CA Paris, Pôle 4 - ch. 2, 25 mars 2026, n° 22/04834
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 25 MARS 2026
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04834 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFNBQ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Janvier 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 20/06943
APPELANTS
Monsieur, [L], [K] né le 10 octobre 1938 à, [Localité 1],
,
[Adresse 1]
,
[Localité 2]
Représenté par Me Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 19
Monsieur, [G], [A] né le 5 octobre 1956 à, [Localité 3]
,
[Adresse 2]
,
[Localité 4]
Représenté par Me Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 19
S.C.I., NEWNET immatriculée au RCS de, [Localité 5] sous le n° 405 234 980, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.
,
[Adresse 3]
,
[Localité 6]
Représentée par Me Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 19
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, [Adresse 4] à, [Localité 6] représenté par son syndic, la société L2J ASSOCIES, SAS inscrite au RCS de, [Localité 5] sous le numéro 791 887 839, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.
,
[Adresse 5]
,
[Localité 7]
Représenté par Me Arthur ANQUETIL de l'AARPI ANQUETIL ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0156
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
La société civile immobilière, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A] sont propriétaires de lots au sein de l'immeuble situé au, [Adresse 3] à, [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte d'huissier du 13 août 2020, la société civile immobilière, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis, [Adresse 3] à, [Localité 8] aux fins notamment de voir annuler les résolutions n°5 et 8 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé au, [Adresse 3] à, [Localité 9] du 28 janvier 2020, désigner un expert judiciaire pour procéder à l'examen des comptes individuels de charges de la société, [R] sur la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2019, autoriser la société, [R] à consigner le montant des appels de charges entre les mains de la CARPA de l'Est francilien dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise et condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au, [Adresse 3] à, [Localité 9] à leur verser à chacun la somme de 1 000 euros.
Le syndicat des copropriétaires s'est opposé à ces demandes.
Par jugement du 26 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a :
- déclaré recevable l'action de la SCI, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A],
- débouté la SCI, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A] de leurs demandes d'annulation des résolutions n°5 et 8 du procès-verbal de l'assemblée générale du 28 janvier 2020,
- débouté la SCI, [R] de sa demande d'expertise et de sa demande de consignation des appels de charges dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné in solidum la SCI, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A] aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au, [Adresse 3] à Montreuil (93100) la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit en toutes ses dispositions.
La société civile immobilière, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A] ont relevé appel de ce jugement par déclarations remises au greffe les 2 et 29 mars 2022.
Le deux procédures ont été jointes le 8 juin 2022.
La procédure devant la cour a été clôturée le 3 décembre 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 23 mai 2022 par lesquelles la société civile immobilière, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A], appelants, invitent la cour, à:
- infirmer le jugement, sauf en ce qu'il a déclaré recevable leur action,
statuant à nouveau,
- annuler les résolutions n°5 et 8 de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2020,
- désigner tel expert qu'il plaira à la cour de nommer, lequel, dispensé d'office du serment et remplacé en cas de refus ou d'empêchement par ordonnance rendue sur simple requête adressée au magistrat en charge du contrôle des expertises, aura pour mission de :
prendre connaissance des pièces du dossier,
entendre les parties en leurs dires et observations ainsi que tous sachants,
procéder à l'examen du compte individuel de charges de la société, [R] sur la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2021 et donner son avis sur le solde débiteur ou créditeur de ce compte au 31 décembre 2021,
dresser un rapport qui devra être remis aux parties dans le délai de 4 mois de l'avis de consignation,
- en l'attente du dépôt du rapport d'expertise et de la fixation définitive du solde du compte de charges au 31 décembre 2021, autoriser la SCI, [R] à consigner le montant de ses appels de charges entre les mains de la CARPA de l'Est Francilien,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au, [Adresse 3] à, [Localité 9] à payer :
à la société, [R] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
à M., [K] et à M., [A] à chacun la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappeler que de plein droit ils seront dispensés de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au, [Adresse 3] à, [Localité 9], en première instance et en appel, lesquels devront être répartis entre tous les autres copropriétaires,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au, [Adresse 3] à, [Localité 9] aux dépens de première instance et d'appel ;
Vu les conclusions notifiées le 29 octobre 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis, [Adresse 3] à, [Localité 8], intimé, demande à la cour de :
- débouter la société, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement,
- condamner solidairement la SCI, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du même code.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a déclaré recevable l'action de la SCI, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A].
Les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont la première juge a connu et auxquels elle a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :
Sur les demandes d'annulation des résolutions n° 5 et 8 de l'assemblée générale du 2 janvier 2020
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 5 relative à l'approbation du compte de charges de l'exercice du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018
Suivant l'article 13 du décret du 17 mars 1967, l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1.
Aux termes de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, doivent être notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision d'approbation des comptes, l'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, avec le comparatif des comptés de l'exercice précédent approuvé. Doivent de plus être communiqués pour l'information des copropriétaires, en vue de l'approbation des comptés par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire.
Les pièces justificatives des charges peuvent être consultées pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci auprès du syndic, en application des articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9-1 du décret du 17 mars 1967.
Il incombe au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve que les divers documents exigés par la loi ont bien été joints aux convocations.
En premier lieu, la convocation à l'assemblée générale versée aux débats (pièce appelants n° 4 figurant également dans le dossier du syndicat 'pièces adverses citées par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions') comporte en annexes 1 à 4 respectivement l'état financier après répartition au 31/12/2018 avec le détail des comptes copropriétaires, le compte de gestion général de l'exercice clos réalisé du 01/01/2018 au 31/12/2018, le compte de gestion pour opérations courantes de l'exercice clos réalisé du 01/01/2018 au 31/12/20l8 et le compte de gestion pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles, l'état des travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles votés non encore clôturés.
Il en résulte que les documents légalement requis pour la validité de la résolution n°5 ont été communiqués.
Comme l'a dit le tribunal, le relevé de consommation d'eau froide privative ne fait pas partie des documents dont la communication est exigée à peine de nullité par la loi. En outre, les appelants n'établissent ni n'allèguent que ce document ne pouvait être consulté auprès du syndic avant la tenue de l'assemblée générale. Ils sont ainsi mal fondés à conclure à la nullité de la résolution litigieuse du fait du défaut de communication de ce document avec la notification de la convocation, ou de tout autre justificatif, tel l'ordre de services adressé à la régie pour justifier d'une facture de 330 €.
La première juge a exactement relevé, si la résolution n°5 telle que votée est différente du projet soumis aux copropriétaires avec la convocation, en ce qu'elle ramène l'état des dépenses à la somme de 43.893,84 € au lieu de 44.184,84 €, cette différence de montant, au demeurant faible et à l'avantage des copropriétaires, n`est pas de nature à entacher la résolution de nullité dès lors qu'une conformité stricte du point à l'ordre du jour avec la délibération votée n'est pas exigée et qu'elle ne dénature pas la question portée à l'ordre du jour mais n'en est que la conséquence.
En deuxième lieu, il n'y a pas d'incohérence relativement aux consommations d'eau froide imputées à la SCI, [R] au-regard des documents des 17 et 18 février 2020 qui couvrent deux périodes de consommation différente :
- l'appel de fonds apurement charge 2018 du 17 février 2020 adressé à la SCI, [R] pour ses lots n° 17,18 et 19 (pièce SCI, [R] n° 7) concerne la consommation d'eau froide pour l'année 2018 :
pour le lot 17 l'index passe de 844 à 950
pour le lot 18 l'index passe de 344 à 424
pour le lot 19 l'index passe de 924 à 1009
- la liste des index de consommation établie le 18 février 2020 par Aedes Patrimoine (pièce SCI, [R] n°7 ) indique concernant les lots n° 17, 18 et 19 de la SCI, [R] :
pour le lot 17 l'index passe de 950 à 1064
pour le lot 18 l'index passe de 424 à 486
pour le lot 19 l'index passe de 1009 à 1050
Il s'agit donc bien de périodes différentes : la liste des index de consommation établie le 18 février 2020 (pièce SCI n°6) concerne la période postérieure à l'appel de fonds apurement charges 2018 du 17 février 2020 (pièce SCI n° 7) puisque les anciens index indiqués dans la liste de index du 18 février 2020 (pièce n° 6) , respectivement 950, 424 et 1009 sont les mêmes que les nouveaux index mentionnés dans le bordereau d'appel de fonds du 17 février 2020 (pièce n° 7), à savoir 950, 424 et 1009.
En troisième lieu, les appelants soutiennent que la répartition de la consommation d'eau n'a pas tenu compte d'une décision adoptée le 14 juin 2013 par l'assemblée générale concernant le copropriétaire, [H].
Selon les appelants, lors de l'assemblée générale du 14 juin 2013 une résolution 19 a été votée décidant que le copropriétaire, [H] devait, faute de compteur individuel, se voir attribuer la totalité de consommation d'eau qui n'est pas déjà affectée aux autres copropriétaires (pièce SCI, [R] n°8). Selon eux, le compte de charges présenté par l'ancien syndic Aedes Patrimoine au titre de la consommation d'eau n'a pas tenu compte de la résolution précitée et n'a pas procédé à une répartition conforme.
Il ressort cependant du détail des comptes des copropriétaires annexé à la convocation à l'assemblée générale du 28 janvier 2020 (pièce SCI, [R] n° 4) qu'il n'y a pas de copropriétaire du nom de, [H] et que la copropriété est composée de 17 copropriétaires différents ,([P] /, [N] /, [Q] /, [E] /, [Z] /, [A] / SCI du Bourg Neuf /, [U] /, [K] /, [J] /, [B] /, [W] / SCI, [R] /, [F] /, [M] /, [Y] /, [C]).
Ces 17 copropriétaires apparaissent bien sur la liste des index de consommation établie le 18 février 2020 par Aedes Patrimoine (pièce SCI, [R] n° 4) .
Il en résulte que tous les copropriétaires ont contribué au règlement des consommations d'eau froide et il ne peut être tenu compte d'une spécificité relative à M., [H] qui n'était plus propriétaire en 2018 et encore moins en 2020 puisqu'il n'apparaît pas dans la liste des copropriétaires versée aux débats en annexe de la convocation à l'assemblée générale du 28 janvier 2020 et dans la répartition des consommations d'eau froide entre copropriétaires établie le 18 février 2020.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la SCI, [R], M., [K] et M., [A] de leur demande d'annulation de la résolution n° 5 de assemblée générale du 28 janvier 2020.
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 8|relative à l'approbation du contrat de mandat de syndic
Aux termes de l'article 10 du décret du 17 mars 1967, à tout moment, un ou plusieurs
copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
Le refus du syndic de porter à l'ordre du jour des questions complémentaires posées par un
copropriétaire en application de l'article 10 du décret du 17 mars 1967 peut être sanctionné par la nullité de l'assemblée générale dès lors que ces questions étaient de nature à modifier le vote des copropriétaires sur l'ordre du jour notifié par le syndic
Il résulte de l'article 64 du décret de 1967 que toute notification doit être faite par lettre
recommandée avec accusé de réception.
En l'espèce, s'il ressort des termes de la résolution n°8 que l'inscription à l'ordre du jour de la désignation d'un nouveau syndic a été demandée ('l'assemblée générale rappelle avoir demandé l'inscription à l'ordre du jour de contrats désignant d'autres syndic, ce point n'a pas été inscrit à l'ordre du jour'), la première juge a exactement relevé qu'il n'est pas établi par la SCI, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A], à qui incombe la charge de la preuve, que cette demande a été présentée dans les formes de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, de sorte qu°il ne peut être fait grief au syndic Aedes Patrimoine de ne pas l'avoir inscrite à l'ordre du jour.
La SCI, [R] a envoyé au syndic un courriel le 10 décembre 2019 avec en pièces jointes le contrat de syndic de la société par actions simplifiée L2J associés mais il résulte des termes de ce courriel qu'il était demandé la convocation d'une assemblée générale en janvier, sans précision d'une demande de changement de syndic (pièces SCI n° 1, 2 et 3).
Il est à noter que la société L2J Associ&s a été désignée en qualité de syndic par l'assemblée générale du 7 octobre 2020 au terme de la résolution n° 6)
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la SCI, [R], M., [K] et M., [A] de leur demande d'annulation de la résolution n° 8 de assemblée générale du 28 janvier 2020.
Sur la demande d'expertise de la SCI, [R]
La SCI, [R] expose qu'elle est en litige depuis plusieurs années avec le syndicat des copropriétaires et son syndic s'agissant de son compte annuel de charges et de la détermination des sommes réellement dues par elle, qu'elle ne réussit pas à obtenir un état comptable depuis le 1er janvier 2016, cette date du 1er janvier 2016 correspondant à celle de la fixation de son compte de charges débiteur à la somme de 5.500 € aux termes d'un protocole d'accord transactionnel du 28 mars 2017 (pièce SCI, [R] n) 10), qu'elle a dû faire intervenir un expert-comptable pour faire l'audit de ses comptes aux fins de contester les précédents décomptes établis par les syndics successifs.
Elle sollicite, d'une part une mesure d'expertise judiciaire relative à l'examen de son compte individuel de charges sur la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2021, d'autre part l'autorisation, dans l'attente du rapport d'expertise et de la fixation définitive du solde de son compte de charges au 31 décembre 2021, de consigner le montant de ses appels de fonds en tre les mains de la CARPA.
En l'espèce, il ressort des piéces versées aux débats que, se fondant sur deux attestations de l'expert comptable la SCl, [R] du 14 janvier 2020, cette cour a, par un arrêt du 27 janvier 2021, validé la transaction du 28 mars 2017 et débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement à l'encontre de la SCI, [R] d'un arriéré de charges de la période postérieure au 1er avril 2016, soit la période courant du 3ème trimestre 2016 au 1er avril 2017 d'un montant de 17.282,92 €, après avoir retenu que la SCI, [R] rapportait la preuve de 21 virements effectués pour une somme totale de 15.602,14 € et d'un solde créditeur de 306,58 € au 21 décembre 2019.
Le décompte de charges arrêté au 15 avril 2021 produit par le syndicat de copropriétaires montre que ces virements ont été pris en compte. De son côté la SCI, [R] ne produit pas d'autre attestation comptable que celle déjà prise en compte par la cour et ne précise ni ne démontre des irrégularités dans le dernier décompte de charges, de sorte que, comme l'a dit le tribunal, elle est mal fondée à solliciter l'organisation d'une expertise judiciaire pour la fixation définitive de son compte de charges arrêtées au 31 décembre 2021.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la SCI, [R] de sa demande d'expertise et de sa demande subséquente de consignation du règlement de ses charges dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A].
Sur l'application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965
Selon l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue
d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le
juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la
dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres
copropriétaires'.
La SCI, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A], perdant leur procès contre le syndicat, doivent être déboutés de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais des procédures de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne la société civile immobilière, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis, [Adresse 3] à, [Localité 8] la somme supplémentaire de 6.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel;
Déboute la SCI, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A] de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais des procédures de première instance et d'appel ;
Rejette toute autre demande ;
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 25 MARS 2026
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04834 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFNBQ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Janvier 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 20/06943
APPELANTS
Monsieur, [L], [K] né le 10 octobre 1938 à, [Localité 1],
,
[Adresse 1]
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[Localité 2]
Représenté par Me Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 19
Monsieur, [G], [A] né le 5 octobre 1956 à, [Localité 3]
,
[Adresse 2]
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[Localité 4]
Représenté par Me Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 19
S.C.I., NEWNET immatriculée au RCS de, [Localité 5] sous le n° 405 234 980, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.
,
[Adresse 3]
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[Localité 6]
Représentée par Me Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 19
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, [Adresse 4] à, [Localité 6] représenté par son syndic, la société L2J ASSOCIES, SAS inscrite au RCS de, [Localité 5] sous le numéro 791 887 839, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.
,
[Adresse 5]
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[Localité 7]
Représenté par Me Arthur ANQUETIL de l'AARPI ANQUETIL ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0156
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.
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FAITS & PROCÉDURE
La société civile immobilière, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A] sont propriétaires de lots au sein de l'immeuble situé au, [Adresse 3] à, [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte d'huissier du 13 août 2020, la société civile immobilière, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis, [Adresse 3] à, [Localité 8] aux fins notamment de voir annuler les résolutions n°5 et 8 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé au, [Adresse 3] à, [Localité 9] du 28 janvier 2020, désigner un expert judiciaire pour procéder à l'examen des comptes individuels de charges de la société, [R] sur la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2019, autoriser la société, [R] à consigner le montant des appels de charges entre les mains de la CARPA de l'Est francilien dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise et condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au, [Adresse 3] à, [Localité 9] à leur verser à chacun la somme de 1 000 euros.
Le syndicat des copropriétaires s'est opposé à ces demandes.
Par jugement du 26 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a :
- déclaré recevable l'action de la SCI, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A],
- débouté la SCI, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A] de leurs demandes d'annulation des résolutions n°5 et 8 du procès-verbal de l'assemblée générale du 28 janvier 2020,
- débouté la SCI, [R] de sa demande d'expertise et de sa demande de consignation des appels de charges dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné in solidum la SCI, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A] aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au, [Adresse 3] à Montreuil (93100) la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit en toutes ses dispositions.
La société civile immobilière, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A] ont relevé appel de ce jugement par déclarations remises au greffe les 2 et 29 mars 2022.
Le deux procédures ont été jointes le 8 juin 2022.
La procédure devant la cour a été clôturée le 3 décembre 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 23 mai 2022 par lesquelles la société civile immobilière, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A], appelants, invitent la cour, à:
- infirmer le jugement, sauf en ce qu'il a déclaré recevable leur action,
statuant à nouveau,
- annuler les résolutions n°5 et 8 de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2020,
- désigner tel expert qu'il plaira à la cour de nommer, lequel, dispensé d'office du serment et remplacé en cas de refus ou d'empêchement par ordonnance rendue sur simple requête adressée au magistrat en charge du contrôle des expertises, aura pour mission de :
prendre connaissance des pièces du dossier,
entendre les parties en leurs dires et observations ainsi que tous sachants,
procéder à l'examen du compte individuel de charges de la société, [R] sur la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2021 et donner son avis sur le solde débiteur ou créditeur de ce compte au 31 décembre 2021,
dresser un rapport qui devra être remis aux parties dans le délai de 4 mois de l'avis de consignation,
- en l'attente du dépôt du rapport d'expertise et de la fixation définitive du solde du compte de charges au 31 décembre 2021, autoriser la SCI, [R] à consigner le montant de ses appels de charges entre les mains de la CARPA de l'Est Francilien,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au, [Adresse 3] à, [Localité 9] à payer :
à la société, [R] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
à M., [K] et à M., [A] à chacun la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappeler que de plein droit ils seront dispensés de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au, [Adresse 3] à, [Localité 9], en première instance et en appel, lesquels devront être répartis entre tous les autres copropriétaires,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au, [Adresse 3] à, [Localité 9] aux dépens de première instance et d'appel ;
Vu les conclusions notifiées le 29 octobre 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis, [Adresse 3] à, [Localité 8], intimé, demande à la cour de :
- débouter la société, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement,
- condamner solidairement la SCI, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du même code.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a déclaré recevable l'action de la SCI, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A].
Les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont la première juge a connu et auxquels elle a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :
Sur les demandes d'annulation des résolutions n° 5 et 8 de l'assemblée générale du 2 janvier 2020
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 5 relative à l'approbation du compte de charges de l'exercice du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018
Suivant l'article 13 du décret du 17 mars 1967, l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1.
Aux termes de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, doivent être notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision d'approbation des comptes, l'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, avec le comparatif des comptés de l'exercice précédent approuvé. Doivent de plus être communiqués pour l'information des copropriétaires, en vue de l'approbation des comptés par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire.
Les pièces justificatives des charges peuvent être consultées pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci auprès du syndic, en application des articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9-1 du décret du 17 mars 1967.
Il incombe au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve que les divers documents exigés par la loi ont bien été joints aux convocations.
En premier lieu, la convocation à l'assemblée générale versée aux débats (pièce appelants n° 4 figurant également dans le dossier du syndicat 'pièces adverses citées par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions') comporte en annexes 1 à 4 respectivement l'état financier après répartition au 31/12/2018 avec le détail des comptes copropriétaires, le compte de gestion général de l'exercice clos réalisé du 01/01/2018 au 31/12/2018, le compte de gestion pour opérations courantes de l'exercice clos réalisé du 01/01/2018 au 31/12/20l8 et le compte de gestion pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles, l'état des travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles votés non encore clôturés.
Il en résulte que les documents légalement requis pour la validité de la résolution n°5 ont été communiqués.
Comme l'a dit le tribunal, le relevé de consommation d'eau froide privative ne fait pas partie des documents dont la communication est exigée à peine de nullité par la loi. En outre, les appelants n'établissent ni n'allèguent que ce document ne pouvait être consulté auprès du syndic avant la tenue de l'assemblée générale. Ils sont ainsi mal fondés à conclure à la nullité de la résolution litigieuse du fait du défaut de communication de ce document avec la notification de la convocation, ou de tout autre justificatif, tel l'ordre de services adressé à la régie pour justifier d'une facture de 330 €.
La première juge a exactement relevé, si la résolution n°5 telle que votée est différente du projet soumis aux copropriétaires avec la convocation, en ce qu'elle ramène l'état des dépenses à la somme de 43.893,84 € au lieu de 44.184,84 €, cette différence de montant, au demeurant faible et à l'avantage des copropriétaires, n`est pas de nature à entacher la résolution de nullité dès lors qu'une conformité stricte du point à l'ordre du jour avec la délibération votée n'est pas exigée et qu'elle ne dénature pas la question portée à l'ordre du jour mais n'en est que la conséquence.
En deuxième lieu, il n'y a pas d'incohérence relativement aux consommations d'eau froide imputées à la SCI, [R] au-regard des documents des 17 et 18 février 2020 qui couvrent deux périodes de consommation différente :
- l'appel de fonds apurement charge 2018 du 17 février 2020 adressé à la SCI, [R] pour ses lots n° 17,18 et 19 (pièce SCI, [R] n° 7) concerne la consommation d'eau froide pour l'année 2018 :
pour le lot 17 l'index passe de 844 à 950
pour le lot 18 l'index passe de 344 à 424
pour le lot 19 l'index passe de 924 à 1009
- la liste des index de consommation établie le 18 février 2020 par Aedes Patrimoine (pièce SCI, [R] n°7 ) indique concernant les lots n° 17, 18 et 19 de la SCI, [R] :
pour le lot 17 l'index passe de 950 à 1064
pour le lot 18 l'index passe de 424 à 486
pour le lot 19 l'index passe de 1009 à 1050
Il s'agit donc bien de périodes différentes : la liste des index de consommation établie le 18 février 2020 (pièce SCI n°6) concerne la période postérieure à l'appel de fonds apurement charges 2018 du 17 février 2020 (pièce SCI n° 7) puisque les anciens index indiqués dans la liste de index du 18 février 2020 (pièce n° 6) , respectivement 950, 424 et 1009 sont les mêmes que les nouveaux index mentionnés dans le bordereau d'appel de fonds du 17 février 2020 (pièce n° 7), à savoir 950, 424 et 1009.
En troisième lieu, les appelants soutiennent que la répartition de la consommation d'eau n'a pas tenu compte d'une décision adoptée le 14 juin 2013 par l'assemblée générale concernant le copropriétaire, [H].
Selon les appelants, lors de l'assemblée générale du 14 juin 2013 une résolution 19 a été votée décidant que le copropriétaire, [H] devait, faute de compteur individuel, se voir attribuer la totalité de consommation d'eau qui n'est pas déjà affectée aux autres copropriétaires (pièce SCI, [R] n°8). Selon eux, le compte de charges présenté par l'ancien syndic Aedes Patrimoine au titre de la consommation d'eau n'a pas tenu compte de la résolution précitée et n'a pas procédé à une répartition conforme.
Il ressort cependant du détail des comptes des copropriétaires annexé à la convocation à l'assemblée générale du 28 janvier 2020 (pièce SCI, [R] n° 4) qu'il n'y a pas de copropriétaire du nom de, [H] et que la copropriété est composée de 17 copropriétaires différents ,([P] /, [N] /, [Q] /, [E] /, [Z] /, [A] / SCI du Bourg Neuf /, [U] /, [K] /, [J] /, [B] /, [W] / SCI, [R] /, [F] /, [M] /, [Y] /, [C]).
Ces 17 copropriétaires apparaissent bien sur la liste des index de consommation établie le 18 février 2020 par Aedes Patrimoine (pièce SCI, [R] n° 4) .
Il en résulte que tous les copropriétaires ont contribué au règlement des consommations d'eau froide et il ne peut être tenu compte d'une spécificité relative à M., [H] qui n'était plus propriétaire en 2018 et encore moins en 2020 puisqu'il n'apparaît pas dans la liste des copropriétaires versée aux débats en annexe de la convocation à l'assemblée générale du 28 janvier 2020 et dans la répartition des consommations d'eau froide entre copropriétaires établie le 18 février 2020.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la SCI, [R], M., [K] et M., [A] de leur demande d'annulation de la résolution n° 5 de assemblée générale du 28 janvier 2020.
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 8|relative à l'approbation du contrat de mandat de syndic
Aux termes de l'article 10 du décret du 17 mars 1967, à tout moment, un ou plusieurs
copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
Le refus du syndic de porter à l'ordre du jour des questions complémentaires posées par un
copropriétaire en application de l'article 10 du décret du 17 mars 1967 peut être sanctionné par la nullité de l'assemblée générale dès lors que ces questions étaient de nature à modifier le vote des copropriétaires sur l'ordre du jour notifié par le syndic
Il résulte de l'article 64 du décret de 1967 que toute notification doit être faite par lettre
recommandée avec accusé de réception.
En l'espèce, s'il ressort des termes de la résolution n°8 que l'inscription à l'ordre du jour de la désignation d'un nouveau syndic a été demandée ('l'assemblée générale rappelle avoir demandé l'inscription à l'ordre du jour de contrats désignant d'autres syndic, ce point n'a pas été inscrit à l'ordre du jour'), la première juge a exactement relevé qu'il n'est pas établi par la SCI, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A], à qui incombe la charge de la preuve, que cette demande a été présentée dans les formes de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, de sorte qu°il ne peut être fait grief au syndic Aedes Patrimoine de ne pas l'avoir inscrite à l'ordre du jour.
La SCI, [R] a envoyé au syndic un courriel le 10 décembre 2019 avec en pièces jointes le contrat de syndic de la société par actions simplifiée L2J associés mais il résulte des termes de ce courriel qu'il était demandé la convocation d'une assemblée générale en janvier, sans précision d'une demande de changement de syndic (pièces SCI n° 1, 2 et 3).
Il est à noter que la société L2J Associ&s a été désignée en qualité de syndic par l'assemblée générale du 7 octobre 2020 au terme de la résolution n° 6)
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la SCI, [R], M., [K] et M., [A] de leur demande d'annulation de la résolution n° 8 de assemblée générale du 28 janvier 2020.
Sur la demande d'expertise de la SCI, [R]
La SCI, [R] expose qu'elle est en litige depuis plusieurs années avec le syndicat des copropriétaires et son syndic s'agissant de son compte annuel de charges et de la détermination des sommes réellement dues par elle, qu'elle ne réussit pas à obtenir un état comptable depuis le 1er janvier 2016, cette date du 1er janvier 2016 correspondant à celle de la fixation de son compte de charges débiteur à la somme de 5.500 € aux termes d'un protocole d'accord transactionnel du 28 mars 2017 (pièce SCI, [R] n) 10), qu'elle a dû faire intervenir un expert-comptable pour faire l'audit de ses comptes aux fins de contester les précédents décomptes établis par les syndics successifs.
Elle sollicite, d'une part une mesure d'expertise judiciaire relative à l'examen de son compte individuel de charges sur la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2021, d'autre part l'autorisation, dans l'attente du rapport d'expertise et de la fixation définitive du solde de son compte de charges au 31 décembre 2021, de consigner le montant de ses appels de fonds en tre les mains de la CARPA.
En l'espèce, il ressort des piéces versées aux débats que, se fondant sur deux attestations de l'expert comptable la SCl, [R] du 14 janvier 2020, cette cour a, par un arrêt du 27 janvier 2021, validé la transaction du 28 mars 2017 et débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement à l'encontre de la SCI, [R] d'un arriéré de charges de la période postérieure au 1er avril 2016, soit la période courant du 3ème trimestre 2016 au 1er avril 2017 d'un montant de 17.282,92 €, après avoir retenu que la SCI, [R] rapportait la preuve de 21 virements effectués pour une somme totale de 15.602,14 € et d'un solde créditeur de 306,58 € au 21 décembre 2019.
Le décompte de charges arrêté au 15 avril 2021 produit par le syndicat de copropriétaires montre que ces virements ont été pris en compte. De son côté la SCI, [R] ne produit pas d'autre attestation comptable que celle déjà prise en compte par la cour et ne précise ni ne démontre des irrégularités dans le dernier décompte de charges, de sorte que, comme l'a dit le tribunal, elle est mal fondée à solliciter l'organisation d'une expertise judiciaire pour la fixation définitive de son compte de charges arrêtées au 31 décembre 2021.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la SCI, [R] de sa demande d'expertise et de sa demande subséquente de consignation du règlement de ses charges dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A].
Sur l'application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965
Selon l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue
d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le
juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la
dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres
copropriétaires'.
La SCI, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A], perdant leur procès contre le syndicat, doivent être déboutés de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais des procédures de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne la société civile immobilière, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis, [Adresse 3] à, [Localité 8] la somme supplémentaire de 6.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel;
Déboute la SCI, [R], M., [L], [K] et M., [G], [A] de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais des procédures de première instance et d'appel ;
Rejette toute autre demande ;
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,