CA Riom, 1re ch., 10 mars 2026, n° 24/01141
RIOM
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE [Localité 1]
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 10 mars 2026
N° RG 24/01141 - N° Portalis DBVU-V-B7I-GGWF
- ALF-
[X] [O], [Z] [P] / [U] [L], [B] [D]
Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2], décision attaquée en date du 06 Mai 2024, enregistrée sous le n° 23/00123
Arrêt rendu le MARDI DIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président
M. Vincent CHEVRIER, Conseiller
Mme Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé, Conseiller
En présence de :
Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
Mme [X] [O]
[Adresse 1]
[Localité 3]
et
M. [Z] [P]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentés par Maître Christophe GALAND de la SARL TRUNO & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
APPELANTS
ET :
Mme [U] [L]
et M. [B] [D]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentés par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
INTIMES
DÉBATS : A l'audience publique du 19 janvier 2026
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 10 mars 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant acte authentique du 18 mai 2020, Monsieur [B] [D] et Madame [U] [L] ont acquis auprès de Monsieur [Z] [P] et de Madame [X] [O] une maison de ville située [Adresse 4] à [Localité 1], pour un prix de 295.000 €.
A la suite de leur acquisition, les consorts [V] ont entrepris des travaux de rénovation et ont découvert qu'un des murs d'une chambre située sous le toit supportait une humidité anormale. De même, lors de travaux de réfection de la zinguerie, ils ont découvert des dégradations affectant la charpente.
Ils ont alors sollicité l'organisation d'une expertise judiciaire et par ordonnance du 23 février 2021, le juge des référés a fait droit à cette demande en désignant Monsieur [E] [Q] en qualité d'expert judiciaire. Ce dernier a déposé son rapport définitif le 27 juillet 2022.
A défaut de règlement amiable, les consorts [V] ont, par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2022, assigné Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] devant le Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, afin d'être indemnisés de leurs divers préjudices.
Suivant jugement n°RG-23/123 rendu le 06 mai 2024, le Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a :
- Condamné in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] à payer à Madame [U] [L] et Monsieur [B] [D] les sommes suivantes :
* 23.000 € au titre des travaux de réparation de la zinguerie,
* 17.790,40 € au titre des travaux de réparation de la charpente,
* 6.037,71 € au titre des travaux de plâtrerie, peinture, isolation,
* 1.000 € en indemnisation du préjudice de jouissance,
- Condamné in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] à payer à Madame [U] [L] et Monsieur [B] [D] la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration formalisée par le RPVA le 08 juillet 2024, le conseil de Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] a interjeté appel du jugement susmentionné, dans les termes ci-après libellés :
'Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués :
CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] à payer à madame [U] [L] et monsieur [B] [D] les sommes suivantes :
- 23.000 € au titre des travaux de réparation de la zinguerie ;
- 17.790,40 € au titre des travaux de réparation de la charpente
CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] à payer à madame [U] [L] et monsieur [B] [D] la somme de 5 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.'
Par dernières conclusions d'appelant notifiées par le RPVA le 11 décembre 2025, Madame [X] [O] et Monsieur [Z] [P] ont demandé à la Cour, au visa des articles 1792 et suivants du code civil et 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, de :
- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il les condamne in solidum à payer à Madame [U] [L] et Monsieur [B] [D] les sommes de 23.000 € au titre des travaux de réparation de la zinguerie, 17.790,40 € au titre des travaux de réparation de la charpente, 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
Et statuant à nouveau,
- A titre principal, débouter Monsieur [D] et Madame [L] de leurs demandes d'indemnisation au titre des travaux de réparation de zinguerie et de charpente,
- A titre subsidiaire, si par impossible la Cour était amenée à confirmer le jugement en ce qu'il a retenu leur responsabilité, limiter les condamnations aux sommes de 8.895,20 € au titre des travaux de confortement de la charpente et 11.500 € au titre des travaux de zinguerie,
- En tout état de cause, rejeter toute demande plus ample ou contraire,
- Condamner Monsieur [D] et Madame [L] à leur payer et porter une indemnité de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil n'ont vocation à s'appliquer qu'en présence de travaux réalisés depuis moins de 10 ans et que l'indemnisation doit être circonscrite aux travaux nécessaires à la reprise des prestations pour lesquelles la responsabilité du constructeur est engagée. Sur le fond, ils indiquent que l'acte de vente se borne à faire mention d'un surplus de travaux de rénovation sans énumérer le détail des travaux réalisés et que Monsieur [P] n'est en réalité jamais intervenu sur les travaux de zinguerie, celle-ci étant d'ailleurs vétuste. Ils soulignent que l'expert mentionne que Monsieur [P] n'a jamais recherché la cause de l'humidité de la cloison, de sorte qu'ils n'avaient pas connaissance des désordres affectant la zinguerie. Ils ajoutent que s'agissant de la charpente, Monsieur [P] n'a procédé qu'à une reprise partielle de deux appuis de ferme, ce qui a été constaté par l'expert. Ils soutiennent que les travaux réalisés ne constituent qu'une réparation limitée et ne relèvent donc pas de la garantie décennale. Ils précisent que le tribunal a conclu, à tort, que les travaux réalisés par Monsieur [P] auraient contribué à aggraver l'instabilité de la toiture alors que cela ne ressort pas de l'expertise. A titre subsidiaire, ils maintiennent que leur responsabilité doit être limitée aux travaux effectués.
Par dernières conclusions d'intimé et d'appel incident notifiées par le RPVA le 30 décembre 2024, Madame [U] [L] et Monsieur [B] [D] ont demandé à la Cour de :
- A titre principal, confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] à leur payer les sommes suivantes :
* 23.000 € au titre des travaux de réparation de la zinguerie,
* 17.790,40 € au titre des travaux de réparation de la charpente,
* 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
- Infirmer la décision entreprise pour le surplus en ce qu'elle a condamné in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] à leur payer les sommes de 6.037,71 € au titre des travaux de plâtrerie, peinture, isolation et 1.000 € en indemnisation du préjudice de jouissance,
Statuant à nouveau,
- Condamner in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] à leur payer et porter les sommes suivantes :
* 12.075,43 € au titre des travaux de plâtrerie, peinture, isolation ;
* 25.500 € en indemnisation du préjudice de jouissance,
- A titre subsidiaire, condamner en conséquence in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] à leur payer et porter les sommes suivantes :
* 23.000 € au titre des travaux de réparation de la zinguerie ;
* 17.790,40 € au titre des travaux de réparation de la charpente ;
* 12.075,43 € au titre des travaux de plâtrerie, peinture, isolation ;
* 25.500 € en indemnisation du préjudice de jouissance,
- En tout état de cause, condamner in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] à leur payer et porter la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que les appelants ont réalisé une importante rénovation du bien immobilier en auto-construction en ce qui concerne la toiture, tel que cela ressort de l'acte notarié. Ils indiquent que les vendeurs ont donc la qualité de constructeurs s'agissant de l'intégralité de la toiture (zinguerie, charpente et couverture). S'agissant des désordres affectant la zinguerie, ils rappellent que celle-ci est défectueuse, fuyarde et obsolète, entraînant des infiltrations à l'origine du pourrissement du bois de la charpente et l'instabilité de celle-ci et rendant l'ouvrage impropre à sa destination. Ils contestent tout partage de responsabilité, soutenant qu'une réfection intégrale de la zinguerie est nécessaire. Quant à la charpente, ils font valoir que l'expert a constaté que les appuis de ferme présentent un état de pourrissement, entraînant un phénomène de déséquilibre. Ils indiquent que Monsieur [P] avait connaissance du phénomène et est donc intervenu sur deux points d'appui, sans respecter les règles de l'art. Concernant les travaux de plâtrerie, peinture et isolation, ils soutiennent que ces travaux sont rendus nécessaires du fait des travaux de renforcement de la charpente mais aussi des désordres affectant le faux plafond. Ils font valoir que depuis l'acquisition du bien, ils sont dans l'impossibilité de résider au sein de leur maison, alors qu'ils avaient prévu d'y emménager dès le mois de novembre 2020. Ils précisent avoir emménagé en mai 2023.
A titre subsidiaire, ils invoquent la garantie des vices cachés et soutiennent que les infiltrations constatées ont pour origine la zinguerie défectueuse de la couverture, entraînant un pourrissement de la charpente et son instabilité. Ils soulignent que l'état de la zinguerie et de la charpente n'a pas été porté à leur connaissance et aurait justifié a minima un prix moindre. Ils ajoutent qu'en leur qualité de vendeurs-constructeurs, les appelants sont réputés avoir connaissance des vices et qu'en tout état de cause ils connaissaient l'état des éléments de zinguerie et de charpente, dès lors qu'ils sont intervenus sur la toiture pour une réfection. Ils indiquent être bien fondés à solliciter la restitution d'une partie du prix de vente équivalente au coût des travaux.
Par ordonnance rendue le 11 décembre 2025, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l'audience civile collégiale du 19 janvier 2026 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré les moyens et prétentions précédemment énoncés. La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
1. Sur la responsabilité décennale des constructeurs
Conformément aux dispositions de l'article 1792 du Code civil, « tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. »
L'article 1792-1 du même code précise qu'est « réputé constructeur de l'ouvrage : ['] 2° toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ».
Afin que la garantie décennale soit engagée, il appartient à celui qui invoque ladite garantie de démontrer la qualité de constructeur, l'impropriété à destination de l'ouvrage ou la compromission de sa solidité, imputable audit constructeur.
En application de l'article 1792-6, la garantie décennale ne peut être engagée que dans le délai de 10 ans à compter de la réception des travaux. Il est admis de manière constante qu'en cas d'autoconstruction la date de réception est fixée à la date d'achèvement des travaux.
En l'espèce, les appelants soutiennent que le délai de la garantie décennale serait dépassé. Toutefois, il résulte des pièces annexées à l'acte de vente que la déclaration d'achèvement des travaux a été faite le 27 septembre 2019. S'agissant pour partie d'une autoconstruction et à défaut d'autres éléments permettant de déterminer la date à laquelle les travaux ont été terminés, seule cette date peut être prise en compte comme point de départ du délai de 10 ans. L'action en garantie décennale n'est donc pas forclose.
Les désordres dont la réparation est demandée affectent la zinguerie et la charpente du bien.
L'acte de vente précise dans le paragraphe relatif aux travaux réalisés sur le bien avant la vente que 'le surplus des travaux de rénovation (toiture, changement des menuiseries, plomberie, chauffage et électricité) a été réalisé par le vendeur lui même'. Cet acte ne comporte pas de précision quant aux travaux réellement effectués par Monsieur [P] qui conteste être intervenu sur la zinguerie. Il résulte du permis de construire accordé le 17 octobre 2011 que les prescriptions n'évoquent que la couverture (tuiles). En outre, il ressort de l'expertise que les désordres affectant la charpente proviennent de l'état de la zinguerie et cette défaillance n'est pas imputée à Monsieur [P]. Ansi, aucun élément ne permet donc d'établir que Monsieur [P] est intervenu sur la zinguerie, il ne saurait donc être considéré comme constructeur quant à cet élément. S'agissant de la charpente, Monsieur [P] n'est manifestement intervenu que pour reprendre deux liaisons des fermes de bois et des appuis maçonnés. Ainsi, il ne saurait être considéré comme constructeur, s'agissant de travaux limités.
En conséquence, Monsieur [P] et Madame [O] n'ayant aucune qualité de constructeurs des éléments affectés par les désordres, leur responsabilité décennale ne saurait être engagée, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge. Ce moyen est donc inopérant.
2. Sur les vices cachés
Selon l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Conformément à l'article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
La mise en oeuvre de la garantie des vices cachés suppose pour celui qui l'invoque d'établir :
- l'existence d'un vice inhérent à la chose, d'une gravité suffisante pour rendre celle-ci impropre à son usage normal ou en diminuer fortement cet usage,
- le caractère caché de ce vice,
- son antériorité à la vente.
Toutefois, la clause ETAT DU BIEN, insérée dans la promesse synallagmatique de vente du 16 janvier 2020 (page 9), reprise dans l'acte de vente du 18 mai 2020 (page 12) prévoit que :
'L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,
- s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.'
Ainsi, afin que la responsabilité des vendeurs soit retenue sur le fondement des vices cachés, il est indispensable que les acquéreurs établissent, en plus des éléments susvisés, que les vendeurs avaient connaissance du vice.
En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise les éléments suivants :
- les acquéreurs ont sollicité la société [I] [S] pour effectuer des travaux de zinguerie sur la couverture, entreprise qui s'est alors rendue compte que certaines structures de zinc étaient défectueuses et qui, voulant déposer le zinc existant pour voir l'état du support, a découvert que certaines liaisons entre les appuis maçonnés et les bois de charpente subissaient une pourriture générée par des infiltrations d'eau,
- sur les six appuis de la ferme sur la maçonnerie, deux ont été repris par Monsieur [P] avec un système d'assemblage aléatoire, deux n'ont pas de problème de pourriture du bois, un autre présente également de la pourriture du bois mais sans infiltration d'eau active et le dernier met en évidence la présence du bois pourri par les effets d'infiltrations d'eau qui continue à humidifier la cloison adjacente,
- certaines pièces de la charpente, notamment les entraits de ferme et les arbalétriers, ne sont plus ancrés dans la maçonnerie,
- le non ancrage des pièces de bois dans le gros 'uvre peut entraîner la déformation de l'arbalétrier suite aux efforts qui ne sont plus assurés, avec un risque d'entraîner les pièces voisines attachées par les liteaux et pouvant affecter l'ensemble de la charpente,
- l'expert préconise de stabiliser l'ensemble des appuis en reprenant les assemblages des fermes et arbalétriers au point d'ancrage dans la maçonnerie,
- la cause de l'humidification de la cloison intérieure résulte de l'infiltration d'eau issue de la défection du chaînon en zinc côté sud.
Il ressort de ces éléments que la charpente du bâtiment est affectée d'un vice qui, a minima, diminue l'usage du bien au regard du défaut de stabilité de l'ouvrage causé par ce vice. Ce vice résulte des désordres qui affectent la zinguerie, à savoir les soudures défectueuses.
Ces désordres étaient antérieurs à la vente puisqu'il résulte de l'expertise que Monsieur [P] avait constaté, lors de la réalisation de travaux d'isolation, la défaillance de certaines fermes, qu'il a d'ailleurs reprises sans respecter les règles de l'art. En outre, Monsieur [P] a pu indiquer à l'expert qu'il avait constaté l'humidification anormale de la cloison (réponse au Dire de Me [M] page 15), démontrant donc que les infiltrations d'eau existaient avant la vente.
Il résulte de ces mêmes éléments que Monsieur [P], et par suite Madame [O], avaient connaissance des désordres affectant la charpente. Aussi, ils ne peuvent se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie contenue dans l'acte de vente pour s'exonérer de leur responsabilité sur le fondement des vices cachés. Cependant, il n'est pas établi que les appelants avaient connaissance de la cause des désordres affectant la charpente, à savoir les désordres affectant la zinguerie.
En conséquence, la responsabilité des consorts [O] [P] ne pourra être retenue que pour les désordres affectant la charpente, dans leur intégralité dès lors que le défaut de mention du vice a causé son aggravation, mais non ceux affectant la zinguerie.
Ainsi, il convient de confirmer le jugement de première instance en ce qu'il condamne les consorts [O] [P] à verser aux consorts [L] [D] la somme de 17.790,40 € TTC au titre des travaux de réparation de la charpente. Infirmant le jugement de première instance, la demande des consorts [L] [D] au titre des travaux de réparation de la zinguerie sera rejetée.
S'agissant des travaux de plâtrerie, peinture et isolation, l'expert rappelle qu'en raison de la reprise des quatre points de fixation des arbalétriers et appuis d'entrée des fermes dans la maçonnerie, il est nécessaire de faire des coupes de placoplâtre dans le faux plafond et de déposer la laine de verre dans les quatre pièces concernées suivant l'emplacement des poutres. Le premier juge a limité le préjudice à la moitié du coût des travaux devisés en reprenant les conclusions de l'expert, qui indique que les opérations ne sont que ponctuelles et bien localisées, de sorte que la reprise ne peut concerner que les zones touchées et non la dépose de la totalité. Toutefois, force est de constater que si la dépose et la repose du placoplâtre et de l'isolant peut être localisée, d'une part, il n'est pas certain qu'un entrepreneur accepte de n'intervenir que sur une partie d'une pièce. D'autre part, certains postes prévus par le devis devront en tout état de cause être réalisés dans leur intégralité, tel est le cas notamment de la réalisation des joints, de la peinture, de la protection et du nettoyage du chantier. Les consorts [L] [D], qui sont en droit d'obtenir une réparation intégrale de leur préjudice, sont bien fondés à demander la prise en charge totale des travaux rendus nécessaires par les travaux de reprise de la charpente. Il convient donc, infirmant le jugement de première instance, de condamner les consorts [O] [P] à leur payer la somme de 12.075,43 € TTC au titre des travaux de plâtrerie, peinture et isolation.
Enfin, s'agissant du préjudice de jouissance, l'expert fixe forfaitairement ce préjudice à 1.000 €, faute de justification et compte tenu des travaux d'embellissement entrepris avant l'emménagement. Si les intimés soutiennent avoir préfinancé les travaux et n'avoir emménagé dans le bien que le 22 mai 2023 alors qu'ils avaient prévu un emménagement en octobre 2020, ils ne produisent, au soutien de leurs allégations, aucun élément. Ainsi, ils ne justifient ni de la réalisation desdits travaux, ni de leur durée, ni de frais quelconque liés à un autre logement. Ainsi, la somme de 1.000 € accordée par le premier juge, par ailleurs non contestée par les appelants, apparaît satisfactoire. Le jugement sera confirmé de ce chef.
3. Sur les demandes accessoires
Chaque partie, succombant partiellement à la présente instance, sera condamnée, en application de l'article 696 du code de procédure civile, à prendre en charge la moitié des dépens. Ainsi, il convient de rejeter les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile de chacune des parties. Les dispositions de première instance au titre des dépens et des frais irrépétibles seront confirmés.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
INFIRME le jugement n°RG-23/123 rendu le 06 mai 2024 par le Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu'il condamne Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] à payer à Madame [U] [L] et Monsieur [B] [D] les sommes de 23.000 € au titre des travaux de réparation de la zinguerie et 6.037,71 € au titre des travaux de plâtrerie, peinture et isolation ;
CONFIRME le jugement pour le surplus ;
Statuant à nouveau,
REJETTE la demande de Madame [U] [L] et Monsieur [B] [D] au titre des travaux de réparation de la zinguerie ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] à payer à Madame [U] [L] et Monsieur [B] [D] la somme de 12.075,43 € au titre des travaux de plâtrerie, peinture et isolation ;
Y ajoutant,
REJETTE les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] d'une part et Madame [U] [L] et Monsieur [B] [D] d'autre part à prendre en charge chacun la moitié des dépens de la présente instance.
Le greffier Le conseiller
DE [Localité 1]
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 10 mars 2026
N° RG 24/01141 - N° Portalis DBVU-V-B7I-GGWF
- ALF-
[X] [O], [Z] [P] / [U] [L], [B] [D]
Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2], décision attaquée en date du 06 Mai 2024, enregistrée sous le n° 23/00123
Arrêt rendu le MARDI DIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président
M. Vincent CHEVRIER, Conseiller
Mme Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé, Conseiller
En présence de :
Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
Mme [X] [O]
[Adresse 1]
[Localité 3]
et
M. [Z] [P]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentés par Maître Christophe GALAND de la SARL TRUNO & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
APPELANTS
ET :
Mme [U] [L]
et M. [B] [D]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentés par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
INTIMES
DÉBATS : A l'audience publique du 19 janvier 2026
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 10 mars 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant acte authentique du 18 mai 2020, Monsieur [B] [D] et Madame [U] [L] ont acquis auprès de Monsieur [Z] [P] et de Madame [X] [O] une maison de ville située [Adresse 4] à [Localité 1], pour un prix de 295.000 €.
A la suite de leur acquisition, les consorts [V] ont entrepris des travaux de rénovation et ont découvert qu'un des murs d'une chambre située sous le toit supportait une humidité anormale. De même, lors de travaux de réfection de la zinguerie, ils ont découvert des dégradations affectant la charpente.
Ils ont alors sollicité l'organisation d'une expertise judiciaire et par ordonnance du 23 février 2021, le juge des référés a fait droit à cette demande en désignant Monsieur [E] [Q] en qualité d'expert judiciaire. Ce dernier a déposé son rapport définitif le 27 juillet 2022.
A défaut de règlement amiable, les consorts [V] ont, par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2022, assigné Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] devant le Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, afin d'être indemnisés de leurs divers préjudices.
Suivant jugement n°RG-23/123 rendu le 06 mai 2024, le Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a :
- Condamné in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] à payer à Madame [U] [L] et Monsieur [B] [D] les sommes suivantes :
* 23.000 € au titre des travaux de réparation de la zinguerie,
* 17.790,40 € au titre des travaux de réparation de la charpente,
* 6.037,71 € au titre des travaux de plâtrerie, peinture, isolation,
* 1.000 € en indemnisation du préjudice de jouissance,
- Condamné in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] à payer à Madame [U] [L] et Monsieur [B] [D] la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration formalisée par le RPVA le 08 juillet 2024, le conseil de Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] a interjeté appel du jugement susmentionné, dans les termes ci-après libellés :
'Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués :
CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] à payer à madame [U] [L] et monsieur [B] [D] les sommes suivantes :
- 23.000 € au titre des travaux de réparation de la zinguerie ;
- 17.790,40 € au titre des travaux de réparation de la charpente
CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] à payer à madame [U] [L] et monsieur [B] [D] la somme de 5 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.'
Par dernières conclusions d'appelant notifiées par le RPVA le 11 décembre 2025, Madame [X] [O] et Monsieur [Z] [P] ont demandé à la Cour, au visa des articles 1792 et suivants du code civil et 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, de :
- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il les condamne in solidum à payer à Madame [U] [L] et Monsieur [B] [D] les sommes de 23.000 € au titre des travaux de réparation de la zinguerie, 17.790,40 € au titre des travaux de réparation de la charpente, 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
Et statuant à nouveau,
- A titre principal, débouter Monsieur [D] et Madame [L] de leurs demandes d'indemnisation au titre des travaux de réparation de zinguerie et de charpente,
- A titre subsidiaire, si par impossible la Cour était amenée à confirmer le jugement en ce qu'il a retenu leur responsabilité, limiter les condamnations aux sommes de 8.895,20 € au titre des travaux de confortement de la charpente et 11.500 € au titre des travaux de zinguerie,
- En tout état de cause, rejeter toute demande plus ample ou contraire,
- Condamner Monsieur [D] et Madame [L] à leur payer et porter une indemnité de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil n'ont vocation à s'appliquer qu'en présence de travaux réalisés depuis moins de 10 ans et que l'indemnisation doit être circonscrite aux travaux nécessaires à la reprise des prestations pour lesquelles la responsabilité du constructeur est engagée. Sur le fond, ils indiquent que l'acte de vente se borne à faire mention d'un surplus de travaux de rénovation sans énumérer le détail des travaux réalisés et que Monsieur [P] n'est en réalité jamais intervenu sur les travaux de zinguerie, celle-ci étant d'ailleurs vétuste. Ils soulignent que l'expert mentionne que Monsieur [P] n'a jamais recherché la cause de l'humidité de la cloison, de sorte qu'ils n'avaient pas connaissance des désordres affectant la zinguerie. Ils ajoutent que s'agissant de la charpente, Monsieur [P] n'a procédé qu'à une reprise partielle de deux appuis de ferme, ce qui a été constaté par l'expert. Ils soutiennent que les travaux réalisés ne constituent qu'une réparation limitée et ne relèvent donc pas de la garantie décennale. Ils précisent que le tribunal a conclu, à tort, que les travaux réalisés par Monsieur [P] auraient contribué à aggraver l'instabilité de la toiture alors que cela ne ressort pas de l'expertise. A titre subsidiaire, ils maintiennent que leur responsabilité doit être limitée aux travaux effectués.
Par dernières conclusions d'intimé et d'appel incident notifiées par le RPVA le 30 décembre 2024, Madame [U] [L] et Monsieur [B] [D] ont demandé à la Cour de :
- A titre principal, confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] à leur payer les sommes suivantes :
* 23.000 € au titre des travaux de réparation de la zinguerie,
* 17.790,40 € au titre des travaux de réparation de la charpente,
* 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
- Infirmer la décision entreprise pour le surplus en ce qu'elle a condamné in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] à leur payer les sommes de 6.037,71 € au titre des travaux de plâtrerie, peinture, isolation et 1.000 € en indemnisation du préjudice de jouissance,
Statuant à nouveau,
- Condamner in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] à leur payer et porter les sommes suivantes :
* 12.075,43 € au titre des travaux de plâtrerie, peinture, isolation ;
* 25.500 € en indemnisation du préjudice de jouissance,
- A titre subsidiaire, condamner en conséquence in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] à leur payer et porter les sommes suivantes :
* 23.000 € au titre des travaux de réparation de la zinguerie ;
* 17.790,40 € au titre des travaux de réparation de la charpente ;
* 12.075,43 € au titre des travaux de plâtrerie, peinture, isolation ;
* 25.500 € en indemnisation du préjudice de jouissance,
- En tout état de cause, condamner in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] à leur payer et porter la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que les appelants ont réalisé une importante rénovation du bien immobilier en auto-construction en ce qui concerne la toiture, tel que cela ressort de l'acte notarié. Ils indiquent que les vendeurs ont donc la qualité de constructeurs s'agissant de l'intégralité de la toiture (zinguerie, charpente et couverture). S'agissant des désordres affectant la zinguerie, ils rappellent que celle-ci est défectueuse, fuyarde et obsolète, entraînant des infiltrations à l'origine du pourrissement du bois de la charpente et l'instabilité de celle-ci et rendant l'ouvrage impropre à sa destination. Ils contestent tout partage de responsabilité, soutenant qu'une réfection intégrale de la zinguerie est nécessaire. Quant à la charpente, ils font valoir que l'expert a constaté que les appuis de ferme présentent un état de pourrissement, entraînant un phénomène de déséquilibre. Ils indiquent que Monsieur [P] avait connaissance du phénomène et est donc intervenu sur deux points d'appui, sans respecter les règles de l'art. Concernant les travaux de plâtrerie, peinture et isolation, ils soutiennent que ces travaux sont rendus nécessaires du fait des travaux de renforcement de la charpente mais aussi des désordres affectant le faux plafond. Ils font valoir que depuis l'acquisition du bien, ils sont dans l'impossibilité de résider au sein de leur maison, alors qu'ils avaient prévu d'y emménager dès le mois de novembre 2020. Ils précisent avoir emménagé en mai 2023.
A titre subsidiaire, ils invoquent la garantie des vices cachés et soutiennent que les infiltrations constatées ont pour origine la zinguerie défectueuse de la couverture, entraînant un pourrissement de la charpente et son instabilité. Ils soulignent que l'état de la zinguerie et de la charpente n'a pas été porté à leur connaissance et aurait justifié a minima un prix moindre. Ils ajoutent qu'en leur qualité de vendeurs-constructeurs, les appelants sont réputés avoir connaissance des vices et qu'en tout état de cause ils connaissaient l'état des éléments de zinguerie et de charpente, dès lors qu'ils sont intervenus sur la toiture pour une réfection. Ils indiquent être bien fondés à solliciter la restitution d'une partie du prix de vente équivalente au coût des travaux.
Par ordonnance rendue le 11 décembre 2025, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l'audience civile collégiale du 19 janvier 2026 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré les moyens et prétentions précédemment énoncés. La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
1. Sur la responsabilité décennale des constructeurs
Conformément aux dispositions de l'article 1792 du Code civil, « tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. »
L'article 1792-1 du même code précise qu'est « réputé constructeur de l'ouvrage : ['] 2° toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ».
Afin que la garantie décennale soit engagée, il appartient à celui qui invoque ladite garantie de démontrer la qualité de constructeur, l'impropriété à destination de l'ouvrage ou la compromission de sa solidité, imputable audit constructeur.
En application de l'article 1792-6, la garantie décennale ne peut être engagée que dans le délai de 10 ans à compter de la réception des travaux. Il est admis de manière constante qu'en cas d'autoconstruction la date de réception est fixée à la date d'achèvement des travaux.
En l'espèce, les appelants soutiennent que le délai de la garantie décennale serait dépassé. Toutefois, il résulte des pièces annexées à l'acte de vente que la déclaration d'achèvement des travaux a été faite le 27 septembre 2019. S'agissant pour partie d'une autoconstruction et à défaut d'autres éléments permettant de déterminer la date à laquelle les travaux ont été terminés, seule cette date peut être prise en compte comme point de départ du délai de 10 ans. L'action en garantie décennale n'est donc pas forclose.
Les désordres dont la réparation est demandée affectent la zinguerie et la charpente du bien.
L'acte de vente précise dans le paragraphe relatif aux travaux réalisés sur le bien avant la vente que 'le surplus des travaux de rénovation (toiture, changement des menuiseries, plomberie, chauffage et électricité) a été réalisé par le vendeur lui même'. Cet acte ne comporte pas de précision quant aux travaux réellement effectués par Monsieur [P] qui conteste être intervenu sur la zinguerie. Il résulte du permis de construire accordé le 17 octobre 2011 que les prescriptions n'évoquent que la couverture (tuiles). En outre, il ressort de l'expertise que les désordres affectant la charpente proviennent de l'état de la zinguerie et cette défaillance n'est pas imputée à Monsieur [P]. Ansi, aucun élément ne permet donc d'établir que Monsieur [P] est intervenu sur la zinguerie, il ne saurait donc être considéré comme constructeur quant à cet élément. S'agissant de la charpente, Monsieur [P] n'est manifestement intervenu que pour reprendre deux liaisons des fermes de bois et des appuis maçonnés. Ainsi, il ne saurait être considéré comme constructeur, s'agissant de travaux limités.
En conséquence, Monsieur [P] et Madame [O] n'ayant aucune qualité de constructeurs des éléments affectés par les désordres, leur responsabilité décennale ne saurait être engagée, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge. Ce moyen est donc inopérant.
2. Sur les vices cachés
Selon l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Conformément à l'article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
La mise en oeuvre de la garantie des vices cachés suppose pour celui qui l'invoque d'établir :
- l'existence d'un vice inhérent à la chose, d'une gravité suffisante pour rendre celle-ci impropre à son usage normal ou en diminuer fortement cet usage,
- le caractère caché de ce vice,
- son antériorité à la vente.
Toutefois, la clause ETAT DU BIEN, insérée dans la promesse synallagmatique de vente du 16 janvier 2020 (page 9), reprise dans l'acte de vente du 18 mai 2020 (page 12) prévoit que :
'L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,
- s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.'
Ainsi, afin que la responsabilité des vendeurs soit retenue sur le fondement des vices cachés, il est indispensable que les acquéreurs établissent, en plus des éléments susvisés, que les vendeurs avaient connaissance du vice.
En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise les éléments suivants :
- les acquéreurs ont sollicité la société [I] [S] pour effectuer des travaux de zinguerie sur la couverture, entreprise qui s'est alors rendue compte que certaines structures de zinc étaient défectueuses et qui, voulant déposer le zinc existant pour voir l'état du support, a découvert que certaines liaisons entre les appuis maçonnés et les bois de charpente subissaient une pourriture générée par des infiltrations d'eau,
- sur les six appuis de la ferme sur la maçonnerie, deux ont été repris par Monsieur [P] avec un système d'assemblage aléatoire, deux n'ont pas de problème de pourriture du bois, un autre présente également de la pourriture du bois mais sans infiltration d'eau active et le dernier met en évidence la présence du bois pourri par les effets d'infiltrations d'eau qui continue à humidifier la cloison adjacente,
- certaines pièces de la charpente, notamment les entraits de ferme et les arbalétriers, ne sont plus ancrés dans la maçonnerie,
- le non ancrage des pièces de bois dans le gros 'uvre peut entraîner la déformation de l'arbalétrier suite aux efforts qui ne sont plus assurés, avec un risque d'entraîner les pièces voisines attachées par les liteaux et pouvant affecter l'ensemble de la charpente,
- l'expert préconise de stabiliser l'ensemble des appuis en reprenant les assemblages des fermes et arbalétriers au point d'ancrage dans la maçonnerie,
- la cause de l'humidification de la cloison intérieure résulte de l'infiltration d'eau issue de la défection du chaînon en zinc côté sud.
Il ressort de ces éléments que la charpente du bâtiment est affectée d'un vice qui, a minima, diminue l'usage du bien au regard du défaut de stabilité de l'ouvrage causé par ce vice. Ce vice résulte des désordres qui affectent la zinguerie, à savoir les soudures défectueuses.
Ces désordres étaient antérieurs à la vente puisqu'il résulte de l'expertise que Monsieur [P] avait constaté, lors de la réalisation de travaux d'isolation, la défaillance de certaines fermes, qu'il a d'ailleurs reprises sans respecter les règles de l'art. En outre, Monsieur [P] a pu indiquer à l'expert qu'il avait constaté l'humidification anormale de la cloison (réponse au Dire de Me [M] page 15), démontrant donc que les infiltrations d'eau existaient avant la vente.
Il résulte de ces mêmes éléments que Monsieur [P], et par suite Madame [O], avaient connaissance des désordres affectant la charpente. Aussi, ils ne peuvent se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie contenue dans l'acte de vente pour s'exonérer de leur responsabilité sur le fondement des vices cachés. Cependant, il n'est pas établi que les appelants avaient connaissance de la cause des désordres affectant la charpente, à savoir les désordres affectant la zinguerie.
En conséquence, la responsabilité des consorts [O] [P] ne pourra être retenue que pour les désordres affectant la charpente, dans leur intégralité dès lors que le défaut de mention du vice a causé son aggravation, mais non ceux affectant la zinguerie.
Ainsi, il convient de confirmer le jugement de première instance en ce qu'il condamne les consorts [O] [P] à verser aux consorts [L] [D] la somme de 17.790,40 € TTC au titre des travaux de réparation de la charpente. Infirmant le jugement de première instance, la demande des consorts [L] [D] au titre des travaux de réparation de la zinguerie sera rejetée.
S'agissant des travaux de plâtrerie, peinture et isolation, l'expert rappelle qu'en raison de la reprise des quatre points de fixation des arbalétriers et appuis d'entrée des fermes dans la maçonnerie, il est nécessaire de faire des coupes de placoplâtre dans le faux plafond et de déposer la laine de verre dans les quatre pièces concernées suivant l'emplacement des poutres. Le premier juge a limité le préjudice à la moitié du coût des travaux devisés en reprenant les conclusions de l'expert, qui indique que les opérations ne sont que ponctuelles et bien localisées, de sorte que la reprise ne peut concerner que les zones touchées et non la dépose de la totalité. Toutefois, force est de constater que si la dépose et la repose du placoplâtre et de l'isolant peut être localisée, d'une part, il n'est pas certain qu'un entrepreneur accepte de n'intervenir que sur une partie d'une pièce. D'autre part, certains postes prévus par le devis devront en tout état de cause être réalisés dans leur intégralité, tel est le cas notamment de la réalisation des joints, de la peinture, de la protection et du nettoyage du chantier. Les consorts [L] [D], qui sont en droit d'obtenir une réparation intégrale de leur préjudice, sont bien fondés à demander la prise en charge totale des travaux rendus nécessaires par les travaux de reprise de la charpente. Il convient donc, infirmant le jugement de première instance, de condamner les consorts [O] [P] à leur payer la somme de 12.075,43 € TTC au titre des travaux de plâtrerie, peinture et isolation.
Enfin, s'agissant du préjudice de jouissance, l'expert fixe forfaitairement ce préjudice à 1.000 €, faute de justification et compte tenu des travaux d'embellissement entrepris avant l'emménagement. Si les intimés soutiennent avoir préfinancé les travaux et n'avoir emménagé dans le bien que le 22 mai 2023 alors qu'ils avaient prévu un emménagement en octobre 2020, ils ne produisent, au soutien de leurs allégations, aucun élément. Ainsi, ils ne justifient ni de la réalisation desdits travaux, ni de leur durée, ni de frais quelconque liés à un autre logement. Ainsi, la somme de 1.000 € accordée par le premier juge, par ailleurs non contestée par les appelants, apparaît satisfactoire. Le jugement sera confirmé de ce chef.
3. Sur les demandes accessoires
Chaque partie, succombant partiellement à la présente instance, sera condamnée, en application de l'article 696 du code de procédure civile, à prendre en charge la moitié des dépens. Ainsi, il convient de rejeter les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile de chacune des parties. Les dispositions de première instance au titre des dépens et des frais irrépétibles seront confirmés.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
INFIRME le jugement n°RG-23/123 rendu le 06 mai 2024 par le Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu'il condamne Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] à payer à Madame [U] [L] et Monsieur [B] [D] les sommes de 23.000 € au titre des travaux de réparation de la zinguerie et 6.037,71 € au titre des travaux de plâtrerie, peinture et isolation ;
CONFIRME le jugement pour le surplus ;
Statuant à nouveau,
REJETTE la demande de Madame [U] [L] et Monsieur [B] [D] au titre des travaux de réparation de la zinguerie ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] à payer à Madame [U] [L] et Monsieur [B] [D] la somme de 12.075,43 € au titre des travaux de plâtrerie, peinture et isolation ;
Y ajoutant,
REJETTE les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [P] et Madame [X] [O] d'une part et Madame [U] [L] et Monsieur [B] [D] d'autre part à prendre en charge chacun la moitié des dépens de la présente instance.
Le greffier Le conseiller