CA Paris, Pôle 4 - ch. 2, 25 mars 2026, n° 22/08282
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 25 MARS 2026
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/08282 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFW62
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Mars 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n° 18/12419
APPELANTE
Madame, [N], [M] née le 30 août 1954 à, [Localité 1] (Chine),
,
[Adresse 1]
,
[Localité 2]
Représentée par Me Christian HUON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0973
INTIMÉ
Syndicat De Copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet BRIDOU - société SJLB, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 453 439 606 ayant son siège social
,
[Adresse 2]
,
[Localité 2]
Représenté par Me David TRUCHE de l'AARPI RENAUD TRUCHE ( R & T ), avocat au barreau de PARIS, toque : B0647
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Marie CHABROLLE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * *
FAITS & PROCEDURE
Par acte reçu les 25 et 30 janvier 2002 et 12 février 2002 par Maître, [O], notaire à, [Localité 3], les consorts, [D] ont vendu à Mme, [M], dans l'immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, un appartement au 1er étage à gauche et une cave, correspondant aux lots n°5 et 38 du règlement de copropriété et respectivement les 33/l000èmes et 2/l000èmes de la propriété du sol. Cet appartement constitue la résidence principale de Mme, [M].
L'assemblée générale du 1er octobre 2003 a voté, en sa 23ème résolution, le texte suivant : « A la demande de Mme, [M], [N] : appartement du 1er étage fond du couloir, lot n °5 - Accord des copropriétaires de la jouissance privative de la terrasse devant son appartement »
Sous ce libellé, le procès-verbal a indiqué : « l'assemblée générale autorise Madame, [M] à installer des dalles en bois, et des plantes vertes sur la terrasse, située, [Adresse 3], en attendant de connaitre le bénéficiaire de cette jouissance »
Cette résolution a été adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés.
Par la suite, un autre copropriétaire, la société civile immobilière Flova, a déposé une demande dc permis de construire pour des travaux affectant notamment le lot n°47 et qui ont pour conséquence de détruire le toit-terrasse.
Un litige est alors né entre Mme, [M] et la société Flova, concernant l'utilisation du toit-terrasse, Mme, [M] invoquant le caractère de partie commune de celui-ci et le bénéfice pour elle d'un droit de jouissance privative, la société Flova invoquant de son côté le caractère privatif du toit terrasse.
L'affaire a été enregistrée sous le numéro dc RG n° 16/12534 et attribuée à la 8ème chambre, 1ère section. Par ordonnance en date du 10 octobre 2017, le juge de la mise en état a, notamment :
- ordonné à la société Flova l'arrêt immédiat des travaux entrepris sur la toiture-terrasse de l'immeuble situé, [Adresse 1] à, [Localité 2], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du présent jugement jusqu'à l'arrêt de ces travaux,
- débouté Mme, [M] de sa demande de remise en état de la toiture-terrasse de l'immeuble situé, [Adresse 1] à, [Localité 2].
Par assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 2] tenue le 11 septembre 2018 a été adoptée la résolution suivante (point n°2) : « Après lecture du règlement de copropriété qui stipule :
- Page 25 (extrait en annexe) : « Le propriétaire du lot n° 47 aura la propriété de ce bâtiment, dont il devra assurer l'entretien comme il sera dit ci-après »
- Page 28 (extrait en annexe) : « Chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux qui seront sa propriété privée, le droit d'en jouir et d'en disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne jamais nuire aux autres copropriétaires, et de se conformer aux stipulations ci-après »,
l'assemblée générale décide d'annuler la 23ème résolution du 1er octobre 2003 car elle considère qu'elle a outrepassé ses droits en accordant à Mme, [M] un droit de jouissance sur une partie privative qui ne lui appartient pas ; la toiture du lot n° 47 étant la propriété privée de la société Flova (lot n° 47) selon le règlement de copropriété (voir plus haut), puisqu'il est stipulé dans le règlement de copropriété que le propriétaire du lot n° 47 aura la propriété du bâtiment et donc sa toiture, l'assemblée générale ne pouvait pas accorder de droit de jouissance à Mme, [M] sur cette toiture ; pour cela, il eut fallu en effet que cette toiture eut été une partie commune, or en l'espèce ce n'est pas le cas. »
C'est dans ce contexte que, par acte d'huissier de justice du 19 octobre 2018, Mme, [M] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 2] devant le tribunal judiciaire de Paris.
Par jugement du 4 mars 2022, le tribunal d'instance de Paris a :
- rejeté la demande de nullité de la résolution (point n°2) de l'assemblée générale extraordinaire du 11 septembre 2018 de l'immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 2],
- condamné Mme, [M] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Truche, avocat au Barreau de Paris,
- condamné Mme, [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 2] la somme 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Mme, [M] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 21 avril 2022.
La procédure devant la cour a été clôturée le 29 octobre 2025.
PRETENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 22 octobre 2025 par lesquelles Mme, [M], appelante, invite la cour, au visa des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 9 et 13 du décret du 17 mars 1967, et 2261 du code civil, à :
- infirmer le jugement rendu le 4 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il :
a rejeté la demande de nullité de la résolution (point n° 2) de l'assemblée générale extraordinaire du 11 septembre 2018 de la copropriété de l'immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 2],
l'a condamnée aux dépens avec distraction au profit de Maître Truche, avocat au barreau de Paris,
l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 2] la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
a ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,
statuant à nouveau,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 2] représenté par son syndic de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- la déclarer recevable en ses demandes,
- prononcer la nullité de la résolution adoptée le 11 septembre 2018 au préjudice de Mme, [M] pour non-conformité de la résolution avec l'ordre du jour,
- constater que la résolution adoptée le 11 septembre 2018 au préjudice de Mme, [M] se heurte à ses droits acquis tant au titre de la résolution n° 23 adoptée lors de l'assemblée générale du 1er octobre 2003 que de la prescription acquisitive,
- prononcer la nullité de la résolution adoptée le 11 septembre 2018 au préjudice de Mme, [M] pour non-conformité de la résolution avec l'ordre du jour,
- constater que la résolution adoptée le 11 septembre 2018 au préjudice de Mme, [M] se heurte aux dispositions du règlement de copropriété et à l'état descriptif de division,
- prononcer la nullité de la résolution adoptée le 11 septembre 2018 au préjudice de Mme, [M] pour non-conformité de la résolution avec l'ordre du jour,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 2] représenté par son syndic en tous les dépens et à lui verser la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions notifiées le 30 septembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 2], intimé, invite la cour, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, à :
- le recevoir en ses conclusions et l'en dire bien fondé,
par conséquent,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Paris,
- condamner Mme, [M] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme, [M] aux dépens, avec application de l'article 699 du même code au profit de Maître Truche, avocat au barreau de Paris.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Moyens des parties :
Pour obtenir l'annulation de la résolution votée à l'assemblée générale du 11 septembre 2018, Mme, [M] soutient que :
la résolution n'est pas conforme à l'ordre du jour dans lequel il est indiqué « point sur l'affaire, [M] : décision à prendre concernant la résolution n° 23 adoptée lors de l'assemblée du 1er octobre 2003 (') », l'ordre du jour ne faisant nullement état d'une quelconque annulation de la résolution 23 adoptée le 1er octobre 2003,
la résolution qui prévoit que le lot 47 « est propriétaire de son bâtiment tout entier » donne à la terrasse une qualification qui ne peut que relever de l'unanimité des copropriétaires, en ce compris Mme, [M],
la résolution se heurte aux droits de Mme, [M] acquis par une décision régulière et définitive qui ne peuvent être remis en cause, sauf accord du bénéficiaire, que par suite de circonstances nouvelles à la condition de ne pas porter atteinte à la sécurité juridique et à l'équilibre des droits des copropriétaires, ces droits résultant de la résolution 23 de l'assemblée générale du 1er octobre 2023 même si l'expression « en attendant de connaître le bénéficiaire de cette jouissance » est ambiguë. En tout état de cause, le toit-terrasse constitue une partie commune et fait l'objet d'une jouissance continue, notoire et privative des propriétaires successifs du lot n°5 ;
la prescription acquisitive du droit de jouissance de ce toit-terrasse est acquise, ce dont le tribunal est saisi, de sorte que la résolution se heurte au droit réel acquis,
le toit-terrasse constitue une partie commune de sorte que le lot 47 ne peut en être propriétaire.
Le syndicat des copropriétaires réplique que :
la résolution litigieuse (annulation de la 23è résolution adoptée le 1er octobre 2003) figurait à l'ordre du jour de l'assemblée générale,
l'assemblée générale n'a pas commis d'excès de pouvoir en ce qu'elle aurait attribué un droit au propriétaire du lot n° 47 dès lors qu'elle a rétabli un droit préexistant qui avait été annulé, de sorte qu'elle n'a fait que tirer les conséquences de l'annulation de la résolution 23 du 1er octobre 2003,
le droit rétabli est conforme au règlement de copropriété,
la question de qualification de partie commune et de partie privative du toit en cause fait l'objet de la procédure enregistrée sous le numéro 16/12534 du tribunal judiciaire de Paris, 8è chambre,
la résolution litigieuse ne heurte aucun droit acquis dès lors que la résolution 23 stipulait à la fin « en attendant de connaître le bénéficiaire de cette jouissance »
Mme, [M] ne rapporte pas la preuve d'une jouissance paisible et continue de la toiture terrasse pendant plus de trente ans.
Réponse de la cour :
A titre liminaire, les écritures des parties évoquent une procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Paris pour déterminer la nature commune ou privative de la toiture terrasse du lot n° 47.
Aucune d'elle ne précise l'issue de cette procédure. Aucune ne se prévaut d'une décision ayant autorité ou force de chose jugée.
Au regard des moyens soulevés, il apparaît que la solution du litige implique au préalable l'examen des stipulations du règlement de copropriété relatives au statut de la « terrasse » sur laquelle Mme, [M] revendique un droit de jouissance.
Sur l'examen des stipulations du règlement de copropriété :
Aux termes de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de cette loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.
L'article 9 de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Selon l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties de bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
L'article 3 de ce texte dispose que sont communes les parties de bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes :
Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès,
Le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
Les coffres, gaines et têtes de cheminées,
Les locaux des services communs,
Les passages et corridors,
Tout élément incorporé dans les parties communes.
Ce dernier texte ne revêt qu'un caractère supplétif et il n'y sera recouru qu'en cas de silence ou de contradiction des titres.
Le règlement dont il s'agit a été déposé le 22 juillet 1960.
Il décrit l'immeuble comme suit :
« un immeuble de rapport sis à, [Adresse 1], comprenant :
Un bâtiment à usage d'habitation en façade sur la rue, avec retour en aile, élevé sur caves d'un rez-de-chaussée et de cinq étages, dont le cinquième lambrissé pour partie.
Cour.
Dans la cour à gauche et attenant au bâtiment principal, autre petit bâtiment élevé d'un rez-de-chaussée et trois étages.
A droite du bâtiment principal et attenant à celui-ci, autre petit bâtiment à usage de remise, élevé, partie sur cave et partie sur terre-plein, et d'un rez-de chaussée,
Droit à la cour dite « cour des miracles » commune avec plusieurs,
Le tout d'une contenance d'environ trois cent vingt mètres carrés ».
Il est permis de comprendre au vu de l'état descriptif de division que l'appartement de Mme, [M] (lot 5) est situé dans le bâtiment à gauche du bâtiment principal, élevé sur trois étages.
Le lot 47 constitue « l'autre petit bâtiment à usage de remise » adossé au bâtiment d'habitation de Mme, [M].
Le lot n° 5 appartenant à Mme, [M] est décrit comme suit : « à gauche, porte du fond, un appartement composé de entrée, cuisine, chambre et water-closets et les trente-trois/millièmes de la propriété du sol ».
Il ne résulte d'aucune stipulation de ce règlement l'existence d'un droit de jouissance privative de Mme, [M] sur la toiture du lot n° 47.
Une première constatation s'impose à la lecture du règlement de copropriété : l'état descriptif de division n'évoque aucune terrasse.
Le règlement de copropriété n'évoque pas davantage l'existence d'une prétendue terrasse.
Dans son article 3 relatif aux choses et parties communes, le règlement de copropriété distingue :
1° Les choses et parties communes à tous les copropriétaires sans exception : la totalité du sol, tous les compteurs généraux, les canalisations et branchements généraux jusqu'au « d'part » des canalisations et branchements généraux à chaque bâtiment,
2° Les choses et parties communes à l'ensemble des copropriétaires du bâtiment d'habitation : sont comprises dans ces parties communes les charpentes, les couvertures de chaque bâtiment (à l'exception des parties vitrées mobiles éclairant une partie privée),
A cette liste s'ajoute un 3ème item portant spécifiquement sur le lot n° 47 :
3° Le propriétaire du lot numéro 47 aura la propriété de ce bâtiment dont il devra assurer l'entretien, « comme il sera dit ci-après ».
Si cette dernière stipulation figure dans un article dédié aux choses et parties communes, elle apparaît dérogatoire aux stipulations précédentes. En effet, aucune partie du lot 47 ne figure dans les parties communes à l'ensemble des copropriétaires ou aux copropriétaires des bâtiments d'habitation dont Mme, [M].
De plus, elle attribue la propriété du bâtiment constituant le lot 47 à son propriétaire à titre exclusif. Ces stipulations ne démontrent pas qu'une partie du bâtiment échapperait au droit de propriété exclusif du propriétaire du lot 47.
L'étendue de son obligation d'entretien est précisée aux pages 31 et 32 du règlement de copropriété consacrées aux charges communes :
Elle exclut le lot 47 de toute participation aux charges afférentes aux choses et parties communes à l'ensemble des co-propriétaires du bâtiment d'habitation (p. 31),
Elle inclut l'entretien complet du lot en ce compris la couverture sauf en ce qui concerne les murs mitoyens : « enfin, le propriétaire du lot numéro quarante sept devra assurer l'entretien complet de ce lot, y compris la couverture, sauf en ce qui concerne les murs mitoyens ».
Ainsi, ce que Mme, [M] qualifie de « terrasse » constitue en réalité la « couverture » du bâtiment constituant le lot 47, soit la toiture du bâtiment.
Comme il a été précisé, l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les parties privatives sont réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, la notion d'usage ne se confondant pas avec celle de jouissance et qu'elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
L'examen des stipulations ci-dessus évoquées démontre que le droit de propriété exclusif reconnu au propriétaire du lot 47 s'étend à la couverture de son lot.
Le règlement de copropriété ne prévoit aucun droit d'usage de cette couverture au propriétaire du lot n° 5. La cour observe que l'acte authentique portant sur la vente des lots 5 et 38 à Mme, [M] n'évoque pas davantage un tel droit d'usage.
Si les clichés produits par Mme, [M] en pièce 14 ( datées de 1980) tendent à démontrer que les fenêtres de son lot sont dépourvues de garde-corps, au contraire des autres fenêtres de son immeuble, et qu'elle dispose ainsi de facilités d'accès à la couverture du lot 47, aucun élément produit ne permet de déterminer les conditions dans lesquelles ces facilités ont été instaurées, si les fenêtres de son appartement étaient dépourvues de garde-corps dès l'origine ou si ces derniers ont été enlevés à un moment donné dans des circonstances indéterminées.
En outre, ces clichés montrent que la couverture du lot 47 n'était occupée par aucun meuble.
D'ailleurs, la nécessité pour Mme, [M] de solliciter l'autorisation à l'assemblée générale d'en jouir privativement avec la réserve de « connaître le bénéficiaire de cette jouissance » tend à démontrer que les précédents propriétaires n'usaient pas de cet espace en tant que terrasse. En tout état de cause, cet usage, même à titre de tolérance, n'est pas démontré.
La présence de grilles qui enserrent cette couverture qualifiées de garde-corps de la terrasse par Mme, [M] n'est pas davantage de nature à démontrer l'absence d'un usage exclusif, par le propriétaire du lot 47, de la couverture dudit lot.
Ces grilles telles qu'elles figurent sur les clichés produits en pièce 14, en l'absence de clichés récents, peuvent disposer d'une fonction purement décorative dans un ensemble immobilier datant de la Belle Epoque. Elles tendent à délimiter les contours de cette couverture peu important si ces contours englobent ceux de l'appartement de Mme, [M].
Le cliché produit en pièce 15 dont il est précisé qu'il a été pris en 1910 est celui d'un atelier de réparations mécaniques sis, [Adresse 1]. Ce cliché montre de manière partielle la présence de grilles sur la couverture de ce qui apparaît être un atelier, ces grilles étant séparées au milieu par un montant ou un mur séparatif, ce qui ne permet pas de rapprocher ce cliché de ceux pris en 1980 qui ne montrent pas la présence d'un tel dispositif séparatif. Aucune conclusion ne peut donc être tirée de ce cliché.
La pièce 16 « affectation du local par un artisan électricien » n'est pas produite par Mme, [M].
Ainsi, il n'est pas démontré que le propriétaire du lot 47 ne disposait pas d'un droit d'usage exclusif de la couverture dudit lot jusqu'à l'adoption de la résolution n° 23 de l'assemblée générale du 1er octobre 2003 en attribuant la jouissance privative à la demande de Mme, [M] sous la réserve d'en connaître le bénéficiaire.
Les stipulations du règlement de copropriété font ainsi ressortir la nature privative de la couverture du lot n° 47.
Sur l'absence d'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 11 septembre 2018 du projet de résolution :
Madame, [M] en cause d'appel ne produit pas le projet de résolution inscrit à l'ordre du jour communiqué porté à sa connaissance lors de sa convocation à l'assemblée générale.
La cour relève cependant que dans le point 2 de l'assemblée, « décision concernant la résolution n° 23 adoptée lors de l'assemblée du 1er octobre 2003 », il est expressément indiqué que cette décision tend à l'annulation de cette résolution.
Cette résolution cite des extraits du règlement de copropriété dont l'un, en page 25 de ce document, stipule que le propriétaire du lot n° 47 aura la propriété de ce bâtiment dont il devra assurer l'entretien.
La résolution apparaissant inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 11 septembre 2018 comportait bien la question de l'annulation de la résolution 23 adoptée le 1er octobre 2003 en conséquence des stipulations du règlement de copropriété attribuant au propriétaire du lot 47 la propriété exclusive du bâtiment constituant ce lot.
Le moyen doit être écarté.
Sur la qualification de la « terrasse » :
Ainsi qu'il a été vu, le terme de « terrasse » n'est jamais évoqué dans le règlement de copropriété qui évoque le terme de « couverture »
L'affirmation de l'appelante selon laquelle le règlement de copropriété ne permet pas de décider que le lot n° 47 « reste bien propriétaire seul de son bâtiment tout entier et donc de sa toiture » manque en fait.
Ainsi qu'il a été vu, cette affirmation résulte des stipulations du règlement de copropriété dont il résulte que le propriétaire du lot 47 dispose de la propriété exclusive de son lot en ce compris la couverture de celui-ci dont il assume seul les charges d'entretien.
Loin d'avoir procédé à une qualification de la couverture de ce lot, la stipulation critiquée n'a fait que préciser, sans ajout, son statut au regard des stipulations du règlement de copropriété pour justifier l'annulation de la résolution n° 23 de l'assemblée générale du 1er octobre 2003 ayant permis à Mme, [M] de bénéficier de la jouissance de cette couverture « en attendant de connaître le bénéficiaire de cette jouissance ».
Le moyen d'annulation sera écarté.
Sur les droits acquis de Mme, [M] :
Mme, [M] soutient en réalité que la résolution n° 23 de l'assemblée générale du 1er octobre 2003 lui a conféré un droit de jouissance privative sur le toit-terrasse partie commune.
Ainsi qu'il a été vu, la couverture du lot 47 désignée par Mme, [M] comme toit-terrasse constitue une partie privative.
Celle-ci ne peut utilement invoquer de droits acquis sur cette partie dès lors d'une part qu'en violation de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précité, en sa qualité de copropriétaire, cette résolution portait atteinte aux droits du copropriétaire du lot 47 et qu'en application de l'article 26 de la même loi l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives.
La résolution annulée, quoique non contestée dans les deux mois de son adoption, enfreignait ainsi des dispositions d'ordre public et revêtait un caractère illicite qui rend inopérant tout moyen d'annulation tiré des droits acquis de Mme, [M].
Sur la prescription acquisitive :
L'article 2258 du code civil dispose que la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi
Aux termes de l'article 2272 du même code, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.
Selon l'article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.
Un droit de jouissance privative sur les parties communes, qui est un droit réel et perpétuel peut s'acquérir par usucapion (Civ 3è, 4 mars 1992, n° 9°-13.145, Bull 1992, III, n° 73, Civ 3è, 24 octobre 2007, n° 06-19.260, BC III n° 183).
En l'espèce, Mme, [M] ne peut prétendre à aucun droit de jouissance sur une partie commune de sorte que le moyen tiré de la prescription acquisitive est inopérant pour annuler la résolution annulant celle, illicite, adoptée le 1er octobre 2003, lui conférant un droit d'usage sur une partie privative.
Par ailleurs, il n'est pas démontré l'usage, antérieur à l'autorisation donnée à Mme, [M] le 1er octobre 2003, de la couverture du lot 47 en tant que terrasse par les propriétaires du lot 5 du bâtiment d'habitation devenu propriété de l'appelante en 2002.
Le moyen tiré de la prescription acquisitive sera donc écarté.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré Mme, [M] recevable en son action et en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de la résolution (point 2) de l'assemblée générale extraordinaire du 11 septembre 2018 de la copropriété sise, [Adresse 1] à, [Localité 2] .
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
Mme, [M], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civil par Me Truche, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 3000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 2].
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme, [M].
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne Mme, [M] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Me David Truche, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 2] la somme supplémentaire de 3000 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel;
Rejette toute autre demande ;
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 25 MARS 2026
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/08282 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFW62
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Mars 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n° 18/12419
APPELANTE
Madame, [N], [M] née le 30 août 1954 à, [Localité 1] (Chine),
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[Adresse 1]
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[Localité 2]
Représentée par Me Christian HUON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0973
INTIMÉ
Syndicat De Copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet BRIDOU - société SJLB, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 453 439 606 ayant son siège social
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[Adresse 2]
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[Localité 2]
Représenté par Me David TRUCHE de l'AARPI RENAUD TRUCHE ( R & T ), avocat au barreau de PARIS, toque : B0647
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Marie CHABROLLE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.
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FAITS & PROCEDURE
Par acte reçu les 25 et 30 janvier 2002 et 12 février 2002 par Maître, [O], notaire à, [Localité 3], les consorts, [D] ont vendu à Mme, [M], dans l'immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, un appartement au 1er étage à gauche et une cave, correspondant aux lots n°5 et 38 du règlement de copropriété et respectivement les 33/l000èmes et 2/l000èmes de la propriété du sol. Cet appartement constitue la résidence principale de Mme, [M].
L'assemblée générale du 1er octobre 2003 a voté, en sa 23ème résolution, le texte suivant : « A la demande de Mme, [M], [N] : appartement du 1er étage fond du couloir, lot n °5 - Accord des copropriétaires de la jouissance privative de la terrasse devant son appartement »
Sous ce libellé, le procès-verbal a indiqué : « l'assemblée générale autorise Madame, [M] à installer des dalles en bois, et des plantes vertes sur la terrasse, située, [Adresse 3], en attendant de connaitre le bénéficiaire de cette jouissance »
Cette résolution a été adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés.
Par la suite, un autre copropriétaire, la société civile immobilière Flova, a déposé une demande dc permis de construire pour des travaux affectant notamment le lot n°47 et qui ont pour conséquence de détruire le toit-terrasse.
Un litige est alors né entre Mme, [M] et la société Flova, concernant l'utilisation du toit-terrasse, Mme, [M] invoquant le caractère de partie commune de celui-ci et le bénéfice pour elle d'un droit de jouissance privative, la société Flova invoquant de son côté le caractère privatif du toit terrasse.
L'affaire a été enregistrée sous le numéro dc RG n° 16/12534 et attribuée à la 8ème chambre, 1ère section. Par ordonnance en date du 10 octobre 2017, le juge de la mise en état a, notamment :
- ordonné à la société Flova l'arrêt immédiat des travaux entrepris sur la toiture-terrasse de l'immeuble situé, [Adresse 1] à, [Localité 2], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du présent jugement jusqu'à l'arrêt de ces travaux,
- débouté Mme, [M] de sa demande de remise en état de la toiture-terrasse de l'immeuble situé, [Adresse 1] à, [Localité 2].
Par assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 2] tenue le 11 septembre 2018 a été adoptée la résolution suivante (point n°2) : « Après lecture du règlement de copropriété qui stipule :
- Page 25 (extrait en annexe) : « Le propriétaire du lot n° 47 aura la propriété de ce bâtiment, dont il devra assurer l'entretien comme il sera dit ci-après »
- Page 28 (extrait en annexe) : « Chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux qui seront sa propriété privée, le droit d'en jouir et d'en disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne jamais nuire aux autres copropriétaires, et de se conformer aux stipulations ci-après »,
l'assemblée générale décide d'annuler la 23ème résolution du 1er octobre 2003 car elle considère qu'elle a outrepassé ses droits en accordant à Mme, [M] un droit de jouissance sur une partie privative qui ne lui appartient pas ; la toiture du lot n° 47 étant la propriété privée de la société Flova (lot n° 47) selon le règlement de copropriété (voir plus haut), puisqu'il est stipulé dans le règlement de copropriété que le propriétaire du lot n° 47 aura la propriété du bâtiment et donc sa toiture, l'assemblée générale ne pouvait pas accorder de droit de jouissance à Mme, [M] sur cette toiture ; pour cela, il eut fallu en effet que cette toiture eut été une partie commune, or en l'espèce ce n'est pas le cas. »
C'est dans ce contexte que, par acte d'huissier de justice du 19 octobre 2018, Mme, [M] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 2] devant le tribunal judiciaire de Paris.
Par jugement du 4 mars 2022, le tribunal d'instance de Paris a :
- rejeté la demande de nullité de la résolution (point n°2) de l'assemblée générale extraordinaire du 11 septembre 2018 de l'immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 2],
- condamné Mme, [M] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Truche, avocat au Barreau de Paris,
- condamné Mme, [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 2] la somme 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Mme, [M] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 21 avril 2022.
La procédure devant la cour a été clôturée le 29 octobre 2025.
PRETENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 22 octobre 2025 par lesquelles Mme, [M], appelante, invite la cour, au visa des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 9 et 13 du décret du 17 mars 1967, et 2261 du code civil, à :
- infirmer le jugement rendu le 4 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il :
a rejeté la demande de nullité de la résolution (point n° 2) de l'assemblée générale extraordinaire du 11 septembre 2018 de la copropriété de l'immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 2],
l'a condamnée aux dépens avec distraction au profit de Maître Truche, avocat au barreau de Paris,
l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 2] la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
a ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,
statuant à nouveau,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 2] représenté par son syndic de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- la déclarer recevable en ses demandes,
- prononcer la nullité de la résolution adoptée le 11 septembre 2018 au préjudice de Mme, [M] pour non-conformité de la résolution avec l'ordre du jour,
- constater que la résolution adoptée le 11 septembre 2018 au préjudice de Mme, [M] se heurte à ses droits acquis tant au titre de la résolution n° 23 adoptée lors de l'assemblée générale du 1er octobre 2003 que de la prescription acquisitive,
- prononcer la nullité de la résolution adoptée le 11 septembre 2018 au préjudice de Mme, [M] pour non-conformité de la résolution avec l'ordre du jour,
- constater que la résolution adoptée le 11 septembre 2018 au préjudice de Mme, [M] se heurte aux dispositions du règlement de copropriété et à l'état descriptif de division,
- prononcer la nullité de la résolution adoptée le 11 septembre 2018 au préjudice de Mme, [M] pour non-conformité de la résolution avec l'ordre du jour,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 2] représenté par son syndic en tous les dépens et à lui verser la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions notifiées le 30 septembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du, [Adresse 1] à, [Localité 2], intimé, invite la cour, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, à :
- le recevoir en ses conclusions et l'en dire bien fondé,
par conséquent,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Paris,
- condamner Mme, [M] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme, [M] aux dépens, avec application de l'article 699 du même code au profit de Maître Truche, avocat au barreau de Paris.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Moyens des parties :
Pour obtenir l'annulation de la résolution votée à l'assemblée générale du 11 septembre 2018, Mme, [M] soutient que :
la résolution n'est pas conforme à l'ordre du jour dans lequel il est indiqué « point sur l'affaire, [M] : décision à prendre concernant la résolution n° 23 adoptée lors de l'assemblée du 1er octobre 2003 (') », l'ordre du jour ne faisant nullement état d'une quelconque annulation de la résolution 23 adoptée le 1er octobre 2003,
la résolution qui prévoit que le lot 47 « est propriétaire de son bâtiment tout entier » donne à la terrasse une qualification qui ne peut que relever de l'unanimité des copropriétaires, en ce compris Mme, [M],
la résolution se heurte aux droits de Mme, [M] acquis par une décision régulière et définitive qui ne peuvent être remis en cause, sauf accord du bénéficiaire, que par suite de circonstances nouvelles à la condition de ne pas porter atteinte à la sécurité juridique et à l'équilibre des droits des copropriétaires, ces droits résultant de la résolution 23 de l'assemblée générale du 1er octobre 2023 même si l'expression « en attendant de connaître le bénéficiaire de cette jouissance » est ambiguë. En tout état de cause, le toit-terrasse constitue une partie commune et fait l'objet d'une jouissance continue, notoire et privative des propriétaires successifs du lot n°5 ;
la prescription acquisitive du droit de jouissance de ce toit-terrasse est acquise, ce dont le tribunal est saisi, de sorte que la résolution se heurte au droit réel acquis,
le toit-terrasse constitue une partie commune de sorte que le lot 47 ne peut en être propriétaire.
Le syndicat des copropriétaires réplique que :
la résolution litigieuse (annulation de la 23è résolution adoptée le 1er octobre 2003) figurait à l'ordre du jour de l'assemblée générale,
l'assemblée générale n'a pas commis d'excès de pouvoir en ce qu'elle aurait attribué un droit au propriétaire du lot n° 47 dès lors qu'elle a rétabli un droit préexistant qui avait été annulé, de sorte qu'elle n'a fait que tirer les conséquences de l'annulation de la résolution 23 du 1er octobre 2003,
le droit rétabli est conforme au règlement de copropriété,
la question de qualification de partie commune et de partie privative du toit en cause fait l'objet de la procédure enregistrée sous le numéro 16/12534 du tribunal judiciaire de Paris, 8è chambre,
la résolution litigieuse ne heurte aucun droit acquis dès lors que la résolution 23 stipulait à la fin « en attendant de connaître le bénéficiaire de cette jouissance »
Mme, [M] ne rapporte pas la preuve d'une jouissance paisible et continue de la toiture terrasse pendant plus de trente ans.
Réponse de la cour :
A titre liminaire, les écritures des parties évoquent une procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Paris pour déterminer la nature commune ou privative de la toiture terrasse du lot n° 47.
Aucune d'elle ne précise l'issue de cette procédure. Aucune ne se prévaut d'une décision ayant autorité ou force de chose jugée.
Au regard des moyens soulevés, il apparaît que la solution du litige implique au préalable l'examen des stipulations du règlement de copropriété relatives au statut de la « terrasse » sur laquelle Mme, [M] revendique un droit de jouissance.
Sur l'examen des stipulations du règlement de copropriété :
Aux termes de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de cette loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.
L'article 9 de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Selon l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties de bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
L'article 3 de ce texte dispose que sont communes les parties de bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes :
Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès,
Le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
Les coffres, gaines et têtes de cheminées,
Les locaux des services communs,
Les passages et corridors,
Tout élément incorporé dans les parties communes.
Ce dernier texte ne revêt qu'un caractère supplétif et il n'y sera recouru qu'en cas de silence ou de contradiction des titres.
Le règlement dont il s'agit a été déposé le 22 juillet 1960.
Il décrit l'immeuble comme suit :
« un immeuble de rapport sis à, [Adresse 1], comprenant :
Un bâtiment à usage d'habitation en façade sur la rue, avec retour en aile, élevé sur caves d'un rez-de-chaussée et de cinq étages, dont le cinquième lambrissé pour partie.
Cour.
Dans la cour à gauche et attenant au bâtiment principal, autre petit bâtiment élevé d'un rez-de-chaussée et trois étages.
A droite du bâtiment principal et attenant à celui-ci, autre petit bâtiment à usage de remise, élevé, partie sur cave et partie sur terre-plein, et d'un rez-de chaussée,
Droit à la cour dite « cour des miracles » commune avec plusieurs,
Le tout d'une contenance d'environ trois cent vingt mètres carrés ».
Il est permis de comprendre au vu de l'état descriptif de division que l'appartement de Mme, [M] (lot 5) est situé dans le bâtiment à gauche du bâtiment principal, élevé sur trois étages.
Le lot 47 constitue « l'autre petit bâtiment à usage de remise » adossé au bâtiment d'habitation de Mme, [M].
Le lot n° 5 appartenant à Mme, [M] est décrit comme suit : « à gauche, porte du fond, un appartement composé de entrée, cuisine, chambre et water-closets et les trente-trois/millièmes de la propriété du sol ».
Il ne résulte d'aucune stipulation de ce règlement l'existence d'un droit de jouissance privative de Mme, [M] sur la toiture du lot n° 47.
Une première constatation s'impose à la lecture du règlement de copropriété : l'état descriptif de division n'évoque aucune terrasse.
Le règlement de copropriété n'évoque pas davantage l'existence d'une prétendue terrasse.
Dans son article 3 relatif aux choses et parties communes, le règlement de copropriété distingue :
1° Les choses et parties communes à tous les copropriétaires sans exception : la totalité du sol, tous les compteurs généraux, les canalisations et branchements généraux jusqu'au « d'part » des canalisations et branchements généraux à chaque bâtiment,
2° Les choses et parties communes à l'ensemble des copropriétaires du bâtiment d'habitation : sont comprises dans ces parties communes les charpentes, les couvertures de chaque bâtiment (à l'exception des parties vitrées mobiles éclairant une partie privée),
A cette liste s'ajoute un 3ème item portant spécifiquement sur le lot n° 47 :
3° Le propriétaire du lot numéro 47 aura la propriété de ce bâtiment dont il devra assurer l'entretien, « comme il sera dit ci-après ».
Si cette dernière stipulation figure dans un article dédié aux choses et parties communes, elle apparaît dérogatoire aux stipulations précédentes. En effet, aucune partie du lot 47 ne figure dans les parties communes à l'ensemble des copropriétaires ou aux copropriétaires des bâtiments d'habitation dont Mme, [M].
De plus, elle attribue la propriété du bâtiment constituant le lot 47 à son propriétaire à titre exclusif. Ces stipulations ne démontrent pas qu'une partie du bâtiment échapperait au droit de propriété exclusif du propriétaire du lot 47.
L'étendue de son obligation d'entretien est précisée aux pages 31 et 32 du règlement de copropriété consacrées aux charges communes :
Elle exclut le lot 47 de toute participation aux charges afférentes aux choses et parties communes à l'ensemble des co-propriétaires du bâtiment d'habitation (p. 31),
Elle inclut l'entretien complet du lot en ce compris la couverture sauf en ce qui concerne les murs mitoyens : « enfin, le propriétaire du lot numéro quarante sept devra assurer l'entretien complet de ce lot, y compris la couverture, sauf en ce qui concerne les murs mitoyens ».
Ainsi, ce que Mme, [M] qualifie de « terrasse » constitue en réalité la « couverture » du bâtiment constituant le lot 47, soit la toiture du bâtiment.
Comme il a été précisé, l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les parties privatives sont réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, la notion d'usage ne se confondant pas avec celle de jouissance et qu'elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
L'examen des stipulations ci-dessus évoquées démontre que le droit de propriété exclusif reconnu au propriétaire du lot 47 s'étend à la couverture de son lot.
Le règlement de copropriété ne prévoit aucun droit d'usage de cette couverture au propriétaire du lot n° 5. La cour observe que l'acte authentique portant sur la vente des lots 5 et 38 à Mme, [M] n'évoque pas davantage un tel droit d'usage.
Si les clichés produits par Mme, [M] en pièce 14 ( datées de 1980) tendent à démontrer que les fenêtres de son lot sont dépourvues de garde-corps, au contraire des autres fenêtres de son immeuble, et qu'elle dispose ainsi de facilités d'accès à la couverture du lot 47, aucun élément produit ne permet de déterminer les conditions dans lesquelles ces facilités ont été instaurées, si les fenêtres de son appartement étaient dépourvues de garde-corps dès l'origine ou si ces derniers ont été enlevés à un moment donné dans des circonstances indéterminées.
En outre, ces clichés montrent que la couverture du lot 47 n'était occupée par aucun meuble.
D'ailleurs, la nécessité pour Mme, [M] de solliciter l'autorisation à l'assemblée générale d'en jouir privativement avec la réserve de « connaître le bénéficiaire de cette jouissance » tend à démontrer que les précédents propriétaires n'usaient pas de cet espace en tant que terrasse. En tout état de cause, cet usage, même à titre de tolérance, n'est pas démontré.
La présence de grilles qui enserrent cette couverture qualifiées de garde-corps de la terrasse par Mme, [M] n'est pas davantage de nature à démontrer l'absence d'un usage exclusif, par le propriétaire du lot 47, de la couverture dudit lot.
Ces grilles telles qu'elles figurent sur les clichés produits en pièce 14, en l'absence de clichés récents, peuvent disposer d'une fonction purement décorative dans un ensemble immobilier datant de la Belle Epoque. Elles tendent à délimiter les contours de cette couverture peu important si ces contours englobent ceux de l'appartement de Mme, [M].
Le cliché produit en pièce 15 dont il est précisé qu'il a été pris en 1910 est celui d'un atelier de réparations mécaniques sis, [Adresse 1]. Ce cliché montre de manière partielle la présence de grilles sur la couverture de ce qui apparaît être un atelier, ces grilles étant séparées au milieu par un montant ou un mur séparatif, ce qui ne permet pas de rapprocher ce cliché de ceux pris en 1980 qui ne montrent pas la présence d'un tel dispositif séparatif. Aucune conclusion ne peut donc être tirée de ce cliché.
La pièce 16 « affectation du local par un artisan électricien » n'est pas produite par Mme, [M].
Ainsi, il n'est pas démontré que le propriétaire du lot 47 ne disposait pas d'un droit d'usage exclusif de la couverture dudit lot jusqu'à l'adoption de la résolution n° 23 de l'assemblée générale du 1er octobre 2003 en attribuant la jouissance privative à la demande de Mme, [M] sous la réserve d'en connaître le bénéficiaire.
Les stipulations du règlement de copropriété font ainsi ressortir la nature privative de la couverture du lot n° 47.
Sur l'absence d'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 11 septembre 2018 du projet de résolution :
Madame, [M] en cause d'appel ne produit pas le projet de résolution inscrit à l'ordre du jour communiqué porté à sa connaissance lors de sa convocation à l'assemblée générale.
La cour relève cependant que dans le point 2 de l'assemblée, « décision concernant la résolution n° 23 adoptée lors de l'assemblée du 1er octobre 2003 », il est expressément indiqué que cette décision tend à l'annulation de cette résolution.
Cette résolution cite des extraits du règlement de copropriété dont l'un, en page 25 de ce document, stipule que le propriétaire du lot n° 47 aura la propriété de ce bâtiment dont il devra assurer l'entretien.
La résolution apparaissant inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 11 septembre 2018 comportait bien la question de l'annulation de la résolution 23 adoptée le 1er octobre 2003 en conséquence des stipulations du règlement de copropriété attribuant au propriétaire du lot 47 la propriété exclusive du bâtiment constituant ce lot.
Le moyen doit être écarté.
Sur la qualification de la « terrasse » :
Ainsi qu'il a été vu, le terme de « terrasse » n'est jamais évoqué dans le règlement de copropriété qui évoque le terme de « couverture »
L'affirmation de l'appelante selon laquelle le règlement de copropriété ne permet pas de décider que le lot n° 47 « reste bien propriétaire seul de son bâtiment tout entier et donc de sa toiture » manque en fait.
Ainsi qu'il a été vu, cette affirmation résulte des stipulations du règlement de copropriété dont il résulte que le propriétaire du lot 47 dispose de la propriété exclusive de son lot en ce compris la couverture de celui-ci dont il assume seul les charges d'entretien.
Loin d'avoir procédé à une qualification de la couverture de ce lot, la stipulation critiquée n'a fait que préciser, sans ajout, son statut au regard des stipulations du règlement de copropriété pour justifier l'annulation de la résolution n° 23 de l'assemblée générale du 1er octobre 2003 ayant permis à Mme, [M] de bénéficier de la jouissance de cette couverture « en attendant de connaître le bénéficiaire de cette jouissance ».
Le moyen d'annulation sera écarté.
Sur les droits acquis de Mme, [M] :
Mme, [M] soutient en réalité que la résolution n° 23 de l'assemblée générale du 1er octobre 2003 lui a conféré un droit de jouissance privative sur le toit-terrasse partie commune.
Ainsi qu'il a été vu, la couverture du lot 47 désignée par Mme, [M] comme toit-terrasse constitue une partie privative.
Celle-ci ne peut utilement invoquer de droits acquis sur cette partie dès lors d'une part qu'en violation de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précité, en sa qualité de copropriétaire, cette résolution portait atteinte aux droits du copropriétaire du lot 47 et qu'en application de l'article 26 de la même loi l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives.
La résolution annulée, quoique non contestée dans les deux mois de son adoption, enfreignait ainsi des dispositions d'ordre public et revêtait un caractère illicite qui rend inopérant tout moyen d'annulation tiré des droits acquis de Mme, [M].
Sur la prescription acquisitive :
L'article 2258 du code civil dispose que la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi
Aux termes de l'article 2272 du même code, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.
Selon l'article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.
Un droit de jouissance privative sur les parties communes, qui est un droit réel et perpétuel peut s'acquérir par usucapion (Civ 3è, 4 mars 1992, n° 9°-13.145, Bull 1992, III, n° 73, Civ 3è, 24 octobre 2007, n° 06-19.260, BC III n° 183).
En l'espèce, Mme, [M] ne peut prétendre à aucun droit de jouissance sur une partie commune de sorte que le moyen tiré de la prescription acquisitive est inopérant pour annuler la résolution annulant celle, illicite, adoptée le 1er octobre 2003, lui conférant un droit d'usage sur une partie privative.
Par ailleurs, il n'est pas démontré l'usage, antérieur à l'autorisation donnée à Mme, [M] le 1er octobre 2003, de la couverture du lot 47 en tant que terrasse par les propriétaires du lot 5 du bâtiment d'habitation devenu propriété de l'appelante en 2002.
Le moyen tiré de la prescription acquisitive sera donc écarté.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré Mme, [M] recevable en son action et en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de la résolution (point 2) de l'assemblée générale extraordinaire du 11 septembre 2018 de la copropriété sise, [Adresse 1] à, [Localité 2] .
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
Mme, [M], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civil par Me Truche, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 3000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 2].
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme, [M].
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne Mme, [M] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Me David Truche, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 2] la somme supplémentaire de 3000 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel;
Rejette toute autre demande ;
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,