CA Versailles, ch. com. 3-1, 26 mars 2026, n° 23/04850
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30C
Chambre commerciale 3-1
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 26 MARS 2026
N° RG 23/04850 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V7XF
AFFAIRE :
S.A. RTE RESEAU DE TRANSPORT D'ELECTRICITE
C/
S.C. SCI, [Adresse 1]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Juin 2023 par le Tribunal judiciaire de NANTERRE
N° Chambre : 8
N° RG : 19/06027
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Asma MZE
Me Dan ZERHAT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A. RTE RESEAU DE TRANSPORT D'ELECTRICITE
RCS, [Localité 1] n° 444 619 258
,
[Adresse 2]
,
[Localité 2]
Représentants : Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 et Me Andréa LAYANI & Me Florence BOUTHILLIER du cabinet DS Avocats, plaidant, avocats au barreau de Paris
APPELANTE
****************
S.C. SCI, [Adresse 1]
RCS, [Localité 3] n° 430 191 460
,
[Adresse 3]
,
[Localité 4]
Représentants : Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 et Me Dominique COHEN-TRUMER de la SELAS CABINET COHEN-TRUMER, plaidant, avocat au barreau de Paris
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Juin 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bérangère MEURANT, Conseillère chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,
Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,
Madame Bérangère MEURANT, Conseillère,
Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,
Exposé des faits
Le 17 décembre 2003, la SCI, [Adresse 1], ci-après dénommée la SCI, a donné à bail commercial à société RTE Réseau de transport d'électricité, ci-après dénommée la société RTE, pour une durée de 12 ans à compter du 1er janvier 2004, des locaux dépendant d'un immeuble sis, [Adresse 4], à usage de bureaux moyennant un loyer annuel de 6.831.201 euros HT et HC.
Par un premier avenant du 16 juin 2005, les parties ont modifié l'assiette du bail pour l'étendre à de nouvelles surfaces moyennant un nouveau loyer annuel de 8.148.705,91 euros HT et HC.
Par un deuxième avenant du 19 mars 2007, les parties ont à nouveau modifié l'assiette du bail en réduisant les surfaces mises à disposition par le retrait de trois parkings et ont ramené le loyer annuel à la somme de 8.141.844,91 euros « hors taxes, hors charges et hors indexation » à compter rétroactivement du 1er janvier 2007.
Le bail comporte une clause d'échelle mobile.
Le 18 décembre 2009, la société RTE considérant que le loyer aurait augmenté de plus de 25% a vainement sollicité la révision du loyer en application de l'article L.145-39 du code de commerce.
Par acte du 20 juillet 2010, la société RTE a fait assigner la SCI devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre en révision du loyer.
Les parties se sont opposées sur le montant du loyer contractuellement fixé à prendre en compte au 1er janvier 2007 pour calculer la variation de 25 %. La société RTE a soutenu que la signature des avenants n'avait pas eu pour effet de fixer un nouveau loyer mais de l'adapter aux surfaces, de sorte que le prix précédemment fixé contractuellement au sens de l'article L.145-39 du code de commerce correspondait au loyer fixé par les parties au moment de la signature de l'avenant n°2, soit la somme de 8.141.844,91 euros, alors que la SCI a indiqué que le montant du loyer avait été modifié par les parties et qu'il correspondait à la dernière fixation tenant compte de l'indexation, soit la somme de 9.252.712,28 euros.
Par jugement du 18 octobre 2011, le juge des loyers a considéré que la variation de plus de 25 % du montant du loyer ne se calculait pas sur le prix résultant de l'indexation mais sur le dernier prix fixé par accord des parties et qu'ainsi il y avait lieu de comparer le loyer tel que fixé contractuellement lors du second avenant ayant adapté le montant du loyer en considération de la modification des surfaces, soit la somme de 8.141.844,91 euros, au loyer payé à la date de la demande de révision, soit la somme de 10.570.360,84 euros. Le juge a constaté que le loyer indexé avait ainsi varié de plus de 25 % et a ordonné une mesure d'expertise afin de déterminer la valeur locative de l'immeuble objet du bail.
La cour d'appel de Versailles, par arrêt du 21 mai 2013, a infirmé le jugement, après avoir retenu que le loyer résultant de l'avenant n°2 constituait un nouveau loyer correspondant à la somme de 8.141.844,91 euros outre l'indexation, qu'il s'élevait donc à la somme de 9.252.712,27 euros et que l'indice de référence n'avait varié du fait des indexations intervenues les 1er janvier 2008 et 1er janvier 2009 que de 14,34 %.
Cette décision a été cassée par la Cour de cassation par arrêt du 9 juillet 2014 qui a dit que pour déterminer la variation d'un quart de l'article L.145-39 du code de commerce, il convenait de comparer au dernier prix fixé par l'accord des parties, hors indexation, le prix du loyer tel qu'obtenu par le jeu de la clause d'échelle mobile et qu'en retenant que le loyer indexé réclamé à la date de la demande de révision devait être comparé au prix du loyer calculé au 1er janvier 2007 en fonction de la variation de l'indice, la cour d'appel avait violé l'article L. 145-39.
Le 30 décembre 2014, les parties ont régularisé un protocole d'accord sous condition suspensive de la conclusion d'un nouveau bail pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2014.
Par arrêt du 29 octobre 2015, la cour d'appel de Versailles, statuant sur renvoi après cassation, a estimé que l'avenant n°2 fixait sans ambigüité le montant du loyer à la somme de 8.141.144,91 euros sans qu'il y ait lieu d'ajouter l'indexation et que par l'effet des indexations intervenues le 1er janvier 2008 et le 1er janvier 2009, il avait été porté, à la date de la demande de révision, à la somme de 9.309.274,04 euros, caractérisant une augmentation limitée à 14,34 %. La cour d'appel a par conséquent infirmé le jugement et débouté la société RTE de l'ensemble de ses demandes.
Le pourvoi formé par la société RTE contre cet arrêt a été rejeté par la Cour de cassation par arrêt du 15 décembre 2016 aux motifs qu'en ayant énoncé que, pour vérifier les conditions d'application de l'article L. 145-39 du code de commerce, elle devait comparer au prix précédemment fixé par l'accord des parties, hors indexation, au 1er janvier 2007, le loyer obtenu par le jeu de la clause d'indexation, puis, relevé, d'une part, que, si les parties étaient convenues que le loyer effectivement payé par la société RTE au jour de la demande de révision judiciaire s'élevait à 10.580.334,24 euros, ce loyer ne pouvait être pris en compte que s'il correspondait à celui résultant de l'application de la clause d'indexation, soit 9.309.274,04 euros, d'autre part, que, sur la période du 1er janvier 2007 au 19 décembre 2009, l'indexation avait joué deux fois, les 1er janvier 2008 et 1er janvier 2009, entraînant une augmentation du loyer de 14,34 % et non de 25%, la cour d'appel avait, sans violer le principe de la contradiction et sans ajouter une condition à la loi, retenu à bon droit que les conditions de l'article L. 145-39 du code de du loyer commerce n'étaient pas réunies, de sorte qu'il n'y avait pas lieu à révision.
Estimant que le bailleur avait facturé, entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2013, un loyer plus élevé que celui dû en application des modalités d'indexation retenues par l'arrêt de la cour d'appel du 29 octobre 2015, la société RTE a, par courrier du 5 décembre 2017, vainement sollicité le remboursement de sommes selon elle indument réglées.
Par acte du 6 juin 2019, la société RTE a fait assigner la SCI devant le tribunal judiciaire de Nanterre en remboursement de la somme de 8.370.927,84 euros au titre de l'indexation qu'elle estime avoir indument payée, entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2013, en exécution du bail du 17 décembre 2003 tel que modifié par les deux avenants des 16 juin 2005 et 19 mars 2007.
Par jugement du 19 juin 2023, le tribunal a déclaré irrecevable comme prescrite l'action en répétition de l'indu formée par la société RTE, débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et condamné la société RTE à payer à la SCI la somme de 4.000 euros en application de l'article de 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Par déclaration du 12 juillet 2023, la société RTE a interjeté appel de l'ensemble des chefs du jugement sauf en ce qu'il a débouté la SCI de ses demandes plus amples ou contraires, et par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 19 mars 2024, elle demande à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
- déclarer recevables ses demandes ;
- débouter la SCI de l'ensemble de ses demandes et de son appel incident ;
- condamner la SCI à lui rembourser la somme de 8.370.927,84 euros sur le fondement de la répétition de l'indu, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation de première instance ;
- en tout état de cause, débouter la SCI de toutes demandes contraires au présent dispositif ;
- débouter la SCI de son appel incident ;
- condamner la SCI à lui payer la somme de 20.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 21 décembre 2023, la SCI demande à la cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il a : débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et, plus précisément en ce qu'il a rejeté le moyen d'irrecevabilité tiré de l'autorité de la chose jugée attachée au protocole d'accord en date du 30 décembre 2014 et, statuant à nouveau sur ce point, débouter la société RTE de ses demandes comme étant irrecevables du fait de cette autorité de la chose jugée, confirmer en toute hypothèse le jugement du 19 juin 2023 en ce qu'il a déclaré irrecevable comme prescrite l'action en répétition de l'indu formée par la société RTE, condamné la société RTE à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance ;
- à titre subsidiaire, débouter la société RTE de l'ensemble de ses demandes ;
- y ajoutant, condamner la société RTE à lui payer une somme de 30.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 16 janvier 2025.
Par arrêt avant-dire droit du 1er octobre 2025, la cour a désigné un médiateur, fixé le terme de sa mission au 27 février 2026 et, à défaut d'accord entre les parties, fixé la date de mise à disposition de l'arrêt au 26 mars 2026.
Au terme de la mission du médiateur, les parties ne sont pas parvenues à un accord.
SUR CE,
Sur les fins de non-recevoir
Sur l'irrecevabilité tirée de l'autorité de la chose jugée attachée au protocole d'accord
La SCI soutient, au visa des articles 2044, 2049, 2052 du code civil, que l'action de la société RTE est irrecevable en raison de la transaction intervenue entre les parties. Elle fait valoir que pour caractériser une transaction il faut rechercher l'intention des parties ; que les parties ont effectué des concessions réciproques dans le protocole notamment avec une baisse importante du loyer du nouveau bail ; que le protocole mentionne que le nouveau bail et sa négociation ne pourront être utilisés dans le cadre d'un litige en lien avec la révision du loyer ; que le protocole stipule qu'elle devait rembourser à la société RTE la différence entre le loyer révisé et le loyer acquitté dans un délai de 90 jours à compter du moment où la décision serait définitive ; qu'il n'y a pas eu de fixation de loyer révisé et donc pas de demande de remboursement de la société RTE.
Elle ajoute que la volonté des parties était de mettre fin à tout litige potentiel entre elles à l'exception du litige en cours sur la révision des loyers ; que la société RTE lors de la conclusion du protocole en avait conscience et n'a jamais ignoré que le loyer de 8.141.844,91 euros devait être pris en compte à compter du 1er janvier 2007. Elle fait valoir également que le nouveau bail a été consenti moyennant un loyer de 8.850.622 euros correspondant au loyer fixé en 2003 et que le bail ayant pris effet au 1er janvier 2014, il a donné lieu au remboursement de la somme de 2.715.042, 84 euros du fait du paiement préalable du loyer annuel sous le régime de l'ancien bail, sans que la société RTE n'ait réclamé de remboursement au titre de l'indexation pour la période antérieure au 1er janvier 2014.
Enfin, elle affirme que l'action en répétition de l'indu est radicalement distincte d'une action en révision du loyer, qui était la seule action possible à l'issue du protocole.
La société RTE répond que sa demande est recevable en ce que le protocole ne l'empêche pas d'agir en répétition de l'indu.
Elle soutient que le protocole d'accord du 30 décembre 2024 n'a pas autorité de la chose jugée. Elle fait valoir que le présent litige porte sur la mauvaise application de la clause d'indexation, qui se distingue de l'objet du protocole ; que la mauvaise indexation n'est apparue qu'à l'occasion de l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 29 octobre 2015 ; que le protocole, qui exclut expressément de son périmètre le litige sur les loyers, n'empêche pas les parties d'engager une action relative à leur révision ou aux modalités d'application de leur indexation et qu'en tout état de cause, le protocole ne porte pas sur ces points. Elle fait valoir également que le protocole n'est pas une transaction au sens des articles 2044 et suivants du code civil, en ce qu'il ne mentionne pas ces dispositions ; que les parties n'avaient pas l'intention de transiger sur le litige mais juste de conclure un nouveau bail ; que le protocole ne vaut pas renonciation à toute demande de remboursement des sommes indument réglées.
Sur ce,
Selon l'article 2044 du code civil, « la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître.
Ce contrat doit être rédigé par écrit ».
Après un rappel du bail et des circonstances ayant amené les parties à conclure deux avenants, le protocole explique que la société RTE, considérant que le jeu de la clause d'échelle mobile a conduit à une hausse du montant du loyer de plus de 25 %, a saisi le juge des loyers du tribunal de grande instance de Nanterre d'une demande de révision du loyer sur le fondement de l'article L.145-39 du code de commerce.
Le protocole évoque les décisions rendues par le juge des loyers, la cour d'appel de Versailles, la Cour de cassation puis la saisine de la cour de renvoi par la SCI et énonce que les parties « en parallèle de ce contentieux (') ont recherché un accord amiable portant sur la poursuite de l'occupation des surfaces actuelles de la tour Initiale par RTE ainsi que sur la prise à bail de nouvelles surfaces supplémentaires ('), le tout dans le cadre d'un nouveau bail à conclure entre elles ' ».
Le protocole précise ensuite que « les parties sont donc convenues de la nécessité de conclure :
i) un protocole d'accord confidentiel sous conditions suspensives (') relatif :
- au traitement du litige en cours,
- à la résiliation amiable anticipée du bail et ses modalités ainsi qu'aux accords des parties concernant les clauses et conditions essentielles du nouveau bail.
(') ».
Le protocole comprend ensuite un article 1 relatif à la « gestion du litige existant entre les parties sur le fondement de l'article L.145-39 du code de commerce » qui est rédigé comme suit :
« Les Parties conviennent expressément, irrévocablement et irréfragablement que :
- 1.1 Le litige dont la teneur a été décrite supra, existant entre elles sur le fondement de l'article L.145-39 du Code de Commerce et objet des décisions rendues successivement par le TGI de Nanterre, la Cour d'Appel de Versailles, la Cour de Cassation et toute juridiction subséquente, n'a et n'aura aucun impact sur la conclusion du Nouveau Bail, ses clauses et conditions notamment financières.
- 1.2 La signature du Nouveau Bail entre les Parties, ne remet pas en cause les positions des Parties dans le cadre du litige existant entre elles sur le fondement de l'article L.145-39 du Code de Commerce et objet des décisions précitées. Les Parties conviennent ainsi qu'il ne pourra en aucune manière être tiré argument devant quelque juridiction que ce soit, de la signature du Nouveau Bail, de son contenu, et/ ou des conditions de sa négociation, pour défendre une quelconque position dans le cadre dudit litige et/ou pour poursuivre ou engager une quelconque action ou recours en justice en relation directe ou indirecte avec ledit litige. Sous cette réserve, les Parties précisent qu'elles demeureront libres d'exercer les voies de recours et d'engager les procédures consécutives à l'arrêt du 9 juillet 2014 de la Cour de cassation et à l'arrêt de la cour d'appel de renvoi.
- 1.3 Dans l'hypothèse où à l'issue du litige dont il s'agit, la dernière juridiction à se prononcer, de manière définitive, (en raison soit, du fait que tous les recours seraient épuisés, soit que la décision rendue serait définitive de par l'absence de recours de l'une ou l'autre des Parties dans les délais requis) donnerait raison à RTE et qu'une réévaluation à la baisse du loyer dû au titre du Bail par RTE à la SCI, [Adresse 1] serait obtenue, les Parties conviennent irrévocablement que la réévaluation à la baisse du loyer, selon la valeur locative, porterait exclusivement sur la période allant de la demande de révision de RTE, soit à compter du 18 décembre 2009 jusqu'au 31 décembre 2013 selon les modalités suivantes :
La SCI, [Adresse 1] s'engage expressément, irrévocablement et irréfragablement à rembourser RTE la différence existant entre le loyer tel que défini contractuellement au Bail et effectivement acquitté par RTE d'une part, et le loyer réévalué à la baisse, selon la valeur locative, découlant de la décision judiciaire définitive ci-dessus visée d'autre part.
Les Parties conviennent expressément et irrévocablement que le calcul de ce différentiel sera effectué pour toute la période courant du 18 décembre 2009 jusqu'au 31 décembre 2013 et ce quelle que soit la période effectivement prise en compte par la décision rendue en dernier ressort.
De convention expresse entre les Parties, ce remboursement interviendra, pour le solde total, en un seul versement à RTE des sommes correspondantes par la SCI, [Adresse 1] ou toute autre entité venant à ses droits, et ce, dans un délai de quatre-vingt-dix jours calendaires à compter de la date à laquelle la décision judiciaire intervenue aura acquis son caractère définitif.
En tout état de cause, la SCI, [Adresse 1] s'interdit, expressément, irrévocablement et irréfragablement, dans l'hypothèse où la demande de révision de RTE au titre du Bail se trouverait rejetée par la juridiction ci-dessus mentionnée, ou pour un autre motif, de réclamer à RTE quelque somme que ce soit, sur le fondement de la décision rendue et/ou au titre du loyer et des charges exigibles en vertu dudit bail, à l'exception de ce qui est dit ci-après à l'article 2.2 ci-après concernant la régularisation des charges entre les parties ».
Il ne résulte pas de ces stipulations que les parties ont réglé leur litige relatif à la révision du loyer dans le cadre de l'article L.145-39 du code de commerce par la conclusion d'un accord concernant les modalités d'application de l'indexation, ni qu'elles ont consenti des concessions réciproques, ni encore que la société RTE a renoncé à ses droits.
Au contraire, le protocole préserve les droits et actions des parties dans le cadre du litige relatif à la révision du loyer et prévoit qu'elles ne pourront tirer argument du nouveau bail dans le cadre de ce litige. Les parties ont ainsi entendu créer une indépendance entre le litige relatif à la révision du loyer du bail initial, pour lequel elles ont précisé s'en remettre à justice, et le nouveau bail dont les conditions sont fixées dans la suite du protocole. La SCI ne peut par conséquent rechercher dans les conditions du nouveau bail des éléments permettant de caractériser des concessions réciproques des parties. Le fait que les parties ont entendu partir sur de nouvelles bases en concluant un nouveau bail n'implique pas qu'elles ont conclu pour le passé une transaction, que le protocole ne prévoit pas. L'impossibilité pour les parties d'invoquer le nouveau bail et sa négociation pour défendre une position dans le cadre du litige relatif à la révision, pour poursuivre ou engager une action ou un recours en relation directe ou indirecte avec le litige relatif à la révision du loyer n'interdit pas à la société RTE d'engager une nouvelle action relative à l'ancien bail à la seule condition de ne pas invoquer le nouveau bail et les conditions de sa négociation, ce qu'elle ne fait pas dans le cadre du présent litige relatif, non pas à la fixation de la valeur locative, mais à l'indu dont la SCI aurait bénéficié du fait des conditions d'application de l'indexation au cours de l'ancien bail.
En l'absence de transaction, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée attachée au protocole du 30 décembre 2014.
Sur l'irrecevabilité tirée de la prescription
La société RTE soutient que sa demande en répétition de l'indu n'est pas prescrite dès lors qu'elle n'a découvert les modalités de calcul de l'indexation que par les arrêts de la cour d'appel du 29 octobre 2015 et de la Cour de cassation du 15 décembre 2016. Elle explique que l'arrêt de la cour d'appel a établi que l'avenant n°2 ne fixait pas un nouveau montant de loyer et qu'il convenait de retenir la somme de 8.141.844,91 euros hors indexation. Elle estime que l'arrêt du 29 octobre 2015 a, à cet égard, un effet déclaratif. Elle ajoute que l'arrêt a calculé le montant du loyer indexé, révélant que le bailleur n'avait pas correctement appliqué l'indexation ; que ce dernier arrêt a autorité de la chose jugée à la suite de l'arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2016.Elle considère par conséquent qu'elle disposait d'un délai de 5 ans courant à compter de l'arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2016 pour agir en répétition de l'indu, révélé par l'arrêt du 29 octobre 2015. Elle précise que lorsque l'indu a été révélé par une décision juridictionnelle, le délai de prescription de l'action en répétition de cet indu ne commence à courir qu'au jour où la décision est rendue et qu'elle n'était pas en mesure d'agir pendant tout le temps qu'a duré la procédure, de sorte qu'en application des articles 2224 et 2234 du code civil le délai de prescription de 5 ans n'a commencé à courir qu'à compter de l'arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2016.
La SCI répond que le délai de prescription quinquennal de l'article 2224 du code civil a commencé à courir à compter de la fixation du loyer par le second avenant du 19 mars 2007 et a expiré le 19 mars 2012. Elle explique que la société RTE soutient depuis sa demande du 18 décembre 2009 que le loyer devait être de 8.141.844,91 euros à compter du 1er janvier 2007 et qu'elle ne peut donc pas prétendre qu'elle l'ignorait au moment de la conclusion du protocole d'accord ; que les décisions de la cour d'appel et de la Cour de cassation n'ont pas autorité de la chose jugée dans leur motivation mais seulement dans leur dispositif ; qu'ainsi seul le rejet de la demande de révision a autorité de la chose jugée ; que le loyer de 2007 a été pris en compte dans l'arrêt de la cour d'appel uniquement pour les besoins du raisonnement, pour vérifier les conditions d'application de l'article L.145-39 ; que les arrêts ont uniquement statué sur la demande de révision des loyers.
Sur ce,
Les parties s'accordent sur l'application de la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil selon lequel « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».
La demande en remboursement de la société RTE porte sur les sommes qui auraient été indûment payées à la SCI, du fait de modalités erronées d'indexation du loyer, entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2013.
Tant le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux le 18 octobre 2011, que l'arrêt de la cour d'appel du 21 mai 2013 exposent que la société RTE soutient que le montant du loyer à prendre en compte au 1er janvier 2007 en application de l'avenant est celui contractuellement prévu par les parties, soit la somme de 8.141.844,91 euros hors indexation. Le jugement du 18 octobre 2011 précise en page 3 que la société RTE argue de ce que « compte tenu du fait que l'indexation n'est pas mentionnée dans lesdits avenants [n°1 et 2], le bailleur ne saurait soutenir que lors de la signature des avenants les parties ont souhaité fixer un nouveau loyer tenant compte de l'indexation ».
Ainsi, depuis l'introduction de l'instance devant le juge des loyers par assignation du 20 juillet 2010, la société RTE se prévaut du loyer de 8.141.844,91 euros contractuellement fixé dans l'avenant n°2. Elle ne peut donc soutenir avoir découvert que le montant du loyer était de 8.141.844,91 euros dans les arrêts de la Cour de cassation du 9 juillet 2014 et de la cour d'appel de renvoi du 29 octobre 2015 puisqu'il s'agit de la position qu'elle défend depuis l'assignation.
En outre, l'arrêt de la cour d'appel de renvoi a appliqué l'indexation dans les mêmes conditions que l'arrêt précédent de la cour d'appel du 21 mai 2013, soit à deux reprises les 1er janvier 2008 et 1er janvier 2009 à concurrence de 14,34 %.
L'arrêt de la cour d'appel du 21 mai 2013 indique à cet égard : « considérant que sur la période considérée, du 1er janvier 2007 au 18 déembre 2009, le loyer a été indexé deux fois, le 1er janvier 2008, avec comme indice de référence l'indice du 2ème trimestre 2006 (1366), le 1er janvier 2009, avec comme indice de comparaison celui du 2ème trimestre 2008 (1562) ; qu'ainsi force est de constater que l'indice a varié sur cette période de 14 ,34 %, de sorte que la variation ne peut excéder 25 % et que la demande de révision du 18 décembre 2009 ne saurait prospérer ».
Reprenant ces modalités de calcul de l'indexation, l'arrêt de la cour de renvoi du 29 octobre 2015 énonce que : « Considérant qu'en l'espèce, la clause d'indexation prévoit une indexation annuelle sur la base de la variation annuelle de l'indice du coût de la construction du 2ème trimestre ; que le bail stipule que le loyer sera indexé le 1er janvier de chaque année; que l'indexation a donc eu lieu pour la première fois depuis la nouvelle fixation du prix, le 1er janvier 2008, sur la base de l'indice de référence du 2ème trimestre 2006 (1366) et de l'indice de comparaison du 2ème trimestre 2007 (1435), puis le 1er janvier 2009, sur la base de l'indice de référence du 2ème trimestre 2007 et de l'indice de comparaison du 2ème trimestre 2008 (1562) ; que l'application de l'échelle mobile au loyer de 8.141.144,91 euros a donc porté le loyer dû à la somme de 8 552 374,04 euros au 1er janvier 2008 puis à 9 309 274,04 euros au 1er janvier 2009 ;
Considérant que, par le jeu de l'application régulière de cette clause, sur la base adéquate, soit le dernier loyer contractuellement fixé, le loyer s'est donc trouvé augmenté de 14,34% par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ; que les conditions de l'article L. 145-39 du code de commerce ne sont donc pas remplies ; qu'il n'y a donc pas lieu à révision ».
Il est ainsi établi qu'au plus tard le 21 mai 2013, la société RTE a connu les modalités d'application de l'indexation au loyer du bail initial, à savoir :
- loyer de base contractuellement convenu : 8.141.844,91 euros,
- première indexation le 1er janvier 2008, sur la base de l'indice de référence du 2ème trimestre 2006 (1366) et de l'indice de comparaison du 2ème trimestre 2007 (1435),
- seconde indexation le 1er janvier 2009, sur la base de l'indice de référence du 2ème trimestre 2007 et de l'indice de comparaison du 2ème trimestre 2008 (1562).
De surcroît, le montant du loyer à retenir et les modalités d'indexation applicables ne procèdent pas des arrêts de la Cour de cassation et de la cour d'appel de renvoi, mais de la stricte application du contrat, des dispositions de l'article L.145-39 du code de commerce et des indices de l'ICC publiés annuellement.
Comme l'a souligné l'arrêt de la cour d'appel du 29 octobre 2015, l'avenant n°2 au bail « exprime expressément que « le loyer principal annuel hors taxe et hors indexation s'élève à la somme de huit millions cent quarante et un mille cent-quarante-quatre euros et quatre-vingt-onze centimes (8.141.144,91 euros) ; que la clarté de cette rédaction ne permet pas de considérer que le nouveau loyer est en réalité celui résultant de l'indexation de cette somme ». Par ailleurs, s'agissant de l'indexation, l'avenant n°2 rappelle que le loyer est « révisable chaque année au 1er janvier sur la base de la variation de l'indice du coût de la construction publié trimestriellement par l'INSEE », le bail précisant à l'article 4.2 que l'indice de référence est celui du 2ème trimestre.
Le point de départ du délai de prescription quinquennal ne peut donc être reporté à la date de ces décisions.
Enfin, si « la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l'impossibilité d'agir par suite d'un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure » en application de l'article 2234 du code civil, la seule ignorance par la société RTE du sort qui serait réservé à sa demande fondée sur l'article L.145-39 précité ne caractérise pas un tel empêchement durant toute la procédure judiciaire jusqu'à l'arrêt de la cour d'appel de renvoi.
En conséquence, l'action en répétition de l'indu engagée par la société RTE le 6 juin 2019, plus de cinq ans après qu'elle a connu les faits lui permettant de l'exercer, doit, par confirmation du jugement, être déclarée irrecevable comme étant prescrite.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Au regard de la solution du litige, le jugement sera confirmé des chefs des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
La société RTE, qui succombe en son appel, en supportera les dépens et ne peut prétendre à une indemnité de procédure.
Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI une somme de 6.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne la société RTE Réseau de transport d'électricité aux dépens d'appel ;
Condamne la société RTE Réseau de transport d'électricité à payer à la SCI, [Adresse 1] la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la société RTE Réseau de transport d'électricité de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier La Présidente
DE
VERSAILLES
Code nac : 30C
Chambre commerciale 3-1
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 26 MARS 2026
N° RG 23/04850 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V7XF
AFFAIRE :
S.A. RTE RESEAU DE TRANSPORT D'ELECTRICITE
C/
S.C. SCI, [Adresse 1]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Juin 2023 par le Tribunal judiciaire de NANTERRE
N° Chambre : 8
N° RG : 19/06027
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Asma MZE
Me Dan ZERHAT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A. RTE RESEAU DE TRANSPORT D'ELECTRICITE
RCS, [Localité 1] n° 444 619 258
,
[Adresse 2]
,
[Localité 2]
Représentants : Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 et Me Andréa LAYANI & Me Florence BOUTHILLIER du cabinet DS Avocats, plaidant, avocats au barreau de Paris
APPELANTE
****************
S.C. SCI, [Adresse 1]
RCS, [Localité 3] n° 430 191 460
,
[Adresse 3]
,
[Localité 4]
Représentants : Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 et Me Dominique COHEN-TRUMER de la SELAS CABINET COHEN-TRUMER, plaidant, avocat au barreau de Paris
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Juin 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bérangère MEURANT, Conseillère chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,
Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,
Madame Bérangère MEURANT, Conseillère,
Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,
Exposé des faits
Le 17 décembre 2003, la SCI, [Adresse 1], ci-après dénommée la SCI, a donné à bail commercial à société RTE Réseau de transport d'électricité, ci-après dénommée la société RTE, pour une durée de 12 ans à compter du 1er janvier 2004, des locaux dépendant d'un immeuble sis, [Adresse 4], à usage de bureaux moyennant un loyer annuel de 6.831.201 euros HT et HC.
Par un premier avenant du 16 juin 2005, les parties ont modifié l'assiette du bail pour l'étendre à de nouvelles surfaces moyennant un nouveau loyer annuel de 8.148.705,91 euros HT et HC.
Par un deuxième avenant du 19 mars 2007, les parties ont à nouveau modifié l'assiette du bail en réduisant les surfaces mises à disposition par le retrait de trois parkings et ont ramené le loyer annuel à la somme de 8.141.844,91 euros « hors taxes, hors charges et hors indexation » à compter rétroactivement du 1er janvier 2007.
Le bail comporte une clause d'échelle mobile.
Le 18 décembre 2009, la société RTE considérant que le loyer aurait augmenté de plus de 25% a vainement sollicité la révision du loyer en application de l'article L.145-39 du code de commerce.
Par acte du 20 juillet 2010, la société RTE a fait assigner la SCI devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre en révision du loyer.
Les parties se sont opposées sur le montant du loyer contractuellement fixé à prendre en compte au 1er janvier 2007 pour calculer la variation de 25 %. La société RTE a soutenu que la signature des avenants n'avait pas eu pour effet de fixer un nouveau loyer mais de l'adapter aux surfaces, de sorte que le prix précédemment fixé contractuellement au sens de l'article L.145-39 du code de commerce correspondait au loyer fixé par les parties au moment de la signature de l'avenant n°2, soit la somme de 8.141.844,91 euros, alors que la SCI a indiqué que le montant du loyer avait été modifié par les parties et qu'il correspondait à la dernière fixation tenant compte de l'indexation, soit la somme de 9.252.712,28 euros.
Par jugement du 18 octobre 2011, le juge des loyers a considéré que la variation de plus de 25 % du montant du loyer ne se calculait pas sur le prix résultant de l'indexation mais sur le dernier prix fixé par accord des parties et qu'ainsi il y avait lieu de comparer le loyer tel que fixé contractuellement lors du second avenant ayant adapté le montant du loyer en considération de la modification des surfaces, soit la somme de 8.141.844,91 euros, au loyer payé à la date de la demande de révision, soit la somme de 10.570.360,84 euros. Le juge a constaté que le loyer indexé avait ainsi varié de plus de 25 % et a ordonné une mesure d'expertise afin de déterminer la valeur locative de l'immeuble objet du bail.
La cour d'appel de Versailles, par arrêt du 21 mai 2013, a infirmé le jugement, après avoir retenu que le loyer résultant de l'avenant n°2 constituait un nouveau loyer correspondant à la somme de 8.141.844,91 euros outre l'indexation, qu'il s'élevait donc à la somme de 9.252.712,27 euros et que l'indice de référence n'avait varié du fait des indexations intervenues les 1er janvier 2008 et 1er janvier 2009 que de 14,34 %.
Cette décision a été cassée par la Cour de cassation par arrêt du 9 juillet 2014 qui a dit que pour déterminer la variation d'un quart de l'article L.145-39 du code de commerce, il convenait de comparer au dernier prix fixé par l'accord des parties, hors indexation, le prix du loyer tel qu'obtenu par le jeu de la clause d'échelle mobile et qu'en retenant que le loyer indexé réclamé à la date de la demande de révision devait être comparé au prix du loyer calculé au 1er janvier 2007 en fonction de la variation de l'indice, la cour d'appel avait violé l'article L. 145-39.
Le 30 décembre 2014, les parties ont régularisé un protocole d'accord sous condition suspensive de la conclusion d'un nouveau bail pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2014.
Par arrêt du 29 octobre 2015, la cour d'appel de Versailles, statuant sur renvoi après cassation, a estimé que l'avenant n°2 fixait sans ambigüité le montant du loyer à la somme de 8.141.144,91 euros sans qu'il y ait lieu d'ajouter l'indexation et que par l'effet des indexations intervenues le 1er janvier 2008 et le 1er janvier 2009, il avait été porté, à la date de la demande de révision, à la somme de 9.309.274,04 euros, caractérisant une augmentation limitée à 14,34 %. La cour d'appel a par conséquent infirmé le jugement et débouté la société RTE de l'ensemble de ses demandes.
Le pourvoi formé par la société RTE contre cet arrêt a été rejeté par la Cour de cassation par arrêt du 15 décembre 2016 aux motifs qu'en ayant énoncé que, pour vérifier les conditions d'application de l'article L. 145-39 du code de commerce, elle devait comparer au prix précédemment fixé par l'accord des parties, hors indexation, au 1er janvier 2007, le loyer obtenu par le jeu de la clause d'indexation, puis, relevé, d'une part, que, si les parties étaient convenues que le loyer effectivement payé par la société RTE au jour de la demande de révision judiciaire s'élevait à 10.580.334,24 euros, ce loyer ne pouvait être pris en compte que s'il correspondait à celui résultant de l'application de la clause d'indexation, soit 9.309.274,04 euros, d'autre part, que, sur la période du 1er janvier 2007 au 19 décembre 2009, l'indexation avait joué deux fois, les 1er janvier 2008 et 1er janvier 2009, entraînant une augmentation du loyer de 14,34 % et non de 25%, la cour d'appel avait, sans violer le principe de la contradiction et sans ajouter une condition à la loi, retenu à bon droit que les conditions de l'article L. 145-39 du code de du loyer commerce n'étaient pas réunies, de sorte qu'il n'y avait pas lieu à révision.
Estimant que le bailleur avait facturé, entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2013, un loyer plus élevé que celui dû en application des modalités d'indexation retenues par l'arrêt de la cour d'appel du 29 octobre 2015, la société RTE a, par courrier du 5 décembre 2017, vainement sollicité le remboursement de sommes selon elle indument réglées.
Par acte du 6 juin 2019, la société RTE a fait assigner la SCI devant le tribunal judiciaire de Nanterre en remboursement de la somme de 8.370.927,84 euros au titre de l'indexation qu'elle estime avoir indument payée, entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2013, en exécution du bail du 17 décembre 2003 tel que modifié par les deux avenants des 16 juin 2005 et 19 mars 2007.
Par jugement du 19 juin 2023, le tribunal a déclaré irrecevable comme prescrite l'action en répétition de l'indu formée par la société RTE, débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et condamné la société RTE à payer à la SCI la somme de 4.000 euros en application de l'article de 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Par déclaration du 12 juillet 2023, la société RTE a interjeté appel de l'ensemble des chefs du jugement sauf en ce qu'il a débouté la SCI de ses demandes plus amples ou contraires, et par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 19 mars 2024, elle demande à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
- déclarer recevables ses demandes ;
- débouter la SCI de l'ensemble de ses demandes et de son appel incident ;
- condamner la SCI à lui rembourser la somme de 8.370.927,84 euros sur le fondement de la répétition de l'indu, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation de première instance ;
- en tout état de cause, débouter la SCI de toutes demandes contraires au présent dispositif ;
- débouter la SCI de son appel incident ;
- condamner la SCI à lui payer la somme de 20.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 21 décembre 2023, la SCI demande à la cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il a : débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et, plus précisément en ce qu'il a rejeté le moyen d'irrecevabilité tiré de l'autorité de la chose jugée attachée au protocole d'accord en date du 30 décembre 2014 et, statuant à nouveau sur ce point, débouter la société RTE de ses demandes comme étant irrecevables du fait de cette autorité de la chose jugée, confirmer en toute hypothèse le jugement du 19 juin 2023 en ce qu'il a déclaré irrecevable comme prescrite l'action en répétition de l'indu formée par la société RTE, condamné la société RTE à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance ;
- à titre subsidiaire, débouter la société RTE de l'ensemble de ses demandes ;
- y ajoutant, condamner la société RTE à lui payer une somme de 30.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 16 janvier 2025.
Par arrêt avant-dire droit du 1er octobre 2025, la cour a désigné un médiateur, fixé le terme de sa mission au 27 février 2026 et, à défaut d'accord entre les parties, fixé la date de mise à disposition de l'arrêt au 26 mars 2026.
Au terme de la mission du médiateur, les parties ne sont pas parvenues à un accord.
SUR CE,
Sur les fins de non-recevoir
Sur l'irrecevabilité tirée de l'autorité de la chose jugée attachée au protocole d'accord
La SCI soutient, au visa des articles 2044, 2049, 2052 du code civil, que l'action de la société RTE est irrecevable en raison de la transaction intervenue entre les parties. Elle fait valoir que pour caractériser une transaction il faut rechercher l'intention des parties ; que les parties ont effectué des concessions réciproques dans le protocole notamment avec une baisse importante du loyer du nouveau bail ; que le protocole mentionne que le nouveau bail et sa négociation ne pourront être utilisés dans le cadre d'un litige en lien avec la révision du loyer ; que le protocole stipule qu'elle devait rembourser à la société RTE la différence entre le loyer révisé et le loyer acquitté dans un délai de 90 jours à compter du moment où la décision serait définitive ; qu'il n'y a pas eu de fixation de loyer révisé et donc pas de demande de remboursement de la société RTE.
Elle ajoute que la volonté des parties était de mettre fin à tout litige potentiel entre elles à l'exception du litige en cours sur la révision des loyers ; que la société RTE lors de la conclusion du protocole en avait conscience et n'a jamais ignoré que le loyer de 8.141.844,91 euros devait être pris en compte à compter du 1er janvier 2007. Elle fait valoir également que le nouveau bail a été consenti moyennant un loyer de 8.850.622 euros correspondant au loyer fixé en 2003 et que le bail ayant pris effet au 1er janvier 2014, il a donné lieu au remboursement de la somme de 2.715.042, 84 euros du fait du paiement préalable du loyer annuel sous le régime de l'ancien bail, sans que la société RTE n'ait réclamé de remboursement au titre de l'indexation pour la période antérieure au 1er janvier 2014.
Enfin, elle affirme que l'action en répétition de l'indu est radicalement distincte d'une action en révision du loyer, qui était la seule action possible à l'issue du protocole.
La société RTE répond que sa demande est recevable en ce que le protocole ne l'empêche pas d'agir en répétition de l'indu.
Elle soutient que le protocole d'accord du 30 décembre 2024 n'a pas autorité de la chose jugée. Elle fait valoir que le présent litige porte sur la mauvaise application de la clause d'indexation, qui se distingue de l'objet du protocole ; que la mauvaise indexation n'est apparue qu'à l'occasion de l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 29 octobre 2015 ; que le protocole, qui exclut expressément de son périmètre le litige sur les loyers, n'empêche pas les parties d'engager une action relative à leur révision ou aux modalités d'application de leur indexation et qu'en tout état de cause, le protocole ne porte pas sur ces points. Elle fait valoir également que le protocole n'est pas une transaction au sens des articles 2044 et suivants du code civil, en ce qu'il ne mentionne pas ces dispositions ; que les parties n'avaient pas l'intention de transiger sur le litige mais juste de conclure un nouveau bail ; que le protocole ne vaut pas renonciation à toute demande de remboursement des sommes indument réglées.
Sur ce,
Selon l'article 2044 du code civil, « la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître.
Ce contrat doit être rédigé par écrit ».
Après un rappel du bail et des circonstances ayant amené les parties à conclure deux avenants, le protocole explique que la société RTE, considérant que le jeu de la clause d'échelle mobile a conduit à une hausse du montant du loyer de plus de 25 %, a saisi le juge des loyers du tribunal de grande instance de Nanterre d'une demande de révision du loyer sur le fondement de l'article L.145-39 du code de commerce.
Le protocole évoque les décisions rendues par le juge des loyers, la cour d'appel de Versailles, la Cour de cassation puis la saisine de la cour de renvoi par la SCI et énonce que les parties « en parallèle de ce contentieux (') ont recherché un accord amiable portant sur la poursuite de l'occupation des surfaces actuelles de la tour Initiale par RTE ainsi que sur la prise à bail de nouvelles surfaces supplémentaires ('), le tout dans le cadre d'un nouveau bail à conclure entre elles ' ».
Le protocole précise ensuite que « les parties sont donc convenues de la nécessité de conclure :
i) un protocole d'accord confidentiel sous conditions suspensives (') relatif :
- au traitement du litige en cours,
- à la résiliation amiable anticipée du bail et ses modalités ainsi qu'aux accords des parties concernant les clauses et conditions essentielles du nouveau bail.
(') ».
Le protocole comprend ensuite un article 1 relatif à la « gestion du litige existant entre les parties sur le fondement de l'article L.145-39 du code de commerce » qui est rédigé comme suit :
« Les Parties conviennent expressément, irrévocablement et irréfragablement que :
- 1.1 Le litige dont la teneur a été décrite supra, existant entre elles sur le fondement de l'article L.145-39 du Code de Commerce et objet des décisions rendues successivement par le TGI de Nanterre, la Cour d'Appel de Versailles, la Cour de Cassation et toute juridiction subséquente, n'a et n'aura aucun impact sur la conclusion du Nouveau Bail, ses clauses et conditions notamment financières.
- 1.2 La signature du Nouveau Bail entre les Parties, ne remet pas en cause les positions des Parties dans le cadre du litige existant entre elles sur le fondement de l'article L.145-39 du Code de Commerce et objet des décisions précitées. Les Parties conviennent ainsi qu'il ne pourra en aucune manière être tiré argument devant quelque juridiction que ce soit, de la signature du Nouveau Bail, de son contenu, et/ ou des conditions de sa négociation, pour défendre une quelconque position dans le cadre dudit litige et/ou pour poursuivre ou engager une quelconque action ou recours en justice en relation directe ou indirecte avec ledit litige. Sous cette réserve, les Parties précisent qu'elles demeureront libres d'exercer les voies de recours et d'engager les procédures consécutives à l'arrêt du 9 juillet 2014 de la Cour de cassation et à l'arrêt de la cour d'appel de renvoi.
- 1.3 Dans l'hypothèse où à l'issue du litige dont il s'agit, la dernière juridiction à se prononcer, de manière définitive, (en raison soit, du fait que tous les recours seraient épuisés, soit que la décision rendue serait définitive de par l'absence de recours de l'une ou l'autre des Parties dans les délais requis) donnerait raison à RTE et qu'une réévaluation à la baisse du loyer dû au titre du Bail par RTE à la SCI, [Adresse 1] serait obtenue, les Parties conviennent irrévocablement que la réévaluation à la baisse du loyer, selon la valeur locative, porterait exclusivement sur la période allant de la demande de révision de RTE, soit à compter du 18 décembre 2009 jusqu'au 31 décembre 2013 selon les modalités suivantes :
La SCI, [Adresse 1] s'engage expressément, irrévocablement et irréfragablement à rembourser RTE la différence existant entre le loyer tel que défini contractuellement au Bail et effectivement acquitté par RTE d'une part, et le loyer réévalué à la baisse, selon la valeur locative, découlant de la décision judiciaire définitive ci-dessus visée d'autre part.
Les Parties conviennent expressément et irrévocablement que le calcul de ce différentiel sera effectué pour toute la période courant du 18 décembre 2009 jusqu'au 31 décembre 2013 et ce quelle que soit la période effectivement prise en compte par la décision rendue en dernier ressort.
De convention expresse entre les Parties, ce remboursement interviendra, pour le solde total, en un seul versement à RTE des sommes correspondantes par la SCI, [Adresse 1] ou toute autre entité venant à ses droits, et ce, dans un délai de quatre-vingt-dix jours calendaires à compter de la date à laquelle la décision judiciaire intervenue aura acquis son caractère définitif.
En tout état de cause, la SCI, [Adresse 1] s'interdit, expressément, irrévocablement et irréfragablement, dans l'hypothèse où la demande de révision de RTE au titre du Bail se trouverait rejetée par la juridiction ci-dessus mentionnée, ou pour un autre motif, de réclamer à RTE quelque somme que ce soit, sur le fondement de la décision rendue et/ou au titre du loyer et des charges exigibles en vertu dudit bail, à l'exception de ce qui est dit ci-après à l'article 2.2 ci-après concernant la régularisation des charges entre les parties ».
Il ne résulte pas de ces stipulations que les parties ont réglé leur litige relatif à la révision du loyer dans le cadre de l'article L.145-39 du code de commerce par la conclusion d'un accord concernant les modalités d'application de l'indexation, ni qu'elles ont consenti des concessions réciproques, ni encore que la société RTE a renoncé à ses droits.
Au contraire, le protocole préserve les droits et actions des parties dans le cadre du litige relatif à la révision du loyer et prévoit qu'elles ne pourront tirer argument du nouveau bail dans le cadre de ce litige. Les parties ont ainsi entendu créer une indépendance entre le litige relatif à la révision du loyer du bail initial, pour lequel elles ont précisé s'en remettre à justice, et le nouveau bail dont les conditions sont fixées dans la suite du protocole. La SCI ne peut par conséquent rechercher dans les conditions du nouveau bail des éléments permettant de caractériser des concessions réciproques des parties. Le fait que les parties ont entendu partir sur de nouvelles bases en concluant un nouveau bail n'implique pas qu'elles ont conclu pour le passé une transaction, que le protocole ne prévoit pas. L'impossibilité pour les parties d'invoquer le nouveau bail et sa négociation pour défendre une position dans le cadre du litige relatif à la révision, pour poursuivre ou engager une action ou un recours en relation directe ou indirecte avec le litige relatif à la révision du loyer n'interdit pas à la société RTE d'engager une nouvelle action relative à l'ancien bail à la seule condition de ne pas invoquer le nouveau bail et les conditions de sa négociation, ce qu'elle ne fait pas dans le cadre du présent litige relatif, non pas à la fixation de la valeur locative, mais à l'indu dont la SCI aurait bénéficié du fait des conditions d'application de l'indexation au cours de l'ancien bail.
En l'absence de transaction, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée attachée au protocole du 30 décembre 2014.
Sur l'irrecevabilité tirée de la prescription
La société RTE soutient que sa demande en répétition de l'indu n'est pas prescrite dès lors qu'elle n'a découvert les modalités de calcul de l'indexation que par les arrêts de la cour d'appel du 29 octobre 2015 et de la Cour de cassation du 15 décembre 2016. Elle explique que l'arrêt de la cour d'appel a établi que l'avenant n°2 ne fixait pas un nouveau montant de loyer et qu'il convenait de retenir la somme de 8.141.844,91 euros hors indexation. Elle estime que l'arrêt du 29 octobre 2015 a, à cet égard, un effet déclaratif. Elle ajoute que l'arrêt a calculé le montant du loyer indexé, révélant que le bailleur n'avait pas correctement appliqué l'indexation ; que ce dernier arrêt a autorité de la chose jugée à la suite de l'arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2016.Elle considère par conséquent qu'elle disposait d'un délai de 5 ans courant à compter de l'arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2016 pour agir en répétition de l'indu, révélé par l'arrêt du 29 octobre 2015. Elle précise que lorsque l'indu a été révélé par une décision juridictionnelle, le délai de prescription de l'action en répétition de cet indu ne commence à courir qu'au jour où la décision est rendue et qu'elle n'était pas en mesure d'agir pendant tout le temps qu'a duré la procédure, de sorte qu'en application des articles 2224 et 2234 du code civil le délai de prescription de 5 ans n'a commencé à courir qu'à compter de l'arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2016.
La SCI répond que le délai de prescription quinquennal de l'article 2224 du code civil a commencé à courir à compter de la fixation du loyer par le second avenant du 19 mars 2007 et a expiré le 19 mars 2012. Elle explique que la société RTE soutient depuis sa demande du 18 décembre 2009 que le loyer devait être de 8.141.844,91 euros à compter du 1er janvier 2007 et qu'elle ne peut donc pas prétendre qu'elle l'ignorait au moment de la conclusion du protocole d'accord ; que les décisions de la cour d'appel et de la Cour de cassation n'ont pas autorité de la chose jugée dans leur motivation mais seulement dans leur dispositif ; qu'ainsi seul le rejet de la demande de révision a autorité de la chose jugée ; que le loyer de 2007 a été pris en compte dans l'arrêt de la cour d'appel uniquement pour les besoins du raisonnement, pour vérifier les conditions d'application de l'article L.145-39 ; que les arrêts ont uniquement statué sur la demande de révision des loyers.
Sur ce,
Les parties s'accordent sur l'application de la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil selon lequel « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».
La demande en remboursement de la société RTE porte sur les sommes qui auraient été indûment payées à la SCI, du fait de modalités erronées d'indexation du loyer, entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2013.
Tant le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux le 18 octobre 2011, que l'arrêt de la cour d'appel du 21 mai 2013 exposent que la société RTE soutient que le montant du loyer à prendre en compte au 1er janvier 2007 en application de l'avenant est celui contractuellement prévu par les parties, soit la somme de 8.141.844,91 euros hors indexation. Le jugement du 18 octobre 2011 précise en page 3 que la société RTE argue de ce que « compte tenu du fait que l'indexation n'est pas mentionnée dans lesdits avenants [n°1 et 2], le bailleur ne saurait soutenir que lors de la signature des avenants les parties ont souhaité fixer un nouveau loyer tenant compte de l'indexation ».
Ainsi, depuis l'introduction de l'instance devant le juge des loyers par assignation du 20 juillet 2010, la société RTE se prévaut du loyer de 8.141.844,91 euros contractuellement fixé dans l'avenant n°2. Elle ne peut donc soutenir avoir découvert que le montant du loyer était de 8.141.844,91 euros dans les arrêts de la Cour de cassation du 9 juillet 2014 et de la cour d'appel de renvoi du 29 octobre 2015 puisqu'il s'agit de la position qu'elle défend depuis l'assignation.
En outre, l'arrêt de la cour d'appel de renvoi a appliqué l'indexation dans les mêmes conditions que l'arrêt précédent de la cour d'appel du 21 mai 2013, soit à deux reprises les 1er janvier 2008 et 1er janvier 2009 à concurrence de 14,34 %.
L'arrêt de la cour d'appel du 21 mai 2013 indique à cet égard : « considérant que sur la période considérée, du 1er janvier 2007 au 18 déembre 2009, le loyer a été indexé deux fois, le 1er janvier 2008, avec comme indice de référence l'indice du 2ème trimestre 2006 (1366), le 1er janvier 2009, avec comme indice de comparaison celui du 2ème trimestre 2008 (1562) ; qu'ainsi force est de constater que l'indice a varié sur cette période de 14 ,34 %, de sorte que la variation ne peut excéder 25 % et que la demande de révision du 18 décembre 2009 ne saurait prospérer ».
Reprenant ces modalités de calcul de l'indexation, l'arrêt de la cour de renvoi du 29 octobre 2015 énonce que : « Considérant qu'en l'espèce, la clause d'indexation prévoit une indexation annuelle sur la base de la variation annuelle de l'indice du coût de la construction du 2ème trimestre ; que le bail stipule que le loyer sera indexé le 1er janvier de chaque année; que l'indexation a donc eu lieu pour la première fois depuis la nouvelle fixation du prix, le 1er janvier 2008, sur la base de l'indice de référence du 2ème trimestre 2006 (1366) et de l'indice de comparaison du 2ème trimestre 2007 (1435), puis le 1er janvier 2009, sur la base de l'indice de référence du 2ème trimestre 2007 et de l'indice de comparaison du 2ème trimestre 2008 (1562) ; que l'application de l'échelle mobile au loyer de 8.141.144,91 euros a donc porté le loyer dû à la somme de 8 552 374,04 euros au 1er janvier 2008 puis à 9 309 274,04 euros au 1er janvier 2009 ;
Considérant que, par le jeu de l'application régulière de cette clause, sur la base adéquate, soit le dernier loyer contractuellement fixé, le loyer s'est donc trouvé augmenté de 14,34% par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ; que les conditions de l'article L. 145-39 du code de commerce ne sont donc pas remplies ; qu'il n'y a donc pas lieu à révision ».
Il est ainsi établi qu'au plus tard le 21 mai 2013, la société RTE a connu les modalités d'application de l'indexation au loyer du bail initial, à savoir :
- loyer de base contractuellement convenu : 8.141.844,91 euros,
- première indexation le 1er janvier 2008, sur la base de l'indice de référence du 2ème trimestre 2006 (1366) et de l'indice de comparaison du 2ème trimestre 2007 (1435),
- seconde indexation le 1er janvier 2009, sur la base de l'indice de référence du 2ème trimestre 2007 et de l'indice de comparaison du 2ème trimestre 2008 (1562).
De surcroît, le montant du loyer à retenir et les modalités d'indexation applicables ne procèdent pas des arrêts de la Cour de cassation et de la cour d'appel de renvoi, mais de la stricte application du contrat, des dispositions de l'article L.145-39 du code de commerce et des indices de l'ICC publiés annuellement.
Comme l'a souligné l'arrêt de la cour d'appel du 29 octobre 2015, l'avenant n°2 au bail « exprime expressément que « le loyer principal annuel hors taxe et hors indexation s'élève à la somme de huit millions cent quarante et un mille cent-quarante-quatre euros et quatre-vingt-onze centimes (8.141.144,91 euros) ; que la clarté de cette rédaction ne permet pas de considérer que le nouveau loyer est en réalité celui résultant de l'indexation de cette somme ». Par ailleurs, s'agissant de l'indexation, l'avenant n°2 rappelle que le loyer est « révisable chaque année au 1er janvier sur la base de la variation de l'indice du coût de la construction publié trimestriellement par l'INSEE », le bail précisant à l'article 4.2 que l'indice de référence est celui du 2ème trimestre.
Le point de départ du délai de prescription quinquennal ne peut donc être reporté à la date de ces décisions.
Enfin, si « la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l'impossibilité d'agir par suite d'un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure » en application de l'article 2234 du code civil, la seule ignorance par la société RTE du sort qui serait réservé à sa demande fondée sur l'article L.145-39 précité ne caractérise pas un tel empêchement durant toute la procédure judiciaire jusqu'à l'arrêt de la cour d'appel de renvoi.
En conséquence, l'action en répétition de l'indu engagée par la société RTE le 6 juin 2019, plus de cinq ans après qu'elle a connu les faits lui permettant de l'exercer, doit, par confirmation du jugement, être déclarée irrecevable comme étant prescrite.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Au regard de la solution du litige, le jugement sera confirmé des chefs des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
La société RTE, qui succombe en son appel, en supportera les dépens et ne peut prétendre à une indemnité de procédure.
Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI une somme de 6.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne la société RTE Réseau de transport d'électricité aux dépens d'appel ;
Condamne la société RTE Réseau de transport d'électricité à payer à la SCI, [Adresse 1] la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la société RTE Réseau de transport d'électricité de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier La Présidente