CA Orléans, ch. com., 26 février 2026, n° 25/02191
ORLÉANS
Arrêt
Autre
MINISTERE DE LA JUSTICE
COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le
Me Estelle GARNIER
la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES
ARRÊT du 26 FEVRIER 2026
N° : 52 - 25
N° RG 25/02191 - N° Portalis DBVN-V-B7J-HIE4
DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance du Président du Tribuanl Judiciaire de [Localité 1] en date du 20 mai 2025, dossier N° 25/00242 ;
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :
S.A.S. AIRBORNE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Ayant pour conseils Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS, postulant
et Me Marie QUESTRE, avocat au barreau de BLOIS, plaidant,
D'UNE PART
INTIMÉE :
S.C.I. GMGT Agissant poursuites et diligences de son représentant légal
domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Ayant pour conseils Me Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS, postulant et
Me Christophe AUFFREDOU de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de BLOIS, plaidant
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 16 Juin 2025
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 15 janvier 2026 à 14h00 avant l'ouverture des débats
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du jeudi 15 JANVIER 2026, à 14 heures,
Madame Carole CHEGARAY, présidente de la chambre commerciale à la cour d'appel d'ORLEANS, en charge du rapport,
Madame Fanny CHENOT, conseiller,
Madame Valérie GERARD, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries puis ont délibéré en collégialité.
Greffier :
Monsieur Axel DURAND, Greffier lors des débats et du prononcé,
ARRÊT :
Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le Jeudi 26 FEVRIER 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 28 mai 2020, la SCI GMGT a consenti à la SAS Airborne un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] ainsi désignés :
'Un local commercial ou d'activités sur 3 niveaux réparti comme suit :
Au rez-de-jardin : plusieurs pièces aveugles, à usage de stockage, avec accès depuis le rez-de-chaussée du magasin ou directement par la porte située sur l'arrière du bâtiment
Au rez-de-chaussée : un espace ouvert à usage de magasin, avec plusieurs accès en façade
Au 1er étage : un open space avec accès par 2 escaliers depuis le rez-de-chaussée.
Les locaux sont entièrement carrelés et disposent d'un chauffage individuel au gaz',
et ce pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2020.
Le bail a été consenti moyennant un loyer fixe principal annuel de 25 200 euros hors taxes hors charges, payable mensuellement d'avance, soit 2 100 euros par mois.
La SCI GMGT se prévaut d'un accord verbal, dont l'existence est contestée par la société Airborne, aux termes duquel les parties seraient convenues de la prise en location à compter du mois de mars 2022 d'une surface complémentaire, à savoir un garage, moyennant un loyer complémentaire de 1.100 euros par mois.
Suivant acte extrajudiciaire du 17 mai 2024, la SCI GMGT a fait délivrer à la société Airborne deux commandements de payer, l'un d'un montant de 2 520 euros en principal correspondant au loyer principal TTC du mois de mai 2024, l'autre d'un montant de 3 960 euros en principal correspondant au loyer complémentaire TTC des mois de mars, avril et mai 2024. La SAS Airborne a réglé une partie des causes du commandement.
Suivant acte extrajudiciaire du 5 décembre 2024, la SCI GMGT a fait délivrer à la société Airborne un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail portant sur la somme en principal de 37 266,82 euros au titre des loyers, taxe foncière 2024 et revalorisation du dépôt de garantie effective au 1er juin 2024.
Faute de paiement dans le délai d'un mois imparti, la SCI GMGT a, par acte du 23 janvier 2025, fait assigner en référé la société Airborne devant le président du tribunal judiciaire de Blois en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement à titre provisionnel de diverses sommes au titre des loyers et charges et de l'indemnité d'occupation.
La société Airborne s'est prévalue de contestations sérieuses sur les demandes de provision et à titre reconventionnel a sollicité la condamnation de la SCI GMGT à lui rembourser à titre provisionnel les sommes trop perçues sur les loyers à hauteur de 18 128 euros.
Par ordonnance de référé du 20 mai 2025, le président du tribunal judiciaire de Blois a :
- renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront mais dès à présent par provision:
- constaté par acquisition des effets de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de bail du 27 mai 2020 portant sur les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 4] (41), et ce à la date du 6 janvier 2025,
- ordonné la libération immédiate des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 4] (41) et occupés sans titre par la SAS Airborne,
- dit qu'à défaut par la SAS Airborne d'avoir libéré lesdits lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion, le cas échéant avec l'assistance de la force publique, à l'issue d'un délai de deux mois à compter de la notification d'un commandement de libérer les lieux,
- précisé que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu'elle désigne ; à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approriéré et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelables ; à l'expiration de ce délai, il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l'exécution,
- condamné la SAS Airborne à payer à titre provisionnel la somme de 20 807,02 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024, date du commandement de payer, et rejeté le surplus des demandes à ce titre,
- condamné la SAS Airborne à payer à la SCI GMGT la somme provisionnelle de 5 216,40 euros au titre de l'indemnié d'occupation à compter du 6 janvier 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamné la SAS Airborne à payer à la SCI GMGT la somme provisionnelle de 379,40 euros au titre des frais et honoraires engagés dans le cadre de la présente procédure de recouvrement, notamment des frais engagés pour la délivrance des commandements de payer visant la clause résolutoire du 17 mai 2024 et du 5 décembre 2024,
- rejeté la demande de la SAS Airborne au titre des sommes en trop perçues,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné la SAS Airborne à verser à la SCI GMGT la somme de 800 euros au titre de ses frais irrépétibles,
- condamné la SAS Airborne aux entiers dépens lesquels comprendront seulement ceux compris au sein de l'article 695 du code de procédure civile,
- rejeté la demande présentée par la SAS Airborne au titre de ses frais irrépétibles,
- rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Suivant déclaration du 16 juin 2025, la SAS Airborne a interjeté appel de l'ensemble des chefs expressément énoncés de cette décision.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 7 janvier 2026, la SAS Airborne demande à la cour de:
Vu les articles, pièces et jurisprudences visées aux présentes,
- déclarer la société Airborne recevable et bien fondée en son appel et toutes ses demandes, fins et conclusions, et y faire droit,
- déclarer la SCI GMGT irrecevable et mal fondée en son appel incident et la débouter de toutes ses demandes formulées à ce titre,
- infirmer le 'jugement' déféré en ce qu'il a :
* condamné la SAS Airborne à payer à titre provisionnel la somme de 20 807,02 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024, date du commandement de payer, et rejeté le surplus des demandes à ce titre,
* condamné la SAS Airborne à payer à la SCI GMGT la somme provisionnelle de 5 216,40 euros au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 6 janvier 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux,
* condamné la SAS Airborne à payer à la SCI GMGT la somme provisionnelle de 379,40 euros au titre des frais et honoraires engagés dans le cadre de la présente procédure de recouvrement, notamment des frais engagés pour la délivrance des commandements de payer visant la clause résolutoire du 17 mai 2024 et du 5 décembre 2024,
* rejeté la demande de la SAS Airborne au titre des sommes en trop perçues,
* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
* condamné la SAS Airborne à verser à la SCI GMGT la somme de 800 euros au titre de ses frais irrépétibles,
* condamné la SAS Airborne aux entiers dépens lesquels comprendront seulement ceux compris au sein de l'article 695 du code de procédure civile,
* rejeté la demande présentée par la SAS Airborne au titre de ses frais irrépétibles,
Et statuant à nouveau, ainsi qu'ajoutant à la décision entreprise,
- déclarer la SCI GMGT irrecevable, en tout cas mal fondée, en ses demandes tendant à obtenir la condamnation de la SAS Airborne à lui payer :
* une majoration de 10 % au titre des loyers impayés et limiter en conséquence les loyers dus de juin 2024 à décembre 2024 à la somme provisionnelle de 18 257,40 euros,
* une indemnité d'occupation équivalente au double du loyer et limiter en conséquence les sommes allouées à ce titre à la somme provisionnelle de 2 608,20 euros par mois à compter du 6 janvier 2025 jusqu'à la libération des locaux, soit le 7 juin 2025,
* la somme provisionnelle de 147 euros pour la revalorisation du dépôt de garantie,
- l'en débouter, ainsi que de son appel incident et de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes, tant irrecevables que mal fondées,
- condamner par provision la SCI GMGT à rembourser à la SAS Airborne les sommes trop perçues sur les loyers du bail commercial pour un montant de 21 806 euros,
- ordonner la compensation à due concurrence entre les créances respectives des parties,
A titre subsidiaire,
- accorder des délais de paiement les plus étendus à la SAS Airborne,
En tout état de cause,
- condamner la SCI GMGT à payer à la SAS Airborne les sommes de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel,
- condamner la SCI GMGT aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 14 janvier 2026, la société GMGT demande à la cour de:
Vu l'ensemble des pièces produites aux débats,
Vu la jurisprudence citée,
- juger la société GMGT recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer l'ordonnance de référé du 20 mars 2025 par laquelle le président du tribunal judiciaire de Blois a :
* renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront mais dès à présent par provision :
* constaté par acquisition des effets de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de bail du 27 mai 2020 portant sur les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 4] (41), et ce à la date du 6 janvier 2025,
* ordonné la libération immédiate des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 4] (41) et occupés sans titre par la SAS Airborne,
* dit qu'à défaut par la SAS Airborne d'avoir libéré lesdits lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion, le cas échéant avec l'assistance de la force publique, à l'issue d'un délai de deux mois à compter de la notification d'un commandement de libérer les lieux,
* précisé que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu'elle désigne ; à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approriéré et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelables ; à l'expiration de ce délai, il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l'exécution,
* condamné la SAS Airborne à payer à la SCI GMGT la somme provisionnelle de 379,40 euros au titre des frais et honoraires engagés dans le cadre de la présente procédure de recouvrement, notamment des frais engagés pour la délivrance des commandements de payer visant la clause résolutoire du 17 mai 2024 et du 5 décembre 2024,
* rejeté la demande de la SAS Airborne au titre des sommes en trop perçues,
* condamné la SAS Airborne aux entiers dépens lesquels comprendront seulement ceux compris au sein de l'article 695 du code de procédure civile,
* rejeté la demande présentée par la SAS Airborne au titre de ses frais irrépétibles,
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle :
* condamne la SAS Airborne à payer à titre provisionnel la somme de 20 807,02 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024, date du commandement de payer, et rejeté le surplus des demandes à ce titre,
* condamne la SAS Airborne à payer à la SCI GMGT la somme provisionnelle de 5 216,40 euros au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 6 janvier 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux,
* déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
* condamne la SAS Airborne à verser à la SCI GMGT la somme de 800 euros au titre de ses frais irrépétibles,
Statuant à nouveau,
- condamner la SAS Airborne à payer à titre provisionnel la somme provisionnelle de 37 266,82 euros TTC au titre des loyers et charges dus jusqu'en décembre 2024, outre une majoration contractuelle forfaitaire de 10 % de la somme due soit 3 726,68 euros TTC et d'un intérêts de retard égal au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 5 décembre 2024,
- condamner la SAS Airborne à payer à la SCI GMGT la somme provisionnelle de 8 768,90 euros TTC par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 6 janvier 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux,
- débouter la SAS Airborne de ses demandes plus amples ou contraires dont la demande d'octroi de délais de paiement qui ne saurait être admise,
- condamner la SAS Airborne à verser à la SCI GMGT la somme de 800 euros au titre de ses frais irrépétibles,
- débouter la SAS Airborne de toutes ses demandes, fins et conclusions.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 janvier 2026 avant l'ouverture des débats ce même jour à 14 heures.
MOTIFS
A titre liminaire, il convient de prendre acte de ce que la société Airborne a quitté les lieux le 7 juin 2025 et de ce qu'aucune des parties n'entend revenir sur la résiliation de plein droit du bail à la date du 6 janvier 2025 et sur le départ des lieux de la société Airborne ainsi que ses modalités.
L'appel de la société Airborne et l'appel incident de la SCI GMGT ne portent donc que sur le versement ou la réclamation de différentes sommes, et ce à titre de provision.
A cet égard, il sera rappelé que l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur les loyers et charges :
La SCI GMGT indique, sans être démentie, avoir facturé à la société Airborne chaque mois depuis le mois de mars 2022 deux loyers, selon le libellé des opérations de chaque échéance, soit pour exemple au mois de juin 2024 :
- loyer 2 397,75 euros HT
- loyer 1 255,96 euros HT
total du mois 3 653,71 euros HT
montant TTC 4 384,45 euros
La société Airborne reconnaît avoir réglé les sommes appelées du mois de mars 2022 jusqu'au mois d'avril 2024 sans réserve, soit pendant plus de deux ans.
Alors que la désignation des locaux aux termes du bail de 2020 ne comprend pas de garage, la société Airborne admet avoir utilisé le garage situé au rez-de-jardin dans le cadre de la location (cf courrier de son conseil du 11 juin 2024), précisant toutefois qu'elle avait toujours eu accès audit garage -sans néanmoins l'établir.
La société Airborne ne saurait sérieusement soutenir qu'elle a réglé pendant deux ans son loyer augmenté de 50 % sans mise à disposition d'une pièce supplémentaire et sans vérifier, comme elle l'allègue, la régularité de cette hausse 'extrêmement conséquente' du loyer selon ses termes, ainsi qu'illégale à titre de révision du loyer, en pensant pouvoir faire confiance à son bailleur.
L'accord verbal des parties sur la prise en location par la société Airborne d'une pièce supplémentaire moyennant un loyer complémentaire n'est donc pas contestable.
La SCI GMGT sollicite l'application de l'article 'clause résolutoire' du bail qui stipule que 'toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 10 jours, sera automatiquement majorée de 10 % à titre d'indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu'en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du preneur'.
La société Airborne conteste cette majoration de 10 % en considérant qu'il s'agit d'une clause pénale.
La clause pénale étant susceptible de modération par le juge du fond en application de l'article 1231-5 alinéa 2 du code civil, dès lors que son paiement est contesté comme en l'espèce, son montant n'est plus manifestement établi, si bien qu'il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise qui a fait droit à la demande de majoration de 10 % du montant des loyers impayés à titre d'indemnité forfaitaire et de dire n'y avoir lieu à référé de ce chef.
Sur la taxe foncière :
La SCI GMGT sollicite la condamnation de la société Airborne à lui verser la somme provisionnelle de 5 668,23 euros au titre de la taxe foncière 2024.
Si l'obligation au paiement de la taxe foncière par la société Airborne n'est pas sérieusement contestable en son principe dès lors que le bail prévoit que 's'agissant de la taxe foncière, il est expressément prévu entre les parties que cette taxe fera l'objet d'un remboursement ponctuel chaque année sur présentation de l'avis de taxe foncière', force est de constater que la SCI GMGT qui conteste le montant retenu par le premier juge ne produit aucun avis de taxe foncière en cause d'appel. L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a retenu à ce titre un montant de 576,88 euros non remis en cause par le preneur.
Sur la revalorisation du dépôt de garantie :
La SCI GMGT sollicite la somme de 907,44 euros à titre provisionnel correspondant à la revalorisation du dépôt de garantie en date du 1er juin 2024.
La société Airborne conteste cette revalorisation au regard de l'article L.145-40 du code de commerce, lequel dispose 'les loyers payés d'avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêts au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes'.
Il s'avère que contrairement à ce que soutient la société Airborne, les dispositions qui précèdent sur le calcul des intérêts ne limitent pas à un mois le montant du dépôt de garantie lorsque le loyer est payable d'avance.
En l'absence de règle spécifique dans le statut des baux commerciaux, le principe qui s'applique est celui de la libre volonté des parties au contrat de bail commercial. Il a été convenu en l'espèce à l'article 'dépôt de garantie' que le preneur est redevable d'un dépôt de garantie d'un montant de 4.200 euros correspondannt à 2 mois de loyer hors charges et hors taxes et que 'ce montant sera modifié en fonction de l'évolution du loyer, afin de toujours correspondre au nombre de mois de loyer hors charges et hors taxes convenu'.
Si l'application de ces stipulations contractuelles au loyer principal ne souffre d'aucune discussion, il n'en est pas de même s'agissant du loyer complémentaire que la bailleresse facture de manière distincte, eu égard aux deux lignes mentionnées sur chaque avis d'échéance, et qui relève d'un accord verbal.
L'obligation au paiement de la revalorisation du dépôt de garantie n'est pas donc contestable à concurrence de 595,50 euros (2 397,75 euros (montant du loyer principal réévalué) x 2 - 4 200 euros). L'ordonnance entreprise sera réformée de ce chef.
En conséquence, il convient de condamner la société Airborne à payer à la SCI GMGT les sommes provisionnelles de 30 691,15 euros TTC au titre des loyers des mois de juin à décembre 2024 inclus, de 576,88 euros au titre de la taxe foncière 2024 et de 595,50 euros au titre de la revalorisation du dépôt de garantie au 1er juin 2024, l'ensemble avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024.
Sur les sommes trop perçues :
Il résulte de ce qui précède relativement à l'accord verbal des parties sur la prise en location par la société Airborne d'une pièce supplémentaire moyennant un loyer complémentaire que l'obligation à remboursement par la SCI GMGT des sommes dites en trop perçues du chef du loyer complémentaire de 1 100 euros HT par mois est sérieusement contestable.
L'ordonnance entreprise qui n'a pas fait droit à cette demande de la société Airborne sera confirmée de ce chef.
Sur l'indemnité d'occupation :
La SCI GMGT sollicite à titre provisionnel la fixation de l'indemnité d'occupation au double du loyer, soit 4 384,45 euros TTC x 2 = 8 768,90 euros TTC par mois en application des stipulations contractuelles suivantes : 'en cas de résiliation judiciaire du présent bail comme en cas de mise en jeu de la clause résolutoire, qu'elle qu'en soit la cause, et sans préjudice du droit du bailleur de faire procéder à son expulsion par toutes voies de droit, le preneur sera redevable, s'il se maintient dans les locaux loués, et jusqu'à leur libération complète, d'une indemnité d'occupation égale au double du loyer courant à la date de la résiliation, sans préjudice du droit du bailleur à indemnisation complémentaire sur justification du préjudice effectivement subi'.
La société Airborne s'y oppose, faisant valoir que cette indemnité quand bien même elle a été prévue par le bail s'avère disproportionnée et constitue une clause pénale susceptible d'être réduite par le juge.
L'indemnité prévue contractuellement présente à l'évidence le caractère d'une clause pénale, laquelle est contestée par la société locataire comme manifestement excessive. Si le juge des référés ne peut modérer la clause pénale, il peut accorder une provision à valoir sur le montant non contestable de cette clause. L'indemnité d'occupation assurant la réparation du préjudice résultant pour le bailleur d'une occupation sans bail - et non la réparation d'éventuelles dégradations locatives-, la provision peut être fixée au montant non sérieusement contestable du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à savoir la somme de 4 384,45 euros TTC par mois. L'ordonnance entreprise sera réformée de ce chef.
Sur les délais de paiement :
La société Airborne sollicite des délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Eu égard à la situation financière de la société Airborne telle qu'établie par le bilan de l'exercice clos le 30 septembre 2025 et à l'absence de justification des besoins du créancier, il y a lieu d'allouer à la société débitrice des délais de paiement à concurrence de la somme de 2 500 euros par mois, selon les modalités prévues au dispositif.
Sur les autres demandes :
Le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.
La société Airborne, qui succombe, supportera la charge des dépens d'appel.
Compte tenu des circonstances de l'espèce, il apparaît équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu'elles ont exposés devant la cour.
PAR CES MOTIFS
INFIRME l'ordonnance de référé du 20 mai 2025 du tribunal judiciaire de Blois en ce qu'elle a condamné la SAS Airborne à payer à titre provisionnel la somme de 20 807,02 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024 et rejeté le surplus des demandes à ce titre et en ce qu'elle a condamné la SAS Airborne à payer à la SCI GMGT la somme provisionnelle de 5 216,40 euros au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 6 janvier 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux,
La CONFIRME pour le surplus,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :
CONDAMNE la SAS Airborne à verser à la SCI GMGT les sommes provisionnelles de 30 691,15 euros TTC au titre des loyers des mois de juin à décembre 2024 inclus, de 576,88 euros au titre de la taxe foncière 2024 et de 595,50 euros au titre de la revalorisation du dépôt de garantie au 1er juin 2024, l'ensemble avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024,
CONDAMNE la SAS Airborne à verser à la SCI GMGT une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 4 384,45 euros TTC à compter du 6 janvier 2025 et jusqu'à la libération des lieux, le 7 juin 2025,
DIT que la SAS Airborne pourra s'acquitter des sommes dues par échéances mensuelles de 2 500 euros, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification du présent arrêt, puis chaque mois suivant jusqu'à extinction de la dette,
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, la SCI GMGT pourra exiger le règlement de l'intégralité des sommes restant dues, sans mise en demeure préalable,
CONDAMNE la SAS Airborne aux dépens d'appel,
DIT n'y avoir lieu à indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, présidente de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Monsieur Axel DURAND, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le
Me Estelle GARNIER
la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES
ARRÊT du 26 FEVRIER 2026
N° : 52 - 25
N° RG 25/02191 - N° Portalis DBVN-V-B7J-HIE4
DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance du Président du Tribuanl Judiciaire de [Localité 1] en date du 20 mai 2025, dossier N° 25/00242 ;
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :
S.A.S. AIRBORNE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Ayant pour conseils Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS, postulant
et Me Marie QUESTRE, avocat au barreau de BLOIS, plaidant,
D'UNE PART
INTIMÉE :
S.C.I. GMGT Agissant poursuites et diligences de son représentant légal
domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Ayant pour conseils Me Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS, postulant et
Me Christophe AUFFREDOU de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de BLOIS, plaidant
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 16 Juin 2025
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 15 janvier 2026 à 14h00 avant l'ouverture des débats
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l'audience publique du jeudi 15 JANVIER 2026, à 14 heures,
Madame Carole CHEGARAY, présidente de la chambre commerciale à la cour d'appel d'ORLEANS, en charge du rapport,
Madame Fanny CHENOT, conseiller,
Madame Valérie GERARD, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries puis ont délibéré en collégialité.
Greffier :
Monsieur Axel DURAND, Greffier lors des débats et du prononcé,
ARRÊT :
Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le Jeudi 26 FEVRIER 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 28 mai 2020, la SCI GMGT a consenti à la SAS Airborne un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] ainsi désignés :
'Un local commercial ou d'activités sur 3 niveaux réparti comme suit :
Au rez-de-jardin : plusieurs pièces aveugles, à usage de stockage, avec accès depuis le rez-de-chaussée du magasin ou directement par la porte située sur l'arrière du bâtiment
Au rez-de-chaussée : un espace ouvert à usage de magasin, avec plusieurs accès en façade
Au 1er étage : un open space avec accès par 2 escaliers depuis le rez-de-chaussée.
Les locaux sont entièrement carrelés et disposent d'un chauffage individuel au gaz',
et ce pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2020.
Le bail a été consenti moyennant un loyer fixe principal annuel de 25 200 euros hors taxes hors charges, payable mensuellement d'avance, soit 2 100 euros par mois.
La SCI GMGT se prévaut d'un accord verbal, dont l'existence est contestée par la société Airborne, aux termes duquel les parties seraient convenues de la prise en location à compter du mois de mars 2022 d'une surface complémentaire, à savoir un garage, moyennant un loyer complémentaire de 1.100 euros par mois.
Suivant acte extrajudiciaire du 17 mai 2024, la SCI GMGT a fait délivrer à la société Airborne deux commandements de payer, l'un d'un montant de 2 520 euros en principal correspondant au loyer principal TTC du mois de mai 2024, l'autre d'un montant de 3 960 euros en principal correspondant au loyer complémentaire TTC des mois de mars, avril et mai 2024. La SAS Airborne a réglé une partie des causes du commandement.
Suivant acte extrajudiciaire du 5 décembre 2024, la SCI GMGT a fait délivrer à la société Airborne un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail portant sur la somme en principal de 37 266,82 euros au titre des loyers, taxe foncière 2024 et revalorisation du dépôt de garantie effective au 1er juin 2024.
Faute de paiement dans le délai d'un mois imparti, la SCI GMGT a, par acte du 23 janvier 2025, fait assigner en référé la société Airborne devant le président du tribunal judiciaire de Blois en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement à titre provisionnel de diverses sommes au titre des loyers et charges et de l'indemnité d'occupation.
La société Airborne s'est prévalue de contestations sérieuses sur les demandes de provision et à titre reconventionnel a sollicité la condamnation de la SCI GMGT à lui rembourser à titre provisionnel les sommes trop perçues sur les loyers à hauteur de 18 128 euros.
Par ordonnance de référé du 20 mai 2025, le président du tribunal judiciaire de Blois a :
- renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront mais dès à présent par provision:
- constaté par acquisition des effets de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de bail du 27 mai 2020 portant sur les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 4] (41), et ce à la date du 6 janvier 2025,
- ordonné la libération immédiate des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 4] (41) et occupés sans titre par la SAS Airborne,
- dit qu'à défaut par la SAS Airborne d'avoir libéré lesdits lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion, le cas échéant avec l'assistance de la force publique, à l'issue d'un délai de deux mois à compter de la notification d'un commandement de libérer les lieux,
- précisé que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu'elle désigne ; à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approriéré et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelables ; à l'expiration de ce délai, il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l'exécution,
- condamné la SAS Airborne à payer à titre provisionnel la somme de 20 807,02 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024, date du commandement de payer, et rejeté le surplus des demandes à ce titre,
- condamné la SAS Airborne à payer à la SCI GMGT la somme provisionnelle de 5 216,40 euros au titre de l'indemnié d'occupation à compter du 6 janvier 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamné la SAS Airborne à payer à la SCI GMGT la somme provisionnelle de 379,40 euros au titre des frais et honoraires engagés dans le cadre de la présente procédure de recouvrement, notamment des frais engagés pour la délivrance des commandements de payer visant la clause résolutoire du 17 mai 2024 et du 5 décembre 2024,
- rejeté la demande de la SAS Airborne au titre des sommes en trop perçues,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné la SAS Airborne à verser à la SCI GMGT la somme de 800 euros au titre de ses frais irrépétibles,
- condamné la SAS Airborne aux entiers dépens lesquels comprendront seulement ceux compris au sein de l'article 695 du code de procédure civile,
- rejeté la demande présentée par la SAS Airborne au titre de ses frais irrépétibles,
- rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Suivant déclaration du 16 juin 2025, la SAS Airborne a interjeté appel de l'ensemble des chefs expressément énoncés de cette décision.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 7 janvier 2026, la SAS Airborne demande à la cour de:
Vu les articles, pièces et jurisprudences visées aux présentes,
- déclarer la société Airborne recevable et bien fondée en son appel et toutes ses demandes, fins et conclusions, et y faire droit,
- déclarer la SCI GMGT irrecevable et mal fondée en son appel incident et la débouter de toutes ses demandes formulées à ce titre,
- infirmer le 'jugement' déféré en ce qu'il a :
* condamné la SAS Airborne à payer à titre provisionnel la somme de 20 807,02 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024, date du commandement de payer, et rejeté le surplus des demandes à ce titre,
* condamné la SAS Airborne à payer à la SCI GMGT la somme provisionnelle de 5 216,40 euros au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 6 janvier 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux,
* condamné la SAS Airborne à payer à la SCI GMGT la somme provisionnelle de 379,40 euros au titre des frais et honoraires engagés dans le cadre de la présente procédure de recouvrement, notamment des frais engagés pour la délivrance des commandements de payer visant la clause résolutoire du 17 mai 2024 et du 5 décembre 2024,
* rejeté la demande de la SAS Airborne au titre des sommes en trop perçues,
* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
* condamné la SAS Airborne à verser à la SCI GMGT la somme de 800 euros au titre de ses frais irrépétibles,
* condamné la SAS Airborne aux entiers dépens lesquels comprendront seulement ceux compris au sein de l'article 695 du code de procédure civile,
* rejeté la demande présentée par la SAS Airborne au titre de ses frais irrépétibles,
Et statuant à nouveau, ainsi qu'ajoutant à la décision entreprise,
- déclarer la SCI GMGT irrecevable, en tout cas mal fondée, en ses demandes tendant à obtenir la condamnation de la SAS Airborne à lui payer :
* une majoration de 10 % au titre des loyers impayés et limiter en conséquence les loyers dus de juin 2024 à décembre 2024 à la somme provisionnelle de 18 257,40 euros,
* une indemnité d'occupation équivalente au double du loyer et limiter en conséquence les sommes allouées à ce titre à la somme provisionnelle de 2 608,20 euros par mois à compter du 6 janvier 2025 jusqu'à la libération des locaux, soit le 7 juin 2025,
* la somme provisionnelle de 147 euros pour la revalorisation du dépôt de garantie,
- l'en débouter, ainsi que de son appel incident et de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes, tant irrecevables que mal fondées,
- condamner par provision la SCI GMGT à rembourser à la SAS Airborne les sommes trop perçues sur les loyers du bail commercial pour un montant de 21 806 euros,
- ordonner la compensation à due concurrence entre les créances respectives des parties,
A titre subsidiaire,
- accorder des délais de paiement les plus étendus à la SAS Airborne,
En tout état de cause,
- condamner la SCI GMGT à payer à la SAS Airborne les sommes de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel,
- condamner la SCI GMGT aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 14 janvier 2026, la société GMGT demande à la cour de:
Vu l'ensemble des pièces produites aux débats,
Vu la jurisprudence citée,
- juger la société GMGT recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer l'ordonnance de référé du 20 mars 2025 par laquelle le président du tribunal judiciaire de Blois a :
* renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront mais dès à présent par provision :
* constaté par acquisition des effets de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de bail du 27 mai 2020 portant sur les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 4] (41), et ce à la date du 6 janvier 2025,
* ordonné la libération immédiate des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 4] (41) et occupés sans titre par la SAS Airborne,
* dit qu'à défaut par la SAS Airborne d'avoir libéré lesdits lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion, le cas échéant avec l'assistance de la force publique, à l'issue d'un délai de deux mois à compter de la notification d'un commandement de libérer les lieux,
* précisé que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu'elle désigne ; à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approriéré et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelables ; à l'expiration de ce délai, il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l'exécution,
* condamné la SAS Airborne à payer à la SCI GMGT la somme provisionnelle de 379,40 euros au titre des frais et honoraires engagés dans le cadre de la présente procédure de recouvrement, notamment des frais engagés pour la délivrance des commandements de payer visant la clause résolutoire du 17 mai 2024 et du 5 décembre 2024,
* rejeté la demande de la SAS Airborne au titre des sommes en trop perçues,
* condamné la SAS Airborne aux entiers dépens lesquels comprendront seulement ceux compris au sein de l'article 695 du code de procédure civile,
* rejeté la demande présentée par la SAS Airborne au titre de ses frais irrépétibles,
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle :
* condamne la SAS Airborne à payer à titre provisionnel la somme de 20 807,02 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024, date du commandement de payer, et rejeté le surplus des demandes à ce titre,
* condamne la SAS Airborne à payer à la SCI GMGT la somme provisionnelle de 5 216,40 euros au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 6 janvier 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux,
* déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
* condamne la SAS Airborne à verser à la SCI GMGT la somme de 800 euros au titre de ses frais irrépétibles,
Statuant à nouveau,
- condamner la SAS Airborne à payer à titre provisionnel la somme provisionnelle de 37 266,82 euros TTC au titre des loyers et charges dus jusqu'en décembre 2024, outre une majoration contractuelle forfaitaire de 10 % de la somme due soit 3 726,68 euros TTC et d'un intérêts de retard égal au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 5 décembre 2024,
- condamner la SAS Airborne à payer à la SCI GMGT la somme provisionnelle de 8 768,90 euros TTC par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 6 janvier 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux,
- débouter la SAS Airborne de ses demandes plus amples ou contraires dont la demande d'octroi de délais de paiement qui ne saurait être admise,
- condamner la SAS Airborne à verser à la SCI GMGT la somme de 800 euros au titre de ses frais irrépétibles,
- débouter la SAS Airborne de toutes ses demandes, fins et conclusions.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 janvier 2026 avant l'ouverture des débats ce même jour à 14 heures.
MOTIFS
A titre liminaire, il convient de prendre acte de ce que la société Airborne a quitté les lieux le 7 juin 2025 et de ce qu'aucune des parties n'entend revenir sur la résiliation de plein droit du bail à la date du 6 janvier 2025 et sur le départ des lieux de la société Airborne ainsi que ses modalités.
L'appel de la société Airborne et l'appel incident de la SCI GMGT ne portent donc que sur le versement ou la réclamation de différentes sommes, et ce à titre de provision.
A cet égard, il sera rappelé que l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur les loyers et charges :
La SCI GMGT indique, sans être démentie, avoir facturé à la société Airborne chaque mois depuis le mois de mars 2022 deux loyers, selon le libellé des opérations de chaque échéance, soit pour exemple au mois de juin 2024 :
- loyer 2 397,75 euros HT
- loyer 1 255,96 euros HT
total du mois 3 653,71 euros HT
montant TTC 4 384,45 euros
La société Airborne reconnaît avoir réglé les sommes appelées du mois de mars 2022 jusqu'au mois d'avril 2024 sans réserve, soit pendant plus de deux ans.
Alors que la désignation des locaux aux termes du bail de 2020 ne comprend pas de garage, la société Airborne admet avoir utilisé le garage situé au rez-de-jardin dans le cadre de la location (cf courrier de son conseil du 11 juin 2024), précisant toutefois qu'elle avait toujours eu accès audit garage -sans néanmoins l'établir.
La société Airborne ne saurait sérieusement soutenir qu'elle a réglé pendant deux ans son loyer augmenté de 50 % sans mise à disposition d'une pièce supplémentaire et sans vérifier, comme elle l'allègue, la régularité de cette hausse 'extrêmement conséquente' du loyer selon ses termes, ainsi qu'illégale à titre de révision du loyer, en pensant pouvoir faire confiance à son bailleur.
L'accord verbal des parties sur la prise en location par la société Airborne d'une pièce supplémentaire moyennant un loyer complémentaire n'est donc pas contestable.
La SCI GMGT sollicite l'application de l'article 'clause résolutoire' du bail qui stipule que 'toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 10 jours, sera automatiquement majorée de 10 % à titre d'indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu'en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du preneur'.
La société Airborne conteste cette majoration de 10 % en considérant qu'il s'agit d'une clause pénale.
La clause pénale étant susceptible de modération par le juge du fond en application de l'article 1231-5 alinéa 2 du code civil, dès lors que son paiement est contesté comme en l'espèce, son montant n'est plus manifestement établi, si bien qu'il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise qui a fait droit à la demande de majoration de 10 % du montant des loyers impayés à titre d'indemnité forfaitaire et de dire n'y avoir lieu à référé de ce chef.
Sur la taxe foncière :
La SCI GMGT sollicite la condamnation de la société Airborne à lui verser la somme provisionnelle de 5 668,23 euros au titre de la taxe foncière 2024.
Si l'obligation au paiement de la taxe foncière par la société Airborne n'est pas sérieusement contestable en son principe dès lors que le bail prévoit que 's'agissant de la taxe foncière, il est expressément prévu entre les parties que cette taxe fera l'objet d'un remboursement ponctuel chaque année sur présentation de l'avis de taxe foncière', force est de constater que la SCI GMGT qui conteste le montant retenu par le premier juge ne produit aucun avis de taxe foncière en cause d'appel. L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a retenu à ce titre un montant de 576,88 euros non remis en cause par le preneur.
Sur la revalorisation du dépôt de garantie :
La SCI GMGT sollicite la somme de 907,44 euros à titre provisionnel correspondant à la revalorisation du dépôt de garantie en date du 1er juin 2024.
La société Airborne conteste cette revalorisation au regard de l'article L.145-40 du code de commerce, lequel dispose 'les loyers payés d'avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêts au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes'.
Il s'avère que contrairement à ce que soutient la société Airborne, les dispositions qui précèdent sur le calcul des intérêts ne limitent pas à un mois le montant du dépôt de garantie lorsque le loyer est payable d'avance.
En l'absence de règle spécifique dans le statut des baux commerciaux, le principe qui s'applique est celui de la libre volonté des parties au contrat de bail commercial. Il a été convenu en l'espèce à l'article 'dépôt de garantie' que le preneur est redevable d'un dépôt de garantie d'un montant de 4.200 euros correspondannt à 2 mois de loyer hors charges et hors taxes et que 'ce montant sera modifié en fonction de l'évolution du loyer, afin de toujours correspondre au nombre de mois de loyer hors charges et hors taxes convenu'.
Si l'application de ces stipulations contractuelles au loyer principal ne souffre d'aucune discussion, il n'en est pas de même s'agissant du loyer complémentaire que la bailleresse facture de manière distincte, eu égard aux deux lignes mentionnées sur chaque avis d'échéance, et qui relève d'un accord verbal.
L'obligation au paiement de la revalorisation du dépôt de garantie n'est pas donc contestable à concurrence de 595,50 euros (2 397,75 euros (montant du loyer principal réévalué) x 2 - 4 200 euros). L'ordonnance entreprise sera réformée de ce chef.
En conséquence, il convient de condamner la société Airborne à payer à la SCI GMGT les sommes provisionnelles de 30 691,15 euros TTC au titre des loyers des mois de juin à décembre 2024 inclus, de 576,88 euros au titre de la taxe foncière 2024 et de 595,50 euros au titre de la revalorisation du dépôt de garantie au 1er juin 2024, l'ensemble avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024.
Sur les sommes trop perçues :
Il résulte de ce qui précède relativement à l'accord verbal des parties sur la prise en location par la société Airborne d'une pièce supplémentaire moyennant un loyer complémentaire que l'obligation à remboursement par la SCI GMGT des sommes dites en trop perçues du chef du loyer complémentaire de 1 100 euros HT par mois est sérieusement contestable.
L'ordonnance entreprise qui n'a pas fait droit à cette demande de la société Airborne sera confirmée de ce chef.
Sur l'indemnité d'occupation :
La SCI GMGT sollicite à titre provisionnel la fixation de l'indemnité d'occupation au double du loyer, soit 4 384,45 euros TTC x 2 = 8 768,90 euros TTC par mois en application des stipulations contractuelles suivantes : 'en cas de résiliation judiciaire du présent bail comme en cas de mise en jeu de la clause résolutoire, qu'elle qu'en soit la cause, et sans préjudice du droit du bailleur de faire procéder à son expulsion par toutes voies de droit, le preneur sera redevable, s'il se maintient dans les locaux loués, et jusqu'à leur libération complète, d'une indemnité d'occupation égale au double du loyer courant à la date de la résiliation, sans préjudice du droit du bailleur à indemnisation complémentaire sur justification du préjudice effectivement subi'.
La société Airborne s'y oppose, faisant valoir que cette indemnité quand bien même elle a été prévue par le bail s'avère disproportionnée et constitue une clause pénale susceptible d'être réduite par le juge.
L'indemnité prévue contractuellement présente à l'évidence le caractère d'une clause pénale, laquelle est contestée par la société locataire comme manifestement excessive. Si le juge des référés ne peut modérer la clause pénale, il peut accorder une provision à valoir sur le montant non contestable de cette clause. L'indemnité d'occupation assurant la réparation du préjudice résultant pour le bailleur d'une occupation sans bail - et non la réparation d'éventuelles dégradations locatives-, la provision peut être fixée au montant non sérieusement contestable du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à savoir la somme de 4 384,45 euros TTC par mois. L'ordonnance entreprise sera réformée de ce chef.
Sur les délais de paiement :
La société Airborne sollicite des délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Eu égard à la situation financière de la société Airborne telle qu'établie par le bilan de l'exercice clos le 30 septembre 2025 et à l'absence de justification des besoins du créancier, il y a lieu d'allouer à la société débitrice des délais de paiement à concurrence de la somme de 2 500 euros par mois, selon les modalités prévues au dispositif.
Sur les autres demandes :
Le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.
La société Airborne, qui succombe, supportera la charge des dépens d'appel.
Compte tenu des circonstances de l'espèce, il apparaît équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu'elles ont exposés devant la cour.
PAR CES MOTIFS
INFIRME l'ordonnance de référé du 20 mai 2025 du tribunal judiciaire de Blois en ce qu'elle a condamné la SAS Airborne à payer à titre provisionnel la somme de 20 807,02 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024 et rejeté le surplus des demandes à ce titre et en ce qu'elle a condamné la SAS Airborne à payer à la SCI GMGT la somme provisionnelle de 5 216,40 euros au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 6 janvier 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux,
La CONFIRME pour le surplus,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :
CONDAMNE la SAS Airborne à verser à la SCI GMGT les sommes provisionnelles de 30 691,15 euros TTC au titre des loyers des mois de juin à décembre 2024 inclus, de 576,88 euros au titre de la taxe foncière 2024 et de 595,50 euros au titre de la revalorisation du dépôt de garantie au 1er juin 2024, l'ensemble avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024,
CONDAMNE la SAS Airborne à verser à la SCI GMGT une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 4 384,45 euros TTC à compter du 6 janvier 2025 et jusqu'à la libération des lieux, le 7 juin 2025,
DIT que la SAS Airborne pourra s'acquitter des sommes dues par échéances mensuelles de 2 500 euros, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification du présent arrêt, puis chaque mois suivant jusqu'à extinction de la dette,
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, la SCI GMGT pourra exiger le règlement de l'intégralité des sommes restant dues, sans mise en demeure préalable,
CONDAMNE la SAS Airborne aux dépens d'appel,
DIT n'y avoir lieu à indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, présidente de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Monsieur Axel DURAND, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT