CA Montpellier, 1re ch. civ., 10 mars 2026, n° 25/03624
MONTPELLIER
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère chambre civile
ARRET DU 10 MARS 2026
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 25/03624 - N° Portalis DBVK-V-B7J-QXHR
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 JUIN 2025
PRESIDENT DU TJ DE MONTPELLIER N° RG 24/31469
APPELANTE :
S.A.S.U. INESS prise en la personne de son président en exercice
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Michel GOURON, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIME :
Monsieur [S] [D], décédé
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me SEBASTIAN substituant Me Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER
PARTIE INTERVENANTE :
Madame [M] [L]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me SEBASTIAN substituant Me Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 13 Janvier 2026
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Janvier 2026,en audience publique, devant Mme Virginie HERMENT, Conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre
Mme Virginie HERMENT, Conseillère
Mme Nelly CARLIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2011, M. [S] [D] a donné à bail commercial à la société Aux Pains d'Elea des locaux à usage commercial, situés [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 1], à usage d'épicerie générale, vente de restauration rapide, sandwichs, saladerie sur place ou à emporter, vente de pâtisserie et boulangerie à l'exclusion de toute fabrication, pour une durée de neuf ans, moyennant le paiement d'un loyer hors tva et hors taxes de 8 400 euros par an.
Par acte du 18 mars 2020, le fonds de commerce a été cédé à la SASU Iness.
M. [S] [D] a fait délivrer à la société Iness, par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail pour la somme principale de 2 869,46 euros au titre des loyers et charges restant dus au mois de mars 2024 inclus.
Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2024, M. [S] [D] a fait assigner en référé la société Iness devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier, afin qu'il constate la résiliation du bail qui liait les parties depuis le 28 octobre 2011, par l'effet du jeu de la clause résolutoire, qu'il la condamne provisionnellement au paiement de la somme de 4 970, 57 euros, au titre des loyers échus et des indemnités d'occupation, qu'il fixe l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux à la somme de 951, 03 euros par mois, qu'il ordonne l'expulsion de la locataire et de tous occupant de son chef et qu'il la condamne au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Selon une ordonnance rendue contradictoirement le 19 juin 2025, le président du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a :
- constaté à compter du 8 août 2024 la résiliation du bail commercial liant les parties de plein droit par l'effet du commandement de payer en date du 8 juillet 2024,
- ordonné l'expulsion de la société Iness, qui devrait laisser les lieux loués libres de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans un délai d'un mois à compter de l'ordonnance et dit qu'à défaut, il pourrait être procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin était,
- suspendu la réalisation et les effets de la résiliation du bail, sous la condition pour le preneur de régulariser l'arriéré des loyers selon 5 échéances mensuelles de 710 euros et la 6ème et dernière représentant le reliquat de ce qui était dû, payables en sus des échéances de loyer courantes, le premier jour de chaque mois à compter de la signification de la décision,
- dit qu'en cas de strict respect de l'échéancier ci-dessus, ou en cas de régularisation anticipée de la dette, les effets du commandement de payer du 8 juillet 2024 seraient caducs, et que le bail pourrait se poursuivre normalement,
- dit au contraire, qu'en cas de manquement par la société Iness au paiement d'une mensualité de l'échéancier ci-dessus, ou d'un loyer courant outre les charges y afférentes pendant les délais ci-dessus accordés, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, la totalité de la dette redeviendrait immédiatement exigible, que la clause résolutoire reprendrait tous ses effets, qu'en ce cas le locataire devrait quitter les lieux spontanément, à défaut de quoi le bailleur pourrait faire procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, au seul vu de l'ordonnance exécutoire, et qu'enfin la société Iness se verrait condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation des lieux jusqu'à leur libération effective, laquelle serait égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus,
- condamné la société Iness à payer M. [S] [D] une provision de 4 216,66 euros, en deniers ou quittances valables, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 12 mai 2025,
- condamné la société Iness à payer à M. [S] [D] une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au quart d'une annuité de loyer alors en vigueur à compter du 1er juin 2025, soit après la fin de la période couverte par la provision ci-dessus allouée,
- condamné la société Iness à payer à M. [S] [D] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Iness aux dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 8 juillet 2024,
- dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande plus ample ou contraire.
Par déclaration en date du 15 juillet 2025, la société Iness a relevé appel de cette ordonnance en ce qu'elle avait constaté à compter du 8 août 2024 la résiliation du bail commercial conclu entre M. [S] [D] et elle, avait ordonné son expulsion des lieux loués dans un délai d'un mois à compter de l'ordonnance, l'avait condamnée à payer à M. [S] [D] une provision de 4 216,66 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 12 mai 2025, l'avait condamnée à payer à M. [S] [D] une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au quart d'annuité de loyer alors en vigueur à compter du 1er juin 2025 et l'avait condamnée à payer à M. [S] [D] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont le commandement du 8 juillet 2024.
Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 25 août 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Iness demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 19 juin 2025 par le président du tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu'elle :
* a constaté à compter du 8 août 2024 la résiliation du bail commercial conclu entre M. [S] [D] et elle,
* a ordonné son expulsion des lieux loués dans un délai d'un mois à compter de l'ordonnance dont appel,
* l'a condamnée à payer à M. [S] [D] une provision de 4 216,66 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 12 mai 2025,
* l'a condamnée à payer à M. [S] [D] une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au quart d'annuité de loyer alors en vigueur à compter du 1er juin 2025,
* l'a condamnée à payer à M. [S] [D] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les dépens de l'instance dont le commandement du 8 juillet 2024,
- rejeter les demandes de M. [S] [D] et de Mme [M] [L],
- subsidiairement, autoriser le versement de toutes sommes en six échéances mensuelles à compter de l'arrêt à intervenir.
- condamner M. [S] [D] et Mme [M] [L] à lui à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner M. [S] [D] et Mme [M] [L] à payer les dépens sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle fait valoir qu'aucune clause contractuelle ne justifie que soit mise à sa charge une somme de 100 euros par mois au titre des charges mensuelles, ni une somme de 16 euros par mois à titre de pénalité mensuelle.
Elle ajoute que le bailleur n'était pas fondé à solliciter de sa part la somme de 400 euros au titre des frais d'acte, la somme de 356 euros correspondant à des factures '[J]' et la somme de 311, 50 euros au titre du dépôt de garantie.
Elle souligne également qu'aucun décompte ne justifie d'un solde débiteur de charges pour l'année 2021 d'un montant de 951, 63 euros.
Elle en déduit que la somme totale de 3 874 euros lui a été réclamée sans titre valable ni clause acceptée et qu'au regard des versements effectués entre les mains du bailleur, elle a trop versé une somme de 1 005 euros.
Elle soutient que le commandement vise donc des sommes qui ne sont pas dues, qu'il ne peut entraîner la résiliation du bail et que la demande de résiliation devait donc être rejetée en première instance. Elle ajoute que de même, le premier juge ne pouvait la condamner au paiement d'une somme de 4 216, 66 euros revendiquée à tort.
Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 12 janvier 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [M] [L] demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance rendue le 19 juin 2025 par le président du tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions.
- prendre acte de son intervention volontaire et la juger recevable.
- débouter la société Iness de l'ensemble de ses demandes,
- condamner provisionnellement la société Iness aux entiers débours, émoluments et droits proportionnels du commissaire de justice,
- condamner provisionnellement la société Iness à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer
En premier lieu, elle expose que M. [D] est décédé, qu'elle a hérité de la pleine propriété du bien et qu'elle intervient donc à la procédure pour la régularité de celle-ci.
Elle rappelle que le 8 juillet 2024, un commandement de payer portant sur la somme de 2 869, 46 euros et visant la clause résolutoire a été délivré, que la locataire disposait d'un délai d'un mois pour régler cette somme, que dans le délai imparti, seul un règlement de 900 euros est intervenu et que le bail a été résilié par l'effet de la clause résolutoire.
Elle ajoute que la dette a augmenté postérieurement à la décision de première instance et s'élève à la somme de 6 658, 94 euros.
S'agissant de l'indemnité d'occupation, elle souligne qu'il est prévu au bail que son montant est égal à la valeur d'un quart d'annuité du loyer en vigueur, que la clause ne se heurte pas à la compétence du juge des référés, qu'elle respecte les conditions de validité et qu'elle n'est pas contestable.
En ce qui concerne la clause pénale, elle indique que sur le fondement de la clause figurant au bail, le preneur est débiteur de la somme de 10% à compter du 1er mars 2023.
Du reste, elle soutient que contrairement à ce que prétend la société Iness, les charges sont stipulées dans le bail. Elle précise que cette dernière reste redevable d'une somme de 951, 63 euros au titre des régularisations de charges de l'année 2021 ainsi que d'une facture d'un montant de 356, 40 euros correspondant à l'intervention de M. [J].
Elle souligne également qu'il est prévu au contrat de location que le montant du dépôt de garantie sera révisé dans la même proportion que le loyer, que le loyer a fait l'objet d'une révision à compter du 1er décembre 2023 et que le dépôt de garantie a été ajusté en conséquence, dans le respect des engagements contractuels des parties.
S'agissant de la contestation de la somme de 400 euros réclamée au titre des frais de rédaction des baux commerciaux, elle indique que cette somme avait fait l'objet d'un appel de provision qui a été annulé.
Enfin, elle souligne que des délais ont été accordés à la société Iness en première instance mais qu'ils n'ont jamais été respectés.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'intervention volontaire de Mme [M] [L]
Selon les dispositions de l'article 370 du code de procédure civile, dans les cas où l'action est transmissible, l'instance est interrompue par le décès d'une partie à compter de la notification qui en est faite à l'autre.
Aux termes de l'article 373 du code de procédure civile, l'instance peut être volontairement reprise dans les formes prévues pour la présentation des moyens de défense.
En l'espèce, aux termes de ses conclusions du 23 octobre 2025, Mme [M] [L] a notifié le décès de M. [R] [D] à la société Iness et est intervenue volontairement à l'instance.
Elle produit une attestation notariée datée du 15 avril 2025, de laquelle il ressort que suite au décès de M. [R] [D], le 10 mars 2025, les biens et droits immobiliers sis à [Adresse 4], formant les lots numéros un, deux et trois de la copropriété cadastrée section BY numéro [Cadastre 1], lui appartiennent en pleine propriété.
Au vu de ces éléments et en l'absence de toute opposition, il convient de recevoir Mme [M] [L] en son intervention et de constater la reprise de l'instance.
Sur les demandes tendant au constat de la résiliation du bail et à l'expulsion de la locataire
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En application de l'article 835 du code de procédure civile, ils peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Ils peuvent également, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation.
Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
S'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d'un commandement de payer, en revanche, il lui revient d'apprécier si la contestation de sa validité par le preneur constitue ou non une contestation sérieuse à l'action du bailleur en constatation de la résiliation du bail sur le fondement de ce commandement.
En l'espèce, le 8 juillet 2024, M. [S] [D] a fait délivrer à la société Iness, par acte de commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail pour la somme principale de 2 869,46 euros au titre des loyers et charges restant dus au mois de mars 2024 inclus, laquelle est détaillée au décompte qui lui est annexé.
L'appelante conteste, au titre des sommes qui sont mises à sa charge dans ce décompte, la somme de 100 euros par mois, soit 1 600 euros au total, correspondant à des provisions sur charges, la somme de 951, 63 euros, correspondant à la régularisation des charges de l'année 2021, la somme de 16 euros par mois, soit 256 euros au total, correspondant à une clause pénale, la somme de 356, 40 euros, correspondant à une facture de l'entreprise [J], la somme de 311, 50 euros, correspondant au dépôt de garantie et la somme de 400 euros, correspondant aux frais d'acte.
S'agissant des charges dont le paiement est réclamé à la locataire, il est prévu au bail commercial, en son article VII, que le preneur s'engage à rembourser en sus du loyer principal les charges afférentes à toutes les prestations fournies par le bailleur et à tous les travaux effectués par le bailleur ou éventuellement par la copropriété, et qu'en cas d'immeuble en copropriété, les charges communes récupérables seront celles découlant des appels de fonds et des comptes émanant du syndic dans leur totalité.
Il est également stipulé que le règlement des charges par le preneur se fera par le versement d'une provision par terme mensuel, calculée par rapport aux charges antérieures, lesquelles viendront en déduction des charges réelles calculées annuellement. Il est prévu que pour le premier terme de location, la provision est fixée à 45 euros, que le bailleur effectuera un arrêté annuel des comptes et qu'il s'engage en conséquence à fournir au preneur un décompte exact des charges locatives pour l'année écoulée.
S'agissant de la régularisation des charges afférentes à l'année 2021, il est justifié de ce montant par Mme [M] [L] qui produit un document émanant de la société Foncia, destiné à la société Iness, reprenant le montant des différentes charges dues pour le local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] et le montant des provisions appelées, au titre de l'année 2021.
Dans la mesure où est détaillée la régularisation des charges locatives à hauteur de 951, 63 euros, la société Iness n'est pas fondée à invoquer l'absence de décompte relatif aux charges de l'année 2021.
En ce qui concerne la provision sur charges, à l'article VII du contrat de location, il est précisé que la provision sera calculée par rapport aux charges antérieures.
Or, en l'espèce, dans le document relatif à la régularisation des charges de l'année 2021, il est précisé que la nouvelle provision sur charges s'élèvera à la somme de 100 euros par mois, les charges s'étant élevées à la somme de 1 416, 63 euros au titre de l'année 2021.
La somme de 100 euros par mois mise à la charge de la locataire dans le décompte au titre de la provision sur charges est donc justifiée et n'est pas sérieusement contestable.
En ce qui concerne la somme de 16 euros mise à la charge de la société Iness aux mois d'avril, septembre, octobre, novembre et décembre 2023, ainsi qu'aux mois de janvier, février, mars et juin 2024, il est stipulé à l'article IV du contrat de bail qu'à défaut de paiement à son échéance exacte d'un terme de loyer et des accessoires, le montant de la quittance sera majoré de plein droit, sans mise en demeure et sans aucune formalité, de 10 % à titre de clause pénale expresse, cette clause ne faisant pas obstacle à l'application des intérêts de retard et à l'application des dispositions de l'article relatif à la clause résolutoire.
Or, la société Iness ne démontre pas qu'elle était à jour du paiement des loyers et qu'il ne saurait lui être réclamée une somme au titre de la clause pénale. Au contraire, il ressort du décompte annexé au commandement qu'elle restait devoir des sommes au titre des loyers lorsqu'une clause pénale a été mise à sa charge.
Du reste, elle n'invoque ni ne justifie du caractère manifestement excessif de cette clause.
Il n'est donc justifié d'aucune contestation sérieuse relative à la clause pénale mise à la charge de la société Iness dans le commandement de payer.
S'agissant de la somme de 356 euros relative à la réalimentation de la colonne eau froide située dans le WC de l'immeuble, la bailleresse verse aux débats une facture datée du 14 avril 2023, émanant de l'entreprise de M. [J]. Il est mentionné à cette facture que le plombier est intervenu car un appartement n'était plus alimenté en eau et qu'il a été constaté que c'était le plombier de la boulangerie qui avait coupé et condamné l'alimentation de la colonne eau froide située dans le WC de l'immeuble utilisé par la boulangerie.
Toutefois, il n'est pas justifié précisément des éléments ayant permis à l'entreprise [J] de conclure à la responsabilité du plombier de la boulangerie.
Au vu de ce seul élément, il n'est pas établi avec l'évidence requise en référé que la société Iness serait responsable des frais engagés par le bailleur pour faire intervenir un plombier et que devrait donc être mise à sa charge la somme de 356, 40 euros à ce titre.
Concernant la somme de 311, 50 euros mise à la charge de la locataire au mois de décembre 2023 au titre d'une révision du dépôt de garantie, à l'article V du bail, relatif au dépôt de garantie, il est indiqué que le preneur verse entre les mains du bailleur ou de son mandataire la somme de 2 100 euros correspondant à trois mois de loyer, lequel est versé en garantie de paiement du loyer et des charges annexes, ainsi que de l'exécution parfaite des clauses du bail. Il est mentionné que cette somme sera conservée par le bailleur pendant toute la durée du bail, jusqu'au règlement définitif de toute indemnité que le preneur pourrait devoir au bailleur à l'expiration du bail et à sa sortie des lieux loués.
Il est du reste prévu que ce dépôt devra toujours rester égal à trois mois de loyer et qu'il sera augmenté ou diminué dans la même proportion que le loyer, en application de l'article IV.
En l'espèce, il est constant que le loyer initialement fixé à un montant de 8 400 euros hors TVA et taxes a été révisé au 1er décembre 2023 et fixé à la somme non contestée de 835, 06 euros par mois. Il s'ensuit qu'en application de la clause ci-dessus reproduite, le montant du dépôt de garantie, devant rester égal à trois mois de loyer, a également augmenté.
La somme de 311, 50 euros sollicitée au titre de la révision du montant du dépôt de garantie n'est donc pas sérieusement contestable.
Enfin, concernant les frais d'acte, il ressort du décompte annexée au commandement de payer qu'a été mise à la charge de la société Iness une somme de 400 euros au titre de frais de rédaction d'actes de baux commerciaux, au mois de décembre 2023 et au mois de février 2024.
Si la somme de 400 euros mise à la charge de la locataire au mois de février 2024 a fait l'objet d'une annulation au mois de mars 2024, une somme de ce montant étant mise au crédit du décompte, les frais de 400 euros mis à la charge de la locataire en décembre 2023 n'ont fait l'objet d'aucune annulation.
Or, cette somme n'est pas prévue contractuellement et aucune pièce susceptible d'en justifier n'est produite.
L'exigibilité de cette somme est par conséquent sérieusement contestable.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, après prise en compte des contestations sérieuses portant sur les sommes de 356, 40 euros et de 400 euros mises à la charge de la société Iness aux termes du décompte annexé au commandement, celui-ci reste valable à hauteur de la somme de 2 113, 06 euros.
Or, il ressort du décompte versée aux débats par l'intimée que la locataire n'a réglé qu'une somme de 900 euros dans le délai d'un mois qui lui était imparti et de son côté, la société Iness ne démontre pas avoir versé d'autres sommes dans ce délai.
Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 8 août 2024. La décision sera confirmée à ce titre.
L'occupation sans droit ni titre du local des locaux appartenant Mme [M] [L] par la société Iness depuis la résiliation caractérise un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.
La décision entreprise sera par conséquent également confirmée en ce qu'elle a ordonné à la société Iness de libérer les lieux et dit qu'à défaut, la bailleresse pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion.
Sur la demande provisionnelle au titre de l'arriéré locatif
Sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés du tribunal judiciaire peut accorder une provision dès lors que l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
En l'espèce, il ressort du décompte versé aux débats par la bailleresse qu'au 12 mai 2025, la société Iness était redevable d'une somme de 4 520, 66 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation.
Il convient de déduire de cette somme les sommes de 356, 40 euros et de 400 euros mises à la charge de la locataire au titre d'une facture de l'entreprise [J] et des frais d'acte, ces sommes étant au regard des éléments ci-dessus détaillés sérieusement contestables.
Il y a lieu de déduire également les sommes de 148, 02 euros et de 57, 85 euros, mises à la charge de la locataire aux mois de septembre 2024 et octobre 2024, ces sommes correspondant à des frais d'huissier, étant incluses dans les dépens.
La décision déférée sera donc réformée en ce qu'elle a condamné la société Iness à verser une provision d'un montant de 4 216, 66 euros et statuant à nouveau la cour condamnera la société Iness à verser à Mme [M] [L] une provision d'un montant de 3 558, 61 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 mai 2025, terme de mai 2025 inclus.
S'agissant de l'indemnité d'occupation due postérieurement à cette date, au paragraphe XVI du bail commercial conclu le 28 octobre 2011, il est stipulé qu'en cas de résiliation du bail par application de la clause résolutoire, à défaut pour le preneur d'évacuer les locaux, une indemnité d'occupation mensuelle et indivisible, égale à la valeur d'un quart d'une annuité du loyer alors en vigueur, sera due au bailleur.
Cette clause s'analyse en une clause pénale.
Or, selon le second alinéa de l'article 1152 ancien du code civil, le juge peut même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire et toute stipulation contraire sera réputée non écrite.
Le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d'une clause pénale.
Mais en l'espèce, une indemnité d'occupation dont le montant correspond au triple du loyer excède manifestement le revenu locatif dont se trouve privé le bailleur du fait de la résiliation du bail et est de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle est de ce fait sérieusement contestable.
La demande de la bailleresse au titre de l'indemnité d'occupation ne peut être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, en considération de son objet qui est de réparer le préjudice causé au propriétaire par la perte des loyers et de se substituer à ces derniers.
La décision déférée sera par conséquent réformée en ce qu'elle a condamné la société Iness à payer au bailleur une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au quart d'une annuité de loyer alors en vigueur à compter du 1er juin 2025 et statuant à nouveau, la cour condamnera la société Iness à verser à Mme [M] [L] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, à compter du 1er juin 2025 et jusqu'au complète libération des lieux.
Sur la demande tendant à l'octroi de délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire
Selon les dispositions du second alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, aux termes de l'ordonnance rendue le 19 juin 2025, le premier juge a fait droit à la demande de délais de paiement formée par la société Iness et a autorisé cette dernière à s'acquitter de sa dette en six versements.
Il n'est pas sollicité l'infirmation de cette disposition qui sera donc confirmée, sans qu'il n'y ait lieu d'accorder à la locataire un nouveau délai de six mois à compter de la présente décision, étant donné que la société Iness n'a pas respecté les délais qui lui étaient précédemment accordés, qu'elle n'a effectué aucun versement postérieurement au 21 juillet 2025 au titre du loyer ou de l'arriéré locatif et qu'elle ne justifie pas qu'elle serait désormais en mesure de s'acquitter de sa dette en plus du loyer courant.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
La société Iness succombant, c'est à juste titre que le premier juge l'a condamnée aux dépens de première instance ainsi qu'au versement d'une indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant en son appel, elle sera condamnée aux dépens d'appel, outre le versement d'une indemnité supplémentaire de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Reçoit Mme [M] [L] en son intervention volontaire et constate la reprise de l'instance,
Réforme la décision déférée en ce qu'elle a condamné la société Iness à payer à M. [S] [D] une provision de 4 216,66 euros, en deniers ou quittances valables, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 12 mai 2025, ainsi qu'une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au quart d'une annuité de loyer alors en vigueur à compter du 1er juin 2025, soit après la fin de la période couverte par la provision ci-dessus allouée,
Statuant à nouveau,
Condamne la société Iness à payer à Mme [M] [L] la somme provisionnelle de 3 558, 61 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 mai 2025, terme de mai 2025 inclus,
Condamne la société Iness à verser à Mme [M] [L] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, à compter du 1er juin 2025 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,
Confirme la décision déférée en l'ensemble de ses autres dispositions,
Y ajoutant,
Déboute la société Iness de sa demande de délais,
Condamne la société Iness à verser à Mme [M] [L] une somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société Iness aux dépens d'appel.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
1ère chambre civile
ARRET DU 10 MARS 2026
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 25/03624 - N° Portalis DBVK-V-B7J-QXHR
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 JUIN 2025
PRESIDENT DU TJ DE MONTPELLIER N° RG 24/31469
APPELANTE :
S.A.S.U. INESS prise en la personne de son président en exercice
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Michel GOURON, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIME :
Monsieur [S] [D], décédé
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me SEBASTIAN substituant Me Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER
PARTIE INTERVENANTE :
Madame [M] [L]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me SEBASTIAN substituant Me Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 13 Janvier 2026
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Janvier 2026,en audience publique, devant Mme Virginie HERMENT, Conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre
Mme Virginie HERMENT, Conseillère
Mme Nelly CARLIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2011, M. [S] [D] a donné à bail commercial à la société Aux Pains d'Elea des locaux à usage commercial, situés [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 1], à usage d'épicerie générale, vente de restauration rapide, sandwichs, saladerie sur place ou à emporter, vente de pâtisserie et boulangerie à l'exclusion de toute fabrication, pour une durée de neuf ans, moyennant le paiement d'un loyer hors tva et hors taxes de 8 400 euros par an.
Par acte du 18 mars 2020, le fonds de commerce a été cédé à la SASU Iness.
M. [S] [D] a fait délivrer à la société Iness, par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail pour la somme principale de 2 869,46 euros au titre des loyers et charges restant dus au mois de mars 2024 inclus.
Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2024, M. [S] [D] a fait assigner en référé la société Iness devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier, afin qu'il constate la résiliation du bail qui liait les parties depuis le 28 octobre 2011, par l'effet du jeu de la clause résolutoire, qu'il la condamne provisionnellement au paiement de la somme de 4 970, 57 euros, au titre des loyers échus et des indemnités d'occupation, qu'il fixe l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux à la somme de 951, 03 euros par mois, qu'il ordonne l'expulsion de la locataire et de tous occupant de son chef et qu'il la condamne au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Selon une ordonnance rendue contradictoirement le 19 juin 2025, le président du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a :
- constaté à compter du 8 août 2024 la résiliation du bail commercial liant les parties de plein droit par l'effet du commandement de payer en date du 8 juillet 2024,
- ordonné l'expulsion de la société Iness, qui devrait laisser les lieux loués libres de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans un délai d'un mois à compter de l'ordonnance et dit qu'à défaut, il pourrait être procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin était,
- suspendu la réalisation et les effets de la résiliation du bail, sous la condition pour le preneur de régulariser l'arriéré des loyers selon 5 échéances mensuelles de 710 euros et la 6ème et dernière représentant le reliquat de ce qui était dû, payables en sus des échéances de loyer courantes, le premier jour de chaque mois à compter de la signification de la décision,
- dit qu'en cas de strict respect de l'échéancier ci-dessus, ou en cas de régularisation anticipée de la dette, les effets du commandement de payer du 8 juillet 2024 seraient caducs, et que le bail pourrait se poursuivre normalement,
- dit au contraire, qu'en cas de manquement par la société Iness au paiement d'une mensualité de l'échéancier ci-dessus, ou d'un loyer courant outre les charges y afférentes pendant les délais ci-dessus accordés, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, la totalité de la dette redeviendrait immédiatement exigible, que la clause résolutoire reprendrait tous ses effets, qu'en ce cas le locataire devrait quitter les lieux spontanément, à défaut de quoi le bailleur pourrait faire procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, au seul vu de l'ordonnance exécutoire, et qu'enfin la société Iness se verrait condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation des lieux jusqu'à leur libération effective, laquelle serait égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus,
- condamné la société Iness à payer M. [S] [D] une provision de 4 216,66 euros, en deniers ou quittances valables, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 12 mai 2025,
- condamné la société Iness à payer à M. [S] [D] une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au quart d'une annuité de loyer alors en vigueur à compter du 1er juin 2025, soit après la fin de la période couverte par la provision ci-dessus allouée,
- condamné la société Iness à payer à M. [S] [D] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Iness aux dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 8 juillet 2024,
- dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande plus ample ou contraire.
Par déclaration en date du 15 juillet 2025, la société Iness a relevé appel de cette ordonnance en ce qu'elle avait constaté à compter du 8 août 2024 la résiliation du bail commercial conclu entre M. [S] [D] et elle, avait ordonné son expulsion des lieux loués dans un délai d'un mois à compter de l'ordonnance, l'avait condamnée à payer à M. [S] [D] une provision de 4 216,66 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 12 mai 2025, l'avait condamnée à payer à M. [S] [D] une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au quart d'annuité de loyer alors en vigueur à compter du 1er juin 2025 et l'avait condamnée à payer à M. [S] [D] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont le commandement du 8 juillet 2024.
Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 25 août 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Iness demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 19 juin 2025 par le président du tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu'elle :
* a constaté à compter du 8 août 2024 la résiliation du bail commercial conclu entre M. [S] [D] et elle,
* a ordonné son expulsion des lieux loués dans un délai d'un mois à compter de l'ordonnance dont appel,
* l'a condamnée à payer à M. [S] [D] une provision de 4 216,66 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 12 mai 2025,
* l'a condamnée à payer à M. [S] [D] une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au quart d'annuité de loyer alors en vigueur à compter du 1er juin 2025,
* l'a condamnée à payer à M. [S] [D] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les dépens de l'instance dont le commandement du 8 juillet 2024,
- rejeter les demandes de M. [S] [D] et de Mme [M] [L],
- subsidiairement, autoriser le versement de toutes sommes en six échéances mensuelles à compter de l'arrêt à intervenir.
- condamner M. [S] [D] et Mme [M] [L] à lui à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner M. [S] [D] et Mme [M] [L] à payer les dépens sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle fait valoir qu'aucune clause contractuelle ne justifie que soit mise à sa charge une somme de 100 euros par mois au titre des charges mensuelles, ni une somme de 16 euros par mois à titre de pénalité mensuelle.
Elle ajoute que le bailleur n'était pas fondé à solliciter de sa part la somme de 400 euros au titre des frais d'acte, la somme de 356 euros correspondant à des factures '[J]' et la somme de 311, 50 euros au titre du dépôt de garantie.
Elle souligne également qu'aucun décompte ne justifie d'un solde débiteur de charges pour l'année 2021 d'un montant de 951, 63 euros.
Elle en déduit que la somme totale de 3 874 euros lui a été réclamée sans titre valable ni clause acceptée et qu'au regard des versements effectués entre les mains du bailleur, elle a trop versé une somme de 1 005 euros.
Elle soutient que le commandement vise donc des sommes qui ne sont pas dues, qu'il ne peut entraîner la résiliation du bail et que la demande de résiliation devait donc être rejetée en première instance. Elle ajoute que de même, le premier juge ne pouvait la condamner au paiement d'une somme de 4 216, 66 euros revendiquée à tort.
Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 12 janvier 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [M] [L] demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance rendue le 19 juin 2025 par le président du tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions.
- prendre acte de son intervention volontaire et la juger recevable.
- débouter la société Iness de l'ensemble de ses demandes,
- condamner provisionnellement la société Iness aux entiers débours, émoluments et droits proportionnels du commissaire de justice,
- condamner provisionnellement la société Iness à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer
En premier lieu, elle expose que M. [D] est décédé, qu'elle a hérité de la pleine propriété du bien et qu'elle intervient donc à la procédure pour la régularité de celle-ci.
Elle rappelle que le 8 juillet 2024, un commandement de payer portant sur la somme de 2 869, 46 euros et visant la clause résolutoire a été délivré, que la locataire disposait d'un délai d'un mois pour régler cette somme, que dans le délai imparti, seul un règlement de 900 euros est intervenu et que le bail a été résilié par l'effet de la clause résolutoire.
Elle ajoute que la dette a augmenté postérieurement à la décision de première instance et s'élève à la somme de 6 658, 94 euros.
S'agissant de l'indemnité d'occupation, elle souligne qu'il est prévu au bail que son montant est égal à la valeur d'un quart d'annuité du loyer en vigueur, que la clause ne se heurte pas à la compétence du juge des référés, qu'elle respecte les conditions de validité et qu'elle n'est pas contestable.
En ce qui concerne la clause pénale, elle indique que sur le fondement de la clause figurant au bail, le preneur est débiteur de la somme de 10% à compter du 1er mars 2023.
Du reste, elle soutient que contrairement à ce que prétend la société Iness, les charges sont stipulées dans le bail. Elle précise que cette dernière reste redevable d'une somme de 951, 63 euros au titre des régularisations de charges de l'année 2021 ainsi que d'une facture d'un montant de 356, 40 euros correspondant à l'intervention de M. [J].
Elle souligne également qu'il est prévu au contrat de location que le montant du dépôt de garantie sera révisé dans la même proportion que le loyer, que le loyer a fait l'objet d'une révision à compter du 1er décembre 2023 et que le dépôt de garantie a été ajusté en conséquence, dans le respect des engagements contractuels des parties.
S'agissant de la contestation de la somme de 400 euros réclamée au titre des frais de rédaction des baux commerciaux, elle indique que cette somme avait fait l'objet d'un appel de provision qui a été annulé.
Enfin, elle souligne que des délais ont été accordés à la société Iness en première instance mais qu'ils n'ont jamais été respectés.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'intervention volontaire de Mme [M] [L]
Selon les dispositions de l'article 370 du code de procédure civile, dans les cas où l'action est transmissible, l'instance est interrompue par le décès d'une partie à compter de la notification qui en est faite à l'autre.
Aux termes de l'article 373 du code de procédure civile, l'instance peut être volontairement reprise dans les formes prévues pour la présentation des moyens de défense.
En l'espèce, aux termes de ses conclusions du 23 octobre 2025, Mme [M] [L] a notifié le décès de M. [R] [D] à la société Iness et est intervenue volontairement à l'instance.
Elle produit une attestation notariée datée du 15 avril 2025, de laquelle il ressort que suite au décès de M. [R] [D], le 10 mars 2025, les biens et droits immobiliers sis à [Adresse 4], formant les lots numéros un, deux et trois de la copropriété cadastrée section BY numéro [Cadastre 1], lui appartiennent en pleine propriété.
Au vu de ces éléments et en l'absence de toute opposition, il convient de recevoir Mme [M] [L] en son intervention et de constater la reprise de l'instance.
Sur les demandes tendant au constat de la résiliation du bail et à l'expulsion de la locataire
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En application de l'article 835 du code de procédure civile, ils peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Ils peuvent également, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation.
Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
S'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d'un commandement de payer, en revanche, il lui revient d'apprécier si la contestation de sa validité par le preneur constitue ou non une contestation sérieuse à l'action du bailleur en constatation de la résiliation du bail sur le fondement de ce commandement.
En l'espèce, le 8 juillet 2024, M. [S] [D] a fait délivrer à la société Iness, par acte de commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail pour la somme principale de 2 869,46 euros au titre des loyers et charges restant dus au mois de mars 2024 inclus, laquelle est détaillée au décompte qui lui est annexé.
L'appelante conteste, au titre des sommes qui sont mises à sa charge dans ce décompte, la somme de 100 euros par mois, soit 1 600 euros au total, correspondant à des provisions sur charges, la somme de 951, 63 euros, correspondant à la régularisation des charges de l'année 2021, la somme de 16 euros par mois, soit 256 euros au total, correspondant à une clause pénale, la somme de 356, 40 euros, correspondant à une facture de l'entreprise [J], la somme de 311, 50 euros, correspondant au dépôt de garantie et la somme de 400 euros, correspondant aux frais d'acte.
S'agissant des charges dont le paiement est réclamé à la locataire, il est prévu au bail commercial, en son article VII, que le preneur s'engage à rembourser en sus du loyer principal les charges afférentes à toutes les prestations fournies par le bailleur et à tous les travaux effectués par le bailleur ou éventuellement par la copropriété, et qu'en cas d'immeuble en copropriété, les charges communes récupérables seront celles découlant des appels de fonds et des comptes émanant du syndic dans leur totalité.
Il est également stipulé que le règlement des charges par le preneur se fera par le versement d'une provision par terme mensuel, calculée par rapport aux charges antérieures, lesquelles viendront en déduction des charges réelles calculées annuellement. Il est prévu que pour le premier terme de location, la provision est fixée à 45 euros, que le bailleur effectuera un arrêté annuel des comptes et qu'il s'engage en conséquence à fournir au preneur un décompte exact des charges locatives pour l'année écoulée.
S'agissant de la régularisation des charges afférentes à l'année 2021, il est justifié de ce montant par Mme [M] [L] qui produit un document émanant de la société Foncia, destiné à la société Iness, reprenant le montant des différentes charges dues pour le local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] et le montant des provisions appelées, au titre de l'année 2021.
Dans la mesure où est détaillée la régularisation des charges locatives à hauteur de 951, 63 euros, la société Iness n'est pas fondée à invoquer l'absence de décompte relatif aux charges de l'année 2021.
En ce qui concerne la provision sur charges, à l'article VII du contrat de location, il est précisé que la provision sera calculée par rapport aux charges antérieures.
Or, en l'espèce, dans le document relatif à la régularisation des charges de l'année 2021, il est précisé que la nouvelle provision sur charges s'élèvera à la somme de 100 euros par mois, les charges s'étant élevées à la somme de 1 416, 63 euros au titre de l'année 2021.
La somme de 100 euros par mois mise à la charge de la locataire dans le décompte au titre de la provision sur charges est donc justifiée et n'est pas sérieusement contestable.
En ce qui concerne la somme de 16 euros mise à la charge de la société Iness aux mois d'avril, septembre, octobre, novembre et décembre 2023, ainsi qu'aux mois de janvier, février, mars et juin 2024, il est stipulé à l'article IV du contrat de bail qu'à défaut de paiement à son échéance exacte d'un terme de loyer et des accessoires, le montant de la quittance sera majoré de plein droit, sans mise en demeure et sans aucune formalité, de 10 % à titre de clause pénale expresse, cette clause ne faisant pas obstacle à l'application des intérêts de retard et à l'application des dispositions de l'article relatif à la clause résolutoire.
Or, la société Iness ne démontre pas qu'elle était à jour du paiement des loyers et qu'il ne saurait lui être réclamée une somme au titre de la clause pénale. Au contraire, il ressort du décompte annexé au commandement qu'elle restait devoir des sommes au titre des loyers lorsqu'une clause pénale a été mise à sa charge.
Du reste, elle n'invoque ni ne justifie du caractère manifestement excessif de cette clause.
Il n'est donc justifié d'aucune contestation sérieuse relative à la clause pénale mise à la charge de la société Iness dans le commandement de payer.
S'agissant de la somme de 356 euros relative à la réalimentation de la colonne eau froide située dans le WC de l'immeuble, la bailleresse verse aux débats une facture datée du 14 avril 2023, émanant de l'entreprise de M. [J]. Il est mentionné à cette facture que le plombier est intervenu car un appartement n'était plus alimenté en eau et qu'il a été constaté que c'était le plombier de la boulangerie qui avait coupé et condamné l'alimentation de la colonne eau froide située dans le WC de l'immeuble utilisé par la boulangerie.
Toutefois, il n'est pas justifié précisément des éléments ayant permis à l'entreprise [J] de conclure à la responsabilité du plombier de la boulangerie.
Au vu de ce seul élément, il n'est pas établi avec l'évidence requise en référé que la société Iness serait responsable des frais engagés par le bailleur pour faire intervenir un plombier et que devrait donc être mise à sa charge la somme de 356, 40 euros à ce titre.
Concernant la somme de 311, 50 euros mise à la charge de la locataire au mois de décembre 2023 au titre d'une révision du dépôt de garantie, à l'article V du bail, relatif au dépôt de garantie, il est indiqué que le preneur verse entre les mains du bailleur ou de son mandataire la somme de 2 100 euros correspondant à trois mois de loyer, lequel est versé en garantie de paiement du loyer et des charges annexes, ainsi que de l'exécution parfaite des clauses du bail. Il est mentionné que cette somme sera conservée par le bailleur pendant toute la durée du bail, jusqu'au règlement définitif de toute indemnité que le preneur pourrait devoir au bailleur à l'expiration du bail et à sa sortie des lieux loués.
Il est du reste prévu que ce dépôt devra toujours rester égal à trois mois de loyer et qu'il sera augmenté ou diminué dans la même proportion que le loyer, en application de l'article IV.
En l'espèce, il est constant que le loyer initialement fixé à un montant de 8 400 euros hors TVA et taxes a été révisé au 1er décembre 2023 et fixé à la somme non contestée de 835, 06 euros par mois. Il s'ensuit qu'en application de la clause ci-dessus reproduite, le montant du dépôt de garantie, devant rester égal à trois mois de loyer, a également augmenté.
La somme de 311, 50 euros sollicitée au titre de la révision du montant du dépôt de garantie n'est donc pas sérieusement contestable.
Enfin, concernant les frais d'acte, il ressort du décompte annexée au commandement de payer qu'a été mise à la charge de la société Iness une somme de 400 euros au titre de frais de rédaction d'actes de baux commerciaux, au mois de décembre 2023 et au mois de février 2024.
Si la somme de 400 euros mise à la charge de la locataire au mois de février 2024 a fait l'objet d'une annulation au mois de mars 2024, une somme de ce montant étant mise au crédit du décompte, les frais de 400 euros mis à la charge de la locataire en décembre 2023 n'ont fait l'objet d'aucune annulation.
Or, cette somme n'est pas prévue contractuellement et aucune pièce susceptible d'en justifier n'est produite.
L'exigibilité de cette somme est par conséquent sérieusement contestable.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, après prise en compte des contestations sérieuses portant sur les sommes de 356, 40 euros et de 400 euros mises à la charge de la société Iness aux termes du décompte annexé au commandement, celui-ci reste valable à hauteur de la somme de 2 113, 06 euros.
Or, il ressort du décompte versée aux débats par l'intimée que la locataire n'a réglé qu'une somme de 900 euros dans le délai d'un mois qui lui était imparti et de son côté, la société Iness ne démontre pas avoir versé d'autres sommes dans ce délai.
Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 8 août 2024. La décision sera confirmée à ce titre.
L'occupation sans droit ni titre du local des locaux appartenant Mme [M] [L] par la société Iness depuis la résiliation caractérise un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.
La décision entreprise sera par conséquent également confirmée en ce qu'elle a ordonné à la société Iness de libérer les lieux et dit qu'à défaut, la bailleresse pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion.
Sur la demande provisionnelle au titre de l'arriéré locatif
Sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés du tribunal judiciaire peut accorder une provision dès lors que l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
En l'espèce, il ressort du décompte versé aux débats par la bailleresse qu'au 12 mai 2025, la société Iness était redevable d'une somme de 4 520, 66 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation.
Il convient de déduire de cette somme les sommes de 356, 40 euros et de 400 euros mises à la charge de la locataire au titre d'une facture de l'entreprise [J] et des frais d'acte, ces sommes étant au regard des éléments ci-dessus détaillés sérieusement contestables.
Il y a lieu de déduire également les sommes de 148, 02 euros et de 57, 85 euros, mises à la charge de la locataire aux mois de septembre 2024 et octobre 2024, ces sommes correspondant à des frais d'huissier, étant incluses dans les dépens.
La décision déférée sera donc réformée en ce qu'elle a condamné la société Iness à verser une provision d'un montant de 4 216, 66 euros et statuant à nouveau la cour condamnera la société Iness à verser à Mme [M] [L] une provision d'un montant de 3 558, 61 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 mai 2025, terme de mai 2025 inclus.
S'agissant de l'indemnité d'occupation due postérieurement à cette date, au paragraphe XVI du bail commercial conclu le 28 octobre 2011, il est stipulé qu'en cas de résiliation du bail par application de la clause résolutoire, à défaut pour le preneur d'évacuer les locaux, une indemnité d'occupation mensuelle et indivisible, égale à la valeur d'un quart d'une annuité du loyer alors en vigueur, sera due au bailleur.
Cette clause s'analyse en une clause pénale.
Or, selon le second alinéa de l'article 1152 ancien du code civil, le juge peut même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire et toute stipulation contraire sera réputée non écrite.
Le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d'une clause pénale.
Mais en l'espèce, une indemnité d'occupation dont le montant correspond au triple du loyer excède manifestement le revenu locatif dont se trouve privé le bailleur du fait de la résiliation du bail et est de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle est de ce fait sérieusement contestable.
La demande de la bailleresse au titre de l'indemnité d'occupation ne peut être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, en considération de son objet qui est de réparer le préjudice causé au propriétaire par la perte des loyers et de se substituer à ces derniers.
La décision déférée sera par conséquent réformée en ce qu'elle a condamné la société Iness à payer au bailleur une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au quart d'une annuité de loyer alors en vigueur à compter du 1er juin 2025 et statuant à nouveau, la cour condamnera la société Iness à verser à Mme [M] [L] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, à compter du 1er juin 2025 et jusqu'au complète libération des lieux.
Sur la demande tendant à l'octroi de délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire
Selon les dispositions du second alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, aux termes de l'ordonnance rendue le 19 juin 2025, le premier juge a fait droit à la demande de délais de paiement formée par la société Iness et a autorisé cette dernière à s'acquitter de sa dette en six versements.
Il n'est pas sollicité l'infirmation de cette disposition qui sera donc confirmée, sans qu'il n'y ait lieu d'accorder à la locataire un nouveau délai de six mois à compter de la présente décision, étant donné que la société Iness n'a pas respecté les délais qui lui étaient précédemment accordés, qu'elle n'a effectué aucun versement postérieurement au 21 juillet 2025 au titre du loyer ou de l'arriéré locatif et qu'elle ne justifie pas qu'elle serait désormais en mesure de s'acquitter de sa dette en plus du loyer courant.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
La société Iness succombant, c'est à juste titre que le premier juge l'a condamnée aux dépens de première instance ainsi qu'au versement d'une indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant en son appel, elle sera condamnée aux dépens d'appel, outre le versement d'une indemnité supplémentaire de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Reçoit Mme [M] [L] en son intervention volontaire et constate la reprise de l'instance,
Réforme la décision déférée en ce qu'elle a condamné la société Iness à payer à M. [S] [D] une provision de 4 216,66 euros, en deniers ou quittances valables, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 12 mai 2025, ainsi qu'une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au quart d'une annuité de loyer alors en vigueur à compter du 1er juin 2025, soit après la fin de la période couverte par la provision ci-dessus allouée,
Statuant à nouveau,
Condamne la société Iness à payer à Mme [M] [L] la somme provisionnelle de 3 558, 61 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 mai 2025, terme de mai 2025 inclus,
Condamne la société Iness à verser à Mme [M] [L] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, à compter du 1er juin 2025 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,
Confirme la décision déférée en l'ensemble de ses autres dispositions,
Y ajoutant,
Déboute la société Iness de sa demande de délais,
Condamne la société Iness à verser à Mme [M] [L] une somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société Iness aux dépens d'appel.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,