CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 26 mars 2026, n° 22/05101
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 26 MARS 2026
(n° 50, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05101 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFN2X
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 janvier 2022 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 22/00023
APPELANTE
S.C.I. ANAELLE
Prise en la personne de son gérant,
Immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le n° 498 824 838
Dont le siège social est au :, [Adresse 1]
,
[Localité 2]
Représentée par Me Henri ROUCH substitué par Me Caroline WOIRIN de la SELARL WARN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0335
INTIMÉE
S.A.R.L. ATELIER A2
Prise en la personne de son représentant légal
Immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le n° 384 192 084
Dont le siège social est au :, [Adresse 2]
,
[Localité 3]
Représentée par Me Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS, toque : B0514
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Stéphanie DUPONT, conseillère, entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre,
Mme Stéphanie DUPONT, conseillère,
Mme Marie GIROUSSE, conseillère,
Greffier, lors des débats : M. Valentin HALLOT
ARRÊT PUBLIC :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Stéphanie DUPONT, Conseillère, pour la Présidente empêchée, et par Mme Wendy PANG FOU, greffière à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 4 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny dans une affaire opposant la société SCI 'Anaelle' (ci-après la SCI Anaelle) à la société Atelier A2.
La société Atelier A2 occupe des locaux situés, [Adresse 3] à Noisy-le-Sec qui appartiennent à la SCI Anaelle.
La société Atelier A2 est entrée dans les lieux le 1er janvier 2016 sans qu'aucun bail écrit n'ait été signé par les parties.
Par lettre recommandée du 15 janvier 2019, soutenant que le bail qui les liait était un bail dérogatoire qui avait pris fin, la SCI Anaelle a mis en demeure la société Atelier A2 de libérer les lieux loués.
Par jugement du 5 février 2020, confirmé en toutes ses dispositions par arrêt de la cour d'appel de Paris du 20 avril 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a notamment :
- dit que le bail verbal unissant la SCI Anaelle et la société Atelier A2, portant sur les locaux situés, [Adresse 3] à Noisy-le-Sec, était un bail de neuf ans soumis au statut des articles L.145-1 et suivants du code de commerce,
- débouté en conséquence la SCI Anaelle de sa demande tendant au prononcé de l'expulsion de la société Atelier A2 des lieux loués.
Se plaignant d'une occupation abusive de la cour commune par la société Atelier A2, la SCI Anaelle a :
- fait dresser un procès-verbal de constat de l'état de la cour par un huissier de justice le 6 mars 2020,
- fait délivrer à la société Atelier A2 une sommation d'avoir à débarrasser les encombrants qui lui appartenaient entreposés dans les parties communes et remettre en état les lieux par acte extrajudiciaire du 1er septembre 2020,
- fait dresser un nouveau procès-verbal de constat de l'état de la cour par le même huissier de justice le 13 octobre 2020.
Puis, faisant valoir que la société Atelier A2 n'avait pas cessé son occupation abusive de la cour, la SCI Anaelle, par assignation du 17 décembre 2020, a saisi le tribunal judiciaire de Bobigny d'une demande de résiliation judiciaire du bail commercial entre les parties.
Par le jugement attaqué, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué en ces termes :
déboute la SCI Anaelle de ses demandes ;
déboute la société Atelier A2 de sa demande en jouissance de la zone clôturée sise, [Adresse 4] et de sa demande de dommages et intérêts ;
condamné la SCI Anaelle aux dépens ;
condamné la SCI Anaelle à verser à la société Atelier A2 la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
rappelé que la présente décision est, de droit, assortie de l'exécution provisoire ;
rejette le surplus des demandes.
Par déclaration du 7 mars 2022, la SCI Anaelle a interjeté appel du jugement en critiquant tous les chefs du dispositif à l'exception de celui ayant débouté la société Atelier A2 de sa demande de jouissance de la zone clôturée située dans la cour.
Au cours de l'instance d'appel, par acte extrajudiciaire du 24 juin 2024, la SCI Anaelle a fait délivrer un congé à la société Atelier A2 pour le 31 décembre 2024, comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux.
La clôture a été prononcée par ordonnance du17 septembre 2025.
PRÉTENTIONS ET MOYENS
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 10 février 2025, la SCI Anaelle, appelante, demande à la cour de :
- déclarer la SCI Anaelle recevable et bien fondée en son appel.
y faisant droit,
- reformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- débouté la SCI Anaëlle de l'ensemble de ses demandes tendant à :
juger que la société Atelier A2 a commis un abus de jouissance des lieux donnés à bail ;
En conséquence,
prononcer la résolution judiciaire du bail ;
En conséquence,
ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de la société Atelier A2 ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués sis, [Adresse 5] et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,
ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles de son choix ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toute somme qui pourra être due ;
fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due par la société Atelier A2 au montant du loyer conventionnel majoré du double, soit la somme de 3.100€ ;
condamner la société Atelier A2 au paiement de ladite indemnité d'occupation mensuelle, et ce, jusqu'à libération effective des lieux occupés ;
condamner la société Atelier A2 au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour les préjudices causés ;
condamner la société Atelier A2 à payer à la SCI Anaelle les sommes suivantes :
o 57,47 euros au titre de la sommation visant la clause résolutoire délivrée
o 509,78 euros au titre des deux procès-verbaux de constat dressés par la société ID Facto ;
condamner la société Atelier A2 à payer à la SCI Anaelle la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société Atelier A2 aux entiers dépens d'instance ;
Jugeant à nouveau,
- juger que la société Atelier A2 a commis un abus de jouissance des lieux donnés à bail ;
en conséquence,
- prononcer la résolution judiciaire du bail ;
En conséquence,
- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de la société Atelier A2 ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles de son choix ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toute somme qui pourra être due ;
- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due par la société Atelier A2 au montant du loyer conventionnel majoré du double, soit la somme de 3.100€ ;
- condamner la société Atelier A2 au paiement de ladite indemnité d'occupation mensuelle, et ce, jusqu'à libération effective des lieux occupés ;
- condamner la société Atelier A2 au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour les préjudices causés ;
- condamner la société Atelier A2 à payer à la SCI Anaelle les sommes suivantes :
o 57,47 euros au titre de la sommation visant la clause résolutoire délivrée
o 509,78 euros au titre des deux procès-verbaux de constat dressés par la société ID FACTO;
- condamner la société Atelier A2 à payer à la SCI Anaelle la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Atelier A2 aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Warn Avocats, représentée par Maître Henri Rouch, avocat au barreau de Paris, en vertu des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la SCI Anaelle fait valoir:
- qu'en vertu des dispositions des articles 1728 et 1729 du code civil, la société Atelier A2 doit user de la chose louée raisonnablement et suivant sa destination contractuelle ;
- que les lieux loués ne comprennent pas la cour ; que la société Atelier A2 s'est pourtant servie de la cour située devant le local loué comme espace de stockage ; que l'occupation de la cour sans autorisation constitue un abus de jouissance qui a duré près d'un mois et demi après la sommation délivrée par la bailleresse d'avoir à débarrasser la cour et remettre les lieux en l'état ;
- que c'est de manière erronée que le juge de première instance a considéré 'qu'aucun élément ne permet de déterminer avec certitude à qui appartiennent les encombrants, les attestations produites par les parties étant contradictoires' ;
- que l'encombrement de la cour par la société Atelier A2 est toujours d'actualité ;
- que l'abus de jouissance par la société Atelier A2 de la cour constitue une violation grave et réitérée de ses obligations contractuelles, ce qui justifie la résolution judiciaire du bail sur le fondement de l'article 1741 du code civil ;
- que la faute commise par la société Atelier A2 a provoqué un préjudice de jouissance et un préjudice financier pour la SCI Anaelle, qu'il convient de réparer sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil ; que la SCI Anaelle ne peut pas user de la cour qu'elle n'a pas donné à bail à la société Atelier A2 ;
- que conformément aux dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile, la société Atelier A2 doit être condamnée à payer à la SCI Anaelle la somme de 57,47 euros correspondant au coût de la sommation ;
- qu'il convient également de condamner la société Atelier A2 à payer à la SCI Anaelle le coût des deux procès-verbaux de constat d'huissier.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 17 juillet 2022, la société Atelier A 2, intimée, demande à la cour de :
juger la société Atelier A2 recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,
confirmer le jugement rendu le 4 janvier 2022 par la tribunal judiciaire de Bobigny en toutes ses dispositions
y ajoutant,
condamner la SCI Anaelle à payer à la société Atelier A2 la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel
Au soutien de ses prétention, la société Atelier A2 oppose :
- que les biens et objets entreposés dans la cour commune ne lui appartiennent pas ; que la société Abatech qui occupe le local voisin de celui occupé par la société Atelier A2 est également une entreprise générale du bâtiment ; que le constat dressé le 13 octobre 2020 montre la présence de palettes, d'un abri de chantier et de détritus divers dont la SCI Anaelle ne demande pas le débarras, reconnaissant ainsi que ces objets n'appartiennent pas nécessairement à la société Atelier A2 ; que la société Atelier A2 se borne à stationner ponctuellement son camion dans la cour commune.
Il convient, en application de l'article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial liant les parties et les demandes subséquentes
L'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable en l'espèce s'agissant d'un contrat de bail antérieur au 1er octobre 2016, dispose:
' La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelles l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.'
Il en résulte que les parties peuvent demander la résolution du contrat au juge qui apprécie alors si l'inexécution du contrat est suffisamment grave pour prononcer la résolution sollicitée.
En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur à l'obligation d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.
L'article 1729 du code civil précise que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats les éléments suivants.
Le local donné à bail par la SCI Anaelle à la société Atelier A2 se situe dans un bâtiment devant lequel se trouve une cour. Ce batiment est composé de trois locaux commerciaux contigus : le local A, le local B et le local C.
Le local B est occupé par la société Abatech qui exerce l'activité d'entreprise générale du bâtiment. Le local B est entre le local A et le local C.
Le local occupé par la société Atelier A2 est le local C. Il se situe au fond de la cour.
L'espace de la cour situé devant le local C est scindé en deux parties : un espace ouvert devant le local C suivi d'un espace clos. L'espace clos sert de zone de stockage à la société Abatech avec l'autorisation de la SCI Anaelle.
Le 6 mars 2020, l'huissier de justice mandaté par la SCI Anaelle, a constaté dans l'espace ouvert de la cour situé devant le local loué à la société Atelier A2 (local C), la présence d'une benne à ordures, d'une camionnette de chantier, de palettes, de deux chaises en plastique, de parpaings et d'élements de structure métallique.
Le 13 octobre 2020, le même huissier a constaté dans le même espace la présence d'une benne à ordures remplie de gravats et de bâches plastifiées, de barrières métalliques de chantier, de palettes, de tuyaux en PVC, de chaises en osier, de parpaings, d'éléments de structuce métallique, de gravats, de planches diverses en bois et métal et d'une bonbonne de gaz.
Etant rappelé que la SCI Anaelle indique dans ses conclusions que les locaux loués à la société Atelier A2 comprennent ' une place de parking extérieur' (page 3 des conclusions), il n'est pas établi que la présence de la camionnette de la société Atelier A2 dans la cour commune, constatée le 6 mars 2020, constitue un manquement de la société Atelier A2 à ses obligations contractuelles.
Mais, la SCI Anaelle apporte la preuve par la production de l'attestation du gérant de la société Abatech, qui témoigne que les divers objets et matériaux entreposés dans l'espace ouvert de la cour devant le local C ne lui appartiennent pas, ainsi que de l'attestation du gérant de la société locataire du local A, qui déclare que la benne à ordures litigieuse 'est remplie au fur et à mesure par la société Atelier A2", que les encombrants dont la présence a été constatée par huissier de justice le 6 mars 2020 et le 13 octobre 2020 dans l'espace ouvert de la cour devant le local C loué à la société Atelier A2 y ont été déposés par cette dernière. Les attestations ainsi produites par la SCI Anaelle ne sont pas en contradiction avec l'attestation de la société, [P] produite aux débats par la société Atelier A2. En effet, la société, [P] indique qu'elle 'dépose et procède au retrait des bennes de gravats pour le compte de la société Abatech dans l'enclos des locaux situé au, [Adresse 3] à, [Localité 4].' Or, il est acquis que l'enclos auquel la société, [P] fait référence est l'espace clôturé de la cour qui se situe devant le local C dont il est constant qu'il sert de zone de stockage à la société Abatech.
Pour autant, l'entreposage par la société Atelier A2 d'une benne à ordures, de divers objets et matériaux dans l'espace de la cour qui se situe devant les locaux qu'elle loue ne constitue pas un manquement à ses obligations contractuelles suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.
D'une part, la cour observe que la SCI Anaelle n'a commencé à se plaindre de l'occupation abusive par la société Atelier A2 d'une partie de la cour qu'un mois après le rejet de sa demande d'expulsion de la société Atelier A2 des lieux loués par le tribunal judiciaire de Bobigny dans son jugement du 5 février 2020.
De deuxième part, il n'est pas apporté la preuve de ce que l'utilisation de la cour par la société Atelier A2 détériore ladite cour ou gêne l'usage de la cour par les autres locataires.
De troisième part, il ressort de l'examen des photos figurant dans le procès-verbal de constat du 13 octobre 2020 qu'une cabane de chantier et des palettes, dont la propriété n'est pas imputée à la société Atelier A2 par la SCI Anaelle, sont présents dans la cour, devant les locaux A et B. Il s'en déduit une certaine tolérance de la société bailleresse quant à l'usage de la cour par ses locataires.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté la SCI Anaelle de sa demande de résiliation judiciaire du bail et de ses demandes subséquentes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI Anaelle
La SCI Anaelle se borne à alléguer l'existence d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice financier sans apporter la preuve de ceux-ci.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté la SCI Anaelle de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
La SCI Anaelle perd son procès tant en première instance qu'en appel.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné la SCI Anaelle aux dépens de première instance et de condamner la SCI Anaelle aux dépens de la procédure d'appel.
En outre, l'équité commande de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné la SCI Anaelle à payer à la société Atelier A2 la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a débouté la SCI Anaelle de ses demandes de remboursement du coût de la sommation et du coût des procès-verbaux de constat d'huissier.
L'équité commande encore de condamner la SCI Anaelle à payer à la société Atelier A2 la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par l'intimée à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu le 4 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny,
Y ajoutant,
Condamne la SCI Anaelle aux dépens de la procédure d'appel,
Condamne la SCI Anaelle à payer à la société Atelier A2 la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par l'intimée à hauteur d'appel,
La Greffière, Pour la Présidente empêchée,
La Conseillère,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 26 MARS 2026
(n° 50, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05101 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFN2X
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 janvier 2022 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 22/00023
APPELANTE
S.C.I. ANAELLE
Prise en la personne de son gérant,
Immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le n° 498 824 838
Dont le siège social est au :, [Adresse 1]
,
[Localité 2]
Représentée par Me Henri ROUCH substitué par Me Caroline WOIRIN de la SELARL WARN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0335
INTIMÉE
S.A.R.L. ATELIER A2
Prise en la personne de son représentant légal
Immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le n° 384 192 084
Dont le siège social est au :, [Adresse 2]
,
[Localité 3]
Représentée par Me Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS, toque : B0514
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Stéphanie DUPONT, conseillère, entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre,
Mme Stéphanie DUPONT, conseillère,
Mme Marie GIROUSSE, conseillère,
Greffier, lors des débats : M. Valentin HALLOT
ARRÊT PUBLIC :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Stéphanie DUPONT, Conseillère, pour la Présidente empêchée, et par Mme Wendy PANG FOU, greffière à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 4 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny dans une affaire opposant la société SCI 'Anaelle' (ci-après la SCI Anaelle) à la société Atelier A2.
La société Atelier A2 occupe des locaux situés, [Adresse 3] à Noisy-le-Sec qui appartiennent à la SCI Anaelle.
La société Atelier A2 est entrée dans les lieux le 1er janvier 2016 sans qu'aucun bail écrit n'ait été signé par les parties.
Par lettre recommandée du 15 janvier 2019, soutenant que le bail qui les liait était un bail dérogatoire qui avait pris fin, la SCI Anaelle a mis en demeure la société Atelier A2 de libérer les lieux loués.
Par jugement du 5 février 2020, confirmé en toutes ses dispositions par arrêt de la cour d'appel de Paris du 20 avril 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a notamment :
- dit que le bail verbal unissant la SCI Anaelle et la société Atelier A2, portant sur les locaux situés, [Adresse 3] à Noisy-le-Sec, était un bail de neuf ans soumis au statut des articles L.145-1 et suivants du code de commerce,
- débouté en conséquence la SCI Anaelle de sa demande tendant au prononcé de l'expulsion de la société Atelier A2 des lieux loués.
Se plaignant d'une occupation abusive de la cour commune par la société Atelier A2, la SCI Anaelle a :
- fait dresser un procès-verbal de constat de l'état de la cour par un huissier de justice le 6 mars 2020,
- fait délivrer à la société Atelier A2 une sommation d'avoir à débarrasser les encombrants qui lui appartenaient entreposés dans les parties communes et remettre en état les lieux par acte extrajudiciaire du 1er septembre 2020,
- fait dresser un nouveau procès-verbal de constat de l'état de la cour par le même huissier de justice le 13 octobre 2020.
Puis, faisant valoir que la société Atelier A2 n'avait pas cessé son occupation abusive de la cour, la SCI Anaelle, par assignation du 17 décembre 2020, a saisi le tribunal judiciaire de Bobigny d'une demande de résiliation judiciaire du bail commercial entre les parties.
Par le jugement attaqué, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué en ces termes :
déboute la SCI Anaelle de ses demandes ;
déboute la société Atelier A2 de sa demande en jouissance de la zone clôturée sise, [Adresse 4] et de sa demande de dommages et intérêts ;
condamné la SCI Anaelle aux dépens ;
condamné la SCI Anaelle à verser à la société Atelier A2 la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
rappelé que la présente décision est, de droit, assortie de l'exécution provisoire ;
rejette le surplus des demandes.
Par déclaration du 7 mars 2022, la SCI Anaelle a interjeté appel du jugement en critiquant tous les chefs du dispositif à l'exception de celui ayant débouté la société Atelier A2 de sa demande de jouissance de la zone clôturée située dans la cour.
Au cours de l'instance d'appel, par acte extrajudiciaire du 24 juin 2024, la SCI Anaelle a fait délivrer un congé à la société Atelier A2 pour le 31 décembre 2024, comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux.
La clôture a été prononcée par ordonnance du17 septembre 2025.
PRÉTENTIONS ET MOYENS
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 10 février 2025, la SCI Anaelle, appelante, demande à la cour de :
- déclarer la SCI Anaelle recevable et bien fondée en son appel.
y faisant droit,
- reformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- débouté la SCI Anaëlle de l'ensemble de ses demandes tendant à :
juger que la société Atelier A2 a commis un abus de jouissance des lieux donnés à bail ;
En conséquence,
prononcer la résolution judiciaire du bail ;
En conséquence,
ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de la société Atelier A2 ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués sis, [Adresse 5] et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,
ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles de son choix ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toute somme qui pourra être due ;
fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due par la société Atelier A2 au montant du loyer conventionnel majoré du double, soit la somme de 3.100€ ;
condamner la société Atelier A2 au paiement de ladite indemnité d'occupation mensuelle, et ce, jusqu'à libération effective des lieux occupés ;
condamner la société Atelier A2 au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour les préjudices causés ;
condamner la société Atelier A2 à payer à la SCI Anaelle les sommes suivantes :
o 57,47 euros au titre de la sommation visant la clause résolutoire délivrée
o 509,78 euros au titre des deux procès-verbaux de constat dressés par la société ID Facto ;
condamner la société Atelier A2 à payer à la SCI Anaelle la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société Atelier A2 aux entiers dépens d'instance ;
Jugeant à nouveau,
- juger que la société Atelier A2 a commis un abus de jouissance des lieux donnés à bail ;
en conséquence,
- prononcer la résolution judiciaire du bail ;
En conséquence,
- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de la société Atelier A2 ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles de son choix ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toute somme qui pourra être due ;
- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due par la société Atelier A2 au montant du loyer conventionnel majoré du double, soit la somme de 3.100€ ;
- condamner la société Atelier A2 au paiement de ladite indemnité d'occupation mensuelle, et ce, jusqu'à libération effective des lieux occupés ;
- condamner la société Atelier A2 au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour les préjudices causés ;
- condamner la société Atelier A2 à payer à la SCI Anaelle les sommes suivantes :
o 57,47 euros au titre de la sommation visant la clause résolutoire délivrée
o 509,78 euros au titre des deux procès-verbaux de constat dressés par la société ID FACTO;
- condamner la société Atelier A2 à payer à la SCI Anaelle la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Atelier A2 aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Warn Avocats, représentée par Maître Henri Rouch, avocat au barreau de Paris, en vertu des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la SCI Anaelle fait valoir:
- qu'en vertu des dispositions des articles 1728 et 1729 du code civil, la société Atelier A2 doit user de la chose louée raisonnablement et suivant sa destination contractuelle ;
- que les lieux loués ne comprennent pas la cour ; que la société Atelier A2 s'est pourtant servie de la cour située devant le local loué comme espace de stockage ; que l'occupation de la cour sans autorisation constitue un abus de jouissance qui a duré près d'un mois et demi après la sommation délivrée par la bailleresse d'avoir à débarrasser la cour et remettre les lieux en l'état ;
- que c'est de manière erronée que le juge de première instance a considéré 'qu'aucun élément ne permet de déterminer avec certitude à qui appartiennent les encombrants, les attestations produites par les parties étant contradictoires' ;
- que l'encombrement de la cour par la société Atelier A2 est toujours d'actualité ;
- que l'abus de jouissance par la société Atelier A2 de la cour constitue une violation grave et réitérée de ses obligations contractuelles, ce qui justifie la résolution judiciaire du bail sur le fondement de l'article 1741 du code civil ;
- que la faute commise par la société Atelier A2 a provoqué un préjudice de jouissance et un préjudice financier pour la SCI Anaelle, qu'il convient de réparer sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil ; que la SCI Anaelle ne peut pas user de la cour qu'elle n'a pas donné à bail à la société Atelier A2 ;
- que conformément aux dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile, la société Atelier A2 doit être condamnée à payer à la SCI Anaelle la somme de 57,47 euros correspondant au coût de la sommation ;
- qu'il convient également de condamner la société Atelier A2 à payer à la SCI Anaelle le coût des deux procès-verbaux de constat d'huissier.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 17 juillet 2022, la société Atelier A 2, intimée, demande à la cour de :
juger la société Atelier A2 recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,
confirmer le jugement rendu le 4 janvier 2022 par la tribunal judiciaire de Bobigny en toutes ses dispositions
y ajoutant,
condamner la SCI Anaelle à payer à la société Atelier A2 la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel
Au soutien de ses prétention, la société Atelier A2 oppose :
- que les biens et objets entreposés dans la cour commune ne lui appartiennent pas ; que la société Abatech qui occupe le local voisin de celui occupé par la société Atelier A2 est également une entreprise générale du bâtiment ; que le constat dressé le 13 octobre 2020 montre la présence de palettes, d'un abri de chantier et de détritus divers dont la SCI Anaelle ne demande pas le débarras, reconnaissant ainsi que ces objets n'appartiennent pas nécessairement à la société Atelier A2 ; que la société Atelier A2 se borne à stationner ponctuellement son camion dans la cour commune.
Il convient, en application de l'article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial liant les parties et les demandes subséquentes
L'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable en l'espèce s'agissant d'un contrat de bail antérieur au 1er octobre 2016, dispose:
' La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelles l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.'
Il en résulte que les parties peuvent demander la résolution du contrat au juge qui apprécie alors si l'inexécution du contrat est suffisamment grave pour prononcer la résolution sollicitée.
En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur à l'obligation d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.
L'article 1729 du code civil précise que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats les éléments suivants.
Le local donné à bail par la SCI Anaelle à la société Atelier A2 se situe dans un bâtiment devant lequel se trouve une cour. Ce batiment est composé de trois locaux commerciaux contigus : le local A, le local B et le local C.
Le local B est occupé par la société Abatech qui exerce l'activité d'entreprise générale du bâtiment. Le local B est entre le local A et le local C.
Le local occupé par la société Atelier A2 est le local C. Il se situe au fond de la cour.
L'espace de la cour situé devant le local C est scindé en deux parties : un espace ouvert devant le local C suivi d'un espace clos. L'espace clos sert de zone de stockage à la société Abatech avec l'autorisation de la SCI Anaelle.
Le 6 mars 2020, l'huissier de justice mandaté par la SCI Anaelle, a constaté dans l'espace ouvert de la cour situé devant le local loué à la société Atelier A2 (local C), la présence d'une benne à ordures, d'une camionnette de chantier, de palettes, de deux chaises en plastique, de parpaings et d'élements de structure métallique.
Le 13 octobre 2020, le même huissier a constaté dans le même espace la présence d'une benne à ordures remplie de gravats et de bâches plastifiées, de barrières métalliques de chantier, de palettes, de tuyaux en PVC, de chaises en osier, de parpaings, d'éléments de structuce métallique, de gravats, de planches diverses en bois et métal et d'une bonbonne de gaz.
Etant rappelé que la SCI Anaelle indique dans ses conclusions que les locaux loués à la société Atelier A2 comprennent ' une place de parking extérieur' (page 3 des conclusions), il n'est pas établi que la présence de la camionnette de la société Atelier A2 dans la cour commune, constatée le 6 mars 2020, constitue un manquement de la société Atelier A2 à ses obligations contractuelles.
Mais, la SCI Anaelle apporte la preuve par la production de l'attestation du gérant de la société Abatech, qui témoigne que les divers objets et matériaux entreposés dans l'espace ouvert de la cour devant le local C ne lui appartiennent pas, ainsi que de l'attestation du gérant de la société locataire du local A, qui déclare que la benne à ordures litigieuse 'est remplie au fur et à mesure par la société Atelier A2", que les encombrants dont la présence a été constatée par huissier de justice le 6 mars 2020 et le 13 octobre 2020 dans l'espace ouvert de la cour devant le local C loué à la société Atelier A2 y ont été déposés par cette dernière. Les attestations ainsi produites par la SCI Anaelle ne sont pas en contradiction avec l'attestation de la société, [P] produite aux débats par la société Atelier A2. En effet, la société, [P] indique qu'elle 'dépose et procède au retrait des bennes de gravats pour le compte de la société Abatech dans l'enclos des locaux situé au, [Adresse 3] à, [Localité 4].' Or, il est acquis que l'enclos auquel la société, [P] fait référence est l'espace clôturé de la cour qui se situe devant le local C dont il est constant qu'il sert de zone de stockage à la société Abatech.
Pour autant, l'entreposage par la société Atelier A2 d'une benne à ordures, de divers objets et matériaux dans l'espace de la cour qui se situe devant les locaux qu'elle loue ne constitue pas un manquement à ses obligations contractuelles suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.
D'une part, la cour observe que la SCI Anaelle n'a commencé à se plaindre de l'occupation abusive par la société Atelier A2 d'une partie de la cour qu'un mois après le rejet de sa demande d'expulsion de la société Atelier A2 des lieux loués par le tribunal judiciaire de Bobigny dans son jugement du 5 février 2020.
De deuxième part, il n'est pas apporté la preuve de ce que l'utilisation de la cour par la société Atelier A2 détériore ladite cour ou gêne l'usage de la cour par les autres locataires.
De troisième part, il ressort de l'examen des photos figurant dans le procès-verbal de constat du 13 octobre 2020 qu'une cabane de chantier et des palettes, dont la propriété n'est pas imputée à la société Atelier A2 par la SCI Anaelle, sont présents dans la cour, devant les locaux A et B. Il s'en déduit une certaine tolérance de la société bailleresse quant à l'usage de la cour par ses locataires.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté la SCI Anaelle de sa demande de résiliation judiciaire du bail et de ses demandes subséquentes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI Anaelle
La SCI Anaelle se borne à alléguer l'existence d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice financier sans apporter la preuve de ceux-ci.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté la SCI Anaelle de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
La SCI Anaelle perd son procès tant en première instance qu'en appel.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné la SCI Anaelle aux dépens de première instance et de condamner la SCI Anaelle aux dépens de la procédure d'appel.
En outre, l'équité commande de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné la SCI Anaelle à payer à la société Atelier A2 la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a débouté la SCI Anaelle de ses demandes de remboursement du coût de la sommation et du coût des procès-verbaux de constat d'huissier.
L'équité commande encore de condamner la SCI Anaelle à payer à la société Atelier A2 la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par l'intimée à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu le 4 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny,
Y ajoutant,
Condamne la SCI Anaelle aux dépens de la procédure d'appel,
Condamne la SCI Anaelle à payer à la société Atelier A2 la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par l'intimée à hauteur d'appel,
La Greffière, Pour la Présidente empêchée,
La Conseillère,