CA Nîmes, 4e ch. com., 20 mars 2026, n° 24/04023
NÎMES
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/04023 - N° Portalis DBVH-V-B7I-JNSZ
YM
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'[Localité 1]
12 novembre 2024
RG:23/00860
[P]
C/
[Y]
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
4ème chambre commerciale
ARRÊT DU 20 MARS 2026
Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 12 Novembre 2024, N°23/00860
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Nathalie ROCCI, Présidente,
Madame Agnès VAREILLES, Conseillère,
M. Yan MAITRAL, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 19 Février 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2026.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANT :
M. [B] [P]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Stéphane ALLARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES
INTIMÉ :
M. [A] [Y]
né le 20 Décembre 1959 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Euria THOMASIAN de la SELARL EURI JURIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 05 Février 2026
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie ROCCI, Présidente, le 20 Mars 2026,par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSÉ
Vu l'appel interjeté le 19 décembre 2024 par M. [B] [P] à l'encontre du jugement rendu le 12 novembre 2024 par le tribunal judiciaire d'Alès dans l'instance n° RG 23/00860 ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 18 mars 2025 par M. [B] [P], appelant, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 4 avril 2025 par M. [A] [Y], intimé, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu l'ordonnance du 21 novembre 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 5 février 2026.
***
M. [B] [P] est propriétaire d'un immeuble à [Localité 5]. Par acte notarié du 1er juillet 1982, un bail commercial a été signé avec Mme [W] [J] pour la location du rez-de-chaussée (grande salle pour le café bar, une cuisine, une salle à manger et une cave) et du 1er étage faisant office de réserve. Le bail a été régulièrement renouvelé pendant près de 38 ans.
Par acte du 9 juin 2020, Mme [W] [J] a sollicité le renouvellement du bail.
Par un acte du 09 juillet 2020, elle a cédé à M. [A] [Y], agissant « en son nom personnel », son fonds de commerce de débit de boisson « Sport [Localité 6] » exploité dans le local commercial situé à l'angle du [Adresse 3] et du [Adresse 4] à [Localité 7] et propriété de M. [B] [P].
Le 1er août 2020, le bail commercial a été renouvelé au profit de M. [A] [Y].
***
Constatant des désordres dans le local commercial et arguant de sa dangerosité, M. [A] [Y] a assigné M. [B] [P] en référé par acte du 27 janvier 2022 et sollicité une expertise judiciaire.
Par décision du 13 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Alès a, notamment, rejeté la demande de référé et constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail renouvelé le 1er août 2020 concernant le local commercial, étaient réunies au 19 février 2022. La juridiction a ordonné l'expulsion de M. [A] [Y] à défaut de restitution volontaire des lieux.
Le 24 juin 2022, un arrêté de « mise en sécurité-urgence » a été pris par le maire de la commune de [Localité 5].
Le 13 octobre 2022, M. [A] [Y] a quitté les lieux et remis les clés au commissaire de justice.
Par arrêt du 23 janvier 2023, la cour d'appel de Nîmes a infirmé l'ordonnance du 13 mai 2022 en toutes ses dispositions, jugeant qu'il n'y avait pas lieu à référé sur les demandes reconventionnelles formulées par M. [B] [P].
***
Par exploit du 6 juillet 2023, M. [A] [Y] a fait assigner M. [B] [P] devant le tribunal judiciaire d'Alès au principal, en constat d'un manquement à ses obligations contractuelles, et donc en responsabilité, en condamnation au paiement d'une somme en réparation de son préjudice financier, à titre subsidiaire, en constat d'une faute permettant l'engagement de sa responsabilité et en paiement d'une somme en réparation de son préjudice.
***
Par ordonnance du 05 mars 2024, le juge de la mise en état statuant sur incident a déclaré irrecevables les demandes de M. [A] [Y] agissant en son nom personnel pour défaut d'intérêt à agir et renvoyé l'affaire à la mise en état, aux fins qu'il soit statué sur les demandes reconventionnelles formées par M. [B] [P].
***
Par jugement du 12 novembre 2024, le tribunal judiciaire d'Alès a statué en ces termes :
« Déboute M. [B] [P] de l'intégralité de ses demandes ;
Déboute M. [A] [Y] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [B] [P] aux dépens. ».
***
M. [B] [P] a relevé appel le 19 décembre 2024 de ce jugement pour le voir infirmer, annuler, ou réformer en ce qu'il a :
- débouté M. [B] [P] de l'intégralité de ses demandes ;
- condamné M. [B] [P] aux dépens
***
Dans ses dernières conclusions, M. [B] [P], appelant, demande à la cour de :
« Accueillir l'appel interjeté par M. [B] [P], le dire juste et bien fondé
Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Alès du 12 novembre 2024 en ce qu'il a :
- débouté M. [B] [P] de l'intégralité de ses demandes
- condamné M. [B] [P] aux dépens.
Statuant à nouveau
A titre principal
Déclarer nulle la cession de bail, faute de notification régulière au bailleur
En conséquence,
Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de M. [A] [Y] à la date du 13 octobre 2022, date de remise des clés
Subsidiairement
Constater que par l'effet du commandement de payer délivré le 19 janvier 2022 visant la clause résolutoire, le bail commercial a été résilié au 19 février 2022
Très subsidiairement
Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [Y] à la date du 13 octobre 2022
A titre infiniment subsidiaire
Vu le désistement de M. [Y]
Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial à la date du 13 octobre 2022
En toute hypothèse,
Condamner M. [A] [Y] à la somme de 1 374 euros pour l'occupation des locaux de juin 2022 au 13 octobre 2022
Condamner M. [A] [Y] à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Condamner M. [A] [Y] aux entiers dépens ».
Au soutien de ses prétentions, M. [B] [P], appelant, expose qu'une cession du fonds de commerce est intervenue le 2 janvier 2021 au profit de la SAS Acer, et ce, en violation de l'article 6 du bail commercial qui prévoit l'accomplissement de certaines formalités. Il estime ainsi que la cession est nulle justifiant une résiliation du bail commercial aux torts de l'intimé à la date du 13 octobre 2022.
Subsidiairement, il affirme qu'il n'existe pas une impossibilité d'exploiter les lieux loués dès lors que l'expert a estimé qu'il n'y avait ni péril ni nécessité de fermer le bar qui est d'ailleurs resté ouvert pendant la période estivale jusqu'à la libération des lieux le 13 octobre 2022 et qu'aucun manquement manifeste ne peut être reproché au propriétaire. En revanche, il estime établi l'absence de production d'attestation d'assurance et le paiement des sommes dues fondant l'application de la clause résolutoire.
Très subsidiairement, il explique qu'il y a lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur en raison de ses manquements graves à savoir l'absence de paiements des loyers entre juin et octobre 2022, l'absence de production d'une attestation d'assurance et, enfin, l'installation d'un bloc moteur de climatisation dans le 1er étage sans autorisation préalable.
A titre infiniment subsidiaire, la résiliation du bail doit être prononcée au 13 octobre 2022, date de restitution des clés.
Dans tous les cas, il estime qu'il lui est dû la somme de 1 374 euros, l'exploitation du fonds de commerce s'étant poursuivie jusqu'à la remise des clés le 13 octobre 2022.
***
Dans ses dernières conclusions, M. [A] [Y], intimé, demande à la cour de :
« Déclarer M. [B] [P] mal fondé en son appel du jugement rendu le 12 novembre 2024 par le tribunal judiciaire d'Alès ;
Rejeter l'argumentation fallacieuse de la partie adverse ;
La débouter de ses demandes ;
Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant
Condamner M. [P] à payer à M. [Y] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. ».
Au soutien de ses prétentions, M. [A] [Y], intimé, expose que, concernant les modalités de cession du fonds de commerce, l'identité du propriétaire du fonds importe peu dès lors que le propriétaire de l'immeuble ne pouvait louer le local. Il explique que l'article 6 du bail commercial concerne les impôts et charges locatives et la partie adverse ne précise pas le contenu des formalités qui n'ont pas été respectées. Selon l'intimé, M. [B] [P] a par ailleurs donné son accord à la cession du fonds de commerce et, en conséquence, au droit au bail le 8 juillet 2020 et a accepté le renouvellement du bail au profit de M. [A] [Y]. Il fait également valoir qu'il n'avait pas à obtenir le consentement du propriétaire pour une cession de bail à son successeur. Enfin, il indique que M. [A] [Y] est le président de la société Acer qui n'intervient qu'au niveau de la gestion de l'exploitation et à laquelle il n'a jamais vendu son fonds de commerce.
L'intimé affirme que la non-décence des lieux est établie et a été parfaitement caractérisée par la première juridiction.
Concernant les manquements graves aux obligations du bail commercial, il estime qu'ils ne peuvent lui être reprochés dès lors que le propriétaire n'a pas respecté son obligation de délivrance.
Enfin, s'agissant des sommes dues, l'intimé affirme qu'il n'est produit aucun décompte et que, quoiqu'il en soit, il est en droit d'invoquer l'exception d'inexécution au regard des manquements graves du bailleur à ses obligations.
***
Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.
DISCUSSION
Sur le fond :
Sur l'absence du respect des formalités
Selon l'article 1717 du code civil, « le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Elle peut être interdite pour le tout ou partie. Cette clause est toujours de rigueur ».
Il s'ensuit que les clauses dites d'agrément, qui exigent l'accord préalable du bailleur soit sur le seul principe de la cession, soit sur la personne même du cessionnaire, sont licites (Civ 3ème, 2 octobre 2002, n° 01-02.035) sous la seule réserve que le refus soit justifié (3e Civ., 9 mai 2019, pourvoi n° 18-14.540).
Selon l'article 8 du bail commercial du 1er juillet 1982 et non la clause n°6 comme mentionné par l'appelant dans ses conclusions : « le preneur ne pourra céder son droit au présent bail ni sous-louer les locaux en dépendant en tout ou partie sans le consentement exprès et par écrit de la bailleresse sous peine de nullité des cessions ou sous-location consenties au mépris de cette clause et même de résiliation des présentes si bon semble à la bailleresse. Il pourra toutefois sans avoir besoin de ce consentement consentir une cession de bail à son successeur dans son commerce ou une sous location totale ou partielle au locataire ou fonds de commerce en cas de remise en gérance libre dudit fonds. Toute cession ou sous-location pour être valable en dehors de ce qui a été dit ci-dessus devra être faite par acte notarié en présence de la bailleresse et ne pourra être consentie moyennant un prix inférieur à celui du présent bail ».
A titre liminaire, l'intimé ne peut invoquer le fait que l'identité du propriétaire du fonds importe peu dès lors que le propriétaire de l'immeuble ne pouvait louer le local en raison de sa dangerosité, l'argumentation amalgamant la validité de la cession du droit au bail et l'obligation de délivrance du bailleur.
Suite à la cession du fonds de commerce intervenue le 9 juillet 2020 entre Mme [W] [K] et M. [A] [Y], M. [B] [P] a consenti au renouvellement du bail commercial. Cet accord du propriétaire du 5 août 2020 vise bien la « cession intervenue selon acte SSP en date du 9 juillet 2020 au profit de Mr [Y] [A] ».
Il est produit un extrait du BODACC du 7 avril 2021 dans lequel il est mentionné que la société Acer a pour activité « [Localité 6] débit de boissons restauration sur place et à emporter » et situé [Adresse 5] à [Localité 7]. L'activité ainsi visée est bien celle qui a fait l'objet d'une cession de fonds de commerce le 9 juillet 2020. Il est précisé que la société ACER a commencé son activité le 2 janvier 2021 et que le précédent propriétaire du fonds de commerce était Mme [W] [K]. Il est indiqué que cette vente a été publiée dans Cévennes Magazine le 22 août 2020.
Cependant, il apparaît d'abord que l'appelant n'explique pas, au visa des dispositions contractuelles, le fondement justifiant la nullité de la cession de bail en l'absence de « notification » au bailleur puisque cette formalité n'est pas prévue à l'article du bail commercial précité.
Ensuite, au regard de l'argumentation développée, M. [B] [P] vise nécessairement un autre bail commercial que celui qu'il a accepté de renouveler le 1er août 2020 au profit de M. [A] [Y] et dont il a eu, par définition, connaissance. Or, sur ce point, si la cour se réfère à la publication du BODACC du 7 avril 2021 cette dernière est, d'une part, en contradiction avec l'acte de cession du fonds de commerce du 9 juillet 2020 et le renouvellement du bail au profit de M. [A] [Y] et, d'autre part, ne saurait suffire à rapporter la preuve de l'existence d'un autre contrat de cette nature au profit de la société Acer.
Par conséquent, la demande sera rejetée faute d'éléments probants.
Sur l'application de la clause résolutoire et les manquements graves au bail commercial
Selon l'article L 145-1 du code de commerce « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
En vertu de l'article 1741 du code civil « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».
Selon l'article 1719 du code civil « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ».
Aux termes de l'article 1720 du même code « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
Même si le preneur a pris les lieux en parfaite connaissance de leur vétusté et de la clause exonérant le bailleur de toutes réparations, le bailleur répond de leur vétusté en l'absence de convention particulière (Cass. 3e civ., 3 avr. 2001, n° 99-15.740).
Selon l'article 128 du code civil « le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».
Selon l'article 1219 du code civil « une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».
En l'espèce, le contrat de bail a été conclu à des fins commerciales, à savoir l'exploitation d'un bar, et il stipule « qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou en cas d'inexécution de l'une ou plusieurs des conditions du présent bail, il sera si bon semble à la bailleresse, résilié de plein droit sans aucune formalité judiciaire un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter restée sans effet ».
Le bail commercial ne contient aucune clause résolutoire s'agissant de l'obligation de justifier d'une assurance pour l'exploitation des lieux.
Il est également prévu que le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucun travaux de quelque nature que ce soit, constructions nouvelles ou améliorations, percements de murs, cloisons ou planchers sans l'accord exprès du propriétaire. Il est indiqué que les embellissements, améliorations, installations, faits par le preneur resteront la propriété du bailleur sans aucune indemnité.
Le bail commercial ne contient aucune clause particulière concernant la vétusté de l'immeuble.
Un commandement de payer a été délivré le 19 janvier 2022 pour des loyers et des charges impayés à hauteur de 4 304,35 euros. Le non-paiement des loyers par le locataire à compter de la prise de bail n'est pas contesté par ce dernier qui invoque une exception d'inexécution en raison du non-respect par le bailleur de ses obligations.
Il ressort du procès-verbal du diagnostic du 10 juin 2022 de la société Socotec que son intervention a été demandée suite à la chute de gravas sur le trottoir et constatée par l'exploitant du bar.
Il est notamment fait les constatations suivantes :
- cloisonnement intérieur fissuré de manière horizontale et verticale ;
- la cloison intérieure comporte un trou béant sur 2 m2 entre le logement et palier du premier étage ;
- fissures intérieures en sous-faces de planchers entre autres à la jonction des façades ;
- défaut de planéité et d'horizontalité des planchers d'étage ;
- fissure intérieure avec décalage de niveau sur revêtement de sol du palier d'étage ;
- fissure extérieure en façade ;
- traces intérieures d'infiltrations d'eaux sur plafonds ;
- étanchéité à l'eau et l'air déficiente par menuiseries extérieures bois (bois sans entretiens, vitrages manquants).
Concernant les risques encourus, il est mentionné un « risque de ruine immédiate partielle ou partielle (effondrements) des planchers » (page 3) et il est préconisé dans l'attente de la réfection complète du clos et du couvert ainsi que des structures (planchers et façades) l' « interdiction d'accès aux personnes (fermeture du bar et maintien de l'inexploitation des étages) vu la possible ruine immédiate » (page 4).
Selon une expertise du 20 juin 2022 de M. [C] [O] ordonnée par le tribunal administratif de Nîmes, il est indiqué que « le risque de péril est avéré pour les raisons suivantes :
- les planchers sont déstabilisés ;
- des morceaux de tuiles ou parefeuilles tombent sur le trottoir du boulevard et la terrasse du bar ;
- l'installation électrique est déficiente » (page 18).
Il est indiqué, en caractères majuscules, gras et surlignés que des étais doivent être installés au centre des planchers immédiatement par mesure de sécurité (page 19).
Par décision du 24 juin 2022, le maire de la commune de [Localité 5] a mis en demeure M. [B] [P] de réaliser un certain nombre de travaux dans les 48 heures pour sécuriser l'immeuble et notamment de condamner l'accès au second étage et de mettre un échafaudage et/ou platelage, enjambant la terrasse du bar avec filet de protection afin de retenir d'éventuels gravas susceptibles de tomber sur la terrasse.
Sans délai particulier, le maire met à la charge du propriétaire la mise en place d'une ligne d'étaiement des planchers en soutien éventuel. Il est également demandé la démolition des cloisons intérieures et carrelage en surépaisseur afin d'alléger les charges sur les planchers.
Dans l'attente de la réalisation des travaux, le maire met en place un périmètre de sécurité et limite l'accès à la terrasse du bar jusqu'à ce que les ouvrages de sécurité soient exécutés.
Cet état de vétusté de l'immeuble est établi dès l'état des lieux d'entrée réalisé le 15 juillet 2020 par huissier de justice qui met en évidence que les locaux loués sont impropres à l'usage auquel ils sont destinés en raison de leur dangerosité. En effet, le procès-verbal de constat relève la présence d'importantes traces d'infiltrations dans les étages, le plafond est « en mauvais état » et de « nombreuses fissures sont apparentes'sur les murs et les cloisons », les carreaux de fenêtres sont manquants. Au niveau du dégagement, la cloison présente d'importantes fissures laissant apparaître le jour. Au rez-de-chaussée, les murs et les plafonds sont en mauvais état, la peinture s'effrite, les briques et les pierres sont visibles. Les photographies montrent parfaitement l'état de délabrement avancé du bien immobilier ainsi que la dangerosité de l'installation électrique ancienne et apparente.
Il ressort de ces éléments que l'état de vétusté avancé du local est démontré et que le fonds de commerce ne peut être exploité en raison du danger encouru par le public et les usagers de la voie publique. En conséquence, en raison du non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance et d'entretien, le locataire peut invoquer à juste titre l'exception d'inexécution de son obligation principale, à savoir le non-paiement des loyers.
Par ailleurs, il n'est pas démontré par l'appelant que, contrairement à ce qu'il indique, le bar a été effectivement exploité du mois de juin au mois d'octobre 2022.
Il ne peut en conséquence prétendre ni à l'application de la clause résolutoire pour le non-paiement des loyers ni à la résiliation judiciaire du bail commercial en raison du non-paiement des loyers y compris pour les mois de juin à octobre 2022.
Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Cependant, le non-respect par le locataire de son obligation principale, à savoir le paiement des loyers et des charges en raison des graves manquements par le bailleur à son obligation de délivrance et d'entretien, ne lui permet pas de s'affranchir de l'ensemble de ses obligations.
Le contrat de bail prévoit effectivement que le locataire doit assurer pendant toute la durée du bail les meubles, matériel et marchandises contre les risques d'incendie, d'explosion et dégâts provenant de l'électricité. Il doit également être assuré contre les « risques locatifs » (article 7). Or, sur ce point, M. [A] [Y] ne rapporte pas la preuve qu'il a rempli cette obligation qui apparaît comme étant d'autant plus essentielle au regard de l'état de l'immeuble.
Par conséquent, en raison de ce grave manquement, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial aux torts de M. [A] [Y] à compter de la remise des clés soit le 13 octobre 2022.
Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Sur les frais de l'instance :
Chacune des parties ayant succombé partiellement en leurs demandes, les dépens de l'instance seront partagés par moitié entre elles. Pour des motifs d'équité, la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation judicaire du bail commercial à la date du 13 octobre 2022 ;
Statuant à nouveau sur ce point,
Prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu entre M. [B] [P] et M. [A] [Y] aux torts de M. [A] [Y] à compter de la remise des clés soit le 13 octobre 2022 ;
Dit que les dépens de première instance et d'appel seront partagés par moitié entre les parties ;
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/04023 - N° Portalis DBVH-V-B7I-JNSZ
YM
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'[Localité 1]
12 novembre 2024
RG:23/00860
[P]
C/
[Y]
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
4ème chambre commerciale
ARRÊT DU 20 MARS 2026
Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 12 Novembre 2024, N°23/00860
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Nathalie ROCCI, Présidente,
Madame Agnès VAREILLES, Conseillère,
M. Yan MAITRAL, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 19 Février 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2026.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANT :
M. [B] [P]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Stéphane ALLARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES
INTIMÉ :
M. [A] [Y]
né le 20 Décembre 1959 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Euria THOMASIAN de la SELARL EURI JURIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 05 Février 2026
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie ROCCI, Présidente, le 20 Mars 2026,par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSÉ
Vu l'appel interjeté le 19 décembre 2024 par M. [B] [P] à l'encontre du jugement rendu le 12 novembre 2024 par le tribunal judiciaire d'Alès dans l'instance n° RG 23/00860 ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 18 mars 2025 par M. [B] [P], appelant, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 4 avril 2025 par M. [A] [Y], intimé, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu l'ordonnance du 21 novembre 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 5 février 2026.
***
M. [B] [P] est propriétaire d'un immeuble à [Localité 5]. Par acte notarié du 1er juillet 1982, un bail commercial a été signé avec Mme [W] [J] pour la location du rez-de-chaussée (grande salle pour le café bar, une cuisine, une salle à manger et une cave) et du 1er étage faisant office de réserve. Le bail a été régulièrement renouvelé pendant près de 38 ans.
Par acte du 9 juin 2020, Mme [W] [J] a sollicité le renouvellement du bail.
Par un acte du 09 juillet 2020, elle a cédé à M. [A] [Y], agissant « en son nom personnel », son fonds de commerce de débit de boisson « Sport [Localité 6] » exploité dans le local commercial situé à l'angle du [Adresse 3] et du [Adresse 4] à [Localité 7] et propriété de M. [B] [P].
Le 1er août 2020, le bail commercial a été renouvelé au profit de M. [A] [Y].
***
Constatant des désordres dans le local commercial et arguant de sa dangerosité, M. [A] [Y] a assigné M. [B] [P] en référé par acte du 27 janvier 2022 et sollicité une expertise judiciaire.
Par décision du 13 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Alès a, notamment, rejeté la demande de référé et constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail renouvelé le 1er août 2020 concernant le local commercial, étaient réunies au 19 février 2022. La juridiction a ordonné l'expulsion de M. [A] [Y] à défaut de restitution volontaire des lieux.
Le 24 juin 2022, un arrêté de « mise en sécurité-urgence » a été pris par le maire de la commune de [Localité 5].
Le 13 octobre 2022, M. [A] [Y] a quitté les lieux et remis les clés au commissaire de justice.
Par arrêt du 23 janvier 2023, la cour d'appel de Nîmes a infirmé l'ordonnance du 13 mai 2022 en toutes ses dispositions, jugeant qu'il n'y avait pas lieu à référé sur les demandes reconventionnelles formulées par M. [B] [P].
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Par exploit du 6 juillet 2023, M. [A] [Y] a fait assigner M. [B] [P] devant le tribunal judiciaire d'Alès au principal, en constat d'un manquement à ses obligations contractuelles, et donc en responsabilité, en condamnation au paiement d'une somme en réparation de son préjudice financier, à titre subsidiaire, en constat d'une faute permettant l'engagement de sa responsabilité et en paiement d'une somme en réparation de son préjudice.
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Par ordonnance du 05 mars 2024, le juge de la mise en état statuant sur incident a déclaré irrecevables les demandes de M. [A] [Y] agissant en son nom personnel pour défaut d'intérêt à agir et renvoyé l'affaire à la mise en état, aux fins qu'il soit statué sur les demandes reconventionnelles formées par M. [B] [P].
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Par jugement du 12 novembre 2024, le tribunal judiciaire d'Alès a statué en ces termes :
« Déboute M. [B] [P] de l'intégralité de ses demandes ;
Déboute M. [A] [Y] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [B] [P] aux dépens. ».
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M. [B] [P] a relevé appel le 19 décembre 2024 de ce jugement pour le voir infirmer, annuler, ou réformer en ce qu'il a :
- débouté M. [B] [P] de l'intégralité de ses demandes ;
- condamné M. [B] [P] aux dépens
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Dans ses dernières conclusions, M. [B] [P], appelant, demande à la cour de :
« Accueillir l'appel interjeté par M. [B] [P], le dire juste et bien fondé
Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Alès du 12 novembre 2024 en ce qu'il a :
- débouté M. [B] [P] de l'intégralité de ses demandes
- condamné M. [B] [P] aux dépens.
Statuant à nouveau
A titre principal
Déclarer nulle la cession de bail, faute de notification régulière au bailleur
En conséquence,
Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de M. [A] [Y] à la date du 13 octobre 2022, date de remise des clés
Subsidiairement
Constater que par l'effet du commandement de payer délivré le 19 janvier 2022 visant la clause résolutoire, le bail commercial a été résilié au 19 février 2022
Très subsidiairement
Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [Y] à la date du 13 octobre 2022
A titre infiniment subsidiaire
Vu le désistement de M. [Y]
Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial à la date du 13 octobre 2022
En toute hypothèse,
Condamner M. [A] [Y] à la somme de 1 374 euros pour l'occupation des locaux de juin 2022 au 13 octobre 2022
Condamner M. [A] [Y] à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Condamner M. [A] [Y] aux entiers dépens ».
Au soutien de ses prétentions, M. [B] [P], appelant, expose qu'une cession du fonds de commerce est intervenue le 2 janvier 2021 au profit de la SAS Acer, et ce, en violation de l'article 6 du bail commercial qui prévoit l'accomplissement de certaines formalités. Il estime ainsi que la cession est nulle justifiant une résiliation du bail commercial aux torts de l'intimé à la date du 13 octobre 2022.
Subsidiairement, il affirme qu'il n'existe pas une impossibilité d'exploiter les lieux loués dès lors que l'expert a estimé qu'il n'y avait ni péril ni nécessité de fermer le bar qui est d'ailleurs resté ouvert pendant la période estivale jusqu'à la libération des lieux le 13 octobre 2022 et qu'aucun manquement manifeste ne peut être reproché au propriétaire. En revanche, il estime établi l'absence de production d'attestation d'assurance et le paiement des sommes dues fondant l'application de la clause résolutoire.
Très subsidiairement, il explique qu'il y a lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur en raison de ses manquements graves à savoir l'absence de paiements des loyers entre juin et octobre 2022, l'absence de production d'une attestation d'assurance et, enfin, l'installation d'un bloc moteur de climatisation dans le 1er étage sans autorisation préalable.
A titre infiniment subsidiaire, la résiliation du bail doit être prononcée au 13 octobre 2022, date de restitution des clés.
Dans tous les cas, il estime qu'il lui est dû la somme de 1 374 euros, l'exploitation du fonds de commerce s'étant poursuivie jusqu'à la remise des clés le 13 octobre 2022.
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Dans ses dernières conclusions, M. [A] [Y], intimé, demande à la cour de :
« Déclarer M. [B] [P] mal fondé en son appel du jugement rendu le 12 novembre 2024 par le tribunal judiciaire d'Alès ;
Rejeter l'argumentation fallacieuse de la partie adverse ;
La débouter de ses demandes ;
Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant
Condamner M. [P] à payer à M. [Y] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. ».
Au soutien de ses prétentions, M. [A] [Y], intimé, expose que, concernant les modalités de cession du fonds de commerce, l'identité du propriétaire du fonds importe peu dès lors que le propriétaire de l'immeuble ne pouvait louer le local. Il explique que l'article 6 du bail commercial concerne les impôts et charges locatives et la partie adverse ne précise pas le contenu des formalités qui n'ont pas été respectées. Selon l'intimé, M. [B] [P] a par ailleurs donné son accord à la cession du fonds de commerce et, en conséquence, au droit au bail le 8 juillet 2020 et a accepté le renouvellement du bail au profit de M. [A] [Y]. Il fait également valoir qu'il n'avait pas à obtenir le consentement du propriétaire pour une cession de bail à son successeur. Enfin, il indique que M. [A] [Y] est le président de la société Acer qui n'intervient qu'au niveau de la gestion de l'exploitation et à laquelle il n'a jamais vendu son fonds de commerce.
L'intimé affirme que la non-décence des lieux est établie et a été parfaitement caractérisée par la première juridiction.
Concernant les manquements graves aux obligations du bail commercial, il estime qu'ils ne peuvent lui être reprochés dès lors que le propriétaire n'a pas respecté son obligation de délivrance.
Enfin, s'agissant des sommes dues, l'intimé affirme qu'il n'est produit aucun décompte et que, quoiqu'il en soit, il est en droit d'invoquer l'exception d'inexécution au regard des manquements graves du bailleur à ses obligations.
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Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.
DISCUSSION
Sur le fond :
Sur l'absence du respect des formalités
Selon l'article 1717 du code civil, « le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Elle peut être interdite pour le tout ou partie. Cette clause est toujours de rigueur ».
Il s'ensuit que les clauses dites d'agrément, qui exigent l'accord préalable du bailleur soit sur le seul principe de la cession, soit sur la personne même du cessionnaire, sont licites (Civ 3ème, 2 octobre 2002, n° 01-02.035) sous la seule réserve que le refus soit justifié (3e Civ., 9 mai 2019, pourvoi n° 18-14.540).
Selon l'article 8 du bail commercial du 1er juillet 1982 et non la clause n°6 comme mentionné par l'appelant dans ses conclusions : « le preneur ne pourra céder son droit au présent bail ni sous-louer les locaux en dépendant en tout ou partie sans le consentement exprès et par écrit de la bailleresse sous peine de nullité des cessions ou sous-location consenties au mépris de cette clause et même de résiliation des présentes si bon semble à la bailleresse. Il pourra toutefois sans avoir besoin de ce consentement consentir une cession de bail à son successeur dans son commerce ou une sous location totale ou partielle au locataire ou fonds de commerce en cas de remise en gérance libre dudit fonds. Toute cession ou sous-location pour être valable en dehors de ce qui a été dit ci-dessus devra être faite par acte notarié en présence de la bailleresse et ne pourra être consentie moyennant un prix inférieur à celui du présent bail ».
A titre liminaire, l'intimé ne peut invoquer le fait que l'identité du propriétaire du fonds importe peu dès lors que le propriétaire de l'immeuble ne pouvait louer le local en raison de sa dangerosité, l'argumentation amalgamant la validité de la cession du droit au bail et l'obligation de délivrance du bailleur.
Suite à la cession du fonds de commerce intervenue le 9 juillet 2020 entre Mme [W] [K] et M. [A] [Y], M. [B] [P] a consenti au renouvellement du bail commercial. Cet accord du propriétaire du 5 août 2020 vise bien la « cession intervenue selon acte SSP en date du 9 juillet 2020 au profit de Mr [Y] [A] ».
Il est produit un extrait du BODACC du 7 avril 2021 dans lequel il est mentionné que la société Acer a pour activité « [Localité 6] débit de boissons restauration sur place et à emporter » et situé [Adresse 5] à [Localité 7]. L'activité ainsi visée est bien celle qui a fait l'objet d'une cession de fonds de commerce le 9 juillet 2020. Il est précisé que la société ACER a commencé son activité le 2 janvier 2021 et que le précédent propriétaire du fonds de commerce était Mme [W] [K]. Il est indiqué que cette vente a été publiée dans Cévennes Magazine le 22 août 2020.
Cependant, il apparaît d'abord que l'appelant n'explique pas, au visa des dispositions contractuelles, le fondement justifiant la nullité de la cession de bail en l'absence de « notification » au bailleur puisque cette formalité n'est pas prévue à l'article du bail commercial précité.
Ensuite, au regard de l'argumentation développée, M. [B] [P] vise nécessairement un autre bail commercial que celui qu'il a accepté de renouveler le 1er août 2020 au profit de M. [A] [Y] et dont il a eu, par définition, connaissance. Or, sur ce point, si la cour se réfère à la publication du BODACC du 7 avril 2021 cette dernière est, d'une part, en contradiction avec l'acte de cession du fonds de commerce du 9 juillet 2020 et le renouvellement du bail au profit de M. [A] [Y] et, d'autre part, ne saurait suffire à rapporter la preuve de l'existence d'un autre contrat de cette nature au profit de la société Acer.
Par conséquent, la demande sera rejetée faute d'éléments probants.
Sur l'application de la clause résolutoire et les manquements graves au bail commercial
Selon l'article L 145-1 du code de commerce « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
En vertu de l'article 1741 du code civil « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».
Selon l'article 1719 du code civil « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ».
Aux termes de l'article 1720 du même code « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
Même si le preneur a pris les lieux en parfaite connaissance de leur vétusté et de la clause exonérant le bailleur de toutes réparations, le bailleur répond de leur vétusté en l'absence de convention particulière (Cass. 3e civ., 3 avr. 2001, n° 99-15.740).
Selon l'article 128 du code civil « le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».
Selon l'article 1219 du code civil « une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».
En l'espèce, le contrat de bail a été conclu à des fins commerciales, à savoir l'exploitation d'un bar, et il stipule « qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou en cas d'inexécution de l'une ou plusieurs des conditions du présent bail, il sera si bon semble à la bailleresse, résilié de plein droit sans aucune formalité judiciaire un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter restée sans effet ».
Le bail commercial ne contient aucune clause résolutoire s'agissant de l'obligation de justifier d'une assurance pour l'exploitation des lieux.
Il est également prévu que le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucun travaux de quelque nature que ce soit, constructions nouvelles ou améliorations, percements de murs, cloisons ou planchers sans l'accord exprès du propriétaire. Il est indiqué que les embellissements, améliorations, installations, faits par le preneur resteront la propriété du bailleur sans aucune indemnité.
Le bail commercial ne contient aucune clause particulière concernant la vétusté de l'immeuble.
Un commandement de payer a été délivré le 19 janvier 2022 pour des loyers et des charges impayés à hauteur de 4 304,35 euros. Le non-paiement des loyers par le locataire à compter de la prise de bail n'est pas contesté par ce dernier qui invoque une exception d'inexécution en raison du non-respect par le bailleur de ses obligations.
Il ressort du procès-verbal du diagnostic du 10 juin 2022 de la société Socotec que son intervention a été demandée suite à la chute de gravas sur le trottoir et constatée par l'exploitant du bar.
Il est notamment fait les constatations suivantes :
- cloisonnement intérieur fissuré de manière horizontale et verticale ;
- la cloison intérieure comporte un trou béant sur 2 m2 entre le logement et palier du premier étage ;
- fissures intérieures en sous-faces de planchers entre autres à la jonction des façades ;
- défaut de planéité et d'horizontalité des planchers d'étage ;
- fissure intérieure avec décalage de niveau sur revêtement de sol du palier d'étage ;
- fissure extérieure en façade ;
- traces intérieures d'infiltrations d'eaux sur plafonds ;
- étanchéité à l'eau et l'air déficiente par menuiseries extérieures bois (bois sans entretiens, vitrages manquants).
Concernant les risques encourus, il est mentionné un « risque de ruine immédiate partielle ou partielle (effondrements) des planchers » (page 3) et il est préconisé dans l'attente de la réfection complète du clos et du couvert ainsi que des structures (planchers et façades) l' « interdiction d'accès aux personnes (fermeture du bar et maintien de l'inexploitation des étages) vu la possible ruine immédiate » (page 4).
Selon une expertise du 20 juin 2022 de M. [C] [O] ordonnée par le tribunal administratif de Nîmes, il est indiqué que « le risque de péril est avéré pour les raisons suivantes :
- les planchers sont déstabilisés ;
- des morceaux de tuiles ou parefeuilles tombent sur le trottoir du boulevard et la terrasse du bar ;
- l'installation électrique est déficiente » (page 18).
Il est indiqué, en caractères majuscules, gras et surlignés que des étais doivent être installés au centre des planchers immédiatement par mesure de sécurité (page 19).
Par décision du 24 juin 2022, le maire de la commune de [Localité 5] a mis en demeure M. [B] [P] de réaliser un certain nombre de travaux dans les 48 heures pour sécuriser l'immeuble et notamment de condamner l'accès au second étage et de mettre un échafaudage et/ou platelage, enjambant la terrasse du bar avec filet de protection afin de retenir d'éventuels gravas susceptibles de tomber sur la terrasse.
Sans délai particulier, le maire met à la charge du propriétaire la mise en place d'une ligne d'étaiement des planchers en soutien éventuel. Il est également demandé la démolition des cloisons intérieures et carrelage en surépaisseur afin d'alléger les charges sur les planchers.
Dans l'attente de la réalisation des travaux, le maire met en place un périmètre de sécurité et limite l'accès à la terrasse du bar jusqu'à ce que les ouvrages de sécurité soient exécutés.
Cet état de vétusté de l'immeuble est établi dès l'état des lieux d'entrée réalisé le 15 juillet 2020 par huissier de justice qui met en évidence que les locaux loués sont impropres à l'usage auquel ils sont destinés en raison de leur dangerosité. En effet, le procès-verbal de constat relève la présence d'importantes traces d'infiltrations dans les étages, le plafond est « en mauvais état » et de « nombreuses fissures sont apparentes'sur les murs et les cloisons », les carreaux de fenêtres sont manquants. Au niveau du dégagement, la cloison présente d'importantes fissures laissant apparaître le jour. Au rez-de-chaussée, les murs et les plafonds sont en mauvais état, la peinture s'effrite, les briques et les pierres sont visibles. Les photographies montrent parfaitement l'état de délabrement avancé du bien immobilier ainsi que la dangerosité de l'installation électrique ancienne et apparente.
Il ressort de ces éléments que l'état de vétusté avancé du local est démontré et que le fonds de commerce ne peut être exploité en raison du danger encouru par le public et les usagers de la voie publique. En conséquence, en raison du non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance et d'entretien, le locataire peut invoquer à juste titre l'exception d'inexécution de son obligation principale, à savoir le non-paiement des loyers.
Par ailleurs, il n'est pas démontré par l'appelant que, contrairement à ce qu'il indique, le bar a été effectivement exploité du mois de juin au mois d'octobre 2022.
Il ne peut en conséquence prétendre ni à l'application de la clause résolutoire pour le non-paiement des loyers ni à la résiliation judiciaire du bail commercial en raison du non-paiement des loyers y compris pour les mois de juin à octobre 2022.
Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Cependant, le non-respect par le locataire de son obligation principale, à savoir le paiement des loyers et des charges en raison des graves manquements par le bailleur à son obligation de délivrance et d'entretien, ne lui permet pas de s'affranchir de l'ensemble de ses obligations.
Le contrat de bail prévoit effectivement que le locataire doit assurer pendant toute la durée du bail les meubles, matériel et marchandises contre les risques d'incendie, d'explosion et dégâts provenant de l'électricité. Il doit également être assuré contre les « risques locatifs » (article 7). Or, sur ce point, M. [A] [Y] ne rapporte pas la preuve qu'il a rempli cette obligation qui apparaît comme étant d'autant plus essentielle au regard de l'état de l'immeuble.
Par conséquent, en raison de ce grave manquement, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial aux torts de M. [A] [Y] à compter de la remise des clés soit le 13 octobre 2022.
Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Sur les frais de l'instance :
Chacune des parties ayant succombé partiellement en leurs demandes, les dépens de l'instance seront partagés par moitié entre elles. Pour des motifs d'équité, la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation judicaire du bail commercial à la date du 13 octobre 2022 ;
Statuant à nouveau sur ce point,
Prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu entre M. [B] [P] et M. [A] [Y] aux torts de M. [A] [Y] à compter de la remise des clés soit le 13 octobre 2022 ;
Dit que les dépens de première instance et d'appel seront partagés par moitié entre les parties ;
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,