CA Bourges, 1re ch., 13 mars 2026, n° 23/01151
BOURGES
Arrêt
Autre
VS/ATF
COPIE OFFICIEUSE
COPIE EXÉCUTOIRE
à :
- SELARL ALCIAT-JURIS
- Me Vincent FONTENILLE
EXPÉDITION TJ
LE : 13 MARS 2026
COUR D'APPEL DE BOURGES
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU 13 MARS 2026
N° RG 23/01151 - N° Portalis DBVD-V-B7H-DTKJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 16 Novembre 2023
PARTIES EN CAUSE :
I - M. [M] [B]
né le 26 Avril 1957 à [Localité 1] (Italie)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté et plaidant par Me Philippe THIAULT de la SELARL ALCIAT-JURIS, avocat au barreau de BOURGES
timbre fiscal acquitté
APPELANT suivant déclaration du 05/12/2023
INCIDEMMENT INTIMÉ
II - S.A. SOCIETE GENERALE agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:
[Adresse 2]
[Localité 3]
N° SIRET : 552 120 222
Représentée par Me Vincent FONTENILLE, avocat au barreau de BOURGES
Plaidant par Maître DARRIEUX de l'ASSOCIATION AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
timbre fiscal acquitté
INTIMÉE
INCIDEMMENT APPELANTE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Février 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. TESSIER-FLOHIC, Président chargé du rapport.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Alain TESSIER-FLOHIC Président de chambre
M. Richard PERINETTI Conseiller
Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère
***************
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT
***************
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
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EXPOSÉ DU LITIGE
La Société Générale a pris à bail suivant acte authentique du 4 décembre 2008 un local commercial à usage de bureaux situé commune de [Localité 4] [Adresse 3] d'une surface de 76 m² pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2008 moyennant un loyer annuel de 20'986 € payable mensuellement.
Par tacite reconduction, le bail s'est poursuivi à compter du 1er décembre 2017 et, la Société Générale suivant exploit d'huissier du 4 juin 2020 a présenté une demande de renouvellement à compter du 1er juillet 2020 proposant un déplafonnement du loyer annuel principal pour le ramener à la somme de 9000 €.
Par acte extrajudiciaire du 3 juillet 2020, le bailleur donnait son accord de principe au renouvellement mais aux mêmes charges et conditions que le bail expiré c'est-à-dire pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2020 moyennant un loyer de 21'993 € hors-taxes.
La Société Générale notifiait par acte huissier du 29 juin 2022 le mémoire préalable en fixation de loyer du bail renouvelé sollicitant qu'il soit désormais fixé à la somme de 8120€ hors-taxes à compter du 1er juillet 2020 et, devant le mémoire de refus du bailleur, [M] [B], la Société Générale saisissait le juge des loyers le 27 avril 2023.
Par jugement en date du 16 novembre 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bourges fixait le loyer du bail renouvelé à la somme de 10'939,34 € hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2020, précisant que le trop payé par le preneur porterait intérêts au taux légal à compter de cette date avec anatocisme en application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil et condamnait le bailleur [M] [B] aux entiers dépens de la procédure, sans faire droit aux demandes présentées au titre de leurs frais irrépétibles.
Le tribunal retenait que s'agissant de locaux commerciaux à usage exclusif de bureaux, l'expert amiable avait pondéré la surface des locaux ramenant ainsi la surface totale à 71,21 m² sans avoir visité l'intérieur des locaux, et tenant compte d'une autorisation de sous-location qui justifiait une majoration de 2 % ; tenant compte des avis de comparaison obtenus par l'expert amiable sur des loyers de boutiques dans le secteur de la zone commerciale de chalandise et sans qu'il soit besoin de recourir à une expertise judiciaire, était ainsi retenu un prix moyen de 137,50 €/m² majoré de 2% et de 10 % fixant ainsi la valeur locative annuelle à 10'939,34 € hors taxes et hors charges.
Monsieur [M] [B] interjetait appel de cette décision par déclaration du 5 décembre 2023.
Par ordonnance de référé du 9 avril 2024, saisi en arrêt d'exécution provisoire, à la diligence de Monsieur [M] [B], le Premier Président, déclarait la demande irrecevable et condamnait l'appelant à régler à la Société Générale une indemnité de 1000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur incident dans le cadre de l'appel au fond, était sollicitée l'organisation d'une mesure d'expertise à laquelle il était fait droit par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 20 novembre 2024. Monsieur [T] [R] était désigné ; cependant il déclinait sa désignation et il était remplacé par Monsieur [K] [H] qui déposait son rapport le 18 novembre 2025. Aux termes de son expertise il proposait de fixer la valeur locative annuelle à la somme de 12'670€.
Suivant conclusions n°3, du 26 janvier 2026, Monsieur [M] [B] demandait à la cour d'infirmer le jugement et de fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 12'670 € hors taxes et hors charges conformément aux conclusions de l'expert judiciaire [K] [H]. Il demandait en outre de condamner la Société Générale à lui régler au titre des arriérés de loyers pour la période du 1er juillet 2020 au 1er juillet 2026, la somme de 12'114,62 € en deniers et quittances valables, majorée des intérêts au taux légal eux-mêmes producteurs d'intérêts en application de l'article 1343-2 du Code civil et de débouter la Société Générale de son appel incident notamment en ce qu'il tend à faire fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 9080 € hors-taxes par an. Il réclamait aussi l'octroi d'une somme de 5000€ au titre de ses frais irrépétibles et la condamnation de la banque aux entiers dépens qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire.
À l'appui de son appel, il soutenait que les locaux commerciaux objet du contrat, sont à usage exclusif de bureaux, activité de commerce de banque assurance et produits financiers à l'exclusion de tout autre usage. Dès lors, ces locaux sont déplafonnés en application de l'article R 145-11 du code de commerce.
Retenant la méthode employée par l'expert, en ce qu'elle s'applique strictement aux textes visés, qu'elle s'inscrit dans la jurisprudence relative aux agences bancaires et qu'elle répond aux dires des parties, le bailleur soutient qu'il s'agit de locaux monovalents, d'une surface pondérée de 62,30 m² et non, comme en matière de bureaux-boutiques permettant une pondération de 0,9 pour les zones 2, et, pour les sanitaires d'une pondération de 0,3, qui aurait pour effet d'aboutir à une surface pondérée de 58,19 m².
En outre, la configuration immobilière permet à la fois la réception de la clientèle et, à une vocation de bureaux, ce qui entraîne une confusion dans la notion d'immobilier et d'utilité. Aucun coefficient dégressif pour commercialité déclinante ne peut être appliqué, la spécificité d'une activité bancaire au regard de l'attractivité de ces locaux ne saurait être comparée à une boutique traditionnelle.
Dès lors, et sur la base d'une surface pondérée de 62,30 m² le prix de 180 €/m² devait être retenu comme étant conforme à des locaux équivalents dont la valeur varie entre 93,90 € et 218,99 €/m² pondéré. Le bailleur entendait donc que le rapport de l'expert soit repris et sur cette valeur, qui tient compte de la présence de concurrents d'une synergie avec la poste et l'hôtel de ville, d'un bon emplacement pour l'activité bancaire mais aussi d'une parfaite adéquation des locaux à l'activité et d'une facilité de stationnement couplée à une absence de clause exorbitante, puisque la taxe foncière reste supportée par le bailleur.
En outre, il soutenait que l'expert retenait à juste titre des correctifs de majorations :
- de +5 % au regard des aménagements des prestations de qualité supérieure,
- de +10 % pour la communication avec des locaux contigus à la fois tertiaires pour l'accueil de clientèle et sécurisés,
- de +3 % pour la possible sous-location contractuelle à une éventuelle filiale,
et de -5 % de minoration pour la clause d'accession, laissant au preneur sans indemnité en fin de bail les travaux réalisés, d'ailleurs non contesté par la banque locataire.
Dès lors, le rapport de l'expert [K] [H] qui offre une analyse complète motivée et contradictoire, doit être entériné pour la valeur locative annuelle de 12'670 € hors-taxes.
Suivant conclusions n°2 d'intimée, échangées le 27 janvier 2026, la banque Société Générale, conclut à la confirmation du jugement du 16 novembre 2023 en ce qu'il a fixé un loyer à la baisse et que le trop payé doit être restitué avec intérêts au taux légal et demande de plus fort de fixer le montant du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 à une somme annuelle de 9080 € hors-taxes, avec intérêts au taux légal de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer, et anatocisme annuel en application des dispositions de l'article 1154 devenu 1343-2 du Code civil et l'allocation d'une somme de 4000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que la condamnation du bailleur en tous les dépens avec application au profit du conseil de l'intimée des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Société Générale soutient que les locaux sont loués au nord-est de [Localité 5], dans la commune de [Localité 4], vaste zone pavillonnaire de 9607 habitants en 2019. Elle conteste que l'îlot de commercialité où se situent les locaux constituerait un centre de gravité du bourg de [Localité 4] compte-tenu de l'existence de nombreuses agences bancaires au sein de la ville de [Localité 5].
Ensuite, et faisant application du déplafonnement, il conviendra de fixer un loyer de renouvellement à la baisse sans retenir qu'il s'agit de locaux monovalents puisque ceux-ci sont à usage de bureaux mais que l'objet commercial pourrait parfaitement être modifié sans porter atteinte à la structure de l'immeuble.
Outre que la décision attaquée comporte une erreur de calcul qui aboutit à un loyer de
10 985,92 € et non 10'939,34 € hors taxes et hors charges, il doit être procédé à une pondération des surfaces des locaux au regard de l'activité car dans le cadre d'une agence bancaire, les bureaux sont considérés, non comme du bureau tertiaire mais comme du bureau-boutique puisqu'ils accueillent à la fois du public et servent à l'activité bancaire. En effet, les locaux de banque ont besoin d'une vitrine pour assurer la chalandise contrairement à des bureaux tertiaires.
Dès lors et faisant application de la méthode de pondération des bureaux- boutiques, en application de la charte de l'expertise en évaluation immobilière, la surface utile est de 74,04 m² à pondérer suivant qu'ils sont leur usage en zone 1 ou 2 : ainsi, contrairement au calcul de l'expert, il convient de pondérer :
- le bureau en fond d'agence car il est sans fenêtre et doit bénéficier d'un coefficient de 0,9, alors qu'il est proposé une pondération en zone 2,
- le hall du public dans sa totalité, puisque seule une part est premier jour, avec un coefficient de 0,9,
- idem pour le bureau numéro 5 qui donne sur deux zones,
- idem pour la salle des coffres et les sanitaires, et pour ces derniers avec un coefficient de pondération de 0,3,
ce qui aboutit au total à une surface pondérée de 58,19 m².
Le prix unitaire du loyer ne saurait être de 154,275 €/m² pondéré car, le premier juge a établi une moyenne arithmétique des références alors qu'il doit y avoir un rapprochement avec des éléments de comparaison analysée un à un. Dès lors, et en reprenant les références citées par l'expert à savoir un opticien situé dans la zone commerciale Leclerc pour 138 €/m² pondéré, un second opticien situé [Adresse 4] à [Localité 4] pour 135 €/m² pondéré et un coiffeur [Adresse 5] à [Localité 4] pour 140 €/m² pondéré, il est proposé une valeur de 150 €/m² pondéré qui devra en outre subir les correctifs suivants :
majoration de 2 % à raison de la sous-location autorisée, non contestée par la banque,
majoration de 10 % à raison d'une communication avec le local adjacent, partiellement contestée par la banque, qui soutient que la stratégie commerciale de la banque ne saurait être prise en compte dans la détermination de la valeur locative du bail et qui propose en regard, un correctif de majoration ramené à + 7 %.
mais ne saurait subir une majoration de 5 % à raison des caractéristiques des locaux qui ne se justifient nullement, la banque rappelant qu'il appartient au preneur d'effectuer des travaux y compris d'embellissement.
Majoration de 5 % pour accession en fin de jouissance.
Dès lors, après application des correctifs la valeur locative ressort à 9077,64 € hors-taxes par an arrondie à la somme de 9080 € hors-taxes par an.
La banque sollicite en outre la condamnation du bailleur à lui régler une somme de 400€ au titre de ses frais d'avocat ainsi notamment que les dépens qui comprendront les frais d'expertise de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture est en date du 28 janvier 2026 et l'affaire était appelée à l'audience du 4 février 2026, date à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré et l'arrêt était mis à disposition des parties le 13 mars 2026.
DISCUSSION :
Sur la qualification des locaux bancaires :
Au terme des dispositions de l'article R145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.
Or, seuls peuvent être considérés comme monovalents les locaux aménagés de manière spécifique et pour lesquels de très importants travaux seraient nécessaires pour permettre leur changement de destination.
En l'espèce, le bail authentique en date du 4 décembre 2008 entre M. [M] [B] et la SA Société Générale porte sur 'un local à usage commercial' d'une superficie de
76 m² (page 2 du bail pièce 1 intimée) et consacré à une activité de 'commerce et de banque, assurance, produits financiers et toutes activités liées à son objet social, à l'exclusion de tout autre même temporairement' (p.5 du même bail).
Outre que le bail ne contient aucune clause de destination contractuelle, la sous-location partielle ou totale et la cession du droit au bail est autorisée avec l'accord du bailleur.
Encore, une disposition permet à la SA Société Générale locataire de procéder à toutes les transformations rendues nécessaires par son activité, sous la seule obligation d'obtenir l'autorisation du syndic de copropriété et d'un architecte ; plus loin le contrat dispose encore que le preneur pourra faire tous travaux de percement de murs ou de cloisons, de changement de distribution sous la réserve qu'ils ne touchent pas à la structure des locaux ou au gros oeuvre, ni aux parties communes.
Or, il apparaît qu'en l'espèce, l'agence a procédé au percement d'un mur pour adjoindre à ces locaux commerciaux ( lot n°15 de copropriété) un second espace commercial, après l'acquisition du lot voisin.
Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que les locaux ainsi mis à disposition permettaient la sous location et la possibilité d'exercice dans les locaux d'une activité autre que celle d'agence bancaire.
Il a par ailleurs été considéré que les agences bancaires sauf les cas spécifiques de locaux bénéficiant d'agencements très spécifiques comme des salles des coffres voire des chambres fortes avec chemin de ronde ne constituent pas des locaux monovalents ( voir notamment CA Versailles, 11 juin 1998 n°1998-0486672, même cour 12e ch., 5 juin 2018, n° 17-03109 : JurisData n° 2018-009757, CA Paris 16ème ch, 18 février 2001 Juris-Data n°2001-138865 ).
En conséquence et comme le propose l'expert [K] [H] il doit être fait application des dispositions de l'article R 145-11 du même code qui permet le déplafonnement des loyers et la détermination de leur prix par leur valeur locative dans le cadre des locaux à usage exclusif de bureaux ou bureaux-boutiques et non de locaux monovalents.
Sur les coefficients de pondération:
L'expert M. [K] [H] se réfère à la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière dans sa version de novembre 2025. Si dans ses dires à expert et oralement et à hauteur de cour, la banque intimée soutient qu'il aurait dû appliquer la charte en vigueur au jour du renouvellement, (CEEI Version 5, de mars 2017), il ne ressort aucunement de ses écritures, sur lesquelles la cour est seule tenue de statuer, qu'elle entendait soutenir l'inapplicabilité de cette charte au demeurant indicative. Bien au contraire, la Société Générale s'appuie sur les éléments de cette Charte pour soutenir les diminutions de valeurs tant sur les coefficients de pondération que sur les correctifs.
La surface utile brute est égale à la surface de plancher de la construction (SDP) déduction faite des:
' éléments structuraux : poteaux, murs extérieurs, refends',
' circulations verticales : les parties non déduites dans le cadre de la SDP.
La surface utile brute peut se décomposer en trois éléments principaux :
' circulations horizontales,
' locaux à caractère social et sanitaire,
' surfaces effectivement réservées aux postes de travail (bureaux, ateliers, laboratoires, etc.).
Les locaux techniques ne sont donc pas comptabilisés puisqu'ils ont été exclus dans le calcul de la SDP.
En l'espèce et sans qu'il n'y ait lieu à discussion sur ce point les SUB sont les suivantes, telles que retenues par l'expert :
locaux
surface utile bute en m²
espace libre service
7,38 m²
hall public
21,89 m²
bureau 5
9,95 m²
bureau 1
15,26 m²
salle des coffres
11,58 m²
sanitaires
7,98 m²
total
74,04 m²
Les différents coefficients de pondération sont conformes à des zones de bureaux tertiaires auquels répond l'activité bancaire qui nécessite une surface de vitrine suffisante pour appeler le chaland présenter globalement ses produits, d'un ou plusieurs distributeurs de billets qui sont autant de moyens d'attirer une potentielle clientèle et d'accueillir l'ensemble de celle-ci en second rideau dans ses bureaux ou dans des espaces dédiés, plus confidentiels.
La zone 1, que l'on doit reprendre d'une profondeur de 5 m à partir de la vitrine, de la façade ou du DAB, telle que retenue par l'expert est donc justifiée. Elle s'appuie et est parfaitement conforme en outre aux éléments proposés par la Charte de l'Expert en Evaluation Immobilière qui propose les pondérations suivantes :
Boutique (jusqu'à 600 mètres-carrés utiles) Rez-de-chaussée
Coefficient de pondération
Zone d'angle (triangle isocèle de 5 m x 5 m)(selon l'effet vitrine)
1,10 à 1,30
1ère zone de vente de 5 m de profondeur à compter de la vitrine
1,00
2ème zone de vente de 5 m de profondeur (entre 5 m et 10 m de la vitrine)
0,80 à 1,00
3ème zone de vente de 10 m de profondeur (entre 10 m
et 20 m de profondeur)
0,40 à 0,60
4e zone de vente de 10 m de profondeur (au-delà de 20 m)
0,25 à 0,35
Annexes diverses (réserves, locaux sociaux et techniques)
0,10 à 0,40
L'espace libre service de 7,38m² :
Il se situe au droit de la vitrine est directement accessible depuis l'entrée et ne doit subir aucune pondération. Cet élément n'est pas contesté par les deux parties.
Le hall public de 21,89 m² :
La Société Générale soutient que la pondération doit être utilitaire et non immobilière ; elle ne se fonde plus, dès lors, sur la distribution des locaux depuis la vitrine mais sur une autre méthode de calcul qui n'est pas celle habituellement retenue pour la pondération des surfaces, mais qui peut permettre de fixer au plus près du cas d'espèce la valeur de ces locaux.
En l'espèce, il résulte de la distribution des locaux de taille modeste, comme le montre le plan des locaux en page 11 du rapport, que la partie vitrine donne aussi accès à ce hall dénommé Espace Public sur le plan dans la mesure où il permet à la clientèle à la fois de patienter dans l'attente d'une réception par un commercial ou un agent bancaire et d'y effectuer les opérations simples de dépôts, de retraits, de virements bancaires.
Le morcellement de cette zone en appliquant des pondérations différentes apparaît totalement artificiel, en ce que celle-ci est unique, permet de disposer des présentoirs d'offres et de produits bancaires ou d'assurance et d'y effectuer des opérations et, de plus, constitue une zone d'attente temporaire. Dès lors, il ne saurait y avoir une distinction au sein de cette zone entre deux surfaces distinctes l'une de 9,10m² et l'autre de 12,79m² sans porter atteinte à la notion même d'unicité du lieu à la fois par sa configuration et sa destination, comme le retient elle-même, la Société Générale.
En effet, les locaux sont conçus pour accueillir la clientèle et par les usages de bureaux, destinés à permettre un dialogue commercial assurant une certaine confidentialité au sein de bureaux qui sont autant de lieux de vente des produits financiers.
Comme proposé par l'expert, même si une partie de ce hall (12,79 m²) se situe en zone 2, c'est à dire au délà des 5m de la vitrine, ce hall n'en constitue pas moins un seul et unique espace.
En conséquence il convient de ne pas pondérer cette surface.
le bureau 1 (sur le plan) dénommé bureau 5 par l'expert et l'intimée, de 15,26 m²:
La Société Générale soutient encore que ce bureau situé en fond d'agence, au delà des 5m de la vitrine doit faire l'objet d'une pondération liée à l'absence de fenêtres: l'expert ne retient pas cette pondération en se basant sur la notion de commercialité qui au cas d'espèce ne décline pas au delà des 5m de vitrine car tous les bureaux ont vocation à recevoir de la clientèle. Comme indiqué plus haut, si ce bureau se situe en fond d'agence, dépourvu de fenêtres, cet élément est indifférent pour les opérations à y réaliser. D'ailleurs, la banque n'a pas considéré que cet espace ne pouvait pas constituer un local de bureaux et au contraire l'a aménagé pour l'accueil des PMR, comme cela résulte du plan des lieux (page 11 du rapport de l'expert), démontrant ainsi que ce local avait vocation à y recevoir tout public.
Dès lors, là encore il n'y aura lieu à pondération de cette surface unique en deux zones.
le bureau 5 (sur le plan) dénommé bureau 1 par l'expert et l'intimée d'une surface de 9,95 m² :
Là encore la banque soutient qu'il doit être appliqué un coefficient de pondération de 0,9 en ce qu'il donne sur la zone 2. S'il n'est pas directement accessible depuis l'espace libre service et se situe effectivement au droit de la zone 'hall public', il n'en demeure pas moins qu'il y est immédiatement contigue et dispose d'une fenêtre. La Société Générale n'apporte cependant aucun élément objectif à l'appui de sa demande de pondération et il ne saurait être considéré, que ce bureau subirait une perte de commercialité par sa seule situation, alors que comme elle le soutient dans ses écritures, la notion utilitaire des bureaux montre que quel que soit leur distribution au droit de la vitrine iou de la façade, il n'y a pas de perte de commercialité pour la vente des produits bancaires, suivant que ces opérations s'effectuent dans l'un ou l'autre des bureaux, les ventes de produits et opérations pouvant s'effectuer de manière indistincte dans tous ces espaces commerciaux.
Il n'y aura donc lieu à pondération de cette surface.
la salle des coffres :
Tant le bailleur que le preneur sur ce point s'accordent à pondérer la salle des coffres non accessible au public d'un coefficient de pondération de 0,4%
les sanitaires :
D'une surface de 7,98 m² pour satisfaire aux dispositions relatives à l'accueil du public à mobilité réduite, ils doivent être pondérés à 0,40 % comme proposé par l'expert et repris conjointement tant par le propriétaire des lieux que par la société locataire.
Au total, les locaux doivent ainsi être pondérés :
locaux
surface utile brute en m²
Coefficient de pondération
Surface utile pondérée en m²
espace libre service
7,38 m²
1
7,38
hall public
21,89 m²
1
21,89
zone 1
(1) 9,10 m²
zone 2
(1) 12,79 m²
bureau 1 du plan (5 selon les parties)
9,95 m²
1
9,95
zone 1
(1) 4,91m²
zone 2
(1) 5 m²
bureau 5 du plan (1 selon les parties) en zone 2
15,26 m²
(1)
15,26
salle des coffres
11,58 m²
0,40
4,63
sanitaires
7,98 m²
0,40
3,19
Total
74,04 m²
62,30 m²
Sur la détermination du prix au m² :
A juste titre, l'expert n'a pas tenu compte du fait que l'agence bancaire avait doublé sa surface par l'acquisition du local contigu qui dispose aussi d'une surface vitrée. Il reprend par contre que ce local commercial se situe au centre de l'agglomération de [Localité 4] sur une place qui a fait l'objet d'une réfection par la Mairie en 2020, à proximité de l'hôtel de ville, avec un bail consenti aux conditions ordinaires et de droit et la taxe foncière n'étant pas récupérable auprès du preneur.
Le local commercial dispose d'un accès direct sur la place de la Mairie, est en bon état d'équipement, adapté à l'activité bancaire, au sein d'un ilôt de commercialité compte-tenu de l'étendue de la commune et du fait qu'elle s'étend sur différentes zones aux potentialités commerciales bien différentes.
Les locaux sont situés à proximité d'autres agences bancaires concurrentes qui sont fixées aussi sur cette [Adresse 6] (Caisse d'Epargne et Crédit Agricole). Il ne peut cependant être tenu compte des éléments retenus postérieurement à la date du renouvellement par l'expert.
Se basant sur les prix des activités voisines ou concurrentes du local visé, l'expert retient encore que pour des loyers de locaux à vocation tertiaire à partir cependant de valeurs récentes, pour les premiers la fourchette varie entre 175 €/m² et 186 €/m² et propose une valeur de 180 €/m².
La Société Générale sollicite à bon droit que soient écartées les valeurs de référence pour des baux commerciaux conclus postérieurement à la date de renouvellement mais ne s'explique pas sur le rejet de la valeur de comparaison par rapprochement d'un bail sur des locaux bancaires au [Adresse 7] à [Localité 5], fixé à 186 €m² taxe foncière répercutée sur le preneur, autrement que par une situation dans la localité voisine.
En l'espèce, l'expert n'apporte que peu d'éléments de comparaison sur la commune de [Localité 4] où il a déjà été indiqué que les facteurs de commercialité étaient très variables au regard de l'étendue de la commune et de l'existence de plusieurs zones commerciales d'importance totalement différente. Il n'en pas va pas de même avec le [Adresse 7] qui se situe certes à [Localité 5], mais constitue une agence bancaire, dans une zone de chalandise éloignée du coeur de ville de [Localité 5], assez similaire à ce que connaît la [Adresse 6] à [Localité 4] où est située l'agence de la Société Générale.
On ne saurait retenir comme élément de comparaison identique deux commerces d'opticiens comme le soutient la Société Générale, sauf à considérer que les produits bancaires sont comparables à des achats parfois d'impulsion liés à la mode et au demeurant pour l'un situé dans une zone commerciale rendue attractive autour d'un grande surface commerciale, ou encore d'un coiffeur.
Il y a donc lieu de retenir une valeur ramenée à 180 €/m² pour tenir compte de la différence d'attractivité.
Ensuite, l'expert applique des correctifs qui sont partiellement contestés par la banque.
Les correctifs :
L'aménagement des locaux a été estimé à +5% par l'expert qui retient une particulière efficience des locaux qui au demeurant sont en meilleur état que l'état standard et correspondent à des locaux de qualité supérieure.
Au sens de l'article R 145-8 du code de commerce, au contraire d'une restriction à la jouissance des lieux, le preneur dispose contractuellement de la possibilité de les aménager à sa guise, sauf à en référer au syndic et à un architecte et à ne pas toucher aux murs porteurs ;
En outre, l'ensemble du local est de plain pied, permettant une accessibilité de l'ensemble du plateau commercial aux personnes à mobilité réduite depuis une place importante de la ville de [Localité 4], en proximité immédiate de l'hôtel de ville, au sein d'un petit collectif correctement aménagé, sans passage par des parties communes.
Enfin, il doit être noté que les parties avaient contractuellement décidé que les impôts fonciers ne seraient pas récupérables sur le preneur, lui faisant ainsi bénéficier d'un réel avantage financier.
C'est donc à bon droit qu'il a été retenu un tel correctif.
Ensuite, la communication avec les locaux contigus et le percement avec la cellule voisine comme l'a réalisé la Société Générale, en adjoignant à ce local, une autre cellule commerciale dont elle avait fait l'acquisition et en ouvrant ainsi un accès entre les deux unités, est de nature à valoriser de manière conséquente le bail commercial. Le taux retenu par l'expert de 10 % est particulièrement justifié par cet élément très important qui permet une redistribution des fonctions de certains locaux et en particuliers de ceux auxquels la clientèle n'a pas accès, qui rejaillit sur l'aménagement de la salle forte qui avait bénéficié d'une pondération de surface commerciale.
La Société Générale convient d'ailleurs de tenir compte de ce correctif dont elle propose cependant un taux de 7% sans apporter d'autre élément que le décalage de façades entre les deux bâtiments (2m), alors même que la cellule suivante non concernée par la présente action propose aussi une surface vitrée et permet d'identifier visuellement la banque sur l'ensemble immobilier ainsi créé.
L'expert retient encore que bien que postérieurement à la date du renouvellement du bail, l'agence de [Localité 2] située à 10 km a informé ses clients de la fermeture de leur agence et de sa fusion avec celle de [Localité 4]. Si cet élément est bien postérieur à la date du renouvellement, il n'en demeure pas moins qu'il met en évidence la stratégie de la banque qui regroupe ses sites et en l'espèce, les locaux parfaitement adaptés par la communications entre deux cellules commerciales qui constitue encore un élément positif.
Il s'en déduit que le correctif de +10% tel que retenu par l'expert doit être repris et appliqué.
La majoration pour sous location de 3 % (et non de 2% comme indiqué en page 18 des conclusions de l'intimée) est contestée par la Société Générale, alors même que cet élément est objectif et conforme aux pratiques et usages habituels. Il ouvre au profit du preneur une possibilité de cession, alors même que le marché bancaire depuis 2017 est en pleine restructuration, les agences bancaires se regroupant, sous l'effet de la digitalisation et de la concurrence des offres en lignes. Cette majoration doit être retenue comme proposée par l'expert.
L'accession en fin de bail, les deux parties s'accordent sur cette moins value de 5%.
Au total il doit être appliqué un correctif global de +13% sur la valeur locative pondérée, c'est à dire 11.214 € +13% = 12.671 € arrondi à 12.670 € divisé par la surface pondérée de 62,30 m² soit 203,37 €/m².
En conséquence le prix révisé du loyer doit être fixé à 12.670 € HT et HC / an soit 1.055,83€/mois et ce à compter du 1er juillet 2020.
Le montant dû par la banque portera intérêts au taux légal pour la période courant du 1er juillet 2020 au 1er avril 2026 en deniers ou quittances valables, et avec application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
Sur les frais irrépétibles :
Il n'est pas inéquitable d'accorder au bailleur le remboursement de ses frais irrépétibles à hauteur de 3.000 €, car si en première instance, alors que le loyer était de 21.993,60€ annuel, il avait proposé de ramener et de faire fixer le prix du loyer à hauteur de 17.000 € HT et HC, et a procédé en exécution du jugement attaqué au remboursement à la Société Générale des trop perçus de loyers du 1er juillet 2020 au 30 novembre 2023, soit environ 15.000 €.
Il est par ailleurs particulièrement équitable de ne pas accueillir la demande de la Banque au titre de ses frais irrépétibles, le montant du loyer révisé lui étant déjà extrêmement favorable, puisqu'aboutissant ainsi à une diminution du montant du loyer de près de 40 %.
Sur les dépens :
Les dépens comprennent les frais de la mesure d'instruction qui a été prescrite à hauteur d'appel. Il convient d'en faire masse et de dire qu'ils seront partagés par moitié entre l'appelante et l'intimé.
PAR CES MOTIFS
La cour,
- Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau du seul chef infirmé,
- Fixe le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 entre M. [M] [B] et la SA Société Générale portant sur le [Adresse 3] à [Localité 4], au montant annuel de 12.670 € / an hors taxes et hors charges à compter de cette date.
- Condamne la SA Société Générale à payer à M. [M] [B] les arriérés de loyers pour la période courant du 1er juillet 2020 au 1er avril 2026 en deniers ou quittance avec intérêts au taux légal et application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
Y ajoutant ,
- Condamne la SA Société Générale à payer à M. [M] [B] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- Fait masse des dépens et dit qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties et comprendront le coût de la mesure d'expertise.
L'arrêt a été signé par A. TESSIER-FLOHIC, Président, et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
V. SERGEANT A. TESSIER-FLOHIC
COPIE OFFICIEUSE
COPIE EXÉCUTOIRE
à :
- SELARL ALCIAT-JURIS
- Me Vincent FONTENILLE
EXPÉDITION TJ
LE : 13 MARS 2026
COUR D'APPEL DE BOURGES
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU 13 MARS 2026
N° RG 23/01151 - N° Portalis DBVD-V-B7H-DTKJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 16 Novembre 2023
PARTIES EN CAUSE :
I - M. [M] [B]
né le 26 Avril 1957 à [Localité 1] (Italie)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté et plaidant par Me Philippe THIAULT de la SELARL ALCIAT-JURIS, avocat au barreau de BOURGES
timbre fiscal acquitté
APPELANT suivant déclaration du 05/12/2023
INCIDEMMENT INTIMÉ
II - S.A. SOCIETE GENERALE agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:
[Adresse 2]
[Localité 3]
N° SIRET : 552 120 222
Représentée par Me Vincent FONTENILLE, avocat au barreau de BOURGES
Plaidant par Maître DARRIEUX de l'ASSOCIATION AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
timbre fiscal acquitté
INTIMÉE
INCIDEMMENT APPELANTE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Février 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. TESSIER-FLOHIC, Président chargé du rapport.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Alain TESSIER-FLOHIC Président de chambre
M. Richard PERINETTI Conseiller
Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère
***************
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT
***************
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
**************
EXPOSÉ DU LITIGE
La Société Générale a pris à bail suivant acte authentique du 4 décembre 2008 un local commercial à usage de bureaux situé commune de [Localité 4] [Adresse 3] d'une surface de 76 m² pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2008 moyennant un loyer annuel de 20'986 € payable mensuellement.
Par tacite reconduction, le bail s'est poursuivi à compter du 1er décembre 2017 et, la Société Générale suivant exploit d'huissier du 4 juin 2020 a présenté une demande de renouvellement à compter du 1er juillet 2020 proposant un déplafonnement du loyer annuel principal pour le ramener à la somme de 9000 €.
Par acte extrajudiciaire du 3 juillet 2020, le bailleur donnait son accord de principe au renouvellement mais aux mêmes charges et conditions que le bail expiré c'est-à-dire pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2020 moyennant un loyer de 21'993 € hors-taxes.
La Société Générale notifiait par acte huissier du 29 juin 2022 le mémoire préalable en fixation de loyer du bail renouvelé sollicitant qu'il soit désormais fixé à la somme de 8120€ hors-taxes à compter du 1er juillet 2020 et, devant le mémoire de refus du bailleur, [M] [B], la Société Générale saisissait le juge des loyers le 27 avril 2023.
Par jugement en date du 16 novembre 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bourges fixait le loyer du bail renouvelé à la somme de 10'939,34 € hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2020, précisant que le trop payé par le preneur porterait intérêts au taux légal à compter de cette date avec anatocisme en application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil et condamnait le bailleur [M] [B] aux entiers dépens de la procédure, sans faire droit aux demandes présentées au titre de leurs frais irrépétibles.
Le tribunal retenait que s'agissant de locaux commerciaux à usage exclusif de bureaux, l'expert amiable avait pondéré la surface des locaux ramenant ainsi la surface totale à 71,21 m² sans avoir visité l'intérieur des locaux, et tenant compte d'une autorisation de sous-location qui justifiait une majoration de 2 % ; tenant compte des avis de comparaison obtenus par l'expert amiable sur des loyers de boutiques dans le secteur de la zone commerciale de chalandise et sans qu'il soit besoin de recourir à une expertise judiciaire, était ainsi retenu un prix moyen de 137,50 €/m² majoré de 2% et de 10 % fixant ainsi la valeur locative annuelle à 10'939,34 € hors taxes et hors charges.
Monsieur [M] [B] interjetait appel de cette décision par déclaration du 5 décembre 2023.
Par ordonnance de référé du 9 avril 2024, saisi en arrêt d'exécution provisoire, à la diligence de Monsieur [M] [B], le Premier Président, déclarait la demande irrecevable et condamnait l'appelant à régler à la Société Générale une indemnité de 1000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur incident dans le cadre de l'appel au fond, était sollicitée l'organisation d'une mesure d'expertise à laquelle il était fait droit par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 20 novembre 2024. Monsieur [T] [R] était désigné ; cependant il déclinait sa désignation et il était remplacé par Monsieur [K] [H] qui déposait son rapport le 18 novembre 2025. Aux termes de son expertise il proposait de fixer la valeur locative annuelle à la somme de 12'670€.
Suivant conclusions n°3, du 26 janvier 2026, Monsieur [M] [B] demandait à la cour d'infirmer le jugement et de fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 12'670 € hors taxes et hors charges conformément aux conclusions de l'expert judiciaire [K] [H]. Il demandait en outre de condamner la Société Générale à lui régler au titre des arriérés de loyers pour la période du 1er juillet 2020 au 1er juillet 2026, la somme de 12'114,62 € en deniers et quittances valables, majorée des intérêts au taux légal eux-mêmes producteurs d'intérêts en application de l'article 1343-2 du Code civil et de débouter la Société Générale de son appel incident notamment en ce qu'il tend à faire fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 9080 € hors-taxes par an. Il réclamait aussi l'octroi d'une somme de 5000€ au titre de ses frais irrépétibles et la condamnation de la banque aux entiers dépens qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire.
À l'appui de son appel, il soutenait que les locaux commerciaux objet du contrat, sont à usage exclusif de bureaux, activité de commerce de banque assurance et produits financiers à l'exclusion de tout autre usage. Dès lors, ces locaux sont déplafonnés en application de l'article R 145-11 du code de commerce.
Retenant la méthode employée par l'expert, en ce qu'elle s'applique strictement aux textes visés, qu'elle s'inscrit dans la jurisprudence relative aux agences bancaires et qu'elle répond aux dires des parties, le bailleur soutient qu'il s'agit de locaux monovalents, d'une surface pondérée de 62,30 m² et non, comme en matière de bureaux-boutiques permettant une pondération de 0,9 pour les zones 2, et, pour les sanitaires d'une pondération de 0,3, qui aurait pour effet d'aboutir à une surface pondérée de 58,19 m².
En outre, la configuration immobilière permet à la fois la réception de la clientèle et, à une vocation de bureaux, ce qui entraîne une confusion dans la notion d'immobilier et d'utilité. Aucun coefficient dégressif pour commercialité déclinante ne peut être appliqué, la spécificité d'une activité bancaire au regard de l'attractivité de ces locaux ne saurait être comparée à une boutique traditionnelle.
Dès lors, et sur la base d'une surface pondérée de 62,30 m² le prix de 180 €/m² devait être retenu comme étant conforme à des locaux équivalents dont la valeur varie entre 93,90 € et 218,99 €/m² pondéré. Le bailleur entendait donc que le rapport de l'expert soit repris et sur cette valeur, qui tient compte de la présence de concurrents d'une synergie avec la poste et l'hôtel de ville, d'un bon emplacement pour l'activité bancaire mais aussi d'une parfaite adéquation des locaux à l'activité et d'une facilité de stationnement couplée à une absence de clause exorbitante, puisque la taxe foncière reste supportée par le bailleur.
En outre, il soutenait que l'expert retenait à juste titre des correctifs de majorations :
- de +5 % au regard des aménagements des prestations de qualité supérieure,
- de +10 % pour la communication avec des locaux contigus à la fois tertiaires pour l'accueil de clientèle et sécurisés,
- de +3 % pour la possible sous-location contractuelle à une éventuelle filiale,
et de -5 % de minoration pour la clause d'accession, laissant au preneur sans indemnité en fin de bail les travaux réalisés, d'ailleurs non contesté par la banque locataire.
Dès lors, le rapport de l'expert [K] [H] qui offre une analyse complète motivée et contradictoire, doit être entériné pour la valeur locative annuelle de 12'670 € hors-taxes.
Suivant conclusions n°2 d'intimée, échangées le 27 janvier 2026, la banque Société Générale, conclut à la confirmation du jugement du 16 novembre 2023 en ce qu'il a fixé un loyer à la baisse et que le trop payé doit être restitué avec intérêts au taux légal et demande de plus fort de fixer le montant du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 à une somme annuelle de 9080 € hors-taxes, avec intérêts au taux légal de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer, et anatocisme annuel en application des dispositions de l'article 1154 devenu 1343-2 du Code civil et l'allocation d'une somme de 4000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que la condamnation du bailleur en tous les dépens avec application au profit du conseil de l'intimée des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Société Générale soutient que les locaux sont loués au nord-est de [Localité 5], dans la commune de [Localité 4], vaste zone pavillonnaire de 9607 habitants en 2019. Elle conteste que l'îlot de commercialité où se situent les locaux constituerait un centre de gravité du bourg de [Localité 4] compte-tenu de l'existence de nombreuses agences bancaires au sein de la ville de [Localité 5].
Ensuite, et faisant application du déplafonnement, il conviendra de fixer un loyer de renouvellement à la baisse sans retenir qu'il s'agit de locaux monovalents puisque ceux-ci sont à usage de bureaux mais que l'objet commercial pourrait parfaitement être modifié sans porter atteinte à la structure de l'immeuble.
Outre que la décision attaquée comporte une erreur de calcul qui aboutit à un loyer de
10 985,92 € et non 10'939,34 € hors taxes et hors charges, il doit être procédé à une pondération des surfaces des locaux au regard de l'activité car dans le cadre d'une agence bancaire, les bureaux sont considérés, non comme du bureau tertiaire mais comme du bureau-boutique puisqu'ils accueillent à la fois du public et servent à l'activité bancaire. En effet, les locaux de banque ont besoin d'une vitrine pour assurer la chalandise contrairement à des bureaux tertiaires.
Dès lors et faisant application de la méthode de pondération des bureaux- boutiques, en application de la charte de l'expertise en évaluation immobilière, la surface utile est de 74,04 m² à pondérer suivant qu'ils sont leur usage en zone 1 ou 2 : ainsi, contrairement au calcul de l'expert, il convient de pondérer :
- le bureau en fond d'agence car il est sans fenêtre et doit bénéficier d'un coefficient de 0,9, alors qu'il est proposé une pondération en zone 2,
- le hall du public dans sa totalité, puisque seule une part est premier jour, avec un coefficient de 0,9,
- idem pour le bureau numéro 5 qui donne sur deux zones,
- idem pour la salle des coffres et les sanitaires, et pour ces derniers avec un coefficient de pondération de 0,3,
ce qui aboutit au total à une surface pondérée de 58,19 m².
Le prix unitaire du loyer ne saurait être de 154,275 €/m² pondéré car, le premier juge a établi une moyenne arithmétique des références alors qu'il doit y avoir un rapprochement avec des éléments de comparaison analysée un à un. Dès lors, et en reprenant les références citées par l'expert à savoir un opticien situé dans la zone commerciale Leclerc pour 138 €/m² pondéré, un second opticien situé [Adresse 4] à [Localité 4] pour 135 €/m² pondéré et un coiffeur [Adresse 5] à [Localité 4] pour 140 €/m² pondéré, il est proposé une valeur de 150 €/m² pondéré qui devra en outre subir les correctifs suivants :
majoration de 2 % à raison de la sous-location autorisée, non contestée par la banque,
majoration de 10 % à raison d'une communication avec le local adjacent, partiellement contestée par la banque, qui soutient que la stratégie commerciale de la banque ne saurait être prise en compte dans la détermination de la valeur locative du bail et qui propose en regard, un correctif de majoration ramené à + 7 %.
mais ne saurait subir une majoration de 5 % à raison des caractéristiques des locaux qui ne se justifient nullement, la banque rappelant qu'il appartient au preneur d'effectuer des travaux y compris d'embellissement.
Majoration de 5 % pour accession en fin de jouissance.
Dès lors, après application des correctifs la valeur locative ressort à 9077,64 € hors-taxes par an arrondie à la somme de 9080 € hors-taxes par an.
La banque sollicite en outre la condamnation du bailleur à lui régler une somme de 400€ au titre de ses frais d'avocat ainsi notamment que les dépens qui comprendront les frais d'expertise de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture est en date du 28 janvier 2026 et l'affaire était appelée à l'audience du 4 février 2026, date à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré et l'arrêt était mis à disposition des parties le 13 mars 2026.
DISCUSSION :
Sur la qualification des locaux bancaires :
Au terme des dispositions de l'article R145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.
Or, seuls peuvent être considérés comme monovalents les locaux aménagés de manière spécifique et pour lesquels de très importants travaux seraient nécessaires pour permettre leur changement de destination.
En l'espèce, le bail authentique en date du 4 décembre 2008 entre M. [M] [B] et la SA Société Générale porte sur 'un local à usage commercial' d'une superficie de
76 m² (page 2 du bail pièce 1 intimée) et consacré à une activité de 'commerce et de banque, assurance, produits financiers et toutes activités liées à son objet social, à l'exclusion de tout autre même temporairement' (p.5 du même bail).
Outre que le bail ne contient aucune clause de destination contractuelle, la sous-location partielle ou totale et la cession du droit au bail est autorisée avec l'accord du bailleur.
Encore, une disposition permet à la SA Société Générale locataire de procéder à toutes les transformations rendues nécessaires par son activité, sous la seule obligation d'obtenir l'autorisation du syndic de copropriété et d'un architecte ; plus loin le contrat dispose encore que le preneur pourra faire tous travaux de percement de murs ou de cloisons, de changement de distribution sous la réserve qu'ils ne touchent pas à la structure des locaux ou au gros oeuvre, ni aux parties communes.
Or, il apparaît qu'en l'espèce, l'agence a procédé au percement d'un mur pour adjoindre à ces locaux commerciaux ( lot n°15 de copropriété) un second espace commercial, après l'acquisition du lot voisin.
Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que les locaux ainsi mis à disposition permettaient la sous location et la possibilité d'exercice dans les locaux d'une activité autre que celle d'agence bancaire.
Il a par ailleurs été considéré que les agences bancaires sauf les cas spécifiques de locaux bénéficiant d'agencements très spécifiques comme des salles des coffres voire des chambres fortes avec chemin de ronde ne constituent pas des locaux monovalents ( voir notamment CA Versailles, 11 juin 1998 n°1998-0486672, même cour 12e ch., 5 juin 2018, n° 17-03109 : JurisData n° 2018-009757, CA Paris 16ème ch, 18 février 2001 Juris-Data n°2001-138865 ).
En conséquence et comme le propose l'expert [K] [H] il doit être fait application des dispositions de l'article R 145-11 du même code qui permet le déplafonnement des loyers et la détermination de leur prix par leur valeur locative dans le cadre des locaux à usage exclusif de bureaux ou bureaux-boutiques et non de locaux monovalents.
Sur les coefficients de pondération:
L'expert M. [K] [H] se réfère à la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière dans sa version de novembre 2025. Si dans ses dires à expert et oralement et à hauteur de cour, la banque intimée soutient qu'il aurait dû appliquer la charte en vigueur au jour du renouvellement, (CEEI Version 5, de mars 2017), il ne ressort aucunement de ses écritures, sur lesquelles la cour est seule tenue de statuer, qu'elle entendait soutenir l'inapplicabilité de cette charte au demeurant indicative. Bien au contraire, la Société Générale s'appuie sur les éléments de cette Charte pour soutenir les diminutions de valeurs tant sur les coefficients de pondération que sur les correctifs.
La surface utile brute est égale à la surface de plancher de la construction (SDP) déduction faite des:
' éléments structuraux : poteaux, murs extérieurs, refends',
' circulations verticales : les parties non déduites dans le cadre de la SDP.
La surface utile brute peut se décomposer en trois éléments principaux :
' circulations horizontales,
' locaux à caractère social et sanitaire,
' surfaces effectivement réservées aux postes de travail (bureaux, ateliers, laboratoires, etc.).
Les locaux techniques ne sont donc pas comptabilisés puisqu'ils ont été exclus dans le calcul de la SDP.
En l'espèce et sans qu'il n'y ait lieu à discussion sur ce point les SUB sont les suivantes, telles que retenues par l'expert :
locaux
surface utile bute en m²
espace libre service
7,38 m²
hall public
21,89 m²
bureau 5
9,95 m²
bureau 1
15,26 m²
salle des coffres
11,58 m²
sanitaires
7,98 m²
total
74,04 m²
Les différents coefficients de pondération sont conformes à des zones de bureaux tertiaires auquels répond l'activité bancaire qui nécessite une surface de vitrine suffisante pour appeler le chaland présenter globalement ses produits, d'un ou plusieurs distributeurs de billets qui sont autant de moyens d'attirer une potentielle clientèle et d'accueillir l'ensemble de celle-ci en second rideau dans ses bureaux ou dans des espaces dédiés, plus confidentiels.
La zone 1, que l'on doit reprendre d'une profondeur de 5 m à partir de la vitrine, de la façade ou du DAB, telle que retenue par l'expert est donc justifiée. Elle s'appuie et est parfaitement conforme en outre aux éléments proposés par la Charte de l'Expert en Evaluation Immobilière qui propose les pondérations suivantes :
Boutique (jusqu'à 600 mètres-carrés utiles) Rez-de-chaussée
Coefficient de pondération
Zone d'angle (triangle isocèle de 5 m x 5 m)(selon l'effet vitrine)
1,10 à 1,30
1ère zone de vente de 5 m de profondeur à compter de la vitrine
1,00
2ème zone de vente de 5 m de profondeur (entre 5 m et 10 m de la vitrine)
0,80 à 1,00
3ème zone de vente de 10 m de profondeur (entre 10 m
et 20 m de profondeur)
0,40 à 0,60
4e zone de vente de 10 m de profondeur (au-delà de 20 m)
0,25 à 0,35
Annexes diverses (réserves, locaux sociaux et techniques)
0,10 à 0,40
L'espace libre service de 7,38m² :
Il se situe au droit de la vitrine est directement accessible depuis l'entrée et ne doit subir aucune pondération. Cet élément n'est pas contesté par les deux parties.
Le hall public de 21,89 m² :
La Société Générale soutient que la pondération doit être utilitaire et non immobilière ; elle ne se fonde plus, dès lors, sur la distribution des locaux depuis la vitrine mais sur une autre méthode de calcul qui n'est pas celle habituellement retenue pour la pondération des surfaces, mais qui peut permettre de fixer au plus près du cas d'espèce la valeur de ces locaux.
En l'espèce, il résulte de la distribution des locaux de taille modeste, comme le montre le plan des locaux en page 11 du rapport, que la partie vitrine donne aussi accès à ce hall dénommé Espace Public sur le plan dans la mesure où il permet à la clientèle à la fois de patienter dans l'attente d'une réception par un commercial ou un agent bancaire et d'y effectuer les opérations simples de dépôts, de retraits, de virements bancaires.
Le morcellement de cette zone en appliquant des pondérations différentes apparaît totalement artificiel, en ce que celle-ci est unique, permet de disposer des présentoirs d'offres et de produits bancaires ou d'assurance et d'y effectuer des opérations et, de plus, constitue une zone d'attente temporaire. Dès lors, il ne saurait y avoir une distinction au sein de cette zone entre deux surfaces distinctes l'une de 9,10m² et l'autre de 12,79m² sans porter atteinte à la notion même d'unicité du lieu à la fois par sa configuration et sa destination, comme le retient elle-même, la Société Générale.
En effet, les locaux sont conçus pour accueillir la clientèle et par les usages de bureaux, destinés à permettre un dialogue commercial assurant une certaine confidentialité au sein de bureaux qui sont autant de lieux de vente des produits financiers.
Comme proposé par l'expert, même si une partie de ce hall (12,79 m²) se situe en zone 2, c'est à dire au délà des 5m de la vitrine, ce hall n'en constitue pas moins un seul et unique espace.
En conséquence il convient de ne pas pondérer cette surface.
le bureau 1 (sur le plan) dénommé bureau 5 par l'expert et l'intimée, de 15,26 m²:
La Société Générale soutient encore que ce bureau situé en fond d'agence, au delà des 5m de la vitrine doit faire l'objet d'une pondération liée à l'absence de fenêtres: l'expert ne retient pas cette pondération en se basant sur la notion de commercialité qui au cas d'espèce ne décline pas au delà des 5m de vitrine car tous les bureaux ont vocation à recevoir de la clientèle. Comme indiqué plus haut, si ce bureau se situe en fond d'agence, dépourvu de fenêtres, cet élément est indifférent pour les opérations à y réaliser. D'ailleurs, la banque n'a pas considéré que cet espace ne pouvait pas constituer un local de bureaux et au contraire l'a aménagé pour l'accueil des PMR, comme cela résulte du plan des lieux (page 11 du rapport de l'expert), démontrant ainsi que ce local avait vocation à y recevoir tout public.
Dès lors, là encore il n'y aura lieu à pondération de cette surface unique en deux zones.
le bureau 5 (sur le plan) dénommé bureau 1 par l'expert et l'intimée d'une surface de 9,95 m² :
Là encore la banque soutient qu'il doit être appliqué un coefficient de pondération de 0,9 en ce qu'il donne sur la zone 2. S'il n'est pas directement accessible depuis l'espace libre service et se situe effectivement au droit de la zone 'hall public', il n'en demeure pas moins qu'il y est immédiatement contigue et dispose d'une fenêtre. La Société Générale n'apporte cependant aucun élément objectif à l'appui de sa demande de pondération et il ne saurait être considéré, que ce bureau subirait une perte de commercialité par sa seule situation, alors que comme elle le soutient dans ses écritures, la notion utilitaire des bureaux montre que quel que soit leur distribution au droit de la vitrine iou de la façade, il n'y a pas de perte de commercialité pour la vente des produits bancaires, suivant que ces opérations s'effectuent dans l'un ou l'autre des bureaux, les ventes de produits et opérations pouvant s'effectuer de manière indistincte dans tous ces espaces commerciaux.
Il n'y aura donc lieu à pondération de cette surface.
la salle des coffres :
Tant le bailleur que le preneur sur ce point s'accordent à pondérer la salle des coffres non accessible au public d'un coefficient de pondération de 0,4%
les sanitaires :
D'une surface de 7,98 m² pour satisfaire aux dispositions relatives à l'accueil du public à mobilité réduite, ils doivent être pondérés à 0,40 % comme proposé par l'expert et repris conjointement tant par le propriétaire des lieux que par la société locataire.
Au total, les locaux doivent ainsi être pondérés :
locaux
surface utile brute en m²
Coefficient de pondération
Surface utile pondérée en m²
espace libre service
7,38 m²
1
7,38
hall public
21,89 m²
1
21,89
zone 1
(1) 9,10 m²
zone 2
(1) 12,79 m²
bureau 1 du plan (5 selon les parties)
9,95 m²
1
9,95
zone 1
(1) 4,91m²
zone 2
(1) 5 m²
bureau 5 du plan (1 selon les parties) en zone 2
15,26 m²
(1)
15,26
salle des coffres
11,58 m²
0,40
4,63
sanitaires
7,98 m²
0,40
3,19
Total
74,04 m²
62,30 m²
Sur la détermination du prix au m² :
A juste titre, l'expert n'a pas tenu compte du fait que l'agence bancaire avait doublé sa surface par l'acquisition du local contigu qui dispose aussi d'une surface vitrée. Il reprend par contre que ce local commercial se situe au centre de l'agglomération de [Localité 4] sur une place qui a fait l'objet d'une réfection par la Mairie en 2020, à proximité de l'hôtel de ville, avec un bail consenti aux conditions ordinaires et de droit et la taxe foncière n'étant pas récupérable auprès du preneur.
Le local commercial dispose d'un accès direct sur la place de la Mairie, est en bon état d'équipement, adapté à l'activité bancaire, au sein d'un ilôt de commercialité compte-tenu de l'étendue de la commune et du fait qu'elle s'étend sur différentes zones aux potentialités commerciales bien différentes.
Les locaux sont situés à proximité d'autres agences bancaires concurrentes qui sont fixées aussi sur cette [Adresse 6] (Caisse d'Epargne et Crédit Agricole). Il ne peut cependant être tenu compte des éléments retenus postérieurement à la date du renouvellement par l'expert.
Se basant sur les prix des activités voisines ou concurrentes du local visé, l'expert retient encore que pour des loyers de locaux à vocation tertiaire à partir cependant de valeurs récentes, pour les premiers la fourchette varie entre 175 €/m² et 186 €/m² et propose une valeur de 180 €/m².
La Société Générale sollicite à bon droit que soient écartées les valeurs de référence pour des baux commerciaux conclus postérieurement à la date de renouvellement mais ne s'explique pas sur le rejet de la valeur de comparaison par rapprochement d'un bail sur des locaux bancaires au [Adresse 7] à [Localité 5], fixé à 186 €m² taxe foncière répercutée sur le preneur, autrement que par une situation dans la localité voisine.
En l'espèce, l'expert n'apporte que peu d'éléments de comparaison sur la commune de [Localité 4] où il a déjà été indiqué que les facteurs de commercialité étaient très variables au regard de l'étendue de la commune et de l'existence de plusieurs zones commerciales d'importance totalement différente. Il n'en pas va pas de même avec le [Adresse 7] qui se situe certes à [Localité 5], mais constitue une agence bancaire, dans une zone de chalandise éloignée du coeur de ville de [Localité 5], assez similaire à ce que connaît la [Adresse 6] à [Localité 4] où est située l'agence de la Société Générale.
On ne saurait retenir comme élément de comparaison identique deux commerces d'opticiens comme le soutient la Société Générale, sauf à considérer que les produits bancaires sont comparables à des achats parfois d'impulsion liés à la mode et au demeurant pour l'un situé dans une zone commerciale rendue attractive autour d'un grande surface commerciale, ou encore d'un coiffeur.
Il y a donc lieu de retenir une valeur ramenée à 180 €/m² pour tenir compte de la différence d'attractivité.
Ensuite, l'expert applique des correctifs qui sont partiellement contestés par la banque.
Les correctifs :
L'aménagement des locaux a été estimé à +5% par l'expert qui retient une particulière efficience des locaux qui au demeurant sont en meilleur état que l'état standard et correspondent à des locaux de qualité supérieure.
Au sens de l'article R 145-8 du code de commerce, au contraire d'une restriction à la jouissance des lieux, le preneur dispose contractuellement de la possibilité de les aménager à sa guise, sauf à en référer au syndic et à un architecte et à ne pas toucher aux murs porteurs ;
En outre, l'ensemble du local est de plain pied, permettant une accessibilité de l'ensemble du plateau commercial aux personnes à mobilité réduite depuis une place importante de la ville de [Localité 4], en proximité immédiate de l'hôtel de ville, au sein d'un petit collectif correctement aménagé, sans passage par des parties communes.
Enfin, il doit être noté que les parties avaient contractuellement décidé que les impôts fonciers ne seraient pas récupérables sur le preneur, lui faisant ainsi bénéficier d'un réel avantage financier.
C'est donc à bon droit qu'il a été retenu un tel correctif.
Ensuite, la communication avec les locaux contigus et le percement avec la cellule voisine comme l'a réalisé la Société Générale, en adjoignant à ce local, une autre cellule commerciale dont elle avait fait l'acquisition et en ouvrant ainsi un accès entre les deux unités, est de nature à valoriser de manière conséquente le bail commercial. Le taux retenu par l'expert de 10 % est particulièrement justifié par cet élément très important qui permet une redistribution des fonctions de certains locaux et en particuliers de ceux auxquels la clientèle n'a pas accès, qui rejaillit sur l'aménagement de la salle forte qui avait bénéficié d'une pondération de surface commerciale.
La Société Générale convient d'ailleurs de tenir compte de ce correctif dont elle propose cependant un taux de 7% sans apporter d'autre élément que le décalage de façades entre les deux bâtiments (2m), alors même que la cellule suivante non concernée par la présente action propose aussi une surface vitrée et permet d'identifier visuellement la banque sur l'ensemble immobilier ainsi créé.
L'expert retient encore que bien que postérieurement à la date du renouvellement du bail, l'agence de [Localité 2] située à 10 km a informé ses clients de la fermeture de leur agence et de sa fusion avec celle de [Localité 4]. Si cet élément est bien postérieur à la date du renouvellement, il n'en demeure pas moins qu'il met en évidence la stratégie de la banque qui regroupe ses sites et en l'espèce, les locaux parfaitement adaptés par la communications entre deux cellules commerciales qui constitue encore un élément positif.
Il s'en déduit que le correctif de +10% tel que retenu par l'expert doit être repris et appliqué.
La majoration pour sous location de 3 % (et non de 2% comme indiqué en page 18 des conclusions de l'intimée) est contestée par la Société Générale, alors même que cet élément est objectif et conforme aux pratiques et usages habituels. Il ouvre au profit du preneur une possibilité de cession, alors même que le marché bancaire depuis 2017 est en pleine restructuration, les agences bancaires se regroupant, sous l'effet de la digitalisation et de la concurrence des offres en lignes. Cette majoration doit être retenue comme proposée par l'expert.
L'accession en fin de bail, les deux parties s'accordent sur cette moins value de 5%.
Au total il doit être appliqué un correctif global de +13% sur la valeur locative pondérée, c'est à dire 11.214 € +13% = 12.671 € arrondi à 12.670 € divisé par la surface pondérée de 62,30 m² soit 203,37 €/m².
En conséquence le prix révisé du loyer doit être fixé à 12.670 € HT et HC / an soit 1.055,83€/mois et ce à compter du 1er juillet 2020.
Le montant dû par la banque portera intérêts au taux légal pour la période courant du 1er juillet 2020 au 1er avril 2026 en deniers ou quittances valables, et avec application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
Sur les frais irrépétibles :
Il n'est pas inéquitable d'accorder au bailleur le remboursement de ses frais irrépétibles à hauteur de 3.000 €, car si en première instance, alors que le loyer était de 21.993,60€ annuel, il avait proposé de ramener et de faire fixer le prix du loyer à hauteur de 17.000 € HT et HC, et a procédé en exécution du jugement attaqué au remboursement à la Société Générale des trop perçus de loyers du 1er juillet 2020 au 30 novembre 2023, soit environ 15.000 €.
Il est par ailleurs particulièrement équitable de ne pas accueillir la demande de la Banque au titre de ses frais irrépétibles, le montant du loyer révisé lui étant déjà extrêmement favorable, puisqu'aboutissant ainsi à une diminution du montant du loyer de près de 40 %.
Sur les dépens :
Les dépens comprennent les frais de la mesure d'instruction qui a été prescrite à hauteur d'appel. Il convient d'en faire masse et de dire qu'ils seront partagés par moitié entre l'appelante et l'intimé.
PAR CES MOTIFS
La cour,
- Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau du seul chef infirmé,
- Fixe le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 entre M. [M] [B] et la SA Société Générale portant sur le [Adresse 3] à [Localité 4], au montant annuel de 12.670 € / an hors taxes et hors charges à compter de cette date.
- Condamne la SA Société Générale à payer à M. [M] [B] les arriérés de loyers pour la période courant du 1er juillet 2020 au 1er avril 2026 en deniers ou quittance avec intérêts au taux légal et application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
Y ajoutant ,
- Condamne la SA Société Générale à payer à M. [M] [B] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- Fait masse des dépens et dit qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties et comprendront le coût de la mesure d'expertise.
L'arrêt a été signé par A. TESSIER-FLOHIC, Président, et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
V. SERGEANT A. TESSIER-FLOHIC