CA Paris, Pôle 4 - ch. 2, 25 mars 2026, n° 22/11247
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
krylovPôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 25 MARS 2026
(n° , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11247 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF7B7
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Mai 2022 - Tribunal judiciaire de Paris
RG n° 20/02946
APPELANT
Monsieur, [X], [C] né le 29 août 1972 à, [Localité 1] (Russie)
,
[Adresse 1]
,
[Localité 2]
Représenté par Me Cécile MERLE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0070
INTIMÉ
Syndicat Des Coproprietaires ,'[Adresse 2] représenté par son syndic, la société LA GESTION FONCIERE - LGF, SAS inscrite au RCS de, [Localité 3] sous le n°410.511.976, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,
,
[Adresse 3]
,
[Localité 4]
Représentée par Me François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Marie CHABROLLE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévuele 25 février 2026 prorogé au 25 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * *
FAITS ET PROCEDURE
La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 13 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant M., [T], [C] au syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 4],, [Adresse 5],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à Paris 7ème.
M., [C] est propriétaire d'un appartement, au rez-de-chaussée, dans l'immeuble situé, [Adresse 1] à, [Localité 5], faisant partie de la résidence, [Adresse 8] située, [Adresse 4],, [Adresse 5],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Lors de l'assemblée générale du 9 décembre 2019 ont notamment été votées les résolutions suivantes :
- Résolution n°73 : « A la demande de M., [I] achat de parties communes selon le modèle ci-joint.
L'assemblée générale, après avoir pris connaissance de l'ordre du jour et de l'avis du conseil syndical et en avoir délibéré décide de céder à M., [I],
Pour un prix au mètre carré de 1500 €, les parties communes suivantes :
* couloir situé au sous-sol parcelle n,°[Cadastre 1] qui relie uniquement et exclusivement les 3 caves (environ 4m2) » [']
« La décision est adoptée à la majorité requise par l'article 25 (50 090 tantièmes) »
- Résolution n°74 : « A la demande de M., [I] achat de parties communes selon le modèle ci-joint.
L'assemblée générale, après avoir pris connaissance de l'ordre du jour et de l'avis du conseil syndical et en avoir délibéré décide de céder à M., [I],
Partie du palier reliant au 7ème étage l'ascenseur de service à la porte de service (lot 205) au prix de 13 000 € le m2 et de l'escalier conduisant au petit appartement (selon plan joint) au prix de 1500 € le m2. La privatisation de ce palier permettrait d'isoler l'arrière de l'appartement et de mettre en place une porte blindée.
Sous les réserves suivantes :
o Le projet explicite les choix d'aménagement qui permettront de préserver l'aspect de l'éclairage naturel du palier.
o Le projet soumis à l'accord express des deux voisins concernés ,([N], [D] ;, [L], [G], [B]) puis du conseil syndical.
o Que l'intégralité des frais du projet (géomètre, syndic') soit à la charge du demandeur par imputation sur son compte.
L'assemblée générale autorise l'achat des parties communes ci-dessus décrites.
En cas d'accord de l'assemblée générale, les frais de modificatif du règlement de copropriété seront entièrement à la charge de M., [I] [']. En cas de réalisation des travaux, M., [I] devra présenter à l'assemblée générale un projet complet approuvé au préalable par l'architecte de l'immeuble. Ces travaux seront à la charge exclusive de M., [I]. [']
La décision est adoptée à la majorité requise par l'article 25 (50 090 tantièmes) ».
M., [C], absent et non représenté lors de cette assemblée, s'est vu notifier le procès-verbal de celle-ci le 21 janvier 2020.
Par acte délivré le 4 mars 2020, M., [C] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 4],, [Adresse 5],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 5], représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée La Gestion Foncière, aux fins d'annulation des résolutions n°73 et 74 adoptées lors de l'assemblée générale du 9 décembre 2019 et la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice moral subi, outre sa condamnation aux dépens et à lui régler 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 avril 2021.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2021, le contenu de la résolution n°74 précédemment citée a été soumise de nouveau au vote des copropriétaires en tant que résolution n°18. La majorité de l'article 26 n'ayant pas été atteinte, elle a été adoptée, sur le fondement de l'article 26-1, lors d'un second vote, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Le 10 décembre 2021, l'ordonnance de clôture a été révoquée et renvoyée à l'audience de mise en état du 16 février 2022 pour clôture.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 décembre 2021, M., [C] a demandé au tribunal, au visa de l'article 26 de la loi de 1965, de :
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- constater l'appropriation illégale des parties communes litigieuses par M., [I],
- constater la nullité des résolutions n°73 et 74 du procès-verbal de l'assemblée du 9 décembre 2019,
- constater que la résolution n°74 du procès-verbal de l'assemblée générale du 9 décembre 2019 a fait l'objet d'un vote rectificatif, correspondant à la résolution n°18 du PV de l'AG du 30 juin 2021,
- constater qu'en procédant au vote rectificatif par résolution n°18 du PV d'AG du 30 juin 2021, le syndicat des copropriétaires a reconnu a minima la nullité de la résolution n°74 du procès-verbal de l'assemblée du 9 décembre 2019,
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M., [C] la somme de 5000 € au titre du préjudice moral causé par le non-respect des dispositions légales,
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M., [C] la somme de 6000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonner l'exécution provisoire du jugement, laquelle est de droit,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance,
- voir réserver les dépens. »
Par jugement du 13 mai 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté M., [C] de sa demande de dommages et intérêts,
- condamné M., [C] aux dépens,
- autorisé la SCP Cordelier - Maître Blangy à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision,
- condamné M., [C] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 4],, [Adresse 5],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 5] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté M., [C] de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
M., [C] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 14 juin 2022.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 1er octobre 2025.
L'affaire a été appelée à l'audience du 2 décembre 2025.
PRETENTIONS DES PARTIES
Par conclusions déposées le 30 septembre 2025, l'appelant demande à la cour, au visa des articles 14 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, 544 et suivants et 1240 du code civil, de :
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 13 mai 2022 en ce qu'il :
' l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts,
' l'a condamné aux dépens,
' a autorisé la SCP Cordelier - Maître Blangy à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision,
' l'a condamné à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 9],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 5], la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' l'a débouté de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' a rappelé que l'exécution provisoire est de droit,
et, statuant à nouveau, de :
- le juger recevable et bien-fondé en l'intégralité de ses demandes,
- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 4],, [Adresse 5],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 5] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
- annuler en tant que de besoin la résolution n° 73 du procès-verbal d'assemblée générale du 9 décembre 2019,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 9],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 5] à lui payer la somme de 1 500 euros en restitution du montant réglé par M., [C] en exécution du jugement du 13 mai 2022,
- ordonner au syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 4],, [Adresse 10] et, [Adresse 7] à, [Localité 5] de prendre toute mesure utile pour mettre fin à l'occupation illicite des parties communes de l'immeuble, et d'en justifier à M., [C] ; et ceci sous astreinte provisoire de 100 euros par jour commençant à courir à compter de 15 jours passés la signification à partie de l'arrêt à intervenir,
- réserver compétence à liquider ladite astreinte,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 4],, [Adresse 5],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 5] à lui payer un montant de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 9],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 5] à lui payer un montant de 5 000 euros au titre du préjudice moral,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 4],, [Adresse 5],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 5] aux dépens de la présente instance d'appel, ainsi qu'aux dépens de la première instance,
- le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais engendrés par la présente procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que des frais de la condamnation à intervenir contre le syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 9],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 5] ;
Par conclusions déposées le 30 septembre 2025, l'intimé demande à la cour, au visa des articles 562 et 564 du code de procédure civile, 25 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- confirmer le jugement rendu le 13 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions,
- déclarer irrecevables comme étant nouvelles les demandes de M., [C] tendant à voir:
' annuler la résolution n° 73 du procès-verbal d'assemblée générale du 9 décembre 2019,
' ordonner au syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 4],, [Adresse 10] et, [Adresse 7] à, [Localité 5] de prendre toute mesure utile pour mettre fin à l'occupation illicite des parties communes de l'immeuble et d'en justifier à M., [C] sous astreinte de 100 euros par jour commençant à courir à compter de 15 jours passés la signification à partie de l'arrêt à intervenir,
' réserver compétence à liquider l'astreinte,
statuant à nouveau,
- débouter M., [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner M., [C] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code
de procédure civile outre aux dépens avec application de l'article 699 du même code au profit de la SCP Cordelier - Maître Blangy ;
MOTIFS DE LA DECISION
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.
Sur la recevabilité des demandes d'annulation de la résolution n°73 du procès-verbal de l'assemblée générale du 9 décembre 2019, de voir ordonner au syndicat, sous astreinte, de mettre fin à l'occupation illégale des parties communes et de se réserver la liquidation de l'astreinte
Moyens des parties
Le syndicat des copropriétaires fait valoir, au visa des articles 562 et 564 du code de procédure civile que :
- depuis un avis du 11 octobre 2022 de la Cour de Cassation, seule la cour d'appel est compétente pour connaître des fins de non-recevoir tirées des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile ;
- si M., [C] sollicitait, dans son acte introductif d'instance, l'annulation des résolutions n°73 et 74 en cause, ce dernier a ensuite abandonné ses demandes dans ses conclusions n°3 régularisées le 16 décembre 2021 ; comme l'a justement retenu le tribunal, ses demandes tendant à voir « constater » ne sont qu'une reprise de simples moyens ou arguments et non des prétentions, sur lesquelles le tribunal n'avait pas à statuer ;
- M., [C] n'avait pas saisi le tribunal de demandes visant à voir annuler ces résolutions ni à voir ordonner au syndicat de mettre fin à l'occupation illicite des parties communes de l'immeuble ; celui-ci ne l'a pas débouté à ces titres ;
- au vu du contenu de la déclaration d'appel, la cour n'est saisie que des chefs du jugement expressément critiqués dont ne font pas partie les demandes nouvelles présentées par M., [C] en cause d'appel.
M., [C] répond, au visa des articles 566, 914 devenu 913-5 du code de procédure civile, que :
- la cour n'est pas compétente pour statuer sur les demandes d'irrecevabilité du syndicat, celles-ci relevant du conseiller de la mise en état ;
- le tribunal était saisi, conformément à l'article 4 du code de procédure civile, par son acte introductif d'instance, de ses demandes d'annulation des résolutions n°73 et 74 , il a informé le tribunal, en cours de procédure, de la régularisation de la résolution n°74, de sorte qu'il n'y avait plus lieu de maintenir sa demande d'annulation de la résolution n°74 désormais régularisée ; s'agissant de la résolution n°73, non régularisée par l'assemblée suivante du 30 juin 2021, sa demande d'annulation était nécessairement maintenue et devait être annulée ; le tribunal a opéré des confusions et devait statuer sur les demandes d'annulation, peu important, la régularisation de l'une des résolutions ;
- il a mentionné, dans sa déclaration d'appel, « les dispositions non visées au dispositif faisant grief à l'appelant qui seront développées dans ses conclusions » ;
- il a fait valoir, devant le tribunal, l'occupation illicite des parties communes et la nullité des résolutions n°73 et 74 portant sur la vente de ces parties communes à M., [I] ; ses demandes visant à obtenir l'annulation de la résolution n°73 et à prendre toute mesure pour la faire cesser sont la conséquence des demandes dont était déjà saisi le tribunal en première instance.
Réponse de la cour
En droit, les articles 561 et 562 du code de procédure civile (dans sa version applicable au présent litige introduit avant l'entrée en vigueur des dispositions du décret n°23.1391 du 29 décembre 2023), précisent que l'appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d'appel et défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.
L'article 564 (ancien) du code de procédure civile, dispose qu'« à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ».
Les articles 565 à 567 précisent ensuite, que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ; que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ; et que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel.
A cet égard, seule la cour est compétente pour statuer sur l'irrecevabilité des demandes nouvelles (Civ. 2e, avis 11 octobre 2022, n°22.70.070).
Par ailleurs, en application des articles 463, 562 et 562 du code de procédure civile, en cas d'appel qui n'est pas exclusivement formé pour réparer une omission de statuer, en raison de l'effet dévolutif, il appartient à la cour d'appel de statuer sur la demande de réparation qui lui est faite (Civ. 2e, 22 octobre 1997, n°95-18.923).
Au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il faut entendre par prétention, une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux modifiant l'ordonnancement juridique.
Conformément aux dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.
Aussi, confronté à un chef du dispositif des conclusions d'une partie débutant par « constater » ou « dire et juger », la juridiction doit examiner si ces verbes sont suivis d'une prétention (Civ. 2e, 12 avril 2023, n°21-21.463), à défaut ceux-ci constitueront des rappels de moyens sur lesquels elle n'aura pas à statuer dans le dispositif de sa décision (Civ.2e, 9 janvier 2020, n°1818.778).
En l'espèce, l'irrecevabilité des demandes nouvelles de l'appelant, soulevée par l'intimé, relève de la compétence de la présente cour.
Il convient, alors, d'examiner si, aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, non pas de son assignation initiale, M., [C] avait saisi le tribunal aux fins de statuer sur une demande d'annulation de la résolution n°73.
Il ressort du trait porté sur le dispositif de ses conclusions notifiées le 16 décembre 2021, que M., [C] a modifié celui-ci, par rapport aux termes de ses précédentes conclusions du 1er février 2021 et de son assignation initiale dans lesquelles il demandait précisément au tribunal d'« annuler les résolutions n°73 et 74 du procès-verbal de l'assemblée du 9 décembre 2019 », pour indiquer, alors, seulement qu'il visait à voir « constater la nullité des résolutions n°73 et 74 du procès-verbal de l'assemblée du 9 décembre 2019 ».
Cette modification est d'autant plus significative, qu'aux termes de ces dernières conclusions devant le tribunal judiciaire, il se prévaut, juste avant cette proposition et juste après celle-ci, en employant le même verbe « constater », de moyens visant à voir reconnaître les fautes suivantes du syndicat : l'appropriation illégale des parties communes par M., [I] et la reconnaissance par le syndicat, en procédant au vote rectificatif de la résolution n°74, a minima, de la nullité de celle-ci.
L'ensemble de ces constatations sont suivies d'une prétention visant à voir « condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M., [C] la somme de 5000 € au titre du préjudice moral causé par le non-respect des dispositions légales » au titre, donc, des fautes du syndicat énumérées dans les « constatations » précédentes.
Il en ressort que la constatation de la nullité de la résolution n°73 du procès-verbal de l'assemblée du 9 décembre 2019 ne pouvait être lue que comme un moyen au soutien de cette prétention visant à obtenir des dommages et intérêts.
Dans ces conditions, M., [C] ne rapporte pas la preuve d'une omission de statuer du tribunal judiciaire de Paris sur une demande d'annulation de la résolution n°73 que la cour devrait réparer.
Il y a lieu, ensuite, d'examiner si cette demande constitue une demande nouvelle devant la présente cour ou si elle tend aux mêmes fins qu'une demande formulée devant le tribunal, voire si elle en est l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
Une demande tendant à obtenir l'annulation rétroactive d'une résolution d'une assemblée générale ne tend pas aux mêmes fins et n'est pas l'accessoire, la conséquence d'une demande d'indemnisation du fait de l'illégalité du vote de cette même résolution, lors de cette assemblée. La seconde demande laisse, en effet, persister cette résolution alors que la première vise à la supprimer de l'ordonnancement juridique.
Ensuite, il doit être relevé que les demandes tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires de prendre toute mesure utile pour mettre fin à l'occupation illicite des parties communes de l'immeuble, et d'en justifier à M., [C], sous astreinte, dont la cour se réservera la liquidation, ne désignent pas les parties communes de l'immeuble visées ni l'auteur de leur occupation. Leur rédaction ne permet donc pas d'établir un lien avec les parties communes visées par les résolutions n°73 et 74 ni avec M., [I]. Au surplus, de telles demandes qui visent à obliger le syndicat des copropriétaires à reprendre possession de parties communes dans l'intérêt de la copropriété ne visent pas aux mêmes fins ni ne sont la conséquence nécessaire d'une demande d'indemnisation au profit de M., [C], pour le préjudice personnel qu'il dit subir, du fait d'une telle occupation, et du fait de l'irrégularité des résolutions relatives à la cession de parties communes à un autre copropriétaire.
Dès lors, les demandes visant l'annulation de la résolution n°73, à voir ordonner au syndicat des copropriétaires de prendre toute mesure utile pour mettre fin à l'occupation illicite des parties communes de l'immeuble, et d'en justifier à M., [C], sous astreinte, ainsi qu'à s'en réserver la liquidation, sont des demandes nouvelles en cause d'appel. Elles seront donc déclarées irrecevables.
Sur la demande de dommages et intérêts
Moyens des parties
L'appelant conclut à la réformation du jugement en faisant valoir que :
- le syndicat a commis une faute en faisant adopter les résolutions n°73 et 74, le 9 décembre 2019, en violation de la loi de 1965 et de façon délibérée ; ces résolutions portant sur la cession de parties communes devaient être adoptées à la double majorité de l'article 26 a) de cette loi ; or cette double majorité n'a pas été atteinte ; le syndic
avait expressément averti que le quorum exigé par l'article 26 n'était pas atteint et que la copropriété s'exposait à un recours en annulation ;
- si la régularisation de la résolution n°74 a été réalisée le 30 juin 2021, cela l'a été un an et trois mois après l'introduction de l'instance en annulation et alors que M., [C] avait informé le syndic des difficultés ;
- la résolution n°73 n'a pas été régularisée et demeure nulle ;
- son action en annulation de ces résolutions était initialement bien fondée et il a été contraint de maintenir son action pour obtenir l'annulation de la résolution n°73 et l'indemnisation des frais irrépétibles engagés ;
- le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes et un copropriétaire peut agir en justice pour exercer seul les actions relatives à la copropriété au sens des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 ; le syndicat savait déjà, au moment de l'assemblée générale, que les parties communes visées par les résolutions n°73 et 74, étaient occupées sans autorisation de l'assemblée, par M., [I] ; il a même fait poser une porte verrouillée en sous-sol, dont lui seul détient la clé, dépendant de son bon vouloir , le syndicat reconnaît la fermeture de cette porte bloquant l'accès au couloir (partie commune) menant aux trois caves de M., [I], ; M., [C] a demandé au syndicat quand cette occupation sans droit ni titre a débuté et les mesures prises pour la faire cesser ; le syndicat ne lui a pas répondu et n'a pris aucune mesure ;
- cette annexion des parties communes constitue une atteinte à son droit de propriété, au sens de l'article 544 du code de procédure civile, puisqu'il est titulaire d'une quote-part de parties communes ;
- la faute du syndicat expose les copropriétaires au risque d'usucapion ; dans ce cas, ses propres tantièmes et ceux des autres copropriétaires seraient diminués avec une baisse de valeur de ses droits, sans bénéfice par la copropriété ; pendant la durée de l'occupation, les autres copropriétaires payent les charges sur l'ensemble des parties communes y compris celles illégalement annexées alors que le copropriétaire occupant en tire bénéfice ;
- la cession de l'escalier menant au petit appartement n'a été régularisée qu'en 2021, laissant M., [I] s'approprier de façon indue les parties communes sans réaction du syndicat ; la cession du couloir donnant aux caves n'a pas été régularisée et il continue de s'approprier illégalement ces parties communes ;
- la mauvaise foi du syndicat est caractérisée : il soutient avoir fait adopter les résolutions en 2019 conformément à l'article 26-1 de la loi de 1965 qui n'était pas encore entrée en vigueur ; il a attendu sa mise en 'uvre pour faire revoter une résolution identique en 2021 ; lors de précédentes assemblées générales, il avait respecté les dispositions de l'article 26 et n'avait pas fait procéder au vote en l'absence de quorum suffisant ; il n'a pas adopté la même attitude s'agissant, en 2019, d'un membre du conseil syndical ;
- le syndicat, par le passé, a déjà violé les majorités édictés par la loi de 1965 lors de précédentes assemblées générales ; il a contraint M., [C] à agir en nullité des résolutions en cause ; leur régularisation, après l'assignation, n'a pas empêché le tribunal alors saisi d'annuler la résolution illégale et de condamner le syndicat à l'indemniser au titre des frais irrépétibles ;
- son préjudice moral est réel :
o compte tenu du traitement inégalitaire entre les différents copropriétaires ; lui-même ayant dû attendre trois ans pour une acquisition de parties communes, faute de quorum aux assemblées successives ; il en résulte une perte de confiance et une violation de son droit de propriété ;
o il est constitué par l'inaction du syndicat face à l'annexion des parties communes malgré ses demandes expresses ainsi que par la mauvaise foi du syndicat : ce dernier a régularisé l'une des deux résolutions et soutient avoir voté celles-ci en conformité avec l'article 26-1 précité ; il a réitéré un comportement consistant à violer les dispositions de la loi de 1965 puis à régulariser après l'engagement contraint et coûteux, pour le copropriétaire, d'une action judiciaire en annulation ;
o il est constitué par des dépenses de temps et d'argent pour initier des actions en annulation ;
o ce préjudice est aggravé par les termes du jugement attaqué.
L'intimé répond que :
- la résolution n°74 a été revotée à l'assemblée générale du 30 juin 2021 et ne pose plus de difficulté ; l'appelant l'a reconnu puisqu'il ne demandait plus d'annulation des résolutions dans ses dernières écritures devant le tribunal ; les assemblées générales de régularisation sont autorisées et légales et n'ont pour autre vocation que de mettre un terme au contentieux en cours ; il n'est pas fautif, encore moins caractéristique d'un comportement de mauvaise foi, d'avoir convoqué celle-ci ;
- le vote de la résolution n°23 a été réalisé conformément aux dispositions de l'article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; elle a reçu la majorité des voix de l'article 25 ;
- l'appelant ne démontre pas d'annexion illicite des parties communes ni au sous-sol ni au septième étage ; l'assemblée générale a voté le rachat des parties communes de M., [I] ; la porte incriminée existe depuis de très nombreuses années, la clé est accessible pour tous les copropriétaires et elle est fermée pour des raisons évidentes de sécurité ; l'appelant, à qui incombe la charge de cette preuve, ne démontre pas que la pose de cette porte a été réalisée par M., [I] ni l'annexion qu'il invoque ;
- le préjudice moral mis en avant n'est étayé par aucune preuve ; les résolutions litigieuses ne portent pas atteinte aux droits de M., [C] alors qu'il n'a aucune utilité des parties communes en cause ; il a abandonné ses demandes d'annulation ; la résolution n°74, ratifiée, n'est source d'aucun préjudice ; la résolution n°73 ne cause pas davantage de préjudice, ce d'autant qu'il n'y a pas d'annexion des parties communes ;
- comme l'a justement retenu le tribunal, M., [C] ne démontre pas de faute et le seul fait de se prévaloir d'une violation des dispositions légales ne justifie ni ne démontre le préjudice qu'il invoque.
Réponse de la cour
En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndicat a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes, et qu'il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Par ailleurs, il doit être rappelé que l'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Sur l'annexion des parties communes par M., [I] et l'inertie du syndicat
Les résolutions n°73 et 74 n'ayant pas fait l'objet d'une décision d'annulation, il doit être considéré que M., [I] s'est vu valablement céder les parties communes mentionnées par celles-ci le 9 décembre 2019.
La faute du syndicat, invoquée par l'appelant, consistant à avoir laissé le copropriétaire s'approprier les parties communes sans réagir, ne peut donc être examinée qu'au titre de comportements antérieurs à cette assemblée.
Or, M., [C] ne rapporte pas la preuve d'une telle appropriation avant cette date.
En effet, s'agissant de la partie du « palier reliant au 7ème étage l'ascenseur de service à la porte de service (lot 205) » et de « l'escalier conduisant au petit appartement », le courriel de M., [I] du 15 novembre 2020 dans lequel il indique « pour le palier et l'escalier situés au 7ème entre 2 appartements qui m'appartiennent je ne gêne personne et sûrement pas vous qui êtes au rez-de-chaussée », ne caractérise aucune reconnaissance d'une appropriation, avant l'assemblée générale du 9 décembre 2019, de ces parties communes.
Concernant, ensuite, le couloir situé au sous-sol parcelle n,°[Cadastre 1] qui relie uniquement et exclusivement les 3 caves (environ 4m2) de M., [I], dans ce même courriel, celui-ci indique « les clés qui ouvrent la porte du couloir donnant sur mes 3 caves sont chez notre concierge » sans mentionner qu'il serait à l'origine de la pose de cette porte. Il y précise, au surplus, qu'il avait remis les clés à la concierge donc à disposition des autres copropriétaires, permettant ainsi l'accès par ceux-ci à cette partie commune.
L'appelant s'appuie, ensuite, sur la copie produite aux débats, d'un extrait d'un constat du 9 décembre 2019, établi, à sa demande, par Me, [E], [H], huissier de justice à, [Localité 3], pendant l'assemblée générale mentionnant sous la résolution n°73 :
« M., [M], Syndic Gestion Foncière : ' On sait que c'est 1500 € le mètre carré.
[zone blanche sur plusieurs lignes].
On vote. C'est déjà fermé de toute façon. C'est vraiment une régularisation pour M., [I].
Une intervenante : Ah bon '
M., [A], syndic gestion foncière : oui et cela fait longtemps.
M., [I] : Très exactement, c'est un couloir de 4m2 qui dessert les 3 caves que j'ai et qui ne sert qu'à moi. Le seul problème est qu'il appartient à la copropriété et on peut y rentrer ».
M., [I] réitère donc qu'il est possible d'y accéder, ce qui confirme ce qu'il a indiqué sur la mise à disposition de la clé dans la loge de la concierge, sans que cela ne contredise les propos du syndic sur la fermeture de la porte en cause pour des raisons de sécurité.
Il n'est donc pas rapporté la preuve de la pose par M., [I] de la porte en cause, ni d'une fermeture de tout accès aux copropriétaires, donc d'une appropriation de cette partie commune.
Aucune faute du syndicat n'est donc démontrée, à ce titre, par l'appelant.
Sur les votes
Il doit être rappelé que les dispositions de l'article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont issues de l'article 26 de l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, adoptées avant l'assemblée du 9 décembre 2019, mais entrées en vigueur après celle-ci, le 1er juin 2020, en application de l'article 41 V de cette ordonnance.
A la date de cette assemblée, pour le vote de résolutions visant l'acquisition de telles parties communes, étaient donc applicables les dispositions de l'article 26 disposant : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d (ce dernier étant relatif aux conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté) ».
L'assemblée générale avait connaissance de l'application de ces dispositions et de l'absence de quorum suffisant (avec 64 966 tantièmes présents ou représentés sur un total de 100 178 donc inférieur aux 2/3 de 66 785) pour les adopter, conformément à la double majorité prévue par l'article 26, puisqu'il ressort du contenu du procès-verbal établi lors de cette assemblée la mention suivante :
« Pour les résolutions 72 à 76
Le syndic précise que les résolutions 72 à 76 relèvent de la majorité de l'article 26 de la loi, l'assemblée générale décide de faire voter ces points à la majorité de l'article 25 tout copropriétaire pouvant faire usage de l'article 42 de la loi dans le délai de 2 mois à compter de la date de notification du procès-verbal ».
Il est donc caractérisé la faute du syndicat des copropriétaires dans l'adoption des résolutions n°73 et 74 lors de l'assemblée du 9 décembre 2019 en toute connaissance de cause en contrariété avec les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 alors applicables.
La régularisation de la résolution n°74, opérée lors de l'assemblée générale du 30 juin 2021, ne saurait, ensuite, être qualifiée de fautive puisque la résolution n°18 a, justement, été adoptée conformément aux dispositions de l'article 26-1de la loi du 10 juillet 1965 alors applicables, par un second vote au titre de l'article 25.
Si l'appelant démontre ensuite que, lors d'une assemblée générale du 23 juin 2011, la cession, à son profit, de parties communes n'avait pas été soumise au vote, faute de quorum suffisant, pour finalement voir reproposer et voter celle-ci lors d'une assemblée du 17 juin 2014, et que d'autres copropriétaires s'étaient également retrouvés dans cette situation ; cependant, il n'en prouve pas pour autant que le syndicat, en 2019, a volontairement commis une inégalité pour porter atteinte à ses droits ou parce que le copropriétaire intéressé était un membre du conseil syndical. Il ne produit aucun élément de preuve en ce sens.
Alors qu'il n'avait pas l'usage des parties communes cédées et qu'il bénéficie, comme les autres copropriétaires, des sommes versées par l'acquéreur, qu'il évoque d'autres procédures engagées par le syndicat ayant nécessairement entamé sa confiance à son égard, il ne démontre pas que la faute du syndicat lui a causé un préjudice distinct de celui lié à l'engagement et la poursuite de la procédure judiciaire, qui sera examiné dans le cadre de sa demande au titre des frais irrépétibles.
Sa demande de dommages et intérêts sera ainsi rejetée.
Sur la demande de restitution de l'indemnité versée au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et les frais du procès
Moyens des parties
L'appelant conclut à la réformation du jugement en faisant valoir que :
- il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais qu'il a été contraint d'engager pour faire valoir ses droits dans le cadre des procédures de première instance et d'appel ;
- l'instance en annulation des résolutions n°73 et 74 a été rendue nécessaire face au syndicat qui a persisté à nier, malgré l'évidence, la violation des quorums alors en vigueur en application de la loi du 10 juillet 1965 tout en procédant à un vote rectificatif de la résolution n°74 aboutissant à reconnaître la nullité de la résolution ;
- le syndicat n'a pas régularisé la résolution n°73 ; il n'a pas formulé de proposition transactionnelle afin de mettre fin à l'instance en tenant compte des frais nécessairement exposés par M., [C].
Le syndicat des copropriétaires se prévaut des frais engagés pour sa défense.
Décision de la cour
M., [C] doit être qualifié de partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile. Cependant, il doit également être retenu que le syndicat des copropriétaires a fait adopter deux résolutions en sachant qu'elles n'étaient pas conformes aux dispositions légales, invitant les copropriétaires, s'ils le souhaitaient, à engager une action en annulation à leur encontre. Si M., [C] n'a pas été au bout de cette action et succombe à démontrer l'existence d'un préjudice moral, il n'en reste pas moins qu'il a légitimement pointé la faute du syndicat tirée de l'illégalité de ces votes qui n'a été reconnue judiciairement qu'en appel. Il convient donc d'infirmer le jugement et de prévoir que les dépens de première instance et d'appel seront partagés par moitié entre les parties.
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles qu'elle a engagés pour ces procédures. Le jugement sera infirmé et cet égard, et les demandes de M., [C] et du syndicat au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel seront rejetées.
Il y a lieu de rappeler que le présent arrêt qui infirme la condamnation de M., [C] aux dépens et au titre de l'article 700 du code de procédure civile emporte restitution des sommes réglées au titre de l'exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, donc de la somme de 1500 qu'il avait été condamné à verser. Il n'y a donc pas lieu de mentionner la demande de condamnation formulée au titre de cette restitution dans le dispositif du présent arrêt.
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de dispenser M., [C] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
DISPOSITIF
Par ces motifs, la cour
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement
Déclare irrecevables les demandes de M., [C] tendant à :
- voir annuler en tant que de besoin la résolution n° 73 du procès-verbal d'assemblée générale du 9 décembre 2019,
- voir ordonner au syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 9],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 5] de prendre toute mesure utile pour mettre fin à l'occupation illicite des parties communes de l'immeuble, et d'en justifier à M., [C] ; et ceci sous astreinte provisoire de 100 euros par jour commençant à courir à compter de 15 jours passés la signification à partie de l'arrêt à intervenir,
- se réserver compétence à liquider ladite astreinte ;
Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a :
- condamné M., [C] aux dépens,
- condamné M., [C] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 9],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 5] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté M., [C] de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :
- Partage les dépens par moitié entre les parties ;
- Rejette les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 9],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 5] d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile formulées en première instance et en appel ;
- Rejette les demandes de M., [C] d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile formulées en première instance et en appel ;
- Dispense M., [C] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
- Rejette toute autre demande.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
krylovPôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 25 MARS 2026
(n° , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11247 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF7B7
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Mai 2022 - Tribunal judiciaire de Paris
RG n° 20/02946
APPELANT
Monsieur, [X], [C] né le 29 août 1972 à, [Localité 1] (Russie)
,
[Adresse 1]
,
[Localité 2]
Représenté par Me Cécile MERLE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0070
INTIMÉ
Syndicat Des Coproprietaires ,'[Adresse 2] représenté par son syndic, la société LA GESTION FONCIERE - LGF, SAS inscrite au RCS de, [Localité 3] sous le n°410.511.976, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,
,
[Adresse 3]
,
[Localité 4]
Représentée par Me François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Marie CHABROLLE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévuele 25 février 2026 prorogé au 25 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * *
FAITS ET PROCEDURE
La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 13 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant M., [T], [C] au syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 4],, [Adresse 5],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à Paris 7ème.
M., [C] est propriétaire d'un appartement, au rez-de-chaussée, dans l'immeuble situé, [Adresse 1] à, [Localité 5], faisant partie de la résidence, [Adresse 8] située, [Adresse 4],, [Adresse 5],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Lors de l'assemblée générale du 9 décembre 2019 ont notamment été votées les résolutions suivantes :
- Résolution n°73 : « A la demande de M., [I] achat de parties communes selon le modèle ci-joint.
L'assemblée générale, après avoir pris connaissance de l'ordre du jour et de l'avis du conseil syndical et en avoir délibéré décide de céder à M., [I],
Pour un prix au mètre carré de 1500 €, les parties communes suivantes :
* couloir situé au sous-sol parcelle n,°[Cadastre 1] qui relie uniquement et exclusivement les 3 caves (environ 4m2) » [']
« La décision est adoptée à la majorité requise par l'article 25 (50 090 tantièmes) »
- Résolution n°74 : « A la demande de M., [I] achat de parties communes selon le modèle ci-joint.
L'assemblée générale, après avoir pris connaissance de l'ordre du jour et de l'avis du conseil syndical et en avoir délibéré décide de céder à M., [I],
Partie du palier reliant au 7ème étage l'ascenseur de service à la porte de service (lot 205) au prix de 13 000 € le m2 et de l'escalier conduisant au petit appartement (selon plan joint) au prix de 1500 € le m2. La privatisation de ce palier permettrait d'isoler l'arrière de l'appartement et de mettre en place une porte blindée.
Sous les réserves suivantes :
o Le projet explicite les choix d'aménagement qui permettront de préserver l'aspect de l'éclairage naturel du palier.
o Le projet soumis à l'accord express des deux voisins concernés ,([N], [D] ;, [L], [G], [B]) puis du conseil syndical.
o Que l'intégralité des frais du projet (géomètre, syndic') soit à la charge du demandeur par imputation sur son compte.
L'assemblée générale autorise l'achat des parties communes ci-dessus décrites.
En cas d'accord de l'assemblée générale, les frais de modificatif du règlement de copropriété seront entièrement à la charge de M., [I] [']. En cas de réalisation des travaux, M., [I] devra présenter à l'assemblée générale un projet complet approuvé au préalable par l'architecte de l'immeuble. Ces travaux seront à la charge exclusive de M., [I]. [']
La décision est adoptée à la majorité requise par l'article 25 (50 090 tantièmes) ».
M., [C], absent et non représenté lors de cette assemblée, s'est vu notifier le procès-verbal de celle-ci le 21 janvier 2020.
Par acte délivré le 4 mars 2020, M., [C] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 4],, [Adresse 5],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 5], représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée La Gestion Foncière, aux fins d'annulation des résolutions n°73 et 74 adoptées lors de l'assemblée générale du 9 décembre 2019 et la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice moral subi, outre sa condamnation aux dépens et à lui régler 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 avril 2021.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2021, le contenu de la résolution n°74 précédemment citée a été soumise de nouveau au vote des copropriétaires en tant que résolution n°18. La majorité de l'article 26 n'ayant pas été atteinte, elle a été adoptée, sur le fondement de l'article 26-1, lors d'un second vote, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Le 10 décembre 2021, l'ordonnance de clôture a été révoquée et renvoyée à l'audience de mise en état du 16 février 2022 pour clôture.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 décembre 2021, M., [C] a demandé au tribunal, au visa de l'article 26 de la loi de 1965, de :
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- constater l'appropriation illégale des parties communes litigieuses par M., [I],
- constater la nullité des résolutions n°73 et 74 du procès-verbal de l'assemblée du 9 décembre 2019,
- constater que la résolution n°74 du procès-verbal de l'assemblée générale du 9 décembre 2019 a fait l'objet d'un vote rectificatif, correspondant à la résolution n°18 du PV de l'AG du 30 juin 2021,
- constater qu'en procédant au vote rectificatif par résolution n°18 du PV d'AG du 30 juin 2021, le syndicat des copropriétaires a reconnu a minima la nullité de la résolution n°74 du procès-verbal de l'assemblée du 9 décembre 2019,
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M., [C] la somme de 5000 € au titre du préjudice moral causé par le non-respect des dispositions légales,
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M., [C] la somme de 6000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonner l'exécution provisoire du jugement, laquelle est de droit,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance,
- voir réserver les dépens. »
Par jugement du 13 mai 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté M., [C] de sa demande de dommages et intérêts,
- condamné M., [C] aux dépens,
- autorisé la SCP Cordelier - Maître Blangy à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision,
- condamné M., [C] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 4],, [Adresse 5],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 5] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté M., [C] de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
M., [C] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 14 juin 2022.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 1er octobre 2025.
L'affaire a été appelée à l'audience du 2 décembre 2025.
PRETENTIONS DES PARTIES
Par conclusions déposées le 30 septembre 2025, l'appelant demande à la cour, au visa des articles 14 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, 544 et suivants et 1240 du code civil, de :
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 13 mai 2022 en ce qu'il :
' l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts,
' l'a condamné aux dépens,
' a autorisé la SCP Cordelier - Maître Blangy à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision,
' l'a condamné à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 9],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 5], la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' l'a débouté de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' a rappelé que l'exécution provisoire est de droit,
et, statuant à nouveau, de :
- le juger recevable et bien-fondé en l'intégralité de ses demandes,
- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 4],, [Adresse 5],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 5] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
- annuler en tant que de besoin la résolution n° 73 du procès-verbal d'assemblée générale du 9 décembre 2019,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 9],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 5] à lui payer la somme de 1 500 euros en restitution du montant réglé par M., [C] en exécution du jugement du 13 mai 2022,
- ordonner au syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 4],, [Adresse 10] et, [Adresse 7] à, [Localité 5] de prendre toute mesure utile pour mettre fin à l'occupation illicite des parties communes de l'immeuble, et d'en justifier à M., [C] ; et ceci sous astreinte provisoire de 100 euros par jour commençant à courir à compter de 15 jours passés la signification à partie de l'arrêt à intervenir,
- réserver compétence à liquider ladite astreinte,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 4],, [Adresse 5],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 5] à lui payer un montant de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 9],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 5] à lui payer un montant de 5 000 euros au titre du préjudice moral,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 4],, [Adresse 5],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 5] aux dépens de la présente instance d'appel, ainsi qu'aux dépens de la première instance,
- le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais engendrés par la présente procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que des frais de la condamnation à intervenir contre le syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 9],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 5] ;
Par conclusions déposées le 30 septembre 2025, l'intimé demande à la cour, au visa des articles 562 et 564 du code de procédure civile, 25 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- confirmer le jugement rendu le 13 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions,
- déclarer irrecevables comme étant nouvelles les demandes de M., [C] tendant à voir:
' annuler la résolution n° 73 du procès-verbal d'assemblée générale du 9 décembre 2019,
' ordonner au syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 4],, [Adresse 10] et, [Adresse 7] à, [Localité 5] de prendre toute mesure utile pour mettre fin à l'occupation illicite des parties communes de l'immeuble et d'en justifier à M., [C] sous astreinte de 100 euros par jour commençant à courir à compter de 15 jours passés la signification à partie de l'arrêt à intervenir,
' réserver compétence à liquider l'astreinte,
statuant à nouveau,
- débouter M., [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner M., [C] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code
de procédure civile outre aux dépens avec application de l'article 699 du même code au profit de la SCP Cordelier - Maître Blangy ;
MOTIFS DE LA DECISION
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.
Sur la recevabilité des demandes d'annulation de la résolution n°73 du procès-verbal de l'assemblée générale du 9 décembre 2019, de voir ordonner au syndicat, sous astreinte, de mettre fin à l'occupation illégale des parties communes et de se réserver la liquidation de l'astreinte
Moyens des parties
Le syndicat des copropriétaires fait valoir, au visa des articles 562 et 564 du code de procédure civile que :
- depuis un avis du 11 octobre 2022 de la Cour de Cassation, seule la cour d'appel est compétente pour connaître des fins de non-recevoir tirées des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile ;
- si M., [C] sollicitait, dans son acte introductif d'instance, l'annulation des résolutions n°73 et 74 en cause, ce dernier a ensuite abandonné ses demandes dans ses conclusions n°3 régularisées le 16 décembre 2021 ; comme l'a justement retenu le tribunal, ses demandes tendant à voir « constater » ne sont qu'une reprise de simples moyens ou arguments et non des prétentions, sur lesquelles le tribunal n'avait pas à statuer ;
- M., [C] n'avait pas saisi le tribunal de demandes visant à voir annuler ces résolutions ni à voir ordonner au syndicat de mettre fin à l'occupation illicite des parties communes de l'immeuble ; celui-ci ne l'a pas débouté à ces titres ;
- au vu du contenu de la déclaration d'appel, la cour n'est saisie que des chefs du jugement expressément critiqués dont ne font pas partie les demandes nouvelles présentées par M., [C] en cause d'appel.
M., [C] répond, au visa des articles 566, 914 devenu 913-5 du code de procédure civile, que :
- la cour n'est pas compétente pour statuer sur les demandes d'irrecevabilité du syndicat, celles-ci relevant du conseiller de la mise en état ;
- le tribunal était saisi, conformément à l'article 4 du code de procédure civile, par son acte introductif d'instance, de ses demandes d'annulation des résolutions n°73 et 74 , il a informé le tribunal, en cours de procédure, de la régularisation de la résolution n°74, de sorte qu'il n'y avait plus lieu de maintenir sa demande d'annulation de la résolution n°74 désormais régularisée ; s'agissant de la résolution n°73, non régularisée par l'assemblée suivante du 30 juin 2021, sa demande d'annulation était nécessairement maintenue et devait être annulée ; le tribunal a opéré des confusions et devait statuer sur les demandes d'annulation, peu important, la régularisation de l'une des résolutions ;
- il a mentionné, dans sa déclaration d'appel, « les dispositions non visées au dispositif faisant grief à l'appelant qui seront développées dans ses conclusions » ;
- il a fait valoir, devant le tribunal, l'occupation illicite des parties communes et la nullité des résolutions n°73 et 74 portant sur la vente de ces parties communes à M., [I] ; ses demandes visant à obtenir l'annulation de la résolution n°73 et à prendre toute mesure pour la faire cesser sont la conséquence des demandes dont était déjà saisi le tribunal en première instance.
Réponse de la cour
En droit, les articles 561 et 562 du code de procédure civile (dans sa version applicable au présent litige introduit avant l'entrée en vigueur des dispositions du décret n°23.1391 du 29 décembre 2023), précisent que l'appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d'appel et défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.
L'article 564 (ancien) du code de procédure civile, dispose qu'« à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ».
Les articles 565 à 567 précisent ensuite, que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ; que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ; et que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel.
A cet égard, seule la cour est compétente pour statuer sur l'irrecevabilité des demandes nouvelles (Civ. 2e, avis 11 octobre 2022, n°22.70.070).
Par ailleurs, en application des articles 463, 562 et 562 du code de procédure civile, en cas d'appel qui n'est pas exclusivement formé pour réparer une omission de statuer, en raison de l'effet dévolutif, il appartient à la cour d'appel de statuer sur la demande de réparation qui lui est faite (Civ. 2e, 22 octobre 1997, n°95-18.923).
Au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il faut entendre par prétention, une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux modifiant l'ordonnancement juridique.
Conformément aux dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.
Aussi, confronté à un chef du dispositif des conclusions d'une partie débutant par « constater » ou « dire et juger », la juridiction doit examiner si ces verbes sont suivis d'une prétention (Civ. 2e, 12 avril 2023, n°21-21.463), à défaut ceux-ci constitueront des rappels de moyens sur lesquels elle n'aura pas à statuer dans le dispositif de sa décision (Civ.2e, 9 janvier 2020, n°1818.778).
En l'espèce, l'irrecevabilité des demandes nouvelles de l'appelant, soulevée par l'intimé, relève de la compétence de la présente cour.
Il convient, alors, d'examiner si, aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, non pas de son assignation initiale, M., [C] avait saisi le tribunal aux fins de statuer sur une demande d'annulation de la résolution n°73.
Il ressort du trait porté sur le dispositif de ses conclusions notifiées le 16 décembre 2021, que M., [C] a modifié celui-ci, par rapport aux termes de ses précédentes conclusions du 1er février 2021 et de son assignation initiale dans lesquelles il demandait précisément au tribunal d'« annuler les résolutions n°73 et 74 du procès-verbal de l'assemblée du 9 décembre 2019 », pour indiquer, alors, seulement qu'il visait à voir « constater la nullité des résolutions n°73 et 74 du procès-verbal de l'assemblée du 9 décembre 2019 ».
Cette modification est d'autant plus significative, qu'aux termes de ces dernières conclusions devant le tribunal judiciaire, il se prévaut, juste avant cette proposition et juste après celle-ci, en employant le même verbe « constater », de moyens visant à voir reconnaître les fautes suivantes du syndicat : l'appropriation illégale des parties communes par M., [I] et la reconnaissance par le syndicat, en procédant au vote rectificatif de la résolution n°74, a minima, de la nullité de celle-ci.
L'ensemble de ces constatations sont suivies d'une prétention visant à voir « condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M., [C] la somme de 5000 € au titre du préjudice moral causé par le non-respect des dispositions légales » au titre, donc, des fautes du syndicat énumérées dans les « constatations » précédentes.
Il en ressort que la constatation de la nullité de la résolution n°73 du procès-verbal de l'assemblée du 9 décembre 2019 ne pouvait être lue que comme un moyen au soutien de cette prétention visant à obtenir des dommages et intérêts.
Dans ces conditions, M., [C] ne rapporte pas la preuve d'une omission de statuer du tribunal judiciaire de Paris sur une demande d'annulation de la résolution n°73 que la cour devrait réparer.
Il y a lieu, ensuite, d'examiner si cette demande constitue une demande nouvelle devant la présente cour ou si elle tend aux mêmes fins qu'une demande formulée devant le tribunal, voire si elle en est l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
Une demande tendant à obtenir l'annulation rétroactive d'une résolution d'une assemblée générale ne tend pas aux mêmes fins et n'est pas l'accessoire, la conséquence d'une demande d'indemnisation du fait de l'illégalité du vote de cette même résolution, lors de cette assemblée. La seconde demande laisse, en effet, persister cette résolution alors que la première vise à la supprimer de l'ordonnancement juridique.
Ensuite, il doit être relevé que les demandes tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires de prendre toute mesure utile pour mettre fin à l'occupation illicite des parties communes de l'immeuble, et d'en justifier à M., [C], sous astreinte, dont la cour se réservera la liquidation, ne désignent pas les parties communes de l'immeuble visées ni l'auteur de leur occupation. Leur rédaction ne permet donc pas d'établir un lien avec les parties communes visées par les résolutions n°73 et 74 ni avec M., [I]. Au surplus, de telles demandes qui visent à obliger le syndicat des copropriétaires à reprendre possession de parties communes dans l'intérêt de la copropriété ne visent pas aux mêmes fins ni ne sont la conséquence nécessaire d'une demande d'indemnisation au profit de M., [C], pour le préjudice personnel qu'il dit subir, du fait d'une telle occupation, et du fait de l'irrégularité des résolutions relatives à la cession de parties communes à un autre copropriétaire.
Dès lors, les demandes visant l'annulation de la résolution n°73, à voir ordonner au syndicat des copropriétaires de prendre toute mesure utile pour mettre fin à l'occupation illicite des parties communes de l'immeuble, et d'en justifier à M., [C], sous astreinte, ainsi qu'à s'en réserver la liquidation, sont des demandes nouvelles en cause d'appel. Elles seront donc déclarées irrecevables.
Sur la demande de dommages et intérêts
Moyens des parties
L'appelant conclut à la réformation du jugement en faisant valoir que :
- le syndicat a commis une faute en faisant adopter les résolutions n°73 et 74, le 9 décembre 2019, en violation de la loi de 1965 et de façon délibérée ; ces résolutions portant sur la cession de parties communes devaient être adoptées à la double majorité de l'article 26 a) de cette loi ; or cette double majorité n'a pas été atteinte ; le syndic
avait expressément averti que le quorum exigé par l'article 26 n'était pas atteint et que la copropriété s'exposait à un recours en annulation ;
- si la régularisation de la résolution n°74 a été réalisée le 30 juin 2021, cela l'a été un an et trois mois après l'introduction de l'instance en annulation et alors que M., [C] avait informé le syndic des difficultés ;
- la résolution n°73 n'a pas été régularisée et demeure nulle ;
- son action en annulation de ces résolutions était initialement bien fondée et il a été contraint de maintenir son action pour obtenir l'annulation de la résolution n°73 et l'indemnisation des frais irrépétibles engagés ;
- le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes et un copropriétaire peut agir en justice pour exercer seul les actions relatives à la copropriété au sens des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 ; le syndicat savait déjà, au moment de l'assemblée générale, que les parties communes visées par les résolutions n°73 et 74, étaient occupées sans autorisation de l'assemblée, par M., [I] ; il a même fait poser une porte verrouillée en sous-sol, dont lui seul détient la clé, dépendant de son bon vouloir , le syndicat reconnaît la fermeture de cette porte bloquant l'accès au couloir (partie commune) menant aux trois caves de M., [I], ; M., [C] a demandé au syndicat quand cette occupation sans droit ni titre a débuté et les mesures prises pour la faire cesser ; le syndicat ne lui a pas répondu et n'a pris aucune mesure ;
- cette annexion des parties communes constitue une atteinte à son droit de propriété, au sens de l'article 544 du code de procédure civile, puisqu'il est titulaire d'une quote-part de parties communes ;
- la faute du syndicat expose les copropriétaires au risque d'usucapion ; dans ce cas, ses propres tantièmes et ceux des autres copropriétaires seraient diminués avec une baisse de valeur de ses droits, sans bénéfice par la copropriété ; pendant la durée de l'occupation, les autres copropriétaires payent les charges sur l'ensemble des parties communes y compris celles illégalement annexées alors que le copropriétaire occupant en tire bénéfice ;
- la cession de l'escalier menant au petit appartement n'a été régularisée qu'en 2021, laissant M., [I] s'approprier de façon indue les parties communes sans réaction du syndicat ; la cession du couloir donnant aux caves n'a pas été régularisée et il continue de s'approprier illégalement ces parties communes ;
- la mauvaise foi du syndicat est caractérisée : il soutient avoir fait adopter les résolutions en 2019 conformément à l'article 26-1 de la loi de 1965 qui n'était pas encore entrée en vigueur ; il a attendu sa mise en 'uvre pour faire revoter une résolution identique en 2021 ; lors de précédentes assemblées générales, il avait respecté les dispositions de l'article 26 et n'avait pas fait procéder au vote en l'absence de quorum suffisant ; il n'a pas adopté la même attitude s'agissant, en 2019, d'un membre du conseil syndical ;
- le syndicat, par le passé, a déjà violé les majorités édictés par la loi de 1965 lors de précédentes assemblées générales ; il a contraint M., [C] à agir en nullité des résolutions en cause ; leur régularisation, après l'assignation, n'a pas empêché le tribunal alors saisi d'annuler la résolution illégale et de condamner le syndicat à l'indemniser au titre des frais irrépétibles ;
- son préjudice moral est réel :
o compte tenu du traitement inégalitaire entre les différents copropriétaires ; lui-même ayant dû attendre trois ans pour une acquisition de parties communes, faute de quorum aux assemblées successives ; il en résulte une perte de confiance et une violation de son droit de propriété ;
o il est constitué par l'inaction du syndicat face à l'annexion des parties communes malgré ses demandes expresses ainsi que par la mauvaise foi du syndicat : ce dernier a régularisé l'une des deux résolutions et soutient avoir voté celles-ci en conformité avec l'article 26-1 précité ; il a réitéré un comportement consistant à violer les dispositions de la loi de 1965 puis à régulariser après l'engagement contraint et coûteux, pour le copropriétaire, d'une action judiciaire en annulation ;
o il est constitué par des dépenses de temps et d'argent pour initier des actions en annulation ;
o ce préjudice est aggravé par les termes du jugement attaqué.
L'intimé répond que :
- la résolution n°74 a été revotée à l'assemblée générale du 30 juin 2021 et ne pose plus de difficulté ; l'appelant l'a reconnu puisqu'il ne demandait plus d'annulation des résolutions dans ses dernières écritures devant le tribunal ; les assemblées générales de régularisation sont autorisées et légales et n'ont pour autre vocation que de mettre un terme au contentieux en cours ; il n'est pas fautif, encore moins caractéristique d'un comportement de mauvaise foi, d'avoir convoqué celle-ci ;
- le vote de la résolution n°23 a été réalisé conformément aux dispositions de l'article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; elle a reçu la majorité des voix de l'article 25 ;
- l'appelant ne démontre pas d'annexion illicite des parties communes ni au sous-sol ni au septième étage ; l'assemblée générale a voté le rachat des parties communes de M., [I] ; la porte incriminée existe depuis de très nombreuses années, la clé est accessible pour tous les copropriétaires et elle est fermée pour des raisons évidentes de sécurité ; l'appelant, à qui incombe la charge de cette preuve, ne démontre pas que la pose de cette porte a été réalisée par M., [I] ni l'annexion qu'il invoque ;
- le préjudice moral mis en avant n'est étayé par aucune preuve ; les résolutions litigieuses ne portent pas atteinte aux droits de M., [C] alors qu'il n'a aucune utilité des parties communes en cause ; il a abandonné ses demandes d'annulation ; la résolution n°74, ratifiée, n'est source d'aucun préjudice ; la résolution n°73 ne cause pas davantage de préjudice, ce d'autant qu'il n'y a pas d'annexion des parties communes ;
- comme l'a justement retenu le tribunal, M., [C] ne démontre pas de faute et le seul fait de se prévaloir d'une violation des dispositions légales ne justifie ni ne démontre le préjudice qu'il invoque.
Réponse de la cour
En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndicat a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes, et qu'il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Par ailleurs, il doit être rappelé que l'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Sur l'annexion des parties communes par M., [I] et l'inertie du syndicat
Les résolutions n°73 et 74 n'ayant pas fait l'objet d'une décision d'annulation, il doit être considéré que M., [I] s'est vu valablement céder les parties communes mentionnées par celles-ci le 9 décembre 2019.
La faute du syndicat, invoquée par l'appelant, consistant à avoir laissé le copropriétaire s'approprier les parties communes sans réagir, ne peut donc être examinée qu'au titre de comportements antérieurs à cette assemblée.
Or, M., [C] ne rapporte pas la preuve d'une telle appropriation avant cette date.
En effet, s'agissant de la partie du « palier reliant au 7ème étage l'ascenseur de service à la porte de service (lot 205) » et de « l'escalier conduisant au petit appartement », le courriel de M., [I] du 15 novembre 2020 dans lequel il indique « pour le palier et l'escalier situés au 7ème entre 2 appartements qui m'appartiennent je ne gêne personne et sûrement pas vous qui êtes au rez-de-chaussée », ne caractérise aucune reconnaissance d'une appropriation, avant l'assemblée générale du 9 décembre 2019, de ces parties communes.
Concernant, ensuite, le couloir situé au sous-sol parcelle n,°[Cadastre 1] qui relie uniquement et exclusivement les 3 caves (environ 4m2) de M., [I], dans ce même courriel, celui-ci indique « les clés qui ouvrent la porte du couloir donnant sur mes 3 caves sont chez notre concierge » sans mentionner qu'il serait à l'origine de la pose de cette porte. Il y précise, au surplus, qu'il avait remis les clés à la concierge donc à disposition des autres copropriétaires, permettant ainsi l'accès par ceux-ci à cette partie commune.
L'appelant s'appuie, ensuite, sur la copie produite aux débats, d'un extrait d'un constat du 9 décembre 2019, établi, à sa demande, par Me, [E], [H], huissier de justice à, [Localité 3], pendant l'assemblée générale mentionnant sous la résolution n°73 :
« M., [M], Syndic Gestion Foncière : ' On sait que c'est 1500 € le mètre carré.
[zone blanche sur plusieurs lignes].
On vote. C'est déjà fermé de toute façon. C'est vraiment une régularisation pour M., [I].
Une intervenante : Ah bon '
M., [A], syndic gestion foncière : oui et cela fait longtemps.
M., [I] : Très exactement, c'est un couloir de 4m2 qui dessert les 3 caves que j'ai et qui ne sert qu'à moi. Le seul problème est qu'il appartient à la copropriété et on peut y rentrer ».
M., [I] réitère donc qu'il est possible d'y accéder, ce qui confirme ce qu'il a indiqué sur la mise à disposition de la clé dans la loge de la concierge, sans que cela ne contredise les propos du syndic sur la fermeture de la porte en cause pour des raisons de sécurité.
Il n'est donc pas rapporté la preuve de la pose par M., [I] de la porte en cause, ni d'une fermeture de tout accès aux copropriétaires, donc d'une appropriation de cette partie commune.
Aucune faute du syndicat n'est donc démontrée, à ce titre, par l'appelant.
Sur les votes
Il doit être rappelé que les dispositions de l'article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont issues de l'article 26 de l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, adoptées avant l'assemblée du 9 décembre 2019, mais entrées en vigueur après celle-ci, le 1er juin 2020, en application de l'article 41 V de cette ordonnance.
A la date de cette assemblée, pour le vote de résolutions visant l'acquisition de telles parties communes, étaient donc applicables les dispositions de l'article 26 disposant : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d (ce dernier étant relatif aux conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté) ».
L'assemblée générale avait connaissance de l'application de ces dispositions et de l'absence de quorum suffisant (avec 64 966 tantièmes présents ou représentés sur un total de 100 178 donc inférieur aux 2/3 de 66 785) pour les adopter, conformément à la double majorité prévue par l'article 26, puisqu'il ressort du contenu du procès-verbal établi lors de cette assemblée la mention suivante :
« Pour les résolutions 72 à 76
Le syndic précise que les résolutions 72 à 76 relèvent de la majorité de l'article 26 de la loi, l'assemblée générale décide de faire voter ces points à la majorité de l'article 25 tout copropriétaire pouvant faire usage de l'article 42 de la loi dans le délai de 2 mois à compter de la date de notification du procès-verbal ».
Il est donc caractérisé la faute du syndicat des copropriétaires dans l'adoption des résolutions n°73 et 74 lors de l'assemblée du 9 décembre 2019 en toute connaissance de cause en contrariété avec les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 alors applicables.
La régularisation de la résolution n°74, opérée lors de l'assemblée générale du 30 juin 2021, ne saurait, ensuite, être qualifiée de fautive puisque la résolution n°18 a, justement, été adoptée conformément aux dispositions de l'article 26-1de la loi du 10 juillet 1965 alors applicables, par un second vote au titre de l'article 25.
Si l'appelant démontre ensuite que, lors d'une assemblée générale du 23 juin 2011, la cession, à son profit, de parties communes n'avait pas été soumise au vote, faute de quorum suffisant, pour finalement voir reproposer et voter celle-ci lors d'une assemblée du 17 juin 2014, et que d'autres copropriétaires s'étaient également retrouvés dans cette situation ; cependant, il n'en prouve pas pour autant que le syndicat, en 2019, a volontairement commis une inégalité pour porter atteinte à ses droits ou parce que le copropriétaire intéressé était un membre du conseil syndical. Il ne produit aucun élément de preuve en ce sens.
Alors qu'il n'avait pas l'usage des parties communes cédées et qu'il bénéficie, comme les autres copropriétaires, des sommes versées par l'acquéreur, qu'il évoque d'autres procédures engagées par le syndicat ayant nécessairement entamé sa confiance à son égard, il ne démontre pas que la faute du syndicat lui a causé un préjudice distinct de celui lié à l'engagement et la poursuite de la procédure judiciaire, qui sera examiné dans le cadre de sa demande au titre des frais irrépétibles.
Sa demande de dommages et intérêts sera ainsi rejetée.
Sur la demande de restitution de l'indemnité versée au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et les frais du procès
Moyens des parties
L'appelant conclut à la réformation du jugement en faisant valoir que :
- il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais qu'il a été contraint d'engager pour faire valoir ses droits dans le cadre des procédures de première instance et d'appel ;
- l'instance en annulation des résolutions n°73 et 74 a été rendue nécessaire face au syndicat qui a persisté à nier, malgré l'évidence, la violation des quorums alors en vigueur en application de la loi du 10 juillet 1965 tout en procédant à un vote rectificatif de la résolution n°74 aboutissant à reconnaître la nullité de la résolution ;
- le syndicat n'a pas régularisé la résolution n°73 ; il n'a pas formulé de proposition transactionnelle afin de mettre fin à l'instance en tenant compte des frais nécessairement exposés par M., [C].
Le syndicat des copropriétaires se prévaut des frais engagés pour sa défense.
Décision de la cour
M., [C] doit être qualifié de partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile. Cependant, il doit également être retenu que le syndicat des copropriétaires a fait adopter deux résolutions en sachant qu'elles n'étaient pas conformes aux dispositions légales, invitant les copropriétaires, s'ils le souhaitaient, à engager une action en annulation à leur encontre. Si M., [C] n'a pas été au bout de cette action et succombe à démontrer l'existence d'un préjudice moral, il n'en reste pas moins qu'il a légitimement pointé la faute du syndicat tirée de l'illégalité de ces votes qui n'a été reconnue judiciairement qu'en appel. Il convient donc d'infirmer le jugement et de prévoir que les dépens de première instance et d'appel seront partagés par moitié entre les parties.
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles qu'elle a engagés pour ces procédures. Le jugement sera infirmé et cet égard, et les demandes de M., [C] et du syndicat au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel seront rejetées.
Il y a lieu de rappeler que le présent arrêt qui infirme la condamnation de M., [C] aux dépens et au titre de l'article 700 du code de procédure civile emporte restitution des sommes réglées au titre de l'exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, donc de la somme de 1500 qu'il avait été condamné à verser. Il n'y a donc pas lieu de mentionner la demande de condamnation formulée au titre de cette restitution dans le dispositif du présent arrêt.
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de dispenser M., [C] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
DISPOSITIF
Par ces motifs, la cour
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement
Déclare irrecevables les demandes de M., [C] tendant à :
- voir annuler en tant que de besoin la résolution n° 73 du procès-verbal d'assemblée générale du 9 décembre 2019,
- voir ordonner au syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 9],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 5] de prendre toute mesure utile pour mettre fin à l'occupation illicite des parties communes de l'immeuble, et d'en justifier à M., [C] ; et ceci sous astreinte provisoire de 100 euros par jour commençant à courir à compter de 15 jours passés la signification à partie de l'arrêt à intervenir,
- se réserver compétence à liquider ladite astreinte ;
Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a :
- condamné M., [C] aux dépens,
- condamné M., [C] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 9],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 5] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté M., [C] de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :
- Partage les dépens par moitié entre les parties ;
- Rejette les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 9],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 5] d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile formulées en première instance et en appel ;
- Rejette les demandes de M., [C] d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile formulées en première instance et en appel ;
- Dispense M., [C] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
- Rejette toute autre demande.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,