CA Montpellier, 5e ch. civ., 10 mars 2026, n° 23/03542
MONTPELLIER
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 10 MARS 2026
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/03542 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P4MS
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 JUIN 2023
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 21/04044
APPELANTES :
Madame [E] [K] veuve [Y]
née le 08 Mars 1943 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Nathalie CANCEL BONNAURE, avocat au barreau de MONTPELLIER,avocat postulant
assistée de Me Emily APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Nathalie CANCEL BONNAURE, avocat au barreau de MONTPELLIER,avocat plaidant
Madame [D] [K] veuve [J]
née le 09 Mars 1944 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Nathalie CANCEL BONNAURE, avocat au barreau de MONTPELLIER,avocat postulant
assistée de Me Emily APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Nathalie CANCEL BONNAURE, avocat au barreau de MONTPELLIER,avocat plaidant
INTIMES :
Monsieur [V] [W]-[K]
né le 22 Novembre 1978 à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Pascal FLOT de la SCP FLOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Syndic de copropriété [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS JCD IMMOBILIER, société par actions simplifiées, immatriculée au RCS de NIMES, sous le numéro 751 790 764, dont le siège social est situé [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représentée par Me Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 26 Novembre 2025
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile,l'affaire a été débattue le 17 Décembre 2025,en audience publique, devant M. André LIEGEON, Président de chambre, chargé du rapport et Mme Corinne STRUNK, Conseillère, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. André LIEGEON, Président de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
Le délibéré de l'affaire initialement fixé au 10 février 2026 a été prorogé au 10 mars 2026.
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
L'ensemble immobilier sis [Adresse 7] / [Adresse 6] à [Localité 5] est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.
La copropriété est composée de deux copropriétaires, M. [V] [W]-[K], détenteur des lots n°4, 7, 8, 9, 10 et 11, et l'indivision [Y] / [J] constitués par Mme [D] [J] et Mme [E] [Y]), propriétaires indivises des lots n°1, 2, 3, 5, 6, 12, 13 et 14.
Le 22 juillet 2021, une assemblée générale a été réunie.
A été soumise au vote une résolution n°7 à la demande de M. [V] [W]-[K] ainsi libellée : « A la demande de Monsieur [W] et afin de pouvoir mettre en conformité la piscine de la copropriété, l'assemblée générale, après en avoir débattu, décide de prendre une décision sur la prise en charge du dossier par un architecte. Les missions de celui-ci sera de faire le dossier de déclaration préalable de travaux auprès du service urbanisme de la Mairie de [Localité 5]. »
L'indivision [Y] / [J] a voté contre cette décision qui a donc été rejetée.
M. [V] [W]-[K] a saisi le tribunal judiciaire de Montpellier, par acte du 22 septembre 2021 (RG 21/04044), d'un recours à l'encontre de cette décision de rejet, arguant d'un abus de majorité.
Une nouvelle assemblée générale s'est tenue le 17 juin 2022.
Lors de cette assemblée générale a été votée la résolution n°13 ainsi libellée : « Autorisation d'assigner pour la destruction de la piscine dans le cadre de la procédure », ladite piscine ayant été construite sur des parties communes.
Par acte du 17 août 2022, M. [V] [W]-[K] a saisi le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins d'obtenir l'annulation de cette résolution.
Par jugement du 15 juin 2023, cette juridiction a :
Ordonné la jonction des affaires inscrites sous les numéros 21/04044 et 22/03691 sous le seul numéro du répertoire général 21/04044,
Débouté M. [V] [W]-[K] de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions,
Déclaré l'action reconventionnelle du syndicat des copropriétaires et de l'indivision [Y]/[J] représentée par Mme [D] [J] et Mme [E] [Y] prescrite,
Débouté l'indivision [Y]/[J] représentée par Mme [D] [J] et Mme [E] [Y] de sa demande reconventionnelle d'expertise,
Débouté le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 7]/[Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son syndic, de sa demande pour procédure abusive,
Débouté le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 7]/[Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son syndic, au titre d'une amende civile,
Condamné M. [V] [W]-[K] aux dépens,
Condamné M. [V] [W]-[K] à verser au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 7]/[Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son syndic, et à l'indivision [Y]/[J] représentée par Mme [D] [J] et Mme [E] [Y] la somme de 1.000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans son jugement, le tribunal, concernant la demande d'annulation de la résolution n°7 de l'assemblée générale du 22 juillet 2021, indique que le lot n°11 mentionné à l'état descriptif de division confère à M. [V] [W]-[K] un droit de jouissance privative sur le sol d'un jardin et d'une cour, et rappelle, selon le règlement de copropriété, que les parties communes comprennent toutes les parties de l'immeuble qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif et particulier d'un appartement ou d'un local et notamment la totalité du sol de l'immeuble, et que seuls les gros travaux résultant d'une vétusté normale sont à la charge de la collectivité. Il ajoute que M. [V] [W]-[K] est responsable des aménagements privatifs réalisés et ne peut donc reprocher au syndicat d'avoir refusé la prise en charge de la mise en conformité de la piscine édifiée sur une partie commune à usage privatif dès lors que celle-ci ne fait pas partie intégrante du gros 'uvre de l'immeuble pouvant bénéficier d'une prise en charge collective des gros travaux résultant d'une vétusté normale. Il indique encore que l'intéressé, qui a la charge de la preuve de l'abus, ne démontre pas plus l'intérêt de la copropriété à voir respecter les dispositions fiscales et les règles d'urbanisme, voire celles de sécurité d'un ouvrage dont il a l'usage exclusif, et considère, le projet envisagé par M. [V] [W]-[K] ne dépassant pas la sphère de ses intérêts privés, qu'il n'y a pas lieu en conséquence à l'annulation de la résolution n°7.
Par ailleurs, il indique que les dispositions des articles 24 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 étant d'ordre public, il ne peut qu'annuler ou refuser d'annuler une résolution qui lui est soumise, mais en aucun cas, ne peut se substituer à l'assemblée générale des copropriétaires qui demeure souveraine pour adopter en lieu et place de celle-ci une résolution rejetée, ce qui exclut tout constat d'adoption de la résolution n°7 qui a été rejetée.
A propos de la demande d'annulation de la résolution n°13, il expose que l'autorisation donnée au syndic d'ester en justice n'est que le préalable nécessaire pour que la copropriété puisse valablement ester en justice, de sorte que c'est sans abus de droit ni erreur d'appréciation que l'assemblée générale a autorisé la mise en 'uvre d'une telle procédure et qu'il n'y a pas lieu, en conséquence, à l'annulation de cette résolution.
Le tribunal rejette encore la demande d'expertise en l'absence de tout moyen propre à la justifier.
En ce qui concerne la prescription de l'action des défendeurs, il expose, au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que l'abus de jouissance de partie commune en jouissance privative comme la construction irrégulière sur une partie commune à jouissance exclusive s'analyse en une action personnelle du syndicat des copropriétaires soumise à la prescription de dix ans si celle-ci a commencé à courir avant le 25 novembre 2018. Il relève que les demandes de remise en état d'une partie commune dans laquelle un copropriétaire a fait des travaux qui l'affectent mais sans constituer un accaparement sont soumises à cette prescription décennale, et note que la piscine étant présente en 2011, selon l'attestation de propriété de Me [L], notaire à [Localité 6], la demande reconventionnelle en démolition est par voie de conséquence prescrite. Il ajoute, en considération des éléments qui précèdent, qu'il n'y a pas davantage lieu à l'instauration d'une expertise.
Enfin, il estime qu'il n'est pas justifié d'une procédure abusive.
Par déclaration au greffe en date du 10 juillet 2023, Mme [E] [K] veuve [Y] et Mme [D] [K] veuve [J] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a déclaré leur demande reconventionnelle prescrite.
Par ordonnance du 26 novembre 2025, la clôture de la procédure a été prononcée.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes des dernières conclusions de Mme [E] [K] veuve [Y] et Mme [D] [K] veuve [J] notifiées par RPVA le 4 octobre 2025, il est demandé à la cour de :
vu la loi du 10 juillet 1965,
vu l'état descriptif de division et le règlement de copropriété,
vu l'acte de donation partage,
vu dispositions des articles 1383, 1383-2 et 2227 du code civil,
vu la jurisprudence sur la construction illégale affectant les parties communes,
débouter M. [W] de toutes ses demandes,
juger recevable et bien fondé l'appel interjeté par Mmes [Y] et [J],
infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la demande de remise en état prescrite,
juger que la prescription de l'action réelle des copropriétaires est trentenaire,
juger que la construction de la piscine par M. [W] a eu lieu sans autorisation préalable de l'assemblée générale,
juger recevable et bien fondée la demande de Mmes [Y] et [J] relative à la demande de remise en état du lot de copropriété n°11,
condamner M. [W] à remettre en état les lieux et notamment le lot n°11 constitué d'une cour et d'un jardin conformément à l'état descriptif de division sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
confirmer le jugement pour le surplus,
juger que le rejet de la résolution n°7 de l'assemblée générale du 22 juillet 2021 n'est pas contraire à l'intérêt collectif de la copropriété,
juger que les travaux prévus à la résolution n°7 de l'assemblée générale du 22 juillet 2021 ne sont pas indispensables à la conservation de l'immeuble,
En conséquence,
juger que Mmes [Y] et [J] n'ont pas abusé de leur droit de vote lors de l'assemblée générale du 22 Juillet 2021,
rejeter la demande d'annulation de la résolution n°7 de l'assemblée générale du 22 juillet 2021,
juger que Mmes [Y] et [J] n'ont pas abusé de leur droit de vote lors de l'assemblée générale du 17 juin 2022,
juger que la résolution n°13 de l'assemblée générale du 17 juin 2021 est conforme à l'intérêt collectif de la copropriété et ne procède pas d'un abus de droit,
rejeter la demande d'annulation de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 17 juin 2022 ,
rejeter la demande d'adoption de la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 22 juillet 2021 à l'unanimité comme se substituant au vote initial,
rejeter la demande d'autorisation à donner à M. [W] [K] pour effectuer les diligences relatives à la mise en conformité de la piscine de la copropriété,
condamner M. [W] au paiement de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à la prise en charge des entiers dépens de l'instance.
Aux termes des dernières écritures de M. [V] [W]-[K] notifiées par RPVA le 20 novembre 2023, il est demandé à la cour de :
déclarer Mme [D] [J] et Mme [E] [Y] irrecevables et mal fondées en toutes leurs demandes et les débouter,
confirmer que la demande de démolition est une action personnelle,
infirmer la décision sur la date de construction de la piscine laquelle fut édifiée a minima en 1992, soit il y a 31 ans,
confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a jugé la demande de remise en état du lot n°11 comme prescrite, et par conséquent, a débouté le syndicat des copropriétaires et l'indivision [K],
rejeter toutes les demandes contre le concluant,
condamner la partie perdante au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires notifiées par RPVA le 4 décembre 2023, il est demandé à la cour de :
vu la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement en ses articles 25 b, 41-16 et 10-1,
vu l'article 1240 du code civil,
vu les articles 2222 et suivants et notamment l'article 2227 du code civil,
vu l'article 1356 du code civil,
vu la jurisprudence,
confirmer la décision de première instance, sauf en ce qu'elle a considéré l'action initiée par le syndicat des copropriétaires et l'indivision [Y]-[J] prescrite,
Statuant à nouveau,
condamner M. [W]-[K] à détruire la piscine située sur le lot 11 et remettre en état les lieux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, commençant à courir un mois après la signification de la décision à intervenir,
débouter M. [V] [W]-[K] de toutes ses demandes, fins et prétentions,
condamner M. [V] [W]-[K] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme 3.000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner M. [V] [W]-[K] aux entiers dépens.
Pour un rappel exhaustif des moyens des parties, il convient, par application de l'article 455 du code de procédure civile, de se référer à leurs dernières écritures notifiées par RPVA.
MOTIFS
A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de Mme [E] [K] veuve [Y] et Mme [D] [K] veuve [J] figurant au dispositif de leurs écritures tendant à « juger », en ce qu'elles ne constituent que des moyens, ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Aussi, il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes.
SUR LA DEMANDE EN DEMOLITION ET REMISE EN ETAT
Dans son jugement, le tribunal déclare prescrite l'action aux fins de remise en état du lot n°11 de M. [V] [W]-[K], au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
1 / Sur la recevabilité
Aux termes de leurs écritures, les appelantes font valoir que le tribunal a fait une mauvaise application de la prescription. Elles relèvent en premier lieu que M. [V] [W]-[K] ne s'est jamais prévalu d'une prescription décennale, mais uniquement d'une prescription quinquennale en application de la loi ELAN, de sorte que le tribunal ne pouvait, sauf à contrevenir aux dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, que dire que le délai de prescription revendiqué par l'intéressé n'était pas applicable. En second lieu, elles estiment que le tribunal a commis une erreur en retenant que le délai de prescription applicable était de dix ans dans la mesure où la prescription est trentenaire, s'agissant d'une demande en démolition d'une construction édifiée sans autorisation sur une partie commune. Elles soulignent qu'il ne s'agit ainsi en aucun cas d'une action personnelle mais d'une action réelle soumise à la prescription trentenaire. Elles ajoutent que la piscine ayant été construite en 1992, selon les indications de M. [V] [W]-[K] dans son acte introductif d'instance de 2021 qui ont valeur d'aveu judiciaire, leurs conclusions notifiées par RPVA le 20 janvier 2022 aux termes desquelles la démolition de cet ouvrage était sollicitée ont interrompu le délai de prescription si bien que leur demande en démolition est recevable.
En réplique, M. [V] [W]-[K] estime que le délai de prescription de l'action en démolition et remise en état est, contrairement à ce que font valoir les appelantes, de cinq ans, ou à défaut dix ans, conformément à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, s'agissant d'une action personnelle. Il indique encore que la piscine a été édifiée en 1992, soit bien avant son entrée en jouissance en qualité de copropriétaire, et expose que celle-ci a été édifiée par leurs auteurs communs, c'est-à-dire leurs oncles et tantes respectifs. Il ajoute qu'au jour de la construction, l'usage collectif de la piscine ne faisait aucun doute, profitant à tous les copropriétaires qui habitaient sur place, et qu'il n'existe donc pas d'appropriation mais simplement une atteinte au formalisme tenant à l'existence d'une copropriété familiale qui a fait qu'aucune assemblée générale ne s'est prononcée. Il expose également que les appelants sont dans l'incapacité de démontrer une quelconque appropriation des parties communes au profit d'un seul lot seule de nature à justifier une action soumise à la prescription trentenaire.
Le syndicat des copropriétaires soutient en ce qui le concerne que la prescription applicable à l'action aux fins de démolition et remise en état est de trente ans, s'agissant d'une action réelle, ainsi que la Cour de cassation le rappelle de manière constante. Il indique que contrairement à ce que le tribunal a retenu, seul M. [V] [W]-[K] et ses locataires ont accès au lot n°11 puisque l'indivision [Y] / [J] et son locataire, la société LOXAM, ne peuvent eux-mêmes y accéder, ce lot étant clôturé par des grillages et un muret. Il ajoute que la construction de la piscine correspond donc indéniablement à un accaparement des parties communes. Il précise encore que la piscine était construite depuis moins de trente ans lorsque la demande de démolition a été formulée suivant des conclusions du 15 avril 2022 et note que si l'on devait retenir, comme le tribunal, qu'il n'est justifié de la présence de la piscine que par l'attestation de propriété du 21 juillet 2011, la prescription trentenaire ne serait pas davantage acquise. Il ajoute que de la même façon, aucune prescription quinquennale ne serait acquise si l'on devait considérer que l'action diligentée présente un caractère personnel. Ainsi, il fait valoir, après avoir rappelé les dispositions des articles 2222 et 2224 du code civil, qu'il n'a découvert la présence de la piscine illégale que lors de lors de la désignation du syndic, le 23 juillet 2019, de sorte que le délai de cinq ans n'était pas expiré.
Selon l'état descriptif de division et le règlement de copropriété du 12 janvier 1988, le lot n°11 est constitué d'une cour et jardin d'une superficie de 15 a 96 ca dont la jouissance est privative. Ce lot sur lequel une piscine a été édifiée appartient à M. [V] [W]-[K].
L'article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, tel que résultant de l'article 213 de la loi du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, en vigueur à la date de l'assignation délivrée le 22 septembre 2021 par M. [V] [W]-[K] et des conclusions de Mme [D] [J] et Mme [E] [Y] du 20 janvier 2022 d'une part, et du syndicat des copropriétaires du 15 avril 2022 d'autre part, dispose : « Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. »
Selon l'article 2224 du code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ». En outre, les dispositions de l'article 2222 du code civil, applicables dès lors que le délai prévu par l'article 42 avant la loi du 23 novembre 2018 était de dix ans, énonce : « En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la nouvelle loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».
L'article 42 alinéa 1 précité a vocation à s'appliquer lorsque l'action tend à faire respecter le règlement de copropriété, document de nature contractuelle, ou tend à sanctionner le non-respect des règles propres au statut de la copropriété, ce qui est le cas lorsqu'elle a notamment pour objet d'obtenir la suppression d'ouvrages affectant l'aspect extérieur ou les parties communes de l'immeuble, exécutés sans autorisation, ou d'ouvrages non conformes à une autorisation donnée en assemblée générale.
Par ailleurs, l'article 2227 du code civil énonce : « Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »
Ces dispositions trouvent à s'appliquer lorsque l'atteinte aux parties communes tend à une véritable appropriation, une telle appropriation n'étant pas exclue par un droit de jouissance privative accordé au copropriétaire sur les parties communes de l'immeuble. Pour qualifier l'action de réelle, il importe ainsi de vérifier l'existence ou non d'une appropriation ou d'un accaparement des parties communes, ce qui diffère du seul manquement au règlement de copropriété qui n'implique pas par lui-même une quelconque volonté d'appropriation.
En l'occurrence, il importe de relever que selon les indications de M. [V] [W]-[K], la piscine a été construite en 1992. Par ailleurs, si celui-ci reconnaît que ses auteurs ont édifié cette piscine, il ne démontre aucunement que les auteurs des appelantes y auraient eux-mêmes participé de sorte qu'il convient de considérer que cette construction sur le lot n°11, qui est pérenne et ne constitue pas un simple aménagement du terrain, est l'oeuvre uniquement des auteurs de M. [V] [W]-[K] qui disposaient sur la cour et le jardin constituant ce lot d'une jouissance privative. En outre, le fait que les auteurs des appelants et leur famille aient pu le cas échéant en profiter à l'occasion, les deux photographies versées aux débats ne permettant aucunement d'identifier les personnes présentes, n'est pas de nature, alors même qu'aucun élément ne vient en tout état de cause établir qu'ils pouvaient s'y rendre librement sans y avoir été autorisés ou invités et que la piscine était directement accessible depuis les autres lots, à démontrer que cette piscine répondait à un intérêt collectif exclusif de tout accaparement. De plus, il sera observé qu'il ressort du rapport d'expertise du 19 avril 2011 produit aux débats que le jardin dans lequel elle est construite est entourée de grillages et murets qui en interdisent l'accès. Il s'ensuit qu'en procédant à la construction de cette piscine dont il n'est pas discuté que seul M. [V] [W]-[K] et ses locataires peuvent profiter, les auteurs de ce dernier se sont en réalité appropriés des parties communes, appropriation qui perdure à ce jour. Dès lors, le délai de prescription applicable est de trente ans, s'agissant d'une action réelle, et non celui prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Aux termes de ses écritures, M. [V] [W]-[K] se réfère expressément au rapport d'expertise du 19 avril 2011 précisant que la piscine a été construite en 1992, ainsi qu'il l'avait déjà fait dans son assignation du 22 septembre 2021, ne formulant aucune réserve sur ce point. Aussi, il convient, étant encore relevé qu'il appartient à M. [V] [W]-[K] qui oppose comme en première instance, quand bien même le délai qu'il retient est erroné, la prescription de l'action des appelantes et du syndicat des copropriétaires, de démontrer que les travaux de construction de la piscine étaient déjà réalisés à la date du 20 janvier 1992 ou du 15 avril 1992. Or force est de constater qu'il ne produit aucune pièce de nature à l'établir, ne formulant du reste aucune observation à ce sujet.
Dès lors, il convient de considérer qu'aux dates des 20 janvier et 15 avril 2022, les demandes des appelantes et du syndicat des copropriétaires aux fins de démolition de la piscine et de remise en état des parties communes n'étaient pas prescrites.
Les demandes des appelantes et du syndicat des copropriétaires seront donc déclarées recevables.
2 / Sur le fond
L'appropriation des parties communes par la construction d'une piscine sur le lot n°11 sans autorisation de l'assemblée générale est illicite.
Dès lors, M. [V] [W]-[K] sera condamné à procéder à l'enlèvement de cette piscine et à la remise en état des parties communes constituées par le sol du lot n°11 dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de six mois.
SUR LE SURPLUS DES DEMANDES DES APPELANTES
L'appel formé par Mme [D] [J] et Mme [E] [Y] vise, selon la déclaration du 10 juillet 2023, à obtenir la réformation du jugement du 15 juin 2023 en ce qu'il a déclaré prescrite l'action reconventionnelle du syndicat des copropriétaires et de l'indivision [Y] / [J].
M. [V] [W]-[K] n'a pas lui-même relevé appel de ce jugement et ne forme pas appel incident, observation à ce propos étant faite que l'appel ne peut porter que sur les chefs critiqués du dispositif qui ne fixe pas la date de création de la piscine.
Il s'ensuit que les chefs du dispositif du jugement ayant débouté M. [V] [W]-[K] de ses demandes tendant à l'annulation pour abus de majorité de la résolution n°7 rejetant sa demande de prise en charge du dossier de mise en conformité de la piscine par un architecte et à l'adoption corrélativement de cette résolution ainsi qu'à l'annulation pour abus de majorité de la résolution n°13 autorisant le syndic à ester en justice ne font pas l'objet de critiques de la part des parties.
Aussi, il n'y a pas lieu à confirmation de ces chefs du dispositif qui sont définitifs et de statuer sur l'ensemble des prétentions formées à ce titre par Mme [D] [J] et Mme [E] [Y].
SUR L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE ET LES DEPENS
Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives à l'application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'équité commande, en cause d'appel, de faire application de ces dispositions en faveur de Mme [D] [J] et Mme [E] [Y] d'une part, et du syndicat des copropriétaires, d'autre part, qui obtiendront, chacun, la somme de 2.500 euros sur ce même fondement.
Enfin, il n'y a pas lieu à l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que M. [V] [W]-[K] succombe.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort :
Dans la limite de l'appel,
INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu'il a déclaré prescrite l'action reconventionnelle de l'indivision [Y] / [J] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] / [Adresse 6] à Vendargues
et statuant à nouveau de ce chef,
DIT que les demandes en démolition de la piscine et remise en état des parties communes du lot n°11 de la copropriété sise [Adresse 7] / [Adresse 6] à [Localité 5] sont soumises à la prescription trentenaire,
DECLARE lesdites demandes recevables,
CONDAMNE M. [V] [W]-[K] à procéder à la démolition de la piscine et à la remise en état des parties communes du lot n°11 dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de six mois,
et y ajoutant,
DIT n'y avoir lieu à confirmation du surplus du jugement qui n'est pas critiqué et à statuer sur les demandes formées à ce titre par Mme [D] [J] et Mme [E] [Y],
CONDAMNE M. [V] [W]-[K] à payer à Mme [D] [J] et Mme [E] [Y] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [V] [W]-[K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] / [Adresse 6] à [Localité 5] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE M. [V] [W]-[K] de sa demande présentée à ce titre,
DIT n'y a pas lieu à l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNE M. [V] [W]-[K] aux entiers dépens d'appel.
La greffière Le président
5e chambre civile
ARRET DU 10 MARS 2026
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/03542 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P4MS
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 JUIN 2023
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 21/04044
APPELANTES :
Madame [E] [K] veuve [Y]
née le 08 Mars 1943 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Nathalie CANCEL BONNAURE, avocat au barreau de MONTPELLIER,avocat postulant
assistée de Me Emily APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Nathalie CANCEL BONNAURE, avocat au barreau de MONTPELLIER,avocat plaidant
Madame [D] [K] veuve [J]
née le 09 Mars 1944 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Nathalie CANCEL BONNAURE, avocat au barreau de MONTPELLIER,avocat postulant
assistée de Me Emily APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Nathalie CANCEL BONNAURE, avocat au barreau de MONTPELLIER,avocat plaidant
INTIMES :
Monsieur [V] [W]-[K]
né le 22 Novembre 1978 à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Pascal FLOT de la SCP FLOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Syndic de copropriété [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS JCD IMMOBILIER, société par actions simplifiées, immatriculée au RCS de NIMES, sous le numéro 751 790 764, dont le siège social est situé [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représentée par Me Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
Ordonnance de clôture du 26 Novembre 2025
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile,l'affaire a été débattue le 17 Décembre 2025,en audience publique, devant M. André LIEGEON, Président de chambre, chargé du rapport et Mme Corinne STRUNK, Conseillère, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. André LIEGEON, Président de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON
Le délibéré de l'affaire initialement fixé au 10 février 2026 a été prorogé au 10 mars 2026.
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
L'ensemble immobilier sis [Adresse 7] / [Adresse 6] à [Localité 5] est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.
La copropriété est composée de deux copropriétaires, M. [V] [W]-[K], détenteur des lots n°4, 7, 8, 9, 10 et 11, et l'indivision [Y] / [J] constitués par Mme [D] [J] et Mme [E] [Y]), propriétaires indivises des lots n°1, 2, 3, 5, 6, 12, 13 et 14.
Le 22 juillet 2021, une assemblée générale a été réunie.
A été soumise au vote une résolution n°7 à la demande de M. [V] [W]-[K] ainsi libellée : « A la demande de Monsieur [W] et afin de pouvoir mettre en conformité la piscine de la copropriété, l'assemblée générale, après en avoir débattu, décide de prendre une décision sur la prise en charge du dossier par un architecte. Les missions de celui-ci sera de faire le dossier de déclaration préalable de travaux auprès du service urbanisme de la Mairie de [Localité 5]. »
L'indivision [Y] / [J] a voté contre cette décision qui a donc été rejetée.
M. [V] [W]-[K] a saisi le tribunal judiciaire de Montpellier, par acte du 22 septembre 2021 (RG 21/04044), d'un recours à l'encontre de cette décision de rejet, arguant d'un abus de majorité.
Une nouvelle assemblée générale s'est tenue le 17 juin 2022.
Lors de cette assemblée générale a été votée la résolution n°13 ainsi libellée : « Autorisation d'assigner pour la destruction de la piscine dans le cadre de la procédure », ladite piscine ayant été construite sur des parties communes.
Par acte du 17 août 2022, M. [V] [W]-[K] a saisi le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins d'obtenir l'annulation de cette résolution.
Par jugement du 15 juin 2023, cette juridiction a :
Ordonné la jonction des affaires inscrites sous les numéros 21/04044 et 22/03691 sous le seul numéro du répertoire général 21/04044,
Débouté M. [V] [W]-[K] de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions,
Déclaré l'action reconventionnelle du syndicat des copropriétaires et de l'indivision [Y]/[J] représentée par Mme [D] [J] et Mme [E] [Y] prescrite,
Débouté l'indivision [Y]/[J] représentée par Mme [D] [J] et Mme [E] [Y] de sa demande reconventionnelle d'expertise,
Débouté le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 7]/[Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son syndic, de sa demande pour procédure abusive,
Débouté le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 7]/[Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son syndic, au titre d'une amende civile,
Condamné M. [V] [W]-[K] aux dépens,
Condamné M. [V] [W]-[K] à verser au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 7]/[Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son syndic, et à l'indivision [Y]/[J] représentée par Mme [D] [J] et Mme [E] [Y] la somme de 1.000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans son jugement, le tribunal, concernant la demande d'annulation de la résolution n°7 de l'assemblée générale du 22 juillet 2021, indique que le lot n°11 mentionné à l'état descriptif de division confère à M. [V] [W]-[K] un droit de jouissance privative sur le sol d'un jardin et d'une cour, et rappelle, selon le règlement de copropriété, que les parties communes comprennent toutes les parties de l'immeuble qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif et particulier d'un appartement ou d'un local et notamment la totalité du sol de l'immeuble, et que seuls les gros travaux résultant d'une vétusté normale sont à la charge de la collectivité. Il ajoute que M. [V] [W]-[K] est responsable des aménagements privatifs réalisés et ne peut donc reprocher au syndicat d'avoir refusé la prise en charge de la mise en conformité de la piscine édifiée sur une partie commune à usage privatif dès lors que celle-ci ne fait pas partie intégrante du gros 'uvre de l'immeuble pouvant bénéficier d'une prise en charge collective des gros travaux résultant d'une vétusté normale. Il indique encore que l'intéressé, qui a la charge de la preuve de l'abus, ne démontre pas plus l'intérêt de la copropriété à voir respecter les dispositions fiscales et les règles d'urbanisme, voire celles de sécurité d'un ouvrage dont il a l'usage exclusif, et considère, le projet envisagé par M. [V] [W]-[K] ne dépassant pas la sphère de ses intérêts privés, qu'il n'y a pas lieu en conséquence à l'annulation de la résolution n°7.
Par ailleurs, il indique que les dispositions des articles 24 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 étant d'ordre public, il ne peut qu'annuler ou refuser d'annuler une résolution qui lui est soumise, mais en aucun cas, ne peut se substituer à l'assemblée générale des copropriétaires qui demeure souveraine pour adopter en lieu et place de celle-ci une résolution rejetée, ce qui exclut tout constat d'adoption de la résolution n°7 qui a été rejetée.
A propos de la demande d'annulation de la résolution n°13, il expose que l'autorisation donnée au syndic d'ester en justice n'est que le préalable nécessaire pour que la copropriété puisse valablement ester en justice, de sorte que c'est sans abus de droit ni erreur d'appréciation que l'assemblée générale a autorisé la mise en 'uvre d'une telle procédure et qu'il n'y a pas lieu, en conséquence, à l'annulation de cette résolution.
Le tribunal rejette encore la demande d'expertise en l'absence de tout moyen propre à la justifier.
En ce qui concerne la prescription de l'action des défendeurs, il expose, au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que l'abus de jouissance de partie commune en jouissance privative comme la construction irrégulière sur une partie commune à jouissance exclusive s'analyse en une action personnelle du syndicat des copropriétaires soumise à la prescription de dix ans si celle-ci a commencé à courir avant le 25 novembre 2018. Il relève que les demandes de remise en état d'une partie commune dans laquelle un copropriétaire a fait des travaux qui l'affectent mais sans constituer un accaparement sont soumises à cette prescription décennale, et note que la piscine étant présente en 2011, selon l'attestation de propriété de Me [L], notaire à [Localité 6], la demande reconventionnelle en démolition est par voie de conséquence prescrite. Il ajoute, en considération des éléments qui précèdent, qu'il n'y a pas davantage lieu à l'instauration d'une expertise.
Enfin, il estime qu'il n'est pas justifié d'une procédure abusive.
Par déclaration au greffe en date du 10 juillet 2023, Mme [E] [K] veuve [Y] et Mme [D] [K] veuve [J] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a déclaré leur demande reconventionnelle prescrite.
Par ordonnance du 26 novembre 2025, la clôture de la procédure a été prononcée.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes des dernières conclusions de Mme [E] [K] veuve [Y] et Mme [D] [K] veuve [J] notifiées par RPVA le 4 octobre 2025, il est demandé à la cour de :
vu la loi du 10 juillet 1965,
vu l'état descriptif de division et le règlement de copropriété,
vu l'acte de donation partage,
vu dispositions des articles 1383, 1383-2 et 2227 du code civil,
vu la jurisprudence sur la construction illégale affectant les parties communes,
débouter M. [W] de toutes ses demandes,
juger recevable et bien fondé l'appel interjeté par Mmes [Y] et [J],
infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la demande de remise en état prescrite,
juger que la prescription de l'action réelle des copropriétaires est trentenaire,
juger que la construction de la piscine par M. [W] a eu lieu sans autorisation préalable de l'assemblée générale,
juger recevable et bien fondée la demande de Mmes [Y] et [J] relative à la demande de remise en état du lot de copropriété n°11,
condamner M. [W] à remettre en état les lieux et notamment le lot n°11 constitué d'une cour et d'un jardin conformément à l'état descriptif de division sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
confirmer le jugement pour le surplus,
juger que le rejet de la résolution n°7 de l'assemblée générale du 22 juillet 2021 n'est pas contraire à l'intérêt collectif de la copropriété,
juger que les travaux prévus à la résolution n°7 de l'assemblée générale du 22 juillet 2021 ne sont pas indispensables à la conservation de l'immeuble,
En conséquence,
juger que Mmes [Y] et [J] n'ont pas abusé de leur droit de vote lors de l'assemblée générale du 22 Juillet 2021,
rejeter la demande d'annulation de la résolution n°7 de l'assemblée générale du 22 juillet 2021,
juger que Mmes [Y] et [J] n'ont pas abusé de leur droit de vote lors de l'assemblée générale du 17 juin 2022,
juger que la résolution n°13 de l'assemblée générale du 17 juin 2021 est conforme à l'intérêt collectif de la copropriété et ne procède pas d'un abus de droit,
rejeter la demande d'annulation de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 17 juin 2022 ,
rejeter la demande d'adoption de la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 22 juillet 2021 à l'unanimité comme se substituant au vote initial,
rejeter la demande d'autorisation à donner à M. [W] [K] pour effectuer les diligences relatives à la mise en conformité de la piscine de la copropriété,
condamner M. [W] au paiement de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à la prise en charge des entiers dépens de l'instance.
Aux termes des dernières écritures de M. [V] [W]-[K] notifiées par RPVA le 20 novembre 2023, il est demandé à la cour de :
déclarer Mme [D] [J] et Mme [E] [Y] irrecevables et mal fondées en toutes leurs demandes et les débouter,
confirmer que la demande de démolition est une action personnelle,
infirmer la décision sur la date de construction de la piscine laquelle fut édifiée a minima en 1992, soit il y a 31 ans,
confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a jugé la demande de remise en état du lot n°11 comme prescrite, et par conséquent, a débouté le syndicat des copropriétaires et l'indivision [K],
rejeter toutes les demandes contre le concluant,
condamner la partie perdante au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires notifiées par RPVA le 4 décembre 2023, il est demandé à la cour de :
vu la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement en ses articles 25 b, 41-16 et 10-1,
vu l'article 1240 du code civil,
vu les articles 2222 et suivants et notamment l'article 2227 du code civil,
vu l'article 1356 du code civil,
vu la jurisprudence,
confirmer la décision de première instance, sauf en ce qu'elle a considéré l'action initiée par le syndicat des copropriétaires et l'indivision [Y]-[J] prescrite,
Statuant à nouveau,
condamner M. [W]-[K] à détruire la piscine située sur le lot 11 et remettre en état les lieux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, commençant à courir un mois après la signification de la décision à intervenir,
débouter M. [V] [W]-[K] de toutes ses demandes, fins et prétentions,
condamner M. [V] [W]-[K] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme 3.000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner M. [V] [W]-[K] aux entiers dépens.
Pour un rappel exhaustif des moyens des parties, il convient, par application de l'article 455 du code de procédure civile, de se référer à leurs dernières écritures notifiées par RPVA.
MOTIFS
A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de Mme [E] [K] veuve [Y] et Mme [D] [K] veuve [J] figurant au dispositif de leurs écritures tendant à « juger », en ce qu'elles ne constituent que des moyens, ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Aussi, il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes.
SUR LA DEMANDE EN DEMOLITION ET REMISE EN ETAT
Dans son jugement, le tribunal déclare prescrite l'action aux fins de remise en état du lot n°11 de M. [V] [W]-[K], au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
1 / Sur la recevabilité
Aux termes de leurs écritures, les appelantes font valoir que le tribunal a fait une mauvaise application de la prescription. Elles relèvent en premier lieu que M. [V] [W]-[K] ne s'est jamais prévalu d'une prescription décennale, mais uniquement d'une prescription quinquennale en application de la loi ELAN, de sorte que le tribunal ne pouvait, sauf à contrevenir aux dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, que dire que le délai de prescription revendiqué par l'intéressé n'était pas applicable. En second lieu, elles estiment que le tribunal a commis une erreur en retenant que le délai de prescription applicable était de dix ans dans la mesure où la prescription est trentenaire, s'agissant d'une demande en démolition d'une construction édifiée sans autorisation sur une partie commune. Elles soulignent qu'il ne s'agit ainsi en aucun cas d'une action personnelle mais d'une action réelle soumise à la prescription trentenaire. Elles ajoutent que la piscine ayant été construite en 1992, selon les indications de M. [V] [W]-[K] dans son acte introductif d'instance de 2021 qui ont valeur d'aveu judiciaire, leurs conclusions notifiées par RPVA le 20 janvier 2022 aux termes desquelles la démolition de cet ouvrage était sollicitée ont interrompu le délai de prescription si bien que leur demande en démolition est recevable.
En réplique, M. [V] [W]-[K] estime que le délai de prescription de l'action en démolition et remise en état est, contrairement à ce que font valoir les appelantes, de cinq ans, ou à défaut dix ans, conformément à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, s'agissant d'une action personnelle. Il indique encore que la piscine a été édifiée en 1992, soit bien avant son entrée en jouissance en qualité de copropriétaire, et expose que celle-ci a été édifiée par leurs auteurs communs, c'est-à-dire leurs oncles et tantes respectifs. Il ajoute qu'au jour de la construction, l'usage collectif de la piscine ne faisait aucun doute, profitant à tous les copropriétaires qui habitaient sur place, et qu'il n'existe donc pas d'appropriation mais simplement une atteinte au formalisme tenant à l'existence d'une copropriété familiale qui a fait qu'aucune assemblée générale ne s'est prononcée. Il expose également que les appelants sont dans l'incapacité de démontrer une quelconque appropriation des parties communes au profit d'un seul lot seule de nature à justifier une action soumise à la prescription trentenaire.
Le syndicat des copropriétaires soutient en ce qui le concerne que la prescription applicable à l'action aux fins de démolition et remise en état est de trente ans, s'agissant d'une action réelle, ainsi que la Cour de cassation le rappelle de manière constante. Il indique que contrairement à ce que le tribunal a retenu, seul M. [V] [W]-[K] et ses locataires ont accès au lot n°11 puisque l'indivision [Y] / [J] et son locataire, la société LOXAM, ne peuvent eux-mêmes y accéder, ce lot étant clôturé par des grillages et un muret. Il ajoute que la construction de la piscine correspond donc indéniablement à un accaparement des parties communes. Il précise encore que la piscine était construite depuis moins de trente ans lorsque la demande de démolition a été formulée suivant des conclusions du 15 avril 2022 et note que si l'on devait retenir, comme le tribunal, qu'il n'est justifié de la présence de la piscine que par l'attestation de propriété du 21 juillet 2011, la prescription trentenaire ne serait pas davantage acquise. Il ajoute que de la même façon, aucune prescription quinquennale ne serait acquise si l'on devait considérer que l'action diligentée présente un caractère personnel. Ainsi, il fait valoir, après avoir rappelé les dispositions des articles 2222 et 2224 du code civil, qu'il n'a découvert la présence de la piscine illégale que lors de lors de la désignation du syndic, le 23 juillet 2019, de sorte que le délai de cinq ans n'était pas expiré.
Selon l'état descriptif de division et le règlement de copropriété du 12 janvier 1988, le lot n°11 est constitué d'une cour et jardin d'une superficie de 15 a 96 ca dont la jouissance est privative. Ce lot sur lequel une piscine a été édifiée appartient à M. [V] [W]-[K].
L'article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, tel que résultant de l'article 213 de la loi du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, en vigueur à la date de l'assignation délivrée le 22 septembre 2021 par M. [V] [W]-[K] et des conclusions de Mme [D] [J] et Mme [E] [Y] du 20 janvier 2022 d'une part, et du syndicat des copropriétaires du 15 avril 2022 d'autre part, dispose : « Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. »
Selon l'article 2224 du code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ». En outre, les dispositions de l'article 2222 du code civil, applicables dès lors que le délai prévu par l'article 42 avant la loi du 23 novembre 2018 était de dix ans, énonce : « En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la nouvelle loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».
L'article 42 alinéa 1 précité a vocation à s'appliquer lorsque l'action tend à faire respecter le règlement de copropriété, document de nature contractuelle, ou tend à sanctionner le non-respect des règles propres au statut de la copropriété, ce qui est le cas lorsqu'elle a notamment pour objet d'obtenir la suppression d'ouvrages affectant l'aspect extérieur ou les parties communes de l'immeuble, exécutés sans autorisation, ou d'ouvrages non conformes à une autorisation donnée en assemblée générale.
Par ailleurs, l'article 2227 du code civil énonce : « Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »
Ces dispositions trouvent à s'appliquer lorsque l'atteinte aux parties communes tend à une véritable appropriation, une telle appropriation n'étant pas exclue par un droit de jouissance privative accordé au copropriétaire sur les parties communes de l'immeuble. Pour qualifier l'action de réelle, il importe ainsi de vérifier l'existence ou non d'une appropriation ou d'un accaparement des parties communes, ce qui diffère du seul manquement au règlement de copropriété qui n'implique pas par lui-même une quelconque volonté d'appropriation.
En l'occurrence, il importe de relever que selon les indications de M. [V] [W]-[K], la piscine a été construite en 1992. Par ailleurs, si celui-ci reconnaît que ses auteurs ont édifié cette piscine, il ne démontre aucunement que les auteurs des appelantes y auraient eux-mêmes participé de sorte qu'il convient de considérer que cette construction sur le lot n°11, qui est pérenne et ne constitue pas un simple aménagement du terrain, est l'oeuvre uniquement des auteurs de M. [V] [W]-[K] qui disposaient sur la cour et le jardin constituant ce lot d'une jouissance privative. En outre, le fait que les auteurs des appelants et leur famille aient pu le cas échéant en profiter à l'occasion, les deux photographies versées aux débats ne permettant aucunement d'identifier les personnes présentes, n'est pas de nature, alors même qu'aucun élément ne vient en tout état de cause établir qu'ils pouvaient s'y rendre librement sans y avoir été autorisés ou invités et que la piscine était directement accessible depuis les autres lots, à démontrer que cette piscine répondait à un intérêt collectif exclusif de tout accaparement. De plus, il sera observé qu'il ressort du rapport d'expertise du 19 avril 2011 produit aux débats que le jardin dans lequel elle est construite est entourée de grillages et murets qui en interdisent l'accès. Il s'ensuit qu'en procédant à la construction de cette piscine dont il n'est pas discuté que seul M. [V] [W]-[K] et ses locataires peuvent profiter, les auteurs de ce dernier se sont en réalité appropriés des parties communes, appropriation qui perdure à ce jour. Dès lors, le délai de prescription applicable est de trente ans, s'agissant d'une action réelle, et non celui prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Aux termes de ses écritures, M. [V] [W]-[K] se réfère expressément au rapport d'expertise du 19 avril 2011 précisant que la piscine a été construite en 1992, ainsi qu'il l'avait déjà fait dans son assignation du 22 septembre 2021, ne formulant aucune réserve sur ce point. Aussi, il convient, étant encore relevé qu'il appartient à M. [V] [W]-[K] qui oppose comme en première instance, quand bien même le délai qu'il retient est erroné, la prescription de l'action des appelantes et du syndicat des copropriétaires, de démontrer que les travaux de construction de la piscine étaient déjà réalisés à la date du 20 janvier 1992 ou du 15 avril 1992. Or force est de constater qu'il ne produit aucune pièce de nature à l'établir, ne formulant du reste aucune observation à ce sujet.
Dès lors, il convient de considérer qu'aux dates des 20 janvier et 15 avril 2022, les demandes des appelantes et du syndicat des copropriétaires aux fins de démolition de la piscine et de remise en état des parties communes n'étaient pas prescrites.
Les demandes des appelantes et du syndicat des copropriétaires seront donc déclarées recevables.
2 / Sur le fond
L'appropriation des parties communes par la construction d'une piscine sur le lot n°11 sans autorisation de l'assemblée générale est illicite.
Dès lors, M. [V] [W]-[K] sera condamné à procéder à l'enlèvement de cette piscine et à la remise en état des parties communes constituées par le sol du lot n°11 dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de six mois.
SUR LE SURPLUS DES DEMANDES DES APPELANTES
L'appel formé par Mme [D] [J] et Mme [E] [Y] vise, selon la déclaration du 10 juillet 2023, à obtenir la réformation du jugement du 15 juin 2023 en ce qu'il a déclaré prescrite l'action reconventionnelle du syndicat des copropriétaires et de l'indivision [Y] / [J].
M. [V] [W]-[K] n'a pas lui-même relevé appel de ce jugement et ne forme pas appel incident, observation à ce propos étant faite que l'appel ne peut porter que sur les chefs critiqués du dispositif qui ne fixe pas la date de création de la piscine.
Il s'ensuit que les chefs du dispositif du jugement ayant débouté M. [V] [W]-[K] de ses demandes tendant à l'annulation pour abus de majorité de la résolution n°7 rejetant sa demande de prise en charge du dossier de mise en conformité de la piscine par un architecte et à l'adoption corrélativement de cette résolution ainsi qu'à l'annulation pour abus de majorité de la résolution n°13 autorisant le syndic à ester en justice ne font pas l'objet de critiques de la part des parties.
Aussi, il n'y a pas lieu à confirmation de ces chefs du dispositif qui sont définitifs et de statuer sur l'ensemble des prétentions formées à ce titre par Mme [D] [J] et Mme [E] [Y].
SUR L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE ET LES DEPENS
Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives à l'application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'équité commande, en cause d'appel, de faire application de ces dispositions en faveur de Mme [D] [J] et Mme [E] [Y] d'une part, et du syndicat des copropriétaires, d'autre part, qui obtiendront, chacun, la somme de 2.500 euros sur ce même fondement.
Enfin, il n'y a pas lieu à l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que M. [V] [W]-[K] succombe.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort :
Dans la limite de l'appel,
INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu'il a déclaré prescrite l'action reconventionnelle de l'indivision [Y] / [J] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] / [Adresse 6] à Vendargues
et statuant à nouveau de ce chef,
DIT que les demandes en démolition de la piscine et remise en état des parties communes du lot n°11 de la copropriété sise [Adresse 7] / [Adresse 6] à [Localité 5] sont soumises à la prescription trentenaire,
DECLARE lesdites demandes recevables,
CONDAMNE M. [V] [W]-[K] à procéder à la démolition de la piscine et à la remise en état des parties communes du lot n°11 dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de six mois,
et y ajoutant,
DIT n'y avoir lieu à confirmation du surplus du jugement qui n'est pas critiqué et à statuer sur les demandes formées à ce titre par Mme [D] [J] et Mme [E] [Y],
CONDAMNE M. [V] [W]-[K] à payer à Mme [D] [J] et Mme [E] [Y] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [V] [W]-[K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] / [Adresse 6] à [Localité 5] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE M. [V] [W]-[K] de sa demande présentée à ce titre,
DIT n'y a pas lieu à l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNE M. [V] [W]-[K] aux entiers dépens d'appel.
La greffière Le président