CA Toulouse, 2e ch., 24 mars 2026, n° 24/00275
TOULOUSE
Arrêt
Autre
24/03/2026
ARRÊT N°2026/105
N° RG 24/00275 - N° Portalis DBVI-V-B7I-P62D
SM CG
Décision déférée du 09 Janvier 2024
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de, [Z]
( 23/01695)
Madame, [N]
S.A.S. RINGMERIT, [Localité 1]
C/
S.A.R.L., ALDI, [G] TOULOUSAIN
INFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
- Me Anne-caroline VIVEQUAIN
- Me Armelle AMICHAUD-DABIN
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE, [Z]
2ème chambre
***
ARRÊT DU VINGT QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT SIX
***
APPELANTE
S.A.S. RINGMERIT, [Localité 1]
,
[Adresse 1]
,
[Localité 2]
Représentée par Me Anne-caroline VIVEQUAIN de la SELAS JEAN-CLAUDE MARTY, avocat postulant au barreau de, [Z] et par Me Charles-édouard BRAULT de l'AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS
INTIMEE
S.A.R.L., ALDI, [G], TOULOUSE
,
[Adresse 2]
,
[Localité 3]
Représentée par Me Armelle AMICHAUD-DABIN de la SELARL AAD AVOCATS, avocat postulant au barreau de, [Z] et par Me Nicolas AYNES de l'AARPI FAIRWAY, avocat plaidant au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant V. SALMERON, présidente et S. MOULAYES, conseillère, chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
V.SALMERON, présidente
S. MOULAYES, conseillère
I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère
Greffier, lors des débats : A. CAVAN
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par V.SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre
Faits et procédure
Par acte authentique en date du 21 janvier 2011, la Sci Pmp a donné à bail à la Sarl, [Adresse 3], un local à usage commercial, professionnel ou de bureaux, lot n°1 au rez-de-chaussée, ainsi que les 6.089/10.000 èmes des parties communes, dans un ensemble immobilier situé, [Adresse 4] à Colomiers (31770) avec une surface locative de 1 283 m2 et surface de vente de 994 m2.
Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 31 mars 2011 et jusqu'au 30 mars 2020, aux fins d'y exploiter un commerce alimentaire de type discount.
Par acte du 21 octobre 2016, la Sas Ringmerit, Epsilon est venue aux droits de la Sci Pmp.
Par acte extrajudiciaire en date du 22 juin 2020, la Sas Ringmerit, Epsilon a donné congé avec offre de renouvellement du bail pour le 31 décembre 2020, moyennant un loyer annuel de 262 418 euros ht hc, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées.
Par acte extrajudiciaire du 22 décembre 2022, la Sarl, [Adresse 3] a acquiescé au principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021, clauses, charges et conditions du bail expiré mais moyennant un loyer annuel de 160 000 euros ht/hc.
En l'absence d'accord entre les parties, la Sarl, [J], [G], [Z] a notifié son mémoire préalable le 30 décembre 2022 aux fins de voir fixer le loyer annuel à la valeur locative de 160 000 euros hc et ht au 1er janvier 2021.
A la suite d'un avis d'expert, par acte extrajudiciaire du 10 février 2023,1a Sarl, [Adresse 3] a de nouveau acquiescé au principe du renouvellement à compter du 1er janvier 2021, clauses, charges et conditions du bail expiré mais moyennant un loyer annuel de 134 000 euros ht et hc.
Par acte du 6 avril 2023, la Sarl, [J], [G], [Z] a fait assigner la Sas Ringmerit, Epsilon devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de, [Z] afin que le loyer soit fixé à la somme de 134 000 euros par an.
Par jugement du 9 janvier 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de, [Z] a :
- dit que le bail unissant les parties est renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2021 ;
- ordonné avant dire droit une expertise sur le prix du bail renouvelé et commet pour y procéder : Mme, [L], [O], [Y],, [Adresse 5] Tél :, [XXXXXXXX01] Fax :, [XXXXXXXX02], [Localité 4]. : 06.74.20.10.26 Mèl, [Courriel 1], expert inscrit sur la liste des experts près la Cour d'Appel de, [Z],
ou à défaut : Mme, [U], [W],, [Adresse 6] Tél :, [XXXXXXXX03] Fax :, [XXXXXXXX03], [Localité 4]. : 06.12.88.27.82 Mèl :, [Courriel 2], expert inscrit sur la liste des experts près la Cour d'Appel de, [Z],
avec pour mission de:
- visiter et décrire les locaux litigieux, décrire leur état général d'entretien et dire à quel usage ils sont utilisés,
- prendre connaissance des documents de la cause, recueillir contradictoirement les explications des parties et de tous sachants,
- pondérer les surfaces données à bail et s'expliquer sur les méthodes retenues,
- recueillir tous éléments sur une modification des facteurs locaux de commercialité et en indiquer toutes incidences sur la commercialité des locaux concernés,
- dire quel est le montant du loyer résultant de la variation indiciaire à la date de renouvellement du bail,
- donner tous éléments utiles permettant au juge des loyers commerciaux de déterminer la valeur locative des locaux à la date du 1er janvier 2021 en se référant aux critères de l'article L 145-33 du code de commerce,
- informer les parties de l'état de ses investigations et s'expliquer techniquement sur leurs dires et observations à l'occasion d'une réunion de synthèse tenue avant le dépôt du rapport, ou par le dépôt d'un pré-rapport avant clôture définitive des opérations d'expertise,
- donner tous éléments utiles à la solution du litige ;
- rappelé à l'expert qu'il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l'acceptation de sa mission et un engagement d'impartialité, dire si la mission rentre dans ses compétences et que tout refus ou tout motif d'empêchement devra faire l'objet d'un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine ;
- demandé à l'expert de s'adresser à la boîte structurelle de la juridiction dédiée à l'expertise ,([Courriel 3]) ;
- indiqué à l'expert qu'il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à compter de sa saisine (date figurant sur l'avis de consignation du greffe), à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et conclusions ;
- invité instamment les parties à adresser, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, à l'expert les pièces répertoriées suivant bordereau d'accompagnement ; par ailleurs au titre du respect du contradictoire, et afin que les parties soient clairement informées des pièces versées au débat et qu'elles puissent vérifier sans difficulté ni confusion qu'elles sont bien en possession de celles-ci, demande que toutes les pièces transmises soient obligatoirement numérotées en continu (1.2, 3, etc.) et accompagnées d'un bordereau de transmission les listant précisément ; les pièces transmises par voie électronique sur la plateforme Opalexe, comme celles diffusées par courrier postal, sont à numéroter en continu et à nommer au niveau de leur intitulé (Exemple : Pièce n°1 + "nom de la pièce" ou P 1 + "nom de la pièce" avec une pièce correspondant à un document Pdf) et accompagnées d'un bordereau de transmission au format Pdf ;
- ordonné par ailleurs en tant que de besoin la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l'expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organismes de gestion, et notamment en application de l'article L. 143 du livre des procédures fiscales ;
- fixé à l'expert un délai maximum de neuf mois à compter de sa saisine (date figurant sur l'avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordé ;
- ordonné à la Sarl, [J], [G], [Z] de consigner au greffe du tribunal une somme de 2 500 euros dans le mois de l'avis d'appel de consignation notifié par le greffe (sauf à justifier qu'elle est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l'article 271 du code de procédure civile ; il est rappelé que l'avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l'expertise qui peut incomber à l'une ou l'autre des parties en la cause ;
- indiqué que l'expert, dès la première réunion indiquera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l'évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur ainsi que le coût d'un recours éventuel à un sapiteur ou/et à des investigations techniques ; il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires à fin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final ;
- dit que l'expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d'expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu'il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu'elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ;
- rappelé que, selon les nouvelles modalités de l'article 276 du code de procédure civile ; "Lorsque l'expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge, Lorsqu'elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L'expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées" ;
- demandé à l'expert de vérifier le contenu de sa mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer dans les plus brefs délais la mise en cause éventuelle d'autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises ; ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure ; il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l'expert ; le magistrat fixera, s'il y a lieu, toute provision complémentaire, il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l'expertise ; il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l'expert, de l'exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra ;
- autorisé l'expert, en vertu de l'article 278 du code de procédure civile, à s'adjoindre tout technicien ou homme de l'art, distinct de sa spécialité ;
- invité les parties, dans le but de limiter les frais d'expertise, pour leurs échanges contradictoires avec l'expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l'outil Opalexe. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l'accord exprès et préalable de l'ensemble des parties conformément à la charte Opalexe de la cour d'appel de, [Z] ;
- invité le demandeur à communiquer sans délai à l'expert une version numérisée de son assignation ;
- dit que si les parties viennent à se concilier, l'expert constatera que sa mission est devenue sans objet et qu'il en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;
- fixé pour la durée de l'instance le montant du loyer provisionnel selon la variation indiciaire prévue au contrat ;
- réservé les dépens en fin d'instance ;
- dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision ;
- dit que le dossier sera rappelé à l'audience de cabinet du 5 novembre 2024 à 14 heures pour en assurer le suivi et que les parties seront convoquées par le greffe à la première audience utile consécutivement au dépôt du rapport de l'expert.
Par déclaration en date du 23 janvier 2024, la Sas Ringmerit, Epsilon a relevé appel du jugement. La portée de l'appel est la réformation de l'ensemble des chefs du jugement, que la déclaration d'appel critique tous expressément.
La clôture est intervenue le 15 décembre 2025, et l'affaire a été fixée à l'audience du 20 janvier 2026.
Prétentions et moyens
Vu les conclusions d'appelante n°3 notifiées le 5 décembre 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sas Ringmerit, Epsilon demandant, au visa de l'article L145-34 du code de commerce et les modalités de calcul du loyer plafonné, de :
- juger la société Ringmerit, Epsilon recevable et bien fondée en son appel et faisant droit à ses demandes :
- infirmer le jugement et statuant à nouveau :
- juger que la société Ringmerit, Epsilon et la société, [Adresse 3] sont expressément convenues des modalités de fixation du loyer du bail renouvelé,
- juger que le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 doit donc être fixé selon la règle du plafonnement prévue par les dispositions de l'article L. 145-34 du Code de commerce et selon la variation de l'ILC publié par l'Insee,
- fixer dès lors le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle en principal de 256 311,70 euros (deux cent cinquante-six mille trois cent onze euros et soixante dix centimes) hors taxes hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements découlant de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d'application,
- débouter la Société, [J], [G], [Z] de l'ensemble de ses demandes, particulièrement infondées,
- condamner la Société, [Adresse 3] au paiement d'une somme de 8 000 euros (huit mille euros) au titre des dispositions de l'article 700 du cpc, ainsi qu'aux entiers dépens.
Sur la critique de l'intimé relative à l'absence de reprise des chefs du jugement critiqués dans ses conclusions, elle rappelle que le décret du 29 décembre 2023 et la jurisprudence n'exigent pas cette précision autrement que dans la déclaration d'appel.
Sur le fond, elle rappelle le principe de la liberté contractuelle des parties dans le cadre de la fixation du loyer renouvelé, et invoque la clause du contrat de bail commercial précisant que le loyer sur renouvellement sera fixé en application de la règle du plafonnement et selon la variation de l'indice des loyers commerciaux, et faisant interdiction aux parties de fixer le loyer à la valeur locative.
Elle estime que cette clause vient également exclure qu'une partie puisse se prévaloir d'une valeur locative inférieure au loyer plafonné, et conteste en ce sens le jugement déféré.
Elle demande donc l'application de la valeur indiciaire, estimant qu'elle relève de la commune intention des parties.
Vu les conclusions récapitulatives d'intimée n°2 notifiées le 12 décembre 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sarl, [J], [G], [Z] demandant, au visa des articles L145-33 du code de commerce, R145-30 du code de commerce, 542, 908 et 954 alinéa 2 du code de procédure civile, de :
- confirmer purement et simplement le jugement du 9 janvier 2024 du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de, [Z] (RG 23/01695) en toutes ses dispositions ;
- débouter la société Ringmerit, Epsilon de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
Y ajoutant :
- condamner la société Ringmerit, Epsilon à payer à la société, [Adresse 3] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance.
Elle estime que la cour n'est pas valablement saisie d'une demande d'infirmation dans la mesure où le dispositif des conclusions de l'appelant ne précise pas les chefs critiqués du jugement.
Sur le fond, elle estime que la clause du bail commercial visée par la société bailleresse ne vient exclure qu'un déplafonnement du loyer, soit une fixation à une valeur locative supérieure au loyer plafond sur le fondement d'une modification notable des éléments visés à l'article L145-33 1° à 4° du code de commerce ; elle conteste avoir renoncé à la fixation du loyer à la valeur locative si celle-ci demeure inférieure au loyer plafond.
MOTIFS
Sur la saisine de la cour
La Sarl, [J], [G], [Z] reproche à l'appelant de ne former dans ses conclusions qu'une demande d'infirmation, sans reprendre les chefs critiqués de la décision déférée ; elle estime ainsi que la cour n'est pas saisie d'un appel contre ces chefs du jugement.
La cour constate que dans la déclaration d'appel, la Sas Ringmerit, Epsilon a expressément visé l'intégralité des chefs du jugement critiqué, reprenant intégralement le dispositif de la décision.
Or, la cour de cassation a rendu un avis récemment selon lequel il résulte des articles 561, 562, 901, 915-2, 954, alinéas 2 et 3, du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023, que lorsque l'appelant principal ne fait pas usage de la faculté offerte par l'article 915-2, alinéa 1, en l'absence de toute reprise de ceux-ci dans le dispositif de ses premières conclusions, les chefs du dispositif du jugement critiqués par l'appelant dans sa déclaration d'appel sont dévolus à la cour d'appel.
En effet, si l'appelant ne fait pas usage de cette faculté, la mention de chefs du dispositif du jugement critiqués dans la déclaration d'appel emporte effet dévolutif de l'appel, selon l'étendue ainsi définie, sans que l'appelant soit tenu de les mentionner à nouveau, dans le dispositif de ses premières conclusions. Dans cette configuration, l'absence de répétition de ces mentions dans le dispositif de ces conclusions ne saurait donner lieu à sanction. (avis du 20 novembre 2025 pourvoi n° 25-70017)
Le décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023 portant simplification de la procédure d'appel en matière civile vise, tout en veillant à assurer un équilibre entre simplification et stabilité du droit, à répondre à un besoin de clarification, d'assouplissement mais aussi de sécurité juridique exprimé par les praticiens. La circulaire d'application a précisé également qu'il tend à l'objectif de réduction des incidents conduisant à une extinction prématurée de l'instance d'appel en raison d'erreurs procédurales et à l'atténuation des conséquences d'un formalisme de la procédure d'appel jugé parfois excessif.
Aux termes de l'article 915-2, alinéa 1 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du même décret, l'appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l'article 906-2 et à l'article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d'appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent.
Ce texte instaure une simple faculté offerte à l'appelant, d'une part, de compléter ou rectifier les chefs du dispositif du jugement critiqués qu'il a mentionnés dans la déclaration d'appel, d'autre part, de retrancher une partie de ces chefs, dans le dispositif de ses premières conclusions.
Compte tenu notamment des objectifs du décret précédemment énoncés, si l'appelant ne fait pas usage de cette faculté, la mention de chefs du dispositif du jugement critiqués dans la déclaration d'appel emporte effet dévolutif de l'appel, selon l'étendue ainsi définie, sans que l'appelant soit tenu de les mentionner à nouveau, dans le dispositif de ses premières conclusions. Dans cette configuration, l'absence de répétition de ces mentions dans le dispositif de ces conclusions ne peut donner lieu à sanction.
En l'espèce, la cour a été régulièrement saisie par les chefs du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d'appel de la Sas Ringmerit, Epsilon et par sa demande d'infirmation du jugement déféré dans ses conclusions.
Il convient de rejeter la demande de la Sarl, [Adresse 3] de confirmation d'emblée du jugement déféré pour défaut de mention des chefs d'ordonnance critiqués dans les premières conclusions de l'appelante.
Sur la clause du bail relative à la fixation du loyer renouvelé
Les parties s'opposent sur les conséquences à tirer d'une clause du bail prévoyant les modalités de fixation du loyer commercial en cas de renouvellement.
L'article XVIII « Renouvellement du bail » prévoit :
« Il est expressément convenu entre les parties que lors du renouvellement du bail, le loyer sera fixé en application des règles du plafonnement édictées par l'article L. 145-34 du Code de commerce et donc dans la mesure de la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, l'indice trimestriel des loyers commerciaux, publié par l'INSEE.
Chacune des parties s'interdit donc de se prévaloir d'une éventuelle modification notable des éléments mentionnés à l'article L. 145-33, 1° à 4° du Code de commerce pour obtenir la fixation du loyer à la valeur locative. »
Le bailleur estime que cette clause interdit toute fixation du loyer commercial renouvelé en référence à la valeur locative, et impose d'appliquer la règle du plafonnement.
Le preneur quant à lui affirme que cette clause ne vient exclure expressément que le déplafonnement du loyer pour les motifs visés aux 1° à 4° de l'article L144-33 ; il rappelle que la fixation à une valeur locative inférieure au loyer plafond, est indépendante de la modification notable des éléments visés dans la clause.
Il convient de rappeler qu'en vertu de l'article L145-34 du Code de Commerce, la règle du plafonnement des loyers commerciaux sur renouvellement, en fonction de la variation de l'indice des loyers commerciaux ou de l'indice des loyers des activités tertiaires, est écartée en cas de modification notable des éléments déterminant la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 du Code de Commerce, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, à la condition que cette modification notable ait une incidence favorable sur le commerce considéré.
Le loyer « plafond » est un loyer butoir qui empêche le bailleur d'obtenir un loyer égal à la valeur locative si celle-ci est supérieure audit plafond ; mais si la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, c'est elle qui doit être appliquée sans que le locataire ait à justifier d'une exception au principe du plafonnement.
Ces dispositions ne sont pas d'ordre public de sorte que les parties peuvent y déroger, et convenir contractuellement des conditions de fixation du loyer du bail renouvelé.
Il convient donc de déterminer si la clause contractuelle qui fait débat entre les parties vient exclure toute fixation à la valeur locative ou si, comme l'affirme le preneur, le loyer peut être fixé à une valeur locative inférieure au loyer plafond dans la mesure où la clause ne fait obstacle qu'à un déplafonnement pour modification notable des éléments visés.
Il ressort des dispositions de l'article 1188 du code civil que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes.
Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.
Il est constant que lorsque les stipulations d'un contrat sont ambiguës, il appartient au juge de déterminer quelle a été la commune intention des parties. (Com. 30 mars 2022, nos 20-16.168 et 20-17.354)
En l'espèce le premier paragraphe de la clause litigieuse est dépourvu d'ambiguïté en ce qu'il établit comme règle de fixation du loyer du bail renouvelé, celle du plafonnement.
« Il est expressément convenu entre les parties que lors du renouvellement du bail, le loyer sera fixé en application des règles du plafonnement édictées par l'article L. 145-34 du Code de commerce et donc dans la mesure de la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, l'indice trimestriel des loyers commerciaux, publié par l'INSEE »
Ce premier paragraphe exclut expressément d'autres méthodes de calcul du loyer du bail renouvelé.
Le preneur affirme que les « règles du plafonnement édictées par l'article L145-34 du code de commerce » comprennent celle selon laquelle la valeur locative doit être prise en compte si elle est inférieure au loyer plafond ; ce faisant, il élude la suite de la phrase qui précise « donc dans la mesure de la variation de l'indice ».
Ce paragraphe fait expressément référence à la méthode indiciaire pour la fixation du loyer du bail renouvelé, sans aucune ambiguïté.
L'adjonction du deuxième paragraphe ainsi rédigé : « Chacune des parties s'interdit donc de se prévaloir d'une éventuelle modification notable des éléments mentionnés à l'article L. 145-33, 1° à 4° du Code de commerce pour obtenir la fixation du loyer à la valeur locative », est donc surabondant dans la mesure où il vient préciser qu'en conséquence du premier paragraphe, la fixation à la valeur locative ne pourra pas être réclamée en raison de la modification notable des éléments visés.
Le fait que ce paragraphe vise chacune des parties permet de constater qu'il vient exclure la fixation du loyer en référence à la valeur locative, tant à la hausse qu'à la baisse.
Comme l'indique le preneur, cette clause ne dit rien de la fixation du loyer du bail renouvelé au montant de la valeur locative dans l'hypothèse où elle est inférieure au loyer plafond.
Certes cette méthode de fixation du loyer n'est pas expressément écartée dans la clause litigieuse ; pourtant, les deux paragraphes ci-dessus repris visent à écarter la fixation du loyer à la valeur locative.
Il est permis d'en déduire que la commune intention des parties était d'écarter toute fixation à la valeur locative, à la hausse comme à la baisse, et de s'en tenir à une fixation au loyer plafond.
L'utilisation dans le second paragraphe de la conjonction de coordination « donc » permet de constater que ce second paragraphe n'est qu'une conséquence du principe fixé au premier paragraphe ; le fait que les autres conséquences éventuelles ne soient pas expressément listées ne permet pas d'en déduire que les parties ont eu la volonté de prévoir des exceptions tacites.
Le preneur conteste avoir renoncé à son droit de fixation du loyer à la valeur locative si elle est inférieure au loyer plafond.
Il convient de rappeler que la renonciation à un droit ne se présume pas et doit être non équivoque ; elle peut être tacite dès lors que les circonstances établissent, de façon non équivoque, la volonté de renoncer.
En consentant à la fixation du loyer du bail renouvelé selon les conditions fixées dans la clause pré-citée, le preneur a renoncé de manière non équivoque au droit de prétendre à une valeur locative.
Il a en effet accepté non seulement le principe édicté au premier paragraphe de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur plafond selon l'indice, mais également de ne pas se prévaloir des critères de l'article L145-34 du code de commerce pour solliciter la fixation du loyer en fonction de la valeur locative.
L'intégralité de cette clause n'a pour objectif que d'écarter toute référence à la valeur locative, que ce soit pour augmenter ou baisser le loyer, lors de la fixation du loyer du bail renouvelé ; ainsi, chacune des parties a expressément renoncé à se référer à la valeur locative, et a accepté le principe de la fixation au montant du loyer plafonné.
Le preneur ne peut pas légitimement prétendre que cette clause permet la fixation du loyer à une valeur locative inférieure au plafond, ce qui reviendrait à admettre que seul le bailleur a renoncé à une fixation à la valeur locative.
Il en résulte que chacune des parties a renoncé à toute fixation du loyer en référence à la valeur locative, et qu'elles se sont ainsi entendues pour que, lors du renouvellement, le loyer soit calculé en fonction de la variation de l'indice.
En conséquence, la cour infirmera le jugement en ce qu'il a dit que la valeur locative devait s'appliquer si elle est inférieure au loyer plafond, et en ce qu'elle a en conséquence ordonné une expertise destinée à fixer ladite valeur locative.
Sur le montant du loyer du bail renouvelé
Il ressort des dispositions de l'article 568 du code de procédure civile, que lorsque la cour d'appel infirme ou annule un jugement qui a ordonné une mesure d'instruction, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l'affaire une solution définitive.
La société preneuse, qui conclut à la confirmation du jugement et à la désignation d'un expert judiciaire, ne répond pas à titre subsidiaire à la demande formée par le bailleur en fixation du loyer renouvelé à sa valeur plafond.
Le premier paragraphe de la clause contractuelle relative à la fixation du loyer du bail renouvelé fait référence à « la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, l'indice trimestriel des loyers commerciaux, publié par l'INSEE ».
En conséquence, l'indice des loyers commerciaux, qui est applicable, doit être pris comme référence pour la fixation du loyer du bail renouvelé.
La société Ringmerit, Epsilon rappelle que le loyer a été fixé à la somme de 228 000 euros par an dans le bail du 21 janvier 2011 ayant pris effet au 31 mars 2011, et que jusqu'au renouvellement, 9 ans et 3 trimestres se sont écoulés.
Elle en déduit qu'après application des indices, le loyer plafond s'élève à la somme de 256 311,70 €, montant qui ne fait l'objet d'aucune observation ni contestation de la part du preneur.
En conséquence, il conviendra de fixer le montant du loyer à la date de renouvellement du bail, soit au 1er janvier 2021, à la somme de 256 311,70 € ht par an.
Sur les demandes accessoires
En l'état de la présente décision d'infirmation, la cour infirmera également le chef du jugement ayant réservé les dépens.
La Sarl, [Adresse 3], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel.
En revanche, l'équité ne commande pas d'allouer d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile ; il conviendra de confirmer le jugement de ce chef et de débouter les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant dans les limites de sa saisine, par arrêt rendu de manière contradictoire, par mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a dit que le bail unissant les parties est renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2021 ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit qu'en application des conditions contractuellement convenues entre les parties, le loyer du bail renouvelé doit être fixé selon la variation de l'indice des loyers commerciaux ;
Fixe le montant du loyer sur renouvellement des locaux sis, [Adresse 7] (lot n°1), à la valeur locative de 256 311,70 € par an, hors charges et hors taxes, à compter du 1er janvier 2021 ;
Déboute la Sarl, [J], [G], [Z] et la Sas Ringmerit, Epsilon de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel ;
Condamne Sarl, [J], [G], [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
La Greffière La Présidente
.
ARRÊT N°2026/105
N° RG 24/00275 - N° Portalis DBVI-V-B7I-P62D
SM CG
Décision déférée du 09 Janvier 2024
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de, [Z]
( 23/01695)
Madame, [N]
S.A.S. RINGMERIT, [Localité 1]
C/
S.A.R.L., ALDI, [G] TOULOUSAIN
INFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
- Me Anne-caroline VIVEQUAIN
- Me Armelle AMICHAUD-DABIN
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE, [Z]
2ème chambre
***
ARRÊT DU VINGT QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT SIX
***
APPELANTE
S.A.S. RINGMERIT, [Localité 1]
,
[Adresse 1]
,
[Localité 2]
Représentée par Me Anne-caroline VIVEQUAIN de la SELAS JEAN-CLAUDE MARTY, avocat postulant au barreau de, [Z] et par Me Charles-édouard BRAULT de l'AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS
INTIMEE
S.A.R.L., ALDI, [G], TOULOUSE
,
[Adresse 2]
,
[Localité 3]
Représentée par Me Armelle AMICHAUD-DABIN de la SELARL AAD AVOCATS, avocat postulant au barreau de, [Z] et par Me Nicolas AYNES de l'AARPI FAIRWAY, avocat plaidant au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant V. SALMERON, présidente et S. MOULAYES, conseillère, chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
V.SALMERON, présidente
S. MOULAYES, conseillère
I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère
Greffier, lors des débats : A. CAVAN
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par V.SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre
Faits et procédure
Par acte authentique en date du 21 janvier 2011, la Sci Pmp a donné à bail à la Sarl, [Adresse 3], un local à usage commercial, professionnel ou de bureaux, lot n°1 au rez-de-chaussée, ainsi que les 6.089/10.000 èmes des parties communes, dans un ensemble immobilier situé, [Adresse 4] à Colomiers (31770) avec une surface locative de 1 283 m2 et surface de vente de 994 m2.
Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 31 mars 2011 et jusqu'au 30 mars 2020, aux fins d'y exploiter un commerce alimentaire de type discount.
Par acte du 21 octobre 2016, la Sas Ringmerit, Epsilon est venue aux droits de la Sci Pmp.
Par acte extrajudiciaire en date du 22 juin 2020, la Sas Ringmerit, Epsilon a donné congé avec offre de renouvellement du bail pour le 31 décembre 2020, moyennant un loyer annuel de 262 418 euros ht hc, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées.
Par acte extrajudiciaire du 22 décembre 2022, la Sarl, [Adresse 3] a acquiescé au principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021, clauses, charges et conditions du bail expiré mais moyennant un loyer annuel de 160 000 euros ht/hc.
En l'absence d'accord entre les parties, la Sarl, [J], [G], [Z] a notifié son mémoire préalable le 30 décembre 2022 aux fins de voir fixer le loyer annuel à la valeur locative de 160 000 euros hc et ht au 1er janvier 2021.
A la suite d'un avis d'expert, par acte extrajudiciaire du 10 février 2023,1a Sarl, [Adresse 3] a de nouveau acquiescé au principe du renouvellement à compter du 1er janvier 2021, clauses, charges et conditions du bail expiré mais moyennant un loyer annuel de 134 000 euros ht et hc.
Par acte du 6 avril 2023, la Sarl, [J], [G], [Z] a fait assigner la Sas Ringmerit, Epsilon devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de, [Z] afin que le loyer soit fixé à la somme de 134 000 euros par an.
Par jugement du 9 janvier 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de, [Z] a :
- dit que le bail unissant les parties est renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2021 ;
- ordonné avant dire droit une expertise sur le prix du bail renouvelé et commet pour y procéder : Mme, [L], [O], [Y],, [Adresse 5] Tél :, [XXXXXXXX01] Fax :, [XXXXXXXX02], [Localité 4]. : 06.74.20.10.26 Mèl, [Courriel 1], expert inscrit sur la liste des experts près la Cour d'Appel de, [Z],
ou à défaut : Mme, [U], [W],, [Adresse 6] Tél :, [XXXXXXXX03] Fax :, [XXXXXXXX03], [Localité 4]. : 06.12.88.27.82 Mèl :, [Courriel 2], expert inscrit sur la liste des experts près la Cour d'Appel de, [Z],
avec pour mission de:
- visiter et décrire les locaux litigieux, décrire leur état général d'entretien et dire à quel usage ils sont utilisés,
- prendre connaissance des documents de la cause, recueillir contradictoirement les explications des parties et de tous sachants,
- pondérer les surfaces données à bail et s'expliquer sur les méthodes retenues,
- recueillir tous éléments sur une modification des facteurs locaux de commercialité et en indiquer toutes incidences sur la commercialité des locaux concernés,
- dire quel est le montant du loyer résultant de la variation indiciaire à la date de renouvellement du bail,
- donner tous éléments utiles permettant au juge des loyers commerciaux de déterminer la valeur locative des locaux à la date du 1er janvier 2021 en se référant aux critères de l'article L 145-33 du code de commerce,
- informer les parties de l'état de ses investigations et s'expliquer techniquement sur leurs dires et observations à l'occasion d'une réunion de synthèse tenue avant le dépôt du rapport, ou par le dépôt d'un pré-rapport avant clôture définitive des opérations d'expertise,
- donner tous éléments utiles à la solution du litige ;
- rappelé à l'expert qu'il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l'acceptation de sa mission et un engagement d'impartialité, dire si la mission rentre dans ses compétences et que tout refus ou tout motif d'empêchement devra faire l'objet d'un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine ;
- demandé à l'expert de s'adresser à la boîte structurelle de la juridiction dédiée à l'expertise ,([Courriel 3]) ;
- indiqué à l'expert qu'il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à compter de sa saisine (date figurant sur l'avis de consignation du greffe), à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et conclusions ;
- invité instamment les parties à adresser, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, à l'expert les pièces répertoriées suivant bordereau d'accompagnement ; par ailleurs au titre du respect du contradictoire, et afin que les parties soient clairement informées des pièces versées au débat et qu'elles puissent vérifier sans difficulté ni confusion qu'elles sont bien en possession de celles-ci, demande que toutes les pièces transmises soient obligatoirement numérotées en continu (1.2, 3, etc.) et accompagnées d'un bordereau de transmission les listant précisément ; les pièces transmises par voie électronique sur la plateforme Opalexe, comme celles diffusées par courrier postal, sont à numéroter en continu et à nommer au niveau de leur intitulé (Exemple : Pièce n°1 + "nom de la pièce" ou P 1 + "nom de la pièce" avec une pièce correspondant à un document Pdf) et accompagnées d'un bordereau de transmission au format Pdf ;
- ordonné par ailleurs en tant que de besoin la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l'expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organismes de gestion, et notamment en application de l'article L. 143 du livre des procédures fiscales ;
- fixé à l'expert un délai maximum de neuf mois à compter de sa saisine (date figurant sur l'avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordé ;
- ordonné à la Sarl, [J], [G], [Z] de consigner au greffe du tribunal une somme de 2 500 euros dans le mois de l'avis d'appel de consignation notifié par le greffe (sauf à justifier qu'elle est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l'article 271 du code de procédure civile ; il est rappelé que l'avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l'expertise qui peut incomber à l'une ou l'autre des parties en la cause ;
- indiqué que l'expert, dès la première réunion indiquera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l'évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur ainsi que le coût d'un recours éventuel à un sapiteur ou/et à des investigations techniques ; il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires à fin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final ;
- dit que l'expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d'expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu'il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu'elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ;
- rappelé que, selon les nouvelles modalités de l'article 276 du code de procédure civile ; "Lorsque l'expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge, Lorsqu'elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L'expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées" ;
- demandé à l'expert de vérifier le contenu de sa mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer dans les plus brefs délais la mise en cause éventuelle d'autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises ; ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure ; il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l'expert ; le magistrat fixera, s'il y a lieu, toute provision complémentaire, il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l'expertise ; il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l'expert, de l'exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra ;
- autorisé l'expert, en vertu de l'article 278 du code de procédure civile, à s'adjoindre tout technicien ou homme de l'art, distinct de sa spécialité ;
- invité les parties, dans le but de limiter les frais d'expertise, pour leurs échanges contradictoires avec l'expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l'outil Opalexe. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l'accord exprès et préalable de l'ensemble des parties conformément à la charte Opalexe de la cour d'appel de, [Z] ;
- invité le demandeur à communiquer sans délai à l'expert une version numérisée de son assignation ;
- dit que si les parties viennent à se concilier, l'expert constatera que sa mission est devenue sans objet et qu'il en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;
- fixé pour la durée de l'instance le montant du loyer provisionnel selon la variation indiciaire prévue au contrat ;
- réservé les dépens en fin d'instance ;
- dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision ;
- dit que le dossier sera rappelé à l'audience de cabinet du 5 novembre 2024 à 14 heures pour en assurer le suivi et que les parties seront convoquées par le greffe à la première audience utile consécutivement au dépôt du rapport de l'expert.
Par déclaration en date du 23 janvier 2024, la Sas Ringmerit, Epsilon a relevé appel du jugement. La portée de l'appel est la réformation de l'ensemble des chefs du jugement, que la déclaration d'appel critique tous expressément.
La clôture est intervenue le 15 décembre 2025, et l'affaire a été fixée à l'audience du 20 janvier 2026.
Prétentions et moyens
Vu les conclusions d'appelante n°3 notifiées le 5 décembre 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sas Ringmerit, Epsilon demandant, au visa de l'article L145-34 du code de commerce et les modalités de calcul du loyer plafonné, de :
- juger la société Ringmerit, Epsilon recevable et bien fondée en son appel et faisant droit à ses demandes :
- infirmer le jugement et statuant à nouveau :
- juger que la société Ringmerit, Epsilon et la société, [Adresse 3] sont expressément convenues des modalités de fixation du loyer du bail renouvelé,
- juger que le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 doit donc être fixé selon la règle du plafonnement prévue par les dispositions de l'article L. 145-34 du Code de commerce et selon la variation de l'ILC publié par l'Insee,
- fixer dès lors le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle en principal de 256 311,70 euros (deux cent cinquante-six mille trois cent onze euros et soixante dix centimes) hors taxes hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements découlant de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d'application,
- débouter la Société, [J], [G], [Z] de l'ensemble de ses demandes, particulièrement infondées,
- condamner la Société, [Adresse 3] au paiement d'une somme de 8 000 euros (huit mille euros) au titre des dispositions de l'article 700 du cpc, ainsi qu'aux entiers dépens.
Sur la critique de l'intimé relative à l'absence de reprise des chefs du jugement critiqués dans ses conclusions, elle rappelle que le décret du 29 décembre 2023 et la jurisprudence n'exigent pas cette précision autrement que dans la déclaration d'appel.
Sur le fond, elle rappelle le principe de la liberté contractuelle des parties dans le cadre de la fixation du loyer renouvelé, et invoque la clause du contrat de bail commercial précisant que le loyer sur renouvellement sera fixé en application de la règle du plafonnement et selon la variation de l'indice des loyers commerciaux, et faisant interdiction aux parties de fixer le loyer à la valeur locative.
Elle estime que cette clause vient également exclure qu'une partie puisse se prévaloir d'une valeur locative inférieure au loyer plafonné, et conteste en ce sens le jugement déféré.
Elle demande donc l'application de la valeur indiciaire, estimant qu'elle relève de la commune intention des parties.
Vu les conclusions récapitulatives d'intimée n°2 notifiées le 12 décembre 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sarl, [J], [G], [Z] demandant, au visa des articles L145-33 du code de commerce, R145-30 du code de commerce, 542, 908 et 954 alinéa 2 du code de procédure civile, de :
- confirmer purement et simplement le jugement du 9 janvier 2024 du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de, [Z] (RG 23/01695) en toutes ses dispositions ;
- débouter la société Ringmerit, Epsilon de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
Y ajoutant :
- condamner la société Ringmerit, Epsilon à payer à la société, [Adresse 3] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance.
Elle estime que la cour n'est pas valablement saisie d'une demande d'infirmation dans la mesure où le dispositif des conclusions de l'appelant ne précise pas les chefs critiqués du jugement.
Sur le fond, elle estime que la clause du bail commercial visée par la société bailleresse ne vient exclure qu'un déplafonnement du loyer, soit une fixation à une valeur locative supérieure au loyer plafond sur le fondement d'une modification notable des éléments visés à l'article L145-33 1° à 4° du code de commerce ; elle conteste avoir renoncé à la fixation du loyer à la valeur locative si celle-ci demeure inférieure au loyer plafond.
MOTIFS
Sur la saisine de la cour
La Sarl, [J], [G], [Z] reproche à l'appelant de ne former dans ses conclusions qu'une demande d'infirmation, sans reprendre les chefs critiqués de la décision déférée ; elle estime ainsi que la cour n'est pas saisie d'un appel contre ces chefs du jugement.
La cour constate que dans la déclaration d'appel, la Sas Ringmerit, Epsilon a expressément visé l'intégralité des chefs du jugement critiqué, reprenant intégralement le dispositif de la décision.
Or, la cour de cassation a rendu un avis récemment selon lequel il résulte des articles 561, 562, 901, 915-2, 954, alinéas 2 et 3, du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023, que lorsque l'appelant principal ne fait pas usage de la faculté offerte par l'article 915-2, alinéa 1, en l'absence de toute reprise de ceux-ci dans le dispositif de ses premières conclusions, les chefs du dispositif du jugement critiqués par l'appelant dans sa déclaration d'appel sont dévolus à la cour d'appel.
En effet, si l'appelant ne fait pas usage de cette faculté, la mention de chefs du dispositif du jugement critiqués dans la déclaration d'appel emporte effet dévolutif de l'appel, selon l'étendue ainsi définie, sans que l'appelant soit tenu de les mentionner à nouveau, dans le dispositif de ses premières conclusions. Dans cette configuration, l'absence de répétition de ces mentions dans le dispositif de ces conclusions ne saurait donner lieu à sanction. (avis du 20 novembre 2025 pourvoi n° 25-70017)
Le décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023 portant simplification de la procédure d'appel en matière civile vise, tout en veillant à assurer un équilibre entre simplification et stabilité du droit, à répondre à un besoin de clarification, d'assouplissement mais aussi de sécurité juridique exprimé par les praticiens. La circulaire d'application a précisé également qu'il tend à l'objectif de réduction des incidents conduisant à une extinction prématurée de l'instance d'appel en raison d'erreurs procédurales et à l'atténuation des conséquences d'un formalisme de la procédure d'appel jugé parfois excessif.
Aux termes de l'article 915-2, alinéa 1 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du même décret, l'appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l'article 906-2 et à l'article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d'appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent.
Ce texte instaure une simple faculté offerte à l'appelant, d'une part, de compléter ou rectifier les chefs du dispositif du jugement critiqués qu'il a mentionnés dans la déclaration d'appel, d'autre part, de retrancher une partie de ces chefs, dans le dispositif de ses premières conclusions.
Compte tenu notamment des objectifs du décret précédemment énoncés, si l'appelant ne fait pas usage de cette faculté, la mention de chefs du dispositif du jugement critiqués dans la déclaration d'appel emporte effet dévolutif de l'appel, selon l'étendue ainsi définie, sans que l'appelant soit tenu de les mentionner à nouveau, dans le dispositif de ses premières conclusions. Dans cette configuration, l'absence de répétition de ces mentions dans le dispositif de ces conclusions ne peut donner lieu à sanction.
En l'espèce, la cour a été régulièrement saisie par les chefs du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d'appel de la Sas Ringmerit, Epsilon et par sa demande d'infirmation du jugement déféré dans ses conclusions.
Il convient de rejeter la demande de la Sarl, [Adresse 3] de confirmation d'emblée du jugement déféré pour défaut de mention des chefs d'ordonnance critiqués dans les premières conclusions de l'appelante.
Sur la clause du bail relative à la fixation du loyer renouvelé
Les parties s'opposent sur les conséquences à tirer d'une clause du bail prévoyant les modalités de fixation du loyer commercial en cas de renouvellement.
L'article XVIII « Renouvellement du bail » prévoit :
« Il est expressément convenu entre les parties que lors du renouvellement du bail, le loyer sera fixé en application des règles du plafonnement édictées par l'article L. 145-34 du Code de commerce et donc dans la mesure de la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, l'indice trimestriel des loyers commerciaux, publié par l'INSEE.
Chacune des parties s'interdit donc de se prévaloir d'une éventuelle modification notable des éléments mentionnés à l'article L. 145-33, 1° à 4° du Code de commerce pour obtenir la fixation du loyer à la valeur locative. »
Le bailleur estime que cette clause interdit toute fixation du loyer commercial renouvelé en référence à la valeur locative, et impose d'appliquer la règle du plafonnement.
Le preneur quant à lui affirme que cette clause ne vient exclure expressément que le déplafonnement du loyer pour les motifs visés aux 1° à 4° de l'article L144-33 ; il rappelle que la fixation à une valeur locative inférieure au loyer plafond, est indépendante de la modification notable des éléments visés dans la clause.
Il convient de rappeler qu'en vertu de l'article L145-34 du Code de Commerce, la règle du plafonnement des loyers commerciaux sur renouvellement, en fonction de la variation de l'indice des loyers commerciaux ou de l'indice des loyers des activités tertiaires, est écartée en cas de modification notable des éléments déterminant la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 du Code de Commerce, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, à la condition que cette modification notable ait une incidence favorable sur le commerce considéré.
Le loyer « plafond » est un loyer butoir qui empêche le bailleur d'obtenir un loyer égal à la valeur locative si celle-ci est supérieure audit plafond ; mais si la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, c'est elle qui doit être appliquée sans que le locataire ait à justifier d'une exception au principe du plafonnement.
Ces dispositions ne sont pas d'ordre public de sorte que les parties peuvent y déroger, et convenir contractuellement des conditions de fixation du loyer du bail renouvelé.
Il convient donc de déterminer si la clause contractuelle qui fait débat entre les parties vient exclure toute fixation à la valeur locative ou si, comme l'affirme le preneur, le loyer peut être fixé à une valeur locative inférieure au loyer plafond dans la mesure où la clause ne fait obstacle qu'à un déplafonnement pour modification notable des éléments visés.
Il ressort des dispositions de l'article 1188 du code civil que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes.
Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.
Il est constant que lorsque les stipulations d'un contrat sont ambiguës, il appartient au juge de déterminer quelle a été la commune intention des parties. (Com. 30 mars 2022, nos 20-16.168 et 20-17.354)
En l'espèce le premier paragraphe de la clause litigieuse est dépourvu d'ambiguïté en ce qu'il établit comme règle de fixation du loyer du bail renouvelé, celle du plafonnement.
« Il est expressément convenu entre les parties que lors du renouvellement du bail, le loyer sera fixé en application des règles du plafonnement édictées par l'article L. 145-34 du Code de commerce et donc dans la mesure de la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, l'indice trimestriel des loyers commerciaux, publié par l'INSEE »
Ce premier paragraphe exclut expressément d'autres méthodes de calcul du loyer du bail renouvelé.
Le preneur affirme que les « règles du plafonnement édictées par l'article L145-34 du code de commerce » comprennent celle selon laquelle la valeur locative doit être prise en compte si elle est inférieure au loyer plafond ; ce faisant, il élude la suite de la phrase qui précise « donc dans la mesure de la variation de l'indice ».
Ce paragraphe fait expressément référence à la méthode indiciaire pour la fixation du loyer du bail renouvelé, sans aucune ambiguïté.
L'adjonction du deuxième paragraphe ainsi rédigé : « Chacune des parties s'interdit donc de se prévaloir d'une éventuelle modification notable des éléments mentionnés à l'article L. 145-33, 1° à 4° du Code de commerce pour obtenir la fixation du loyer à la valeur locative », est donc surabondant dans la mesure où il vient préciser qu'en conséquence du premier paragraphe, la fixation à la valeur locative ne pourra pas être réclamée en raison de la modification notable des éléments visés.
Le fait que ce paragraphe vise chacune des parties permet de constater qu'il vient exclure la fixation du loyer en référence à la valeur locative, tant à la hausse qu'à la baisse.
Comme l'indique le preneur, cette clause ne dit rien de la fixation du loyer du bail renouvelé au montant de la valeur locative dans l'hypothèse où elle est inférieure au loyer plafond.
Certes cette méthode de fixation du loyer n'est pas expressément écartée dans la clause litigieuse ; pourtant, les deux paragraphes ci-dessus repris visent à écarter la fixation du loyer à la valeur locative.
Il est permis d'en déduire que la commune intention des parties était d'écarter toute fixation à la valeur locative, à la hausse comme à la baisse, et de s'en tenir à une fixation au loyer plafond.
L'utilisation dans le second paragraphe de la conjonction de coordination « donc » permet de constater que ce second paragraphe n'est qu'une conséquence du principe fixé au premier paragraphe ; le fait que les autres conséquences éventuelles ne soient pas expressément listées ne permet pas d'en déduire que les parties ont eu la volonté de prévoir des exceptions tacites.
Le preneur conteste avoir renoncé à son droit de fixation du loyer à la valeur locative si elle est inférieure au loyer plafond.
Il convient de rappeler que la renonciation à un droit ne se présume pas et doit être non équivoque ; elle peut être tacite dès lors que les circonstances établissent, de façon non équivoque, la volonté de renoncer.
En consentant à la fixation du loyer du bail renouvelé selon les conditions fixées dans la clause pré-citée, le preneur a renoncé de manière non équivoque au droit de prétendre à une valeur locative.
Il a en effet accepté non seulement le principe édicté au premier paragraphe de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur plafond selon l'indice, mais également de ne pas se prévaloir des critères de l'article L145-34 du code de commerce pour solliciter la fixation du loyer en fonction de la valeur locative.
L'intégralité de cette clause n'a pour objectif que d'écarter toute référence à la valeur locative, que ce soit pour augmenter ou baisser le loyer, lors de la fixation du loyer du bail renouvelé ; ainsi, chacune des parties a expressément renoncé à se référer à la valeur locative, et a accepté le principe de la fixation au montant du loyer plafonné.
Le preneur ne peut pas légitimement prétendre que cette clause permet la fixation du loyer à une valeur locative inférieure au plafond, ce qui reviendrait à admettre que seul le bailleur a renoncé à une fixation à la valeur locative.
Il en résulte que chacune des parties a renoncé à toute fixation du loyer en référence à la valeur locative, et qu'elles se sont ainsi entendues pour que, lors du renouvellement, le loyer soit calculé en fonction de la variation de l'indice.
En conséquence, la cour infirmera le jugement en ce qu'il a dit que la valeur locative devait s'appliquer si elle est inférieure au loyer plafond, et en ce qu'elle a en conséquence ordonné une expertise destinée à fixer ladite valeur locative.
Sur le montant du loyer du bail renouvelé
Il ressort des dispositions de l'article 568 du code de procédure civile, que lorsque la cour d'appel infirme ou annule un jugement qui a ordonné une mesure d'instruction, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l'affaire une solution définitive.
La société preneuse, qui conclut à la confirmation du jugement et à la désignation d'un expert judiciaire, ne répond pas à titre subsidiaire à la demande formée par le bailleur en fixation du loyer renouvelé à sa valeur plafond.
Le premier paragraphe de la clause contractuelle relative à la fixation du loyer du bail renouvelé fait référence à « la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, l'indice trimestriel des loyers commerciaux, publié par l'INSEE ».
En conséquence, l'indice des loyers commerciaux, qui est applicable, doit être pris comme référence pour la fixation du loyer du bail renouvelé.
La société Ringmerit, Epsilon rappelle que le loyer a été fixé à la somme de 228 000 euros par an dans le bail du 21 janvier 2011 ayant pris effet au 31 mars 2011, et que jusqu'au renouvellement, 9 ans et 3 trimestres se sont écoulés.
Elle en déduit qu'après application des indices, le loyer plafond s'élève à la somme de 256 311,70 €, montant qui ne fait l'objet d'aucune observation ni contestation de la part du preneur.
En conséquence, il conviendra de fixer le montant du loyer à la date de renouvellement du bail, soit au 1er janvier 2021, à la somme de 256 311,70 € ht par an.
Sur les demandes accessoires
En l'état de la présente décision d'infirmation, la cour infirmera également le chef du jugement ayant réservé les dépens.
La Sarl, [Adresse 3], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel.
En revanche, l'équité ne commande pas d'allouer d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile ; il conviendra de confirmer le jugement de ce chef et de débouter les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant dans les limites de sa saisine, par arrêt rendu de manière contradictoire, par mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a dit que le bail unissant les parties est renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2021 ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit qu'en application des conditions contractuellement convenues entre les parties, le loyer du bail renouvelé doit être fixé selon la variation de l'indice des loyers commerciaux ;
Fixe le montant du loyer sur renouvellement des locaux sis, [Adresse 7] (lot n°1), à la valeur locative de 256 311,70 € par an, hors charges et hors taxes, à compter du 1er janvier 2021 ;
Déboute la Sarl, [J], [G], [Z] et la Sas Ringmerit, Epsilon de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel ;
Condamne Sarl, [J], [G], [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
La Greffière La Présidente
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