CA Versailles, ch. civ. 1-5, 26 mars 2026, n° 25/03670
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code NAC : 30B
Chambre civile 1-5
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 26 MARS 2026
N° RG 25/03670 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XH7F
AFFAIRE :
,
[A], [D], [O]
C/
S.A.S. PARC, [Localité 1]
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 28 Mai 2025 par le Président du TJ de VERSAILLES
N° RG : 24/01349
Expéditions exécutoires
Copies certifiées conformes
délivrées le : 26/03/26
à :
Me Isabelle DELORME- MUNIGLIA, avocate au barreau de VERSAILLES, 52
Me Hélène ROBERT, avocate au barreau de VERSAILLES, C.92 A
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame, [A],, [D], [O]
née le 21 mars 1968 à, [Localité 2]
,
[Adresse 1]
,
[Localité 3]
Représentant : Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocate au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52
Plaidant : Me Jean-Luc IMBERT, avocat au barreau de Paris,
APPELANTE
****************
S.A.S. PARC, [Localité 1]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social.
N° RCS STRASBOURG : 979 560 711
,
[Adresse 2]
,
[Localité 4]
Représentant : Me Hélène ROBERT de la SELEURL HELENE ROBERT AVOCAT, avocate au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.92 A
INTIMÉE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Février 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant M. Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de présidente,
M. Ulysse PARODI, vice-président placé faisant fonction de conseiller,
M. Bertrand MAUMONT, conseiller,
Greffière lors des débats : Mme Françoise DUCAMIN
Greffier lors du prononcé de la décision : M. Hugo BELLANCOURT
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 10 juillet 2011, la SCI du Cygne a consenti au profit de Mme, [A], [O] un bail portant sur un bâtiment de stockage d'une surface de 500 m2 environ, situé zone d'activité, [Adresse 3], à, [Localité 1] (Yvelines), pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2023 moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 17 893,80 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement par avance.
Le 4 février 2023, la SCI du Cygne a cédé à la SAS Silm un bien immobilier comprenant notamment le local donné à bail.
Le 20 novembre 2023, la SAS Parc, [Localité 1] a acquis auprès de la société Silm ledit bien.
Des loyers et charges sont demeurés impayés.
Le 11 avril 2024, la société Parc, [Localité 1] a fait signifier à Mme, [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour la somme de 14 463,83 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les frais de l'acte.
Le commandement est demeuré infructueux.
Par acte de commissaire de justice délivré le 13 septembre 2024, la société Parc, [Localité 1] a fait assigner en référé Mme, [O] aux fins d'obtenir principalement :
- la constatation que la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail conclu le 10 juillet 2011 entre les parties portant sur le local commercial situé, [Adresse 3], à, [Localité 1] (Yvelines), est acquise au 14 mai 2024 ;
- l'expulsion de Mme, [O] et de toute personne de son chef des locaux qu'elle occupe, au besoin avec l'aide de la force publique ;
- en tant que de besoin, la condamnation de Mme, [O] à restituer à la société Parc, [Localité 1] les lieux dont il s'agit libre de tout occupation et de tout mobilier, cela sous astreinte de 100 euros par jour calendaire de retard, à compter de la signification de la décision ;
- la fixation à titre provisionnel de l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer contractuel à compter du 14 mai 2024 hors charges et taxes ;
- la condamnation à titre provisionnel de Mme, [O] à payer à la société Parc, [Localité 1] le montant de l'indemnité d'occupation fixée ;
- la condamnation à titre provisionnel de Mme, [O] à payer à la société Parc, [Localité 1] la somme de 52 320,53 euros selon décompte du 26 mars 2025, mois d'avril 2025 compris ;
- l'autorisation pour la société Parc, [Localité 1] de séquestrer le mobilier se trouvant éventuellement dans les lieux dans tout garde meuble aux frais risques et périls de la locataire ;
- la condamnation de Mme, [O] à payer à la société Parc, [Localité 1] la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par ordonnance contradictoire rendue le 28 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu entre la société Parc, [Localité 1] et Mme, [O] portant sur le local situé zone d'activité, [Adresse 3] à, [Localité 1] (Yvelines), avec effet au 13 mai 2024 à minuit ;
- ordonné l'expulsion de Mme, [O] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, avec le cas échéant le concours de la force publique ;
- dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné Mme, [O] à payer à la société Parc, [Localité 1] la somme provisionnelle de 52 320,53 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation selon décompte arrêté au 26 mars 2025, échéance d'avril 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024 sur un montant de 14 463,83 euros, à compter du 13 septembre 2024 sur un montant de 15 364,30 euros et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;
- condamné Mme, [O] à payer à la société Parc, [Localité 1] une indemnité d'occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er mai 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
- condamné Mme, [O] à payer à la société Parc, [Localité 1] la somme de 1 500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;
- condamné Mme, [O] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 avril 2024 et de l'assignation ;
- rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration reçue au greffe le 11 juin 2025, Mme, [O] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.
Dans ses dernières conclusions déposées le 10 décembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme, [O] demande à la cour, au visa des articles 484 et suivants du code de procédure civile, de :
'- dire Madame, [A], [O] bien fondée en son appel et l'y accueillir ;
En conséquence :
- 1. Infirmer l'ensemble des dispositions de l'ordonnance de référé dont appel, rendue le 28 mai 2025, en ce que cette décision a :
* constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu entre la société par actions simplifiée Parc, [Localité 1] et Madame, [A], [O] portant sur le local situé zone d'activité, [Adresse 3], à, [Localité 1] (Yvelines), avec effet au 13 mai 2024 à minuit ;
* ordonné l'expulsion de Madame, [A], [O] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, avec le cas échéant le concours de la force publique ;
* dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du cote des procédures civiles d'exécution ;
* condamné Madame, [A], [O] à payer à la société par actions simplifiée Parc, [Localité 1] la somme provisionnelle de 52 320,53 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation selon décompte arrêté au 26 mars 2025, échéance d'avril 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024 sur un montant de 14 463,83 euros, à compter du 13 septembre 2024 sur un montant de 15 364,30 euros et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;
* condamné Madame, [A], [O] à payer à la société par actions simplifiée Parc, [Localité 1] une indemnité d'occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er mai 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
* condamné Madame, [A], [O] à payer à la société par actions simplifiée Parc, [Localité 1] la somme de 1 500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
* dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes (étant précisé qu'il s'agit ici demander l'infirmation des demandes sollicitées par Madame, [O] devant le juge des référés, qui ont fait l'objet d'un rejet par ce dernier);
* condamné Madame, [A], [O] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 avril 2024 et de l'assignation ;
* rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Et statuant à nouveau :
- 1. Débouter la SAS Parc, [Localité 1] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- 2. Se déclarer incompétent pour décider du montant d'une indemnité d'occupation en raison de l'existence d'un contestation réelle et sérieuse.
- 3. Constater que le caractère commercial du bail dont se prévaut la SAS, [Localité 1] est sérieusement contestable, en conséquence se déclarer incompétent pour en décider et renvoyer la SAS, [Localité 1] à mieux se pourvoir.
- 4. Constater que la créance invoquée par la SAS, [Localité 1] ne présente pas de façon incontestable un caractère certain et par conséquent exigible, en conséquence se déclarer incompétent pour en décider et renvoyer la SAS, [Localité 1] à mieux se pourvoir.
- 5. Condamner la SAS, [Localité 1] à payer à Madame, [O] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du cpc, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Courtaigne Avocats.
Au soutien de ses demandes, Mme, [O] fait valoir que le juge des référés n'était pas compétent pour fixer, comme il l'a fait, le montant de l'indemnité d'occupation.
Elle soutient en outre que la clause résolutoire invoquée par la société Parc, [Localité 1], ainsi que ses conséquences, relèvent d'un bail qualifié de commercial alors que cette qualification est fortement contestable, dès lors qu'elle est une personne physique et n'exerce au sein des locaux aucune activité commerciale, le seul objet de cette location étant le stockage d'objets d'art dont elle est collectionneuse ; elle en déduit que l'incertitude sur la nature du bail, affectant la validité du contrat, interdit l'application de cette clause.
Elle ajoute que la société Parc, [Localité 1] ne justifie pas d'une créance certaine et exigible. Elle se plaint de l'absence d'envoi de quittances malgré ses demandes répétées, et estime qu'elle serait fondée à réclamer le remboursement des provisions versées sans justificatifs. Estimant que ces provisions ont été largement surévaluées, notamment la quote-part de la taxe foncière refacturée, elle fait valoir qu'en l'absence de toute régularisation, leur paiement n'est pas justifié.
***
Dans ses dernières conclusions déposées le 5 janvier 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Parc, [Localité 1] demande à la cour de :
'- débouter Madame, [O], [A], [D] de ses demandes portant sur :
- 1. Infirmer l'ensemble des dispositions de l'ordonnance de référé dont appel, rendue le 28 mai 2025, en ce que cette décision a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu entre la société par actions simplifiée Parc, [Localité 1] et Madame, [A], [O] portant sur le local situé zone d'activité, [Adresse 3], à, [Localité 1] (Yvelines), avec effet au 13 mai 2024 à minuit ;
- ordonné l'expulsion de Madame, [A], [O] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, avec le cas échéant le concours de la force publique ;
- dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du cote des procédures civiles d'exécution ;
- condamné Madame, [A], [O] à payer à la société par actions simplifiée Parc, [Localité 1] la somme provisionnelle de 52 320,53 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation selon décompte arrêté au 26 mars 2025, échéance d'avril 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024 sur un montant de 14 463,83 euros, à compter du 13 septembre 2024 sur un montant de 15 364,30 euros et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;
- condamné Madame, [A], [O] à payer à la société par actions simplifiée Parc, [Localité 1] une indemnité d'occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il 8 résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er mai 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
- condamné Madame, [A], [O] à payer à la société par actions simplifiée Parc, [Localité 1] la somme de 1 500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes (étant précisé qu'il s'agit ici demander l'infirmation des demandes sollicitées par Madame, [O] devant le juge des référés, qui ont fait l'objet d'un rejet par ce dernier) ;
- condamné Madame, [A], [O] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 avril 2024 et de l'assignation ;
- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Et statuant à nouveau :
2. Débouter la SAS Parc, [Localité 1] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 3. Se déclarer incompétent pour décider du montant d'une indemnité d'occupation.
4. Constater que le caractère commercial du bail dont se prévaut la SAS, [Localité 1] est sérieusement contestable, en conséquence se déclarer incompétent pour en décider et renvoyer la SAS, [Localité 1] à mieux se pourvoir.
5. Constater que la créance invoquée par la SAS, [Localité 1] ne présente pas de façon incontestable un caractère certain et par conséquent exigible, en conséquence se déclarer incompétent pour en décider et renvoyer la SAS, [Localité 1] à mieux se pourvoir.
6. Condamner la SAS, [Localité 1] à payer à Madame, [O] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du cpc, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Courtaigne Avocats,
- débouter Madame, [O], [A],-[D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
en conséquence,
- confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu entre la société par actions simplifiée Parc, [Localité 1] et Madame, [A], [O] portant sur le local situé zone d'activité, [Adresse 3], à, [Localité 1] (Yvelines), avec effet au 13 mai 2024 à minuit ;
- ordonné l'expulsion de Madame, [A], [O] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, avec le cas échéant le concours de la force publique ; Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné Madame, [A], [O] à payer à la société par actions simplifiée Parc, [Localité 1] la somme provisionnelle de 52 320,53 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation selon décompte arrêté au 26 mars 2025, échéance d'avril 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024 sur un montant de 14 463,83 euros, à compter du 13 septembre 2024 sur un montant de 15 364,30 euros et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;
- condamné Madame, [A], [O] à payer à la société par actions simplifiée Parc, [Localité 1] une indemnité d'occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er mai 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
- condamné Madame, [A], [O] à payer à la société par actions simplifiée Parc, [Localité 1] la somme de 1 500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;
- condamné Madame, [A], [O] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 avril 2024 et de l'assignation ;
- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,
- condamner Madame, [O], [A], [D] à payer à la SAS Parc, [Localité 1] au paiement de la somme de 81 239,33 euros, arrêté au mois de janvier 2026,
- juger que Madame, [O], [A], [D] sera condamnée à payer les intérêts de droit sur cette somme à compter de la décision à intervenir en vertu de l'article 1231-7 alinéa 1er du code civil,
- condamner Madame, [O], [A], [D] à payer à la SAS Parc, [Localité 1] la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du cpc,
- condamner Madame, [O], [A],-[D] en tous les dépens dont distraction au profit de Me Robert, avocat aux offres de droit.
Rappelant les dispositions de l'article 75 du code de procédure civile, la société Parc, [Localité 1] fait observer que Mme, [O] n'a soulevé in limine litis aucune exception d'incompétence.
S'agissant de la qualification de bail commercial, elle fait valoir que, selon la jurisprudence, l'affectation des lieux loués découle non de l'usage effectif de ces derniers mais de la volonté commune des parties qui s'exprime au contrat de bail, et qu'en l'occurrence la volonté des parties de soumettre cette location au statut des baux commerciaux est expresse et non équivoque, puisqu'elle se retrouve clairement exposée dès le préambule du bail commercial régularisé le 10 juillet 2011. Elle ajoute que Mme, [O] n'a jamais contesté la régularité du bail en 14 ans d'occupation et qu'en tout état de cause elle est immatriculée au répertoire Sirene en tant qu'entrepreneur individuel.
S'agissant de l'indemnité d'occupation, elle estime que l'appelante persiste à occulter le fondement de la demande qui s'appuie sur l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, s'agissant d'une demande de condamnation à titre provisionnel.
La société Parc, [Localité 1] relève, s'agissant de la demande de provision, que Mme, [O] n'a pas saisi le tribunal judiciaire en contestation du commandement de payer, qu'elle justifie du montant des charges 2024 appelées depuis qu'elle a acquis les locaux et que si Mme, [O] estime qu'elle a trop versé de provisions à la société du Cygne, il lui appartient de se retourner contre elle dans le cadre d'une action en répétition de l'indu.
Elle ajoute qu'elle n'a pu délivrer aucune quittance dans la mesure où Mme, [O] n'a effectué aucun règlement depuis le changement de propriétaire et que la question des quittances non délivrées par les précédents bailleurs ne la concerne pas.
Indiquant que la dette s'est alourdie depuis que la décision entreprise a été rendue, elle se prévaut désormais d'une créance de 81 239, 33 euros arrêtée au mois de janvier 2026.
***
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la résiliation du bail
En application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l'urgence, peut constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l'absence de contestation sérieuse.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.
Dans le cas d'espèce, le bail du 20 juillet 2011 produit contient une telle clause résolutoire et aucune irrégularité formelle du commandement du 11 avril 2024 n'est invoquée.
Mme, [O] remet en cause la qualification du bail, dénommé 'bail commercial', versé aux débats, aux motifs qu'elle n'exerce pas d'activité commerciale, ne figure ni au RCS, ni au Répertoire des Métiers et ne dispose d'aucun fonds de commerce.
Comme le relève à raison l'intimée les parties restent cependant libres de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux lorsque les conditions d'application du statut ne sont pas réunies, soit parce que le preneur n'est pas commerçant, soit parce que le bail n'entre pas dans le cadre de l'article L. 145-2 du code de commerce.
Or, la volonté des parties de se soumettre au statut des baux commerciaux ressort expressément de la dénomination donnée à leur contrat et du contenu de ses stipulations, notamment en ce qui concerne la durée du bail.
De plus, Mme, [O] n'établit pas que la conclusion d'un tel bail est destinée à faire échec à l'application d'un statut d'ordre public plus protecteur pour le preneur.
Il s'ensuit que la contestation soulevée à ce titre n'est pas sérieuse.
Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail qu'en démontrant le sérieux des contestations relatives au bien-fondé des demandes de paiement figurant dans cet acte.
Toutefois, à supposer que certaines sommes réclamées, notamment au titre des charges, ne soient pas exigibles ' ce qui n'est pas établi ', le commandement de payer demeure valable pour la partie non contestable de la dette ; une inexactitude éventuelle du décompte joint n'a d'incidence que sur les effets du commandement, et non sur sa régularité.
Or, au vu du décompte produit le 23 août 2024 et versé aux débats, il ressort que Mme, [O] ne s'est acquittée d'aucune des sommes réclamées, même partiellement, dans le délai d'un mois suivant la signification du commandement, lequel portait alors sur un arriéré de loyers et provisions sur charges s'élevant à 14 463,83 euros, constitué depuis le 29 novembre 2023.
Il y a donc lieu, à la suite du premier juge, de constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail, avec effet au lundi 13 mai 2024 à minuit, et d'ordonner l'expulsion de Mme, [O] selon les termes du dispositif de l'ordonnance confirmée de ces chefs.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation
En invoquant l'incompétence du juge des référés pour avoir fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer majoré des charges et taxes tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, Mme, [O] soulève en réalité un moyen d'irrecevabilité fondé sur l'absence prétendue du pouvoir juridictionnel du juge des référés pour statuer sur une telle demande, contrairement à la juridiction compétente au fond.
Or, ainsi que le relève l'intimée, sa demande repose sur l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, qui habilite le président du tribunal judiciaire à accorder une provision au créancier lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Il s'ensuit qu'il entrait bien dans les pouvoirs du juge des référés de condamner Mme, [O] au paiement d'une telle indemnité d'occupation fixée à titre provisionnel.
Enfin, une indemnité d'occupation étant due par l'occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux - résiliation acquise ici au 13 mai 2024 -, l'ordonnance sera confirmée sur ce point.
Sur la provision au titre de l'arriéré locatif
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Mme, [O] excipe de l'absence de quittances de loyers, sans toutefois justifier des paiements effectués au profit de l'intimée pour lesquels elles feraient défaut, ni démontrer en quoi la prétendue carence de la bailleresse ferait échec au droit au paiement des loyers et de l'indemnité d'occupation.
L'absence de régularisation annuelle des charges, prévue contractuellement dans le bail commercial, est toutefois de nature à affecter le droit du bailleur à en exiger le paiement lorsque cette régularisation n'a pas été effectuée ; elle limite ainsi le montant de l'obligation non sérieusement contestable.
Cependant, Mme, [O] se borne à soutenir que les charges auraient été surévaluées sans aucune pièce probante et sans discuter le compte de régularisation contenu dans les écritures de l'intimée, établi à partir de justificatifs versés aux débats et propres à justifier des frais avancés par le bailleur, au titre des charges 2024.
Il n'est ainsi avancé aucune contestation sérieuse de nature à remettre en cause l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée à une somme provisionnelle de 52 320, 53 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation, selon décompte arrêté au 26 mars 2025, échéance d'avril 2025 incluse, conformément au décompte produit (pièce intimée n° 14).
A hauteur d'appel, l'intimée demande à ce que le montant de sa créance soit actualisé au mois de janvier 2026.
Toutefois, cette demande n'étant pas formulée à titre provisionnel dans le dispositif de ses conclusions, et s'appuyant sur des pièces (« grands livres des comptes clients », « calcul des intérêts » et « quittance ») qui, prises isolément ou globalement, ne présentent pas un décompte clair et vérifiable, il n'est pas établi avec l'évidence requise en référé l'évolution de la dette depuis le 26 mars 2025.
Cette demande sera en conséquence rejetée.
Sur les demandes accessoires
Les dispositions de l'ordonnance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.
Partie perdante, Mme, [O] supportera les dépens d'appel, l'équité commandant en outre de la condamner à indemniser la société Parc, [Localité 1] de ses frais irrépétibles d'appel dans la limite de 2 000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance entreprise,
Y ajoutant,
Dit qu'il n'y a pas lieu à référé sur la demande d'actualisation de la provision,
Rejette toutes les autres demandes,
Condamne Mme, [A],-[D], [O] aux dépens d'appel,
Condamne Mme, [A],-[D], [O] à régler à la société Parc, [Localité 1] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de présidente, et par M. Hugo BELLANCOURT, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier La Présidente
DE
VERSAILLES
Code NAC : 30B
Chambre civile 1-5
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 26 MARS 2026
N° RG 25/03670 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XH7F
AFFAIRE :
,
[A], [D], [O]
C/
S.A.S. PARC, [Localité 1]
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 28 Mai 2025 par le Président du TJ de VERSAILLES
N° RG : 24/01349
Expéditions exécutoires
Copies certifiées conformes
délivrées le : 26/03/26
à :
Me Isabelle DELORME- MUNIGLIA, avocate au barreau de VERSAILLES, 52
Me Hélène ROBERT, avocate au barreau de VERSAILLES, C.92 A
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame, [A],, [D], [O]
née le 21 mars 1968 à, [Localité 2]
,
[Adresse 1]
,
[Localité 3]
Représentant : Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocate au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52
Plaidant : Me Jean-Luc IMBERT, avocat au barreau de Paris,
APPELANTE
****************
S.A.S. PARC, [Localité 1]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social.
N° RCS STRASBOURG : 979 560 711
,
[Adresse 2]
,
[Localité 4]
Représentant : Me Hélène ROBERT de la SELEURL HELENE ROBERT AVOCAT, avocate au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.92 A
INTIMÉE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Février 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant M. Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de présidente,
M. Ulysse PARODI, vice-président placé faisant fonction de conseiller,
M. Bertrand MAUMONT, conseiller,
Greffière lors des débats : Mme Françoise DUCAMIN
Greffier lors du prononcé de la décision : M. Hugo BELLANCOURT
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 10 juillet 2011, la SCI du Cygne a consenti au profit de Mme, [A], [O] un bail portant sur un bâtiment de stockage d'une surface de 500 m2 environ, situé zone d'activité, [Adresse 3], à, [Localité 1] (Yvelines), pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2023 moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 17 893,80 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement par avance.
Le 4 février 2023, la SCI du Cygne a cédé à la SAS Silm un bien immobilier comprenant notamment le local donné à bail.
Le 20 novembre 2023, la SAS Parc, [Localité 1] a acquis auprès de la société Silm ledit bien.
Des loyers et charges sont demeurés impayés.
Le 11 avril 2024, la société Parc, [Localité 1] a fait signifier à Mme, [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour la somme de 14 463,83 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les frais de l'acte.
Le commandement est demeuré infructueux.
Par acte de commissaire de justice délivré le 13 septembre 2024, la société Parc, [Localité 1] a fait assigner en référé Mme, [O] aux fins d'obtenir principalement :
- la constatation que la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail conclu le 10 juillet 2011 entre les parties portant sur le local commercial situé, [Adresse 3], à, [Localité 1] (Yvelines), est acquise au 14 mai 2024 ;
- l'expulsion de Mme, [O] et de toute personne de son chef des locaux qu'elle occupe, au besoin avec l'aide de la force publique ;
- en tant que de besoin, la condamnation de Mme, [O] à restituer à la société Parc, [Localité 1] les lieux dont il s'agit libre de tout occupation et de tout mobilier, cela sous astreinte de 100 euros par jour calendaire de retard, à compter de la signification de la décision ;
- la fixation à titre provisionnel de l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer contractuel à compter du 14 mai 2024 hors charges et taxes ;
- la condamnation à titre provisionnel de Mme, [O] à payer à la société Parc, [Localité 1] le montant de l'indemnité d'occupation fixée ;
- la condamnation à titre provisionnel de Mme, [O] à payer à la société Parc, [Localité 1] la somme de 52 320,53 euros selon décompte du 26 mars 2025, mois d'avril 2025 compris ;
- l'autorisation pour la société Parc, [Localité 1] de séquestrer le mobilier se trouvant éventuellement dans les lieux dans tout garde meuble aux frais risques et périls de la locataire ;
- la condamnation de Mme, [O] à payer à la société Parc, [Localité 1] la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par ordonnance contradictoire rendue le 28 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu entre la société Parc, [Localité 1] et Mme, [O] portant sur le local situé zone d'activité, [Adresse 3] à, [Localité 1] (Yvelines), avec effet au 13 mai 2024 à minuit ;
- ordonné l'expulsion de Mme, [O] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, avec le cas échéant le concours de la force publique ;
- dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné Mme, [O] à payer à la société Parc, [Localité 1] la somme provisionnelle de 52 320,53 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation selon décompte arrêté au 26 mars 2025, échéance d'avril 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024 sur un montant de 14 463,83 euros, à compter du 13 septembre 2024 sur un montant de 15 364,30 euros et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;
- condamné Mme, [O] à payer à la société Parc, [Localité 1] une indemnité d'occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er mai 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
- condamné Mme, [O] à payer à la société Parc, [Localité 1] la somme de 1 500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;
- condamné Mme, [O] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 avril 2024 et de l'assignation ;
- rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration reçue au greffe le 11 juin 2025, Mme, [O] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.
Dans ses dernières conclusions déposées le 10 décembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme, [O] demande à la cour, au visa des articles 484 et suivants du code de procédure civile, de :
'- dire Madame, [A], [O] bien fondée en son appel et l'y accueillir ;
En conséquence :
- 1. Infirmer l'ensemble des dispositions de l'ordonnance de référé dont appel, rendue le 28 mai 2025, en ce que cette décision a :
* constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu entre la société par actions simplifiée Parc, [Localité 1] et Madame, [A], [O] portant sur le local situé zone d'activité, [Adresse 3], à, [Localité 1] (Yvelines), avec effet au 13 mai 2024 à minuit ;
* ordonné l'expulsion de Madame, [A], [O] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, avec le cas échéant le concours de la force publique ;
* dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du cote des procédures civiles d'exécution ;
* condamné Madame, [A], [O] à payer à la société par actions simplifiée Parc, [Localité 1] la somme provisionnelle de 52 320,53 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation selon décompte arrêté au 26 mars 2025, échéance d'avril 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024 sur un montant de 14 463,83 euros, à compter du 13 septembre 2024 sur un montant de 15 364,30 euros et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;
* condamné Madame, [A], [O] à payer à la société par actions simplifiée Parc, [Localité 1] une indemnité d'occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er mai 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
* condamné Madame, [A], [O] à payer à la société par actions simplifiée Parc, [Localité 1] la somme de 1 500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
* dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes (étant précisé qu'il s'agit ici demander l'infirmation des demandes sollicitées par Madame, [O] devant le juge des référés, qui ont fait l'objet d'un rejet par ce dernier);
* condamné Madame, [A], [O] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 avril 2024 et de l'assignation ;
* rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Et statuant à nouveau :
- 1. Débouter la SAS Parc, [Localité 1] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- 2. Se déclarer incompétent pour décider du montant d'une indemnité d'occupation en raison de l'existence d'un contestation réelle et sérieuse.
- 3. Constater que le caractère commercial du bail dont se prévaut la SAS, [Localité 1] est sérieusement contestable, en conséquence se déclarer incompétent pour en décider et renvoyer la SAS, [Localité 1] à mieux se pourvoir.
- 4. Constater que la créance invoquée par la SAS, [Localité 1] ne présente pas de façon incontestable un caractère certain et par conséquent exigible, en conséquence se déclarer incompétent pour en décider et renvoyer la SAS, [Localité 1] à mieux se pourvoir.
- 5. Condamner la SAS, [Localité 1] à payer à Madame, [O] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du cpc, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Courtaigne Avocats.
Au soutien de ses demandes, Mme, [O] fait valoir que le juge des référés n'était pas compétent pour fixer, comme il l'a fait, le montant de l'indemnité d'occupation.
Elle soutient en outre que la clause résolutoire invoquée par la société Parc, [Localité 1], ainsi que ses conséquences, relèvent d'un bail qualifié de commercial alors que cette qualification est fortement contestable, dès lors qu'elle est une personne physique et n'exerce au sein des locaux aucune activité commerciale, le seul objet de cette location étant le stockage d'objets d'art dont elle est collectionneuse ; elle en déduit que l'incertitude sur la nature du bail, affectant la validité du contrat, interdit l'application de cette clause.
Elle ajoute que la société Parc, [Localité 1] ne justifie pas d'une créance certaine et exigible. Elle se plaint de l'absence d'envoi de quittances malgré ses demandes répétées, et estime qu'elle serait fondée à réclamer le remboursement des provisions versées sans justificatifs. Estimant que ces provisions ont été largement surévaluées, notamment la quote-part de la taxe foncière refacturée, elle fait valoir qu'en l'absence de toute régularisation, leur paiement n'est pas justifié.
***
Dans ses dernières conclusions déposées le 5 janvier 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Parc, [Localité 1] demande à la cour de :
'- débouter Madame, [O], [A], [D] de ses demandes portant sur :
- 1. Infirmer l'ensemble des dispositions de l'ordonnance de référé dont appel, rendue le 28 mai 2025, en ce que cette décision a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu entre la société par actions simplifiée Parc, [Localité 1] et Madame, [A], [O] portant sur le local situé zone d'activité, [Adresse 3], à, [Localité 1] (Yvelines), avec effet au 13 mai 2024 à minuit ;
- ordonné l'expulsion de Madame, [A], [O] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, avec le cas échéant le concours de la force publique ;
- dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du cote des procédures civiles d'exécution ;
- condamné Madame, [A], [O] à payer à la société par actions simplifiée Parc, [Localité 1] la somme provisionnelle de 52 320,53 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation selon décompte arrêté au 26 mars 2025, échéance d'avril 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024 sur un montant de 14 463,83 euros, à compter du 13 septembre 2024 sur un montant de 15 364,30 euros et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;
- condamné Madame, [A], [O] à payer à la société par actions simplifiée Parc, [Localité 1] une indemnité d'occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il 8 résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er mai 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
- condamné Madame, [A], [O] à payer à la société par actions simplifiée Parc, [Localité 1] la somme de 1 500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes (étant précisé qu'il s'agit ici demander l'infirmation des demandes sollicitées par Madame, [O] devant le juge des référés, qui ont fait l'objet d'un rejet par ce dernier) ;
- condamné Madame, [A], [O] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 avril 2024 et de l'assignation ;
- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Et statuant à nouveau :
2. Débouter la SAS Parc, [Localité 1] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 3. Se déclarer incompétent pour décider du montant d'une indemnité d'occupation.
4. Constater que le caractère commercial du bail dont se prévaut la SAS, [Localité 1] est sérieusement contestable, en conséquence se déclarer incompétent pour en décider et renvoyer la SAS, [Localité 1] à mieux se pourvoir.
5. Constater que la créance invoquée par la SAS, [Localité 1] ne présente pas de façon incontestable un caractère certain et par conséquent exigible, en conséquence se déclarer incompétent pour en décider et renvoyer la SAS, [Localité 1] à mieux se pourvoir.
6. Condamner la SAS, [Localité 1] à payer à Madame, [O] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du cpc, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Courtaigne Avocats,
- débouter Madame, [O], [A],-[D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
en conséquence,
- confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu entre la société par actions simplifiée Parc, [Localité 1] et Madame, [A], [O] portant sur le local situé zone d'activité, [Adresse 3], à, [Localité 1] (Yvelines), avec effet au 13 mai 2024 à minuit ;
- ordonné l'expulsion de Madame, [A], [O] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, avec le cas échéant le concours de la force publique ; Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné Madame, [A], [O] à payer à la société par actions simplifiée Parc, [Localité 1] la somme provisionnelle de 52 320,53 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation selon décompte arrêté au 26 mars 2025, échéance d'avril 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024 sur un montant de 14 463,83 euros, à compter du 13 septembre 2024 sur un montant de 15 364,30 euros et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;
- condamné Madame, [A], [O] à payer à la société par actions simplifiée Parc, [Localité 1] une indemnité d'occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er mai 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
- condamné Madame, [A], [O] à payer à la société par actions simplifiée Parc, [Localité 1] la somme de 1 500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;
- condamné Madame, [A], [O] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 avril 2024 et de l'assignation ;
- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,
- condamner Madame, [O], [A], [D] à payer à la SAS Parc, [Localité 1] au paiement de la somme de 81 239,33 euros, arrêté au mois de janvier 2026,
- juger que Madame, [O], [A], [D] sera condamnée à payer les intérêts de droit sur cette somme à compter de la décision à intervenir en vertu de l'article 1231-7 alinéa 1er du code civil,
- condamner Madame, [O], [A], [D] à payer à la SAS Parc, [Localité 1] la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du cpc,
- condamner Madame, [O], [A],-[D] en tous les dépens dont distraction au profit de Me Robert, avocat aux offres de droit.
Rappelant les dispositions de l'article 75 du code de procédure civile, la société Parc, [Localité 1] fait observer que Mme, [O] n'a soulevé in limine litis aucune exception d'incompétence.
S'agissant de la qualification de bail commercial, elle fait valoir que, selon la jurisprudence, l'affectation des lieux loués découle non de l'usage effectif de ces derniers mais de la volonté commune des parties qui s'exprime au contrat de bail, et qu'en l'occurrence la volonté des parties de soumettre cette location au statut des baux commerciaux est expresse et non équivoque, puisqu'elle se retrouve clairement exposée dès le préambule du bail commercial régularisé le 10 juillet 2011. Elle ajoute que Mme, [O] n'a jamais contesté la régularité du bail en 14 ans d'occupation et qu'en tout état de cause elle est immatriculée au répertoire Sirene en tant qu'entrepreneur individuel.
S'agissant de l'indemnité d'occupation, elle estime que l'appelante persiste à occulter le fondement de la demande qui s'appuie sur l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, s'agissant d'une demande de condamnation à titre provisionnel.
La société Parc, [Localité 1] relève, s'agissant de la demande de provision, que Mme, [O] n'a pas saisi le tribunal judiciaire en contestation du commandement de payer, qu'elle justifie du montant des charges 2024 appelées depuis qu'elle a acquis les locaux et que si Mme, [O] estime qu'elle a trop versé de provisions à la société du Cygne, il lui appartient de se retourner contre elle dans le cadre d'une action en répétition de l'indu.
Elle ajoute qu'elle n'a pu délivrer aucune quittance dans la mesure où Mme, [O] n'a effectué aucun règlement depuis le changement de propriétaire et que la question des quittances non délivrées par les précédents bailleurs ne la concerne pas.
Indiquant que la dette s'est alourdie depuis que la décision entreprise a été rendue, elle se prévaut désormais d'une créance de 81 239, 33 euros arrêtée au mois de janvier 2026.
***
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la résiliation du bail
En application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l'urgence, peut constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l'absence de contestation sérieuse.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.
Dans le cas d'espèce, le bail du 20 juillet 2011 produit contient une telle clause résolutoire et aucune irrégularité formelle du commandement du 11 avril 2024 n'est invoquée.
Mme, [O] remet en cause la qualification du bail, dénommé 'bail commercial', versé aux débats, aux motifs qu'elle n'exerce pas d'activité commerciale, ne figure ni au RCS, ni au Répertoire des Métiers et ne dispose d'aucun fonds de commerce.
Comme le relève à raison l'intimée les parties restent cependant libres de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux lorsque les conditions d'application du statut ne sont pas réunies, soit parce que le preneur n'est pas commerçant, soit parce que le bail n'entre pas dans le cadre de l'article L. 145-2 du code de commerce.
Or, la volonté des parties de se soumettre au statut des baux commerciaux ressort expressément de la dénomination donnée à leur contrat et du contenu de ses stipulations, notamment en ce qui concerne la durée du bail.
De plus, Mme, [O] n'établit pas que la conclusion d'un tel bail est destinée à faire échec à l'application d'un statut d'ordre public plus protecteur pour le preneur.
Il s'ensuit que la contestation soulevée à ce titre n'est pas sérieuse.
Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail qu'en démontrant le sérieux des contestations relatives au bien-fondé des demandes de paiement figurant dans cet acte.
Toutefois, à supposer que certaines sommes réclamées, notamment au titre des charges, ne soient pas exigibles ' ce qui n'est pas établi ', le commandement de payer demeure valable pour la partie non contestable de la dette ; une inexactitude éventuelle du décompte joint n'a d'incidence que sur les effets du commandement, et non sur sa régularité.
Or, au vu du décompte produit le 23 août 2024 et versé aux débats, il ressort que Mme, [O] ne s'est acquittée d'aucune des sommes réclamées, même partiellement, dans le délai d'un mois suivant la signification du commandement, lequel portait alors sur un arriéré de loyers et provisions sur charges s'élevant à 14 463,83 euros, constitué depuis le 29 novembre 2023.
Il y a donc lieu, à la suite du premier juge, de constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail, avec effet au lundi 13 mai 2024 à minuit, et d'ordonner l'expulsion de Mme, [O] selon les termes du dispositif de l'ordonnance confirmée de ces chefs.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation
En invoquant l'incompétence du juge des référés pour avoir fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer majoré des charges et taxes tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, Mme, [O] soulève en réalité un moyen d'irrecevabilité fondé sur l'absence prétendue du pouvoir juridictionnel du juge des référés pour statuer sur une telle demande, contrairement à la juridiction compétente au fond.
Or, ainsi que le relève l'intimée, sa demande repose sur l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, qui habilite le président du tribunal judiciaire à accorder une provision au créancier lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Il s'ensuit qu'il entrait bien dans les pouvoirs du juge des référés de condamner Mme, [O] au paiement d'une telle indemnité d'occupation fixée à titre provisionnel.
Enfin, une indemnité d'occupation étant due par l'occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux - résiliation acquise ici au 13 mai 2024 -, l'ordonnance sera confirmée sur ce point.
Sur la provision au titre de l'arriéré locatif
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Mme, [O] excipe de l'absence de quittances de loyers, sans toutefois justifier des paiements effectués au profit de l'intimée pour lesquels elles feraient défaut, ni démontrer en quoi la prétendue carence de la bailleresse ferait échec au droit au paiement des loyers et de l'indemnité d'occupation.
L'absence de régularisation annuelle des charges, prévue contractuellement dans le bail commercial, est toutefois de nature à affecter le droit du bailleur à en exiger le paiement lorsque cette régularisation n'a pas été effectuée ; elle limite ainsi le montant de l'obligation non sérieusement contestable.
Cependant, Mme, [O] se borne à soutenir que les charges auraient été surévaluées sans aucune pièce probante et sans discuter le compte de régularisation contenu dans les écritures de l'intimée, établi à partir de justificatifs versés aux débats et propres à justifier des frais avancés par le bailleur, au titre des charges 2024.
Il n'est ainsi avancé aucune contestation sérieuse de nature à remettre en cause l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée à une somme provisionnelle de 52 320, 53 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation, selon décompte arrêté au 26 mars 2025, échéance d'avril 2025 incluse, conformément au décompte produit (pièce intimée n° 14).
A hauteur d'appel, l'intimée demande à ce que le montant de sa créance soit actualisé au mois de janvier 2026.
Toutefois, cette demande n'étant pas formulée à titre provisionnel dans le dispositif de ses conclusions, et s'appuyant sur des pièces (« grands livres des comptes clients », « calcul des intérêts » et « quittance ») qui, prises isolément ou globalement, ne présentent pas un décompte clair et vérifiable, il n'est pas établi avec l'évidence requise en référé l'évolution de la dette depuis le 26 mars 2025.
Cette demande sera en conséquence rejetée.
Sur les demandes accessoires
Les dispositions de l'ordonnance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.
Partie perdante, Mme, [O] supportera les dépens d'appel, l'équité commandant en outre de la condamner à indemniser la société Parc, [Localité 1] de ses frais irrépétibles d'appel dans la limite de 2 000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance entreprise,
Y ajoutant,
Dit qu'il n'y a pas lieu à référé sur la demande d'actualisation de la provision,
Rejette toutes les autres demandes,
Condamne Mme, [A],-[D], [O] aux dépens d'appel,
Condamne Mme, [A],-[D], [O] à régler à la société Parc, [Localité 1] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de présidente, et par M. Hugo BELLANCOURT, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier La Présidente