CA Colmar, ch. 1 a, 18 mars 2026, n° 24/02455
COLMAR
Arrêt
Autre
MINUTE N° 111/26
Copie exécutoire à
- Me Noémie BRUNNER
- Me Joëlle LITOU-WOLFF
Le 18.03.2026
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 18 Mars 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 24/02455 - N° Portalis DBVW-V-B7I-IKTY
Décision déférée à la Cour : 04 Juin 2024 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG - 3ème chambre civile
APPELANTE - INTIMEE INCIDEMMENT :
S.C.I. JEP
prise en la personne de son représentant légal
,
[Adresse 1]
,
[Localité 1]
Représentée par Me Noémie BRUNNER, avocat à la Cour
Avocat plaidant : Me HECKEL, avocat au barreau de STRASBOURG
INTIME - APPELANT INCIDEMMENT :
S.A.S. GECO, prise en la personne de son liquidateur amiable Monsieur, [N], [G]
,
[Adresse 2]
,
[Localité 2]
Représentée par Me Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la Cour
Avocat plaidant : Me FAXAS, avocat au barreau de STRASBOURG
PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE :
Monsieur, [N], [G], liquidateur amiable de la SAS GECO
,
[Adresse 3]
,
[Localité 3]
Représenté par Me Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la Cour
Avocat plaidant : Me FAXAS, avocat au barreau de STRASBOURG
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 Janvier 2026, en audience publique, un rapport de l'affaire ayant été présenté à l'audience, devant la Cour composée de :
M. WALGENWITZ, Président de chambre
M. ROUBLOT, Conseiller
Mme RHODE, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par acte sous seing privé signé le 2 avril 2007, la SCI Jep a donné à bail commercial à la SAS Geco un plateau de bureau d'une superficie de 163 m², un local d'archives de 25,88 m² et dix emplacements de parkings extérieurs situés, [Adresse 4] à Schiltigheim, pour une durée de neuf ans du 1er mai 2007 au 30 avril 2016, moyennant un loyer annuel de 19 951 € HT payable mensuellement et une avance mensuelle sur charges de 271 € HT.
Par un acte notifié par huissier de justice le 30 juin 2022 à la SCI Jep, la SAS Geco a mis fin à la tacite reconduction du bail et a donné congé pour le 31 décembre 2022.
Par courrier de son avocat en date du 8 décembre 2022, la SCI Jep a mis en demeure la SAS Geco d'avoir à lui régler la somme de 13 187,24 €, correspondant aux loyers et avances sur charges du mois de septembre 2022 au mois de décembre 2022 inclus.
A l'initiative de la SAS Geco, un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie a été établi par Maître, [S], [X], commissaire de justice, le 29 décembre 2022.
Par courrier du 15 mars 2023, le conseil de la SCI Jep a mis en demeure la SAS Geco de lui payer la somme de 20 325,57 € au titre de loyers et charges restant dus et des frais de remplacement de néons et starters lampes, après déduction du dépôt de garantie.
La SAS Geco a contesté les montants réclamés par la SCI Jep, selon un courrier en date du 28 mars 2023.
Par acte de commissaire de justice délivré le 4 avril 2023 à la SAS Geco, la SCI Jep a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg d'une demande en paiement.
Par jugement rendu le 4 juin 2024, le tribunal judiciaire de Strasbourg a':
'Condamné la SAS Geco à payer à la SCI Jep la somme 18 573,06 € au titre des loyers et charges impayées avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mars 2023,
Condamné la SAS Geco à payer à la SCI Jep la somme de 1 457,76 € au titre des frais de remise en état avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mars 2023,
Condamné la SCI Jep à payer à la SAS Geco la somme de 32 352 € à titre de remboursement des avances sur charges avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
Débouté la SAS Geco du surplus de ses demandes,
Dit que chacune des parties conserve la charge de ses propres dépens
Débouté la SCI Jep et la SAS Geco de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Rappelé que l'exécution provisoire est de droit.'
La SCI Jep a interjeté appel de cette décision par déclaration déposée le 2 juillet 2024.
La SAS Geco s'est constituée intimée le 12 juillet 2024.
M., [N], [G], liquidateur amiable de la SAS Geco, s'est constitué en tant que partie intervenante volontaire le 27 décembre 2024.
Dans ses dernières conclusions en date du 26 mars 2025, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, la SCI Jep demande à la cour de':
'Sur appel principal
Déclarer l'appel recevable et bien fondé,
Infirmer le jugement prononcé le 4 juin 2024 par le tribunal Judiciaire de Strasbourg en ce qu'il a :
- condamné la SCI Jep à payer à la SAS Geco la somme de 32 352 € à titre de remboursement des avances sur charges avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- dit que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens,
- débouté la SCI Jep de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau sur ces points :
Débouter la SAS Geco représentée en cause d'appel par son liquidateur amiable de toutes ses demandes, fins et conclusions, notamment de sa demande de remboursement à hauteur de 32 352 € TTC au titre des provisions sur charges versées pour la période 2017 à 2021,
Condamner la SAS Geco représentée en cause d'appel par son liquidateur amiable aux entiers dépens de première instance, ainsi qu'à payer à la SCI Jep un montant de 5 000 € par application des dispositions de l'article 700 du CPC au titre de la procédure de 1ère instance,
Confirmer le jugement pour le surplus,
Sur appel incident
Déclarer l'appel incident mal fondé,
Le rejeter,
Débouter la SAS Geco représentée en cause d'appel par son liquidateur amiable de toutes demandes formées à ce titre,
En tout état de cause
Débouter la SAS Geco représentée en cause d'appel par son liquidateur amiable de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions,
Condamner la SAS Geco représentée en cause d'appel par son liquidateur amiable aux entiers dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la SCI Jep un montant de 4 000 € par application des dispositions de l'article 700 du CPC au titre de la procédure d'appel.'
Dans leurs dernières conclusions en date du 15 mai 2025, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, la SAS Geco et M., [N], [G], liquidateur amiable de la SAS Geco, demandent à la cour de':
'Donner acte à Monsieur, [N], [G] de son intervention volontaire en qualité de liquidateur amiable de la SAS Geco,
Sur l'appel principal :
Déclarer l'appel mal fondé,
Le rejeter,
Débouter la SCI Jep de l'intégralité de ses fins, moyens, demandes et prétentions,
en conséquence,
Confirmer le jugement entrepris sous réserve des fins de l'appel incident,
Sur l'appel incident :
Le dire bien fondé,
Y faisant droit,
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
Condamné la SAS Geco à payer à la SCI Jep la somme de 18 573,06 € au titre des loyers et charges impayées avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mars 2023,
Condamné la SAS Geco à payer à la SCI Jep la somme de 1 457,76 € au titre des frais de remise en état avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mars 2023,
Débouté la SAS Geco du surplus de ses demandes,
Dit que la SAS Geco conserve la charge de ses propres dépens
Débouté la SAS Geco de ses demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
et statuant à nouveau :
Débouter la SCI Jep de l'ensemble de ses demandes et prétentions à l'encontre de la SAS Geco représentée en cause d'appel par son liquidateur amiable Monsieur, [N], [G], également intervenant volontaire au soutien des intérêts de la SAS Geco,
Juger que la résiliation du bail commercial du 30 juin 2022 à effet au 31 décembre 2022 est intervenue aux torts exclusifs de la SCI Jep,
Condamner la SCI Jep à verser une indemnité d'éviction de 37.023,40 euros au titre du préjudice subi par la SAS Geco, représentée en cause d'appel par son liquidateur amiable Monsieur, [N], [G],
Condamner la SCI Jep à régler à la SAS Geco, représentée en cause d'appel par son liquidateur amiable Monsieur, [N], [G], la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du retard de la SCI Jep à solliciter le paiement des provisions et charges ;
En tout état de cause,
Condamner la SCI Jep à verser à un montant de 5.500 euros à titre d'indemnité de procédure pour la procédure de première instance et 4.000 euros pour la procédure d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la SCI Jep aux entiers dépens de première instance et d'appel.'
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties, il conviendra de se référer à leurs dernières conclusions respectives.
La clôture de la procédure a été prononcée le 17 décembre 2025 et l'affaire renvoyée à l'audience de plaidoirie du 26 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur le remboursement des avances sur charges des années 2017 à 2021 et la demande de dommages et intérêts liée à la régularisation tardive :
L'article L. 145-40-2 du code de commerce, applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, oblige le bailleur à établir un état récapitulatif annuel, faisant inventaire des charges dont le bailleur peut demander remboursement au preneur et à l'adresser dans un délai fixé par voie réglementaire.
Aux termes de l'article R. 145-36 du code de commerce, l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.
Le bailleur qui n'a pas communiqué dans le délai fixé par l'article R. 145-36 du code de commerce, ou dans le délai prévu au contrat, l'état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes n'est pas tenu de restituer les provisions versées par le locataire à bail commercial, s'il justifie, le cas échéant devant le juge, de l'existence et du montant des charges exigibles (Cass. civ. 3, 29 janvier 2026, n°24-16.270).
En l'espèce, la SAS Geco sollicite le remboursement des charges versées pour la période de 2017 à 2021 pour un montant de 32'352 € TTC.
Néanmoins à hauteur d'appel, la SCI Jep produit les décomptes de charges des années 2017 à 2021 établis par le cabinet d'expertise comptable Kremer et Associés, accompagnés des factures justificatives.
Dans la mesure où l'ensemble des pièces utiles est produit à la présente procédure, la question de la date de leur transmission au locataire est indifférente.
Enfin, c'est à tort que la SAS Geco entend se prévaloir de la prescription pour les charges de l'année 2017 dans la mesure où ce n'est pas le bailleur qui en sollicite le paiement mais le locataire, ayant payé les charges spontanément, qui en demande le remboursement.
Dès lors, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la SCI Jep à payer à la SAS Geco la somme de 32 352 € à titre de remboursement des avances sur charges et la SAS Geco sera déboutée de la demande présentée à ce titre.
La SAS Geco sollicite la condamnation de la SCI Jep à lui payer la somme de 10'000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice résultant 'du retard de la SCI Jep à solliciter le paiement des provisions et charges'.
La lecture des conclusions permet de déterminer que ce qui est reproché à la SCI Jep est le caractère tardif de la régularisation.
Cependant, à supposer la faute de la SCI Jep constituée, la SAS Geco n'allègue, ni ne justifie d'aucun préjudice au soutien de sa demande, qui ne peut dès lors qu'être rejetée.
Sur les loyers et charges impayés et les frais de remise en état :
Sur les loyers et charges :
Il résulte de l'article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, la SCI Jep expose que la SAS Geco n'a pas réglé les 6 derniers mois de loyer, soit la somme de 19'780,86 € (3'296,81 € x 6).
Il résulte également du décompte de charges et des pièces justificatives produites que le solde dû au titre des charges de l'année 2022, après déduction des provisions versées, s'élève à 2'266,60 €.
La SCI Jep déduit de ces montants la somme de 3'474,40 € versée au titre du dépôt de garantie.
La SCI Geco ne justifiant d'aucun paiement, c'est à juste titre que le premier juge a condamné la SAS Geco à payer à la SCI Jep la somme 18 573,06 € (19'780,86 + 2'266,60 ' 3'474,40) au titre des loyers et charges impayés.
Sur les frais de remise en état :
Aux termes de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
L'article 1732 du code civil dispose que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
L'article L145-40-1 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 20 juin 2014, énonce que lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire, ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le bailleur, qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux, ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil.
Concernant l'application dans le temps de l'article précédemment reproduit, l'article 13 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, prévoit que pour les baux conclus avant l'entrée en vigueur de la présente loi, l'article L. 145-40-1 du code de commerce, dans sa rédaction résultant de la présente loi, s'applique à toute restitution d'un local, dès lors qu'un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.
En l'espèce, le contrat litigieux a été conclu avant l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 et aucun état des lieux n'a été établi lors de la prise de possession, de sorte que les dispositions de l'article L. 145-40-1 du code de commerce ne sont pas applicables au présent litige.
Le locataire est en conséquence présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives.
Il résulte du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie, établi par commissaire de justice, que 55 néons ne fonctionnent pas.
Le locataire, contrairement à ses affirmations, ne démontre pas que ce dysfonctionnement serait lié à des défaillances du système électrique imputables au bailleur.
S'il conteste, en outre, le coût du devis produit par le bailleur à hauteur de 1'457,76 € pour le changement de 54 néons, avec montage et mise à la décharge pour recyclage, il ne produit aucun autre devis comportant notamment les frais de main d''uvre nécessaires à l'opération.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la SAS Geco à payer à la SCI Jep la somme de 1 457,76 € au titre des frais de remise en état.
Sur l'indemnité d'éviction :
Aux termes de l'article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
En l'espèce, dans le dispositif de ses conclusions, la SAS Geco demande à la cour de condamner la SCI Jep à lui verser une indemnité d'éviction de 37'023,40 € au titre du préjudice subi.
Or, il est établi que la SAS Geco a délivré congé pur et simple le 30 juin 2022.
En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que la demande tendant au paiement d'une indemnité d'éviction était mal fondée et l'a rejetée.
Sur le préjudice de jouissance :
Aux termes de l'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.
En l'espèce, le dispositif des conclusions de la SAS Geco ne contient aucune demande présentée au titre du préjudice de jouissance.
En conséquence, la cour n'est pas tenue de répondre aux moyens présentés par la SAS Geco, qui ne viennent au soutien d'aucune prétention.
Sur les demandes accessoires :
Au regard de l'issue du litige, la SAS Geco sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, le jugement étant infirmé sur ce point et confirmé en ce qu'il a débouté les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de condamner la SAS Geco à payer à la SCI Jep la somme de 3'000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel.
La demande de la SAS Geco au titre des frais irrépétibles sera rejetée.
P A R C E S M O T I F S
La Cour,
Infirme le jugement rendu le 4 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Strasbourg, en ce qu'il a':
- Condamné la SCI Jep à payer à la SAS Geco la somme de 32 352 € à titre de remboursement des avances sur charges avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- Dit que chacune des parties conserve la charge de ses propres dépens,
Le confirme pour le surplus,
Statuant à nouveau des chefs de demande infirmés et y ajoutant':
Rejette la demande de la SAS Geco, prise en la personne de son liquidateur amiable Monsieur, [N], [G], tendant à la condamnation de la SCI Jep à lui payer la somme de 32'352 € à titre de remboursement des avances sur charges,
Déboute la SAS Geco, prise en la personne de son liquidateur amiable Monsieur, [N], [G] de sa demande tendant à la condamnation de la SCI Jep à lui payer la somme de 10'000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice résultant du retard de la SCI Jep à solliciter le paiement des provisions et charges,
Condamne la SAS Geco aux dépens de première instance et d'appel,
Condamne la SAS Geco à payer à la SCI Jep la somme de 3'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute la SAS Geco de ses prétentions au titre des frais irrépétibles.
Le cadre greffier : le Président :
Copie exécutoire à
- Me Noémie BRUNNER
- Me Joëlle LITOU-WOLFF
Le 18.03.2026
Le Greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 18 Mars 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 24/02455 - N° Portalis DBVW-V-B7I-IKTY
Décision déférée à la Cour : 04 Juin 2024 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG - 3ème chambre civile
APPELANTE - INTIMEE INCIDEMMENT :
S.C.I. JEP
prise en la personne de son représentant légal
,
[Adresse 1]
,
[Localité 1]
Représentée par Me Noémie BRUNNER, avocat à la Cour
Avocat plaidant : Me HECKEL, avocat au barreau de STRASBOURG
INTIME - APPELANT INCIDEMMENT :
S.A.S. GECO, prise en la personne de son liquidateur amiable Monsieur, [N], [G]
,
[Adresse 2]
,
[Localité 2]
Représentée par Me Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la Cour
Avocat plaidant : Me FAXAS, avocat au barreau de STRASBOURG
PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE :
Monsieur, [N], [G], liquidateur amiable de la SAS GECO
,
[Adresse 3]
,
[Localité 3]
Représenté par Me Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la Cour
Avocat plaidant : Me FAXAS, avocat au barreau de STRASBOURG
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 Janvier 2026, en audience publique, un rapport de l'affaire ayant été présenté à l'audience, devant la Cour composée de :
M. WALGENWITZ, Président de chambre
M. ROUBLOT, Conseiller
Mme RHODE, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
- signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par acte sous seing privé signé le 2 avril 2007, la SCI Jep a donné à bail commercial à la SAS Geco un plateau de bureau d'une superficie de 163 m², un local d'archives de 25,88 m² et dix emplacements de parkings extérieurs situés, [Adresse 4] à Schiltigheim, pour une durée de neuf ans du 1er mai 2007 au 30 avril 2016, moyennant un loyer annuel de 19 951 € HT payable mensuellement et une avance mensuelle sur charges de 271 € HT.
Par un acte notifié par huissier de justice le 30 juin 2022 à la SCI Jep, la SAS Geco a mis fin à la tacite reconduction du bail et a donné congé pour le 31 décembre 2022.
Par courrier de son avocat en date du 8 décembre 2022, la SCI Jep a mis en demeure la SAS Geco d'avoir à lui régler la somme de 13 187,24 €, correspondant aux loyers et avances sur charges du mois de septembre 2022 au mois de décembre 2022 inclus.
A l'initiative de la SAS Geco, un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie a été établi par Maître, [S], [X], commissaire de justice, le 29 décembre 2022.
Par courrier du 15 mars 2023, le conseil de la SCI Jep a mis en demeure la SAS Geco de lui payer la somme de 20 325,57 € au titre de loyers et charges restant dus et des frais de remplacement de néons et starters lampes, après déduction du dépôt de garantie.
La SAS Geco a contesté les montants réclamés par la SCI Jep, selon un courrier en date du 28 mars 2023.
Par acte de commissaire de justice délivré le 4 avril 2023 à la SAS Geco, la SCI Jep a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg d'une demande en paiement.
Par jugement rendu le 4 juin 2024, le tribunal judiciaire de Strasbourg a':
'Condamné la SAS Geco à payer à la SCI Jep la somme 18 573,06 € au titre des loyers et charges impayées avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mars 2023,
Condamné la SAS Geco à payer à la SCI Jep la somme de 1 457,76 € au titre des frais de remise en état avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mars 2023,
Condamné la SCI Jep à payer à la SAS Geco la somme de 32 352 € à titre de remboursement des avances sur charges avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
Débouté la SAS Geco du surplus de ses demandes,
Dit que chacune des parties conserve la charge de ses propres dépens
Débouté la SCI Jep et la SAS Geco de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Rappelé que l'exécution provisoire est de droit.'
La SCI Jep a interjeté appel de cette décision par déclaration déposée le 2 juillet 2024.
La SAS Geco s'est constituée intimée le 12 juillet 2024.
M., [N], [G], liquidateur amiable de la SAS Geco, s'est constitué en tant que partie intervenante volontaire le 27 décembre 2024.
Dans ses dernières conclusions en date du 26 mars 2025, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, la SCI Jep demande à la cour de':
'Sur appel principal
Déclarer l'appel recevable et bien fondé,
Infirmer le jugement prononcé le 4 juin 2024 par le tribunal Judiciaire de Strasbourg en ce qu'il a :
- condamné la SCI Jep à payer à la SAS Geco la somme de 32 352 € à titre de remboursement des avances sur charges avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- dit que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens,
- débouté la SCI Jep de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau sur ces points :
Débouter la SAS Geco représentée en cause d'appel par son liquidateur amiable de toutes ses demandes, fins et conclusions, notamment de sa demande de remboursement à hauteur de 32 352 € TTC au titre des provisions sur charges versées pour la période 2017 à 2021,
Condamner la SAS Geco représentée en cause d'appel par son liquidateur amiable aux entiers dépens de première instance, ainsi qu'à payer à la SCI Jep un montant de 5 000 € par application des dispositions de l'article 700 du CPC au titre de la procédure de 1ère instance,
Confirmer le jugement pour le surplus,
Sur appel incident
Déclarer l'appel incident mal fondé,
Le rejeter,
Débouter la SAS Geco représentée en cause d'appel par son liquidateur amiable de toutes demandes formées à ce titre,
En tout état de cause
Débouter la SAS Geco représentée en cause d'appel par son liquidateur amiable de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions,
Condamner la SAS Geco représentée en cause d'appel par son liquidateur amiable aux entiers dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la SCI Jep un montant de 4 000 € par application des dispositions de l'article 700 du CPC au titre de la procédure d'appel.'
Dans leurs dernières conclusions en date du 15 mai 2025, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, la SAS Geco et M., [N], [G], liquidateur amiable de la SAS Geco, demandent à la cour de':
'Donner acte à Monsieur, [N], [G] de son intervention volontaire en qualité de liquidateur amiable de la SAS Geco,
Sur l'appel principal :
Déclarer l'appel mal fondé,
Le rejeter,
Débouter la SCI Jep de l'intégralité de ses fins, moyens, demandes et prétentions,
en conséquence,
Confirmer le jugement entrepris sous réserve des fins de l'appel incident,
Sur l'appel incident :
Le dire bien fondé,
Y faisant droit,
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
Condamné la SAS Geco à payer à la SCI Jep la somme de 18 573,06 € au titre des loyers et charges impayées avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mars 2023,
Condamné la SAS Geco à payer à la SCI Jep la somme de 1 457,76 € au titre des frais de remise en état avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mars 2023,
Débouté la SAS Geco du surplus de ses demandes,
Dit que la SAS Geco conserve la charge de ses propres dépens
Débouté la SAS Geco de ses demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
et statuant à nouveau :
Débouter la SCI Jep de l'ensemble de ses demandes et prétentions à l'encontre de la SAS Geco représentée en cause d'appel par son liquidateur amiable Monsieur, [N], [G], également intervenant volontaire au soutien des intérêts de la SAS Geco,
Juger que la résiliation du bail commercial du 30 juin 2022 à effet au 31 décembre 2022 est intervenue aux torts exclusifs de la SCI Jep,
Condamner la SCI Jep à verser une indemnité d'éviction de 37.023,40 euros au titre du préjudice subi par la SAS Geco, représentée en cause d'appel par son liquidateur amiable Monsieur, [N], [G],
Condamner la SCI Jep à régler à la SAS Geco, représentée en cause d'appel par son liquidateur amiable Monsieur, [N], [G], la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du retard de la SCI Jep à solliciter le paiement des provisions et charges ;
En tout état de cause,
Condamner la SCI Jep à verser à un montant de 5.500 euros à titre d'indemnité de procédure pour la procédure de première instance et 4.000 euros pour la procédure d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la SCI Jep aux entiers dépens de première instance et d'appel.'
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties, il conviendra de se référer à leurs dernières conclusions respectives.
La clôture de la procédure a été prononcée le 17 décembre 2025 et l'affaire renvoyée à l'audience de plaidoirie du 26 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur le remboursement des avances sur charges des années 2017 à 2021 et la demande de dommages et intérêts liée à la régularisation tardive :
L'article L. 145-40-2 du code de commerce, applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, oblige le bailleur à établir un état récapitulatif annuel, faisant inventaire des charges dont le bailleur peut demander remboursement au preneur et à l'adresser dans un délai fixé par voie réglementaire.
Aux termes de l'article R. 145-36 du code de commerce, l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.
Le bailleur qui n'a pas communiqué dans le délai fixé par l'article R. 145-36 du code de commerce, ou dans le délai prévu au contrat, l'état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes n'est pas tenu de restituer les provisions versées par le locataire à bail commercial, s'il justifie, le cas échéant devant le juge, de l'existence et du montant des charges exigibles (Cass. civ. 3, 29 janvier 2026, n°24-16.270).
En l'espèce, la SAS Geco sollicite le remboursement des charges versées pour la période de 2017 à 2021 pour un montant de 32'352 € TTC.
Néanmoins à hauteur d'appel, la SCI Jep produit les décomptes de charges des années 2017 à 2021 établis par le cabinet d'expertise comptable Kremer et Associés, accompagnés des factures justificatives.
Dans la mesure où l'ensemble des pièces utiles est produit à la présente procédure, la question de la date de leur transmission au locataire est indifférente.
Enfin, c'est à tort que la SAS Geco entend se prévaloir de la prescription pour les charges de l'année 2017 dans la mesure où ce n'est pas le bailleur qui en sollicite le paiement mais le locataire, ayant payé les charges spontanément, qui en demande le remboursement.
Dès lors, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la SCI Jep à payer à la SAS Geco la somme de 32 352 € à titre de remboursement des avances sur charges et la SAS Geco sera déboutée de la demande présentée à ce titre.
La SAS Geco sollicite la condamnation de la SCI Jep à lui payer la somme de 10'000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice résultant 'du retard de la SCI Jep à solliciter le paiement des provisions et charges'.
La lecture des conclusions permet de déterminer que ce qui est reproché à la SCI Jep est le caractère tardif de la régularisation.
Cependant, à supposer la faute de la SCI Jep constituée, la SAS Geco n'allègue, ni ne justifie d'aucun préjudice au soutien de sa demande, qui ne peut dès lors qu'être rejetée.
Sur les loyers et charges impayés et les frais de remise en état :
Sur les loyers et charges :
Il résulte de l'article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, la SCI Jep expose que la SAS Geco n'a pas réglé les 6 derniers mois de loyer, soit la somme de 19'780,86 € (3'296,81 € x 6).
Il résulte également du décompte de charges et des pièces justificatives produites que le solde dû au titre des charges de l'année 2022, après déduction des provisions versées, s'élève à 2'266,60 €.
La SCI Jep déduit de ces montants la somme de 3'474,40 € versée au titre du dépôt de garantie.
La SCI Geco ne justifiant d'aucun paiement, c'est à juste titre que le premier juge a condamné la SAS Geco à payer à la SCI Jep la somme 18 573,06 € (19'780,86 + 2'266,60 ' 3'474,40) au titre des loyers et charges impayés.
Sur les frais de remise en état :
Aux termes de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
L'article 1732 du code civil dispose que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
L'article L145-40-1 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 20 juin 2014, énonce que lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire, ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le bailleur, qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux, ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil.
Concernant l'application dans le temps de l'article précédemment reproduit, l'article 13 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, prévoit que pour les baux conclus avant l'entrée en vigueur de la présente loi, l'article L. 145-40-1 du code de commerce, dans sa rédaction résultant de la présente loi, s'applique à toute restitution d'un local, dès lors qu'un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.
En l'espèce, le contrat litigieux a été conclu avant l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 et aucun état des lieux n'a été établi lors de la prise de possession, de sorte que les dispositions de l'article L. 145-40-1 du code de commerce ne sont pas applicables au présent litige.
Le locataire est en conséquence présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives.
Il résulte du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie, établi par commissaire de justice, que 55 néons ne fonctionnent pas.
Le locataire, contrairement à ses affirmations, ne démontre pas que ce dysfonctionnement serait lié à des défaillances du système électrique imputables au bailleur.
S'il conteste, en outre, le coût du devis produit par le bailleur à hauteur de 1'457,76 € pour le changement de 54 néons, avec montage et mise à la décharge pour recyclage, il ne produit aucun autre devis comportant notamment les frais de main d''uvre nécessaires à l'opération.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la SAS Geco à payer à la SCI Jep la somme de 1 457,76 € au titre des frais de remise en état.
Sur l'indemnité d'éviction :
Aux termes de l'article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
En l'espèce, dans le dispositif de ses conclusions, la SAS Geco demande à la cour de condamner la SCI Jep à lui verser une indemnité d'éviction de 37'023,40 € au titre du préjudice subi.
Or, il est établi que la SAS Geco a délivré congé pur et simple le 30 juin 2022.
En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que la demande tendant au paiement d'une indemnité d'éviction était mal fondée et l'a rejetée.
Sur le préjudice de jouissance :
Aux termes de l'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.
En l'espèce, le dispositif des conclusions de la SAS Geco ne contient aucune demande présentée au titre du préjudice de jouissance.
En conséquence, la cour n'est pas tenue de répondre aux moyens présentés par la SAS Geco, qui ne viennent au soutien d'aucune prétention.
Sur les demandes accessoires :
Au regard de l'issue du litige, la SAS Geco sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, le jugement étant infirmé sur ce point et confirmé en ce qu'il a débouté les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de condamner la SAS Geco à payer à la SCI Jep la somme de 3'000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel.
La demande de la SAS Geco au titre des frais irrépétibles sera rejetée.
P A R C E S M O T I F S
La Cour,
Infirme le jugement rendu le 4 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Strasbourg, en ce qu'il a':
- Condamné la SCI Jep à payer à la SAS Geco la somme de 32 352 € à titre de remboursement des avances sur charges avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- Dit que chacune des parties conserve la charge de ses propres dépens,
Le confirme pour le surplus,
Statuant à nouveau des chefs de demande infirmés et y ajoutant':
Rejette la demande de la SAS Geco, prise en la personne de son liquidateur amiable Monsieur, [N], [G], tendant à la condamnation de la SCI Jep à lui payer la somme de 32'352 € à titre de remboursement des avances sur charges,
Déboute la SAS Geco, prise en la personne de son liquidateur amiable Monsieur, [N], [G] de sa demande tendant à la condamnation de la SCI Jep à lui payer la somme de 10'000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice résultant du retard de la SCI Jep à solliciter le paiement des provisions et charges,
Condamne la SAS Geco aux dépens de première instance et d'appel,
Condamne la SAS Geco à payer à la SCI Jep la somme de 3'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute la SAS Geco de ses prétentions au titre des frais irrépétibles.
Le cadre greffier : le Président :