CA Aix-en-Provence, ch. 1-1, 10 mars 2026, n° 21/15192

Exposé des faits et de la procédure

Le 21 janvier 2016, M. [C] [F] et Mme [Y] [H] épouse [F] (les époux [F]) ont confié à la société RM Invest (le mandataire immobilier) un mandat de vente à réméré de leur bien immobilier, sis [Adresse 8], à [Localité 3] au prix de 350 000 euros.

Par acte notarié reçu le 3 mars 2016, par M. [G] [Q] [U], notaire, le bien a été vendu à la SARL BC Patrimoine (l'acquéreur) au prix de 342 000 euros, avec faculté de rachat pendant une durée de dix-huit mois moyennant le paiement d'une somme de 350 000 euros, le vendeur étant autorisé par l'acquéreur à mettre le bien en vente afin que le prix lui serve à s'acquitter du prix de rachat.

Aux termes de l'acte, les parties sont convenues que le bien vendu resterait occupé par les époux [F] pendant le temps stipulé pour le pacte de rachat, à charge pour eux de s'acquitter d'une indemnité d'occupation de 4 083,33 euros par mois durant les douze premiers mois, puis de 3 500 euros par mois pendant les six mois suivants et qu'en l'absence de départ des lieux à l'issue de cette période, ils seraient redevables d'une astreinte de 500 euros par jour de retard.

La somme de 49 000 euros, correspondant aux six premiers mois d'occupation a été réglée le jour de la vente et une somme de 21 000 euros a été séquestrée en l'étude du notaire afin de garantir le paiement des six mois suivants.

Les acquéreurs n'ont pas levé l'option de rachat et sont demeurés dans les lieux.

Par actes du 3 septembre 2017, se plaignant du caractère lésionnaire de la vente, ils ont assigné l'acquéreur, le mandataire et le notaire devant le tribunal de grande instance de Digne les Bains en rescision de la vente pour lésion et en dommages-intérêts.

Par actes ultérieurs du 28 juin 2019, ils ont appelé en cause M. [E] [P], la société DH Finances Conseils et la SASU Griffon finances, auxquels ils reprochent de les avoir manipulés pour les conduire à cette vente lésionnaire.

Ils ont également formulé des demandes à l'encontre de Mme [B] [D], clerc de notaire exerçant au sein de l'étude de Me [U].

La société BC Patrimoine a formé une demande reconventionnelle afin d'obtenir le paiement, d'une part de six mois d'occupation sans droit ni titre, d'autre part de l'astreinte stipulée à l'acte de vente.

Mme [B] [D] a constitué avocat et soulevé l'irrecevabilité des demandes formulées à son encontre au motif qu'elle n'avait pas été assignée devant le tribunal.

Par jugement du 15 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Digne les Bains a déclaré les demandes irrecevables, réservé les demandes reconventionnelles, condamné les époux [F] aux dépens et dit n'y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a considéré les demandes comme irrecevables en l'absence de publication de l'assignation au registre de la publicité foncière, en violation des dispositions de l'article 28 du décret du 4 janvier 1955.

Il a « réservé » les demandes reconventionnelles au motif que la demande principale était déclarée irrecevable.

Par acte du 26 octobre 2021, les époux [F] ont relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 23 décembre 2025, sans que M. [P], la société DH Finances conseils et la société Griffon Finances aient constitué avocat.

Les appelants ont été invités, dans la perspective de l'audience, à justifier de la situation juridique de la société DH Finances conseils dont le procès-verbal d'assignation faisait état d'une liquidation judiciaire prononcée en 2014.

Par conclusions du 20 janvier 2026, les époux [F] ont déclaré se désister de leurs demandes à l'encontre de la société DH Finances conseils.

A l'audience du 20 janvier 2026, avant la clôture des débats et à la demande des parties, l'ordonnance de clôture a été révoquée et la procédure à nouveau clôturée.

Les appelants ont été invités par la cour à produire l'acte par laquelle Mme [D] a été assignée devant le tribunal.

Prétentions des parties

Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 20 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, les époux [F] demandent à la cour de :

' leur donner acte qu'ils se désistent de leur appel à l'encontre de la société DH Finances conseils « sans que le désistement d'appel, rendu nécessaire pour la régularisation de la procédure, emporte acquiescement au jugement » ;

' infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré les demandes irrecevables, réservé les demandes des défendeurs en l'état d'une action principale irrecevable, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et les a condamnés aux dépens ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

' désigner des experts avec pour mission de se rendre sur les lieux [Adresse 8] à [Localité 4], se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de leur mission, s'entourer, si besoin, de tous sachants et techniciens de leur choix, décrire de façon précise le tènement foncier sus-désigné constitué de parcelles bâties et non bâties, cadastrées section A n°[Cadastre 1] pour une contenance de 91 a 35 ca, n° [Cadastre 2] pour une contenance de 6 a 40 ca et n°[Cadastre 3] pour une contenance de 2 ha 31 a 40 ca, section B n°[Cadastre 4] pour une contenance de 57 a 90 ca, section ZB n°[Cadastre 5] pour une contenance de 73 a 50 ca, n°[Cadastre 6] pour une contenance de 35 ca et n°[Cadastre 7] pour une contenance de 8 ha 78 a 19 ca, décrire les travaux éventuellement réalisés depuis la date de la vente, à savoir le 3 mars 2016, évaluer et valoriser le tènement foncier sus-désigné à la date de la vente, soit le 3 mars 2016 ;

' prononcer la rescision pour lésion de la vente immobilière en date du 3 mars 2016, entre eux et la société BC Patrimoine sur le fondement du rapport concordant des experts sus-désignés ;

A titre subsidiaire,

' annuler la vente ;

' ordonner la remise des parties dans l'état antérieur, avec restitutions corrélatives ;

' condamner les sociétés Griffon Finances, RM Invest et M. [P] à leur rembourser la somme de 25 200 euros au titre de la commission perçue pour la vente du 3 mars 2016 ;

' condamner M. [U] et Mme [D], notaires, à leur rembourser la somme de 2 445 euros au titre des frais d'acte et 342 euros au titre de la contribution de sécurité immobilière ;

' condamner la société BC Patrimoine au remboursement de la somme de 70 000 euros au titre de l'indemnité d'occupation perçue, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la vente ;

A titre infiniment subsidiaire,

' dire et juger que M. [P] et la société Griffon finances ont commis une faute en raison de pratiques commerciales trompeuses ;

' dire et juger que les sociétés Griffon Conseils et RM Invest, M. [U] et Mme [D] ont manqué à leur devoir de conseil ;

En conséquence,

' les condamner in solidum à réparer leur préjudice résultant d'une perte de chance de vendre leur bien à un meilleur prix et à leur payer une somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

En tout état de cause,

' rejeter l'ensemble des demandes adverses ;

' dire que la stipulation contractuelle invoquée par la société BC Patrimoine ne constitue pas une astreinte judiciaire mais une clause pénale, qu'elle est manifestement excessive au sens de l'article 1231-5 du code civil et en conséquence rejeter la demande chiffrée à 500 euros par jour pour la période d'occupation postérieure au dix-huitième mois et, à titre subsidiaire, ramener toute somme éventuellement due à ce titre au seul montant d'une indemnité d'occupation raisonnable fixée à 3 000 euros par mois, soit 100 euros par jour sur une base conventionnelle de 30 jours, pour la seule période postérieure aux dix-huit mois ;

' dire que la somme de 21 000 euros, séquestrée au jour de l'acte, correspondant aux mois 13 à 18 de l'occupation, sera imputée intégralement et qu'il ne sera procédé à aucun double compte avec la période couverte par le séquestre ;

' condamner solidairement les sociétés Griffon Finances, RM Invest, BC Patrimoine, M. [P], M. [U] et Mme [D] à leur payer 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de leur avocat.

Dans ses dernières conclusions d'intimée, régulièrement notifiées le 26 novembre 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour l'exposé des moyens, la société BC Patrimoine demande à la cour de :

A titre principal et reconventionnel,

' débouter les époux [F] de l'ensemble de leurs demandes ;

' dire et juger la vente parfaite ;

' dire et juger que les époux [F] sont occupants sans droit ni titre du bien depuis le 8 septembre 2017 et les condamner solidairement avec M. [P] et les sociétés DH Finances conseils et Griffon Finances à lui payer la somme de 1 496 000 euros, somme à parfaire, au titre de l'astreinte prévue au contrat de vente jusqu'au jour de la libération des lieux ;

' dire et juger que la somme de 21 000 euros séquestrée le notaire au titre de l'indemnité d'occupation chez lui sera versée et plus généralement que toutes les conséquences liées à la vente du bien seront réalisées ;

A titre infiniment subsidiaire, dans l'hypothèse où la fixation du prix s'avèrerait lésionnaire,

' dire et juger que la somme de 47 000 euros versée au titre de l'indemnité d'occupation restera sa propriété au titre de son préjudice financier et que la somme de 21 000 euros séquestrée chez le notaire au titre de l'indemnité d'occupation lui sera versée ;

' condamner les époux [F] au paiement, à son profit, de la somme de 51 357 euros au titre des taxes foncières 2017 à 2025 ;

En tout état de cause,

' condamner les époux [F] ou toute partie succombante, au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions d'intimée, régulièrement notifiées le 5 avril 2022, auxquelles il convient de renvoyer pour l'exposé des moyens, la SARL RM Invest demande à la cour de :

' confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

' déclarer irrecevables les demandes formées par les époux [F] en l'absence de justification de la publication de l'assignation à la conservation des hypothèques ;

' déclarer irrecevable la demande de rescision pour lésion de la vente en raison du caractère aléatoire de celle-ci ;

A titre subsidiaire,

' la mettre hors de cause ;

' débouter les époux [F] de toutes les demandes ;

' rejeter tout appel en garantie et toutes autres demandes éventuellement formées à son encontre ;

' condamner les époux [F] à lui payer 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de son avocat ;

Très subsidiairement,

' condamner solidairement la société DH Finances, la société Griffon Finances et M. [P] à la relever et garantir de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre.

Dans leurs dernières conclusions d'intimés régulièrement notifiées le 15 avril 2022, auxquelles il convient de renvoyer pour l'exposé des moyens, M. [U] et Mme [D] demandent à la cour de :

' confirmer le jugement ;

Y ajoutant,

' déclarer irrecevables les demandes des époux [F] à l'encontre de Mme [D] ;

' débouter les époux [F] de toutes leurs demandes ;

' condamner les époux [F] à payer à M. [U] les sommes de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts et 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de leur avocat.

M. [P] et la SASU Griffon finances, assignés par les époux [F] par actes des 31 janvier et 1er février 2022, déposé en l'étude de l'huissier, contenant dénonce de l'appel, n'ont pas constitué avocat.

La SASU DH Finances conseils, assignée par les époux [F] par acte du 2 février 2022, contenant dénonce de l'appel, transformé en procès-verbal de recherches infructueuses dont il résulte qu'elle a fait l'objet d'un liquidation judiciaire clôturée pour insuffisance d'actif par jugement du 17 septembre 2021, suivi d'une radiation du registre du commerce, n'a pas constitué avocat.

Motifs de la décision

1/ Sur le désistement d'appel

En application de l'article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance.

Selon l'article 403 du même code, le désistement de l'appel emporte acquiescement au jugement.

L'article 401 du code de procédure civile dispose que le désistement de l'appel n'a besoin d'être accepté que s'il contient des réserves ou si la partie à l'égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente.

En l'espèce, la société DH Finances conseils n'a pas formé appel incident ni demande incidente puisqu'elle n'a pas constitué avocat devant la cour.

Les époux [F] demandent à la cour de leur donner acte « qu'ils se désistent de leur appel à l'encontre de la société DH Finances conseils sans que le présent désistement d'appel, rendu nécessaire pour la régularisation de la procédure, emporte acquiescement au jugement ».

Ce désistement fait suite à une demande du conseiller de la mise en état en date du 19 janvier 2026, sollicitant la production d'un extrait du Kbis de la société DH Finances conseil, dont le procès-verbal d'assignation fait état d'une procédure collective clôturée pour insuffisance d'actif en 2021.

Il se déduit des termes de ce désistement qu'il est fait sous condition de ne pas produire ses effets.

En conséquence, ce désistement est dépourvu d'effet extinctif.

2/ Sur la régularité de la procédure à l'encontre de la société DH finances

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, les sociétés DH Finances conseils et Griffon finances, intimées, n'ayant pas comparu, la cour doit s'assurer de la régularité de la procédure d'appel à leur égard.

S'agissant de la société DH Finances Conseils, elle a été placée en redressement judiciaire par jugement du 14 mai 2014, qui a désigné Me [X] [N] en qualité de mandataire judiciaire, puis en liquidation judiciaire par jugement du 9 juillet 2014, qui a désigné Me [N] en qualité de liquidateur.

Par ordonnance du 5 juillet 2017, la société BTSG² a été désignée en qualité de liquidateur en remplacement de M. [N].

La liquidation judiciaire a été clôturée pour insuffisance d'actif par jugement du 17 septembre 2021 et la société radiée le même jour du registre du commerce.

La SARL DH Finances Conseils a été assignée devant le tribunal par acte du 28 juin 2019.

Il n'est pas fait mention, dans le jugement, de la présence à la procédure de son liquidateur, seul habilité à la représenter à cette date.

Dans leur acte d'appel, en date du 26 octobre 2021, les époux [F] ont intimé la société DH Finances conseils « prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social ».

Or, à cette date la société n'avait plus d'existence légale et si, selon l'article L 237-2 du code de commerce, la personnalité morale de la société subsiste aussi longtemps que des droits et obligations à caractère social n'ont pas été liquidés, notamment lorsqu'une procédure est en cours à cette date, encore faut-il que la société soit régulièrement représentée à la procédure pour que les actes de procédure, dont la déclaration d'appel, soient valablement signifiés à son représentant légal.

Tel n'est pas le cas en l'espèce.

Il appartenait aux époux [F], pour poursuivre valablement la procédure à l'encontre de la société DH Finances conseils, de prendre l'initiative de faire désigner un mandataire chargé de la représenter.

En application de l'article 117 du code de procédure civile, constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte, le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant d'une personne morale.

Le défaut de pouvoir de celui qui figure au procès comme représentant une personne morale constitue une irrégularité de fond qui ne peut être couverte après l'expiration des délais et qui affecte la validité de l'acte indépendamment de tout préjudice.

En conséquence, l'appel, en ce qu'il vise la société DH Finances Conseils, représentée par son représentant légal en exercice, alors que la société est liquidée et radiée du registre du commerce, est entaché d'une irrégularité de fond en application de l'article 117 du code de procédure civile et doit être annulé, étant observé, en tout état de cause, qu'il ne résulte pas des termes du jugement que son liquidateur, qui avait seul le pouvoir de la représenter, ait été appelé en cause en première instance.

S'agissant de la société Griffon finances, elle a cessé son activité le 11 septembre 2023 et été radiée d'office du registre du commerce le 5 janvier 2024, mais cette radiation ne fait pas suite à une dissolution suivie d'une liquidation, de sorte que la procédure est régulière à son égard.

En conséquence, l'appel, en ce qu'il est dirigé contre la société DH Finances Conseils doit être déclaré nul.

3/ Sur la recevabilité des demandes à l'encontre de Mme [D]

3.1 Moyens des parties

Mme [D] fait valoir que les demandes formulées à son encontre sont irrecevables en que qu'elle n'a jamais été assignée devant le tribunal, les demandeurs ne justifiant d'aucun acte régulièrement délivré et qu'en tout état de cause, étant clerc de notaire, salariée de l'étude, elle n'a pas qualité pour défendre à l'action au regard des dispositions de l'article 1242 al 5 du code civil.

Dans un courrier en date du 12 février 2026, en réponse à une demande de la cour, les époux [F] indiquent ne pas être en mesure de produire l'assignation délivrée à Mme [D] devant le tribunal, n'étant en possession que des exemplaires délivrés aux autres parties. Ils ajoutent qu'en tout état de cause, Mme [D], qui a comparu devant le tribunal, a pu se défendre et qu'elle n'a pas soulevé, avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, la nullité de l'assignation.

3.2 Réponse de la cour

En application de l'article 14 du code de procédure civile nul ne peut être jugé sans avoir été entendu ou appelé.

Il résulte de ce texte que toute prétention émise à l'encontre d'une personne qui n'a pas été appelée à la procédure est irrecevable.

En l'espèce, Mme [D] conteste avoir été assignée devant le tribunal, expliquant que si son nom figure sur l'assignation, celle-ci ne lui a jamais été délivrée.

Les époux [F] ne produisent pas le procès-verbal par lequel l'assignation a été délivrée à Mme [D] et le jugement ne contient aucune indication sur ce point.

Mme [D] n'ayant pas été assignée, le tribunal n'était pas valablement saisi des demandes formulées à son encontre.

Contrairement à ce que soutiennent les époux [F], devant le tribunal Mme [D], qui a comparu, a expressément soulevé l'absence d'assignation délivrée à son encontre par les demandeurs.

Elle n'avait aucun autre moyen, pour faire constater l'irrégularité de la saisine du tribunal, que de constituer avocat, de sorte que les époux [F] ne peuvent, à défaut de justifier des diligences qui leur incombaient, se prévaloir de sa comparution, c'est-à-dire d'une initiative prise dans un objectif excluant toute velléité de validation de l'irrégularité, pour soutenir que celle-ci régularise l'absence d'assignation délivrée à son encontre.

En conséquence, les demandes des époux [F] à l'encontre de Mme [D] seront déclarées irrecevables.

4/ Sur la recevabilité de la demande de rescision de la vente au regard des règles de publicité foncière

4.1 Moyens des parties

Les époux [F] font valoir que l'assignation du 1er septembre 2017, par laquelle ils sollicitent la rescision de la vente pour lésion et subsidiairement l'annulation de la vente, a été régulièrement publiée au registre de la publicité foncière le 24 novembre 2020.

La société RM Invest soutient que les époux [F] ne produisent toujours pas le justificatif de publication au service de la publicité foncière des assignations délivrées à la société DH Finances conseils, à la société Griffon Finances, à M. [P] et Mme [D] les 28 juin 2019, 1er juillet et 15 juillet 2019, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a déclaré l'action irrecevable en application des dispositions des articles 28-4 C et 30-5 du décret du 4 janvier 1955.

La société BC Patrimoine prend acte de la publication a posteriori de l'assignation.

4.2 Réponse de la cour

En application de l'article 28 4° c) du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort.

En l'espèce, les époux [F] justifient d'une publication au service de la publicité foncière de [Localité 5] les Bains le 24 novembre 2020 de l'assignation délivrée le 1er septembre 2017 à la société BC Patrimoine, la SARL RM Invest et M. [U], notaire.

Dès lors que cette assignation, qui tend principalement à la rescision pour lésion de la vente du 3 mars 2016 et subsidiairement à son annulation, a été régulièrement publiée, l'action est recevable.

Il importe peu que les appels en cause ultérieurs, dirigés contre M. [P] et les sociétés DH Finances conseils et Griffon Finances et qui tendent à la condamnation de ces derniers au paiement de dommages-intérêts, n'aient pas elles-mêmes été publiées.

Le jugement doit en conséquence être infirmé en ce qu'il a déclaré l'action irrecevable pour défaut de publication de l'assignation.

5/ Sur l'action en rescision pour lésion

5.1 Moyens des parties

Les époux [F] font valoir que l'action en rescision pour lésion est ouverte pour tout contrat de vente portant sur un immeuble, peu important qu'il s'agisse d'une vente conclue sous condition résolutoire d'absence de rachat par le vendeur ; qu'ils ont été lésés de plus des sept douzièmes sur le prix de vente, qui a été fixé à 342 000 euros alors que le bien a une valeur moyenne de 905 000 euros selon une estimation réalisée par la société Arthurimmo le 29 janvier 2016 ; que cette évaluation, contrairement à ce que soutiennent les sociétés RM Invest et BC Patrimoine, tient compte de la vétusté du bien et des travaux à réaliser et que, conformément aux dispositions des articles 1678 et 1680 du code civil, la preuve de la lésion devant être rapportée par l'avis concordant de trois experts nommés d'office, ils sont fondés à obtenir une expertise.

La société BC patrimoine, acquéreur du bien litigieux, après avoir indiqué qu'elle n'était pas intervenue dans la détermination du prix de vente, soutient que, selon l'article 1675 du code civil qui réglemente les conditions de la rescision pour lésion, le bien immobilier doit être estimé suivant son état et sa valeur au moment de la vente ; qu'en l'espèce, la valeur du bien telle qu'alléguée par les époux [F], tient compte uniquement du marché de l'immobilier ; que le bien a d'ailleurs été en vente pendant un an sans trouver preneur et que l'estimation de la société Arthurimmo est à elle seule insuffisante pour étayer l'hypothèse d'une lésion compte tenu de son caractère sommaire et de la date à laquelle elle a été établie ; qu'en tout état de cause, à supposer que la valeur du bien soit de 880 000 euros, la vente a été conclue avec une faculté de rachat, qui permet au propriétaire se trouvant dans une situation financière délicate de se procurer du crédit en conservant la possibilité de récupérer l'immeuble s'il peut ultérieurement en restituer le prix et les frais divers et que, dans une vente à réméré, le prix de vente est nécessairement inférieur à celui d'une vente classique, l'abattement usuellement pratiqué variant de 10 à 30 %, de sorte qu'en l'espèce, si l'estimation de l'agence Arthurimmo est réduite de 10 %, aucune lésion ne peut être retenue puisque le prix de 342 000 euros ne se situe pas en deçà du seuil de lésion des 7/12èmes.

Selon elle, l'expertise sollicitée est inutile et vaine puisque l'absence d'entretien du bien depuis la vente litigieuse a contribué à sa dévaluation.

La société RM Invest, mandataire immobilier, fait valoir que la vente à réméré est une vente sous condition résolutoire d'exercice de la faculté de rachat et de restitution du prix, qui a essentiellement pour objet de permettre au propriétaire d'un bien de se procurer du crédit en vendant son immeuble tout en conservant la possibilité de le récupérer en restituant le prix et les frais divers ; qu'une telle vente, purement aléatoire, n'est pas rescindable pour lésion puisqu'en matière de vente d'immeuble, il est de principe que « l'aléa chasse la lésion », de sorte que la demande de rescision pour lésion est irrecevable ; qu'en tout état de cause, la lésion n'est pas démontrée puisque l'évaluation du bien à 880 000 euros est totalement fantaisiste ainsi que le démontre la mise en vente vaine du bien à ce prix pendant plus d'un an ; que pour déterminer s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente, soit en mars 2016 et qu'en l'espèce, le bien était en très mauvais état, de sorte que, selon une comparaison avec des biens similaires dans le secteur, sa valeur ne dépassait pas 440 000 euros.

5.2 Réponse de la cour

Selon l'article 1674 du code civil, si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand bien même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision et aurait déclaré donner la plus-value.

La vente à réméré constitue une véritable vente immobilière opérant transfert de propriété de l'immeuble dès sa conclusion même si elle est assortie d'une condition résolutoire de retrait conventionnel limitée dans le temps.

Il ne s'agit pas d'une vente aléatoire au sens du code civil puisque l'aléa affecte uniquement la possibilité de rachat du bien par le vendeur.

D'ailleurs, en application de l'article 1676 du code civil, la demande de rescision n'est plus recevable après l'expiration de deux années, à compter du jour de la vente. Ce délai court et n'est pas suspendu pendant la durée du temps stipulé pour le pacte du rachat.

Il se déduit de ce texte que l'action en rescision pour lésion peut être exercée pour toute vente, y compris lorsqu'un pacte de rachat a été stipulé.

Selon l'article 1677 du code civil, la preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion.

En conséquence, la juridiction saisie d'une demande de rescision pour lésion doit rechercher si les faits articulés sont assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion.

En l'espèce, les époux [F] produisent une évaluation de la société Arthurimmo, agent immobilier, datée de janvier 2016 qui contient un avis de valeur « selon la situation du bien (ville, quartier, environnement géographique), la qualité de la construction (âge, qualité des matériaux), la surface habitable, la distribution des pièces, le confort, les équipements, l'état (coût des travaux à prévoir, et décoration), l'exposition, l'ensoleillement, les nuisances et des facteurs économiques et sociologiques (caractéristiques du marché immobilier local et facteurs socio-économiques et socio démographiques) ».

Cette évaluation énumère les points positifs ou négatifs dont « des travaux à prévoir » pour quelques pièces mais sans les décrire précisément ni les chiffrer même approximativement.

L'agent immobilier évalue le bien entre 880 000 et 930 000 euros, précisant que « pour une vente de la maison après travaux effectués et sous réserve de la qualité des matériaux utilisés, la qualité du travail et des finitions et que l'intégralité des surfaces bâties exploitées soit exploitée en partie habitable », la valeur serait de 1 250 000 à 1 300 000 euros

Cet avis provient d'un agent immobilier potentiellement intéressé par le montant de la transaction, et non d'un expert indépendant.

Il n'est étayé par aucune comparaison avec des ventes dans le même secteur de biens immobiliers similaires puisque les caractéristiques du marché immobilier local et les facteurs socio-économiques prétendument pris en compte ne sont pas étayés.

Le bien litigieux a été à la vente au prix de 1 300 000 euros pendant près d'un an sans trouver preneur, même sur des offres de prix proches de celle proposée par la société Arthurimmo avant travaux.

En conséquence, ce seul avis est insuffisant pour considérer que la valeur du bien se situait, en mars 2016, entre 880 000 euros ou 930 000 euros.

Par ailleurs, la vente avec faculté de rachat induit nécessairement un prix de vente moins élevé puisqu'elle est consentie en contrepartie d'une faculté de rachat stipulée au profit du vendeur et que cette faculté de rachat correspond à une condition résolutoire potestative, opérant de plein droit en application de l'article 1183 du code civil.

En conséquence, les éléments produits par les époux [F] sont insuffisants pour faire présumer l'existence d'une lésion au sens de l'article 1674 du code civil.

Dès lors il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes des époux [F] au titre d'une lésion de plus des 7/12èmes subie lors de la vente du bien litigieux le 3 mars 2016.

6/ Sur la demande d'annulation du contrat

6.1 Moyens des parties

Les époux [F] font valoir que dans une vente à réméré, la clause de rachat ne peut imposer un prix supérieur au prix principal ; qu'en l'espèce, la faculté de rachat stipule un prix de 350 000 euros, supérieur au prix qui s'élevait à 342 000 euros ; que la cause du contrat est illicite en ce que l'opération dissimule un crédit garanti par transfert de propriété, interdit en ce que les indemnités d'occupation précomptées et réputées acquises même en cas d'exercice du rachat, par un basculement intégral des charges sur les vendeurs et un mécanisme de déchéance du droit de rachat au premier incident de paiement, calqué sur la déchéance du terme d'un prêt, éludent les règles d'ordre public de protection des emprunteurs et le contrôle du coût total de l'opération et que leur consentement a été surpris par un dol en ce que M. [P], sur les conseils de qui ils ont vendu, exerçait illégalement la profession d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, qu'il leur a menti sur la santé de sa société DH Finances conseils, qui était déjà liquidée, pour percevoir une commission sur la vente via la société Griffon finances, créée ad hoc et qu'ils n'auraient jamais conclu une vente avec faculté de rachat s'ils avaient su qu'il n'était ni gérant d'une société de courtage, ni intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement puisque c'est lui qui, se parant de ces qualités, les a dissuadés de conclure une vente simple en leur faisant croire qu'ils pourraient sortir de leurs difficultés financières par une vente à réméré leur permettant de racheter leur bien.

La société BC patrimoine réplique que la fixation d'une indemnité d'occupation à 3 888 euros par mois n'est pas disproportionnée eu égard à l'occupation d'une maison de 470 m2 et des terrains avoisinants ; qu'en tout état de cause, les époux [F] ne sont pas fondés à se prévaloir des sommes dues à ce titre dès lors qu'ils n'ont réglé à ce titre que 49 000 euros au titre des douze premiers mois d'occupation et qu'il demeurent redevables des six mois suivants et de l'astreinte fixée pour la période ayant suivi l'expiration de la faculté de rachat.

La société RM Invest fait valoir que le dol ne se présume pas et doit être prouvé ; qu'en l'espèce, les époux [F] ne rapportent pas la preuve des man'uvres dolosives qu'ils lui imputent et qu'ils ont été régulièrement informés que, faute pour eux d'exercer la faculté de rachat dans le temps prescrit, l'acquéreur demeurerait propriétaire de façon irrévocable, de sorte qu'ils n'ont été victimes ni d'une quelconque réticence dolosive, ni de man'uvres destinées à surprendre leur consentement.

Les notaires soutiennent que les époux [F] invoquent des man'uvres dolosives de la part de M. [P], la société DH Conseils finances et la société Griffon finances, qui ne sont pas parties à l'acte, de sorte qu'aucun vice du consentement ne saurait être retenu pour justifier l'annulation de la vente.

6.2 Réponse de la cour

6.2.a Sur la licéité de la cause

En application de l'article 1108 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, la licéité de la cause de l'obligation est une condition essentielle pour la validité d'une convention.

Selon l'article 1131 du même code, l'obligation sur une cause illicite ne peut avoir aucun effet.

L'article 1133 du même code définit la clause illicite comme celle qui est prohibée par la loi, contraire aux bonnes m'urs ou à l'ordre public.

La vente à réméré est l'opération par laquelle le vendeur transfère la propriété d'un immeuble à l'acheteur en se réservant la faculté de le reprendre dans un délai qui ne peut excéder cinq ans, moyennant la restitution du prix d'achat et de certains frais.

Elle est régie par les articles 1659 à 1673 du code civil.

La faculté de rachat prévue par ce dispositif correspond à une technique alternative au contrat de prêt, permettant à un débiteur de donner une sûreté à un créancier et de reprendre le bien après l'avoir désintéressé.

Cependant, dans le contrat de prêt, le prêteur peut contraindre l'emprunteur à rembourser les fonds prêtés alors que dans la vente à réméré, l'acquéreur acquiert la chose vendue et ne peut exiger du vendeur qu'il exerce la faculté de rachat pour obtenir la restitution des fonds.

Par ailleurs, en cas d'exercice du réméré, le prix mis à la charge de l'acheteur est déterminé dès le jour de la conclusion du contrat et si l'exercice de la faculté de rachat est éventuel, ni l'existence, ni le montant de la prestation d'une des parties n'en dépend. La faculté de rachat inverse seulement les prestations initiales pour résoudre le contrat.

Dès lors qu'elle est expressément permise par la loi, la vente à réméré ne saurait être annulée au seul motif qu'elle correspond à une technique alternative de prêt.

L'identité de but entre la vente à réméré et le contrat de prêt assorti d'une garantie ne suffit pas à en faire une opération de crédit relevant des dispositions impératives protégeant les emprunteurs immobiliers.

Le fait que l'indemnité d'occupation due pour la première année est réputée acquise même en cas d'exercice du rachat et que l'acte stipule une déchéance du droit de rachat au premier incident de paiement est indifférent.

Dans la vente à réméré, le prix de rachat correspond au prix reçu lors de la vente initiale et non à la valeur de la chose au moment du rachat.

En l'espèce, le prix de rachat du bien a été fixé dans l'acte de vente à 350 000 euros, soit 8 000 euros de plus que le prix reçu lors de la vente initiale, le vendeur étant par ailleurs autorisé par l'acquéreur à mettre le bien en vente afin de payer le prix du rachat.

Cependant, la somme de 8 000 euros correspond aux frais de vente acquittés par la société BC Patrimoine, acquéreur du bien.

Or, en cas de rachat, le vendeur initial doit, selon l'article 1673 du code civil, rembourser à l'acheteur les frais et autres accessoires de la vente.

Par ailleurs, et en tout état de cause, aucun texte n'interdit la majoration du prix de rachat, qui rémunère l'option consentie au vendeur et l'aléa supporté par l'acheteur.

Un prix de rachat majoré a pour vocation de compenser l'incertitude de l'issue du réméré et est licite à condition que son montant ne prive pas le vendeur de toute liberté de l'exercer.

En l'espèce, l'option a été consentie pour dix-huit mois et au regard de la valeur du bien, la majoration de 8 000 euros ne saurait être considérée comme disproportionnée au point de priver le vendeur de sa faculté de rachat, qui a expressément été protégée par une faculté de vendre le bien afin de payer le prix du rachat.

En conséquence, la possibilité de résolution de la vente, conférée aux vendeurs, n'était pas illusoire au seul motif que le prix a été majoré dans la clause de rachat.

Il s'en déduit que l'opération ne repose pas sur une cause illicite et que l'acte n'encourt aucune annulation de ce chef.

L'action en nullité de la vente pour cause illicite ne peut ainsi prospérer, pas plus que les demandes qui en sont le complément.

6.2.b Sur le dol

En application de l'article 1109 ancien du code civil, il n'y a point de consentement valable, si le consentement n'a été donné que par erreur, ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

Selon l'article 1116 du même code, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans elles, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé.

Le dol suppose des man'uvres délibérées d'un contractant, destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement de son co-contractant. Il renvoie à une tromperie qui conduit l'autre partie à conclure le contrat sur une fausse conviction, c'est à dire une erreur provoquée. Il implique par conséquent, la preuve d'un élément matériel et d'un élément intentionnel.

En l'espèce, les époux [F] considèrent qu'ils ont été victimes de man'uvres dolosives de M. [P] et des sociétés DH Finances conseil et Griffon finances qui, en lui faisant miroiter le bénéfice d'un emprunt leur permettant de procéder au rachat de leur bien, les auraient trompés afin de les encourager à vendre, alors que s'ils avaient su qu'ils ne pourraient racheter le bien ils ne l'auraient pas vendu dans ces conditions.

Pour justifier l'annulation d'un contrat, les man'uvres constitutives d'un vice du consentement doivent avoir été le fait du contractant ou, à tout le moins, avoir été réalisées avec sa complicité ou sa connivence. Il en va de même si le tiers auquel sont imputées les man'uvres dolosives a agi en qualité de représentant, de gérant d'affaires, de préposé ou de porte-fort.

En conséquence, le dol n'est une cause de nullité de la convention que s'il émane de la partie envers laquelle l'obligation est contractée et si les man'uvres d'un tiers peuvent être exceptionnellement assimilées à celles du cocontractant, c'est à la condition que la partie qui se prétend victime du dol démontre que le tiers a agi pour le compte du contractant''ou que celui-ci ait été complice ou ait inspiré le dol du tiers.

En l'espèce, les époux [F] ne produisent aucune pièce établissant l'existence de relations entre la société BC Patrimoine et M. [P] ou les sociétés Griffon finances et DH Finances conseils.

Ceux-ci ne figurent pas dans l'acte de vente litigieux et il n'est produit aucune autre pièce démontrant que la société BC Patrimoine a été complice ou a inspiré les man'uvres imputées à M. [P] ou aux sociétés DH Finances conseils et Griffon finances.

Les courriels échangés par les époux [F] avec M. [P] ou par ce dernier et la société RM Invest sont impropres à démontrer l'existence d'un quelconque lien entre M. [P], agissant à titre personnel ou pour le compte des sociétés Griffon Finances ou DH Finances conseils et la société BC Patrimoine.

Dans ces conditions, l'action en nullité de la vente pour dol ne peut prospérer, pas plus que les demandes qui en sont le complément.

****

Le contrat n'étant ni annulé ni rescindé, produira ses effets sans qu'il y ait lieu, comme le demande la société BC Patrimoine, de déclarer la vente parfaite.

7/ sur la responsabilité de la société RM Invest

7.1 Moyens des parties

Les époux [F] font valoir que la société RM Invest, en sa qualité d'agent d'affaires, avait le devoir de les conseiller contre les risques de la vente à réméré, susceptible d'entrainer pour eux un grave préjudice, qu'elle ne peut s'exonérer de toute responsabilité en indiquant s'être conformée à la volonté de ses clients et qu'elle aurait dû, a minima, les avertir des risques que comportait l'opération, sa responsabilité étant d'autant plus établie que c'est elle qui a, de manière unilatérale, fixé le prix de vente et sollicité l'expertise de la société Arthurimmo qui les a déterminés à conclure une vente lésionnaire.

La société RM Invest réplique qu'il appartient aux époux [F] qui recherchent sa responsabilité, de démontrer qu'elle a commis une faute en la caractérisant par des éléments concrets et que cette faute est à l'origine d'un préjudice certain, né et actuel ; que sa mission consistait, aux termes du contrat conclu avec eux, à proposer, présenter, faire visiter le bien et communiquer toutes pièces utiles relatives à celui-ci ; qu'aucune pièce ne démontre qu'elle a manqué à ses obligations contractuelles ; que le contrat de vente proposé aux époux [F], qui étaient très endettés, avait pour vocation de leur permettre de rembourser leurs dettes en conservant la jouissance du bien pendant la période couverte par la faculté de rachat et à un prix qui leur convenait, tout en finançant les travaux permettant de relancer des locations saisonnières et de s'acquitter du prix de rachat ; que les époux [F] étaient informés que, faute pour eux d'exercer l'option, la société BC Patrimoine demeurerait propriétaire du bien et qu'elle n'est pas responsable de l'endettement qui les a empêchés de réaliser les travaux et d'exercer l'option de rachat.

Elle ajoute qu'en tout état de cause, aucune lésion n'étant démontrée, les époux [F] ne rapportent pas la preuve du préjudice financier qu'ils invoquent, et qu'elle ne saurait être tenue au-delà de la commission qu'elle a elle-même perçue, dont elle a reversé la moitié à M. [P].

7.2 Réponse de la cour

Les époux [F] ont conclu le 21 janvier 2016 avec la société RM Invest un contrat de mandat intitulé « mandat de vente et de négociation de biens ou droits immobiliers » ;

Aux termes de ce contrat, ils lui ont confié mandat « en vue d'aboutir à la signature d'une promesse uniquement de vente avec faculté de rachat (dite aussi vente à réméré) » portant sur leur propriété à [Localité 3], au prix de 350 000 euros.

Il stipule que le contrat de vente à réméré prévoira une faculté de rachat pendant dix-huit mois et que, pendant cette période, le loyer annuel s'élèvera à 49 000 euros la première année et 21 000 euros pour les six mois de la deuxième année.

Il fixe par ailleurs le prix de rachat du bien à 350 000 euros.

La commission fixée au profit du mandataire s'élève à 25 200 euros, payable lors de la conclusion de la vente.

Les époux [F] ont signé ce contrat. Ils ne produisent aucune pièce démontrant que la société RM Invest les y a contraints.

L'agent immobilier est responsable envers son mandant à raison des dommages commis dans l'exercice de sa mission, selon les principes généraux de la responsabilité contractuelle, en cas de manquement à ses obligations contractuelles ou à son devoir de conseil.

En matière immobilière, les agents immobiliers, en leur qualité de professionnels, sont tenus d'un devoir de conseil ou de mise en garde au profit de leur client.

Il entre dans leur mission de s'assurer de la régularité de la transaction pour laquelle ils s'entremettent et, prêtant leur concours à la rédaction d'un acte, doivent s'assurer que toutes les conditions d'efficacité juridique de la convention se trouvent réunies.

En l'espèce, le contrat de mandat a été conclu en vue de la vente d'un bien immobilier.

Les époux [F] ne pouvaient donc ignorer qu'aux termes du contrat de vente pour lequel la société RM Invest s'est entremise, ils ne seraient plus propriétaires de leur bien immobilier.

La stipulation d'une faculté de rachat est à elle seule insuffisante pour considérer qu'ils ont été trompés par l'agent immobilier sur les conséquences de l'opération puisque dans la vente à réméré, le transfert de propriété opère immédiatement. L'emploi du terme « faculté de rachat » est dénué d'ambigüité, qui exige du vendeur pour qu'il redevienne propriétaire, un nouveau transfert de propriété.

Le devoir de conseil du mandataire immobilier ne comprend pas la délivrance de conseils quant à l'opportunité économique de l'opération projetée, mais seulement une information et des conseils quant à la sécurité juridique de l'opération pour laquelle il s'entremet.

En l'espèce, les époux [F] ont été dûment informés que la vente qu'ils confiaient à la société RM Invest était une vente à réméré, et qu'ils seraient contraints, s'ils entendaient ne pas perdre définitivement leur bien immobilier, de le racheter aux conditions prévues par le contrat de vente, lesquelles ont été dûment mentionnées dans le contrat de mandat.

Ils ne démontrent par aucune autre pièce probante que l'agent immobilier les a trompés en leur mentant sur les conséquences de la vente à réméré pour laquelle ils lui ont donné mandat ou en ne leur délivrant pas l'ensemble des informations pertinentes sur la nature de la vente et ses conséquences.

Quant au prix de vente, outre qu'ils ne démontrent pas qu'il est lésionnaire, les époux [F] ne prouvent pas qu'il leur a été imposé par la société RM Invest puisqu'ils ont signé le mandat après l'avoir lu et approuvé.

En conséquence, faute de démontrer que la société RM Invest a manqué à ses obligations contractuelles, les demandes des époux [F] à son encontre ne peuvent prospérer et seront rejetées.

8/ Sur la responsabilité de M. [P] et de la société Griffon finances

8.1 Moyens des parties

Les époux [F] font valoir que M. [P] a commis une faute en usant de pratiques commerciales trompeuses au sens de l'article L.121-1 du code de la consommation puisqu'il ne les a pas informés de sa véritable situation professionnelle ; qu'il a usé de la fausse qualité de gérant d'une société de courtage en se présentant comme intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement alors que la société DH Finances conseils étant en redressement judiciaire depuis le 14 mai 2014, il ne pouvait agir en son nom ni pour son compte et que la société Griffon finances, qu'il prétendait également représenter, n'a été créée et immatriculée au registre du commerce que le 1er avril 2016, soit après la signature de l'acte de vente et qu'elle n'a été créée que pour encaisser les commissions de vente ; qu'il leur a promis, dans ce contexte particulièrement nébuleux, qu'il leur obtiendrait un emprunt de 20 000 euros afin de réduire leur dette fiscale, mais n'a pas jamais tenu cette promesse, qui les a, à tort, entretenus dans l'illusion qu'ils pourraient trouver une solution financière leur permettant de sauver leur propriété et que c'est lui qui, par ses man'uvres et fausses promesses, les a poussés à renoncer à la vente simple de leur bien pour conclure une vente à réméré à un prix dérisoire.

S'agissant de la société Griffon finances, ils font valoir qu'en sa qualité de conseil en gestion de patrimoine, intermédiaire en opération de banque et services de paiement, elle a manqué à l'obligation d'information prescrite à l'article R. 519-21 du code monétaire et financier et à l'obligation de conseil renforcée prescrite par les articles R. 519-28 et R. 510-29 de ce même code, de sorte que sa responsabilité est engagée, qui la contraint à réparer le préjudice en découlant.

8.2 Réponse de la cour

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas le juge ne fait droit à la demande qu'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il en résulte que l'absence de comparution à l'instance de la personne contre laquelle des demandes indemnitaires sont formulées ne vaut pas aveu et que le juge doit examiner les preuves qui lui sont soumises afin de déterminer si elles sont suffisantes pour faire droit aux demandes.

En l'espèce, les époux [F] se prévalent d'un contrat de mandat dont l'objet était, selon eux, la délivrance de conseils financiers, l'assistance et la recherche de crédit professionnels et/immobiliers et/ou hypothécaires.

Cependant, ils ne produisent aucun exemplaire de ce contrat. La pièce 13 du dossier de plaidoirie produit par leur avocat correspond à un exemplaire de contrat non daté et non signé.

Si l'existence d'un contrat conclu par les époux [F] à ce titre n'est pas contestable dès lors que la société RM Invest, mandataire immobilier, reconnait avoir reversé la moitié de sa commission à « M. [P], DH Finances », la cour ignore la nature exacte du contrat conclu et l'identité du mandataire (M. [P] personnellement, la société DH conseils finances ou la société Griffon finances) qui y est désigné.

Or, ce contrat, qui exclut une action en responsabilité délictuelle, est déterminant pour apprécier si celui ou celle qui s'est engagé envers les époux [F] a manqué à ses obligations et engagé sa responsabilité contractuelle à leur égard.

En application de l'article L 121-1 du code de la consommation, une pratique commerciale est trompeuse si elle est commise dans l'une des circonstances suivantes :

1°Lorsqu'elle crée une confusion avec un autre bien ou service, une marque, un nom commercial ou un autre signe distinctif d'un concurrent ;

2° Lorsqu'elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant sur l'un ou plusieurs des éléments suivants :

a) L'existence, la disponibilité ou la nature du bien ou du service ;

b) Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, à savoir : ses qualités substantielles, sa composition, ses accessoires, son origine , notamment au regard des règles justifiant l'apposition des mentions "fabriqué en France" ou "origine France" ou de toute mention, signe ou symbole équivalent, au sens du code des douanes de l'Union sur l'origine non préférentielle des produits», sa quantité, son mode et sa date de fabrication, les conditions de son utilisation et son aptitude à l'usage, ses propriétés et les résultats attendus de son utilisation, notamment son impact environnemental, ainsi que les résultats et les principales caractéristiques des tests et contrôles effectués sur le bien ou le service ;

c) Le prix ou le mode de calcul du prix, le caractère promotionnel du prix, notamment les réductions de prix au sens du I de l'article L. 112-1-1, les comparaisons de prix et les conditions de vente, de paiement et de livraison du bien ou du service ;

d) Le service après-vente, la nécessité d'un service, d'une pièce détachée, d'un remplacement ou d'une réparation;

e) La portée des engagements de l'annonceur, notamment en matière environnementale, la nature, le procédé ou le motif de la vente ou de la prestation de services ;

f) L'identité, les qualités, les aptitudes et les droits du professionnel ;

g) Le traitement des réclamations et les droits du consommateur ;

3° Lorsque la personne pour le compte de laquelle elle est mise en 'uvre n'est pas clairement identifiable.

La pratique commerciale trompeuse correspond notamment à la situation où une personne trompe son cocontractant en prétendant à tort être titulaire d'un agrément, ou lui dissimule une information essentielle qui l'empêche de prendre une décision éclairée.

En l'espèce, les époux [F] reprochent à M. [P] de s'être prévalu de la qualité de gérant de la société DH Finances conseils alors que celle-ci était déjà liquidée et de la qualité de gérant de la société Griffon Finances alors que celle-ci n'était pas encore immatriculée au registre du commerce.

La société DH Finances Conseils, dont M. [P] était le gérant, a fait l'objet d'une procédure collective par jugement du 14 mai 2014, puis, placée en liquidation judiciaire par jugement du 9 juillet 2014.

Il en résulte qu'à compter du 9 juillet 2014, la société était dessaisie de l'administration de ses biens, ne pouvait plus exercer une quelconque activité et que seul son liquidateur pouvait utilement la représenter.

Par ailleurs, la société Griffon finances n'a été immatriculée au RCS que le 1er avril 2016.

Les courriels échangés par M. [P] avec les époux [F] ne mentionnent pas expressément qu'il agissait en qualité de représentant de la société DH Finances conseils.

Ainsi, dans le courriel que M. [P] a adressé aux époux [F] le 19 août 2015, par lequel il leur transmet un mandat en vue de la recherche d'un prêt, le mandataire est désigné comme « Griffon finances anciennement DH Conseils, représentée par M. [P], gérant ».

La pièce intitulé « échanges de SMS » est dénuée de valeur probante, la cour n'étant pas en mesure de s'assurer des conditions dans lesquelles ces messages ont été retranscrits.

Quant aux courriels provenant de la société Griffon Finances, ils sont postérieurs à son immatriculation au registre du commerce et des sociétés qui est intervenue le 1er avril 2016.

En tout état de cause, le contrat litigieux signé par les parties, sur lequel les époux [F] fondent leurs demandes, n'étant pas produit, la cour n'est pas en mesure de vérifier si M. [P] a effectivement prétendu agir pour le compte de la société DH Finances alors que celle-ci était déjà en liquidation judiciaire ou pour le compte de la société Griffon finances alors que celle-ci n'était pas encore immatriculée au registre du commerce.

Certes, le reversement par la société RM Invest d'une partie de sa commission atteste qu'un contrat a bien été conclu entre les époux [F] et M. [P], mais à défaut d'en connaitre la teneur et les modalités, la cour n'est pas en mesure de déterminer si l'intéressé a violé une obligation mise à sa charge par ce contrat.

Quant à la société Griffon Finances, à laquelle il est reproché un manquement à ses devoirs d'information et de conseil, il convient de relever que la vente à réméré, qui selon les époux [F] est à l'origine de leurs préjudices, financier et moral, a été conclue le 3 mars 2026.

Or, la société Griffon finances n'a été immatriculée au RCS que le 1er avril 2016.

Si selon l'article L. 210-6 du code de commerce, la faute de la personne morale résulte de celle de ses organes, lorsque la société dont se prévaut une personne physique n'est ni constituée, ni immatriculée au moment où les man'uvres frauduleuses sont commises, elle ne possède pas d'organe susceptible d'engager sa responsabilité pour faute.

En conséquence, aucun fait antérieur au 1er avril 2016 ne peut être opposé à la société Griffon Finances pour engager sa responsabilité à l'égard des époux [F] au titre de man'uvres les ayant conduit à conclure la vente à réméré.

Dans ces conditions, les demandes indemnitaires formulées à son encontre seront rejetées.

9/ Sur la responsabilité du notaire

9.1 Moyens des parties

Les époux [F] font valoir que le notaire, professionnel du droit, a le devoir de conseiller les parties à l'acte qu'il rédige ; que ce devoir présente un caractère impératif et absolu et engage sa responsabilité lorsque le client, du fait d'un défaut de conseil, subit un préjudice ; que ce devoir de conseil englobe toutes les conséquences de l'engagement contractuel ; que le notaire a, notamment, le devoir d'attirer l'attention des vendeurs sur le caractère dérisoire du prix et la portée de l'opération à laquelle il prête son concours, plus particulièrement sur les risques qu'elle induit et qu'il lui appartient de rapporter la preuve qu'il a satisfait à cette obligation de conseil ; qu'en l'espèce, M. [U] n'a pas attiré leur attention sur les risques inhérents à la vente avec faculté de rachat et la possibilité d'une perte définitive du bien, ni sur le caractère lésionnaire de la vente et que la fébrilité de Mme [D], qui se devine au travers des courriels produits aux débats, démontre que le notaire n'a pas veillé à la préservation de leurs intérêts.

M. [U] réplique que le notaire n'est pas responsable de la fixation du prix de vente d'un bien immobilier ; qu'il n'est pas intervenu dans les négociations qui ont eu lieu en amont de la signature de l'acte authentique et ignore tout de l'intervention de M. [P] et des sociétés DH Conseil finances et Griffon finances qui ne sont pas parties à l'acte qu'il a reçu ; que ce dernier attire l'attention des époux [F] sur les risques inhérents à la vente avec option de rachat et la possibilité d'une perte définitive du bien puisqu'il en rappelle les conditions dans un langage clair et dénué d'ambiguïté et qu'en conséquence, il n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité, les époux [F] tentant en réalité de lui faire supporter l'échec de leurs prévisions économiques alors que le notaire n'est pas tenu à une obligation de conseil et de mise en garde en ce qui concerne l'opportunité économique de l'opération à laquelle il prête son concours.

Il ajoute qu'aucun des préjudices dont il est demandé réparation n'est en relation avec les manquements fautifs qui lui sont imputés puisque les frais perçus sont la contrepartie de l'acte et sont dus sauf à ce que l'acte lui-même soit annulé et que la perte de chance de contracter à un prix supérieur n'est pas démontrée dès lors qu'avant de se résoudre à vendre à réméré, les époux [F] avaient tenté, sans succès, de vendre leur bien, de sorte qu'ils ne démontrent pas que mieux informés, ils auraient renoncé à l'opération ou auraient réussi à vendre à des conditions plus avantageuses.

9.2 Réponse de la cour

Les notaires, institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l'authenticité, doivent mettre en 'uvre tous les moyens adéquats et nécessaires afin d'assurer l'efficacité de leurs actes.

Un acte efficace s'entend d'un acte conforme à la volonté des parties et, à ce titre, les notaires ont le devoir d'éclairer les parties sur le contenu et les effets des engagements afin qu'elles puissent y consentir en toute connaissance de cause.

En effet, l'efficacité d'un acte dépend directement du respect de la volonté des parties que le notaire doit protéger par des conseils juridiques avisés.

Le notaire est ainsi responsable de tout manquement aux devoirs que lui impose sa charge, étant précisé que la faute même très légère, analysée par comparaison avec la conduite qu'aurait dû avoir un notaire avisé, juriste compétent et méfiant, peut être source de responsabilité.

Il appartient à celui qui agit en responsabilité civile à l'encontre d'un notaire de démontrer la faute commise par celui-ci mais également le lien de causalité qui existe entre le préjudice dont il se plaint et cette faute.

En l'espèce, l'acte authentique de vente reçu par M. [U] le 3 mars 2016 est un acte de vente.

Les époux [F] ne peuvent donc utilement soutenir qu'ils n'ont pas été avisés que cet acte entrainerait transfert de la propriété de leur bien immobilier à l'acquéreur.

Au paragraphe « propriété jouissance », il est ainsi indiqué que l'acquéreur est propriétaire du bien à compter de jour sous la condition résolutoire de l'exercice du rachat dont la faculté est ci-après réservée au vendeur.

Cette dernière partie de la phrase est soulignée, manifestant l'intention du rédacteur de l'acte de la mettre en exergue.

Dans un paragraphe intitulé faculté de rachat, page 6, les conditions du rachat sont ainsi explicitées : « le vendeur se réserve expressément à son profit pendant un délai de DIX HUIT MOIS, à compter du lendemain des présentes, sur le bien objet de la présente vente, le droit d'exercer sa faculté de rachat prévue aux articles 1659 et suivants du code civil, que l'acquéreur ou ses héritiers soient encore propriétaires de l'immeuble objet des présentes, qu'ils soient décédés ou qu'ils l'aient aliénés. La faculté de rachat sera considérée comme exercée par le vendeur au jour de la signature d'un acte authentique régularisant cette exercice », et plus loin que : « la déclaration du vendeur de son intention d'exercer sa faculté de rachat du bien ne vaut pas exercice de ladite faculté, celui-ci n'intervenant qu'au jour de la signature d'un acte authentique régularisant cet exercice. L'intention d'exercer la faculté de rachat devra en conséquence être déclarée par le vendeur à l'acquéreur par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d'avis de réception dans un délai compatible avec la signature au plus tard avant l'expiration du délai de trois mois avant l'issue du délai de dix-huit mois jour pour jour prévu pour l'exercice de la faculté de rachat ».

Suit l'énumération des conditions financières du rachat, à savoir le remboursement du prix de vente et des frais et « l'indemnisation de l'acquéreur pour les inconvénients inhérents à l'exercice du rachat par le vendeur », puis une mention selon laquelle « dans un souci de simplification de la détermination des sommes à rembourser à l'acquéreur en cas d'exercice de la faculté de rachat par le vendeur, les parties conviennent expressément que le vendeur devra rembourser à l'acquéreur une somme de 350 000 euros, sans compter toutes les sommes qui pourraient être dues par le vendeur à quelque titre que ce soit (indemnité d'occupation impayée, charges de copropriété impayées, non remboursement de taxes foncières etc..) ».

Par ailleurs, page 5, les conditions financières d'occupation du bien par le vendeur pendant la période de faculté de rachat sont également explicitées, qui prévoient une indemnité mensuelle d'occupation précaire de 49 000 euros la première année, qui restera acquise à l'acquéreur même si le vendeur exerce sa faculté de rachat et de 21 000 euros pour les six mois suivants.

L'acte précise également que le défaut de paiement d'une échéance mensuelle de l'indemnité d'occupation entrainera la déchéance pour le vendeur de la faculté de rachat après un commandement de payer demeuré infructueux pendant un mois.

Il se déduit des termes de l'acte authentique que les époux [F] ont été informés que la vente entrainait transfert immédiat de propriété au profit de l'acquéreur, sauf exercice dans un délai maximum de dix-huit mois, de la faculté de rachat.

Ils ne peuvent donc utilement soutenir ne pas avoir été informés du risque de perte de la propriété du bien.

Dès lors que ce risque se déduit des termes même de l'acte, le notaire n'avait pas à attirer spécialement leur attention sur l'opportunité économique de l'opération, qu'ils étaient eux-mêmes en mesure d'évaluer au regard des conditions de rachat stipulées dans l'acte de vente.

S'agissant du prix de vente, qui est fixé par les parties à l'opération, il n'appartient pas au notaire d'intervenir pour mettre en garde le vendeur, sauf s'il lui apparait qu'il est manifestement lésionnaire. Or, en l'espèce, il résulte des éléments développés plus haut, auxquels il convient de renvoyer, que tel n'est pas le cas.

Par conséquent, sans qu'il soit utile d'entrer plus avant dans le détail de l'argumentation des époux [F], notamment quant au comportement de Mme [D], clerc salarié de l'étude, ces éléments sont suffisants pour exclure tout manquement fautif de M. [U], qui justifie par les termes mêmes de l'acte qu'il a rédigé et fait signer aux parties, avoir informé les époux [F] des caractéristiques de la vente et des conditions strictes qui leur étaient imposées pour le rachat de leur bien.

Les époux [F] seront donc déboutés de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires à l'encontre du notaire.

10/ Sur les demandes reconventionnelles de la société BC Patrimoine

10.1 Moyens des parties

La société BC Patrimoine fait valoir qu'en l'absence d'exercice de la faculté de rachat, elle est propriétaire du bien immobilier dont les époux [F] sont occupants sans droit ni titre ; que le contrat de vente, page 6, a fixé à la charge des acquéreurs une astreinte de 500 euros par jour d'occupation depuis l'expiration de la période au cours de laquelle ils bénéficiaient d'une faculté de rachat, de sorte que n'ayant toujours pas quitté les lieux, ils lui doivent, au 17 novembre 2025, une somme de 1 496 000 euros à parfaire et que la somme de 21 000 euros a été séquestrée chez le notaire en garantie d'une occupation du bien durant six mois supplémentaires, de sorte que cette somme lui revient en plus des sommes dues au titre de l'astreinte.

Les époux [F] répliquent que la stipulation contractuelle invoquée par la société BC Patrimoine ne constitue pas une astreinte judiciaire mais une clause pénale manifestement excessive au sens de l'article 1231-5 du code civil, ce qui justifie de rejeter la demande chiffrée à 500 euros par jour pour la période d'occupation postérieure au dix-huitième mois et, subsidiairement de la ramener à 3 000 euros par mois, soit 100 euros par jour sur une base conventionnelle de 30 jours, pour la seule période postérieure au 18 mois et que la somme de 21 000 euros, séquestrée au jour de l'acte, correspond aux mois 13 à 18 de l'occupation et devra être imputée intégralement sur la somme due à ce titre.

10.2 Réponse de la cour

Selon l'acte de vente, page 6, les parties sont convenues que « si le vendeur se maintenait dans le bien après que la convention d'occupation précaire aurait (sic) prix fin, soit au terme du délai susvisé de 18 mois, (..), il serait occupant sans droit ni titre, serait redevable envers l'acquéreur d'une indemnité de 500 euros par jour de retard à titre d'astreinte. Cette indemnité est stipulée non réductible même en cas de libération partielle des biens. Ces indemnités sont dues dès le premier jour de retard nonobstant la réception de la sommation de libérer les biens faite par voie extra judiciaire dont le coût avancé par l'acquéreur lui sera remboursé par le vendeur ».

En l'espèce, les époux [F] n'ont pas exercé la faculté de rachat stipulée à leur profit dans l'acte de vente. Pour autant, ils se sont maintenus dans les lieux.

Le deuxième alinéa de l'article 12 du code de procédure civile impose au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il peut donc estimer qu'une clause qualifiée d'astreinte dans le contrat constitue en réalité une clause pénale.

En l'espèce la clause a pour vocation de sanctionner le non-respect par les vendeurs de leur obligation de quitter les lieux à l'issue de la période stipulée pour le rachat de l'immeuble.

Par cette clause, elles ont ainsi entendu évaluer forfaitairement les dommages-intérêts susceptibles de réparer le préjudice causé à l'acquéreur du fait de l'occupation sans contrepartie du bien immobilier.

Il s'agit donc bien d'une clause pénale, susceptible, en application de l'article 1152 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, de modération ou d'augmentation si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l'espèce, la fixation à 500 euros par jour de la valeur d'occupation du bien est manifestement excessive si on considère que celui-ci a été vendu 342 000 euros, et ce, même en tenant compte de la sous-évaluation résultant de la stipulation au profit du vendeur d'une faculté de rachat.

Les parties elles-mêmes ont évalué le prix de cette occupation pendant la première année à 49 000 euros, ce qui représente un montant journalier de 134 euros et à 21 000 euros pour les six mois suivants, soit un montant journalier de 116,66 euros.

En conséquence, il convient de modérer la pénalité convenue entre les parties, en la fixant à 117 euros par jour, qui correspond à la valeur locative du bien, soit entre le 4 septembre 2017 et la date du présent arrêt une somme totale de 363 753 euros, qui s'ajoute aux 21 000 euros dus au titre de la période entre le 4 mars 2017 et le 4 septembre 2017.

Les époux [F] seront condamnés au paiement de cette somme en exécution du contrat signé le 3 mars 2016. En revanche, la société BC Patrimoine n'explicite pas à quel titre M. [P], et la société Griffon Finances devraient être condamnés au paiement de la clause pénale alors qu'ils ne sont pas parties à l'acte de vente qui la stipule. Elle sera donc déboutée de ses demandes à l'encontre des intéressés à ce titre.

La somme de 21 000 euros, séquestrée en l'étude du notaire, avait vocation, selon l'acte authentique, à garantir le paiement de l'indemnité d'occupation entre le 4 mars 2017 et le 4 septembre 2017.

Les époux [F] ne démontrent pas avoir réglé cette indemnité d'occupation, de sorte que la somme séquestrée en l'étude du notaire à ce titre revient de droit à la société BC Patrimoine.

S'agissant des taxes foncières acquittées par la société BC Patrimoine, elle ne saurait en solliciter le remboursement dès lors qu'en l'absence d'exercice par les époux [F] de la faculté de rachat, elle est demeurée propriétaire du bien acquis le 3 mars 2016.

11/ Sur la demande de dommages-intérêts de Me [U] pour procédure abusive

M. [U] n'articule aucun moyen au soutien de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, sauf à viser les dispositions de l'article 1240 du code civil qui obligent celui qui, par son fait, a causé un dommage à autrui, à le réparer.

L'exercice du droit d'ester en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

Le seul rejet des prétentions d'un plaideur, y compris par confirmation en appel d'une décision de première instance, ne caractérise pas automatiquement un abus du droit d'ester en justice, l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'étant pas à elle seule fautive, sauf s'il est démontré que le demandeur ne peut, à l'évidence, croire au succès de ses prétentions.

Il appartient donc à la partie qui prétend être victime d'un abus du droit d'agir, de démontrer les circonstances particulières qui caractérisent cet abus.

En l'espèce, M. [U] ne caractérise pas les circonstances particulières qui démontrent que les époux [F] ont abusé de leur droit d'agir.

En conséquence, la demande de dommages-intérêts formulée par le notaire sera rejetée.

12/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens seront donc confirmées.

Les époux [F] supporteront la charge des entiers dépens d'appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité justifie d'allouer, en application de l'article 700 du code de procédure civile, les indemnités suivantes au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour :

- 3 500 euros à la société BC Patrimoine,

- 3 500 euros à M. [U],

- 2 000 euros à la société RM Invest.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort,

Dit que le désistement d'appel des époux [F] à l'encontre de la société DH Finances conseils n'est pas parfait ;

Infirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Digne les Bains, le 15 septembre 2021 en ce qu'il a déclaré les demandes irrecevables, réservé les demandes reconventionnelles et dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Le confirme en ce qu'il a condamné les époux [F] aux dépens ;

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

Déclare l'appel nul en ce qu'il est dirigé contre la société DH Finances conseils ;

Dit que le tribunal n'a pas été valablement saisi à l'égard de Mme [B] [D] et déclare les demandes des époux [F] à son encontre irrecevables ;

Déboute M. [C] [F] et Mme [Y] [H] épouse [F] de leurs demandes en rescision pour lésion et en annulation de l'acte de vente conclu entre eux et la SARL BC Patrimoine ;

Déboute M. [C] [F] et Mme [Y] [H] épouse [F] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la SARL RM Invest, de M. [E] [P], de la SASU Griffon finances et de M. [G] [Q] [U] ;

Condamne M. [C] [F] et Mme [Y] [H] épouse [F] in solidum à payer à la SARL BC Patrimoine une somme de 21 000 euros au titre de l'occupation du bien entre le 4 mars 2017 et le 4 septembre 2017 et une somme de 363 753 euros en exécution de la clause pénale stipulée à l'acte de vente au titre de l'occupation sans droit ni titre du bien entre le 4 septembre 2017 et le 10 mars 2026 ;

Dit que la somme de 21 000 euros séquestrée en l'étude du notaire est acquise à la SARL BC Patrimoine et qu'il appartiendra à Maitre [U], notaire, de la verser à la SARL BC Patrimoine ;

Déboute la SARL BC Patrimoine du surplus de ses demandes ;

Déboute M. [G] [Q] [U] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne M. [C] [F] et Mme [Y] [H] épouse [F], in solidum, aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;

Déboute M. [C] [F] et Mme [Y] [H] épouse [F] de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [C] [F] et Mme [Y] [H] épouse [F] à payer à la SARL BC Patrimoine et à M. [G] [Q] [U] une indemnité de 3 500 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et en appel ;

Condamne M. [C] [F] et Mme [Y] [H] épouse [F] à payer à la SARL RM Invest une indemnité de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et en appel.