CA Poitiers, 1re ch., 10 mars 2026, n° 22/02040
POITIERS
Arrêt
Autre
ARRET N°110
N° RG 22/02040 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GTPH
[V]
[D]
C/
[G]
[K]
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
Le à
Le à
Copie gratuite délivrée
Le à
Le à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 10 MARS 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02040 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GTPH
Décision déférée à la Cour : jugement du 06 mai 2022 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1].
APPELANTS :
Monsieur [I] [V]
né le 25 Novembre 1970 à [Localité 2]
[Adresse 1]'
[Localité 3]
Madame [J] [D] épouse [V]
née le 28 Juin 1977 à [Localité 4]
[Adresse 1]'
[Localité 3]
ayant tous les deux pour avocat Me Quentin VIGIE de la SELARL E-LITIS SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES, substitué par Me Yves-Noël GENTY, avocat au barreau des SABLES D'OLONNE
INTIMES :
Monsieur [Y] [G]
né le 27 Juillet 1983 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Madame [C] [K] épouse [G]
née le 10 Décembre 1967 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 6]
ayant tous les deux pour avocat Me Vincent HUBERDEAU de la SELARL ACTE JURIS, avocat au barreau de SAINTES
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 12 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Anne VERRIER, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Madame Anne VERRIER, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par Mme Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Les époux [G] ont acquis des époux [V] selon acte du 19 juillet 2016 un immeuble à usage d'habitation situé à [Localité 8] pour un prix de 153 000 euros.
Il s'agissait d'une ancienne dépendance qui avait été transformée en immeuble à usage d'habitation.
L'acte de vente énumérait les travaux réalisés par le vendeur (installation des convecteurs électriques à l'étage, muret), ceux réalisés par les entreprises (chauffage au sol, fourniture et pose d'un vélux, réalisation d'une étanchéité sur toiture (partie cuisine), réalisation d'un mur de séparation entre les deux habitations.
Il précisait qu'aucune assurance dommages-ouvrage n'avait été souscrite.
Le vendeur s'engageait à déposer en mairie la déclaration préalable pour la création d'un vélux.
Il déclarait que les travaux avaient été achevés en juillet 2016.
Ayant constaté divers désordres courant 2017, les époux [G] ont mandaté un huissier de justice aux fins de constat le 31 octobre 2017, fait diligenter une expertise amiable (réunion contradictoire le 20 février 2018) puis assigné leurs vendeurs devant le juge des référés aux fins d'expertise judiciaire.
L'expert [Q] désigné par ordonnance du 5 février 2019 a déposé son rapport le 10 juin 2020.
Par exploit du 13 avril 2021, les époux [G] ont assigné les époux [V] devant le tribunal judiciaire de Saintes aux fins d'indemnisation sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil.
Ils ont demandé en outre un complément d'expertise au motif que des désordres découverts en cours d'expertise n'avaient pas été analysés par l'expert.
Les époux [V] ont proposé de régler le coût des travaux de mise en sécurité de l'escalier s'élevant à la somme de 857 euros, conclu au débouté s'agissant des autres demandes.
A titre subsidiaire, ils ont soutenu que seuls les travaux de reprise des fixations et ancrage des pièces de bois du plancher situé au dessus de l'ensemble chaufferie-atelier pouvaient être mis à leur charge.
Par jugement en date du 6 mai 2022, le tribunal judiciaire de Saintes a
- dit que l'immeuble comportait des désordres affectant les planchers et l'escalier qui rendent les ouvrages impropres à destination,
- condamné les époux [V] à payer aux époux [G] les sommes de
.25 820,09 euros au titre des travaux de reprise
.3000 euros au titre du préjudice de jouissance
- rejeté la demande de complément d'expertise
- condamné les époux [V] aux dépens et au paiement d'une indemnité de procédure
Le premier juge a notamment retenu que :
- sur les responsabilités
L'expert [Q] indique que les malfaçons affectant les planchers situés au dessus de la chambre numéro 1 et la salle d'eau supportant les chambres 3 et 4 affectent de manière importante l'usage attendu du bien, que les fixations et ancrages du plancher supportant la chambre numéro 5 sont inacceptables et compromettent la solidité du plancher, que les malfaçons affectant les fixations de l'escalier et le garde-corps compromettent la stabilité de l'ouvrage et rendent son utilisation dangereuse.
Les malfaçons étaient connues des vendeurs puisqu'ils ont réalisé les planchers, l'escalier.
La flexibilité importante des planchers était apparente lors de l'acquisition et décelable par un acquéreur profane sans pour autant qu'il soit en mesure d'identifier les causes et l'ampleur des désordres puisque la sous-face des planchers était cachée par de faux plafonds.
L'absence d'ancrage en tête de l'escalier n'était pas décelable par un acquéreur profane.
Le défaut de fixation du garde-corps au limon était décelable à l'utilisation.
Les désordres affectant l'escalier et le plancher au dessus des chambres, salles d'eau sont de nature décennale.
Est réputé constructeur toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.
Les vendeurs seront tenus à indemnisation pour l'ensemble des désordres retenus par l'expert pour le montant qu'il a estimé, soit 25 820 euros.
Les travaux de reprise imposent la dépose des existants, du réseau électrique, la fourniture et pose des solives bois, de linoleum et plinthes.
Le préjudice de jouissance sera évalué à la somme de 3000 euros au regard notamment de la nécessité de déménager durant l'exécution de travaux de reprise importants.
- sur la demande de complément d'expertise
Les acquéreurs n'ont pas produit l'assignation en référé, ne démontrent pas qu'elle évoquait des fuites dont l'examen par l'expert aurait été omis.
Ils soutiennent avoir constaté de nouveaux désordres, mais n'ont pas saisi le juge chargé du contrôle des expertises pour solliciter une extension de la mission.
La demande sera rejetée.
Par arrêt du 8 octobre 2024, la cour de céans a ordonné avant dire droit une mesure d'expertise judiciaire complémentaire relative aux désordres de la toiture et réservé les demandes y compris à fin de provision.
L'expert [R] a déposé son rapport le 25 août 2025.
LA COUR
Vu l'appel en date du 4 août 2022 interjeté par les époux [V]
Vu l'article 954 du code de procédure civile
Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 12 décembre 2025, les époux [V] ont présenté les demandes suivantes :
Vu l'article 566 du code de procédure civile,
REFORMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de SAINTES le 6 mai 2022 en ce qu'il a :
- dit que l'immeuble à usage d'habitation vendu le 19 juillet 2016 comporte des désordres affectant les planchers et l'escalier qui rendent les ouvrages impropres à leur destination-déclaré les époux [V] tenus à indemniser les époux [G]
- condamné in solidum les époux [V] à payer aux époux [G] les sommes de 25 820,09 € au titre des travaux de reprise, 3 000 € à titre d'indemnisation du préjudice de jouissance et 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC
- condamné in solidum les époux [V] aux dépens de l'instance qui comprendront les frais d'expertise
STATUANT À NOUVEAU
A titre principal,
DONNER ACTE aux époux [V] de ce qu'ils s'engagent à procéder au règlement de la somme de 847 € TTC correspondant aux travaux de mise en sécurité de l'escalier,
A titre subsidiaire,
DIRE ET JUGER que seuls les travaux de reprise des fixations et ancrages des pièces de bois du plancher au-dessus de l'ensemble chaufferie/atelier pourraient être mis à la charge des concluants,
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE
DEBOUTER les époux [G] de l'ensemble de leurs demandes,
CONDAMNER les époux [G] au paiement de la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER les époux [G] aux entiers dépens en ce compris ceux de l'instance en référé ainsi que les frais et honoraires des experts judiciaires.
A l'appui de leurs prétentions, les époux [V] soutiennent notamment que:
- Avant même l'instance en référé, ils avaient accepté de régler les travaux de mise en sécurité de l'escalier, engagement qu'ils maintiennent.
- Les désordres affectant les planchers étaient manifestement apparents comme l'indique l'expert [Q]. Il a précisé que leur flexibilité pouvait être décelée en marchant dans les chambres. Peu importent les causes dès lors que le désordre était apparent.
- A titre subsidiaire, les désordres affectant les planchers des chambres 3 et 4 constituent des malfaçons affectant l'usage sans compromettre la solidité du plancher. Ils n'ont pas évolué.
- Seule une intervention sur les fixations et ancrages des pièces situées au dessus de l'ensemble chaufferie-atelier est nécessaire.
- Ils ne sont pas responsables des désordres du plancher haut zone chambre parentale. Ce poste doit être soustrait du devis à hauteur de 9477,37 euros.
- Le tribunal a repris les préconisations de l'expert.
- Après dépôt du rapport de l'expert [R], les époux [G] demandent une somme supplémentaire de 55 573,25 euros. Ils ne démontrent pas que ces demandes nouvelles soient l'accessoire, la conséquence, le complément des demandes soumises au premier juge alors qu'ils formaient seulement une mesure d'expertise complémentaire.
- Subsidiairement, ils ne sont pas intervenus sur la couverture du volume 3.
- Il n'est pas démontré que la dégradation du faîtage et la non-conformité de l'entourage du velux existaient avant la vente alors que les premières réclamations sont de 2019.
- Le coût de la réfection du volume 3 ne saurait être mis à leur charge.
Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 26 décembre 2025, les époux [G] ont présenté les demandes suivantes :
Déclarer recevable mais mal fondé l'appel formé par les époux [V] ' [D].
Déclarer recevable l'appel incident formé par les époux [G] ' [K].
En conséquence, et statuant à nouveau,
Vu les dispositions des articles 1792 et 1641 du Code Civil,
- Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de SAINTES le 6 Mai 2022 en ce qu'il a condamné solidairement les époux [V] ' [D] à verser aux époux [G] '
[K] les sommes ci-après :
Travaux de reprise : 25 820,09 euros
Préjudice de jouissance : 3000 euros
Article 700 du CPC : 3000 euros
- Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de SAINTES le 6 Mai 2022 en ce qu'il a condamné solidairement les époux [V] ' [D] aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise.
Y ajoutant,
- Condamner solidairement les époux [V] ' [D] à verser aux époux [G] ' [K] pris comme une seule et même partie, les sommes ci-après :
Travaux de reprise (couverture) : 41 533,52 euros TTC
Travaux conservatoires : 4.039,73 € TTC
Dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance : 10.000 €
- Condamner solidairement les époux [V] ' [D] à verser aux époux [G] [K], pris comme une seule et même partie, la somme complémentaire de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles d'appel que les dépens d'appel en ce compris les frais d'expertise faisant suite à l'arrêt avant dire droit rendu le 8 octobre 2024.
A l'appui de leurs prétentions, les époux [G] soutiennent notamment que:
Ils contestent le caractère apparent des désordres des planchers. Subsidiairement, leur ampleur et gravité étaient insoupçonnables. Ils ne pouvaient se rendre compte que la flexibilité était la conséquence d'un manquement important aux règles de l'art, cachait un désordre nécessitant des travaux de reprise lourds et rendait l'immeuble impropre à destination.
Ils ne mesuraient ni les causes, ni les conséquences.
Ils ont posé des étais pour limiter les désordres. Malgré tout, le linoléum se déforme, se décolle.
Les seuils des portes ont sauté, les désordres observés se sont donc aggravés.
La nature des travaux de reprise a été validée par l'expert judiciaire. Les appelants contestent l'estimation mais ne produisent aucun élément technique au soutien de leur contestation.
Ils doivent répondre des désordres y compris ceux relatifs à la zone chambre parentale, ne démontrent pas une cause étrangère.
Les demandes relatives aux désordres affectant les toitures sont recevables, sont la conséquence ou le complément des prétentions soumises au premier juge. Ils sont en lien avec les 'bricolages' réalisés sur la descente d'eaux pluviales, la couverture.
L'expert [Q] n'avait pas tenu compte de la chambre 2, n'avait pas inclus les travaux de second oeuvre, les frais de relogement. Il avait néanmoins relevé des traces d'anciennes fuites dans la chambre avec velux, relevé que la couverture n'était pas récente. Il avait toutefois estimé que les travaux d'entretien et de rénovation n'entraient pas dans le cadre de sa mission.
Ils sont de nature décennale.
- L'expert [R] a indiqué que les désordres étaient antérieurs à la vente.
Les vendeurs connaissaient les vices. Les infiltrations anciennes ont été en partie reconnues.
- L'expert a indiqué la nécessité de travaux lourds impliquant des travaux de désamiantage, a chiffré le coût des travaux à la somme de 41 533, 52 euros et 4039,73 euros.
- Ils évaluent leur préjudice de jouissance en lien avec l'impossibilité temporaire d'occuper certaines pièces, les nuisances liées aux travaux, l'obligation de relogement à 10 000 euros.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 5 janvier 2026.
SUR CE
- sur la garantie décennale due par les vendeurs-constructeurs
L'article 1792-1 .2° du code civil dispose : est réputée constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.
En l'espèce, les vendeurs ont reconnu avoir réalisé des travaux de réhabilitation d'importance et notamment les planchers, l'escalier, la réalisation d'une étanchéité de la toiture.
Selon l'article 1792, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.
Selon l'article 1792-2, la présomption de responsabilité établie par l'article 1792 s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert.
Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.
Les époux [G] demandent la confirmation du jugement qui a retenu que les désordres affectant les planchers et l'escalier étaient de nature décennale, a chiffré le coût des travaux à la somme de 25 820,09 euros, le préjudice de jouissance à la somme de 3000 euros.
Ils forment une demande complémentaire au titre des désordres affectant la couverture à hauteur de 41 533, 52, 4039,73 (coût des travaux estimé par l'expert [R]), 10 000 euros (préjudice de jouissance).
Les époux [V] proposent de régler la somme de 847 euros au titre des travaux ' de mise en sécurité de l'escalier', contestent le caractère décennal des désordres affectant les planchers, subsidiairement, contestent le périmètre des travaux de reprise dans la mesure où ils incluent la zone parentale.
S'agissant des désordres affectant la couverture, ils soutiennent n'être pas intervenus sur la couverture du volume 3, considèrent donc que les désordres consécutifs à ce volume ne leur sont pas imputables.
- sur les désordres
a)l'escalier
L'expert [Q] a indiqué que les fixations de l'escalier sont défectueuses, constaté l'absence d'ancrage en tête de l'escalier, le défaut de fixation du garde-corps au limon.
Les malfaçons affectant les fixations de l'escalier et le garde-corps compromettent la stabilité de l'ouvrage et rendent son utilisation dangereuse dès lors qu'il existe un risque de chute pour l'usager.
Les vendeurs ne contestent pas le caractère décennal du désordre, ni avoir réalisé l'escalier proposent de régler la somme de 847 euros à ce titre, somme qui correspond au devis [Z] validé par l'expert [Q].
b) les planchers
Les époux [V] soutiennent que les désordres affectant les planchers étaient apparents, rappellent que l'expert [Q] a indiqué qu'il suffisait de marcher sur le plancher pour percevoir sa flexibilité.
Les époux [G] demandent la confirmation du jugement qui a retenu qu'un acquéreur profane n'était pas en mesure de connaître les causes, ni mesurer l'ampleur des désordres du plancher.
***
Il est de jurisprudence constante que le défaut qui n'est apparu dans son ampleur et dans ses conséquences que postérieurement à la réception est caché, que l'appréciation doit être faite par référence au discernement d'un maître de l'ouvrage sans compétence technique particulière, que les causes, la consistance des désordres doivent être clairement identifiés.
Il ressort des pièces que les premières réclamations ont porté sur l'escalier qui avait chuté, que c'est à l'occasion des travaux d'isolation envisagés en 2017 que les époux [G] ont fait intervenir un professionnel qui a appelé leur attention sur la dangerosité de l'ossature du plancher de l'étage.
L'expert [Q] a en outre indiqué que la sous-face des planchers était cachée par de faux plafonds.
Ce sont donc l'expertise amiable et l'expertise judiciaire qui ont permis aux époux [G] de prendre la mesure exacte de la nature et gravité des désordres affectant les planchers réalisés par les vendeurs étant précisé que M.[G] est grutier, son épouse mère au foyer.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu que les désordres affectant les planchers étaient cachés au sens de l'article 1792 du code civil.
Les époux [V] admettent que les non-conformités affectent l'usage des planchers des chambres 3 et 4 mais considèrent que la solidité de l'ouvrage n'est pas en cause.
***
L'expertise amiable a porté sur le ploiement du plancher de la salle de jeu, d'une chambre. L'expert relevait des entraxes importants, l'absence d'entretoises, l'ancrage imparfait en périphérie avec un risque d'effondrement, précisait que ce risque concernait des pièces occupées.
La société Pahus estimait nécessaire la mise en oeuvre d'un étayage provisoire au regard de l'insécurité des ancrages périphériques.
L'expert [Q] a examiné les planchers supportant les chambres 3,4,5,6 de l'étage. Il indique que l'entraxe entre les pannes métalliques est trop important au regard de l'épaisseur du plancher, que les sabots de support sont fixés de manière aléatoire, que le scellement est invisible.
Il retient que les malfaçons affectant les planchers situés au dessus de la chambre numéro 1 et la salle d'eau supportant les chambres 3 et 4 affectent de manière importante l'usage attendu du bien, que les fixations et ancrages du plancher supportant la chambre numéro 5 sont inacceptables et compromettent la solidité du plancher.
Il résulte des constatations et analyses concordantes des expertises amiable et judiciaire que les planchers présentent des malfaçons identiques, que les désordres rendent les chambres impropres à leur destination du fait de la flexibilité des planchers, d'un risque d'effondrement.
La nature des travaux validés par l'expert : soutien des solives existantes par une structure porteuse perpendiculaire et réfection totale de la structure porteuse en panne acier confirme la gravité des désordres.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu que les désordres affectant les planchers étaient de nature décennale.
En ce qui concerne le coût des travaux de reprise, les époux [V] contestent le chiffrage retenu par l'expert, estiment qu'il convient de retirer du devis la somme de 9477,37 euros, assurent qu'une intervention sur les ancrages et fixations serait suffisante.
Les époux [G] demandent la confirmation du jugement qui a chiffré les travaux de reprise des planchers à la somme de 25 820,09 euros, font valoir que les appelants ne produisent aucun élément technique au soutien de leur demande.
Il ressort de l'expertise que l'expert [Q] a invité les parties à produire des devis notamment sur le plancher haut zone parentale, n'en a reçu aucun.
Le dire du conseil des vendeurs ne concerne que la demande d'extension de la mission de l'expert, extension à laquelle il s'opposait.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé le coût des travaux de reprise des planchers à la somme de 25 820,09 euros sauf à préciser que cette somme sera indexée sur l'évolution de l'indice BT 01 de la construction depuis le 10 juin 2020.
Les époux [V] demandent l'infirmation du jugement qui a retenu un préjudice de jouissance en lien avec l'état des planchers et l'a fixé à 3000 euros.
Les époux [G] demandent la confirmation du jugement.
Il résulte des productions que l'utilisation de la chambre 5 est impossible, que celle des autres chambres est compromise et source d'insécurité ce qui constitue un préjudice manifeste dans une maison d'habitation.
Le jugement sera donc confirmé.
- sur les désordres affectant la couverture
- sur la recevabilité des demandes formées
Les époux [V] soutiennent que les demandes formées au titre des travaux de couverture seraient irrecevables car nouvelles.
Les époux [G] soutiennent que les demandes formées sont complémentaires des demandes formées devant le premier juge.
***
L'article 566 du code de procédure civile dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
En première instance, les époux [G] demandaient la condamnation solidaire des vendeurs à leur payer les sommes de 25 820,09 euros correspondant aux travaux validés par l'expert judiciaire, 5000 euros au titre du préjudice de jouissance.
Ils demandaient au tribunal pour le surplus d'ordonner une expertise concernant les désordres constatés le 24 juin 2020, de condamner les vendeurs à leur payer une provision à valoir sur le préjudice de jouissance, de renvoyer le dossier à la mise en état dans l'attente du dépôt du second rapport.
Il résulte du rappel des demandes (reprises dans le jugement) que les époux [G] avaient clairement indiqué que des désordres n'avaient pas été analysés par l'expert, ni pris en compte dans le chiffrage du coût des travaux de reprise.
Ils ne pouvaient chiffrer leurs demandes complémentaires avant le dépôt du complément d'expertise demandé.
La cour a ordonné une expertise judiciaire portant sur les désordres allégués.
Les demandes d'indemnisation formées en appel par les acquéreurs au titre des travaux de couverture sont la conséquence, le complément des demandes formées en première instance.
Elles sont donc recevables.
- sur la nature des désordres
L' expert [R] a constaté des infiltrations à la jonction entre les volumes 1 et 2, au passage entre les volumes 2 et 3, dans le volume 3 (les chambres).
Elle a relevé dans les chambres plusieurs infiltrations visibles en sous-face de toiture : en haut de pente, des traces importantes au droit du faîtage, en bas de pente, à proximité des fenêtres de toit (velux).
Elle indique que l'entourage d'un velux n'est pas conforme aux règles de l'art, que l'étanchéité périphérique n'est pas assurée, qu'elle permet à l'eau de s'infiltrer.
Autour d'un second velux, elle a constaté une déformation des plaques de fibrociment qui génère un jour entre deux plaques et ouvre la voie à des infiltrations.
Elle précise que la couverture du volume 3 est constituée de plaques fibrociment amianté.
L'expert estime ' très probable ' que les infiltrations constatées dans la cuisine et dans les chambres préexistaient à la vente même si leur manifestation visible a pu évoluer avec le temps.
Il est possible que l'infiltration localisée au niveau du palier en haut de l'escalier ne soit pas visible lors de la vente.
Elle indique que l'ensemble des désordres s'explique par un défaut de traitement des points singuliers, un faîtage vétuste constitué de tuiles scellées dont le mortier désagrégé ne joue plus son rôle d'étanchéité, un entourage des velux non conforme qui laisse l'eau s'infiltrer, une déformation marquée des plaques de fibrociment qui perturbe l'écoulement des eaux pluviales.
S'agissant de l'incidence des désordres, l'expert précise que les infiltrations constatées dans la cuisine, les chambres, le palier haut de l'escalier traduisent une absence d'étanchéité de la couverture compromettant le caractère hors d'eau de l'ouvrage.
Elle précise qu'ils affectent des éléments constitutifs : plafonds, rampants, éléments de charpente qui peuvent se dégrader par l'humidité prolongée.
Les désordres affectant les pièces de vie concernées rendent l'immeuble impropre à destination.
Il résulte des éléments précités que les infiltrations en lien avec la couverture portent atteinte à la destination de l'immeuble dans la mesure où elles empêchent la jouissance normale de pièces de vie essentielles dans un immeuble d'habitation que sont la cuisine, les chambres.
- sur l'imputabilité des désordres
Les époux [V] contestent l'imputabilité des désordres.
Ils estiment qu'il n'est pas démontré que le faîtage était dégradé, que l'entourage des velux était non conforme avant le 19 juillet 2019, date des réclamations des acquéreurs. Ils assurent n'être pas intervenus sur le volume 3.
Il résulte des photographies intégrées au rapport d'expertise judiciaire que les deux velux ont été installés sur la couverture du volume 3, que les époux [V] ont déclaré dans l'acte de vente qu'il les avait fait réaliser tout comme des travaux d'étanchéité de la couverture sans avoir jamais indiqué le nom de l'entreprise qui serait intervenue, produit un devis ou une facture.
En revanche, l'acte de vente fait état de la réalisation d'une étanchéité sur toiture limitée à la partie cuisine (volume I).
S'il résulte des productions que les désordres s'agissant des volumes I (cuisine) et II (séjour) sont en lien avec l'insuffisance et la défectuosité des travaux de couverture réalisés par les vendeurs : absence de traitement d'étanchéité en points singuliers, faîtage dégradé, entourage velux non conforme, il n'est pas en revanche démontré par les acquéreurs que l'état du volume III (chambres) soit imputable aux travaux réalisés par les vendeurs à l'exception des entourages de vélux, source d'infiltrations.
- sur la garantie des vices cachés
Dans la mesure où les acquéreurs ont également fondé leurs demandes sur la garantie des vices cachés, il convient de rechercher si les désordres constatés dans le volume III sont susceptibles de relever de cette dernière.
L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.
L'article 1642 du code civil dispose que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
L'expert [R] indique qu'il est très probable que les désordres des chambres volume III existaient avant la vente même 'si leur manifestation visible a pu évoluer avec le temps'.
Elle met en lien les infiltrations dans les chambres avec la désagrégation du mortier qui n'assure plus l'étanchéité, la déformation des plaques de fibrociment générant un jour entre deux plaques et ouvrant la voie à des infiltrations.
Les infiltrations dans les chambres traduisent une absence d'étanchéité de la couverture compromettent le caractère hors d'eau de l'ouvrage.
Les moisissures dans les chambres ne permettent pas de les occuper.
Si l'ancienneté de la toiture du volume III était visible, les infiltrations n'étaient pas apparentes.
Il a fallu l'expertise judiciaire et l'utilisation d'une nacelle par l'expert pour déterminer les causes des infiltrations et l'ampleur des vices.
Il résulte des éléments précités que la vétusté de la couverture du volume III constitue un vice caché qui rend les chambres impropres à l'usage destiné ou diminuent de manière significative cet usage.
- sur l'indemnisation des préjudices
Au regard des éléments précités, il convient de retenir que la garantie décennale des vendeurs-constructeurs est engagée au titre des travaux réalisés sur la couverture des volumes I et II, que la garantie des vices cachés s'applique s'agissant des vices de la couverture du volume III.
Le coût des travaux de reprise sera fixé à la somme de 43 104, 32 euros (41 533, 52 + 1570, 80 bâchage des couvertures).
L'expert a chiffré la coût du relogement pendant l'exécution des travaux à la somme de 1915 euros TTC, somme retenue par la cour.
Le préjudice de jouissance en lien avec les désordres des couvertures, les travaux à réaliser sera fixé à la somme de 3000 euros.
- sur les autres demandes
Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'
Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge de l'appelant.
Il est équitable de condamner les appelants à payer aux intimés la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort
dit recevables les demandes d'indemnisation formées au titre des désordres des couvertures
confirme le jugement entrepris sauf à dire que la condamnation au paiement de la somme de 25 820, 09 euros au titre des travaux de reprise des planchers sera indexée sur l'évolution de l'indice BT 01 depuis le 10 juin 2020
Y ajoutant :
condamne les époux [X] à payer aux époux [T] les sommes de
43 104, 32 euros au titre des travaux de reprise de la couverture, somme indexée sur l'évolution de l'indice BT 01 depuis le 9 août 2025
1915 euros au titre des frais de relogement
3000 euros au titre du préjudice de jouissance
déboute les parties de leurs autres demandes
condamne les époux [X] à payer aux époux [T] la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
condamne les époux [X] aux dépens d'appel incluant les frais des expertises judiciaires
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
N° RG 22/02040 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GTPH
[V]
[D]
C/
[G]
[K]
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
Le à
Le à
Copie gratuite délivrée
Le à
Le à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 10 MARS 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02040 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GTPH
Décision déférée à la Cour : jugement du 06 mai 2022 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1].
APPELANTS :
Monsieur [I] [V]
né le 25 Novembre 1970 à [Localité 2]
[Adresse 1]'
[Localité 3]
Madame [J] [D] épouse [V]
née le 28 Juin 1977 à [Localité 4]
[Adresse 1]'
[Localité 3]
ayant tous les deux pour avocat Me Quentin VIGIE de la SELARL E-LITIS SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES, substitué par Me Yves-Noël GENTY, avocat au barreau des SABLES D'OLONNE
INTIMES :
Monsieur [Y] [G]
né le 27 Juillet 1983 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Madame [C] [K] épouse [G]
née le 10 Décembre 1967 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 6]
ayant tous les deux pour avocat Me Vincent HUBERDEAU de la SELARL ACTE JURIS, avocat au barreau de SAINTES
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 12 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Anne VERRIER, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Madame Anne VERRIER, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par Mme Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Les époux [G] ont acquis des époux [V] selon acte du 19 juillet 2016 un immeuble à usage d'habitation situé à [Localité 8] pour un prix de 153 000 euros.
Il s'agissait d'une ancienne dépendance qui avait été transformée en immeuble à usage d'habitation.
L'acte de vente énumérait les travaux réalisés par le vendeur (installation des convecteurs électriques à l'étage, muret), ceux réalisés par les entreprises (chauffage au sol, fourniture et pose d'un vélux, réalisation d'une étanchéité sur toiture (partie cuisine), réalisation d'un mur de séparation entre les deux habitations.
Il précisait qu'aucune assurance dommages-ouvrage n'avait été souscrite.
Le vendeur s'engageait à déposer en mairie la déclaration préalable pour la création d'un vélux.
Il déclarait que les travaux avaient été achevés en juillet 2016.
Ayant constaté divers désordres courant 2017, les époux [G] ont mandaté un huissier de justice aux fins de constat le 31 octobre 2017, fait diligenter une expertise amiable (réunion contradictoire le 20 février 2018) puis assigné leurs vendeurs devant le juge des référés aux fins d'expertise judiciaire.
L'expert [Q] désigné par ordonnance du 5 février 2019 a déposé son rapport le 10 juin 2020.
Par exploit du 13 avril 2021, les époux [G] ont assigné les époux [V] devant le tribunal judiciaire de Saintes aux fins d'indemnisation sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil.
Ils ont demandé en outre un complément d'expertise au motif que des désordres découverts en cours d'expertise n'avaient pas été analysés par l'expert.
Les époux [V] ont proposé de régler le coût des travaux de mise en sécurité de l'escalier s'élevant à la somme de 857 euros, conclu au débouté s'agissant des autres demandes.
A titre subsidiaire, ils ont soutenu que seuls les travaux de reprise des fixations et ancrage des pièces de bois du plancher situé au dessus de l'ensemble chaufferie-atelier pouvaient être mis à leur charge.
Par jugement en date du 6 mai 2022, le tribunal judiciaire de Saintes a
- dit que l'immeuble comportait des désordres affectant les planchers et l'escalier qui rendent les ouvrages impropres à destination,
- condamné les époux [V] à payer aux époux [G] les sommes de
.25 820,09 euros au titre des travaux de reprise
.3000 euros au titre du préjudice de jouissance
- rejeté la demande de complément d'expertise
- condamné les époux [V] aux dépens et au paiement d'une indemnité de procédure
Le premier juge a notamment retenu que :
- sur les responsabilités
L'expert [Q] indique que les malfaçons affectant les planchers situés au dessus de la chambre numéro 1 et la salle d'eau supportant les chambres 3 et 4 affectent de manière importante l'usage attendu du bien, que les fixations et ancrages du plancher supportant la chambre numéro 5 sont inacceptables et compromettent la solidité du plancher, que les malfaçons affectant les fixations de l'escalier et le garde-corps compromettent la stabilité de l'ouvrage et rendent son utilisation dangereuse.
Les malfaçons étaient connues des vendeurs puisqu'ils ont réalisé les planchers, l'escalier.
La flexibilité importante des planchers était apparente lors de l'acquisition et décelable par un acquéreur profane sans pour autant qu'il soit en mesure d'identifier les causes et l'ampleur des désordres puisque la sous-face des planchers était cachée par de faux plafonds.
L'absence d'ancrage en tête de l'escalier n'était pas décelable par un acquéreur profane.
Le défaut de fixation du garde-corps au limon était décelable à l'utilisation.
Les désordres affectant l'escalier et le plancher au dessus des chambres, salles d'eau sont de nature décennale.
Est réputé constructeur toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.
Les vendeurs seront tenus à indemnisation pour l'ensemble des désordres retenus par l'expert pour le montant qu'il a estimé, soit 25 820 euros.
Les travaux de reprise imposent la dépose des existants, du réseau électrique, la fourniture et pose des solives bois, de linoleum et plinthes.
Le préjudice de jouissance sera évalué à la somme de 3000 euros au regard notamment de la nécessité de déménager durant l'exécution de travaux de reprise importants.
- sur la demande de complément d'expertise
Les acquéreurs n'ont pas produit l'assignation en référé, ne démontrent pas qu'elle évoquait des fuites dont l'examen par l'expert aurait été omis.
Ils soutiennent avoir constaté de nouveaux désordres, mais n'ont pas saisi le juge chargé du contrôle des expertises pour solliciter une extension de la mission.
La demande sera rejetée.
Par arrêt du 8 octobre 2024, la cour de céans a ordonné avant dire droit une mesure d'expertise judiciaire complémentaire relative aux désordres de la toiture et réservé les demandes y compris à fin de provision.
L'expert [R] a déposé son rapport le 25 août 2025.
LA COUR
Vu l'appel en date du 4 août 2022 interjeté par les époux [V]
Vu l'article 954 du code de procédure civile
Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 12 décembre 2025, les époux [V] ont présenté les demandes suivantes :
Vu l'article 566 du code de procédure civile,
REFORMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de SAINTES le 6 mai 2022 en ce qu'il a :
- dit que l'immeuble à usage d'habitation vendu le 19 juillet 2016 comporte des désordres affectant les planchers et l'escalier qui rendent les ouvrages impropres à leur destination-déclaré les époux [V] tenus à indemniser les époux [G]
- condamné in solidum les époux [V] à payer aux époux [G] les sommes de 25 820,09 € au titre des travaux de reprise, 3 000 € à titre d'indemnisation du préjudice de jouissance et 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC
- condamné in solidum les époux [V] aux dépens de l'instance qui comprendront les frais d'expertise
STATUANT À NOUVEAU
A titre principal,
DONNER ACTE aux époux [V] de ce qu'ils s'engagent à procéder au règlement de la somme de 847 € TTC correspondant aux travaux de mise en sécurité de l'escalier,
A titre subsidiaire,
DIRE ET JUGER que seuls les travaux de reprise des fixations et ancrages des pièces de bois du plancher au-dessus de l'ensemble chaufferie/atelier pourraient être mis à la charge des concluants,
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE
DEBOUTER les époux [G] de l'ensemble de leurs demandes,
CONDAMNER les époux [G] au paiement de la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER les époux [G] aux entiers dépens en ce compris ceux de l'instance en référé ainsi que les frais et honoraires des experts judiciaires.
A l'appui de leurs prétentions, les époux [V] soutiennent notamment que:
- Avant même l'instance en référé, ils avaient accepté de régler les travaux de mise en sécurité de l'escalier, engagement qu'ils maintiennent.
- Les désordres affectant les planchers étaient manifestement apparents comme l'indique l'expert [Q]. Il a précisé que leur flexibilité pouvait être décelée en marchant dans les chambres. Peu importent les causes dès lors que le désordre était apparent.
- A titre subsidiaire, les désordres affectant les planchers des chambres 3 et 4 constituent des malfaçons affectant l'usage sans compromettre la solidité du plancher. Ils n'ont pas évolué.
- Seule une intervention sur les fixations et ancrages des pièces situées au dessus de l'ensemble chaufferie-atelier est nécessaire.
- Ils ne sont pas responsables des désordres du plancher haut zone chambre parentale. Ce poste doit être soustrait du devis à hauteur de 9477,37 euros.
- Le tribunal a repris les préconisations de l'expert.
- Après dépôt du rapport de l'expert [R], les époux [G] demandent une somme supplémentaire de 55 573,25 euros. Ils ne démontrent pas que ces demandes nouvelles soient l'accessoire, la conséquence, le complément des demandes soumises au premier juge alors qu'ils formaient seulement une mesure d'expertise complémentaire.
- Subsidiairement, ils ne sont pas intervenus sur la couverture du volume 3.
- Il n'est pas démontré que la dégradation du faîtage et la non-conformité de l'entourage du velux existaient avant la vente alors que les premières réclamations sont de 2019.
- Le coût de la réfection du volume 3 ne saurait être mis à leur charge.
Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 26 décembre 2025, les époux [G] ont présenté les demandes suivantes :
Déclarer recevable mais mal fondé l'appel formé par les époux [V] ' [D].
Déclarer recevable l'appel incident formé par les époux [G] ' [K].
En conséquence, et statuant à nouveau,
Vu les dispositions des articles 1792 et 1641 du Code Civil,
- Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de SAINTES le 6 Mai 2022 en ce qu'il a condamné solidairement les époux [V] ' [D] à verser aux époux [G] '
[K] les sommes ci-après :
Travaux de reprise : 25 820,09 euros
Préjudice de jouissance : 3000 euros
Article 700 du CPC : 3000 euros
- Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de SAINTES le 6 Mai 2022 en ce qu'il a condamné solidairement les époux [V] ' [D] aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise.
Y ajoutant,
- Condamner solidairement les époux [V] ' [D] à verser aux époux [G] ' [K] pris comme une seule et même partie, les sommes ci-après :
Travaux de reprise (couverture) : 41 533,52 euros TTC
Travaux conservatoires : 4.039,73 € TTC
Dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance : 10.000 €
- Condamner solidairement les époux [V] ' [D] à verser aux époux [G] [K], pris comme une seule et même partie, la somme complémentaire de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles d'appel que les dépens d'appel en ce compris les frais d'expertise faisant suite à l'arrêt avant dire droit rendu le 8 octobre 2024.
A l'appui de leurs prétentions, les époux [G] soutiennent notamment que:
Ils contestent le caractère apparent des désordres des planchers. Subsidiairement, leur ampleur et gravité étaient insoupçonnables. Ils ne pouvaient se rendre compte que la flexibilité était la conséquence d'un manquement important aux règles de l'art, cachait un désordre nécessitant des travaux de reprise lourds et rendait l'immeuble impropre à destination.
Ils ne mesuraient ni les causes, ni les conséquences.
Ils ont posé des étais pour limiter les désordres. Malgré tout, le linoléum se déforme, se décolle.
Les seuils des portes ont sauté, les désordres observés se sont donc aggravés.
La nature des travaux de reprise a été validée par l'expert judiciaire. Les appelants contestent l'estimation mais ne produisent aucun élément technique au soutien de leur contestation.
Ils doivent répondre des désordres y compris ceux relatifs à la zone chambre parentale, ne démontrent pas une cause étrangère.
Les demandes relatives aux désordres affectant les toitures sont recevables, sont la conséquence ou le complément des prétentions soumises au premier juge. Ils sont en lien avec les 'bricolages' réalisés sur la descente d'eaux pluviales, la couverture.
L'expert [Q] n'avait pas tenu compte de la chambre 2, n'avait pas inclus les travaux de second oeuvre, les frais de relogement. Il avait néanmoins relevé des traces d'anciennes fuites dans la chambre avec velux, relevé que la couverture n'était pas récente. Il avait toutefois estimé que les travaux d'entretien et de rénovation n'entraient pas dans le cadre de sa mission.
Ils sont de nature décennale.
- L'expert [R] a indiqué que les désordres étaient antérieurs à la vente.
Les vendeurs connaissaient les vices. Les infiltrations anciennes ont été en partie reconnues.
- L'expert a indiqué la nécessité de travaux lourds impliquant des travaux de désamiantage, a chiffré le coût des travaux à la somme de 41 533, 52 euros et 4039,73 euros.
- Ils évaluent leur préjudice de jouissance en lien avec l'impossibilité temporaire d'occuper certaines pièces, les nuisances liées aux travaux, l'obligation de relogement à 10 000 euros.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 5 janvier 2026.
SUR CE
- sur la garantie décennale due par les vendeurs-constructeurs
L'article 1792-1 .2° du code civil dispose : est réputée constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.
En l'espèce, les vendeurs ont reconnu avoir réalisé des travaux de réhabilitation d'importance et notamment les planchers, l'escalier, la réalisation d'une étanchéité de la toiture.
Selon l'article 1792, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.
Selon l'article 1792-2, la présomption de responsabilité établie par l'article 1792 s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert.
Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.
Les époux [G] demandent la confirmation du jugement qui a retenu que les désordres affectant les planchers et l'escalier étaient de nature décennale, a chiffré le coût des travaux à la somme de 25 820,09 euros, le préjudice de jouissance à la somme de 3000 euros.
Ils forment une demande complémentaire au titre des désordres affectant la couverture à hauteur de 41 533, 52, 4039,73 (coût des travaux estimé par l'expert [R]), 10 000 euros (préjudice de jouissance).
Les époux [V] proposent de régler la somme de 847 euros au titre des travaux ' de mise en sécurité de l'escalier', contestent le caractère décennal des désordres affectant les planchers, subsidiairement, contestent le périmètre des travaux de reprise dans la mesure où ils incluent la zone parentale.
S'agissant des désordres affectant la couverture, ils soutiennent n'être pas intervenus sur la couverture du volume 3, considèrent donc que les désordres consécutifs à ce volume ne leur sont pas imputables.
- sur les désordres
a)l'escalier
L'expert [Q] a indiqué que les fixations de l'escalier sont défectueuses, constaté l'absence d'ancrage en tête de l'escalier, le défaut de fixation du garde-corps au limon.
Les malfaçons affectant les fixations de l'escalier et le garde-corps compromettent la stabilité de l'ouvrage et rendent son utilisation dangereuse dès lors qu'il existe un risque de chute pour l'usager.
Les vendeurs ne contestent pas le caractère décennal du désordre, ni avoir réalisé l'escalier proposent de régler la somme de 847 euros à ce titre, somme qui correspond au devis [Z] validé par l'expert [Q].
b) les planchers
Les époux [V] soutiennent que les désordres affectant les planchers étaient apparents, rappellent que l'expert [Q] a indiqué qu'il suffisait de marcher sur le plancher pour percevoir sa flexibilité.
Les époux [G] demandent la confirmation du jugement qui a retenu qu'un acquéreur profane n'était pas en mesure de connaître les causes, ni mesurer l'ampleur des désordres du plancher.
***
Il est de jurisprudence constante que le défaut qui n'est apparu dans son ampleur et dans ses conséquences que postérieurement à la réception est caché, que l'appréciation doit être faite par référence au discernement d'un maître de l'ouvrage sans compétence technique particulière, que les causes, la consistance des désordres doivent être clairement identifiés.
Il ressort des pièces que les premières réclamations ont porté sur l'escalier qui avait chuté, que c'est à l'occasion des travaux d'isolation envisagés en 2017 que les époux [G] ont fait intervenir un professionnel qui a appelé leur attention sur la dangerosité de l'ossature du plancher de l'étage.
L'expert [Q] a en outre indiqué que la sous-face des planchers était cachée par de faux plafonds.
Ce sont donc l'expertise amiable et l'expertise judiciaire qui ont permis aux époux [G] de prendre la mesure exacte de la nature et gravité des désordres affectant les planchers réalisés par les vendeurs étant précisé que M.[G] est grutier, son épouse mère au foyer.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu que les désordres affectant les planchers étaient cachés au sens de l'article 1792 du code civil.
Les époux [V] admettent que les non-conformités affectent l'usage des planchers des chambres 3 et 4 mais considèrent que la solidité de l'ouvrage n'est pas en cause.
***
L'expertise amiable a porté sur le ploiement du plancher de la salle de jeu, d'une chambre. L'expert relevait des entraxes importants, l'absence d'entretoises, l'ancrage imparfait en périphérie avec un risque d'effondrement, précisait que ce risque concernait des pièces occupées.
La société Pahus estimait nécessaire la mise en oeuvre d'un étayage provisoire au regard de l'insécurité des ancrages périphériques.
L'expert [Q] a examiné les planchers supportant les chambres 3,4,5,6 de l'étage. Il indique que l'entraxe entre les pannes métalliques est trop important au regard de l'épaisseur du plancher, que les sabots de support sont fixés de manière aléatoire, que le scellement est invisible.
Il retient que les malfaçons affectant les planchers situés au dessus de la chambre numéro 1 et la salle d'eau supportant les chambres 3 et 4 affectent de manière importante l'usage attendu du bien, que les fixations et ancrages du plancher supportant la chambre numéro 5 sont inacceptables et compromettent la solidité du plancher.
Il résulte des constatations et analyses concordantes des expertises amiable et judiciaire que les planchers présentent des malfaçons identiques, que les désordres rendent les chambres impropres à leur destination du fait de la flexibilité des planchers, d'un risque d'effondrement.
La nature des travaux validés par l'expert : soutien des solives existantes par une structure porteuse perpendiculaire et réfection totale de la structure porteuse en panne acier confirme la gravité des désordres.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu que les désordres affectant les planchers étaient de nature décennale.
En ce qui concerne le coût des travaux de reprise, les époux [V] contestent le chiffrage retenu par l'expert, estiment qu'il convient de retirer du devis la somme de 9477,37 euros, assurent qu'une intervention sur les ancrages et fixations serait suffisante.
Les époux [G] demandent la confirmation du jugement qui a chiffré les travaux de reprise des planchers à la somme de 25 820,09 euros, font valoir que les appelants ne produisent aucun élément technique au soutien de leur demande.
Il ressort de l'expertise que l'expert [Q] a invité les parties à produire des devis notamment sur le plancher haut zone parentale, n'en a reçu aucun.
Le dire du conseil des vendeurs ne concerne que la demande d'extension de la mission de l'expert, extension à laquelle il s'opposait.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé le coût des travaux de reprise des planchers à la somme de 25 820,09 euros sauf à préciser que cette somme sera indexée sur l'évolution de l'indice BT 01 de la construction depuis le 10 juin 2020.
Les époux [V] demandent l'infirmation du jugement qui a retenu un préjudice de jouissance en lien avec l'état des planchers et l'a fixé à 3000 euros.
Les époux [G] demandent la confirmation du jugement.
Il résulte des productions que l'utilisation de la chambre 5 est impossible, que celle des autres chambres est compromise et source d'insécurité ce qui constitue un préjudice manifeste dans une maison d'habitation.
Le jugement sera donc confirmé.
- sur les désordres affectant la couverture
- sur la recevabilité des demandes formées
Les époux [V] soutiennent que les demandes formées au titre des travaux de couverture seraient irrecevables car nouvelles.
Les époux [G] soutiennent que les demandes formées sont complémentaires des demandes formées devant le premier juge.
***
L'article 566 du code de procédure civile dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
En première instance, les époux [G] demandaient la condamnation solidaire des vendeurs à leur payer les sommes de 25 820,09 euros correspondant aux travaux validés par l'expert judiciaire, 5000 euros au titre du préjudice de jouissance.
Ils demandaient au tribunal pour le surplus d'ordonner une expertise concernant les désordres constatés le 24 juin 2020, de condamner les vendeurs à leur payer une provision à valoir sur le préjudice de jouissance, de renvoyer le dossier à la mise en état dans l'attente du dépôt du second rapport.
Il résulte du rappel des demandes (reprises dans le jugement) que les époux [G] avaient clairement indiqué que des désordres n'avaient pas été analysés par l'expert, ni pris en compte dans le chiffrage du coût des travaux de reprise.
Ils ne pouvaient chiffrer leurs demandes complémentaires avant le dépôt du complément d'expertise demandé.
La cour a ordonné une expertise judiciaire portant sur les désordres allégués.
Les demandes d'indemnisation formées en appel par les acquéreurs au titre des travaux de couverture sont la conséquence, le complément des demandes formées en première instance.
Elles sont donc recevables.
- sur la nature des désordres
L' expert [R] a constaté des infiltrations à la jonction entre les volumes 1 et 2, au passage entre les volumes 2 et 3, dans le volume 3 (les chambres).
Elle a relevé dans les chambres plusieurs infiltrations visibles en sous-face de toiture : en haut de pente, des traces importantes au droit du faîtage, en bas de pente, à proximité des fenêtres de toit (velux).
Elle indique que l'entourage d'un velux n'est pas conforme aux règles de l'art, que l'étanchéité périphérique n'est pas assurée, qu'elle permet à l'eau de s'infiltrer.
Autour d'un second velux, elle a constaté une déformation des plaques de fibrociment qui génère un jour entre deux plaques et ouvre la voie à des infiltrations.
Elle précise que la couverture du volume 3 est constituée de plaques fibrociment amianté.
L'expert estime ' très probable ' que les infiltrations constatées dans la cuisine et dans les chambres préexistaient à la vente même si leur manifestation visible a pu évoluer avec le temps.
Il est possible que l'infiltration localisée au niveau du palier en haut de l'escalier ne soit pas visible lors de la vente.
Elle indique que l'ensemble des désordres s'explique par un défaut de traitement des points singuliers, un faîtage vétuste constitué de tuiles scellées dont le mortier désagrégé ne joue plus son rôle d'étanchéité, un entourage des velux non conforme qui laisse l'eau s'infiltrer, une déformation marquée des plaques de fibrociment qui perturbe l'écoulement des eaux pluviales.
S'agissant de l'incidence des désordres, l'expert précise que les infiltrations constatées dans la cuisine, les chambres, le palier haut de l'escalier traduisent une absence d'étanchéité de la couverture compromettant le caractère hors d'eau de l'ouvrage.
Elle précise qu'ils affectent des éléments constitutifs : plafonds, rampants, éléments de charpente qui peuvent se dégrader par l'humidité prolongée.
Les désordres affectant les pièces de vie concernées rendent l'immeuble impropre à destination.
Il résulte des éléments précités que les infiltrations en lien avec la couverture portent atteinte à la destination de l'immeuble dans la mesure où elles empêchent la jouissance normale de pièces de vie essentielles dans un immeuble d'habitation que sont la cuisine, les chambres.
- sur l'imputabilité des désordres
Les époux [V] contestent l'imputabilité des désordres.
Ils estiment qu'il n'est pas démontré que le faîtage était dégradé, que l'entourage des velux était non conforme avant le 19 juillet 2019, date des réclamations des acquéreurs. Ils assurent n'être pas intervenus sur le volume 3.
Il résulte des photographies intégrées au rapport d'expertise judiciaire que les deux velux ont été installés sur la couverture du volume 3, que les époux [V] ont déclaré dans l'acte de vente qu'il les avait fait réaliser tout comme des travaux d'étanchéité de la couverture sans avoir jamais indiqué le nom de l'entreprise qui serait intervenue, produit un devis ou une facture.
En revanche, l'acte de vente fait état de la réalisation d'une étanchéité sur toiture limitée à la partie cuisine (volume I).
S'il résulte des productions que les désordres s'agissant des volumes I (cuisine) et II (séjour) sont en lien avec l'insuffisance et la défectuosité des travaux de couverture réalisés par les vendeurs : absence de traitement d'étanchéité en points singuliers, faîtage dégradé, entourage velux non conforme, il n'est pas en revanche démontré par les acquéreurs que l'état du volume III (chambres) soit imputable aux travaux réalisés par les vendeurs à l'exception des entourages de vélux, source d'infiltrations.
- sur la garantie des vices cachés
Dans la mesure où les acquéreurs ont également fondé leurs demandes sur la garantie des vices cachés, il convient de rechercher si les désordres constatés dans le volume III sont susceptibles de relever de cette dernière.
L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.
L'article 1642 du code civil dispose que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
L'expert [R] indique qu'il est très probable que les désordres des chambres volume III existaient avant la vente même 'si leur manifestation visible a pu évoluer avec le temps'.
Elle met en lien les infiltrations dans les chambres avec la désagrégation du mortier qui n'assure plus l'étanchéité, la déformation des plaques de fibrociment générant un jour entre deux plaques et ouvrant la voie à des infiltrations.
Les infiltrations dans les chambres traduisent une absence d'étanchéité de la couverture compromettent le caractère hors d'eau de l'ouvrage.
Les moisissures dans les chambres ne permettent pas de les occuper.
Si l'ancienneté de la toiture du volume III était visible, les infiltrations n'étaient pas apparentes.
Il a fallu l'expertise judiciaire et l'utilisation d'une nacelle par l'expert pour déterminer les causes des infiltrations et l'ampleur des vices.
Il résulte des éléments précités que la vétusté de la couverture du volume III constitue un vice caché qui rend les chambres impropres à l'usage destiné ou diminuent de manière significative cet usage.
- sur l'indemnisation des préjudices
Au regard des éléments précités, il convient de retenir que la garantie décennale des vendeurs-constructeurs est engagée au titre des travaux réalisés sur la couverture des volumes I et II, que la garantie des vices cachés s'applique s'agissant des vices de la couverture du volume III.
Le coût des travaux de reprise sera fixé à la somme de 43 104, 32 euros (41 533, 52 + 1570, 80 bâchage des couvertures).
L'expert a chiffré la coût du relogement pendant l'exécution des travaux à la somme de 1915 euros TTC, somme retenue par la cour.
Le préjudice de jouissance en lien avec les désordres des couvertures, les travaux à réaliser sera fixé à la somme de 3000 euros.
- sur les autres demandes
Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'
Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge de l'appelant.
Il est équitable de condamner les appelants à payer aux intimés la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort
dit recevables les demandes d'indemnisation formées au titre des désordres des couvertures
confirme le jugement entrepris sauf à dire que la condamnation au paiement de la somme de 25 820, 09 euros au titre des travaux de reprise des planchers sera indexée sur l'évolution de l'indice BT 01 depuis le 10 juin 2020
Y ajoutant :
condamne les époux [X] à payer aux époux [T] les sommes de
43 104, 32 euros au titre des travaux de reprise de la couverture, somme indexée sur l'évolution de l'indice BT 01 depuis le 9 août 2025
1915 euros au titre des frais de relogement
3000 euros au titre du préjudice de jouissance
déboute les parties de leurs autres demandes
condamne les époux [X] à payer aux époux [T] la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
condamne les époux [X] aux dépens d'appel incluant les frais des expertises judiciaires
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,