CA Nancy, 1re ch., 16 mars 2026, n° 24/01702
NANCY
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
Première Chambre Civile
ARRÊT N° /2026 DU 16 MARS 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/01702 - N° Portalis DBVR-V-B7I-FNG3
Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire d'EPINAL,
R.G.n° 22/02184, en date du 11 juillet 2024,
APPELANT :
Monsieur [M] [S]
né le 5 Octobre 1980 à [Localité 1] (88)
domicilié [Adresse 1]
Représenté par Me Stéphane VIRY de la SELARL LORRAINE DEFENSE & CONSEIL, avocat au barreau d'EPINAL
INTIMÉS :
Monsieur [H] [K]
né le 13 Février 1960 à [Localité 2] (67)
domicilié [Adresse 2]
Représenté par Me Bartlomiej JUREK de la SELARL BGBJ, avocat au barreau d'EPINAL
Madame [A] [D] [Y]
née le 7 Mai 1962 à [Localité 3] (57)
domiciliée [Adresse 2]
Représentée par Me Bartlomiej JUREK de la SELARL BGBJ, avocat au barreau d'EPINAL
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Présidente et Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, chargé du rapport,
Greffier, lors des débats : Madame Laurène RIVORY ;
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Nathalie CUNIN -WEBER, Président de Chambre,
Madame Thierry SILHOL, Président de Chambre,
Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2026, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Puis, le délibéré a été prorogé au 9 Mars 2026, et ensuite au 16 Mars 2026.
ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 16 Mars 2026, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte notarié du 11 juillet 2013, Monsieur [M] [O] a acquis des consorts [W] - [Z] une maison d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 4], figurant au cadastre section C numéro [Cadastre 1], lieudit '[Adresse 3]' pour une contenance de 6 ares et 1 centiare (00 ha 06 a 01 ca) moyennant le prix de 17000 euros.
Ce bien a été entièrement rénové par Monsieur [O], notamment concernant la façade extérieure et le terrassement.
Par acte notarié du 13 février 2017, Monsieur [M] [O] a vendu ce bien à Monsieur [H] [K] et Madame [A] [Y] (ci-après désignés les consorts [G]) moyennant le prix de 110000 euros.
Les consorts [G] ayant constaté l'apparition de mérule, ils ont mandaté un expert mycologue afin de procéder à une expertise amiable. L'expert amiable a déposé son rapport daté du 15 février 2021, constatant la présence de mérule.
Par assignation du 15 avril 2021, les consorts [G] ont sollicité du juge des référés du tribunal judiciaire d'Épinal une expertise judiciaire de l'immeuble litigieux, laquelle a été ordonnée par décision du 2 juin 2021 et confiée à Monsieur [U] [B].
L'expert judiciaire a déposé son rapport définitif daté du 28 mars 2022.
Par acte du 22 décembre 2022, les consorts [G] ont fait assigner Monsieur [O] devant le tribunal judiciaire d'Épinal aux fins de résolution de la vente et d'indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés et, à titre subsidiaire, d'indemnisation sur le fondement de la garantie décennale.
Cette assignation a été enregistrée le 6 mars 2023 au service de la publicité foncière d'[Localité 5].
Par jugement contradictoire du 11 juillet 2024, le tribunal judiciaire d'Épinal a :
- prononcé la résolution de la vente intervenue entre Monsieur [O] et les consorts [G],
- condamné Monsieur [O] à payer aux consorts [G] les sommes de :
. 110000 euros en remboursement du prix de vente,
. 35791,91 euros en remboursement des frais de la vente,
. 25072,51 euros à titre de dommages et intérêts,
- rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile 'les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement', conformément au II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1er janvier 2020,
- condamné Monsieur [O] à payer aux consorts [G] la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Monsieur [O] aux dépens, y compris ceux de l'instance de référé, dont les honoraires de l'expert judiciaire, avec distraction au profit de la SELARL BGBJ.
Le tribunal a relevé que l'acte de vente notarié stipule une clause d'exclusion de garantie, cette exonération de garantie ne s'appliquant pas pour les vices cachés si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, ou s'il est prouvé par l'acquéreur dans les délais légaux que les vices étaient en réalité connus du vendeur.
Il a indiqué que, selon le rapport d'expertise amiable, le bien était infesté par la mérule, les désordres supportés par Monsieur [K] ayant pour origine l'eau s'accumulant le long du mur sous la terrasse à l'arrière de la maison et pour causes l'accumulation de gravats comportant une quantité non négligeable de bois, le bois laissé sur, contre ou dans les maçonneries du mur comblé par les gravats, ainsi que l'absence de drain afin d'évacuer les eaux de ruissellement provenant du versant sud de la montagne et celle s'accumulant sous la terrasse, les désordres étant les conséquences de malfaçons affectant la construction de la terrasse et du remblai réalisé pour son établissement.
Le tribunal a ajouté que, selon le rapport d'expertise judiciaire, Monsieur [O] a réalisé des travaux d'aménagements intérieurs et de terrassement pour la réalisation d'une terrasse, l'expert n'ayant pu discerner si les remblais présents à l'emplacement de la terrasse étaient déjà présents ou s'ils avaient été entreposés par Monsieur [O] lors des travaux, cette dernière hypothèse lui paraissant plus vraisemblable. Les premiers juges ont cependant souligné que selon l'expert judiciaire, les photographies fournies par Monsieur [O] montraient que ce dernier avait entreposé des gravats entre les solives du plancher et dans le faux-plafond de la salle de billard, ce qui n'est pas conforme aux règles de l'art et avait déclenché la naissance de la mérule. Il a ajouté que l'expert judiciaire a également constaté une malfaçon en ce que la terrasse a été réalisée sans étanchéité, alors qu'elle jouxte un local habitable.
Ainsi, le tribunal a relevé que l'expert judiciaire estimait que la mérule s'était développée après l'achèvement des travaux d'aménagement et que la présence de mérule et des infiltrations n'étaient pas apparentes lors de l'acquisition, ces désordres étant une conséquence des malfaçons affectant les travaux réalisés par Monsieur [O].
Il a ajouté qu'il était démontré que le bien était infesté de mérule le rendant impropre à l'habitation, les travaux de remise en état étant chiffrés à 195505,79 euros, pour un prix d'achat de 110000 euros.
Concernant l'affirmation de Monsieur [O] selon laquelle il n'aurait pas effectué les travaux de remblai sur l'arrière du bâtiment, le tribunal a considéré que l'attestation de Monsieur [F] [N], agent immobilier, non-conforme aux dispositions des articles 200 à 203 du code de procédure civile, était imprécise quant à l'état d'avancement d'un éventuel remblai et aux fermetures mises en 'uvre, cette attestation étant en outre sans incidence concernant le remplissage des solives de gravats. Il a relevé que selon l'expert, les photos montraient qu'il n'y avait initialement pas de gravats entre les solives du plancher, contrairement à la situation actuelle.
Enfin, le bien ayant été rénové par Monsieur [O], notamment concernant la façade extérieure et le terrassement, les premiers juges ont constaté que celui-ci ne produisait aucune pièce de nature à établir précisément les travaux réalisés.
Le tribunal en a conclu que les consorts [G] démontraient la présence d'un vice caché préexistant à la vente, trouvant sa cause dans les travaux effectués par Monsieur [O], lequel s'était comporté comme un professionnel de la construction. Dès lors, il a prononcé la résolution de la vente et condamné Monsieur [O] à restituer le prix de vente de 110000 euros.
Les premiers juges ont fait droit aux demandes des consorts [G] au titre des frais de vente à hauteur de la somme totale de 35791,91 euros, en limitant le coût du crédit immobilier et de l'assurance emprunteur à la période courant de l'octroi du prêt jusqu'au jugement.
Ils ont par ailleurs retenu le préjudice pour les travaux d'amélioration exécutés, de traitement de la mérule, les frais d'expertise mycologique amiable, ainsi que le préjudice de jouissance à hauteur de 4000 euros et le préjudice d'angoisse à hauteur de 4000 euros également, soit la somme totale de 25072,51 euros.
Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 21 août 2024, Monsieur [O] a relevé appel de ce jugement.
Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 23 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [O] demande à la cour, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, de :
- déclarer Monsieur [O] recevable et bien fondé en son appel,
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau,
- débouter les consorts [G] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,
- condamner les consorts [G] à payer à Monsieur [O] la somme de 4000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens de l'appel.
Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 25 août 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les consorts [G] demandent à la cour de :
À titre principal, vu les articles 1641 et suivants du code civil,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur [O] à payer aux consorts [G] les sommes suivantes :
- 10681,08 euros au titre du coût du crédit immobilier,
- 9670,38 euros au titre des frais d'assurance du crédit immobilier,
- 4000 euros au titre du préjudice de jouissance,
- 4000 euros au titre du préjudice d'angoisse,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes formulées au titre des frais d'assurance habitation, des taxes d'habitation et de la taxe foncière,
- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,
Statuant à nouveau,
- condamner Monsieur [O] à payer aux consorts [G] les sommes suivantes :
> Frais de la vente :
- coût du crédit immobilier (total des intérêts) : 17009,15 euros,
- assurance du crédit immobilier : 21056,06 euros,
> Préjudices :
- coût assurance habitation 2017-2022 : 5750,05 euros,
- taxes d'habitation et foncière 2018-2022 : 3271 euros,
- perte de jouissance de la pièce à billard depuis le début des travaux Isoleco le 2 décembre 2020 jusqu'à la résolution effective de la vente, évaluée à 100 euros par mois : 5100 euros (au 1er février 2025),
- angoisse générée par la fragilisation de la structure de l'immeuble ayant nécessité un étaiement, et par l'insalubrité liée à la présence du champignon, étant précisé que Monsieur [K] souffre de difficultés pulmonaires, évalué à 100 euros par mois depuis la découverte de la mérule en août 2020 à la résolution de la vente. L'expert judiciaire précise à la page n° 25 de son rapport : 'Pour l'instant, il n'y a pas de risques majeurs pour la sécurité des personnes mais un inconfort important dû au froid en absence d'isolation et à l'aspect sanitaire (présence de rongeurs en absence de barrières)' : 5400 euros (au 1er février 2022),
- dire et juger que les intérêts légaux sur l'ensemble des sommes dues par Monsieur [O] courent à compter du prononcé du jugement de première instance,
- ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année entière à compter de la date où cette condition est remplie, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
À titre subsidiaire, en cas d'infirmation du jugement entrepris sur la résolution du contrat de vente, vu les articles 1792 et suivants du code civil,
- dire et juger que Monsieur [O] est tenu de mobiliser sa garantie décennale en raison de l'infestation par la mérule de l'immeuble vendu,
En conséquence,
- condamner Monsieur [O] à payer aux consorts [G] la somme de 195505,79 euros au titre du coût de la remise en état de l'immeuble,
- condamner Monsieur [O] à payer aux consorts [G] les sommes suivantes au titre de la réparation des préjudices consécutifs :
- travaux de traitement de mérule déjà réalisés : 2715,36 euros,
- perte de jouissance de la pièce à billard depuis le début des travaux Isoleco le 2 décembre 2020 jusqu'au début des travaux de reprise à intervenir : 5100 euros (au 1er février 2025),
- relogement des consorts [G] durant les travaux de reprise : 3000 euros,
- angoisse générée par la fragilisation de la structure de l'immeuble ayant nécessité un étaiement, et par l'insalubrité liée à la présence du champignon, étant précisé que Monsieur [K] souffre de difficultés pulmonaires, évaluée à 100 euros par mois depuis la découverte de la mérule en août 2020 à la résolution de la vente : 5400 euros (au 1er février 2025),
- expertise mycologique [I] : 1962 euros,
- dire et juger que les intérêts légaux sur l'ensemble des sommes dues par Monsieur [O] courent à compter du prononcé du jugement de première instance,
- ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année entière à compter de la date où cette condition est remplie, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
En toutes hypothèses,
- condamner Monsieur [O] aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de la SELARL BGBJ,
- condamner Monsieur [O] à payer aux consorts [G] la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 14 octobre 2025.
L'audience de plaidoirie a été fixée le 3 novembre 2025 et le délibéré au 26 janvier 2026, prorogé au 9 mars 2026, puis au 16 mars suivant.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LES DEMANDES PRINCIPALES
En vertu de l'article 1641 du code civil, 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'.
Pour que les consorts [G] puissent invoquer la garantie des vices cachés, ils doivent rapporter la preuve de l'existence d'un vice caché, ce qui suppose la démonstration de quatre éléments.
Il est tout d'abord nécessaire d'établir l'existence d'un vice.
En l'espèce, le rapport d'expertise relève la présence de mérule et d'infiltrations d'eau.
Il est ensuite nécessaire de démontrer que le vice était caché. Cette condition découle de l'article 1641 du code civil, précité, et de l'article 1642 du même code selon lequel 'Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même'.
En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que la mérule et les infiltrations d'eau n'étaient pas apparentes lors de l'acquisition du bien par les consorts [G].
L'acheteur doit en outre démontrer que le vice atteint un degré suffisant de gravité. Ainsi, l'article 1641 du code civil exige que les vices rendent la chose 'impropre à l'usage auquel on la destine, ou diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'.
En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que ces vices sont de nature à compromettre la solidité de la maison et la rendent également impropre à sa destination, étant ajouté que ces vices s'amplifient dans le temps. Le caractère de gravité sera donc retenu.
Enfin, selon l'interprétation donnée du texte, il est exigé que le vice caché soit antérieur à la vente, ou plus exactement au transfert des risques. Il est cependant admis que ce vice caché pouvait n'exister qu''en germe' au moment de la vente, sa manifestation n'étant apparue qu'ultérieurement.
En l'espèce, s'appuyant sur les conclusions du rapport d'expertise judiciaire, les consorts [G] soutiennent que l'apparition de la mérule résulte des travaux réalisés par Monsieur [O] avant la vente.
Ce dernier rétorque que la mérule trouve son origine dans la présence de remblais sur l'arrière du bâtiment et qu'il n'a jamais effectué ces travaux de remblais, que l'expert judiciaire lui a imputés de façon erronée. Il fait valoir que la mention dans l'acte authentique de réalisation par ses soins de travaux de terrassement est inopérante, car le remblayage et le terrassement sont deux opérations de construction distinctes. Il reproche à l'expert de s'être contenté de photographies, non pertinentes selon lui et qu'en l'absence d'échantillonnage et d'analyse des gravats présents dans les solives, il n'est pas établi qu'il a rempli ces solives avec notamment du vieux bois. Il prétend qu'il est contradictoire pour l'expert judiciaire d'indiquer qu'il est impossible de connaître la date de début de prolifération de la mérule tout en datant l'origine de l'apparition du champignon après l'achèvement des travaux qu'il a effectués.
Il résulte du rapport d'expertise judiciaire que l'ancienne terrasse ne disposait pas de drainage des eaux, Monsieur [O] l'ayant réalisée sans mettre en place une étanchéité, alors qu'elle jouxte un local habitable, ce qui constitue une malfaçon.
Monsieur [O] prétend que les remblais étaient déjà présents avant les travaux qu'il a effectués.
Cependant, l'attestation de l'agent immobilier en date du 4 novembre 2021, non conforme aux dispositions du code de procédure civile, selon laquelle la pièce borgne du rez-de-chaussée était déjà enterrée, ne suffit pas à démontrer cette affirmation, puisque des remblais ont pu être ultérieurement ajoutés.
Et comme l'a relevé l'expert judiciaire, le cliché photographique pris par l'agent immobilier en 2011 ne permet pas de confirmer la présence de remblais puisque seule apparaît une terre en friche à l'emplacement de la terrasse, laquelle a forcément fait l'objet d'un terrassement.
En outre, dans une attestation du 24 mai 2025, Monsieur [R] [J], voisin résidant au [Adresse 4], expose que Monsieur [O] lui avait indiqué 'avoir utilisé des gravats pour remblayer la terrasse située à l'arrière de la maison'. En réponse à l'argument de Monsieur [O], le fait que l'auteur de l'attestation indique avoir été 'témoin oculaire' de cette scène est indifférent puisqu'il indique clairement que c'est Monsieur [O] qui a tenu ces propos.
Pareillement, dans une attestation du 23 mai 2025, Monsieur [Q] [X], voisin direct puisque résidant au [Adresse 5], expose que Monsieur [O] a effectué des travaux de terrassement et qu''il a utilisé des gravats pour remblayer sa terrasse'. Contrairement à ce que soutient Monsieur [O], l'agent immobilier en charge de la vente n'a pas une connaissance plus avancée de la situation de l'immeuble que ce voisin direct du bien litigieux.
Quoi qu'il en soit, l'expert judiciaire a par ailleurs relevé que sur les photographies prises par Monsieur [O], il n'y avait pas de gravats entre les solives du plancher, contrairement à la situation actuelle. Il en a déduit que c'est Monsieur [O] qui a entreposé ces gravats entre les solives du plancher. L'expert judiciaire explique en page 24 de son rapport que Monsieur [O] a entreposé des gravats dans le faux plafond de la salle de billard, ce qui n'est pas conforme aux règles de l'art et que des matériaux hétéroclites, en particulier du vieux bois, ont ainsi été confinés dans ce faux plafond ce qui, en présence d'un apport d'eau par infiltrations, a constitué un 'mélange explosif' pour déclencher la naissance de la mérule.
L'expert judiciaire en a déduit que les vices sont une conséquence des malfaçons affectant les travaux réalisés par Monsieur [O].
Monsieur [O] affirme qu'il existe d'autres causes pouvant expliquer l'apparition de la mérule, telles qu'un dégât des eaux en 2018, l'évacuation des eaux pluviales de la propriété voisine sur le toit du bien litigieux, ainsi que la réfection intégrale de la terrasse par les consorts [G].
Cependant, ces arguments sont inopérants au regard des conclusions du rapport d'expertise judiciaire, suffisamment étayées par les développements ayant permis d'y aboutir.
En conséquence, il y a lieu de considérer que l'apparition de la mérule résulte des travaux réalisés par Monsieur [O] et la condition d'antériorité du vice à la vente est également remplie.
Il résulte de ce qui précède que les consorts [G] démontrent l'existence d'un vice caché ouvrant droit à l'action en garantie prévue par les articles 1641 et suivants du code civil.
Pour s'opposer à la demande fondée sur la garantie des vices cachés, Monsieur [O] fait valoir la présence d'une clause dans l'acte de vente, qui s'analyse comme une clause exclusive de garantie.
L'acte authentique de vente prévoit en effet en page 8 la stipulation suivante : 'L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,
- s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'.
Le sort des clauses exclusives ou limitatives de garantie des vices cachés est réglé par l'article 1643 du code civil selon lequel le vendeur 'est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie'.
En d'autres termes, une clause exclusive de garantie n'est valable que si le vendeur n'avait pas connaissance du vice au moment de la vente. Selon l'interprétation qui est donnée de ce texte, le vendeur professionnel est présumé de mauvaise foi.
En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que ce sont les travaux réalisés par Monsieur [O] lui-même qui sont à l'origine de l'apparition de la mérule. En conséquence, Monsieur [O] s'est comporté en tant que professionnel de la construction et est assimilé au vendeur professionnel réputé avoir connaissance du vice lors de la vente. L'exonération de garantie ne s'applique donc pas.
Le résultat de l'action en garantie des vices cachés est réglé par l'article 1644 du code civil selon lequel, 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix'.
En l'espèce, étant rappelé que ce choix appartient à l'acquéreur, le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente et en ce qu'il a donc condamné Monsieur [O] à rembourser aux consorts [G] le prix de vente de 110000 euros.
Selon l'article 1645 du même code, 'Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur'.
Monsieur [O] étant assimilé au vendeur professionnel comme expliqué ci-dessus, les consorts [G] ont droit à l'indemnisation de leurs préjudices.
Il est relevé que Monsieur [O] ne consacre aucun développement dans ses conclusions aux sommes demandées par les consorts [G]. En effet, ce dernier conclut au débouté de leurs prétentions en faisant valoir que ni la garantie des vices cachés, ni la garantie décennale à titre subsidiaire ne peuvent être mises en 'uvre. Monsieur [O] ne prend donc position ni sur le principe, ni sur le montant des préjudices allégués.
S'agissant des consorts [G], ils sollicitent la confirmation du jugement, sauf en ce qu'il leur a alloué les sommes de :
- 10681,08 euros au titre du coût du crédit immobilier,
- 9670,38 euros au titre des frais d'assurance du crédit immobilier,
- 4000 euros au titre du préjudice de jouissance,
- 4000 euros au titre du préjudice d'angoisse.
Les consorts [G] demandent également l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté leurs demandes formulées au titre des frais d'assurance habitation, de la taxe d'habitation et de la taxe foncière.
Il est rappelé que l'acquéreur ne peut obtenir sur le fondement de l'article 1645 du code civil que des dommages et intérêts destinés à réparer les préjudices qu'il a effectivement subis, étant ajouté qu'il peut obtenir le remboursement des frais de la vente sur le fondement de l'article 1646 du même code.
En d'autres termes, le seul fait que la vente soit résolue sur le fondement de l'article 1644 du code civil n'a pas pour effet de permettre à l'acquéreur de solliciter de la part du vendeur le remboursement ou le paiement de n'importe quelle somme engagée en rapport avec le bien litigieux.
En l'espèce, les consorts [G] ont effectivement habité la maison et ils ne démontrent nullement en quoi les sommes versées au titre de l'assurance habitation, de la taxe d'habitation et de la taxe foncière constitueraient des préjudices indemnisables, puisqu'ils auraient engagé de telles dépenses pour tout autre bien qu'ils auraient acquis pour y habiter. Ces sommes ayant été versées durant une période d'habitation effective, les consorts [G] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts à ce titre et le jugement sera donc confirmé en ce qu'il ne leur a alloué aucune somme pour ces chefs de préjudice allégués.
Les consorts [G] reprochent par ailleurs au tribunal d'avoir limité le remboursement du coût du crédit immobilier et de l'assurance emprunteur à la période courant de l'octroi du prêt jusqu'au jour du jugement. Ils demandent également à la cour d'actualiser les préjudices de jouissance et d'angoisse compte tenu du délai écoulé depuis le prononcé du jugement.
Toutefois, le jugement ayant prononcé la résolution du contrat de vente était assorti de l'exécution provisoire. Or, les consorts [G] ne prouvent nullement avoir continué à habiter ce bien, ces derniers ne produisant aucune pièce justifiant d'une poursuite de l'occupation du bien. En particulier, les justificatifs de l'assurance habitation et des taxes foncières et d'habitation sont produits jusqu'à l'année 2022 et le tableau d'amortissement du 12 janvier 2017 a été actualisé le 11 février 2022. Il n'est par ailleurs communiqué à la procédure aucune pièce démontrant le remboursement effectif du crédit immobilier et de l'assurance emprunteur.
En conséquence, les consorts [G] seront déboutés de leur demande d'actualisation des préjudices de jouissance et d'angoisse, ainsi que de leur demande de remboursement du coût du crédit immobilier et de l'assurance emprunteur pour la période postérieure au jugement.
Compte tenu des développements qui précèdent, le jugement sera également confirmé quant au montant des dommages et intérêts accordés aux consorts [G].
Il sera donc fait droit à la demande des consorts [G] tendant à ce que les intérêts légaux sur l'ensemble des sommes dues par Monsieur [O] courent à compter du prononcé du jugement.
En outre, conformément à la demande et aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière.
SUR LES DÉPENS ET L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Monsieur [O] succombant dans son recours, le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a :
- condamné aux dépens y compris ceux de l'instance de référé, dont les honoraires de l'expert judiciaire, avec distraction au profit de la SELARL BGBJ,
- condamné à payer aux consorts [G] la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Y ajoutant, Monsieur [O] sera condamné aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL BGBJ conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, à payer aux consorts [G] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel et il sera débouté de sa propre demande présentée sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Confirme en toutes ses dispositions contestées le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Épinal le 11 juillet 2024 ;
Y ajoutant,
Dit que les intérêts légaux sur l'ensemble des sommes dues par Monsieur [M] [O] courent à compter du prononcé du jugement le 11 juillet 2024 ;
Ordonne la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière ;
Condamne Monsieur [M] [O] à payer à Monsieur [H] [K] et Madame [A] [Y] la somme de 2500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;
Déboute Monsieur [M] [O] de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [M] [O] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL BGBJ, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-
Minute en douze pages.
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
Première Chambre Civile
ARRÊT N° /2026 DU 16 MARS 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/01702 - N° Portalis DBVR-V-B7I-FNG3
Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire d'EPINAL,
R.G.n° 22/02184, en date du 11 juillet 2024,
APPELANT :
Monsieur [M] [S]
né le 5 Octobre 1980 à [Localité 1] (88)
domicilié [Adresse 1]
Représenté par Me Stéphane VIRY de la SELARL LORRAINE DEFENSE & CONSEIL, avocat au barreau d'EPINAL
INTIMÉS :
Monsieur [H] [K]
né le 13 Février 1960 à [Localité 2] (67)
domicilié [Adresse 2]
Représenté par Me Bartlomiej JUREK de la SELARL BGBJ, avocat au barreau d'EPINAL
Madame [A] [D] [Y]
née le 7 Mai 1962 à [Localité 3] (57)
domiciliée [Adresse 2]
Représentée par Me Bartlomiej JUREK de la SELARL BGBJ, avocat au barreau d'EPINAL
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Présidente et Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, chargé du rapport,
Greffier, lors des débats : Madame Laurène RIVORY ;
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Nathalie CUNIN -WEBER, Président de Chambre,
Madame Thierry SILHOL, Président de Chambre,
Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2026, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Puis, le délibéré a été prorogé au 9 Mars 2026, et ensuite au 16 Mars 2026.
ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 16 Mars 2026, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte notarié du 11 juillet 2013, Monsieur [M] [O] a acquis des consorts [W] - [Z] une maison d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 4], figurant au cadastre section C numéro [Cadastre 1], lieudit '[Adresse 3]' pour une contenance de 6 ares et 1 centiare (00 ha 06 a 01 ca) moyennant le prix de 17000 euros.
Ce bien a été entièrement rénové par Monsieur [O], notamment concernant la façade extérieure et le terrassement.
Par acte notarié du 13 février 2017, Monsieur [M] [O] a vendu ce bien à Monsieur [H] [K] et Madame [A] [Y] (ci-après désignés les consorts [G]) moyennant le prix de 110000 euros.
Les consorts [G] ayant constaté l'apparition de mérule, ils ont mandaté un expert mycologue afin de procéder à une expertise amiable. L'expert amiable a déposé son rapport daté du 15 février 2021, constatant la présence de mérule.
Par assignation du 15 avril 2021, les consorts [G] ont sollicité du juge des référés du tribunal judiciaire d'Épinal une expertise judiciaire de l'immeuble litigieux, laquelle a été ordonnée par décision du 2 juin 2021 et confiée à Monsieur [U] [B].
L'expert judiciaire a déposé son rapport définitif daté du 28 mars 2022.
Par acte du 22 décembre 2022, les consorts [G] ont fait assigner Monsieur [O] devant le tribunal judiciaire d'Épinal aux fins de résolution de la vente et d'indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés et, à titre subsidiaire, d'indemnisation sur le fondement de la garantie décennale.
Cette assignation a été enregistrée le 6 mars 2023 au service de la publicité foncière d'[Localité 5].
Par jugement contradictoire du 11 juillet 2024, le tribunal judiciaire d'Épinal a :
- prononcé la résolution de la vente intervenue entre Monsieur [O] et les consorts [G],
- condamné Monsieur [O] à payer aux consorts [G] les sommes de :
. 110000 euros en remboursement du prix de vente,
. 35791,91 euros en remboursement des frais de la vente,
. 25072,51 euros à titre de dommages et intérêts,
- rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile 'les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement', conformément au II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1er janvier 2020,
- condamné Monsieur [O] à payer aux consorts [G] la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Monsieur [O] aux dépens, y compris ceux de l'instance de référé, dont les honoraires de l'expert judiciaire, avec distraction au profit de la SELARL BGBJ.
Le tribunal a relevé que l'acte de vente notarié stipule une clause d'exclusion de garantie, cette exonération de garantie ne s'appliquant pas pour les vices cachés si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, ou s'il est prouvé par l'acquéreur dans les délais légaux que les vices étaient en réalité connus du vendeur.
Il a indiqué que, selon le rapport d'expertise amiable, le bien était infesté par la mérule, les désordres supportés par Monsieur [K] ayant pour origine l'eau s'accumulant le long du mur sous la terrasse à l'arrière de la maison et pour causes l'accumulation de gravats comportant une quantité non négligeable de bois, le bois laissé sur, contre ou dans les maçonneries du mur comblé par les gravats, ainsi que l'absence de drain afin d'évacuer les eaux de ruissellement provenant du versant sud de la montagne et celle s'accumulant sous la terrasse, les désordres étant les conséquences de malfaçons affectant la construction de la terrasse et du remblai réalisé pour son établissement.
Le tribunal a ajouté que, selon le rapport d'expertise judiciaire, Monsieur [O] a réalisé des travaux d'aménagements intérieurs et de terrassement pour la réalisation d'une terrasse, l'expert n'ayant pu discerner si les remblais présents à l'emplacement de la terrasse étaient déjà présents ou s'ils avaient été entreposés par Monsieur [O] lors des travaux, cette dernière hypothèse lui paraissant plus vraisemblable. Les premiers juges ont cependant souligné que selon l'expert judiciaire, les photographies fournies par Monsieur [O] montraient que ce dernier avait entreposé des gravats entre les solives du plancher et dans le faux-plafond de la salle de billard, ce qui n'est pas conforme aux règles de l'art et avait déclenché la naissance de la mérule. Il a ajouté que l'expert judiciaire a également constaté une malfaçon en ce que la terrasse a été réalisée sans étanchéité, alors qu'elle jouxte un local habitable.
Ainsi, le tribunal a relevé que l'expert judiciaire estimait que la mérule s'était développée après l'achèvement des travaux d'aménagement et que la présence de mérule et des infiltrations n'étaient pas apparentes lors de l'acquisition, ces désordres étant une conséquence des malfaçons affectant les travaux réalisés par Monsieur [O].
Il a ajouté qu'il était démontré que le bien était infesté de mérule le rendant impropre à l'habitation, les travaux de remise en état étant chiffrés à 195505,79 euros, pour un prix d'achat de 110000 euros.
Concernant l'affirmation de Monsieur [O] selon laquelle il n'aurait pas effectué les travaux de remblai sur l'arrière du bâtiment, le tribunal a considéré que l'attestation de Monsieur [F] [N], agent immobilier, non-conforme aux dispositions des articles 200 à 203 du code de procédure civile, était imprécise quant à l'état d'avancement d'un éventuel remblai et aux fermetures mises en 'uvre, cette attestation étant en outre sans incidence concernant le remplissage des solives de gravats. Il a relevé que selon l'expert, les photos montraient qu'il n'y avait initialement pas de gravats entre les solives du plancher, contrairement à la situation actuelle.
Enfin, le bien ayant été rénové par Monsieur [O], notamment concernant la façade extérieure et le terrassement, les premiers juges ont constaté que celui-ci ne produisait aucune pièce de nature à établir précisément les travaux réalisés.
Le tribunal en a conclu que les consorts [G] démontraient la présence d'un vice caché préexistant à la vente, trouvant sa cause dans les travaux effectués par Monsieur [O], lequel s'était comporté comme un professionnel de la construction. Dès lors, il a prononcé la résolution de la vente et condamné Monsieur [O] à restituer le prix de vente de 110000 euros.
Les premiers juges ont fait droit aux demandes des consorts [G] au titre des frais de vente à hauteur de la somme totale de 35791,91 euros, en limitant le coût du crédit immobilier et de l'assurance emprunteur à la période courant de l'octroi du prêt jusqu'au jugement.
Ils ont par ailleurs retenu le préjudice pour les travaux d'amélioration exécutés, de traitement de la mérule, les frais d'expertise mycologique amiable, ainsi que le préjudice de jouissance à hauteur de 4000 euros et le préjudice d'angoisse à hauteur de 4000 euros également, soit la somme totale de 25072,51 euros.
Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 21 août 2024, Monsieur [O] a relevé appel de ce jugement.
Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 23 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [O] demande à la cour, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, de :
- déclarer Monsieur [O] recevable et bien fondé en son appel,
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau,
- débouter les consorts [G] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,
- condamner les consorts [G] à payer à Monsieur [O] la somme de 4000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens de l'appel.
Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 25 août 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les consorts [G] demandent à la cour de :
À titre principal, vu les articles 1641 et suivants du code civil,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur [O] à payer aux consorts [G] les sommes suivantes :
- 10681,08 euros au titre du coût du crédit immobilier,
- 9670,38 euros au titre des frais d'assurance du crédit immobilier,
- 4000 euros au titre du préjudice de jouissance,
- 4000 euros au titre du préjudice d'angoisse,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes formulées au titre des frais d'assurance habitation, des taxes d'habitation et de la taxe foncière,
- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,
Statuant à nouveau,
- condamner Monsieur [O] à payer aux consorts [G] les sommes suivantes :
> Frais de la vente :
- coût du crédit immobilier (total des intérêts) : 17009,15 euros,
- assurance du crédit immobilier : 21056,06 euros,
> Préjudices :
- coût assurance habitation 2017-2022 : 5750,05 euros,
- taxes d'habitation et foncière 2018-2022 : 3271 euros,
- perte de jouissance de la pièce à billard depuis le début des travaux Isoleco le 2 décembre 2020 jusqu'à la résolution effective de la vente, évaluée à 100 euros par mois : 5100 euros (au 1er février 2025),
- angoisse générée par la fragilisation de la structure de l'immeuble ayant nécessité un étaiement, et par l'insalubrité liée à la présence du champignon, étant précisé que Monsieur [K] souffre de difficultés pulmonaires, évalué à 100 euros par mois depuis la découverte de la mérule en août 2020 à la résolution de la vente. L'expert judiciaire précise à la page n° 25 de son rapport : 'Pour l'instant, il n'y a pas de risques majeurs pour la sécurité des personnes mais un inconfort important dû au froid en absence d'isolation et à l'aspect sanitaire (présence de rongeurs en absence de barrières)' : 5400 euros (au 1er février 2022),
- dire et juger que les intérêts légaux sur l'ensemble des sommes dues par Monsieur [O] courent à compter du prononcé du jugement de première instance,
- ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année entière à compter de la date où cette condition est remplie, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
À titre subsidiaire, en cas d'infirmation du jugement entrepris sur la résolution du contrat de vente, vu les articles 1792 et suivants du code civil,
- dire et juger que Monsieur [O] est tenu de mobiliser sa garantie décennale en raison de l'infestation par la mérule de l'immeuble vendu,
En conséquence,
- condamner Monsieur [O] à payer aux consorts [G] la somme de 195505,79 euros au titre du coût de la remise en état de l'immeuble,
- condamner Monsieur [O] à payer aux consorts [G] les sommes suivantes au titre de la réparation des préjudices consécutifs :
- travaux de traitement de mérule déjà réalisés : 2715,36 euros,
- perte de jouissance de la pièce à billard depuis le début des travaux Isoleco le 2 décembre 2020 jusqu'au début des travaux de reprise à intervenir : 5100 euros (au 1er février 2025),
- relogement des consorts [G] durant les travaux de reprise : 3000 euros,
- angoisse générée par la fragilisation de la structure de l'immeuble ayant nécessité un étaiement, et par l'insalubrité liée à la présence du champignon, étant précisé que Monsieur [K] souffre de difficultés pulmonaires, évaluée à 100 euros par mois depuis la découverte de la mérule en août 2020 à la résolution de la vente : 5400 euros (au 1er février 2025),
- expertise mycologique [I] : 1962 euros,
- dire et juger que les intérêts légaux sur l'ensemble des sommes dues par Monsieur [O] courent à compter du prononcé du jugement de première instance,
- ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année entière à compter de la date où cette condition est remplie, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
En toutes hypothèses,
- condamner Monsieur [O] aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de la SELARL BGBJ,
- condamner Monsieur [O] à payer aux consorts [G] la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 14 octobre 2025.
L'audience de plaidoirie a été fixée le 3 novembre 2025 et le délibéré au 26 janvier 2026, prorogé au 9 mars 2026, puis au 16 mars suivant.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LES DEMANDES PRINCIPALES
En vertu de l'article 1641 du code civil, 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'.
Pour que les consorts [G] puissent invoquer la garantie des vices cachés, ils doivent rapporter la preuve de l'existence d'un vice caché, ce qui suppose la démonstration de quatre éléments.
Il est tout d'abord nécessaire d'établir l'existence d'un vice.
En l'espèce, le rapport d'expertise relève la présence de mérule et d'infiltrations d'eau.
Il est ensuite nécessaire de démontrer que le vice était caché. Cette condition découle de l'article 1641 du code civil, précité, et de l'article 1642 du même code selon lequel 'Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même'.
En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que la mérule et les infiltrations d'eau n'étaient pas apparentes lors de l'acquisition du bien par les consorts [G].
L'acheteur doit en outre démontrer que le vice atteint un degré suffisant de gravité. Ainsi, l'article 1641 du code civil exige que les vices rendent la chose 'impropre à l'usage auquel on la destine, ou diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'.
En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que ces vices sont de nature à compromettre la solidité de la maison et la rendent également impropre à sa destination, étant ajouté que ces vices s'amplifient dans le temps. Le caractère de gravité sera donc retenu.
Enfin, selon l'interprétation donnée du texte, il est exigé que le vice caché soit antérieur à la vente, ou plus exactement au transfert des risques. Il est cependant admis que ce vice caché pouvait n'exister qu''en germe' au moment de la vente, sa manifestation n'étant apparue qu'ultérieurement.
En l'espèce, s'appuyant sur les conclusions du rapport d'expertise judiciaire, les consorts [G] soutiennent que l'apparition de la mérule résulte des travaux réalisés par Monsieur [O] avant la vente.
Ce dernier rétorque que la mérule trouve son origine dans la présence de remblais sur l'arrière du bâtiment et qu'il n'a jamais effectué ces travaux de remblais, que l'expert judiciaire lui a imputés de façon erronée. Il fait valoir que la mention dans l'acte authentique de réalisation par ses soins de travaux de terrassement est inopérante, car le remblayage et le terrassement sont deux opérations de construction distinctes. Il reproche à l'expert de s'être contenté de photographies, non pertinentes selon lui et qu'en l'absence d'échantillonnage et d'analyse des gravats présents dans les solives, il n'est pas établi qu'il a rempli ces solives avec notamment du vieux bois. Il prétend qu'il est contradictoire pour l'expert judiciaire d'indiquer qu'il est impossible de connaître la date de début de prolifération de la mérule tout en datant l'origine de l'apparition du champignon après l'achèvement des travaux qu'il a effectués.
Il résulte du rapport d'expertise judiciaire que l'ancienne terrasse ne disposait pas de drainage des eaux, Monsieur [O] l'ayant réalisée sans mettre en place une étanchéité, alors qu'elle jouxte un local habitable, ce qui constitue une malfaçon.
Monsieur [O] prétend que les remblais étaient déjà présents avant les travaux qu'il a effectués.
Cependant, l'attestation de l'agent immobilier en date du 4 novembre 2021, non conforme aux dispositions du code de procédure civile, selon laquelle la pièce borgne du rez-de-chaussée était déjà enterrée, ne suffit pas à démontrer cette affirmation, puisque des remblais ont pu être ultérieurement ajoutés.
Et comme l'a relevé l'expert judiciaire, le cliché photographique pris par l'agent immobilier en 2011 ne permet pas de confirmer la présence de remblais puisque seule apparaît une terre en friche à l'emplacement de la terrasse, laquelle a forcément fait l'objet d'un terrassement.
En outre, dans une attestation du 24 mai 2025, Monsieur [R] [J], voisin résidant au [Adresse 4], expose que Monsieur [O] lui avait indiqué 'avoir utilisé des gravats pour remblayer la terrasse située à l'arrière de la maison'. En réponse à l'argument de Monsieur [O], le fait que l'auteur de l'attestation indique avoir été 'témoin oculaire' de cette scène est indifférent puisqu'il indique clairement que c'est Monsieur [O] qui a tenu ces propos.
Pareillement, dans une attestation du 23 mai 2025, Monsieur [Q] [X], voisin direct puisque résidant au [Adresse 5], expose que Monsieur [O] a effectué des travaux de terrassement et qu''il a utilisé des gravats pour remblayer sa terrasse'. Contrairement à ce que soutient Monsieur [O], l'agent immobilier en charge de la vente n'a pas une connaissance plus avancée de la situation de l'immeuble que ce voisin direct du bien litigieux.
Quoi qu'il en soit, l'expert judiciaire a par ailleurs relevé que sur les photographies prises par Monsieur [O], il n'y avait pas de gravats entre les solives du plancher, contrairement à la situation actuelle. Il en a déduit que c'est Monsieur [O] qui a entreposé ces gravats entre les solives du plancher. L'expert judiciaire explique en page 24 de son rapport que Monsieur [O] a entreposé des gravats dans le faux plafond de la salle de billard, ce qui n'est pas conforme aux règles de l'art et que des matériaux hétéroclites, en particulier du vieux bois, ont ainsi été confinés dans ce faux plafond ce qui, en présence d'un apport d'eau par infiltrations, a constitué un 'mélange explosif' pour déclencher la naissance de la mérule.
L'expert judiciaire en a déduit que les vices sont une conséquence des malfaçons affectant les travaux réalisés par Monsieur [O].
Monsieur [O] affirme qu'il existe d'autres causes pouvant expliquer l'apparition de la mérule, telles qu'un dégât des eaux en 2018, l'évacuation des eaux pluviales de la propriété voisine sur le toit du bien litigieux, ainsi que la réfection intégrale de la terrasse par les consorts [G].
Cependant, ces arguments sont inopérants au regard des conclusions du rapport d'expertise judiciaire, suffisamment étayées par les développements ayant permis d'y aboutir.
En conséquence, il y a lieu de considérer que l'apparition de la mérule résulte des travaux réalisés par Monsieur [O] et la condition d'antériorité du vice à la vente est également remplie.
Il résulte de ce qui précède que les consorts [G] démontrent l'existence d'un vice caché ouvrant droit à l'action en garantie prévue par les articles 1641 et suivants du code civil.
Pour s'opposer à la demande fondée sur la garantie des vices cachés, Monsieur [O] fait valoir la présence d'une clause dans l'acte de vente, qui s'analyse comme une clause exclusive de garantie.
L'acte authentique de vente prévoit en effet en page 8 la stipulation suivante : 'L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,
- s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'.
Le sort des clauses exclusives ou limitatives de garantie des vices cachés est réglé par l'article 1643 du code civil selon lequel le vendeur 'est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie'.
En d'autres termes, une clause exclusive de garantie n'est valable que si le vendeur n'avait pas connaissance du vice au moment de la vente. Selon l'interprétation qui est donnée de ce texte, le vendeur professionnel est présumé de mauvaise foi.
En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que ce sont les travaux réalisés par Monsieur [O] lui-même qui sont à l'origine de l'apparition de la mérule. En conséquence, Monsieur [O] s'est comporté en tant que professionnel de la construction et est assimilé au vendeur professionnel réputé avoir connaissance du vice lors de la vente. L'exonération de garantie ne s'applique donc pas.
Le résultat de l'action en garantie des vices cachés est réglé par l'article 1644 du code civil selon lequel, 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix'.
En l'espèce, étant rappelé que ce choix appartient à l'acquéreur, le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente et en ce qu'il a donc condamné Monsieur [O] à rembourser aux consorts [G] le prix de vente de 110000 euros.
Selon l'article 1645 du même code, 'Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur'.
Monsieur [O] étant assimilé au vendeur professionnel comme expliqué ci-dessus, les consorts [G] ont droit à l'indemnisation de leurs préjudices.
Il est relevé que Monsieur [O] ne consacre aucun développement dans ses conclusions aux sommes demandées par les consorts [G]. En effet, ce dernier conclut au débouté de leurs prétentions en faisant valoir que ni la garantie des vices cachés, ni la garantie décennale à titre subsidiaire ne peuvent être mises en 'uvre. Monsieur [O] ne prend donc position ni sur le principe, ni sur le montant des préjudices allégués.
S'agissant des consorts [G], ils sollicitent la confirmation du jugement, sauf en ce qu'il leur a alloué les sommes de :
- 10681,08 euros au titre du coût du crédit immobilier,
- 9670,38 euros au titre des frais d'assurance du crédit immobilier,
- 4000 euros au titre du préjudice de jouissance,
- 4000 euros au titre du préjudice d'angoisse.
Les consorts [G] demandent également l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté leurs demandes formulées au titre des frais d'assurance habitation, de la taxe d'habitation et de la taxe foncière.
Il est rappelé que l'acquéreur ne peut obtenir sur le fondement de l'article 1645 du code civil que des dommages et intérêts destinés à réparer les préjudices qu'il a effectivement subis, étant ajouté qu'il peut obtenir le remboursement des frais de la vente sur le fondement de l'article 1646 du même code.
En d'autres termes, le seul fait que la vente soit résolue sur le fondement de l'article 1644 du code civil n'a pas pour effet de permettre à l'acquéreur de solliciter de la part du vendeur le remboursement ou le paiement de n'importe quelle somme engagée en rapport avec le bien litigieux.
En l'espèce, les consorts [G] ont effectivement habité la maison et ils ne démontrent nullement en quoi les sommes versées au titre de l'assurance habitation, de la taxe d'habitation et de la taxe foncière constitueraient des préjudices indemnisables, puisqu'ils auraient engagé de telles dépenses pour tout autre bien qu'ils auraient acquis pour y habiter. Ces sommes ayant été versées durant une période d'habitation effective, les consorts [G] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts à ce titre et le jugement sera donc confirmé en ce qu'il ne leur a alloué aucune somme pour ces chefs de préjudice allégués.
Les consorts [G] reprochent par ailleurs au tribunal d'avoir limité le remboursement du coût du crédit immobilier et de l'assurance emprunteur à la période courant de l'octroi du prêt jusqu'au jour du jugement. Ils demandent également à la cour d'actualiser les préjudices de jouissance et d'angoisse compte tenu du délai écoulé depuis le prononcé du jugement.
Toutefois, le jugement ayant prononcé la résolution du contrat de vente était assorti de l'exécution provisoire. Or, les consorts [G] ne prouvent nullement avoir continué à habiter ce bien, ces derniers ne produisant aucune pièce justifiant d'une poursuite de l'occupation du bien. En particulier, les justificatifs de l'assurance habitation et des taxes foncières et d'habitation sont produits jusqu'à l'année 2022 et le tableau d'amortissement du 12 janvier 2017 a été actualisé le 11 février 2022. Il n'est par ailleurs communiqué à la procédure aucune pièce démontrant le remboursement effectif du crédit immobilier et de l'assurance emprunteur.
En conséquence, les consorts [G] seront déboutés de leur demande d'actualisation des préjudices de jouissance et d'angoisse, ainsi que de leur demande de remboursement du coût du crédit immobilier et de l'assurance emprunteur pour la période postérieure au jugement.
Compte tenu des développements qui précèdent, le jugement sera également confirmé quant au montant des dommages et intérêts accordés aux consorts [G].
Il sera donc fait droit à la demande des consorts [G] tendant à ce que les intérêts légaux sur l'ensemble des sommes dues par Monsieur [O] courent à compter du prononcé du jugement.
En outre, conformément à la demande et aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière.
SUR LES DÉPENS ET L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Monsieur [O] succombant dans son recours, le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a :
- condamné aux dépens y compris ceux de l'instance de référé, dont les honoraires de l'expert judiciaire, avec distraction au profit de la SELARL BGBJ,
- condamné à payer aux consorts [G] la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Y ajoutant, Monsieur [O] sera condamné aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL BGBJ conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, à payer aux consorts [G] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel et il sera débouté de sa propre demande présentée sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Confirme en toutes ses dispositions contestées le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Épinal le 11 juillet 2024 ;
Y ajoutant,
Dit que les intérêts légaux sur l'ensemble des sommes dues par Monsieur [M] [O] courent à compter du prononcé du jugement le 11 juillet 2024 ;
Ordonne la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière ;
Condamne Monsieur [M] [O] à payer à Monsieur [H] [K] et Madame [A] [Y] la somme de 2500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;
Déboute Monsieur [M] [O] de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [M] [O] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL BGBJ, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-
Minute en douze pages.