CA Bastia, ch. civ. sect. 2, 11 mars 2026, n° 24/00606
BASTIA
Arrêt
Autre
Chambre civile
Section 2
ARRÊT N°
du 11 MARS 2026
N° RG 24/606
N° Portalis DBVE-V-B7I-CJVB JJG-C
Décision déférée à la cour : jugement du président du tribunal judiciaire d'Ajaccio, décision attaquée du 25 juin 2024, enregistrée sous le n° 23/1167
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE CYRNEA
C/
[T]
[E]
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU
ONZE MARS DEUX-MILLE-VINGT-SIX
APPELANT :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE CYRNEA
pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.S. Société de gestion immobilière, ayant son siège social [Adresse 1], immatriculée au RCS d'Ajaccio sous le n° 321760407, représentée par son président en exercice, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Marie-Laure BATTESTI de l'AARPI ARNA, avocate au barreau d'AJACCIO, substituée par Me Charles BERGIER, avocat au barreau de BASTIA
INTIMÉS :
M. [N] [T]
né le 9 novembre 1955 à [Localité 1] (Italie)
[Adresse 3]
[Adresse 3] (Italie)
Représenté par Me Michèle RICHARD LENTALI, avocate au barreau d'AJACCIO, plaidant en visioconférence et Me Philippe SANSEVERINO, avocat plaidant inscrit au barreau de NICE
Mme [S] [E], épouse [T]
née le 20 juillet 1956 à [Localité 2] (Italie)
[Adresse 3]
[Adresse 3] (Italie)
Représenté par Me Michèle RICHARD LENTALI, avocate au barreau d'AJACCIO, plaidant en visioconférence et Me Philippe SANSEVERINO, avocat plaidant inscrit au barreau de NICE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 8 janvier 2026, devant Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Jean-Jacques GILLAND, président de chambre
Guillaume DESGENS, conseiller
François DELEGOVE, vice-président placé
En présence de Chloé GRISONI, attachée de justice
GREFFIER LORS DES DÉBATS :
Mathieu ASSIOMA
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026
ARRÊT :
Contradictoire.
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Andy DUBOIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS
Par actes des 17 et 25 novembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Cyrnea, représenté par son syndic la S.A.S. Société de gestion immobilière, a assigné Mme [S] [E] et M. [N] [T], son époux, par-devant le président du tribunal judiciaire d'Ajaccio statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de les entendre condamner :
' Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
à lui payer les sommes suivantes :
* 26.183,41 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 9 mars 2023, avec intérêts au taux légal 21 compter du 23/02/2023, date de la mise en demeure,
* 1.000 € à titre de dommages-intérêts,
* 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
* outre les dépens '.
Par jugement du 25 juin 2024, le tribunal judiciaire d'Ajaccio a :
' Rejeté l'exception de nullité de l'assignation ;
Rejeté la demande de sursis à statuer ;
Condamné [N] [T] et [S] [E] épouse [T] solidairement à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE CYRNEA, représenté par son syndic en exercice la SAS SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE, les sommes de :
- 1.703,47€ au titre des charges de copropriété pour la période allant du 31/03/2021 au 11/01 /2024, appel du 3 trimestre (01/12/2023) inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu'à parfait paiement ;
- 7,60 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;
Débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE l'IMMEUBLE CYRNEA, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE, de sa demande formulée à titre de dommages et intérêt ;
Condamné [N] [T] et [S] [E] épouse [T], in solidum, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE CYRNEA, représenté par son syndic en exercice la SAS SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE, la somme de 1.200 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamné [N] [T] et [S] [E] épouse [T], in solidum, aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les actes introductifs d'instance ;
Débouté les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires '.
Par déclaration du 31 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Cyrnea a interjeté appel du jugement prononcé par le tribunal judiciaire d'Ajaccio en ce qu'il a :
' Condamné [N] [T] et [S] [E] épouse [T] solidairement à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE CYRNEA, représenté par son syndic en exercice la SAS SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE, les sommes de :
- 1.703,47€ au titre des charges de copropriété pour la période allant du 31/03/2021 au 11/01 /2024, appel du 3 trimestre (01/12/2023) inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu'à parfait paiement;
- 7,60 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;
Débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE l'IMMEUBLE CYRNEA, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE, de sa demande formulée à titre de dommages et intérêt ;
Débouté les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires '.
Par conclusions déposées au greffe le 2 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Cyrnea a demandé à la cour de :
« Vu les articles 19-2 et 42 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1231-6 et 2224 du Code civil
Vu les pièces versées aux débats,
Vu les motifs ci-exposés,
IN LIMINE LITIS SUR L'APPEL INCIDENT :
- DÉBOUTER Monsieur [N] [T] et Madame [S] [E] épouse [T] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- CONFIRMER le jugement déféré en ce qu'il a rejeté l'exception de nullité de l'assignation ;
- CONFIRMER le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de sursis à statuer ;
SUR L'APPEL PRINCIPAL :
- INFIRMER le jugement déféré en ce qu'il a condamné uniquement Monsieur [N] [T] et Madame [S] [E] épouse [T] à la somme de 1.703 € au titre des charges de copropriété pour la période allant du 31/03/2021 au 11/01/2024, appel du 3 trimestre (01/12/2023) inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu'à parfait paiement ; 7,60 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,
- INFIRMER le jugement déféré en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA, représenté par son syndic en exercice la SAS SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE, de sa demande formulée à titre de dommages et intérêts ;
- LE CONFIRMER pour le surplus,
ET STATUANT À NOUVEAU :
- CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [T] et Madame [S] [E] épouse [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA la somme provisionnelle de 28.383,15€ arrêtée à la date du 11 janvier 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 février 2023,
- CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [T] et Madame [S] [E] épouse [T] au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts,
- CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [T] et Madame [S] [E] épouse [T] au paiement de la somme de 3.500 € en application de l'article 700 du CPC au titre de l'appel, ainsi qu'aux dépens ;
SUR L'APPEL INCIDENT AU FOND :
- DÉBOUTER Monsieur [N] [T] et Madame [S] [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
SOUS TOUTES RÉSERVES ».
Par conclusions déposées au greffe le 29 octobre 2025, M. [N] [T] et Mme [S] [E] ont demandé à la cour de :
« RECEVOIR Monsieur et Madame [T] en leur appel incident à l'encontre du jugement déféré et les déclarer bien fondés.
INFIRMER le jugement en ce qu'il a :
- Rejeté l'exception de nullité de l'assignation.
- Rejeté la demande de sursis à statuer.
- Condamner les époux [T] solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA, représenté par son syndic en exercice, les sommes de :
o 1.703,47 € au titre des charges de copropriété pour la période allant du 31/03/2021 au 11/01/2024, appel du 3 ème trimestre (01/12/2023) inclus, et ce avec intérêts taux légal à compter de la décision et jusqu'à parfait paiement,
o 7,60 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.
- Condamner les époux [T], solidairement, à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA, représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- Condamner les époux [T], solidairement, aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les actes introductifs d'instance.
- Débouter les époux [T] de toutes autres demandes différentes, plus amples ou
contraires.
LE CONFIRMER pour le surplus.
ET STATUANT À NOUVEAU SUR LES CHEFS DE RÉFORMATION :
À TITRE PRINCIPAL :
DÉCLARER NULLE l'assignation délivrée par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA.
En conséquence,
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA à restituer à Monsieur et Madame [T] la somme de 1.703,47 euros versée au titre des charges de copropriété pour la période allant du 31/03/2021 au 11/01/2024, appel du 3ème trimestre (01/12/2023) et intérêts taux légal à compter de la décision) inclus, en exécution du jugement critiqué.
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA à restituer à Monsieur et Madame [T] la somme de 1.200 euros versée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en exécution du jugement critiqué.
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA à restituer à Monsieur et Madame [T] la somme de 7,60 euros versée au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, en exécution du jugement critiqué.
À défaut,
ORDONNER le sursis à statuer sur les demandes du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA, jusqu'à une décision définitive dans la procédure actuellement pendante devant le Tribunal judiciaire d'Ajaccio, enregistrée sous le n° RG 21/01054.
À TITRE SUBSIDIAIRE :
DÉCLARER irrecevables l'ensemble des demandes du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA.
En conséquence,
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA à restituer à Monsieur et Madame [T] la somme de 1.703,47 euros versée au titre des charges de copropriété pour la période allant du 31/03/2021 au 11/01/2024, appel du 3ème trimestre (01/12/2023) et intérêts taux légal à compter de la décision) inclus, en exécution du jugement critiqué.
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA à restituer à Monsieur et Madame [T] la somme de 1.200 euros versée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en exécution du jugement critiqué.
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA à restituer à Monsieur et Madame [T] la somme de 7,60 euros versée au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, en exécution du jugement critiqué.
À TITRE TRÈS SUBSIDIAIRE :
CONFIRMER le jugement déféré
À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :
DÉCLARER prescrites les demandes du Syndicat des copropriétaires formées pour les charges exigibles avant le 24 novembre 2013.
En conséquence,
LIMITER en cas de condamnation des Époux [T] la demande du Syndicat des
copropriétaires de l'immeuble CYERNEA au paiement des charges exigibles postérieures au 24 novembre 2013.
EN TOUT 'ÉTAT DE CAUSE
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et ainsi qu'aux entiers dépens.
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA aux entiers dépens
SOUS TOUTES RÉSERVES ».
Par ordonnance du 3 décembre 2025, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 8 janvier 2026.
Le 8 janvier 2026, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026.
La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l'article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties.
SUR CE
Pour statuer comme il l'a fait, le premier juge a considéré que l'acte introductif d'instance n'était pas nul compte tenu de la représentation des appelants lors de l'audience, que ces derniers justifiaient de leur propriété sur les lots de copropriété pour lesquels les charges sont appelés, même si une instance judiciaire est encore en cours pour deux des quatre lots, le premier juge refusant tout sursis à statuer, et sur le montant réclamé, il n'a retenu qu'une somme de 1 703,47 euros dûment rapportée.
* Sur la nullité de l'acte introductif d'instance
L'article 643 du code de procédure civile dispose notamment que « Lorsque la demande est portée devant une juridiction qui a son siège en France métropolitaine, les délais de comparution, d'appel, d'opposition, de tierce opposition dans l'hypothèse prévue à l'article 586 alinéa 3, de recours en révision et de pourvoi en cassation sont augmentés de :....
2. Deux mois pour celles qui demeurent à l'étranger ».
L'article 114 du même code précise qu' « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public ».
En l'espèce, il ne peut être contesté que la nullité prévue par l'article 643 du code de procédure civile est une nullité de forme pour laquelle la réalité d'un grief doit être démontrée.
L'objectif de l'article précité est le respect du contradictoire et des droits de la personne appelée dans le cadre d'une instance judiciaire.
En l'espèce, même s'il est clair que l'allongement du délai légal de deux mois pour résidence en Italie des appelants n'a pas été respecté, il n'en reste pas moins que les appelants ont constitué avocat et ont été représentés dès la première audience au cours de laquelle ils ont pu faire valoir leur droit dans le respect des dispositions de l'article 16 du code de procédure civile.
Il convient en confirmant le jugement entrepris sur ce point de rejeter la demande de nullité présentée.
* Sur la demande de sursis à statuer
Les appelants font valoir que leur propriété est remise en cause dans le cadre d'une instance en cours devant le tribunal judiciaire d'Ajaccio relativement aux lots de copropriétés numéros 4 et 42, que les sommes réclamées portent sur les charges dues à ce titre et qu'il convient de surseoir à statuer sur le demande présentée dans l'attente du prononcé du jugement reconnaissant ou non leur propriété, absence de reconnaissance qui les amènerait à solliciter le remboursement des sommes déjà perçues par le passé à ce titre, sans nécessité d'ajout de nouvelles créances éventuelles. L'intimé qui conteste cette vision rappelle que les appelants font état d'un titre de propriété à leur profit relativement à ces deux lots et qu'ils se revendiquent ainsi débiteurs des charges y afférentes.
En conséquence, la cour, reprenant les motivations du premier juge, ne peut que relever que les appelants se revendiquent propriétaires des lots n°4 et 42 pour lesquels ils produisent un titre, que les demandes en paiement présentées concernent notamment ces deux lots de copropriété et, tant que l'instance afférente à cette propriété n'a pas abouti pour le Syndicat des copropriétaires, les appelants sont bien les propriétaires desdits lots et, à ce titre, il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point, la cour statuant en l'état des titres de propriété produits et valables à cet instant.
* Sur l'impossibilité d'intenter une action dans le cadre de la procédure accélérée au fond et la prescription invoquée de la demande en paiement
Les appelants font valoir que, les sommes réclamées étant uniquement des charges impayées et non des provisions, elles ne pouvaient faire l'objet d'une procédure accélérée au fond devant le président de la juridiction, ce que conteste l'intimé.
L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment qu'« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ».
En l'espèce, contrairement à ce que les appelants font valoir les demandes en paiement portent sur des échéances déjà échues et approuvées dans le cadre d'assemblée générale mais aussi sur des demandes de provisions pour un exercice en cours, et ce, conformément, au texte même de la loi, le fait que les appelants ne se reconnaissent redevables que d'une somme de 1 127,52 euros n'est en soit pas prépondérant, ces derniers ayant versé à la suite de la mise en demeure du 23 février 2023 une somme de 2 000 euros largement excédentaire du simple paiement des provisions appelées, somme de 2 000 euros s'imputant sur la dette la plus ancienne à savoir celle de 26 839,79 euros, à défaut d'indication contraire, action régularisant la procédure accélérée au fond portant sur des échéances échues et des demandes de provisions pour un exercice en cours et en application des dispositions de l'article 1342-10 du code civil qui dispose que « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».
Ce moyen totalement inopérant est écarté.
En ce qui concerne la prescription revendiquée de la créance de l'intimé, l'article 224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».
En l'espèce, il n'est pas contestable que l'auteur des appelants est la S.C.I. Cirnea Favone propriétaire avant eux des lots 25 et 26 pour lesquels le montant le plus important des charges impayées est réclamé depuis 2003.
Il ressort du dossier que, par jugement du 31 janvier 2002, les appelants ont été reconnus propriétaires des lots n° 25 et 26 de la copropriété Cyrnea Favone à [Localité 3]
(Corse-du-Sud), procédure dans laquelle ils étaient demandeurs pièce n°2 de l'intimé.
Il résulte aussi de l'analyse des pièces du dossiers, alors que déjà propriétaires dans la même résidence des lots n° 4 et 32 et, en conséquence, informés, à ce titre, des demandes de paiement de charges courantes, ils ne justifient pas avoir notifié au syndic de copropriété leur qualité de propriétaire, laissant ce dernier adresser sans succès, les demandes en paiement à leur autrice la S.C.I. Cirnea Favone, avec pour résultant un accroissement constant de la dette à ce titre.
En effet, l'article 6 du décret du 17 mars 1967 dispose que « Tout transfert de propriété d'un lot doit être notifié sans délai au syndic ». C'est une obligation légale distincte de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 qui, en l'espèce, dans le cadre d'une reconnaissance judiciaire de propriété, pesait sur les appelants dont la propriété sur les lots 25 et 26 venait d'être judiciairement reconnue.
Si dans le cadre d'un courrier adressé au mandataire liquidateur de la S.C.I. Cirnea Favone, il est mentionné, par un cabinet immobilier U renosu (') que seul M. [T] serait propriétaire des lots 25 et 26 et qu'aucune mesure de publicité n'aurait été engagée, cela n'est pas opposable à l'intimée et ne peut constituer le premier terme de la prescription quinquennale.
Il ressort du dossier que, par courrier du 12 janvier 2022, Me [W] [J], en qualité de mandataire judiciaire de la S.C.I. Cirnea Favone, a précisé que les charges des lots 25 et 26 de la copropriété, reconnus judiciairement être la propriété des appelants, étaient à mettre, depuis le dit jugement, à la charge de ces derniers et non de leur autrice -pièce n°12 de l'intimé ; position reprise par l'avocat de la S.C.I. Cirnea Favone dans un courriel du 5 mai 2022 adressé à la S.A.S. Société de gestion immobilière, syndic de l'intimé, par lequel elle l'informe que seuls les époux [T]/[E] en leur qualité de propriétaires de ces deux lots sont redevables des charges de copropriété.
Ce n'est en conséquence que le 5 mai 2022 que l'intimée a su officiellement que les charges dues pour les lots 25 et 26 de la copropriété l'étaient par les appelants et non par la S.C.I. Cirnea Favone.
Les appelants s'étant vus reconnaître leurs droits de propriété sur lesdits lots par le jugement du 31 janvier 2002, procédure dont ils sont à l'initiative, ils ne peuvent valablement se cacher derrière leur propre silence et leur propre turpitude pour invoquer une prescription de la créance recherchée à leur encontre au titre des charges impayées depuis lors.
Cette fin de non-recevoir est écartée comme étant inopérante.
* Sur les montants réclamés
Au soutien de sa demande, l'intimé produit le relevé de comptes des appelants remontant au 21 août 2017, puis l'état des dépenses de 2003 à 2013 et le grand livre de 2013 à 2017 -pièces n°15,16,17, 18 et 19 de son bordereau, comptes qui ont tous été approuvés lors des assemblées générales du 11 octobre 2021, du 6 septembre 2022 et du 6 septembre 2023 -pièces n° 4 et 26-, sommes portant sur l'intégralité des montants dus à l'origine par la S.C.I. Cirnea Favone à laquelle est appliqué le montant des millièmes des lots 25 et 26 soit un solde dû de 14 799,18 euros pour le lot 25 et de 25 263,66 euros pour le lot 26 au 1er décembre 2021, dont à déduire les divers versements réalisés pour obtenir un montant réclamé au 11 janvier 2024 de 28 383,15 euros, somme incluant celles de 549,28 euros au titre de la remise en état de l'éclairage, de 46,98 euros au titre des travaux du portail de l'entrée principale, de 26,95 euros au titre de la pose d'un grillage et la plantation d'un laurier, de 181,13 euros au titre de charges dues au 31 mai 2023, de 321,68 euros au titre de divers travaux votés en assemblée générale, de 41,46 euros au titre des travaux de vidage des caniveaux, soit un montant global de 1 167,48 euros dûment justifié -pièce n°5 du bordereau-, somme portant intérêt à taux légal à compter du 1er mars 2023, date de présentation de la lettre de mise en demeure non réclamée sur une montant de 27 807,57 euros.
Il convient d'infirmer le jugement entrepris sur ce chef de la demande.
* Sur la demande de dommages et intérêt en réparation du préjudice subi par la copropriété
Il est indéniable que par leur attitude fuyante en ne prenant pas leur part dans le paiement des charges de copropriété depuis plus de vingt ans alors qu'ils connaissaient en être redevables en leur qualité de copropriétaires de plusieurs lots, les appelants ont fait subir à l'intimé un préjudice certain et important que le seul octroi des intérêts de retard de droit ne peut suffire à réparer.
En conséquence, compte tenu de la mise en péril de la trésorerie de la copropriété par une attitude tout sauf responsable, les appelants ont occasionné un dommages qu'il y a lieu de réparer en allouant à l'intimé une somme de 1 000 euros à ce titre.
* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
S'il est équitable de laisser à la charge des appelants les frais irrépétibles qu'ils ont engagés, il n'en va pas de même pour l'intimé ; en conséquence, s'il convient de débouter M. [N] [T] et Mme [S] [E] de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il convient d'allouer à ce titre, au Syndicat des copropriétaires une somme de 3 500 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement en toutes ses dispositions à l'exception de celles rejetant la demande d'annulation de l'acte introductif d'instance et la demande de sursis à statuer,
Statuant à nouveau,
Rejette l'irrecevabilité de la demande fondée sur l'inapplicabilité de la procédure accélérée au fond,
Rejette la fin de non-recevoir fondée sur la prescription de la demande,
Condamne in solidum M. [N] [T] et Mme [S] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Cyrnea Favone la somme de réclamé au 11 janvier 2024 de 28 383,15 euros, au 11 janvier 2024, somme portant intérêt à taux légal à compter du 1er mars 2023 sur 27 807,57 euros.
Condamne in solidum M. [N] [T] et Mme [S] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Cyrnea Favone la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
Condamne in solidum M. [N] [T] et Mme [S] [E] à payer les entiers dépens, tant ceux d'appel que de première instance,
Condamne in solidum M. [N] [T] et Mme [S] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Cyrnea Favone une somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
LA GREFFIÈRE
LE PRÉSIDENT
Section 2
ARRÊT N°
du 11 MARS 2026
N° RG 24/606
N° Portalis DBVE-V-B7I-CJVB JJG-C
Décision déférée à la cour : jugement du président du tribunal judiciaire d'Ajaccio, décision attaquée du 25 juin 2024, enregistrée sous le n° 23/1167
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE CYRNEA
C/
[T]
[E]
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU
ONZE MARS DEUX-MILLE-VINGT-SIX
APPELANT :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE CYRNEA
pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.S. Société de gestion immobilière, ayant son siège social [Adresse 1], immatriculée au RCS d'Ajaccio sous le n° 321760407, représentée par son président en exercice, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Marie-Laure BATTESTI de l'AARPI ARNA, avocate au barreau d'AJACCIO, substituée par Me Charles BERGIER, avocat au barreau de BASTIA
INTIMÉS :
M. [N] [T]
né le 9 novembre 1955 à [Localité 1] (Italie)
[Adresse 3]
[Adresse 3] (Italie)
Représenté par Me Michèle RICHARD LENTALI, avocate au barreau d'AJACCIO, plaidant en visioconférence et Me Philippe SANSEVERINO, avocat plaidant inscrit au barreau de NICE
Mme [S] [E], épouse [T]
née le 20 juillet 1956 à [Localité 2] (Italie)
[Adresse 3]
[Adresse 3] (Italie)
Représenté par Me Michèle RICHARD LENTALI, avocate au barreau d'AJACCIO, plaidant en visioconférence et Me Philippe SANSEVERINO, avocat plaidant inscrit au barreau de NICE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 8 janvier 2026, devant Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Jean-Jacques GILLAND, président de chambre
Guillaume DESGENS, conseiller
François DELEGOVE, vice-président placé
En présence de Chloé GRISONI, attachée de justice
GREFFIER LORS DES DÉBATS :
Mathieu ASSIOMA
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026
ARRÊT :
Contradictoire.
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Andy DUBOIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS
Par actes des 17 et 25 novembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Cyrnea, représenté par son syndic la S.A.S. Société de gestion immobilière, a assigné Mme [S] [E] et M. [N] [T], son époux, par-devant le président du tribunal judiciaire d'Ajaccio statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de les entendre condamner :
' Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
à lui payer les sommes suivantes :
* 26.183,41 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 9 mars 2023, avec intérêts au taux légal 21 compter du 23/02/2023, date de la mise en demeure,
* 1.000 € à titre de dommages-intérêts,
* 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
* outre les dépens '.
Par jugement du 25 juin 2024, le tribunal judiciaire d'Ajaccio a :
' Rejeté l'exception de nullité de l'assignation ;
Rejeté la demande de sursis à statuer ;
Condamné [N] [T] et [S] [E] épouse [T] solidairement à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE CYRNEA, représenté par son syndic en exercice la SAS SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE, les sommes de :
- 1.703,47€ au titre des charges de copropriété pour la période allant du 31/03/2021 au 11/01 /2024, appel du 3 trimestre (01/12/2023) inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu'à parfait paiement ;
- 7,60 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;
Débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE l'IMMEUBLE CYRNEA, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE, de sa demande formulée à titre de dommages et intérêt ;
Condamné [N] [T] et [S] [E] épouse [T], in solidum, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE CYRNEA, représenté par son syndic en exercice la SAS SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE, la somme de 1.200 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamné [N] [T] et [S] [E] épouse [T], in solidum, aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les actes introductifs d'instance ;
Débouté les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires '.
Par déclaration du 31 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Cyrnea a interjeté appel du jugement prononcé par le tribunal judiciaire d'Ajaccio en ce qu'il a :
' Condamné [N] [T] et [S] [E] épouse [T] solidairement à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE CYRNEA, représenté par son syndic en exercice la SAS SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE, les sommes de :
- 1.703,47€ au titre des charges de copropriété pour la période allant du 31/03/2021 au 11/01 /2024, appel du 3 trimestre (01/12/2023) inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu'à parfait paiement;
- 7,60 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;
Débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE l'IMMEUBLE CYRNEA, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE, de sa demande formulée à titre de dommages et intérêt ;
Débouté les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires '.
Par conclusions déposées au greffe le 2 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Cyrnea a demandé à la cour de :
« Vu les articles 19-2 et 42 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1231-6 et 2224 du Code civil
Vu les pièces versées aux débats,
Vu les motifs ci-exposés,
IN LIMINE LITIS SUR L'APPEL INCIDENT :
- DÉBOUTER Monsieur [N] [T] et Madame [S] [E] épouse [T] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- CONFIRMER le jugement déféré en ce qu'il a rejeté l'exception de nullité de l'assignation ;
- CONFIRMER le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de sursis à statuer ;
SUR L'APPEL PRINCIPAL :
- INFIRMER le jugement déféré en ce qu'il a condamné uniquement Monsieur [N] [T] et Madame [S] [E] épouse [T] à la somme de 1.703 € au titre des charges de copropriété pour la période allant du 31/03/2021 au 11/01/2024, appel du 3 trimestre (01/12/2023) inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu'à parfait paiement ; 7,60 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,
- INFIRMER le jugement déféré en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA, représenté par son syndic en exercice la SAS SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE, de sa demande formulée à titre de dommages et intérêts ;
- LE CONFIRMER pour le surplus,
ET STATUANT À NOUVEAU :
- CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [T] et Madame [S] [E] épouse [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA la somme provisionnelle de 28.383,15€ arrêtée à la date du 11 janvier 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 février 2023,
- CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [T] et Madame [S] [E] épouse [T] au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts,
- CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [T] et Madame [S] [E] épouse [T] au paiement de la somme de 3.500 € en application de l'article 700 du CPC au titre de l'appel, ainsi qu'aux dépens ;
SUR L'APPEL INCIDENT AU FOND :
- DÉBOUTER Monsieur [N] [T] et Madame [S] [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
SOUS TOUTES RÉSERVES ».
Par conclusions déposées au greffe le 29 octobre 2025, M. [N] [T] et Mme [S] [E] ont demandé à la cour de :
« RECEVOIR Monsieur et Madame [T] en leur appel incident à l'encontre du jugement déféré et les déclarer bien fondés.
INFIRMER le jugement en ce qu'il a :
- Rejeté l'exception de nullité de l'assignation.
- Rejeté la demande de sursis à statuer.
- Condamner les époux [T] solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA, représenté par son syndic en exercice, les sommes de :
o 1.703,47 € au titre des charges de copropriété pour la période allant du 31/03/2021 au 11/01/2024, appel du 3 ème trimestre (01/12/2023) inclus, et ce avec intérêts taux légal à compter de la décision et jusqu'à parfait paiement,
o 7,60 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.
- Condamner les époux [T], solidairement, à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA, représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- Condamner les époux [T], solidairement, aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les actes introductifs d'instance.
- Débouter les époux [T] de toutes autres demandes différentes, plus amples ou
contraires.
LE CONFIRMER pour le surplus.
ET STATUANT À NOUVEAU SUR LES CHEFS DE RÉFORMATION :
À TITRE PRINCIPAL :
DÉCLARER NULLE l'assignation délivrée par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA.
En conséquence,
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA à restituer à Monsieur et Madame [T] la somme de 1.703,47 euros versée au titre des charges de copropriété pour la période allant du 31/03/2021 au 11/01/2024, appel du 3ème trimestre (01/12/2023) et intérêts taux légal à compter de la décision) inclus, en exécution du jugement critiqué.
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA à restituer à Monsieur et Madame [T] la somme de 1.200 euros versée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en exécution du jugement critiqué.
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA à restituer à Monsieur et Madame [T] la somme de 7,60 euros versée au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, en exécution du jugement critiqué.
À défaut,
ORDONNER le sursis à statuer sur les demandes du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA, jusqu'à une décision définitive dans la procédure actuellement pendante devant le Tribunal judiciaire d'Ajaccio, enregistrée sous le n° RG 21/01054.
À TITRE SUBSIDIAIRE :
DÉCLARER irrecevables l'ensemble des demandes du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA.
En conséquence,
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA à restituer à Monsieur et Madame [T] la somme de 1.703,47 euros versée au titre des charges de copropriété pour la période allant du 31/03/2021 au 11/01/2024, appel du 3ème trimestre (01/12/2023) et intérêts taux légal à compter de la décision) inclus, en exécution du jugement critiqué.
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA à restituer à Monsieur et Madame [T] la somme de 1.200 euros versée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en exécution du jugement critiqué.
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA à restituer à Monsieur et Madame [T] la somme de 7,60 euros versée au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, en exécution du jugement critiqué.
À TITRE TRÈS SUBSIDIAIRE :
CONFIRMER le jugement déféré
À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :
DÉCLARER prescrites les demandes du Syndicat des copropriétaires formées pour les charges exigibles avant le 24 novembre 2013.
En conséquence,
LIMITER en cas de condamnation des Époux [T] la demande du Syndicat des
copropriétaires de l'immeuble CYERNEA au paiement des charges exigibles postérieures au 24 novembre 2013.
EN TOUT 'ÉTAT DE CAUSE
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et ainsi qu'aux entiers dépens.
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CYRNEA aux entiers dépens
SOUS TOUTES RÉSERVES ».
Par ordonnance du 3 décembre 2025, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 8 janvier 2026.
Le 8 janvier 2026, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026.
La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l'article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties.
SUR CE
Pour statuer comme il l'a fait, le premier juge a considéré que l'acte introductif d'instance n'était pas nul compte tenu de la représentation des appelants lors de l'audience, que ces derniers justifiaient de leur propriété sur les lots de copropriété pour lesquels les charges sont appelés, même si une instance judiciaire est encore en cours pour deux des quatre lots, le premier juge refusant tout sursis à statuer, et sur le montant réclamé, il n'a retenu qu'une somme de 1 703,47 euros dûment rapportée.
* Sur la nullité de l'acte introductif d'instance
L'article 643 du code de procédure civile dispose notamment que « Lorsque la demande est portée devant une juridiction qui a son siège en France métropolitaine, les délais de comparution, d'appel, d'opposition, de tierce opposition dans l'hypothèse prévue à l'article 586 alinéa 3, de recours en révision et de pourvoi en cassation sont augmentés de :....
2. Deux mois pour celles qui demeurent à l'étranger ».
L'article 114 du même code précise qu' « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public ».
En l'espèce, il ne peut être contesté que la nullité prévue par l'article 643 du code de procédure civile est une nullité de forme pour laquelle la réalité d'un grief doit être démontrée.
L'objectif de l'article précité est le respect du contradictoire et des droits de la personne appelée dans le cadre d'une instance judiciaire.
En l'espèce, même s'il est clair que l'allongement du délai légal de deux mois pour résidence en Italie des appelants n'a pas été respecté, il n'en reste pas moins que les appelants ont constitué avocat et ont été représentés dès la première audience au cours de laquelle ils ont pu faire valoir leur droit dans le respect des dispositions de l'article 16 du code de procédure civile.
Il convient en confirmant le jugement entrepris sur ce point de rejeter la demande de nullité présentée.
* Sur la demande de sursis à statuer
Les appelants font valoir que leur propriété est remise en cause dans le cadre d'une instance en cours devant le tribunal judiciaire d'Ajaccio relativement aux lots de copropriétés numéros 4 et 42, que les sommes réclamées portent sur les charges dues à ce titre et qu'il convient de surseoir à statuer sur le demande présentée dans l'attente du prononcé du jugement reconnaissant ou non leur propriété, absence de reconnaissance qui les amènerait à solliciter le remboursement des sommes déjà perçues par le passé à ce titre, sans nécessité d'ajout de nouvelles créances éventuelles. L'intimé qui conteste cette vision rappelle que les appelants font état d'un titre de propriété à leur profit relativement à ces deux lots et qu'ils se revendiquent ainsi débiteurs des charges y afférentes.
En conséquence, la cour, reprenant les motivations du premier juge, ne peut que relever que les appelants se revendiquent propriétaires des lots n°4 et 42 pour lesquels ils produisent un titre, que les demandes en paiement présentées concernent notamment ces deux lots de copropriété et, tant que l'instance afférente à cette propriété n'a pas abouti pour le Syndicat des copropriétaires, les appelants sont bien les propriétaires desdits lots et, à ce titre, il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point, la cour statuant en l'état des titres de propriété produits et valables à cet instant.
* Sur l'impossibilité d'intenter une action dans le cadre de la procédure accélérée au fond et la prescription invoquée de la demande en paiement
Les appelants font valoir que, les sommes réclamées étant uniquement des charges impayées et non des provisions, elles ne pouvaient faire l'objet d'une procédure accélérée au fond devant le président de la juridiction, ce que conteste l'intimé.
L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment qu'« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ».
En l'espèce, contrairement à ce que les appelants font valoir les demandes en paiement portent sur des échéances déjà échues et approuvées dans le cadre d'assemblée générale mais aussi sur des demandes de provisions pour un exercice en cours, et ce, conformément, au texte même de la loi, le fait que les appelants ne se reconnaissent redevables que d'une somme de 1 127,52 euros n'est en soit pas prépondérant, ces derniers ayant versé à la suite de la mise en demeure du 23 février 2023 une somme de 2 000 euros largement excédentaire du simple paiement des provisions appelées, somme de 2 000 euros s'imputant sur la dette la plus ancienne à savoir celle de 26 839,79 euros, à défaut d'indication contraire, action régularisant la procédure accélérée au fond portant sur des échéances échues et des demandes de provisions pour un exercice en cours et en application des dispositions de l'article 1342-10 du code civil qui dispose que « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».
Ce moyen totalement inopérant est écarté.
En ce qui concerne la prescription revendiquée de la créance de l'intimé, l'article 224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».
En l'espèce, il n'est pas contestable que l'auteur des appelants est la S.C.I. Cirnea Favone propriétaire avant eux des lots 25 et 26 pour lesquels le montant le plus important des charges impayées est réclamé depuis 2003.
Il ressort du dossier que, par jugement du 31 janvier 2002, les appelants ont été reconnus propriétaires des lots n° 25 et 26 de la copropriété Cyrnea Favone à [Localité 3]
(Corse-du-Sud), procédure dans laquelle ils étaient demandeurs pièce n°2 de l'intimé.
Il résulte aussi de l'analyse des pièces du dossiers, alors que déjà propriétaires dans la même résidence des lots n° 4 et 32 et, en conséquence, informés, à ce titre, des demandes de paiement de charges courantes, ils ne justifient pas avoir notifié au syndic de copropriété leur qualité de propriétaire, laissant ce dernier adresser sans succès, les demandes en paiement à leur autrice la S.C.I. Cirnea Favone, avec pour résultant un accroissement constant de la dette à ce titre.
En effet, l'article 6 du décret du 17 mars 1967 dispose que « Tout transfert de propriété d'un lot doit être notifié sans délai au syndic ». C'est une obligation légale distincte de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 qui, en l'espèce, dans le cadre d'une reconnaissance judiciaire de propriété, pesait sur les appelants dont la propriété sur les lots 25 et 26 venait d'être judiciairement reconnue.
Si dans le cadre d'un courrier adressé au mandataire liquidateur de la S.C.I. Cirnea Favone, il est mentionné, par un cabinet immobilier U renosu (') que seul M. [T] serait propriétaire des lots 25 et 26 et qu'aucune mesure de publicité n'aurait été engagée, cela n'est pas opposable à l'intimée et ne peut constituer le premier terme de la prescription quinquennale.
Il ressort du dossier que, par courrier du 12 janvier 2022, Me [W] [J], en qualité de mandataire judiciaire de la S.C.I. Cirnea Favone, a précisé que les charges des lots 25 et 26 de la copropriété, reconnus judiciairement être la propriété des appelants, étaient à mettre, depuis le dit jugement, à la charge de ces derniers et non de leur autrice -pièce n°12 de l'intimé ; position reprise par l'avocat de la S.C.I. Cirnea Favone dans un courriel du 5 mai 2022 adressé à la S.A.S. Société de gestion immobilière, syndic de l'intimé, par lequel elle l'informe que seuls les époux [T]/[E] en leur qualité de propriétaires de ces deux lots sont redevables des charges de copropriété.
Ce n'est en conséquence que le 5 mai 2022 que l'intimée a su officiellement que les charges dues pour les lots 25 et 26 de la copropriété l'étaient par les appelants et non par la S.C.I. Cirnea Favone.
Les appelants s'étant vus reconnaître leurs droits de propriété sur lesdits lots par le jugement du 31 janvier 2002, procédure dont ils sont à l'initiative, ils ne peuvent valablement se cacher derrière leur propre silence et leur propre turpitude pour invoquer une prescription de la créance recherchée à leur encontre au titre des charges impayées depuis lors.
Cette fin de non-recevoir est écartée comme étant inopérante.
* Sur les montants réclamés
Au soutien de sa demande, l'intimé produit le relevé de comptes des appelants remontant au 21 août 2017, puis l'état des dépenses de 2003 à 2013 et le grand livre de 2013 à 2017 -pièces n°15,16,17, 18 et 19 de son bordereau, comptes qui ont tous été approuvés lors des assemblées générales du 11 octobre 2021, du 6 septembre 2022 et du 6 septembre 2023 -pièces n° 4 et 26-, sommes portant sur l'intégralité des montants dus à l'origine par la S.C.I. Cirnea Favone à laquelle est appliqué le montant des millièmes des lots 25 et 26 soit un solde dû de 14 799,18 euros pour le lot 25 et de 25 263,66 euros pour le lot 26 au 1er décembre 2021, dont à déduire les divers versements réalisés pour obtenir un montant réclamé au 11 janvier 2024 de 28 383,15 euros, somme incluant celles de 549,28 euros au titre de la remise en état de l'éclairage, de 46,98 euros au titre des travaux du portail de l'entrée principale, de 26,95 euros au titre de la pose d'un grillage et la plantation d'un laurier, de 181,13 euros au titre de charges dues au 31 mai 2023, de 321,68 euros au titre de divers travaux votés en assemblée générale, de 41,46 euros au titre des travaux de vidage des caniveaux, soit un montant global de 1 167,48 euros dûment justifié -pièce n°5 du bordereau-, somme portant intérêt à taux légal à compter du 1er mars 2023, date de présentation de la lettre de mise en demeure non réclamée sur une montant de 27 807,57 euros.
Il convient d'infirmer le jugement entrepris sur ce chef de la demande.
* Sur la demande de dommages et intérêt en réparation du préjudice subi par la copropriété
Il est indéniable que par leur attitude fuyante en ne prenant pas leur part dans le paiement des charges de copropriété depuis plus de vingt ans alors qu'ils connaissaient en être redevables en leur qualité de copropriétaires de plusieurs lots, les appelants ont fait subir à l'intimé un préjudice certain et important que le seul octroi des intérêts de retard de droit ne peut suffire à réparer.
En conséquence, compte tenu de la mise en péril de la trésorerie de la copropriété par une attitude tout sauf responsable, les appelants ont occasionné un dommages qu'il y a lieu de réparer en allouant à l'intimé une somme de 1 000 euros à ce titre.
* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
S'il est équitable de laisser à la charge des appelants les frais irrépétibles qu'ils ont engagés, il n'en va pas de même pour l'intimé ; en conséquence, s'il convient de débouter M. [N] [T] et Mme [S] [E] de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il convient d'allouer à ce titre, au Syndicat des copropriétaires une somme de 3 500 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement en toutes ses dispositions à l'exception de celles rejetant la demande d'annulation de l'acte introductif d'instance et la demande de sursis à statuer,
Statuant à nouveau,
Rejette l'irrecevabilité de la demande fondée sur l'inapplicabilité de la procédure accélérée au fond,
Rejette la fin de non-recevoir fondée sur la prescription de la demande,
Condamne in solidum M. [N] [T] et Mme [S] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Cyrnea Favone la somme de réclamé au 11 janvier 2024 de 28 383,15 euros, au 11 janvier 2024, somme portant intérêt à taux légal à compter du 1er mars 2023 sur 27 807,57 euros.
Condamne in solidum M. [N] [T] et Mme [S] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Cyrnea Favone la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
Condamne in solidum M. [N] [T] et Mme [S] [E] à payer les entiers dépens, tant ceux d'appel que de première instance,
Condamne in solidum M. [N] [T] et Mme [S] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Cyrnea Favone une somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
LA GREFFIÈRE
LE PRÉSIDENT