Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 avril 2024), par acte du 15 avril 2010, l'établissement public à caractère industriel et commercial Paris habitat OPH (le bailleur) a donné à bail en renouvellement à M. [D] (le locataire) des locaux commerciaux composant le lot n° 156359 d'un immeuble situé au [Adresse 2], pour l'exercice d'une activité de « parfumerie, à l'exclusion de tous autres commerces, industries ou professions ».

2. Par acte du 7 juillet 2011, le bailleur a également donné à bail en renouvellement au locataire des locaux commerciaux composant le lot n° 156357 de ce même immeuble, contigu au lot n° 156359 et ayant la même adresse postale, pour l'exercice d'une activité de « textiles, lingerie et tous accessoires de mode s'y rattachant, à l'exclusion de tous autres commerces, industries ou professions ».

3. Par acte du 28 novembre 2019, le bailleur, invoquant l'absence d'immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés pour l'activité de textile, lingerie et tous accessoires de mode, lui a signifié, pour le lot n° 156357, un congé comportant dénégation du droit au statut des baux commerciaux à effet du 30 juin 2020, puis l'a assigné en validation du congé, expulsion et paiement d'un arriéré locatif.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. Le bailleur fait grief à l'arrêt de dire que le congé a ouvert pour le locataire le droit à une indemnité d'éviction, alors :

« 1°/ que l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, qui conditionne le droit au renouvellement du bail ou au paiement d'une indemnité d'éviction, doit être effectuée au titre de l'activité autorisée par le bail et exercée dans les lieux loués ; qu'en retenant, pour en déduire que M. [D], preneur à bail commercial, avait droit à une indemnité d'éviction au titre des locaux donnés à bail exclusivement pour une activité « Textiles– lingerie et tous accessoires de mode s'y rattachant », qu'il justifiait d'une inscription au registre du commerce et des sociétés au titre d'un local contigu pour une activité de « parfumerie et articles de Paris et tous produits non réglementés en sédentaire et ambulant » qui engloberait l'activité mentionnée au contrat de bail, quand, faute d'inscription pour l'activité devant être exercée à titre exclusif dans les locaux donnés à bail, l'inscription pour une autre activité dans d'autres locaux ne pouvait justifier d'une immatriculation au titre de l'activité exercée dans les lieux loués, la cour d'appel a violé les articles L. 145-1, L. 145-8 et L. 145-17 du code de commerce ;

2°/ que l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, qui conditionne le droit au renouvellement du bail ou au paiement d'une indemnité d'éviction, doit être effectuée au titre de l'activité autorisée par le bail et exercée dans les lieux loués ; que si un local formant un ensemble avec un local principal d'exploitation immatriculé au registre du commerce et des sociétés ne nécessite pas une immatriculation distincte pour bénéficier du statut des baux commerciaux, cela suppose l'exercice d'une même activité dans les locaux non inscrits et ceux bénéficiant d'une inscription ; qu'en retenant que l'inscription du local contigu au registre du commerce et des sociétés au titre d'une activité de « parfumerie et articles de Paris et tous produits non réglementés en sédentaire et ambulant » permettait au preneur de bénéficier du statut des baux commerciaux et du droit à une indemnité d'éviction pour les locaux non-inscrits donnés à bail dès lors que ces locaux formaient un ensemble unique quand l'existence d'un tel ensemble supposait l'exercice d'une même activité et qu'une activité différente de vente de textiles était exercée dans les locaux loués, la cour d'appel a violé les articles L. 145-1, L. 45-8 et L. 145-17 du code de commerce ;

3°/ que l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, qui conditionne le droit au renouvellement du bail ou au paiement d'une indemnité d'éviction, doit être effectuée au titre de l'activité autorisée par le bail et exercée dans les lieux loués ; que si un local formant un ensemble avec un local principal d'exploitation immatriculé au registre du commerce et des sociétés ne nécessite pas une immatriculation distincte pour bénéficier du statut des baux commerciaux, cela suppose que la réunion du local principal d'exploitation avec le local non inscrit ait été autorisée par le bailleur ; qu'en retenant que l'inscription du local contigu au registre du commerce et des sociétés au titre d'une activité de « parfumerie et articles de Paris et tous produits non réglementés en sédentaire et ambulant » permettait au preneur de bénéficier du statut et du droit à une indemnité d'éviction pour les locaux non-inscrits donnés à bail sans rechercher, comme elle y était invitée, si le preneur n'avait pas, sans autorisation du bailleur, détruit une cloison séparative des locaux pour en faire un ensemble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-1, L. 45-8 et L. 145-17 du code de commerce. »

Réponse de la Cour

5. Ayant retenu, à bon droit, que le local qui forme un ensemble avec le local principal d'exploitation immatriculé au registre du commerce et des sociétés ne nécessite pas une immatriculation distincte pour bénéficier du statut des baux commerciaux, la cour d'appel, qui a constaté que le locataire était immatriculé pour l'exercice d'une activité, au [Adresse 2], de « parfumerie et articles de Paris et tous produits non réglementés en sédentaire et ambulant » et relevé que cette activité incluait celle de textiles, lingerie et tous accessoires de mode, que même si les deux locaux loués disposaient chacun d'une entrée, aucune barrière physique ne séparait les deux lots et que la clientèle circulait d'un lot à l'autre, que le droit d'étalage s'étendait devant les deux locaux sous un store-banne unique, que les conditions matérielles d'exploitation des deux locaux étaient identiques, avec des présentoirs, rayonnages et produits avec prix affichés accessibles à la clientèle, et qu'aucune comptabilité analytique distincte pour chacun des lots n'était dressée, a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que les deux locaux formaient une unité d'exploitation unique et indivisible et que le locataire bénéficiait ainsi du statut des baux commerciaux pour le bail portant sur le lot n° 156357.

6. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne l'établissement public à caractère industriel et commercial Paris habitat OPH aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par l'établissement public à caractère industriel et commercial Paris habitat OPH ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-neuf mars deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.