CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 25 mars 2026, n° 23/06567
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 25 MARS 2026
N° 2026 / 154
N° RG 23/06567
N° Portalis DBVB-V-B7H-BLI5X
,
[I], [R]
S.C.I. SPACE IMMOBILIER
S.C.I. FAMILIALE, [H]
S.C.I. FRANCE INVEST
C/
Syndicat des copropriétaires
de la résidence
,
[Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Charles TOLLINCHI
Me Sébastien BADIE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal judiciaire de GRASSE en date du 24 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/05421.
APPELANTS
Monsieur, [I], [R]
né le 07 Mars 1951 à, [Localité 1] (06), demeurant, [Adresse 2]
S.C.I. SPACE IMMOBILIER
représentée par sa gérante en exercice Mme, [Q], [R], demeurant, [Adresse 3], [Localité 2]
S.C.I. FAMILIALE, [H]
représentée par son gérant en exercice M., [I], [R], demeurant, [Adresse 3], [Localité 2]
S.C.I. FRANCE INVEST
représentée par sa gérante en exercice Mme, [T], [H] épouse, [R], demeurant, [Adresse 3], [Localité 2]
représentés par Me Charles TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI - KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Franck BANERE, membre de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE
INTIMÉE
Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4], [Adresse 1] sis à, [Adresse 5]
représenté par son syndic en exercice le Cabinet, [A], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 6]
représentée par Me Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Pierre LAROQUE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2026.
ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La résidence CLUB, [Etablissement 1], située, [Adresse 7] à, [Localité 3] (AlpesMaritimes), a fait l'objet d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division en l'état futur d'achèvement reçu par acte notarié du 19 mars 1973, régulièrement publié.
À l'achèvement des travaux, il a été constaté par les agents de la direction de l'Equipement que le promoteur n'avait pas respecté les plans annexés au permis de construire en ce qui concernait le bâtiment destiné aux parkings. Parmi les modifications apportées au plan figurait notamment l'édification d'un local technique destiné au transformateur EDF sur l'emplacement prévu pour accueillir les lots privatifs de stationnement n° 35, 36, 46 et 47, lesquels ont été déplacés de fait sur l'emprise d'une partie commune.
Se plaignant d'une atteinte à la jouissance de son propre emplacement de stationnement constituant le lot n° 48, M., [I], [R] a obtenu le 13 juin 2001 en cause de référé la condamnation du syndicat des copropriétaires à prendre toutes les mesures nécessaires pour lui restituer le libre accès à ce lot.
La situation est demeurée néanmoins en l'état et, aux termes de quatre jugements prononcés les 10 février et 10 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Grasse, les copropriétaires concernés ont été condamnés sous astreinte à cesser d'occuper les places de parking irrégulièrement implantées sur les parties communes. Un seul d'entre eux a relevé appel de la décision le concernant, celle-ci ayant été confirmée par un arrêt rendu le 29 mai 2024.
Le 18 mai 2021, l'assemblée générale des copropriétaires a voté une résolution n° 15 par laquelle elle a entendu autoriser le transfert des lots de stationnement n° 35, 36, 46 et 47 sur l'emprise des parties communes effectivement occupée. Le tribunal de Grasse a validé cette décision aux termes d'un jugement rendu le 27 octobre 2022, infirmé de ce chef par un arrêt de cette cour prononcé le 4 décembre 2025.
Le 20 octobre 2021, une assemblée générale extraordinaire a voté une résolution n° 16 donnant mission à un géomètre-expert de retracer les emplacements de stationnement selon le plan d'origine 'y compris le déplacement de quatre parkings inutilisables en raison de la présence du transformateur et de la modification de l'entrée de la résidence'.
Cette décision a été déférée le 1er décembre 2021 au tribunal judiciaire de Grasse par M., [I], [R] et les sociétés, [H], FRANCE INVEST et SPACE IMMOBILIER.
Par jugement rendu le 24 mars 2023, cette juridiction a :
- débouté les requérants de leur demande en annulation de ladite résolution,
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive,
- condamné les demandeurs aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu :
- que la résolution attaquée constituait l'application matérielle de la résolution n° 15 précédemment adoptée le 18 mai 2021,
- qu'elle ne portait pas atteinte à l'autorité de chose jugée des précédentes décisions de justice, ni à la jouissance du lot n° 48,
- qu'elle pouvait valablement être adoptée à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965,
- et qu'elle ne procédait pas d'un abus de majorité.
M., [I], [R] et les sociétés, [H], FRANCE INVEST et SPACE IMMOBILIER ont interjeté appel le 15 mai 2023. Suivant leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées le 23 janvier 2026, ils demandent à la cour :
- de révoquer l'ordonnance de clôture prononcée le 19 janvier 2026 et de recevoir les présentes écritures,
- d'infirmer le jugement entrepris,
- d'annuler la résolution n° 16 votée par l'assemblée générale du 20 octobre 2021,
- de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- et de les dispenser de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat.
Par conclusions récapitulatives notifiées le 15 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice le Cabinet, [A], poursuit la confirmation du jugement en toutes ses dispositions. Y ajoutant, il réclame paiement d'une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel et ses dépens.
Il est ici renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé des moyens soutenus par chacune des parties.
DISCUSSION
Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture :
En vertu de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir dans sa décision les moyens, explications et documents invoqués par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
L'article 15 du même code dispose également que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquelles elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit en mesure d'organiser sa défense.
En l'espèce, les conclusions notifiées le 23 janvier 2026 par les appelants viennent en réplique aux conclusions notifiées le 15 janvier précédent par la partie intimée, soit deux jours ouvrables seulement avant le prononcé de l'ordonnance de clôture, et ne contiennent aucun moyen nouveau, de sorte qu'il n'existe aucune atteinte au principe de la contradiction.
En application de l'article 803 du code de procédure civile, il y a lieu de révoquer l'ordonnance de clôture rendue le 19 janvier 2026, de recevoir les conclusions notifiées le 23 janvier 2026 par les parties appelantes, et de prononcer une nouvelle clôture au jour de l'audience.
Sur le fond :
Aux termes de son précédent arrêt prononcé le 4 décembre 2025, la cour de céans a annulé la résolution votée le 18 mai 2021 par laquelle l'assemblée générale avait entendu autoriser le transfert des lots de stationnement n° 35, 36, 46 et 47 sur l'emprise des parties communes effectivement occupée, au motif que, s'agissant d'une décision ayant pour objet de disposer de parties communes au bénéfice de certains copropriétaires, elle ne pouvait être adoptée à la majorité simple prévue à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, mais nécessitait un vote à la majorité des deux-tiers des voix de l'ensemble des membres du syndicat en application de l'article 26.
Dans la mesure où la résolution présentement contestée constitue la mise en application de la décision précédente, ainsi que l'a relevé le premier juge, son annulation doit être également prononcée.
Cette sanction s'impose de plus fort en ce que la résolution litigieuse contrevient à l'autorité de chose jugée attachée aux jugements prononcés les 10 février et 10 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Grasse, ayant condamné les copropriétaires concernés à cesser d'occuper les places de parking irrégulièrement implantées sur les parties communes, étant précisé que le syndicat des copropriétaires était également partie à ces procédures.
L'action introduite par les parties appelantes ne revêt donc aucun caractère abusif, de sorte que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Révoque l'ordonnance de clôture rendue le 19 janvier 2026 et reçoit les conclusions notifiées le 23 janvier 2026 par les appelants,
Prononce la clôture de l'instruction au jour de l'audience,
Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :
Annule la résolution n°16 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 20 octobre 2021,
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive,
Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel,
Le condamne en outre à verser aux parties appelantes, prises solidairement, une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Dispense les parties appelantes de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 25 MARS 2026
N° 2026 / 154
N° RG 23/06567
N° Portalis DBVB-V-B7H-BLI5X
,
[I], [R]
S.C.I. SPACE IMMOBILIER
S.C.I. FAMILIALE, [H]
S.C.I. FRANCE INVEST
C/
Syndicat des copropriétaires
de la résidence
,
[Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Charles TOLLINCHI
Me Sébastien BADIE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal judiciaire de GRASSE en date du 24 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/05421.
APPELANTS
Monsieur, [I], [R]
né le 07 Mars 1951 à, [Localité 1] (06), demeurant, [Adresse 2]
S.C.I. SPACE IMMOBILIER
représentée par sa gérante en exercice Mme, [Q], [R], demeurant, [Adresse 3], [Localité 2]
S.C.I. FAMILIALE, [H]
représentée par son gérant en exercice M., [I], [R], demeurant, [Adresse 3], [Localité 2]
S.C.I. FRANCE INVEST
représentée par sa gérante en exercice Mme, [T], [H] épouse, [R], demeurant, [Adresse 3], [Localité 2]
représentés par Me Charles TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI - KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Franck BANERE, membre de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE
INTIMÉE
Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4], [Adresse 1] sis à, [Adresse 5]
représenté par son syndic en exercice le Cabinet, [A], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 6]
représentée par Me Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Pierre LAROQUE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2026.
ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La résidence CLUB, [Etablissement 1], située, [Adresse 7] à, [Localité 3] (AlpesMaritimes), a fait l'objet d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division en l'état futur d'achèvement reçu par acte notarié du 19 mars 1973, régulièrement publié.
À l'achèvement des travaux, il a été constaté par les agents de la direction de l'Equipement que le promoteur n'avait pas respecté les plans annexés au permis de construire en ce qui concernait le bâtiment destiné aux parkings. Parmi les modifications apportées au plan figurait notamment l'édification d'un local technique destiné au transformateur EDF sur l'emplacement prévu pour accueillir les lots privatifs de stationnement n° 35, 36, 46 et 47, lesquels ont été déplacés de fait sur l'emprise d'une partie commune.
Se plaignant d'une atteinte à la jouissance de son propre emplacement de stationnement constituant le lot n° 48, M., [I], [R] a obtenu le 13 juin 2001 en cause de référé la condamnation du syndicat des copropriétaires à prendre toutes les mesures nécessaires pour lui restituer le libre accès à ce lot.
La situation est demeurée néanmoins en l'état et, aux termes de quatre jugements prononcés les 10 février et 10 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Grasse, les copropriétaires concernés ont été condamnés sous astreinte à cesser d'occuper les places de parking irrégulièrement implantées sur les parties communes. Un seul d'entre eux a relevé appel de la décision le concernant, celle-ci ayant été confirmée par un arrêt rendu le 29 mai 2024.
Le 18 mai 2021, l'assemblée générale des copropriétaires a voté une résolution n° 15 par laquelle elle a entendu autoriser le transfert des lots de stationnement n° 35, 36, 46 et 47 sur l'emprise des parties communes effectivement occupée. Le tribunal de Grasse a validé cette décision aux termes d'un jugement rendu le 27 octobre 2022, infirmé de ce chef par un arrêt de cette cour prononcé le 4 décembre 2025.
Le 20 octobre 2021, une assemblée générale extraordinaire a voté une résolution n° 16 donnant mission à un géomètre-expert de retracer les emplacements de stationnement selon le plan d'origine 'y compris le déplacement de quatre parkings inutilisables en raison de la présence du transformateur et de la modification de l'entrée de la résidence'.
Cette décision a été déférée le 1er décembre 2021 au tribunal judiciaire de Grasse par M., [I], [R] et les sociétés, [H], FRANCE INVEST et SPACE IMMOBILIER.
Par jugement rendu le 24 mars 2023, cette juridiction a :
- débouté les requérants de leur demande en annulation de ladite résolution,
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive,
- condamné les demandeurs aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu :
- que la résolution attaquée constituait l'application matérielle de la résolution n° 15 précédemment adoptée le 18 mai 2021,
- qu'elle ne portait pas atteinte à l'autorité de chose jugée des précédentes décisions de justice, ni à la jouissance du lot n° 48,
- qu'elle pouvait valablement être adoptée à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965,
- et qu'elle ne procédait pas d'un abus de majorité.
M., [I], [R] et les sociétés, [H], FRANCE INVEST et SPACE IMMOBILIER ont interjeté appel le 15 mai 2023. Suivant leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées le 23 janvier 2026, ils demandent à la cour :
- de révoquer l'ordonnance de clôture prononcée le 19 janvier 2026 et de recevoir les présentes écritures,
- d'infirmer le jugement entrepris,
- d'annuler la résolution n° 16 votée par l'assemblée générale du 20 octobre 2021,
- de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- et de les dispenser de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat.
Par conclusions récapitulatives notifiées le 15 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice le Cabinet, [A], poursuit la confirmation du jugement en toutes ses dispositions. Y ajoutant, il réclame paiement d'une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel et ses dépens.
Il est ici renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé des moyens soutenus par chacune des parties.
DISCUSSION
Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture :
En vertu de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir dans sa décision les moyens, explications et documents invoqués par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
L'article 15 du même code dispose également que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquelles elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit en mesure d'organiser sa défense.
En l'espèce, les conclusions notifiées le 23 janvier 2026 par les appelants viennent en réplique aux conclusions notifiées le 15 janvier précédent par la partie intimée, soit deux jours ouvrables seulement avant le prononcé de l'ordonnance de clôture, et ne contiennent aucun moyen nouveau, de sorte qu'il n'existe aucune atteinte au principe de la contradiction.
En application de l'article 803 du code de procédure civile, il y a lieu de révoquer l'ordonnance de clôture rendue le 19 janvier 2026, de recevoir les conclusions notifiées le 23 janvier 2026 par les parties appelantes, et de prononcer une nouvelle clôture au jour de l'audience.
Sur le fond :
Aux termes de son précédent arrêt prononcé le 4 décembre 2025, la cour de céans a annulé la résolution votée le 18 mai 2021 par laquelle l'assemblée générale avait entendu autoriser le transfert des lots de stationnement n° 35, 36, 46 et 47 sur l'emprise des parties communes effectivement occupée, au motif que, s'agissant d'une décision ayant pour objet de disposer de parties communes au bénéfice de certains copropriétaires, elle ne pouvait être adoptée à la majorité simple prévue à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, mais nécessitait un vote à la majorité des deux-tiers des voix de l'ensemble des membres du syndicat en application de l'article 26.
Dans la mesure où la résolution présentement contestée constitue la mise en application de la décision précédente, ainsi que l'a relevé le premier juge, son annulation doit être également prononcée.
Cette sanction s'impose de plus fort en ce que la résolution litigieuse contrevient à l'autorité de chose jugée attachée aux jugements prononcés les 10 février et 10 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Grasse, ayant condamné les copropriétaires concernés à cesser d'occuper les places de parking irrégulièrement implantées sur les parties communes, étant précisé que le syndicat des copropriétaires était également partie à ces procédures.
L'action introduite par les parties appelantes ne revêt donc aucun caractère abusif, de sorte que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Révoque l'ordonnance de clôture rendue le 19 janvier 2026 et reçoit les conclusions notifiées le 23 janvier 2026 par les appelants,
Prononce la clôture de l'instruction au jour de l'audience,
Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :
Annule la résolution n°16 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 20 octobre 2021,
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive,
Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel,
Le condamne en outre à verser aux parties appelantes, prises solidairement, une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Dispense les parties appelantes de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT