CA Montpellier, 1re ch. civ., 24 mars 2026, n° 25/04284
MONTPELLIER
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère chambre civile
ARRET DU 24 MARS 2026
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 25/04284 - N° Portalis DBVK-V-B7J-QYSD
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 JUILLET 2025
PRESIDENT DU TJ DE, [Localité 1] N° RG 24/31195
APPELANTE :
La société PGH, Société par actions simplifiée au capital de 1.000 euros, dont le siège social est, [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés sous le n° 909 726 598 RCS MONTPELLIER, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège
,
[Adresse 2]
,
[Localité 2]
Représentée par Me Audrey NGUYEN PHUNG de la SARL NGUYEN PHUNG, MONTFORT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me PECHIER, avocat plaidant
INTIMEES :
Madame, [I], [C]
,
[Adresse 3]
,
[Localité 3]
Représentée par Me Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me LACOTTE, avocat plaidant
Madame, [U], [M]
,
[Adresse 4]
,
[Localité 4]
Représentée par Me Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me LACOTTE, avocat plaidant
Madame, [H], [C] épouse, [R]
née le 15 Novembre 1993 à, [Localité 1]
de nationalité Française
,
[Adresse 5]
,
[Localité 5]
Représentée par Me VILANOVA substituant Me Valère HEYE, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 29 Janvier 2026
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 FEVRIER 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :
Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre
Mme Virginie HERMENT, Conseillère
Madame Nelly CARLIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Mme, [K], [E] était propriétaire d`un ensemble immobilier situé, [Adresse 2] à, [Localité 6], composé d'un plateau de locaux à usage commercial et d'un appartement dans lequel elle résidait.
Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 11 novembre 2021, Mme, [K], [E] a donné à bail commercial à la SAS PGH, qui a pour activités la réception, la gouvernance et la conciergerie, un local situé, [Adresse 2] à, [Localité 6], au premier étage, d'une superficie de 40m², moyennant le paiement d'un loyer de 400 euros ht.
Le 3 octobre 2022, Mme, [K], [E] est décédée, laissant pour lui succéder ses trois filles, Mme, [I], [C], Mme, [H], [C] épouse, [R] et Mme, [U], [M].
Par courrier daté du 11 mai 2023, le conseil de la société PGH a informé Mme, [H], [C] épouse, [R] que sa mandante n'avait plus aucun accès à l'électricité, ce qui ne lui permettait plus d'exercer son activité, et l'a mise en demeure de rétablir l'électricité dans un délai de 24 heures.
Par acte du 16 juin 2023, la société PGH, autorisée par ordonnance sur requête, a fait assigner Mme, [H], [C] épouse, [R], Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] en référé d'heure à heure devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier afin qu'à titre principal il les condamne solidairement à souscrire un abonnement de fourniture d'électricité pour le local qui lui était loué, sous astreinte, et qu'à titre subsidiaire, il les condamne solidairement à effectuer des travaux d'installation de compteurs individuels d'électricité pour le local qui lui était donné à bail, sous astreinte.
A l'audience du 26 juin 2023, la société PGH a sollicité la condamnation solidaire de Mme, [H], [C] épouse, [R], Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de provision sur les dommages et intérêts.
Mme, [U], [M] a sollicité la condamnation de la société PGH à lui verser la somme de 1 025, 91 euros au titre des charges locatives.
Aux termes d'une ordonnance rendue le 6 juillet 2023, le président du tribunal judiciaire de Montpellier a débouté la société PGH et Mme, [U], [M] de l'ensemble de leurs prétentions et a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le 27 juillet 2023, la société PGH a fait dresser un procès-verbal de constat par un commissaire de justice, dont il résultait que le local par elle occupé ne comportait pas de sanitaires et que la porte par laquelle ses occupants avaient accès à des toilettes était fermée à clé.
Puis, par acte de commissaire de justice en date du 31 août 2023, la société PGH a dénoncé le procès-verbal de constat à Mme, [H], [C], Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] et leur a fait sommation d'avoir à rétablir l'accès aux toilettes.
Par courrier en date du 29 septembre 2023, Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] ont sollicité de la société PGH le règlement de la somme de 1 025, 91 euros au titre de la régularisation des charges et l'ont informée qu'après réajustement, les provisions sur charges appelées seraient d'un montant de 203 euros à compter du 1er octobre 2023.
En réponse, par courrier en date du 12 décembre 2023, le conseil de la société PGH a sollicité les justificatifs de ladite régularisation et a réitéré sa demande de rétablissement de l'accès aux toilettes.
Par actes de commissaire de justice signifiés les 6 et 10 septembre 2024, la société PGH a fait assigner Mme, [H], [C] épouse, [R], Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier afin qu'il :
- juge que la suppression de l'accès aux toilettes par elles constituait un trouble manifestement illicite,
- juge que sa demande tendait à restaurer une situation légitime et que la mesure sollicitée était proportionnée et adaptée au but poursuivi,
- ordonne à Mme, [H], [C] épouse, [R], Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] de rétablir l'accès aux toilettes, sous astreinte de 100 par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- condamne Mme, [H], [C] épouse, [R], Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne Mme, [H], [C] épouse, [R], Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] aux entiers dépens, en ce compris les frais de procès-verbal de constat.
Puis par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, la société PGH a fait constater l'absence d'alimentation électrique du local pris à bail.
A l'audience, la société PGH a demandé au juge des référés d'ordonner à Mesdames, [U], [M] et, [I], [C] un rétablissement de l'accès aux toilettes et un rétablissement de l'électricité, sous astreinte, outre le versement par ces dernières d'une somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Selon une ordonnance rendue contradictoirement en date du 22 juillet 2025, le président du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a:
- dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de rétablissement de l'accès aux sanitaires sous astreinte,
- condamné Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] à rétablir ou permettre le rétablissement de l'alimentation électrique du local donné à bail commercial à la société PGH conciergerie, et ce dans un délai de trente jours, sous astreinte provisoire de cinquante euros par jour de retard pendant un délai maximal de 180 jours après quoi il serait à nouveau statué,
- dit ne pas y avoir lieu à se réserver la liquidation de l'astreinte précitée,
- condamné solidairement Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] à payer à la société PGH conciergerie la somme provisionnelle de 2 000 euros à valoir sur l'indemnisation du préjudice de jouissance subi du fait de l'absence d'alimentation électrique,
- dit n'y avoir lieu à référé s'agissant du surplus de la demande de provision,
- condamné solidairement Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] à payer à la société PGH conciergerie la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toute demande autre, plus ample ou contraire,
- condamné Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] aux dépens.
Le 12 août 2025, la société PGH a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle avait dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de l'accès aux sanitaires sous astreinte et avait dit n'y avoir lieu à référé s'agissant du surplus de la demande de provision.
Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 23 janvier 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société PGH demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a :
* dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de rétablissement de l'accès aux sanitaires sous astreinte,
* dit n'y avoir lieu à référé s'agissant du surplus de la demande de provision,
Et, statuant à nouveau,
- juger que la suppression de l'accès aux toilettes par les requises constitue un trouble manifestement illicite,
- juger que la demande par elle présentée tend à restaurer une situation légitime et que les mesures sollicitées sont proportionnées et adaptées aux buts poursuivis,
En conséquence
- débouter Mesdames, [U], [M] et, [I], [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- ordonner à Mesdames, [U], [M] et, [I], [C] de rétablir l'accès aux toilettes, et ce sous une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- condamner solidairement Mesdames, [U], [M] et, [I], [C] à lui verser une somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- condamner solidairement Mesdames, [U], [M] et, [I], [C] au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement Mesdames, [U], [M] et, [I], [C] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de procès-verbal de constat.
Elle fait valoir que l'obligation de délivrance du bailleur, résultant de l'article 1719 du code civil, porte également sur l'accès et les accessoires de la chose louée qui sont indispensables à son utilisation normale et qu'il résulte de la jurisprudence que l'étendue de l'obligation de délivrance ne saurait être limitée aux seules stipulations du contrat de bail.
Elle explique qu'en l'espèce, l'interdiction d'accéder aux sanitaires par Mesdames, [U], [M] et, [I], [C], qui l'ont elles mêmes reconnu expressément en première instance, rend extrêmement difficile l'exploitation du fonds, ayant deux salariés et recevant du public.
Elle fait valoir que c'est en considération de la possibilité d'usage des sanitaires situés sur le palier qu'elle a pris à bail les locaux commerciaux. Elle ajoute qu'il ressort des attestations produites que l'utilisation des sanitaires pour l'exercice de son activité constituait la commune intention des parties. Elle souligne en outre que les sanitaires que mettait à disposition Mme, [E] sont incontestablement voués à être publics et non privés comme en témoigne la configuration même des lieux.
En outre, elle indique que l'article R. 4228-1 du code du travail précise que l'employeur met à la disposition des travailleurs les moyens d'assurer leur propreté individuelle, notamment des vestiaires, des lavabos, des cabinets d'aisance et le cas échéant, des douches et ajoute que le bailleur d'un bail commercial doit délivrer un local permettant d'exploiter le fonds dans des conditions normales et à cette fin, s'assurer que les règlementations applicables à l'exploitation d'un fonds de commerce sont respectées, cette obligation s'imposant pendant toute la durée du bail.
Du reste, elle souligne que c'est de mauvaise foi que les bailleresses invoquent la nullité du bail et qu'elle s'associe sur ce point à la motivation retenue par le premier juge. Elle fait valoir qu'il est constant que depuis la prise d'effet du bail, elle a toujours eu accès aux sanitaires situés sur le palier à côté des bureaux et que l'appartement est pourvu de ses propres WC.
Elle en déduit qu'elle est fondée à solliciter la condamnation sous astreinte au rétablissement de l'accès aux toilettes, ainsi que la réparation de son préjudice.
S'agissant de la suppression de l'alimentation électrique, elle soutient qu'elle procède de la même volonté de Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] de la faire partir. Elle souligne également que les bailleresses ne peuvent prétendre qu'il s'agissait d'une coupure momentanée, à laquelle elle seraient étrangères, alors que l'assignation en référé d'heure à heure qui leur a été délivrée en 2023, aux fins de paiement des factures et restauration de l'accès à l'électricité, démontre qu'il ne s'agit pas d'un incident isolé, et que la facture d'électricité qu'elles versent au débat témoigne de l'absence de toute consommation d'électricité de décembre 2024 à février 2025. Elle en déduit que la coupure d'électricité et par conséquent le trouble manifestement illicite sont donc parfaitement établis.
Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 28 janvier 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] demandent à la cour de :
- infirmer l'ordonnance en date du 22 juillet 2025 rendue par le président du tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu'elle :
* les a condamnées à rétablir ou permettre le rétablissement de l'alimentation électrique du local donné à bail commercial à la société PGH, et ce dans un délai de trente jours, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un délai maximum de 180 jours,
* les a condamnées solidairement à payer la société PGH conciergerie la somme provisionnelle de 2 000 euros à valoir sur l'indemnisation du préjudice de jouissance subi du fait de l'absence d'alimentation électrique, outre une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens
- confirmer l'ordonnance entreprise pour le surplus,
- débouter en conséquence la société PGH de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- débouter Mme, [H], [C] de sa demande de condamnation de leur part aux frais irrépétibles,
- condamner la société PGH à payer la somme de 4 000 euros à Mme, [U], [M] et la somme de 4 000 euros à Mme, [I], [C] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société PGH aux entiers dépens.
Elles exposent qu'au premier étage, les parties communes désservent un sas, situé à droite de l'escalier, qui ne fait pas partie de l'assiette des locaux loués, mais dessert l'appartement formant le lot numéro 20 ainsi que les sanitaires donnant sur cet appartement. Elles ajoutent que se rendant compte que la société PGH utilisait ces sanitaires, elles ont fait remplacer la serrure du sas en juillet 2023 afin qu'elle ne puisse plus y accéder.
Elles invoquent les dispositions de l'article 1103 du code civil et précisent qu'en l'espèce, l'assiette du bail est de 40 m² et que la société PGH ne peut réclamer un accès à des sanitaires situés hors assiette du bail. Elles ajoutent qu'aucun élément ne vient corroborer les déclarations de l'appelante selon lesquelles Mme, [K], [E] lui aurait autorisé l'accès aux sanitaires situés sur le palier.
Elles en déduisent que compte-tenu du fait que la société PGH revendique un droit d'utilisation ou d'occupation de sanitaires situés hors assiette du bail, et que le trouble dont elle se prévaut est inhérent à la configuration des lieux et à la matérialité des locaux donnés à bail, le juge des référés ne pourra retenir aucun trouble manifestement illicite.
En outre, elles invoquent la nullité du bail sur le fondement de l'article L. 210-6 alinéa 1er du code de commerce et exposent qu'il est constant qu'un contrat conclu par une société en formation est frappée d'une nullité absolue. Elles précisent qu'en l'espèce, la société PGH n'était ni constituée ni immatriculée à la date de prise d'effet du bail au 11 novembre 2021, de sorte que le bail est nul. Elles font valoir qu'il s'agit d'une contestation sérieuse faisant obstacle aux demandes de la société PGH conciergerie.
Du reste, elles indiquent que si la société PGH a pris à bail les locaux en considération de la possibilité d'usage des sanitaires, il s'agit d'un élément essentiel du contrat de bail commercial conclu entre Mme, [K], [E] et elle, de sorte que le contrat de bail commercial est caduc par application de l'article 1186 du code civil, puisqu'un de ses éléments essentiels a disparu après sa conclusion.
Elles ajoutent que la société PGH ne caractérise pas le trouble manifestement illicite qu'elle subit et qu'elle a attendu un an entre la suppression de l'accès aux sanitaires et l'assignation en référé.
S'agissant de l'alimentation en électricité, elles contestent avoir volontairement coupé l'électricité. Elles affirment qu'au contraire, elles ont maintenu l'abonnement et règlent régulièrement les factures d'électricité et qu'il a pu s'agir d'une coupure momentanée sans aucun lien avec elles. Elles précisent que le technicien avait confirmé l'absence de problème au niveau du compteur interne le 11 avril 2025 et qu'en réalité, le dirigeant de la société PGH, qui règle directement les factures d'électricité étant le seul occupant du plateau, semble avoir oublié de régler lesdites factures.
Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 9 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme, [H], [C] épouse, [R] demande à la cour de :
- constater qu'aucune demande n'est formulée à son encontre,
- confirmer l'ordonnance de référé en date du 22 juillet 2025 rendue par le tribunal judiciaire de Montpellier,
En conséquence,
- la mettre hors de cause,
- condamner la partie qui succombe à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle expose que dans le cadre de son assignation en référé, la société PGH a, en cours d'instance, et par voie de conclusions notifiées le 21 janvier 2025, actualisé ses demandes, ne formulant plus aucune demande à son encontre et sollicitant même sa mise hors de cause.
Elle ajoute qu'aux termes de ses conclusions d'appelante, la société PGH conciergerie ne formule toujours aucune demande à son encontre, de sorte qu'elle sera mise hors de cause.
Elle relève que toutefois, elle a été attraite à la procédure et contrainte de se défendre, ce qui justifie que la partie succombante soit condamnée à lui verser une indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
En premier lieu, la cour observe qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constat' qui portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques.
Sur la demande tendant au rétablissement de l'accès aux sanitaires
Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
L'existence d'une contestation sérieuse ne portant pas sur l'existence du trouble ou son caractère manisfestement illicite ne fait pas obstacle aux pouvoirs du juge des référés de prescrire les mesures propres à faire cesser un trouble manifestement illicite.
En l'espèce, l'appelante justifie d'un bail commercial signé entre Mme, [K], [E] et elle le 11 novembre 2021, portant sur un local situé, [Adresse 2] à, [Localité 7], dont il n'est pas contesté qu'il a été appliqué par les parties depuis sa prise d'effet fixée au 11 novembre 2021, sans que sa nullité ne soit évoquée.
Dans le cadre de la présente instance engagée sur le fondement de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, il importe peu que la validité du contrat de bail soit contestée par les intimées, dès lors qu'elles sont tenue de se conformer au principe selon lequel le contrat doit être exécuté par chacune des parties tant qu'il n'a pas été statué sur sa validité par les juges du fond.
Il est constant qu'à ce bail, il est stipulé que Mme, [K], [E] donne en location à la société PGH un local situé, [Adresse 2], à, [Localité 7], au premier étage.
Il est mentionné, s'agissant de la description des locaux, que le bailleur donne à bail au preneur qui les accepte des locaux désignés de la manière suivante : 'bureau, deux pièces'. Il est également indiqué que la superficie totale est de 40m² et qu'il n'y a aucun équipement présent dans la location.
L'obligation de délivrance du bailleur résultant de l'article 1719 du code civil porte sur la chose louée telle que celle-ci a été définie au bail.
Mais la délivrance porte également sur l'accès et les accessoires de la chose louée qui sont indispensables à son utilisation normale.
En l'espèce, les parties ont convenu que le local était destiné à l'exercice par la société PGH de son activité, qui selon son extrait kbis est une activité de réception (gestion, réservations, accueil, classement étoilé de France), gouvernance (ménage, gestion, pressing) et conciergerie.
Or, étant donné que l'accès à des toilettes est nécessaire à l'exercice d'une activité professionnelle au sein d'un local et qu'il est constant que le local de 40m² situé au premier étage en était dépourvu, l'intention présumée des parties était nécessairement de permettre l'accès aux toilettes donnant sur la palier du premier étage de l'immeuble.
Ceci est d'ailleurs confirmé par les différentes attestations précises et circonstanciées produites par l'appelante, desquelles il résulte que dans le cadre de la location qui lui était consentie, il était prévu de permettre un accès aux toilettes et à un point d'eau aux personnes qui travaillaient en son sein ainsi qu'à ses clients.
Du reste, le commissaire de justice indique dans le procès-verbal de constat daté du 27 juillet 2023 qu'une salariée de la société PGH lui a indiqué qu'elle était employée depuis plus d'un an et qu'elle avait toujours eu accès aux toilettes donnant sur la palier du premier étage, dont la porte était fermée à clés.
Or, Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] reconnaissent qu'elles ont fait remplacer la serrure du sas permettant l'accès aux toilettes afin que la société PGH ne puisse plus y accéder.
Cette violation par les bailleurs de leur obligation de délivrance, privant la société PGH de la possibilité d'exercer son activité dans les locaux, constitue une trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.
La décision déférée sera donc réformée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de rétablissement de l'accès aux toilettes sous astreinte et statuant à nouveau, la cour ordonnera à Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] de rétablir l'accès aux toilettes, sous astreinte pour assurer l'effectivité de la condamnation.
Sur la demande tendant au rétablissement de l'électricité
Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
La preuve du trouble manifestement illicite incombe au demandeur et l'existence de ces conditions s'apprécie au jour où le juge de première instance statue.
En l'espèce, il n'est pas contesté que c'est à juste titre que le premier juge a considéré que l'absence d'électricité dans le local était établie, au vu du procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 13 janvier 2025, qui avait relevé que la lumière et la pompe à chaleur, ainsi que toutes les prises électriques ne fonctionnaient pas.
De même, il n'est pas contesté que l'absence d'électricité dans un local commercial constitue un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance résultant de l'article 1719 du code civil, lequel en empêchant l'utilisation normale de ce local, est à l'origine d'un trouble manifestement illicite.
Or, si Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] prétendent ne pas être responsables de l'absence d'alimentation électrique du local donné à bail à la société PGH, elles reconnaissaient dans un courrier adressé au gérant de l'appelante le 29 septembre 2023 que c'était, [I], [C] qui était titulaire du contrat EDF et il résulte des pièces produites que les factures émises par EDF sont au nom de cette dernière.
En outre, dans son procès-verbal de constat, le commissaire de justice a indiqué qu'il avait constaté l'absence de compteur électrique dans le local loué à la société PGH. Ceci avait déjà été relevé par le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier qui dans une décision rendue 6 juillet 2023 avait indiqué que si une facture d'électricité du 21 avril 2023 était produite, il n'était pas possible de déterminer la répartition d'électricité sur l'ensemble du plateau dont la société PGH n'occupait qu'une petite partie.
De plus, il n'est pas contesté dans le courrier officiel de l'avocat de Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] daté du 11 avril 2025 que la société PGH ne peut accéder au compteur sans leur autorisation.
Enfin, les intimées ne démontrent pas que la société PGH n'aurait pas réglé sa consommation d'électricité comme elles l'indiquent.
Au vu de ces éléments, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que les bailleresses étaient responsables de l'absence d'électricité dans le local et que le fait de priver la locataire de toute alimentation électrique, sans lui laisser la possibilité en l'état des installations électriques et de l'absence de compteur individuel ou divisionnaire, de souscrire un contrat de fourniture d'électricité par ses propres moyens, constituait un trouble manifestement illicite qu'il convenait de faire cesser.
La décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] à rétablir l'alimentation électrique du local dans un délai de trente jours, sous astreinte.
Sur la demande tendant au versement d'une provision par Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M]
En application des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
L'absence de constestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, laquelle n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
En l'espèce, il est établi par le procès-verbal de constat de commissaire de justice produit par l'appelante qu'à la date du 13 janvier 2025, le local loué par la société PGH n'était pas alimenté en électricité.
De plus, il ressort de la facture émise par EDF le 21 février 2025, produite par Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M], qu'au titre du mois de décembre 2024 a été facturée une très faible consommation d'électricité à ces dernières et qu'au titre des mois de janvier et février 2025 la consommation facturée est nulle.
Cette situation a été nécessairement à l'origine d'un préjudice de jouissance important, dans la mesure où l'absence d'électricité ne permet pas l'exercice d'une activité professionnelle dans le local donné à bail.
Si la date à compter de laquelle le local a été privé d'électricité et la date à laquelle a été rétablie l'électricité ne sont pas précisément établies par les parties, il n'est pas contestable au vu des pièces produites que le préjudice de jouissance résultant de l'absence d'électricité a été subi pendant une durée minimale de deux mois.
En outre, il est démontré par les procès-verbaux de constat de commissaire de justice établis le 27 juillet 2023 et le 13 janvier 2025 que depuis le 27 juillet 2023, la société PGH est privée de l'accès aux toilettes situées sur le plateau où se trouve le local commercial pris à bail.
Or, étant donné que des salariés travaillent dans le local et que l'activité qui y exercée implique de recevoir des clients, cette situation cause également nécessairement un préjudice de jouissance conséquent à l'appelante.
Dans ces conditions, au vu de l'ensemble de ces éléments, la décision déférée sera réformée en ce qu'elle a accordé à la société PGH une provision d'un montant de 2 000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance et statuant à nouveau, la cour lui accordera une provision d'un montant de 5 000 euros à ce titre.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] succombant, c'est à juste titre que le premier juge les a condamnées aux dépens de première instance, outre le versement d'une indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La décision déférée sera confirmée sur ces points.
Succombant en appel, elles seront également condamnées in solidum aux dépens d'appel outre le versement d'une indemnité complémentaire d'un montant de 1 500 euros à la société PGH et d'une indemnité de 800 euros à Mme, [H], [C] épouse, [R] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] à rétablir ou permettre le rétablissement de l'alimentation électrique du local donné à bail commercial à la société PGH conciergerie, et ce dans un délai de trente jours, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un délai maximal de 180 jours, a dit ne pas y avoir lieu à se réserver la liquidation de l'astreinte précitée et a condamné solidairement Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] à payer à la société PGH conciergerie la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,
La réforme pour le surplus,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] à rétablir l'accès aux toilettes situées sur le plateau où se trouve le local donné à bail commercial à la société PGH, situé, [Adresse 2] à, [Localité 6], au profit de cette dernière, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de trente jours à compter de la signification de la décision à intervenir, pendant un délai de 90 jours,
Condamne in solidum Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] à verser à la société PGH une somme de 5 000 euros à titre de provision, en indemnisation de son préjudice de jouissance,
Condamne in solidum Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] à verser à la société PGH une indemnité complémentaire de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] à verser à Mme, [H], [C] épouse, [R] une indemnité de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] aux dépens d'appel.
Le Greffier, Le Président,
1ère chambre civile
ARRET DU 24 MARS 2026
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 25/04284 - N° Portalis DBVK-V-B7J-QYSD
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 JUILLET 2025
PRESIDENT DU TJ DE, [Localité 1] N° RG 24/31195
APPELANTE :
La société PGH, Société par actions simplifiée au capital de 1.000 euros, dont le siège social est, [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés sous le n° 909 726 598 RCS MONTPELLIER, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège
,
[Adresse 2]
,
[Localité 2]
Représentée par Me Audrey NGUYEN PHUNG de la SARL NGUYEN PHUNG, MONTFORT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me PECHIER, avocat plaidant
INTIMEES :
Madame, [I], [C]
,
[Adresse 3]
,
[Localité 3]
Représentée par Me Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me LACOTTE, avocat plaidant
Madame, [U], [M]
,
[Adresse 4]
,
[Localité 4]
Représentée par Me Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me LACOTTE, avocat plaidant
Madame, [H], [C] épouse, [R]
née le 15 Novembre 1993 à, [Localité 1]
de nationalité Française
,
[Adresse 5]
,
[Localité 5]
Représentée par Me VILANOVA substituant Me Valère HEYE, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 29 Janvier 2026
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 FEVRIER 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :
Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre
Mme Virginie HERMENT, Conseillère
Madame Nelly CARLIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Mme, [K], [E] était propriétaire d`un ensemble immobilier situé, [Adresse 2] à, [Localité 6], composé d'un plateau de locaux à usage commercial et d'un appartement dans lequel elle résidait.
Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 11 novembre 2021, Mme, [K], [E] a donné à bail commercial à la SAS PGH, qui a pour activités la réception, la gouvernance et la conciergerie, un local situé, [Adresse 2] à, [Localité 6], au premier étage, d'une superficie de 40m², moyennant le paiement d'un loyer de 400 euros ht.
Le 3 octobre 2022, Mme, [K], [E] est décédée, laissant pour lui succéder ses trois filles, Mme, [I], [C], Mme, [H], [C] épouse, [R] et Mme, [U], [M].
Par courrier daté du 11 mai 2023, le conseil de la société PGH a informé Mme, [H], [C] épouse, [R] que sa mandante n'avait plus aucun accès à l'électricité, ce qui ne lui permettait plus d'exercer son activité, et l'a mise en demeure de rétablir l'électricité dans un délai de 24 heures.
Par acte du 16 juin 2023, la société PGH, autorisée par ordonnance sur requête, a fait assigner Mme, [H], [C] épouse, [R], Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] en référé d'heure à heure devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier afin qu'à titre principal il les condamne solidairement à souscrire un abonnement de fourniture d'électricité pour le local qui lui était loué, sous astreinte, et qu'à titre subsidiaire, il les condamne solidairement à effectuer des travaux d'installation de compteurs individuels d'électricité pour le local qui lui était donné à bail, sous astreinte.
A l'audience du 26 juin 2023, la société PGH a sollicité la condamnation solidaire de Mme, [H], [C] épouse, [R], Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de provision sur les dommages et intérêts.
Mme, [U], [M] a sollicité la condamnation de la société PGH à lui verser la somme de 1 025, 91 euros au titre des charges locatives.
Aux termes d'une ordonnance rendue le 6 juillet 2023, le président du tribunal judiciaire de Montpellier a débouté la société PGH et Mme, [U], [M] de l'ensemble de leurs prétentions et a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le 27 juillet 2023, la société PGH a fait dresser un procès-verbal de constat par un commissaire de justice, dont il résultait que le local par elle occupé ne comportait pas de sanitaires et que la porte par laquelle ses occupants avaient accès à des toilettes était fermée à clé.
Puis, par acte de commissaire de justice en date du 31 août 2023, la société PGH a dénoncé le procès-verbal de constat à Mme, [H], [C], Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] et leur a fait sommation d'avoir à rétablir l'accès aux toilettes.
Par courrier en date du 29 septembre 2023, Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] ont sollicité de la société PGH le règlement de la somme de 1 025, 91 euros au titre de la régularisation des charges et l'ont informée qu'après réajustement, les provisions sur charges appelées seraient d'un montant de 203 euros à compter du 1er octobre 2023.
En réponse, par courrier en date du 12 décembre 2023, le conseil de la société PGH a sollicité les justificatifs de ladite régularisation et a réitéré sa demande de rétablissement de l'accès aux toilettes.
Par actes de commissaire de justice signifiés les 6 et 10 septembre 2024, la société PGH a fait assigner Mme, [H], [C] épouse, [R], Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier afin qu'il :
- juge que la suppression de l'accès aux toilettes par elles constituait un trouble manifestement illicite,
- juge que sa demande tendait à restaurer une situation légitime et que la mesure sollicitée était proportionnée et adaptée au but poursuivi,
- ordonne à Mme, [H], [C] épouse, [R], Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] de rétablir l'accès aux toilettes, sous astreinte de 100 par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- condamne Mme, [H], [C] épouse, [R], Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne Mme, [H], [C] épouse, [R], Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] aux entiers dépens, en ce compris les frais de procès-verbal de constat.
Puis par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, la société PGH a fait constater l'absence d'alimentation électrique du local pris à bail.
A l'audience, la société PGH a demandé au juge des référés d'ordonner à Mesdames, [U], [M] et, [I], [C] un rétablissement de l'accès aux toilettes et un rétablissement de l'électricité, sous astreinte, outre le versement par ces dernières d'une somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Selon une ordonnance rendue contradictoirement en date du 22 juillet 2025, le président du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a:
- dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de rétablissement de l'accès aux sanitaires sous astreinte,
- condamné Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] à rétablir ou permettre le rétablissement de l'alimentation électrique du local donné à bail commercial à la société PGH conciergerie, et ce dans un délai de trente jours, sous astreinte provisoire de cinquante euros par jour de retard pendant un délai maximal de 180 jours après quoi il serait à nouveau statué,
- dit ne pas y avoir lieu à se réserver la liquidation de l'astreinte précitée,
- condamné solidairement Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] à payer à la société PGH conciergerie la somme provisionnelle de 2 000 euros à valoir sur l'indemnisation du préjudice de jouissance subi du fait de l'absence d'alimentation électrique,
- dit n'y avoir lieu à référé s'agissant du surplus de la demande de provision,
- condamné solidairement Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] à payer à la société PGH conciergerie la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toute demande autre, plus ample ou contraire,
- condamné Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] aux dépens.
Le 12 août 2025, la société PGH a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle avait dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de l'accès aux sanitaires sous astreinte et avait dit n'y avoir lieu à référé s'agissant du surplus de la demande de provision.
Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 23 janvier 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société PGH demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a :
* dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de rétablissement de l'accès aux sanitaires sous astreinte,
* dit n'y avoir lieu à référé s'agissant du surplus de la demande de provision,
Et, statuant à nouveau,
- juger que la suppression de l'accès aux toilettes par les requises constitue un trouble manifestement illicite,
- juger que la demande par elle présentée tend à restaurer une situation légitime et que les mesures sollicitées sont proportionnées et adaptées aux buts poursuivis,
En conséquence
- débouter Mesdames, [U], [M] et, [I], [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- ordonner à Mesdames, [U], [M] et, [I], [C] de rétablir l'accès aux toilettes, et ce sous une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- condamner solidairement Mesdames, [U], [M] et, [I], [C] à lui verser une somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- condamner solidairement Mesdames, [U], [M] et, [I], [C] au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement Mesdames, [U], [M] et, [I], [C] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de procès-verbal de constat.
Elle fait valoir que l'obligation de délivrance du bailleur, résultant de l'article 1719 du code civil, porte également sur l'accès et les accessoires de la chose louée qui sont indispensables à son utilisation normale et qu'il résulte de la jurisprudence que l'étendue de l'obligation de délivrance ne saurait être limitée aux seules stipulations du contrat de bail.
Elle explique qu'en l'espèce, l'interdiction d'accéder aux sanitaires par Mesdames, [U], [M] et, [I], [C], qui l'ont elles mêmes reconnu expressément en première instance, rend extrêmement difficile l'exploitation du fonds, ayant deux salariés et recevant du public.
Elle fait valoir que c'est en considération de la possibilité d'usage des sanitaires situés sur le palier qu'elle a pris à bail les locaux commerciaux. Elle ajoute qu'il ressort des attestations produites que l'utilisation des sanitaires pour l'exercice de son activité constituait la commune intention des parties. Elle souligne en outre que les sanitaires que mettait à disposition Mme, [E] sont incontestablement voués à être publics et non privés comme en témoigne la configuration même des lieux.
En outre, elle indique que l'article R. 4228-1 du code du travail précise que l'employeur met à la disposition des travailleurs les moyens d'assurer leur propreté individuelle, notamment des vestiaires, des lavabos, des cabinets d'aisance et le cas échéant, des douches et ajoute que le bailleur d'un bail commercial doit délivrer un local permettant d'exploiter le fonds dans des conditions normales et à cette fin, s'assurer que les règlementations applicables à l'exploitation d'un fonds de commerce sont respectées, cette obligation s'imposant pendant toute la durée du bail.
Du reste, elle souligne que c'est de mauvaise foi que les bailleresses invoquent la nullité du bail et qu'elle s'associe sur ce point à la motivation retenue par le premier juge. Elle fait valoir qu'il est constant que depuis la prise d'effet du bail, elle a toujours eu accès aux sanitaires situés sur le palier à côté des bureaux et que l'appartement est pourvu de ses propres WC.
Elle en déduit qu'elle est fondée à solliciter la condamnation sous astreinte au rétablissement de l'accès aux toilettes, ainsi que la réparation de son préjudice.
S'agissant de la suppression de l'alimentation électrique, elle soutient qu'elle procède de la même volonté de Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] de la faire partir. Elle souligne également que les bailleresses ne peuvent prétendre qu'il s'agissait d'une coupure momentanée, à laquelle elle seraient étrangères, alors que l'assignation en référé d'heure à heure qui leur a été délivrée en 2023, aux fins de paiement des factures et restauration de l'accès à l'électricité, démontre qu'il ne s'agit pas d'un incident isolé, et que la facture d'électricité qu'elles versent au débat témoigne de l'absence de toute consommation d'électricité de décembre 2024 à février 2025. Elle en déduit que la coupure d'électricité et par conséquent le trouble manifestement illicite sont donc parfaitement établis.
Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 28 janvier 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] demandent à la cour de :
- infirmer l'ordonnance en date du 22 juillet 2025 rendue par le président du tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu'elle :
* les a condamnées à rétablir ou permettre le rétablissement de l'alimentation électrique du local donné à bail commercial à la société PGH, et ce dans un délai de trente jours, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un délai maximum de 180 jours,
* les a condamnées solidairement à payer la société PGH conciergerie la somme provisionnelle de 2 000 euros à valoir sur l'indemnisation du préjudice de jouissance subi du fait de l'absence d'alimentation électrique, outre une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens
- confirmer l'ordonnance entreprise pour le surplus,
- débouter en conséquence la société PGH de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- débouter Mme, [H], [C] de sa demande de condamnation de leur part aux frais irrépétibles,
- condamner la société PGH à payer la somme de 4 000 euros à Mme, [U], [M] et la somme de 4 000 euros à Mme, [I], [C] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société PGH aux entiers dépens.
Elles exposent qu'au premier étage, les parties communes désservent un sas, situé à droite de l'escalier, qui ne fait pas partie de l'assiette des locaux loués, mais dessert l'appartement formant le lot numéro 20 ainsi que les sanitaires donnant sur cet appartement. Elles ajoutent que se rendant compte que la société PGH utilisait ces sanitaires, elles ont fait remplacer la serrure du sas en juillet 2023 afin qu'elle ne puisse plus y accéder.
Elles invoquent les dispositions de l'article 1103 du code civil et précisent qu'en l'espèce, l'assiette du bail est de 40 m² et que la société PGH ne peut réclamer un accès à des sanitaires situés hors assiette du bail. Elles ajoutent qu'aucun élément ne vient corroborer les déclarations de l'appelante selon lesquelles Mme, [K], [E] lui aurait autorisé l'accès aux sanitaires situés sur le palier.
Elles en déduisent que compte-tenu du fait que la société PGH revendique un droit d'utilisation ou d'occupation de sanitaires situés hors assiette du bail, et que le trouble dont elle se prévaut est inhérent à la configuration des lieux et à la matérialité des locaux donnés à bail, le juge des référés ne pourra retenir aucun trouble manifestement illicite.
En outre, elles invoquent la nullité du bail sur le fondement de l'article L. 210-6 alinéa 1er du code de commerce et exposent qu'il est constant qu'un contrat conclu par une société en formation est frappée d'une nullité absolue. Elles précisent qu'en l'espèce, la société PGH n'était ni constituée ni immatriculée à la date de prise d'effet du bail au 11 novembre 2021, de sorte que le bail est nul. Elles font valoir qu'il s'agit d'une contestation sérieuse faisant obstacle aux demandes de la société PGH conciergerie.
Du reste, elles indiquent que si la société PGH a pris à bail les locaux en considération de la possibilité d'usage des sanitaires, il s'agit d'un élément essentiel du contrat de bail commercial conclu entre Mme, [K], [E] et elle, de sorte que le contrat de bail commercial est caduc par application de l'article 1186 du code civil, puisqu'un de ses éléments essentiels a disparu après sa conclusion.
Elles ajoutent que la société PGH ne caractérise pas le trouble manifestement illicite qu'elle subit et qu'elle a attendu un an entre la suppression de l'accès aux sanitaires et l'assignation en référé.
S'agissant de l'alimentation en électricité, elles contestent avoir volontairement coupé l'électricité. Elles affirment qu'au contraire, elles ont maintenu l'abonnement et règlent régulièrement les factures d'électricité et qu'il a pu s'agir d'une coupure momentanée sans aucun lien avec elles. Elles précisent que le technicien avait confirmé l'absence de problème au niveau du compteur interne le 11 avril 2025 et qu'en réalité, le dirigeant de la société PGH, qui règle directement les factures d'électricité étant le seul occupant du plateau, semble avoir oublié de régler lesdites factures.
Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 9 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme, [H], [C] épouse, [R] demande à la cour de :
- constater qu'aucune demande n'est formulée à son encontre,
- confirmer l'ordonnance de référé en date du 22 juillet 2025 rendue par le tribunal judiciaire de Montpellier,
En conséquence,
- la mettre hors de cause,
- condamner la partie qui succombe à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle expose que dans le cadre de son assignation en référé, la société PGH a, en cours d'instance, et par voie de conclusions notifiées le 21 janvier 2025, actualisé ses demandes, ne formulant plus aucune demande à son encontre et sollicitant même sa mise hors de cause.
Elle ajoute qu'aux termes de ses conclusions d'appelante, la société PGH conciergerie ne formule toujours aucune demande à son encontre, de sorte qu'elle sera mise hors de cause.
Elle relève que toutefois, elle a été attraite à la procédure et contrainte de se défendre, ce qui justifie que la partie succombante soit condamnée à lui verser une indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
En premier lieu, la cour observe qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constat' qui portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques.
Sur la demande tendant au rétablissement de l'accès aux sanitaires
Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
L'existence d'une contestation sérieuse ne portant pas sur l'existence du trouble ou son caractère manisfestement illicite ne fait pas obstacle aux pouvoirs du juge des référés de prescrire les mesures propres à faire cesser un trouble manifestement illicite.
En l'espèce, l'appelante justifie d'un bail commercial signé entre Mme, [K], [E] et elle le 11 novembre 2021, portant sur un local situé, [Adresse 2] à, [Localité 7], dont il n'est pas contesté qu'il a été appliqué par les parties depuis sa prise d'effet fixée au 11 novembre 2021, sans que sa nullité ne soit évoquée.
Dans le cadre de la présente instance engagée sur le fondement de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, il importe peu que la validité du contrat de bail soit contestée par les intimées, dès lors qu'elles sont tenue de se conformer au principe selon lequel le contrat doit être exécuté par chacune des parties tant qu'il n'a pas été statué sur sa validité par les juges du fond.
Il est constant qu'à ce bail, il est stipulé que Mme, [K], [E] donne en location à la société PGH un local situé, [Adresse 2], à, [Localité 7], au premier étage.
Il est mentionné, s'agissant de la description des locaux, que le bailleur donne à bail au preneur qui les accepte des locaux désignés de la manière suivante : 'bureau, deux pièces'. Il est également indiqué que la superficie totale est de 40m² et qu'il n'y a aucun équipement présent dans la location.
L'obligation de délivrance du bailleur résultant de l'article 1719 du code civil porte sur la chose louée telle que celle-ci a été définie au bail.
Mais la délivrance porte également sur l'accès et les accessoires de la chose louée qui sont indispensables à son utilisation normale.
En l'espèce, les parties ont convenu que le local était destiné à l'exercice par la société PGH de son activité, qui selon son extrait kbis est une activité de réception (gestion, réservations, accueil, classement étoilé de France), gouvernance (ménage, gestion, pressing) et conciergerie.
Or, étant donné que l'accès à des toilettes est nécessaire à l'exercice d'une activité professionnelle au sein d'un local et qu'il est constant que le local de 40m² situé au premier étage en était dépourvu, l'intention présumée des parties était nécessairement de permettre l'accès aux toilettes donnant sur la palier du premier étage de l'immeuble.
Ceci est d'ailleurs confirmé par les différentes attestations précises et circonstanciées produites par l'appelante, desquelles il résulte que dans le cadre de la location qui lui était consentie, il était prévu de permettre un accès aux toilettes et à un point d'eau aux personnes qui travaillaient en son sein ainsi qu'à ses clients.
Du reste, le commissaire de justice indique dans le procès-verbal de constat daté du 27 juillet 2023 qu'une salariée de la société PGH lui a indiqué qu'elle était employée depuis plus d'un an et qu'elle avait toujours eu accès aux toilettes donnant sur la palier du premier étage, dont la porte était fermée à clés.
Or, Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] reconnaissent qu'elles ont fait remplacer la serrure du sas permettant l'accès aux toilettes afin que la société PGH ne puisse plus y accéder.
Cette violation par les bailleurs de leur obligation de délivrance, privant la société PGH de la possibilité d'exercer son activité dans les locaux, constitue une trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.
La décision déférée sera donc réformée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de rétablissement de l'accès aux toilettes sous astreinte et statuant à nouveau, la cour ordonnera à Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] de rétablir l'accès aux toilettes, sous astreinte pour assurer l'effectivité de la condamnation.
Sur la demande tendant au rétablissement de l'électricité
Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
La preuve du trouble manifestement illicite incombe au demandeur et l'existence de ces conditions s'apprécie au jour où le juge de première instance statue.
En l'espèce, il n'est pas contesté que c'est à juste titre que le premier juge a considéré que l'absence d'électricité dans le local était établie, au vu du procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 13 janvier 2025, qui avait relevé que la lumière et la pompe à chaleur, ainsi que toutes les prises électriques ne fonctionnaient pas.
De même, il n'est pas contesté que l'absence d'électricité dans un local commercial constitue un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance résultant de l'article 1719 du code civil, lequel en empêchant l'utilisation normale de ce local, est à l'origine d'un trouble manifestement illicite.
Or, si Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] prétendent ne pas être responsables de l'absence d'alimentation électrique du local donné à bail à la société PGH, elles reconnaissaient dans un courrier adressé au gérant de l'appelante le 29 septembre 2023 que c'était, [I], [C] qui était titulaire du contrat EDF et il résulte des pièces produites que les factures émises par EDF sont au nom de cette dernière.
En outre, dans son procès-verbal de constat, le commissaire de justice a indiqué qu'il avait constaté l'absence de compteur électrique dans le local loué à la société PGH. Ceci avait déjà été relevé par le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier qui dans une décision rendue 6 juillet 2023 avait indiqué que si une facture d'électricité du 21 avril 2023 était produite, il n'était pas possible de déterminer la répartition d'électricité sur l'ensemble du plateau dont la société PGH n'occupait qu'une petite partie.
De plus, il n'est pas contesté dans le courrier officiel de l'avocat de Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] daté du 11 avril 2025 que la société PGH ne peut accéder au compteur sans leur autorisation.
Enfin, les intimées ne démontrent pas que la société PGH n'aurait pas réglé sa consommation d'électricité comme elles l'indiquent.
Au vu de ces éléments, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que les bailleresses étaient responsables de l'absence d'électricité dans le local et que le fait de priver la locataire de toute alimentation électrique, sans lui laisser la possibilité en l'état des installations électriques et de l'absence de compteur individuel ou divisionnaire, de souscrire un contrat de fourniture d'électricité par ses propres moyens, constituait un trouble manifestement illicite qu'il convenait de faire cesser.
La décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] à rétablir l'alimentation électrique du local dans un délai de trente jours, sous astreinte.
Sur la demande tendant au versement d'une provision par Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M]
En application des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
L'absence de constestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, laquelle n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
En l'espèce, il est établi par le procès-verbal de constat de commissaire de justice produit par l'appelante qu'à la date du 13 janvier 2025, le local loué par la société PGH n'était pas alimenté en électricité.
De plus, il ressort de la facture émise par EDF le 21 février 2025, produite par Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M], qu'au titre du mois de décembre 2024 a été facturée une très faible consommation d'électricité à ces dernières et qu'au titre des mois de janvier et février 2025 la consommation facturée est nulle.
Cette situation a été nécessairement à l'origine d'un préjudice de jouissance important, dans la mesure où l'absence d'électricité ne permet pas l'exercice d'une activité professionnelle dans le local donné à bail.
Si la date à compter de laquelle le local a été privé d'électricité et la date à laquelle a été rétablie l'électricité ne sont pas précisément établies par les parties, il n'est pas contestable au vu des pièces produites que le préjudice de jouissance résultant de l'absence d'électricité a été subi pendant une durée minimale de deux mois.
En outre, il est démontré par les procès-verbaux de constat de commissaire de justice établis le 27 juillet 2023 et le 13 janvier 2025 que depuis le 27 juillet 2023, la société PGH est privée de l'accès aux toilettes situées sur le plateau où se trouve le local commercial pris à bail.
Or, étant donné que des salariés travaillent dans le local et que l'activité qui y exercée implique de recevoir des clients, cette situation cause également nécessairement un préjudice de jouissance conséquent à l'appelante.
Dans ces conditions, au vu de l'ensemble de ces éléments, la décision déférée sera réformée en ce qu'elle a accordé à la société PGH une provision d'un montant de 2 000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance et statuant à nouveau, la cour lui accordera une provision d'un montant de 5 000 euros à ce titre.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] succombant, c'est à juste titre que le premier juge les a condamnées aux dépens de première instance, outre le versement d'une indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La décision déférée sera confirmée sur ces points.
Succombant en appel, elles seront également condamnées in solidum aux dépens d'appel outre le versement d'une indemnité complémentaire d'un montant de 1 500 euros à la société PGH et d'une indemnité de 800 euros à Mme, [H], [C] épouse, [R] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] à rétablir ou permettre le rétablissement de l'alimentation électrique du local donné à bail commercial à la société PGH conciergerie, et ce dans un délai de trente jours, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un délai maximal de 180 jours, a dit ne pas y avoir lieu à se réserver la liquidation de l'astreinte précitée et a condamné solidairement Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] à payer à la société PGH conciergerie la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,
La réforme pour le surplus,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] à rétablir l'accès aux toilettes situées sur le plateau où se trouve le local donné à bail commercial à la société PGH, situé, [Adresse 2] à, [Localité 6], au profit de cette dernière, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de trente jours à compter de la signification de la décision à intervenir, pendant un délai de 90 jours,
Condamne in solidum Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] à verser à la société PGH une somme de 5 000 euros à titre de provision, en indemnisation de son préjudice de jouissance,
Condamne in solidum Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] à verser à la société PGH une indemnité complémentaire de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] à verser à Mme, [H], [C] épouse, [R] une indemnité de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum Mme, [I], [C] et Mme, [U], [M] aux dépens d'appel.
Le Greffier, Le Président,