CA Riom, 1re ch., 24 mars 2026, n° 24/01142
RIOM
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE RIOM
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 24 mars 2026
N° RG 24/01142 - N° Portalis DBVU-V-B7I-GGWH
- DA-
,
[Q], [V] /, [O], [T],, [M], [H] épouse, [T], S.A.R.L. GIRARD IMMOBILIER
Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée n°274 en date du 28 Juin 2024, enregistrée sous le RG n° 22/00540
Arrêt rendu le MARDI VINGT QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT SIX
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président
M. Vincent CHEVRIER, Conseiller
Mme Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé, Conseiller
En présence de :
Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
M., [Q], [V]
,
[Adresse 1]
,
[Adresse 1]
Représenté par Maître Charles FRIBOURG de la SELARL POLE AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
APPELANT
ET :
M., [O], [T]
et
Mme, [M], [H] épouse, [T]
,
[Adresse 2]
,
[Adresse 2]
Représentés par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
S.A.R.L. GIRARD IMMOBILIER
CENTURY 21
,
[Adresse 3]
,
[Adresse 3]
Représentée par Maître François Xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
INTIMES
DÉBATS : A l'audience publique du 02 février 2026
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 24 mars 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
I. Procédure
Par acte authentique du 19 septembre 2018 les époux, [O] et, [M], [T] ont vendu à M., [Q], [V] une maison d'habitation à, [Localité 1].
La vente a été conclue par l'intermédiaire de la SARL GIRARD IMMOBILIER, qui auparavant assurait la gérance locative du bien.
Lors de travaux entrepris à l'automne 2018, M., [V] s'est plaint de constater des remontées d'eau à travers les joints du carrelage au rez-de-chaussée de l'habitation.
Diverses investigations n'ont donné aucun résultat probant.
C'est dans ces conditions que par exploit du 16 septembre 2019 M., [Q], [V] a saisi le juge des référés au tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, afin qu'il ordonne une expertise. Mme, [A], [R] a été désignée en qualité d'expert, elle a déposé son rapport le 8 octobre 2020.
Par exploit ensuite du 1er février 2022 M., [Q], [V] a assigné au fond devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand les époux, [T] et la SARL GIRARD IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne Century 21. À titre principal M., [V] sollicitait une nouvelle expertise. À titre subsidiaire, il demandait au tribunal de prononcer la nullité ou la résolution de la vente, outre la condamnation des défendeurs à lui payer diverses réparations.
À l'issue des débats, par jugement du 28 juin 2024, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rendu la décision suivante :
« Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,
REJETTE la demande de Monsieur, [Q], [V] d'ordonner une contre-expertise et/ou un complément d'expertise judiciaire ;
REJETTE la demande de Monsieur, [Q], [V] de prononcer la nullité de la vente conclue suivant acte notarié du 19 septembre 2018 entre, d'une part, Monsieur, [Q], [V] et, d'autre part, Monsieur, [O], [T] et Madame, [M], [H] épouse, [T], concernant une maison d'habitation sise, [Adresse 4] ;
REJETTE la demande de Monsieur, [Q], [V] de prononcer la résolution de la vente conclue suivant acte notarié du 19 septembre 2018 entre, d'une part, Monsieur, [Q], [V] et, d'autre part, Monsieur, [O], [T] et Madame, [M], [H] épouse, [T], concernant une maison d'habitation sise, [Adresse 4] ;
REJETTE la demande de Monsieur, [Q], [V] de réalisation des travaux détaillés par l'expert judiciaire dans son rapport d'expertise, dans un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement et sous astreinte ;
REJETTE les demandes indemnitaires de Monsieur, [Q], [V] au titre du remboursement du prix de vente et des frais de la vente, du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;
CONDAMNE Monsieur, [Q], [V] aux dépens ;
ACCORDE à la SCP COLLET-DE ROCQUIGNY-CHANTELOT-BRODIEZ-GOURDOU & Associés le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur, [Q], [V] à payer à Monsieur, [O], [T] et Madame, [M], [H] épouse, [T] une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur, [Q], [V] à payer à la SARL GIRARD IMMOBILIER, exerçant sous l'enseigne 'CENTURY 21' une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties. »
Dans les motifs de sa décision le tribunal a rejeté l'hypothèse d'un dol et refusé en conséquence de prononcer la nullité de la vente. Il a ensuite jugé que la clause de non garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente devait jouer en faveur des vendeurs qui n'avaient nullement connaissance des désordres. La réclamation de M., [V] au titre d'un trouble anormal de voisinage a également été rejetée.
***
Dans des conditions non contestées, M., [Q], [V] a fait appel de cette décision le 8 juillet 2024. Dans ses plus récentes conclusions du 17 octobre 2024 il demande à la cour de :
« Vu l'acte de vente du 19/09/2018
Vu l'ordonnance de référé du 3/12/2019
Vu le rapport d'expertise judiciaire de Madame, [R] du 8 Octobre 2020
Vu le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT FERRAND du 28 Juin 2024 RG 22/00540)
1°/ Infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT FERRAND du 28 Juin 2024 RG 22/00540 en ce qu'il a :
- Rejeté la demande de contre-expertise et/ou complément d'expertise Rejeté la demande de nullité de la vente,
- Rejeté la demande de résolution de la vente,
- Rejeté la demande de réalisation des travaux détaillés par l'expert judiciaire sous astreinte,
- Rejeté les demandes indemnitaires de Monsieur, [Q], [V] au titre du remboursement du prix de vente et des frais de la vente, du préjudice de jouissance et du préjudice moral,
- Condamné Monsieur, [Q], [V] aux entiers dépens dont distraction à la SCP COLLET,
- Condamné Monsieur, [Q], [V] à payer et porter aux consorts, [T], la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700,
- Condamné Monsieur, [Q], [V] à payer et porter à la SARL GIRARD IMMOBILIERE exerçant sous l'enseigne CENTURY 21 une somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700,
- Rejeté les demandes plus amples ou contraires.
En conséquence
2°/ À TITRE PRINCIPAL
Vu l'article 143 du Code de Procédure Civile
Voir ordonner une contre-expertise et/ou un complément d'expertise judiciaire confiée à tel Expert qu'il plaira de designer avec notamment pour mission :
[suit l'énoncé de la mission proposée]
3°/ À TITRE SUBSIDIAIRE
Vu l'article 1137 du Code civil :
Juger que les désordres constatés par l'expert judiciaire étaient préexistants à la vente du bien immobilier objet du litige
Juger que les compris ne pouvaient décemment l'ignorer
Juger que les Consorts, [T] ont volontairement caché lors de la vente la réalisation de travaux de rénovation ayant moins de 10 années
Juger que Monsieur, [V] n'aurait pas fait l'acquisition du bien immobilier objet du litige s'il avait été informé des désordres affectants ledit bien ainsi que la réalisation de travaux de rénovation ayant moins de 10 ans
En conséquence prononcer la nullité de la vente
S'entendre condamner :
- les consorts, [T] à rembourser le prix de vente ainsi que les frais de la vente
- in solidum les consorts, [T] et l'agence GIRARD CENTURY 21 à payer et porter à Monsieur, [V] :
- une indemnité de 650 € par mois à compter du mois de Janvier 2019 au titre du préjudice de jouissance jusqu'à la date à laquelle la décision à intervenir deviendra définitive
- une indemnité de 5.000 € au titre du préjudice moral
- une indemnité de 7.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC
- in solidum les consorts, [T] et l'agence GIRARD CENTURY 21 aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et les dépens de l'ordonnance de référé du 3 Décembre 2019 dont distraction au profit de la SELARL POLE AVOCATS sur son affirmation de droit
4°/ À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE
Vu les articles 1640 et suivants du Code Civil
Juger que les désordres constatés par l'expert judiciaire étaient préexistants à la vente du bien immobilier objet du litige
Juger que les compris ne pouvaient décemment l'ignorer
En conséquence prononcer la résolution de la vente
S'entendre condamner :
- les consorts, [T] à rembourser le prix de vente ainsi que les frais de la vente
- in solidum les consorts, [T] et l'agence GIRARD CENTURY 21 à payer et porter à Monsieur, [V] :
- une indemnité de 650 € par mois à compter du mois de Janvier 2019 au titre du préjudice de jouissance jusqu'à la date à laquelle la décision à intervenir deviendra définitive
- une indemnité de 5.000 € au titre du préjudice moral
- une indemnité de 7.5000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC
- in solidum les consorts, [T] et l'agence GIRARD CENTURY 21 aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et les dépens de l'ordonnance de référé du 3 Décembre 2019 dont distraction au profit de la SELARL POLE AVOCATS sur son affirmation de droit.
5°/À TITRE TRÈS INFINIMENT SUBSIDIAIRE
Vu le principe selon lequel nul ne doit occasionner à autrui un trouble anormal de voisinage
Juger que l'absence de raccordement d'une canalisation d'eau pluviale ainsi que l'absence d'étanchéité du mur de la propriété, [V] et de drainage en pied dudit mur ont entraîné et entraînent encore un trouble anormal de voisinage.
En conséquence s'entendre condamner les consorts, [T] à réaliser dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir les travaux détaillés par l'expert judiciaire au terme de son rapport permettant de mettre un terme aux désordres sous une astreinte de 1.500 € par jour de retard passé le délai de 1 mois.
S'entendre condamner les consorts, [T] à lui payer et porter à Monsieur, [V] :
- une indemnité de 650 € par mois à compter du mois de Janvier 2019 au titre du préjudice de jouissance jusqu'à la date à laquelle la décision à intervenir deviendra définitive
- une indemnité de 5.000 € au titre du préjudice moral
- une indemnité de 7.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC
Débouter les compris de l'ensemble de leurs demandes fins moyens et conclusions formulées à l'encontre du concluant.
S'entendre condamner les consorts, [T] aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et les dépens de l'ordonnance de référé du 3 Décembre 2019 dont distraction au profit de la SELARL PÔLE AVOCATS sur son affirmation de droit. »
***
Les époux, [O] et, [M], [T] ont conclu le 13 janvier 2025 pour demander à la cour de :
« Vu les articles 143 et 145 du Code de Procédure Civile,
Vu les articles 1137, 1640, 1641 et 1645 du Code Civil,
DIRE ET JUGER recevable, mais mal fondé l'appel formé par Monsieur, [V] à l'encontre du jugement du Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand en date du 28 juin 2024.
En conséquence,
DÉBOUTER Monsieur, [V] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions formées en cause d'appel,
DÉBOUTER Monsieur, [V] de sa demande de contre-expertise formée sur le fondement de l'article 143 du Code de procédure civile,
DÉBOUTER Monsieur, [V] de sa demande de nullité de la vente pour dol et de condamnation in solidum des époux, [T] et de la SARL AGENCE GIRARD IMMOBILIER et de ses réclamations indemnitaires à ce titre,
DÉBOUTER Monsieur, [V] de sa demande formée à titre infiniment subsidiaire tendant à la résolution de la vente sur le terrain de l'article 1640 du Code civil (garantie d'éviction) et à la condamnation in solidum des époux, [T] et de la SARL AGENCE GIRARD IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne CENTURY 21 à lui payer et porter différentes sommes à titre indemnitaire sur le terrain de la garantie des vices cachés,
DÉBOUTER Monsieur, [V] de sa demande formée à titre très infiniment subsidiaire tendant à la condamnation des époux, [T] à lui payer et porter différentes sommes au titre de prétendus troubles anormaux de voisinage.
DÉBOUTER Monsieur, [V] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de Monsieur et Madame, [T]
CONFIRMER en tous points le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand le 28 juin 2024,
En conséquence,
CONDAMNER Monsieur, [V] à payer et porter à Monsieur et Madame, [T] une somme complémentaire de 5 000 € au titre de l'article 700 au titre des frais d'avocat exposés en cause d'appel.
CONDAMNER enfin Monsieur, [V] aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP COLLET-de ROCQUIGNY-CHANTELOT-BRODIEZ-GOURDOU & ASSOCIÉS. »
***
Enfin, la SARL GIRARD IMMOBILIER a pris des conclusions le 13 décembre 2024, afin de demander à la cour de :
« JUGER Monsieur, [V] non fondé en son appel.
LE DÉBOUTER de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions.
Plus particulièrement,
JUGER qu'aucune faute n'est établie à l'égard de la SARL GIRARD IMMOBILIER DEBOUTER Monsieur, [V] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions à l'égard de la SARL GIRARD IMMOBILIER
CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 juin 2024 par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND
Y ajoutant en appel,
CONDAMNER Monsieur, [V] à lui payer et porter une indemnité de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC,
Condamner Monsieur, [V] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me DOS SANTOS pour ceux dont il a fait l'avance et n'a pas reçu de provision suffisante. »
***
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance.
Une ordonnance du 13 novembre 2025 clôture la procédure.
II. Motifs
À titre principal dans le dispositif de ses écritures M., [Q], [V] sollicite « une contre-expertise et/ou un complément d'expertise judiciaire ». À titre subsidiaire M., [V] sollicite ensuite l'annulation ou la résolution de la vente, au motif d'un dol des vendeurs ou d'un vice caché du bien antérieur à la vente. À titre « infiniment subsidiaire » il se plaint d'un trouble anormal de voisinage. La cour examinera successivement toutes ces demandes.
1. Sur l'expertise
L'appelant reproche à l'expert judiciaire Mme, [A], [R] de n'avoir pas répondu à tous les chefs de mission, ni aux dires, et de n'avoir proposé aucun chiffrage du préjudice de jouissance. L'examen du rapport déposé par Mme, [R] le 8 octobre 2020, montre pourtant qu'elle a parfaitement répondu à la mission qui lui était confiée par le juge des référés. Même si elle n'a pas distingué dans ses réponses les 11 points de cette mission, elle a néanmoins fourni un avis technique très complet et suffisant pour trancher le litige, étant précisé que le juge des référés ne lui demandait pas de répondre de manière distincte à chaque rubrique de sa mission.
Concernant les dires, la critique de M., [V] porte sur « l'absence de prise en compte du dire et des pièces communiquées par le conseil de la société GIRARD ». Or Mme, [R] a bien répondu à ce dire, dans son rapport page 14.
Concernant enfin le chiffrage du préjudice de jouissance sollicité par M., [V], cette question en toute hypothèse relève de l'appréciation du juge du fond, l'absence d'indication à ce titre dans le rapport d'expertise judiciaire ne nuit nullement à l'examen des demandes de M., [V].
2. Sur l'hypothèse d'un dol
Le dol est une man'uvre volontaire d'un cocontractant consistant à tromper sciemment l'autre partie, dans le but de nuire à ses intérêts et lui porter préjudice.
La promesse synallagmatique de vente a été signée entre les parties le 25 avril 2018. L'acte authentique est en date du 19 septembre 2018.
M., [V] reproche aux époux, [T] et à la SARL GIRARD de ne pas lui avoir communiqué avant la vente les états des lieux des locataires successifs du bien « qui auraient amené le client à s'interroger sur l'humidité mais également sur les travaux réalisés non déclarés dans le cadre de l'acte de vente ».
Or il n'est pas habituel que l'acte de vente d'un bien précédemment loué comporte des indications sur les états des lieux qui avaient été dressés avec tous les locataires avant la cession à l'acquéreur. Il n'est pas démontré dans le cas présent que cette supposée « carence » a été volontairement ourdie tant par les vendeurs que par l'agent immobilier dans le but malicieux de nuire aux intérêts de M., [V] et l'induire en erreur sur la nature du bien vendu. Aucune cause de dol ne résulte par conséquent des arguments développés à ce titre par l'appelant. En réalité, les moyens soutenus par M., [V] pour démontrer l'existence d'un dol dont il aurait été victime, se rattachent à l'hypothèse d'un vice caché.
3. Sur l'hypothèse d'un vice caché
M., [V] se plaint ici de l'humidité excessive des sols carrelés de la maison, notamment les joints des carrelages au rez-de-chaussée. Sur le fondement des articles 1640 et suivants du code civil, il soutient que ce vice, antérieur à la vente et connu des époux, [T], doit conduire à la résolution de la vente.
L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
L'acte authentique de vente du 19 septembre 2018 contient page 12 une clause de non garantie des vices cachés, disant que l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. Il est rappelé cependant que s'agissant des vices cachés cette exonération de garantie ne s'applique pas s'il est prouvé par l'acquéreur que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. La même disposition figure dans la promesse synallagmatique du 25 avril 2018, page 11.
Dans son rapport du 2 octobre 2020 l'expert judiciaire Mme, [A], [R] constate des « résurgences » au niveau des joints du carrelage dans toutes les pièces du rez-de-chaussée. Elle précise que « les joints sont noirs par l'humidité, mais ces démarcations ne sont pas uniformes et situées plutôt au centre des pièces ». Des recherches sur le réseau d'alimentation en eau potable, ainsi que sur les réseaux EU et EP n'ont signalé aucune anomalie. Mme, [R] exclut par ailleurs l'hypothèse de remontées capillaires par le sol, car l'humidité se trouve « uniquement dans la chape » (rapport pages 5, 6 et 11). Le cabinet AEXPERT, consulté à titre privé par M., [V], confirme que c'est bien la chape qui contient de l'humidité, puisque les carottages effectués ont permis de conclure « qu'il n'y a pas de remontées capillaires de type nappe phréatique par le substrat terreux » (cf. avis technique du 13 juillet 2019, page 7).
D'emblée, ces éléments conduisent la cour à s'interroger sur le caractère « caché » des désordres dont se plaint M., [V]. Les photographies jointes au rapport de l'expert judiciaire montrent en effet que les joints du carrelage au sol sont pour l'essentiel de couleur sombre. Or c'est précisément ce que l'on constate également sur l'état des lieux de sortie qui a été établi par la SARL GIRARD lorsque Mme, [J], dernier locataire ayant occupé les lieux avant la vente à M., [V], a quitté cette maison le 17 mai 2018. On y lit en effet que les joints du carrelage de l'entrée, du séjour, du WC, de la cuisine et de la buanderie sont noircis (pages 2 à 11). Il est également constaté que les plinthes en carrelage de la cuisine comportent « plusieurs traces dues à des remontées du sol » (page 7). Des photographies confirment la situation décrite.
Cet état des lieux a été dressé lors du départ de Mme, [J] le 17 mai 2018. La promesse de vente avait été signée peu avant, le 25 avril 2018. La vente définitive a été conclue le 19 septembre 2018. Il est manifeste que lors de sa visite du bien, nécessairement avant le 25 avril 2018, alors que la locataire était encore en place, M., [V] n'a pas pu manquer de constater l'état des carrelages et des plinthes qui sera noté avec les joints noircis à peine quelques jours plus tard. Or c'est exactement le même état que l'on retrouve dans l'expertise réalisée par Mme, [R] le 8 octobre 2020.
À tout le moins par conséquent l'état suspect, voir dégradé des joints de tout le rez-de-chaussée de l'appartement était visible pour M., [V] avant la vente. C'est d'ailleurs la même situation que M., [V] a fait constater par huissier le 4 décembre 2018, après avoir fait l'acquisition de la maison.
En supposant toutefois que le noircissement des joints des carrelages au rez-de-chaussée de l'habitation, n'ait légitimement pas alerté M., [V] sur l'humidité excessive des lieux, constatée par l'expert judiciaire, la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés demeure problématique à plusieurs égards.
En premier lieu, et c'est l'argument essentiel, rien ne démontre dans le dossier que cette humidité rend le bien impropre à son usage ou diminue tellement cet usage que M., [V] ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il en avait été informé (cf. article 1641 du code civil). L'expert judiciaire Mme, [R] ne dit rien de tel. Dans son rapport page 11, elle précise : « La maison a été régulièrement louée le temps que M., [T] était propriétaire, sans constat de résurgence et d'humidité, car chauffée ». L'état des lieux de sortie qui a été établi le 17 mai 2018, après le départ de la dernière locataire Mme, [J] donne du crédit à cette observation de l'expert, puisque nulle part dans ce document il n'est noté que les carrelages sont humides. Ce n'est que sur les plinthes de la cuisine qu'il est observé « plusieurs traces dues à des remontées du sol » sans autre précision, alors que d'évidence cette situation n'était pas cachée à M., [V] lorsqu'il a visité le bien.
Il est vraisemblable dans ces conditions que l'absence de chauffage ou d'entretien après le départ de la locataire au 17 mai 2018 a pu favoriser l'apparition d'une humidité ambiante qui a été constatée par huissier le 4 décembre 2018, alors que la maison n'était toujours pas occupée. Elle était toujours vide de tout occupant lors du procès-verbal de constat du 19 juin 2019 qui confirme la présence de cette humidité sur les sols carrelés.
Mme, [R] souligne encore dans son rapport, page 11, que l'humidité des lieux peut avoir été favorisée par la descente d'eaux pluviales de la toiture du garage, qui n'est pas raccordée et se déverse à l'arrière de la maison sur un terrain resté propriété des époux, [T]. L'expert judiciaire intègre à son rapport les photographies où l'on voit cette descente effectivement interrompue à quelques dizaines de centimètres au-dessus du sol, très près du mur arrière de la maison acquise par M., [V]. De la même manière, un plan figurant la page 10 montre la situation du garage ainsi que cette descente d'eaux pluviales. Le même plan est reproduit sur l'avis technique du cabinet AEXPERT en date du 13 juillet 2019, page 3. Enfin, la fiche descriptive de de la maison mise en vente, établie par la SARL GIRARD (Century 21), comporte une photographie de face de l'immeuble, où l'on voit le petit garage jouxtant l'habitation sur la droite.
Nulle raison ne permet de douter de l'avis de l'expert judiciaire concernant le rôle néfaste joué par cette descente d'eaux pluviales non raccordée au réseau d'évacuation ; ce d'autant plus que le cabinet AEXPERT lui-même, dans sa note technique du 24 mars 2020 note que le mur de la partie habitable de l'habitation est affecté par les remontées d'humidité provenant de l'évacuation défectueuse des eaux de toiture (page 2). Mais cependant, ici encore, ce défaut de construction, manifestement susceptible par temps de pluie d'inonder le sol à proximité du mur arrière de la maison, était parfaitement visible avant la vente, et M., [V] n'a pas pu manquer de le constater lors de sa visite des lieux, étant considéré que le terrain derrière la maison appartient aux époux, [T], et qu'il était donc très facile d'y accéder. Il n'est pas vraisemblable d'imaginer qu'une telle acquisition ait pu se faire sans une visite complète des lieux, y compris les quatre côtés de la maison.
Enfin, en supposant même l'existence d'un vice affectant l'immeuble avant la vente, caché et indécelable pour tout acquéreur moyen, il demeure que la clause de non garantie insérée dans l'acte authentique du 19 septembre 2018 trouve ici parfaitement application. Il convient en effet de rappeler que l'immeuble n'était pas habité par les époux, [T], et ce depuis de nombreuses années puisqu'il était régulièrement donné en location. Or rien ne démontre dans le dossier que les locataires successifs se plaignaient de l'humidité excessive des lieux, ou qu'ils s'en sont allés pour cette raison. Rien ne prouve par conséquent que les époux, [T] avaient connaissance, ou étaient susceptibles d'avoir connaissance d'un tel désordre avant la vente conclue avec M., [V]. Aucune preuve de cette nature n'est rapportée dans le dossier.
Dans ces conditions, au vu de l'ensemble des pièces produites, il n'est pas sérieusement possible de soutenir que la maison acquise par M., [Q], [V] était affectée avant la vente d'un vice caché que les vendeurs auraient connu mais dissimulé au potentiel acquéreur. La demande de résolution de la vente présentée par M., [V] pour ce motif ne saurait donc prospérer.
4. Sur l'hypothèse d'un trouble anormal de voisinage
Pour les mêmes motifs que ci-dessus, tenant à l'humidité excessive des lieux, M., [V] sollicite contre les époux, [T] diverses indemnités au titre d'un trouble anormal de voisinage.
La cour adopte ici les pertinents motifs du premier juge qui a parfaitement répondu à la demande de M., [V], en ces termes page 10 :
En l'espèce, Monsieur, [V] fait valoir que les désordres qui affectent son bien constituent un trouble anormal de voisinage, ce qui justifie selon lui la réalisation des travaux sous astreinte et l'indemnisation de ses préjudices.
Néanmoins, le demandeur n'explique pas de quelle façon le défaut d'étanchéité du mur arrière, soit un défaut de raccordement sur son bien immobilier, est susceptible de caractériser un trouble anormal de voisinage. Il lui appartient en effet de démontrer qu'il subit un trouble anormal, par sa durée et son intensité, en provenance de ses voisins, ce qu'il ne parvient pas à établir.
Aucune demande, à quelque titre que ce soit, ne peut donc prospérer contre les époux, [T]. Il n'est pas mieux démontré que la SARL GIRARD aurait dans cette affaire adopté une attitude fautive et préjudiciable à l'égard de M., [V]. En conséquence, le jugement sera intégralement confirmé.
L'équité commande que M., [Q], [V] paye, en application de l'article 700 du code de procédure civile, d'une part la somme de 4000 EUR aux époux, [O] et, [M], [T] ensemble, d'autre part la somme de 3000 EUR à la SARL GIRARD.
M., [Q], [V] supportera les dépens d'appel, y compris les frais de l'expertise judiciaire, comme précisé ci-après dans le dispositif.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement ;
Condamne M., [Q], [V] à payer aux époux, [O] et, [M], [T] ensemble la somme unique de 4000 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M., [Q], [V] à payer à la SARL GIRARD la somme de 3000 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M., [Q], [V] aux dépens d'appel, qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP COLLET-de ROCQUIGNY-CHANTELOT-BRODIEZ-GOURDOU & ASSOCIÉS, et au profit de Maître DOS SANTOS, avocat, pour ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision suffisante ;
Déboute les parties de leurs autres demandes.
Le greffier Le président
DE RIOM
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 24 mars 2026
N° RG 24/01142 - N° Portalis DBVU-V-B7I-GGWH
- DA-
,
[Q], [V] /, [O], [T],, [M], [H] épouse, [T], S.A.R.L. GIRARD IMMOBILIER
Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée n°274 en date du 28 Juin 2024, enregistrée sous le RG n° 22/00540
Arrêt rendu le MARDI VINGT QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT SIX
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président
M. Vincent CHEVRIER, Conseiller
Mme Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé, Conseiller
En présence de :
Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
M., [Q], [V]
,
[Adresse 1]
,
[Adresse 1]
Représenté par Maître Charles FRIBOURG de la SELARL POLE AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
APPELANT
ET :
M., [O], [T]
et
Mme, [M], [H] épouse, [T]
,
[Adresse 2]
,
[Adresse 2]
Représentés par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
S.A.R.L. GIRARD IMMOBILIER
CENTURY 21
,
[Adresse 3]
,
[Adresse 3]
Représentée par Maître François Xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
INTIMES
DÉBATS : A l'audience publique du 02 février 2026
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 24 mars 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
I. Procédure
Par acte authentique du 19 septembre 2018 les époux, [O] et, [M], [T] ont vendu à M., [Q], [V] une maison d'habitation à, [Localité 1].
La vente a été conclue par l'intermédiaire de la SARL GIRARD IMMOBILIER, qui auparavant assurait la gérance locative du bien.
Lors de travaux entrepris à l'automne 2018, M., [V] s'est plaint de constater des remontées d'eau à travers les joints du carrelage au rez-de-chaussée de l'habitation.
Diverses investigations n'ont donné aucun résultat probant.
C'est dans ces conditions que par exploit du 16 septembre 2019 M., [Q], [V] a saisi le juge des référés au tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, afin qu'il ordonne une expertise. Mme, [A], [R] a été désignée en qualité d'expert, elle a déposé son rapport le 8 octobre 2020.
Par exploit ensuite du 1er février 2022 M., [Q], [V] a assigné au fond devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand les époux, [T] et la SARL GIRARD IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne Century 21. À titre principal M., [V] sollicitait une nouvelle expertise. À titre subsidiaire, il demandait au tribunal de prononcer la nullité ou la résolution de la vente, outre la condamnation des défendeurs à lui payer diverses réparations.
À l'issue des débats, par jugement du 28 juin 2024, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rendu la décision suivante :
« Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,
REJETTE la demande de Monsieur, [Q], [V] d'ordonner une contre-expertise et/ou un complément d'expertise judiciaire ;
REJETTE la demande de Monsieur, [Q], [V] de prononcer la nullité de la vente conclue suivant acte notarié du 19 septembre 2018 entre, d'une part, Monsieur, [Q], [V] et, d'autre part, Monsieur, [O], [T] et Madame, [M], [H] épouse, [T], concernant une maison d'habitation sise, [Adresse 4] ;
REJETTE la demande de Monsieur, [Q], [V] de prononcer la résolution de la vente conclue suivant acte notarié du 19 septembre 2018 entre, d'une part, Monsieur, [Q], [V] et, d'autre part, Monsieur, [O], [T] et Madame, [M], [H] épouse, [T], concernant une maison d'habitation sise, [Adresse 4] ;
REJETTE la demande de Monsieur, [Q], [V] de réalisation des travaux détaillés par l'expert judiciaire dans son rapport d'expertise, dans un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement et sous astreinte ;
REJETTE les demandes indemnitaires de Monsieur, [Q], [V] au titre du remboursement du prix de vente et des frais de la vente, du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;
CONDAMNE Monsieur, [Q], [V] aux dépens ;
ACCORDE à la SCP COLLET-DE ROCQUIGNY-CHANTELOT-BRODIEZ-GOURDOU & Associés le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur, [Q], [V] à payer à Monsieur, [O], [T] et Madame, [M], [H] épouse, [T] une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur, [Q], [V] à payer à la SARL GIRARD IMMOBILIER, exerçant sous l'enseigne 'CENTURY 21' une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties. »
Dans les motifs de sa décision le tribunal a rejeté l'hypothèse d'un dol et refusé en conséquence de prononcer la nullité de la vente. Il a ensuite jugé que la clause de non garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente devait jouer en faveur des vendeurs qui n'avaient nullement connaissance des désordres. La réclamation de M., [V] au titre d'un trouble anormal de voisinage a également été rejetée.
***
Dans des conditions non contestées, M., [Q], [V] a fait appel de cette décision le 8 juillet 2024. Dans ses plus récentes conclusions du 17 octobre 2024 il demande à la cour de :
« Vu l'acte de vente du 19/09/2018
Vu l'ordonnance de référé du 3/12/2019
Vu le rapport d'expertise judiciaire de Madame, [R] du 8 Octobre 2020
Vu le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT FERRAND du 28 Juin 2024 RG 22/00540)
1°/ Infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT FERRAND du 28 Juin 2024 RG 22/00540 en ce qu'il a :
- Rejeté la demande de contre-expertise et/ou complément d'expertise Rejeté la demande de nullité de la vente,
- Rejeté la demande de résolution de la vente,
- Rejeté la demande de réalisation des travaux détaillés par l'expert judiciaire sous astreinte,
- Rejeté les demandes indemnitaires de Monsieur, [Q], [V] au titre du remboursement du prix de vente et des frais de la vente, du préjudice de jouissance et du préjudice moral,
- Condamné Monsieur, [Q], [V] aux entiers dépens dont distraction à la SCP COLLET,
- Condamné Monsieur, [Q], [V] à payer et porter aux consorts, [T], la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700,
- Condamné Monsieur, [Q], [V] à payer et porter à la SARL GIRARD IMMOBILIERE exerçant sous l'enseigne CENTURY 21 une somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700,
- Rejeté les demandes plus amples ou contraires.
En conséquence
2°/ À TITRE PRINCIPAL
Vu l'article 143 du Code de Procédure Civile
Voir ordonner une contre-expertise et/ou un complément d'expertise judiciaire confiée à tel Expert qu'il plaira de designer avec notamment pour mission :
[suit l'énoncé de la mission proposée]
3°/ À TITRE SUBSIDIAIRE
Vu l'article 1137 du Code civil :
Juger que les désordres constatés par l'expert judiciaire étaient préexistants à la vente du bien immobilier objet du litige
Juger que les compris ne pouvaient décemment l'ignorer
Juger que les Consorts, [T] ont volontairement caché lors de la vente la réalisation de travaux de rénovation ayant moins de 10 années
Juger que Monsieur, [V] n'aurait pas fait l'acquisition du bien immobilier objet du litige s'il avait été informé des désordres affectants ledit bien ainsi que la réalisation de travaux de rénovation ayant moins de 10 ans
En conséquence prononcer la nullité de la vente
S'entendre condamner :
- les consorts, [T] à rembourser le prix de vente ainsi que les frais de la vente
- in solidum les consorts, [T] et l'agence GIRARD CENTURY 21 à payer et porter à Monsieur, [V] :
- une indemnité de 650 € par mois à compter du mois de Janvier 2019 au titre du préjudice de jouissance jusqu'à la date à laquelle la décision à intervenir deviendra définitive
- une indemnité de 5.000 € au titre du préjudice moral
- une indemnité de 7.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC
- in solidum les consorts, [T] et l'agence GIRARD CENTURY 21 aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et les dépens de l'ordonnance de référé du 3 Décembre 2019 dont distraction au profit de la SELARL POLE AVOCATS sur son affirmation de droit
4°/ À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE
Vu les articles 1640 et suivants du Code Civil
Juger que les désordres constatés par l'expert judiciaire étaient préexistants à la vente du bien immobilier objet du litige
Juger que les compris ne pouvaient décemment l'ignorer
En conséquence prononcer la résolution de la vente
S'entendre condamner :
- les consorts, [T] à rembourser le prix de vente ainsi que les frais de la vente
- in solidum les consorts, [T] et l'agence GIRARD CENTURY 21 à payer et porter à Monsieur, [V] :
- une indemnité de 650 € par mois à compter du mois de Janvier 2019 au titre du préjudice de jouissance jusqu'à la date à laquelle la décision à intervenir deviendra définitive
- une indemnité de 5.000 € au titre du préjudice moral
- une indemnité de 7.5000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC
- in solidum les consorts, [T] et l'agence GIRARD CENTURY 21 aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et les dépens de l'ordonnance de référé du 3 Décembre 2019 dont distraction au profit de la SELARL POLE AVOCATS sur son affirmation de droit.
5°/À TITRE TRÈS INFINIMENT SUBSIDIAIRE
Vu le principe selon lequel nul ne doit occasionner à autrui un trouble anormal de voisinage
Juger que l'absence de raccordement d'une canalisation d'eau pluviale ainsi que l'absence d'étanchéité du mur de la propriété, [V] et de drainage en pied dudit mur ont entraîné et entraînent encore un trouble anormal de voisinage.
En conséquence s'entendre condamner les consorts, [T] à réaliser dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir les travaux détaillés par l'expert judiciaire au terme de son rapport permettant de mettre un terme aux désordres sous une astreinte de 1.500 € par jour de retard passé le délai de 1 mois.
S'entendre condamner les consorts, [T] à lui payer et porter à Monsieur, [V] :
- une indemnité de 650 € par mois à compter du mois de Janvier 2019 au titre du préjudice de jouissance jusqu'à la date à laquelle la décision à intervenir deviendra définitive
- une indemnité de 5.000 € au titre du préjudice moral
- une indemnité de 7.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC
Débouter les compris de l'ensemble de leurs demandes fins moyens et conclusions formulées à l'encontre du concluant.
S'entendre condamner les consorts, [T] aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et les dépens de l'ordonnance de référé du 3 Décembre 2019 dont distraction au profit de la SELARL PÔLE AVOCATS sur son affirmation de droit. »
***
Les époux, [O] et, [M], [T] ont conclu le 13 janvier 2025 pour demander à la cour de :
« Vu les articles 143 et 145 du Code de Procédure Civile,
Vu les articles 1137, 1640, 1641 et 1645 du Code Civil,
DIRE ET JUGER recevable, mais mal fondé l'appel formé par Monsieur, [V] à l'encontre du jugement du Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand en date du 28 juin 2024.
En conséquence,
DÉBOUTER Monsieur, [V] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions formées en cause d'appel,
DÉBOUTER Monsieur, [V] de sa demande de contre-expertise formée sur le fondement de l'article 143 du Code de procédure civile,
DÉBOUTER Monsieur, [V] de sa demande de nullité de la vente pour dol et de condamnation in solidum des époux, [T] et de la SARL AGENCE GIRARD IMMOBILIER et de ses réclamations indemnitaires à ce titre,
DÉBOUTER Monsieur, [V] de sa demande formée à titre infiniment subsidiaire tendant à la résolution de la vente sur le terrain de l'article 1640 du Code civil (garantie d'éviction) et à la condamnation in solidum des époux, [T] et de la SARL AGENCE GIRARD IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne CENTURY 21 à lui payer et porter différentes sommes à titre indemnitaire sur le terrain de la garantie des vices cachés,
DÉBOUTER Monsieur, [V] de sa demande formée à titre très infiniment subsidiaire tendant à la condamnation des époux, [T] à lui payer et porter différentes sommes au titre de prétendus troubles anormaux de voisinage.
DÉBOUTER Monsieur, [V] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de Monsieur et Madame, [T]
CONFIRMER en tous points le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand le 28 juin 2024,
En conséquence,
CONDAMNER Monsieur, [V] à payer et porter à Monsieur et Madame, [T] une somme complémentaire de 5 000 € au titre de l'article 700 au titre des frais d'avocat exposés en cause d'appel.
CONDAMNER enfin Monsieur, [V] aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP COLLET-de ROCQUIGNY-CHANTELOT-BRODIEZ-GOURDOU & ASSOCIÉS. »
***
Enfin, la SARL GIRARD IMMOBILIER a pris des conclusions le 13 décembre 2024, afin de demander à la cour de :
« JUGER Monsieur, [V] non fondé en son appel.
LE DÉBOUTER de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions.
Plus particulièrement,
JUGER qu'aucune faute n'est établie à l'égard de la SARL GIRARD IMMOBILIER DEBOUTER Monsieur, [V] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions à l'égard de la SARL GIRARD IMMOBILIER
CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 juin 2024 par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND
Y ajoutant en appel,
CONDAMNER Monsieur, [V] à lui payer et porter une indemnité de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC,
Condamner Monsieur, [V] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me DOS SANTOS pour ceux dont il a fait l'avance et n'a pas reçu de provision suffisante. »
***
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance.
Une ordonnance du 13 novembre 2025 clôture la procédure.
II. Motifs
À titre principal dans le dispositif de ses écritures M., [Q], [V] sollicite « une contre-expertise et/ou un complément d'expertise judiciaire ». À titre subsidiaire M., [V] sollicite ensuite l'annulation ou la résolution de la vente, au motif d'un dol des vendeurs ou d'un vice caché du bien antérieur à la vente. À titre « infiniment subsidiaire » il se plaint d'un trouble anormal de voisinage. La cour examinera successivement toutes ces demandes.
1. Sur l'expertise
L'appelant reproche à l'expert judiciaire Mme, [A], [R] de n'avoir pas répondu à tous les chefs de mission, ni aux dires, et de n'avoir proposé aucun chiffrage du préjudice de jouissance. L'examen du rapport déposé par Mme, [R] le 8 octobre 2020, montre pourtant qu'elle a parfaitement répondu à la mission qui lui était confiée par le juge des référés. Même si elle n'a pas distingué dans ses réponses les 11 points de cette mission, elle a néanmoins fourni un avis technique très complet et suffisant pour trancher le litige, étant précisé que le juge des référés ne lui demandait pas de répondre de manière distincte à chaque rubrique de sa mission.
Concernant les dires, la critique de M., [V] porte sur « l'absence de prise en compte du dire et des pièces communiquées par le conseil de la société GIRARD ». Or Mme, [R] a bien répondu à ce dire, dans son rapport page 14.
Concernant enfin le chiffrage du préjudice de jouissance sollicité par M., [V], cette question en toute hypothèse relève de l'appréciation du juge du fond, l'absence d'indication à ce titre dans le rapport d'expertise judiciaire ne nuit nullement à l'examen des demandes de M., [V].
2. Sur l'hypothèse d'un dol
Le dol est une man'uvre volontaire d'un cocontractant consistant à tromper sciemment l'autre partie, dans le but de nuire à ses intérêts et lui porter préjudice.
La promesse synallagmatique de vente a été signée entre les parties le 25 avril 2018. L'acte authentique est en date du 19 septembre 2018.
M., [V] reproche aux époux, [T] et à la SARL GIRARD de ne pas lui avoir communiqué avant la vente les états des lieux des locataires successifs du bien « qui auraient amené le client à s'interroger sur l'humidité mais également sur les travaux réalisés non déclarés dans le cadre de l'acte de vente ».
Or il n'est pas habituel que l'acte de vente d'un bien précédemment loué comporte des indications sur les états des lieux qui avaient été dressés avec tous les locataires avant la cession à l'acquéreur. Il n'est pas démontré dans le cas présent que cette supposée « carence » a été volontairement ourdie tant par les vendeurs que par l'agent immobilier dans le but malicieux de nuire aux intérêts de M., [V] et l'induire en erreur sur la nature du bien vendu. Aucune cause de dol ne résulte par conséquent des arguments développés à ce titre par l'appelant. En réalité, les moyens soutenus par M., [V] pour démontrer l'existence d'un dol dont il aurait été victime, se rattachent à l'hypothèse d'un vice caché.
3. Sur l'hypothèse d'un vice caché
M., [V] se plaint ici de l'humidité excessive des sols carrelés de la maison, notamment les joints des carrelages au rez-de-chaussée. Sur le fondement des articles 1640 et suivants du code civil, il soutient que ce vice, antérieur à la vente et connu des époux, [T], doit conduire à la résolution de la vente.
L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
L'acte authentique de vente du 19 septembre 2018 contient page 12 une clause de non garantie des vices cachés, disant que l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. Il est rappelé cependant que s'agissant des vices cachés cette exonération de garantie ne s'applique pas s'il est prouvé par l'acquéreur que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. La même disposition figure dans la promesse synallagmatique du 25 avril 2018, page 11.
Dans son rapport du 2 octobre 2020 l'expert judiciaire Mme, [A], [R] constate des « résurgences » au niveau des joints du carrelage dans toutes les pièces du rez-de-chaussée. Elle précise que « les joints sont noirs par l'humidité, mais ces démarcations ne sont pas uniformes et situées plutôt au centre des pièces ». Des recherches sur le réseau d'alimentation en eau potable, ainsi que sur les réseaux EU et EP n'ont signalé aucune anomalie. Mme, [R] exclut par ailleurs l'hypothèse de remontées capillaires par le sol, car l'humidité se trouve « uniquement dans la chape » (rapport pages 5, 6 et 11). Le cabinet AEXPERT, consulté à titre privé par M., [V], confirme que c'est bien la chape qui contient de l'humidité, puisque les carottages effectués ont permis de conclure « qu'il n'y a pas de remontées capillaires de type nappe phréatique par le substrat terreux » (cf. avis technique du 13 juillet 2019, page 7).
D'emblée, ces éléments conduisent la cour à s'interroger sur le caractère « caché » des désordres dont se plaint M., [V]. Les photographies jointes au rapport de l'expert judiciaire montrent en effet que les joints du carrelage au sol sont pour l'essentiel de couleur sombre. Or c'est précisément ce que l'on constate également sur l'état des lieux de sortie qui a été établi par la SARL GIRARD lorsque Mme, [J], dernier locataire ayant occupé les lieux avant la vente à M., [V], a quitté cette maison le 17 mai 2018. On y lit en effet que les joints du carrelage de l'entrée, du séjour, du WC, de la cuisine et de la buanderie sont noircis (pages 2 à 11). Il est également constaté que les plinthes en carrelage de la cuisine comportent « plusieurs traces dues à des remontées du sol » (page 7). Des photographies confirment la situation décrite.
Cet état des lieux a été dressé lors du départ de Mme, [J] le 17 mai 2018. La promesse de vente avait été signée peu avant, le 25 avril 2018. La vente définitive a été conclue le 19 septembre 2018. Il est manifeste que lors de sa visite du bien, nécessairement avant le 25 avril 2018, alors que la locataire était encore en place, M., [V] n'a pas pu manquer de constater l'état des carrelages et des plinthes qui sera noté avec les joints noircis à peine quelques jours plus tard. Or c'est exactement le même état que l'on retrouve dans l'expertise réalisée par Mme, [R] le 8 octobre 2020.
À tout le moins par conséquent l'état suspect, voir dégradé des joints de tout le rez-de-chaussée de l'appartement était visible pour M., [V] avant la vente. C'est d'ailleurs la même situation que M., [V] a fait constater par huissier le 4 décembre 2018, après avoir fait l'acquisition de la maison.
En supposant toutefois que le noircissement des joints des carrelages au rez-de-chaussée de l'habitation, n'ait légitimement pas alerté M., [V] sur l'humidité excessive des lieux, constatée par l'expert judiciaire, la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés demeure problématique à plusieurs égards.
En premier lieu, et c'est l'argument essentiel, rien ne démontre dans le dossier que cette humidité rend le bien impropre à son usage ou diminue tellement cet usage que M., [V] ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il en avait été informé (cf. article 1641 du code civil). L'expert judiciaire Mme, [R] ne dit rien de tel. Dans son rapport page 11, elle précise : « La maison a été régulièrement louée le temps que M., [T] était propriétaire, sans constat de résurgence et d'humidité, car chauffée ». L'état des lieux de sortie qui a été établi le 17 mai 2018, après le départ de la dernière locataire Mme, [J] donne du crédit à cette observation de l'expert, puisque nulle part dans ce document il n'est noté que les carrelages sont humides. Ce n'est que sur les plinthes de la cuisine qu'il est observé « plusieurs traces dues à des remontées du sol » sans autre précision, alors que d'évidence cette situation n'était pas cachée à M., [V] lorsqu'il a visité le bien.
Il est vraisemblable dans ces conditions que l'absence de chauffage ou d'entretien après le départ de la locataire au 17 mai 2018 a pu favoriser l'apparition d'une humidité ambiante qui a été constatée par huissier le 4 décembre 2018, alors que la maison n'était toujours pas occupée. Elle était toujours vide de tout occupant lors du procès-verbal de constat du 19 juin 2019 qui confirme la présence de cette humidité sur les sols carrelés.
Mme, [R] souligne encore dans son rapport, page 11, que l'humidité des lieux peut avoir été favorisée par la descente d'eaux pluviales de la toiture du garage, qui n'est pas raccordée et se déverse à l'arrière de la maison sur un terrain resté propriété des époux, [T]. L'expert judiciaire intègre à son rapport les photographies où l'on voit cette descente effectivement interrompue à quelques dizaines de centimètres au-dessus du sol, très près du mur arrière de la maison acquise par M., [V]. De la même manière, un plan figurant la page 10 montre la situation du garage ainsi que cette descente d'eaux pluviales. Le même plan est reproduit sur l'avis technique du cabinet AEXPERT en date du 13 juillet 2019, page 3. Enfin, la fiche descriptive de de la maison mise en vente, établie par la SARL GIRARD (Century 21), comporte une photographie de face de l'immeuble, où l'on voit le petit garage jouxtant l'habitation sur la droite.
Nulle raison ne permet de douter de l'avis de l'expert judiciaire concernant le rôle néfaste joué par cette descente d'eaux pluviales non raccordée au réseau d'évacuation ; ce d'autant plus que le cabinet AEXPERT lui-même, dans sa note technique du 24 mars 2020 note que le mur de la partie habitable de l'habitation est affecté par les remontées d'humidité provenant de l'évacuation défectueuse des eaux de toiture (page 2). Mais cependant, ici encore, ce défaut de construction, manifestement susceptible par temps de pluie d'inonder le sol à proximité du mur arrière de la maison, était parfaitement visible avant la vente, et M., [V] n'a pas pu manquer de le constater lors de sa visite des lieux, étant considéré que le terrain derrière la maison appartient aux époux, [T], et qu'il était donc très facile d'y accéder. Il n'est pas vraisemblable d'imaginer qu'une telle acquisition ait pu se faire sans une visite complète des lieux, y compris les quatre côtés de la maison.
Enfin, en supposant même l'existence d'un vice affectant l'immeuble avant la vente, caché et indécelable pour tout acquéreur moyen, il demeure que la clause de non garantie insérée dans l'acte authentique du 19 septembre 2018 trouve ici parfaitement application. Il convient en effet de rappeler que l'immeuble n'était pas habité par les époux, [T], et ce depuis de nombreuses années puisqu'il était régulièrement donné en location. Or rien ne démontre dans le dossier que les locataires successifs se plaignaient de l'humidité excessive des lieux, ou qu'ils s'en sont allés pour cette raison. Rien ne prouve par conséquent que les époux, [T] avaient connaissance, ou étaient susceptibles d'avoir connaissance d'un tel désordre avant la vente conclue avec M., [V]. Aucune preuve de cette nature n'est rapportée dans le dossier.
Dans ces conditions, au vu de l'ensemble des pièces produites, il n'est pas sérieusement possible de soutenir que la maison acquise par M., [Q], [V] était affectée avant la vente d'un vice caché que les vendeurs auraient connu mais dissimulé au potentiel acquéreur. La demande de résolution de la vente présentée par M., [V] pour ce motif ne saurait donc prospérer.
4. Sur l'hypothèse d'un trouble anormal de voisinage
Pour les mêmes motifs que ci-dessus, tenant à l'humidité excessive des lieux, M., [V] sollicite contre les époux, [T] diverses indemnités au titre d'un trouble anormal de voisinage.
La cour adopte ici les pertinents motifs du premier juge qui a parfaitement répondu à la demande de M., [V], en ces termes page 10 :
En l'espèce, Monsieur, [V] fait valoir que les désordres qui affectent son bien constituent un trouble anormal de voisinage, ce qui justifie selon lui la réalisation des travaux sous astreinte et l'indemnisation de ses préjudices.
Néanmoins, le demandeur n'explique pas de quelle façon le défaut d'étanchéité du mur arrière, soit un défaut de raccordement sur son bien immobilier, est susceptible de caractériser un trouble anormal de voisinage. Il lui appartient en effet de démontrer qu'il subit un trouble anormal, par sa durée et son intensité, en provenance de ses voisins, ce qu'il ne parvient pas à établir.
Aucune demande, à quelque titre que ce soit, ne peut donc prospérer contre les époux, [T]. Il n'est pas mieux démontré que la SARL GIRARD aurait dans cette affaire adopté une attitude fautive et préjudiciable à l'égard de M., [V]. En conséquence, le jugement sera intégralement confirmé.
L'équité commande que M., [Q], [V] paye, en application de l'article 700 du code de procédure civile, d'une part la somme de 4000 EUR aux époux, [O] et, [M], [T] ensemble, d'autre part la somme de 3000 EUR à la SARL GIRARD.
M., [Q], [V] supportera les dépens d'appel, y compris les frais de l'expertise judiciaire, comme précisé ci-après dans le dispositif.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement ;
Condamne M., [Q], [V] à payer aux époux, [O] et, [M], [T] ensemble la somme unique de 4000 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M., [Q], [V] à payer à la SARL GIRARD la somme de 3000 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M., [Q], [V] aux dépens d'appel, qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP COLLET-de ROCQUIGNY-CHANTELOT-BRODIEZ-GOURDOU & ASSOCIÉS, et au profit de Maître DOS SANTOS, avocat, pour ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision suffisante ;
Déboute les parties de leurs autres demandes.
Le greffier Le président