CA Paris, Pôle 3 - ch. 1, 25 mars 2026, n° 24/05988
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 3 - Chambre 1
ARRET DU 25 MARS 2026
(n° 2026/ , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/05988 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJFIL
Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Janvier 2024 - Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 23/33283
APPELANT
Monsieur, [U], [F]
né le, [Date naissance 1] 1974 à, [Localité 1] (33)
,
[Adresse 1]
,
[Localité 2]
représenté et plaidant par Me Ivan ITZKOVITCH de l'AARPI BOURGEOIS ITZKOVITCH DELACARTE COMME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 302
INTIMEE
Madame, [Q], [I]
née le, [Date naissance 2] 1971 à, [Localité 3] (33)
,
[Adresse 2]
,
[Localité 4]
représentée et plaidant par Me Diane VEZIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E146
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie Albanie TERRIER, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Céline DAZZAN, Président de chambre
Mme Marie Albanie TERRIER, Conseiller
M. Adrien LALLEMENT, Vice-Président placé
Greffier lors des débats : Mme Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Céline DAZZAN, Président, et par Mme Emilie POMPON, Greffier, présente lors de la mise à disposition.
***
EXPOSE DU LITIGE
1. La cour est saisie d'un appel du jugement rendu par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Paris le 23 janvier 2024, dans un affaire opposant Mme, [Q], [I] et M., [U], [F], dans le cadre de la liquidation de l'indivision qu'ils ont constitué durant leur vie commune.
2. A l'origine de ce litige, Mme, [Q], [I] et M., [U], [F] ont vécu en concubinage et ont acquis ensemble, le 10 juin 2020, un bien immobilier situé, [Adresse 3].
3. Le 3 février 2023, Mme, [Q], [I] a assigné M., [U], [F] aux fins de voir ordonner l'ouverture des opérations de partage de l'indivision, la licitation de l'immeuble indivis et de voir condamner M., [U], [F] au paiement de sommes dues au titre de l'occupation du bien indivis.
4. Par jugement contradictoire du 23 janvier 2024, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Paris a notamment':
- Ordonné l'ouverture des opérations de partage de l'indivision ayant existé entre Mme, [Q], [I] et M., [U], [F]';
- Ordonné, dans un délai de 6 mois à compter du prononcé de cette décision, la licitation de l'immeuble indivis sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence des autres parties, ou celles-ci dûment appelées, la licitation en un lot, à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Paris auquel il est donné commission rogatoire à cette fin, du bien ci-après désigné':
Un immeuble situé, [Adresse 3], cadastré AD numéro, [Cadastre 1] lieu-dit, [Adresse 4] pour une contenance de 36ca, composé d'un immeuble formant arcade comprenant':
au sous-sol : une cave,
au rez-de-chaussée : une entrée, un bureau-bibliothèque,
au premier étage : une salle à manger avec cuisine à l'américaine,
au deuxième étage : une salle de séjour, une salle d'eau avec WC,
au troisième étage : une chambre, une terrasse avec une mezzanine de moins de 10m² au sol';
Et les 101/10'000 des tantièmes des charges communes relatives aux aménagements et services communs, ainsi que celles relatives à leur gestion, concernant du, [Adresse 5]';
Fixé la mise à prix à la somme de 960'000 euros sans faculté de baisse en cas de carence d'enchères';
Désigné Me, [N], [V] pour procéder conformément aux dispositions des articles 1364 et suivants du code de procédure civile aux opérations de liquidation et de partage des intérêts patrimoniaux des ex-concubins';
- Dit que M., [U], [F] est redevable à l'égard de l'indivision d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à la vente du bien au titre de l'occupation de l'immeuble indivis';
- Dit qu'il sera sursis à statuer sur le montant de l'indemnité d'occupation et sur la demande de M., [U], [F] formée au titre des charges relatives au bien indivis, dans l'attente de la transmission par le notaire désigné au juge commis du procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d'état liquidatif';
- Rejeté la demande en dommages et intérêts formée par Mme, [Q], [I]';
- Dit que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire';
- Condamné M., [U], [F] à verser à Mme, [Q], [I] la somme de 1'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
- Condamné M., [U], [F] aux dépens, dont la distraction sera accordée à Me Diane Vezies.
5. M., [U], [F] a interjeté appel de cette décision, par déclaration du 19 mars 2024, laquelle précise l'objet de l'appel'en ces termes : 'appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués', sans autre précision.
6. Par déclaration d'appel rectificative, déposée le 5 avril 2024, M., [F] a précisé les chefs de jugement critiqués qui n'apparaissaient pas dans la déclaration initiale, en ces termes :
'- Ordonne dans un délai de 6 mois à compter du prononcé de la présente décision, la licitation de l'immeuble indivis sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence des autres parties, ou celles-ci dûment appelées, la licitation en un lot, à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Paris auquel il est donné commission rogatoire à cette fin, du bien ci-après désigné':
Un immeuble situé, [Adresse 6], cadastré AD numéro, [Cadastre 1] lieu-dit, [Adresse 4] pour une contenance de 36ca, composé d'un immeuble formant arcade comprenant :
Au sous-sol': une cave, au rez-de-chaussée': une entrée, un bureau-bibliothèque, au premier étage : une salle à manger avec cuisine à l'américaine, au deuxième étage : une salle de séjour, une salle d'eau avec WC, au troisième étage : une chambre, une terrasse avec une mezzanine de moins de 10m2 au sol,
et les 101/10'000 des tantièmes des charges communes relatives aux aménagements et services communs, ainsi que celles relatives à leur gestion, concernant du «,'[Adresse 5]'»';
- Fixe la mise à prix à la somme de 960'000 euros sans faculté de baisse en cas de carence d'enchères';
- Dit que M., [U], [F] est redevable à l'égard de l'indivision d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à la vente du bien au titre de l'occupation de l'immeuble indivis';
- Dit qu'il sera sursis à statuer sur le montant de l'indemnité d'occupation et sur la demande de M., [U], [F] formée au titre des charges relatives du bien indivis dans l'attente de la transmission par le notaire désigné au juge commis du procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d'état liquidatif';
- Condamne M., [U], [F] à verser à Mme, [Q], [I] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.'
7. Par avis du 6 mai 2024, il a été demandé à l'appelant de procéder à la signification de sa déclaration d'appel et Mme, [Q], [I] a constitué avocat le 6 juin 2024.
8. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2026.
9. L'affaire a été appelée à l'audience du 27 janvier 2026.
PRETENTIONS DES PARTIES
10. Aux termes de ses uniques conclusions d'appelant, remises et notifiées le 19 juin 2024, M., [U], [F] demande à la cour de':
Infirmer le jugement dont il est interjeté appel, en ce qu'il a':
Ordonné, dans un délai de 6 mois à compter du prononcé de la présente décision, la licitation de l'immeuble indivis sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence des autres parties, ou celles-ci dûment appelées, la licitation en un lot, à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Paris auquel il est donné commission rogatoire à cette fin, du bien ci-après désigné':
Un immeuble situé, [Adresse 7], cadastré AD numéro, [Cadastre 1] lieu-dit, [Adresse 4] pour une contenance de 36ca, composé: d'un immeuble formant arcade comprenant : au sous-sol : une cave, au rez-de-chaussée : une entrée, un bureau-bibliothèque, au premier étage : une salle à manger avec cuisine à l'américaine, au deuxième étage : une salle de séjour, une salle d'eau avec WC, au troisième étage : une chambre, une terrasse avec une mezzanine de moins de 10m2 au sol';
Et les 101/10'000 des tantièmes des charges communes relatives aux aménagements et services communs, ainsi que celles relatives à leur gestion, concernant du «,'[Adresse 5]'»';
Fixé la mise à prix à la somme de 960'000'euros sans faculté de baisse en cas de carence d'enchères';
Dit que M., [U], [F] est redevable à l'égard de l'indivision d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à la vente du bien au titre de l'occupation de l'immeuble indivis';
Dit qu'il sera sursis à statuer sur le montant de l'indemnité d'occupation et sur sa demande formée au titre des charges relatives eu bien indivis dans l'attente de la transmission par le notaire désigné au juge commis du procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d'état liquidatif';
Condamné M., [U], [F] à verser à Mme, [Q], [I] la somme de 1'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
Par effet dévolutif de l'appel,
Ordonner l'ouverture des opérations de partage de l'indivision avec Mme, [Q], [I] et désigner Me, [U], [M], notaire à, [Localité 5], afin d'y procéder';
A titre reconventionnel,
Juger que les charges liées au bien immobilier sis, [Adresse 4] à, [Localité 6] devront être partagées par moitié entre les indivisaires dudit bien';
Débouter Mme, [Q], [I] de toutes ses demandes en première instance';
Condamner Mme, [Q], [I] aux entiers dépens ainsi qu'à lui verser la somme de 3'500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
11. Aux termes de ses premières et uniques conclusions d'intimée remises et notifiées le 19 septembre 2024, Mme, [Q], [I] demande à la cour de':
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a':
Sursis à statuer sur le montant de l'indemnité d'occupation due par M., [U], [F] à l'indivision';
Rejeté la demande en dommages et intérêts formée par Mme, [Q], [I]';
Mis pour moitié à sa charge la provision à valoir sur les émoluments du notaire désigné';
Et, statuant de nouveau des chefs du jugement infirmés,
Fixer à 2'800'euros par mois le montant de l'indemnité d'occupation due par M., [U], [F] à l'indivision, à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à la vente du bien';
Condamner M., [U], [F] à lui payer, à titre de dommages et intérêts':
Les intérêts au taux légal sur la somme de 600'000 euros, à compter du 1er septembre 2022 et jusqu'à sa perception du prix de sa part indivise';
Une somme de 20'000 euros supplémentaire en indemnisation de son préjudice moral';
Mettre à la charge exclusive de M., [U], [F] la provision allouée au notaire liquidateur désigné';
Confirmer le jugement pour le surplus';
Y ajoutant,
Condamner M., [U], [F] à lui payer une somme de 5'000'euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
12. Pour un exposé plus ample des moyens des parties au soutien de leurs prétentions que ceux ci-après exposés, il sera renvoyé à leurs écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'ouverture des opérations de partage de l'indivision
13. Le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Paris a ordonné l'ouverture des opérations de partage de l'indivision existant entre Mme, [I] et M., [F], et a désigné Me, [N], [V], notaire, pour y procéder en détaillant sa mission au dispositif du jugement.
Moyens des parties
14. L'appelant demande l'ouverture des opérations de liquidation partage du bien immobilier, et la désignation d'un autre notaire que celui qui a été désigné en première instance.
15. Mme, [I] demande la confirmation de ce chef du jugement.
Réponse de la cour
16. En application des dispositions de l'article 562 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la présente procédure, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.
La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel n'est pas limité à certains chefs, lorsqu'il tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.
En outre, l'article 901, 4° du même code précise que la déclaration d'appel doit mentionner, à peine de nullité, les chefs de jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.
Il en résulte que les chefs du jugement critiqués doivent être mentionnés expressément dans la déclaration d'appel et, lorsque la déclaration d'appel tend à la réformation du jugement sans mentionner les chefs de jugement critiqués, l'effet dévolutif n'opère pas.
17. En l'espèce, ni la déclaration d'appel, ni la déclaration rectificative, ne mentionnent de demande d'infirmation des chefs de jugement ordonnant l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision existant entre Mme, [I] et M., [F], et confiant à Me, [V] pour y procéder, en détaillant sa mission.
18. La cour n'est par conséquent saisie d'aucune prétention concernant l'ouverture du partage de l'indivision et la désignation d'un notaire.
Sur la licitation du bien immobilier
19. Le premier juge a ordonné la licitation du bien immobilier indivis, et a fixé sa mise à prix à la somme de 960 000 euros, retenant que :
- les parties ont échangé durant plusieurs mois afin de tenter vainement de procéder à la vente de l'immeuble indivis, compte tenu de leurs désaccords sur le prix de vente et des changements d'avis de M., [F] ;
- il n'est pas établi que le bien serait facilement partageable ;
- si M., [F] dit vouloir racheter la part d'indivision de Mme, [I], il ne démontre pas en avoir la capacité financière et omet de solliciter l'attribution préférentielle du bien.
Moyens des parties
20. M., [F] critique cette décision, estimant avoir pris des dispositions afin de racheter la part de Mme, [I], sans que celle-ci permette cette vente. Il déplore, notamment, qu'elle ne régularise pas de compromis de vente et estime que la vente aux enchères conduirait à une dépréciation de la valeur du bien.
21. Mme, [Z] relate des attitudes ambivalentes et bloquantes de la part de M., [F], acceptant la mise en vente du bien, puis modifiant les termes du mandat donné à l'agence immobilière en mettant un prix de vente exorbitant, et enfin en laissant croire qu'il était en mesure de racheter le bien, sans entreprendre de démarche à cette fin. Elle constate qu'il ne prétend plus vouloir racheter le bien, et ne rapporte pas la preuve, en tout état de cause, de sa capacité financière.
Réponse de la cour
22. Selon les dispositions de l'article 1377 du code de procédure civile, le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.
La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d'exécution.
A cet égard, l'article 1273 du code de procédure civile précise que le tribunal détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente. Il peut préciser qu'à défaut d'enchères atteignant cette mise à prix, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu'il fixe.
23. Dans le cas présent, aucune des parties ne prétend que le bien est partageable, s'agissant d'une maison sur trois niveaux, disposant d'une seule chambre et d'une seule salle de bain. Ainsi, lorsque M., [F] conclut 'qu'il est démontré que le bien est facilement partageable puisque Mme, [I] ne s'est jamais opposée au principe de l'acquisition de ses parts par M., [F]', il développe en réalité un argument en faveur de la vente de l'immeuble, et non en faveur de son partage en nature.
24. Il n'est pas davantage demandé son attribution.
25. S'agissant des possibilités pour les indivisaires de procéder prioritairement à la vente amiable du bien immobilier, il ressort des nombreux échanges de courriels produits aux débats que, contrairement à ce que soutient M., [F], il a fait preuve, durant une partie de l'année 2022, d'ambivalence à l'égard de ce projet de vente, avant de finalement solliciter l'acquisition des parts de son ancienne compagne. Ainsi, il a tout d'abord accepté de vendre ce bien immobilier au prix de 1 300 000 euros, avant de changer d'avis fin mai 2022, lorsqu'une agence immobilière prendra contact avec lui en s'opposant simplement à la vente ; puis, il a, à nouveau, accepté de mettre en vente ce bien immobilier, cependant au prix de 1 400 000 euros, prix trop excessif selon l'agence immobilière mandatée pour sa vente. Depuis lors, aucune démarche en vue de la vente du bien à un tiers n'a pu être entreprise.
26. Au cours du mois de juillet 2022, M., [F] a fait connaître sa volonté de racheter les parts de Mme, [I] dans l'immeuble. A cet égard, l'appelant soutient que Mme, [I] a empêché ce rachat en ne permettant pas la régularisation d'un compromis de vente. Cependant, il ne justifie pas avoir sollicité auprès d'elle la rédaction d'un tel acte. Surtout, par courrier officiel du 25 juillet 2022, Mme, [I], par l'intermédiaire de son avocat, l'a informé de sa volonté de saisir la justice d'une demande en licitation de l'immeuble pour contrer les blocages opposés à cette vente. Toutefois, elle mentionne précisément , dans cette lettre, son accord pour le rachat de ses parts par M., [F], sur la base d'un prix de vente net vendeur de 1 200 000 euros, à la seule condition que celui-ci justifie avoir engagé 'des démarches sérieuses' pour permettre ce rachat. Ainsi, contrairement à ce que soutient l'appelant, Mme, [I] n'a émis aucune opposition à cette proposition de rachat de ses parts, sauf à exiger qu'elle soit faite sérieusement.
A cet égard, pour justifier des démarches entreprises, l'appelant se borne encore aujourd'hui à ne produire que trois courriers électroniques :
- un courriel qu'il a lui-même adressé à un conseiller bancaire du, [1], écrit en ces termes : 'Pouvez-vous m'appeler au sujet du projet de prêt relais'',
- un courriel adressé à un courtier en prêt immobilier confirmant se rendre à un rendez-vous pour établir la faisabilité d'un projet,
- et un courriel, adressé cette fois-ci à un conseiller de la banque, [2], aux termes duquel M., [F] demande qu'il lui soit donné une réponse sur le principe d'un financement par un prêt relai.
Il ne verse aucune pièce fournie au soutien de sa demande de concours bancaire, aucune offre de prêt, ni aucun retour d'établissement financier donnant 'un accord de principe' pour l'octroi d'un prêt en vue du rachats des parts indivises de Mme, [I].
27. M., [F] prétend, par ailleurs, être en capacité de financer ce rachat par la vente d'un appartement dont il est propriétaire, [Adresse 8]. Cependant, la seule annonce de vente immobilière de cet appartement, sans prix de vente et parue il y a plus de trois ans, ne saurait prouver la solidité du projet et sa réelle volonté d'acquérir la totalité de l'immeuble situé, [Adresse 5].
28. Force est donc de constater que, plus de trois ans après s'être opposé à toute démarche en vue de la vente amiable du bien immobilier, M., [F] n'a pas davantage recherché les moyens de financer le rachat des parts de sa coindivisaire.
29. Dans ces conditions, la cour confirme le jugement en ce qu'il a ordonné la vente judiciaire du bien immobilier indivis, seul moyen pour que les parties sortent de l'indivision.
Sur l'indemnité d'occupation
30. Le jugement de première instance a déclaré M., [F] redevable à l'égard de l'indivision d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à la vente du bien indivis, ordonnant un sursis à statuer sur le montant de l'indemnité d'occupation et sur la demande de M., [F] formée au titre des charges relatives au bien indivis, dans l'attente de la transmission par le notaire désigné au juge commis du procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d'état liquidatif. Le juge a estimé qu'au regard de l'attitude adoptée par M., [F] dans les semaines qui ont précédé le départ de Mme, [I] de l'immeuble, [Adresse 5], il a fait obstruction à la possibilité pour elle de jouir paisiblement de l'immeuble.
Moyens des parties
31. M., [F] conteste avoir bénéficié d'un usage exclusif du bien immobilier. Il rappelle que Mme, [I] a souhaité ne plus faire usage du bien de son plein gré, alors qu'il lui laissait un libre accès et qu'il ne l'occupait pas non plus.
Il conteste avoir occupé le bien seul à compter du 1er juin 2022, expliquant que Mme, [I] pouvait venir occuper le bien quand elle le souhaitait, et qu'il a également cessé d'y résider.
32. Mme, [I] demande la confirmation de ce chef de jugement, indiquant que M., [F] a adopté un comportement envers elle, à l'annonce de sa volonté de rompre, de harcèlement, et a mis en 'uvre 'une véritable entreprise de démolition psychologique', notamment en multipliant les messages quotidiens mêlant insulte, chantage psychologique et violation de son intimité. Elle rappelle avoir été contrainte de déposer une plainte contre M., [F] le 31 mai 2022, et s'être trouvée contrainte de quitter définitivement cet appartement dès le 1er juin 2022.
Réponse de la cour
33. Il résulte du dernier alinéa de l'article 815-9 du code civil que l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.
La jouissance privative d'un immeuble indivis résulte de l'impossibilité de droit ou de fait, pour les coïndivisaires, d'user de la chose (1re Civ., 31 mars 2016, pourvoi n°15-10.748). Le caractère privatif de l'occupation s'apprécie uniquement par rapport aux autres indivisaires.
34. En l'espèce, il est acquis aux débats que Mme, [I] et M., [F] s'étaient accordés sur le principe d'une jouissance partagée de l'immeuble indivis au moment de l'annonce de leur séparation, le 22 avril 2022, chacun ne résidant que ponctuellement à, [Localité 5]. Pour autant, les nombreux échanges de courriels, ainsi que les captures d'écran des leurs échanges de messages téléphoniques établissent amplement que l'appelant a rendu impossible une jouissance paisible des lieux par l'intimée, en multipliant les messages insultants ou menaçants, parfois relevant du chantage affectif en mettant en scène son propre fils, et allant jusqu'à fouiller dans les affaires personnelles laissées par Mme, [I] dans l'appartement (lecture de son journal intime). En revanche, il est également établi que celui-ci a vidé le logement de ses affaires personnelles et a quitté les lieux à la fin du mois de juillet 2022, Mme, [I] en ayant été informée par lettre officielle d'avocat le 12 août 2022. Il n'est pas contesté que Mme, [I] a toujours conservé un jeu de clés de l'immeuble, de sorte qu'à compter du 12 août 2022 plus aucune impossibilité matérielle ne faisait obstacle à ce qu'elle puisse jouir du bien immobilier.
35. Dans ces conditions, il y a lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a mis à la charge de M., [F] une indemnité de jouissance pour cet immeuble à compter du 1er juin 2022 jusqu'à la vente effective du bien. La cour, statuant à nouveau, dit que M., [F] doit être condamné au paiement à l'indivision d'une indemnité de jouissance pour l'immeuble, [Adresse 5] du 1er juin 2022, date à laquelle Mme, [I] estime avoir été empêchée, au 12 août 2022.
36. Statuant sur la valeur de cette indemnité de jouissance, il sera rappelé que lorsque le bien indivis est un immeuble à usage d'habitation, il est d'usage de déterminer le montant de l'indemnité mise à la charge de l'indivisaire qui en a la jouissance privative en fonction de la valeur locative telle qu'elle se dégage des éléments de comparaison pour des biens comparables situés dans un environnement le plus proche possible ; sur cette valeur locative est pratiqué un abattement de l'ordre de 20% afin de tenir compte des particularités de la situation de l'indivisaire par rapport à la situation locative résultant du statut que procure un bail d'habitation quant à sa durée, aux conditions de son renouvellement ainsi qu'aux obligations pesant sur le bailleur au titre de la délivrance d'un logement décent et de l'entretien de la chose louée, le locataire n'étant tenu que des réparations locatives qui sont déterminées par la voie réglementaire.
37. La seule attestation de valeur produite aux débats estime la valeur locative du bien immobilier au 10 septembre 2024 à 2 414 euros, hors charge, pour un appartement non meublé, ou à 2 754 euros pour une location en meublé, l'agence précisant 'qu'un complément de loyer peut être envisagé considérant le caractère atypique du bien'. À défaut de produire d'autres estimations, ces valeurs ne sont pas contredites utilement. En revanche, seule la valeur d'une location en 'non meublé' s'approche de la valeur réelle de la jouissance de ce bien, n'étant pas démontré que seuls les meubles de Mme, [I] étaient laissés à la disposition de l'occupant. Par ailleurs, cette estimation ne fait nullement référence à l'application du plafonnement des loyers parisien, de sorte qu'il n'y a pas lieu de tenir compte de la mention relative au complément de loyer. Enfin, cette estimation établie deux ans après la période considérée doit être abaissée au regard de l'évolution des loyers. La cour retiendra ainsi une valeur locative de 2 200 euros sur laquelle sera appliqué l'abattement de 20 %, tel que défini ci-dessus. Ainsi, sera mise à la charge de M., [F] une indemnité de jouissance d'un montant de 1 760 euros par mois, qui sera due pour la période allant du 1er juin 2022 au 12 août 2022, soit la somme globale de 4 212,40 euros (soit une indemnité journalière de 57,70 euros pour 12 jours en août, outre la somme de 3 520 euros pour les mois de juin et juillet).
38. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a ordonné un sursis à statuer sur le montant de ces indemnités de jouissance dans l'attente de la saisine, sur rapport du juge commis à la lecture du procès-verbal de difficulté, et la cour statuant à nouveau condamne M., [F] au paiement à l'indivision d'une indemnité de jouissance d'un montant de 4 212,40 euros, correspondant à la période allant du 1er juin 2022 au 12 août 2022.
Sur la demande relative aux charges du bien immobilier
39. Le premier juge a ordonné un sursis à statuer sur le montant des charges dans l'attente de la 'transmission par le notaire désigné au juge commis du procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet liquidatif', relevant que M., [F] ne chiffrait pas sa demande.
Moyens des parties
40. M., [F] demande à la cour de juger que les charges liées au bien sont à partager par moitié entre les indivisaires.
36. Mme, [I] ne réplique pas sur cette demande.
Réponse de la cour
41. L'article 815-13 du code civil énonce que lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.
Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.
A cet égard, les dépenses de règlement des taxes foncières, des taxes d'habitation ou de logement vacant, ainsi que les charges de copropriété sont considérées comme des dépenses permettant la conservation du bien indivis, et doivent être supportées par les coindivisaires proportionnellement à leurs droits dans l'indivision et non par le seul indivisaire bénéficiant de l'occupation privative du bien, le préjudice résultant de cette occupation privative étant compensé par l'indemnité d'occupation prévue à l'article 815-9 du code civil.
42. La cour infirme le jugement en ce qu'il a sursis à statuer sur la demande de M., [F] et statuant à nouveau rappelle que les charges de copropriété doivent être comptées comme des dettes de l'indivision, et qu'il doit en résulter une créance pour le compte de l'indivisaire qui en a avancé le paiement. Les parties sont invitées à justifier auprès du notaire en charge de la liquidation des intérêts patrimoniaux des parties des frais qu'ils ont exposés à ce titre.
Sur la demande indemnitaire en raison du retard dans la mise en oeuvre du partage
43. Le premier juge a rejeté la demande d'indemnisation formée par Mme, [I], relevant que celle-ci était dépourvue devant lui de fondement juridique, qu'il n'est pas démontré un comportement fautif à l'origine de l'échec du partage judiciaire amiable et que le principe d'une indemnité de jouissance pour le bien est acquis.
Moyens des parties
44. Mme, [I] critique cette décision qui n'a pas pris en compte la stratégie de blocage mise en place par M., [F], faisant semblant de se porter acquéreur sans engager la moindre initiative à cette fin, modifiant ses positions concernant la vente du bien. Elle expose s'être prévalue devant le juge d'un comportement fautif, ce qui impliquait nécessairement de se référer aux dispositions de l'article 1240 du code civil. Elle soutient que M., [F] a bien adopté un comportement fautif en :
- s'opposant constamment à la mise en vente du bien à un tiers, refusant toute mise à prix réaliste,
- ne prenant aucune initiative pour acquérir le bien, prétextant des paramètres préalables sans jamais indiquer lesquels,
- adoptant en cause d'appel une position de simple opposition à la licitation du bien, sans pour autant proposer une autre solution à la sortie de l'indivision.
Elle prétend que cette situation de blocage lui interdit de se projeter dans le moindre achat immobilier, étant toujours dans l'obligation de rembourser l'emprunt immobilier afférent à l'immeuble, au-delà de l'inquiétude liée à une procédure judiciaire. Elle évalue son préjudice moral à la somme de 20 000 euros, et son préjudice matériel à hauteur des intérêts au taux légal sur la somme de 600 000 euros (la valeur de sa part indivise) et ce, à compter du mois de septembre 2022.
45. M., [F] s'oppose à cette demande, estimant que c'est au contraire le comportement de Mme, [I] qui l'a mis dans l'impossibilité de se porter acquéreur du bien immobilier et d'obtenir un concours financier, dès lors qu'il ne pouvait se prévaloir d'aucun compromis de vente.
Réponse de la cour
46. Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige à le réparer.
47. Il résulte des développements qui précèdent que M., [F] a changé d'avis quant à la vente à un tiers de l'immeuble, souhaitant finalement se porter lui-même acquéreur de la part indivise de Mme, [I], sans démontrer avoir sérieusement rechercher un moyen financement. Il convient de relever qu'il se présente désormais à hauteur d'appel, plus de trois ans s'être opposé à la mise en vente du bien, sans avoir réalisé la moindre démarche pour concrétiser ce rachat. Cet attentisme conduit à considérer que M., [F] n'a pas été sincère dans sa proposition de rachat des parts indivises, et que son opposition à la vente amiable ne s'explique pas. Ce comportement caractérise une faute.
48. Cependant, à défaut de démontrer que ce comportement a empêché la réalisation d'une vente qui aurait dû se réaliser en septembre 2022, le préjudice matériel évoqué par Mme, [I] n'est qu'éventuel et non certain, et ne saurait être calculé à hauteur des intérêts au taux légal à courir sur la somme de 600 000 euros, ainsi qu'elle le demande, dès lors que la vente de cet immeuble n'a jamais été acquise à ce prix. Enfin, la preuve d'un préjudice moral imputable à l'obstruction à la vente dont se plaint l'intimée n'est pas rapportée de sorte que la demande de Mme, [I] en paiement d'un somme de 20'000 euros en indemnisation au titre d'un tel préjudice sera rejetée.
49. La cour confirme par conséquent, le jugement en ce qu'il a débouté Mme, [I] de ses demandes indemnitaires.
Sur la provision à valoir sur les frais de notaire
50. Le tribunal a fixé à la charge des parties une provision d'un montant de 5 000 euros qui doit être versée par moitié par chacune des parties à valoir sur les émoluments du notaire.
Moyens des parties
51. Mme, [I] demande à ce que M., [F] soit condamné seul à reverser cette provision, sans développer de moyen au soutien de cette prétention.
52. M., [F] ne réplique pas sur ce point.
Réponse de la cour
53. La désignation d'un notaire est dans le cas présent une nécessité, dès lors que les parties sont indivisaires d'un bien immobilier. Mme, [I] disposant de la moitié des droits sur l'immeuble, il lui revient d'assumer pour moitié les frais notariés relatifs à la liquidation de cette indivision.
54. La cour confirme par conséquent le jugement en ce qu'il a ordonné le partage de la provision à valoir sur les émoluments du notaire.
Sur les demandes accessoires
55. M., [F] qui succombe pour l'essentiel supportera la charge des entiers dépens de l'instance d'appel, et sera débouté de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
56. Il sera condamné, par ailleurs, à payer à Mme, [I] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement rendu le 23 janvier 2024 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Paris en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a :
- Dit que M., [U], [F] est redevable à l'égard de l'indivision d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à la vente du bien au titre de l'occupation de l'immeuble indivis';
- Dit qu'il sera sursis à statuer sur le montant de l'indemnité d'occupation et sur la demande de M., [U], [F] formée au titre des charges relatives au bien indivis, dans l'attente de la transmission par le notaire désigné au juge commis du procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d'état liquidatif';
et statuant à nouveau des chefs infirmés,
Déclare M., [U], [F] redevable envers l'indivision existant entre lui et Mme, [Q], [I]'d'une indemnité de jouissance de 4 212,40 euros, correspondant à la période allant du 1er juin 2022 au 12 août 2022 ;
Rappelle que les charges de copropriété doivent être comptées comme des dettes de l'indivision et invite les parties à justifier auprès du notaire en charge de la liquidation des intérêts patrimoniaux des frais qu'ils ont exposés à ce titre ;
Déboute Mme, [Q], [I] de sa demande en réparation d'un préjudice moral ;
Condamne M., [U], [F] au paiement à Mme, [Q], [I] d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette la demande de M., [U], [F] fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M., [U], [F] aux entiers dépens de la présente instance.
Le Greffier, Le Président,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 3 - Chambre 1
ARRET DU 25 MARS 2026
(n° 2026/ , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/05988 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJFIL
Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Janvier 2024 - Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 23/33283
APPELANT
Monsieur, [U], [F]
né le, [Date naissance 1] 1974 à, [Localité 1] (33)
,
[Adresse 1]
,
[Localité 2]
représenté et plaidant par Me Ivan ITZKOVITCH de l'AARPI BOURGEOIS ITZKOVITCH DELACARTE COMME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 302
INTIMEE
Madame, [Q], [I]
née le, [Date naissance 2] 1971 à, [Localité 3] (33)
,
[Adresse 2]
,
[Localité 4]
représentée et plaidant par Me Diane VEZIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E146
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie Albanie TERRIER, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Céline DAZZAN, Président de chambre
Mme Marie Albanie TERRIER, Conseiller
M. Adrien LALLEMENT, Vice-Président placé
Greffier lors des débats : Mme Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Céline DAZZAN, Président, et par Mme Emilie POMPON, Greffier, présente lors de la mise à disposition.
***
EXPOSE DU LITIGE
1. La cour est saisie d'un appel du jugement rendu par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Paris le 23 janvier 2024, dans un affaire opposant Mme, [Q], [I] et M., [U], [F], dans le cadre de la liquidation de l'indivision qu'ils ont constitué durant leur vie commune.
2. A l'origine de ce litige, Mme, [Q], [I] et M., [U], [F] ont vécu en concubinage et ont acquis ensemble, le 10 juin 2020, un bien immobilier situé, [Adresse 3].
3. Le 3 février 2023, Mme, [Q], [I] a assigné M., [U], [F] aux fins de voir ordonner l'ouverture des opérations de partage de l'indivision, la licitation de l'immeuble indivis et de voir condamner M., [U], [F] au paiement de sommes dues au titre de l'occupation du bien indivis.
4. Par jugement contradictoire du 23 janvier 2024, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Paris a notamment':
- Ordonné l'ouverture des opérations de partage de l'indivision ayant existé entre Mme, [Q], [I] et M., [U], [F]';
- Ordonné, dans un délai de 6 mois à compter du prononcé de cette décision, la licitation de l'immeuble indivis sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence des autres parties, ou celles-ci dûment appelées, la licitation en un lot, à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Paris auquel il est donné commission rogatoire à cette fin, du bien ci-après désigné':
Un immeuble situé, [Adresse 3], cadastré AD numéro, [Cadastre 1] lieu-dit, [Adresse 4] pour une contenance de 36ca, composé d'un immeuble formant arcade comprenant':
au sous-sol : une cave,
au rez-de-chaussée : une entrée, un bureau-bibliothèque,
au premier étage : une salle à manger avec cuisine à l'américaine,
au deuxième étage : une salle de séjour, une salle d'eau avec WC,
au troisième étage : une chambre, une terrasse avec une mezzanine de moins de 10m² au sol';
Et les 101/10'000 des tantièmes des charges communes relatives aux aménagements et services communs, ainsi que celles relatives à leur gestion, concernant du, [Adresse 5]';
Fixé la mise à prix à la somme de 960'000 euros sans faculté de baisse en cas de carence d'enchères';
Désigné Me, [N], [V] pour procéder conformément aux dispositions des articles 1364 et suivants du code de procédure civile aux opérations de liquidation et de partage des intérêts patrimoniaux des ex-concubins';
- Dit que M., [U], [F] est redevable à l'égard de l'indivision d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à la vente du bien au titre de l'occupation de l'immeuble indivis';
- Dit qu'il sera sursis à statuer sur le montant de l'indemnité d'occupation et sur la demande de M., [U], [F] formée au titre des charges relatives au bien indivis, dans l'attente de la transmission par le notaire désigné au juge commis du procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d'état liquidatif';
- Rejeté la demande en dommages et intérêts formée par Mme, [Q], [I]';
- Dit que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire';
- Condamné M., [U], [F] à verser à Mme, [Q], [I] la somme de 1'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
- Condamné M., [U], [F] aux dépens, dont la distraction sera accordée à Me Diane Vezies.
5. M., [U], [F] a interjeté appel de cette décision, par déclaration du 19 mars 2024, laquelle précise l'objet de l'appel'en ces termes : 'appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués', sans autre précision.
6. Par déclaration d'appel rectificative, déposée le 5 avril 2024, M., [F] a précisé les chefs de jugement critiqués qui n'apparaissaient pas dans la déclaration initiale, en ces termes :
'- Ordonne dans un délai de 6 mois à compter du prononcé de la présente décision, la licitation de l'immeuble indivis sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence des autres parties, ou celles-ci dûment appelées, la licitation en un lot, à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Paris auquel il est donné commission rogatoire à cette fin, du bien ci-après désigné':
Un immeuble situé, [Adresse 6], cadastré AD numéro, [Cadastre 1] lieu-dit, [Adresse 4] pour une contenance de 36ca, composé d'un immeuble formant arcade comprenant :
Au sous-sol': une cave, au rez-de-chaussée': une entrée, un bureau-bibliothèque, au premier étage : une salle à manger avec cuisine à l'américaine, au deuxième étage : une salle de séjour, une salle d'eau avec WC, au troisième étage : une chambre, une terrasse avec une mezzanine de moins de 10m2 au sol,
et les 101/10'000 des tantièmes des charges communes relatives aux aménagements et services communs, ainsi que celles relatives à leur gestion, concernant du «,'[Adresse 5]'»';
- Fixe la mise à prix à la somme de 960'000 euros sans faculté de baisse en cas de carence d'enchères';
- Dit que M., [U], [F] est redevable à l'égard de l'indivision d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à la vente du bien au titre de l'occupation de l'immeuble indivis';
- Dit qu'il sera sursis à statuer sur le montant de l'indemnité d'occupation et sur la demande de M., [U], [F] formée au titre des charges relatives du bien indivis dans l'attente de la transmission par le notaire désigné au juge commis du procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d'état liquidatif';
- Condamne M., [U], [F] à verser à Mme, [Q], [I] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.'
7. Par avis du 6 mai 2024, il a été demandé à l'appelant de procéder à la signification de sa déclaration d'appel et Mme, [Q], [I] a constitué avocat le 6 juin 2024.
8. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2026.
9. L'affaire a été appelée à l'audience du 27 janvier 2026.
PRETENTIONS DES PARTIES
10. Aux termes de ses uniques conclusions d'appelant, remises et notifiées le 19 juin 2024, M., [U], [F] demande à la cour de':
Infirmer le jugement dont il est interjeté appel, en ce qu'il a':
Ordonné, dans un délai de 6 mois à compter du prononcé de la présente décision, la licitation de l'immeuble indivis sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence des autres parties, ou celles-ci dûment appelées, la licitation en un lot, à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Paris auquel il est donné commission rogatoire à cette fin, du bien ci-après désigné':
Un immeuble situé, [Adresse 7], cadastré AD numéro, [Cadastre 1] lieu-dit, [Adresse 4] pour une contenance de 36ca, composé: d'un immeuble formant arcade comprenant : au sous-sol : une cave, au rez-de-chaussée : une entrée, un bureau-bibliothèque, au premier étage : une salle à manger avec cuisine à l'américaine, au deuxième étage : une salle de séjour, une salle d'eau avec WC, au troisième étage : une chambre, une terrasse avec une mezzanine de moins de 10m2 au sol';
Et les 101/10'000 des tantièmes des charges communes relatives aux aménagements et services communs, ainsi que celles relatives à leur gestion, concernant du «,'[Adresse 5]'»';
Fixé la mise à prix à la somme de 960'000'euros sans faculté de baisse en cas de carence d'enchères';
Dit que M., [U], [F] est redevable à l'égard de l'indivision d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à la vente du bien au titre de l'occupation de l'immeuble indivis';
Dit qu'il sera sursis à statuer sur le montant de l'indemnité d'occupation et sur sa demande formée au titre des charges relatives eu bien indivis dans l'attente de la transmission par le notaire désigné au juge commis du procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d'état liquidatif';
Condamné M., [U], [F] à verser à Mme, [Q], [I] la somme de 1'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
Par effet dévolutif de l'appel,
Ordonner l'ouverture des opérations de partage de l'indivision avec Mme, [Q], [I] et désigner Me, [U], [M], notaire à, [Localité 5], afin d'y procéder';
A titre reconventionnel,
Juger que les charges liées au bien immobilier sis, [Adresse 4] à, [Localité 6] devront être partagées par moitié entre les indivisaires dudit bien';
Débouter Mme, [Q], [I] de toutes ses demandes en première instance';
Condamner Mme, [Q], [I] aux entiers dépens ainsi qu'à lui verser la somme de 3'500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
11. Aux termes de ses premières et uniques conclusions d'intimée remises et notifiées le 19 septembre 2024, Mme, [Q], [I] demande à la cour de':
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a':
Sursis à statuer sur le montant de l'indemnité d'occupation due par M., [U], [F] à l'indivision';
Rejeté la demande en dommages et intérêts formée par Mme, [Q], [I]';
Mis pour moitié à sa charge la provision à valoir sur les émoluments du notaire désigné';
Et, statuant de nouveau des chefs du jugement infirmés,
Fixer à 2'800'euros par mois le montant de l'indemnité d'occupation due par M., [U], [F] à l'indivision, à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à la vente du bien';
Condamner M., [U], [F] à lui payer, à titre de dommages et intérêts':
Les intérêts au taux légal sur la somme de 600'000 euros, à compter du 1er septembre 2022 et jusqu'à sa perception du prix de sa part indivise';
Une somme de 20'000 euros supplémentaire en indemnisation de son préjudice moral';
Mettre à la charge exclusive de M., [U], [F] la provision allouée au notaire liquidateur désigné';
Confirmer le jugement pour le surplus';
Y ajoutant,
Condamner M., [U], [F] à lui payer une somme de 5'000'euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
12. Pour un exposé plus ample des moyens des parties au soutien de leurs prétentions que ceux ci-après exposés, il sera renvoyé à leurs écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'ouverture des opérations de partage de l'indivision
13. Le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Paris a ordonné l'ouverture des opérations de partage de l'indivision existant entre Mme, [I] et M., [F], et a désigné Me, [N], [V], notaire, pour y procéder en détaillant sa mission au dispositif du jugement.
Moyens des parties
14. L'appelant demande l'ouverture des opérations de liquidation partage du bien immobilier, et la désignation d'un autre notaire que celui qui a été désigné en première instance.
15. Mme, [I] demande la confirmation de ce chef du jugement.
Réponse de la cour
16. En application des dispositions de l'article 562 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la présente procédure, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.
La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel n'est pas limité à certains chefs, lorsqu'il tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.
En outre, l'article 901, 4° du même code précise que la déclaration d'appel doit mentionner, à peine de nullité, les chefs de jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.
Il en résulte que les chefs du jugement critiqués doivent être mentionnés expressément dans la déclaration d'appel et, lorsque la déclaration d'appel tend à la réformation du jugement sans mentionner les chefs de jugement critiqués, l'effet dévolutif n'opère pas.
17. En l'espèce, ni la déclaration d'appel, ni la déclaration rectificative, ne mentionnent de demande d'infirmation des chefs de jugement ordonnant l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision existant entre Mme, [I] et M., [F], et confiant à Me, [V] pour y procéder, en détaillant sa mission.
18. La cour n'est par conséquent saisie d'aucune prétention concernant l'ouverture du partage de l'indivision et la désignation d'un notaire.
Sur la licitation du bien immobilier
19. Le premier juge a ordonné la licitation du bien immobilier indivis, et a fixé sa mise à prix à la somme de 960 000 euros, retenant que :
- les parties ont échangé durant plusieurs mois afin de tenter vainement de procéder à la vente de l'immeuble indivis, compte tenu de leurs désaccords sur le prix de vente et des changements d'avis de M., [F] ;
- il n'est pas établi que le bien serait facilement partageable ;
- si M., [F] dit vouloir racheter la part d'indivision de Mme, [I], il ne démontre pas en avoir la capacité financière et omet de solliciter l'attribution préférentielle du bien.
Moyens des parties
20. M., [F] critique cette décision, estimant avoir pris des dispositions afin de racheter la part de Mme, [I], sans que celle-ci permette cette vente. Il déplore, notamment, qu'elle ne régularise pas de compromis de vente et estime que la vente aux enchères conduirait à une dépréciation de la valeur du bien.
21. Mme, [Z] relate des attitudes ambivalentes et bloquantes de la part de M., [F], acceptant la mise en vente du bien, puis modifiant les termes du mandat donné à l'agence immobilière en mettant un prix de vente exorbitant, et enfin en laissant croire qu'il était en mesure de racheter le bien, sans entreprendre de démarche à cette fin. Elle constate qu'il ne prétend plus vouloir racheter le bien, et ne rapporte pas la preuve, en tout état de cause, de sa capacité financière.
Réponse de la cour
22. Selon les dispositions de l'article 1377 du code de procédure civile, le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.
La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d'exécution.
A cet égard, l'article 1273 du code de procédure civile précise que le tribunal détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente. Il peut préciser qu'à défaut d'enchères atteignant cette mise à prix, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu'il fixe.
23. Dans le cas présent, aucune des parties ne prétend que le bien est partageable, s'agissant d'une maison sur trois niveaux, disposant d'une seule chambre et d'une seule salle de bain. Ainsi, lorsque M., [F] conclut 'qu'il est démontré que le bien est facilement partageable puisque Mme, [I] ne s'est jamais opposée au principe de l'acquisition de ses parts par M., [F]', il développe en réalité un argument en faveur de la vente de l'immeuble, et non en faveur de son partage en nature.
24. Il n'est pas davantage demandé son attribution.
25. S'agissant des possibilités pour les indivisaires de procéder prioritairement à la vente amiable du bien immobilier, il ressort des nombreux échanges de courriels produits aux débats que, contrairement à ce que soutient M., [F], il a fait preuve, durant une partie de l'année 2022, d'ambivalence à l'égard de ce projet de vente, avant de finalement solliciter l'acquisition des parts de son ancienne compagne. Ainsi, il a tout d'abord accepté de vendre ce bien immobilier au prix de 1 300 000 euros, avant de changer d'avis fin mai 2022, lorsqu'une agence immobilière prendra contact avec lui en s'opposant simplement à la vente ; puis, il a, à nouveau, accepté de mettre en vente ce bien immobilier, cependant au prix de 1 400 000 euros, prix trop excessif selon l'agence immobilière mandatée pour sa vente. Depuis lors, aucune démarche en vue de la vente du bien à un tiers n'a pu être entreprise.
26. Au cours du mois de juillet 2022, M., [F] a fait connaître sa volonté de racheter les parts de Mme, [I] dans l'immeuble. A cet égard, l'appelant soutient que Mme, [I] a empêché ce rachat en ne permettant pas la régularisation d'un compromis de vente. Cependant, il ne justifie pas avoir sollicité auprès d'elle la rédaction d'un tel acte. Surtout, par courrier officiel du 25 juillet 2022, Mme, [I], par l'intermédiaire de son avocat, l'a informé de sa volonté de saisir la justice d'une demande en licitation de l'immeuble pour contrer les blocages opposés à cette vente. Toutefois, elle mentionne précisément , dans cette lettre, son accord pour le rachat de ses parts par M., [F], sur la base d'un prix de vente net vendeur de 1 200 000 euros, à la seule condition que celui-ci justifie avoir engagé 'des démarches sérieuses' pour permettre ce rachat. Ainsi, contrairement à ce que soutient l'appelant, Mme, [I] n'a émis aucune opposition à cette proposition de rachat de ses parts, sauf à exiger qu'elle soit faite sérieusement.
A cet égard, pour justifier des démarches entreprises, l'appelant se borne encore aujourd'hui à ne produire que trois courriers électroniques :
- un courriel qu'il a lui-même adressé à un conseiller bancaire du, [1], écrit en ces termes : 'Pouvez-vous m'appeler au sujet du projet de prêt relais'',
- un courriel adressé à un courtier en prêt immobilier confirmant se rendre à un rendez-vous pour établir la faisabilité d'un projet,
- et un courriel, adressé cette fois-ci à un conseiller de la banque, [2], aux termes duquel M., [F] demande qu'il lui soit donné une réponse sur le principe d'un financement par un prêt relai.
Il ne verse aucune pièce fournie au soutien de sa demande de concours bancaire, aucune offre de prêt, ni aucun retour d'établissement financier donnant 'un accord de principe' pour l'octroi d'un prêt en vue du rachats des parts indivises de Mme, [I].
27. M., [F] prétend, par ailleurs, être en capacité de financer ce rachat par la vente d'un appartement dont il est propriétaire, [Adresse 8]. Cependant, la seule annonce de vente immobilière de cet appartement, sans prix de vente et parue il y a plus de trois ans, ne saurait prouver la solidité du projet et sa réelle volonté d'acquérir la totalité de l'immeuble situé, [Adresse 5].
28. Force est donc de constater que, plus de trois ans après s'être opposé à toute démarche en vue de la vente amiable du bien immobilier, M., [F] n'a pas davantage recherché les moyens de financer le rachat des parts de sa coindivisaire.
29. Dans ces conditions, la cour confirme le jugement en ce qu'il a ordonné la vente judiciaire du bien immobilier indivis, seul moyen pour que les parties sortent de l'indivision.
Sur l'indemnité d'occupation
30. Le jugement de première instance a déclaré M., [F] redevable à l'égard de l'indivision d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à la vente du bien indivis, ordonnant un sursis à statuer sur le montant de l'indemnité d'occupation et sur la demande de M., [F] formée au titre des charges relatives au bien indivis, dans l'attente de la transmission par le notaire désigné au juge commis du procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d'état liquidatif. Le juge a estimé qu'au regard de l'attitude adoptée par M., [F] dans les semaines qui ont précédé le départ de Mme, [I] de l'immeuble, [Adresse 5], il a fait obstruction à la possibilité pour elle de jouir paisiblement de l'immeuble.
Moyens des parties
31. M., [F] conteste avoir bénéficié d'un usage exclusif du bien immobilier. Il rappelle que Mme, [I] a souhaité ne plus faire usage du bien de son plein gré, alors qu'il lui laissait un libre accès et qu'il ne l'occupait pas non plus.
Il conteste avoir occupé le bien seul à compter du 1er juin 2022, expliquant que Mme, [I] pouvait venir occuper le bien quand elle le souhaitait, et qu'il a également cessé d'y résider.
32. Mme, [I] demande la confirmation de ce chef de jugement, indiquant que M., [F] a adopté un comportement envers elle, à l'annonce de sa volonté de rompre, de harcèlement, et a mis en 'uvre 'une véritable entreprise de démolition psychologique', notamment en multipliant les messages quotidiens mêlant insulte, chantage psychologique et violation de son intimité. Elle rappelle avoir été contrainte de déposer une plainte contre M., [F] le 31 mai 2022, et s'être trouvée contrainte de quitter définitivement cet appartement dès le 1er juin 2022.
Réponse de la cour
33. Il résulte du dernier alinéa de l'article 815-9 du code civil que l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.
La jouissance privative d'un immeuble indivis résulte de l'impossibilité de droit ou de fait, pour les coïndivisaires, d'user de la chose (1re Civ., 31 mars 2016, pourvoi n°15-10.748). Le caractère privatif de l'occupation s'apprécie uniquement par rapport aux autres indivisaires.
34. En l'espèce, il est acquis aux débats que Mme, [I] et M., [F] s'étaient accordés sur le principe d'une jouissance partagée de l'immeuble indivis au moment de l'annonce de leur séparation, le 22 avril 2022, chacun ne résidant que ponctuellement à, [Localité 5]. Pour autant, les nombreux échanges de courriels, ainsi que les captures d'écran des leurs échanges de messages téléphoniques établissent amplement que l'appelant a rendu impossible une jouissance paisible des lieux par l'intimée, en multipliant les messages insultants ou menaçants, parfois relevant du chantage affectif en mettant en scène son propre fils, et allant jusqu'à fouiller dans les affaires personnelles laissées par Mme, [I] dans l'appartement (lecture de son journal intime). En revanche, il est également établi que celui-ci a vidé le logement de ses affaires personnelles et a quitté les lieux à la fin du mois de juillet 2022, Mme, [I] en ayant été informée par lettre officielle d'avocat le 12 août 2022. Il n'est pas contesté que Mme, [I] a toujours conservé un jeu de clés de l'immeuble, de sorte qu'à compter du 12 août 2022 plus aucune impossibilité matérielle ne faisait obstacle à ce qu'elle puisse jouir du bien immobilier.
35. Dans ces conditions, il y a lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a mis à la charge de M., [F] une indemnité de jouissance pour cet immeuble à compter du 1er juin 2022 jusqu'à la vente effective du bien. La cour, statuant à nouveau, dit que M., [F] doit être condamné au paiement à l'indivision d'une indemnité de jouissance pour l'immeuble, [Adresse 5] du 1er juin 2022, date à laquelle Mme, [I] estime avoir été empêchée, au 12 août 2022.
36. Statuant sur la valeur de cette indemnité de jouissance, il sera rappelé que lorsque le bien indivis est un immeuble à usage d'habitation, il est d'usage de déterminer le montant de l'indemnité mise à la charge de l'indivisaire qui en a la jouissance privative en fonction de la valeur locative telle qu'elle se dégage des éléments de comparaison pour des biens comparables situés dans un environnement le plus proche possible ; sur cette valeur locative est pratiqué un abattement de l'ordre de 20% afin de tenir compte des particularités de la situation de l'indivisaire par rapport à la situation locative résultant du statut que procure un bail d'habitation quant à sa durée, aux conditions de son renouvellement ainsi qu'aux obligations pesant sur le bailleur au titre de la délivrance d'un logement décent et de l'entretien de la chose louée, le locataire n'étant tenu que des réparations locatives qui sont déterminées par la voie réglementaire.
37. La seule attestation de valeur produite aux débats estime la valeur locative du bien immobilier au 10 septembre 2024 à 2 414 euros, hors charge, pour un appartement non meublé, ou à 2 754 euros pour une location en meublé, l'agence précisant 'qu'un complément de loyer peut être envisagé considérant le caractère atypique du bien'. À défaut de produire d'autres estimations, ces valeurs ne sont pas contredites utilement. En revanche, seule la valeur d'une location en 'non meublé' s'approche de la valeur réelle de la jouissance de ce bien, n'étant pas démontré que seuls les meubles de Mme, [I] étaient laissés à la disposition de l'occupant. Par ailleurs, cette estimation ne fait nullement référence à l'application du plafonnement des loyers parisien, de sorte qu'il n'y a pas lieu de tenir compte de la mention relative au complément de loyer. Enfin, cette estimation établie deux ans après la période considérée doit être abaissée au regard de l'évolution des loyers. La cour retiendra ainsi une valeur locative de 2 200 euros sur laquelle sera appliqué l'abattement de 20 %, tel que défini ci-dessus. Ainsi, sera mise à la charge de M., [F] une indemnité de jouissance d'un montant de 1 760 euros par mois, qui sera due pour la période allant du 1er juin 2022 au 12 août 2022, soit la somme globale de 4 212,40 euros (soit une indemnité journalière de 57,70 euros pour 12 jours en août, outre la somme de 3 520 euros pour les mois de juin et juillet).
38. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a ordonné un sursis à statuer sur le montant de ces indemnités de jouissance dans l'attente de la saisine, sur rapport du juge commis à la lecture du procès-verbal de difficulté, et la cour statuant à nouveau condamne M., [F] au paiement à l'indivision d'une indemnité de jouissance d'un montant de 4 212,40 euros, correspondant à la période allant du 1er juin 2022 au 12 août 2022.
Sur la demande relative aux charges du bien immobilier
39. Le premier juge a ordonné un sursis à statuer sur le montant des charges dans l'attente de la 'transmission par le notaire désigné au juge commis du procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet liquidatif', relevant que M., [F] ne chiffrait pas sa demande.
Moyens des parties
40. M., [F] demande à la cour de juger que les charges liées au bien sont à partager par moitié entre les indivisaires.
36. Mme, [I] ne réplique pas sur cette demande.
Réponse de la cour
41. L'article 815-13 du code civil énonce que lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.
Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.
A cet égard, les dépenses de règlement des taxes foncières, des taxes d'habitation ou de logement vacant, ainsi que les charges de copropriété sont considérées comme des dépenses permettant la conservation du bien indivis, et doivent être supportées par les coindivisaires proportionnellement à leurs droits dans l'indivision et non par le seul indivisaire bénéficiant de l'occupation privative du bien, le préjudice résultant de cette occupation privative étant compensé par l'indemnité d'occupation prévue à l'article 815-9 du code civil.
42. La cour infirme le jugement en ce qu'il a sursis à statuer sur la demande de M., [F] et statuant à nouveau rappelle que les charges de copropriété doivent être comptées comme des dettes de l'indivision, et qu'il doit en résulter une créance pour le compte de l'indivisaire qui en a avancé le paiement. Les parties sont invitées à justifier auprès du notaire en charge de la liquidation des intérêts patrimoniaux des parties des frais qu'ils ont exposés à ce titre.
Sur la demande indemnitaire en raison du retard dans la mise en oeuvre du partage
43. Le premier juge a rejeté la demande d'indemnisation formée par Mme, [I], relevant que celle-ci était dépourvue devant lui de fondement juridique, qu'il n'est pas démontré un comportement fautif à l'origine de l'échec du partage judiciaire amiable et que le principe d'une indemnité de jouissance pour le bien est acquis.
Moyens des parties
44. Mme, [I] critique cette décision qui n'a pas pris en compte la stratégie de blocage mise en place par M., [F], faisant semblant de se porter acquéreur sans engager la moindre initiative à cette fin, modifiant ses positions concernant la vente du bien. Elle expose s'être prévalue devant le juge d'un comportement fautif, ce qui impliquait nécessairement de se référer aux dispositions de l'article 1240 du code civil. Elle soutient que M., [F] a bien adopté un comportement fautif en :
- s'opposant constamment à la mise en vente du bien à un tiers, refusant toute mise à prix réaliste,
- ne prenant aucune initiative pour acquérir le bien, prétextant des paramètres préalables sans jamais indiquer lesquels,
- adoptant en cause d'appel une position de simple opposition à la licitation du bien, sans pour autant proposer une autre solution à la sortie de l'indivision.
Elle prétend que cette situation de blocage lui interdit de se projeter dans le moindre achat immobilier, étant toujours dans l'obligation de rembourser l'emprunt immobilier afférent à l'immeuble, au-delà de l'inquiétude liée à une procédure judiciaire. Elle évalue son préjudice moral à la somme de 20 000 euros, et son préjudice matériel à hauteur des intérêts au taux légal sur la somme de 600 000 euros (la valeur de sa part indivise) et ce, à compter du mois de septembre 2022.
45. M., [F] s'oppose à cette demande, estimant que c'est au contraire le comportement de Mme, [I] qui l'a mis dans l'impossibilité de se porter acquéreur du bien immobilier et d'obtenir un concours financier, dès lors qu'il ne pouvait se prévaloir d'aucun compromis de vente.
Réponse de la cour
46. Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige à le réparer.
47. Il résulte des développements qui précèdent que M., [F] a changé d'avis quant à la vente à un tiers de l'immeuble, souhaitant finalement se porter lui-même acquéreur de la part indivise de Mme, [I], sans démontrer avoir sérieusement rechercher un moyen financement. Il convient de relever qu'il se présente désormais à hauteur d'appel, plus de trois ans s'être opposé à la mise en vente du bien, sans avoir réalisé la moindre démarche pour concrétiser ce rachat. Cet attentisme conduit à considérer que M., [F] n'a pas été sincère dans sa proposition de rachat des parts indivises, et que son opposition à la vente amiable ne s'explique pas. Ce comportement caractérise une faute.
48. Cependant, à défaut de démontrer que ce comportement a empêché la réalisation d'une vente qui aurait dû se réaliser en septembre 2022, le préjudice matériel évoqué par Mme, [I] n'est qu'éventuel et non certain, et ne saurait être calculé à hauteur des intérêts au taux légal à courir sur la somme de 600 000 euros, ainsi qu'elle le demande, dès lors que la vente de cet immeuble n'a jamais été acquise à ce prix. Enfin, la preuve d'un préjudice moral imputable à l'obstruction à la vente dont se plaint l'intimée n'est pas rapportée de sorte que la demande de Mme, [I] en paiement d'un somme de 20'000 euros en indemnisation au titre d'un tel préjudice sera rejetée.
49. La cour confirme par conséquent, le jugement en ce qu'il a débouté Mme, [I] de ses demandes indemnitaires.
Sur la provision à valoir sur les frais de notaire
50. Le tribunal a fixé à la charge des parties une provision d'un montant de 5 000 euros qui doit être versée par moitié par chacune des parties à valoir sur les émoluments du notaire.
Moyens des parties
51. Mme, [I] demande à ce que M., [F] soit condamné seul à reverser cette provision, sans développer de moyen au soutien de cette prétention.
52. M., [F] ne réplique pas sur ce point.
Réponse de la cour
53. La désignation d'un notaire est dans le cas présent une nécessité, dès lors que les parties sont indivisaires d'un bien immobilier. Mme, [I] disposant de la moitié des droits sur l'immeuble, il lui revient d'assumer pour moitié les frais notariés relatifs à la liquidation de cette indivision.
54. La cour confirme par conséquent le jugement en ce qu'il a ordonné le partage de la provision à valoir sur les émoluments du notaire.
Sur les demandes accessoires
55. M., [F] qui succombe pour l'essentiel supportera la charge des entiers dépens de l'instance d'appel, et sera débouté de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
56. Il sera condamné, par ailleurs, à payer à Mme, [I] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement rendu le 23 janvier 2024 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Paris en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a :
- Dit que M., [U], [F] est redevable à l'égard de l'indivision d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à la vente du bien au titre de l'occupation de l'immeuble indivis';
- Dit qu'il sera sursis à statuer sur le montant de l'indemnité d'occupation et sur la demande de M., [U], [F] formée au titre des charges relatives au bien indivis, dans l'attente de la transmission par le notaire désigné au juge commis du procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d'état liquidatif';
et statuant à nouveau des chefs infirmés,
Déclare M., [U], [F] redevable envers l'indivision existant entre lui et Mme, [Q], [I]'d'une indemnité de jouissance de 4 212,40 euros, correspondant à la période allant du 1er juin 2022 au 12 août 2022 ;
Rappelle que les charges de copropriété doivent être comptées comme des dettes de l'indivision et invite les parties à justifier auprès du notaire en charge de la liquidation des intérêts patrimoniaux des frais qu'ils ont exposés à ce titre ;
Déboute Mme, [Q], [I] de sa demande en réparation d'un préjudice moral ;
Condamne M., [U], [F] au paiement à Mme, [Q], [I] d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette la demande de M., [U], [F] fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M., [U], [F] aux entiers dépens de la présente instance.
Le Greffier, Le Président,