Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-14.523
COUR DE CASSATION
Autre
Cassation
CIV. 3
CL
COUR DE CASSATION
______________________
Arrêt du 26 mars 2026
Cassation
Mme TEILLER, présidente
Arrêt n° 199 F-D
Pourvoi n° H 24-14.523
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 MARS 2026
La société Lanai, société civile immobilière, dont le siège est, [Adresse 1], a formé le pourvoi n° H 24-14.523 contre l'arrêt rendu le 25 janvier 2024 par la cour d'appel de Papeete (chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Office notariale, [H], [L] -, [F], [L] et, [W], [Z], société civile professionnelle, dont le siège est, [Adresse 2],
2°/ à M., [S], [E], domicilié, [Adresse 3],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, trois moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire, les observations de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de la société civile immobilière Lanai, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Office notariale, [H], [L] -, [F], [L] et, [W], [Z], après débats en l'audience publique du 3 février 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffière de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Papeete, 25 janvier 2024), par acte notarié du 19 août 2015, reçu par M., [Z], notaire au sein de la société civile professionnelle Office notarial, [H], [L],, [F], [L] et, [W], [Z] (le notaire), la société civile immobilière Lanai (la SCI) a acquis des parcelles de M., [E] (le vendeur) au prix de 15 000 000 francs Pacifique.
2. Soutenant que ces parcelles n'étaient ni constructibles ni accessibles, la SCI a, par actes des 9 et 10 mai 2019, assigné le vendeur et le notaire aux fins d'annulation de la vente pour erreur ou, subsidiairement, de résolution pour vices cachés et, en toute hypothèse, de réparation de ses préjudices.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le deuxième moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
4. La SCI fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes de résolution de la vente pour vices cachés et de condamnation à lui restituer le prix de vente ainsi qu'à lui verser des dommages et intérêts, alors « que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que la société Lanai a fait valoir que l'inaccessibilité et l'inconstructibilité du bien constituaient des vices cachés et que le vendeur était tenu à garantie ; que, pour écarter ce moyen, la cour d'appel a jugé qu'il n'était pas établi que le vendeur avait eu connaissance des vices avant la vente ; qu'en statuant ainsi, sans caractériser l'existence d'une clause exclusive de responsabilité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1643 du code civil, applicable en Polynésie française :
5. Selon ce texte, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
6. Pour rejeter les demandes fondées sur la garantie des vices cachés, l'arrêt retient que la SCI ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que le vendeur avait connaissance, au jour de la vente, d'épisodes d'éboulement de terrain, dont la SCI se prévaut comme majorant considérablement le coût de la construction, en l'absence de datation des éboulements survenus dans le passé évoqués par l'expert.
7. En se déterminant ainsi, alors que l'ignorance du vice par le vendeur ne fait obstacle à la garantie des vices cachés qu'en présence d'une clause de non-garantie, sans rechercher si une telle clause avait été stipulée à l'acte de vente et, le cas échéant, si elle était applicable au vice caché invoqué, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Et sur le troisième moyen, pris en ses première, troisième et cinquième branches
Enoncé du moyen
8. La SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de condamnation du notaire à lui payer une certaine somme au titre de la perte de chance de ne pas contracter, alors :
« 1°/ que le notaire est tenu d'un devoir de conseil qui lui impose d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des actes qu'il instrumente ; que la société Lanai a fait valoir qu'en instrumentant l'acte de vente qui rappelait les termes de la fiche de renseignements d'aménagement, lesquelles mentionnaient la nécessité de préciser dans cet acte les conditions dans lesquelles le fonds pouvait être desservi par la voirie du lotissement, [Adresse 4], sans attirer son attention sur le risque qu'elle encourait à conclure la vente sans s'assurer au préalable que le fonds pouvait être desservi par la voirie du lotissement, [Adresse 4] et les conditions de cette utilisation, le notaire avait manqué à son devoir de conseil ; qu'en jugeant que la société Lanai n'avait « jamais justifié de son impossibilité ou de ses difficultés à accéder à son terrain », la cour d'appel a statué par des motifs impropres à exclure l'existence d'un devoir de conseil et sa violation par le notaire, et violé l'article 1382 du code civil ;
3°/ que la cour d'appel a constaté que le terrain n'était desservi que par la voirie du lotissement, [Adresse 4] voisin ; qu'elle a jugé que la société Lanai ne prouvait pas le refus du syndic du lotissement, [Adresse 4] de lui donner l'accès au lotissement de sorte que le défaut d'accessibilité n'était pas établi, ce qui excluait la responsabilité du notaire ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la seule constatation que l'accès au terrain était conditionné à l'accord du syndic du lotissement, [Adresse 4] ou, à défaut, au succès d'une action en justice, ne caractérisait pas les difficultés d'accès au terrain, sur les conséquences desquelles le notaire était tenu d'informer la société Lanai, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
5°/ que le manquement du notaire à son devoir de conseil relatif aux effets et aux risques des actes qu'il instrumente cause aux parties une perte de chance de ne pas contracter ; que la société Lanai a sollicité l'indemnisation de la perte de chance de ne pas conclure la vente litigieuse ; que, pour écarter la responsabilité du notaire, la cour d'appel a jugé que faute de preuve de l'inaccessibilité du terrain, la société Lanai n'établissait pas l'existence d'une faute du notaire à l'origine d'un préjudice ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la société Lanai n'établissait pas avoir subi un préjudice de perte de chance de ne pas contracter, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1382 du code civil, applicable en Polynésie française :
9. En application de ce texte, le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques de l'acte auquel il prête son concours. La preuve du conseil donné, qui incombe au notaire, peut résulter de toute circonstance ou document établissant que le client a été averti clairement des risques inhérents à l'acte que le notaire a instrumenté.
10. Pour rejeter la demande de dommages et intérêts formée contre le notaire, l'arrêt retient que, si l'acte de vente, qui reprend les mentions de la fiche de renseignement d'urbanisme selon lesquelles les conditions d'utilisation et d'entretien de la voirie et des réseaux divers du lotissement, [Adresse 4] sont à préciser aux actes, ne contient, à ce titre, aucun élément complémentaire, la SCI a reconnu dans l'acte que le notaire lui avait fourni tous éclaircissements complémentaires sur la portée, l'étendue et les effets desdites charges, prescriptions et administrations, et n'a jamais justifié de son impossibilité ou de ses difficultés d'accéder aux parcelles acquises.
11. En se déterminant ainsi, après avoir constaté que les parcelles acquises n'étaient accessibles que par la voirie du lotissement voisin, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, à défaut d'information complète et circonstanciée fournie par le notaire quant aux risques liés à l'imprécision des conditions d'utilisation de cette voirie, la SCI n'avait pas perdu une chance de ne pas contracter, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 janvier 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Papeete ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Papeete, autrement composée ;
Condamne M., [E] et la société civile professionnelle Office notarial, [H], [L],, [F], [L] et, [W], [Z] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile professionnelle Office notarial, [H], [L],, [F], [L] et, [W], [Z] et la condamne, avec M., [E], à payer à la société civile immobilière Lanai la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-six mars deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
CL
COUR DE CASSATION
______________________
Arrêt du 26 mars 2026
Cassation
Mme TEILLER, présidente
Arrêt n° 199 F-D
Pourvoi n° H 24-14.523
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 MARS 2026
La société Lanai, société civile immobilière, dont le siège est, [Adresse 1], a formé le pourvoi n° H 24-14.523 contre l'arrêt rendu le 25 janvier 2024 par la cour d'appel de Papeete (chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Office notariale, [H], [L] -, [F], [L] et, [W], [Z], société civile professionnelle, dont le siège est, [Adresse 2],
2°/ à M., [S], [E], domicilié, [Adresse 3],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, trois moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire, les observations de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de la société civile immobilière Lanai, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Office notariale, [H], [L] -, [F], [L] et, [W], [Z], après débats en l'audience publique du 3 février 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffière de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Papeete, 25 janvier 2024), par acte notarié du 19 août 2015, reçu par M., [Z], notaire au sein de la société civile professionnelle Office notarial, [H], [L],, [F], [L] et, [W], [Z] (le notaire), la société civile immobilière Lanai (la SCI) a acquis des parcelles de M., [E] (le vendeur) au prix de 15 000 000 francs Pacifique.
2. Soutenant que ces parcelles n'étaient ni constructibles ni accessibles, la SCI a, par actes des 9 et 10 mai 2019, assigné le vendeur et le notaire aux fins d'annulation de la vente pour erreur ou, subsidiairement, de résolution pour vices cachés et, en toute hypothèse, de réparation de ses préjudices.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le deuxième moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
4. La SCI fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes de résolution de la vente pour vices cachés et de condamnation à lui restituer le prix de vente ainsi qu'à lui verser des dommages et intérêts, alors « que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que la société Lanai a fait valoir que l'inaccessibilité et l'inconstructibilité du bien constituaient des vices cachés et que le vendeur était tenu à garantie ; que, pour écarter ce moyen, la cour d'appel a jugé qu'il n'était pas établi que le vendeur avait eu connaissance des vices avant la vente ; qu'en statuant ainsi, sans caractériser l'existence d'une clause exclusive de responsabilité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1643 du code civil, applicable en Polynésie française :
5. Selon ce texte, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
6. Pour rejeter les demandes fondées sur la garantie des vices cachés, l'arrêt retient que la SCI ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que le vendeur avait connaissance, au jour de la vente, d'épisodes d'éboulement de terrain, dont la SCI se prévaut comme majorant considérablement le coût de la construction, en l'absence de datation des éboulements survenus dans le passé évoqués par l'expert.
7. En se déterminant ainsi, alors que l'ignorance du vice par le vendeur ne fait obstacle à la garantie des vices cachés qu'en présence d'une clause de non-garantie, sans rechercher si une telle clause avait été stipulée à l'acte de vente et, le cas échéant, si elle était applicable au vice caché invoqué, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Et sur le troisième moyen, pris en ses première, troisième et cinquième branches
Enoncé du moyen
8. La SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de condamnation du notaire à lui payer une certaine somme au titre de la perte de chance de ne pas contracter, alors :
« 1°/ que le notaire est tenu d'un devoir de conseil qui lui impose d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des actes qu'il instrumente ; que la société Lanai a fait valoir qu'en instrumentant l'acte de vente qui rappelait les termes de la fiche de renseignements d'aménagement, lesquelles mentionnaient la nécessité de préciser dans cet acte les conditions dans lesquelles le fonds pouvait être desservi par la voirie du lotissement, [Adresse 4], sans attirer son attention sur le risque qu'elle encourait à conclure la vente sans s'assurer au préalable que le fonds pouvait être desservi par la voirie du lotissement, [Adresse 4] et les conditions de cette utilisation, le notaire avait manqué à son devoir de conseil ; qu'en jugeant que la société Lanai n'avait « jamais justifié de son impossibilité ou de ses difficultés à accéder à son terrain », la cour d'appel a statué par des motifs impropres à exclure l'existence d'un devoir de conseil et sa violation par le notaire, et violé l'article 1382 du code civil ;
3°/ que la cour d'appel a constaté que le terrain n'était desservi que par la voirie du lotissement, [Adresse 4] voisin ; qu'elle a jugé que la société Lanai ne prouvait pas le refus du syndic du lotissement, [Adresse 4] de lui donner l'accès au lotissement de sorte que le défaut d'accessibilité n'était pas établi, ce qui excluait la responsabilité du notaire ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la seule constatation que l'accès au terrain était conditionné à l'accord du syndic du lotissement, [Adresse 4] ou, à défaut, au succès d'une action en justice, ne caractérisait pas les difficultés d'accès au terrain, sur les conséquences desquelles le notaire était tenu d'informer la société Lanai, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
5°/ que le manquement du notaire à son devoir de conseil relatif aux effets et aux risques des actes qu'il instrumente cause aux parties une perte de chance de ne pas contracter ; que la société Lanai a sollicité l'indemnisation de la perte de chance de ne pas conclure la vente litigieuse ; que, pour écarter la responsabilité du notaire, la cour d'appel a jugé que faute de preuve de l'inaccessibilité du terrain, la société Lanai n'établissait pas l'existence d'une faute du notaire à l'origine d'un préjudice ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la société Lanai n'établissait pas avoir subi un préjudice de perte de chance de ne pas contracter, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1382 du code civil, applicable en Polynésie française :
9. En application de ce texte, le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques de l'acte auquel il prête son concours. La preuve du conseil donné, qui incombe au notaire, peut résulter de toute circonstance ou document établissant que le client a été averti clairement des risques inhérents à l'acte que le notaire a instrumenté.
10. Pour rejeter la demande de dommages et intérêts formée contre le notaire, l'arrêt retient que, si l'acte de vente, qui reprend les mentions de la fiche de renseignement d'urbanisme selon lesquelles les conditions d'utilisation et d'entretien de la voirie et des réseaux divers du lotissement, [Adresse 4] sont à préciser aux actes, ne contient, à ce titre, aucun élément complémentaire, la SCI a reconnu dans l'acte que le notaire lui avait fourni tous éclaircissements complémentaires sur la portée, l'étendue et les effets desdites charges, prescriptions et administrations, et n'a jamais justifié de son impossibilité ou de ses difficultés d'accéder aux parcelles acquises.
11. En se déterminant ainsi, après avoir constaté que les parcelles acquises n'étaient accessibles que par la voirie du lotissement voisin, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, à défaut d'information complète et circonstanciée fournie par le notaire quant aux risques liés à l'imprécision des conditions d'utilisation de cette voirie, la SCI n'avait pas perdu une chance de ne pas contracter, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 janvier 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Papeete ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Papeete, autrement composée ;
Condamne M., [E] et la société civile professionnelle Office notarial, [H], [L],, [F], [L] et, [W], [Z] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile professionnelle Office notarial, [H], [L],, [F], [L] et, [W], [Z] et la condamne, avec M., [E], à payer à la société civile immobilière Lanai la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-six mars deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.