CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 25 mars 2026, n° 23/04768
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 25 MARS 2026
N° 2026 / 148
N° RG 23/04768
N° Portalis DBVB-V-B7H-BLBSJ
,
[T], [Y]
,
[H], [E] épouse, [Y]
C/
Syndicat des copropriétaires, [Adresse 1]
S.A.S.U., [Adresse 2], [Localité 1]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Mylène FERNANDEZ
Me Julien DESOMBRE
Me Jérôme COUTELIER - TAFANI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 02 Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/07849.
APPELANTS
Monsieur, [T], [Y]
né le 15 Décembre 1941 à, [Localité 2] (69), demeurant, [Adresse 3]
Madame, [H], [E] épouse, [Y]
née le 04 Avril 1944 à, [Localité 3] (42), demeurant, [Adresse 3]
représentés par Me Mylène FERNANDEZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Jean-Philippe BELVILLE, membre de la SELARL JEAN PHILIPPE BELVILLE, avocat au barreau de LYON
INTIMÉES
Syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] sis à, [Localité 4], [Adresse 4]
prise en la personne de son syndic la société FRATELLIMMO, dont le siège est sis, [Adresse 5],
représenté par Me Julien DESOMBRE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Aymeric TRIVERO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
S.A.S.U., [Adresse 6]
prise en ses bureaux sis, [Adresse 7], en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant, [Adresse 8]
représentée par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, membre de l'association COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par Me Séverine PENE, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Pierre LAROQUE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2026.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte de vente du 22 janvier 1993 de Maître, [L], [P], notaire, les époux, [M] ont acquis un ensemble immobilier sis à, [Adresse 9] cadastré section AD n°, [Cadastre 1] pour 95a : un appartement situé au premier étage du groupe 4, de type 2P, portant le n°637 le plan de ce niveau, et les 91/10.000èmes des parties communes générales.
Lors de l'assemblée générale du 30 juin 2007, M,.[Z] a obtenu l'autorisation de poser un velux (résolution 12) situé au-dessus de sa mezzanine.
M., [Z] a vendu cet appartement à M., [O].
Dans le prolongement de cette cession M., [O] a procédé à l'installation du velux.
Les consorts, [Y] sont propriétaires d'un logement situé dans un bâtiment dominant au-dessus du bâtiment dans lequel se trouve l'habitation de M., [O].
Suite à la réalisation des travaux par M., [O], lors de l'assemblée générale du 3 septembre 2020, les époux, [Y] ont demandé à ce que soit mis à l'ordre du jour la suppression du vélux.
M., [O], quant à lui, a sollicité une nouvelle fois la pose d'un velux.
Lors de l'assemblée générale la résolution 21 concernant la demande de M,.[O] a été votée à l'unanimité et la résolution 20 portée à l'ordre du jour à la demande de M., [Y] a été rejetée à la même unanimité.
Mme et M., [Y] ont saisi le Tribunal judiciaire aux 'ns de solliciter l'annulation de l'assemblée générale du 3 septembre 2020 et en particulier les résolutions 20 et 21.
Par jugement en date du 2 février 2023 le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN:
DECLARE irrecevable la 'n de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de la copropriété, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS CENTRE DE GESTION IMMOBILIERE, et DECLARE M., [T], [Y] et Mme, [H], [E] épouse, [Y] recevables en leur action.
DEBOUTE M., [T], [Y] et Mme, [H], [E] épouse, [Y] de leur demande d'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété, [Adresse 10] qui s'est tenue le 3 septembre 2020 et en particulier sa résolution 20 et l'ensemble des résolutions 21.
DEBOUTE la société de Gestion Immobiliere CGI, [Localité 1] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
CONDAMNE M., [T], [Y] et Mme, [H], [E] épouse, [Y] aux dépens de l'instance.
CONDAMNE M., [T], [Y] et Mme, [H], [E] épouse, [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété, [Adresse 1] et à la société de Gestion Immobiliere CGI, [Localité 1] la somme de 2500 euros (DEUX MILLE CINQ CENT EUROS) en application de l'article 700 du code de procédure civile.
RAPPELLE que l'exécution provisoire assortit l'entière décision.
REJETTE le surplus des demandes.
Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que les époux, [Y] ne démontrent pas la fausseté du décompte des voix sur les votes litigieux, ni aucune contrariété au règlement de copropriété ou irrégularité permettant de conduire à la nullité du procès verbal de l'assemblée générale du 3 septembre 2020.
Par déclaration au greffe en date du 30 mars 2023, M.et Mme, [Y] ont interjeté appel de cette décision.
Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs moyens et prétentions ils sollicitent:
Réformer partiellement le jugement dont appel,
ANNULER le procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété, [Adresse 10] qui s'est tenue le 3 septembre 2020 et en particulier sa résolution 20 et l'ensemble des résolutions 21
CONDAMNER solidairement la copropriété, [Adresse 11],
,
[Adresse 12], [Localité 5], [Adresse 13] ainsi que le SYNDIC CGI, [Localité 1] IMMOBILIER aux entiers dépens, outre 3.000 € d'article 700 du CPC.
A l'appui de leur recours, ils font valoir:
- que lors de leur arrivée pour les vacances en juillet 2019, ils ont constaté que deux vélux avaient été posés sur la toiture en dessous de chez eux, l'un des deux étant exposé sur la toiture versant montagne, de l'appartement de M,.[O], sans demande faite, créant une vue sur leur balcon,
- qu'ils ont demandé par LRAR la suppression de ce vélux, ce qui démontre leur intention de la voir supprimé,
- que ce vélux n'a pas été installé par M,.[O] sur le versant mer comme cela a pu être autorisé par le passé à d'autres copropriétaires, pour ne pas créer de nuisance visuelle et de vis-à-vis,
- que la résolution 20 qui émane d'eux n'a comptabilisé aucune voix pour alors qu'ils ont voté pour, ce qui constitue une erreur dans le PV qui doit être annulé,
- qu'il en est de même pour la résolution 21 qui entérine a posteriori des faits contraires au règlement intérieur réalisés par un copropriétaire dénoncés par eux et contre laquelle ils ont voté ce qui n'est pas repris par le procès verbal,
- que le procès verbal n'est considéré que comme un instrument de preuve, dont les mentions font foi jusqu'à la preuve contraire,
- que le procès verbal en question leur a été envoyé le 29 septembre 2020 et reçu le 2 octobre 2020, de sorte qu'en assignant en nullité le 26 novembre 2020, ils sont dans le délai de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 relatif à l'action en annulation des décisions prises en assemblée générale,
- qu'ils doivent être considérés comme opposants car bien que présents ils se sont opposés à plusieurs résolutions quand bien même le procès verbal mentionne qu'ils ont voté pour,
- qu'il résulte des courriers LRAR des 15 octobre 2019 et 13 janvier 2020 antérieurs à l'AG en cause qu'ils étaient opposés à l'existence du velux de M,.[O],
- que leur courrier à la suite de l'AG est très éloquent,
- qu'entraîne la nullité d'une résolution toute atteinte au droit fondamental des copropriétaires de participer ou de se faire représenter à l'assemblée générale et ce, sans qu'il ait à en rechercher l'influence sur le résultat du vote,
- que contrairement à ce que prétend le syndicat, M,.[O] ne disposait absolument pas de l'autorisation de poser deux velux dont l'un côté montagne,
- que les attestations produites par leurs adversaires sont contestables compte tenu de l'impartialité flagrante de leurs auteurs.
Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions le syndicat des copropriétaires conclut:
Donner acte au SDC LES SAUVAGIÈRES 2 de sa dénonce de changement de syndic lequel est désormais : la société FRATELLIMMO, SARL au capital de 7500 €, dont le siège social est sis:, [Adresse 14], [Adresse 15],, [Localité 6], immatricule au RCS de, [Localité 7] sous le N° 529 604 555, lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice.
Con'rmer le jugement du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 2 février 2023 en ce qu'il a
- débouté les époux, [Y] de leur demande d'annulation du PV d'AG de la copropriété, [Adresse 1] qui s'est tenue le 03/09/2022 et en particulier sa résolution 20 et l'ensemble des résolutions 21,
- condamné les époux, [Y] aux dépens de l'instance
- condamné les époux, [Y] à payer au SDC LES SAUVAGIÈRES 2 la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du CPC.
Débouter les époux, [Y] de l'ensemble de leur demande,
Condamner les époux, [Y] à payer au SDC LES SAUVAGIÈRES 2 la somme de 2500 € en cause d'appel outre les dépens.
Il fait valoir:
- que lors de l'AG du 30 juin 2007 l'auteur de M,.[O] a obtenu l'autorisation d'installer un velux au dessus de sa mezzanine c'est à dire côté colline,
- que les appelants ne développent aucun arguments susceptible d'entraîné l'annulation de l'assemblée générale ne question dans son intégralité,
- que la résolution 20 concernant la demande de démolition est sans pertinence si en parallèle la résolution 21 autorise les travaux en question, de sorte que l'action en annulation de la résolution 20 est irrecevable faute d'intérêt à agir,
- que la résolution 21 n'est que la confirmation de l'autorisation donnée en 2007, de sorte que les appelants n'ont aucun intérêt à solliciter l'annulation d'une résolution qui ne fait pas grief car ne modifiant en rien les droits du copropriétaire,
- qu'il résulte de l'article 42 de la loi de 1965 que pour solliciter la nullité d'une résolution, le copropriétaire doit avoir été opposant ou défaillant, or dans le procès verbal de l'assemblée générale M,.[Y], suite à un débat animé, a finalement voté pour,
- que ce procès verbal a été signé par le président, le secrétaire et un scrutateur, il ne contient aucune réserve qu'aurait formulée M,.[Y],
- qu'il verse aux débats des attestations en ce sens d'autres copropriétaires,
- que si l'on suit la démonstration des appelants, les 8 témoins, le syndic et le reste du bureau auraient en présence de tous les copropriétaires établis un faux procès verbal,
- que le courrier envoyé après l'assemblée générale par les appelants parle de débats qui se sont déroulés dans des circonstances houleuses mais il n'est pas question de votes irréguliers.
Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 août 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions le syndic conclut:
DECLARER l'appel des époux, [Y] autant irrecevable qu'infondé et les débouter de toutes leurs fins, demandes, moyens et conclusions.
CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN du 02 février 2023 en l'ensemble de ses dispositions hormis celle ayant débouté la Société GESTION IMMOBILIERE CGI, [Localité 1] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, et réformant la décision de ce chef, CONDAMNER solidairement les époux, [Y] à payer société GESTION IMMOBILIERE CGI, [Localité 1] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts, compte tenu du caractère abusif de la procédure de première instance.
CONDAMNER solidairement les époux, [Y] à payer société GESTION IMMOBILIERE CGI, [Localité 1] la somme de 3.000 € de dommages et intérêts eu égard au caractère abusif de l'appel à l'encontre de la Société CGI, [Localité 1].
CONDAMNER les époux, [Y] solidairement à payer société GESTION IMMOBILIERE CGI, [Localité 1] la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du CPC au titre des frais irrépétibles engagés par la Société CGI, [Localité 1] devant la Cour.
CONDAMNER solidairement les époux, [Y] aux entiers dépens.
Il soutient:
- que l'action en annulation d'une assemblée générale de copropriété ou l'action en annulation de certaines délibérations si elle nécessite que l'assignation soit délivrée au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice n'implique pas la présence en nom personnel du syndic,
- que la présence du syndic en nom personnel à une procédure n'est justifiée que pour autant qu'il est formé des demandes à l'encontre du syndic et notamment si l'on devait considérer que celui-ci a pu engager sa responsabilité,
- qu'à aucun moment les époux, [Y] ne font état de quelques manquements ou fautes du syndic et que d'ailleurs aucune demande à ce titre n'a jamais été présentée ni en première instance ni devant la Cour,
- que les époux, [Y] ont fait délivrer assignation au syndic sans rien lui demander puis ont formulé une demande de participation du syndic aux frais irrépétibles que les époux, [Y] auraient engagés ou aux dépens,
- que ces demandes sont faites pour tenter de justifier la délivrance d'une assignation au syndic,
- que leur appel en ce qu'il intime la Société CGI, [Localité 1] est abusif, et qu'en outre, cette société a été dans l'obligation d'engager des frais irrépétibles,
- que les époux, [Y] demandent l'annulation de l'intégralité de l'Assemblée Générale du 3 septembre 2020 alors que leur demande à ce titre est irrecevable, en effet en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent solliciter l'annulation des délibérations auxquelles ils ont été opposants ou défaillants, or les époux, [Y] n'étant pas opposants ou défaillants à l'intégralité des résolutions, ni d'ailleurs à celles dont ils demandent l'annulation,
- que les époux, [Y] ne peuvent prétendre que le PV qui a été établi ne refléterait pas la réalité du déroulement de l'Assemblée Générale des copropriétaires, en effet, il a été versé aux débats, les mails et attestations de tout un ensemble de copropriétaires ayant participé à l'Assemblée et attestant que le procès-verbal correspond bien aux votes exprimés,
- qu'en plus de ces copropriétaires, les membres du bureau ayant signé le procès-verbal ont confirmé la teneur de celui-ci.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2026.
L'affaire a été appelée à l'audience du 27 janvier 2026 et mise en délibéré au 25 mars 2026.
MOTIFS DE LA DECISION:
Sur la fin de non recevoir
L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L'article 789 6° du code de procédure civile attribue compétence exclusive au juge de la mise en état pour statuer, jusqu'à son dessaisissement, sur les fins de non recevoir présentées dans les instances introduites à compter du 1er janvier 2020.
Retenant que la fin de non recevoir tirée de l'intérêt à agir a été présentée par le syndicat des copropriétaires plusieurs mois avant la clôture de la procédure et que le juge de la mise en état était en conséquence seul compétent pour trancher par voie d'incident cette fin de non recevoir, c'est à bon droit que le premier juge a déclaré irrecevable cette dernière.
Sur les demandes de nullité du procès verbal d'assemblée générale du 3 septembre 2020 et subsidiairement des résolutions 20 et 21 de cette assemblée générale
Si les appelants sollicitent l'annulation de l'assemblée générale dans sa globalité, ils ne développent aucun argument permettant d'y faire droit, de sorte qu'il convient d'examiner leur demande subsidiaire en annulation des résolutions 20 et 21.
Il résulte de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Il n'est pas contesté que les consorts, [Y] ont assigné dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d'assemblée.
Il n'est pas davantage contesté ni contestable que M,.[Y] était présent et donc non défaillant lors de cette assemblée générale.
Or, il résulte du procès verbal qu'il a voté contre la résolution 20 et pour la résolution 21.
Les procès verbaux d'assemblée générale font foi jusqu'à preuve contraire.
En l'espèce, le procès verbal de l'assemblée a été signé par le président, le secrétaire et un assesseur.
Pour autant, les consorts, [Y] versent aux débats des courriers LRAR des 15 octobre 2019 et 13 janvier 2020, antérieurs à l'assemblée générale en cause, dont il résulte qu'ils étaient opposés à l'existence du velux de M,.[O], ainsi qu'un courrier LRAR postérieur à l'assemblée, qui dénonce des débats qui se sont déroulés dans des circonstances houleuses.
Il résulte des attestations ou mails de copropriétaires non contestés par les appelants que M,.[Y] s'est montré mutique au moment du vote et a refusé de voter pour les résolution 20 et 21.
Ainsi, il doit être considéré comme opposant de sorte que l'action en annulation des résolutions 20 et 21 est recevable.
Il ressort du procès verbal que M,.[Y] aurait voté contre la résolution 20, à l'origine de laquelle il est, puisqu'elle a été rejetée à l'unanimité et pour la résolution 21, malgré son opposition manifestée par LRAR, puisqu'elle a également été adoptée à l'unanimité, or ces mentions sont contredites tant par les écrits LRAR de M,.[Y] que par les déclarations de copropriétaires telles que rappelées ci-dessus, qui vont dans le sens au minimum d'une abstention de sa part.
Ces irrégularités entraîne la nullité de ces résolutions, comme étant une atteinte au droit fondamental des copropriétaires de participer par leurs votes à l'assemblée générale, quand bien même elles n'ont eu aucune influence sur le résultat de ces votes.
En conséquence, le jugement est infirmé et il convient de prononcer l'annulation des résolutions 20 et l'ensemble des résolutions 21.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
Quoique le syndic CGI, [Localité 1] IMMOBILIER ait été appelé en la cause pour se voir condamner solidairement à un article 700 du code de procédure civile et aux dépens, sans qu'aucune faute ne soit alléguée à son encontre, cela ne justifie pas une condamnation des consorts, [Y] à des dommages et intérêts pour procédure abusive.
En effet, ces derniers n'ont agi contre le syndicat et son représentant légal qu'en préservation de leurs droits de copropriétaires et ont obtenu satisfaction, sans qu'il ne soit rapporter la preuve ni d'un abus ni du préjudice qui en découlerait.
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté le syndic de sa demande indemnitaire.
Sur les autres demandes
Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice est condamné à 3 000€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Le syndic CGI, [Localité 1] IMMOBILIER est débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
INFIRME le jugement rendu le 2 février 2023 par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN,
SAUF en ce qu'il a:
DECLARE irrecevable la 'n de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de la copropriété, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS, [Adresse 16], et DECLARE M., [T], [Y] et Mme, [H], [E] épouse, [Y] recevables en leur action.
DEBOUTE la société de Gestion Immobiliere CGI, [Localité 1] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Statuant à nouveau et y ajoutant
ANNULE les résolutions 20 et 21 de l'assemblée générale du 3 septembre 2020,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 17] représenté par son syndic en exercice la société FRATELLIMMO à régler à M.et Mme, [Y] la somme de 3 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 17] représenté par son syndic en exercice la société FRATELLIMMO aux entiers dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 25 MARS 2026
N° 2026 / 148
N° RG 23/04768
N° Portalis DBVB-V-B7H-BLBSJ
,
[T], [Y]
,
[H], [E] épouse, [Y]
C/
Syndicat des copropriétaires, [Adresse 1]
S.A.S.U., [Adresse 2], [Localité 1]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Mylène FERNANDEZ
Me Julien DESOMBRE
Me Jérôme COUTELIER - TAFANI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 02 Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/07849.
APPELANTS
Monsieur, [T], [Y]
né le 15 Décembre 1941 à, [Localité 2] (69), demeurant, [Adresse 3]
Madame, [H], [E] épouse, [Y]
née le 04 Avril 1944 à, [Localité 3] (42), demeurant, [Adresse 3]
représentés par Me Mylène FERNANDEZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Jean-Philippe BELVILLE, membre de la SELARL JEAN PHILIPPE BELVILLE, avocat au barreau de LYON
INTIMÉES
Syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] sis à, [Localité 4], [Adresse 4]
prise en la personne de son syndic la société FRATELLIMMO, dont le siège est sis, [Adresse 5],
représenté par Me Julien DESOMBRE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Aymeric TRIVERO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
S.A.S.U., [Adresse 6]
prise en ses bureaux sis, [Adresse 7], en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant, [Adresse 8]
représentée par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, membre de l'association COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par Me Séverine PENE, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Pierre LAROQUE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2026.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte de vente du 22 janvier 1993 de Maître, [L], [P], notaire, les époux, [M] ont acquis un ensemble immobilier sis à, [Adresse 9] cadastré section AD n°, [Cadastre 1] pour 95a : un appartement situé au premier étage du groupe 4, de type 2P, portant le n°637 le plan de ce niveau, et les 91/10.000èmes des parties communes générales.
Lors de l'assemblée générale du 30 juin 2007, M,.[Z] a obtenu l'autorisation de poser un velux (résolution 12) situé au-dessus de sa mezzanine.
M., [Z] a vendu cet appartement à M., [O].
Dans le prolongement de cette cession M., [O] a procédé à l'installation du velux.
Les consorts, [Y] sont propriétaires d'un logement situé dans un bâtiment dominant au-dessus du bâtiment dans lequel se trouve l'habitation de M., [O].
Suite à la réalisation des travaux par M., [O], lors de l'assemblée générale du 3 septembre 2020, les époux, [Y] ont demandé à ce que soit mis à l'ordre du jour la suppression du vélux.
M., [O], quant à lui, a sollicité une nouvelle fois la pose d'un velux.
Lors de l'assemblée générale la résolution 21 concernant la demande de M,.[O] a été votée à l'unanimité et la résolution 20 portée à l'ordre du jour à la demande de M., [Y] a été rejetée à la même unanimité.
Mme et M., [Y] ont saisi le Tribunal judiciaire aux 'ns de solliciter l'annulation de l'assemblée générale du 3 septembre 2020 et en particulier les résolutions 20 et 21.
Par jugement en date du 2 février 2023 le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN:
DECLARE irrecevable la 'n de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de la copropriété, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS CENTRE DE GESTION IMMOBILIERE, et DECLARE M., [T], [Y] et Mme, [H], [E] épouse, [Y] recevables en leur action.
DEBOUTE M., [T], [Y] et Mme, [H], [E] épouse, [Y] de leur demande d'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété, [Adresse 10] qui s'est tenue le 3 septembre 2020 et en particulier sa résolution 20 et l'ensemble des résolutions 21.
DEBOUTE la société de Gestion Immobiliere CGI, [Localité 1] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
CONDAMNE M., [T], [Y] et Mme, [H], [E] épouse, [Y] aux dépens de l'instance.
CONDAMNE M., [T], [Y] et Mme, [H], [E] épouse, [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété, [Adresse 1] et à la société de Gestion Immobiliere CGI, [Localité 1] la somme de 2500 euros (DEUX MILLE CINQ CENT EUROS) en application de l'article 700 du code de procédure civile.
RAPPELLE que l'exécution provisoire assortit l'entière décision.
REJETTE le surplus des demandes.
Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que les époux, [Y] ne démontrent pas la fausseté du décompte des voix sur les votes litigieux, ni aucune contrariété au règlement de copropriété ou irrégularité permettant de conduire à la nullité du procès verbal de l'assemblée générale du 3 septembre 2020.
Par déclaration au greffe en date du 30 mars 2023, M.et Mme, [Y] ont interjeté appel de cette décision.
Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs moyens et prétentions ils sollicitent:
Réformer partiellement le jugement dont appel,
ANNULER le procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété, [Adresse 10] qui s'est tenue le 3 septembre 2020 et en particulier sa résolution 20 et l'ensemble des résolutions 21
CONDAMNER solidairement la copropriété, [Adresse 11],
,
[Adresse 12], [Localité 5], [Adresse 13] ainsi que le SYNDIC CGI, [Localité 1] IMMOBILIER aux entiers dépens, outre 3.000 € d'article 700 du CPC.
A l'appui de leur recours, ils font valoir:
- que lors de leur arrivée pour les vacances en juillet 2019, ils ont constaté que deux vélux avaient été posés sur la toiture en dessous de chez eux, l'un des deux étant exposé sur la toiture versant montagne, de l'appartement de M,.[O], sans demande faite, créant une vue sur leur balcon,
- qu'ils ont demandé par LRAR la suppression de ce vélux, ce qui démontre leur intention de la voir supprimé,
- que ce vélux n'a pas été installé par M,.[O] sur le versant mer comme cela a pu être autorisé par le passé à d'autres copropriétaires, pour ne pas créer de nuisance visuelle et de vis-à-vis,
- que la résolution 20 qui émane d'eux n'a comptabilisé aucune voix pour alors qu'ils ont voté pour, ce qui constitue une erreur dans le PV qui doit être annulé,
- qu'il en est de même pour la résolution 21 qui entérine a posteriori des faits contraires au règlement intérieur réalisés par un copropriétaire dénoncés par eux et contre laquelle ils ont voté ce qui n'est pas repris par le procès verbal,
- que le procès verbal n'est considéré que comme un instrument de preuve, dont les mentions font foi jusqu'à la preuve contraire,
- que le procès verbal en question leur a été envoyé le 29 septembre 2020 et reçu le 2 octobre 2020, de sorte qu'en assignant en nullité le 26 novembre 2020, ils sont dans le délai de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 relatif à l'action en annulation des décisions prises en assemblée générale,
- qu'ils doivent être considérés comme opposants car bien que présents ils se sont opposés à plusieurs résolutions quand bien même le procès verbal mentionne qu'ils ont voté pour,
- qu'il résulte des courriers LRAR des 15 octobre 2019 et 13 janvier 2020 antérieurs à l'AG en cause qu'ils étaient opposés à l'existence du velux de M,.[O],
- que leur courrier à la suite de l'AG est très éloquent,
- qu'entraîne la nullité d'une résolution toute atteinte au droit fondamental des copropriétaires de participer ou de se faire représenter à l'assemblée générale et ce, sans qu'il ait à en rechercher l'influence sur le résultat du vote,
- que contrairement à ce que prétend le syndicat, M,.[O] ne disposait absolument pas de l'autorisation de poser deux velux dont l'un côté montagne,
- que les attestations produites par leurs adversaires sont contestables compte tenu de l'impartialité flagrante de leurs auteurs.
Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions le syndicat des copropriétaires conclut:
Donner acte au SDC LES SAUVAGIÈRES 2 de sa dénonce de changement de syndic lequel est désormais : la société FRATELLIMMO, SARL au capital de 7500 €, dont le siège social est sis:, [Adresse 14], [Adresse 15],, [Localité 6], immatricule au RCS de, [Localité 7] sous le N° 529 604 555, lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice.
Con'rmer le jugement du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 2 février 2023 en ce qu'il a
- débouté les époux, [Y] de leur demande d'annulation du PV d'AG de la copropriété, [Adresse 1] qui s'est tenue le 03/09/2022 et en particulier sa résolution 20 et l'ensemble des résolutions 21,
- condamné les époux, [Y] aux dépens de l'instance
- condamné les époux, [Y] à payer au SDC LES SAUVAGIÈRES 2 la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du CPC.
Débouter les époux, [Y] de l'ensemble de leur demande,
Condamner les époux, [Y] à payer au SDC LES SAUVAGIÈRES 2 la somme de 2500 € en cause d'appel outre les dépens.
Il fait valoir:
- que lors de l'AG du 30 juin 2007 l'auteur de M,.[O] a obtenu l'autorisation d'installer un velux au dessus de sa mezzanine c'est à dire côté colline,
- que les appelants ne développent aucun arguments susceptible d'entraîné l'annulation de l'assemblée générale ne question dans son intégralité,
- que la résolution 20 concernant la demande de démolition est sans pertinence si en parallèle la résolution 21 autorise les travaux en question, de sorte que l'action en annulation de la résolution 20 est irrecevable faute d'intérêt à agir,
- que la résolution 21 n'est que la confirmation de l'autorisation donnée en 2007, de sorte que les appelants n'ont aucun intérêt à solliciter l'annulation d'une résolution qui ne fait pas grief car ne modifiant en rien les droits du copropriétaire,
- qu'il résulte de l'article 42 de la loi de 1965 que pour solliciter la nullité d'une résolution, le copropriétaire doit avoir été opposant ou défaillant, or dans le procès verbal de l'assemblée générale M,.[Y], suite à un débat animé, a finalement voté pour,
- que ce procès verbal a été signé par le président, le secrétaire et un scrutateur, il ne contient aucune réserve qu'aurait formulée M,.[Y],
- qu'il verse aux débats des attestations en ce sens d'autres copropriétaires,
- que si l'on suit la démonstration des appelants, les 8 témoins, le syndic et le reste du bureau auraient en présence de tous les copropriétaires établis un faux procès verbal,
- que le courrier envoyé après l'assemblée générale par les appelants parle de débats qui se sont déroulés dans des circonstances houleuses mais il n'est pas question de votes irréguliers.
Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 août 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions le syndic conclut:
DECLARER l'appel des époux, [Y] autant irrecevable qu'infondé et les débouter de toutes leurs fins, demandes, moyens et conclusions.
CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN du 02 février 2023 en l'ensemble de ses dispositions hormis celle ayant débouté la Société GESTION IMMOBILIERE CGI, [Localité 1] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, et réformant la décision de ce chef, CONDAMNER solidairement les époux, [Y] à payer société GESTION IMMOBILIERE CGI, [Localité 1] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts, compte tenu du caractère abusif de la procédure de première instance.
CONDAMNER solidairement les époux, [Y] à payer société GESTION IMMOBILIERE CGI, [Localité 1] la somme de 3.000 € de dommages et intérêts eu égard au caractère abusif de l'appel à l'encontre de la Société CGI, [Localité 1].
CONDAMNER les époux, [Y] solidairement à payer société GESTION IMMOBILIERE CGI, [Localité 1] la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du CPC au titre des frais irrépétibles engagés par la Société CGI, [Localité 1] devant la Cour.
CONDAMNER solidairement les époux, [Y] aux entiers dépens.
Il soutient:
- que l'action en annulation d'une assemblée générale de copropriété ou l'action en annulation de certaines délibérations si elle nécessite que l'assignation soit délivrée au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice n'implique pas la présence en nom personnel du syndic,
- que la présence du syndic en nom personnel à une procédure n'est justifiée que pour autant qu'il est formé des demandes à l'encontre du syndic et notamment si l'on devait considérer que celui-ci a pu engager sa responsabilité,
- qu'à aucun moment les époux, [Y] ne font état de quelques manquements ou fautes du syndic et que d'ailleurs aucune demande à ce titre n'a jamais été présentée ni en première instance ni devant la Cour,
- que les époux, [Y] ont fait délivrer assignation au syndic sans rien lui demander puis ont formulé une demande de participation du syndic aux frais irrépétibles que les époux, [Y] auraient engagés ou aux dépens,
- que ces demandes sont faites pour tenter de justifier la délivrance d'une assignation au syndic,
- que leur appel en ce qu'il intime la Société CGI, [Localité 1] est abusif, et qu'en outre, cette société a été dans l'obligation d'engager des frais irrépétibles,
- que les époux, [Y] demandent l'annulation de l'intégralité de l'Assemblée Générale du 3 septembre 2020 alors que leur demande à ce titre est irrecevable, en effet en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent solliciter l'annulation des délibérations auxquelles ils ont été opposants ou défaillants, or les époux, [Y] n'étant pas opposants ou défaillants à l'intégralité des résolutions, ni d'ailleurs à celles dont ils demandent l'annulation,
- que les époux, [Y] ne peuvent prétendre que le PV qui a été établi ne refléterait pas la réalité du déroulement de l'Assemblée Générale des copropriétaires, en effet, il a été versé aux débats, les mails et attestations de tout un ensemble de copropriétaires ayant participé à l'Assemblée et attestant que le procès-verbal correspond bien aux votes exprimés,
- qu'en plus de ces copropriétaires, les membres du bureau ayant signé le procès-verbal ont confirmé la teneur de celui-ci.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2026.
L'affaire a été appelée à l'audience du 27 janvier 2026 et mise en délibéré au 25 mars 2026.
MOTIFS DE LA DECISION:
Sur la fin de non recevoir
L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L'article 789 6° du code de procédure civile attribue compétence exclusive au juge de la mise en état pour statuer, jusqu'à son dessaisissement, sur les fins de non recevoir présentées dans les instances introduites à compter du 1er janvier 2020.
Retenant que la fin de non recevoir tirée de l'intérêt à agir a été présentée par le syndicat des copropriétaires plusieurs mois avant la clôture de la procédure et que le juge de la mise en état était en conséquence seul compétent pour trancher par voie d'incident cette fin de non recevoir, c'est à bon droit que le premier juge a déclaré irrecevable cette dernière.
Sur les demandes de nullité du procès verbal d'assemblée générale du 3 septembre 2020 et subsidiairement des résolutions 20 et 21 de cette assemblée générale
Si les appelants sollicitent l'annulation de l'assemblée générale dans sa globalité, ils ne développent aucun argument permettant d'y faire droit, de sorte qu'il convient d'examiner leur demande subsidiaire en annulation des résolutions 20 et 21.
Il résulte de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Il n'est pas contesté que les consorts, [Y] ont assigné dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d'assemblée.
Il n'est pas davantage contesté ni contestable que M,.[Y] était présent et donc non défaillant lors de cette assemblée générale.
Or, il résulte du procès verbal qu'il a voté contre la résolution 20 et pour la résolution 21.
Les procès verbaux d'assemblée générale font foi jusqu'à preuve contraire.
En l'espèce, le procès verbal de l'assemblée a été signé par le président, le secrétaire et un assesseur.
Pour autant, les consorts, [Y] versent aux débats des courriers LRAR des 15 octobre 2019 et 13 janvier 2020, antérieurs à l'assemblée générale en cause, dont il résulte qu'ils étaient opposés à l'existence du velux de M,.[O], ainsi qu'un courrier LRAR postérieur à l'assemblée, qui dénonce des débats qui se sont déroulés dans des circonstances houleuses.
Il résulte des attestations ou mails de copropriétaires non contestés par les appelants que M,.[Y] s'est montré mutique au moment du vote et a refusé de voter pour les résolution 20 et 21.
Ainsi, il doit être considéré comme opposant de sorte que l'action en annulation des résolutions 20 et 21 est recevable.
Il ressort du procès verbal que M,.[Y] aurait voté contre la résolution 20, à l'origine de laquelle il est, puisqu'elle a été rejetée à l'unanimité et pour la résolution 21, malgré son opposition manifestée par LRAR, puisqu'elle a également été adoptée à l'unanimité, or ces mentions sont contredites tant par les écrits LRAR de M,.[Y] que par les déclarations de copropriétaires telles que rappelées ci-dessus, qui vont dans le sens au minimum d'une abstention de sa part.
Ces irrégularités entraîne la nullité de ces résolutions, comme étant une atteinte au droit fondamental des copropriétaires de participer par leurs votes à l'assemblée générale, quand bien même elles n'ont eu aucune influence sur le résultat de ces votes.
En conséquence, le jugement est infirmé et il convient de prononcer l'annulation des résolutions 20 et l'ensemble des résolutions 21.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
Quoique le syndic CGI, [Localité 1] IMMOBILIER ait été appelé en la cause pour se voir condamner solidairement à un article 700 du code de procédure civile et aux dépens, sans qu'aucune faute ne soit alléguée à son encontre, cela ne justifie pas une condamnation des consorts, [Y] à des dommages et intérêts pour procédure abusive.
En effet, ces derniers n'ont agi contre le syndicat et son représentant légal qu'en préservation de leurs droits de copropriétaires et ont obtenu satisfaction, sans qu'il ne soit rapporter la preuve ni d'un abus ni du préjudice qui en découlerait.
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté le syndic de sa demande indemnitaire.
Sur les autres demandes
Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice est condamné à 3 000€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Le syndic CGI, [Localité 1] IMMOBILIER est débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
INFIRME le jugement rendu le 2 février 2023 par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN,
SAUF en ce qu'il a:
DECLARE irrecevable la 'n de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de la copropriété, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS, [Adresse 16], et DECLARE M., [T], [Y] et Mme, [H], [E] épouse, [Y] recevables en leur action.
DEBOUTE la société de Gestion Immobiliere CGI, [Localité 1] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Statuant à nouveau et y ajoutant
ANNULE les résolutions 20 et 21 de l'assemblée générale du 3 septembre 2020,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 17] représenté par son syndic en exercice la société FRATELLIMMO à régler à M.et Mme, [Y] la somme de 3 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 17] représenté par son syndic en exercice la société FRATELLIMMO aux entiers dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT