boucan fonde son exception d'inexécution, allégant, à compter de cette date, un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
Dès lors, la SARL O Boucan ne s'étant pas acquittée, dans le mois du commandement de payer, de la somme de 3 915 euros, qu'elle ne conteste pas devoir, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 7 juillet 2024.
Elle le sera également en ce qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 780 euros hors taxe et charges à compter de cette date et jusqu'à complète libération de lieux.
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'absence de constestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, celle-ci n'ayant alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Aux termes de l'article1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver : réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il convient de préciser qu'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ne peut, par définition, être invoqué que durant le bail. Il ne saurait l'être pour une période postérieure à sa résolution puisque les parties sont alors déliées de leurs obligations contractuelles réciproques, la seule obligation qui subsiste étant celle, pour le preneur, de quitter et restituer les locaux et, à défaut, de verser une indemnité d'occupation dont la nature ne se confond pas avec un loyer. Elle n'est, en effet, que la contrepartie d'une occupation des lieux sans droit ni titre.
Il en résulte que l'impossibilité d'exploiter invoquée par l'appelante pour fondée son exception d'inexécution, justifiant le non versement des loyers à compter du 25 mai 2024, date du dégat des eaux allégué, est inopérante à compter du 7 juillet 2024, date à partir de laquelle elle ne pouvait et ne devait plus exploiter les locaux mais devait, au contraire, les quitter. Elle demeure, en revanche, débitrice de son indemnité d'occupation qui, comme son nom l'indique, revient à indemniser le bailleur de l'absence de remise à dispositions des lieux.
S'agissant du mois de juin 2024, le procès-verbal de constat de Maître [A] (en date du 3 juin 2024) et le rapport de visite de M. [U] (du 27 juin 2024) ne permettent pas de caractériser, avec l'évidence requise en référé, une impossibilité d'exploiter et donc un manquement du bailleur à son obligation de délivrance susceptible de fonder une exception d'inexécution au profit de son locataire dans le versement du loyer.
En effet, si le premier de ces documents atteste d'un parquet neuf 'endommagé et gondolé' et d'un faux plafond 'détrempé', les photographies versées aux débats permettent de se convaincre que ces désordres sont localisés et qu'ils n'altèrent pas la possibilité de faire la cuisine et donc d'exploiter le commerce, dans ses parties non impactées, en réalisant par exemple des 'ventes à emporter' (activité visée par les procès-verbaux de constat des 3 juin 2024 et 6 février 2025 établi par commissaire de justice à la demande et sur les dires de l'appelante).
En outre, aucun des documents versés aux débats ne vient attester que la SARL O Boucan a, avant son asssignation du 12 février 2025, informé la SCI Béatrice d'une quelconque impossibilité d'exploiter son commerce ni que le dégat des eaux allégué provient d'un de ses appartements et qu'elle a tardé à y remédier. Les six versements qu'elle a d'ailleurs opérés entre le 8 octobre 2024 et le 17 avril 2025, pour un montant total de 7 600 euros, militent plutôt en sens contraire.
S'agissant ensuite du rapport de visite de M. [U], architecte, du 27 juin 2024, il conclut à la nécessité de réaliser des travaux dans l'appartement situé au dessus de 'zone d'infiltration' et un 'diagnostic complet de l'immeuble' mais nullement à une nécessité de l'évacuer et de le mettre en sécurité. Au demeurant, aucun arrêté de péril n'a été pris par la mairie.
Il en résulte que les loyers étaient dus jusqu'à la résiliation du bail intervenue le 7 juillet 2024, et qu'ensuite, une indemnité d'occupation, insusceptible de se voir opposer une exception d'inexécution, comme indiqué supra, a été due pour un montant de 780 euros par mois.
Dès lors, selon le décompte versé aux débats par l'intimée, qui inclut au crédit divers versements opérés par la SARL O Boucan (2 000 euros le 8 octobre 2024, 2 000 euros le 9 octobre 2024, 1 000 euros le 6 novembre 2024 et 1 000 euros le 12 décembre 2024), et après réduction à 780 euros (montant de l'indemnité d'occupation) de la ligne intitulée 'appel loyer Janvier' du 1er janvier 2025 (crédités pour 803,63 euros) et 'appel loyer févier 2025" du 1er février suivant (803,63 euros) puis retrait des frais de 'gestion impayé' (15 puis 50 euros) et de 'cdt (commandement) de payer' (153,84 euros), portés au crédit du compte locataire les 12 mars, 11 juin et 26 septembre 2024, le montant non sérieusement contestable de la dette locative au 1er février 2025, date de son actualisation en première instance (par conclusions du 12 février 2025 avec demande d'allocation d'une somme de 5 628,84 par la SCI Béatrice), peut être fixé à 4 903,33 euros (5 175,43 - 47,26 -50 -153,84 -15).
L'ordonnance entreprise sera dès lors infirmée en ce qu'aux termes d'un raisonnement non developpé, le premier juge a fixé à 3 798,84 euros la provision à valoir sur la dette locative, arrêtée au 1er septembre 2024, et la SARL O Boucan condamnée à verser à la SCI Béatrice la somme de 4 903,33 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 3 915 euros et du présent arrêt pour le surplus.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle condamné la SARL O Boucan aux entiers dépens et à payer la somme de 1 000 euros à la SCI Béatrice sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL O Boucan, qui succombe au litige, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l'intimée les frais non compris dans les dépens, qu'elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 2 500 euros en cause d'appel.
La SARL O Boucan supportera, en outre, les dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Déclare irrecevable les prétentions de la SARL O Boucan visant à entendre :
- juger que les loyers étaient suspendus entre le 25 mai 2024, date du sinistre, et le 16 septembre 2025, date de l'expulsion, période durant laquelle le local était inexploitable ;
- juger qu'aucune indemnité d'occupation ne sera accordée ;
- constater que les règlements effectués d'un montant de 7 600 euros au cours de cette période, excèdent les loyers exigibles fixés à 4 068,84 euros suivant commandement de payer ;
- condamner, par voie de conséquence, la SCI Béatrice à restituer à Ia SARL O Boucan la somme de 3 531,16 euros ;
Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- constaté la résiliation du bail commercial conclu le 1er novembre 2023, à la date
du 7 juillet 2024 ;
- ordonné, à défaut de restitution volontaire, l'expulsion de la SARL O Boucan et de tout occupant de son chef des lieux loués avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- condamné la SARL O Boucan à une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 7 juillet 2024, d'un montant de 780 euros HT ;
- condamné la SARL O Boucan au paiement de la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
L'infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Condamne la SARL O Boucan à payer à la SCI Béatrice la somme provisionnelle de 4 903,33 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024, pour la somme de 3 915 euros et de ce jour pour le surplus ;
Condamne la SARL O Boucan à verser à la SCI Béatrice la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la SARL O Boucan de sa demande sur ce même fondement ;
Condamne la SARL O Boucan aux dépens d'appel.
La greffière Le président